第一篇：置信大型城市綜合體策劃方案（定稿）

再造一個新成都

崇州超大型項目——置信·重慶路沿線及無

根山區域城市綜合體宣傳策劃書 主要宣傳理念：

置信在建造一座新城，一個設計更加合理、更加現代化的“成都”。

在面積上，“重慶路沿線及無根山區域”城市綜合體的規劃面積，將達到220平方公里，比現今成都市中心城區的面積得286.38平方公里，不遑多讓。

在組成上，這座綜合體規劃了商業區，住宅區，公園區，教育區，娛樂區，旅游區等各種區域，一座城市該有的必備設施，應有盡有。

宣傳目的：

第一，在置信大盤崇州“重慶路沿線及無根山區域”區域城市綜合體規劃和建設期間，為

該城市綜合體的發售進行預熱，使其提前進入成都意向顧客的眼中。

第二，從多方面和多角度，對該城市綜合體的設計理念和風格，開發商實力，商業設施布

局，房屋建設特點，地理位置，周邊環境，政府政策，交通路網等多種房產要素進行詳盡的剖析和描述。

第三，為《新潮》生活周刊地產版的初期階段，引入一個大型、高端、知名的地產項目，對于打開市場，確立高端時尚定位，形成市場影響力和對讀者吸引力，有至關重要的作用。

第四，率先將置信該項目納入宣傳計劃，方便與置信方面進行溝通，為以后的宣傳合作打

下良好的基礎。

總體思路：

購房者對于房地產項目宣傳最為關注的重點，大致來說共有九個，包括升值空間、商業、位置、開發商、環境、理念設計、娛樂服務、建筑質量、交通等。而此次置信與崇州市政府聯合打造的這個超大型城市綜合體項目，其宣傳重點在城市綜合體的理念、綜合體內商業版塊的設定、開發商的實力、未來城市副中心的升值空間、環境等。而基于這個項目的特殊性，還要加上政府的支持力度，這也是吸引購房者的一個極為重要的因素。

所以本次策劃案，以“重慶路沿線及無根山區域”城市綜合體項目的理念設計為先導，詳細勾勒該項目的先進設計理念，未來的發展前景和未來此處的愜意生活，將讀者帶入這一項目之中。隨后介紹開發商的實力，給讀者以信心。再以世界成功開發的城市綜合體對所在城市的發展和居民的生活所帶來的優越變化的介紹，讓讀者對城市綜合體有一個更深層次的認識和了解。

再接下來，用讀者身邊的例子，置信集團開發完成的國色天香項目為例，介紹置信集團開發城市綜合體的成功經驗，讓讀者進一步增強信心，也從虛處的美好前景進入實處，進一步打

動他們。

然后用2P的內容，詳細介紹該項目實實在在的優勢，包括該項目的背景，地理位置，周邊環境等房地產要素，讓讀者從方方面面，對這個項目有一個直觀的認識。

最后，再將該項目與成都市的“光華大道—成溫邛高速—大雙路”等重點打造的項目進行聯通，將整個項目與成都市，有機地結合起來，讓讀者明白，這個項目并不是孤立的，而是與大成都的發展息息相關的，與整個成都市是一個有機的整體，是未來的成都市核心之一。打消讀者心目中“偏遠，不便，郊區”的概念。

策劃亮點：

第一，成都市真正的中心城區面積僅283.36平方公里，而這個項目，占地已然達到了220

平方公里，即將達到一個成都中心城區的面積，是一個真正的超大型的城市綜合體，一座真正的新城。

第二，大型的城市綜合體，在世界上成功的例子比比皆是，它們的每一次成功，都必然會

引起整個城市乃至整個國家，整個世界的一次改革。這些成功的例子，都可以讓成都人民對城市綜合體的概念，有更深的了解，更深的期盼。而本次置信集團與崇州市政府傾力打造的這一個城市綜合體項目，在整個世界上從規模而言，可以說得上的位居前列。更能讓成都人，容易接受這一項目。

第三，再加上在成都的周邊，已經有了一個非常成功的例子，那就是以置信·國色天香樂

園為核心的國色天香綜合體項目的成功，使得成都人對于城市綜合體，已經有了切身的了解和體會，也更容易接受這一概念。短發

第四，項目開發商的實力也不容置疑。置信集團是成都人的驕傲，它的成長，它的輝煌，所有的成都人都是有目共睹。而自1997年以來，置信所開發的樓盤包括置信?雙楠誼苑、置信?麗都花園、置信?芙蓉古城、置信?國色天鄉等樓盤開創了成都樓市每一個發展的新篇章，并打造出雙楠生活片區、麗都生活片區、芙蓉別墅片區、國色天鄉等大區域的高端城市生活，成為城市的一張張名片。在綿陽、彭州開發的置信?芙蓉漢城、置信逸都?丹郡也革新了當地樓市，帶動城市發展。

第五，政府的支持力度，也是最打動人心的一個亮點。該項目是成都市打造“世界田園宜

居城市”的實踐項目，得到了成都市政府和崇州市政府的全力協助。政府對該項目所提供的支持力度和資源投入，都是前所未有的。有了政府的保駕護航，這里的光明前景，已經提前得到了確認。

版面安排規劃方案推薦：

使用6版來進行本次策劃。

1P，使用整版頁面，來放置置信崇州城市綜合體項目的效果圖。（圖片由置信方面提供）

2P，簡要介紹置信該項目的設計理念和風格，布局設計和結構，未來的發展前景等。使用美好的效果圖，來勾勒顯現未來該城市綜合體之中的愜意生活，便利工作和休閑娛樂。下半部分介紹置信集團的實力和發展歷程，給讀者以強烈的信心。（圖片由置信方面提供）

3P，剖析世界知名城市綜合體對整座城市，整個國家乃至整個世界所產生的深遠影響。如： 法國巴黎“拉德芳斯”城市綜合體。這是世界上第一個真正意義的城市綜合體，自1958年起建，建筑內容包括商務區，住宅區，公園區，博物館區等。建成之后，大幅度提升了整個

巴黎市的現代氣息，并吸引來自整個法國的大型企業紛紛入駐，為巴黎的騰飛，做出了不可磨滅的貢獻。

日本東京“六本木”城市綜合體，集住宅、商業大樓、購物中心、旅館、餐廳、游憩與文藝設施于一體，幾乎可以滿足都市生活的各種需求。短短的時間內從無到有昂然挺起，吸引了來自全世界的目光。它為東京本已十分成熟的城市布局，再造了一個每天出入人群高達10萬的當之無愧的城市中心。

再通過成都國色天香項目的發展歷程和成功經驗，剖析未來城市房產的發展方向。

在國色天香項目落成之前，整個溫江雖被納入了大成都的發展圈，但卻一直沒有徹底融入其中，共同高速發展。尤其是房地產產業，更是幾乎完全忽略了這里。

自該項目落子溫江開始，各大房地產開發商如突然醒悟了一半，各大開發商紛紛涌入溫江，環繞國色天香項目，一座座高端現代化的別墅、商務、住宅大樓，紛紛拔地而起，在短短數年間，將溫江打造成了成都一座新的宜居中心。現今國色天香附近普通住宅的均價，已然高達6000元，甚至超過了成都城東城北三環路以內中心城區部分樓盤的價格，這不能不說是一個奇跡。

4-5P，詳細講述該項目的背景，地理位置，周邊環境等房地產要素。

置信本次在崇州所打造的這個城市綜合體，囊括了崇州市最為繁華的重慶路沿線6鎮1鄉和最為美麗的無根山區域包括充滿唐韻古風的街子古鎮和世界知名的旅游景區白塔湖和花果山，可以說是將繁華和美麗有機完美地融合在一起，打造了一座占據崇州市近三分之一，面積足有311.35平方公里的超大型的“城中之城”。

而且本次項目的建設，為政府與置信集團的合作開發，政府方面為此項目給予了大量的資源，支持力度可謂前所未有。

6P，將該項目與成都市正在重點打造的“光華大道—成溫邛高速—大雙路”、“龍門山沿線”兩條示范線放在一起，進行分析說明，聯想未來的生活效果。

在政府的規劃之中，這個囊括了崇州市“以街子古鎮—雞冠山為走向的北部山區旅游產業發展走廊”和“以重慶路沿線6鎮1鄉為走向的鄉村旅游產業發展走廊”兩大走廊的“重慶路沿線及無根山區域”大型城市綜合體項目，與成都市正在大力宣傳和重點打造的“光華大道—成溫邛高速—大雙路”、“龍門山沿線”兩條示范線高度契合。

繼城南之后，成都開發最為成熟的兩大片區之一的城西，也將緊隨城南之后，開始急速向外擴張。未來的崇州，必將如今日的華陽一般，成為成都市真正的城市中心。

第二篇：關于大型城市綜合體消防知識點方面

關于大型城市綜合體消防知識點方面

（一）大型城市綜合體

消防知識看這里

如今，現代大型城市綜合體將購物、娛樂、餐飲等功能集于一身，建筑面積大、儲貨量多、人員密集，使其在突發火災事故中易造成較大的人員傷亡與財產損失。近期，應急管理部將組織人員對大型城市綜合體進行全面消防安全治理，集中整改火災隱患，切實維護人民群眾生命財產安全。本期特介紹大型城市綜合體相關消防安全知識，以供借鑒。

大型城市綜合體的風險

多類型火災特性在同一時間與空間顯現。

賓館、商場、飯店、公寓、地下車庫等作為單個對象時，有其特有的火災特點，但當這些場所被相互連接在一個獨立式綜合建筑體內時，這些火災的特點會在同一個空間內相互疊加和放大。

人員聚集，空間復雜，疏散救助相當困難。

大型城市綜合體中人員成分復雜，且人員密度高、流動性大。據統計，一般大型城市綜合體每天的人流量可達20萬人次，營業高峰時每平方米可達5至6人，一旦發生火災，人員恐慌擁擠，秩序混亂，極易出現擁堵和踩踏。

商品貨物等可燃物質多，火災荷載大，有毒煙霧及高溫煙氣極易造成人員傷亡。

為達到舒適豪華的要求，不少大型城市綜合體采用大量可燃易燃材料進行裝修裝飾，增大了火災荷載，一旦發生火災，不但燃燒猛烈，蔓延迅速，還會釋放大量有毒氣體。

內部豎向管井多、橫向通道多，火勢蔓延迅速。

電梯井、電纜井、管道井、各種樓梯通道、玻璃幕墻縫隙等使得建筑豎向貫通。中庭等共享空間使各樓層間相互連通，把上下空間連為一個整體，成為高溫有毒煙氣流動的主要途徑，助推了火勢的快速發展與蔓延。

