第一篇：當婚姻法遭遇物權法：離婚案件按揭房產分割難題之解

當婚姻法遭遇物權法：離婚案件按揭房產分割難題之解

［ 發布時間：2008-10-28 來源：廈門市中級人民法院網］

引言

對多數當事人而言，房產是婚姻中投資最大的一項財產，在財產分割中無疑是最重要的問題。對此，我國《婚姻法》沒有進行特別規定。新《婚姻法》實施后，原來司法解釋中屬于婚前個人所有的房產，夫妻共同生活八年后將轉化為共同財產的規定，不再適用。1雖然最高人民法院在近幾年頒布的兩個婚姻法司法解釋中確定了離婚時房產處理的若干規則，但其“落腳點都是為解決實際中大量存在的關于房改房等有福利性在內的房產爭議問題”2，這些規則在處理紛繁復雜的婚姻房產爭議，尤其是按揭房產的分割時未免顯得捉襟見肘。同時，房產作為一種主要的不動產本身也是物權立法的重點，當婚姻法遭遇物權法，其中也似乎呈現出若干不甚清晰乃至矛盾之處。在離婚案件中如何認定按揭房產的歸屬、如何更合理地分割，已成為當事人爭議的焦點和法官斷案的難點，也是民眾比較關注的問題。

一、問題之提出：典型案例爭點透視

案例一：劉某于2000年用按揭貸款購買了一套商品房，支付了13萬元首付款，并辦理了貸款手續，約定還貸十年每月支付2089元。劉某于2001年取得房屋產權登記，2003年9月與王某登記結婚，對房子進行裝修后入住?；楹?，雙方由于個性差異經常為一些生活瑣事發生爭吵。2006年11月王某向法院提起了離婚訴訟并主張要求分割該房產。王某認為在結婚時自己參與了對房子的裝修并投入了好幾萬的個人婚前積蓄，且在婚后兩人共同為該房子還貸三年多，所以該房產應是夫妻共有財產，要求分割；而劉某則認為，房子是自己婚前購買的財產，且自己取得了房屋產權登記，應屬婚前個人財產，且房子尚有部分貸款沒有還清，因此并沒有完全取得所有權，房產不能予以分割。雙方都同意離婚但對該房產的分割始終無法達成一致意見。法院對此案的當事人也是多次調解仍不奏效。

案例二：李某與張某于2000年為準備結婚購置房子，當時是以李某的名義按揭購買了一小戶型房子，且由李某支付了15.8萬元的首付款，之后雙方領證結婚。于2001年3月取得房屋產權登記，房產登記于李某名下，同年5月雙方花費7萬元對房子進行了裝修。在2005年兩人領取公積金中期還貸20萬，其余貸款也在2006年初全部還清。2006年底因出現第三者，李某與張某夫妻感情破裂，到法院起訴離婚。李某主張房子所有權屬于自己，同意對共同還貸款部分歸還12萬給張某。張某不同意李某的主張，認為房子除了首付外，其他按揭還貸都是在夫妻婚姻存續期間歸還，自己對房子的取得作出了很大的貢獻，且根據最近幾年房產市場，此房產增值很快。張某愿意支付首付款的本金及利息的一半給李某，同時提出申請對房子的估價之后再由雙方平均分割。雙方據理力爭毫無調解意向，法院對此房產的分割也頗感棘手。

婚前一方利用銀行貸款購房，婚后雙方共同還貸，離婚時尚未還清銀行貸款的按揭房產能否分割？財產分割中按揭房屋的權屬如何認定？作為婚前財產的按揭房屋婚后增值如何處理？這是上述典型案例爭議的焦點所在。事實上，由于婚姻狀態的多樣性以及按揭房屋涉及法律關系復雜、現實交付房屋和取得房屋所有權存在時間差、按揭貸款合同的履行期限長等因素，離婚案件中按揭房產分割的情形十分繁復。但無論何種情形，所涉及的都不外上述三個核心問題，解決了這三個問題，各種離婚按揭房產分割的情形都可迎刃而解。

二、問題之展開：裁判觀點分歧梳理

關于此類案件，全國各地 “同案不同判”的現象已屢見不鮮。究其根源，在于離婚訴訟中按揭房產的的歸屬與分割是一個綜合性的法律問題，不同的裁判者出于對不同法律制度或者原則的邏輯固守，就會得出不同的結論。

（一）關于分割抑或擱置不同觀點

對于尚未還清貸款的按揭房產，在離婚訴訟中能否分割，理論上存在兩種觀點，實踐中也有相互矛盾的判例支持。如果不能分割，自然也無需討論如何分割，對這一初始問題的不同回答會立刻導致問題處理的不同走向。

一種觀點認為不能分割。理由在于：當事人在付清全部房價款之前，對按揭房屋還未取得所有權，還款的過程實質上是一個所有權回贖的過程。此外，根據《合同法》的規定，債務的轉移需經債權人同意。如果法院的判決變更了按揭房屋的產權人，銀行作為貸款合同的一方，有權以變更后的產權人不具備借款合同中規定的還款能力為由拒絕辦理轉按揭，導致法院的判決最終無法執行，這對于法院、銀行、當事人來講，都是一個極其尷尬的結果。3在法律規范上，這種觀點的主要依據是最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》（下稱“《婚姻法司法解釋二》”）第二十一條關于“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用”的規定。4

