第一篇：2013年資金分析報告（推薦）

2013年資金分析報告模板

一、情況概述

1、整體經營情況：

截至本月末，收入、利潤等數據，并與年度預算、與上年同期對比。

2、資金預算情況：反映2013年資金預算批復及調整情況，如有調整，簡要說明歷次調整金額及原因。

3、公司資金整體情況簡述（1）本報告涉及的公司范圍，與2012年的增減變化，是否存在應納入未納入的情況。

（2）本期末占用資金資源總額與預算對比；資金使用的特點，現金流情況以及未來趨勢等。

如資金報告匯總范圍發生變化，應予說明。

二、資金預算執行情況分析說明

1、資金預算執行情況表押匯銀票貼現流動資金預算委員會批復文號資金部批復文號資金部批復文號資金部批復文號年初預算批復年內調整后額度月末資源時點占用預算余額委托貸款出口低息超短融其他預算批復保函應收賬款貼現高峰期貸款額度數高峰期貿易額度數流動資金貸款資本性支出貸款流動資金貸款資本性支出貸款財務公司自營開證銀票開立商票開立銀票貼現商票貼現押匯預算批復額度合計(A+B)

貸款額度小計(A)

內部貸款外部貸款貿易額度小計（B)

港集團或海外資金池委托貸款財務公司自營港集團或海外資金池2“全年累計平均占用”計算方法：各月平均占用數之和按月份數進行算術平均。例如，3月“全年累計平均占用”=（1月末時點占用數+2月末時點占用數+3月末時點占用數）/

32、預計下月占用情況表

3、綜合分析針對各項資金預算指標，開展同比、環比分析。緊密結合本單位經營業務實際，按板塊或商品大類維度分析，詳述資金占用成因及類型，明確相應的毛利率及周轉率指標；重點關注商品的經營周期、市場行情、銷售規模、毛利水平、交易條件、應收應付款以及庫存等因素，說明各項指標變動的主要原因及趨勢；預測下月并展望本年度的經營情況、資金狀況，針對未來可能出現的問題提出應對措施與訴求。請勿簡單羅列報表數據，對于影響較大或重點關注的因素須重點說明，尤其是虧損企業、資金占用超預算企業等，切實發揮資金報告的監控和指導作用，三、資金集中度分析

1、集中度范圍分析，說明應納入的范圍和未納入的原因。

2、分境內、境外、整體三個維度，測算本單位參與集團公司資金集中水平。押匯銀票貼現流動資金預算本月時點占用占預算%上年同期同比增減%全年累計平均占用占預算%預算本月時點占用占預算%上年同期同比增減%全年累計平均占用占預算%高峰期貿易額度數銀票貼現商票貼現押匯保函應收賬款貼現高峰期貸款額度數預算批復貿易額度小計（B)

開證銀票開立商票開立港集團或海外資金池委托貸款財務公司自營港集團或海外資金池委托貸款出口低息超短融其他預算批復額度合計(A+B)

貸款額度小計(A)

內部貸款外部貸款流動資金貸款資本性支出貸款流動資金貸款資本性支出貸款財務公司自營（內部)

（外部)

1月末占用2月增加2月減少2月末預計占用預算額度限額2月額度余缺保函合計應收帳款貼現銀票開立貸款開證押匯商票開立銀票貼現商票貼現3境內資金集中度=境內財務公司存款/境內貨幣資金總額；境外資金集中度=BMG資金

池+RBS資金池存款+境外財務公司存款/境外貨幣資金總額；整體資金集中度=（財務公司存款+BMG資金池+RBS資金池存款）/貨幣資金總額。

上述貨幣資金數據口徑，應與績效報告口徑一致；如有差異，請逐項說明。

3、就資金集中度進行分析說明，重點闡述部分資金未納入境內外資金池的成因、對策。

四、現金流分析&流動性分析1.簡述當月及本年累計現金流情況；重點關注經營活動；2.分活動說明：

經營活動：從經營周期、銷售規模、庫存占用及周轉、經營性應收應付等方面入手，分析各業務板塊或商品本期的現金流入與流出，說明動因與未來走勢；經營凈現金流出現負值，須重點分析。

籌資活動：流入流出說明，應與經營活動、投資活動相配比。

投資活動：流入流出說明，關注重大項目、重要事項。

3.現金流預測與流動性分析：

對次月及年內現金流收支進行預測，編制次月資金收支計劃；對于次月新增投資、債務到期等導致現金流出的重大事項進行說明。對于重大現金流支出，提出資金需求解決方案。針對流動性風險，本單位公司制定哪些應急保障措施。

針對當月資金頭寸日報、資金計劃周報、月報準確性進行總結分析，闡明影響因素及后續改善措施。

4、投資項目現金流說明：（頻率：季度)

針對投資規模超過人民幣5000萬元的投資項目，簡述項目現階段概況，并就現金流投入、項目運營、現金流回收情況、各項指標與可研對比情況進行重點說明，并對下一季度項目投資及運營情況進行預測。

五、結算集中相關事項結算集中的范圍和未納入結算集中的原因說明。國際結算集中業務、人民幣結算及外匯集中業務上線運行情況以及存在的問題；上線業務比例等。

六、財務費用與融資成本（季報，月度簡要說明)

1、財務費用4⑴預算完成情況（與上年同期、預算進度相比較，說明主客觀因素對財務費用的影響程度。)

⑵利息支出情況及主要影響因素，包括并不限于貸款規模變化、利率變化影響等因素⑶利息收入情況及主要影響因素⑷匯兌損益情況及主要影響因素⑸利匯率風險防范措施及建議

2、融資成本分析根據獲取的每筆債務及其債務成本，區分取得方式、幣別、期限（一年內為短期），通過加權計算確定。加權計算公式為：年度債務成本總計/年度債務規模總計。

七、擔保及被擔保相關事項

八、金融產品及資金運作操作情況

1、金融衍生產品（含遠期結售匯）操作目的、規模、種類、期限以及交易對手等情況；金融衍生產品情況表（按幣種分別填報）：

單位本年累計上年同期同比增減13年預算預算進度%公司本部秦皇島公司?合計單位：%長期短期集團內部貸款人民幣人民幣外幣融資成本統計項目外部銀行貸款發行票據發行債券

52、資金運作項目（如“人民幣跨境結算”）操作目的、規模、合作銀行、盈虧測算以及資金來源與用途等情況。

九、銀行關系及融資事項對本單位銀行關系及融資事項的變動及進展進行簡要說明。包括但不限于：

1、合作銀行的增減變化及額度變動；

2、重要融資計劃及進展（例如資本市場融資、銀行額度等事宜進展）及銀行會談重點內容；

3、現有融資事項、銀行

合作中主要問題以及需要集團提供的支持。

十、其他與資金管理相關的重大事項、特別事項說明與訴求。

第二篇：財政性基本建設資金效益分析報告制度

財政性基本建設資金效益分析報告制度

財基字[1999]27號

國務院各部、委(局)，各直屬機構，各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)，哈爾濱、長春、沈陽、西安、南京、武漢、成都、廣州市財政局：

