第一篇：房屋認(rèn)購(gòu)合同暗藏陷阱

房屋認(rèn)購(gòu)合同暗藏“陷阱”

騰訊房產(chǎn)丹東站發(fā)表于2013-9-1

3隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，購(gòu)房群體越來(lái)越多，于是圍繞房產(chǎn)的糾紛也隨之增加，其中購(gòu)房合同的糾紛占據(jù)較高比例。房管部門(mén)提示，購(gòu)買商品房要謹(jǐn)慎簽合同，看清楚其中的條款，以免產(chǎn)生糾紛。

除房屋糾紛之外，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽房屋合同時(shí)，同樣有很多貓膩，這兩者不論哪個(gè)發(fā)生在他們身上，同樣都會(huì)很受傷。

不按時(shí)簽合同你就違約

按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人應(yīng)返還定金。

省城市民王先生在杏花嶺區(qū)勝利街某樓盤(pán)看中了一套房，與開(kāi)發(fā)商草簽了購(gòu)房協(xié)議并交付了5萬(wàn)元定金。根據(jù)協(xié)議，王先生必須在協(xié)議簽訂的15日內(nèi)簽訂正式購(gòu)房合同，否則就是違約，定金不予退還。但就在準(zhǔn)備簽正式購(gòu)房合同前，王先生的父親突然病重，急需一大筆錢治病。無(wú)奈之下，王先生找到開(kāi)發(fā)商要求退房退定金。但開(kāi)發(fā)商卻告知，王先生已構(gòu)成違約，定金不予退還。

買房的時(shí)候或許你沒(méi)有時(shí)間細(xì)細(xì)研究購(gòu)房合同或購(gòu)房協(xié)議，或者根本看不懂那些專業(yè)術(shù)語(yǔ)。即使你看出了一些問(wèn)題，售樓人員也總有千百條理由跟你解釋，“這是行業(yè)慣例，到哪買房合同都是這樣寫(xiě)的。”不出問(wèn)題的時(shí)候可能還好，一旦在履行合同中出現(xiàn)糾紛，往往就是這些“慣例”傷害到了消費(fèi)者的權(quán)益。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，很多樓盤(pán)購(gòu)房協(xié)議中都有這樣的說(shuō)明：“本協(xié)議簽訂某日內(nèi)，認(rèn)購(gòu)人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購(gòu)房合同的，認(rèn)購(gòu)人所付定金不予退還”，或者“購(gòu)房者須在本協(xié)議簽訂之日起某日內(nèi)到某處與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，若購(gòu)房者逾期未簽訂買賣合同，開(kāi)發(fā)商有權(quán)將購(gòu)房者所定的商品房另行銷售而無(wú)需告知，本協(xié)議自動(dòng)作廢，且定金不予退還。”

就此事，記者咨詢了山西雅德律師事務(wù)所首席律師李志國(guó)，他表示，此條款僅對(duì)購(gòu)房者在未能簽訂合同的情況下進(jìn)行約束，卻未對(duì)出賣方進(jìn)行約束，雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人應(yīng)返還定金。如上述情況，開(kāi)發(fā)商不能認(rèn)定王先生違約，應(yīng)退還定金。

這就是開(kāi)發(fā)商其中的貓膩：等著你上鉤，一旦上了“不按時(shí)簽合同”的賊船，購(gòu)房者就被“套牢”了。

延期交房屬于“正當(dāng)理由”

只有遇到特殊原因延誤施工，或是由于由于政府行為導(dǎo)致工程施工期延長(zhǎng)的，出賣人才可以免予承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任

市民曹女士近日在河西某樓盤(pán)購(gòu)買了一套商品房。她告訴記者，她買的房子

原本約定今年3月底就要交房的，但是拖到現(xiàn)在仍沒(méi)有交付。業(yè)主們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商已構(gòu)成違約，并與對(duì)方進(jìn)行了交涉。

但開(kāi)發(fā)商表示，之前簽訂的合同中有“因設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因，導(dǎo)致未按本合同規(guī)定期限將該商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任”的條款。造成交房延期就是由于建筑設(shè)計(jì)更改，因此不構(gòu)成違約。

曹女士告訴記者，業(yè)主多次找過(guò)開(kāi)發(fā)商想和解此事，可開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人只有一個(gè)答案：“別著急，很快就能交房，現(xiàn)在哪個(gè)開(kāi)發(fā)商能按時(shí)交房的，我們已經(jīng)很不錯(cuò)了！”

