第一篇：7蘇州市物業服務收費管理實施細則2014.07.01

蘇州市物業服務收費管理實施細則

蘇價規字〔2014〕4號

各市、區物價局（辦）、住建局（物業管理行政主管部門），各相關單位： 為了規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業管理條例》、《蘇州市住宅區物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》等法律法規及有關規定，我們制定了《蘇州市物業服務收費管理實施細則》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

蘇州市物價局 蘇州市住房和城鄉建設局

2014年5月29日

蘇州市物業服務收費管理實施細則

第一章 總 則

第一條 為了規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業管理條例》、《蘇州市住宅區物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》等法律法規及有關規定，結合本市實際，制定本細則。

第二條 本細則適用于本市行政區域內物業服務收費行為及其監督管理活動。第三條 本細則所稱物業服務費，是指業主通過選聘物業服務企業、專業管理機構或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

物業服務費包括物業公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。第四條 尊重業主對物業共有部分共同管理的權利，提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或專業管理機構，鼓勵開展正當的價格競爭，促進物業服務收費主要通過市場競爭形成。

物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循公開、合理以及費用與服務水平相適應的原則，實行政府指導價和市場調節價。

第五條 市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作，負責制定物業服務收費的具體實施辦法和有關政策規定，指導全市物業服務收費的管理工作。

各縣級市（含吳江區，下同）、區價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門按照價格管理權限，負責本行政區域內物業服務收費的政策落實和監督管理工作。

第二章 物業公共服務收費管理

第六條 本細則所稱物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。第七條 普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價。價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門，綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況，依據本地區物業公共服務等級標準或分類分項分級標準，制定相應的基準價與浮動幅度，并向社會公布。市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責制定蘇州市區的物業公共服務費基準價與浮動幅度，各縣級市價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責制定本地區的物業公共服務費基準價與浮動幅度。

價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門每三年內對物業公共服務等級標準或分類分項分級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。

第八條 新建普通住宅物業銷售之前，建設單位應當在政府指導價范圍內，依法通過招投標或協議的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，簽訂前期物業服務委托合同，約定物業公共服務內容、服務標準和收費標準。前期物業服務委托合同由物業服務企業在簽訂之日起10個工作日內報物業項目所在地的縣級市、區價格主管部門和物業管理行政主管部門備案。價格主管部門和物業管理行政主管部門應當將備案的前期物業服務委托合同通過政府網站等形式公示。

前期物業公共服務具體收費標準不得擅自超出政府指導價最高標準。少數物業項目因提供政府指導價未涵蓋的服務內容和服務標準，確需超出政府指導價最高標準的，可在發布招標公告前20個工作日向市、縣級市價格主管部門、物業管理行政主管部門提出單獨核定收費標準的申請。經核定的收費標準，同時作為該項目前期物業招投標的最高收費標準。

新建普通住宅物業銷售時，建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業服務委托合同約定的物業公共服務內容、服務標準和收費標準等內容。前期物業公共服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。建設單位選聘的物業服務企業應當與物業買受人依據前期物業服務委托合同約定的內容，簽訂前期物業服務協議。

第九條 新建普通住宅物業交付使用之后，物業公共服務收費標準按照合同約定執行。

業主大會、業主代表大會或物業管理委員會（以下統稱業主大會）成立前，普通住宅物業公共服務費標準因服務成本變化需要調整，或因政府指導價標準變化需要提高的，物業服務企業應在街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織、指導與監督下，公開真實、完整、有效的物業服務成本信息，向業主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。

業主大會成立后，普通住宅物業公共服務費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，與物業服務企業合同約定執行。

第十條 各類別墅、高級公寓、裝修商品住房、容積率等于或低于1.0的住宅小區等非普通住宅和辦公用房、廠房、經營性用房等非住宅物業公共服務費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業合同約定執行。住宅經批準改變用途用于經營的，其物業公共服務收費標準由業主共同決定，合同約定執行。

業主采取自行管理或業主自行管理與委托專業機構相結合管理的服務收費標準，由業主共同決定，約定執行。

保障性住房的物業公共服務收費，按照所在地政府有關規定執行。

第十一條 物業公共服務費可以采取包干制或酬金制等計費方式。具體方式由業主大會與物業服務企業協商確定；業主大會成立前，由建設單位、物業服務企業、業主在前期物業服務委托合同、前期物業服務協議中約定。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十二條 物業公共服務費一般由下列因素構成：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等；

（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用；（3）清潔衛生費用；（4）綠化養護費用；（5）秩序維護費用；（6）物業服務企業辦公費用；（7）物業服務企業的固定資產折舊；

（8）物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9）管理費分攤（酬金制不含此項）；（10）經業主大會同意的其他費用；（11）法定稅費以及合理利潤（或酬金）。

物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十三條 住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠化、水泵、非經營性車場車庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設施設備使用的房屋等。

非經營性車場車庫是指物業管理區域內為業主或物業使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。

第十四條 物業公共服務費以房屋所有權證登記的建筑面積計算（車庫除外）；尚未登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

第十五條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額承擔。完成交付手續的次月起，物業服務費用由業主或物業使用人交納。

物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費用可以由物業使用人交納，但業主負連帶交納責任。

第十六條 新建普通住宅前期物業管理期間，業主辦理入住手續后未入住或未使用，并事先書面告知物業服務企業的，在不超過24個月的時期內，物業公共服務費按70%交納，優惠期超過24個月的可由雙方協商確定。業主大會成立后，優惠措施由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定。非普通住宅和非住宅物業公共服務費的優惠措施按照合同約定執行。

