第一篇：高層樓宇設(shè)備管理(目錄)

高層樓宇設(shè)備管理目錄

上篇高層樓宇設(shè)備綜合管理

第一章高層樓宇設(shè)備綜合管理概述

第一節(jié)高層樓宇設(shè)備綜合管理的重要性

第二節(jié)高層樓宇設(shè)備綜合管理的主要內(nèi)容與目標(biāo)

第三節(jié)設(shè)備綜合管理理論及應(yīng)用介紹

第二章高層樓宇設(shè)備綜合管理的基礎(chǔ)工作

第一節(jié)樓宇設(shè)備管理維修組織

第二節(jié)設(shè)備安裝驗(yàn)收的前期介入管理

第三節(jié)設(shè)備資產(chǎn)管理

第四節(jié)設(shè)備管理制度及考核規(guī)定

第三章高層樓宇設(shè)備使用維護(hù)管理

第一節(jié)設(shè)備使用初期管理

第二節(jié)設(shè)備使用完好標(biāo)準(zhǔn)

第三節(jié)設(shè)備使用管理

第四節(jié)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理

第五節(jié)設(shè)備事故處理規(guī)定

第六節(jié)設(shè)備使用維護(hù)管理質(zhì)量考核

第四章高層樓宇設(shè)備故障管理

第一節(jié)設(shè)備故障的概念

第二節(jié)設(shè)備故障預(yù)防

第三節(jié)設(shè)備故障管理

第五章高層樓宇設(shè)備維修管理

第一節(jié)設(shè)備維修方式

第二節(jié)維修方式的選擇

第三節(jié)修理類別

第四節(jié)高層樓宇設(shè)備的維修管理

第五節(jié)樓宇設(shè)備二級(jí)保養(yǎng)典型工作內(nèi)容（供參考）

第六章高層樓宇設(shè)備使用的經(jīng)濟(jì)管理

第一節(jié)設(shè)備運(yùn)行耗能費(fèi)用管理

第二節(jié)設(shè)備維修費(fèi)用管理

第三節(jié)設(shè)備大修理費(fèi)用管理

第四節(jié)設(shè)備大修理的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)

第五節(jié)設(shè)備技術(shù)改造的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)

第六節(jié)設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)

第七節(jié)設(shè)備專用基金的管理

第八節(jié)設(shè)備費(fèi)用信息統(tǒng)計(jì)

第七章物業(yè)管理信息化模式及樓宇設(shè)備計(jì)算機(jī)輔助管理信息系統(tǒng)

第一節(jié)物業(yè)管理的信息化模式

第二節(jié)樓宇設(shè)備管理信息系統(tǒng)的特殊性

第三節(jié)樓宇設(shè)備管理信息的采集

第四節(jié)設(shè)備管理信息系統(tǒng)功能模塊的特點(diǎn)

第五節(jié)設(shè)備管理信息系統(tǒng)功能模塊的結(jié)構(gòu)

第八章高層樓宇設(shè)備安全管理

第一節(jié)樓宇設(shè)備安全管理責(zé)任制

第二節(jié)樓宇設(shè)備安全管理規(guī)程

第三節(jié)樓宇設(shè)備系統(tǒng)的安全性評(píng)價(jià)

第二篇：赴美高層樓宇設(shè)備管理考察報(bào)告

赴美高層樓宇設(shè)備管理考察報(bào)告

應(yīng)美國世邦魏理士物業(yè)管理公司的邀請，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)以田在瑋副會(huì)長為團(tuán)長的赴美高層樓宇設(shè)備管理考察團(tuán)一行10人，于2005年12月11日—23日對美國物業(yè)管理及高層樓宇設(shè)備管理現(xiàn)狀進(jìn)行了認(rèn)真考察，現(xiàn)將考察情況報(bào)告如下：

一、美國物業(yè)管理的現(xiàn)狀

美國是世界上最發(fā)達(dá)的國家，綜合國力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它國家，同時(shí)也是市場經(jīng)濟(jì)體系最為完善的國家。在這一社會(huì)背景前提下，形成了美國高度專業(yè)分工協(xié)作的物業(yè)管理市場運(yùn)作體系。

1、在美國，物業(yè)管理作為社會(huì)管理事務(wù)，主要由業(yè)主和企業(yè)及行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)，政府基本不予干涉。小政府，大社會(huì)，能夠由市場來做或依靠民眾自主自律能夠解決的問題，政府均不予過多過問，所謂“民有、民治、民享”是也。盡管美國物業(yè)管理有效地承擔(dān)和履行了服務(wù)社會(huì)的職能，但這并不是美國政府的功勞。美國政府的行政分支中沒有物業(yè)管理的管理部門，政府的作用是立法和司法。日常的行業(yè)管理，主要由一個(gè)叫物業(yè)管理研究院的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。美國物業(yè)管理研究院（IREN）總部位于芝加哥，成立于1934年，是美國房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)的一個(gè)下屬機(jī)構(gòu)，是一個(gè)非政府機(jī)構(gòu)和非盈利性組織，其主要職責(zé)是：（1）培養(yǎng)物業(yè)管理職業(yè)隊(duì)伍，包括培訓(xùn)和鑒定從業(yè)人員的資格，頒發(fā)注冊物業(yè)經(jīng)理（CpM）、注冊住房經(jīng)理（ARM）證書；（2）制定和執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范，推廣新技術(shù)、新工藝，維護(hù)行業(yè)的社會(huì)價(jià)值；（3）協(xié)助政府部門起草法律，法規(guī)；（4）推介并帶領(lǐng)會(huì)員向海外開拓市場。

美國物業(yè)管理研究院有一個(gè)集管理、科研、培訓(xùn)、經(jīng)營于一體的組織結(jié)構(gòu)，在各大地區(qū)設(shè)立有分部，其總部的機(jī)構(gòu)設(shè)置。

理事會(huì)

執(zhí)行委員會(huì)

常務(wù)委員會(huì)：

職責(zé)：審計(jì)、預(yù)算、規(guī)劃

條例、規(guī)定、道德規(guī)范和紀(jì)律

道德規(guī)范問題聽證和紀(jì)律委員會(huì)

執(zhí)行委員會(huì)

公共住房道德規(guī)范和執(zhí)行委員會(huì)

地方分部活動(dòng)部：

職責(zé)：分部活動(dòng)

ARM部：

職責(zé)：ARM服務(wù)

法律事務(wù)部：

職責(zé)：全國聯(lián)邦住房聯(lián)絡(luò)

各地聯(lián)邦住房聯(lián)

公平住房和平等機(jī)會(huì)

聯(lián)邦立法

州和市政事務(wù)

服務(wù)部：

職責(zé)：全國物業(yè)經(jīng)理咨詢

物業(yè)經(jīng)理計(jì)算機(jī)和技術(shù)

收/支分

風(fēng)險(xiǎn)管

聯(lián)絡(luò)部：

職責(zé)：物業(yè)管理雜志社

營銷/公共關(guān)系

出版

會(huì)員注冊部

職責(zé)：AMO

AMO資歷評(píng)估分會(huì)

AMO保險(xiǎn)分會(huì)

CpM會(huì)員標(biāo)準(zhǔn)

高級(jí)CpM會(huì)員標(biāo)準(zhǔn)

管理計(jì)劃

會(huì)員發(fā)展、少數(shù)民族

教育培訓(xùn)部：

職責(zé)：成人教育

CpM會(huì)員資格培訓(xùn)

教育政策

師資

課程內(nèi)容委員會(huì)

2、高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍是美國物業(yè)管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業(yè)管理，均須獲得相應(yīng)的職業(yè)資格。這種資格管理主要不是針對企業(yè)，而是針對管理者個(gè)人，這與我國目前現(xiàn)行的企業(yè)資質(zhì)管理不同。美國物業(yè)管理資質(zhì)分三種：CpM，注冊物業(yè)經(jīng)理（CertifiedpropertyManager）；ARM，注冊住房經(jīng)理（AccreditedResidentialManager）；AMO，注冊物業(yè)公司（AccreditedManagementrganization）。還有一種過度性的叫CpMCandidate，是成為注冊物業(yè)經(jīng)理前的專業(yè)資格。負(fù)責(zé)資質(zhì)管理工作的美國物業(yè)管理研究院嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)道德規(guī)范，使上述資格，特別是注冊物業(yè)經(jīng)理資格入門有相當(dāng)難度，從而既保證了注冊物業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的質(zhì)量，也使這一職業(yè)成為具有較高社會(huì)價(jià)值的熱門選擇。