記者了解到，任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)工之前，均已經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審批，具體到樓高、戶型、每個(gè)房屋朝向等，如果變更設(shè)計(jì)，需要再次經(jīng)過(guò)規(guī)劃審批。

李志國(guó)律師稱，開(kāi)發(fā)商給的這個(gè)說(shuō)法顯然是不合理的，除非開(kāi)發(fā)商能夠提供規(guī)劃部門(mén)重新審批的文件。而只有遇到中考、高考等特殊原因延誤施工，或是由于政府行為(包括政府強(qiáng)制性文件、行政禁令及片區(qū)大面積停水、停電等)導(dǎo)致工程施工期延長(zhǎng)的，出賣人才可以免予承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

這一條條看似很“人性化”的條款，實(shí)質(zhì)上就是開(kāi)發(fā)商為了制約業(yè)主、方便自己而設(shè)定的“霸王條款”。

房屋合同看清楚再簽

《商品房買賣合同》是辦理房產(chǎn)證不可或缺的資料，而在全國(guó)各地的房產(chǎn)糾紛中，有不少是因?yàn)楹贤s定不清晰所致的。可以說(shuō)除了房產(chǎn)證，《商品房買賣合同》簽約其實(shí)也是購(gòu)房環(huán)節(jié)中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。面對(duì)著一頁(yè)又一頁(yè)的條款，百姓該如何簽好購(gòu)房合同，維護(hù)自己的權(quán)益呢？

記者了解到，商品房買賣合同是購(gòu)房者行使權(quán)利的基礎(chǔ)，商品房買賣合同非常重要，一份責(zé)任清晰、數(shù)據(jù)明確的合同，能幫助置業(yè)者減少許多不必要的麻煩。目前生活中最常用的商品房買賣合同文本是國(guó)家工商行政管理局和住建部聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本。“簽合同時(shí)根本沒(méi)注意看，心想這么大的開(kāi)發(fā)商，不會(huì)坑人吧，結(jié)果還是被坑了。”張女士氣憤地告訴記者。今年8月份，她在長(zhǎng)風(fēng)街附近買了一套108平方米的現(xiàn)房，當(dāng)初簽合同時(shí)并沒(méi)仔細(xì)看，就匆忙簽了，入住后才發(fā)現(xiàn)，房子外面的臺(tái)子要打掃時(shí)必須通過(guò)自己家里，她很反感這樣的做法，找物業(yè)溝通，被告知“合同上寫(xiě)得很清楚，自己回去看看”。張女士回家拿出合同仔細(xì)看了才發(fā)現(xiàn)，外面的臺(tái)子屬于公攤，不僅要交費(fèi)而且還要提供“打掃場(chǎng)地”，這讓張女士很無(wú)語(yǔ)。

購(gòu)房者要注意六個(gè)方面

根據(jù)以上幾種案例，太原市房管局房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心預(yù)告登記科科長(zhǎng)廉凱杰重點(diǎn)說(shuō)了房屋糾紛，并從六個(gè)方面告知購(gòu)房者要清清楚楚簽合同。

一般商品房買賣合同主要包括以下六個(gè)方面：

第一是商品房的基本情況，比如商品房的用途、項(xiàng)目的位置，還有商品房買賣合同附件中包括的平面圖。

在商品房買賣合同中，房屋平面圖會(huì)以附件的形式呈現(xiàn)。購(gòu)房者可以要求開(kāi)

發(fā)商在平面圖上標(biāo)明長(zhǎng)寬等基本數(shù)據(jù)，讓購(gòu)房者自己對(duì)房子的戶型面積等情況做到心中有數(shù)，從而避免一些不法商家為了謀取利益而在房屋面積上做文章。

第二個(gè)主要是價(jià)款，價(jià)款主要體現(xiàn)付款的形式、付款的時(shí)間，比如一次性付款、分期付款、按揭付款，每種付款都要體現(xiàn)付款的時(shí)間、數(shù)額，再一點(diǎn)提醒就是逾期付款的違約責(zé)任。

一般情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)配合購(gòu)房者向銀行辦理按揭貸款，但是如果由于購(gòu)房者的原因，銀行的貸款沒(méi)有獲得批準(zhǔn)，購(gòu)房者就會(huì)面臨巨大的資金壓力和違約風(fēng)險(xiǎn)。建議消費(fèi)者提前跟開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)商：在合同中約定若貸款未被批準(zhǔn)，則采取分期付款的方式，但付款的方式一定要體現(xiàn)出付款的時(shí)間和付款的數(shù)額。