另一種觀點認為當事人只要進行了房屋權屬登記，尚未還清貸款就不影響按揭房產的分割。理由如下：依物權的取得規則，作為不動產的房屋自權屬登記之日起權利人就取得了房產的所有權，該類房產上并非存在一個既得權和一個期待權，而是只有一個既得的所有權。5雖然按揭房屋上存在銀行抵押權，但這并不影響按揭房屋作為共同財產在夫妻之間進行權屬分割。此外，因為已經有了房屋對于銀行債務作了充足的抵押擔保，所以判決夫妻任何一方作為名義還款人，都不會影響銀行的信貸利益。因此，《婚姻法司法解釋二》第二十一條的規定已無法適應司法實踐的要求，不能解決法官公正處理該類爭議時的法律適用問題。面對該類爭議，在雙方當事人不能協商處理時，法官不得拒絕裁判。6

（二）關于獨有抑或共有的不同意見

對于一方婚前按揭貸款的房產歸屬問題，依婚姻法所確立的婚后取得財產為共同所有制的原則，可以推出：婚前取得的房產為一方個人財產，婚后取得的房產則為夫妻共同財產。7公正處理這一問題的難點是，該類房產究竟是何時“取得”的？

意見一：以取得權屬登記的時間為區分婚前、婚后所得的時點。不動產物權登記對不動產物權變動的效力，有登記對抗主義和登記生效主義兩種基本立法體例。8我國《物權法》采取登記生效主義，其第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外?！钡谑臈l規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”因此，購房人取得房屋所有權的起算時間是房屋權屬登記之日，只有在房屋權屬登記后，購房人才取得該房的所有權。依照這種意見，只要房產的權屬登記系一方在婚前取得，該房產即為該方的婚前個人財產；如權屬證書系在雙方結婚后取得，則該房產系夫妻婚后所得，為雙方的共同財產。9

意見二：夫妻之間，可以辦理按揭手續的時間作為區分婚前、婚后所得的時點。房屋是一方婚前交納首付款按揭購買的，即使按揭房屋是在婚后才取得房屋權屬登記，但房屋的所有權是在簽訂購房合同時就已經確定下來。依照這種意見，一方婚前支付首付款辦理了按揭手續，權屬登記在該方名下的，無論房產權屬登記系婚前取得還是婚后取得，均系該方的婚前個人財產。10

意見三：按揭房屋現實交付時間和權屬登記時間，無論何者在前，在夫妻之間，都可以作為按揭人所有權的取得時間。當權屬爭議僅在夫妻之間發生時，沒有對世性問題，在也不存在善意第三人的情況下，登記生效主義在夫妻財產關系領域顯得多余。對于不動產而言，其實自實物交付時起，不動產所有權就已經開始移轉，只是尚未達到圓滿。無論把取得所有權的時間設定在所有權移轉之初（現實交付），還是在所有權移轉終了（權屬登記），與物權變動理論也沒有根本的沖突。11

（三）關于孳息抑或其他的不同認識

按揭房屋為婚前個人財產，婚后夫妻共同清償貸款，房屋增值部分能否作為共同財產分割？這一問題的答案涉及到千家萬戶，影響著人們對生活的預期。

第一種意見認為，一方婚前按揭購買的房產，婚后雙方共同還貸的，按揭房產的增值部分應該作為夫妻共同財產，由雙方平均分割。12就其理由而言，又有兩種。一種認為一方婚前按揭房產在婚后的增值屬于孳息的范疇，參與共同還貸的一方對房產也投入了相當的時間、精力共同經營和管理。根據權利義務相一致，夫妻雙方均有獲得此收益的權利。另一種意見則認為，一方婚前按揭房產婚后的增值，屬于一方以個人財產投資取得的收益，應認定為夫妻共同財產，由夫妻雙方共享。13

第二種意見認為，一方婚前按揭購買的房產，婚后雙方共同還貸的，婚后增值部分應認定為夫妻共同財產。但對于該部分的分割，不能拘泥于共同共有的平均分割，應按照雙方出資的比例對增值部分予以分割。14

第三種意見認為，一方婚前的個人財產，無論其增值貶值，都是其價值形態的體現，萬變不離其宗。一方婚前按揭購買的房產，即使婚后雙方同還貸，其增值也只是一方的個人財產，不能當作夫妻共同財產進行處理。15

第四種意見認為，由于房屋是一方的婚前個人財產，因此，在婚姻關系存續期間房屋的增值應當歸該房屋的所有權人。但考慮到另一方對該房屋的保值、增值有一定的貢獻，因此，應當由房屋所有權人就婚姻關系存續期間的房屋增值部分對另一方進行適當補償。16