為準確、及時反映和分析財政性基本建設資金使用和效益情況，加強財政性基本建設資金管理，有效實施宏觀調控，我們制定了《財政性基本建設資金效益分析報告制度》。現印發你們，請認真貫徹執行，并結合本部門、本地區的實際情況，將執行過程中反映出的問題報送我部。1998財政性基本建設資金效益分析報告請于1999年4月1日前報送我部。

一九九九年一月二十七日

第一章總則

第一條 為準確、及時反映和分析財政性基本建設資金使用情況和效益情況，加強財政性基本建設資金管理，有效實施宏觀調控，依據《中華人民共和國預算法》、《中華人民共和國預算法實施條例》等法律法規，制定本制度。

第二條 財政性基本建設資金是指財政預算內和財政預算外用于基本建設項目投資的資金，包括：

(一)財政預算內基本建設資金；

(二)財政預算內其它各項支出中用于基本建設項目投資的資金；

(三)納入財政預算管理的專項建設基金中用于基本建設項目投資的資金；

(四)財政預算外資金中用于基本建設項目投資的資金；

(五)其它財政性基本建設資金。

第三條 凡使用和管理本制度第二條所列范圍資金的部門、地方和單位，都要履行本制度的相關規定，編制和報送財政性基本建設資金使用效益分析報告(以下簡稱分析報告)。中央各部門要在匯總的基礎上向財政部報送本部門財政性基本建設資金效益分析報告；地方各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政廳(局)要在匯總的基礎上向財政部報送本地區財政性基本建設資金效益分析報告。

第四條 中央各部門，各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政廳(局)向財政部報送的分析報告要以書面文件的形式報送。

第五條編報分析報告的基本要求是：

(一)報送要及時；

(二)數據和內容要完整、真實、準確；

(三)分析要深入、透徹。

第二章 分析報告的內容

第六條 分析報告的內容包括所報告的部門或地區在報告期內的：

(一)財政性基本建設資金來源及投向分析；

(二)財政性基本建設資金投資領域固定資產存量變化情況分析；

(三)財政性基本建設投資與宏觀經濟效益關系分析；

(四)典型建設項目的財務效益及宏觀經濟效益分析；

(五)財政投資政策及投資管理情況、存在問題的分析和改進的建議等。

第七條 對本部門或地區財政性基本建設資金的來源和投向的分析和報告，重點從以下三個方面進行。

(一)對本部門、本地區財政性基本建設資金來源及變動情況進行分析和報告。中央部門要著重對中央財政預算內基本建設支出安排的資金、中央財政其它各項支出中實際用于基本建設項目的資金、納入預算管理的專項建設基金、本部門財政預算外資金的安排情況、到位情況和落實情況進行分析；各地區要重點對本地區財政預算內基本建設支出安排的資金、財政預算內其它各項支出中安排的用于基本建設的資金、納入預算管理的各項建設基金中用于基本建設的資金、地方部門的預算外資金的安排情況、到位情況和落實情況進行分析。中央部門和地方都要認真填列附表一。

(二)對本部門、本地區有財政性資金投資的在建大中型項目及其資金來源的分析和報告。各部門、各地區要對本部門、本地區所有在建的大中型建設項目的建設規模、建設期限、概算總投資、各項財政性資金和配套資金來源情況、到位情況和落實情況進行分析報告。在逐個項目分析的基礎上，對本地區、本部門有財政性資金投資的大中型建設項目資金來源及行業結構、地區分布作匯總分析。報送分析報告要認真填列附表二和附表三。

第八條 對本部門、本地區財政性基本建設資金投資領域的固定資產存量變化情況的分析報告，主要包括本部門、本地區財政性資金投資項目建設所形成的新增固定資產、施工項目個數、項目建成投產率、交付使用率等情況。

第九條 國民經濟效益情況主要由地方財政部門負責報告分析，中央部門也要結合本部門情況進行相關分析報告。分析報告的重點內容包括本地區國民生產總值、國內生產總值、國民收入、全社會固定資產投資額、投資率、全社會基本建設投資額、財政收支額、財政預算外資金收入、財政性基本建設資金投資量等情況；還包括本部門、本地區財政性基本建設資金投資行業的新增生產能力和新增效益情況。

第十條 典型項目財務效益以及宏觀經濟效益情況的分析和報告。各部門、各地區要選擇兩個以上的有財政性資金投資的在建大中型項目，進行財務效益以及宏觀經濟效益的分析

和報告。財務效益分析報告的內容主要包括：

(一)項目融資情況。分析項目建設的各項資金來源對項目財務狀況的影響，對各項負債資金來源，要深入分析項目的償債情況和償債能力；

(二)項目建成后新增生產能力或新增效益情況；

(三)項目建成投產后的財務效益情況。包括項目建成后新增生產能力或新增效益的市場需求情況預計，收益或收費情況預計，上繳稅利情況預計等。

宏觀經濟效益分析主要包括項目建設對經濟增長、就業及環境保護等社會經濟效益進行相關分析。

各部門、各地區還要選擇一至二個大中型建成項目進行后評價分析報告。

第十一條 對財政投資政策和管理情況進行分析并提出改進建議。各部門、各地區都要對本部門、本地區財政投資政策的實施情況進行分析和報告，并著重對項目規劃、項目前期研究、財務資金管理、各項投資資金來源到位等方面存在的問題進行分析報告，提出改進的意見和建議。