用火、用電設備多，火災發生的幾率高。

大型城市綜合體用電設備種類多、用電負荷大、電氣線路復雜；鍋爐房等固定的用火部位火災危險性大；維修施工時使用明火或進行電焊時違反操作規程等也易引發火災。

明確消防安全責任

消防安全責任人：

大型城市綜合體的消防安全責任人對本單位的消防安全工作全面負責。

應建立消防安全例會制度，主持召開消防安全例會，每月不少于一次。

每季度至少組織一次防火檢查，組織火災隱患整改工作，及時處理涉及消防安全的問題。

建立微型消防站。

消防安全管理人：

對外招商時，嚴禁將商業綜合體的消防疏散通道、中庭及亞安全區等非營業性公共區域作為經營面積對外出租、使用。

在簽訂租賃合同時，應通知承租人及時辦理有關消防手續。

負責對商業綜合體建筑消防設施進行日常維護保養，同時負責管理承租人對局部建筑消防設施的改造施工。

承租人：

在投入使用、營業前，按照國家及本市有關規定辦理消防行政許可手續。

員工應進行崗前消防安全培訓，并嚴格執行消防安全管理制度。

熟知承租區火災的危險性，提高檢查消除火災隱患的能力；提高組織撲救初起火災的能力；提高組織人員疏散逃生的能力；提高消防宣傳教育培訓的能力。

嚴禁私自搭建閣樓、物品庫房等。

施工現場消防安全管理

應建立施工現場用火、用電、用氣等消防安全管理制度。

應明確施工現場消防安全管理人員，落實相關人員的消防安全管理責任，對施工現場的消防安全進行監督檢查。

應對施工人員進行消防安全培訓，對于規模較大的內裝修工程，應制作滅火應急疏散演練預案并開展演練。

日常消防安全管理

建立安全疏散設施管理制度。

按照國家標準配置防火門、防火卷簾、疏散指示標志、火災應急照明、火災應急廣播等消防設施，設置消防安全標志，并定期組織人員檢驗、維修，確保其完好有效。

應在每層或各經營區域明顯位置設置安全疏散圖示，圖示中應標明疏散路線、安全出口、人員所在位置、消防設施位置和必要的文字說明。

常閉防火門上應標有警示文字和符號。

營業期間，應保持疏散通道、安全出口暢通，禁止占用疏散通道，禁止在安全出口、疏散通道、消防救援窗上安裝柵欄、隔斷等障礙物，不應遮擋、覆蓋疏散指示標志。公共疏散門不應鎖閉，宜設置推閂式外開門。

人員密集場所房間的外窗不得設置影響安全疏散和施救的固定柵欄等障礙物。

應建立建筑消防設施、器材維護管理制度，制度應包括責任部門、責任人和職責、設備登記、保管及維護管理要求、情況記錄等內容。

加強對消防設施和滅火器材的維護保養，確保其配置齊全、完整好用； 需要維修時，應采取相應的措施，維修完成后，應立即恢復到正常運行狀態。

室內消火栓箱不應上鎖，箱內設備應齊全、完好。

室外消火栓不應埋壓、圈占；距室外消火栓、水泵接合器2米范圍內不得設置影響其正常使用的障礙物。

展品、商品、貨柜、廣告牌、生產設備等的設置不得影響防火門、防火卷簾、室內消火栓、滅火劑噴頭、機械排煙口和送風口、自然排煙窗、火災探測器、手動火災報警按鈕、聲光報警裝置等消防設施的正常使用。

火災隱患積極整改

大型城市綜合體消防安全管理人應建立火災隱患整改制度。

大型城市綜合體消防安全責任人為火災隱患整改責任人。由消防安全管理人負責組織人員落實火災隱患的整改措施。

消防部門責令限期改正火災隱患的單位，應在規定的期限內改正，寫出火災隱患整改復函，向當地消防部門申報復查。

火災隱患整改期間，大型城市綜合體消防安全管理人和負責整改隱患的承租人應當采取措施，保障消防安全。

對拒不整改的火災隱患，如果涉及危害公共安全，大型城市綜合體消防安全管理人應向主管部門報告，并采取措施依法將火災隱患場所停止使用。

2010年11月5日9時17分許，吉林商業大廈發生火災。經過消防人員的奮力撲救，大火于當日21時30分被徹底撲滅，造成19人死亡。經調查，起火原因系吉林市商業大廈一層二區某精品店倉庫內的電氣線路短路所致。

2013年12月15日18時52分，廣東省廣州市越秀區217號建業大廈發生火災，過火面積達12000平方米，起火原因為建業大廈首層總電源線短路引燃可燃物。

2018年3月25日，俄羅斯克麥羅沃的一家購物中心發生火災，大約12小時后火情才被控制，過火面積約1500平方米。建筑物遭受嚴重破壞，屋頂和地面部分塌陷。火災導致60人死亡，由于商場有游樂區，遇難者大部分為兒童。

（二）近日，應急管理部消防局在全國開展了重點范圍消防隱患排查整治工作（應急管理部組織對全國大型綜合體進行全面消防安全治理）。在督查中發現，一些企業消防控制室的工作人員在接到內部火災報警之后，不會啟動控制室的滅火裝置應對火警，而是消掉報警聲音后不管不顧，如此掩耳盜鈴的做法留下了嚴重的消防安全隱患。有的企業臨時借調專業人員李代桃僵，冒充企業消防控制室的工作人員。

廣東為邦消防檢測有限公司溫馨提示：建筑消防設施檢測是預防和減少火災危害，保護人身和財產安全，及時撲 救火災的有效措施。建筑消防設施檢測是對建筑消防設施施工的質量和運行狀況進行的檢查和測試。為了確保各類建筑消防設施的可靠運行并為公安消防部門的監督提供較為全面詳盡的信息和依據，是工程通過消防驗收的重要依據，必須規范建筑消防設施安全檢測、驗收、維護、保養等相關注意事項。

第三篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地撈錢”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達175.26億元起拍價，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價率為24.4%，不僅是上海總價地王，該地塊也成為今年全國總價地王。

城市綜合體具有帶動投資、刺激消費、地標形象等屬性，被認為是提升城鎮化水平和質量的“金鑰匙”，受到國內各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優質土地資源和大量資金，一旦過剩引發泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴重，會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。因此，專家建議，一方面，應合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風險；另一方面，從抓運營管理著手提高質量，預防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

據世聯地產統計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是正在建設的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時期，各個城市的綜合體規模，將達目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費，因此，一二線城市或經濟實力較強的城市將城市綜合體看做是發展商業的重要著力點。

日前，云南省提出，未來五年內，云南將規劃建設100個城市綜合體。據相關機構統計，現階段，僅昆明在建或正在報規的城市綜合體項目就多達41個。

南京目前規劃建設的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設，以板塊來劃分，河西板塊以17個排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉建設廳總規劃師劉學指出，城市綜合體一方面可以促進土地集約節約使用，增強城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區域內，滿足人民群眾日益增長的物質精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴張的同時，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮蔓延。

《溫州市城市商業網點規劃（2010-2020）》規劃指出，溫州將建楊府山港區城市綜合體等20個城市綜合體。這意味著，如果20個綜合體全部建成，個別區域不到兩公里就將有兩個城市綜合體。

事實上，城市綜合體建設熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時發現，當地市區都有城市綜合體在施工建設，而其下屬的縣市也紛紛在城區規劃建設綜合體，當地人將其看成是城市發展、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經濟強鎮，在新一輪城鎮化的利好下，這些中心鎮也大力發展綜合體，帶動當地商業繁榮。

城市綜合體成地方“賣地撈金”重地

城市綜合體不僅拉動地方消費，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產的先導，也成了撬動區域樓市的“賣點”，成為地方政府“賣地撈金”的新方向。

數據顯示，2012年全國房地產開發投資71804億元，比上年名義增長16.2%，其中，商品住宅同比增長11.4%，辦公樓開發同比增長31.6%，商業營業用房開發投資同比增長25.4%，辦公樓、商業營業用房增速明顯高于全國平均水平。

以杭州市為例，數據顯示，2012年一季度，浙江全省房地產開發投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業營業用房等三類物業投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經是商業地產投資增速連續三個季度高于整個房地產投資開發增速。

此外，從2011年開始，杭州主城區土地市場上，商業、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區成交63宗土地，其中商業用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業、綜合用地。這些土地中不乏市場關注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產顧問公司副總經理張健在接受記者采訪時表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發建設，可以帶動項目地塊的價值提升，以及同區域的土地價值、建筑價值、產業價值的提升，并拉動就業、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會帶來很多附加值，政府甚至會做出一部分讓利。無錫市建設局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現是與經濟社會發展相適應的，是城市功能完善、環境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發展制定政策，對于建筑規模、功能形態上達到綜合標準要求的，政府給予規費減免等優惠。

在住房市場嚴厲調控的背景下，地方支持、附加值高、優惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時，更多的開發商也對此產生了濃厚的興趣。《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發商均已進入了商業地產，整個板塊處于“大發展和大躍進”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產企業也相繼分立出專門的商業地產開發運營公司，搶灘商業地產，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業地產項目。

克爾瑞信息集團研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預計到2015年，即將入市的綜合體體量將達到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個中西部重點城市，增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內，中國城市綜合體供應將進入井噴狀態。”克爾瑞信息集團研究中心副總經理林波指出，在住宅調控下，商業地產開發成為新的投資熱點。以萬達、綠地為代表的開發企業迅速進行戰略布局，著眼二三線城市，向全國擴張。另外，除了國內的專注商業地產的開發商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產商先后公布了商業地產開發計劃和目標，而且，娃哈哈、海底撈等主業非房地產的企業也開始涉足商業地產。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強力推動城市綜合體發展的同時，一些地方開始出現空置引發的過剩風險“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經營難回報低’等諸多風險。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌說，有些城市綜合體，主導功能建筑主體都已完工，運營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發商宣稱建成后將成為亞洲最大規模的Mall，但是實際上建成后卻遭遇了人事動蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經營情況一直不甚理想，華南Mall的開發商于2007年上半年將20億元股權轉讓給了北京北大資源集團。

對此，中原地產廣東項目經理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項目有20個之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業表示，現在空置的商業面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業面積才11萬平方米。

對此，中國房地產協會副秘書長何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區域中心，服務半徑較大。但是，現階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個區域中會有多個城市綜合體，而消費人口卻是固定的“一個消費者只會選擇去一個地方，這就意味著，同質性的綜合體或會引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷。”

據咨詢公司紐約高緯環球數據顯示，青島、杭州、成都等地或將在2014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登也認為，當前一些地區在城市綜合體項目招商和上馬等環節把關不嚴，沒有科學分析新城和綜合體輻射的人群數量和結構，導致同一功能的項目輻射區域重疊。

這也進一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化。“以貴陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應。今年新上馬的城市綜合體項目類似物業也將增加150萬平方米，供需環節脫節風險較大。”

“因此，由于城市綜合體集中了優質土地資源和大量資金，一旦過剩引發泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場更嚴重，將會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。”，胡曉登建議，應給地方政府和開發商“降溫”，合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風險，從抓運營管理著手提高質量，預防城市“黑洞”的形成。（

第四篇：“xxxx大型城市商業綜合體”項目代理、招商及策劃協議書

“xxxx50萬平方米大型城市商業綜合體”

本案定位、銷售、招商策劃顧問服務代理協議書

合同雙方： 甲方名稱: 郵政編碼： 聯系電話： 傳

真： 開 戶 行： 銀行賬號： 聯 系 人：

電子郵箱：

乙方名稱: xx（xx）商業管理有限公司 注冊地址：xxxx區xx路xx號 xx座xx室 郵政編碼：xx 聯系電話：

傳

真：

開 戶 行：xx股份有限公司xxxx支行

共 9 頁 第 1 頁銀行賬號：

聯 系 人：xx xx

手機：

電子郵箱：

依據《中華人民共和國合同法》等相關的規定，經甲、乙雙方平等協商，就本案項目合作等事宜，彼此同意簽訂以下條款：

第一條 委托內容

1、甲方就“xxxx50萬平方米大型城市商業綜合體項目”即位于xx市，在，其中商業占地面積約為

畝、住宅占地

畝，一共分

期開發，其中第一期先開工

畝建材家居市場，規劃總建筑面積約

萬平方米，即甲方委托乙方為本案進行前期策劃定位、銷售、招商策劃和整體項目包裝推廣策劃顧問服務唯一服務商；

2、同時由甲方指定乙方為本案全部商業面積部分的唯一的銷售代理合作方；

3、甲方指定乙方負責引進商業主力品牌店、商業輔助主力店品牌（行業前500強品牌主力資源）之居間招商。

第二條 項目名稱及標的物地址

1、“xxxx50萬平方米大型城市商業綜合體項目”（此為暫定案名、根據調研后業態再調整）

共 9 頁 第 2 頁

“xxxx50萬平方米大型城市商業綜合體項目” 項目地址：

位于

，占地面積約為

平方米，規劃總建筑面積約

平方米，容積率約：

商業面積：

平方米

以下涉及“商業部分” 標的是指：本案xxxx50萬平方米大型城市商業綜合體項目，其中也包括但不限于規劃內的所有市場商鋪、商貿步行街商鋪、商住公寓、酒店、寫字樓以及需要銷售、招商和策劃定位的所有商業面積部分；以下“住宅部分”標的是指本案項目全部商住公寓和住宅部分。

