第一篇：商業(yè)街廣告布局

商業(yè)街廣告布局

商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模，不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的商品交易場(chǎng)所，其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街。它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，并且按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街等 等。在西方的經(jīng)濟(jì)理論中，它與購(gòu)物中心、商業(yè)區(qū)等等有著嚴(yán)格的界限，是不可混淆的概念。

商業(yè)廣告是指商品經(jīng)營(yíng)者或服務(wù)提供者承擔(dān)費(fèi)用通過(guò)一定的媒介和形式直接或間接的介紹所推銷的商品或提供的服務(wù)的廣告。

商業(yè)街廣告主要類型是固定廣告牌、移動(dòng)廣告和電子類廣告，其布局規(guī)律各有特色但也有很大的關(guān)聯(lián)性。

1、固定廣告牌

固定廣告牌分為大型廣告看板、人行道廣告牌、POP廣告、交通類廣告。

(1)大型廣告看板分布于建筑物外墻或者通過(guò)構(gòu)架或構(gòu)筑物依附于建筑外墻面、立柱面上，且與外墻平行或者與外墻垂直的廣告，一般面積較大，一塊廣告看板的面積有的甚至超過(guò)500平方米。它是購(gòu)物街廣告中最醒目的部分，是來(lái)購(gòu)物街消費(fèi)的顧客第一眼就能看到的廣告形式。

圖表 3 座椅廣告

圖表 1大型廣告看板 圖表2人行道廣告牌 圖表 4/5 車廂內(nèi)廣告

(2)人行道廣告牌分布于人行道兩邊，就是指那些小型的看板、燈箱、立柱廣告，或者指示牌上發(fā)布的廣告等，一般距離地面2-5米距離比較短。比較低矮，傳播的有效距離沒(méi)有大型廣告看板廣泛。

(3)交通類廣告，主要設(shè)立在一些與交通類有關(guān)的公共場(chǎng)所，如車站、機(jī)場(chǎng)、高速公路、公交車站等地方。交通廣告指利用公共交通工具(火車、汽車、地鐵、輪船、飛行器等)作為發(fā)布廣告信息的媒介，主要形式有車身廣告、車廂內(nèi)廣告、座椅套廣告、車票廣告等。交通廣告是流動(dòng)性的廣告媒介，傳播范圍比商業(yè)街廣告靈活和廣闊得多，而且乘坐交通工具的人口流動(dòng)性比較大，閱讀對(duì)象遍及社會(huì)各階層，有助于提高商品的知名度。除了提高商品知名度以外，交通廣告還有助于消費(fèi)者了解產(chǎn)品的詳細(xì)信息，比如車廂內(nèi)廣告多是乘客消磨時(shí)間的一種消遣，因此可以傳遞詳細(xì)的關(guān)于產(chǎn)品的信息。交通廣告一般制作和發(fā)布成本都比較低廉，作為輔助媒介是值得好好利用的。但發(fā)布交通廣告需要注意的是，由于其受眾廣泛，因此廣告的目標(biāo)對(duì)象缺乏針對(duì)性，必須結(jié)合廣告發(fā)布的內(nèi)容加以合理利用。

(4)POP廣告：POP(P0P 0f Purchase Adverising)又稱售賣場(chǎng)所廣告，是一切購(gòu)物場(chǎng)所內(nèi)外(百貨公司、購(gòu)物中心、商場(chǎng)、超市、便利店)所做的現(xiàn)場(chǎng)廣告的總稱，分為室外POP廣告和室內(nèi)POP廣告兩大系統(tǒng)。近年來(lái)隨著我國(guó)大型售賣場(chǎng)的發(fā)展，POP廣告已經(jīng)隨之發(fā)展成為一種重要的賣場(chǎng)廣告手段。

室外POP廣告：包括購(gòu)物場(chǎng)所外的一切廣告形式，諸如條幅、燈箱、招貼、海報(bào)、門(mén)面裝飾、櫥窗布置等。

室內(nèi)POP廣告：包括購(gòu)物場(chǎng)所內(nèi)的一切廣告形式，如柜臺(tái)陳列、柜臺(tái)廣告、空中懸掛廣告、模特廣告等。

POP廣告主要是刺激消費(fèi)者的現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)，因?yàn)殇N售現(xiàn)場(chǎng)的廣告有助于喚起消費(fèi)者以前對(duì)于商品的記憶，也有助于營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)的購(gòu)買氣氛，圖表 6 POP廣告 刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。

2、移動(dòng)廣告

(1)公交車身廣告

(2)熱氣球、飛艇(船)廣告

(3)專業(yè)廣告車，又稱DAV廣告車，是一種在車廂的左右兩面和后面裝載廣告發(fā)布機(jī)器的專門(mén)車輛。

圖表7公交車身廣告

3、電子類廣告

電子類廣告媒體顧名思義就是，要達(dá)到廣告的信息顯

示效果，就必須要使用電，有電視墻、LED顯示屏、Neon等。

（1）大型電子顯示屏廣告，是指以電子屏幕為載體顯示廣告內(nèi)容的廣告，其中電子屏幕面積大于等于5平方米的在本指引中稱為大型電子顯示屏廣告。

（2）投影廣告，是指以投影光束將廣告內(nèi)容投射到建筑表面的相圖表 8大型電子顯示屏廣告 關(guān)設(shè)施，主要包含投影光源設(shè)備等。（3）LED光源廣告，主要包括散布于建筑立面的LED光源和電腦程控設(shè)備，廣告信息的發(fā)布主要由它們組成的文字或圖案進(jìn)行傳達(dá)。圖表 9 LED光源廣告

4、臨時(shí)性廣告

臨時(shí)性廣告是指舉辦大型文化、體育、公益活動(dòng)或者舉辦各類商品交易會(huì)、展銷會(huì)等活動(dòng)，需臨時(shí)設(shè)置用于發(fā)布相關(guān)廣告信息的廣告。在商業(yè)街見(jiàn)到最多的是各類促銷，換季打折的廣告模式。

圖表 10 打折廣告

商業(yè)街廣告多在繁華地段和人口流動(dòng)量較大的地區(qū)，廣告信息的到達(dá)率和暴露頻次就比較高。對(duì)商業(yè)街內(nèi)的商家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有積極作用，商業(yè)街廣告簡(jiǎn)潔明快，主題鮮明，一看就能留下較深的印象，為商家吸引更多的顧客。但商業(yè)街廣告的信息容量有限，只適宜做形象廣告。

商業(yè)街廣告的主要特征有：

1、它對(duì)地區(qū)和消費(fèi)者的選擇性強(qiáng)。商業(yè)街廣告一方面可以根據(jù)地區(qū)的特點(diǎn)選擇廣告形式，如在商業(yè)街、廣場(chǎng)、公園、交通工具上選擇不同的廣告表現(xiàn)形式，而且商業(yè)街廣告也可以根據(jù)某地區(qū)消費(fèi)者的共同心理特點(diǎn)、風(fēng)俗習(xí)慣來(lái)設(shè)置；另一方面，商業(yè)街廣告可為經(jīng)常在此區(qū)城內(nèi)活動(dòng)的固定消費(fèi)者提供反復(fù)的宣傳，使其印象強(qiáng)烈。

2、商業(yè)街廣告可以較好地利用消費(fèi)者途中，在散步游覽時(shí)，在公共場(chǎng)合經(jīng)常產(chǎn)生的空白心理。在這種時(shí)候，一些設(shè)計(jì)精美的廣告、霓虹燈多彩變化的光芒常能給人留下非常深刻的印象，能引起較高的注意率，更易使其接受廣告。

3、商業(yè)街廣告具有一定的強(qiáng)迫訴求性質(zhì)，既使匆匆趕路的消費(fèi)者也可能因?qū)V告的隨意一瞥而留下一定的印象，并通過(guò)多次反復(fù)而對(duì)某些商品留下較深印象。

4、商業(yè)街廣告表現(xiàn)形式豐富多彩，特別是高空氣球廣告、燈箱廣告的發(fā)展，便商業(yè)街廣

告更具有自己的特色，而且這些商業(yè)街廣告還有美化市容的作用，這些廣告與市容渾然一體的效果，往往使消費(fèi)者非常自然地接受了廣告。

5、商業(yè)街廣告內(nèi)容單純，能避免其他內(nèi)容及競(jìng)爭(zhēng)廣告的干擾。而且商業(yè)街廣告費(fèi)用較低。

但是，商業(yè)街廣告媒體也有其不足之處，主要表現(xiàn)在：

1、覆蓋面小。由于大多數(shù)位置固定不動(dòng)，覆蓋面不會(huì)很大，宣傳區(qū)域小，因此設(shè)置商業(yè)街廣告時(shí)應(yīng)特別注意地點(diǎn)的選擇。比如廣告牌一般設(shè)立在人口密度大、流動(dòng)性強(qiáng)的地方。

2、效果難以測(cè)評(píng)。由于商業(yè)街廣告的對(duì)象是在戶外活動(dòng)的人，這些人具有流動(dòng)的性質(zhì)，因此其接受率很難估計(jì)。而且人們總是在活動(dòng)中接觸到的，因此注視時(shí)間非常短，甚至只有幾分之一秒，有時(shí)人們?cè)谕粫r(shí)間可能接觸到許多商業(yè)街廣告，所以要取得廣告效果，就要做到讓人們視覺(jué)暫留，這非常重要。

對(duì)于商業(yè)街廣告牌的設(shè)置現(xiàn)在還沒(méi)有抗風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)，或者說(shuō)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。一般正規(guī)的廣告公司在設(shè)立商業(yè)街廣告的時(shí)候，會(huì)按照當(dāng)?shù)氐幕撅L(fēng)壓值為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)和制作廣告設(shè)施。

第二篇：城市商業(yè)街的發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃布局構(gòu)想

城市商業(yè)街的發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃布局構(gòu)想

現(xiàn)代商業(yè)街是城市的精華，它既是大眾生活須臾不可或缺的組成部分，又是展示城市商業(yè)繁榮的窗口；既是反映城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的標(biāo)志，也是城市建設(shè)水平的體現(xiàn)。它以巨大的內(nèi)聚力和輻射力形成一個(gè)開(kāi)放式、跨區(qū)域的商業(yè)群體，以其整體優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)街的發(fā)展和建設(shè)越來(lái)越受到消費(fèi)者的關(guān)注和各級(jí)政府的重視。

一、商業(yè)街的特點(diǎn)及分類

所謂商業(yè)街，顧名思義就是城市商業(yè)最集中的街區(qū)。商業(yè)街多延續(xù)歷史建在城市中心或交通便利、人流匯集之處，其長(zhǎng)度一般大于100米，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的密度大于50%。商業(yè)街是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體，是由各種獨(dú)立的商店構(gòu)成，商業(yè)資源的有效配置和集中形成了商業(yè)街的整體優(yōu)勢(shì)。

1.商業(yè)街的特點(diǎn)。

一是功能齊全。商業(yè)街作為現(xiàn)代人理想的購(gòu)物、休閑、旅游、娛樂(lè)場(chǎng)所，首先具有商品貿(mào)易功能，這里人氣最旺、商品最全、商機(jī)最多、交易最容易成功；其次具有旅游功能，古老的商業(yè)街區(qū)往往是一個(gè)城市中最具地方傳統(tǒng)特色的景點(diǎn)，經(jīng)

營(yíng)具有地方特色的紀(jì)念品和傳統(tǒng)風(fēng)味的食品的商業(yè)街常常是游客最愿意光顧的場(chǎng)所；第三具有休閑功能，經(jīng)過(guò)改造的商業(yè)街，成為城市的一道亮麗的風(fēng)景線，充分滿足了人們休閑享受的需要。此外，其文化功能使商業(yè)街顯示著城市的人文特色，豐富了人們的精神生活，促進(jìn)了城市文化建設(shè)。

二是品種豐富。現(xiàn)代商業(yè)街各類商品薈萃，名、優(yōu)、特產(chǎn)品應(yīng)有盡有，特別是大都市中心商業(yè)街不僅做到“買全國(guó)貨、賣全國(guó)貨”，而且經(jīng)營(yíng)眾多的國(guó)際知名品牌，把民族化與國(guó)際化有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，使商業(yè)街成為中外游客鐘情的購(gòu)物場(chǎng)所。

三是分工細(xì)致。現(xiàn)代消費(fèi)已從社會(huì)消費(fèi)、家庭消費(fèi)向個(gè)性化消費(fèi)轉(zhuǎn)變，要求商業(yè)街分工專業(yè)化，各商店都有明確的目標(biāo)市場(chǎng)，為特定的顧客提供特定的商品和服務(wù)，實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、特色經(jīng)營(yíng)和個(gè)性化服務(wù)。這樣既避免了內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，分流了顧客，又有利于共同發(fā)展，形成整體優(yōu)勢(shì)。