第三是合同面積和產(chǎn)權(quán)登記面積的差異。如果購(gòu)房者購(gòu)買的是期房，合同面積和最后交房的實(shí)際面積往往會(huì)產(chǎn)生一些差異。提醒購(gòu)房者在填寫(xiě)建筑面積時(shí)，除了要填上總建筑面積外，最好對(duì)套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e也都分別進(jìn)行標(biāo)注。對(duì)于合同中沒(méi)有約定的面積誤差，將依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件中適用法律若干問(wèn)題的解釋》進(jìn)行處理。

第四是交房日期和逾期交房的處理。交房日期一般在商品房買賣合同中體現(xiàn)在該商品房實(shí)際交付日期為某年某月某日，在簽商品房買賣合同時(shí)，逾期的違約責(zé)任一定要體現(xiàn)在商品房買賣合同之中。

需要您注意的是，若開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期交房，開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任的處理，將從商品房買賣合同約定的交付之日起第二個(gè)工作日，開(kāi)始計(jì)算到實(shí)際交房之日。也就是說(shuō)，對(duì)于違約的賠償也會(huì)從合同約定的交房日期開(kāi)始計(jì)算。

第五是配套設(shè)施。也就是購(gòu)房者最關(guān)心的供水、供電、供熱、燃?xì)獾汝P(guān)系老百姓切身利益的問(wèn)題，在合同中要有詳細(xì)的約定。

第六點(diǎn)是在開(kāi)始裝修前，有很多要素并不能提前確定，合同中會(huì)出現(xiàn)像“如果發(fā)生問(wèn)題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”或者“在裝修材料上，選擇最好的國(guó)外進(jìn)口材料”等語(yǔ)意含糊的字眼，這些看上去很誘人，但沒(méi)有實(shí)際意義的承諾，往往會(huì)在今后的生活中為業(yè)主們帶來(lái)麻煩。

一份買賣雙方簽字畫(huà)押的購(gòu)房合同，是房產(chǎn)交易的最有利證據(jù)，購(gòu)房者與商家簽訂合同之后，合同中約定的所有條款將會(huì)受到法律保護(hù)。所以您在簽訂合同之前，一定要對(duì)合同中的條款斟酌再斟酌，以保障自己的合法權(quán)益。

第二篇：房屋認(rèn)購(gòu)合同

房屋認(rèn)購(gòu)合同

鑒于買受人在簽訂本合同時(shí)對(duì)房屋的具體情況尚無(wú)明確知情，為充分保護(hù)雙方的合法權(quán)益，雙方根據(jù)我國(guó)《合同法》、《擔(dān)保法》等法律的有關(guān)規(guī)定，本著平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則，就買受人支付___________元定金一事達(dá)成協(xié)議如下：

一、銷售許可

根據(jù)建設(shè)部《城市商品預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定，買受人進(jìn)行房屋預(yù)售應(yīng)當(dāng)具

備并且已經(jīng)具備如下條件：

1．交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)，號(hào)碼為：

___________________；

2．出賣人已經(jīng)辦理持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，號(hào)碼分別為：

________________；

3．經(jīng)過(guò)房屋銷售許可機(jī)構(gòu)______________，的批準(zhǔn)，取得房屋預(yù)售（銷售）許可證

號(hào)碼為_(kāi)______。

二、廣告承諾

1．買受人根據(jù)出賣人于________年________月________日刊登在________報(bào)第________版的廣告，參考出賣人提供廣告（包括文字、圖片、音像資料、電子出版物、網(wǎng)絡(luò)），與出賣人就購(gòu)買商品房一事進(jìn)行協(xié)商；

2．出賣人承諾商品房及周邊環(huán)境符合廣告所描述之內(nèi)容，雙方就可預(yù)見(jiàn)的內(nèi)容進(jìn)行約定，如雙方?jīng)]有在涉及房屋質(zhì)量、裝修、周邊環(huán)境等細(xì)節(jié)作出說(shuō)明時(shí)，則出賣人提供或發(fā)布的廣告及宣傳品可作為合同的組成部分，出賣人承諾提供房屋符合廣告宣

傳品中文字及圖案的描述。

3．廣告平面圖中所列面積如無(wú)特別說(shuō)明均為套內(nèi)使用面積，廣告中關(guān)于綠化園林的面積應(yīng)當(dāng)與房屋具有相同的比例；如實(shí)際情況與廣告數(shù)量誤差超過(guò)3%，如果此等誤

差顯然不利于買受人，則買受人有權(quán)解除合同。

三、合同標(biāo)的本房屋位于________市________區(qū)（縣）________路________號(hào)________樓________層_______室，目前處于正在施工（或已經(jīng)完工）的狀態(tài)，施工進(jìn)度情況參照由出賣人提供的照片；房屋所在樓房共有________單元________層，買受人所購(gòu)房屋以自然習(xí)慣