第十七條 物業服務企業可以根據合同約定預收物業公共服務費，但預收的期限最長不得超過12個月。第三章 汽車停放收費管理

第十八條 汽車停放費是物業服務企業或專業管理機構對車位、車庫及配套設施設備和相關場地進行維護、管理所收取的費用。汽車停放費一般由下列因素構成：（1）管理服務人員費用；

（2）車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護保養費用；（3）清潔衛生費用；（4）秩序維護費用；（5）法定稅費等。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的，汽車停放費還應當包括合理收益部分，用于對占用公共資源進行適當補償。車位租金是車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

第十九條 住宅小區內的汽車停放費和車位租金實行政府指導價。價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門，綜合考慮汽車停放管理服務平均成本，車位、車庫建設成本等因素，制定公布汽車停放費、車位租金的基準價與浮動幅度，并適時調整。市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責制定蘇州市區的基準價與浮動幅度，各縣級市價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責制定本地區的基準價與浮動幅度。

第二十條 物業管理區域內業主共有、專有、專用的車位、車庫，應當區別車位、車庫的專有權益、管理服務成本等因素收取汽車停放費和租金。

同一車輛停放區域內的汽車停放收費標準應保持一致，地下與地面的汽車停放費標準應當保持合理比價。

第二十一條 占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業主大會成立前，應當在前期物業服務合同中約定；業主大會成立后，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。

第二十二條 汽車停放費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定收取；租金由車位專有人或管理者根據合同約定收取，也可委托物業服務企業代收，分別核算。住宅小區內的汽車停放費和車位租金具體收費標準應當符合政府指導價的規定。

為提高車位使用效率，鼓勵探索對業主的車輛實行不固定車位、先到先停等其他有效的管理方式。采取其他管理方式的住宅小區，汽車停放費和車位租金月度累計收費金額應當符合政府指導價的規定。

第二十三條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，其汽車停放費、租金的具體收費標準在規定的基準價與浮動幅度范圍內確定。利用人民防空工程收取的汽車停放費、租金收入應當依照有關規定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出。其管理辦法按照省有關規定執行。

第二十四條 在滿足業主停車需要的前提下，有條件的住宅小區可設立臨時停車位，供訪客等臨時停車使用。臨時停車實行收費的，應當提供不少于2小時的免費停車，業主大會成立后，免費停車時間由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定。臨時停車收費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定或業主共同決定收取，具體收費標準應當符合政府指導價的規定。

對進入住宅小區內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝、搬家等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取任何費用。

第二十五條 物業管理區域內的非機動車停放服務收費按照當地政府價格主管部門的有關規定執行。第四章 其他服務收費管理

第二十六條 本細則所稱特約服務費，是指應業主或物業使用人要求，物業服務企業提供特約服務而收取的費用。

特約服務費收費標準由雙方根據服務內容、服務標準協商確定。

第二十七條 本細則所稱代辦服務費，是指物業服務企業接受委托，提供代辦服務，向委托人收取的費用。

代辦服務費收費標準由委托雙方根據服務內容、服務標準協商確定。

第二十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，可以根據約定向委托單位收取代辦手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

第二十九條 代收代交費用，是指物業管理區域內由全體或部分業主承擔且費用不能直接計入單個業主的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設備運行電費及電梯年檢維保、公共照明、公共用水等由物業服務企業負責代收代交的費用。已經計入物業服務費成本的，不得重復計收。

代收代交費用由物業服務企業單獨列賬，按實際支出和約定方式向業主或物業使用人合理分攤。分攤辦法應當通過物業服務合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。業主（含空置房屋的業主）應當按照分攤數額按時交納代收代交費用。

物業服務企業可以按照規定向業主預收一定數額的費用，預收費用與實際分攤費用的差額實行多退少補，多余部分也可自動轉為預付費。

第三十條 新建房屋交付使用時，配套的共用設施設備一般不得在房價外加收價款，必不可少的附隨商品也不得另行收費。物業交付使用后，物業管理區域內新建、改建、擴建共用設施設備的，建設及運行費用的承擔按照有關規定執行，沒有規定的按照約定執行。

物業服務企業為了維護物業管理區域公共秩序的需要，向業主發放證照、門卡等所產生的制作費用，應當按照權利義務對等原則計入相應的服務成本；業主另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補辦的，可按照補償成本的原則向申領人收取工本費。

新建住宅小區實行門禁出入證（卡）管理的，建設單位（或物業服務企業）不得在房價和物業服務費之外向業主另行收取門禁系統建設費用和日常維護費用，并應當為每戶業主、物業使用人免費配置不少于4張出入證（含IC卡等）。物業管理區域內的停車場實行門禁出入證（卡）管理的，應當免費為車主配置1張出入證（卡）。

物業服務企業對臨時來訪人員實行持證管理的，可按照制作成本收取出入證（卡）押金，證件完好退還后，應如數退回押金，證件丟失、損壞的，可收取不高于押金數額的工本費。

第三十一條 利用業主共有部分、共用設施從事經營的，所得收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用；沒有決定或者約定的，70%納入專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業公共服務費。第五章 行為規范

第三十二條 物業服務企業應當遵守法律法規和有關政策規定，加強價格自律，規范服務行為，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務，并接受業主監督。業主對物業服務情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。物業服務企業承擔監督履行和最終履行物業服務合同的責任。

物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務的，業主可以請求業主委員會監督履行，或者向街道辦事處（鄉鎮人民政府）、有關主管部門投訴，也可以依法向人民法院起訴，請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第三十三條 物業服務收費實行明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據，以及企業、物業管理行政主管部門、價格主管部門的投訴舉報電話，接受業主或物業使用人的監督。