四是環(huán)境宜人。購(gòu)物對(duì)于現(xiàn)代人來(lái)說(shuō)，不僅是生活的必需，而且是放松身心的休閑方式，是一種享受。商業(yè)街巨大的吸引力還來(lái)自其優(yōu)雅、整潔、舒適、協(xié)調(diào)的購(gòu)物環(huán)境。充滿人性化的設(shè)計(jì)，使顧客充分體驗(yàn)逛街的樂(lè)趣，得到更多的物質(zhì)和精神享受。

五是服務(wù)周到。服務(wù)是商業(yè)街的“軟件”，服務(wù)水平不僅關(guān)系到現(xiàn)代商業(yè)街的形象，而且直接影響顧客的購(gòu)物心理和情緒，從而決定著商業(yè)街的銷售狀況和經(jīng)營(yíng)效益。優(yōu)質(zhì)服務(wù)降低了顧客的購(gòu)物總成本，提高了顧客的滿意程度，已成為商業(yè)街吸引顧客的一張“王牌”。

六是完善了城市公共服務(wù)設(shè)施。商業(yè)是人們?nèi)粘３院却┯孟M(fèi)環(huán)節(jié)中的重要一環(huán)，商業(yè)是城市公共服務(wù)設(shè)施中的重要組成部分，而商業(yè)街則是其中不可缺少的部分。選好和建好商業(yè)街不但滿足了大眾的物質(zhì)需求，同時(shí)也滿足了部分精神需要。更主要的是完善了城市公共服務(wù)設(shè)施，使城市的載體功能得到了提升。

2.商業(yè)街的分類。

商業(yè)街種類繁多，各具特色，可按不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類： 第一，按經(jīng)營(yíng)品種劃分，可分為綜合性商業(yè)街和專業(yè)性商業(yè)街。

第二，按主導(dǎo)功能劃分，可分為零售主導(dǎo)型商業(yè)街、批發(fā)主導(dǎo)型商業(yè)街和服務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)街。第三，按輻射范圍劃分，可分為市級(jí)商業(yè)街、區(qū)級(jí)商業(yè)街和社區(qū)級(jí)商業(yè)街。第四，按商品檔次劃分，可分為精品商業(yè)街、中級(jí)商業(yè)街和初級(jí)商業(yè)街。第五，按街道長(zhǎng)度劃分，可分為大型商業(yè)街、中型商業(yè)街和小型商業(yè)街。第六，按交通疏導(dǎo)方式劃分，可分為普通商業(yè)街和步行商業(yè)街。

二、我國(guó)城市商業(yè)街發(fā)展建設(shè)中存在的問(wèn)題

1.布局不夠合理。

由于歷史的原因，商業(yè)街主要分布在老城區(qū)和市中心，數(shù)量幾乎占各城市商業(yè)街總數(shù)的一半還多，而邊緣區(qū)域和一些新建的住宅區(qū)，商業(yè)街明顯不足。商業(yè)街的高度密集，不利于充分發(fā)揮商業(yè)街的功能，不利于綜合利用城市資源，尤其會(huì)給交通組織、基礎(chǔ)設(shè)施配套、旅游資源開(kāi)發(fā)等造成很大的壓力。

2.特色不夠突出。

許多商業(yè)街在建設(shè)、改造的過(guò)程中，缺乏整體規(guī)劃，未能結(jié)合本街的歷史傳統(tǒng)、自然條件及區(qū)位優(yōu)勢(shì)塑造自己的特色，而是市場(chǎng)定位模糊、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目雷同，商業(yè)街的趨同化發(fā)展必然降低其吸引力和輻射力。3.設(shè)施不夠完善。

雖然近幾年商業(yè)街的購(gòu)物環(huán)境逐步得到改善，但仍然存在著一些問(wèn)題。如地處市中心的商業(yè)街人流集中、車流量大，而現(xiàn)有的窄街小巷滿足不了交通行駛和車輛停放的需要；不少商業(yè)街貨運(yùn)量大，而車輛進(jìn)出受到時(shí)間和線路限制，很不方便；城市道路的拓寬改造對(duì)一些商業(yè)街形成消極影響，短時(shí)間內(nèi)難以恢復(fù)元?dú)猓挥行┥虡I(yè)街在綠化美化、休閑娛樂(lè)、燈光廣告、貨運(yùn)托管等方面的設(shè)施還不配套，在一定程度上影響了商業(yè)街檔次的提高。

4.管理相對(duì)滯后。

主要表現(xiàn)在對(duì)城市商業(yè)街的地塊開(kāi)發(fā)、建筑外觀、整體形象缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，導(dǎo)致分布不均衡、特色不突出、功能不齊全；對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)街以行政管理為主，市場(chǎng)機(jī)制尚未完全建立起來(lái)，也影響了商業(yè)街的快速發(fā)展。

三、促進(jìn)城市商業(yè)街發(fā)展的戰(zhàn)略及規(guī)劃布局構(gòu)想

商業(yè)街是城市商業(yè)設(shè)施的重要組成部分。無(wú)論改造舊有的商業(yè)街還是新建商業(yè)街，都要充分考慮其在城市中的選址（布局），使其具有合理的服務(wù)范圍，同時(shí)也要與商業(yè)本身的內(nèi)在發(fā)展規(guī)律相結(jié)合；與城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的階段相結(jié)合，才能建設(shè)并逐漸形成符合大眾需要的成功的商業(yè)街。

1.合理規(guī)劃。

合理規(guī)劃商業(yè)街不但要從城市空間布局上予以考慮，還應(yīng)從優(yōu)化商業(yè)資源配置，提高商業(yè)組織化程度出發(fā)，制定符合我國(guó)國(guó)情、區(qū)域市情的商業(yè)街規(guī)劃原則，擬定規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)規(guī)劃管理，才能克服商業(yè)街建設(shè)和發(fā)展中的隨意性和盲目性，發(fā)揮政府和政策的宏觀調(diào)控作用，促進(jìn)商業(yè)街建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)結(jié)合。一個(gè)城市商業(yè)街的布局規(guī)劃必須講究科學(xué)，體現(xiàn)全局性，既要考慮歷史形成的商業(yè)營(yíng)銷氛圍和顧客的購(gòu)買習(xí)慣，又要考慮未來(lái)購(gòu)物和旅游人口的導(dǎo)入與流向；既應(yīng)照顧本地區(qū)的布局均衡，滿足居民的購(gòu)物需求，同時(shí)又要了解商業(yè)街對(duì)周邊地區(qū)的輻射作用，避免商業(yè)街布局的重復(fù)和不均。商業(yè)街的規(guī)劃 應(yīng)與旅游業(yè)的發(fā)展相結(jié)合，凡有旅游景點(diǎn)的地方，都應(yīng)有與之相適應(yīng)的商業(yè)服務(wù)業(yè)，如上海的老城隍廟把經(jīng)營(yíng)定位在為旅游服務(wù)上，創(chuàng)出了自己的特色，獲得了可觀的效益。在商業(yè)街的事業(yè)發(fā)展規(guī)劃中還應(yīng)處理好與城市總體規(guī)劃的關(guān)系；在規(guī)劃商業(yè)街的同時(shí)必須有與之相配套的城市交通和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃。

2.特色鮮明。

商業(yè)街的生命力在于其與眾不同的特色，顧客之所以不計(jì)較時(shí)間和路途，專程來(lái)此購(gòu)物，就是因?yàn)樵谶@里有其他商店買不到的商品、享受不到的服務(wù)、體驗(yàn)不到的樂(lè)趣，正是這些特色構(gòu)成了商業(yè)街的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。商業(yè)街要塑造自身的特色，必須找準(zhǔn)市場(chǎng)定位。根據(jù)商業(yè)街所處地理位置、商圈輻射范圍、目標(biāo)顧客的消費(fèi)層次、購(gòu)買能力和需求特征，以及周邊地區(qū)商業(yè)布局和經(jīng)營(yíng)狀況，確立別具一格的市場(chǎng)定位。首先是商品定位，那些專業(yè)性的商業(yè)街更容易受到消費(fèi)者的青睞，像服裝街、食品街、古玩街等，集中經(jīng)營(yíng)需求差異大、挑選性強(qiáng)的同類商品，方便了顧客的購(gòu)買；而綜合性的商業(yè)街特色不突出，不宜過(guò)多發(fā)展。其次是經(jīng)營(yíng)檔次定位，如上海的南京路步行街定位于大眾化的旅游商業(yè)街；而靜安區(qū)的南京西路，則云集了眾多的國(guó)際品牌，成為上海市最具規(guī)模的國(guó)際化高檔消費(fèi)區(qū)。此外，還可以通過(guò)獨(dú)到的服務(wù)項(xiàng)目、新穎的經(jīng)營(yíng)方式、不同凡響的促銷活動(dòng)以及創(chuàng)立自有品牌來(lái)突出商業(yè)街的特色。

3.業(yè)態(tài)先進(jìn)。

根據(jù)市場(chǎng)需求的變化，對(duì)零售業(yè)態(tài)進(jìn)行置換、創(chuàng)新和混合，是發(fā)達(dá)國(guó)家零售業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)。如百貨店引進(jìn)專業(yè)店；百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)超市；專賣店超市化經(jīng)營(yíng)；超市與倉(cāng)儲(chǔ)商店合一，存售一體，批零兼營(yíng)；特別是大賣場(chǎng)的出現(xiàn)，在堅(jiān)持傳統(tǒng)超市生鮮食品優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，又兼有百貨店、專賣店品牌、品種的優(yōu)勢(shì)，形成多業(yè)態(tài)、多功能、多品種的理想購(gòu)物場(chǎng)所。商業(yè)街的業(yè)態(tài)配置應(yīng)與顧客的消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)相適應(yīng)。鼓勵(lì)發(fā)展新興業(yè)態(tài)，適應(yīng)目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)觀念和購(gòu)買行為的變化，進(jìn)一步滿足消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的多元化、個(gè)性化的需求。商業(yè)街的管理部門(mén)應(yīng)對(duì)街區(qū)內(nèi)的業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)行合理的規(guī)劃和引導(dǎo)，特別是對(duì)新建或改造的商業(yè)街尤為重要。因?yàn)椴还苁钦_(kāi)發(fā)還是企業(yè)興建，最終都要分散賣或租給中小業(yè)主，如果事先沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃，很難形成商業(yè)街的主業(yè)和特色，并難以形成規(guī)模效應(yīng)，失去商業(yè)街的集中優(yōu)勢(shì)，甚至相互影響，破壞商業(yè)街的整體形象。商業(yè)街除少數(shù)大型百貨商場(chǎng)外，應(yīng)以專業(yè)店、專門(mén)店和專賣店為主；其次，要支持有實(shí)力的連鎖企業(yè)進(jìn)入商業(yè)街；最后，在與世界市場(chǎng)接軌的過(guò)程中，有目的地引入適合我國(guó)國(guó)情的先進(jìn)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)新型商業(yè)與傳統(tǒng)商業(yè)的有機(jī)結(jié)合。

4.配套完善。

商業(yè)街的發(fā)展要積極借鑒和引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的營(yíng)銷方式和管理手段，大力拓展現(xiàn)代商業(yè)市場(chǎng)空間。如建立綠色營(yíng)銷理念，開(kāi)展綠色營(yíng)銷；以互聯(lián)網(wǎng)為購(gòu)銷手段，開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，引導(dǎo)消費(fèi)者網(wǎng)上訂貨、網(wǎng)上消費(fèi)；開(kāi)展文化營(yíng)銷，適應(yīng)人們從單純追求物質(zhì)消費(fèi)向追求精神消費(fèi)和服務(wù)消費(fèi)轉(zhuǎn)變，從滿足基本生活需求向全面發(fā)展需求轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，注意發(fā)掘和利用商業(yè)街的歷史文化資源，開(kāi)發(fā)商店、品牌和商品的文化內(nèi)涵，把賣商品提升為“賣文化”；開(kāi)展定制營(yíng)銷，加強(qiáng)與顧客的“一對(duì)一的信息溝通”，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)向和顧客需求，并向顧客提供個(gè)性化的銷售和服務(wù)。

商業(yè)街應(yīng)不斷改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)水平，開(kāi)拓新的服務(wù)領(lǐng)域，為顧客購(gòu)買、使用商品提供更多的便利。經(jīng)營(yíng)文化、娛樂(lè)、體育用品的商業(yè)街要盡可能開(kāi)辟此類消費(fèi)場(chǎng)所，供人們學(xué)習(xí)、唱歌、跳舞和健身鍛煉，還可以與文化、體育等部門(mén)聯(lián)合組織文藝匯演、體育競(jìng)賽、舉辦各種文化節(jié)，以商品銷售推動(dòng)文化體育事業(yè)的發(fā)展，為此在布局上要留有足夠的空間。商業(yè)街的新建和改造必須考慮配套設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)、公共廁所、垃圾收集點(diǎn)、演出舞臺(tái)、綠化景觀、廣告設(shè)施等，否則會(huì)造成難以彌補(bǔ)的遺憾，也為今后的管理帶來(lái)不必要的麻煩。同時(shí)，要積極完善各類市場(chǎng)服務(wù)體系，提高流通社會(huì)化水平。如大力發(fā)展社會(huì)化配送中心，形成高效的物流系統(tǒng)；加大信息技術(shù)改造的力度，逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)信息化、網(wǎng)絡(luò)化，為電子商務(wù)提供必要的物質(zhì)條件和制度環(huán)境；培育和發(fā)展各種市場(chǎng)中介組織，提高流通組織化程度；加快建立商業(yè)信用體系，拓展更大的商業(yè)空間；重視各種市場(chǎng)軟件建設(shè)，促進(jìn)大流通，降低流通成本。