第三條 本協議期限

委托全案代理服務（說明：全案服務內容即為策劃顧問服務、銷售代理和招商代理服務）期限為從該合同簽訂之日起2年內，雙方在該部分合同到期前一個月確定是否續簽合同。

第四條 本案成員

乙方針對本案成立專門的前期策劃調研、招商小組全程操作本項目，專案小組成員由市場策劃、推廣及營銷等方面工作人員組成，乙方可以根據工作需要增加輔助工作人員。

第五條 甲方責任及權利

1.2.甲方根據本協議第七條之約定向乙方支付銷售和招商代理傭金及前期定位策劃費用； 甲方應按本協議要求向乙方提供本案之有關資料（包括項目五證齊全），并保證資料的準確性、真實性，以保證乙方順利進行銷售和招商工作；由于甲方原因，不能在約定時間內提供有效資料或因甲方原因，致使主力店或配套輔助主力店無法達成合作意向而影響主力店品牌或輔助主力店品牌進駐，因此造成乙方不能正常進行本案招商，其時間也因此相

共 9 頁 第 3 頁應順延，或因此致使本案乙方中途退場及自動終止合作關系，均由甲方自行承擔責任，乙方不承擔任何責任； 3.甲方指定人員作為本協議的甲方代表，負責本案工作的對接人。乙方應當與甲方以及該代表進行密切的聯系，加強溝通。乙方在招商洽談中，因甲方的原因造成主力品牌無法進駐，均由甲方承擔責任，乙方僅盡經紀居間招商代理公司之職責；同時甲方以及甲方代表應當為乙方開展本協議約定的工作提供方便。4.甲方代表以及甲方其他有關工作人員負責組織相關會議，對乙方提供之每月招商報表及推廣方案進行交流、討論與確認；對乙方提供之相關返租方案進行審核，并與乙方進行溝通協商；如因甲方在一星期內未確認乙方提交的方案或因甲方工程進度審批上之原因造成本案招商工作進展時間上的延誤，即由甲方自行負責此責任； 5.甲方同意在所有本案的宣傳品上印刷乙方為策劃代理公司，并配有乙方的公司名稱及商標標識。

6.甲方負責無償為乙方提供項目現場辦公室和基本的辦公設施（電話、網線、打印機、復印機和辦公桌及辦公耗材）；電話費用由乙方自理。

第六條

乙方責任及權利

1.乙方指定人員作為本協議的乙方代表，負責本案策劃銷售、招商的對接人，服務期間，甲方就本案銷售或招商之相關事宜的臨時調整及意見應第一時間通知乙方代表，以便乙方及時調整工作方向。

2.乙方根據本合同第七條之約定向甲方收取銷售和招商代理傭金及前期定位策劃費用； 3.乙方應根據甲方的要求，在本合同規定的期限內完成招商目標，同時也可以根據實際情況進行調整；

4.乙方應通觀全局, 對于本案可預見的和不可預見的問題，并及時給甲方提供預警性提示及

共 9 頁 第 4 頁解決方案，以保證招商工作的順利進行；

5.乙方應密切配合甲方、執行推廣方案；同時乙方亦應積極參與甲方或甲方與其他合作單位的會議, 并就本項目提出有益的建議；

6.乙方所制定的所有方案均需由甲方代表最終簽字為準（或乙方提供方案及報告一星期內，甲方未給乙方通過書面文字回復即視同甲方默認該方案），也即為本案服務完畢；另乙方就項目定位策劃報告提供給甲方后，叁天之內未通過書面文字方式回復乙方，甲方簽收即視同默認該方案并執行；

第七條：策劃費用、銷售和招商代理傭金及支付方式：

1、本案乙方為甲方招商傭金收費：即甲方須按 貳個月已簽約出租商業面積的總租金作為乙方的招商代理傭金收益；此項招商收費是指除主力店品牌外的商鋪或散鋪的招商成功的收費，其具體目標分解后為：

2、本案乙方為甲方銷售“住宅部分”的代理傭金收費標準：甲方按照乙方實際銷售回款總額的1.2 %提成計算乙方的傭金，即作為甲方支付給乙方的住宅部分銷售代理傭金；

3、本案“商業部分”銷售代理傭金：甲方按照乙方實際銷售回款總額的3 %提成計算乙方的傭金，即作為甲方支付給乙方的銷售代理傭金；每個階段在結算乙方銷售代理傭金時，甲方只結算90%銷售代理傭金給乙方，余下10%作為乙方未完成目標的保證金，如乙方已經完成銷售目標，甲方應及時支付結清余下的10%的代理銷售傭金。但因甲方原因致使乙方未能完成目標，乙方不承擔任何責任，甲方應按時支付未付的前期策劃費用、銷售代理傭金或招商代理傭金；

4、乙方為甲方每成功招商的主力店品牌收費標準：①每引進一家外資品牌成功進駐本案，即乙方收取甲方招商代理傭金為50萬元收費，②每引進一家內資品牌成功進駐本案，即乙方收取甲方招商代理傭金為30萬元收費；主力店品牌成功進駐甲方本案項目地是指主力店品牌與甲方已經簽約意向（甲方以向主力店品牌繳納加盟定金為準或主力品牌店向甲方繳納進駐定金為準）或主力店品牌已簽訂正式進駐合同為準。主力店品牌和輔助主力店品牌店是指家居類、建材五金機電類、小商品類等相關聯業態在內的、同時也是行業內國內外排名前500強的輔助主力品牌店；③乙方通過資源整合為甲方實現拿地價格每平方米降低20%-35%地價，甲方應支付乙方150萬元拿地提成傭金，如乙方為甲方實現拿地價格

共 9 頁 第 5 頁每平方米降低45%-60%地價，即甲方應支付乙方300萬元拿地提成傭金；

5、本案銷售溢價收益分成：按甲方委托給乙方的基礎均價的高出部分即按 8比2比例分成，即甲方占80%，乙方占20%。溢價是按每套商品房“購房合同中的銷售金額”與甲乙雙方確定的該套商品房“基準銷售均價”的差額。溢價獎勵分成由甲方按“應付溢價獎勵分成x5%”的額度代扣全部稅費，乙方向甲方出具收款收據，乙方無需向甲方提供稅務發票。

6、甲、乙方雙方簽約生效三天內，甲方支付乙方本案“商業部分”全程總策劃顧問服務費用即按以下三個階段計算稅后收費共計85萬元：

①、第一階段乙方提交給甲方的本案前期定位策劃報告，其內容包括市場分析論證報告和前期定位策劃報告（其中內容包括業態規劃、動線規劃、資金回籠計劃、現金流量分析），以上前期上、下部分定位策劃報告的收費標準共計為人民幣75萬元（即柒拾伍萬元），即雙方簽約后，1、甲方應首付乙方前期費用即人民幣35萬元（即人民幣叁拾伍萬元），乙方開始進入前期調研階段和團隊進駐本案項目現場調研的準備工作。

2、經調研后，乙方提交的本案市場分析論證報告，經甲方確認簽收后，三個工作日內即甲方須向乙方支付定位策劃費余款30萬元（即人民幣叁拾萬元）給乙方；

3、乙方提交甲方本案前期定位策劃報告，經甲方確認簽收后，乙方按照甲方確定的方案與建筑設計院對接定稿后即甲方在三個工作日內須向乙方支付定位策劃費余款10萬元（即人民幣壹拾萬元），即乙方開始按照甲方確定的方案執行，同時以上乙方提交的報告或方案甲方簽收后，即乙方在這個階段的服務成果視為已完成；

②、第二階段乙方提交給甲方的本案整體項目推廣銷售方案的收費標準為稅后10萬元（即人民幣壹拾萬元），甲方須先預付乙方5萬元（即人民幣伍萬元）費用；乙方提交以上整體項目推廣銷售方案經甲方確認簽收后，三個工作日內即甲方須向乙方支付剩余款項即15萬元（即人民幣壹拾伍萬元）給乙方；即乙方開始按照甲方確定的方案執行；同時以上乙方提交的報告或方案甲方簽收后，即乙方在這個階段的服務成果視為已完成；

③、第三階段乙方提交給甲方的本案招商方案（詳見②第二階段推廣銷售方案中招商部分內容），乙方提交的招商方案與以上②經甲方確認簽收后，即乙方開始按照甲方確定的方案執行；同時以上乙方提交的報告或方案甲方簽收后，即乙方在這個階段的服務成果視為已完成；

7、以上乙方為甲方提供的三項策劃報告或方案全部提交給甲方并簽收完后，即表示乙方為甲

共 9 頁 第 6 頁方提供的全程策劃顧問服務成果視為已全部完成。同時以上策劃費用也不含客戶交房、房產證辦理、開業等屬于甲方方面的客服工作內容，但乙方應協助甲方辦理簽約按揭、入伙等客戶服務工作。

8、由乙方負責本案整體項目平面廣告設計策劃方案（包括戶外、報紙、樓書、海報、夾報、單頁等項目整體包裝方案）、VI、CI方案及該項目招商推廣網站內容規劃方案建議等的制訂，以上乙方為甲方提供的服務，甲方應按每月一次性支付乙方的稅后固定費用5萬元；甲方應在雙方簽約后三個工作日內提前首付乙方一個月固定月費，從第二個月開始，其支付時間為每月28日支付下一個月的固定月費, 甲方按照以上固定月費標準支付乙方到期時間為本案項目銷售結束為止即可；

9、甲方介紹的關系客戶（包括優惠客戶）順利招商簽約并進駐本案物業，此客戶仍然為乙方有效客戶，甲方需支付乙方此客戶按照本協議條款約定的代理傭金總額的50%作為乙方收益。除甲方自留房源外（比例不超過總套數的5%，一托二商鋪與三層房屋分開計算），所有購房客戶無論是否為甲方關系客戶（含抵工程款客戶），均計算乙方業績和全額招商代理費。

10、因客戶違約, 導致甲方決定解除合同、罰沒客戶已交的全部或部分定金時，甲方應將已沒收定金的50%支付給乙方作為服務費用。為維護客戶與市場，甲方有權在有關情形下決定暫不解除違約客戶的合同關系、不罰設定金。

11、以上均為乙方給甲方提供的本案全部的前期調研、策劃、代理銷售和招商服務等顧問收費即為乙方的本案策劃、調研費用及乙方之收益； 支付原則和支付時間：

1、本案銷售代理傭金（包括“住宅部分和商業部分”）或招商傭金的支付方式為：甲方按每月28日結算乙方當月的銷售代理傭金或招商代理傭金，結算時甲方按照乙方實際簽約的面積或實際銷售回款總額計算乙方本次的銷售代理傭金或招商代理傭金（說明：銷售代理傭金計算是指乙方已經與客戶簽約的銷售認購協議書為準開始計算乙方傭金，招商傭金計算是指乙方已經與客戶簽約租賃協議書并繳納租金為準開始計算乙方傭金），如遇到雙休日即順延兩天簽收結算會簽單和代理傭金。如在前期策劃費用、招商和銷售代理傭金結算時，甲方支付乙方以上費用每延遲一日結算，甲方需向乙方支付按結算代理傭金總額（包括溢價部分傭金）或策劃費用總額的千分之五作為甲方的違約滯納金。同時因違約未支付以上費用而造成乙方不能正常運營或因此中途退場及自動終止本協議，應由