新建住宅物業銷售時，建設單位應將上述物業服務收費的有關情況，作為房地產銷售明碼標價的內容，在銷售場所的顯著位置公示。

第三十四條 物業服務企業應當完善內部財務管理制度，強化成本約束機制。同一物業服務企業同時服務于多個物業管理區域的，服務成本和收支應當按物業管理區域分別核算。

物業服務企業應當將汽車停放費、經營設施收益、代收代交費用等單獨列賬，獨立核算。在物業管理區域內顯著位置，每半年不少于一次公示汽車停放費、經營設施收益收支情況、代收代交費用分攤等情況，接受業主、物業使用人、街道辦事處（鄉鎮人民政府）的查詢和監督，每次公示時間不少于15天。

實行包干制計費方式的，物業服務企業應當對實施管理和服務的具體物業區域實行單獨建賬，按照物業服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監督。實行酬金制計費方式的，物業服務企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務費的收支情況，并接受業主委員會的核查。物業服務企業或業主大會應當按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務費年度預決算和收支情況進行審計。審計費用的承擔，按照物業服務合同約定執行。

第三十五條 業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依據物業服務合同的約定，依法追繳。物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務和代收代交等費用。

第三十六條 物業服務企業收取物業服務的保證金、押金應當符合規定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。物業服務企業不得向業主、物業使用人收取裝修押金或保證金。物業服務企業為業主、物業使用人的裝修活動提供基本服務以外的額外服務需要收費的，可根據實際成本向市、縣級市價格主管部門、物業管理行政主管部門申報，經核準收費標準后執行。

第三十七條 物業服務企業不得強制服務并收費或只收費不服務。物業服務企業已接受委托實施物業服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。第六章 監督管理

第三十八條 價格主管部門應當對政府指導價管理的物業服務收費實行成本監審制度。物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

物業管理行政主管部門應當及時制定和完善普通住宅物業公共服務標準，加強對物業服務行為的監管。

物業管理行政主管部門應當會同價格主管部門，加強對招投標價格行為及履行合同的監督管理，及時處理物業服務投訴。

物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范從業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平。

第三十九條 價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業服務企業的服務內容、服務質量和收費項目、收費標準的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業管理條例》、《蘇州市市場價格行為監督管理辦法》等法律法規予以處罰：

（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

（二）不按照規定提供服務而收取費用的；

（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（四）強制或者變相強制服務并收費的；

（五）接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位委托，代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的；

（六）不按規定實行明碼標價的；

（七）未按法定要求公示或失實公示物業服務費用、經營設施收支、代收代交費用分攤等情況的；

（八）其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

第四十條 價格主管部門、物業管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》和本細則管理、監督物業服務收費的，由上級價格主管部門和物業管理行政主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。第七章 附則

第四十一條 各縣級市可根據本細則，結合本地實際，制定具體辦法，并報市價格主管部門和市物業管理行政主管部門備案。

第四十二條 其他管理人的物業服務收費可參照本細則執行。

第四十三條 服務雙方在本細則實施前已經依法通過協議、合同等形式約定物業服務收費等事項的，繼續按原約定執行。

第四十四條 本細則由市物價局、市住房和城鄉建設局在各自職權范圍內負責解釋。

第四十五條 本細則自2014年7月1日起施行，此前與本細則規定不一致的以本細則為準。

第二篇：物業服務收費管理實施細則

江門市發展和改革局 市住房和城鄉建設局關于物業服務收費管理實施細則

第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《廣東省實施〈中華人民共和國價格法〉辦法》、《廣東省物業管理條例》、《印發〈廣東省物價局、廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法〉的通知》等法律、法規及規定，結合我市實際，制定本細則。

第二條 本細則適用于江門市行政區域內物業服務企業的物業服務收費行為。

第三條 本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

第五條 江門市物價局會同市住房和城鄉建設局負責全市物業服務收費的管理監督工作。

各市、區價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的管理監督工作。

第六條 業主與物業服務企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務收費。

包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享受或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第七條 物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

業主大會成立之前的住宅（含自有產權的車位、車庫）物業服務收費實行政府指導價，別墅、業主大會成立之后的住宅（含自有產權的車位、車庫）及其它非住宅物業服務收費實行市場調節價。

第八條 實行政府指導價的物業服務收費，按照屬地管理原則，由各市、區價格主管部門會同同級房地產行政主管部門根據不同類型及服務內容制定基準價及浮動幅度并公布，同時報上一級價格主管部門和房地產行政主管部門備案。

第九條 實行政府指導價的物業服務收費，具體標準由物業服務企業在當地指導價范圍內，根據物業服務實際情況與業主協商確定，并報物業所在地價格主管部門備案。

實行市場調節價的物業服務收費，由物業服務企業與業主雙方協商確定。

第十條 實行政府指導價的物業服務收費，應根據物業服務成本、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整。

制定或者調整物業服務收費政府指導價應進行成本監審。

第十一條 前期物業管理階段的住宅物業，建設單位通過招投標或者協議方式

選聘物業服務企業的前期物業服務收費，由建設單位與其選聘的物業服務企業在物業銷售前根據當地政府指導價范圍制定，并簽訂書面的前期物業服務合同，報當地政府價格主管部門備案。

前期物業服務收費確需超過政府指導價水平的，應當報當地價格主管部門核定。

第十二條 物業服務企業因服務項目、服務標準、服務質量、成本變化、合同期限、以及政府指導價標準變動等原因需要調整或重新約定收費標準的，物業服務合同有約定的從其約定；無約定的應當通過業主大會決定，未成立業主大會的，物業服務企業應當采用書面征求意見形式，征求全體業主的意見，并將書面征求意見的結果在物業管理區域內公示30日以上，業主有權查閱相關資料。

經業主大會同意的，物業服務企業與業主委員會重新簽訂物業服務合同；采用書面征求意見的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