計(jì)數(shù)處于_______單元________層，朝向?yàn)開(kāi)_______。

四、購(gòu)買過(guò)程

出賣人承諾買受人希望購(gòu)買的第________樓________戶已經(jīng)與其他買受人簽訂了買賣合同，致使買受人重新選擇了目前本合同所約定的房屋；如果買受人發(fā)現(xiàn)原選住宅的認(rèn)購(gòu)合同晚于本認(rèn)購(gòu)合同簽訂的日期，則視為受到出賣人的歧視與欺詐，出賣人應(yīng)當(dāng)向支付買受人的違約賠償責(zé)任為每平方米支付1000元違約金，或總額不低于10萬(wàn)元的補(bǔ)償款。

五、房屋面積

房屋總建筑面積為_(kāi)_______平方米，其中套內(nèi)建筑面積為_(kāi)_______平方米，陽(yáng)臺(tái)建筑面積________平方米，室內(nèi)墻體面積為_(kāi)_____平方米，分?jǐn)偟墓灿妹娣e為_(kāi)_______平

方米。

六、房屋價(jià)格與交付

1．基本價(jià)格：買受人所購(gòu)房屋價(jià)格為人民幣_(tái)_______（大寫(xiě)：________元）；按套內(nèi)使用面積計(jì)算為每平方米______________元，按建筑面積計(jì)算為每平方米________元；

2．價(jià)格穩(wěn)定：出賣人承諾在認(rèn)購(gòu)合同簽訂后半年內(nèi)相同戶型的價(jià)格不得降低，同時(shí)亦不得將同幢的其他房屋以明顯優(yōu)于買受人的價(jià)格出售給其他買受人（差額應(yīng)在合理范圍內(nèi)），否則將認(rèn)為是對(duì)買受人的歧視或價(jià)格欺詐，出賣人承諾并承認(rèn)買受人有

要求同等優(yōu)待的權(quán)利，以多種價(jià)格中最低的價(jià)格結(jié)算價(jià)款。

3．交付時(shí)間：商品房交付時(shí)間為_(kāi)______年______月______日，廣告所承諾的社區(qū)

設(shè)施環(huán)境交付時(shí)間為_(kāi)_______年______月_____日。

七、簽訂《商品房買賣合同》

1．協(xié)商時(shí)間：雙方承諾將于________年______月______日就《商品房買賣合同》的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，并將于_______年______月_____日前簽訂《商品房買賣合同》；

2．合同內(nèi)容：《商品房買賣合同》的具體內(nèi)容包括建設(shè)部示范文本的內(nèi)容、出賣

人提出的附加條款、買受人提出的附加條款、雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)簽訂的其他條款；

3．買受人義務(wù)：如果出賣人有證據(jù)證明買受人未在本合同約定的時(shí)間內(nèi)到達(dá)銷售

現(xiàn)場(chǎng)并就《商品房買賣合同》的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，則視為買受人違約；

4．出賣人義務(wù)：如果買受人有證據(jù)證明買受人或者代理人已經(jīng)在本合同約定的時(shí)間內(nèi)到達(dá)銷售現(xiàn)場(chǎng)，但出賣人未就《商品房買賣合同》的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，則視為出賣

人違約；

5．無(wú)過(guò)錯(cuò)：如果雙方均未同意對(duì)方提出的關(guān)于《商品房買賣合同》的內(nèi)容，導(dǎo)致《商品房買賣合同》最終未能簽訂，或者雙方協(xié)商解除本合同，則雙方均不承擔(dān)違約

責(zé)任。

八、履約責(zé)任

1．權(quán)利瑕疵：如出賣人在本認(rèn)購(gòu)合同簽訂前或者《商品房買賣合同》簽訂前，將房屋出售或者抵押給其他第三人，則出賣人除返還雙倍定金外，還應(yīng)當(dāng)賠償買受人的1

萬(wàn)元損失；

2．買受人違約：如果發(fā)生買受人違約的行為，買受人已經(jīng)支付的________元定金

將歸出賣人所有；

3．出賣人違約：如果發(fā)生出賣人違約行為，出賣人承諾將在三天內(nèi)將買受人支付的雙倍定金______元以現(xiàn)金形式支付給買受人，否則每延遲一天將支付300元違約金；

