第一篇：淺談房地產開發質量控制

淺談房地產項目的質量控制

摘要：當今房地產業仍然一直是熱門話題，作為開發商，如何提高工程項目的管理水平，保證工程質量，降低工程造價，是研究的熱點、重點。質量控制是房地產開發項目的生命線，本文從目前房地產開發項目的現狀和問題入手，重點分析了房地產項目質量控制的意義、現狀、存在問題及主要實施策略。

關鍵詞：房地產開發 項目質量 質量控制

每年中國消耗全球一半的鋼鐵和水泥用于建筑業，然而值得重視的是,中國的建筑數量與質量之間有著巨大的反差，建筑工程質量參差不齊,建筑平均壽命低,成為中國建筑工程的通病?，F在政府號召房地產開發企業提高建筑質量，將目前30年的建筑平均壽命延長至100年，這正是意識到了房屋的質量問題已經成為影響我國居民生活的重要因素，房地產項目監管人員的責任重大。

一、房地產開發中的質量控制的意義

質量控制是房地產開發企業在在市場經濟競爭獲利的重要法寶。一方面，從宏觀上講，對房地產開發企業質量控制進行研究，有利于合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，從而減少國民經濟損失。另一方面，從微觀上講，對房地產開發企業的質量控制進行研究有利于房地產開發企業參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭。

在市場經濟的影響下，房地產市場的競爭日趨激烈，在未來售價或預估的不明確情況下，只有企業控制好質量問題才有可能在競爭中有相對的優勢，而不會被市場所淘汰。由于國家加強對金融市場的宏觀調控，并對資本市場各種違規行為加以整頓和規范，同時積極抑制房地產過度的市場消費需求，這使得房地產開發企業真正認識到必須踏踏實實地合理利用資金，加強質量控制，練好內功，方能在日益激烈的市場競爭中獲得更大的利潤。

二、房地產開發質量管理現狀及問題分析

近年來房地產公司在開發質量管理上不斷進步，取得了很多值得稱道的經驗，并得到較好的傳承；同時，也有需要我們繼續改進的地方，尤其是重復出現的質量問題。以下質量管理中暴露出來的問題，在當今行業內帶有一定的共性： 1．規劃、設計不合理

好的設計方案從來沒有像今天這樣重要，設計師提出的設計方案如果平淡無奇，在房地產市場日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場的認可。規劃、設計工作管理很大程度上決定了工程項目實施的成敗，現行的規劃及設計方面管理，遵循了一般房地產企業所采用的作業流程，由于各種綜合原因，在項目規劃、設計階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設計有效優化不足。如立面缺少空調安裝位置或預留空調板尺寸不足；消防管道外露大堂；井口設置考慮不周，部分出現在人行小道路中央等等。

2．缺乏全面質量管理

在工程實施管理中，事前質量控制意識不足，常在施工單位施工完畢后才發現問題，做事后補救。例如：土建施工單位與園林施工單位經常出現交接不暢，尤其是工期趨緊的情況下，主體外立面裝修未完工，外排架無法拆除情況下，園林單位無法進場施工，導致工期延后（后續工程采用懸挑排架已較好地解決了這個問題）。常出現的鋁合金窗滲漏問題，主要也是安裝過程和操作不規范引起。

在工程質量的管理過程中，竣工驗收以后開始萬事大吉，而忽視對成品的保護意識。例如：對鋁合金門窗的成品保護上。鋁合金門窗分包單位完成安裝后，沒有與后序施工單位進行工序交接。結果，由于后序的施工使很多鋁合金門窗的滑道被破壞，門框撞傷；而后序施工單位通常都屬于業主方直接委托的分包單位，造成責任無法分清，維修主體抵觸情緒嚴重，造成管理難度和協調成本的增加。

三、房地產開發質量控制的關鍵策略 1．前期階段質量控制

房地產開發前期工作，包括項目建議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等；前期工作的質量是整個房地產項目的關鍵。房地產質量監督管理人員要熟悉地產行業動態走勢，精挑細選咨詢單位；明確咨詢成果的質量目標和質量標準，盡量避免憑感覺上開發項目。

重視可行性研究報告的質量，不應該片面地把可行性研究報告視為可批性報告?？尚行匝芯繎撚猩钊氲氖袌稣{研(宏觀、中觀、微觀調查)，包括定性和定量相結合的調查與分析；對規劃方案、戶型、景觀方案等進行多方案比選；要嚴格執行項目前期工作成果的質量評審。評審是保證和提高開發項目前期工作質量的重要手段，同時吸取更多專家的知識和智慧，及時發現問題，優化前期工作成果。

2．設計階段質量控制

1）規劃設計階段質量控制

要保證規劃設計的依據是經過精心優化的前期可行性研究報告、市場調研、開發項目的產品策劃定位等前期工作；并根據這些前期工作積累編制的詳盡的規劃設計任務書；而咨詢公司應該參與到規劃方案的設計。

2）施工圖設計階段質量控制

施工圖設計階段的質量控制是防止功能性質量缺陷的關鍵，先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優選好設計方案，對住宅的套型、結構體系、內部功能、空間利用、節能節地等要創新創優設計。

3．施工階段質量控制

施工是開發項目形成實體的過程，也是決定最終產品質量的關鍵階段，要提高開發項目的工程質量，就必須狠抓施工階段的質量控制。工程項目施工涉及面廣，是一個極其復雜的過程，影響質量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環境的微小波動、機械設備的正常磨損，都會產生質量變異，造成質量事故。工程項目建成后，如發現質量問題又不可能像一些工業產品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質量控制，就顯得極其重要。

4．開發售后質量控制

房屋交付后，其質量控制管理并沒有劃上句號，至少還有兩方面的管理工作要做。

一是要做好售后服務。有銷售部門牽頭，組織售后服務和維修整改小組，徹底持續跟蹤售后維修工作。

二是要做好征求意見和調查回訪工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進行處理。要深入調查研究開發的房產尚需改進的方面，并對調查后的材料進行全面整理分析，及時反饋到有關部門，以進一步提高房產開發的質量。

四、結語

房地產項目質量的管理是一個動態變化的系統工程，良好的質量來自于企業對各個階段較好的控制。由于房地產項目受外界影響因素較多，因此它的使質量管理控制工作難度很大，須讓開發企業在項目管理的各階段，時時要有“質量至上”的觀念，從源頭控制企業的成本，從而以求最大限度地提高資金的投資效益。同時開發企業要不斷完善項目質量管理制度，努力提高質量，以保證項目管理目標的實現。

參考文獻：【4】王立紅, 孟慶麗.淺談房地產開發成本控制[J].林業科技情報,2007,(04)[3]、陳朝輝,陳志強,沈廣鋒等.淺析設計管理在房地產開發中的作用[J].城市建設,2010,(1):31-33.[4]、郭鴻飛,李一凡.房地產項目質量管理體系思考[J].合作經濟與科技,2011,(5):24-25.[5]、張沈生,殷振瑤,朱曉凱等.房地產項目全過程質量管理體系構建研究[J].沈陽建筑大學學報（社會科學版）,2011,13(2):161-165.［2］ 楊翠友、王光輝主編.房地產開發經營管理學.北京：中國物資出版社，2001.