物業服務收費標準的調整，在政府指導價范圍內的，報當地價格主管部門備案方可執行；超過政府指導價范圍的，應當報當地價格主管部門核定后方可執行。第十三條 實行物業服務費用包干制的，物業服務收費包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的合理利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

第十四條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域綠化養護費用；

（四）物業管理區域清潔衛生費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（七）辦公費用；

（八）管理費分攤；

（九）物業服務企業固定資產折舊；

（十）經業主同意的其它費用。

第十五條 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。

第十六條 物業管理區域內業主共用場地路燈、住宅大樓內走廊、樓梯、電梯、增壓水泵、中央空調等業主共同使用的設施設備產生的水電費用按約定的方式向全體業主合理分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑總面積的比例分攤。可分攤的共用水電需設置獨立計量表，費用單獨列帳，定期向業主公布共用水電分攤的用量、總金額以及各業主應負擔的金額等。

業主如在物業服務企業簽訂的協議中約定將公共水電費納入物業服務收費統一收取的，從其約定。

第十七條 物業服務收費根據法定產權建筑面積按月計收。已辦理房產證的，以房地產證記載的建筑面積為準。房產證未記載建筑面積或未辦理房產證的，以物業買賣合同中約定的建筑面積為準。

業主自有產權的車位（車庫）的物業服務收費可按車位（車庫）數量計收，也可按法定產權面積計收。具體標準由各市、區價格主管部門會同同級房地產行政主管部門制定。

第十八條 物業買受人應當在建設單位交付物業后按時交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，物業服務企業應當依法追繳。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權或者租賃權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。第十九條 物業管理區域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。

第二十條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或水電周轉金。

第二十一條 業主對其物業進行室內裝修，物業服務企業可向業主或裝修承建單位收取裝修保證金（押金）。住宅建筑面積大于144平方米以上（含144平方米）的可收取不超過3000元/戶的裝修保證金（押金），住宅建筑面積小于144平方米的可收取不超過2000元/戶的裝修保證金（押金）。

裝修未對共用部位、共用設施設備造成損壞或自行修復了損壞的共用部位、共用設施設備，并經雙方驗收合格的，物業服務企業應在驗收合格之日起15個工作日內全額無息退還裝修保證金（押金）。

第二十二條 業主裝修產生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物業服務企業安排清理。委托物業服務企業安排清理的，清運費標準由業主和物業服務企業在簽訂住宅室內裝修管理服務協議中協商確定。

第二十三條 物業服務企業對裝修工人出入實行持證管理的，如證件回收后能多次使用，可按不超過20元/證的標準收取押金，證件完好退回的，應如數退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可收取不超過5元/證的工本費。

第二十四條 實行小區出入證管理的，物業服務企業應當為業主免費配置每戶不少于3張小區出入證（含IC卡），機動車按一停車位一證的方式免費配置車輛出入卡。業主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本合理收取工本費。

第二十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益依法歸全體業主所有，并主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。第二十六條 物業管理區域內的機動車停放保管服務收費，按《江門市物價局

關于機動車停放保管服務收費管理實施細則》有關規定執行。已收取機動車停放保管服務費的，不得重復收取車位物業服務費。

第二十七條 物業服務企業根據業主的自愿委托提供物業服務合同約定以外的服務，其收費由雙方協商。

第二十八條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十九條 物業服務收費應按規定實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，將物業服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公示。

第三十條 物業服務企業應當遵守價格法律、法規和政策，建立健全內部價格管理制度，配備價格管理人員，加強價格自律、自覺規范價格行為，不斷改善經營管理，為業主提供更好的服務。

第三十一條 對物業服務收費有爭議的，業主、物業使用人、業主委員會或物業服務企業，可以向物業所在地價格主管部門申請協商調解。

第三十二條 物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處：

（一）未經當地價格主管部門批準，超過政府指導價標準收費的；

（二）擅自設立強制性收費項目的；

（三）不實行明碼標價或不按規定明碼標價的；

（四）不按規定備案的；

（五）不執行本細則第十四條、第十五條、第十六條規定，擅自擴大有關費用分攤范圍或提高分攤標準的；

（六）其他違反價格法律、法規規定的。

第三十三條 本細則由江門物價局會同市住房和城鄉建設局負責解釋。

第三十四條 本細則自2012年9月1日起執行，有效期5年。《江門市物業服務收費管理辦法》（江價〔2004〕41號）同時廢止，此前規定與本細則相抵觸的，以本細則為準。

第三篇：江蘇省物業服務收費管理辦法(2014年實施)

江蘇省物業服務收費管理辦法

第一章

總 則

第一條 為規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合我省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我省行政區域內物業服務收費行為。第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。其中物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。

第四條 政府提倡建設單位、業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或專業管理機構，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。

第五條 省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門負責全省物業服務收費的監督管理工作，負責制定物業服務收費管理辦法和有關政策規定，指導全省物業服務收費的管理工作。省轄市、縣（市、區）價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門按照價格管理權限，負責本行政區域內的物業服務收費的監督管理工作。

第六條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅前期物業公共服務收費、物業管理區域的汽車停放費、車位租金等實行政府指導價。法律、法規另有規定的，從其規定。

業主大會成立后,普通住宅物業公共服務收費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，通過物業服務合同約定執行。

業主采取自行管理或業主自行管理與委托專業機構相結合管理的服務收費標準，由業主共同決定，約定執行。

滿足部分業主、物業使用人需要或者接受委托開展的特約服務等其他物業服務收費，實行市場調節價。具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。

非普通住宅和非住宅物業服務收費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。

改變用途用于經營的住宅，其物業公共服務收費標準由業主共同決定，合同約定執行。

第二章 物業公共服務收費管理 第七條 價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門，綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況，依據本地區物業服務等級標準制定相應的普通住宅物業公共服務費的基準價與浮動幅度，并向社會公布。

