第一篇：租金收入涉及的各稅種納稅義務發生時間總結

租金收入涉及的各稅種納稅義務發生時間總結

一、關于營業稅。

根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規定，單位和個人提供應稅勞務，轉讓專利權、非專利技術、商標權、著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款（包括預收款、預付款、預存費用、預收定金等），其營業稅納稅義務發生時間可以按照財務會計制度的規定，以該項預收性質的價款被確認為收入的時間為準。

財務會計制度規定，一次取得的屬于以后期間的房產租金收入應在整個受益期內分期確認收入。納稅人取得的房租收入屬于營業稅的應稅勞務，對企業一次取得的屬于以后期間的房租收入，可以按照房屋租賃合同的受益期限分期申報繳納營業稅。但另據修訂后的《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部和國家稅務總局令第52號）第二十五條的規定，“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”。

新營業稅暫行條例實施細則從2009年1月1日開始起執行，所以，對2009年1月1日以前發生的采取預收款方式的房租收入，應當按照國家統一的會計制度規定確認營業稅納稅義務的發生時間；而對2009年1月1日后發生的采取預收款方式的房租收入，應當在收到預收款的當天確認納稅義務發生時間。

二、關于房產稅。

《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國務院令546號）第三條規定：房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。第七條規定，房產稅按年征收、分期繳納。根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）規定：納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅。

三、關于企業所得稅。按照財務會計制度的規定，一次性取得的屬于以后期間的房屋租金收入，應在整個受益期內分期確認收入。但在企業所得稅上，根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》（國務院令512號）第十九條的規定，“租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現”。也就是說，企業所得稅對租金收入的確認是依照合同的約定，合同約定的應收租金收入到期，不論是收到或未收到租金，都應當確認企業所得稅應稅收入。需要說明的是：對承租方所支付租金費用的稅前扣除上，《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第四十七條規定：“企業根據生產經營活動的需要租入固定資產支付的租賃費，按照以下方法扣除：

（一）以經營租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除；

（二）以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固定資產價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除”。

四、關于個人所得稅。

對個人出租房屋而取得的租金收入除了應當繳納營業稅、房產稅外，對個人取得的所得還應當按“財產租賃所得”征收個人所得稅。根據《中華人民共和國個人所得稅法》第六條規定：“勞務報酬所得、稿酬所得、特許權使用費所得、財產租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應納稅所得額”。《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第二十一條規定：“財產租賃所得，以一個月內取得的收入為一次”。所以，對個人一次取得的屬于以后期間的房產租金收入，應當在合同期內分月確認收入，扣除相應的營業稅、房產稅等稅費以及法定扣除費用后的所得按10%計算一個月應當繳納的個人所得稅，再乘以租賃期限計算出租人個人全部應當繳納的個人所得稅。出租人個人的個人所得稅納稅義務發生時間為在取得租金收入的當期。

五、關于印花稅。房屋出租所簽訂的合同，應當按租賃合同金額的千分之一征收印花稅。印花稅屬行為稅，是對納稅人簽訂合同的行為，按合同的標的額征收，所以，對出租人不論是否實際收到房屋租金，是否預收租金，還是合同到期是否兌現，在簽訂合同的行為發生時，即發生納稅義務，要按合同簽訂的金額全額繳納印花稅。

第二篇：納稅地點納稅期限納稅義務發生時間總結

納稅地點

1．增值稅：①固定業戶：機構所在地。②總分支機構不在同一縣（市）：分別向所在地納稅。經批準也可由總機構匯總納稅。到外縣銷售，持外出經營活動稅收管理證明，向其機構所在地納稅；未持證明，向銷售地納稅。③非固定業戶：銷售地。未納稅，由其機構所在地或居住地稅務機關補征。

2．消費稅：①銷售及自產自用： 核算地。②委托加工-> 受托方向所在地。③到外縣銷售或委托外縣銷售：納稅人核算地或所在地。④總分支機構不在同一縣（市）：生產應稅消費品的分支機構所在地。經批準也可由總機構匯總在總機構所在地納稅。總分支不在一省的，由國家稅務總局批準；在一省不在一縣的，由省級國家稅局批準。

3．營業稅：①應稅勞務：勞務發生地；未申報，由機構所在地或居住地補征。②運輸業：機構所在地。③轉讓土地使用權：土地所在地。④銷售不動產：不動產所在地。⑤跨省承包工程：機構所在地。⑥扣繳義務人：機構所在地。⑦建安工程總承包人扣繳分包或者轉包的非跨省 工程的營業稅款，應向分包或轉包工程的勞務發生地解繳。