第三章 效益分析報告的編報要求

第十二條 效益分析報告期為每的1月1日至12月31日。中央各部門和各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政廳(局)向財政部報送本部門或本地區財政性基本建設資金效益分析報告的時間為次年2月1日，并于每年8月1日之前報送一次半年情況簡要分析。

第十三條 效益分析報告按照本制度第三條規定，由有財政性資金投資的大中型項目為基礎編制單位，按資金渠道由中央各部門和各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政廳(局)負責匯總、審核、考核并向財政部編報。

第十四條 效益分析報告的格式由文字報告和附表兩個部分組成。文字報告要以附表數據為依據，但同時要突出重點，內容要豐富、翔實，要有調研情況分析和典型事例分析。文字報告一般采取以下標準格式：

(一)投資情況分析。包括財政性基本建設資金來源總量情況、構成情況；所投資項目的行業分布、地區分布情況；

(二)投資效果分析。包括相關地區或行業固定資產投資和基本建設投資總量、結構及其變動情況，財政性基本建設資金在總投資中所占比重；經濟結構調整情況、本地區經濟增長情況、財政收入變動情況、典型項目融資及效益情況等；

(三)投資政策分析。包括財政投資政策對全社會固定資產投資和基本建設投資總量、結構及其變動產生的影響情況進行分析；深入分析投資政策及管理中存在的問題，并在分析預測經濟形勢的基礎上，提出政策建議；

(四)典型項目情況分析。對本制度所規定需要有典型項目情況分析的，各部門、各地區向財政部報送的效益分析報告，要附有二至三個典型項目的分析。

第十五條 分析報告除依據本制度規定的指標數據外，要充分運用現行投資統計體系和財政基本建設管理體系提供的信息數據，并與基本建設財務決算等工作緊密結合起來。各有關部門和單位，要積極支持和配合，按規定及時提供相關的信息資料，不得拒絕或拖延提供相關的信息資料。

第十六條 各部門、各地區、各項目建設單位報送分析報告的數據必須做到完整、真實和準確。對故意誤報、漏報和存在問題隱瞞不報的，要通報批評并責成重報。涉及財務資金問題的，要作為違反財經法規處理。

第十七條 財政部對各部門、各地區報送財政性基本建設資金效益分析報告的情況建立考核評比制度。考核結果要作為被考核部門和單位資信情況的重要依據。對分析報告質量高，編報工作做得好的，要進行表彰和獎勵，并予以公布。

第四章 附則

第十八條 各部門、各地區可按本制度規定的原則，結合本部門、本地區的實際情況，制定相關的制度。

第十九條

第二十條

本制度由財政部負責解釋。本制度自1999年1月1日起實施。

第三篇：房地產行業資金供求缺口分析報告

房地產行業資金供求缺口分析報告

焦點大連房地產網 dl.focus.cn 2008年09月22日11:56 焦點濟南房地產網

內容提要：

1.我們估計，2008年房地產行業的資金缺口是6730億元，較2007年負的資金缺口有明顯的改變，房地產行業資金趨緊的特點在2008年下半年開始集中體現。但是資金供求存在缺口，不意味著對行業進行注資就能夠解決行業內存在的問題，房地產行業遭遇調整的關鍵在于需求出現觀望和萎縮。

2.我們對2009年的房地產市場有兩種預測，中期調整和短暫調整。如果2009年房地產遭遇中期調整，那么資金缺口將達到9290億元。如果2009年房地產遭遇短暫調整，那么資金缺口將達到4925億元，短暫調整意味著房地產市場在2009年末有可能出現明顯復蘇，中期調整意味著2009年僅僅是行業調整的第二年，調整仍將延續更長時間。如果沒有重大的調控政策來應對中國宏觀經濟下行態勢，那么房地產行業陷入中期調整的可能性更大。

3.我們認為2008年下半年將是地價和房價均面臨顯性化下行壓力的初始期，銷售放緩和銷售利潤下滑不可避免。考慮到行業調整的主要壓力來自需求空缺，然后才是資金緊缺，因此我們對以單純注資的“救市”方式持否定態度，注資無法解決需求觀望和行業調整的根本問題。

一．房地產行業概況

2008年的中國宏觀經濟開始走向調整，CPI的居高不下和經濟增長速度的放慢成為國家宏觀經濟的主題。房地 產行業在宏觀經濟整體下行的背景下，也將走向一個相對較長的調整期，市場觀望氣氛濃厚，銷售節奏明顯放緩，是導致開發企業資金緊張的重要根源。

（一）宏觀經濟形勢

從2007年5月開始，CPI指數開始顯著上升，到2008年上半年CPI長期居于8%的高位。對此，央行從2007年下半年開始就采取了緊縮的貨幣政策，到2008年7月，CPI情況開始好轉，預期2008年下半年CPI為6％，全年CPI為7％，2009年CPI將在5％－6％之間，通貨膨脹洪峰已過。但與此同時，GDP增速也出現了明顯滑坡。預計2008年全年在10%左右，如果沒有較為明顯的調控措施，那么2009年GDP增速在9％左右。

圖一：2003年至今宏觀經濟走勢

經濟的減速主要來自于兩個方面：投資的減弱和出口的減少。從影響GDP的“三駕馬車”的情況來看，扣除掉物價因素后，消費保持在12年以來的最高增速上，但居民實際收入增長放緩，以及房市和股市的嚴重低靡，使得消費難以繼續告訴增長。投資實際增速已處于10年平均水平之下，外貿實際增速則處于10年來相當糟糕的狀況。2008年下半年開始，經濟下行壓力明顯增加。另外，美國的次貸危機所引發的全球性的經濟衰退已經開始顯現，2009年，歐洲和日本經濟有可能增速低于1％甚至陷入衰退，中國經濟在創下2003－2007年持續五年平均10％以上的高速增長后，可能步入一個較長周期的景氣下行通道。

（二）房地產行業供給面形勢

2008年的房地產行業可以用三個特點來概括：市場交易量萎縮，價格增幅放緩，資金鏈條偏緊。

從2007年10月開始，房地產行業已連續三個季度行業景氣指數下降。消費觀望情緒從珠江三角洲開始向全國蔓延。目前房地產開發企業自籌資金增速上升較快，銀行開發貸款增速略有收緊，但是銷售預收款和按揭貸款增速大幅下降。以按揭貸款為例，貸款增速的下降并不在于“二套房貸”政策的收緊、按揭申請拒絕率的上升或按揭貸款利率的上行，而在于銀行受理的按揭申請宗數明顯下降。加之貨幣政策的收緊和資本市場的股災，更令房地產商的多融資渠道舉步唯艱。需求萎縮和資金繃緊預示著房地產商開始進入了行業的調整期，這個過程那能比一般預想的更為漫長。