3、成為CpM的職業(yè)要求

申請人向IREM提出申請，取得預(yù)備CpM資格。申請人必須填寫申請表、交申請費(fèi)、有高中以上學(xué)歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業(yè)管理工作。預(yù)備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經(jīng)從事物業(yè)管理或房地產(chǎn)相關(guān)工作，取得其他經(jīng)歷分，也可少于五年。

申請人取得預(yù)備資格后，需按照IREM設(shè)計(jì)的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。

IREM課程：30分必修分，多達(dá)100分選修分。IREM每年在總部和各地分部舉辦培訓(xùn)班，每年初，IREM就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個(gè)學(xué)員。課程內(nèi)容主要包括物業(yè)維修管理、人力資源管理、多用途物業(yè)的推銷和租賃、房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)及其策略、物業(yè)管理效能評(píng)估、物業(yè)投資環(huán)境評(píng)估和就某一物業(yè)寫一個(gè)物業(yè)管理計(jì)劃。

CpM證書考試：30分必修分，0選修分。考試內(nèi)容涵蓋維修保養(yǎng)、人力資源管理、促銷和租賃、財(cái)務(wù)運(yùn)作、日常管理、法律和風(fēng)險(xiǎn)管理。

管理策劃：20分必修分，0選修分。IREM提供管理策劃手冊，學(xué)員就某一實(shí)實(shí)在在的物業(yè)寫一份管理方案，充分反映學(xué)員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)。

道德規(guī)范：20分必修分，0選修分。每一個(gè)申請人必須修這一課，牢記并嚴(yán)格遵守CpM職責(zé)道德規(guī)范。

經(jīng)歷：60分必修分，多達(dá)100分選修分。從事物業(yè)管理每一個(gè)月算一分，因此，60分意味著5年的預(yù)備期。但是，如果申請人在提出申請前曾經(jīng)在一個(gè)CpM指導(dǎo)下從事物業(yè)管理，或已經(jīng)是ARM，那么，這些經(jīng)歷也可算分。對經(jīng)歷，IREM還有具體規(guī)定：如管理住房，則一處不少于300單元、或2處不少于200單元、或5處不少于100單元；如管理辦公樓，則一處不少于12萬呎、或2處不少于8萬呎；如管理工業(yè)用房，則一處或多處不少于20萬呎。

正規(guī)學(xué)院教育：0必修分，多達(dá)90分選修分。地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、金融或經(jīng)營管理的學(xué)士折70分，其他專業(yè)的學(xué)士折60分。

其他成人教育：0必修分，多達(dá)100分選修分。IREM承認(rèn)其他15個(gè)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)提供的課程。IREM在培訓(xùn)手冊中均有列明。

其他要求：經(jīng)IREM地方分部批準(zhǔn)；交清分部和總部的會(huì)費(fèi)；一直嚴(yán)格遵守CpM的職責(zé)道德規(guī)范；經(jīng)IREM理事會(huì)批準(zhǔn)。

4、美國物業(yè)管理隊(duì)伍的基本情況

全美國目前只有CpM9500多人、AMO363家，負(fù)責(zé)管理著全美價(jià)值8795億美元的各種物業(yè)。在IREM的長期有計(jì)劃的發(fā)展下，美國物業(yè)管理隊(duì)伍均衡發(fā)展，保持穩(wěn)定、高素質(zhì)，體現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)：

身份高：全國只有CMp9500多人，AMO363家，從申請到成為成員，有一套嚴(yán)格規(guī)定。因而也只有較高學(xué)歷、堅(jiān)持執(zhí)著的人能成為注冊物業(yè)經(jīng)理，具有高等教育的人員達(dá)94.1%。一旦成為注冊物業(yè)經(jīng)理，則進(jìn)入高收入階層，促使CpM珍惜職業(yè)、珍惜榮譽(yù)。1998年注冊物業(yè)經(jīng)理的平均年收入達(dá)86362美元，而位于洛杉磯地區(qū)的MONTEREYpARK市的平均家庭年收入才32605美元！

專業(yè)分工：公司多以CpM為核心，其他人員圍繞CpM工作，所以規(guī)模一般不大（見表），某物業(yè)管理公司，具有AMO資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個(gè)公司只有4個(gè)人。董事長兼總裁為CpM，同時(shí)擁有代理、開發(fā)、建筑等資質(zhì)，主要負(fù)責(zé)對外開拓、制定發(fā)展計(jì)劃、管理決策；副總兼財(cái)務(wù)主要負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)收支、報(bào)表、帳務(wù)和內(nèi)部管理；兩個(gè)辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯(cuò)開來吃。他們就好像大公司的調(diào)度，負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主要求，聯(lián)系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進(jìn)行日常和特殊的管理事務(wù)。

注重經(jīng)營的綜合服務(wù)：一是CpM的時(shí)間分配和收入結(jié)構(gòu)上，以物業(yè)管理為主，代理、咨詢、估價(jià)開發(fā)也屬重要內(nèi)容；二是管理物業(yè)方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，CpM除主要在物業(yè)管理公司外，在地產(chǎn)開發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。

5、美國物業(yè)管理的內(nèi)容

（1）首要任務(wù)是物業(yè)經(jīng)營。美國物業(yè)管理的首要任務(wù)是將物業(yè)經(jīng)營好。因此在IREM的培訓(xùn)中，總是將物業(yè)的促銷與租賃放在重要位置。CpM有22.1%的時(shí)間用在了經(jīng)營方面，有40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動(dòng)。物業(yè)管理人員更注意的是房地產(chǎn)市場的變化，如何使自己所管的物業(yè)保持競爭力，保持高出售率/出租率。及時(shí)收取物業(yè)經(jīng)營所得，在租戶可能逃租時(shí)采取果斷的措施減少業(yè)主的損失；降低經(jīng)營成本，通過批量購買、固定服務(wù)渠道、適時(shí)付款等取得一切可能的優(yōu)惠，減少顧客的成本。

（2）日常維修保養(yǎng)——依靠專業(yè)公司。對于物業(yè)的日常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個(gè)組織、調(diào)度和負(fù)最終責(zé)任的作用。由于社會(huì)分工的發(fā)達(dá)，大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護(hù)人員和設(shè)備。房屋及其設(shè)備設(shè)施由專業(yè)公司承擔(dān)，各類設(shè)施還由各對應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)；衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔(dān)，一般每周清潔和清運(yùn)垃圾2次；綠化有綠化專業(yè)公司承擔(dān)，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動(dòng)化，定時(shí)自動(dòng)噴水。

（3）保安服務(wù)不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，各物業(yè)根據(jù)業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安。基本原因有三：一是保安人工費(fèi)昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會(huì)認(rèn)為是不安全才請保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價(jià)的服務(wù)。還有一個(gè)原因是警察和消防隊(duì)（911）的快速反應(yīng)。

（4）、物業(yè)管理一般不設(shè)24小時(shí)值班，上班時(shí)間以外發(fā)生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業(yè)管理成本大大減少。IREM的解釋是減少社會(huì)資源消耗，無需在每一處物業(yè)都設(shè)人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊(duì)伍就可以應(yīng)付一大片。

二、美國高層樓宇設(shè)備管理的特點(diǎn)