4．雙方均未違約：如果雙方未就《商品房買賣合同》的內(nèi)容達(dá)成最終協(xié)議，則出賣人承諾將在三天內(nèi)將買受人已經(jīng)支付的定金____元以現(xiàn)金形式支付給買受人，否則每延遲一天將支付500元違約金。

九、合同生效及其他：本合同壹式陸份，雙方各執(zhí)叁份；雙方簽字蓋章且買受人

支付定金后生效；如雙方發(fā)生爭(zhēng)議，由北京仲裁委員會(huì)仲裁。

出賣人：________________

出賣人代表：____________

買受人：________________

買受人代表：____________

______年______月______日

第三篇：房屋認(rèn)購(gòu)合同

房屋認(rèn)購(gòu)合同樣本范文

編號(hào)：_____________________甲方（發(fā)展商）：___________地址：_____________________電話_______________________乙方（認(rèn)購(gòu)方）：___________姓名：_____________________性別：_____________________出生年月：________________國(guó)籍：_____________________現(xiàn)住址：_________________身份證號(hào)碼：_______________電話：____________________乙方擬預(yù)訂_____________________商品房一套，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，達(dá)成以下協(xié)議：

一、認(rèn)購(gòu)樓宇位置______________位于______________.乙方現(xiàn)認(rèn)購(gòu)_________________單元_______號(hào)房，建筑面積____________平方米（所有單位建筑面積均以_______市土地房屋管理部門(mén)查丈面積為準(zhǔn)）。

二、樓價(jià)乙方可選擇（A.一次性；B.分期；C.按揭）付款方式，房屋單價(jià)為人民幣_(tái)______元/平方米，總樓價(jià)共計(jì)人民幣_(tái)______佰_______拾_______萬(wàn)_______佰_______拾_______元整（小寫(xiě)：______________）乙方在簽訂本認(rèn)購(gòu)書(shū)之日即支付甲方定金人民幣_(tái)___________元整（小寫(xiě)：）

第四篇：商業(yè)計(jì)劃書(shū)暗藏多少陷阱？

陷阱一：隱形債務(wù)

在商業(yè)計(jì)劃書(shū)里，財(cái)務(wù)報(bào)表是投資方最關(guān)注的部分之一。畢竟投資方第一敏感的問(wèn)題就是“我該投多少錢，我能有多少回報(bào)”。一般情況下，商業(yè)計(jì)劃書(shū)里邊的“財(cái)務(wù)分析”屬于中小企業(yè)融資方需要保密的資料。然而，中小企業(yè)融資方越是把財(cái)務(wù)分析搞得神神秘秘的，投資方越是大呼上當(dāng)。其中，隱形債務(wù)問(wèn)題，成為目前投資方比較頭疼的一大陷阱。

“隱形債務(wù)防不勝防”，多年從事項(xiàng)目投資分析的潘冬告訴記者，“現(xiàn)在中小企業(yè)融資方在財(cái)務(wù)上做假的手段真是越來(lái)越‘高明’，隱形債務(wù)現(xiàn)在令我們最為頭疼。”據(jù)潘冬介紹，隱形債務(wù)情況比較復(fù)雜。比如，曾經(jīng)有這樣一家軟件廠商，為了扶持其在西部的幾家區(qū)域總代理商，替代理商擔(dān)保以便代理商從銀行貸款。可是過(guò)了沒(méi)多久，有三家代理商跑了。該軟件廠商也欠了一屁股的債。后來(lái)這家軟件廠商在中小企業(yè)融資的時(shí)候，商業(yè)計(jì)劃書(shū)上根本沒(méi)有提到這件事，導(dǎo)致后來(lái)的投資方有很大一筆資金被用來(lái)返還舊債。另外，還有一個(gè)北京的公司兼并了外地一家瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)。中小企業(yè)融資方?jīng)]有在商業(yè)計(jì)劃書(shū)中說(shuō)明這個(gè)情況，等到北京公司中小企業(yè)融資成功后，新股東自然也就背上了這樣一個(gè)大鍋。潘冬告訴記者，中小企業(yè)融資方一般不會(huì)在商業(yè)計(jì)劃書(shū)里主動(dòng)提及“隱形債務(wù)”問(wèn)題，而且即使投資方做了很深入的調(diào)查，還是很難查出個(gè)水落石出。