第二篇：質量控制

★ 知識點精要

1.建筑工程施工項目質量計劃編制依據：

（1）工程承包合同、設計圖紙及相關文件；

（2）企業和項目經理部的質量管理體系文件及其要求；

（3）國家和地方相關的法律、法規、技術標準、規范，有關施工操作規程；

（4）施工組織設計、專項施工方案及項目計劃。

2.基坑（槽）驗槽，應重點觀察柱基、墻角、承重墻下或其他受力較大部位。

3.邊坡塌方的原因：

基坑（槽）開挖坡度不夠，或放坡不當；有地表水、地下水作用時，未采取有效的降排水措施，造成涌砂涌泥、涌水；邊坡頂部堆載過大，或受外力振動影響；土質松軟，開挖次序、方法不當等。

4.回填土密實度達不到要求的原因：

土的含水率過大或過??；填方土料不符合要求；碾壓或夯實機具能量不夠，達不到影響深度要求，使土的密實度降低。

5.工程質量不符合要求時的處理原則是什么？

答：

（1）經返工重做，應重新進行驗收；

（2）經有資質的檢測單位檢測鑒定能夠達到設計要求的檢驗批，應予以驗收；

（3）經有資質的檢測單位檢測鑒定達不到設計要求、但經原設計單位核算認可能夠滿足結構安全和使用功能的檢驗批，可予以驗收。

（4）經返修或加固處理的分項、分部工程，雖然改變外形尺寸但仍能滿足安全使用要求，可按技術處理方案和協商文件進行驗收。

（5）通過返修或加固處理仍不能滿足安全使用要求的分部工程、單位（子單位）工程，嚴禁驗收。

6.施工項目質量計劃的主要內容是什么？

答：主要內容是：編制依據；項目概況；質量目標；組織機構；質量控制及管理組織協調的系統描述；必要的質量控制手段；關鍵工序和特殊過程的確定；與施工階段相適應的檢驗、實驗要求；改進和完善質量計劃的程序。

表2-2工程質量事故分級

1.施工單位應當按照審查合格的設計文件和建筑節能施工標準的要求進行施工保證工程施工質量。對未按照節能設計進行施工的施工單位，責令改正，整改所發生的工程費用，由（）負責。

A．建設單位

B．設計單位

C．監理單位

D．施工單位

【答案】D

【解析】

施工單位應當按照審查合格的設計文件和建筑節能施工標準的要求進行施工保證工程施工質量。對未按照節能設計進行施工的施工單位，責令改正，整改所發生的工程費用，由施工單位負責。

2.當參加驗收各方對工程質量驗收意見不一致時，可請當地建設行政主管部門或（）協調處理。

A．驗收組織者．

B．工程質量監督機構

C．建設單位項目負責人

D．總監理工程師

【答案】 B

【解析】

竣工驗收時，當參加驗收各方對工程質量驗收意見不一致時，可請當地建設行政主管部門或工程質量監督機構協調處理。

3.當建筑工程質量不符合要求時正確的處理方法是（）。

A．經返工重做或更換器具、設備的檢驗批，不需要重新進行驗收

B．經有資質的檢測單位檢測簽定能達到設計要求的檢驗批，應予以驗收

C．經有資質的檢測單位檢測鑒定達不到設計要求。雖經原設計單位核算能滿足結構安全和使用功能的檢驗批，但仍不可予以驗收

D．經返修或加固處理的分項、分部工程，一律不予驗收

【答案】 B

【解析】

當建筑工程質量不符合要求時，應按下列規定進行處理：

（1）經返工重做或更換器具、設備的檢驗批，應重新進行驗收。

（2）經有資質的檢測單位檢測鑒定能夠達到設計要求的檢驗批，應予以驗收。

（3）經有資質的檢測單位檢測鑒定達不到設計要求、但經原設計單位核算認可能夠滿足結構安全和使用功能的檢驗批，可予以驗收。

（4）經返修或加固處理的分項、分部工程，雖然改變外形尺寸但仍能滿足安全使用要求，可按技術處理方案和協商文件進行驗收。

（5）通過返修或加固處理仍不能滿足安全使用要求的分部工程、單位（子單位）工程，嚴禁驗收。

4.鋼材、鋼鑄件的（）等應符合國家產品標準和設計要求。

A．品種

B．規格

C．性能

D．出廠時間

E．生產單位

【答案】 ABC

【解析】

鋼材、鋼鑄件的品種、規格、性能應符合現行國家產品標準和設計要求。

5.造成挖方邊坡大面積塌方的原因可能有（）。

A．基坑（槽）開挖坡度不夠

B．土方施工機械配置不合理

C．未采取有效的降排水措施

D．邊坡頂部堆截過大

E．開挖次序、方法不當

【答案】 ACDE

【解析】邊坡塌方原因：

（1）基坑（槽）開挖坡度不夠，或通過不同土層時，沒有根據土的特性分別放成不同坡度，致使邊坡失穩而塌方。

（2）在有地表水、地下水作用的土層開挖時，未采取有效的降排水措施，造成涌砂、涌泥、涌水，內聚力降低，引起塌方。

（3）邊坡頂部堆載過大，或受外力振動影響，使邊坡內剪切應力增大，邊坡土體承載力不足，土體失穩而塌方。

（4）土質松軟，開挖次序、方法不當而造成塌方。

6.重大事故書面報告不包括（）等。

A．事故發生的經過、傷亡人數和直接經濟損失的初步估計

B．監理單位應承擔的責任

C．事故發生原因的分析結論

D．事故發生后采取的措施及事故控制情況

E．事故發生的時間、地點、工程項目、企業名稱

【答案】 BC

【解析】事故報告應包括下列內容：

（1）事故發生的時間、地點、工程項目名稱、工程各參建單位名稱；

（2）事故發生的簡要經過、傷亡人數（包括下落不明的人數）和初步估計的直接經濟損失；

（3）事故的初步原因；

（4）事故發生后采取的措施及事故控制情況；

（5）事故報告單位、聯系人及聯系方式；

（6）其他應當報告的情況。

三、案例題

7.背景資料：

某寫字樓建設項目，建設單位與施工單位簽訂土建和裝飾裝修施工合同，建設單位委托監理單位對該工程土建施工和裝飾裝修進行工程監理。在該工程裝飾裝修過程中發生了如下事件；

事件1：

裝飾裝修合同中規定5000m的花崗石石材由建設單位指定廠家，施工單位負責采購。當第一批石材運到工地時，施工單位認為是由建設單位指定用的石材，在檢查產品合格證后即可用于工程。監理工程師認為必須進行石材放射性檢測。經抽樣檢驗發現石材質量不合格。事件2：

為了趕工期和避免人員窩工，在屋面防水工程、室內輕質隔墻、安裝管道和電氣管線敷設、專業工程預埋件、預留空洞還未完工之前，施工單位就進行了室內抹灰、吊頂、裱糊、飾面板工程施工。