四、商業(yè)街改造布局中應(yīng)注意的問(wèn)題

1.繼承商業(yè)街的歷史文脈。

商業(yè)街的形成大多具有歷史淵源和大眾逐漸認(rèn)可的過(guò)程，商業(yè)街的古老建筑是城市文化的載體，應(yīng)該將它們完整地保存下來(lái)，成為現(xiàn)代城市的有機(jī)部分。特別是對(duì)歷史悠久的老商業(yè)街進(jìn)行改造時(shí)，拓寬、加高、延長(zhǎng)都必須慎重，盡量避免使用推倒重建的辦法，要將古老歷史文化遺跡融入新的規(guī)劃，使傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合，繼承和延續(xù)城市的原有的歷史文化風(fēng)貌，造福子孫后代。

2.控制商業(yè)街的有效長(zhǎng)度。

商業(yè)街不是越長(zhǎng)越好，考慮到顧客的時(shí)間和體能的限制，商業(yè)街的長(zhǎng)度一般不超過(guò)1000米，如果是步行街，長(zhǎng)度應(yīng)控制在800米左右，并排除其中夾雜的少數(shù)非商業(yè)段落。能夠調(diào)動(dòng)顧客購(gòu)物情緒，形成商業(yè)興奮點(diǎn)的路段通常為300~600米。所以，在商業(yè)街的起點(diǎn)處，不宜安排大型商業(yè)設(shè)施，待顧客逛街購(gòu)物漸入佳境，再出現(xiàn)熱點(diǎn)和高潮。

3.把握商業(yè)街的合理高度。

商業(yè)街的建筑不宜過(guò)高，除個(gè)別大商場(chǎng)可建多層樓外，一般應(yīng)控制在2~3層以內(nèi)，因?yàn)檫^(guò)高的建筑會(huì)使人產(chǎn)生壓抑感，影響購(gòu)物者逛街的心情。再者，人們不喜歡爬樓梯，即使有電動(dòng)滾梯，也不愿意來(lái)回折騰。

4.確定商業(yè)街的適當(dāng)寬度。

商業(yè)街不宜過(guò)寬，一般應(yīng)控制在25~30米，否則，會(huì)無(wú)謂地消耗游客的體力，使他們對(duì)來(lái)往穿插產(chǎn)生顧慮，渙散“人氣”。

5.規(guī)劃商業(yè)街的總營(yíng)業(yè)面積。

一條商業(yè)街的總營(yíng)業(yè)面積不宜過(guò)大，一定要考慮消費(fèi)者的體力和心理承受能力，據(jù)了解20萬(wàn)平方米可能是人們能接受的最高值，否則，會(huì)超出人們的耐受能力，帶來(lái)消極影響。

6.整合商業(yè)街的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。

商業(yè)街的業(yè)態(tài)應(yīng)多種多樣，相輔相成，如百貨店、超市、專賣店、連鎖店、折扣店等，同時(shí)應(yīng)將購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、旅游、文化、休閑等行業(yè)包括進(jìn)來(lái)，這樣可以避免商業(yè)街千店一面，有效地激發(fā)顧客的逛街興趣，還可以使各商家門(mén)店都找到自己的發(fā)展空間。

7.研究商業(yè)街的行走規(guī)律。

不少商業(yè)街都有街的兩側(cè)客流量不一致的情況，這與商店的排列、經(jīng)營(yíng)的品種、商店的形象等因素相關(guān)，而且，多數(shù)人逛街習(xí)慣走“之”字形折線，在一側(cè)走上一段距離，穿行到另一側(cè)，走一段后再折返回來(lái)。這樣，使商業(yè)街上出現(xiàn)逛街的“盲區(qū)”，在這里設(shè)置餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)、休閑等網(wǎng)點(diǎn)，倒是不錯(cuò)的選擇。

8.重視商業(yè)街的景觀和環(huán)境設(shè)計(jì)。

商業(yè)街的景觀設(shè)計(jì)必須以人為本，滿足人們對(duì)環(huán)境空間多方位、多層次的需要，以人的視覺(jué)、觸覺(jué)以及由此引起的心理感受為參照，突出景觀性、功能性、安全性。如在街道的適當(dāng)部位擺放盆栽、種植樹(shù)木、灌木和花卉，創(chuàng)造輕松愜意的視覺(jué)效果。在功能方面，設(shè)置公用電話亭、休閑座椅、公共廁所、垃圾箱及統(tǒng)一管理的廣告設(shè)施和標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，做到使用方便，造型優(yōu)美。此外，在街道出口、上下臺(tái)階處要考慮殘疾人的特殊要求，以及防火防災(zāi)、緊急疏散的要求。

上海的住宅底商規(guī)劃及使用

住宅底商，顧名思義就是位于常規(guī)住宅下方的商業(yè)設(shè)施，幾乎所有開(kāi)發(fā)商都會(huì)面臨住宅底商的設(shè)計(jì)、建設(shè)及租售問(wèn)題。由于屬于住宅配套商業(yè)以及所處位置的特殊性，用常規(guī)的商業(yè)地產(chǎn)邏輯來(lái)操作住宅底商是非常的不恰當(dāng)。

上海版的住宅底商：

走過(guò)那么多城市，住宅底商一般均屬于標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)配套型商業(yè)，而社區(qū)商業(yè)的好壞與城市中產(chǎn)階級(jí)的多少有著密切的關(guān)系，就如上海的便利店發(fā)展廣泛并成熟，換而在其它城市就很少能見(jiàn)到象上海這樣便利店密集的情況了，所以住宅底商一定根據(jù)城市的不同采用不同的操作策略，這也是商業(yè)在房地產(chǎn)中的復(fù)雜性。住宅底商的可售性：

住宅底商一般情況下基本為“街鋪”格局，也就是可能有獨(dú)立門(mén)牌號(hào)并面對(duì)街道或馬路的商鋪，基本具備出售的標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)地產(chǎn)所謂的持有并不是指所有商業(yè)必須持有，類似象住宅底商或市場(chǎng)類商鋪則應(yīng)該積極出售。當(dāng)然當(dāng)住宅底商的設(shè)計(jì)是多樓層大面積時(shí)，其出售條件的能級(jí)隨之下降，屆時(shí)將更多的應(yīng)考慮如何分拆或如何持有經(jīng)營(yíng)了。住宅底商的區(qū)域性：

所謂區(qū)域性也就是底商位于所在地理位置的實(shí)際情況，一般而言在內(nèi)環(huán)線的住宅底商，由于中心城區(qū)土地面積小，開(kāi)發(fā)商均盡可能的用足規(guī)劃指標(biāo)，當(dāng)土地沒(méi)有限定必須做足夠面積商業(yè)時(shí)，住宅配套的商業(yè)基本都位于住宅的下方。而在環(huán)線以外地區(qū)，這種情況存在的基礎(chǔ)下，更多的是商業(yè)獨(dú)立存在于土地的某一區(qū)域，形成商業(yè)與住宅分離或混合的模式。這從側(cè)面體現(xiàn)了市中心區(qū)域土地的稀缺性，換而言之，中心區(qū)域的商鋪投資價(jià)值更高更安全。

住宅底商要做幾層：

住宅中的商業(yè)是屬于配套性質(zhì)，在規(guī)劃指標(biāo)中是有一定限制的，一般情況下從3%-10%不等，但并不代表有了10%的指標(biāo)后就要把它用足。當(dāng)商業(yè)形態(tài)及規(guī)劃出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，均有可能造成商鋪滯銷或變成死鋪，與其這樣不如造些住宅更容易出售。所謂的商鋪價(jià)格大于辦公，辦公價(jià)格大于住宅的觀念應(yīng)從我們的腦海中抹去。

那么住宅底商到底做幾層為好呢？從上海中心城區(qū)住宅底商案例中發(fā)現(xiàn)，一般情況下是控制在1-2層為佳，因?yàn)樯虡I(yè)的使用便利性與價(jià)值會(huì)隨樓層的高度增加而下降，除非能夠設(shè)計(jì)良好的垂直動(dòng)線，或則具備形成規(guī)模性商業(yè)。但在設(shè)計(jì)二層商業(yè)進(jìn)出通道時(shí)，必須對(duì)一層入口進(jìn)行重點(diǎn)設(shè)計(jì)，要形成與一層商鋪外觀不同設(shè)計(jì)風(fēng)格，使垂直動(dòng)線更為明顯，這點(diǎn)錢不能省。

住宅底商的建筑形態(tài)：

常見(jiàn)的住宅底商有3種形態(tài)為多，其一為獨(dú)立的一層和獨(dú)立的二層，其二為一二層復(fù)式結(jié)構(gòu)，其三為一層高挑空形成內(nèi)復(fù)式結(jié)構(gòu)。但從商業(yè)本身的可使用性看，獨(dú)立一層或二層是最便于使用的。復(fù)式結(jié)構(gòu)商鋪對(duì)于經(jīng)營(yíng)業(yè)種有較多的局限性，同樣內(nèi)復(fù)式結(jié)構(gòu)商鋪只能是作為出售的一個(gè)賣點(diǎn)（所謂買一送一的概念），但在商業(yè)真正的使用中不具備廣泛性。

從商業(yè)中心城區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)情況看，多數(shù)復(fù)式結(jié)構(gòu)商鋪的二層處于空置中，或者成為倉(cāng)庫(kù)，使商業(yè)面積嚴(yán)重的浪費(fèi)，商業(yè)價(jià)值無(wú)法體現(xiàn)。所謂在設(shè)計(jì)住宅底商時(shí)，應(yīng)基本考慮設(shè)計(jì)為獨(dú)立的一層和二層格局。

住宅底商的格局是所有商鋪格局中最差的，主要因?yàn)闃巧献≌暮诵耐膊糠謱⒃谏啼佒械玫襟w現(xiàn)，造成商鋪部分位置受承重墻等因素成為“迷宮”，使完整的商鋪“四分五裂”。有條件的情況下，當(dāng)然能夠在商鋪與住宅中設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)換層以避免大量柱、墻等影響商鋪，但這會(huì)造成投資費(fèi)用的增加，一般情況下，結(jié)構(gòu)不好的位置應(yīng)多考慮住宅其它配套功能，如：安排居委會(huì)、物業(yè)管理辦公室等。格局不好的商鋪對(duì)商業(yè)的使用性影響也是非常之大的。

住宅底商的功能規(guī)劃：

最好的商鋪就是能夠做餐飲的商鋪，無(wú)論租用或購(gòu)買者做不做餐飲，商鋪功能越全其價(jià)值相對(duì)越高。上海對(duì)于住宅底商有明文規(guī)定，不得做餐飲。其主要考慮餐飲排污等問(wèn)題會(huì)影響樓上的居民，所以在功能設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)巧妙的進(jìn)行規(guī)劃，盡可能在設(shè)計(jì)中安排部分餐飲功能商鋪，其不但利于出售而且也能成為未來(lái)住宅小區(qū)生活配套的一部分。

住宅底商的招商工作：

開(kāi)發(fā)商為更好的賣出住宅底商商鋪，往往會(huì)要求先行招商。其實(shí)從上海城區(qū)類似物業(yè)的發(fā)展看，一般住宅底商的商鋪?zhàn)赓U其自然形成的案例較多，迄今尚未發(fā)展刻意招商的項(xiàng)目。由于住宅底商的特殊性（有大量住宅居民為背景，相對(duì)所處位置均是沿街等因素），招商難度遠(yuǎn)低于大型商業(yè)，所以不用過(guò)分刻意去追求招商。

住宅底商也屬于商業(yè)地產(chǎn)的一部分，商業(yè)之復(fù)雜性是所以接觸過(guò)的人的共識(shí)，雖然商業(yè)地產(chǎn)有核心理念，但面對(duì)不同城市，不同形態(tài)的商業(yè)均需要獨(dú)立分析。住宅底商是商業(yè)地產(chǎn)中一個(gè)非常特殊的形態(tài)，千萬(wàn)別被傳統(tǒng)商業(yè)理念迷惑了自己的眼睛。

來(lái)源：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng)

談購(gòu)物中心的規(guī)劃與設(shè)計(jì)

選址原則 “天時(shí)”、“地利”、“人和”都會(huì)直 接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。“天時(shí)”是指商家對(duì)投資時(shí)機(jī)的把握以及在 經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的時(shí)令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服務(wù)態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面。而“地利”也是一個(gè)非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。店址選擇適當(dāng)，占有“地利”之勢(shì)，廣泛吸收消費(fèi)者促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益。