1、采用高端技術(shù)，保持樓宇管理的先進(jìn)性。美國是世界上科學(xué)技術(shù)最為發(fā)達(dá)的國家，這也反映在他們對高層樓宇設(shè)備的配置要求上。我們在洛杉磯參觀了由美國世邦魏理士物業(yè)公司管理的智能大廈6500WilshireBoulevard大廈。該大廈23層高，總面積435，039平方英尺（40416平方米），位于洛杉磯市繁華地段，是洛杉磯市企業(yè)界的標(biāo)志性建筑，由貝聿銘設(shè)計(jì)。自大廈可遠(yuǎn)望太平洋海岸、世紀(jì)城、好萊塢山及洛杉磯市區(qū)。大廈連續(xù)三年獲得國際建筑業(yè)主及經(jīng)理協(xié)會(huì)（BOMA）最佳大廈的稱號(hào)并成為洛杉磯市最令人滿意的辦公大廈。該大廈采用了先進(jìn)的保安監(jiān)控系統(tǒng)，免除了人力巡視。大廈空調(diào)系統(tǒng)采用美國Auto-Matrix企業(yè)的超級(jí)終端計(jì)算機(jī)控制軟件系統(tǒng)進(jìn)行能源管理。該大廈的溫控可由工程師利用一部便攜式計(jì)算機(jī)進(jìn)入超級(jí)終端系統(tǒng)，隨時(shí)隨地（特別是在下班時(shí)）對空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行進(jìn)行調(diào)整。

2、注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500WilshireBoulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能源，不惜投入重金改造樓宇設(shè)備，通過技術(shù)手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國環(huán)保署“能源之星獎(jiǎng)”。通過投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括空調(diào)系統(tǒng)中的自動(dòng)溫控、冷凍機(jī)自動(dòng)切換，所有空氣處理機(jī)組、冷卻塔風(fēng)扇及車庫送排風(fēng)均安裝了調(diào)速電機(jī)。大廈全面安裝了照明探測控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅車庫排風(fēng)機(jī)使用變頻電機(jī)一項(xiàng)就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬美元。

3、注重設(shè)備管理環(huán)境，提高設(shè)備使用壽命。該大廈管理者十分重視設(shè)備環(huán)境的管理與保持。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)，每一處設(shè)備間環(huán)境整齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設(shè)備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時(shí)，管理者嚴(yán)格設(shè)備管理程序，規(guī)范嚴(yán)格，設(shè)備檢測均有明確的周期規(guī)定與現(xiàn)場檢測記錄。

三、本次赴美考察對我國物業(yè)管理發(fā)展的幾點(diǎn)啟示

1、美國的物業(yè)管理注重物業(yè)經(jīng)營服務(wù)，物業(yè)管理的內(nèi)涵較廣。除以物業(yè)管理為主外，涉及中介代理、咨詢評(píng)估、出租出售、開發(fā)銷售等房地產(chǎn)行業(yè)多個(gè)領(lǐng)域，這與目前我國物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡單的物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)內(nèi)容狀況形成很大反差。注重物業(yè)經(jīng)營，一方面擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，通過多樣化經(jīng)營擴(kuò)展利潤空間，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。美國的物業(yè)管理企業(yè)有40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動(dòng)，這對我國目前利潤水平過低，經(jīng)營管理舉步維艱的物業(yè)管理企業(yè)不能不是個(gè)重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以有效地提高物業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理僅從事簡單勞動(dòng)的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足，職責(zé)滿意度高，94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學(xué)歷。要提高我國物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)與水平，就要提高行業(yè)的吸引力，擴(kuò)展行業(yè)的利潤空間和業(yè)務(wù)空間，涉足房地產(chǎn)高端業(yè)務(wù)內(nèi)容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。

2、美國高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍，保證了美國的物業(yè)管理能夠保持在較高水平上。參觀學(xué)習(xí)中，給我們很深印象的是，美國職業(yè)化的物業(yè)管理人員十分珍惜自己得來不易、又具有很高社會(huì)與經(jīng)濟(jì)價(jià)值的注冊資格，有很強(qiáng)的長期甚至終身從事物業(yè)管理的愿望。他們把自己畢生的精力與才華貢獻(xiàn)在物業(yè)管理這一社會(huì)服務(wù)事業(yè)，這即保證了他們自己的較高社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)收入，也保證了美國物業(yè)管理的世界級(jí)水準(zhǔn)。從物業(yè)管理行業(yè)來說，高度職業(yè)化，嚴(yán)格注冊資格的篩選程序，限制注冊人數(shù)（全美僅有9500人），都保證了注冊物業(yè)經(jīng)理等資格的整體質(zhì)量與素質(zhì)，提高了美國物業(yè)管理研究院在全美物業(yè)管理行業(yè)的地位與信譽(yù)，使資格注冊這一行業(yè)管理手段步入良性循環(huán)軌道。我們認(rèn)為，美國的職業(yè)化專業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)經(jīng)驗(yàn)值得我們學(xué)習(xí)與借鑒。

3、注重環(huán)保與節(jié)能，是此次赴美考察中感到的重要特點(diǎn)。在參觀考察6500WilshireBoulevard大廈中看到，大廈的業(yè)主與管理者對環(huán)保節(jié)能有明確的目標(biāo)與計(jì)劃，業(yè)主肯下功夫，肯花價(jià)錢投入大量資金用于大廈節(jié)能改造，自1994年至2004年逐年投入資金進(jìn)行各項(xiàng)改造最低提高能效10%，最高提高75%，有效地達(dá)到了節(jié)能降耗的目的。美國環(huán)保署對物業(yè)管理中的節(jié)能活動(dòng)給予推動(dòng)，每年評(píng)定“能源之星”項(xiàng)目，對節(jié)能顯著者予以表彰。我國已提出建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，全國各行各業(yè)建設(shè)節(jié)約型企業(yè)、機(jī)關(guān)、單位的活動(dòng)也都在開展。節(jié)約型建設(shè)主要是能源的降低，物業(yè)管理行業(yè)也應(yīng)開展建設(shè)節(jié)約型小區(qū)、大廈的活動(dòng)，把環(huán)保節(jié)能列入物業(yè)管理考核的重要內(nèi)容。

考察團(tuán)成員：田在瑋、許新民、趙春凱、雷志超、楊柏林、曹學(xué)昌、皇甫廣榮、蔡任重、曹陽、閻永平

執(zhí)筆：曹學(xué)昌

第三篇：赴美高層樓宇設(shè)備管理考察報(bào)告

赴美高層樓宇設(shè)備管理考察報(bào)告

一、美國物業(yè)管理的現(xiàn)狀

美國是世界上最發(fā)達(dá)的國家，綜合國力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它國家，同時(shí)也是市場經(jīng)濟(jì)體系最為完善的國家。在這一社會(huì)背景前提下，形成了美國高度專業(yè)分工協(xié)作的物業(yè)管理市場運(yùn)作體系。

美國物業(yè)管理研究院有一個(gè)集管理、科研、培訓(xùn)、經(jīng)營于一體的組織結(jié)構(gòu)，在各大地區(qū)設(shè)立有分部，其總部的機(jī)構(gòu)設(shè)置。

理事會(huì)

執(zhí)行委員會(huì)

常務(wù)委員會(huì)：

職責(zé)：審計(jì)、預(yù)算、規(guī)劃

條例、規(guī)定、道德規(guī)范和紀(jì)律

道德規(guī)范問題聽證和紀(jì)律委員會(huì)

執(zhí)行委員會(huì)

公共住房道德規(guī)范和執(zhí)行委員會(huì)

地方分部活動(dòng)部：

職責(zé)：分部活動(dòng)

arm部：

職責(zé)：arm服務(wù)

法律事務(wù)部：

職責(zé)：全國聯(lián)邦住房聯(lián)絡(luò)

各地聯(lián)邦住房聯(lián)

公平住房和平等機(jī)會(huì)

聯(lián)邦立法

州和市政事務(wù)

服務(wù)部：

職責(zé)：全國物業(yè)經(jīng)理咨詢

物業(yè)經(jīng)理計(jì)算機(jī)和技術(shù)

收/支分

風(fēng)險(xiǎn)管

聯(lián)絡(luò)部：

職責(zé)：物業(yè)管理雜志社

營銷/公共關(guān)系

出版

會(huì)員注冊部

職責(zé)：amo

amo資歷評(píng)估分會(huì)

amo保險(xiǎn)分會(huì)

cpm會(huì)員標(biāo)準(zhǔn)

高級(jí)cpm會(huì)員標(biāo)準(zhǔn)

管理計(jì)劃

會(huì)員發(fā)展、少數(shù)民族

教育培訓(xùn)部：

職責(zé)：成人教育

cpm會(huì)員資格培訓(xùn)