圖二：房地產行業景氣指數

從土地購置和儲備情況來看，在《土地為禍、資金為王：中國房地產土地囤積和資金沉淀報告》中，我們估測截至到2007年末房地產行業土地儲備規模大致為10億平米，沉淀的資金接近2萬億元。從截止到2008年第二季度的數據來看，盡管土地購置和完成開發面積的增速在放緩，但土地購置價格和面積仍然處于緩慢上漲的階段。其中，2008年一季度的土地購置面積增長率達到29.7%，而第二季度環比迅速下跌到了-4.5%的水平，隨著房地產企業資金鏈的抽緊，預計未來土地購置面積繼續上漲的勢頭會有所抑制，2008年全年開發商土地儲備仍會在原有基礎之上，增加0.6-0.8億平米，土地儲備總量仍持續多于10億平米。而土地購置成本也始終處于較高水平。2008年1、2季度，盡管土地“招拍掛”的流拍流標現象日益嚴重，土地交易價格同比卻分別上升16.5%和10.1%，土地儲備成本持續增加。

從開發面積的情況來看，2008年第一季度開發面積較去年同期大幅上升，進入2008年第二季度之后，開發面積同比增速逐月下降，但仍在高速增長的慣性軌道上。

圖三：房地產土地購置面積和開發面積走勢

從房地產投資的情況來看，房地產的投資增速依然迅猛。投資增幅居高不下，在固定資產投資的帶動下，2008年房地產投資規模將繼續突破2萬億元，投資增幅依然可能維持在28％-30％左右的高位，比同期固定資產投資增速高出約5個百分點，2008年房地產投資增幅比05—07年并無明顯回落。

圖四：固定資產投資和房地產投資情況

房地產新開工、竣工和施工方面的數據顯示，2008年第一季度，三者的同比增幅達到25.9%、26.9%和27.5%。較去年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現了明顯改變，房地產投資開發的減緩作用開始顯現，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了14.1%、4.4%和15.0%，增幅的下降正是房地產投資減緩的重要表現，而這種投資減緩的趨勢正在繼續蔓延，預計后兩季度房地產新開工和施工面積還將繼續下跌。

圖五：全國新開工、竣工和施工情況

可以看出，2008年上半年，房地產市場的供給面依然活躍。土地市場交易依舊較為活躍，房地產開發投資高位運行。然而，這種情況從二季度和一季度的對比來看已經發生了明顯的變化。二季度的供給面較一季度出現明顯的弱化，而且這種趨勢并不是短期的，在房地產商資金鏈趨緊的情況下，供給面的減少才剛剛開始，預計三季度和四季度將能夠進一步看到房地產供給面的下降。

（三）房地產行業需求面形勢

從需求面的情況來看，房地產需求已經明顯陷入觀望，這個過程先于供給面的收縮而出現。2008年以來，房地產銷售面積逐月下滑，一季度和二季度房地產銷售面積出現了不同程度的下降。7月份的統計數字更加顯示了這種趨勢，7月房地產銷售面積同比下降26.8%，環比下降27.1%，呈現出2008年以來最大的跌幅。

圖六：房地產銷售面積情況

目前房地產銷售面積的急劇下滑是由多方面的原因造成的：

首先，2006年下半年之后，商品房價格和土地價格上漲過快，行業銷售利潤率的上升和商品房品質的上升開始脫節，這種涸澤而漁的發展方式使得消費者的消費預期發生根本轉折。其次，2007年下半年開始，經濟景氣下滑，通脹陰影未去，使得房地產行業的運行背景發生根本轉折。再者，房地產開發企業對市場反應相對遲緩，土地儲備和在建新面積較大，現金流平衡壓力發生根本轉折。最后，宏觀經濟基本面的下行，使得房地產行業的調整周期比預想的更長，股市和房市的低靡使消費者購買力至少折損3萬億元以上。需求空缺的情況有可能隨著宏觀經濟形勢的惡化進一步蔓延。

（四）房地產市場價格走勢

房地產銷售面積和銷售金額的雙雙下降，從需求端給了房地產行業以沉重壓力。調整遲緩的土地價格和商品房價格使得銷售節奏更為遲緩。目前價格調整仍不充分，市場仍在等待房價和地價的公開下跌，而不是遮遮掩掩的變相下跌方式。

從調整的進程看，2007年12月深圳的房地產銷售價格環比出現下滑，到2008年8月同比也出現下滑。深圳是當前國內房地產銷售價格跌幅最大的城市。上海的情況略好于深圳，供求的雙向下降支撐了上海房價，2008年2月起，但上海房價上漲的勢頭已經停止，7月，房地產銷售價格開始出現下滑。北京地區的房價略顯堅挺，但是到2008年6、7月，京城房價環比上漲停止。從以上跡象看，房價的調整似乎剛剛拉開序幕，而不是接近尾聲。

全國主要城市房價上漲勢頭出現明顯的停滯，關鍵因素仍然是銷售量需求的萎縮。在供給面平穩增長的背景下，需求面迅速下滑，決定了價格趨勢必然出現逆轉。

圖七：房地產銷售價格指數

需求面的打擊是房價增速減緩的主要原因，到2008年上半年為止，全國范圍的房價還沒有出現大幅度下跌的情況。然而，隨著需求的繼續減弱，房地產市場觀望情緒會進一步加劇，同時中國經濟的增長也相對趨緩，房地產市場正在緩慢而不可避免地步入調整階段，房價也將面臨十年來從長期持續上漲走向在中期內公開下跌的轉折點。

二．房地產資金供求缺口分析

（一）房地產資金來源分析

從資金來源來看，房地產商的資金主要來自于幾個方面：開發貸款、外資、自籌資金、定金和預付款、按揭和土地轉讓收益。

從統計的數字來看，2008年以來，開發商自籌資金和開發貸款同比仍有較快增長，其余類型的資金來源增幅停滯不前。到2008年第二季度，原本一季度增長迅速的國內貸款也急劇萎縮，同比增幅0.5%，與前期30%—40%的增幅相去甚遠。定金及預付款增幅6.6%，其他資金增幅1.3%，也和前期差距很大。