價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門每三年內對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。

已對應物業服務標準分類分項分級收費管理的，應當依據本條規定制定、評估基準價及浮動幅度，并向社會公布。

第八條 在業主、業主大會選聘物業服務企業前，普通住宅物業的建設單位應當在價格主管部門公布的政府指導價范圍內，通過公開招投標或協議方式，選聘具有相應資質的物業服務企業，并在前期物業服務合同中約定服務內容、服務標準以及收費標準。建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。前期物業服務合同由物業服務企業向當地價格主管部門、物業管理行政主管部門備案。

業主大會、業主代表大會或物業管理委員會（以下統稱業主大會）成立前，普通住宅物業公共服務收費標準因服務成本變化需要調整，或政府指導價標準調整的，物業服務企業應在街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織、指導與監督下，公開真實、完整、有效的物業服務成本信息，向業主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。

第九條 物業公共服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業服務合同約定。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十條 物業管理區域內物業公共服務費用一般由下列因素構成：

（一）管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養費用；

（三）清潔衛生費用；

（四）綠化養護費用；

（五）秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業服務企業的固定資產折舊；

（八）物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）管理費分攤；

（十）經業主大會同意的其它費用；

（十一）法定稅費以及合理利潤。物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業服務支出或物業服務成本。

第十一條 住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經營性車場車庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設施設備使用的房屋等。

非經營性車場車庫是指物業管理區域內為業主或物業使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。

第十二條 物業公共服務收費按房屋所有權證登記的建筑面積計算；尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

第十三條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業公共服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

業主應當按照房屋買賣合同（符合竣工驗收條件）、入住通知書約定的房屋交付之日起按月交納物業公共服務費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業主的，物業公共服務費用由建設單位承擔。

物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業公共服務費用，但預收的期限最長不得超過一年。因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，在一定時期內，其物業公共服務費按不低于合同約定標準的百分之七十交納，減免期限和具體標準由各省轄市價格主管部門確定。業主大會成立后，由業主大會與物業服務企業約定。

第三章 汽車停放收費管理

第十四條 汽車停放費和租金實行政府指導價，由省轄市、縣（市、區）價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門按照價格管理權限，制定、公布本地區執行的基準價與浮動幅度，并適時調整。

汽車停放費包括用于車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。

租金是車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

第十五條 占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業主大會成立前，應當在前期物業服務合同中約定；業主大會成立后，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定汽車能否停放。

汽車停放費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定收取；租金由車位專有人或管理者根據合同約定收取，也可委托物業服務企業代收，分別核算。

第十六條 物業管理區域內業主共有、專有、專用的車位、車庫，應當區別車位、車庫的專有權益、管理服務成本等因素收取汽車停放費和租金。同一車輛停放區域內的汽車停放收費標準應保持一致，地下與地面的汽車停放費標準應當保持合理比價。

第十七條 建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫出租，租金的基準價與浮動幅度由省轄市、縣（市、區）價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門按照價格管理權限制定。具體收費標準由建設單位在規定的基準價與浮動幅度范圍內與使用人合同約定。其汽車停放費按本辦法第十六條相關規定執行。

第十八條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，其汽車停放費、租金實行政府指導價，具體收費標準在規定的基準價與浮動幅度范圍內確定。

人防車位收取的汽車停放費、租金應當依照有關規定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出。其管理辦法由省價格主管部門會同省物業管理、民防等行政主管部門另行制定。

第十九條 對進入住宅物業管理區域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取任何費用。

除前款規定以外，根據合同約定允許其他外來車輛進入住宅物業管理區域臨時停車的，在約定時限內免交汽車停放費。

第四章 其他服務收費管理 第二十條 特約服務費，是指應業主或物業使用人要求，物業服務企業提供特約服務而收取的費用。

特約服務費收費標準由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。第二十一條 代辦服務費，是指物業服務企業接受業主或物業使用人委托，提供代辦服務時，向委托人收取的費用。

代辦服務費收費標準由合同雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

第二十二條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，物業服務企業可以根據約定向委托單位收取代辦手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十三條 代收代交費用，是指物業管理區域內，共用的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業服務企業負責代收代交的費用。

代收代交費用由物業服務企業單獨列賬，按實際支出和約定方式向業主或物業使用人合理分攤，已計入物業公共服務成本的不得重復收取。分攤辦法應當通過物業服務合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

第二十四條 新建住宅小區實行門禁出入證（卡）管理的，建設單位應當為業主、物業使用人免費配置不少于4張出入證（含IC卡等）；業主大會成立后，實行出入證管理的，由業主大會與物業服務企業協商約定。業主另有需求申請辦理的，可以適當收取工本費。

第五章 行為規范管理

第二十五條 物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務質量和收費標準應當質價相符。

第二十六條 物業服務收費實行明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、服務項目、服務質量、計費方式、收費標準以及收費依據，接受業主或物業使用人的監督，不得向業主或物業使用人收取任何未予標明的費用。

物業服務企業應當將汽車停放費等單獨列賬，獨立核算。應當按照物業服務合同的約定，定期在物業管理區域內顯著位置分別公示物業服務費用、汽車停放費和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤等情況，并向業主大會報告，接受全體業主、街道辦事處（鄉鎮人民政府）的監督。

第二十七條 物業服務企業應當完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理。同一物業服務企業同時服務于多個物業管理區域的，服務成本和收支應按物業管理項目分別核算。鼓勵實行物業公共服務費用酬金制管理。

實行包干制收費方式的，物業服務企業應當對實施管理和服務的具體物業區域實行單獨建賬，按照服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監督。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬，應當定期向業主大會或全體業主公布物業服務費的收支情況，并接受業主委員會的核查。