陷阱二：團(tuán)隊(duì)集體私奔

一個(gè)成熟的商業(yè)計(jì)劃，除了有一個(gè)比較誘人的商業(yè)模式外，創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)也成為投資方?jīng)Q定是否投資的一個(gè)重要參考。因此，一般的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，會(huì)對(duì)團(tuán)隊(duì)組成及核心人物大寫(xiě)特寫(xiě)，力圖向投資方傳遞這樣的信息：“這個(gè)項(xiàng)目，只有我們這樣的一個(gè)團(tuán)隊(duì)才能做得來(lái)。”然而，殊不知，創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)也是投資方的一個(gè)大陷阱。且不說(shuō)有的創(chuàng)業(yè)者報(bào)給投資方的團(tuán)隊(duì)組合非常豪華，但可能這個(gè)公司就一兩個(gè)人。成功中小企業(yè)融資后“團(tuán)隊(duì)集體私奔”現(xiàn)象更是令投資方發(fā)指。

“我根本想不到會(huì)是這樣的情況”，負(fù)責(zé)項(xiàng)目談判的投資方代表鐘力先生久久忘記不了自己曾經(jīng)的一次失誤。鐘力是國(guó)外一家知名創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)在中國(guó)的首席代表。2000年春天，在it業(yè)最火熱的時(shí)候他負(fù)責(zé)在中國(guó)物色好項(xiàng)目。據(jù)鐘力回憶，一切都很完美，包括商業(yè)模式、營(yíng)銷計(jì)劃、投資效益分析等等，當(dāng)然了還有當(dāng)時(shí)為之興奮不已的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)。然而，正式投資之后，這個(gè)團(tuán)隊(duì)卻莫名其妙的“集體私奔”了，并卷走了首期500萬(wàn)人民幣的投資。因?yàn)檫@次事件，鐘力被辭了工作，并決定從此不再介入創(chuàng)投業(yè)。

陷阱三：專利保護(hù)不力

大凡中小企業(yè)融資成功的商業(yè)計(jì)劃，除了有成熟的商業(yè)模式，優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，還必須有獨(dú)特的技術(shù)，特別是具有自主專利的技術(shù)。然而，很多商業(yè)計(jì)劃書(shū)里邊所描述的貌似具有自主專利的技術(shù)，卻讓投資者吃了大虧。

據(jù)清科創(chuàng)業(yè)投資咨詢有限公司的姜廣勝介紹，這其中包括三種情況：第一種，“競(jìng)業(yè)禁止”的技術(shù)骨干冒險(xiǎn)創(chuàng)業(yè)。在高新技術(shù)企業(yè)，尤其是研發(fā)部門(mén)，公司對(duì)技術(shù)骨干的控制特別嚴(yán)格，一般都會(huì)跟技術(shù)骨干簽訂“競(jìng)業(yè)禁止合同”。按照合同規(guī)定，該公司技術(shù)骨干辭職離開(kāi)該公司后，兩年內(nèi)不得在同行業(yè)工作。有很多創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)里不乏這樣的“自由人”。他們往往是原先公司某項(xiàng)技術(shù)的開(kāi)發(fā)者。脫離原公司后，自己組織或參與新的團(tuán)隊(duì)利用原公司的技術(shù)進(jìn)行

中小企業(yè)融資。在冒著巨大的懲罰風(fēng)險(xiǎn)（按規(guī)定，原公司發(fā)現(xiàn)后可以對(duì)其進(jìn)行起訴）的同時(shí)，也給還蒙在鼓里的投資者帶來(lái)了一個(gè)天大的陷阱：一旦被原公司起訴，投資方自然也就白白賠了一大筆投資。

第二種，專利申請(qǐng)期間的冒險(xiǎn)創(chuàng)業(yè)。有很多技術(shù)骨干辭了原公司，帶著原公司正在申請(qǐng)專利的新技術(shù)加盟到新公司，并對(duì)技術(shù)進(jìn)行包裝、中小企業(yè)融資。由于該項(xiàng)專利正在申請(qǐng)中，就可以一時(shí)迷惑投資方而圈到錢。

第三種，類似包裝、外形設(shè)計(jì)等技術(shù)含量比較低的項(xiàng)目，很多時(shí)候創(chuàng)業(yè)者沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行專利保護(hù)。于是，很多同行巧妙地利用了該包裝或設(shè)計(jì)，等到自己真正開(kāi)始做市場(chǎng)推廣的時(shí)候難度就極其大，這也無(wú)疑給投資方帶來(lái)一定的損失。

