第一篇：個人的購房貸款注意事項

個人的購房貸款注意事項

七要

一、申請貸款額度要量力而行

在申請個人住房貸款時，借款人應(yīng)該對自己目前的經(jīng)濟(jì)實力、還款能力做出正確的判斷，同時對自己未來的收入及支出做出正確的、客觀的預(yù)測。

二、辦按揭要選擇好貸款銀行

對借款人來說，如果您購買的是現(xiàn)房或二手房，您就可以自行選擇貸款銀行。按揭銀行的服務(wù)品種越多越細(xì)，您將獲得靈活多樣的個人金融服務(wù)，以及豐富的服務(wù)與產(chǎn)品組合。站在市民的角度考慮，無疑市民擁有越多的選擇權(quán)越好。

三、要選定最合適自己的還款方式

目前基本上有兩種個人住房貸款環(huán)款方式：一種是等額還款方式，另一種是等額本金還款方式。等額還款方式的優(yōu)點在于，借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭的收支。而等額本金還款方式較適合于還款能力較強(qiáng)、并希望在還款初期歸還較大款項以次減少利息支出的個人。

四、向銀行提供資料要真實

申請個人住房商業(yè)性貸款，銀行一般要求借款人提供經(jīng)濟(jì)收入證明，對于個人來說，應(yīng)提供真實的個人職業(yè)、職務(wù)和近期經(jīng)濟(jì)收入情況證明。因為如果你的收入沒有達(dá)到一定的水平，而你沒有足夠的能力還貸，卻夸大自己的收入水平，很有可能在還款初期發(fā)生違約，并且經(jīng)銀行調(diào)查證實你提供虛假證明，就會使銀行對你的信任度大大降低，從而影響到自己的貸款申請。

五、提供本人住址要準(zhǔn)確、及時

借款人提供給銀行的地址準(zhǔn)確，就能方便銀行與其的聯(lián)系，每月能按時收到銀行寄出的還款通知單。遇人民銀行調(diào)整貸款利率，您就可在年初時收到銀行寄出的調(diào)整利率通知。此外，特別提醒借款人注意的事，當(dāng)您搬遷新居，一定要將新的聯(lián)系地址、聯(lián)系方式及時告知貸款銀行。

六、確定產(chǎn)權(quán)人時要考慮到退稅

根據(jù)上海市有關(guān)規(guī)定，對于1998年6月1日以后購買商品房的個人，可享受個人所得稅計征稅基抵扣。由于抵扣的對象只限于房產(chǎn)證上列舉姓名的房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，所以對于每個家庭來說，要慎重確定所購住房的房地產(chǎn)權(quán)利人（購房人）。

七、每月要按時還款避免罰息

對借款人來說，必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶上是否有足夠的資金，防止由于自己的疏忽造成違約而被銀行罰息，千萬不要因為自己的一時疏忽，而造成資金損失，同時，在銀行留下不良信用紀(jì)錄。

七不要

一、申請貸款前不要動用公積金如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，也就意味著您將申請不到公積金貸款。

二、在借款最初一年內(nèi)不要提前還款

按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且您歸還的金額應(yīng)超過6個月的還款額。

三、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行

當(dāng)您在借款期限內(nèi)償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐。工行的客戶可向工行提出延長借款期限的申請，經(jīng)銀行調(diào)查屬實，且未有拖欠應(yīng)還貸款本金、利息，工行就會受理您的延長借款期限申請。

四、取得房產(chǎn)證后不要忘記退稅當(dāng)您購買商品房時，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫入買房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購房者已繳個人所得稅稅基抵扣”申請，取得本人的“稅收通用繳款書”.待您所購住房成為現(xiàn)房，并辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個月內(nèi)，應(yīng)前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。

五、貸款后出租住房不要忘告知義務(wù)

當(dāng)您在貸款期間出租已經(jīng)抵押的房屋，您必須將已抵押的事實書面告知承租人。

六、貸款還清后不要忘記撤銷抵押

當(dāng)您還清了全部貸款本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)他項權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷抵押。

七、不要遺失借款合同和借據(jù)

申請按揭開款，銀行與您簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件，由于貸款期限最長可達(dá)30年，作為借款人，您應(yīng)當(dāng)妥善保管您的合同和借據(jù)，同時認(rèn)真閱讀合同的條款，了解自己的權(quán)利和義務(wù)。

第二篇：購房貸款注意事項

【購房貸款注意事項】個人貸款購房流程大放送

貸款買房日漸成了北京年輕人的時尚。對這方面一點也不了解的張先生和好友李先生也準(zhǔn)備趕回時尚，貸款在亞北買套房。2月底，張先生和李先生帶著各自的夫人開始他們的貸款買房經(jīng)歷。

3月11日，張先生兩口子帶著蓋完章的《收押合同》以及《預(yù)售合同》復(fù)印件(三份)等材料，又到了建行北京分行朝陽支行，交給經(jīng)辦人審驗。經(jīng)過半個多小時的審驗，經(jīng)辦人告訴他們，還必須到市住房資金管理中心擔(dān)保中心或太平洋喜洋洋保險公司辦保險。已經(jīng)對各種手續(xù)有點害怕的張先生打聽到買保險的手續(xù)可能要比去擔(dān)保中心辦擔(dān)保來得簡單，便毫不猶豫地和夫人打車直奔位于西直門外德寶飯店的喜洋洋保險公司。保險公司的工作人員一番計算后，告訴他們兩人都必須買壽險——按規(guī)定申請人的月收入減去月還款額后，剩下不到400元的，夫婦兩人都必須買壽險，而張先生的月收入減去還款額后不到400元，所以他的夫人也必須買壽險。下午4點，張先生兩口子拿著保險單回到了銀行。工作人員收了保險單的發(fā)票后，告訴他們等通知辦最后一道手續(xù)——劃款、放貸手續(xù)。

