第二篇：商鋪租賃合同糾紛案例

商鋪租賃合同糾紛案例

原告蘇合攀，男，1976年3月17日出生，漢族，河南省鄭州市人，系株洲市蘆淞區華鑫服飾商務寫字樓三樓租戶，住鄭州市金水區李鎮廟李村302號。身份證號碼：*******************。

特別授權委托代理人聶煒，湖南卓進律師事務所律師。

委托代理人賀楊勇，湖南卓進律師事務所律師。

被告李國兵，男，1967年9月24日出生，漢族，湖南省長沙市人，系株洲市蘆淞區華鑫服飾商務寫字樓三樓業主，住湖南省株洲市天元區海創明珠花園10棟B-503號。身份證號碼：*******************。

特別授權委托代理人肖山紅，株洲市蘆淞區法律服務所法律工作者。

被告劉建平，男，1964年3月19日出生，漢族，湖南省益陽市人，系株洲市蘆淞區華鑫服飾商務寫字樓三樓業主，住湖南省株洲市蘆淞區山水國際3棟1703號。身份證號碼：*******************。

特別授權委托代理人黃飛虎，株洲市蘆淞區法律服務所法律工作者。

原告蘇合攀訴被告李國兵、劉建平租賃合同糾紛一案，本院于2009年3月16日受理后，依法組成由審判員譚夏先擔任審判長，審判員黃愛武、張京江參加的合議庭。并于2009年5月20日在本院第五審判庭公開開庭進行了審理。原告蘇合攀及其委托代理人聶煒、賀楊勇，被告李國兵的委托代理人肖山紅，被告劉建平的委托代理人黃飛虎到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告蘇合攀訴稱：2006年7月27日，被告李國兵、劉建平以株洲市蘆淞區華鑫服飾商務寫字樓的名義與原告簽訂了商鋪租賃合同，將兩被告所有的位于株洲市蘆淞區建設辦事處提升街株字第00160574號房產中的一處商鋪租賃給原告。現由于兩被告違反合同的約定，導致合同不能履行，請求法院依法判令兩被告返還所收取的門面租金151200元，押金10000元，裝修費25000元，并支付預期可得利益損失139916.67元。

原告為支持其訴訟請求，向本院提交如下證據:

1、租賃合同，證明原告租賃蘆淞區華鑫寫字樓的事實，以及證明繳納租金和租賃期限的事實，而且合同中的第四條第二款是原告主張損失的事實依據和法律依據；

2、收款收據，證明被告收取原告門面押金、門面裝修款、門面租金的事實；

3、房屋登記薄，證明該房屋的所有權人是本案的兩被告，該房屋已經于2005年辦理了他項

權證，已經辦理抵押，而且已經被各法院反復查封六次；

4、株洲市工商局信息中心出具的證明，證明華鑫服飾寫字樓沒有進行工商登記，所以應由業主即兩被告承擔相應法律責任；

5、株洲市天元區（2008）天法民一初字第168號民事調解書，證明房屋產權屬于兩被告，且兩被告負連帶賠償責任，且房屋進行了拍賣；

6、通告，證明2008年12月26日法院已經對該房屋進行拍賣時被告發給原告的通知，要求解除合同，而且證明合同的解除是原告單方面的行為造成的。

被告李國兵辯稱：

一、原、被告簽訂的租賃合同合法、有效；

二、原告拖欠水電費，將商鋪改做倉庫使用，違反了合同的約定，應承擔違約責任；

三、原告要求賠償的數額不實，租金應扣除已經經營的部分，履約保證金，由于原告違約，依合同約定，不予退還；

四、原告要求賠償預期收益的請求，沒有提供證據證實，應不予支持。

被告李國兵為支持其辯解主張，向本院提供如下證據：

1、被告李國兵的身份證復印件，證明被告的訴訟主體資格；

2、曹雯（華鑫服飾寫字樓3088號的業主）的身份證復印件、租賃合同、解除合同協議，證明原告違約的事實，原告將商鋪改作他用；

3、公證書，證明原告違約及拖欠水電費的事實，且原告的違約給其他業主造成損失；

4、公開信，證明被告已經告知原告；

5、水電費、物業管理費票據，證明原告蘇合攀拖欠水電費的事實；

6、工程隊的抄表記錄，證明原告拖欠水電費的數量；

7、何晶的租賃合同，證明證人何晶知道事情真相。

被告劉建平辯稱：原告是與被告李國兵簽訂的租賃合同，與被告劉建平沒有任何關系，請求法院駁回原告的訴訟請求。

被告劉建平未向本院提交證據。

經庭審質證，被告李國兵對原告蘇合攀提供的證據質證認為：對證據1、2、3、4無異議；對證據5真實性無異議，但對證明目的有異議；對證據6無異議。

被告劉建平對原告蘇合攀提供的證據質證認為：對證據1、2真實性無異議，由于被告李國兵無異議，所以被告劉建平也沒有異議；對證據3真實性無異議，但對證明目的有異議，被告劉建平只是提供擔保，對于其中的查封只有一次是針對被告劉建平的50%，并且被告劉建平沒有收到任何通知；對證據4無異議；對證據5真實性無異議，但對證明目的有異議；對證據6的具體情況不清楚，不予質證。

原告對被告李國兵提供的證據質證認為：對證據1無異議；對證據2真實性無異議，但證人證言應當出庭作證，且對關聯性有異議，曹雯并不是本案的當事人；對證據3真實性、關聯性有異議，不能用公正的方式取代證人出庭，且與本案無關；對證據4有異議，原告并沒有看見該公開信，并不能證明該公開信送給了原告；對證據5有異議，不能因為票據來確定原告拖欠了多少水電費，且與本案無關，如果被告要主張水電費，要么反訴，要么另案起訴；對證據6有異議，只是一張便條，不具有法律效應，且與本案無關；對證據7有異議，該租賃合同都是用白紙條粘貼后復印的（原告要求被告提供合同原件，被告沒有提供）。被告劉建平對被告李國兵提供的證據無異議。

綜合全案，對原、被告提交的證據作如下認證：對原告提供的證據1、2、3、4、5、6的真實性，被告無異議，對其真實性予以認定，但證明目的綜合認定；對被告李國兵提供的證據1、2的真實性無異議，對其真實性予以認定，但證明目的綜合認定；對證據5，由于被告提供的是存根聯的收款收據，根據商業習慣，不能證實原告拖欠水電費的事實，對此證明目的不予采信；對證據7，原告要求提供原件核對，但被告未提供，對此證據，不予采信；對證據3、4、6，需結合案件事實，綜合認定。

經審理查明，2006年7月27日，被告李國兵以株洲市蘆淞區華鑫服飾商務寫字樓（合同中簡稱甲方）的名義與原告蘇合攀（合同中簡稱乙方）簽訂商鋪租賃合同，合同的主要內容是：

第一條：租賃場地、用途、期限；

1、乙方租賃甲方市場三樓六號商鋪，面積90平方米，從事品牌服裝經營。

2、合同期限自2006年7月31日至2016年7月30日，租期十年。第二條：租金及相關費用交納時間和方式；

1、乙方所租賃的商鋪的月租金為35元/平方米，十年租金共計378000元，考慮到乙方交租方式，租金優惠20%，共計需要租金302400元，該實交租金在簽訂本合同之日交納50%，計151200元，剩余租金151200元，在本合同履行滿四年之日一次性繳納。

2、乙方在本合同簽訂之日向甲方交納10000元履約保證金。

3、乙方需交納綜合管理費300元，（面積50平方米以下交200元/月，面積在50平方米或50平方米以上交300元/月）。

4、公用水電費或公共設施維護費由市場內全體承租按戶平均分攤，商鋪內水電費按表計收（按樓層表計算，電費1.1元/度，水10元/月）。

5、乙方應在每月28日前繳清當月綜合管理費、水電費等。第三條：雙方的權利、義務；

1、甲方提供水電、消防等配套設施，乙方負責商鋪的裝修，并承擔裝修費用（甲方對市場進行整體裝修，費用由租戶平均分攤，乙方對店內進行裝修時需要按消防要求施工，并經甲方同意）。