事件3：

該寫字樓外墻采用隱框玻璃幕墻，幕墻與主體結構采用后置埋件連接，因為幕墻構造需要，在填充墻上也采用后置埋件連接。在施工前，施工單位在現場室內混凝土構件上埋置了兩塊后置埋件，并委托施工單位直屬的有專業檢測資質的檢測中心對這兩塊后置埋件進

行了檢測，作為后置埋件檢測的依據。

事件4：

在玻璃幕墻安裝完畢后，由施工單位自己的檢測機構對幕墻進行了“三性試驗”，符合規范要求，于是對該幕墻工程施工質量進行了合格驗收。

問題：

（1）對于事件1，施工單位對建設單位指定廠家的裝飾材料進場做法是否正確？若施工單位將該批材料用于工程造成質量問題：，施工單位和建設單位是否有責任？說明理由。

（2）根據建筑裝飾裝修工程相關規范的規定，對水泥、室內用人造木板要進行哪些性能指標的進場復驗？

（3）對于事件2，請問施工單位的施工程序是否正確？說明理由。正確的建筑室內裝飾工程施工程序是什么？

（4）對于事件3，填充墻上是否可以作為幕墻的支承點？如必須在填充墻上設置支承點時，應采取什么措施？

（5）對于事件3，施工單位委托的檢測單位可否承擔本工程的檢測任務？為什么？施工單位檢測的樣本是否正確？為什么？

（6）對于事件4，幕墻的“三性試驗”是指什么？施工單位對幕墻進行“三性試驗”的做法是否正確？若不正確，請指出錯誤之處。在幕墻施工過程中，主要應進行哪些性能試驗？

【解析】

（1）

①不正確。對到場的建筑裝修材料進行檢驗，是施工單位進行質量控制的責任。

②若施工單位將該批石材用于工程，則應承擔責任，建設單位無責任。因為石材是施工單位采購的。

（2）抹灰工程應對水泥的凝結時間和安定性進行復驗；飾面板（磚）和地面工程應對水泥的凝結時間、安定性和抗壓強度進行復驗；室內用人造木板應進行甲醛含量復驗。

（3）施工單位的施工程序不正確。應該在屋面防水工程、室內輕質隔墻、安裝管道和電氣管線敷設、專業工程預埋件、預留空洞施工完畢后，才進行了室內抹灰、吊頂、裱糊、飾面板工程施工。

（4）不可以。如因構造要求，必須在填充墻上設支承點時，應加設鋼筋混凝土拄、梁等構件作為支承點，并經設計單位認可。

（5）

①施工單位的下屬檢測中心不可以承擔本工程的檢測任務，因為檢測機構不得與所檢測工程項目相關的設計、施工、監理單位有隸屬關系或其他利害關系。

②施工單位檢測的樣本不正確。因為檢測的樣本是施工單位在特定室內埋設的后置埋件，不具有代表性，檢測數量應根據不同情況按比例在現場隨機抽樣檢測。

（6）

①幕墻的“三性試驗”是指規范要求工程竣工驗收時應提供建筑幕墻的風壓變形性能、氣密性能、水密性能的檢測報告。

②施工單位對幕墻進行?！叭栽囼灐钡淖龇ú徽_。錯誤之處如下：

由施工單位自己的檢測機構對幕墻進行“三性試驗”不符合應委托有資質的檢測單位進行現場檢測的相關規定?！叭栽囼灐睉撛谀粔こ虡嫾笈恐谱?、安裝前完成，而不應該在幕墻竣工驗收時進行。

8.背景資料：

某施工總承包單位承接了某市重點工程，該重點工程的建筑面積為4．5萬m2，地

上28層，地下2層，由該市某甲級工程設計單位進行設計，結構類型為剪力墻結構，采用大模板施工方案。建設單位委托本市某甲級工程監理單位進行工程施工監理。并到該市建設工程質量監督站辦理了質量監督手續。經建設單位同意，該施工總承包單位將基坑圍護與基礎工程施工分包給某專業地基與基礎施工單位，但在簽訂分包合同之前未經項目監理機構審批。

問題：

（1）針對該工程的施工質量控制，自控主體和監控主體分別是什么？

（2）針對現澆混凝土工程所用材料、施工過程和實體應檢查哪些內容？

（3）監理工程師是否有權要求施工單位對已經檢驗過的鋼筋隱蔽工程施工質量進行剝離檢查？由此造成的工期延誤和費用增加責任應由誰承擔？

（4）施工總承包單位選擇分包單位的做法是否妥當？ 正確做法如何？如果在施工過程中由于地基與基礎施工單位責任造成基礎施工質量問題：作為施工總承包單位是否承擔責任？原因是什么？

【解析】（1）

①在該工程施工質量控制過程中，施工總承包單位、基地與基礎施工單位為自控主體；建設單位、監理單位、政府工程質量監督站為監控主體。

（2）檢查混凝土主要組成材料的合格證及進場復試報告、配合比、攪拌質量、坍落度、冬季施工澆筑時入模溫度、現場混凝土試塊（包括制作、數量、養護及其強度試驗等）、現場混凝土澆筑工藝及方法（包括預鋪砂漿的質量、澆筑的順序和方向、分層澆筑高度、施工縫的留置、澆筑時的振搗方法及對模板，支撐的觀察等）、養護方法及時間、后澆帶的留置和處理等是否符合設計和規范要求；混凝土的實體檢測應檢測混凝土的強度、鋼筋保護層厚度等。

（3）監理工程師有權要求對鋼筋隱蔽工程進行剝離檢查。

如果鋼筋隱蔽工程剝離檢驗合格，建設單位承擔由此發生的全部追加合同價款，賠償施工單位損失，并相應順延工期；如果剝離檢驗不合格，施工單位應承擔發生的全部費用，工期不應順延。

（4）

①不妥當。

總承包單位選定分包單位后，應向監理工程師提交《分包單位資質報審表》，經項目監理機構審查批準總承包單位提交的《分包單位資質報審表》后，再與分包單位簽訂分包合同。

②如果在施工過程中由于地基與基礎施工單位責任造成基礎施工質量問題，作為施工總承包單位應承擔責任。原因是地基與基礎施工單位作為分包單位與施工總承包單位簽訂了工程分包合同，作為施工總承包單位應對分包工程施工質量承擔連帶責任。

9.背景資料：

某辦公樓工程，建筑面積23723㎡，框架剪力墻結構，地下1層，地上12層，首層高4.8m，標準層高3.6m。頂層房間為有保溫層的輕鋼龍骨紙面石膏板吊頂，工程結構施工采用外雙排落地腳手架。工程于2007年6月15日開工，計劃竣工日期為2009年5月1日。