3月21日，張先生終于接到了銀行將在3月25日給他放貸的通知，讓他第二天帶身份證到銀行辦理劃款、放貸手續(xù)。3月22日，早早趕到銀行的張先生按要求先在一樓業(yè)務(wù)柜臺辦了張建行龍卡，又拿著龍卡到房貸部辦理了最后一道手續(xù)——還款手續(xù)。至此，張先生辦理完了貸款買房的種種手續(xù)。

深感手續(xù)繁雜的張先生總結(jié)出了幾點注意事項，提醒“后來者”：

1.戶口本、身份證、首付款發(fā)票等所有與購房有關(guān)的資料最好隨時攜帶，如方便，準(zhǔn)備數(shù)份復(fù)印件。

2.詢問管理中心、銀行等機(jī)構(gòu)的聯(lián)系電話，有不明白的事情可以隨時咨詢。

3.在各種表格上留聯(lián)系電話時，最好留一個在白天隨時可以找到申請人的號碼。

4.填寫各種表格時，事先問清填寫方法，如遇到不會填的，可以空著，交表時問清楚再補填。

5.保險費：貸款在5年期以上的，首次最少按5年期限購買保險。

但張先生覺得，最好還是委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)代辦，雖然出一筆中介費，但自己辦，打車費用加請假的時間，綜合成本比中介費要高。

全程體驗商業(yè)貸款

李先生辦理商業(yè)貸款。

2月16日，他和開發(fā)商簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》(以下簡稱《預(yù)售合同》)，并交了20%的首付款。售樓人員告訴他，開發(fā)商須把他的購房合同拿到區(qū)房地產(chǎn)局去辦理預(yù)售登記手續(xù)，等預(yù)售登記手續(xù)辦完后，他才可以拿著《預(yù)售合同》到位于該項目的合作銀行——農(nóng)業(yè)銀行北京分行西城支行在售樓現(xiàn)場設(shè)的律師辦公處辦理申請手續(xù)。

2月23日，李先生接到了到售樓處拿購房合同的通知。

2月24日，李先生和夫人拿著首付款發(fā)票、身份證、戶口簿、結(jié)婚證等身份證明到了售樓處，拿了購房合同便到農(nóng)業(yè)銀行指定的律師事務(wù)所現(xiàn)場辦公地點填寫借款申請表，并交納了所有材料和法律服務(wù)費。

按律師的要求，2月24日，李先生又交了兩口子近期證件照各一張、財產(chǎn)證明、收入證明。律師告訴他們，律師將對他們的材料進(jìn)行初審并向銀行出具法律意見書。

3月1日，張先生接到律師的通知，要求他們到售樓處現(xiàn)場的銀行辦公地點購買房屋保險，保險費為購房款?妝O輾崖?.45‰?狀?钅晗尷凳——

3月14日，李先生接到律師的通知，告知他們已經(jīng)通過銀行的審核，可以來售樓處簽借款合同。

3月15日，李先生按約定的時間到了售樓處的律師辦公地點簽訂了個人住房貸款借款合同、擔(dān)保合同、委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書等文件，并到銀行現(xiàn)場辦公柜臺辦理了個人住房貸款專用賬戶。至此，李先生辦完了貸款手續(xù)。

期房五證

(l)市房屋土地管理局的“中華人民共和國國有土地使用證”。

(2)市城市規(guī)劃管理局的“中華個人住房委托貸款全稱是個人住房擔(dān)保委托貸款，它是指住房資金管理中心運用住房公積金委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低;另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。但是由于住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利息相差1%有余，因而目前無論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向于選擇住房公積金貸款購買住房。人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證”。

(3)市城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。

(4)市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的“建設(shè)工程開工證”。

(5)市房屋土地管理局的“北京市商品房銷售許可證”。

按揭貸款的幾個問題--貸款流程、注意事項及權(quán)利

1、按揭貸款的具體流程

一般來講,房地產(chǎn)企業(yè)與銀行存在樓盤按揭貸款協(xié)議,通常情況都是銀行為符合條件樓盤購買人提供按揭貸款,在土地證、房產(chǎn)證及按揭貸款的抵押權(quán)證辦理出來之前開發(fā)商為購房人在銀行的按揭的貸款提供擔(dān)保。具體流程如下:

開發(fā)商與銀行簽訂合作協(xié)議 →購房者與房地產(chǎn)公司簽訂購房協(xié)議 →購房者向協(xié)議銀行提出貸款申請→ 購房者按貸款銀行要求提供貸款資料并簽訂有關(guān)法律文書→ 銀行審批購房者貸款申請→ 購房者辦理還貸手續(xù),按月還款。

2、按揭貸款的注意事項

a、貸款銀行的選擇,選擇按揭合同條款相對寬松的銀行做貸款;b、還款方式的選擇問題;c、銀行按揭貸款放款期與購房合同約定的付款時間相一致;d、對提前還款應(yīng)加以約定;e、不能按時申請到貸款的處理方法;f、與開發(fā)商存在爭議時,仍然需要按時還款。