2、甲方負責市場公共設施的日常維護和保養，乙方商鋪內的維修甲方負責派人，施工，但材料由乙方承擔，乙方也可以自行對店內進行維修。

3、乙方進場經營，須按工商、稅務、技術監

督等職能部門的要求辦理證照，做到合法經營，明碼標價。

4、乙方必須服從甲方的統一管理，遵守市場的各項管理制度，維護市場聲譽。

5、乙方在商鋪內不得使用電爐，電暖氣，電磁爐等電器設備，不得使用燃氣用具，不得承接或改變電器線路，否則甲方有權查封和處乙方違約金，最高可處違約金5000元。

6、乙方未經同意擅自裝修或裝修不符合消防要求的，甲方有權要求乙方提供并恢復原狀，還可處乙方最高5000元違約金。合同期滿或合同解除時，店內裝修無償歸甲方所有。

7、十年合同期內租金不變，如遇到市場行情發生，甲方若調整綜合管理費，須甲乙方雙方協商解決。

8、乙方必須亮證經營，并須與甲方簽訂有關消防及計生責任書。第四條：違約責任；

1、甲方應在2006年8月1日之前向乙方提供商鋪，逾期15天未提供商鋪，應向乙方付違約金5000元，乙方有權解除合同，甲方退還乙方已交的全部費用。

2、甲方應保證公共設施和乙方商鋪的正常使用，一般問題24小時內修復（配件和技術原因賠償除外），重大問題應在合理時間內修復，否則，造成乙方停業的，甲方應賠償乙方損失100元/天。

3、乙方如需轉讓或轉租須提前告知甲方，擅自轉租的甲方有權無條件收回商鋪，終止合同。

4、租賃期內，乙方必須按甲方市場規定的時間開門經營，未經甲方允許擅自關門歇業者，乙方應向甲方交納100元/天的違約金，連續5天不開門營業的商戶，甲方有權無條件收回商鋪，終止合同并扣留全部履約保證金。

5、租賃期內，乙方必須保證商鋪存貨價值在五萬元的，視為假開門歇業論處，既無條件收回商鋪，扣留全部履約保證金。

6、乙方必須按時繳納相關費用和租金，每月水電費和管理費逾期交納的，每天處1%的滯納金，逾期兩個月不足額交納的，甲方有權無條件收回商鋪，終止合同，扣留履約保證金，第二期不按時交納的，按每天1%收滯納金，逾期15天以上的甲方有權無條件收回商鋪，終止合同并扣留全部履約保證金。合同簽訂后，原告蘇合攀于2006年7月27日向株洲市華鑫服飾商務寫字樓交納門面租金151200元，門面裝修費25000元，門面押金10000元后，原告開始經營。

另查明，是株洲市華鑫服飾商務寫字樓未進行工商登記，產權人是劉建平和李國兵。2005年10月28日，被告李國兵向株洲市天元區農村信用社合作聯社貸款3200000元，并提供該房產作為抵押，現由于李國兵逾期未還款，該房產（含劉建平的）被拍賣處置。2008年12月26日，株洲市華鑫市場張貼通告，由于華鑫市場一期改造，要求各租賃戶清場搬出，原告于當日搬出市場，未再經營。后雙方因賠償問題多次協商未果，由此釀成糾紛。

本院認為，原告蘇合攀與株洲市華鑫服飾商務寫字樓簽訂的商鋪租賃合同，系雙方當事人的真實意思的表示，未違反法律的強制性規定，合法有效，雙方應當按照合同約定的內容履行；原告已向株洲市華鑫服飾商務寫字樓交納了各種費用，被告應向原告交付商鋪并確保商鋪的正常使用，但由于株洲市華鑫服飾商務寫字樓于2008年12月26日張貼通告，要求各租賃戶遷出，導致原告不能繼續經營，應承擔違約責任；由于株洲市華鑫商務寫字樓未進行工商登記，應由實際產權人李國兵、劉建平承擔責任；被告劉建平認為雖然自己是寫字樓的產權人，但未與原告簽訂合同，不承擔責任的辯解主張，沒有法律依據，不予支持；原告要求被告返還收取的門面租金、押金、裝修費的訴訟請求，符合法律規定，應予以支持；但由于原告已實際占有并使用商鋪29個月，原告要求返還全部的租金和裝修費的訴訟請求，不符合法律規定，不予支持；被告認為原告應交納實際使用商鋪的租金和公攤裝修費的訴訟請求，符合法律規定，應予支持；由于合同租賃期限為10年，現原告還有91個月未經營，原告要求按合同約定按100元/天的標準計算損失的訴訟請求，符合法律規定，應予支持；但由于原告僅交納5年的租金，應按實際交納租金的期限計算損失，即31個月（60個月-29個月），原告要求按91個月的時間計算損失的訴訟請求，不符合法律規定，不予支持；被告李國兵認為由于原告拖欠水電費，違反合同約定，被告有權解除合同，但通過庭審查明，被告提供的水電費的存根聯不能證實原告拖欠水電費的事實，對此項辯解主張，不予支持；被告李國兵認為原告將商鋪改作倉庫使用，違反合同約定，被告有權解除合同，但被告未提供充分的證據證實上述主張，對此項辯解理由，不予支持；綜上，被告應返還原告租金78120元（151200元-151200元÷60個月×29個月），押金10000元，裝修費18958.3元（25000元-25000元÷120個月×29個月），賠償損失93000元（30天×100元/天×31個月），以上合計200078.3元。根據《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款，第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十三條第一款之規定，判決如下：