2008年5月20日7時30分左右，因通道和樓層自然采光不足，瓦工陳某不慎從9層未設門檻的管道井墜落至地下一層混凝土底板上，當場死亡。

問題：

（1）本工程結構施工腳手架是否需要編制專項施工方案，說明理由。

（2）從安全管理方面分析，導致這起事故發生的主要原因是什么？

（3）對落地的豎向洞口應采用哪些方式加以防護？

【解析】

（1）本工程結構施工腳手架需要制專項方案：理由：根據《危險性較大的分部分項工程安全整理辦法》規定：要對危險性較大的分部分項工程編制專項施工方案，腳手架高度24m及以上落地式鋼管腳手架工程屬于危險性較大的分部分項工程。本工程中，用腳手架3.6mm×11m +4.8m=44.4m>24m。必須編制專項方案。

（2）事件導致這起事故發生的主要原因有：

①樓層管道井豎向洞口無防護；

②樓層內在自然采光不足的情況下沒有設置照明燈具；

③現場安全檢查不到位，對事故隱患未能及時發現并整改；

④工人的安全教育不到位，安全意識淡薄。

（3）采取的措施有：墻面等處的豎向洞口，凡落地的洞口應加裝開關式、固定式或工具式防護門，門柵網格的間距不應大于15cm，也可采用防護欄桿，下設擋腳板。

10.背景資料：

某市一綜合樓，結構形式為現澆框架一剪力墻結構，地上20層，地下2層，建筑檐高66.75m，建筑面積56000㎡，于2005年3月12日開工口屋面卷材防水層（卷材及其配套材料符合設計要求）施工后，直接在上面進行剛性保護層施工。經過一段時間后，變形縫等部位防水層出現裂縫，并逐漸發展，在女兒墻泛水處出現了滲水現象。

問題：

（1）簡述該建筑施工項目質量控制的過程。

（2）分析屋面卷材防水層開裂的原因。

【解析】

（1）施工項目的質量控制過程是從工序質量到檢驗批、分項工程質量、分部工程質量、單位工程質量的系統控制過程；也是一個由投入原材料的質量控制開始，直到完成工程質量檢驗為止的全過程的系統過程。

（2）屋面卷材防水層開裂的原因有：

①變形縫設置不符合規定要求，或變形縫節點構造處理不正確；屋面面積較大，溫差變形明顯，防水層產生脹縮現象，引起裂縫。

②剛性保護層與卷材防水層之間漏設隔離層，剛性保護層因脹縮變形，引起防水層裂縫。

第三篇：質量控制

質量控制

1清除焊渣、毛刺； 質檢要求：毛刺打平，焊渣除凈。

2除油除銹；

質檢要求：預涂件表面無油污、銹蝕和氧化皮；表面平整。3磷化(含表調)； 質檢要求：

a.磷化膜細致、均勻；b.膜厚1～3 μm。4水洗； 質檢要求：a.預涂件表面不得返銹(發黃)；b.預涂件洗水滴液：電導率＜50μs/cm；PH＜6.5。應指出，該工序對洗水水質要求較高，這是保證水洗質量的重要環節，生產及其管理者應做好純水生產水質的監控工作，把好質量關。5電沉積；質檢要求：電泳漆液均勻、細膩，呈均相狀態；漆液固含量、顏基比、電導率、pH值(助劑含量)、浴溫及施工電壓(電流)均處于正常范圍。6電沉積后洗； 質檢要求：洗液流量，壓力均正常；手觸濕膜：干凈；指壓濕膜：壓印明顯—涂膜厚度可望獲得保證。7干燥固化。質檢要求：a.對剛出烘爐涂件的檢測：涂膜不發黃、發脆，如出現上述情況，說明烘烤溫度過高；趁熱觸摸涂件不粘手，如粘手，說明溫度偏低，涂膜內在質量將降低；涂膜色澤正常。b.儀器檢測涂膜厚各項指標均符合質量技術要求。陰極電泳涂裝的質量管理2.1陰極電泳涂裝的典型工藝流程由于處理的材質和表面狀態不盡相同，所以所采用的工藝流程、特別在前處理的工藝上也不完全相同。但其總體要求是一致的。較為常見的流程如下：機加工成形產品→清除焊渣毛刺→上線→脫脂(除銹)→水洗→表調磷化→水洗→電沉積→電泳后洗→干燥固化→產品。2.2涂膜質量問題及質量要求由于受到各種因素的影響，涂膜將出現各種質量問題，歸納起來主要分為兩大類：(1)外在質量即裝飾質量問題，主要是顏色、光澤和平整度三項，其質量要求主要看該涂膜是作底漆還是作“底、面合一漆”的不同而異。(2)內在質量問題，包括機械性能和耐腐蝕性能兩方面。·機械性能涂膜附著力(級)：級數越大表示附著力越差，一般以“0”級為最好。涂膜厚度(μm)：由于受到電阻的影響，涂膜厚度總會受到某種程度的限制。一般而言，涂膜不宜太薄，太薄不僅降低其光澤和平整度，而且會降低涂膜綜合性能。不管屬于何種產品，增加涂膜厚度，對提高涂膜的光澤、豐滿度和內在質量都是有利的，但從降低涂裝成本考慮，過厚是不必要的。涂膜硬度(H)：硬度適中為好(如2H)。過小將降低其機械性能，同時，其耐腐蝕性能亦無法得到保證；過大，涂膜變脆，其柔韌性、耐沖擊性將降低，在很多情況下都會降低涂膜的使用壽命。涂膜柔韌性(mm)：這是一項保證涂膜使用壽命的重要指標，一般以試驗涂膜裂紋長度小于2mm為符合要求。沖擊強度：一般要耐50cm的沖擊才符合要求?！つ透g性能包括耐水性、耐汽油性、耐化學藥品(酸、堿)性，常用耐鹽霧性綜合表示。對陰極電泳涂膜而言，其耐鹽霧性至少要達到720h以上才符合要求。涂膜的機械性能對涂膜的耐腐蝕性起著非常重要的作用，用戶亦應加以重視。

2.3涂膜質量的影響因素在陰極電泳涂裝中，影響涂膜質量的因素主要有5個。(1)購進的涂料產品質量不佳或不穩定。此因素對涂膜質量的影響是首要的，影響的大小視產品質量優劣程度的不同而異。(2)預涂件的材質及表面狀態。預涂件材質及表面狀態用現有的表面處理方法或工藝無法提供質量保證，即表面處理方法(工藝)不佳、不完善所致。表面處理方法雖好但操作不到位，導致處理質量不過關。此因素對涂膜質量的影響較為廣泛，不僅影響涂膜的外觀質量，而且將影響涂膜的附著力、厚度乃至它的耐腐蝕性能。因此，它不僅是一個從始至終不能放松警惕的操作因素，而且也是工藝設計者需要著意研究解決的重要課題。(3)電泳槽液不穩定，涂料溶解性、分散性差，乳化效果不好，導致電泳特性差。影響電泳槽液穩定及其電泳特性的因素有：涂料產品質量(差)；槽液工藝參數控制不到位；循環攪拌系統失控、運營不正常；雜質離子(污物)干擾和破壞。這是一個大的影響因素。此因素對涂膜質量的影響是全面的甚至是致命的。涂膜質量控制的重點和難點基本集中于此。