4．企業所得稅：①向其所在地納稅。注冊地與實際經營管理地不一致的，向實際經營管理地納稅。②聯營企業：就地繳稅，然后分配。

5．外商投資企業和外國企業所得稅：①當地稅務機關。②外國企業設兩個以上營業機構：選擇一個對其他營機構有監督管理責任、會計資料完整準確的營業機構合并納稅。在同一省的，由省審批；不在同一省的，由國稅總局批。③合并申報納稅的營業機構不能合理分別計算各機構稅額：由稅務機關按合理比例分配。④既有人民幣收入又有外幣收入：可用其生產經營所得的人民幣收入納稅，但不得用借入、股東投入或調劑取得的人民幣納稅。不足部分，應將其外幣收入按納稅憑證日的外匯牌價，通過中國銀行兌換成人民幣納稅。⑤退稅：按交稅時的外匯牌價折合成外幣，再按退稅憑證當日的牌價折合成人民幣退稅。⑥補稅：按補稅憑證日牌價折成人民幣補稅。

6．個人所得稅：①兩處工資：固定選擇一處納稅。②個人獨資企業：實際經營管理所在地。③辦兩個以上企業：分別向企業實際經營管理地預繳稅款。④全部是個人獨資企業：依所有企業經營所得確定稅率，分別向各企業實際經營管理所在地辦理納稅申報。以本企業所得為基礎，匯算清繳。⑤含有合伙企業：向經常居住地納稅。居住地與各企業經營管理所在地均不一致，選一個合伙企業經營管理地納稅且5年不許變更。

7．資源稅：①應稅產品開采地或生產地。②核算地與開采地不在一省：一律在開采地納稅，由核算單位計算劃撥。③扣繳義務人代扣代繳的資源稅：收購地。

8．城建稅：①繳納“三稅”的地點。②代征代扣“三稅”單位和個人：其城建稅的納稅地點在代征代扣地。③跨省開采油田，核算地與開采地不在一省：一律在油井地納稅，城建稅同增值稅一并由核算單位計算劃撥。

9．城鎮土地使用稅：土地所在地的地方稅務機關征收。

10．車船使用稅：納稅人所在地。！本企業的車船上了外省的車船牌照仍在企業經營所在地納稅，外省市來的車船不再查補稅款。

11．房產稅：房產所在地。

12．印花稅： —> 自行貼花、匯貼或匯繳、委托代征。

13．土地增值稅：①法人：房地產所在地。②自然人：住所與房地產一致時，住所所在地；不一致時，辦理過戶手續所在地。

14．契稅：土地、房屋所在地契稅征收管理機關。

15．關稅：海關。

二．納稅期限

1．增值稅：1、3、5、10、15日或1個月。①1個月為納稅期的，期滿之日起10內申報納稅。②1、3、5、10、15日，期滿日起5日內預繳，次月10日內結清。

2．消費稅：同上。

3．資源稅：同上。

4．營業稅：5、10、15日或1個月。①1個月為納稅期的，期滿之日起10內申報納稅。②5、10、15日，期滿日起5日內預繳，次月10日內結清。！金融業（不包括典當業）為一個季度，期滿10日內納稅；保險業納稅期限為1個月。

5．企業所得稅：月或季度終了15日內預繳，年終后4個月匯算清繳。！企業合并、分立、終止時，停止經營起60日內匯算清繳所得稅。

6．外商投資企業和外國企業所得稅：①按年計算、分季預繳。季終15日內預繳，年終5個月內匯算清繳（4個月內報報表）。②扣繳義務人：每次扣繳的稅款, 應于5日內繳入國庫。

7．個人所得稅：①個體工商戶：次月7日內預繳年終3個月內匯算清繳。②年終一次取得承包承租所得：取得收入日起30日內申報納稅。③分次取得承包承租經營所得：每次取得收入后7日內預繳，年終3個月內匯算清繳。④境外所得：以計稅的，在來源國終了、結清稅款后30日內申報納稅；取得所得時已結清稅款或免稅的，次年30日內申報納稅。⑤個人獨資企業：月或季度終了7日內預繳，年終3個月內匯算清繳。！企業合并、分立、終止時，停止經營起60日內匯算清繳所得稅。

8．城建稅：與“三稅”一致。

9．城鎮土地使用稅：按年計算、分期繳納。具體由省級政府制定。

10．車船使用稅：同上。

11．房產稅：同上。

12．印花稅：發生納稅義務時貼花。

13．土地增值稅：轉讓房地產合同簽訂后7日內申報納稅。

14．契稅：納稅義務發生之日起10日內。

15．關稅：海關填發繳款書之日起15日內納稅。代征的兩稅要在海關填發繳款書之日起7日內納稅。

小結：增值稅、消費稅、營業稅以及契稅，10日內納稅；土地增值稅7日內；關稅15日內。企業所得稅（月或季）、外商所得稅（季）15日內預繳，內資年終后4個月、外資5個月內匯算清繳，個體工商戶及個人獨資企業次月7日內預繳年終3個月內匯算清繳。由省級稅務機關確定期限的有房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅。