共 9 頁 第 7 頁甲方承擔全部責任；

2、每次結算時應先由乙方與甲方指定對接人員核對當月的招商和銷售回款會簽表，甲方于每月28日應一次性支付完乙方本次應結的全部代理傭金和溢價部分的傭金。如通過乙方招商的租賃客戶或銷售客戶與甲方簽署《租賃協議》或《銷售認購書協議書》并向甲方繳付協議書中約定的定金后違約，客戶繳付的定金不予退回，甲乙雙方按50%：50%的比例分配該違約定金，甲方支付給乙方該違約定金的時間與支付乙方代理費用的時間相同。由于客戶違約而產生的違約金（包括定金部分）由甲乙雙方各按50%比例分配（經甲方特批退還定金的違約單位除外），在每次結算代理費的同時支付給乙方。

第八條：費用規定

1、本案現場招售中心、樣板間、戶外廣告（圍墻、指示牌、車身廣告等）、模型、效果圖、招商手冊、宣傳折頁、展板、DM、海報、展銷會包裝、推廣活動、電臺廣告、報紙雜志、廣告建筑規劃設計、平面視覺設計、廣告設計及發布費、攝影、拍片、印刷、制作、運輸、現場包裝、裝修、禮儀、公關促銷費、銷售招商現場、水電暖及老客戶介紹新客戶獎勵等費用及軟性文章等相關涉及項目推廣的委托制作費用及發布費用均由甲方全部負責支付，有關委托制作及發布合同的談判由甲方負責，乙方協助談判確定合同文本后，應將有關合同的簽訂交由甲方直接進行。

2、甲方負責支付乙方的本案推廣固定月費、招商代理傭金、銷售代理傭金和前期策劃費；

3、乙方負責本案項目運做的團隊工資、日常工作相關費用以及員工提成獎勵；

4、乙方負責招商差旅費、補貼費及各計劃的制訂與實施執行。

第九條 違約責任

1.乙方是甲方唯一指定的本案前期策劃顧問服務的代理方，不能再指定第三方代理相關的業務，如本合同的任何一方不履行本合同中所規定的任何責任或義務，而使對方造成損失的，須賠償對方因此造成的相應損失；

2． 合同有效期間，因不可抗力（如洪水、地震、火災等自然災害及戰爭等人力無法抗拒、不能預料又不可避免的事件；無支付能力、破產等視為不可抗力）而致使一方不能履行本合共 9 頁 第 8 頁同的，在取得有關部門的不可抗力的認定后不視為違約；

3． 甲、乙雙方自簽約生效時間起，因甲方原因在超過6個月內還未進行開盤或本案項目開工延期6個月后，依然不確定有效開盤時間，即視同甲方違約，本案即自動終止本協議； 4． 甲方不得聘用乙方受聘的工作人員（包括甲方均不能與在職的乙方工作人員或已離職壹年內的乙方工作人員私下簽約本案代理合同），否則視同違約，乙方有權提前終止本案代理合作協議，同時甲方支付乙方違約金按照每人50萬元賠付，同時賠付因此而造成的其他的損失；

第十條 爭議的解決方式

凡因執行本合同產生的一切爭議，雙方應協商解決。

第十一條

其他

1、本協議與本協議的附件為不可分割的完整組成部分，共同具有法律效力；

2、本協議自雙方簽字蓋章后生效；

3、本協議一式肆份，甲、乙雙方各執肆份，具有同等法律效力；

4、本協議如有未盡事宜，由雙方協商確定或另行簽訂補充協議，補充協議與本協議的規定如有不同，以補充協議為準。

甲方：

乙方：

xx（xx）商業管理有限公司

法人或代表：

法人或代表：

共 9 頁 第 9 頁

第五篇：城市綜合體弱電方案

石榴莊住宅小區西區項目弱電工程

技術標

招標編號：SL-SLZ-ZB14-049

投標人：北京奧特維科技有限公司 地

址：北京市朝陽區酒仙橋北路乙7號

目錄

1.項目簡介........................................................................................5 1.1 項目概述.......................................................................................5 2.設計依據........................................................................................5 3.總體方案設計內容..........................................................................6 3.1 智能化子系統的組成.....................................................................6 3.2 智能化子系統內容介紹.................................................................7 3.2.1 智能辦公控制系統.................................................................7 3.2.2 綜合布線系統（含計算機網絡系統）...................................12 3.2.3 衛星及有線電視系統...........................................................34 3.2.4 無線對講系統.....................................................................37 3.2.5 信息發布系統.....................................................................46 3.2.6 遠程視頻會議系統...............................................................54 3.2.7 視頻監控系統.....................................................................59 3.2.8 視頻遠傳系統.....................................................................82 3.2.9 防盜報警系統.....................................................................97 3.2.10 無線巡更系統..................................................................106 3.2.11 門禁控制系統....................................................................110 3.2.12 一卡通系統.......................................................................119 3.2.13 背景音樂系統..................................................................126 3.2.14 多表遠傳系統..................................................................133 1

3.2.15 機房工程.........................................................................139 3.2.16 接地................................................................................149 3.2.17 線纜、線槽及布線規格....................................................149 3.2.18 涂油飾面.........................................................................159 4.施工組織設計..............................................................................162 4.1 工程概況及進度計劃保證措施...................................................162 4.1.1 工程概況............................................................................162 4.1.2 施工進度計劃保障措施......................................................162 4.2 項目經理部管理架構................................................................165 4.2.1 施工組織流程圖.................................................................165 4.2.2 施工組織過程...................................................................166 4.2.3 施工組織結構圖................................................................169 4.2.4 項目經理及主要技術人員資質...........................................170 4.2.5 質量保證體系...................................................................192 4.2.6 設計質量保證流程.............................................................193 4.2.7 工程質量檢查、驗收程序..................................................194 4.2.8 對供貨商過程控制和記錄..................................................195 4.3 施工組織與管理工作方案..........................................................197 4.3.1 技術管理...........................................................................197 4.3.2 主要施工技術措施.............................................................197 4.4 施工部署及各分項工程施工方案...............................................198 4.4.1 主要施工方法....................................................................198

4.4.2 施工方法及工序................................................................198 4.5 對服從總包管理的認識和配合方案............................................224 4.5.1 與其他智能化子系統承包單位的管理界面和責任的劃分......224 4.5.2 與土建工程承包單位的管理界面和責任的劃分...................224 4.5.3 與機電設備安裝單位的管理界面和責任的劃分...................225 4.5.4 與裝修單位的管理界面和責任的劃分.................................225 4.5.5 與監理的管理界面和責任的劃分........................................226 4.6 安全生產、安全防護和安全保衛措施和方案..............................226 4.6.1 安全保證體系....................................................................227 4.6.2 安全細則..........................................................................228 4.6.3 現場消防安全措施.............................................................230 4.7 文明施工措施和方案................................................................230 4.7.1 衛生管理...........................................................................230 4.7.2 污染控制..........................................................................231 4.7.3 場容場貌管理...................................................................231 4.7.4 臨時道路管理...................................................................232 4.7.5 材料堆放管理...................................................................232 4.7.6 施工人員的管理................................................................233 4.8 冬季和雨季施工措施................................................................234 4.8.1 實施要點...........................................................................234 4.8.2 施工注意事項...................................................................234 4.9 成品保護的管理措施和工程保修階段的服務承諾.......................235

4.9.1 半成品、成品保護措施......................................................235 4.9.2 售后服務和系統維護.........................................................238 4.10 竣工驗收和工程收尾階段的管理措施.......................................241 4.10.1 驗收標準..........................................................................241 4.10.2 驗收機構組成..................................................................242 4.10.3 驗收流程.........................................................................242 4.11 本分包工程實施過程中的風險分析和應急預案..........................244 4.12 售后服務措施.........................................................................245 4.12.1 工程服務職責...................................................................245 4.12.2 工程保修服務..................................................................245 4.12.3 工程回訪服務..................................................................246 4.12.4 建立客戶和工程服務擋案.................................................247 4.13 人員培訓................................................................................247 4.13.1 物業管理中心技術人員的培訓...........................................247 4.13.2 操作、維修人員的培訓....................................................248 4.13.3 制定“人員培訓”計劃....................................................248

1.項目簡介

1.1 項目概述

本工程為商業綜合體項目，整個項目總用地面積45798平方米，其中建設用地面積28640平方米，代征道路用地面積17158平方米，建筑控制規模63000平方米（為地上建筑規模），建筑控制高度80米，容積率≤2.2，綠化率30%。總建筑面積114946.80平方米，由三個子項組成，分別為1#樓、2#樓和3#樓，其中1#樓地上面積17231.11平方米、2#樓地上面積22894.34平方米、商業面積22874.55平方米；地下建筑面積共51946.80平方米。1#樓地下三層，地上十八層，地上一、三層為出租商業，二、四層為設備層，五至十八層以及一層大堂為業主自用。2#樓地下三層，地上二十層，地上一、三層為出租商業，二、四層為設備層，五至九層、十一至二十層為業主出租辦公樓，十層為業主自用辦公層。3#樓為商業裙樓，地下三層，地上四層，其中地上一、三層為出租商業，二、四層為設備層。3#樓為A1至A12共十二個樓，B1至B10共十個樓。

2.設計依據

a.《智能建筑設計標準》 GB/T 50314-2006 b.《建筑智能化系統設計技術規程》 DBJ01-615-2003 c.《民用建筑電氣設計規范》 JGJ 16-2008 d.《綜合布線系統工程設計規范》 GB 50311-2007 e.《安全防范工程技術規范》 GB 50348-2004 f.《視頻安防監控系統工程設計規范》 GB 50395-2007 g.《入侵報警系統工程設計規范》 GB 50394-2007 h.《出入口控制系統工程設計規范》 GB 50396-2007 i.《有線電視系統工程技術規范》 GB 50200-1994 j.《建筑物防雷設計規范》 GB 50057-2010 k.《建筑物電子信息系統防雷技術規范》 GB 50343-2012 l.《電子信息系統機房設計規范》 GB 50174-2008 m.其它有關現行國家標準、行業標準以及地方標準

3.總體方案設計內容

3.1 智能化子系統的組成

根據招標文件及圖紙要求我們對石榴莊住宅小區項目弱電系統做了如下設計：

1#樓設計內容 ? 智能辦公控制系統

? 綜合布線系統（含計算機網絡系統）? 衛星及有線電視系統 ? 無線對講系統 ? 信息發布系統 ? 遠程視頻會議系統 ? 視頻監控系統 ? 視頻遠傳系統 ? 防盜報警系統 ? 無線巡更系統 ? 門禁控制系統 ? 一卡通系統 ? 背景音樂系統 ? 多表遠傳系統 ? 機房工程 2#、3#樓設計內容 ? 綜合布線系統 ? 衛星及有線電視系統 ? 無線對講系統 ? 信息發布系統 ? 視頻監控系統 ? 防盜報警系統 ? 無線巡更系統 ? 門禁控制系統

? 一卡通系統 ? 背景音樂系統 ? 多表遠傳系統 ? 機房工程

3.2 智能化子系統內容介紹

這部分是設計的實質性內容，需要根據不同的子系統作詳細介紹，主要有以下智能化子系統。

3.2.1 智能辦公控制系統

本系統是利用計算機控制、通訊、管理等技術，以智能中控主機為核心，采用國際領先的組網技術，將智能照明系統、智能安防系統智能影音系統、智能門窗系統以及其它遠程控制系統，組成通訊組網，基于房間內的控制模塊構成的專用網絡，可對房間內的空調、燈光、音響、矩陣、窗簾、會議等設備進行智能化管理與控制。