3、按揭各法律關(guān)系中購房者的權(quán)利

(1)有權(quán)了解、咨詢、知悉按揭貸款的有關(guān)事項;

(2)有權(quán)要求貸款銀行按合同約定的時間、金額、方式發(fā)放貸款;

(3)借款清償前后,均有權(quán)占有、使用所購房產(chǎn);

(4)征得貸款銀行同意后,有權(quán)將抵押房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓贈與或以其他方式處分;

(5)因房屋買賣合同無效、被撤銷導(dǎo)致貸款目的無法實現(xiàn)時,有權(quán)要求解除借款合同(借款合同另有約定的除外);

(6)結(jié)清全部貸款本息后,有權(quán)要求貸款銀行返還《房地產(chǎn)權(quán)證》或其他有關(guān)文件,并辦理抵押登記涂銷手續(xù);

(7)有權(quán)向貸款銀行追討違約金。

購房抵押貸款注意事項

購房抵押貸款購房應(yīng)該注意辦理抵押登記之后，須拿回自己的產(chǎn)權(quán)證。

近年，本市抵押貸款買房的家庭不計其數(shù)，可直到上周才出現(xiàn)第一例買房人申請辦理抵押登記，向銀行要回房產(chǎn)證的事

■公積金貸款買房，申請辦理抵押登記兩年未果，到市房地局相關(guān)部門咨詢，陳先生很意外地得知自己是“這么多年來主動申請辦理抵押登記的第一人”

買房入住已3年的徐先生一直沒見過自家房子的產(chǎn)權(quán)證，因為當(dāng)初買房時他申請了公積金貸款，選擇了“抵押+保險”的擔(dān)保方式，因此產(chǎn)權(quán)證一辦下來，開發(fā)商就按抵押合同把他的產(chǎn)權(quán)證送到銀行收押了。徐先生絲毫沒有懷疑自己房子的產(chǎn)權(quán)證是應(yīng)該由銀行“保管著的，直到自己還清貸款”。

然而，這幾天，偶然聽同事陳先生聊起和銀行聯(lián)系辦理抵押登記的事，徐先生才明白：盡管是做了抵押貸款，產(chǎn)權(quán)證也應(yīng)該拿在自己的手中，銀行應(yīng)該持有的是《房屋他項權(quán)證》。不僅如此，他還可以憑著抵押登記手續(xù)把當(dāng)初按要求在太平洋保險公司購買的保費達(dá)7000多元的“喜洋洋”人身意外險和失業(yè)險退回來一部分。

1月28日，徐先生的同事——買房兩年來一直在申請辦理抵押登記，卻一直沒等到銀行通知的陳先生一氣之下跑到市房地局權(quán)屬部門咨詢辦理抵押登記事宜時，竟然很意外地得知自己是“這么多年來主動申請辦理抵押登記的第一人”。

原來，早在1999年12月，陳先生夫婦用公積金貸款在天通苑買了套經(jīng)濟(jì)適用住房。陳先生選擇了“抵押+保險”的擔(dān)保方式。根據(jù)當(dāng)初與中國建設(shè)銀行北京朝陽支行簽訂的《北京市住房資金管理中心個人住房擔(dān)保委托貸款抵押合同》和由銀行、陳先生與售房單位共同簽訂《房屋所有權(quán)證收押合同》，順天通為陳先生代辦《房屋所有權(quán)證》后，必須將《房屋所有權(quán)證》直接通知建行朝陽支行收押。同時，陳先生按要求到太平洋保險公司買了5年的“喜洋洋”意外險和失業(yè)險，保費達(dá)7000多元。

2000年3月，陳先生得知他的房屋產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)辦好并送到了建行朝陽支行收押。陳先生了解到，按有關(guān)規(guī)定，他應(yīng)該和建行朝陽支行的人一塊兒到昌平房地局辦理房屋抵押登記，昌平房地局將把陳先生的這套房子的《房屋他項權(quán)證》發(fā)給銀行，而銀行將把收押的產(chǎn)權(quán)證“完璧歸趙”。他還可以憑著相關(guān)手續(xù)結(jié)算人壽險，退回沒有發(fā)生的保費。

于是，陳先生第二天就到昌平房地局拿了房屋抵押登記申請表，按要求填寫完畢，送到了建行朝陽支行?？蓻]想到一等就等了近

抵押貸款申請的步驟

房屋抵押貸款作為購房的最好方式，那么如何申請房屋抵押貸款呢?本文主要介紹了房屋抵押貸款的步驟，并提供貸款所需資料準(zhǔn)備，房屋抵押貸款需要進(jìn)行公證。本文最后還提供不能申請抵押貸款的幾種情況。

房屋抵押貸款申請步驟進(jìn)一步說明：

第1步、準(zhǔn)備貸款所需材料

境內(nèi)外人士提供申請住房抵押貸款資料一覽表

文件種類 本市居民 外省市居民 境外人士

身份證明 借款人、抵押人及房屋共有人的身份證及戶口簿(正本和復(fù)印件)除身份證、戶口簿外，提供戶籍證明原件，本市暫住證 港澳人士提供回鄉(xiāng)證或通行證身份證;臺灣人士提供通行證、身份證、戶籍藤本;其它外籍人士提供護(hù)照

婚姻證明 已婚者提供結(jié)婚證書(原件和復(fù)印件);未婚者提供未婚證明原件 同左 已婚者提供結(jié)婚證書原件未婚者提供的未婚證明原件需經(jīng)有效境外公證、律師樓見證或我國駐外大使館認(rèn)證