(4)電沉積后水洗不充分，多余涂料未洗凈或洗滌沖力過大，將已沉積的濕膜沖薄。此因素主要影響涂膜的外觀質量，或使涂膜變薄。(5)濕膜干燥固化條件不充分或失控，如：

烘烤溫度過高或過低；烘烤時間過長或過短。此因素對涂膜質量的影響是全面的，不僅影響它的外觀質量，而且還影響它的內在質量。(6)人為因素。人員技術素質和職業操守好壞不等。顯然，這是一個需要調動和值得開發的因素，涂裝線的成功或失敗全賴于此。由上可見，影響涂膜質量的因素是多方面的，只要一個環節出問題或是一個措施跟不上，都會使涂膜出現這樣或那樣的質量問題。3質量管理措施(1)加強職工素質教育，全面提高職工技術素質和職業操守；(2)健全質量規程和崗位責任制，使質量管理納入制度化、科學化、規范化；(3)加強涂料產品質量驗收，對每批進廠涂料必須進行系統檢鋇0，非標產品不能入庫；對每次投槽涂料亦需進行相關檢測，不符合質量技術要求的，亦不能投槽使用。(4)保持操作環境整潔，防止污物(如懸鏈軌道上的銹跡、塵埃、潤滑油等)掉入各工作液(特別是電泳槽)或涂件上，造成“二次污染”，這是一個不可忽視的重要環節。(5)明確質量控制點，加強質量監控。4質量控制點及質檢要求總的要求是：在實施質量管理的過程中，不僅要關注每個工序的處理質量，而且要每時每刻關注每個工序中每個參數的細小變化，并將瞬間突變所造成的質量問題消滅在萌芽狀態之中。簡而言之，在實施質量控制的過程中力求“微觀管理”。從陰極電泳涂裝的工藝流程得知，其質量控制點可分為兩部分：第一部分為上線前控制點；第二部分為上線后控制點，現分別予以討論。4.1上線前質量控制點上線前質量控制點只設一個，這就是清除焊渣、毛刺。該控制點主要是針對有切割、電焊作業的機加工產品在成形后其表面的焊渣、毛刺等“多余”部分，必須在上泳涂線之前將其清除，其處理質量是否達到要求不僅關系到預涂件相關部位的涂膜厚度和附著力，而且還將影響涂裝產品的外觀質量。這是因為焊渣、毛刺的凸出部、焊渣中被燒焦的碳素等物質不清除，不僅降低預涂件表面的平整度，而且將降低有關部位的導電性。該工序多為手工或半機械處理。為了保證處理質量，要求有比較嚴格的質檢制度。質檢要求：毛刺、焊渣除凈、表面平整。4.2上線后質量控制上線后主要分為4個工序，分別是：前處理工序，包括脫脂(除銹)、表調、磷化、水洗；電沉積工序；電沉積后洗工序；濕膜干燥固化工序。4.2.1前處理工序(1)脫脂除銹。該工序是表面處理最為重要的工序，其處理質量的好壞是保證涂膜質量的一個關鍵所在。該工序的處理方法較為常見的有酸洗(或“二合一”)法、超聲波法等。影響處理質量的因素雖略有不同，但亦有共同點。如預涂材質及表面狀態、工作液的種類、性能及其pH、操作溫度、Fe3+離子含量、工作液的使用周期等。質量控制應關注工作液的pH、操作溫度和工作周期(Fe+離子濃度)。當處理效果明顯下降，采用提高pH或溫度仍無效果時，主要是工作液使用周期過長(Fe2+離子濃度過高)所致。此時為了保證處理效果應果斷采取措施即更換新液。質檢要求：預涂件表面無油污、銹跡、氧化皮和其他雜質(金屬表面完全裸露)，表面平整，不返銹。(2)表調、磷化。電泳涂裝要求涂件有較高的磷化質量，一是膜厚要均勻無遺漏；二是結晶細致；三是膜不能過厚。為了保證磷化質量，磷化前預涂件表面預先經過“表調”是必不可少的。影響磷化質量的因素除r與磷化劑的產品質量密切相關外，還與工作液的溫度、總酸度、游離酸度、促進劑濃度等參數的操作控制有關。這些參數因磷化產品的不同而不同，管理者和檢測人員應定時或不定時地做好監控工作，切實控制好這些參數。質檢要求：磷化膜均勻、細膩、膜厚1—3μm，不能過厚，否則，將使涂膜變得粗糙或者降低涂膜厚度甚至電泳不上。(3)水洗此處水洗包括2個工序的水洗：·脫脂除銹后洗。該工序的水洗主要是為了洗凈預涂件表面的殘酸、殘堿，以避免它們污染和干擾下道工作液(表調、磷化)的處理效果和使用壽命。對涂裝質量本身并無直接的影響。只要洗后保證了洗件的潔凈度(不降低表調劑、磷化劑的使用效果)就算達到了洗滌目的。質檢要求：滴水pH中性，洗件濕潤均勻，無掛珠?！ち谆笙?附純水水質要求)。該道工序的水洗遠比前道工序水洗重要，而且對水洗質量要求非?？量?，其原因在于磷化后如果不洗凈工件表面殘存的磷化劑和其他雜質，將會引起兩個嚴重后果：①殘存磷化液中的Zn2+、Fe2+、H2PO4-、HPO42-、HPO43-等可溶性鹽

類離子是電泳涂膜“蛤蟆皮”、“針孔”等弊病的“元兇”，隨著它們的混入和含量的增加，將造成大量的涂膜質量問題，后果極為嚴重；②殘存磷化劑中可溶性鹽類離子隨使用時間的增加而增加，含量過高引起樹脂析出而沉淀，從而降低涂料利用率，嚴重時甚至會使電泳槽液報廢，從而造成重大的經濟損失。質檢要求：預涂件洗水滴液pH小于7；電導率小于50μS／cm。應特別指出，磷化后最后一道水洗對純水水質要求較高，這是保證該道水洗質量的重要環節。管理者及操作人員應做好純水水質的監控工作。純水水質要求：電導率小于20μS／cm(pH<6.5)。工序質檢重點：①油、銹、污除凈；②磷化膜厚1～3μm；③洗件滴水電導率小于50μS／cm。4.2.2電沉積該工序是整個電泳涂裝的中心環節，涂裝線成功與否皆賴于此。因此，管理的重點和難點亦集中于此。前面所有工序即前處理質量如何亦將在此得到“反饋”、為了使電沉積能正常地進行和獲得好的涂膜質量，就必須正確和全面地執行工藝規程，使電泳槽液始終處于一個穩定、乳化效果和電泳特性均佳的良好狀態，以及能維護其正常運行的循環攪拌系統。為此，平常的管理應針對如下幾個環節，緊緊抓住不放松?！る娪静垡旱墓に噮等绻毯?、助劑含量、pH、顏基比、電導率、溫度、施工電壓(電流)應根據不同季節(溫度)和是否生產進行適時調整和控制，使之始終處于正常范圍。電泳槽液良好狀態的特征是：漆液均勻、細膩、呈均相狀態。應以此標準檢查槽液?！ぱh攪拌系統運行正常，槽底各處均無沉淀現象發生?！げ垡貉h過濾裝置、恒溫裝置、超濾裝置等均運行正常，設備(濾袋、濾管)無破漏，透過液清澈(參數符合工藝要求)?！な┕る妷悍€定、電流充足、吊具導電性和陽極液循環系統良好?！ふ_配漆、使之“熟化”徹底?！z測系統運行正常。4.2.3電沉積后洗為了保證電泳后水洗質量，關鍵是控制好洗水流量和壓力，防止過大或過小。質檢要求：手觸濕膜要干凈；指壓濕膜，壓印明顯—涂膜厚度可望獲得保證。4.2.4濕膜干燥固化為了使濕膜各處烘烤溫度的均勻分布和熱能的充分利用，進烘箱前必須瀝干濕膜表面的水跡。烘烤質量的關鍵是：烘烤溫度和烘烤時間要得到足夠的保證，但過高或過長也是不適宜的。質檢要求(烘烤時間已設定)：趁熱觸摸剛出爐的涂膜不黏手也不發黃，說明涂膜已干透，而且無過烤現象，理應符合質量技術要求；如黏手，說明溫度偏低，濕膜仍未干透；如發黃，說明溫度偏高，出現了過烤現象，涂膜變脆，將降低其機械性能。儀器檢測涂膜各項質量技術指標，如無異常，產品符合質量要求。