三、問題之厘清：法理求索與制度調和

（一）尚未還清貸款的按揭房產能否分割

要厘清尚未還清貸款的按揭房產能否分割的問題，對于按揭本質的認識至關重要。按揭制度源于英美法系的衡平法中物的擔保的一種類型，是指債務人(按揭人)將自己財產的所有權轉移給債權人以擔保債務履行，債務人通常繼續占有該財產。當債務履行完畢時，該財產的所有權又轉還給債務人。若債務人到期不能償還債務，則債權人依據其對按揭財產的所有權而支配其交換價值，從而擔保債權受償的一種擔保方式。17從本意上看，按揭的法律構成具備這樣的特點：特定財產權利轉移而占有不轉移，債權人在債務人不履行債務時確定地取得所有權，債務人則享有通過履行債務而回贖擔保物的權利。我國至今尚未在法律中對按揭進行定性規定。金融實踐中，習慣將銀行開展的“個人住房商業性貸款”業務稱為“按揭”，指購房人將其與房產商的房屋買賣合同項下的權益抵押給銀行，銀行貸款給購房人并以購房人名義將款項交由房產商以支付房屋價款，若購房人到期不能還本付息，則按揭銀行有權將按揭財產變價并優先受償，或由房產商將該房屋回購，并以回購款償付銀行本息。18

對于我國“按揭”的性質，學界莫衷一是。不少觀點認為按揭從性質上而言屬于讓與擔保。19此外，還有抵押、準抵押、以及抵押與質押的結合等不同觀點。20按照國內各銀行按揭貸款實際操作程序和“按揭”房屋登記程序來看，在我國立法對按揭這樣一項特殊的擔保制度進行規定之前，筆者贊同按揭是權利質押和抵押的結合。對于尚未建設或者正在建設的房屋或其他建筑物，購房者于房屋建成并進行產權登記前，僅擁有向開發商請求交付房屋的債權，而以此債權向銀行貸款設定質押更符合我國現有擔保法的規定。而當房屋建成并進行了權屬登記后，現房按揭就不過是以按揭之名，行抵押之實而已。

可見，按揭被引到我國大陸，與其說是制度的引入，倒不如說僅是稱謂的引入。21“中國式”的按揭制度與英美法、香港法中的按揭和大陸法中的讓與擔保制度都有所區別，并不存在將購房者的所有權轉讓的環節，也不存在回贖的過程。按揭人只要取得了房產的權屬登記，就對按揭房產擁有了所有權，是否還清了銀行按揭貸款與是否取得按揭房產的所有權并不等同。而在離婚訴訟中，真正的問題在于按揭房產的權屬是否已經確定，而不是因取得房產權屬而承擔的債務是否已經完全清償。在夫妻一方或雙方已經取得按揭房產權屬登記的情況下，沒有理由限制該房產作為共同財產在夫妻之間進行分割。

至于銀行的信貸利益保障問題，也與按揭房產的權屬認定有關。如果按揭房產系一方的個人財產，那么其對銀行的債務自然為一方的個人債務，無需在離婚婚時進行處理。如果該房產系夫妻共同所有，銀行拒絕辦理轉按揭的手續也沒有理論依據。首先，共有房產的債務人是夫妻雙方，并不是產權證上名義產權人或還貸人。銀行不能以未經債權人(銀行)同意而變更債務人(名義還款人)為由拒絕辦理轉按揭手續。其次，以夫妻任何一方作為還款名義人都不影響房屋作為抵押財產對債務進行擔保。第三，根據夫妻對婚姻存續期間的債務承擔連帶責任的原則，銀行可以向離婚當事人任何一方要求還貸。22在不能還貸的情形，銀行可以實現其抵押權，利益并受到實質上的影響。

此外，考慮到按揭貸款合同的履行期限一般都比較長，動輒數十年，如果不能對按揭房產進行分割，那么在如此長的時間內，按揭房產的所有權始終處于不確定狀態，必將不利于定分止爭、物盡其用。23

因此，在離婚訴訟中，對于已經取得權屬登記的按揭房產，即使尚未還清銀行按揭貸款，也不能將其認定為尚未取得所有權而不將其作為夫妻共同財產進行分割。一方按揭購房，其與銀行之間形成的是以所購房產為擔保的債權債務關系（如果婚后配偶一方參與共同還貸，則是以夫妻共同財產清償夫妻一方的婚前個人債務，離婚時應由權屬一方給予補償），不妨礙按揭房產的權屬確定與分割。事實上，上述上海高院和江蘇高院的有關解釋也是肯定此種觀點的。

（二）按揭房產權屬取得時間如何確定

以權屬登記的取得時間作為區分按揭房產是婚前所得還是婚后所得的時點，是嚴格按照法律規定推導出的答案。可以說這種推導在邏輯無懈可擊，在適用上也十分簡潔明快。但由于多方面原因，從簽訂房屋買賣合同到房屋權屬登記還存在有較長的時間差。購房人進行房屋權屬登記時，僅享有申請的權利，能否登記成功以及何時登記成功，既與登記機關的工作效率有關，也取決于相關各方當事人的配合。許多房屋由于非購房人本身的原因，無法及時甚至永遠無法辦妥權屬登記。如果機械遵守登記生效主義，以權屬登記時間來判別財產性質，等同于把按揭人的財產置于由偶然性因素左右的不確定狀態，其唯一也是致命的問題在于其可能得出有失公允的結論。對于不同的當事人，可能僅僅因為辦理房產權屬登記的時間差異就導致了財產性質的不同，還可能出現一方完全沒有出錢卻僅因為結婚登記就成為房屋共有人。這不僅讓一般民眾難以接受，也有違婚姻立法確立個人財產的初衷。在這種情況下，如果仍然堅持讓現實適應理論，那就是典型的削足適履。24