城市商業(yè)活動(dòng)是以追求最高利潤(rùn)為目的的，這是商業(yè)設(shè)計(jì)選址與布局的經(jīng)濟(jì)原則。同時(shí)，顧客是商業(yè)活動(dòng)過(guò)程中不可缺少的 重要組成部分，因此，建筑之布局與城市人口分布形態(tài)密切相關(guān)。

城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和科技等領(lǐng)域綜合作用的產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來(lái)分，可分為宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個(gè)不同的層次。

商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依 據(jù)。

商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素：（1）客流規(guī)律；（2）交通狀況；（3）商業(yè)環(huán)境；（4）地形特 點(diǎn)；（5）符合城市規(guī)劃要求。

1、客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素

商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客； 從成本效益上講，要爭(zhēng)取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。

（1）相同客流規(guī)模的不同地區(qū)，因客充的目的、速度、時(shí)間不同，對(duì)選址條件有不同差別。 在商業(yè)集中的繁華地區(qū)客流目的一般是以購(gòu)買商品為主流，或是與購(gòu)買商品有聯(lián)系的觀光瀏覽，為以后購(gòu)買作準(zhǔn)備，這類地區(qū)的客流特點(diǎn)一般是速度緩慢，停留時(shí)間較長(zhǎng)，流動(dòng)時(shí)間相對(duì)分散。 有些時(shí)候，除了人口的密度因素之外，人口的職業(yè)分布、收入狀況、年齡也是影響購(gòu)買能力、購(gòu)買習(xí)慣的主要因素，必須加以考慮。前者可以作為商業(yè)規(guī) 模的主要參考指標(biāo)，后者則除影響規(guī)模之外，還決定了商業(yè)的特色和內(nèi)容。

（2）選擇店址需要調(diào)查分析街道兩側(cè)的客流量規(guī)模，選擇客流較多的街道一側(cè)。

（3）選擇店址要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系，街道交叉路口客流最多，是選址的最好位置。

（4）對(duì)于大型的購(gòu)物中心和商業(yè)街，除了被動(dòng)適應(yīng)客流規(guī)律之外，還可以在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上加以改善開(kāi)發(fā)，選擇有開(kāi)發(fā)前景的區(qū)域，開(kāi)辟新的道路交通系統(tǒng)，主動(dòng)地引導(dǎo)客流，制造客流，進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。

2、交通狀況

城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體。因此，它是制約商業(yè)聚集與選址的又一個(gè)重要因素。商業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達(dá)商店。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達(dá) 性最佳的地點(diǎn)。在商業(yè)的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小。所以商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是：所有購(gòu)物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。

3、商業(yè)環(huán)境

選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點(diǎn)附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過(guò)多的同行業(yè)商店，勢(shì)必影響商店的經(jīng)營(yíng)效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購(gòu)足所需的商品，有些商店又有集中趨勢(shì)，相鄰而廟，此為趨同性。

一般來(lái)說(shuō)，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門(mén)店。這種顧客以購(gòu)買一類商品為目的，對(duì)商業(yè)氣氛、娛樂(lè)性、環(huán)境沒(méi)有過(guò)多要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質(zhì)量、價(jià)格等因 素。

另外一此顧客，購(gòu)物的范圍比較雜，也比較隨意，或完全以休閑為主要目的，當(dāng)然不會(huì)去逛上面提到的結(jié)構(gòu)單一的商業(yè)區(qū)，而是希望到集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑等需要為一體的綜合商場(chǎng)。一般大商場(chǎng)就是以此為目標(biāo)而設(shè)置的，盡 可能豐富功能來(lái)滿足這類顧客的要求。

還有一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來(lái)的顧客，如商業(yè)中心區(qū)的小型商店設(shè)于大型商店附近，主要經(jīng)營(yíng)小商品，以品種齊全而取得優(yōu)勢(shì)。或開(kāi)辦大商場(chǎng)不能提供的小型服務(wù)業(yè)，有的經(jīng)營(yíng)連帶消費(fèi)商品的商 店相互鄰攔，互為補(bǔ)充，便利顧客。

4、地形特點(diǎn) 選擇店址還要分析地形特點(diǎn)，主要選擇能見(jiàn)度高的地點(diǎn)，如選擇在兩面臨街的地點(diǎn)能見(jiàn)度就最高，并且可以擴(kuò)充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設(shè)址地點(diǎn)。位于街道的入口處、公共場(chǎng)所的迎面處都是能見(jiàn)度高 的地點(diǎn)。有的地點(diǎn)如位于街道的凹進(jìn)部位能見(jiàn)度就差。

5、城市規(guī)劃的要求

城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，都根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)展要求對(duì)商業(yè)中心的分布、商業(yè)建筑的布局等作出一系列的規(guī)定，商業(yè)建筑的選址應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求，服從城市總體發(fā)展的需要。

在選擇店址過(guò)程中要對(duì)以上因素進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，搜集資料，具體分析研究，了解建店的有利和不利條件，不僅要考慮現(xiàn)狀，還要了解未來(lái)的發(fā)展變化，尤其要了解城市建設(shè)的長(zhǎng)期規(guī)劃，如所選地區(qū)的街道、交通市政、公共設(shè) 施、居民住宅及其它建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃，有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是優(yōu)越條件，而隨著城市的改造將會(huì)出現(xiàn)新的變 化，而不適合設(shè)店。反之，從當(dāng)前分析不適合設(shè)店但從規(guī)劃前景看又有發(fā)展前途。

某項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局細(xì)分理解

一層（時(shí)尚國(guó)際 精品名店）

一、2～3家大型國(guó)際速食連鎖餐廳

主入口與次入口處，1+2層模式，每套平均在300～500㎡左右，總量在1500㎡左右。商家展現(xiàn)出良好的品質(zhì)形象，表現(xiàn)出項(xiàng)目整體的定位；有較長(zhǎng)的營(yíng)業(yè)時(shí)間，尤其晚上的燈光效果對(duì)項(xiàng)目形象有極大提升；消費(fèi)群體是大眾人群，與本項(xiàng)目的【全家式】相匹配；商家占據(jù)一樓入口，樓上最好有相應(yīng)的西化產(chǎn)品相配合，強(qiáng)化時(shí)尚的消費(fèi)潮流。

二、31家左右的百貨品牌專賣店

臨曙光東二路與寧海中路入口處。每套平均在80~120㎡左右，總量在2000 ㎡左右。其良好的店面展示和足夠的租金承受力都給項(xiàng)目帶來(lái)良性互動(dòng)以及創(chuàng)造品質(zhì)。其主要客戶群體為成熟女性和成功男性。

三、35家左右臺(tái)灣時(shí)尚生活館

內(nèi)街南主動(dòng)線與內(nèi)街主入口兩家稍大面積展示店，每套平均在40～110 ㎡左右，總量在2200 ㎡左右，南內(nèi)街兩側(cè)能夠集中展示臺(tái)灣時(shí)尚。其客戶群體為時(shí)尚青年。

四、16家港韓流行配件（皮具、鞋區(qū)、彩妝、飾品、香水等）

15家港韓服飾百匯

分別位于內(nèi)街中線與內(nèi)街北動(dòng)線，每套平均在30～50 ㎡左右，總量在2400㎡左右。服飾利于內(nèi)街聚集人氣，租金承受力高利于銷售，商家數(shù)量多，有利于招商，形成一定規(guī)模有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其主要客戶群體為青少年、學(xué)生等。

五、10家左右精品名店（黃金、珠寶、眼鏡、名表、藝?yán)鹊龋?/p>

內(nèi)街北動(dòng)線靠北前沿，每套平均在30～130㎡左右，總量在600 ㎡左右。業(yè)態(tài)的多樣性防止客戶產(chǎn)生視覺(jué)疲勞，并且珠寶，眼鏡等也為項(xiàng)目創(chuàng)造一定的品質(zhì)。較容易與對(duì)面的港韓服飾區(qū)產(chǎn)生良性互動(dòng)。其客戶群體為成熟女性和成功男性。

六、50家彩游館（流行飾品、雜貨、彩妝、哈日商品、DIY商品等）

圓形廣場(chǎng)東北處，每套平均在20～30 ㎡左右，總量在1000 ㎡左右。小面積，多數(shù)量小店，利于隨機(jī)型客戶人流導(dǎo)入，與大賣場(chǎng)人流分流，單套租金不高，利于經(jīng)營(yíng)與展示海安本地小商品文化等，鑒于單店面積偏小，因而適合通過(guò)外部環(huán)境營(yíng)造后在內(nèi)部商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)，將會(huì)有力的支撐鋪面小分割銷售。內(nèi)街經(jīng)營(yíng)可以避免該行業(yè)過(guò)高的更換調(diào)整率帶來(lái)的不良影響。其主要客戶群為青少年、學(xué)生等。

七、異國(guó)美食百老匯（美式鄉(xiāng)村、南洋美食、臺(tái)式茶餐廳、意式咖啡）

圓形廣場(chǎng)北正方與圓形廣場(chǎng)中部，30套左右單間，但每家商家估計(jì)體量在200～300 ㎡左右，總量在1100㎡左右，如果1+2層，總量在2100㎡左右。餐飲商家能夠?yàn)樯虉?chǎng)創(chuàng)造較多的人氣，是眾多大型商業(yè)項(xiàng)目必選的業(yè)態(tài)之一；可以為來(lái)商場(chǎng)購(gòu)物的消費(fèi)者提供飲食服務(wù)，同時(shí)通過(guò)目的性消費(fèi)客群帶動(dòng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；項(xiàng)目地下一層有足夠的場(chǎng)地停車；餐飲集中在一起，便于工程設(shè)計(jì)和改造；餐飲可以帶動(dòng)茶樓與樓上保健、健身等的消費(fèi)。其主要客戶群為大眾消費(fèi)群。

八、社區(qū)配套（藥局、美發(fā)、面包店、美容、洗衣、鮮花、租碟等）

分別位于曙光東二路沿街東段住宅三處入口旁與彩游館北邊的住宅雙入口旁，一層每套平均在80～200㎡左右，估計(jì)有23套，為1+2層模式，總量在2600 ㎡左右。因本項(xiàng)目有相當(dāng)體量高品質(zhì)的住宅，社區(qū)配套可以解決掉本項(xiàng)目住戶，周邊住戶以及商場(chǎng)工作人員和購(gòu)物人群的必備和隨機(jī)性消費(fèi)。考慮到同周邊社區(qū)的狀況和接近住戶的原則，安排在此兩處位置。但在銀行客戶方面，其晚上營(yíng)業(yè)時(shí)間結(jié)束早，其燈光效果不佳，所以對(duì)于銀行客戶的數(shù)量和位置要多加控制。二層（仕女淑媛 兒童天地）

一、26家流行童裝、玩具 7家嬰幼童、母嬰、孕婦用品

二樓入口處南動(dòng)線兩方格及其二樓沿街部位。每套平均在30～90 ㎡左右，總量在1150 ㎡左右。1+2層國(guó)際速食餐飲人流的導(dǎo)入以及二樓沿街廣告展示的良好位置都會(huì)對(duì)本塊商業(yè)有很好的幫助。

二、22家仕女名媛（1000㎡）

17家仕女配件（女鞋、女包、飾品、雜貨等）

8家女士?jī)?nèi)著精品（內(nèi)衣、睡衣、居家服）

二樓中街南塊、內(nèi)街南塊、二樓入口北入口處和次入口二樓轉(zhuǎn)角處，每套平均在20～60 ㎡左右，總量在2000 ㎡左右。仕女淑媛區(qū)，逛街女性居多，女性服飾樓層二層符合女性體力狀況，并且較好沿內(nèi)街展示位與主入口展示位都較容易吸引女性顧客上二樓。配件與內(nèi)著精品區(qū)在其旁邊利于女性一次購(gòu)齊型消費(fèi)，并且符合布局的配套原則。在與旁邊的流行童裝等品牌客戶群接近一致，有利于客戶共享與互動(dòng)。

母嬰用品、孕婦服飾用品、寢具、家飾、布藝以次動(dòng)線加以輔助。以配件形式來(lái)協(xié)調(diào)業(yè)種的豐富度，滿足消費(fèi)者的不同需求。

三、都會(huì)新貴(750 m2)摩登新潮（350㎡）

二樓中街北塊，內(nèi)街北動(dòng)線，每套平均在25～50 ㎡左右，總量在1100 ㎡左右。這兩塊的客戶與仕女名媛等客戶一致，并且在服飾的裝飾上有互補(bǔ)性，利于女性服飾消費(fèi)多樣化。