3.2.1.1 系統說明 3.2.1.1.1 總體設計原則

A.本系統設計范圍為1#樓十八層辦公室。

B.本系統是利用計算機控制、通訊、管理等技術，基于房間內的控制模塊構成的專用網絡，可對房間內的空調、燈光、音響、矩陣、窗簾、會議等設備進行智能化管理與控制。

C.本系統須具有配套管理軟件。

D.系統采用以太網總線的形式進行布線連接。3.2.1.1.2 系統基本組成

本系統由控制主機、矩陣、70寸LED觸控電視、遠程會議主機、藍光播放器、無線觸摸屏等設備組成。

聯網后系統需滿足：通過無線觸摸屏可實現相關設備的聯動控制。如觸控會議模式按鍵后，室內顯示設備與視頻信號會自動打開并調整至會議狀態，音響設備會自動打開并調整至待機狀態，窗簾會自動閉合等。

3.2.1.1.3 系統功能

系統應為先進、成熟的控制系統。

系統可以將分布在現場的控制器聯接起來，共同完成集中管理和本地控制。系統應易于擴展。

系統的每個輸入/輸出單元都應能存儲系統狀態和控制指令，停電后不應丟失數據，在恢復供電后，系統能根據預設記憶參數，自動恢復停電前狀態。

控制回路與負載回路應分離，控制面板的電壓為低電壓，以確保人身安全。主要功能包括：

A.室內燈光、電視機電源控制功能。B.空調控制功能。C.燈光總控功能。

D.室內音箱電源控制功能與音量的調節。E.室內窗簾的開度調節。

F.遠程會議系統的電源控制功能以及切換功能。G.聯網功能。3.2.1.1.4 照明系統控制

觸摸屏控制終端可實時對室內部分燈光的通斷及亮度進行調節，場景模式應包括工作模式、閱讀模式、會議模式、休息模式等。

燈光控制功能主要實現下面二種功能：正常的開關控制以及場景控制。通過對現場分散布置的開關面板的編程，可實現不同控制效果。

每個回路繼電器容量至少為10A，繼電器/接觸器等部件可靠使用時間不應低于八萬小時。3.2.1.1.5 空調系統控制

觸摸屏控制終端可實時顯示空調狀態，可顯示當前溫度、風機三速狀態，并可通過觸摸屏控制終端實現對上述狀態的控制。3.2.1.1.6 窗簾控制

觸摸屏控制終端可對室內窗簾的開度進行自由調節。3.2.1.1.7 音箱及矩陣控制

觸摸屏控制終端可對室內音箱的音量以及播放模式進行調節與選擇；可對視

頻信號、VGA信號等信號源進行隨意切換與控制。3.2.1.1.8 遠程視頻會議系統控制

觸摸屏控制終端可開啟/關閉室內會議系統。3.2.1.1.9 顯示系統控制

觸摸屏控制終端可開啟/關閉室內70寸LED觸控電視。3.2.1.2 系統設備

3.2.1.2.1 系統主要設備須包括：

A.控制主機 B.矩陣

C.70寸LED觸控電視 D.音箱 E.無線觸摸屏 F.藍光播放器 3.2.1.2.2 系統設備要求

設備應按本技術規格書及國家和當地規定的標準和規范進行設計和制造。若在設計和制造中應用的某項標準或規范在本技術規范書中沒有規定，則投標人應詳細說明其所采用的標準和規范，并提供該標準或規范的完整中文原件給業主方。只有當其采用的標準和規范是國際公認的、慣用的，且等于或優于本技術規格書的要求時，此標準或規范才能為業主方所接受。3.2.1.2.3 系統硬件要求

A.開關控制設備應符合以下電氣規范：污垢等級（根據IEC664-1）:2；防護等級（根據EN 60529）：IP 20；過電壓等級（根據IEC664-1）：Ⅲ。

B.調光、控制設備應具備短路保護、過壓保護和過熱保護功能。C.控制回路應與負載分離，控制回路的工作電壓為安全電壓，即使開關面板意外漏電，也能確保人身安全。

D.應能通過計算機實現遙控、定時、實時監控等復雜的功能。E.控制回路總數具有擴展功能。

F.控制面板可實現開關、調光等功能，為標準86底盒安裝。

G.調光輸出為無級調光（即可作0~100%連續調光），同時調光時間長短也

可作任意設定。調光模塊能夠滿足熒光燈、白熾燈、鹵素燈和冷光源節能燈等各種燈光的要求，調光功率應能夠滿足項目要求。

H.燈光的亮度調節必須為連續和線形變化，有多種電流等級。

I.系統具備日光燈調光功能，能對1-10V的模擬調光整流器進行調光控制。J.調光模塊應具有自身散熱功能，具有良好的溫度適應性能，無需強迫風冷。調光模塊自身具有過溫、過流保護。

K.設備工作電壓范圍：192~264V；頻率范圍：47~63Hz。

L.用于控制回路燈光的開關，應有多種電流等級、多種型號模塊供選擇。M.繼電器模塊具備開關狀態顯示，并且具有強制開關按鍵。

N.繼電器模塊應為35mm軌道安裝，繼電器模塊尺寸與微型斷路器尺寸相似，便于配電箱統一安裝。

O.繼電器工作電壓范圍：192~264V；頻率范圍：47~63Hz；電氣機械壽命：60000次循環。

P.至少具備提供16種燈光場景的能力。場景漸變時間任意、連續、可調，時間范圍從0秒~1小時。

Q.為保證安全，調光模塊應采用機械氣隙關斷方式關閉燈光。

R.控制面板外形美觀、設計高雅，應能提供多種材質、顏色、樣式、功能的控制面板以適應不同控制及裝修風格的要求。

S.所設置的主要調光參數均可記憶保存，時間可長達十年以上。3.2.1.2.4 設備選型

U-空間的19英寸機架安裝

? ? ? ? ? ?

8路每路10A 共80A

支持120至240伏50/60赫茲 覆蓋輸入 Cresnet通信 通過前面板或軟件進行設置 占用9個標準導軌安裝模塊寬度

規格：94.2mm（高）x159mm（寬）x59.5（深）

3.2.2 綜合布線系統（含計算機網絡系統）

現代的寫字樓及綜合辦公樓,其樓內信息傳輸通道系統（布線系統）已不僅僅要求能支持一般的語音傳輸,還應能夠支持多種計算機網絡協議及多種廠商設備的信息互連,可適應各種靈活的，容錯的組網方案.因此一套開放的，能全面支持各種系統應用如通信網絡中心,數據處理中心，中央空調，電梯，照明，給排水的系統控制和計費等及可靠性高的，實用性強,易于管理，具有先進性的綜合布線系統，對于現代化辦公大樓是必不可少的。

對于一幢現代化的大樓的管理,其運行費用主要來自通信系統和進行智能調控的弱電設備的使用上,如通信網絡中心，數據處理中心，呼叫中心，中央空調，電梯，照明，給排水系統的控制和計費等。而一切計算機系統及智能設備的相互通信都是以在在綜合布線系統為基礎的。如何能使大廈在使用前就降低３０％的施工費用及日后維護費用呢?這便是結構化綜合布線系統的功用了。

建筑物綜合布線系統由各種系列的部件組成,包括傳輸介質(含銅纜或光纜)，電路管理硬件(交叉連接區域和連接面板)，連接器，插座，適配器，傳輸電子設備(調制解調器，網絡中心單元，收發器等),電氣保護裝置(電浪涌保護器)以及支持的硬件(安裝和管理系統的各類工具)。

大樓綜合布線系統能支持多種不同的應用環境,即它的所有信息插座能由它所支持的不同種類的設備共享,這就是說同一標準信息插座,可方便地通過跳線定義后即可接插不同通訊協議不同種類的信息設備。

結構化綜合布線系統是在傳統布線方法上的一次重大革新,其線纜的傳輸能力百倍于舊的傳輸線纜，接口模式已成為國際通用的標準,并把舊的各種標準兼容在內.因此用戶無需擔心目前和日后的系統應用和升級能力，它采取了模塊化結構，配置靈活，設備搬遷，擴充都非常方便，從根本上改變了以往建筑物布線的死板，混亂，復雜的狀況。

綜合布線系統一般由六個獨立的子系統組成，采用星型結構布放線纜，可使任何一個子系統獨立的進入綜合布線系統中，其六個子系統分別為：工作區子系統(Work Location)，水平子系統(Horizontal)，管理區子系統(Administration)，干線子系統(Backbone)，設備間子系統(Eqiupment)，建筑群子系統(Campus)等。

綜合布線系統結構圖如下：

1.工作區子系統

工作區子系統由終端設備連接到信息插座之間的設備組成。包括：信息插座、插座盒、連接跳線和適配器組成。

2.水平區子系統

水平區子系統應由工作區用的信息插座，樓層分配線設備至信息插座的水平電纜、樓層配線設備和跳線等組成。一般情況，水平電纜應采用4對雙絞線電纜。在水平子系統有高速率應用的場合，應采用光纜，即光纖到桌面。

水平子系統根據整個綜合布線系統的要求，應在二級交接間、交接間或設備間的配線設備上進行連接，以構成電話、數據、電視系統和監視系統，并方便地進行管理。

3.管理子系統

管理子系統設置在樓層分配線設備的房間內。管理間子系統應由交接間的配線設備，輸入/輸出設備等組成，也可應用于設備間子系統中。管理子系統應采用單點管理雙交接。交接場的結構取決于工作區、綜合布線系統規模和選用的硬件。在管理規模大、復雜、有二級交接間時，才設置雙點管理雙交接。在管理點，應根據應用環境用標記插入條來標出各個端接場。

4.垂直干線子系統

通常是由主設備間（如計算機房、程控交換機房）提供建筑中最重要的銅線或光纖線主干線路,是整個大樓的信息交通樞紐。一般它提供位于不同樓層的設備間和布線框間的多條聯接路徑，也可連接單層樓的大片地區。

5.設備間子系統

設備間是在每一幢大樓的適當地點設置進線設備，進行網絡管理以及管理人員值班的場所。設備間子系統應由綜合布線系統的建筑物進線設備、電話、數據、計算機等各種主機設備及其保安配線設備等組成。

6.建筑群子系統

建筑群子系統將一棟建筑的線纜延伸到建筑群內的其它建筑的通信設備和設施。它包括銅線、光纖、以及防止其它建筑的電纜的浪涌電壓進入本建筑的保護設備。

本系統采用光纖加雙絞銅纜布線，集語音、數據、文字、圖像于一體，可滿足高速數據傳輸的發展要求。

計算機網絡系統就是利用通信設備和線路將地理位置不同、功能獨立的多個計算機系統互聯起來，以功能完善的網絡軟件實現網絡中資源共享和信息傳遞的系統。通過計算機的互聯，實現計算機之間的通信，從而實現計算機系統之間的信息、軟件和設備資源的共享以及協同工作等功能，其本質特征在于提供計算機之間的各類資源的高度共享，實現便捷地交流信息和交換思想。

計算機網絡系統的特點

計算機 網絡系統是由網絡硬件和網絡軟件組成的。在 網絡系統中，硬件的選擇對網絡起著決定的作用，而網絡軟件則是挖掘 網絡潛力的工具。

① 計算機 網絡建立的主要目的是實現計算機資源的共享。計算機資源主要是指計算機 硬件、軟件與數據。

②互連的 計算機是分布在不同的地理位置的多臺獨立的“自治計算機”。連網的 計算機既可以為本地用戶提供服務，也可以為遠程用戶提供 網絡服務。

③連網 計算機之間遵循共同的 網絡協議。計算機網絡的功能：

（1）資源共享：

資源共享是基于 網絡的資源分享，是眾多的網絡愛好者不求利益，把自己收集的一些通過一些平臺共享給大家，但是隨著網絡和 經濟社會的發展資源共享在社會中也暴露出了一些問題。