目前房地產開發企業的資金來源中，除自籌資金以外，開發貸款增速不斷下降，其余資金來源方式則已明顯萎縮，可見房地產資金供給的情況已經不容樂觀。

圖八：房地產資金來源分類

從資金供給總量的角度我們也可以發現，房地產資金在2007年第四季度達到一個頂峰，2008年較2007環比開始出現下降。同時，資金供給的增長率從2007年第四季度已經開始大幅向下，這種趨勢從7－8月的數據來看還將持續，預計三季度房地產資金供給增幅會接近0甚至達到負水平。

房地產資金來源的趨緊主要來自于幾個方面：首先是銀行貸款的減少。緊縮的貨幣政策和銀行對房地產行業波動性的憂慮，給房地產商向銀行申請貸款帶來了困難。同時，當房地產市場開始走向調整，銀行方面也進一步收縮對房地產市場的貸款，以避免承受因為房地產市場衰退所帶來的風險。其次是銷售的下降。銷售的下降必然帶來預付款和定金數量的減少，同時按揭部分也進一步減少，這一部分資金來源的減少完全是由需求下降所帶來的。

我們認為，先有需求空缺，然后有房地產行業的資金短缺，因此單純放松銀根的“救市”措施是不可取的。增加行業資金供給，除了能夠增加土地儲備和商品房空置規模，減輕開發商隊伍的洗牌力度之外，無法扭轉宏觀經濟的頹勢，也無法扭轉處于觀望和萎縮的需求，市場調整有其內在節奏和周期。因此房地產市場資金供給仍會進一步收緊。

圖九：房地產資金來源總計和增長率

（二）房地產資金支出分析

開發投資是房地產資金支出的主要部分，大概占房地產商總支出的70%—80%。從房地產開發投資的數字來看，2008年1、2季度開發投資依然呈現較快的增長，增幅達到30%以上，較去年同期增速更快。7月份的數據顯示房地產開發投資的資金投入速度并沒有明顯的放慢跡象。這一部分資金的大量投入，也是造成房地產商資金緊缺的主要原因。

房地產開發投資從分類的情況看，住宅投資依舊是主導，始終占據70%以上的投資比例。這個比例和去年同期基本持平。住宅類投資的增幅基本和房地產開發投資同步，2007—2008始終保持著30%以上的增長幅度。

圖十：房地產開發投資和投資增長率

房地產商的第二大資金支出是土地購置，2003年以來，國內土地的供給量基本穩定，在每年4億平方米的水平波動，差距不是太大。然而，土地價格卻是年年上漲，哪怕是根據官方數據簡單推算，到2008年上半年，土地儲備規模也已超過3.2億平米，樓面地價的購置價格也已上升到1100元/平方米以上。

圖十一：土地交易量和土地價格指數

2007年，房地產商購買土地的投入已經超過4000億元，2008年上半年則超過了2100億元。

另外，商業銀行貸款的本金支出和利息支出也是房地產商的重要成本之一。從房地產商的資金結構來看，有75%的資產來自于負債，每年償還銀行的本息是房地產商重要的資金支出項。下表顯示了開發商的貸款本息償還壓力。

圖十二：房地產商貸款應付本金和利息

最后，房地產商在經營中的稅收支出也是一部分重要的支出，在房地產企業經營業務不斷擴大的背景下，稅收支出的金額也越來越大，到2007年稅收支出已經接近2500億元。

圖十三：房地產企業稅費

綜上所述，房地產的資金支出主要包括房地產投資、購置土地、應付本金和利息以及應付稅費等幾個方面。2007年，房地產商的支出達到一個頂峰，從2008年上半年的情況來看，增速有所放緩，但支出還在繼續增加之中。

（三）房地產資金缺口歷史分析

從房地產資金流出的情況看，從宏觀統計數據可得，2003—2007年，開發投資占房地產企業資金流出的比例最高，5年基本穩定在68%—69%，貸款本金償還所占比例一般在16%—18%，購買土地資金占比約11%—13.5%，稅收所占比重較小。但這并不一定符合房地產企業的實際情況，至少從微觀上運用上市公司的樣本試算時并非如此。

從房地產資金流入的情況看，2003—2007年，開發貸款的占比一般在20%左右，而自籌資金的占比在30%—33%，最大的部分是其他資金，其中包括了定金和預付款，個人按揭貸款和土地轉讓收益，占比達到46%—50%，其中的定金和預付款占比達到30%—40%，這三部分資金基本上涵蓋了房地產企業的資金流入情況。外資所占的比重一直都比較小。

表一：房地產企業資金周轉情況分析

2003—2007年房地產行業的資金缺口情況尚不明顯，2007在房地產市場景氣度極好的房地產企業的資金供給甚至大于需求，2006年資金基本處于平衡狀態，而2003—2005年的資金略有供給缺口，全行業的資金供求局面一直偏緊。

圖十四：房地產商資金缺口情況

從2003—2007年的情況來看，2007年是房地產企業資金最充裕的一年，雖然支出得到了大幅度的提升，但是，在房地產市場極度繁榮的條件下，房價上漲帶來的銷售收入的大幅度增加，為房地產商帶來了大量的資金流入，2007年也是房地產行業少有的出現較為明顯的正現金流的年份。

三．房地產資金缺口預測及分析

（一）2008年上半年房地產市場評價和資金缺口計算

2007年對于中國經濟來說是非常特殊的一年，中國經濟繼1992到1996年之后，經歷了第二次連續五年GDP增速超過10％的高速增長周期，并達到了經濟景氣的顛峰。2007年10月16日，上證指數達到6100點以上的歷史新高。房地產市場則在稍早于此也達到了景氣頂點，需求膨脹的同時伴隨房價高漲，房地產商更是以一種前所未有的樂觀情緒囤積土地，以求未來更加迅速地擴張和發展。