四、主題餐飲（1650 ㎡）

圓形廣場(chǎng)二樓北區(qū)與二樓中部。每套平均在70～110 ㎡左右，有16套，總量在1650 ㎡左右。本塊與一樓餐飲互動(dòng)，適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行1+2模式，并且在內(nèi)街北塊延伸過(guò)來(lái)，較容易吸引人流。有較長(zhǎng)的營(yíng)業(yè)時(shí)間，尤其晚上的燈光效果對(duì)項(xiàng)目形象有極大提升。

三層（風(fēng)尚休閑 知性影音）

一、11家運(yùn)動(dòng)品牌專賣店

寧海中路入口處北邊二樓，每套平均在40～150 ㎡左右，總量在800㎡左右。租金貢獻(xiàn)較好，安排在二樓入口處；主要消費(fèi)者為學(xué)生和年輕人，同樓健身娛樂(lè)客戶相呼應(yīng)又可以承接休閑服裝的客戶繼續(xù)消費(fèi)。

二、8家個(gè)性牛仔服飾專賣店

二樓內(nèi)街北塊，每套平均40～60 ㎡左右，總量在300 ㎡左右，承接運(yùn)動(dòng)品牌的人流。

三、19家中性休閑服飾專賣店（900 ㎡）

19家品味紳士（600 ㎡）

11家流行少紳（380 ㎡）

7家男士精品配件區(qū)（男鞋、男包、襪帕、領(lǐng)帶）（250 ㎡）

二樓南區(qū)整塊，每套平均30～100 ㎡左右，總量在2100 ㎡左右。此塊為整體男性顧客服飾消費(fèi)區(qū)域，具有消費(fèi)的連續(xù)性，一次購(gòu)齊性能。承接運(yùn)動(dòng)品牌等的客流與主入口、次入口的人流導(dǎo)入。

四、3C、數(shù)碼、影音主題館、復(fù)合式書(shū)局

三樓中區(qū)，分兩塊業(yè)態(tài)。3C數(shù)碼為800 ㎡，復(fù)合式書(shū)局為700 ㎡。以高聚客力的業(yè)態(tài)來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)人群向高層流動(dòng)，并且與傳統(tǒng)的三樓純男裝模式有差別，改變純男裝的目標(biāo)型消費(fèi)模式，與男裝客戶資源共享，彌補(bǔ)品味紳士、流行少紳、男士精品配件等業(yè)態(tài)人氣的不足，提升三樓的整體人氣。

五、美式主題牛扒館（500 ㎡）

三樓內(nèi)街北塊延伸，承接運(yùn)動(dòng)品牌客戶，并且與書(shū)局相對(duì)，提高其文化經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，與其他餐飲相連，提供餐飲多樣性，滿足不同客戶餐飲需求。

六、主題餐飲（1000 ㎡）

三樓圓形廣場(chǎng)北邊，承接一、二層的餐飲客戶與本層消費(fèi)客戶，整幢餐飲業(yè)態(tài)展示效果明顯。

七、婚紗、禮服、兒童攝影（650 ㎡）

圓形廣場(chǎng)三樓東區(qū)，每套平均70 ㎡左右，共9套。與二樓童裝、四樓娛樂(lè)互動(dòng)，多樣化補(bǔ)充式消費(fèi)，利于品牌自身形象展示，也體現(xiàn)恒天新世界業(yè)態(tài)布局的合理與建筑的完美相結(jié)合。南街的流行、北街的復(fù)古，加上空中花園、圓形廣場(chǎng)、大型城市舞臺(tái)，本身就是一個(gè)攝影、拍照的好去處。

八、文藝才藝教室（500㎡）

與北側(cè)兒童攝影互動(dòng)，并且有可能把品質(zhì)高的婚紗攝影品牌轉(zhuǎn)移到此，展示面好，在國(guó)際速食連鎖餐飲樓上，更利于人流導(dǎo)入。

四層（青春動(dòng)感 美食娛樂(lè)）

一、VIP健身中心（780 ㎡）

四樓主入口處。健身同美容婚慶有一定的關(guān)聯(lián)性，同茶樓按摩等也有一定的客源互享。其樓上也有高品質(zhì)住戶，可一定程度滿足需求。內(nèi)部承重柱距離較遠(yuǎn)，可滿足桌球客戶的需求，這塊做為桌球室也可。

二、大型室內(nèi)游樂(lè)園（動(dòng)感活力區(qū)、親子樂(lè)園區(qū)）（1700 ㎡）

四樓中區(qū)，樓層稍高，租金便宜，強(qiáng)大的娛樂(lè)補(bǔ)充，顧客可以在此休閑或娛樂(lè)停留。與北邊的餐飲互動(dòng)。

三、國(guó)際連鎖KTV酒吧

純四樓面積約1300 ㎡，由于KTV /酒吧、迪廳對(duì)于商場(chǎng)而言，更偏向于夜間消費(fèi)，其營(yíng)業(yè)相對(duì)的獨(dú)立性，營(yíng)業(yè)時(shí)間的特殊性把其規(guī)劃在偏離住宅的曙光東路（近寧海路上）。也考慮到白天的人流可能較少，顯得冷清，特在其邊上規(guī)劃了主題餐飲。

四、大型宴會(huì)餐廳、主題連鎖自助式餐廳（2200㎡）

4+5層模式，補(bǔ)充本地婚宴市場(chǎng)需求，偏高檔次的個(gè)體消費(fèi)。

五、空中花園主題餐飲（700 ㎡）

空中花園，是減輕購(gòu)物疲勞、放松心情的絕佳去處。

六、瘦身美體SPA會(huì)館、美容美發(fā)沙龍（500 ㎡）

滿足顧客多樣需求，本項(xiàng)目的住宅客戶也提供了一部分客源。樓層稍高，但是租金偏低適應(yīng)這塊業(yè)態(tài)的一個(gè)租賃租金需求。

五層（大型餐飲 美容美體）

一、美容、美體SPA會(huì)館

五層位置較高，適合目的性較強(qiáng)的私密型消費(fèi)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，并且可以提供大體量的鋪面給商家，以此滿足他們的開(kāi)店需求。與四樓的瘦身美體的中型面積相呼應(yīng)。

同時(shí)也可承接四樓KTV。

二、大型宴會(huì)餐廳、主題連鎖自助式餐廳

承接四樓。

來(lái)源：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng)

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃七大成功要素

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人民生活水平的日益提高，大量國(guó)際優(yōu)秀零售商業(yè)的進(jìn)入及其在中國(guó)的飛速發(fā)展，推動(dòng)中國(guó)的商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的階段，傳統(tǒng)的商業(yè)模式在新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下自然除“莠”存優(yōu)，新生及外來(lái)的商業(yè)模式在不完全規(guī)范的商業(yè)環(huán)境下摸索著快速發(fā)展。無(wú)論是中心城市還是中小城市，各式各樣的商業(yè)中心項(xiàng)目以極富想象力的包裝方式相繼涌出。在看似商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的背后，我們似乎有一種似曾相識(shí)的感覺(jué)：那就是在當(dāng)年中國(guó)住宅房地產(chǎn)高速發(fā)展的某一個(gè)階段，絕大多數(shù)地產(chǎn)商都在遵循一個(gè)原則：概念即是銷售。現(xiàn)在的商業(yè)中心正在復(fù)制當(dāng)年的概念化炒作。事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，其最主要區(qū)別在于住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是將其產(chǎn)品直接銷售給最終客戶，而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品是以租售的方式直接或間接（部分通過(guò)小商業(yè)地產(chǎn)投資商）提供給商鋪，其價(jià)值是通過(guò)商鋪的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)狀態(tài)實(shí)現(xiàn)的。對(duì)于開(kāi)發(fā)商，如何合理開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目特別是商業(yè)中心項(xiàng)目，使其在最優(yōu)化的投資環(huán)境下，成功建設(shè)并能夠長(zhǎng)期良好運(yùn)營(yíng)；對(duì)于小型商鋪投資商來(lái)講，如何鑒別一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的好壞及可運(yùn)營(yíng)性，都是業(yè)內(nèi)人士及熱衷于商業(yè)地產(chǎn)人士所必須關(guān)心的問(wèn)題。在蓬勃發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)里，具備商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及技能，特別是熟悉中國(guó)國(guó)情的專業(yè)技能，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)至關(guān)重要。隨著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，不合理的商業(yè)項(xiàng)目將面臨著越來(lái)越大的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。由于缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的深刻了解，不少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尚未認(rèn)識(shí)到失敗的風(fēng)險(xiǎn)。而歐美四十余年的發(fā)展經(jīng)歷值得我們借鑒，歐洲已有的大型商業(yè)中心除了幾家以基金、銀行為背景的大型專業(yè)開(kāi)發(fā)公司外，絕大部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是通過(guò)聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃、招商及管理公司來(lái)完成的。即使重大的政府商業(yè)項(xiàng)目也是請(qǐng)專業(yè)公司來(lái)規(guī)劃執(zhí)行的。可見(jiàn)商業(yè)規(guī)劃的重要性是由商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身的特點(diǎn)決定的。

一、遵循商業(yè)量化原則

商業(yè)是一個(gè)量化的行業(yè)，是需要有量化的購(gòu)買能力，所以商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，特別是大型綜合商業(yè)、商業(yè)中心的開(kāi)發(fā)也必須是一個(gè)量化的過(guò)程，而量化是通過(guò)商業(yè)規(guī)劃來(lái)完成的。

首先要進(jìn)行深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與研究分析，以數(shù)據(jù)確定消費(fèi)區(qū)域及消費(fèi)能力；

研究分析現(xiàn)在及未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，以確定消費(fèi)區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)需求。消費(fèi)需求在數(shù)量上及業(yè)態(tài)上一旦確定，應(yīng)依照客觀的需求量，“量體裁衣”地規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)施。國(guó)內(nèi)大部分開(kāi)發(fā)商常常是以自己所擁有的土地資源而不是以市場(chǎng)需求作為規(guī)劃基礎(chǔ)，這樣將增大投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)入住商鋪而言，其運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見(jiàn)的。

二、滿足需求而非創(chuàng)造需求

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)于商業(yè)店鋪，商業(yè)店鋪服務(wù)于消費(fèi)者。消費(fèi)者客觀的消費(fèi)類別及總量的確定決定了商業(yè)店鋪的類別及總量。具有特色高質(zhì)量的商業(yè)能在更大范圍內(nèi)吸引消費(fèi)者，但隨著商業(yè)系統(tǒng)的逐步完善，這種跨越很大區(qū)域的吸引力將逐步減弱。目前國(guó)內(nèi)不少開(kāi)發(fā)商過(guò)分依靠概念的炒作創(chuàng)造需求，追求轟動(dòng)效益，這類項(xiàng)目往往開(kāi)始時(shí)轟轟烈烈，運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后由于消費(fèi)力不足而難以支撐，最終受害的是店鋪、店鋪投資人及開(kāi)發(fā)商。目前國(guó)內(nèi)部分城市政府對(duì)商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃及管理尚未達(dá)到一個(gè)合理及有力的程度，因而此類風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大。

三、體現(xiàn)實(shí)施的可行性

合理的商業(yè)規(guī)劃一方面最大程度地滿足消費(fèi)市場(chǎng)的需求，另一方面最大程度地滿足投資開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)目標(biāo)，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀商業(yè)規(guī)劃專家公司應(yīng)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及對(duì)項(xiàng)目深刻的調(diào)查研究，規(guī)劃設(shè)計(jì)出一套有可實(shí)施性的商業(yè)規(guī)劃方案。這需要一個(gè)有綜合專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)來(lái)完成，首先，他們應(yīng)該非常了解市場(chǎng)，了解消費(fèi)者，了解商業(yè)，特別是作為主力店的優(yōu)秀品牌店鋪，尤其要非常了解大型綜合商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能管理及組織，并且通過(guò)建議的規(guī)劃方案力爭(zhēng)最準(zhǔn)確地執(zhí)行下一步招商、管理工作，最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運(yùn)營(yíng)，以最大程度地保證投資開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

四、奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ)

合理的商業(yè)規(guī)劃除了完成功能的規(guī)劃及組織外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)分布提出可實(shí)施方案。為了提高下一步招商工作的準(zhǔn)確性及回避投資方重建、改建所造成的浪費(fèi)，商業(yè)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)充分利用其對(duì)商業(yè)客戶的了解，并通過(guò)預(yù)招商工作，力爭(zhēng)相對(duì)準(zhǔn)確確定主要商業(yè)店鋪的具體位置、面積及相關(guān)建筑要求。合理的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)提供給入駐商業(yè)合理有序的營(yíng)業(yè)環(huán)境及舒適的購(gòu)物環(huán)境，最大限度保證入駐商業(yè)對(duì)消費(fèi)者的吸引力及店鋪間的人流共享，只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。無(wú)序的規(guī)劃將加大招商的難度，特別是對(duì)主要商業(yè)的招商難度，由此而產(chǎn)生商業(yè)中心吸引力不足，難以正常運(yùn)營(yíng)。

五、確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)

綜合商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后需要運(yùn)營(yíng)管理，好的商業(yè)規(guī)劃在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期就提供了項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后良好的運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)。商業(yè)設(shè)施的改造及經(jīng)常性的、大批量的店鋪更換對(duì)整個(gè)商業(yè)中心及投資人都會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