收入證明 提供由單位出具的收入證明或其他資產(chǎn)證明 同左 同左

其他資料(由銀行和律師樓提供)貸款申請書、扣款帳戶、借款人通訊地址證明、承諾函、上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記委托書、上海市房地產(chǎn)其他權(quán)利登記申請書、同意書(房屋共有人同意抵押書)同左 同左

房產(chǎn)商或銷售商提供的資料 購房首付款收據(jù)復(fù)印件，預(yù)售或出售合同一本 同左 購房首付款收據(jù)復(fù)印件，經(jīng)公證過的預(yù)售或出售合同一本

第2步、進(jìn)行房屋評估，簽訂貸款合同，辦理保險、公證手續(xù)

公證時需要帶的材料：

申請人和配偶及參加貸款人及共有人的戶口薄 原件

申請人和配偶及參加貸款人及共有人的身份證 原件

結(jié)婚證 原件

私 章

保險費 詳細(xì)

外地人需要暫住證明 原件

第3步、交易中心抵押權(quán)利登記

第4步、發(fā)放貸款

房屋按揭手續(xù)如何辦理?

買房是一項巨大的支出，并不是每個人都可以輕易一次性支付那么大一筆錢。那么，房屋按揭貸款成為現(xiàn)行買房最可行有效的方法。如何辦理房屋按揭手續(xù)呢?房屋按揭手續(xù)手續(xù)需要提交相關(guān)資料進(jìn)行申請，再根據(jù)實際情況確定貸款額度，等待銀行審批。

所謂按揭貸款就是購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個人住房貸款業(yè)務(wù)。

按揭貸款中人們最關(guān)心的是條件及程序，首先辦理按揭貸款需要提供的資料：

1、申請人和配偶的身份證、戶口原件及復(fù)印件3份(如申請人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關(guān)系證明)。

2、購房協(xié)議書正本。

3、房價30%或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件各1份。

4、申請人家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等。

5、開發(fā)商的收款帳號1份。

房屋按揭貸款手續(xù)及程序是這樣的。

首先，請到銀行了解相關(guān)情況。并辦理相關(guān)帶齊以上的資料申請個人住房貸款。

然后接受銀行對您的審查，并確定貸款額度。

接下來就可以辦理借款合同，且由銀行代辦保險。辦理產(chǎn)權(quán)個人住房委托貸款全稱是個人住房擔(dān)保委托貸款，它是指住房資金管理中心運用住房公積金委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低;另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。但是由于住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利息相差1%有余，因而目前無論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向于選擇住房公積金貸款購買住房。抵押登記和公證。

最后剩下的就是銀行發(fā)放貸款，借貸人每月還款和還清本息后的注銷登記。

經(jīng)過以上手續(xù)及流程，您就可以通過按揭得到新房子了。通過記者以上所述您應(yīng)該對按揭有了更深的認(rèn)識，并且了解了辦理貸款的相關(guān)事宜，希望按揭這把鑰匙打開更多的屬于你、我、他的新房之門。

購房者如何辦理按揭貸款?

樓宇按揭在美國、日本、新加坡、香港等地相當(dāng)普遍，已成為發(fā)達(dá)國家和地區(qū)廣為流行的一種融資購樓方式。在國內(nèi)，按揭近幾年才在上海、北京、深圳等一些城市開始推行。在房地產(chǎn)市場上提供按揭的樓盤其銷售業(yè)績明顯優(yōu)于其他樓盤。購房者辦理

樓宇按揭的具體程序如下：

(1)選擇房產(chǎn)

購房者如想獲得樓宇按揭服務(wù)，在選擇房產(chǎn)時應(yīng)著重了解這方面的內(nèi)容。購房者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項目可以辦理按揭貸款時，還應(yīng)進(jìn)一步確認(rèn)發(fā)展商開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。

(2)辦理按揭貸款申請個人住房委托貸款全稱是個人住房擔(dān)保委托貸款，它是指住房資金管理中心運用住房公積金委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低;另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。但是由于住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利息相差1%有余，因而目前無論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向于選擇住房公積金貸款購買住房。

購房者在確認(rèn)自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后，應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準(zhǔn)備有關(guān)法律文件，填報《按揭貸款申請書》。

欲了解更多內(nèi)容請瀏覽小額貸款網(wǎng)

第三篇：購房異地貸款注意事項-任

購房異地貸款注意事項

第一、首先要確認(rèn)購房異地貸款資格。國務(wù)院出臺了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，對購房異地貸款做出了一定的限制。“通知”明確表示對于不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。

由于各地政策執(zhí)行情況和具體實施細(xì)則存在一定的差異，購房者應(yīng)在購房之前就自身具體情況咨詢當(dāng)?shù)劂y行和貸款咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)，來確定自己是否具有購房異地貸款的資格。

第二、要清楚二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一。樓市調(diào)控新政將貸款購買商品住房的首付款比例調(diào)整到30%及以上，對貸款購買第二套住房的家庭，則嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。這里須特別注意的是，二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)各地也有所區(qū)別，對于異地購房是否屬于二套房，購房異地貸款的購房者可到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)部門或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行咨詢，以便選擇最有利的貸款方式。

如果異地購房者所購買的異地住房被認(rèn)定為第二套房，則要從貸款首付比例和貸款利率兩個方面進(jìn)行整合分析和比較，確保所購房產(chǎn)的投資價值足以補償因二套房貸款所帶來的額外利息支出。