第四篇：房地產開發環節的成本控制

項目管理師PMS系統

**房地產開發環節的成本控制

（一）立項環節的成本控制

1、各單位新項目立項時必須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經集團立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：

◆ 成本費用估算和控制目標及措施；

◆ 投資及效益測算、利潤體現安排；

◆ 稅務環境及其影響；

◆ 資金計劃；

◆ 《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；

◆ 投資風險評估及相應的對策；

◆ 項目綜合評價意見。

2、《可行性研究報告》應至少在立項聽證會前提前一周上交集團總部。

3、若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因素發生變化，并將對我方構成重大不利影響時，應重新向集團總部提交《立項申請》。

4、招標或拍賣項目的競價不得突破集團批準的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應的資金成本。

項目管理師PMS系統

5、招標、拍賣合同或合作開發合同應經集團總部律師審核后正式簽署。

（二）規劃設計環節的成本控制

1、規劃設計單位的選擇由各開發單位自行負責，但應遵循以下原則：

◆ 能由集團內部完成的規劃設計工作，應由集團內部自行完成；

◆ 需委托設計院進行的規劃設計工作，應采取招標方式，擇優確定。

2、總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報集團領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。

3、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。

4、設計、工程、預算人員應會同監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

（三）施工招標環節的成本控制

1、除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。

項目管理師PMS系統

3、應組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。

4、同等條件下，應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。

5、凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項目若采取邀請招標方式，應事后向集團總部提交有關招標、評標等工作的文字備忘。

6、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。

7、壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。

8、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

9、應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。

10、出包工程應嚴禁擅自轉包。

（四）施工過程的成本控制

現場簽證

1、現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。

2、現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監理單位現場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關?，F場簽證的具體審批程序與權限，由各開發企業自行制定。

項目管理師PMS系統

3、現場簽證必須按當時發生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據。

4、凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。

5、因業主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經設計、監理單位和我方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。我方設計變更的審批權限由各開發單位根據自身實際情況確定。

工程質量與監理

1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優選擇具有合法資格與有效資質等級的監理單位。監理單位應與所監理工程的施工單位和供貨商無利益關系。

2、工程質量監控人員應要求監理單位密切配合，嚴格把關。一旦發現質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。

3、應特別重視隱蔽工程的監理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續。凡未經驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。

工程進度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。

項目管理師PMS系統

2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：

◆ 施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；

◆ 工程、預算部門會同監理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；

◆ 預算部門整理復核工程價值量；

◆ 經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。

3、應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監督工程款項的使用提供便利。

4、工程進度款支付達到工程造價85%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。

（五）工程材料及設備管理

1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；

3、實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。

4、應按工程實際進度合理安排采購數量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現象。

項目管理師PMS系統

5、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優確定供貨單位：

◆ 能夠實行賒銷或定金較低的供貨商；

◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；

◆ 能夠到現場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；

◆ 售后服務和信譽良好的供貨商。

6、工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數量、質量及規格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。

7、《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。

8、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。

9、對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。

10、材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監理單位通過，審算部門同意，領導批準。

11、甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結算清單，經審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算。

項目管理師PMS系統

（六）竣工交付環節的成本控制

1、單項工程和項目竣工應經過自檢、復查、驗收三個環節才能移交。

2、設計、工程、審算、銷售和物業管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監理單位和物業公司同時簽署。

3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經濟損失的，要按合同追究其責任。

4、工程移交后，應按施工合同有關條款和物業管理規定及時與施工單位簽訂《保修協議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任(包括驗收后出現的質量問題的保修責任的約定)及處罰措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發企業，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。

6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應在工程承包合同中便明確有乙方承擔。

（七）工程結算管理

工程竣工結算應具備以下基本條件：

◆ 符合合同（協議）有關結算條款的規定；

◆ 具備完整有效的質量評定結果和符合規范要求的竣工驗收資料；

◆ 項目設計變更、現場簽證及其他有關結算的原始資料齊備；

項目管理師PMS系統

◆ 工程遺留問題已處理完畢；

◆ 施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全。

2、工程結算要以我方掌握的設計變更和現場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現場簽證，一般只能作為參考。

3、“點工”必須按照定額價計取、結算。

4、審算部門應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據，數據準確，也可聘請建行或國家有關部門進行復審。

5、編制的預、結算書，應當有工費、材料、設備和有關經濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項。

6、審算部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見。

7、在審算部門提供的結算資料基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書。

（八）其他環節的成本控制

1、正式發售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核；對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內?！朵N售承諾事項清單》及有關成本測算，須報各開發單位總經理辦公會審查通過。

2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并

項目管理師PMS系統

報各開發單位總經理辦公會批準后方可實施。

3、應盡可能縮短項目開發經營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發節奏；應減少現房積壓時間，減少利息費用等成本。

4、各開發企業應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關系。

1.目的

1.1.為進一步明確公司各部門及相關人員和設計、監理單位在工程成本控制中的責任，從而達到對工程開發過程中的成本進行動態控制的目的，確保各項目工程成本控制在管理公司批準的目標成本范圍內。

2.適用范圍

2.1.適用于公司開發建設的所有項目。

3.職責

3.1.規劃部負責施工圖預算低于目標合同價及設計變更費用的控制。

3.2.工程部負責現場簽證的成本控制。

3.3.成本控制部負責工程項目的預算、結算及審核現場簽證單及設計變更單產生的費用，并及時對目標成本的完成情況提出預警。

4.程序

4.1.確定目標合同價，目標設計變更費用、目標現場簽證費用。

項目管理師PMS系統

4.1.1.成本控制部根據已完成工程及同類工程的數據資料提出各項目的目標設計變更費用、目標現場簽證費用。

4.1.2.成本控制部根據管理公司批準的目標成本和已定的目標設計變更費用、目標現場簽證費用確定各分項工程的目標合同價（目標合同價=目標成本—目標設計變更費用—目標現場簽證費用），并編制成表一。