六、保證投資回報(bào)的安全性

只有合理的商業(yè)規(guī)劃才能提供商業(yè)中心持久良好運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，也只有這樣才能保證項(xiàng)目投資方投資回報(bào)的安全性及穩(wěn)定性。同時(shí)只有考慮到商業(yè)的“量”化性，才可以正確加以開(kāi)發(fā)及管理，最大可能地回避風(fēng)險(xiǎn)，保證商鋪、商業(yè)中心及投資人的長(zhǎng)期盈利。

七、加大融資的可能性

有了合理的商業(yè)規(guī)劃才能準(zhǔn)確的實(shí)施后續(xù)的招商、管理工作，才能保證入駐商業(yè)及商業(yè)中心的長(zhǎng)期良好運(yùn)營(yíng)及增長(zhǎng)，才能對(duì)專業(yè)投資人及機(jī)構(gòu)產(chǎn)生吸引力。目前國(guó)外大量的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)及基金都在準(zhǔn)備或開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，由于他們有長(zhǎng)期投資商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于商業(yè)規(guī)劃水平、店鋪甄別水平及商業(yè)中心管理水平非常敏感，這是保證投資回報(bào)安全性、穩(wěn)定性及增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。雖然外資投資在項(xiàng)目前期、開(kāi)發(fā)期及運(yùn)營(yíng)期三個(gè)階段都存在可能性，但是商業(yè)中心可長(zhǎng)期良好并持續(xù)增長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)及趨勢(shì)將在融資可行性及價(jià)格上起著決定性作用。由此可見(jiàn)，商業(yè)規(guī)劃的水平在其中起著至關(guān)重要的作用。雖然中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，但其發(fā)展速度非常之快，具備了在3至5年內(nèi)完成歐美國(guó)家40余年所走過(guò)歷程的可能性。這里面有捷徑嗎？有，也沒(méi)有。說(shuō)有，是因?yàn)闅W美等發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)中心及相關(guān)的城市規(guī)劃政策已為我們提供了大量成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)。我們可以充分利用大型國(guó)際會(huì)議等交流活動(dòng)走出去，學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)并了解國(guó)際業(yè)界最新動(dòng)態(tài)。例如，每年11月在法國(guó)南部美麗的海濱城市戛納舉行的國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)展覽會(huì)（MAPIC）云集了幾萬(wàn)家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)、著名商業(yè)品牌、專業(yè)策劃咨詢公司及建筑師行，為國(guó)際業(yè)內(nèi)人士提供了一個(gè)專業(yè)的交流平臺(tái)。說(shuō)沒(méi)有，是因?yàn)樯虡I(yè)設(shè)施的成功是基于本地市場(chǎng)需求的支持，借助國(guó)際商業(yè)經(jīng)驗(yàn)及技能而開(kāi)展的本地化商業(yè)規(guī)劃才是成功的關(guān)鍵。即使國(guó)際知名主力店的引進(jìn)也必須滿足合理商業(yè)規(guī)劃的要求，才能為整體商業(yè)設(shè)施帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的增值效益。我們期盼著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)早日與國(guó)際接軌，進(jìn)入專業(yè)化發(fā)展階段。來(lái)源：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng)

商場(chǎng)布局規(guī)劃

（一）商場(chǎng)布局規(guī)劃談

目前中國(guó)零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，各大百貨商場(chǎng)各自使出渾身解數(shù)來(lái)招攬顧客，促銷戰(zhàn)硝煙彌漫、服務(wù)牌百變玲瓏，但是在充分施展各種戰(zhàn)術(shù)的同時(shí)，商場(chǎng)還應(yīng)該考慮以設(shè)計(jì)科學(xué)、裝飾優(yōu)美、布局合理的商場(chǎng)規(guī)劃來(lái)誘發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買情緒、刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望并最終完成購(gòu)買行為。

在商場(chǎng)布局規(guī)劃方面，筆者認(rèn)為可以從商場(chǎng)的外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)部布局、商品陳列幾個(gè)方面著手。

一、商場(chǎng)的外觀設(shè)計(jì)

二、商場(chǎng)的外觀是由商場(chǎng)的門(mén)面、招牌、櫥窗、霓虹燈和廣告牌等組成的一個(gè)綜合概念。

門(mén)面

各商場(chǎng)的門(mén)面應(yīng)符合本點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)特色、體現(xiàn)本店的風(fēng)格，如北京西單商場(chǎng)的門(mén)面古色古香，體現(xiàn)西單商場(chǎng)的歷史；邁凱樂(lè)大連商場(chǎng)的店面結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)潔明快、格調(diào)和諧、莊重清新，體現(xiàn)商場(chǎng)的現(xiàn)代意識(shí)；大商新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)營(yíng)口店的整個(gè)樓體的外立面以富有現(xiàn)代感的白色為主色調(diào)，樓頂設(shè)計(jì)成海燕的造型，以“直線與曲線相結(jié)合”的特殊建筑語(yǔ)言，演繹著有大商特色的“海文化”建筑理念。

招牌

對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容具有高度概括力和在藝術(shù)上具有強(qiáng)烈吸引力的招牌，對(duì)消費(fèi)者的視覺(jué)刺激和心理影響是很重要的。招牌是消費(fèi)者識(shí)別商品、商場(chǎng)用來(lái)招徠生意的牌號(hào)或標(biāo)記。各商場(chǎng)既要充分利用現(xiàn)有的招牌，又要賦予招牌更為豐富的內(nèi)涵。

櫥窗

櫥窗不僅是一種重要的廣告形式，同時(shí)又是裝飾商店門(mén)面的重要手段。櫥窗可以激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買興趣，豐富消費(fèi)者的聯(lián)想。

霓虹燈和廣告牌

霓虹燈和廣告牌的主要作用是造成一種活躍氣憤，引起消費(fèi)者的注意，鼓勵(lì)消費(fèi)者進(jìn)入商場(chǎng)進(jìn)行購(gòu)買行動(dòng)。

商場(chǎng)在注重上述方面的同時(shí)，要注意保持商場(chǎng)外部的清潔、明亮、并盡量營(yíng)造熱鬧的氣氛，旺盛的人氣可以吸引更多的顧客。

二、商場(chǎng)內(nèi)部布局

商場(chǎng)內(nèi)部布局包括商場(chǎng)的高度、通道、各層營(yíng)業(yè)廳的規(guī)劃等方面。

高度

一般一層營(yíng)業(yè)廳的樓層高度介于4.5米——6米之間，而其他樓層的高度介于3.6米——4米之間。過(guò)高的樓層高度易造成建筑物的空間浪費(fèi)，而高度過(guò)低則會(huì)給消費(fèi)者造成壓抑感。

通道

營(yíng)業(yè)廳內(nèi)顧客通道的寬度是根據(jù)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位、商品的種類、性質(zhì)、顧客人流和數(shù)量來(lái)確定。一般商店的主通道寬度為1——4.5米，副通道的寬度在0.6米——2.1米之間。入口處最好沒(méi)有門(mén)，道路和店堂之間沒(méi)有階梯或坡度。

營(yíng)業(yè)布局

商場(chǎng)各層營(yíng)業(yè)布局的規(guī)劃一般應(yīng)遵循以下原則：一樓營(yíng)業(yè)廳應(yīng)保證客流的暢通，適宜布置購(gòu)買時(shí)選擇商品時(shí)間較短的輕便商品；

二、三樓氣氛要穩(wěn)重，適宜銷售購(gòu)買時(shí)選擇時(shí)間較長(zhǎng)、價(jià)格較高而出售量最大的商品；

四、五樓營(yíng)業(yè)廳可分別布置多種專業(yè)性柜臺(tái)；六樓以上營(yíng)業(yè)廳則可以銷售需要大面積存放的商品；地下經(jīng)營(yíng)面積一般用來(lái)開(kāi)辦超市。

三、商品陳列

商品陳列是零售企業(yè)組織經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的一項(xiàng)重要的宣傳手段。商品經(jīng)營(yíng)者通過(guò)商品陳列，集中反映商店的經(jīng)營(yíng)類別和特色，向廣大顧客傳播經(jīng)銷信息，提高顧客對(duì)商品的了解、記憶和信賴的程度，從而誘導(dǎo)消費(fèi)者作出購(gòu)買的決定和行動(dòng)。因此，商品陳列的最終目的是希望能使任何一個(gè)逛商店的人都變成一名真正的顧客，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的效益。

商品陳列講究科學(xué)性與藝術(shù)性的有機(jī)結(jié)合。科學(xué)的、匠心獨(dú)具的商品陳列形式，可以賦予商品鮮活的生命、可以抓住顧客的眼睛、捕捉顧客的心靈，成為商店“無(wú)聲的推銷員”，它通過(guò)陳列用具、光、色的結(jié)合，并配合各種裝飾品或背景，從不同角度淋漓盡致的展示商品的個(gè)性特色，來(lái)感染并最終征服我們的“上帝”。

商品陳列展示是品牌風(fēng)格、觀念共識(shí)、操作實(shí)踐以及經(jīng)驗(yàn)積累的創(chuàng)新的綜合。它注重對(duì)消費(fèi)行為心理、審美取向、品牌內(nèi)涵、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)層面的探索、洞察以及融會(huì)和突破。但是，商品陳列沒(méi)有正確的答案；沒(méi)有明確的參照系統(tǒng)，且無(wú)絕對(duì)的“對(duì)”與“錯(cuò)”的操作管理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，各店唯有依據(jù)具體環(huán)境和條件，以服務(wù)“品牌形象”和銷售為主旨，本著理論結(jié)合實(shí)際的原則進(jìn)行運(yùn)作實(shí)施才能達(dá)到最佳效果。

此外，商場(chǎng)還要綜合運(yùn)用燈光、色彩、氣味、音響等效果，創(chuàng)造銷售氛圍。商場(chǎng)應(yīng)該重視照明的作用，好的照明可以使商品變得五光十色、光彩奪目，讓店內(nèi)形成柔和愉快的氣氛，這樣更能引起顧客的購(gòu)買欲望。商場(chǎng)內(nèi)部的色彩搭配是否得當(dāng)，對(duì)消費(fèi)者和售貨員在購(gòu)買活動(dòng)和銷售活動(dòng)中的情緒調(diào)節(jié)是有很大意義的。商場(chǎng)可以利用色彩對(duì)比來(lái)突出主力商品，不同季節(jié)或不同氣候地區(qū)選擇不同的色彩。

（二）、色彩在商場(chǎng)中的運(yùn)用

色彩對(duì)人們的心情會(huì)產(chǎn)生影響。不同的色彩及其色調(diào)組合會(huì)使人們產(chǎn)生不同的心理感受。

色彩 顧客心理感受 適用 使用時(shí)注意

紅色

熱烈，溫暖，強(qiáng)烈的心理刺激 一種吉祥歡樂(lè)的氣氛

傳統(tǒng)節(jié)日，慶典布置

紅色過(guò)于突出，使人產(chǎn)生緊張的心理感受，避免大面積、單一采用

綠色

充滿活力，生機(jī)勃勃，象征樹(shù)木和花草

黃色

柔和明快，充滿希望

食品銷售的主色調(diào)，如面包、糕點(diǎn)等

黃色面積比例過(guò)大，給人一種病態(tài)和食品變臟的心理感受，應(yīng)以明黃、淺黃為主，避免大面積單一使用

紫色

莊嚴(yán)、高貴、典雅，敬畏感

銷售高檔、貴重商品，如珠寶首飾、鐘表玉器等

黑色

一種消極性色彩，沉重、壓抑

在商場(chǎng)不單獨(dú)使用，與其他顏色適當(dāng)搭配，也會(huì)產(chǎn)生一定的視覺(jué)沖擊力

藍(lán)色

聯(lián)想到海洋、天空，深邃、開(kāi)闊

旅游商品

商場(chǎng)的色彩設(shè)計(jì)也可以刺激顧客的購(gòu)買欲望。

1、在炎熱的夏季，商場(chǎng)以藍(lán)、棕、紫等冷色調(diào)為主，有涼爽、舒適的心理 感受。

2、采用這個(gè)時(shí)期的流行色布置女士用品場(chǎng)所，能夠刺激購(gòu)買欲望，增加銷售額。

3、兒童對(duì)紅、粉、橙色反應(yīng)敏感，銷售兒童用品時(shí)采用，效果更佳。

4、色彩還可以彌補(bǔ)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所缺陷。如將天花板涂成淺藍(lán)色，會(huì)給人一種高大的感覺(jué)；將商場(chǎng)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所墻壁兩端的顏色涂得漸漸淺下去，給人一種遼闊的感覺(jué)。一段時(shí)間變換一次商場(chǎng)的色彩，會(huì)使顧客感到有新奇感。