教育政策

師資

課程內(nèi)容委員會(huì)

2、高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍是美國物業(yè)管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業(yè)管理，均須獲得相應(yīng)的職業(yè)資格。這種資格管理主要不是針對企業(yè)，而是針對管理者個(gè)人，這與我國目前現(xiàn)行的企業(yè)資質(zhì)管理不同。美國物業(yè)管理資質(zhì)分三種：cpm，注冊物業(yè)經(jīng)理（certified

property

manager）；arm，注冊住房經(jīng)理（accredited

residential

manager）；amo，注冊物業(yè)公司（accredited

management

rganization）。還有一種過度性的叫cpm

candidate，是成為注冊物業(yè)經(jīng)理前的專業(yè)資格。負(fù)責(zé)資質(zhì)管理工作的美國物業(yè)管理研究院嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)道德規(guī)范，使上述資格，特別是注冊物業(yè)經(jīng)理資格入門有相當(dāng)難度，從而既保證了注冊物業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的質(zhì)量，也使這一職業(yè)成為具有較高社會(huì)價(jià)值的熱門選擇。

3、成為cpm的職業(yè)要求

申請人向irem提出申請，取得預(yù)備cpm資格。申請人必須填寫申請表、交申請費(fèi)、有高中以上學(xué)歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業(yè)管理工作。預(yù)備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經(jīng)從事物業(yè)管理或房地產(chǎn)相關(guān)工作，取得其他經(jīng)歷分，也可少于五年。

申請人取得預(yù)備資格后，需按照irem設(shè)計(jì)的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。

irem課程：30分必修分，多達(dá)100分選修分。irem每年在總部和各地分部舉辦培訓(xùn)班，每年初，irem就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個(gè)學(xué)員。課程內(nèi)容主要包括物業(yè)維修管理、人力資源管理、多用途物業(yè)的推銷和租賃、房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)及其策略、物業(yè)管理效能評(píng)估、物業(yè)投資環(huán)境評(píng)估和就某一物業(yè)寫一個(gè)物業(yè)管理計(jì)劃。

cpm證書考試：30分必修分，0選修分。考試內(nèi)容涵蓋維修保養(yǎng)、人力資源管理、促銷和租賃、財(cái)務(wù)運(yùn)作、日常管理、法律和風(fēng)險(xiǎn)管理。

管理策劃：20分必修分，0選修分。irem提供管理策劃手冊，學(xué)員就某一實(shí)實(shí)在在的物業(yè)寫一份管理方案，充分反映學(xué)員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)。

道德規(guī)范：20分必修分，0選修分。每一個(gè)申請人必須修這一課，牢記并嚴(yán)格遵守cpm職責(zé)道德規(guī)范。

正規(guī)學(xué)院教育：0必修分，多達(dá)90分選修分。地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、金融或經(jīng)營管理的學(xué)士折70分，其他專業(yè)的學(xué)士折60分。

其他成人教育：0必修分，多達(dá)100分選修分。irem承認(rèn)其他15個(gè)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)提供的課程。irem在培訓(xùn)手冊中均有列明。

其他要求：經(jīng)irem地方分部批準(zhǔn)；交清分部和總部的會(huì)費(fèi)；一直嚴(yán)格遵守cpm的職責(zé)道德規(guī)范；經(jīng)irem理事會(huì)批準(zhǔn)。

4、美國物業(yè)管理隊(duì)伍的基本情況

全美國目前只有cpm9500多人、amo363家，負(fù)責(zé)管理著全美價(jià)值8795億美元的各種物業(yè)。在irem的長期有計(jì)劃的發(fā)展下，美國物業(yè)管理隊(duì)伍均衡發(fā)展，保持穩(wěn)定、高素質(zhì)，體現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)：

專業(yè)分工：公司多以cpm為核心，其他人員圍繞cpm工作，所以規(guī)模一般不大（見表），某物業(yè)管理公司，具有amo資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個(gè)公司只有4個(gè)人。董事長兼總裁為cpm，同時(shí)擁有代理、開發(fā)、建筑等資質(zhì)，主要負(fù)責(zé)對外開拓、制定發(fā)展計(jì)劃、管理決策；副總兼財(cái)務(wù)主要負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)收支、報(bào)表、帳務(wù)和內(nèi)部管理；兩個(gè)辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯(cuò)開來吃。他們就好像大公司的調(diào)度，負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主要求，聯(lián)系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進(jìn)行日常和特殊的管理事務(wù)。

注重經(jīng)營的綜合服務(wù)：一是cpm的時(shí)間分配和收入結(jié)構(gòu)上，以物業(yè)管理為主，代理、咨詢、估價(jià)開發(fā)也屬重要內(nèi)容；二是管理物業(yè)方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，cpm除主要在物業(yè)管理公司外，在地產(chǎn)開發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。

5、美國物業(yè)管理的內(nèi)容

（2）日常維修保養(yǎng)——依靠專業(yè)公司。對于物業(yè)的日常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個(gè)組織、調(diào)度和負(fù)最終責(zé)任的作用。由于社會(huì)分工的發(fā)達(dá)，大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護(hù)人員和設(shè)備。房屋及其設(shè)備設(shè)施由專業(yè)公司承擔(dān)，各類設(shè)施還由各對應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)；衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔(dān)，一般每周清潔和清運(yùn)垃圾2次；綠化有綠化專業(yè)公司承擔(dān)，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動(dòng)化，定時(shí)自動(dòng)噴水。

（3）保安服務(wù)不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，各物業(yè)根據(jù)業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安。基本原因有三：一是保安人工費(fèi)昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會(huì)認(rèn)為是不安全才請保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價(jià)的服務(wù)。還有一個(gè)原因是警察和消防隊(duì)（911）的快速反應(yīng)。

（4）、物業(yè)管理一般不設(shè)24小時(shí)值班，上班時(shí)間以外發(fā)生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業(yè)管理成本大大減少。irem的解釋是減少社會(huì)資源消耗，無需在每一處物業(yè)都設(shè)人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊(duì)伍就可以應(yīng)付一大片。

二、美國高層樓宇設(shè)備管理的特點(diǎn)

2、注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500

wilshire

boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能源，不惜投入重金改造樓宇設(shè)備，通過技術(shù)手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國環(huán)保署“能源之星獎(jiǎng)”。通過投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括空調(diào)系統(tǒng)中的自動(dòng)溫控、冷凍機(jī)自動(dòng)切換，所有空氣處理機(jī)組、冷卻塔風(fēng)扇及車庫送排風(fēng)均安裝了調(diào)速電機(jī)。大廈全面安裝了照明探測控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅車庫排風(fēng)機(jī)使用變頻電機(jī)一項(xiàng)就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬美元。

3、注重設(shè)備管理環(huán)境，提高設(shè)備使用壽命。該大廈管理者十分重視設(shè)備環(huán)境的管理與保持。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)，每一處設(shè)備間環(huán)境整齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設(shè)備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時(shí)，管理者嚴(yán)格設(shè)備管理程序，規(guī)范嚴(yán)格，設(shè)備檢測均有明確的周期規(guī)定與現(xiàn)場檢測記錄。

三、本次赴美考察對我國物業(yè)管理發(fā)展的幾點(diǎn)啟示

1、美國的物業(yè)管理注重物業(yè)經(jīng)營服務(wù)，物業(yè)管理的內(nèi)涵較廣。除以物業(yè)管理為主外，涉及中介代理、咨詢評(píng)估、出租出售、開發(fā)銷售等房地產(chǎn)行業(yè)多個(gè)領(lǐng)域，這與目前我國物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡單的物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)內(nèi)容狀況形成很大反差。注重物業(yè)經(jīng)營，一方面擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，通過多樣化經(jīng)營擴(kuò)展利潤空間，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。美國的物業(yè)管理企業(yè)有40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動(dòng)，這對我國目前利潤水平過低，經(jīng)營管理舉步維艱的物業(yè)管理企業(yè)不能不是個(gè)重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以有效地提高物業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理僅從事簡單勞動(dòng)的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足，職責(zé)滿意度高，94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學(xué)歷。要提高我國物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)與水平，就要提高行業(yè)的吸引力，擴(kuò)展行業(yè)的利潤空間和業(yè)務(wù)空間，涉足房地產(chǎn)高端業(yè)務(wù)內(nèi)容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。