姜廣勝告訴記者，中小企業(yè)融資方的這些手段都比較隱秘，一般難于在商業(yè)計(jì)劃書(shū)乃至往后的談判中察覺(jué)出來(lái)。

陷阱四：隱瞞市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

一般的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，還將對(duì)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)前景以及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)做詳細(xì)介紹。為了增加投資者對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)信心，很多中小企業(yè)融資方夸大甚至虛構(gòu)了市場(chǎng)預(yù)期，充分利用一些不確定性的市場(chǎng)因素，或者隱瞞一些真實(shí)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)達(dá)到自己圈錢的目的。這些市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，就包括了政策風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，經(jīng)常會(huì)有一些創(chuàng)業(yè)企業(yè)，拿著地方政府乃至中央政府的紅頭文件、批示以及不算很成熟的商業(yè)計(jì)劃書(shū)前來(lái)中小企業(yè)融資。這種企業(yè)一般都會(huì)宣稱自己擁有廣泛的政府資源，并得知中央馬上就要擴(kuò)大在哪些方面的投入，馬上就要上哪個(gè)項(xiàng)目，并拿出一大堆證明文件，由此來(lái)證明自己的項(xiàng)目市場(chǎng)潛力巨大。一般的投資方對(duì)這樣的項(xiàng)目就會(huì)比較謹(jǐn)慎，但是也有少數(shù)投資方難于擋住這種誘惑，被拉下馬。

第五篇：商業(yè)計(jì)劃書(shū)暗藏四大陷阱

商業(yè)計(jì)劃書(shū)暗藏四大陷阱

陷阱一：隱形債務(wù)

在商業(yè)計(jì)劃書(shū)里，財(cái)務(wù)報(bào)表是投資方最關(guān)注的部分之一。畢竟投資方第一敏感的問(wèn)題就是“我該投多少錢，我能有多少回報(bào)”。一般情況下，商業(yè)計(jì)劃書(shū)里邊的“財(cái)務(wù)分析”屬于融資方需要保密的資料。然而，融資方越是把財(cái)務(wù)分析搞得神神秘秘的，投資方越是大呼上當(dāng)。其中，隱形債務(wù)問(wèn)題，成為目前投資方比較頭疼的一大陷阱。

“隱形債務(wù)防不勝防”，多年從事項(xiàng)目投資分析的潘冬告訴記者，“現(xiàn)在融資方在財(cái)務(wù)上做假的手段真是越來(lái)越?高明?，隱形債務(wù)現(xiàn)在令我們最為頭疼。”據(jù)潘冬介紹，隱形債務(wù)情況比較復(fù)雜。比如，曾經(jīng)有這樣一家軟件廠商，為了扶持其在西部的幾家區(qū)域總代理商，替代理商擔(dān)保以便代理商從銀行貸款。可是過(guò)了沒(méi)多久，有三家代理商跑了。該軟件廠商也欠了一屁股的債。后來(lái)這家軟件廠商在融資的時(shí)候，商業(yè)計(jì)劃書(shū)上根本沒(méi)有提到這件事，導(dǎo)致后來(lái)的投資方有很大一筆資金被用來(lái)返還舊債。另外，還有一個(gè)北京的公司兼并了外地一家瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)。融資方?jīng)]有在商業(yè)計(jì)劃書(shū)中說(shuō)明這個(gè)情況，等到北京公司融資成功后，新股東自然也就背上了這樣一個(gè)大鍋。潘冬告訴記者，融資方一般不會(huì)在商業(yè)計(jì)劃書(shū)里主動(dòng)提及“隱形債務(wù)”問(wèn)題，而且即使投資方做了很深入的調(diào)查，還是很難查出個(gè)水落石出。

陷阱二：團(tuán)隊(duì)集體私奔

一個(gè)成熟的商業(yè)計(jì)劃，除了有一個(gè)比較誘人的商業(yè)模式外，創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)也成為投資方?jīng)Q定是否投資的一個(gè)重要參考。因此，一般的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，會(huì)對(duì)團(tuán)隊(duì)組成及核心人物大寫(xiě)特寫(xiě)，力圖向投資方傳遞這樣的信息：“這個(gè)項(xiàng)目，只有我們這樣的一個(gè)團(tuán)隊(duì)才能做得來(lái)。”然而，殊不知，創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)也是投資方的一個(gè)大陷阱。且不說(shuō)有的創(chuàng)業(yè)者報(bào)給投資方的團(tuán)隊(duì)組合非常豪華，但可能這個(gè)公司就一兩個(gè)人。成功融資后“團(tuán)隊(duì)集體私奔”現(xiàn)象更是令投資方發(fā)指。