此后，市場迅速陷入調整并且調整的幅度和周期超出了事先最悲觀的估計。首先是股票市場開始大幅度下跌，從6000點跌至4000點，又從4000點向2000點而去。全國性的房地產市場調整也大體從2008年開始了，市場觀望氣氛日益濃厚，房地產商的存貨量開始提高，房價也明顯松動。景氣下行、信貸緊縮、銷售遲緩、土地儲備規模和在建設規模的龐大，都決定了房地產行業資金缺口的逐步凸現。但是在剛剛過去的2008年上半年，資金缺口實際上并不十分嚴重，僅約528億左右，問題剛剛浮現。

表二：2008年上半年房地產行業資金缺口情況（單位:億元）

我們計算2008年上半年的資金缺口在528.48億元，缺口較小。真正的情況遠遠沒有上半年的數據顯示的那樣樂觀，原因在于2008年第一第二季度，房價尚能處于上漲的時期，銷售雖然有回落但銷售利潤率的回落還不是特別顯著。上半年國內貸款的投放額也已經達到了去年全年貸款數的將近60%。這種情況在今年下半年將出現明顯的變化。下半年房價的下跌和銷售量的繼續萎縮是可以預期的.（二）2008年房地產資金缺口計算

2008年，我們對房地產市場的預期主要在以下幾個方面：（1）銷售量額下降，如此強烈的觀望情緒必然造成2008年的銷售量較2007年有所下降；（2）是房價的下降，房價撐不過第三季度，2008年房價的調整勢在必行；（3）瘋狂的購地行為停止，購地支出將出現下降；（4）開發商將減緩投資開發增速；（5）緊縮的貨幣政策在2008年不會出現反轉。盡管近期出現了降息和降低法定準備金率的變化，這種調整主要是針對通貨膨脹的回落、對經濟增速滑坡的憂慮、以及美國次貸危機不斷蔓延著三大因素作出的調整，我們并不認為房地產信貸會有明顯松動。

在以上預期之下，我們對2008年的資金缺口情況進行預測，結果如下： 表三：2008年房地產行業資金缺口情況預測（單位:億元）

假設條件：

（1）08年開發投資額增速0%（08年上半年增速33%，全年將進行全面下調）;

（2）08年土地出讓金同比下降10%（08年上半年購買土地增速明顯減緩，上半年同比增長7.6%，但下半年資金鏈趨緊給予同比下降10%的評定）；

（3）所有新增房地產貸款為3—5 年期，08年償還03—05年貸款;

（4）稅收支出同比下降10%；

（5）企業純自籌資金占投資額30%（參考歷史值）;

（6）國內貸款全年同比持平（貨幣政策要求）;

（7）08年商品房銷售面積下降20%（一季度商品房銷售額面積同比略有上升，但二季度同比下跌了10%左右，7月更是下跌了27%，預計三四季度這種下跌情況還將持續，給予全年20%下降的預計）；

（8）08年房價下跌10%（一二季度房價暫時沒有出現下跌，但7月市場價格已經出現下跌，08年出現10%的房價下跌是可以預期的）。

（9）利用外資情況上下半年持平。

（10）央行中長期貸款利率保持不變

表四：2007年參考數據（單位：億元）

如此看來，在進入今年第四季度之后，房地產景氣將繼續下滑，資金壓力的不斷增加和銷售節奏難有起色將迫使越來越多的開發商加入到公開降價的行列中來。

（三）2008年房地產資金缺口敏感性分析

一、資金缺口對自籌資金占投資額比重的敏感性分析（單位:億元）

結論：房地產資金缺口對自有資金具有較強的敏感性，我們認為，房地產商提高資籌資金的比例有助于緩解資金缺口，是房地產企業解決資金缺口問題的重要方法。

二、資金缺口對2008年開發投資額增幅的敏感性（單位:億元）

結論:資金缺口對開發投資額增幅的敏感性較高，開發投資額決定了房地產企業支出的絕大部分，如果未來房地產企業要應對資金緊缺的現象，減少開發投資是最直接的減少資金缺口的方法。

三、資金缺口對國內貸款增速的敏感性分析（單位：億元）

結論: 從上表我們可以看出，資金缺口對新增國內貸款增速的敏感性相對較弱。但是，如果央行放松銀根，還是在一定程度上可以緩解房地產企業資金緊張的情況，但無助于行業景氣的恢復。

四、資金缺口對拿地支出的敏感性分析（單位：億元）

結論：資金缺口對拿地支出的增速不太敏感。主要原因是，雖然地價近年來上漲及其迅猛，但地價占房地產總成本的比例11%左右，因此地價的變化敏感性相對較弱。

（四）2009年房地產資金缺口計算

對于2009年的房地產市場，我們認為有兩種可能的調整軌跡：其一是中期調整，房地產市場進一步走向蕭條，進入一個長期的深度調整期，在2009年全年行業沒有復蘇勢頭；其二是短期調整，在經歷一年多時間的調整以后，到2009年底出現較為明顯的復蘇勢頭，房地產市場重新走上較為強勁的發展軌道。我們目前認為，房地產行業陷入中期調整的可能性明顯大于短期調整的可能性。

決定2009年房地產市場走勢的關鍵因素有兩個方面：宏觀經濟因素和政策因素。如果宏觀經濟繼續走弱，同時緊縮的政策不變，房地產行業極有可能進入一個長達幾年的調整階段，行業衰退在所難免；如果宏觀經濟能夠迅速走強，國家同時放松銀根，房地產市場將可能經歷一個較短的調整過程，2009年底有望走出低谷。在這種預期之下，我們對2009年房地產市場資金缺口分兩種情況進行預測：長期調整情況和短暫調整情況。

可能性1：中期調整、資金缺口近萬億。

如果2009年房地產市場出現中期期調整的情況，我們對市場的預測如下：銷售量進一步萎縮，房價繼續下跌，房地產投資迅速減弱，購買土地持續減少。整個房地產市場將進入衰退階段。

表五：2009年房地產行業長期調整情況資金缺口情況預測（單位:億元）

假設條件：

（1）09年開發投資額增速下降20%;

（2）09年土地出讓金同比下降20%；

（3）所有新增房地產貸款為3—5 年期，09年償還04—06年貸款;

（4）稅收支出同比下降10%；

（5）企業純自籌資金占投資額30%（參考歷史值）;

（6）國內貸款全年同比下降20%;