2、美國高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍，保證了美國的物業(yè)管理能夠保持在較高水平上。參觀學(xué)習(xí)中，給我們很深印象的是，美國職業(yè)化的物業(yè)管理人員十分珍惜自己得來不易、又具有很高社會(huì)與經(jīng)濟(jì)價(jià)值的注冊資格，有很強(qiáng)的長期甚至終身從事物業(yè)管理的愿望。他們把自己畢生的精力與才華貢獻(xiàn)在物業(yè)管理這一社會(huì)服務(wù)事業(yè)，這即保證了他們自己的較高社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)收入，也保證了美國物業(yè)管理的世界級(jí)水準(zhǔn)。從物業(yè)管理行業(yè)來說，高度職業(yè)化，嚴(yán)格注冊資格的篩選程序，限制注冊人數(shù)（全美僅有9500人），都保證了注冊物業(yè)經(jīng)理等資格的整體質(zhì)量與素質(zhì)，提高了美國物業(yè)管理研究院在全美物業(yè)管理行業(yè)的地位與信譽(yù)，使資格注冊這一行業(yè)管理手段步入良性循環(huán)軌道。我們認(rèn)為，美國的職業(yè)化專業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)經(jīng)驗(yàn)值得我們學(xué)習(xí)與借鑒。

考察團(tuán)成員：田在瑋、許新民、趙春凱、雷志超、楊柏林、曹學(xué)昌、皇甫廣榮、蔡任重、曹陽、閻永平

執(zhí)

筆：曹學(xué)昌

第四篇：機(jī)械設(shè)備管理資料目錄

機(jī)械設(shè)備管理目錄

一、項(xiàng)目機(jī)械設(shè)備一覽表：

二、起重設(shè)備：

1、出廠合格證明書；

2、使用證；

3、安拆單位的資格證；（復(fù)印件）

4、安裝人員的特種作業(yè)操作證；（復(fù)印件）

5、安拆方案；

6、檢測驗(yàn)收報(bào)告；

7、維修保養(yǎng)記錄；

三、鋼筋加工機(jī)械：

1、機(jī)械設(shè)備出廠合格證明書；

2、安裝驗(yàn)收記錄；

3、維修保養(yǎng)記錄；

四、木工加工機(jī)械：

1、機(jī)械設(shè)備出廠合格證明書；

2、安裝驗(yàn)收記錄；

3、維修保養(yǎng)記錄；

五、混泥土、砂漿攪拌機(jī)械：

1、機(jī)械設(shè)備出廠合格證明書；

2、安裝驗(yàn)收記錄；

3、維修保養(yǎng)記錄；

六、手持電動(dòng)工具：

1、機(jī)械設(shè)備出廠合格證明書；

2、維修保養(yǎng)記錄；

重慶市建設(shè)工程施工安全管理總站監(jiān)制

第五篇：樓宇設(shè)備管理的主要目的和意義

樓宇設(shè)備管理的主要目的和意義

隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的普及與信息產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，住宅小區(qū)數(shù)字化已成為現(xiàn)代 建筑與物業(yè)管理的發(fā)展趨勢。如果說位置、環(huán)境、價(jià)格、戶型、配套物業(yè)管理等 構(gòu)成人們評(píng)判一個(gè)項(xiàng)目優(yōu)劣的指標(biāo)，那么，“數(shù)字化”則是人們追求更高層次生活 品位的方向。“數(shù)字化家園”作為國際上90年代的新技術(shù)和新理念，在國外已被 普遍運(yùn)用于建筑和物業(yè)管理行業(yè)，在我國則處于探索和起步階段。應(yīng)當(dāng)看到，在 中國發(fā)展數(shù)字化住宅已經(jīng)不再是炒作，而信息技術(shù)發(fā)展尋找更廣闊的市場結(jié)合點(diǎn) 的必然結(jié)果，IT產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正在和必將更大地改變?nèi)藗兊墓ぷ魃畹姆椒矫婷妫l(fā)展中國家也不例外。因此，明確建設(shè)“數(shù)字化家園”的意義，分析中國“數(shù)字 化家園”的發(fā)展現(xiàn)狀，研究我們的發(fā)展戰(zhàn)略和對策，是當(dāng)前急需要做的工作。

數(shù)字化家園的技術(shù)含義和社會(huì)意義

1．1 數(shù)字化家園的技術(shù)含義

數(shù)字化家園在美國稱為“智慧屋”(Wise House)，歐洲稱為“時(shí)髦家”(Smart Home)，美國和北美還建成了“無現(xiàn)金小區(qū)”。人類社會(huì)的進(jìn)步賦予我們想家的空 間，而科技的發(fā)展使這種想象成為現(xiàn)實(shí)。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)高度成熟，寬帶網(wǎng)鋪設(shè)到家，網(wǎng)絡(luò)可實(shí)現(xiàn)多套模擬或數(shù)字電視廣播節(jié)目傳送、VOD節(jié)目點(diǎn)播、電視會(huì)議、IP電 話及可視電話、遠(yuǎn)程醫(yī)療、數(shù)字圖書館等功能。數(shù)字化家園還給人可靠的安全感，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在主要出入口安裝攝像機(jī)，在管理中心設(shè)置監(jiān)視控制屏。攝像 機(jī)將圖像傳送到管理中心，以便實(shí)時(shí)監(jiān)視和記錄，掌握小區(qū)動(dòng)態(tài)。住戶則設(shè)立訪 客對講系統(tǒng)和報(bào)警系統(tǒng)，遙控開啟防盜門，防止非法人員進(jìn)入樓內(nèi)，確保住戶安 全。一旦發(fā)生危急情況，還可以立即向小區(qū)管理中心報(bào)警，以便得到及時(shí)救助。住宅小區(qū)管理中心通過信息傳輸、監(jiān)視、控制小區(qū)內(nèi)公共設(shè)備的運(yùn)行情況，掌握 物業(yè)管理的完整資料，計(jì)量小區(qū)內(nèi)總的及各住戶水、電、煤氣的用量，給住戶創(chuàng) 造一個(gè)舒適、便利的生活環(huán)境。住宅小區(qū)還實(shí)現(xiàn)了用電子貨幣取代現(xiàn)金，其功能 涉及信用卡、網(wǎng)絡(luò)結(jié)算、電子交換和信息安全資信等。如此，極大地提高了人居 質(zhì)量。

數(shù)字化家園是由智能化物業(yè)系統(tǒng)IBS(Intelligent Building System)和物業(yè)管理信 息系統(tǒng) MIS(Management Information Systems)共同構(gòu)成的住宅小區(qū)。其中，智能化 物業(yè)是指運(yùn)用以計(jì)算機(jī)技術(shù)為核心，包括通訊技術(shù)、電子技術(shù)在內(nèi)的信息技術(shù)與 現(xiàn)代建筑技術(shù)相結(jié)合，在建筑物中嵌入各種自動(dòng)化控制系統(tǒng)，多方位提供自動(dòng)化 應(yīng)用功能的物業(yè)。智能化物業(yè)的顯著特征在于：(1)所有自動(dòng)化系統(tǒng)綜合在同一個(gè) 網(wǎng)絡(luò)上；(2)所有自動(dòng)化系統(tǒng)的操作都集中在一個(gè)統(tǒng)一的電腦控制平臺(tái)；(3)每一個(gè) 自動(dòng)化系統(tǒng)都能共享一個(gè)數(shù)據(jù)庫，并能相互交換彼此的信息；(4)通過中央處理器，能夠監(jiān)控全部自動(dòng)化及其住處系統(tǒng)。總之，具有相當(dāng)于住宅神經(jīng)的家庭內(nèi)網(wǎng)絡(luò)、能夠通過這種網(wǎng)絡(luò)提供各種服務(wù)、能與地區(qū)社會(huì)等外部世界相連接是構(gòu)成智能化 住宅的三個(gè)基本條件。1984年，美國康涅狄格州的哈特福市將一幢舊金融大廈進(jìn) 行了改造，樓內(nèi)的空調(diào)、電梯、照明、防盜等設(shè)備采用計(jì)算機(jī)控制，采用計(jì)算機(jī) 網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為客戶提供文字處理、電子郵件和情報(bào)資料等信息服務(wù)，這是世界公認(rèn) 的第一座智能大廈(City Place大廈)。以后，美國國家安全局和五角大樓等也紛紛 改建成具有高科技裝備的智能大樓。據(jù)估測，美國的智能大樓超過萬幢，日本新 建大廈中的60％為智能大廈。中國的第一座智能大廈被認(rèn)為是北京的發(fā)展大廈。另外相繼建成了一批準(zhǔn)智能大廈如深圳的地王大廈、北京西客站、上海證券大廈 等。