1、數據和 應用程序的共享。

1.1 打印共享 局域網內建立一臺 打印服務器，可以為局域網所有用戶提供打印服務。

1.2 郵件功能 郵件服務器可以為企業內部所有員工提供基于用戶名的郵件轉發、分發、抄送等服務，并且可以在服務器上完成方便的管理、備 份、刪除、收回、恢復等工作。

1.3 網絡聊天最常見的便是Whiteboard, Netmeeting, WebEx等 應用程序，可以實時、快速的實現位于不同物理位置的用戶之間的語音、視頻交流。

1.4 實時消息例如Yahoo IM、MSN等 應用程序，可以實現 局域網、互聯網范圍內的消息轉發。

1.5 數據庫 數據庫服務器是企業 局域網內部重要的組成部分，可以實現數據共享、減少冗余度、集中存儲和管理、可維護性和安全性等功能。

2、網絡存儲常見的便是文件共享服務，采用FTP和TFTP服務，使用戶能夠在 工作組計算機上方便而安全的訪問共享服務器上的資源，而且ftp資源大多是免費的。

3、資源備份隨著 網絡攻擊和病毒的發展，資源備份也成為了資源共享當中不可或缺的一部分，現代企業大都采取實時高效的資源 備份方式，以便在網絡崩潰的時候能夠最大限度的保護公司信息，以及在 災難恢復的時候起到最大的作用。

4、人脈關系：包括客戶資源、能力資源等一些可以相互應用的到的。

5、設備。（2）數據通信：

數據通信是通信技術和 計算機技術相結合而產生的一種新的通信方式。要在兩地間傳輸信息必須有傳輸信道，根據傳輸媒體的不同，有有線數據通信與無線數據通信之分。但它們都是通過傳輸信道將 數據終端與計算機聯結起來，而 15

使不同地點的數據終端實現軟、硬件和信息資源的共享。

（3）遠程傳輸（4）集中管理: 集中管理”不等于“集權管理”。集中管理根本上是信息的集中，處理權仍在不同的利益團體。其效果和用一個遙控器管理家中所有電器一樣簡單，可大大簡化管理員的管理工作。

集中管理是基于實現集團管理方面的需要，統一報告制度、統一管理制度的一種信息采集的新的管理理念和模式。集中管理的基礎是信息集中，實現集團信息的集中監控，達到企業集團成員之間資源共享、合作共贏、共同發展。

要實現集中管理必須認真分析企業集團當前存在的問題，明確需要解決的關鍵問題，然后制定符合本企業集團需要的目標。

集中管理是是基于網絡環境下實現集團財務統一核算制度、統一報告制度和統一管理制度的一種新的管理理念和模式，指集團公司所屬各單位的財務情況全部納入到母公司的核算和管理之中，所屬單位只有進行日常決策的權利和執行集團公司的各項政策的義務，其實施的對象是集團公司的所屬單位，包括會計集中核算、財務集中控制和財務集中決策。

（5）實現 分布式處理: 分布式處理系統與并行處理系統都是計算機體系結構中的兩類。并行處理系統是利用多個功能部件或多個 處理機同時工作來提高系統性能或可靠性的 計算機系統，這種系統至少包含指令級或指令級以上的并行。并行處理系統的研究與發展涉及計算理論，算法，體系結構，軟硬件多個方面，但它與分布式處理系統有密切的關系，隨著通信技術的發展，兩者的界限越來越模糊。廣義上說分布式處理也可以認為是一種 并行處理形式。而分布式處理系統將不同地點的或具有不同功能的或擁有不同數據的多臺計算機用通信網絡連接起來，在 控制系統的統一管理控制下，協調地完成 信息處理任務的 計算機系統。一般認為，集中在同一個機柜內或同一個地點的緊密耦合 多處理機系統或大規模并行處理系統是并行處理系統，而用局域網或 廣域網連接的 計算機系統是分布式處理系統。松散耦合并行計算機中的并行操作系統有時也稱為分布式處理系統。

（6）負荷均衡

計算機網絡系統信息插座

A.除特別注明外，信息插座連接須按ISO8877及ISO 603.7及第六類草擬標準，為模塊式8針RJ45插座。電纜連接須按T 568B標準執行。

B.面板顏色為白色，單位或雙位，斜口并帶有帶有防塵蓋彈板插口(shuttered type)。

C.各信息插座輸出口須為模塊式結構。

D.須按圖紙所示，提供單位及雙位插座，并提供話音/數據識別符號。除特別注明外，4對雙紋電纜均需端接妥當。

機架及機柜

A.各樓層的配線架采用19”的機柜，符合ANSI EIA-310-C19”/ETSI/標準，經過CE及UL質量認證，且制造廠是ISO9001認證。

B.配線柜采用模塊方式組成，且容易擴充，線纜采用下進線方式連接至機最高0.2 dB 28

柜。

C.機柜上面必須裝滿固定儀器設備面板螺絲及鐵條，螺絲可旋入深度8mm以上。

D.機柜除可支撐本身重量外，必須可承載500kg以上的設備且不變形。E.機柜是經過烤漆處理的，每臺機架必須附支撐板兩塊、支架三組、兩個四位插排和4個風扇。

F.機柜必須有接地端。3.6 專用的設備與工具

A.承包單位應在系統測試和投入運行開始時提供下列工具和設備。這些工具和設備應是新的、在這工程中從來未用過的。

a.光損耗測試裝置：這裝置應是手提式測試裝置，包括一個光功率表和一個交流電或干電驅動的穩定光源，所測試的功能應全部為微型計算機控制。

b.UTP銅電纜測試裝置,測試帶寬最少到250MHz，測試項目應包括TIA-568或ISO11801標準中的各項內容。3.2.2.2.10 設備選型 工作區子系統

雙口面板（E3032RJK WW）

單口信息面板（E3031RJK WW）

信息模塊（VDIB17766USG）水平子系統

水平區選擇的銅纜水平雙絞線：采用非屏蔽六類電纜(ACT4P6UNR3BBU)連接，達到完美的接地效果。

芯線規格：0.55mm 23AWG 電纜直徑：6mm 芯線對數：4對，每芯帶有彩色編碼護套 標準： TIA / EIA-568-C.2，ISO/IEC 11801:2002 2nd Edition

IEC61156-5 護套：LSZH護套，高密度聚氯乙烯。護套LSZH(N172.020)芯線對數：2根，每芯帶有彩色編碼護套 標準：EIA/TIA 568B.C.3

帶寬：850 nm ≥500MHz.km；1300 nm ≥1000MHz.km 護套：LSZH護套，低煙無鹵防火等級并且具有抗老化和防腐蝕功能 管理間子系統

機柜：采用19英寸標準機柜，配備水平電纜綁扎板及跳線管理環，配備散熱風扇和電源插座，還可選配設備托盤等。

模塊化RJ45配線架(ACTPPAU24NS)。標準的19英寸機架式結構，1HU，配備標簽條來標識各個RJ45端口。自動接地技術：施耐德的配線架設計有接地彈片，將模塊安裝在配線架上，接地彈片將與模塊金屬外殼相接，完成接地工作。而配線架與機柜的連接則完成了整個鏈路的完整接地工作。配線架符合 EIA/TIA-568C標準對UTP配線的要求。背部對RJ45插座的電氣線路板提供金屬罩封閉保護功能。

光纖配線架：選用24口光纖模塊化跳線架(ACTFM1UU)。標準的19英寸機架式結構，1HU高度，每個配線盤配備前面板，可配24個光纖適配器；抽屜式結構，方便光纖成端和安裝；可使光纖適配器縮進里面，增大光纖跳線的曲率半

徑，保證傳輸性能，保護光纖跳線，延長其使用壽命。配有T形光纜綁扎配件整理水平進線，配備標簽條來標識各個光纖端口。接線盒的設計能容納LC、ST, FDDI, SMA, FC, D4或SC接頭。

光纖模塊化跳線架(ACTFM1UU)

配線架(ACTPPAU24NS)6類信息跳線

規格符合FCC第68部分第F節和IEC-60603-7標準 線對數量 4對帶色碼，帶填充物和PVC護套 順序 連線順序T568A/B 耐用性 可插拔1,000次以上

RJ45插頭 聚碳酸酯，FCC第68部分第F節UL 94V-0 插頭靴 PVC 觸點材料 磷青銅，50mm鍍金層和100mm鍍鎳層 電氣

介電強度 在60Hz 條件下100V（有效值）1分鐘 額定電壓 最大交流150V 額定電流 最大1.5A 絕緣層 最小為500MΩ 接觸電阻 最大為10mΩ

6類信息跳線（ACTPC6UBCM20BU）

光纖跳線：

性能參數

帶涂層光纖直徑

250μm

光纖跳線外徑

雙工： 6.6mm x 3.6mm 最小彎曲半徑

3.8cm

光纖規格

多模

最小帶寬 @850nm @1300nm 200MHz.km 500MHz.km 單模

平均損耗

0.3dB 回波損耗

最大-50dB 機械特性

連接頭

接頭材料

氧化鋯陶瓷

殼體

工程樹脂

光纖

護套

熱塑性塑料

阻燃性

UL 94V-0

纖芯/包層直徑

單模（SM）多模（MM）

9/125μm 50/125μm或62.5/125μm 聚酯涂覆層直徑

125μm 阻燃等級

OFNR/低煙無鹵

性能

連接頭

SC LC

平均插入損耗

0.2dB 0.2dB 最大插入損耗

0.4dB 0.4dB

最大反射

-50dB(SM)/-25dB（MM）-50dB（SM）/-25dB（MM）

連接頭耐用性

（每500次插拔）

最大<0.2dB 最大<0.2dB

衰減 @ 23?C 標準值

3.5dB/km（SM）/1.5dB/km（MM）3.5dB/km（SM）/1.5dB/km（MM）

環境

工作溫度范圍

0℃ 到 70℃

儲藏溫度范圍

-10℃ 到 75℃ 垂直子系統

主干光纜：采用8芯室內光纜(ACTNDTB08MM6FR)

50/125μm,OM3 光纜結構：8芯光纜，緊套型，中心束管式 帶寬：≥ 2000MHz2km 護套：LSZH低煙無鹵阻燃護套，符合IEC 332-1防火標準 性能要求

及IEC 1034和IEC 754的低煙鹵標準。

話音主干：選用25對數五類主干電纜(ACT25P5UNR3RGY)。線芯：24AWG 裸銅絲外徑：0.506mm 聚乙烯絕緣：厚度：0.20mm,外徑：0.94mm 護套：LSZH低煙無鹵阻燃護套。

(ACT25P5UNR3RGY)

3.2.3 衛星及有線電視系統

3.2.3.1.1 系統概述

在石榴莊住宅小區項目中，對電視節目源的需求有衛星電視節目、當地有線電視節目及醫院自辦節目。

在石榴莊住宅小區項目衛星電視系統設計中，我們將設計接收二顆衛星電視節目，接收設備安裝在急診綜合樓的樓頂，接收設備將衛星電視節目的信號送到急診綜合樓有線電視機房(初步設置地下一層進線間)，經處理后與當地有線電視網的節目信號混合后送到建筑物內各終端。