（7）09年商品房銷售面積下降20%，；

（8）09年房價下跌20%。

（9）利用外資情況和08年持平。

（10）央行中長期貸款利率保持不變

可能性2：短期調整，資金缺口近5千億

如果2009年房地產市場出現短期調整的情況，我們對市場的預測如下：銷售量萎縮后年底出現反彈，房價小幅下跌后反彈，房地產投資反彈，購買土地持平。整個房地產市場將在09年的短期調整后，在第四季度開始出現明顯復蘇的勢頭。

表六：2009年房地產行業短期調整情況資金缺口情況預測（單位:億元）

假設條件：

（1）09年開發投資額增速和08年持平;

（2）09年土地出讓金同比下降10%；

（3）所有新增房地產貸款為3—5 年期，09年償還04—06年貸款;

（4）稅收支出同比下降5%；

（5）企業純自籌資金占投資額30%（參考歷史值）;

（6）國內貸款和上一年保持一致;

（7）09年商品房銷售面積上升5%，；

（8）09年房價上升5%。

（9）利用外資情況和08年持平。

（10）央行中長期貸款利率保持不變

我們傾向于認為，在短期調整和中期調整兩種可能性當中，出現中期調整的可能性更大。理由如下：

1、宏觀景氣下行不支持行業快速復蘇，目前景氣下行具有國內和國際經濟周期的“雙重疊加效應”。從國內經濟周期來看，2003－2007年間，我國連續5年GDP增速高于10％，并且通貨膨脹情況大致良好，這是中國改革開放以來最好的增長周期，2008年僅僅是景氣下行的第一年，這次下行經濟下行周期可能較之1992－1996年之后的調整過程更為漫長。從國際經濟周期來看，以美國次貸危機為特征的全球金融動蕩，較之1997年的東亞區域金融危機的廣度，深度要嚴重得多，對中國經濟的沖擊也比東亞危機更為嚴峻，這種內外部景氣周期的雙雙下行，導致房地產行業不太可能在2009年領先于其他行業出現明顯復蘇。

2、目前房地產行業遭遇并不單純是資金供求缺口問題，而是預期變壞。在這種預期變壞產生了“三重緊縮”效應，第一重緊縮是消費延遲，無論是投資型還是自用型購房者均持貨幣待購，這種觀望本身就是一個不斷惡化預期的自我循環。今年年初以來按貸款拒絕率沒有上升，但申請件數的停滯就充分反應了這種觀望情緒。第二重緊縮是，即便商業銀行意識到對房地產行業過度收緊貸款可能會使得行業調整更加雪上加霜，從銀行整體決策來看，適當維持對房地產行業的信貸支持是必要和理性的，但從單個銀行的決策來看，率先收緊開發貸款就成為“囚徒困境”式的必然選擇，哪家銀行率先收緊了開發貸款，就把房地產行業景氣下行帶來的風險轉嫁給了尚未收緊房貸的銀行。第三重緊縮是，我國房地產開發模式很大程度上是快速拿地、快速開發、快速銷售的模式，這種模式不能保證房地產企業獲得最好的項目利潤率，但有助于其規避市場風險，在銷售節奏放慢的情況下，房地產開發企業面臨在建項目資金壓力、建造成本上升壓力、土地儲備資金壓力、資金成本壓力等幾乎全方位的壓力，市場觀望幾乎等同于開發商失去了規避市場風險和項目風險的最主要的手段。上述三重緊縮，均不是通過簡單放松房地產行業的信貸可以解決的。

3、房地產行業的中期調整，反過來又可能加深了宏觀經濟的景氣下行，并使銀行業資產不良率面臨反彈壓力。此外，房地產行業的調整也可能嚴重惡化我國中低收入階層的就業狀況。下表給出了目前商業銀行貸款的行業分布情況。

表七：主要商業銀行的貸款行業結構

從總體而言，房地產行業陷入中期調整，可能給我國商業銀行帶來的不良貸款是萬億級的，但是現在尚難以判定貸款損失的嚴重程度。

4、外資難以充當房地產行業的主要資金供給者，主要的理由如下：第一，迄今為止外資在中國房地產行業始終不是主角，在我們2006年所做的《外資進入中國房地產行業的渠道及規模估測報告》中，指出外資在房地產開發、購買和租賃市場上，除高端寫字樓租賃市場之外，外資的份額估計未超過20％，在央行和外匯管理部門收緊外資進入房地產行業的渠道之后，目前外資進入該行業更為困難。第二，次貸危機在美國國內和全球范圍內的蔓延遠未結束，全球金融動蕩百年一遇，在這樣的背景下，歐美大型金融機構迅速從流動性過剩轉向流動性緊縮，目前已經出現從新興市場撤資的初步跡象，估計未來兩年內，中國的外貿順差以及利用外資FDI均將呈現較為明顯的下滑。因此這輪房地產行業調整不太可能伴隨外資蜂擁而入“抄底”的現象。

5、針對宏觀經濟的擴張性調控政策，例如增值稅轉型、溫和放松信貸、積極靈活的財政政策等等均不足以使得房地產行業景氣回升。相對而言，地方政府在地價款支付、地方稅費征收方面可能對房地產行業相對較為寬容，即便如此，行業調整仍然難以避免。

四．房地產上市公司分析

（一）上市企業總體凈利潤分析

2003—2007年，房地產上市企業的營業總收入以及營業總成本都逐年遞增，其中收入的增長幅度大于成本的增長幅度，尤其在06和07年兩年上市企業凈利潤的大幅增長。然而，情況從2008年開始有所改變，隨著房地產企業營業收入的下降，凈利潤也在被壓薄。從上市公司的數據來看，2008年難以實現像2007年一樣的凈利潤高速增長的局面。

圖十五：房地產上市企業營業總收入和總成本情況

2008年第一和第二季度凈利潤之和只占2007年凈利潤的43%，即使下半年凈利潤的增長速度與上半年持平，那么08年凈利潤也要比2007年要低40.3億，況且房地產企業2008年下半年所面臨的形勢更加嚴峻，凈利潤可能在下半年較下半年有所下滑。總體而言，房地產上市公司2008的盈利情勢并不容樂觀。

圖十六：房地產上市企業凈利潤情況和增長率

（二）房地產上市企業總體現金流分析

從上市企業的現金流情況來看，凈現金流與07年相比已經明顯減少。在08年第二季度比第一季度下降80億元，而且可以看出，第二季度的凈現金流已經為負。經營活動、投資活動和籌資活動的情況如下圖所示：