追溯不動產物權登記的立法目的，即在于維護交易安全，保護第三人的利益。物權法的公示原則使物權變動過程公開化、確定化，使物權變動通過一定的客觀物態形式出現，從而使第三人可以通過公示獲悉不動產權利的性質與歸屬。25在離婚訴訟中，分割只在夫妻之間進行，并不存在與善意第三人的利益沖突。對于訟爭房屋的事實及權利狀態，夫妻雙方都是清楚的。按揭房屋的分割爭執的焦點只是在于，購房人取得按揭房屋所有權的時間是不是必須等同于取得權屬登記的時間26。顯然，從不動產公示制度設計的目的來看，登記生效主義在夫妻之間并無堅決貫徹之必要。

前文就此問題的第三種意見認為，按揭房屋現實交付時間和權屬登記時間，無論何者在前，在夫妻之間，都可以作為按揭人所有權的取得時間。這正是一種對登記生效主義在夫妻間的適用進行弱化的努力，但遺憾的是并不徹底，無法從根本上避免有失公允的結果的出現。因為，房產的交付往往也需要一段較長的時間，極有可能跨越結婚的時點，無法避免一方婚前按揭，但卻是在婚后交付的情形。

我國《物權法》第二十八條至第三十條規定了不動產物權登記生效的若干例外，如規定因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。鑒于房屋產權登記僅僅只是不動產對外公示和取得政府擔保該所有權歸屬的方法，不動產物權的登記時間不應影響不動產物權業已確定的歸屬。在婚前一方簽定購房合同，也辦理了相應的按揭手續情形下，該買賣合同的雙方主體業已明確，對售房人享有請求交付房屋、辦理產權過戶的權利也已經明確。為避免有失公允的結果出現，筆者認為，在夫妻之間，一方婚前按揭貸款的房產應當以辦理按揭手續而非以房產權屬登記的取得作為所有權取得的判斷時點，這應作為《物權法》登記生效主義的相關規定在適用上的又一個例外。只要夫妻一方在婚前按揭購房，且房產權屬登記在該方名下的，無論該方的權屬登記系在婚前取得還是在婚后取得，都應認定房產系該方的婚前個人財產。

(三)按揭房產婚后增值部分如何處理

《婚姻法司法解釋二》雖規定婚姻關系存續期間一方用婚前個人財產投資取得的收益屬于夫妻共同財產。27但是，按揭房屋是否可以視為個人財產投資則值得商榷。因為房屋具有兩棲性，既可以作為消費品，也可以作為投資品。28在實現生活中，大多數普通居民購買一套房產只為居住使用，非為投資盈利，擴大認定按揭房產增值為投資收益十分牽強。

那一方婚前按揭的房產的增值是否孳息？在外國（地區）立法例中，不乏一方婚前財產在婚后所取得的孳息為夫妻共同財產的規定。如臺灣地區2002年修訂的民法第一千零一十七條規定：“夫或妻婚前財產，于婚姻關系存續期間所生之孳息，視為婚后財產”。王澤鑒稱其立法目的為“為保障他方配偶之協力，及日后剩余財產之分配”。29然而，所謂孳息是指從原物中所出之收益，雖然出自原物，但獨立于原物，其與原物乃是二物而非一物，如母牛與小牛，果樹與采下之水果。而房產的增值部分并不獨立存在，在所有權人未進行房產轉讓的情況下，增值部分一直處于一種期待利益的狀態。即使轉讓，也只是其價值形態發生變化，不存在新產生的獨立之物。因此，所謂“增值”部分并不是孳息。30可以與之對照的是房產的租金，租金獨立于房產或其價值形態，屬于房產的孳息。

一方婚前房產在婚后的增值既不同于投資收益，也不是孳息。假如將這一部分財產認定為夫妻共同財產，勢必會出現這樣的結論：婚前個人所有的房屋，經過一段時間（排除添附等情形），該房屋中出現其他人的權利，而這一結論顯然與現行立法相悖。事實上，最符合邏輯的解釋是一方婚前房產在婚后的增值仍屬該方的個人財產。誠如最高人民法院副院長黃松有在《最高人民法院婚姻法司法解釋