“我根本想不到會(huì)是這樣的情況”，負(fù)責(zé)項(xiàng)目談判的投資方代表鐘力先生久久忘記不了自己曾經(jīng)的一次失誤。鐘力是國(guó)外一家知名創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)在中國(guó)的首席代表。2000年春天，在IT業(yè)最火熱的時(shí)候他負(fù)責(zé)在中國(guó)物色好項(xiàng)目。據(jù)鐘力回憶，一切都很完美，包括商業(yè)模式、營(yíng)銷計(jì)劃、投資效益分析等等，當(dāng)然了還有當(dāng)時(shí)為之興奮不已的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)。然而，正式投資之后，這個(gè)團(tuán)隊(duì)卻莫名其妙的“集體私奔”了，并卷走了首期500萬(wàn)人民幣的投資。因?yàn)檫@次事件，鐘力被辭了工作，并決定從此不再介入創(chuàng)投業(yè)。

陷阱三：專利保護(hù)不力

大凡融資成功的商業(yè)計(jì)劃，除了有成熟的商業(yè)模式，優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，還必須有獨(dú)特的技術(shù)，特別是具有自主專利的技術(shù)。然而，很多商業(yè)計(jì)劃書(shū)里邊所描述的貌似具有自主專利的技術(shù)，卻讓投資者吃了大虧。

據(jù)清科創(chuàng)業(yè)投資咨詢有限公司的姜廣勝介紹，這其中包括三種情況：

第一種，“競(jìng)業(yè)禁止”的技術(shù)骨干冒險(xiǎn)創(chuàng)業(yè)。在高新技術(shù)企業(yè)，尤其是研發(fā)部門(mén)，公司對(duì)技術(shù)骨干的控制特別嚴(yán)格，一般都會(huì)跟技術(shù)骨干簽訂“競(jìng)業(yè)禁止合同”。按照合同規(guī)定，該公司技

術(shù)骨干辭職離開(kāi)該公司后，兩年內(nèi)不得在同行業(yè)工作。有很多創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)里不乏這樣的“自由人”。他們往往是原先公司某項(xiàng)技術(shù)的開(kāi)發(fā)者。脫離原公司后，自己組織或參與新的團(tuán)隊(duì)利用原公司的技術(shù)進(jìn)行融資。在冒著巨大的懲罰風(fēng)險(xiǎn)（按規(guī)定，原公司發(fā)現(xiàn)后可以對(duì)其進(jìn)行起訴）的同時(shí)，也給還蒙在鼓里的投資者帶來(lái)了一個(gè)天大的陷阱：一旦被原公司起訴，投資方自然也就白白賠了一大筆投資。

第二種，專利申請(qǐng)期間的冒險(xiǎn)創(chuàng)業(yè)。有很多技術(shù)骨干辭了原公司，帶著原公司正在申請(qǐng)專利的新技術(shù)加盟到新公司，并對(duì)技術(shù)進(jìn)行包裝、融資。由于該項(xiàng)專利正在申請(qǐng)中，就可以一時(shí)迷惑投資方而圈到錢。

第三種，類似包裝、外形設(shè)計(jì)等技術(shù)含量比較低的項(xiàng)目，很多時(shí)候創(chuàng)業(yè)者沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行專利保護(hù)。于是，很多同行巧妙地利用了該包裝或設(shè)計(jì)，等到自己真正開(kāi)始做市場(chǎng)推廣的時(shí)候難度就極其大，這也無(wú)疑給投資方帶來(lái)一定的損失。

姜廣勝告訴記者，融資方的這些手段都比較隱秘，一般難于在商業(yè)計(jì)劃書(shū)乃至往后的談判中察覺(jué)出來(lái)。

陷阱四：隱瞞市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

一般的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，還將對(duì)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)前景以及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)做詳細(xì)介紹。為了增加投資者對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)信心，很多融資方夸大甚至虛構(gòu)了市場(chǎng)預(yù)期，充分利用一些不確定性的市場(chǎng)因素，或者隱瞞一些真實(shí)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)達(dá)到自己圈錢的目的。這些市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，就包括了政策風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，經(jīng)常會(huì)有一些創(chuàng)業(yè)企業(yè)，拿著地方政府乃至中央政府的紅頭文件、批示以及不算很成熟的商業(yè)計(jì)劃書(shū)前來(lái)融資。這種企業(yè)一般都會(huì)宣稱自己擁有廣泛的政府資源，并得知中央馬上就要擴(kuò)大在哪些方面的投入，馬上就要上哪個(gè)項(xiàng)目，并拿出一大堆證明文件，由此來(lái)證明自己的項(xiàng)目市場(chǎng)潛力巨大。一般的投資方對(duì)這樣的項(xiàng)目就會(huì)比較謹(jǐn)慎，但是也有少數(shù)投資方難于擋住這種誘惑，被拉下馬