一、由被告李國兵、劉建平在本判決生效后3日內返還原告蘇合攀交納的門面租金78120元，門面押金10000元，裝修費18958.3元；

二、由被告李國兵、劉建平賠償原告蘇合攀預期可得利益損失93000元；

三、駁回原告蘇合攀的其他訴訟請求。

本案案件受理費6192元，保全費2020元，合計8212元，由原告蘇合攀承擔2212元，被告李國兵、劉建平承擔6000元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖南省株洲市中級人民法院。提起上訴的，應在遞交上訴狀后七日內，按本判決確定的訴訟費向株洲市中級人民法院交納上訴費。現金交納的，直接向農行駐株洲中級人民法院收費點繳納；匯款或轉帳的，開戶行：中國農業銀行株洲市紅廣支行，收款單位：代收法院訴訟費財政專戶，帳號：***。逾期未繳納的，將承擔按自動撤回上

訴處理的后果。

審判長譚夏先

審判員黃愛武

審判員張京江

二00九年六月十七日

書記員楊奕

附：判決書引用法律條文

《中華人民共和國合同法》

第四十四條依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。

第六十條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第一百一十三條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。

第三篇：房屋租賃合同糾紛案例

房屋租賃合同糾紛案例

答辯人因與原告__房屋租賃合同糾紛一案，提出如下答辯意見：

一、答辯人不是原告房屋的承租人，原告的起訴主體錯誤，應予駁回。

1、2005年12月1日，原告與__公司簽訂《房地產租賃合同》，合同期限自2005年12月1日至2006年12月1日。簽約雙方于2005年12月12日辦理了備案登記。__公司在租賃原告的房屋后，將公司注冊地址遷移到該房屋內，并在該房屋內開展經營活動。（見證據《房地產租賃合同》、營業執照）合同期滿后，__公司繼續使用原告出租的房屋，并繼續向原告支付租金，原告在2007年開具給__公司的收據上，交款人寫的也是“__公司”。由此可以說明，原告出租房屋的承租人是__公司，原告與__公司之間存在租賃關系。（見證據〈收款收據〉）

2、被告是__公司的法定代表人，有權代表__公司對外簽訂合同。原告與__公司簽訂的《房屋租賃合同》，就是被告代表__公司與原告簽訂的，該合同的實際承租人是__公司。理由如下：

A、原被告簽訂合同時，原告與__公司的房屋租賃合同仍在有效期內，雙方沒有辦理任何解除合同的手續，原告也沒有將房屋從__公司手中收回來，并交給被告本人。

B、原告是__公司的法定代表人，代表__公司與原告簽訂了第一份租賃合同。這第二份合同也是代表__公司與原告簽訂。

C、原告證據《委托書》、《欠租款單》和《解除合同的結算單》可以證實，原告明知承租房屋的是__公司。

D、原告自2006年8月至2007年7月，都是向__公司開具《收款收據》收取租金，從來就沒有向被告個人開具收款收據，也沒有向被告個人要過租金。

E、原告此前與此后開出的租金收據，均是開給__公司的，但因原告至今仍扣押__公司的保險柜等辦公用品，這些收據都被原告扣押，無法當庭舉證。

二、原告的所有證據中，均未能證明原告在2006年11月16日與__公司解除了房屋租賃合同，也不能證明向被告交付了房屋，更不能證明被告是

房屋的實際承租人。如果原告堅持認為2006年11月16日簽訂的《房屋租賃合同》，是原告與被告個人簽訂的話，則該合同是一份沒有實際履行的合同，該合同對實際承租人__公司沒有任何約束力。