（二）的理解與適用》中所指出：“一方用婚前個人積蓄在婚后購買的有形財產的歸屬問題，由于這只是原有財產價值存在形態發生了變化，其價值取得始于婚前，即所謂萬變不離其宗，故應當認定為一方的個人財產”。但令人疑慮的是，夫妻一方參與共同還貸，直接導致了其在婚姻存續期間的投資機會、投資規模以及生活品質受到一定的限制和影響，如果把房屋房產增值一概作為個人財產處理，是對夫妻之間可能的分工和其各自對家庭的貢獻的漠視，也顯失公平。綜合而言，承認一方婚前財產在婚后的增值仍屬一方的個人財產，但因對方對于房產的增值有貢獻，因而特別規定一方給予對方適當補償的思路在遵守我國作為大陸法系國家所奉行的一物一權主義的前提下，在夫妻之間較好地實現了利益平衡。31

房產的價值受市場因素影響，既可能增值，又可能貶值。在增值的情形下，非權屬一方有權分享增值，那在房產貶值時，是否也要分擔損失？否則其仍享有共同還貸及裝修部分的補償請求權是否導致新的不公？事實上，一方參與還貸、裝修等，對房產均是貢獻，此種貢獻不因房產增值抑或貶值而影響其定性。在房產增值的情形，基于衡平的考慮，法律可特設依貢獻分享增值的請求權。在房產貶值的情形，參與還貸、裝修的一方不過是取回與其先前之付出相符的應得補償，并不存在可以苛責該方而要求其分擔損失的理由，這看起來不甚對稱，然而卻并無不公。

至于如何補償方為“適當”，應先處理添附補償問題。房產裝修依物權法理論應為添附。在不動產添附中，主物是不動產，添附之物歸屬于不動產所有權人，其與添附之物的原所有權人之間再進行價款補償的清理，這基本上是各國民法通例。在房產屬婚前一方所有，雙方共同裝修的情形下，添附之物的權屬消滅，隨房產屬于一方所有，但離婚時權屬一方應給予另一方裝修金額一半的補償。我國《物權法》最終沒有規定添附制度。32最高人民法院《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第十二條規定：“婚后八年內雙方對婚前一方所有的房屋進行過修繕、裝修、原拆原建，離婚時未變更產權的，房屋仍歸產權人所有，增值部分中屬于另一方應得的份額，由房屋所有權人折價補償另一方；進行過擴建的，擴建部分的房屋應按夫妻共同財產處理。”筆者認為，本條司法解釋雖已失效，但其對婚前一方所有的房產進行裝修部分在離婚時的處理仍然具有指引意義。在處理添附之后，對于房產的增值部分，雙方對此不能達成協議的，可對離婚時的房屋市場價值進行評估，評估后的價值與購買時價值之間比率作為房產增值率，按補償額＝（共同償還按揭貸款數額＋共同裝修款數額）×房產增值率×50%的方式由權屬一方給予補償。

四、問題之解決：法律適用與立法建議

法官要依法審判，是人們要求司法公正的體現，也是建立在權力制約基礎上的游戲規則。在此基本前提下，法官不可能拋開具體法律條文來審理案件，故而，法官審理案件的首要步驟就是“找法”，即法官根據接觸案件時所知悉的諸如侵權、合同糾紛等司法主題詞，以及在案件審理過程中掌握的案件基本事實，依靠自己的法律知識訓練以及對法律文本內容的掌握，尋找適合案件的法律規范條文。33在離婚按揭房產分割糾紛中，關于共同還貸、共同裝修以及房產增值的三個補償請求權，從性質而言均是對他人之物的請求，而不是對自己之物的請求，故不是物法上的分割請求權，而系債法上的請求權。衡諸四大債因，可以解釋為默示約定或不當得利。若在當前立法中無法找到直接規范，應依誠信原則予以裁判。那種把夫妻共同還貸的資金、裝修投入等作為夫妻共同財產在離婚時進行分割的裁判，至少在請求權基礎上是不當的。34因為，離婚時的財產分割以財產尚存為前提，對于已經消耗的財產，是無從分割的。就統一司法尺度，維護司法權威而言，應制定相應的司法解釋，為法官裁判提供直接、具體的依據。

綜合前文的分析，提出如下立法建議：離婚時尚未取得權屬登記的按揭房產，不能進行分割，可以暫時判歸一方使用；已取得權屬登記的按揭房產，可以進行分割。對于一方婚前按揭、婚后共同還貸的房產，只要是一方在婚前辦理按揭貸款，權屬登記在一方名下的，除有證據證明雙方就該按揭房產之權屬另有約定外，無論權屬登記系在婚前取得還是婚后取得，都應認定為系一方婚前的個人財產，婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質。同時，婚前一方按揭購房貸款形成的債務為個人債務，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。對于存在共同裝修等添附情形的，權屬一方應當予以補償。房產有增值的，權屬一方應按照雙方投入的比例給予補償。

結語

在社會財產類型日益復雜化和離婚率居高不下的現代社會，離婚財產分割顯得尤為重要。在審判實踐中，法官經?？梢杂龅侥信p方表示愿意解除婚姻關系，但卻為爭奪房產而唇槍舌劍，甚至鬧得焦頭爛額的情形。因而，離婚案件中的按揭房產分割，不僅要守望邏輯，而且要以利益均衡作為價值判斷標準來調整雙方當事人之間的物質利益關系。就此，本文進行了一些粗淺的思考，希望能為此類問題的解決提供一家之言，以供參考。