三、納稅義務發生時間

1．增值稅：①直接收款：收到貨款或憑據，并將提貨單交買方當天（交款提貨，收到款項當開票）；②托收承付和委托收款：發出貨物并辦妥托收手續當天（發出貨物當天開票）；③預收貨款：發出貨物當天（當天開票）；④賒銷和分期收款：合同約定的收款日期當天（當天開票）⑤銷售應稅勞務：提供應稅勞務并收到銷售額或憑據的當天

2．消費稅：①托收承付和委托收款：發出貨物并辦妥托收手續當天；②預收貨款：發出貨物當天；③賒銷和分期收款：合同約定的收款日期當天④其它方式：收到款或憑據的當天。⑤自產自用：移送使用當天；⑥委托加工：提貨的當天；⑦進口：報送進口的當天。

3．營業稅：①轉讓土地使用權或銷售不動產：收到款項（包括預收款項）當天；②自建后銷售：自建行為納稅義務發生時間為收到營業額或憑據的當天；③不動產贈他人：所有權轉移當天；④會員費、席位費、資格保證金：收訖款項或憑據的當天；⑤建筑業：與發包單位結算工程價款的當天（包括合同完成后一次性結算、旬末或月中預支月末結算以及按形象進度月末結算）；⑥金融機構貸款末超過180天的，取得利息收權利的當天；逾期超過180天而新發生的應收未收利息，實際收到利息的當天。

第三篇：財產轉讓收入的納稅義務發生時間

關于轉讓土地使用權或者銷售不動產納稅義務發生時間及會計收入確認 會計上收入確認，應按會計準則第14號《收入》第四條規定，銷售商品收入應同時滿足五個條件：一是企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；二是企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；三是收入的金額能夠可靠地計量；四是相關的經濟利益很可能流入企業；五是相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。

轉讓土地使用權或者銷售不動產營業稅納稅義務發生時間，適用《營業稅暫行條例》第十二條和《營業稅暫行條例實施細則》第二十四條一般規定；對預收款收入，按《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定執行：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。即納稅有收取轉讓土地使用權或者銷售不動產款項，包括預收款，以及書面合同確定的付款日期已到、未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的而應稅行為已完成（土地使用權或者不動產所有權已轉移），不論會計上如何核算，稅法上，都要確認營業稅計稅依據，計算繳納營業稅。

《營業稅暫行條例》第十二條 營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。營業稅扣繳義務發生時間為納稅人營業稅納稅義務發生的當天。

《營業稅暫行條例實施細則》第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。

條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。

《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

納稅人發生本細則第五條所稱將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。

納稅人發生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。

《營業稅暫行條例實施細則》第五條 納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：

（一）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；

（二）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發生的自建行為；

（三）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

第四篇：解讀建筑業營業稅納稅義務的發生時間

解讀建筑業營業稅納稅義務的發生時間

發布時間：2010年12月10日

訪問次數： 1092

信息來源：如東縣地稅局

字 體：【大 中 小】

建筑安裝企業的營業稅納稅義務發生時間一向是營業稅稅收征管的難點，部分建筑安裝企業由于對建筑營業稅的納稅義務發生時間掌握不準確，往往給建筑安裝企業帶來一些不必要的涉稅風險。尤其是新的營業稅暫行條例頒布實施以后，建筑業營業稅納稅義務發生時間又發生了新的變化，現從政策與實際操作方面入手，作如下解讀：

一、建筑業營業稅納稅義務發生時間政策規定

《中華人民共和國營業稅暫行條例》（國務院令第540號）第十二條，營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。

《營業稅暫行條例實施細則》第二十四條，條例所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。條例所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。

《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條，納稅義務發生時間的規定，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

二、根據以上規定，納稅人應從以下方面確認建筑業營業稅納稅義務發生時間

1、納稅人提供建筑業應稅勞務的，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。預收工程價款是指工程項目尚未開工時收到的款項。此項規定是從原則上改變了財稅 [2006]177號文中的“對預收工程價款，其納稅義務發生時間為工程開工后，主管稅務機關根據工程形象進度按月確定的納稅義務發生時間。”因此，不論納稅人在收到預收款的當天是否已經開具發票，都必須確認納稅義務已經實際發生。這項政策的改變與原規定相比，在實踐操作中征納雙方更容易理解和執行。