第二十八條 業主、物業使用人未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法追繳，向人民法院起訴。

物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

第二十九條 物業服務收費應當體現自愿委托、服務有償的基本要求，不得強制服務并收費或只收費不服務。物業服務企業收取物業服務的保證金、押金應當符合規定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。

第六章 監督管理

第三十條 價格主管部門應當對政府指導價管理的物業服務收費實行成本監審制度。物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

物業管理行政主管部門應當及時制定或完善普通住宅物業公共服務標準，加強對物業服務企業服務行為的監管。

物業管理行政主管部門應當會同價格主管部門，加強對招投標價格行為及履行合同的監督和管理。

第三十一條 價格主管部門、物業管理行政主管部門應當加強對物業服務及收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業管理條例》等規定予以處罰：

（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

（二）不按照規定提供服務而收取費用的；

（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（四）強制或者變相強制服務并收費的；

（五）接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位委托，代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的；

（六）不按規定實行明碼標價的；

（七）未按法定要求公示或失實公示物業服務費用、經營設施收益收支、公共水電費分攤等情況的；

（八）其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

第三十二條 價格主管部門、物業管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務收費的，由上級價格主管部門和物業管理主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

第七章 附 則

第三十三條 各地應依據本辦法結合當地實際制定具體實施辦法，并報上一級價格主管部門和物業管理行政主管部門備案。

第三十四條 其他管理人的物業服務收費可參照本辦法執行。第三十五條 本辦法由江蘇省物價局、江蘇省住房和城鄉建設廳在各自職權范圍內負責解釋。

第三十六條 本辦法自2014年1月1日起施行，有效期5年。江蘇省物價局、江蘇省住房和城鄉建設廳2010年印發的《江蘇省物業服務收費管理辦法》（蘇價服〔2010〕12號）同時廢止。

第四篇：《哈爾濱市物業服務收費管理辦法》正式實施

《哈爾濱市物業服務收費管理辦法》正式實施

哈爾濱市物業服務收費管理辦法》正式實施

2014年02月14日09:39

車庫的物業費怎么收？小區公共空間的經營收益歸誰？垃圾清運費到底該不該交？物業費包含二次加壓供水費嗎？這些長期困擾市民甚至引發糾紛的問題終于有了規范。13日，《哈爾濱市物業服務收費管理辦法》正式實施，《辦法》將保潔、公共設施設備的養護等業主最關心的收費標準進行了細化。強化了物業服務的考核標準，讓業主在享受質價相符的物業服務同時，更大程度的維護了業主和物業的合法權益。物業服務包含

二次加壓費 電子門維護

與過去不同，《辦法》將物業服務等級倒置，由原來的一級為最高等級變成最低等級，逐級上升，開放了服務等級設置，為今后更高等級服務標準的設定預留了空間，避免目前指導價格封頂導致的高端物業服務收費困境。

新的物業服務內容分為基礎物業服務、級差物業服務和特有物業服務三個部分。其中，基礎物業服務包括基礎管理、屋面日常保養維護、二次加壓供水、化糞池清掏、單元電子門維護等5項服務內容。基礎服務不分等級，實行無差別化定價成本，不論其他等級服務高低，這部分統一定價為每月每平方米0.13元。這是所有物業企業必須達到的服務標準。級差物業服務包括綜合管理、公共區域保潔服務、清冰雪、公共區域秩序維護、公共區域維修養護、公共區域綠化養護等四級服務內容，其中一級、二級、三級、四級（不含綠化）分別對應的定價成本為每月每平方米（多層）0.38元、（高層）0.39元；（多層）0.54元、（高層）0.56元；（多層）0.86元、（高層）0.89元；（多層）1.19元、（高層）1.23元。其中，清冰雪服務，一、二級每平方米0.01元，三、四級每平方米0.02元；公共秩序維護，一級和四級之間定價成本相差較大，四級是一級的4倍，主要是小區的封閉和智能化管理程度影響成本差異較大。此外，一級服務標準有所提高，定價成本（不含綠化）與原成本標準相比提高了0.14元，對提升老舊小區物業服務質量，保證基本運營起到保障作用。特有物業服務包括電梯管理、車輛管理、裝修管理、公共責任險等4項服務內容。其中，電梯管理服務費保留了原標準規定的每月每戶11元至120元的標準，但對電梯管理中的基礎費用管理作出相應的補充修訂。室內停車泊位物業服務費按照政府指導價標準，實行平面和立體車位兩檔價格，平面車位物業費80元/月，有塑膠地膜90元/月；立體車位物業費110元/月，有塑膠地膜120元/月。立體車位要求有專業的維保公司定期維修保養，若不能通過相關部門質檢，則不允許使用。同時，室內停車場泊位物業費與熱費分別收取。近年來，哈市多次發生小區意外責任事故，由于物業企業無法支付賠償常常引發矛盾。《辦法》規定，經業主大會同意，物業服務企業可以為住宅物業服務區域投保公共責任險，費用按照物業服務面積分攤。服務項目側重

清掃保潔 維修養護 綠化養護

《辦法》除了新增加多項服務內容與價格標準外，還強化基礎物業服務的比重，“清掃保潔”、“維修養護”兩個項目成本在各級服務成本構成比例中均有所提升。屋面維修、二次加壓供水、化糞池清掏、單元電子門維護這4個服務項目，是從原物業服務標準中“共用部位維修養護”部分單設出來的，此標準已高于原四級標準“共用部位維修養護”8項服務成本標準的總和。并將“綜合管理”項目成本，在各級服務成本構成比例中均有所降低。