三、被告作為承租人的法定代表人，愿意在這里說明__公司與原告之間租金結算的有關事宜：

A、被告自始至終都是代表__公司承租原告的房屋。被告本人沒有私下租賃原告房屋的需要，也沒有私下使用原告的房屋。

B、原告在2007年6月23日，在沒有通知__公司的情況下，單方更換了出租房屋的門鎖，致使__公司自6月23日起不能使用出租房屋，也不能取出

物品，受到嚴重損失。該損失__公司將另案與原告解決。原告換鎖對本案產生的最直接后果就是，被告要用的證據被原告控制，無法及時在本案中舉證。原告換鎖的事實有__可以作證，證人現已在法庭外等候，請求法庭在質證階段傳喚作證。

C、由于原告在2008年6月23日不讓__公司使用出租房屋，__公司應付給原告的租金應該計算至2008年6月23日。考慮其他情況，被告在此代表__公司表態，同意結算到6月底，即按__公司出具給原告的《欠租款單》上的金額結算，應付原告租金為18600元。

D、由于原告在接受了__公司的《欠租款單》，同意在月底收取欠付的租金后，又提前單方收回房屋，扣押物品，原告無權沒收__公司的保證定金。且根據原告與__公司簽訂的第二份房屋租賃合同，__公司交給原告的是租賃定金，而不是保證定金。原告無權沒收__公司的租賃定金。__公司結算租金時，應當扣除已交的8400元租賃定金。

E、原告在2008年6月23日收回出租房屋后，無權再要求__公司承擔管理費。因此，應由__公司承擔的管理費為473.75元。

F、原告與__公司簽訂的第二份合同上，約定的滯納金標準為日2%，明顯過高，請求法庭依法予以減少。__公司愿意按同期貸款利息標準支付。

G、原告以扣押大量物品的方式，迫使__公司的代理人林滋水先生寫下的結算單，是原告非法取得，沒有證據效力，不能作為__公司同意支付額外租金的依據。

綜合以上各點，__公司結欠原告房租18600元，結欠管理費473.75元，扣除租賃定金8400元，__公司應付給原告10673.75元。

綜上所述，原告的起訴主體不當，請求法院查明事實，駁回起訴。

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第四篇：如何預防商鋪租賃合同糾紛的發生

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如何預防商鋪租賃合同糾紛的發生

如何避免商鋪租賃合同糾紛的發生呢？大家都知道，在商鋪租賃中要簽訂合法的商鋪租賃合同，這個租賃行為才會受到法律的保護，那還有那些辦法可以幫助我們，遠離商鋪租賃合同糾紛呢？請大家閱讀下文了解！

如何避免商鋪租賃合同糾紛的發生

在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業規劃和有關政策等，如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策，比如承租一

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個不可經營餐飲行業的房屋準備開設酒店，必將導致人力、財力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責任。

承租商鋪之前，應當赴該商鋪所在房地產交易中心進行產權調查，確認以下幾個重大信息：

1、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業用房性質、土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。

2、房屋權利人，以確保與房屋權利人或者其他由權利人簽署租賃合同。

3、房屋是否已經存有租賃登記信息，若已經存有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新承租人的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業執照。

承租商鋪的目的在于開展商業經意活動，而商業經營活動首要條件就是必須合法取得營業執照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業執照的辦理來設置，主要涉及以下幾個方面：

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1、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業執照;

2、商鋪上原本已經注冊了營業執照，而該營業登記信息沒有注銷或者遷移，從而導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業執照;

3、房屋類型不是商業用房，從而無法進行商業經營活動，而導致無法注冊營業執照;

4、涉及特種經營行業(娛樂、餐飲等)的，還需要經過公安、消防、衛生、環境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛生許可證等證件后，方可取得營業執照;

5、因出租人材料缺失而導致無法注冊營業執照。

對于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設定為出租人義務，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應當承擔相應的違約責任;上述第4條情形，可設定為無責任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業執照時可以無責任解除合同。