2、納稅人提供建筑業應稅勞務過程中，書面合同規定了付款日期的，則不論屆時是否收到款項，均以應付款的日期確定納稅義務發生時間。這項規定對征納雙方都是巨大的涉稅風險點，目前據了解，部分納稅人仍保留著“收多少錢、開多少票、納多少稅”的思想，尤其是當書面合同已經到了規定的付款日期，但因對方原因未能及時付款或只付了部分款項時，對達到收款日期仍未取得款項的未能按期申報納稅。

3、納稅人提供建筑業應稅勞務，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。這里值得注意的是，工程完工前實際收到的款項應按照實際收到的款項當天確定其納稅義務發生時間，工程完工后按照辦理竣工驗收手續的當天確定納稅義務發生時間，按照結算總價減除實際已收到款項確定計稅營業額。

4、對于納稅人自己新建建筑物后銷售，其所發生的自建行為建筑業納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。即自建營業稅的納稅義務時間與銷售不動產營業稅納稅義務時間一致，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天，銷售合同簽訂后為收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天，如果不簽訂合同，則為建筑物所有權轉移的當天。納稅人在計算營業稅時，要分別按照“銷售不動產”和“建筑業”確定計稅營業額，這里需要特別注意這兩個稅目的計稅基礎是不一致的，前者為銷售價，后者為成本組成計稅價。

5、對于自建建筑物無償贈送的建筑業營業稅的納稅義務時間，雖然條例和實施細則沒有提及，但無償贈送的銷售不動產營業稅納稅義務時間為不動產所有權轉移的當天。原財稅 [2006]177號文中的“納稅人自建建筑物對外贈與，其建筑業應稅勞務的納稅義務發生時間為該建筑物產權轉移的當天”的規定不再適用，但我們作可以理解為“納稅人自建建筑物對外贈與”其建筑業、銷售不動產納稅義務發生時間均應當為不動產所有權轉移的當天。

6、建設單位提供原材料、動力和其他物資（俗稱甲供材）時，建筑方的納稅義務發生時間營業稅條例及細則沒有提及，但是可以理解為甲方供料（除裝飾勞務外）一定程度上等同于甲方付款，也應當按照甲方供料的日期確定其納稅義務發生時間，即如果合同約定供料日期的，按照合同約定日期確定；合同未明確供料日期或在未簽訂合同的情形下，其納稅義務發生時間為實際收到甲供材的日期。

7、工程分包人納稅義務時間確定

總承包人將其承包的工程項目中的單項或單項工程中的單位工程、分部分項工程分包給分包單位進行施工時，分包單位所承包的那部分單項工程或單位工程、分部分項工程，即為分包工程。分包工程是總體工程的一部分，分包工程的工作量也是其總體工程的工作量，在工程結算時，發包方連同分包人提供的建筑勞務一并與總承包人進行的結算，分包人就其提供的建筑勞務與總承包人進行結算，所以分包人納稅義務發生時間與總承包人的確定原則是一致的，均應當為收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天，采取預收款方式的，為收到預收款的當天。

8、在確認建筑業營業稅納稅義務時間時要注意與企業所得稅納稅義務發生時間的差異。

根據《關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）中對于提供勞務的收入確認規定，企業在各個納稅期末，提供勞務交易的結果能夠可靠估計的，應采用完工進度（完工百分比）法確認提供勞務收入。這樣會計處理中根據收入確認金額據以提取的營業稅金及附加與根據建筑業營業稅納稅義務時間繳納的營業稅金產生時間差異，這是稅收征納雙方都需要注意的方面。

第五篇：1994國稅發86號關于經營房地產收入納稅義務發生時間的通知（模版）

關于經營房地產收入納稅義務發生時間的通知

國稅發【1994】86號04.07

2010公告第26號現行有效

最近，財政部就房地產開發業務收入實現問題以（94）財會二字第02號文件答復深圳市財政局稱：“轉讓、銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經移交，已將發票帳單提交買主時，作為銷售實現”，并將該復函抄送各省、自治區、直轄市和計劃單列市稅務局。不少地區稅務機關詢問，對于房地產經營征收營業稅的納稅義務發生時間，應按《營業稅暫行條例》及實施細則的規定執行，還是按該復函的規定執行。

經與財政部聯系，該復函是僅就房地產經營的會計核算而言的，并不是對房地產經營的營業稅納稅義務發生時間作出新的規定。因此，房地產經營的營業稅納稅義務發生時間，仍應按營業稅暫行條例及其實施細則的有關規定執行。納稅人采取預收款方式轉讓土地使用權或者銷售不動產的，仍應以收到預收款的當天為納稅義務發生的時間。