第三、貨比三家選擇合適的貸款銀行和貸款方式。貸款新政還規(guī)定對于商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。如果異地購房者所購買的異地住房屬于第三套房，則應(yīng)到當(dāng)?shù)劂y行咨詢是否可以放貸，而由于各商業(yè)銀行放貸政策也會略有不同，因此購房者不妨多咨詢幾家銀行，以便通過對比選擇最適合自己的購房異地貸款方式。

異地購房應(yīng)首選現(xiàn)房或二手房，慎重選擇期房。如條件允許購房者應(yīng)盡量到項目所在地進(jìn)行實地考察，以便全面了解項目戶型、層高、容積率、物業(yè)配套等信息。

第四篇：辦理購房貸款的注意事項

辦理購房貸款的注意事項

2013-08-18建筑房地產(chǎn)法律服務(wù)團(tuán)隊

辦理購房貸款的注意事項

1.購房切忌粗心謹(jǐn)記十大注意事項

舉例：曾有發(fā)展商為趕節(jié)假日售樓時機(jī)，未取得商品房預(yù)售許可證就開售，有業(yè)主要求出示預(yù)售證時，發(fā)展商就拿出前期單位的預(yù)售證以蒙混過關(guān)。

建議：核對發(fā)展商公示的商品房預(yù)售許可證是否與所售單位相符；如果發(fā)展商未在售樓部公示商品房預(yù)售許可證，買家有權(quán)要求發(fā)展商出示；如果發(fā)展商以某些借口不愿出示，消費者可到國土房管局查閱該樓盤是否已經(jīng)取得預(yù)售證。為減少購房風(fēng)險，買家最好在樓盤取得預(yù)售證后再購買。

2、注意樣板間里的“手腳”

舉例：為了激發(fā)消費者的購房欲望，發(fā)展商往往會在樣板間上做不少文章，如改動間隔、用玻璃或一些薄亮的金屬材料裝飾，以掩飾黑房或空間的狹窄感；

在樓

盤外做樣板房，放大房間面積；使用與交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)同一品牌，但材質(zhì)、檔次較高的材料，而實際交樓的裝修材料卻以次充好。

建議：要求發(fā)展商在合同附件中具體注明裝修材料的品牌、型號，并且最好與發(fā)展商約定，收樓多長時間以內(nèi)必須保留樣板間，以防止在裝修問題上發(fā)生糾紛后卻無法找到證據(jù)。另，如果發(fā)展商在合同附件中有“交樓時可以同等質(zhì)地的材料代替”等類似條款，買家一定要極力爭取發(fā)展商取消這一條款，否則花了大價錢卻買來次等裝修的房子。

3、注意實用率影響房價

舉例：實用率與房價的關(guān)系其實挺密切。如，甲乙各花50萬元買了一套100平方米的房子，實用率分別為80%、90%.看似等價等面積的房子，甲的實際使用面積比乙少了10平方米，而實際房價每平方米也比乙多695元。

建議：不要走過場一樣問問實用率的問題，最好對比所看房屋的實用率，弄清楚你為多少面積掏了錢、然后自己家可以使用的面積是多少，這樣，你會得出真正有效的房價。

4、注意“綠地”及其他配套的真實“身份”和產(chǎn)權(quán)歸屬

舉例：有不少樓盤出現(xiàn)這樣的怪現(xiàn)象：規(guī)劃圖上的綠地或高爾夫球場后來蓋起了樓；列在小區(qū)配套之內(nèi)的綠地、公園甚至出入小區(qū)的道路是發(fā)展商為尋找賣點和為賣樓暫時租來的，等樓一賣完，業(yè)主要到公園就得交錢，出入自家小區(qū)還得交過路費。

建議：搞清楚小區(qū)規(guī)劃中的一些綠地、高爾夫球場是永久綠地還是預(yù)留的發(fā)展用地，并且最好把綠地性質(zhì)和發(fā)展商的違約責(zé)任寫入合同附件。此外，最好也了解一下小區(qū)外圍的規(guī)劃，或許能發(fā)現(xiàn)些問題。

5、注意發(fā)展商口頭承諾一定要有書面記錄

舉例：為了取悅買家并且引誘買家購房，有的發(fā)展商或者銷售人員盡可能會口頭答應(yīng)買家的要求，如可協(xié)商合同附件條款、贈送什么產(chǎn)品、辦理入戶手續(xù)、在哪里建怎樣的配套等等。有些買家聽了銷售人員的口頭承諾就輕易相信交了定金、首期款，但等到發(fā)展商不承認(rèn)時，買家就無證據(jù)為自己辯護(hù)了。而且要注意的是，一些銷售人員的口頭承諾并不是發(fā)展商的意思，等與發(fā)展商理論時，發(fā)展商也不會承認(rèn)或承擔(dān)責(zé)任。

建議：無論發(fā)展商或銷售人員給出怎樣的口頭承諾，以及與發(fā)展商的口頭約定，都要以書面形式記錄到認(rèn)購書或合同附件中，并且要求發(fā)展商加蓋公章。只有這樣才能使發(fā)展商為自己的虛假承諾負(fù)責(zé)，買家的權(quán)益也才能得到保障。