4.1.3.成本委員會對表一的各分項工程的目標合同價、目標設計變更費用、目標現場簽證費用的限額進行確認，確認后的上述費用作為各責任部門成本控制的依據。

4.2.設計階段成本控制

4.2.1.規劃設計部在與設計院簽訂委托施工圖設計合同時必須將以下成本控制參數寫入合同條款中，并明確提出實現下列目標的獎懲辦法：

每平米鋼筋含量低于目標鋼筋含量

每平米砼含量低于目標砼含量

項目的施工圖預算不超過目標合同價

屬設計質量產生的設計變更費用不超出目標設計變更費用

4.2.2.施工圖完成后，成本控制部在規定時間內完成施工圖預算，如施工圖預算未超出目標合同價，則按施工圖實施；如施工圖預算超出目標合同價，則由規劃設計部組織成本控制部、設計院分析超出原因。如屬設計問題，由設計院修改；如屬設計標準太高，則由規劃設計部調整標準，使施工圖預算低于目標合同價。4.3.施工階段成本控制

4.3.1.施工圖確認后，由工程部按管理公司招投標管理規定及南昌地產公司招標程序組織招標工作。

4.3.2.不提倡采用費率招標，盡可能采取總價或單價包干方式。

4.3.3.與中標單位簽訂的合同價不得高于目標合同價。

4.3.4.設計變更費用的控制

4.3.4.1.規劃設計部是施工圖設計變更費用控制的責任部門，規劃設計部各專業工程師是各專業設計變更控制的責任人。

4.3.4.2.設計變更分為設計院設計質量引起的變更和甲方提出的變更兩類。

4.3.4.3.因設計質量引起變更時，設計院應在施工前十天提出設計變更，規劃部一天內確認其技術可行性和合理性；成本控制部2天內核算出此次變更產生的費用增、減值。

設計變更引起的造價增加：2萬元以下需經設計總監批準；2—5萬元以下需經總經理批

項目管理師PMS系統

準；5萬元以上的需經公司技術質量委員會及成本委員會批準后下發實施。確因特定原因無法實施的，工程部應立即反饋給規劃發展部及成本控制部。

4.3.4.4.因甲方原因提出變更時，規劃設計部應作出設計變更方案，經成本控制部估價后，成本增加2萬元以下的需經設計總監批準；2—5萬元需經總經理批準；5萬元以上的需報管理公司批準，批準后由設計院正式出具設計變更單下發實施。確因特定原因無法實施的，工程部應立即反饋給規劃發展部及成本控制部。

4.3.4.5.規劃設計部每月月中將上月所發生的設計變更費用按因設計質量問題、因甲方提出變更兩類分專業匯總報設計總監、總經理及成本委員會各成員并抄送設計院。

4.3.5.現場簽證費用的控制

4.3.5.1.工程部是現場簽證費用控制的責任部門，工程部各專業工程師是各專業現場簽證費用控制的責任人。

4.3.5.2.工程部在與監理公司簽訂合同時，應將現場簽證費用不超出目標現場簽證費用的條款寫入合同中，并明確獎懲辦法。

4.3.5.3.現場簽證審批權限：2萬元以下的需經工程總監批準；2—5萬元的需報總經理批準；5萬元以上的需報公司成本委員會批準。

4.3.5.4.現場簽證分“正常類”、“特急類”簽證：

“正常類”簽證的辦理應遵循先估價后施工的原則，凡是現場簽證事項一經提出十天以后再施工的，都視為正常類簽證，必須先定價（估價）后實施；正常簽證的辦理需在十天內完成。

“特急類”簽證的辦理是必須立即執行而且延緩實施會造成更大損失的簽證。特急類現場簽證的辦理原則是邊施工邊洽談，但必須在開工后十天內辦妥全部手續。

4.3.5.5.工程部每月月中將上月所發生的現場簽證費用按專業匯總報工程總監、總經理及成本委員會各成員并抄送監理公司。

4.4.分項工程完成一月內成本控制部應將該項工程成本控制情況書面報告設計總監、工程總監、總經理及成本委員會各成員并抄送設計院、監理公司。

4.5.工程竣工結算后成本控制部在一周內按土建和安裝工程統計出分部分項工程單位成本、建筑面積單位成本、可售面積單位成本及總設計變更費用增加比例、各專業設計變更費用增加比例、總現場簽證費用增加比例、各專業現場簽證費用增加比例，為后續工程的成本控制提供依據。

4.6.成本控制的獎罰

項目管理師PMS系統

4.6.1.工程竣工結算完成后，公司根據整個工程的成本控制情況，對成本控制成績優秀的責任部門和個人按節約成本額的5 %提成予以獎勵，對成本超過目標成本的責任部門和個人按超出額的2%予以處罰，從年終獎金中扣除。

4.6.2.工程竣工結算完成后，公司根據整個工程的設計變更費用統計，設計變更總費用低于目標設計變更費用時，予以設計院節約額的5%的獎勵，設計變更總費用高于目標設計變更費用時，則予以設計院超出金額的5%的罰款，罰款從預留的設計費中扣除。

工程竣工結算完成后，公司根據整個工程的現場簽證費用統計，對非設計變更所發生的現場簽證費用低于目標現場簽證總費用時，予以監理公司節約額的5%的獎勵；當現場簽證費用高于目標現場簽證總費用時，予以監理公司超出金額的2%的罰款。注：上述比例均為參考數值。

第五篇：房地產開發成本控制與管理

房地產工程項目管理及成本控制

管理和成本控制歷來是企業管理的重心，工程項目亦然。對工程項目的管理及控制主要包括四個方面：合同控制、預算廈資金控制、供材管理、工程竣工財務決算與后評價管理。前三者最終目的是用來及時、準確地反映工程成本的預算控制及執行情況，盡量避免預算外支出，為進一步控制成本提供標準和控制手段。前三者中，以預算及資金控制為核心，它是項目管理的重中之重?？⒐へ攧諞Q算與后評價管理是為以后的工程項目管理提供經驗教訓，有利于工程項目管理水平的提高。

一、合同控制

合同控制歷來是房地產企業管理的重點，但從以往接觸的企業來看，管理效果不佳，主要是缺乏系統的管理手段，合同控制分散在財務和業務部門之間，合同執行過程中，信息溝通渠道不暢，合同信息核對量大，稍有差異，糾錯耗費很大精力；對乙方執行合同的情況缺乏統一、有效的評估手段，造成事實上不合格的供應商長期參加競標并成功替代部分更合適的合格供應商。而合同控制作為成本和資金控制的基礎，作為招投標工作成果的檢驗環節和支持環節，其管理效果對企業影響極大。

（一）合同會簽。

合同控制涉及財務、預算、工程等多個部門。首先從合同會簽開始，財務在合同會簽中側重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現有資金和未來資金計劃相統一，避免合同管理與資金管理脫節。采購工程師或其他專業工程師側重材料設備的質量標準、到場時間，或工程進度及質量標準，避免合同管理與工程管理不協調。