我方在系統設計中充分考慮電平的雙向計算，同時避免“漏斗效應”問題。所有衛星電視設備均采用860MHz雙向傳輸設備。

3.2.3.1.2 規范標準

? 《有線電視廣播系統技術規范》 GY/ T106-1999 ? 《有線電視與有線廣播共纜傳輸系統》 GY/ T118-95 ? 《30MHz—1GHz聲音和電視信號的電纜分配系統》 GB6510-86 ? 《有線電視系統工程技術規范》 GB50200-94 ? 《建筑物防雷設計規范》

（GB50057-94）

? 《民用建筑電纜電視工程技術規范》

(GBJ/T16-92)? 《安全防范工程程序與要求》

GA／T75-94 ? 《安全防范系統通用圖形符號》

GA／T74-94 ? 《智能建筑工程質量驗收規范》

（GB50339-2003）

? 《30MHZ～1GHZ聲音和電視信號的電纜分配系統》

（GB14948-94）

? 《CATV行業標準》

（GY/T121-95）

3.2.3.1.3 設計原則

石榴莊住宅小區項目有線電視系統的衛星接收器材、調制器、混合器、分配傳輸網絡應當選用優質品牌。所選品牌產品應獲得了國家廣電總局的入網證書。

先進性

石榴莊住宅小區項目項目有線電視及衛星電視系統的設計，在考慮滿足國際

國內有關行業標準和天津市網絡建設技術規范書的同時，充分結合本系統實際情況，采用先進的技術和設備，構架一個面向未來發展的網絡。

本著切實可行，滿足需要的原則。在本系統設計時考慮主要設備采用具有國際水準高性價比的產品。

可靠性

本系統網絡的架構與設備的選用，最大限度地考慮到設備運行的可靠性。擴展性

設計過程中充分考慮到今后網絡技術的發展，網絡信息容量的擴大和網絡結構的延伸，既保護現有投資又具備網絡升級能力。保證完全能夠與其它信息網和傳輸網的互聯、互通。

標準化

標準化是時代發展的要求，是網絡可擴展性和可持續性發展的前題條件，所采用的設備全部符合國家有關標準的要求。

設計指導思想

根據我國CATV系統的現狀及將來發展的需要及業主所提供圖紙文件的要求，本系統設計為860MHZ具有雙向鄰頻傳輸的CATV寬帶綜合業務網。下行以傳輸模擬電視信號為主，兼傳數字信號；上行數字信號開展交互式業務。應按照系統的滿配置來進行網絡的規劃和指標的計算，以保證各種需求服務接入后，仍有最佳的信號質量。

工作參數

對于不同的服務，一些設備還需考慮一些特別的工作參數。分割方式

目前，寬帶有線電視系統的頻率配置，國際、國內尚無統一標準。一般地，有低分割、中分割及高分割三種形式。有線電視系統設計為雙向鄰頻傳輸系統，帶寬為5—860MHz。其中，上行頻段為5~65MHz，65－87為過渡帶，87~550 MHz為電視廣播信號傳輸，550~750 MHz為數據信號傳輸，衛星電視安排在450~550 MHz頻段，調頻廣播頻段為87~108 MHz。

建筑內有線電視按照數字電視系統進行設計，分配系統是按照860MHz鄰頻傳輸系統進行設計。前端有線電視信號由有線電視機房引出，經分配后，分別送 35

到弱電配線間內的放大器輸入端，經放大和分配后，將有線電視信號送到各個TV點。

線路的傳輸部分，從機房至放大器輸入端建議采用四屏蔽-9（4P）電纜；放大器輸出端至分支器輸入端用四屏蔽-7(4P)電纜；分支器輸出端至有線電視終端出口用四屏蔽-5電纜(4P)。3.2.3.1.4 系統架構

前端設計

前端設備是整套有線電視系統的心臟，由各種不同信號源接收的電視信號須經再處理為高品質、無干擾雜質的電視節目，進入混合器混合以后再饋入傳輸電纜。本次有線電視系統的設計只有單一有線電視信號的進入，因此不考慮多路信號的混合處理。城市有線電視信號引入后，經過前端濾波放大處理即可傳輸分配。為了增加傳輸距離，一般應在滿足載噪比指標的前提下，盡量提高前端的輸出電平，并使輸出端各頻道電視信號的電平之間符合一定的要求。

此部分是電視網絡的信號來源部分，決定著電視節目套數及前端設備輸入信號的質量。前端是整個有線電視系統的中樞神經部份，它的質量將直接關系到全網信號質量優劣。本工程信號引自天津市有線電視信號，信號質量完全滿足相關規范要求。

A．有線電視信號接收

此部分信號直接由城市有線電視光網引入，在有線電視機房與自辦節目混合送至電視分支分配網。系統分支分配網由有線臺根據具體設備選型對系統進行二次設計并實施。

B．自辦節目

此部分是大樓管理人員根據病房樓和VIP病房樓的情況自行播放的節目源，同時可配備字幕機在播放自辦節目的同時在畫面中嵌入文字。主要前端設備為DVD機、字幕機、調制器等。

字幕控制處理方式：字母二維三維處理、滾動、旋轉、淡出淡入處理等，完全可以滿足物業信息發布的功能需求。

信號傳輸過程：前端DVD機等設備----調制器----與有線電視信號混合器。干線系統傳輸

干線傳輸系統把來自前端的電視信號傳送到分配網絡，根據醫院的格局和具體職能，其內部的有線系統按照860MHz帶寬有線電視傳輸系統要求設計。本方案采用樹狀分配、分支結構，這種傳輸線路為有線電視網絡雙向化發展提供基礎。放大器、分支、分配器均置于弱電井道內的箱體內。分配放大器與用戶分支分配器的電纜連接采用四層屏蔽物理發泡高頻同軸電纜SYWV-75-9(4P)，距離較遠處選用四層屏蔽物理發泡高頻同軸電纜SYWV-75-12(4P)，分支器與用戶終端采用四層屏蔽物理發泡高頻同軸電纜SYWV-75-5(4P)。傳輸分配網絡符合CATV國家標準要求，滿足目前需要，并方便日后擴容。

用戶分配網絡

帶反向平臺、雙向傳輸、862MHZ帶寬的線路放大器、5—1000MHz高隔離度分支分配器和SYWV-75系列優質物理發泡射頻同軸電纜組成，以分支分配方式將電視信號送入各個用戶終端。放大器采用就近供電的方式。

3.2.3.2 系統說明

A.電視系統包括各電視節目之分配網絡。電視訊號經干線分配系統傳輸至每個電視輸出插口處，使獲得本技術規格說明書所要求的均衡而足夠電平的訊號，因而取得滿意的收視效果。

B.系統須提供電視分配／傳送網絡的路由。C.本承包單位須配合有線電視運營商確保系統開通。

D.衛星信號由2#樓屋頂層衛星接收機房引來。衛星電視信號由屋頂室外地面衛星接收天線引來。

3.2.4 無線對講系統

無線對講系統具有機動靈活，操作簡便，語音傳遞快捷，使用經濟之特點，是實現生產調度自動化和管理現代化的基礎手段。無線對講系統是一個獨立的以放射式的雙頻雙向自動重復方式通訊系統，解決因使用通訊范圍或建筑結構等因素引起的通訊信號無法覆蓋，便于在何時何地精準使用于聯絡如保安、工程、操作及服務的人員，在管理場所內非固定的位置執行職責。

無線對講系統對于安全保衛，設備維護，物業管理等各項管理工作將帶來極大的便利。可實現高效、即時的處理各種事件，最大限度地減少可能造成的損失。

系統包括但不限于最大有效功率、頻道空間、認可頻道、頻率容忍度等的使用可能需要由當地無線電委員會有關部門審批并發給之認可證書。系統電磁場覆蓋面之強度優于150ūV/m，沒有雜聲及干擾，或為當地無線電委員會認可之強度

無線對講通訊系統工程設計，驗收參照如下標準執行：

（1）GB50311-2007《建筑與建筑群綜合布線系統工程設計規范（2）GB50312-2007《建筑與建筑群綜合布線系統工程驗收規范》（3）GB/T50314-2006《智能建筑設計標準》

本系統是一個獨立的以放射式的雙頻雙向自動重復方式進行通訊的系統，解決因使用通訊范圍或建筑結構等因素引起的通訊信號無法覆蓋的問題。

3.2.4.1 系統功能

A.系統采用數字中繼臺；申請1個頻率；設置5組通訊信道，其中3組分別供維保組、清潔組、保安使用，預留2組通訊信道。

B.無線對講系統是由數字中繼臺、分/合路器、耦合器、功分器、室內全向天線、1/2” 阻燃饋線、7/8”阻燃饋線、數字對講機等組成。

C.除非圖紙另有說明，本系統設計采用中繼臺分別用于安保、工程、保潔等人員對講機的信號覆蓋。中繼臺安裝在2#樓B1F消防/安防控制室內。

D.除非圖紙另有說明，本系統設計采用室內全向天線對地下室、裙房、標準層進行覆蓋。

E.采用室內全向天線將信號發射出來，室內全向天線能覆蓋平面30~50米直徑的范圍，標準層靠近樓梯附近安裝，即為了考慮覆蓋范圍的問題，但是最終安裝位置需現場實測場強后選擇最佳安裝位置。

F.實現整個建筑內無干擾的100mW的低輻射功率控制（或為當地無線電委員會認可之強度），對室外信號泄漏應低于標準要求的100米內。在室內區域采用室內全向天線來實現狹小區域的信號覆蓋，每個天線覆蓋的區域互相連接，從而實現信號的無縫隙覆蓋。

G.本系統須能傳送及接收VHF或UHF信號的放射式系統，而且可以覆蓋整個建筑物的各個角落。無線對講信號覆蓋范圍不應超出紅線2米。

H.本系統應足夠的天線，有關之設備及配件須確保本系統可覆蓋所需的范圍而增加的天線將不可另收費用。承包單位須顧及到建筑的結構有可能會妨礙信 38

號的傳送。

3.2.4.2 系統設備

A.本系統須包括以下設備： a.數字中繼臺 b.數字對講機 c.數字遙距控制組件 d.控制軟件

e.合路/分路/雙工器 f.室內全向天線

g.1/2”低損耗通信線纜（符合低煙無鹵標準）h.耦合器/功分器 i.備用電池

A.數字中繼臺 名稱 信道容量 典型射頻輸出

VHF 25~45w 136~174MHz VHF

頻率

403~470MHz UHF 待機 1.0A、0.5A 電流消耗

發射 4.0A、1.8A 工作溫度范圍 最大工作周期

B.合路/分路/雙工器

a.名稱 頻率范圍 每信道插損 每信道間隔

指標 16 UHF 25~45w

－ 30°C到 + 30°C

100％

合路器

指標 403~470MHz 3.5dB 50dB

電壓駐波比

b.名稱 頻率范圍 增益 電壓駐波比 輸出隔離度 電源 c.1.25：1 分路器

指標 403~470MHz 0-5dB 1.25：1 25dB 220V

大功率帶通雙工器

指標 10MHz ≤12dB 75dB 300KHz

名稱 頻率間隔 插入損耗 抑制度 寬帶

C.室內全向天線 名稱 頻率范圍 增益 功率容量 極化方式 駐波比 接頭 阻抗 高度 直徑 重量

D.數字對講機 名稱

指標 400~700MHz 3dBi 100W 垂直極化 ≤1.4：1 N-F 50歐姆 90mm Φ174mm 250g

指標

信道數 功率 信道間隔 頻率范圍

160 5W可調 6.25KHz VHF 136-174 MHz UHF 403-470 MHz 數字模式下 13 小時

電池壽命

模擬模式下 9 小時

防護等級 短信功能

E.耦合器/功分器 名稱 頻率范圍 耦合損耗 插損(最大值)方向性 輸入功率 駐波比 接頭 工作溫度 相對濕度 F.耦合器指標 400-470MHz 3/5/8/10/22/15/20dB