現(xiàn)階段，智能化物業(yè)主要的自動(dòng)化系統(tǒng)包括：

(1)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(BA系統(tǒng)，Building Automation)。樓宇自動(dòng)化，其實(shí)質(zhì)就 是樓宇各種配套設(shè)施和設(shè)備的自動(dòng)化。它是智能物業(yè)中最基本的功能。

(2)通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(CA系統(tǒng)，Communication Automation Systems)。通訊自動(dòng) 化系統(tǒng)是將物業(yè)內(nèi)各種不同的信息處理系統(tǒng)聯(lián)結(jié)于一體，達(dá)到自由交換信息的目 的，并能與國際信息網(wǎng)絡(luò)聯(lián)結(jié)，組成一個(gè)高速的通訊系統(tǒng)。

(3)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(OA系統(tǒng)，Office Automation Systems)。辦公自動(dòng)化是利用 信息技術(shù)將各種辦公設(shè)備聯(lián)成一體，把文字、數(shù)據(jù)、圖像、語言和信息處理功能 組合于一個(gè)系統(tǒng)之中，達(dá)到提高辦公效率和辦公質(zhì)量的目的。

(4)保安自動(dòng)化系統(tǒng)(SA系統(tǒng)，Security Automation Systems)。保安自動(dòng)化系統(tǒng) 利用信息技術(shù)對整個(gè)物業(yè)進(jìn)行安全性布防，是物業(yè)內(nèi)保障人身和財(cái)產(chǎn)安全最重要 的系統(tǒng)。它配合使用微波、紅外檢測設(shè)備作輔助，確保各重要部位人員進(jìn)出的監(jiān) 視，形成一個(gè)綜合的保安監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，與其他自動(dòng)化系統(tǒng)交換信息。出現(xiàn)突發(fā)事件 時(shí)，保安自動(dòng)化系統(tǒng)能及時(shí)報(bào)警、接警及記錄事件情況，并能對所處理事件作出 準(zhǔn)確的指引。

(5)消防自動(dòng)化系統(tǒng)(FA系統(tǒng)，F(xiàn)ire Automation Systems)。消防自動(dòng)化系統(tǒng)是一 種自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。當(dāng)出現(xiàn)異常情況時(shí)，自動(dòng)控制消防系統(tǒng)能及時(shí)報(bào)警和接 警；發(fā)生火警時(shí)，能自動(dòng)啟動(dòng)滅火設(shè)備，及時(shí)撲滅火災(zāi)。

(6)管理自動(dòng)化系統(tǒng)(MA系統(tǒng)，Management Automation Systems)。管理自動(dòng) 化系統(tǒng)是將各種自成體系的自動(dòng)化系統(tǒng)通過計(jì)算機(jī)統(tǒng)一管理起來，大量減少人工 操作，達(dá)到全面自動(dòng)化，最終實(shí)現(xiàn)信息共享和系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，產(chǎn)生物業(yè)智能化的整體 性。

物業(yè)管理智能化也稱物業(yè)管理自動(dòng)化，是指在物業(yè)管理工作過程中以現(xiàn)代先 進(jìn)的科學(xué)技術(shù)為手段，對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)的組織和對物業(yè)進(jìn)行有效的管理。物業(yè)管理智能化包括物業(yè)管理企業(yè)的辦公自動(dòng)化和業(yè)務(wù)管理自動(dòng)化兩大部分。物 業(yè)管理智能化的主要技術(shù)包括：(1)通訊技術(shù)與結(jié)構(gòu)化布線技術(shù)。20世紀(jì)80年代 后期，美國的Bell通訊實(shí)驗(yàn)室推出一種新的通訊布線概念，通過一套集成的布線 結(jié)構(gòu)，將所有語言、數(shù)據(jù)、圖像以及信息系統(tǒng)的線路組合在一起，并制定出一個(gè) 統(tǒng)一的國際標(biāo)準(zhǔn)，形成一套完善的結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，亦稱之為綜合布線系統(tǒng)。(2)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)。美國是電腦網(wǎng)絡(luò)化最早的國家。如現(xiàn)在最有影響的國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)生于20世紀(jì)?0—80年代。所謂計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，就是將各自獨(dú)立的電腦處理節(jié)點(diǎn)通 過線路的連接而成的系統(tǒng)。通過網(wǎng)絡(luò)可以聯(lián)接分散于各處的信息系統(tǒng)，使所有資 源能夠?yàn)樾枰娜藗兯蚕恚蝗藗兊靡钥朔乩砦恢玫木窒薅鴧f(xié)同工作。(3)多 媒體系。統(tǒng)技術(shù)。多媒體技術(shù)是把聲音、文章、圖形、圖像、動(dòng)畫、視頻等多種 媒體的信息通過綜合網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行數(shù)字化加工處理，再和通訊技術(shù)結(jié)合形成的綜 合網(wǎng)絡(luò)技術(shù)。

物業(yè)管理信息系統(tǒng)的物理構(gòu)成包括：

(1)物業(yè)概況管理系統(tǒng)。物業(yè)概況管理系統(tǒng)以圖文并茂的形式綜合介紹物業(yè)的 規(guī)劃、配套和管理規(guī)程等。

(2)房產(chǎn)管理系統(tǒng)。房產(chǎn)管理系統(tǒng)對樓宇、單位、車位等原始的物業(yè)資源進(jìn)行 全面的管理。

(3)業(yè)戶管理系統(tǒng)。業(yè)戶管理系統(tǒng)對業(yè)戶的檔案、變更狀況、投訴、維修和裝 修等事項(xiàng)進(jìn)行管理。

(4)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)以各種方法完成用戶的收費(fèi)業(yè)務(wù)，對收費(fèi)結(jié) 果、拖欠情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，保存所有個(gè)人的繳費(fèi)歷史。

(5)治安管理系統(tǒng)。治安管理系統(tǒng)管理治安人員、治安排班等事宜，實(shí)現(xiàn)對日 常的治安事件進(jìn)行監(jiān)控。

(6)保潔管理系統(tǒng)。保潔管理系統(tǒng)對保潔人員及日常保潔排班等事項(xiàng)進(jìn)行管理。

(?)設(shè)備管理系統(tǒng)。設(shè)備管理系統(tǒng)對設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計(jì)劃、日常保養(yǎng)安排 及出勤情況進(jìn)行管理。

(8)綠化管理系統(tǒng)。綠化管理系統(tǒng)對各種綠化植被、綠化帶、綠化工程進(jìn)行管 理。

(9)辦公管理系統(tǒng)。辦公管理系統(tǒng)對物業(yè)管理公司自身的人事、文件、財(cái)產(chǎn)等 事項(xiàng)進(jìn)行管理。

1．2 數(shù)字化家園的社會(huì)意義

隨著全球信息化進(jìn)程的加快，人類社會(huì)正逐步步入以智力資源為首要依托的 智能型社會(huì)。城市作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)的主要載體，也必將踏上以社會(huì)生活智能化為基 本特征的發(fā)展道路，這是歷史發(fā)展的必然選擇，是城市功能演變的必然結(jié)果。電 腦走進(jìn)我們的家庭生活，和我們?nèi)粘Ｉ畹募彝ゾ邮腋泳o密地結(jié)合起來，不但 是我們住宅的一部分，而且是住宅中的神經(jīng)中樞、控制中心，這與全球信息化浪 潮的推動(dòng)和人類社會(huì)的進(jìn)步是分不開的。電腦使我們的家成為一個(gè)更加迷人溫馨 的舒適之地，開啟了人類家居生活的新紀(jì)元。因此，不論從城市現(xiàn)代化建設(shè)的必 然要求出發(fā)，還是從提高城市居民生活質(zhì)量的需求出發(fā)，在我國加強(qiáng)數(shù)字化家園 建設(shè)，已成為城市信息化建設(shè)不可或缺的重要組成部分，它的社會(huì)意義就在于：