6、注意房子是否做了假按揭或被抵押

舉例：有發(fā)展商為補償建筑商的工程款，就把一些房子抵押給建筑商，或欠銀行貸款，把房子抵押給銀行；還有的因房子賣不出，做假按揭騙取銀行按揭貸款，把房子做了貸款抵押。但發(fā)展商又把這些已經(jīng)抵押的房子賣給消費者，等買家到國土局、銀行辦理購房手續(xù)時才發(fā)現(xiàn)這些房子已經(jīng)抵押，無法辦理購房手續(xù)，結(jié)果就是對簿公堂。盡管可以勝訴，但要耗去時間、精力和資金，沒準(zhǔn)還討不回已付房款。

建議：買家最好在購房前到國土房管局查閱該樓盤是否有已被出售或有被抵押的記錄，以避免不必要的損失和糾紛。

7、注意核對認(rèn)購書、購房合同、單據(jù)的房號及實際樓層

舉例：曾有買家大意，沒有核對樓盤的自然層是否是實際層，結(jié)果所購單位因首層架空，實際樓層抬高了一層，因樓盤沒有電梯，只好多爬一層樓梯。另有發(fā)展商在認(rèn)購書、購房合同中填寫的房號不一致，結(jié)果使買家交多了錢卻買到了朝向較差的房子。

建議：買家一定要認(rèn)真核對認(rèn)購書、商品房買賣合同、按揭貸款合同、交付各項樓款、稅費單據(jù)及其他單據(jù)中的房號、樓層，不能一簽名就了事。

8、注意核對預(yù)售證單位與合同、其他單據(jù)所蓋公章是否為同一單位

舉例：某建筑商把發(fā)展商抵工程款的房子放在售樓部與發(fā)展商的房子一起出售，一買家恰好看中其中的一套并交了定金，簽買賣合同時才發(fā)現(xiàn)是與該建筑商簽自制的合同文本，只好請律師上法庭討回定金。還有一買家買了某發(fā)展商的房子，預(yù)售證上也注明開發(fā)商為該發(fā)展商。但實際與之簽合同，并且合同及其他繳費單據(jù)所蓋公章為該發(fā)展商的第五項目部，后經(jīng)查實該項目部與該發(fā)展商并無直接關(guān)系，該買家向該發(fā)展商索要已付房款，但該發(fā)展商以第五項目部與自己無關(guān)為由，拒退買家所付房款，這個官司一扯就是五年之久，現(xiàn)在還未有結(jié)局

建議：不能以為有了公章就放心，千萬要查看、核對每個公章是否為同一單位，否則吃虧的就是自己。

9、注意認(rèn)購書、商品房買賣合同文本及附件中修改過的地方要發(fā)展商加蓋公章 舉例：發(fā)展商簽合同、合同附件和其他發(fā)票單據(jù)，難免有寫錯的時候，寫錯了不能一改了之，還必須要發(fā)展商在涂改和涂改后的地方加蓋公章，以證明是自己寫錯的。否則，如因此引起糾紛，發(fā)展商也會推脫責(zé)任，把涂改嫁禍于買家身上，法院也難以判定。

建議：不能忽視公章的作用，否則有口難辯。

10、注意轉(zhuǎn)帳付款要多預(yù)留付款時間

舉例：有一買家與發(fā)展商約定某月某日通過銀行轉(zhuǎn)賬形式把首期房款劃到發(fā)展商的賬號上，過期要交付多少違約金。但不巧的是，買家即使辦理轉(zhuǎn)賬手續(xù)后，卻因銀行轉(zhuǎn)賬系統(tǒng)的故障導(dǎo)致房款比約定時間遲兩天劃入發(fā)展商的賬號，結(jié)果發(fā)展商以此為由，要求該買家賠償違約金。

建議：轉(zhuǎn)賬付款的買家一定要考慮第三者原因可能導(dǎo)致的違約責(zé)任，所以一定要預(yù)留較為充分的時間，并且在認(rèn)購書上注明，如果是因第三方原因造成的轉(zhuǎn)賬延誤，買方不承擔(dān)責(zé)任。

第五篇：個人購房貸款全攻略

隨著房地產(chǎn)市場的火爆，一輪又一輪的購房高潮此起彼伏，眾多普通購房者通過銀行貸款的幫助實現(xiàn)了房屋新購和置換新潮，在眾多的貸款方式面前有時您會感覺難以選擇，這里給大家逐一道來每種方式的利弊供您參考，希望對您小有幫助。

1）一次還本付息

現(xiàn)各銀行規(guī)定，貸款期限在一年以內(nèi)(含一年)，那么還款方式為到期一次還本付息，即期初的貸款本金加上整個貸款期內(nèi)的利息綜合。計算公式如下：

到期一次還本付息額=貸款本金×[1+年利率(%)](貸款期為一年)

到期一次還本付息額=貸款本金×[1+月利率(‰)×貸款期(月)](貸款期不到一年)

其中：月利率=年利率÷12

如以住房公積金貸款1萬元，貸款期為7個月，則到期一次還本付息額為：

10000元×[1+(4.14%÷12月)×7月]=10241.5元

2）等額本金還款

等額本金還款法是一種計算非常簡便，實用性很強(qiáng)的一種還款方式?；舅惴ㄔ硎窃谶€款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。由于銀行結(jié)息慣例的要求，一般采用按季還款的方式(如中國銀行)。其計算公式如下：