3±0.25 dB ≥25dB 50W 1.3：1 N-F-30 ~ 60℃ 5~95%

功分器指標 400-470MHz 二/三/四 功分

IP57 支持

0.4dB ≥20dB 50W ≤1.2：1 N-F-30 ~ 60℃ 5~95%

波紋銅管同軸電纜

1/2”低損耗 線纜指標 5GHz 4.7dB 6.35dB

名稱 工作頻率上限

400MHz 傳輸 800MHz

7/8”低損耗 線纜指標 5GHz 2.6dB 3.56dB

耗 損1900MHz

10.01dB 1.3：1 50歐姆 15.7mm-40 ~ 60℃-55 ~ 85℃

5.82dB ≤1.2：1 50歐姆 27.5 mm-40 ~ 60℃-55 ~ 85℃ 最小彎曲半徑 阻抗 電纜外直徑 安裝溫度 操作溫度 G.備用電池 名稱

指標

IMPRES智能鋰電池 1500MAH

數字模式下 13 小時 電池化學類型 電池容量 電池壽命

模擬模式下 9 小時

防護等級 電伏

IP57 7.5V 3.2.4.2.1 設備選型

建伍NXR810數字中繼臺

2136-174，400-470MHz 250W/40WRF輸出功率（50%工作循環）

225WRF輸出功率（100%工作循環）

230信道

2中繼臺或雙/單工基地臺工作方式

22U19英寸機架式安裝

2NXDN?數字空中接口

2AMBE+2?語音編碼器

2數字常規模式

2數字集群模式

2模擬/數字混合模式（常規）

2數字常規IP網絡模式（需配用KTI-3）

2支持NXDN?數字擾頻加密，ESN認證

2以太網絡接口

2IP局域網/廣域網連接

2外部LTR控制器接口

2外部MPT控制器接口136-174MHz，50W機型

2400-470、450-520*MHz，40W機型

2中繼臺操作

2雙工/單工基地臺操作

230信道掃描基地臺

2兩位LED顯示屏

26個發光可編程功能鍵

2前面板揚聲器

2后面板外部揚聲器輸出（4W音頻）

2音量控制

2麥克風插口

2編程接口

2遠程終端接口

2可編程輔助I/O 2DTMF前面板PF鍵控制

2DTMF輔助輸出控制

2DTMF輔助輸入監控

2Windows?PC編程

2Flash固件升級

對于數字模式

2NXDN?數字空中接口

2常規IP網絡* 2AMBE+2?聲碼器

26.25和12.5kHz信道

2模擬調頻/數字混合操作

2內置NXDN?擾碼器

2內置16RAN中繼臺控制

2每個基站1000個組ID 2每個基站1000個單元ID 2單個與群組選擇呼叫

2所有組呼

2NXROver-the-AirAlias空中別名

對于模擬模式

2VHF：25和12.5kHz信道

2UHF：25和12.5kHz信道

2內置擾頻加密器

2內置16組QT/DQT中繼臺控制

2保持計定時器/超時定時器/CWID 2外部FM控制器接口

2EIA表決音生成2外部LTR?控制器接口

2外部MPT控制器接口 建伍無線對講機NX320 44

頻率范圍：NX-220 : VHF(136-174 MHz)NX-320 : UHF(400-470 MHz)MHz 其他功能：主要功能

5W輸出功率, 有助于長距離通信

模擬及數字混合模式, 實現模擬到數字的平滑過渡 GPS功能(需配合KMC-48GPS肩麥選件)內置倒地報警, 讓單獨作業人員有安全保障 能夠對應數字集群及常規模式 數字模式

NXDN數字空中接口

信道間隔6.25 kHz及12.5 kHz 緊急呼叫

采用AMBE+2聲碼器 常規IP聯網, 基站漫游 單呼、組呼、全部組呼叫 遠程遙斃/復活/注銷 模擬模式

信道間隔25 kHz及12.5 kHz FleetSync/II, DTMF及兼容MDC-1200 常規及LTR?區域 QT/DQT及2音 語音擾頻器(16碼)

3.2.5 信息發布系統

信息發布系統，由服務器、網絡、播放器、顯示設備組成，將服務器的信息通過網絡（廣域網/局域網/專用網都適用，包括無線網絡）發送給播放器，再由播放器組合音視 頻、圖片、文字等信息（包括播放位置和播放內容等），輸送給液晶電視機等顯示設備可以接受的音視頻輸入形成音視頻文件的播放，這樣就形成了一套可通過網絡將所有服務器信息發送到終端的鏈路。

隨著等離子、液晶等平板顯示設備的普及，網絡流媒體技術的進步，系統架構卻已經歷經好幾代的變革，最初是由顯示屏與DVD播放器或PC機組成，之后網絡技術引入，專用網絡媒體播放器取代了傳統的純粹的DVD或PC播放形式，功能變得更豐富、應用也變得更多元。因此，有人把它與紙張媒體、電臺、電視和因特網并列，稱之為“第五媒體”，具有在特定的時間、特定的地點、對特定的人群進行信息資訊發布的作用。多媒體信息發布模式融合了多媒體視頻信息的多樣性和生動性，實現了信息發布的遠程集中管理和內容隨時更新，使受眾在第一時間接收到最新鮮的各類資訊。數字媒體信息發布系統將成為信息化建設的重要載體。不僅能夠提供及時、全面、優質、高效的信息服務以及全新的文化氛圍，還能夠極大地提升環境的整體形象，也是現代建筑的必然趨勢。

基本構架

由服務器、網絡、播放器、顯示設備組成，將服務器的信息通過網絡（廣域網/局域網/專用網都適用，包括無線網絡）發送給播放器，再由播放器組合音視 頻、圖片、文字等信息（包括播放位置和播放內容等），輸送給液晶電視機等顯示設備可以接受的音視頻輸入形成音視頻文件的播放，這樣就形成了一套可通過網絡將所有服務器信息發送到終端的鏈路，實現一個服務器可以控制全市、全國、甚至全世界的網絡廣告機終端，那就可以在世界的任何一個有網絡覆蓋的位置都可以實現廣告的發布，省得不只是人工費用，而且使得信息發布達到安全、準確、快捷，在競爭激烈的現實社會要求通過網絡管理、發布信息這一趨勢已經基本形成。

信息發布系統主要包括三個部分：中心控制系統、終端顯示系統和網絡平臺。

中心管理系統軟件安裝于管理與控制服務器上,具有資源管理、播放設置、終端管理及用戶管理等主要功能模塊，可對播放內容進行編輯、審核、發布、監控等，對所有播放機進行統一管理和控制。

終端顯示系統包括媒體播放機、視音頻傳輸器、視音頻中繼器、顯示終端，主要通過媒體播放機接收傳送過來的多媒體信息（視頻、圖片、文字等），通過VGA將畫面內容展示在LCD、PDP等顯示終端上，可提供廣電質量的播出效果以及安全穩定的播出終端。

網絡平臺是中心控制系統和終端顯示系統的信息傳遞橋梁，可以利用工程中已有的網絡系統，無需另外搭建專用網絡。

系統優勢：

1、集中控制、集中管理：

通過廣域網網絡遠程控制，無需人工換卡、插卡，實現不同場所、不同受眾、不同時間段能夠播放不同的廣告信息內容。軟件升級亦可遠程操作，無需人工到場。

2、實時發布：

即時發布緊急信息、突發事件，插播媒體文件，實現銀行外匯、基金利率、政策法規、促銷活動、天氣預報、時鐘等即時信息的同步發布。

3、穩定性：

高效穩定的嵌入式設計、即插即用、不感染病毒。

4、分屏顯示：

同時播放音視頻、圖片、字母等多種信息組合，實現是視頻、圖片、字幕的任意位置自由調整，解決了僅放廣告關注度降低或僅放娛樂節目沒有廣告價值的矛盾。

5、信息安全：

采用特殊價目技術，能控制一切非經過審核的節目播放，有效保證了戶外媒體傳播的安全性。

6、高清播放：

支持MPEG1、MPEG2、MPEG4、WMV9、H.264等多種媒體的高清播放（除了rm和mkv這兩種格式，其他媒體格式基本都支持。）。

網絡功能：

1.支持現有的所有IP網絡，支持各種網絡協議并提供服務質量保證。2.實時信息發布：滾動字幕、圖片、視頻插播等。3.網絡更新播放內容，無需人工更換。

4.通過網絡可集中或分布式管理播放終端，支持分級、分區管理。5.遠程升級播放器固件，無需技術人員到播放器終端進行操作。3.2.5.1 系統說明 3.2.5.1.1 總則

A.本系統須為信息發布系統。系統組成： 顯示器，顯示控制器，信息發布服務器，六類網線，VGA顯示線，220V電源。

B.1#樓信息發布系統服務器設置在1#樓8F自用數據中心，2#、3#樓信息發布系統服務器設置在1#樓B1F消防/安防控制室。

C.本系統網絡建立在建筑智能控制網的基礎上。

D.信息發布系統的LCD顯示器均需提供獨立信號，播放格式為主流的流媒體格式。該信息顯示系統可通過網絡控制，由管理人員來設置何時在哪個顯示器中播放何種內容（內容包括但不限于：會議信息、天氣預報、時間、匯率、新聞等）。必須預先將顯示線布好，將電腦的安放位置考慮好。

E.具體設置信息發布顯示器的點位數量請以招標圖為準，具體安裝位置需和精裝確認。

F.系統可獨立運行，如果1臺媒體播放器關閉，并不會影響其他。3.2.5.2 系統設備

3.2.5.2.1 信息發布系統軟件

A.控制服務器軟件可以為編程者提供1個多功能環境，創造吸引人的文字、視頻、圖像顯示。

B.系統可以針對建筑信息發布的需求可隨時靈活的制作。

C.支持多種圖文的播放（如：Powerpoint，圖片，Flash，Html等），具有良好的兼容性。

D.系統的可操作性：易于員工操作及維護。

E.可以靈活的控制播放、暫停、插播、停止、再播放等。

F.操作員可以在PC上，通過局域網，遠端用WEB或管理客戶端的形式操作/管理信息發布系統。

G.操作員可以在一個界面上管理多個播放終端的播放內容。

H.操作員可定制播放任務列表，可指定時間段、安排播放序列、指定顯示終端。

I.操作員可以在操作界面上預覽要播放的內容。

J.可以支持一臺主機多個屏幕，每個屏幕可以分別顯示不同的內容，多個屏幕也可以顯示相同的內容。

K.可以根據屏幕的水平或垂直放置，旋轉播放的內容方向至適合的方向。可以將一個顯示屏幕分幾個區域分別播放或顯示不同的內容。

L.播放的終端如果是PC，應是基于IP，接入網絡，與服務器通信。M.具備一定的網絡安全能力，以防止病毒及黑客的攻擊。N.具備針對操作員的權限管理功能，記錄每個操作員的操作。O.支持多個用戶的實時管理。

P.具備事件跟蹤記錄功能：針對所提交的發布內容、發布時間、位置及操作員所做操作均能夠做到30天的記錄、備份及實時查詢。3.2.5.2.2 系統硬件

A.多媒體管理主機

1.多媒體管理主機包括視頻采集卡、信號采集卡、配套系統軟件及顯示器，用于將采集到的視頻片段進行歸類和存儲。

2.計算機工作站應包括以下設備及滿足其特性要求： 中央處理器 內存 Intel ? i5 750 2.66 GHz或以上

至少4G 1T以上 硬盤容量

分辨率 不小于 1280x1024，真顏色(32位)GB級以太網口 RJ-45端口(1000 BaseT)顯示卡 獨立顯卡，不小于1GB獨立顯存（非共享）, 支持2個

以上顯示器

USB2.0端口 不少于4個