(1)有利于物業(yè)管理基礎(chǔ)工作走向科學(xué)化。實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理智能化，可以使管理 信息得到有效的集中，大大減少數(shù)據(jù)的冗余，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，使信 息在物業(yè)管理中的威力得以發(fā)揮。

(2)有利于物業(yè)管理水平和效率不斷提高。在傳統(tǒng)管理?xiàng)l件下，物業(yè)管理服務(wù) 于經(jīng)營過程中，信息流的反饋總是相對滯后，這種現(xiàn)象在財(cái)務(wù)管理中尤為突出。通過管理的智能化，信息的處理和傳遞得以及時(shí)完成，使管理工作可以做到事前 控制，從而提高企業(yè)的管理水平和效率。

(3)有利于節(jié)省土地，便于加強(qiáng)城市規(guī)劃和管理。

(4)使城市發(fā)展更能體現(xiàn)“人本”特征。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們的生活結(jié)構(gòu)發(fā) 生了變化。正在由“吃穿”為主轉(zhuǎn)向“住行”為主，而數(shù)字化住宅則可以為百姓 提供舒適、便利、安全等多種生活享受。在人、住宅、環(huán)境、自然四維空間中，數(shù)字化住宅就是要力爭創(chuàng)造出最和諧、最適合人類居住的“生活人居”，以真正使 百姓的需求得到最大限度的滿足。

(5)有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。資料顯示，目前我國90％的開發(fā)企業(yè)是中小 企業(yè)，且多是在房地產(chǎn)過熱時(shí)一哄而上發(fā)展起來的，小、散、差現(xiàn)象比較嚴(yán)重。所以實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，發(fā)展數(shù)字化住宅，將會(huì)淘汰掉一批規(guī)模小、素質(zhì)差、實(shí)力弱的小公司和依靠投機(jī)發(fā)財(cái)?shù)钠髽I(yè)；經(jīng)營不善、嚴(yán)重虧損的開發(fā)公司也將被 排擠出局。這樣，那些經(jīng)大風(fēng)大浪“篩選”出來的優(yōu)秀企業(yè)就可以集中精力發(fā)揮 他們在技術(shù)創(chuàng)新等方面的優(yōu)勢，為百姓建造更多更好的住宅。2 中國發(fā)展“數(shù)字化家園”的現(xiàn)狀

為促進(jìn)住宅建設(shè)的科技進(jìn)步，提高住宅功能質(zhì)量，采用先進(jìn)適用的高新技術(shù) 推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，建設(shè)部在總結(jié)“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)工程項(xiàng) 目”工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，擬自2000年起，計(jì)劃用五年左右的時(shí)間，在全國建成一 批住宅小區(qū)智能化技術(shù)示范工程，摸索出一套適應(yīng)各地、各具特色的智能住宅小 區(qū)的設(shè)計(jì)、集成、施工等方面的經(jīng)驗(yàn)，并向全國推廣。其總體目標(biāo)是：通過采用 現(xiàn)代信息傳輸技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和信息集成技術(shù)，進(jìn)行精密設(shè)計(jì)、優(yōu)化集成、精心 建設(shè)和工程示范提高住宅高新技術(shù)的含量和居住環(huán)境水平，以適應(yīng)21世紀(jì)現(xiàn)代居 住生活的需求。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也開始積極建設(shè)智能化小區(qū)和網(wǎng)絡(luò)小區(qū)。作為中國房地產(chǎn)巨頭之一的中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，將在未來5年內(nèi)，首先將其已 經(jīng)建成的1000多個(gè)社區(qū)改造成現(xiàn)代化的新型數(shù)字社區(qū)，并最終實(shí)現(xiàn)在全國建立2 萬個(gè)數(shù)字社區(qū)的目標(biāo)。國家建設(shè)部將示范工程劃分為普及型、先進(jìn)型、領(lǐng)先型三 個(gè)層次，并制定了相應(yīng)的技術(shù)要求。

(1)普及型：住宅小區(qū)設(shè)立計(jì)算機(jī)自動(dòng)化管理中心，水、電、熱等自動(dòng)計(jì)量和 收費(fèi)，住宅小區(qū)實(shí)行封閉式安全自動(dòng)監(jiān)控，住宅的火災(zāi)、有害氣體泄漏等實(shí)行自 動(dòng)報(bào)警，設(shè)置緊急呼叫系統(tǒng)，對住宅小區(qū)的關(guān)鍵設(shè)備、設(shè)施實(shí)行集中管理，對其 運(yùn)行狀態(tài)實(shí)行遠(yuǎn)程監(jiān)控。

(2)先進(jìn)型：除實(shí)現(xiàn)普及型的全部功能要求外，還應(yīng)實(shí)行住宅小區(qū)與城市區(qū)域 聯(lián)網(wǎng)，住宅通過網(wǎng)絡(luò)終端實(shí)現(xiàn)醫(yī)療、文娛、商業(yè)等公共服務(wù)和費(fèi)用自動(dòng)結(jié)算，住 房通過家庭電腦可閱讀電子書籍和出版物等。

(3)領(lǐng)先型：除實(shí)現(xiàn)先進(jìn)型的全部功能要求外，在要應(yīng)用I— CIMS技術(shù)，實(shí) 施住宅小區(qū)開發(fā)全生命周期的現(xiàn)代信息集成系統(tǒng)，達(dá)到提高質(zhì)量、有效管理、改 善環(huán)境的目的。

目前國內(nèi)推出了這些實(shí)驗(yàn)性的智能住宅，雖然從技術(shù)和功能上講，這僅僅是 起步，但也可以讓我們對未來的數(shù)字化家園產(chǎn)生一些憧憬。上海一家公司展出了 一種智能住宅系統(tǒng)，這種系統(tǒng)可用電腦控制家中的門窗、溫度、燈光及一切電子 設(shè)施，也可以在千里之外通過電話來控制家中的一切設(shè)施。而成都的交大智能小 區(qū)，則是一個(gè)初級(jí)的數(shù)字化住宅小區(qū)。該小區(qū)實(shí)現(xiàn)了居家生活信息化、小區(qū)物業(yè) 管理信息化、IC卡通用化。小區(qū)的每幢樓均采用結(jié)構(gòu)化綜合布線，支持100Mbps 的速率。小區(qū)網(wǎng)管中心通過多模光纖與住宅樓網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)相連。小區(qū)住戶每戶配置 一臺(tái)微機(jī)，統(tǒng)一配置網(wǎng)卡和信息插座，能通過內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)登錄到小區(qū)的網(wǎng)管中心。小區(qū)網(wǎng)管中心聯(lián)入169中文信息網(wǎng)，通過該信息網(wǎng)實(shí)現(xiàn)一系列網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，如實(shí)現(xiàn) 大戶室搬回家、建立網(wǎng)上中學(xué)、提供網(wǎng)上圖書閱讀、網(wǎng)絡(luò)游戲等一系列功能。小 區(qū)網(wǎng)管中心對住戶的網(wǎng)絡(luò)使用進(jìn)行統(tǒng)一的管理和收費(fèi)。

從總體上看，中國數(shù)字化家園的發(fā)展是不平衡的。我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，雖然隨著信息技術(shù)的日益普及和房地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)的迅猛發(fā)展，經(jīng)過房地產(chǎn)界的 一批有識(shí)之土的實(shí)踐，已取得了卓有成效的成果，但整體水平仍然較低，而且地 區(qū)差異較大，東西部發(fā)展不平衡。在北京、上海、深圳等一些中心城市中，數(shù)字 化家園的建設(shè)已由試點(diǎn)進(jìn)入積極推廣階段；同國外相比，信息技術(shù)在中國房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用和發(fā)展仍存在諸多制約因素。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1．觀念問題