1楊立新著：《共有權理論與適用》，法律出版社2007年版，第280頁。2黃松有主編，最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院婚姻法司法解釋

（二）的理解與適用》，人民法院出版社2004年版，第293頁。3李梅著：《“按揭”后，他們要離婚》，載《法律與生活》2004年第8期，第44頁。4《最高人民法院民一庭涉及婚姻案件處理分析民事審判實務問答》對此解釋如下：“婚前男、女任一方按揭貸款所購買的房屋，婚后共同付款，離婚時尚未付款完畢的，是否屬夫妻共同財產？如何分割？答：對采取住房抵押貸款方式購買商品房未付清全部房價款的房屋屬于尚未取得所有權的房屋在離婚訴訟時不應作為夫妻共同財產進行分割，應按上述規定進行處理?！?5黃長卿著：《芻議夫妻離婚時按揭房的歸屬和貸款承擔》，載《中國房地產金融》，2005年第8期，第35頁。

6王慶 劉小云 譚必榮著：《析離婚訴訟案件房產爭議中三個疑難問題之公正處理》，載http://，于2008年5月10日訪問。12江蘇省高院即持此觀點，見注8。13杜萬華、宋曉明主編：《基層人民法院法官培訓教材（實務卷·民商事審判篇）》，人民法院出版社2005年第1版，第147頁 14上海高院持此觀點，見注9。15上海高院持此觀點，見注9。16余文玲著：《試論離婚案件中按揭房屋的處理》，載《人民司法》2005年第4期，第24頁。

17何美歡著：《香港擔保法》，北京大學出版社，1995年版，第98頁。18齊恩平著：《讓與擔保與按揭法律制度比較研究》，載《法學雜志》2005年第3期，第79頁。

19于玲著：《按揭的法律性質探究》，載《法制與社會》2007年第2期，第748頁。20劉訓峰著：《論我國大陸“商品房按揭”制度的法律性質》，載《鹽城師范學院學報》（人文社會科學版），第26卷第2期（2006年4月）。21蔣萬來著：《簡論我國房地產業界對按揭的曲解》，載http://，于2008年5月10日訪問。27《婚姻法司法解釋二》第十一條。28易憲容著：《正確認識住房的兩棲性》，載http://house.enorth.com.cn/system/2006/05/30/001317297.shtml，于2008年5月10日訪問。29王澤鑒著：《民法概要》，中國政法大學出版社2003年版，第652頁。

30我國《物權法》第一百一十六條規定：“天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得?！币来艘幎?，即使認為一方婚前房產在婚后的增值屬于“孳息”，在沒有約定的情況下，也不能得出一方婚前房產在婚后所得的孳息應認定為夫妻共同財產的結論。

31兩大法系法律理論體系的不同直接影響了我們對按揭房屋的處理。例如，在美國有的州，婚前個人購買并享有所有權的房屋在婚后雙方共同支付按揭款的，因婚后共同支付按揭款而增值的部分為共同所有，其余為個人所有，即部分為夫妻共有、部分為一方所有。這在大陸法系的物權法理論來看，與一物一權原則是相違背的。見余文玲著：《試論離婚案件中按揭房屋的處理》，載《人民司法》2005年第4期，第23頁。

32事實上，確立該制度是有必要的，本文問題的解決即其一例。見王利明著：《添附制度若干問題探討》，載《法學評論》2006年第1期（總第135期），第56頁。33常鵬翱著：《“找法”與“造法”的方法--裝修他人房屋案件的法律適用》，載http://www.tmdps.cn/product.free.178006.1/，2008年7月8日訪問。

34不少判決將婚姻關系存續期間歸還的貸款作為夫妻共同財產進行分割，見黃培良、董國慶著：《離婚了，按揭房屋怎么分？--談履行期限跨越婚前婚后的按揭房屋及其增值部分的分割》，載《人民司法（案例）》2007年第1期，第27－28頁

第二篇：按揭買房,離婚后房產如何分割解讀

按揭買房,離婚后房產如何分割?

1、夫妻一方婚前通過按揭貸款購房,并支付完全部購房款,取得了房產證并已登記在一方的名下,這種情況如何分割房產? 應當屬于一方婚前個人財產,離婚時一般仍歸一方個人所有。因為財產本身的性質不因婚姻關系的存廢而發生變化,所以屬于個人財產的房屋在婚后產生的增值部分也應當屬于一方個人財產。

2、夫妻一方婚前通過按揭貸款購房,取得了房產證,婚后夫妻共同還貸的房屋,離婚后如何分割? 依據《婚姻法》解釋三第十條規定:“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產還貸,不動產登記于首付款支付方名下的,離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的,人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方,尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分,離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則,由產權登記一方對另一方進行補償?！?/p>