每季還款額=貸款本金÷貸款期季數(shù)+(本金-已歸還本金累計額)×季利率

如以貸款20萬元，貸款期為10年，為例：

每季等額歸還本金：200000÷(10×4)=5000元

第一個季度利息：200000×(5.58%÷4)=2790元

則第一個季度還款額為5000+2790=7790元；

第二個季度利息：(200000-5000×1)×(5.58%÷4)=2720元

則第二個季度還款額為5000+2720=7720元

第40個季度利息：(200000-5000×39)×(5.58%÷4)=69.75元

則第40個季度(最后一期)的還款額為5000+69.75=5069.75元

由此可見，隨著本金的不斷歸還，后期未歸還的本金的利息也就越來越少，每個季度的還款額也就逐漸減少。這種方式較適合于已經(jīng)有一定的積蓄，但預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人，如中老年職工家庭，其現(xiàn)有一定的積蓄，但今后隨著退休臨近收入將遞減。

該方式1999年1月推出，正被各銀行逐漸采用。

3）等額本息還款

個人購房抵押貸款期限一般都在一年以上，則還款的方式之一是等額本息還款法，即從使用貸款的第二個月起，每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。計算公式如下：

每月等額還本付息額=貸款本金×

其中：還款期數(shù)=貸款年限×12

如以商業(yè)性貸款20萬元，貸款期為15年，則每月等額還本付息額為：

月利率為5.58%÷12=4.65‰，還款期數(shù)為15×12=180

200000×=1642.66元

即借款人每月向銀行還款1642.66元，15年后，20萬元的借款本息就全部還清。

4）固定利率

名詞解釋：指消費者在簽訂購房貸款合同時，即選擇固定利率貸款，也就是以后在貸款期限內(nèi)不論銀行利率如何變動，上調(diào)抑或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不會隨市而變。

優(yōu)點：利率不隨物價或其他因素的變化而調(diào)整。

缺點：一旦利率水平走低，在房貸利率固定情況下，也可能存在購房者為房貸多交錢的情況。

5）結(jié)構(gòu)性固定利率

名詞解釋：在利率固定期間，可以分段執(zhí)行不同的利率標(biāo)準(zhǔn)。如利率固定5年的貸款，可以在貸款前2年固定執(zhí)行一個利率，后3年執(zhí)行另外一個不同的利率。固定10年的貸款，可以在前5年執(zhí)行一個利率，后5年執(zhí)行另外一個利率。

優(yōu)點：使用結(jié)構(gòu)性固定利率產(chǎn)品，還能相對減少貸款的利息支出，給客戶帶來實惠。

缺點：提前還款將收取較高額度的違約金。

適用人群：規(guī)避投資風(fēng)險的投資型購房者。

6）浮動利率

名詞解釋：指貸款人在貸款期內(nèi)，按照央行不同時期指定利率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行還貸，不同時期不同利率貸款者的還貸金額不同。

優(yōu)點：利率隨政策調(diào)整，避免固定利率可能造成的持續(xù)高于浮動利率風(fēng)險。

缺點：利率不可預(yù)測，貸款者不可預(yù)知年限內(nèi)的還款金額。

適用人群：適合5-10年期短期貸款者，或貸款者確定利率短期內(nèi)不會有太大上調(diào)。

7）雙周供

名詞解釋：指將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原來月供的一半。

優(yōu)點：在選定了貸款期限的情況下，采用雙周供還款與按月還款法相比，好處很明顯：大大減少利息負(fù)擔(dān)、有效縮短還款期限。

缺點：對于月收入不寬裕的貸款人來說，會增加一些壓力。目前僅有深圳發(fā)展銀行可以辦理。適用人群：每月收入分多次入賬，還款能力充足或欲縮短還款期限的貸款人。

8）接力貸

名詞解釋：指以某一子女(或子女與其配偶)作為所購房屋的所有權(quán)人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人，貸款購買住房的住房信貸產(chǎn)品。

優(yōu)點：可以將借款人年齡加貸款年限適當(dāng)延長，不受規(guī)定上限的限制。

缺點：父母和子女之間有可能因房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)糾紛，或繼承人之間因遺產(chǎn)處理問題發(fā)生糾紛。目前僅有農(nóng)業(yè)銀行可辦理。

適用人群：年齡四十歲以上的購房者以及剛參加工作、收入暫時不高、還款壓力較大的年輕人。

9）倒按揭

名詞解釋：倒按揭又叫住房反向抵押。人們在年輕時為買房按揭多年，到老了再把房產(chǎn)抵押，按月領(lǐng)錢用于養(yǎng)老，辭世后住房由金融或保險機(jī)構(gòu)收回還貸，由于這種方式與傳統(tǒng)的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。其最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國。對于擁有房產(chǎn)但缺乏其他收入來源的老年人來說，它提供了一種養(yǎng)老的方式。

優(yōu)點：“倒按揭”是一個比較好的解決養(yǎng)老問題的辦法。

缺點：操作風(fēng)險大，且實施時間越長、風(fēng)險越大。

適用人群：有住房的老年人。

10）寬限期還款

寬限期還款法是在等額本金還款法的基礎(chǔ)上衍生出的一種還款方式。它的特點是：根據(jù)與開發(fā)商簽訂的“預(yù)售協(xié)議”銀行允許客戶在入住前只歸還貸款額本期利息，入住后再開始?xì)w還本金，還款方式與等額本金還款法相同。

這種還款方式現(xiàn)階段只有中國銀行采用?，F(xiàn)以中行實際操作舉例如下：

假定某人于今年1月購買了2001年6月入住的期房，向中國銀行申請10年10萬元貸款。按季度還款：

入住前每季度還款額=貸款本金×季利率=100,000×（5.58%÷4)=1395 元

入住后每季度還款額與等額本金還款法相同，即：

每季度還款額=(貸款本金÷貸款期季數(shù))+(本金-已歸還本金累計額)×季利率

=(100,000÷40)+(100,000-已歸還本金累計額)×（5.58%÷4)