5、商場(chǎng)一層營(yíng)業(yè)廳，入口處顧客流量多，應(yīng)以暖色裝飾，形成熱烈的迎賓氣氛。也可以來(lái)用冷色調(diào)裝飾，緩解顧客緊張、忙亂的心理。

6、地下?tīng)I(yíng)業(yè)廳沉悶、陰暗易使人產(chǎn)生壓抑的心理感覺(jué)，用淺色調(diào)裝飾地面、天花板可以給人帶來(lái)賞心悅目的清新感受。

7、色彩運(yùn)用要在統(tǒng)一中求變化。商場(chǎng)應(yīng)定出標(biāo)準(zhǔn)色，用于統(tǒng)一的視覺(jué)識(shí)別，顯示企業(yè)特性。但是在運(yùn)用中，商場(chǎng)的不同樓層不同位置，又要有所變化，形成不同的風(fēng)格，使顧客依靠色調(diào)的變化來(lái)識(shí)別樓層和商品部位，喚起新鮮感，減少視覺(jué)與心理的疲勞

來(lái)源：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)

第三篇：商業(yè)街定義

商業(yè)街的基本思路

要解決的問(wèn)題

解決商業(yè)街的繁華氣氛與別墅的寧?kù)o氣氛之間的沖突問(wèn)題。

解決商業(yè)街車行交通空間與步行交通空間的隔離問(wèn)題。

解決商業(yè)街的平直單調(diào)，感覺(jué)很長(zhǎng)，很枯燥的問(wèn)題。

解決商業(yè)街的歷史人文記憶的缺乏。總體構(gòu)思

以景觀意境為線索，遵循“以人為本”的原則，運(yùn)用軸線對(duì)稱布局，采用點(diǎn)，線，面成景的方式，參照所處位置及不同功能分割空間，營(yíng)造一個(gè)多功能的，舒適的，令人愉悅的具有浪漫氣息的娛樂(lè)購(gòu)物，文化休閑的街道環(huán)境。構(gòu)思的基礎(chǔ)

運(yùn)用以景觀意境為出發(fā)點(diǎn)，尋找適宜的尺度，通過(guò)空間變化的重組，營(yíng)造一條生長(zhǎng)出來(lái)的街，通過(guò)各種元素，鋪地、雕塑、噴泉、植物來(lái)解決商業(yè)街的標(biāo)識(shí)性。

街是人們行走，徜徉、休息、交流的開(kāi)放空間，所以區(qū)分空間，使人與車的矛盾得到最大解決，通過(guò)高差解決人車分流。交通分析

運(yùn)動(dòng)與通路：

設(shè)計(jì)中充分考慮人的運(yùn)動(dòng)心理，把緊張的運(yùn)動(dòng)與放松的運(yùn)動(dòng)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，沿散步道給人們提供一個(gè)可以曲折，延長(zhǎng)的運(yùn)動(dòng)線路，放松休閑的觀賞景觀。

使設(shè)計(jì)更加人性化。確定適當(dāng)距離的關(guān)鍵不僅是實(shí)際的自然距離，更重要的是感覺(jué)距離，通過(guò)景觀節(jié)點(diǎn)的設(shè)置，景觀設(shè)施來(lái)豐富人們的視覺(jué)感受，單調(diào)平直呆板的街道雖然很短，人的心理感受距離卻很長(zhǎng)。

人車分流：

通過(guò)豎向的變化，使行車道路與人行處于不同高差，人在商業(yè)街的購(gòu)物會(huì)感覺(jué)安全，真正營(yíng)造一個(gè)休閑，自由徜徉的街道環(huán)境。

空間分析

一般商業(yè)街的尺度，都控制在8－12m左右，而這又是針對(duì)兩側(cè)都是店鋪的商業(yè)街，在商業(yè)建筑前約19m寬的范圍內(nèi)，要滿足停車，行車，還有步行的功能，所以商業(yè)街前面的步行街尺度定為5m寬，又考慮到車行對(duì)人流的影響，利用豎向高差的變化將其劃分成兩個(gè)不同的空間。在根據(jù)建筑的軸線在相關(guān)節(jié)點(diǎn)上設(shè)置種植壇形成景觀序列，根據(jù)建筑的收放控制臺(tái)階的收放。景觀節(jié)點(diǎn)

以景觀意境為線索，按其所處位置的不同及功能的不同，大小設(shè)置三大景觀區(qū)，它們既相互聯(lián)系又具統(tǒng)一性，通過(guò)軸線的控制來(lái)實(shí)現(xiàn)。三大景觀區(qū)為:入口廣場(chǎng)與商業(yè)街區(qū)，旱噴泉廣場(chǎng)區(qū)，鄰水大草坪區(qū),分別滿足人們的購(gòu)物娛樂(lè)，休閑的功能，動(dòng)靜分區(qū)的過(guò)渡功能，人們交流休息思考冥想的靜態(tài)活動(dòng)功能。色彩分析

建筑的立面以梨黃（明亮）為主色調(diào)，門(mén)窗飾線，鐵藝欄桿用白色或木色，建筑功能入口用騎樓來(lái)區(qū)別，色彩為紅色磚墻（仿紅色磚墻瓷磚），其整體為明亮的暖色調(diào)。設(shè)計(jì)的鋪裝，小品，附屬設(shè)施等都采用暖色調(diào)設(shè)計(jì)，形成從色彩上達(dá)到統(tǒng)一的效果。停留區(qū)域與心理學(xué)

邊界效應(yīng)理論指出：森林，海灘，樹(shù)叢，林中空地，建筑廣場(chǎng)的邊緣，建筑的凹處，柱下等使人們喜愛(ài)停留的區(qū)域。我們?cè)谏虡I(yè)街設(shè)置休息的座椅，給人們提供駐足，停留，停下來(lái)與人交談，停留一段時(shí)間的動(dòng)作誘因。處于邊緣或背靠建筑物的立面有助于個(gè)人，團(tuán)體與他人保持距離，是人們安全心理的需求所致。我們要盡量創(chuàng)造多層的邊緣。

人的活動(dòng)是從內(nèi)部和朝向公共空間的的中心的邊界發(fā)展起來(lái)的，通過(guò)孩子們總是現(xiàn)在門(mén)前聚集一會(huì)，然后在開(kāi)始游戲并占有整個(gè)空間。

彎曲的街道使步行變得更加有趣，且對(duì)于減少少風(fēng)力干擾方面是有益處的。變換的街道空間，小型廣場(chǎng)的穿插使步行網(wǎng)絡(luò)的心理距離變短了。人在步行時(shí)都愛(ài)抄近道，人們走捷徑的愿望是非常強(qiáng)烈的。哥本哈根的一處廣場(chǎng)記錄，每一個(gè)人都沿最短的線路穿過(guò)廣場(chǎng)。開(kāi)場(chǎng)空間中的步行線路，橫穿空間中心是不舒服的，空間的邊緣既可以體驗(yàn)到大空間的尺度，又能欣賞道街道或空間邊界的細(xì)枝末節(jié)，令人賞心悅目。臺(tái)階是打斷步行節(jié)奏的破壞元素，我們采用平緩的坡道替代。

商業(yè)街入口廣場(chǎng)

避免目的地路程的一覽無(wú)余，更要避免可見(jiàn)目的地而不得不繞行。可見(jiàn)目的的時(shí)要遵從簡(jiǎn)捷的原則。規(guī)劃的直角使用功能是不方便的。這個(gè)聚集包括購(gòu)物，娛樂(lè)休閑和享受生活！

商業(yè)街的理想氣氛應(yīng)該是使人覺(jué)得親切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悅的消費(fèi)心情，而不是單純的行走空間，人們?cè)谄渲辛鬟B的過(guò)程本身也是一種體驗(yàn)和休閑！

入口廣場(chǎng)除了應(yīng)該烘托建筑的特色與氣勢(shì)，更應(yīng)該是一個(gè)適合人們停留的、開(kāi)放的，水與綠地交融的公共休憩場(chǎng)所。規(guī)模特點(diǎn)

商業(yè)街規(guī)模大小不一，和經(jīng)營(yíng)的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營(yíng)服裝的商業(yè)街和經(jīng)營(yíng)建材的商業(yè)街其規(guī)模可能會(huì)有較大的差別。但商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場(chǎng)需求和所經(jīng)營(yíng)的商品適合的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。如果一個(gè)商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會(huì)面臨市場(chǎng)承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營(yíng)困境。規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長(zhǎng)度不能太長(zhǎng)，超過(guò)600米，消費(fèi)者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺(jué)。一個(gè)商業(yè)街項(xiàng)目到底如何進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，如何把握規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講是一個(gè)重要的問(wèn)題。名稱特點(diǎn)

專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營(yíng)的商品類型兩大要素。專業(yè)商業(yè)街會(huì)節(jié)省商鋪經(jīng)營(yíng)者的市場(chǎng)成本，例如北京三里屯酒吧街，消費(fèi)者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費(fèi)決策。

第四篇：商業(yè)街調(diào)查

商業(yè)街調(diào)查

親愛(ài)的同學(xué)： 你

好！我是設(shè)計(jì)與藝術(shù)學(xué)院產(chǎn)品設(shè)計(jì)專業(yè)的學(xué)生。為了更好的了解消費(fèi)者需求，明確時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)街的發(fā)展方向，特別展開(kāi)這次調(diào)查。非常感謝您抽出時(shí)間填寫(xiě)這份調(diào)查問(wèn)卷！

1.您的性別？ [單選題] [必答題] ○ 男

○ 女

2.您的年級(jí) [單選題] [必答題] ○ 大一

○ 大二

○ 大三

○ 大四

3.在商家的各種促銷方式中，你最喜歡的三種是？ [多選題] [必答題] □ 直接打折

□ 滿一定金額送代金券

□ 滿一定金額直接減現(xiàn)金

□ 滿一定金額送會(huì)員卡或積分

□ 滿一定金額抽獎(jiǎng)一次

□ “買一送一”的活動(dòng)

□ 滿一定金額送贈(zèng)品

□ 其他

4.你認(rèn)為商家在節(jié)日進(jìn)行促銷的原因是什么？ [多選題] [必答題] □ 所售商品快過(guò)有效期

□ 節(jié)假日拉動(dòng)消費(fèi)

□ 商家為了清理庫(kù)存

□ 回饋顧客

□ 薄利多銷，賺取更大的利潤(rùn)

5.你通常在商業(yè)街購(gòu)買什么類型的商品？ [多選題] [必答題] □ 飾品

□ 化妝、護(hù)膚品

□ 衣服

□ 其他

6.你多久會(huì)去一次商業(yè)街購(gòu)買物品？ [單選題] [必答題] ○ 一周2-3次

○ 半個(gè)月2-3次

○ 一個(gè)月2-3次

○ 幾乎不購(gòu)買

7.你到商業(yè)街購(gòu)買商品，主要看什么？ [單選題] [必答題] ○ 質(zhì)量

○ 價(jià)格

○ 服務(wù)態(tài)度

○ 其他

8.你如何評(píng)價(jià)商業(yè)街？ [單選題] [必答題] ○ 優(yōu)秀

○ 滿意

○ 一般

○ 比較差

9.你認(rèn)為商業(yè)街的價(jià)格合理嗎？ [單選題] [必答題] ○ 合理

○ 一般

○ 不合理

10.你認(rèn)為商業(yè)街內(nèi)商品種類選擇性如何？ [單選題] [必答題] ○ 比較多，想買的都有 ○ 一般，有些想買的沒(méi)有

○ 比較少，想買的常找不到

○ 很少，想買的東西都沒(méi)有

11.在商業(yè)街消費(fèi)，你能接收的價(jià)格范圍是？ [單選題] [必答題] ○ 50元以下

○ 50-100元

○ 100元以上

12.您覺(jué)得商業(yè)街有什么需要改進(jìn)的？ [多選題] [必答題] □ 員工的服務(wù)態(tài)度

□ 店鋪的環(huán)境

□ 營(yíng)業(yè)時(shí)間

□ 商品種類及數(shù)量

□ 價(jià)格

□ 質(zhì)量

第五篇：商業(yè)街管理制度

商業(yè)街服務(wù)承諾：

1、維持商業(yè)街經(jīng)營(yíng)秩序，保證商業(yè)街正常活動(dòng)的順利開(kāi)展。

2、維護(hù)商戶合法正當(dāng)利益，及時(shí)處理商戶的投訴。

3、急*所需，幫商戶所需，解商戶所難，提供力所能及的服務(wù)。

4、及時(shí)公正解決商戶之間的爭(zhēng)議或糾紛。

5、保持商業(yè)街內(nèi)公共區(qū)域及周邊環(huán)境的清潔衛(wèi)生。

6、定期征詢商戶的意見(jiàn)，不斷改進(jìn)工作方法，提高服務(wù)工作質(zhì)量。

7、對(duì)商戶開(kāi)展的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)給予大力的支持和幫助。