(1婚前簽訂的商品房買賣合同的那方是合同的當事人,合同的權利義務由該方承擔;(2婚前由一方名義支付的首期屬于支付方個人財產;(3該房屋在夫妻關系存續期間的房屋增值部分以及共同償還貸款的部分,除夫妻雙方另有約定外,應當視為共同財產。共同還貸部分,不論是由一方用個人工資還貸,還是用雙方工資還貸,均應認定為夫妻共有財產。

3、夫妻一方婚前付了部分房款,婚后雙方共同還貸,并且婚后才取得房產證的,離婚后如何分割? 該種情形與前一種情形不同之處在于房產證的取得時間?；榍耙詡€人名義購房并且完成了購房所應負的全部合同義務,產權登記及房產證頒發是開發商和行政機關的義務,不能因為第三人未能及時履行義務而剝奪守約人的權利,離婚時的分割原則和方式與上一種方式是一樣的。

房產證雖然是物權憑證,是證明房屋權屬關系的法定憑證,但并不是意味著婚后取得房產證的房屋就應當是婚后財產,還是要將財產來源細分為婚前婚后兩部分進行分割。

4、夫妻一方婚前付了部分房款,婚后共同還貸,或一方用個人財產還貸但房屋升值,離婚時尚未取得房產證的房屋如何分割? 根據最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二的規定,離婚時,雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協商不了的,人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬,應當根據實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產權證后,再由任何一方另行向法院起訴。另外,最高院民一庭有關解釋明確,法院不宜判決房屋所有權歸屬的范圍包括:(1購買福利性政策房屋;(2購買商品房;(3購買經濟適用房。購買以上三種房屋,在離婚時,尚未取得房產證的,法院不宜就該房所有權直接判決。

本文來源:法幫網(fabang.com

第三篇：離婚案件中房產如何分割法律問題分析

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離婚案件中房產如何分割法律問題分析

在離婚案件中房產如何分割法律問題分析 —上海房地產專業律師團隊以案說法

隨著社會經濟的發展，房產的物質價值和社會價值對一般國人來說其重要性自不言喻，房產已成為公民的主要財富載體。因此在離婚案件中的住房已成為當事人力爭取得的焦點。如何有針對性地依法采取適當措施保護、維護自己對于房產的權利，這些是基本的法律常識，了解這些知識無論對于婚嫁的年輕人還是他們的家長，都是很有必要的。在講這些問題之前，我們要明確一個法律范疇，法律上講的婚姻是指夫妻雙方進行了結婚登記，頒發了結婚證，這樣就是合法的婚姻關系，至于是不是舉辦了結婚儀式，共同居住則與婚姻的效力無關。另外，按我國婚姻法第十七條規定，夫妻在結婚后獲得的財產包括房產是共同財產，如果雙方離婚一般要對共同財產進行分割，對個人財產不進行分割。當然實踐中可能房產的具體情況比較復雜，下面本律師團隊結合我們操作的實際案例介紹一下這方面的法律知識。

一、在結婚前，一方全部出資資購買的房產，如果離婚，這如何分割

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呢？

請看案例一。2001年張某（男方）曾經是某外企工作的白領，收入頗豐，在婚前自己一次性付全款購買的一套商品房，后來他與陳某（女方）喜結良緣，共同生活了5年，后女方提出離婚，男方也同意，但就房產問題沒有達到一致意見，雙方訴訟至法院，后法院認定此房產是男方張某的個人財產在離婚訴訟中不進行分割，對雙方共同生活期間的其他財產依法進行了分割。

說明：按我國婚姻法第18條規定一方的婚前財產是個人財產，同時按最高法院司法解釋這樣的財產“不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產?！庇捎谖覈郧霸兴痉ń忉屢幎ǚ蚱迋€人的財產在經過一段時間后可轉化為共同財產，但這樣的規定目前已經廢止，這樣的個人財產轉化為共同財產的情況已經不會產生的。因此無論本案中張某夫妻共同生活多長時間，張某在2001年個人購買的房產仍不會轉化為共同財產。需要強調的是，目前有些老年人再婚時其實也涉及類似法律問題，如有的老年人在喪偶后要再婚，但又顧慮自己的房產會因雙方生活一段時間后變成雙方共同財產，如果離婚再面臨分割，其實按前面講的法律原則，這一情況不會出現。

另外，上面講的案件涉及到的是私產房，如果是公產房，則情況可能就不同了。請看另一案例，男方趙某婚前承租了一套公產房，后與女方李某結婚，雙方共同生活了五年，期間因為家庭經濟條件一般也并沒有購買這個房產的產權，后雙方因家庭瑣事產生矛盾，男方起訴離

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婚，女方同意離婚，但提出要求獲得此房產的承租權，后法院經過審理判決此房產歸女方承租，給男方適當補償。同樣是房產也是婚前獲得的，為什么這個房產在離婚時就分割了，這要詳細分析。首先，這兩個房產的性質不同，前面第一個案例中張某的房產是私產房，產權屬于公民個人所有，后邊趙某的房產是公產房產權屬于國家所有，趙某獲得的只是這一房產的承租權、居住權。其次，這兩個案件適用的法律規定不同，前一案件適用的是婚姻法，后一案件中適用的是最高法院的一個司法解釋《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》，這一司法解釋規定，“婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的” 雙方均是可以主張承租權的。也就是說這樣的情況下的承租權雙方可以分割，“承租方對另一方可給予適當的經濟補償?！睆倪@個案例中可以看出離婚案件中對于房產的分割，要詳細分割，看似相同的房產，僅是細微的變化，案件的結果就大相徑庭，如果有了這方面的爭議必須仔細小心，否則失之毫厘，差之千里，如有這方面的法律問題，事先咨詢律師是非常必要的。