第一季度還款額=2,500+(100,000-0)×（5.58%÷4)=3895 元

第十季度還款額=2,500+(100,000-2,500×9)×（5.58%÷4)=3581 元 以此類推……這種還款方式的優(yōu)點是減輕了支付首期款后的還款壓力，同時具備等額本金還款法的特色。

11）等比累進(jìn)還款法

也稱等比遞增(減)累進(jìn)法，就是將整個還款期按一定的時間段劃分，每個時間段比上一時間段多(少)還約定的固定比例，而每個時間段內(nèi)每月須以相同的償還額歸還貸款本息的一種還款方式。

例如，一購房者向銀行貸款10萬元，貸期10年，按現(xiàn)行利率選擇“等額本息還款法”，其每月還款額為1089.20元，10年后他總共需支付本息130704元。但他如果預(yù)計5年后的收入將會有一個較大的提高，那么他可以選擇“等比累進(jìn)還款法”，以5年為周期，第二個年的月付款比第一個5年上浮50%；那么第一個5年內(nèi)，他每月還款約在905元左右；第二個5年內(nèi)，每月還款約1358元左右，比905元上浮了50%，10年后他總共需支付約135780元。從計算中可見，選擇“等比累進(jìn)還款法”的付息要比選擇“等額本息還款法”多5000余元，這是因為購房者借用銀行貸款的時間要更長一些，因此在利率相同的情況下也就要多支付一些利息。

12）等額累進(jìn)還款法

也稱等額遞增(減)累進(jìn)法，其與“等比累進(jìn)還款法”類似，不同之處就是將在每個時間段上約定多(少)還款的“固定比例”改為“固定額度”，以同樣在每個時間段內(nèi)每月以相同的償還額歸還貸款本息的一種還款方式。上述兩種還貸方式因計算比較復(fù)雜，由于計算機(jī)程序設(shè)置等多種原因，目前在國內(nèi)暫時還較少被銀行所采用。但是，從美國、日本和香港等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、個人住房貸款業(yè)務(wù)開展興旺的國家和地區(qū)的實際情況看，其卻是國際上十分通行的兩種消費信貸還款方式，十分受到新婚夫婦和開始創(chuàng)業(yè)的年輕人的歡迎，為有潛力的青年人購房者能夠緩解眼前暫時的資金不足。

13）增本減息法

在國外，外國銀行還采取一種叫“增本減息法”的計息還貸方式，就是在“等額本金法”的基礎(chǔ)上，每期的利息按理論余額計算，但本金的歸還則是從小到大，使得每月歸還的本息總額一樣的一種變體還款方式。

14）循環(huán)貸

用戶只需將自有住房到銀行做抵押，就可獲得該住房等價值80%的貸款額度，在房產(chǎn)抵押期內(nèi)可分次提款，循環(huán)使用?！把h(huán)貸”是針對住房變現(xiàn)難的特點，而用戶在生活中常常會出現(xiàn)投資理財、應(yīng)急支出、經(jīng)營周轉(zhuǎn)的需要，而向銀行貸款需要時間較長，難以應(yīng)急。這種貸款方式貸款額度高，使用年限長，有30年。然而用途較為局限，要想獲得授信，不能用于炒股買期貨。

15）住房再按揭

用已抵押給銀行的物業(yè)到銀行辦理再次按揭，銀行將根據(jù)市場現(xiàn)狀對其已按揭的住房進(jìn)行評估，從而為客戶增加一定的貸款額度。貸款用于其支付購買住房及車位(庫)、家庭大額耐用消費品、汽車和住房裝修等一攬子資金需求的人民幣個人組合貸款。適合于已辦理住房按揭后又有融資需求或者希望盤活按揭房資產(chǎn)的客戶。

16）入住還款法

客戶在招行辦理一手樓住房貸款業(yè)務(wù)時，可以申請從貸款第一個月開始，與銀行約定一個時間段僅償還貸款利息，無需償還貸款本金，約定期滿后再開始采用等額本息或等額本金的還款方式歸還貸款的本金和利息。

17）移動組合房貸

這是今年出現(xiàn)的更為靈活的一種住房按揭方式。該種房貸方式，允許客戶針對不同時期的家庭收入情況和個人投資理財習(xí)慣，定制個性化的還款方案。在還款期內(nèi)，還款方式還可以隨時調(diào)整。便于貸款人根據(jù)自己的收入預(yù)期，靈活調(diào)整自己的還款方式。與等額本息方式相比，移動組合房貸還可能節(jié)省一部分利息支出。由于還款總期限是固定的，因此還款數(shù)額較低的月份越多，后期還款壓力就會越大。

18）直客式貸款

銀行直接把購房款貸給購房者，讓購房者把自己的房款首付和獲得的銀行貸款加在一起的總房款一次性付給開發(fā)商的貸款模式。購房者可以自由選擇有該業(yè)務(wù)的銀行；可享購房一次性付款折扣(視不同項目而定)；免除開發(fā)商所指定的律師審核購房者貸款資格等手續(xù)的律師費；免除保險費支出(視不同銀行、項目而定)；放款速度快。但是與其他產(chǎn)品相比，直客式貸款申請門檻比較高。