租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質，此登記的效力主要包括以下內容：

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1、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效;

2、經登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。

因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數工商部門在辦理營業執照時，均要求租賃合同經過租賃備案登記。

轉租需要注意

1、轉租必須取得出租人書面同意，同樣承租權轉讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。

2、原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費用不屬于法定承租人應承擔費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當時協商同意 的，亦會受到法律保護。建議承租人在支付此筆費用時，應當考慮分批次與轉租或承租權轉讓錯作環節結合法律咨詢s.yingle.com

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起來支付，以此降低資金風險，并可考慮將營業執照辦理 成功作為該筆費用退還或解除情形。

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報

到

證

》的派

遣

原

則

http://s.yingle.com/fl/911158.html

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險

及

應

對

策

略

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人

有

什

么

權

利

義

務

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第五篇：一起商鋪租賃合同糾紛的代理意見

一起商鋪租賃合同糾紛的代理意見

有的合同糾紛，合同條款對一些主要內容表述不清，但結合締約目的和締約過程的一些表意，依然可以推導出合同必須恪守的基本內容，從而得出根本性違約的結論。但在合同描述不清、需要對于事實做一番推斷的情形下，法官的思維總體上傾向于保守，不得不將很多的篇幅用以陳述是否構成違約上。代理詞

審判長、審判員：

湖北**律師事務所受武漢市**街*****市場5位商鋪租戶***、***、***、***、***的委托，指派***律師擔任其與武漢市**商業運營管理有限公司及武漢市****置業有限公司商鋪租賃合同糾紛一案的訴訟代理人。經過調查和質證，下面本著事實和法律發表如下代理意見：

我們總的觀點是：被告擅自改變商鋪所在的市場首層、泛首層原先承諾的市場定位，是單方改變合同標的的行為，屬根本性違約，其根本違約造成了原告的經營困難，致使無法在此繼續經營，原告有權要求解除合同，并要求兩被告賠償違約金，返還保證金。

在庭審過程中，被告的代理人已經承認其違約的事實，即：合同標的所在的**市場首層、泛首層已經引進內衣、布匹等其他商品，原先的品牌精品女裝市場的市場定位已經改變，這也和原告提交的證據相吻合（照片、協商函等）。他們只是不承認合同約定了“品牌精品女裝”的市場定位，也不承認原先向原告做過“品牌精品女裝”的市場定位承諾。因此我們重點闡述：“品牌精品女裝市場的商鋪”，才是本案真正的合同標的。違背了該市場定位的承諾，就是根本性違約。

一、就法律層面，本案招商宣傳廣告已經具備要約條件，應該視為要約。其宣稱的“品牌精品女裝”的市場定位，應當視為合同內容。

《合同法》第十五條規定：“ 商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。”第十四條規定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：

（一）內容具體確定；

（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。”

被告發布招商信息，明確市場的首層、泛首層就是經營“品牌精品女裝”，就是向商戶明確了招租的商鋪是“品牌精品女裝市場的商鋪”，這是締約和履約的基礎。俗話說，買什么吆喝什么，你不能掛了羊頭然后來賣狗肉，然后說我沒有承諾或者說我不受該表意的約束，這既不符合誠信原則，也不是解讀合同、理解合同的正確辦法。因此，被告在招商廣告中明示“本市場地位品牌精品女裝，并承諾做相應的宣傳和市場推廣工作”，既明確具體，也應該受其約束，符合要約的規定，應該視為要約的重要組成部分。

準確理解商業廣告怎樣成為要約，在什么條件下成為要約，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定提供了很典范的法學解讀視角：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”即：具體確定和對合同的訂立以及價格的確定有重大影響的，應當視為要約，且合同是否載入該內容，并不影響其成為合同條款，并不影

響違約方違反該內容承擔違約責任。

具體到本案，“品牌精品女裝”的市場定位具體明確，而且市場定位是特定

商戶選擇商鋪的決定性因素，其意義和重要性遠遠大于“商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾”對于商品房的意義和作用，因此按這個法

學的思維邏輯，即使合同中沒有明確**市場首層、泛首層的“品牌精品女裝”的市場定位，招商廣告關于該市場的定位也應視為要約，該市場定位亦應當視為合同條款，被告違反的，應當承擔違約責任。