圖十七：房地產上市企業經營活動、投資活動和籌資活動現金流情況

凈現金流的是由經營活動現金流與融資及投資活動現金流相加總得到的。凈現金流為負，也是由這幾方面原因造成的：

第一，企業經營活動的現金流情況，許多購房者由于房價過高而無力購買，企業銷售情況嚴重受阻，經營現金流在08年1、2季度出現了明顯減少的現象。

第二，企業的投資活動在2008年仍然高速攀升，2008年一季度的投資活動現金流就已經超過了2006年全年的投資活動現金流。投資活動的活躍，以及資金成本的上升給現金流狀況帶來了較大的負面影響。

第三，上市企業的融資活動所帶來現金流與股市狀況高度相關。我們可以看出，在市場高漲的2007年，企業融資活動所帶來的現金流高達1064億元，而現在我們面臨著資本市場低迷，因此融資比較困難，第一季度融資活動的現金流為349.46億元，第二季度比第一季度融資減少254.8億元，為94.66億元，還不到07年融資現金流的10%。

圖十八：房地產上市企業總體現金流情況

從凈現金流的情況看，2003—2005年，房地產上市企業的凈現金流相對平衡，而2006年和2007年房地產企業在房價上漲的強烈推動下，現金流情況良好，出現了較大規模的正現金流，特別是2007年，這種情況到達了一個頂峰。到了2008年第二季度，房地產企業的凈現金流出現反轉，在下半年經營現金流負值會繼續增大，而籌資活動依舊不活躍的情況下，預計2008年全年房地產上市企業的凈現金流為負，隨著時間的推移，2008年下半年資金緊張狀況比上半年嚴峻，而2009年則比2008年嚴峻。

第四篇：資金自查自糾報告

豐樂鎮衛生院

關于強農惠農資金專項清理自查自糾報告

瀘州市納溪區豐樂鎮人民政府：

根據瀘納豐府發<2010>89號《關于豐樂鎮強農惠農資金清理和檢查工作的實施方案》要求，衛生院領導高度重視，我院立即組織開展自查自糾工作，現將有關情況匯報如下下：

一、加強領導，精心組織

為做好此次強農惠農資金自查自糾工作，我院根據納豐府發<2010>89號《關于豐樂鎮強農惠農資金清理和檢查工作的實施方案》要求，衛生院領導高度重視，召開會議，明確了強農惠農資金檢查具體內容，立即要求財務科，對照文件精神、檢查項目、檢查要求，認真開展自查自糾工作。

二、自查自糾情況

2007年至2010年強農惠農資金的撥入我院、根據資金用途、管理及使用情況如下：

1、我院2007年衛生專項資金6900元，農業人口補助資金3600元，規范化醫院創建獎勵資金5000元。用于2007年防保人員工資待遇，及防保人員的養老醫療保險，及防保辦公費，汽車燃油費用支出等。

2、2008年財政下撥農村衛生專項資金250837元，用于2008年防保人員工資待遇，及防保人員的養老醫療保險，及防保辦公費，汽車燃油費用，雪災冰凍后房屋重建，舊城房屋改造，村衛生室補助，鄉村醫生培訓金費費用支出等。3、2009年財政下撥農村衛生專項資金485861元，用于2009年防保人員工資待遇，及防保人員的養老醫療保險，及防保辦公費，汽車燃油費用，防保工作會議，鄉村醫生培訓金費費用支出等。

4、2010年財政下撥農村衛生專項資金XXXX元，用于2010年防保人員工資待遇，及防保人員的養老醫療保險，及防保辦公費，汽車燃油費用，防保工作會議，鄉村醫生培訓金費費用支出等。

豐樂鎮衛生院

二0一0年七月二十七日

第五篇：社保資金報告

廣朝重辦〔2011〕5號簽發人:張澤榮

廣元市朝天區國家重點項目建設協調領導小組辦公室

關于解決廣陜高速公路朝天段被征地農民

社會保險的報告

廣元市高速公路建設協調小組辦公室:

按照廣元市高速公路建設協調領導小組辦公室《關于報送高速公路被征地農民社會保障情況的通知》（廣高速公路協調小組辦發[2011]1號）文件要求,我辦積極協調區國土、勞動保障、公-1-

安等相關單位,嚴格按照省發改委、省人力資源和社會保障廳、省國土資源廳、省交通廳《關于進一步明確高速公路被征地農民社會保障資金個人繳費不足部分繳納責任主體的通知》（川發改項目〔2010〕1420號）文件及市政府辦《關于進一步做好被征地農民社會保障工作的通知》（廣府辦發〔2010〕43號）文件規定，對我區境內廣陜高速公路項目被征地農民參保人數和所需保障資金情況報告如下：

一、基本情況

廣陜高速公路項目自2007年底開始建設，2011年5月23日全線建成通車。該項目途經我區境內轉斗鄉、沙河鎮等6鄉鎮，20個行政村，72個村民小組（含1個居委會），紅線內共征收土地2310畝（未包括補征地和邊角地），施工期間因設計方案變及棄渣場建設新征收323畝，增加失地農民544人。項目啟動至今，尚未解決被征地農民的社會保險問題，社會反響十分強烈，當前，被征地農民社會保險問題已成為廣陜高速項目涉及鄉鎮最大的社會隱患，嚴重影響我區社會穩定。

二、項目涉及社保人數及資金額度

經統計，廣陜高速公路建設過境段共產生被征地農民3841人，其中超齡人員1214人。根據廣元市人民政府辦公室《關于進一步做好被征地農民社會保障工作的通知》（廣府辦發

[2010]43號）文件規定，我區社保部門對參保人員繳費情況進了測算，解決廣陜高速公路項目被征地農民社保資金約1.5億

元。

特此報告

附：

廣元市朝天區人民政府《關于協調解決廣陜高速公路建設項目被征地農民社會保險有關問題的緊急請示》（廣朝府〔2011〕54號）。

二〇一一年八月十六日

主題詞：交通△廣陜高速公路被征地農民社保報告 抄送：廣元市高速公路建設協調領導小組辦公室，市重點辦。朝天區重點辦二0一一年八月十六日 印