此外，“綠化養護”項目成本也有所改變。以前按建筑面積計算綠化收費，客觀上易形成“不夠用”或者“用不了”的情況，很難有收支對應的實際問題。《辦法》由原來按照建筑面積測算改為按綠化面積測算后，將綠化面積年總成本再按月按建筑面積分攤。依據綠化成本監審，物業服務綠化養護定價成本，一、二、三、四級分別為每年每平方米2.36元、2.86元、4.40元、4.94元，杜絕收支不合理的問題。公共空間經營收益歸全體業主

《辦法》第二十條規定，對于有房屋裝修需求的業主或物業使用人，物業服務企業應與之簽訂裝修管理協議，督促其遵守有關規定。物業企業可收取裝修管理費，用于裝修期間清運建筑垃圾、電梯垂直升降及裝修管理支出。《辦法》規定裝修管理費按照不超過5元/平方米（建筑面積）標準收取，并明確規定物業企業收取裝修管理費以后不得以任何形式收取其他與裝修有關的費用。

基于基礎物業服務項目在單體車庫物業服務中基本不體現，級差物業服務項目也只是部分體現，根據質價相符的原則做降價調整。《辦法》第十七條規定與住宅配套建設使用的單體車庫的物業服務費，按照同住宅區物業服務收費標準減半收取。

未解決小區內停車難問題，《辦法》第十九條規定，經業主大會同意，在符合消防安全等規定前提下，可利用物業管理區域內的公共空間設置停車泊位，根據《關于印發機動車停放服務收費管理辦法的通知》規定，每月每臺60元至90元，所得收入扣除管理服務費用后歸全體業主所有，并按照業主大會的決定使用。

養護費和電梯基礎費專款專用

《辦法》第二十三條規定，物業服務費用中的共用部位共用設施設備日常運行保養維護費、電梯費中的基礎費用，應當作為業主預購物業服務的費用，獨立核算、專款專用、結轉滾存備用。

共用部位設施設備維修養護和電梯基礎收費實行專戶儲存，不發生不使用，逐年滾存，結轉待用，防止將未發生的定向使用經費轉化為企業利潤，保證共用部位設施設備維修養護和電梯養護能夠得到應有的經費保障。物業服務與信用掛鉤 服務不合格將被清退

《辦法》第六條規定，暫時未達到《辦法》規定的一級物業服務標準的，通過改造硬件和提升服務，達到一級標準后，可執行基礎服務和一級級差服務的成本標準（不含綠化費），例如，高層每平方米0.52元（0.13元＋高層0.39元）。對于不能按照一級級差物業服務內容提供全項服務的，可以根據所提供的服務項目執行相應的成本標準，如在提供基礎服務的基礎上，還提供了一級綜合管理和共用設施設備維修養護服務的，可以執行0.27元（0.13元＋0.10元＋0.04元）的定價成本。

《辦法》第十五條規定，物業服務監管實行日常考評制度，對于連續兩次考核不合格的物業服務企業，按級差物業服務收費標準下浮10%的處理，對于連續考評不合格的，應降低級差物業服務等級和收費標準。一般設定為半年或一年評定一次。對認真整改達到要求的物業企業，可回到原標準；對于不認真整改的，經考核確認后可以降低服務等級和收費標準，直至辭退。新規更注重服務結果

“《辦法》對物業服務的概念和內容進行了分類，更對價格進行了細化，今后的物業服務就是花多少錢享受什么樣的服務。”歐洲新城業主委員會主任張澤仁告訴記者，《辦法》新增了諸如車位費用、清雪費用等價格標準，這些細化分類的實施，降低了業主和物業的糾紛。

哈爾濱物業供熱集團物業房產部部長戴英波表示，《辦法》彌補了以往一些服務項目定價缺失的問題。同時，一些單體樓房或一些不具備級差服務的老舊小區也有具體的服務內容和價格標準，方便日后的服務。

哈市物業辦副主任張曉輝介紹，過去的物業服務標準只規定了服務頻次，沒有規定服務效果，導致業主對物業服務質量難以監督和衡量，缺乏可操作性行。新標準著重對每項服務應達到的效果進行了明確規定，對每項內容都設立了考核分值，并對總體服務情況設立了達標分數，增強了政策的可操作性，便于業主及行政主管部門對物業服務質量的監督考核。為下一步全民開展物業服務質量考評提供了有利依據。哈市住房保障與房產管理局局長孔慶勛強調，物業企業若要依照《辦法》調整物業價格，必須先行做好服務，試運行3個月，獲得業主的滿意及認可的才能調整，業主不滿意的一律不能調整，擅自調價的要嚴厲查處。（記者 梁庚 張博）相關鏈接

《哈爾濱市物價局關于加強居民進戶費和物業服務費管理的通知》、《哈爾濱市物價局<關于加強居民進戶費和物業服務費管理的通知>的補充通知》、《關于進一步規范物業服收費工作的通知》同時廢止。(責編：鄒慧、夏彬彬)

第五篇：鞏義市物業服務收費管理暫行辦法全文

鞏義市物業服務收費管理暫行辦法全文(2014)

(征求意見稿)

第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、國家發展改革委和建設部《物業服務收費管理辦法》等法律、法規和規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于具有獨立法人資格、取得物業服務資質的物業服務企業，在鞏義市市區內提供物業服務時收取物業服務費的管理工作。

第三條 本辦法所稱物業服務收費,是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，提供物業服務向業主所收取的費用，主要包括以下內容：

（一）綜合管理服務；

（二）物業共用部位的日常維護和管理；

（三）物業共用設施、設備及其運行、使用的日常維護和管理；

（四）環境衛生、綠化管理服務；

（五）物業管理區域內公共秩序維護。

第四條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開、透明和收費與服務水平相適應的原則。

第五條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價兩種價格管理模式。

住宅小區未成立業主大會和新建住宅前期物業服務，物業服務收費實行政府指導價。

住宅小區已成立業主大會的，物業服務收費實行市場調節價。

別墅及非住宅類物業服務收費實行市場調節價。

第六條 物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

物業服務成本構成一般包括以下部分：

（一）服務及管理人員的工資、社會保險和按規定應當提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）物業服務企業辦公費用；