而且如果按被告代理人的觀點，被告不受商業廣告關于“品牌精品女裝”的市場定位的約束，那意味著該廣告是用來引誘客戶締約的欺詐手段，按《合同法》

第54條“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情

況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”，原告也有權起訴要求解除合同，返還保證金，并同時要求被告承擔締約過失責任。

二、就事實層面，“品牌精品女裝”的市場定位，是原被告雙方締約的基礎

和前提，對合同是否締結具有決定性的影響，決定了本案訴爭合同的標的應該

是“品牌精品女裝市場的商鋪”。

準確理解合同，應該遵循商業慣例和商業規律，也應該遵循公平的原則。市

場的具體定位，對于經營者而言，是決定其是否進入的關鍵性因素，可以說經營

者要先定市場，然后再定商鋪，如果被告提供的是單純的房子，原告不會簽約，如果被告宣傳的市場定位是帽子、鞋襪、日雜、內衣等其他項目，作為經營品牌

女裝的原告，也不會締約。因此，本案合同的標的，準確具體的表述應該是“品

牌精品女裝市場的商鋪”。這是把握招商、締約、履約全過程得出的結論，也是

基于誠信原則、公平原則和商業規律得出的結論。

即使在被告單方面提供的租賃合同文本中沒有明示“品牌精品女裝”的市

場定位，也是理應包含的隱形條款，是合同標的商鋪不可分割的一個部分。否則，按被告代理人的觀點，合同只約定了租戶應該經營什么，沒有約束被告，被告即

使將市場變為菜市場，也是其權利，那公理何在？原告等租戶的利益如何保護？

被告代理人的思維邏輯就是：我叫賣的是羊肉，想買羊肉的顧客就來買羊

肉，然后賣方將羊肉換為狗肉，買方說他違約，于是其辯稱我合同簽的是賣肉，又不是只能賣羊肉，這顯然是偷換概念，玩文字游戲。總之，應該按事實和法律

解讀合同，而不能用僵化呆板的合同條款歪曲事實。

三、就整體而言，原被告簽訂的商鋪租賃合同約定“乙方所租賃經營的商鋪

僅限于經營女裝”，和招商廣告的承諾的市場定位一脈相承，從招商到簽約及

履約的全過程也說明“品牌精品女裝市場的商鋪”是雙方必須執行的合同標的。

準確把握本案合同本質，不能割裂招商廣告和基于招商廣告簽訂的商鋪租賃

合同，孤立地看待招商廣告和合同的意義，而應該從招商廣告內容、合同條款、履行合同的事實等環節整體把握合同的內容。

具體到本案，被告發布的招商廣告確定的是“品牌精品女裝”市場的商鋪招

租――包括原告在內的經營女裝的商戶基于該市場定位與被告簽訂商鋪租賃合同――原被告簽訂的商鋪租賃合同約定“乙方所租賃經營的商鋪僅限于經營女

裝”――后被告改變市場定位，引進內衣布匹等商品，引起糾紛，原先女裝商戶

紛紛與原告交涉、上訪、提起訴訟。整個招商、締約、履約、糾紛的整個過程可以看出，各個環節一脈相承、相互印證，體現了“品牌精品女裝市場的商鋪”是雙方必須執行的合同標的這樣一個基本事實。

同時，理解合同內容不能局限于合同條款本身，應該穿過條款，從事實層面

把握合同雙方的締約意圖，從締約意圖把握合同條款的真實內容，用公平和誠實信用的原則解讀合同條款的真實含義。沒有“品牌精品女裝”市場的宣傳，原告作為經營女裝的商戶絕不會與被告締約，這是可以依照商業規律推導出的結論。因此不能擺脫“品牌精品女裝”市場這個大前提談商鋪。被告代理人認為，合同沒有明示只能經營女裝，就得出限于經營女裝只能約束租賃的商戶，不能約束被告，是機械僵化地理解合同條款，是不符合合同法的精神的。