為樹(shù)立商業(yè)街的品牌形象，營(yíng)造一個(gè)良好有序的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，保護(hù)各商戶及廣大消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益，商戶需自覺(jué)遵守國(guó)家及政府的法律法規(guī)和商業(yè)街各項(xiàng)管理規(guī)定，配合商業(yè)街管理工作，依法經(jīng)營(yíng)，文明經(jīng)商；自覺(jué)維護(hù)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)秩序，不進(jìn)行與經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的活動(dòng)；認(rèn)真貫徹執(zhí)行各項(xiàng)消防法規(guī)，自覺(jué)做好消防安全工作；自覺(jué)維護(hù)本商鋪及公共區(qū)域的衛(wèi)生清潔。

現(xiàn)制定以下管理?xiàng)l例，望廣大商戶共同嚴(yán)格執(zhí)行：

一、依法經(jīng)營(yíng)、文明經(jīng)商的規(guī)定

1、商戶必須遵守國(guó)家及市政府的相關(guān)法律法規(guī)及本商業(yè)街的各項(xiàng)管理規(guī)章制度，及時(shí)處理相關(guān)證照，亮證經(jīng)營(yíng)，服從商業(yè)街管理人員的管理，維護(hù)商業(yè)街信譽(yù)。如有違反，本商業(yè)街有權(quán)采取相應(yīng)措施嚴(yán)肅處理，直至解除合同。

2、商戶須按工商、稅務(wù)等行政相關(guān)工作人員門(mén)的規(guī)定要求，自覺(jué)繳納相關(guān)費(fèi)用。

3、商戶須按合同規(guī)定按時(shí)足額繳納各項(xiàng)費(fèi)用，逾期，甲方有權(quán)依照合同約定，采取相應(yīng)的措施嚴(yán)肅處理，直至解除合同。

4、為保護(hù)廣大消費(fèi)者的利益，本商業(yè)街商戶必須嚴(yán)格遵守國(guó)家、省、市關(guān)于不準(zhǔn)銷售假冒偽劣商品的各項(xiàng)規(guī)定。凡發(fā)現(xiàn)銷售假冒偽劣商品者，除按有關(guān)規(guī)定處理外，本商業(yè)街有權(quán)解除其合同。

5、嚴(yán)禁商戶違法經(jīng)營(yíng)，一經(jīng)查實(shí)，無(wú)論其情節(jié)輕重，甲方都將立即終止合同，沒(méi)收履約保證金，并由司法機(jī)關(guān)追究其法律責(zé)任。

6、為維護(hù)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)秩序，切實(shí)維護(hù)廣大消費(fèi)者及商戶的利益，商業(yè)街銷售的商品一律實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，各商戶必須服從商業(yè)街統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。凡有不服從商業(yè)街統(tǒng)一協(xié)調(diào)，強(qiáng)買強(qiáng)賣、惡性壓價(jià)、欺行霸市、擾亂商業(yè)街經(jīng)營(yíng)秩序者，本商業(yè)街按規(guī)定給予相應(yīng)處罰，直至解除合同。

7、商業(yè)街內(nèi)各商戶必須自覺(jué)維護(hù)廣大消費(fèi)者的正當(dāng)利益，確保銷售商品的品質(zhì)優(yōu)良。如確屬商品質(zhì)量不良而出現(xiàn)顧客退貨的情況，商戶有責(zé)任退換或賠償，嚴(yán)禁因顧客退換而辱罵、毆打顧客，如有發(fā)生，本商業(yè)街除責(zé)令當(dāng)事人賠償?shù)狼浮①r償損失外，視情節(jié)輕重，影響大小，給予當(dāng)事人警告、罰款、停業(yè)整頓、直至解除合同等處分。

8、商戶應(yīng)在貴重易損產(chǎn)品上或商鋪內(nèi)顯眼處貼出警示語(yǔ)，以免引起不必要的糾紛，避免造成不必要的損失。

9、商戶之間或商戶與顧客間如遇問(wèn)題或糾紛，應(yīng)積極協(xié)商解決，如協(xié)商不成，應(yīng)告知商業(yè)街管理員協(xié)助解決，不可采取積怨報(bào)復(fù)等傷害手段。

10、商業(yè)街將定期或不定期舉辦“文明商鋪”的評(píng)比活動(dòng)。

二、消防安全管理規(guī)定

1、商鋪的防火責(zé)任人為商戶。各商戶必須遵守國(guó)家、省、市關(guān)于安全防火的各項(xiàng)規(guī)定，須與商業(yè)街簽訂并嚴(yán)格履行《防火責(zé)任書(shū)》，保證經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的消防安全。

2、嚴(yán)禁在商鋪內(nèi)亂拉、亂接電線及插座，電源插座旁禁止亂放紙盒、塑料、泡沫等易燃物品。

3、各通道嚴(yán)禁堆放貨物、紙箱、等，保證商業(yè)街各通道暢通無(wú)阻。

4、各商戶及從業(yè)人員必須愛(ài)護(hù)商業(yè)街內(nèi)的消防設(shè)施，如煙感器、花灑頭、滅火器等，必須掌握消防知識(shí)及防護(hù)措施，學(xué)會(huì)正確使用消防器械，杜絕火災(zāi)隱患。

5、商鋪內(nèi)必須按有關(guān)規(guī)定配備有效的滅火器具（ABC干粉滅火器）。

三、衛(wèi)生管理規(guī)定

1、商業(yè)街公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生由清潔公司負(fù)責(zé)，商鋪內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作由商戶自行負(fù)責(zé)。本商業(yè)街管理人員有責(zé)任監(jiān)督管理。

2、各商戶有義務(wù)保持其鋪位內(nèi)和鋪位附近公共區(qū)域的衛(wèi)生整潔，遵守商業(yè)街的衛(wèi)生管理規(guī)定，服從商業(yè)街管理人員的監(jiān)督管理，配合清潔人員共同搞好商業(yè)街衛(wèi)生，做到不亂吐痰、亂扔雜物等，自覺(jué)把垃圾放到指定地點(diǎn)，以便統(tǒng)一清掃。

3、各商戶必須負(fù)責(zé)本商業(yè)街及前面區(qū)域的衛(wèi)生，保持整潔干凈。須在每天關(guān)鋪前清掃衛(wèi)生，并把垃圾放在指定地點(diǎn)，以便統(tǒng)一清掃。嚴(yán)禁在正常營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)把鋪位垃圾堆放在通道內(nèi)或其他公共場(chǎng)地上。

4、商戶因進(jìn)貨或裝修形成的包裝物等垃圾應(yīng)及時(shí)自行清理，若需清潔部門(mén)幫忙的，由雙方自行協(xié)商解決。

5、各商戶有責(zé)任提醒自己的客戶在商業(yè)街內(nèi)不亂吐亂扔，遵守商業(yè)街的衛(wèi)生規(guī)定。

6、對(duì)于違反衛(wèi)生規(guī)定的行為，商業(yè)街管理人員、清潔人員有權(quán)制止、指正。

7、商戶若發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生不合要求，應(yīng)及時(shí)向本商業(yè)街管理人員反映，有權(quán)要求清潔部門(mén)改正。

8、各商戶應(yīng)自覺(jué)遵守衛(wèi)生管理的有關(guān)規(guī)定，如有違反，商業(yè)街管理人員有權(quán)采取責(zé)令清潔、書(shū)面警告、罰款等措施進(jìn)行處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，將解除合同。

四、商戶場(chǎng)內(nèi)管理規(guī)范

1、銷售規(guī)定：本商業(yè)街交易必須遵守國(guó)家及政府的法律法規(guī)和商業(yè)街各項(xiàng)管理規(guī)定，依法經(jīng)營(yíng)，服從管理；必須本著“顧客為上、信譽(yù)第一”的經(jīng)營(yíng)宗旨，文明經(jīng)營(yíng)，、各商戶必須遵守各項(xiàng)消防安全規(guī)定，如有違反，甲方有權(quán)要求商戶限期禮貌待客；本著“公平競(jìng)爭(zhēng)”的經(jīng)營(yíng)原則，不搞惡性競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)禁強(qiáng)買強(qiáng)賣，嚴(yán)禁欺行霸市。

2、商品規(guī)定：商戶必須嚴(yán)格按合同約定的品牌經(jīng)營(yíng)，所上貨品必須與合同所簽訂的品牌相符，商戶不得將合同約定以外的品牌拿進(jìn)商業(yè)街銷售，同時(shí)所提供商品不得有假冒偽劣及私自更換商標(biāo)的商品。

3、裝修規(guī)定：商戶柜位裝修必須按照商業(yè)街規(guī)定進(jìn)行，貨架高度、擺放位置、柜內(nèi)動(dòng)線等必須嚴(yán)格按照商業(yè)街的裝修規(guī)范執(zhí)行。

4、經(jīng)營(yíng)規(guī)定：商戶在本商業(yè)街統(tǒng)一規(guī)劃管理之下自主經(jīng)營(yíng)，自主承擔(dān)經(jīng)營(yíng)盈虧與風(fēng)險(xiǎn)。本商業(yè)街產(chǎn)權(quán)為本開(kāi)發(fā)商所有，雙方按照合同約定進(jìn)行合作，商戶不得私自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。

5、廣告招牌、商品標(biāo)識(shí)的管理規(guī)定：

1）需要張貼宣傳廣告、商品標(biāo)識(shí)、懸掛招牌的商戶，必須事先向商業(yè)街相關(guān)工作人員提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)按照商業(yè)街要求完成，相關(guān)費(fèi)用由商戶自行承擔(dān)。未經(jīng)批準(zhǔn)自行張貼宣傳廣告、商品標(biāo)識(shí)或懸掛招牌的，商業(yè)街有權(quán)制止并根據(jù)情況予以警告、拆除沒(méi)收相關(guān)物品等處罰，由此所產(chǎn)生的費(fèi)用和損失均由商戶自行承擔(dān)。

2）為維護(hù)商業(yè)街形象，未經(jīng)商業(yè)街相關(guān)工作人員書(shū)面許可，不得在商業(yè)街外墻及玻璃上張貼任何宣傳廣告、商品標(biāo)識(shí)以及堆放箱、柜、椅、臺(tái)、商品等雜物，如有違反，商業(yè)街相關(guān)工作人員有權(quán)制止并根據(jù)情況予以相應(yīng)處罰。

3）為維護(hù)商業(yè)街形象，營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，未經(jīng)商業(yè)街相關(guān)工作人員許可，嚴(yán)禁在商鋪內(nèi)外張貼任何有損商業(yè)街和其他商戶利益，影響商業(yè)街正常經(jīng)營(yíng)的標(biāo)識(shí)，如鋪位轉(zhuǎn)讓等。

4）為維護(hù)商業(yè)街形象，營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，未經(jīng)商業(yè)街相關(guān)工作人員許可，嚴(yán)禁在商鋪內(nèi)外張貼商品促銷廣告標(biāo)識(shí)。如需進(jìn)行促銷活動(dòng)的，必須提前向商業(yè)街相關(guān)工作人員提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可張貼，張貼不得影響商業(yè)街的整體美觀。如有違反，商業(yè)街有權(quán)給予警告、清除、罰款等處罰。

5）為維護(hù)商業(yè)街的整體形象，商業(yè)街相關(guān)工作人員有權(quán)對(duì)需要制作燈箱廣告（商鋪招牌）的商戶進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃指導(dǎo)，商戶需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按照商業(yè)街要求制作安裝，相關(guān)費(fèi)用由商戶自行承擔(dān)。如有違反，商業(yè)街相關(guān)工作人員有權(quán)根據(jù)情況予以相應(yīng)處罰。

6）商戶在商業(yè)街內(nèi)外張貼、懸掛的招牌、廣告和標(biāo)識(shí)，其制作內(nèi)容和形式必須符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及商業(yè)街管理規(guī)定。如有違反，商業(yè)街有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督整改，由此產(chǎn)生的費(fèi)用和責(zé)任均由商戶自行承擔(dān)。

10、通道、公共區(qū)域的管理規(guī)定

1）不得堵塞公共通道及電梯出口，不得亂堆亂放，以免影響商業(yè)街的整體美觀及購(gòu)物環(huán)境。如有違反，商業(yè)街有權(quán)提出警告，要求限期整改，有權(quán)清理、沒(méi)收、封存違章擺放商品，由此所引致的一切損失和費(fèi)用由商戶自行承擔(dān)。屢勸不改者，商業(yè)街將給予罰解除合同等處分。

2）商戶不得私自占用公共場(chǎng)地。如有特殊情況，需臨時(shí)利用其鋪位周邊場(chǎng)地的，需事先向商業(yè)街相關(guān)工作人員提出書(shū)面申請(qǐng)（需注明使用面積、時(shí)間），經(jīng)批準(zhǔn)后，商業(yè)街將根據(jù)情況收取一定的費(fèi)用。擅自占用公共場(chǎng)地的，商業(yè)街有權(quán)處以相關(guān)的處罰。

3）商業(yè)街通道嚴(yán)禁擺放紙箱、雜物、桌椅，嚴(yán)禁在消防通道擺放任何物品。