（二）建立合同臺賬并及時登記。

要結合房地產開發企業的實際情況，將合同分為工程合同、材料合同（包括設備）兩大類，并建立合同臺賬，對合同的履約方式、付款要求、合同總價的確定（工程審計值、合同包死價、單價包死合同中總

量的確定）、付款情況等進行詳細記錄。

在合同的執行過程中，各部門要及時溝通信息。合同管理部門要向工程部門收集工程合同的執行情況、合同的施工進度、工程質量、有無違約等信息，向材料部門收集材料的到貨情況、質量狀況等信息，并及時登記合同臺賬，以便對施工方、供貨商進行評價，作為以后業務合作決策的參考。合同管理部門也要與財務部門及時溝通，核對款項支付情況，增強合同控制作用。

（三）編制合同報表。

合同管理部門要定時編制合同執行情況表，編制合同清單并進行匯總統計，從整體方面掌握工程項目的合同執行情況。

對于需要處理大量合同的房地產企業，引入信息化工具并輔之以配套的管理措施成為一種迫切需求。

二、預算及資金控制

對一個工程項目來說，成本控制至關重要。很多企業在制定預算時為達到項目盡快批準的目的，盡量降低預算，結果在工程施工過程中，預算起不到控制標準的作用，導致成本失控，資金緊張。參照工程預算合理地進行成本核算和資金管理是房地產開發企業財務工作的重點。因為工程成本及其資金的支付是房地產開發企業的實質性核心內容，每一項所涉及的金額叉相當巨大，故須重點控制。

（一）預算編制。

工程預算的編制須結合預算工程師、材料工程師及財務人員等專業人員的綜合建議，達到事前成本控制的目的；工程預算編制完畢后，公司預算部門將工程預算交與財務人員，以后的財務核算工作也便有了“有的放矢”的目標。會計科目中成本類明細科目的設置應盡量與工程預算主體內容相一致，以便日后能與工程成本預算數同一口徑進行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制；并為事后的經驗總結和新開發

項目的成本管理與控制提供參考和標準。

（二）預算及資金控制。

在支付工程款項填寫用款單時，按“工程項目——分部工程——分項工程——單位工程”寫清楚，成本會計根據已有財務信息及預算數進行核對，能立刻確認是否應該支付此款項，并將此信息上報主管領導。若付款，則付款后成本會計也能準確地將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。

在工程款的支付過程中，重要的是要有正確的付款流程，該流程的設計必須滿足“先產生相關的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因為任何不當的資金支付行動都能使成本管理處于無序和失控狀態。可以采取以下的方式：每一次付款由工程部門（或材料部門）、合同管理部門、財務部門三方會簽方可支付，工程部門負責審核工程的施工進度和質量（材料部門負責審核材料的數量和質量），合同管理部門負責審核款項是否按照合同約定的條款支付，財務部門要盯住每一次付款時點及金額進行資金計劃安排并報主管領導，這樣使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態中。

三、供材管理

為了保證工程項目的質量及節約工程成本，現在大多數工程項目都采用由甲方提供主要材料的方式。但是由于建設單位在甲方供材方面管理疏散，方法不恰當，造成沒能節約成本反而浪費的現象。在甲供材的核算方面，由于材料保管與財務部門脫節，在與施工方的結算中核對困難，往往最后不了了之。

（一）材料的采購及保管。

首先從材料部門應該作好材料的管理，甲供材須根據工序及施工進度安排進料，盡量降低存儲成本。在滿足材料合格的前提下，應努力爭取最低價，掌握建材市場價格變化規律，制定材料價格的管理措施。另外，加強甲供材料的現場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。

（二）材料的領用。

在施工方領料時，應完善手續。領料單最少應一式四聯，乙方領料人一聯，乙方財務一聯，甲方材料保管留存一聯，甲方財務記賬一聯。從甲方倉庫領料時，由甲方的負責人、甲方材料保管、乙方的負責人、乙方領料人同時在領料單上簽字。由供貨商直接將材料送工地驗收的，應填制材料直供單，由供貨商、甲方、乙方三方簽字，每方兩聯，甲方應及時將單據傳財務部門人賬。供貨商應持其中一聯到甲方財務部門

進行結算。

（三）甲方供材的核算。

甲方供材的核算涉及與供貨商的材料結算及與施工方的工程結算。所以在施工方領用后，財務部門應根據領料單計人“預付備料款”或“預付工程款”，并注明為領用材料，用于何項單位工程。對材料直供的情

況，要同時記錄應付供貨商的材料款。

（四）甲方供材的核對。

甲方供材的核對包括材料管理部門與施工方的領料部門（或財務部門）之間的定期對賬，也包括材料管理部門與財務部門的定期對賬。單據的及時傳遞將會降低核對的工作量，定期核對也會減少工程決算階段的核對難度，可以更準確地計算出甲供材的超欠供數量及材料差價，減少在與施工方的結算中因材料不

清引起的糾纏。

四、工程竣工財務決算與后評價管理

由于前面基礎工作不完善，就會增加工程竣工財務決算階段的工作量，并且由于工程期長、人員變更等客觀原因，造成資料不完整，給后期的決算帶來很大的困難。如果在前期有了良好的合同管理、預算控制，供材的管理也有條不紊，那么在竣工結算階段，就可以事半功倍。

（一）工程竣工財務決算。

1．工程竣工結算。與施工方的工程竣工結算是建設工程造價管理的一個重要環節，是合理確定單位工

程造價和竣工財務決算的前提和保障。

根據施工合同及有關文件，核準工程結算范圍，核準甲供材料及分包項目的結算處理方式。對于項目未完工程及未做的工作內容、現場監理未確認的簽證內容、質量達不到要求的項目應予剔除；嚴格審查定額使用是否按合同及政策規定執行；嚴格審查是否按規定計算材料的超欠供及差價；嚴格審查費用項目內

容及其計取。

2．工程竣工財務決算。工程竣工結算完畢，就可以進行財務決算工作，確定整個工程項目造價。主要工作內容就是根據工程結算報告、合同臺賬將未支付的款項人賬，分析工程管理費用支出，編制工程竣工

財務決算報告。

（二）后評價。

目前，工程竣工后做后評價工作的企業很少，后評價是對整個建設項目的一次性綜合性評價，也是對項目預算控制與管理的總結。一般來說，應做好兩方面的工作，提高項目的管理水平。

1．建立數據庫。整理、分析項目管理的各項數據資料，分析影響工程控制的各項因素，作為日后開展

工程項目管理的參考依據。

2．總結經驗，改進不足。項目竣工后，應該認真總結項目管理在不同環節間的有效銜接以及項目管理變被動為主動控制的經驗，并分析自身在項目全過程的預算控制與管理中的欠缺，查找原因并在以后的工

作中加以克服。

綜上所述，企業要針對項目建設過程各個階段的控制與管理的特點，運用組織上、經濟上、技術上的手段與方法，有效地控制工程項目成本，保證項且在滿足需要的情況下，盡可能地減少投入，最大限度地

提高收益。