四、基于誠信原則和公平原則，被告應該履行其主要合同義務，把握市場定

位，做好市場的宣傳和推廣工作，而不是擅自改變市場定位，損害承租商戶的利益。

在庭審中，被告代理人辯稱，雖然被告有定位品牌精品女裝的想法，但后來

因為市場表現不理想，不得已變更市場經營內容，因此是市場決定的而不是其隨意變更。

該意見是沒有道理的。被告作為市場經營管理方，不能等同于普通的單個商

鋪出租人，被告有義務通過自己的專業經營，激發整個市場的活力。我們也認可市場有個培育期，在培育期市場尤為艱難，但對于這個商業風險，最好的解決方式是經營好已有的市場定位，做好宣傳和推廣工作，這也是市場經營管理方的責任和義務。現在被告變更市場定位，本質上就是通過惡意違約轉嫁風險，是用危害已有客戶的方法規避其自有的風險。因此他們應該承擔相應的違約責任，這也是《合同法》誠信原則和公平原則的應有之意。

五、被告擅自改變市場定位，造成承租商戶的經營困難，致使合同目的難以

實現，是根本性違約行為。

根本性違約的判斷標準，是是否會影響合同目的的實現。市場定位是本案商

鋪租賃合同的基礎，有了市場定位，才有相應的市場宣稱和市場推廣，才有相應的市場知名度和對客戶的號召力和吸引力，這是一脈相承、具有因果關系的。所以市場定位是關乎合同目的的關鍵性因素。

原告之所以進駐市場，是因為市場定位符合其經營范圍，市場方有承諾做商

業推廣，基于美好的商業前景，基于良好客源和利潤的預期，基于該市場的品牌效應和規模效應可能帶來的巨大商機，才進駐該市場。但現在，市場方罔顧基本承諾，擅自改變市場定位，大規模引進內衣和布匹進駐市場，改變了市場給予客戶的基本定位，嚴重影響了客源和流量，嚴重損害了原告的基本利益，也致使合同目的難以實現，是根本性違約行為。

被告引進內衣、布匹之初，全體租戶一致反對，多次要求被告改正，還數次

上訪，要求政府干預，但被告一直置若罔聞，不予理睬，我行我素，這也是引發本次訴訟的根本原因。

六、被告的根本性違約行為，損害承租商戶的利益，應該依法承擔違約責任。

被告違背承諾，將“品牌精品女裝”改為混雜內衣，布匹等各類商品的主營

業態定位不明確的市場，影響到市場知名度和對客戶的號召力和吸引力，影響到

包括原告在內的商戶的正常經營。整個市場原先的經營特色和賣點蕩然無存，精品女裝的規模效應不復存在，原告的營業額一落千丈，已無法繼續在該市場正常經營，利益遭受極大的損失。

《合同法》第九十四條規定“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；” 第九十七條規定“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”

第一百一十三條規定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”

鑒于被告的根本性違約，原告具有合同解除權，而且有權要求被告賠償包括

預期利益在內的損失。因履約保證金原本歸原告所有，現被告違約解除合同，被告理應返還。

合同雖然沒有直接約定根本性違約的損失計算方法或違約責任，但依照合同的第條的約定，規定了單方解約的違約責任。鑒于被告的根本性違約，造成合同的事實繼續履行不能，實際效果等同于單方解約的后果，因此按公平原則比照該條計算違約責任，符合合同法的精神，應該得到合議庭的支持。

七、關于租賃合同實際解除的時間。

事實上，合同雙方爭議發生后，已經實際解除了合同。原告提交的證據可以

證明，原告***2007年6月就搬離了涉案商鋪，其他四名原告也于2007年11月搬離，這應該是雙方實際解除合同的時間。現在上述商鋪均已由被告轉租他人。

該事實與各原告第一繳租時間可以對應，也與商鋪使用的現狀相吻合。

鑒于雙方在先已經產生紛爭的事實，鑒于被告每天對市場的管理和巡視，在原告搬離市場之時，可以推定被告知道也應該知道原告搬離的狀況，這應該確定為雙方實際解除商鋪租賃合同的時間，被告代理人認為解除時間應該以本案起訴傳票送達時間為準，不符合基本事實，不應得到支持。

綜上，基于被告根本性違約和合同已實際解除的事實，基于被告的違約行為

已經造成了原告的實際損失，我們要求合議庭支持原告訴訟請求，判令被告返還保證金，承擔違約責任和訴訟費，以維護社會正義。

代理人：

****年**月**日