人們在認(rèn)識(shí)上主要存在兩種傾向：第一是房地產(chǎn)商為了追求智能化而去搞智 能化。住宅和小區(qū)的基本功能是居住和生活，可能也包括部分的學(xué)習(xí)與工作。智 能化在住宅和小區(qū)中的市場位置只是提高和加強(qiáng)居住質(zhì)量的一種手段。人們購買 住宅，首先考慮的是它的價(jià)位、地段、戶型，而不會(huì)將“智能化”作為首選條件 來考慮的。在這一問題上如果本末倒置，錯(cuò)把智能化作為建設(shè)的目標(biāo)，并且在智 能化技術(shù)尚未成熟的時(shí)候，難免會(huì)發(fā)生智能化住宅過熱炒作的現(xiàn)象。第二種表現(xiàn) 為滯后的消費(fèi)觀念。大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為數(shù)字化家園只是少數(shù)富人的事情，離自己 還很遠(yuǎn)。

2．國情國力問題

據(jù)統(tǒng)計(jì)，國家每年花在住宅方面的投資約占全部投資的5％～6％。如果全部 搞成智能化住宅，老百姓現(xiàn)在的消費(fèi)水平能否接受，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平能否達(dá) 到，這都需要考慮。

3．技術(shù)和人才問題

首先，網(wǎng)絡(luò)在我國尚處于初級(jí)階段，基礎(chǔ)設(shè)施配備較差，智能產(chǎn)品還有待于 提高。其次，我國的計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)安全技術(shù)整體水平不高。第三，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息化離不開高素質(zhì)的人才。在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息化的初期，具備一定 信息系統(tǒng)知識(shí)的管理者會(huì)提出合理的要求，提高軟件開發(fā)的質(zhì)量和實(shí)用性；在系 統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)階段，管理者的水平更是直接與使用水平密切相關(guān)。信息服務(wù)業(yè)所需 要的人才，不僅要懂計(jì)算機(jī)，還要懂經(jīng)濟(jì)、懂企業(yè)經(jīng)營管理。但是，由于我國房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史不長，尤其是房地產(chǎn)信息業(yè)才起步，缺乏相關(guān)的專業(yè)人員，嚴(yán)重 制約了房地產(chǎn)信息化的發(fā)展。

4．政策與法規(guī)問題

數(shù)字化家園的發(fā)展除了要有發(fā)達(dá)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)外，還需要完善的法律體系、稅收體系、便利的銀行支付體系與之相配套。我國目前尚無針對網(wǎng)絡(luò)規(guī)范及網(wǎng)絡(luò) 犯罪的法律；我國的稅收及征稅體系不完善。由于這些社會(huì)軟件不配套，數(shù)字化 家園的普及還需要一段時(shí)間的磨合。

由于多種條件的制約，我國房地產(chǎn)信息化還有很長的路要走，但是房地產(chǎn)業(yè) 唯有實(shí)現(xiàn)信息化，唯有與網(wǎng)絡(luò)結(jié)合，才能煥發(fā)出新的活力，這是毋庸置疑的。建設(shè)數(shù)字化家園的對策

數(shù)字化小區(qū)盡管對于大多數(shù)人來說還是一個(gè)新事物，但是，隨著時(shí)代的發(fā)展，它將在人們生活中，尤其在選擇住宅時(shí)是一個(gè)無法回避的話題。數(shù)字化家園的發(fā) 展應(yīng)是一種市場行為，而市場是一把雙刃劍，它會(huì)自動(dòng)砍掉那些不適合中國國情 的數(shù)字化住宅的建設(shè)，同時(shí)，在政府的正確引導(dǎo)下，數(shù)字化家園的建設(shè)將不斷走 向規(guī)范化和科學(xué)化。筆者認(rèn)為大力推進(jìn)數(shù)字化小區(qū)的建設(shè)是比較符合中國國情的。在發(fā)展對策上，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1．采用適當(dāng)?shù)募夹g(shù)

目前最迫切的任務(wù)是如何使數(shù)字化小區(qū)設(shè)計(jì)的功能設(shè)定恰到好處、技術(shù)路線 恰如其分，使數(shù)字化住宅產(chǎn)品得到市場的最大認(rèn)同。

2．堅(jiān)持分級(jí)發(fā)展的原則

住宅小區(qū)數(shù)字系統(tǒng)分級(jí)發(fā)展是基于當(dāng)前商品房建造標(biāo)準(zhǔn)和其造價(jià)承受能力、基本的物業(yè)管理與服務(wù)要求，以及當(dāng)前住宅小區(qū)智能化技術(shù)、產(chǎn)品的發(fā)展現(xiàn)狀與 未來發(fā)展的需要，將住宅小區(qū)數(shù)字系統(tǒng)分為三檔，即普及型(低)、先進(jìn)型(中)和領(lǐng) 先型(高)。目前，集成商為了推銷其設(shè)備和設(shè)備系統(tǒng)，開發(fā)商為了提高其賣點(diǎn)，總 是盡可能地把它的樓盤性能和系統(tǒng)性能拔高，宣傳其系統(tǒng)的技術(shù)之多、之高、之 先進(jìn)，使用者一旦擁有會(huì)得到多少好處等等。為了獲得更多的利益，對樓盤和設(shè) 備都是強(qiáng)調(diào)其高標(biāo)準(zhǔn)，高技術(shù)，多功能。于是形成一種概念，仿佛“數(shù)字化”總 是和高檔的、豪華的、高薪白領(lǐng)和金領(lǐng)聚居的、高級(jí)知識(shí)分子成堆的住戶聯(lián)系在 一起的。這也是一種不全面的，或者十分功利的定位方式。就“數(shù)字化”的功能 而言，本來就可以根據(jù)功能需求和經(jīng)濟(jì)條件的不同，高有高智能，低有低智能。

3．加大宣傳和培訓(xùn)力度，提高全社會(huì)的認(rèn)知程度和小區(qū)服務(wù)水平

一方面，政府應(yīng)該向全社會(huì)大力宣傳住宅小區(qū)數(shù)字化的目的、意義以及具體 的實(shí)施內(nèi)容，提高人們對這項(xiàng)工作的認(rèn)知程度，增強(qiáng)認(rèn)同度；另一方面，政府可 以充分利用各種社會(huì)資源，加強(qiáng)居民的信息化意識(shí)和信息技術(shù)應(yīng)用水平，使居民 對小區(qū)數(shù)字化的內(nèi)容有較全面的感性認(rèn)識(shí)，激發(fā)居民的參與和需求熱情。同時(shí)，還應(yīng)該積極加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍的專業(yè)培訓(xùn)，有效地提高服務(wù)隊(duì)伍的整體實(shí)力。

4．制定“游戲規(guī)則”，規(guī)范市場運(yùn)作

數(shù)字化家園建設(shè)過程中將會(huì)涉及到小區(qū)布線的產(chǎn)權(quán)歸屬、利益分配等問題，并且會(huì)導(dǎo)致市場的不規(guī)范運(yùn)作，甚至出現(xiàn)無序競爭的混亂局面。因此，為小區(qū)數(shù) 字化建設(shè)制定一套“游戲規(guī)則”是政府當(dāng)前一項(xiàng)刻不容緩的任務(wù)，其所應(yīng)制定的 政策法規(guī)包括小區(qū)數(shù)字化配置的標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)數(shù)字化建設(shè)和運(yùn)行的資產(chǎn)籌集與使用 辦法，小區(qū)布線的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，信息服務(wù)業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及涉及各職能部門對小 區(qū)數(shù)字化建設(shè)的支持政策等。

5．建立多元化投資機(jī)制

住宅小區(qū)數(shù)字化建設(shè)的關(guān)鍵就是要建立一套有活力的市場機(jī)制，即在充分遵 循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的情況下，本著“誰投資、誰受益”的原則，形成“共同投資、共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的機(jī)制。只有這樣，才能把數(shù)字化作為增值服務(wù)、信息傳 達(dá)與反饋以及業(yè)務(wù)拓展與廣告等商機(jī)，通過市場運(yùn)作，形成可觀的經(jīng)濟(jì)效益，把 小區(qū)數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)的潛在價(jià)值轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)價(jià)值。