（七）物業服務企業固定資產折舊；

（八）經業主或業主大會同意的其他費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。

第七條 實行政府指導價的物業服務收費實行等級管理。

（一）物業服務項目包括綜合管理服務、公共區域秩序維護服務、公共區域清潔服務、公共區域綠化養護服務和共用部位、共用設施設備日常運行、養護、維修服務五項。

（二）每個服務項目根據服務要求、設施設備配置情況不同，分為四個收費等級。

（三）物業服務企業所申報的綜合管理服務項目的等級，不得高于所選的公共區域清潔服務、公共區域秩序維護項目等級。

（四）物業服務最終價格為四項對應等級收費標準之和。

第八條 住宅小區物業服務收費各等級的基準價和浮動幅度，由市價格主管部門依據房地產行政主管部門確定的物業服務等級標準制定。

各住宅小區具體的物業收費標準由業主與物業服務企業在價格主管部門核準的物業服務項目等級的基準價和浮動幅度內約定。

第九條 業主大會成立后,實行市場調節價的物業服務收費標準，由物業服務企業在與業主大會（或經授權的業主委員會）簽定物業服務合同時約定，并在實施收費前報價格與房地產行政主管部門備案。如業主大會解散，物業服務收費標準實行政府指導價，并按照本辦法規定進行管理。

第十條 執行政府指導價的物業服務企業，應當在房屋交付使用前，持以下資料原件（復印件加蓋單位公章）向價格主管部門申報物業服務收費項目等級標準。價格主管部門在實地查看后，對具備收費條件的物業小區核定收費項目等級標準，首次認定的物業服務收費標準有效期限為一年。

（一）規劃部門批準的建設工程規劃許可證、住宅小區總平面圖；

（二）房地產行政主管部門認定的服務等級標準材料；

（三）申請物業服務收費等級標準的書面材料；

（四）物業服務企業資質證書的復印件；

（五）法人登記證書及營業執照副本；

（六）物業服務合同；

（七）物業承接查驗報告；

（八）其他需要報送的資料。

第十一條 實行政府指導價的住宅小區，物業服務企業如需調整物業服務內容及收費標準，可按照本辦法的規定，在新制定的物業服務等級指導標準和政府指導價標準范圍內進行調整。

第十二條 物業服務企業按規定向業主或使用人收取物業服務費時，應持合法有效文件或雙方約定的物業服務內容和標準向業主或使用人收取。

第十三條 物業服務企業在物業服務中，應當嚴格履行物業服務合同，遵守國家的法律法規，為業主提供質價相符的服務。

第十四條 物業服務收費以房屋所有權證登記的建筑面積為準計算；未辦理房屋所有權證以售房合同中約定的建筑面積為準計算。

第十五條 完成物業承接查驗并交付使用的房屋，自開發建設單位交付之日下月起，業主開始按月交納物業服務費。

第十六條 因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的房屋或已竣工但尚未出售的空置房屋，物業服務費用由開發建設單位全額承擔。業主辦理入住手續后長期（連續六個月以上）未使用的空置物業，業主可向物業服務企業書面備案，按不低于規定或約定物業服務費標準的80%交納物業服務費。

第十七條 業主或物業使用人裝修期間產生的裝修（建筑）垃圾，業主或裝修人等可以委托物業服務企業清運處置，也可以按照商定時間自行清運處置。委托物業服務企業處理的，應將裝修（建筑）垃圾集中堆放至小區指定區域并繳納裝修垃圾清運處置費，其收費標準不得高于3元/㎡（按建筑面積）。業主或物業使用人自行處理裝修（建筑）垃圾，物業服務企業不得收取相關費用。嚴禁強制提供服務并收費。

物業服務企業不得強行收取裝修保證金。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按實際發生額由業主（物業使用人）或裝修單位（裝修人）承擔，造成嚴重后果并觸犯相關法律法規的，由當事人承擔相關法律責任。

第十八條 住宅小區的物業服務企業推廣使用集成電路卡（IC卡）的，按業主實際使用數量免費發放，丟失補辦的可按成本價收取費用。

第十九條 住宅小區機動車停車服務費實行政府定價。

在全體業主共有道路或者其他共用場地停放機動車輛的，是否交納停車服務費，收取的停車服務費如何使用，應當經業主大會或物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

物業服務企業在全體業主共有的地面和地下規劃共用車位、道路或其他共用場地收取的停車服務費，扣除經營管理成本后的業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照商定的意見或業主大會的決定使用。

規劃用于停放機動車的車位，在產權人取得相關產權后，可由產權人通過出售、附贈或者出租等方式約定。產權未明晰前，車位的收益歸全體業主所有。

第二十條 物業企業代供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等單位收費時，不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十一條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，應當在征得相關業主、業主大會、專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后方可收取。所得收益扣除相關服務成本（人工、維護和稅費）后，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十二條 物業服務企業已收取物業服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十三條 物業服務企業應當按照政府價格主管部門的規定，在物業管理區域內的顯著位置，采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊或多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。明碼標價的內容包括：物業服務企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費依據、計費方式、計費起始時間、價格管理形式、價格舉報電話12358、行業監督電話等。

第二十四條 物業服務企業違反物業服務收費相關規定收費的，由價格主管部門依法進行查處。

第二十五條 本辦法自2014年9月1日起執行。此前相關規定與本辦法不一致的，以本辦法規定為準。

鞏義市, 2014, 物業