二、貸款購買的房產在離婚時涉及到的分割問題。這樣的案件有很多，但情況卻不同，主要有這樣幾種：

第一種情況：夫妻一方是產權人，且是婚后購買或是接受贈與或其他方式獲得，有房屋所有權證，且與他人無產權爭議，包括與當事人的其他家庭成員亦無產權爭議，即不存在就房產產生的未清償銀行貸款。如，夫妻雙方結婚多年，家境殷實，在婚后一次性付款購買了一

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套房產（現房），由于是一次性付全款，并且很快獲得了產權證。這樣的房產由于是在婚后獲得的，按婚姻法相關規定，是夫妻共同財產，在離婚訴訟中該房產可按有關規定進行分割，首先要看房產的具體價值，這個價值如夫妻雙方協商不成，可通過有關機構進行鑒定。對此最高法院有相關司法解釋可以參考。這樣當然在訴訟中因為涉及協商、競價、拍賣、作價、鑒定（評估）、變賣、舉證期限或其他訴訟程序問題，當然要適用民事訴訟法的有關程序規定，這些當事人可與自己的律師或是其他法律行業人士咨詢。

另一種情況值得注意，有些房產，雖是有產權證，有證據證明是夫妻共同財產，但是存在貸款未還清楚的情況，應該講這樣的房產并不是有全部的產權的，在離婚時分割起來可能更有特點。如：有一對夫妻在婚后購買一套房產，首付是30萬元，另有貸款50萬元，后來還款共達到15萬元，其中還款本金是10萬元、利息為5萬元，現雙方離婚房產市場價值為150萬元。這樣的房產如果分割就應該就此房產現價值減去存在的債務（貸款）再分割，即現價值150萬元－未還貸款（總貸款50萬元－已經還貸款本金10萬元）即： 150－40＝110萬元，按這個價值雙方進行分割，可以協商、競價、拍賣、作價、鑒定（評估）、變賣。

第三種情況。如夫妻在婚后購買一房產，但由于當時家庭經濟條件不是很好，購買時是與男方的另一親屬共同購買的，產權是夫妻雙方與

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這個親屬共同擁有的，這樣的房產雖是夫妻一方或雙方名下的房產或是其他財產，但涉及到夫妻之外其他家庭成員的利益，即這一房產是家庭共同財產，這種情況下，就不是離婚案件可解決的問題了，因為離婚案件的當事人是夫妻雙方，任何第三方均不可以當事人身份參與訴訟，故此類案件當事人可對照《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第20條規定制定訴訟策略，該條款規定：“離婚時夫妻共同財產未從家庭共同財產中析出，一方要求析產的，可先就離婚和已查清的財產問題進行處理，對一時確實難以查清的財產的分割問題可告知當事人另案處理；或者中止離婚訴訟，待析產案件審結后再恢復離婚訴訟?！碑斎唬绻皇欠蚱抟环交螂p方名下的房產，但可能是夫妻與家庭成員共同的房產，當然可考慮通過析產訴訟，確定有關夫妻雙方所占的份額，再在離婚訴訟中進行分割。

第四種情況，這是目前實踐中遇到的比較多的問題。有一委托人蘇先生在婚前以個人名義與開發商簽訂合同購買一商品房價值180余萬元，其中有部分貸款，婚后按期還款（按婚姻法第17條規定，在婚后夫妻雙方的收入肯定為共同收入，如果將此收入用于還房產的貸款，肯定應該視為用夫妻共同財產來還款）。后其與羅女士結婚生活三年后女方訴訟離婚，房產分割問題也在訴訟中產生爭議。從這一案件中看出按婚姻法第18條規定，此房產是在婚前購買，肯定應該屬于男方蘇某的個人財產，這是肯定的。由于房地產市場的發展，房產增值，因此房價可能在幾年中增值很多，如果涉及離婚案件可能就對

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這個增值部分會有分歧。后上海有關法院是這樣認定的：夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋并按揭貸款，產權登記在自己名下，該房屋仍為個人財產，同樣的，按揭貸款為個人債務?；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質，因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩余未歸還的債務為個人債務，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。就是說，本案中如果蘇先生在婚后還款是50萬元，則視為夫妻雙方共同還款，如離婚應該給其妻子25萬元的補償。向蘇先生這一類情況，有些其他省市的法院有不同的判決方式，如考慮到房產的價值的增值因素，同樣就增值部分給其妻子適當補償等，對這樣的案件目前最高法院沒有具體司法解釋，我們認為根據公平原則以及等額互溢理論對增值部分應結合案件具體情況計算出增值率后按比例分配是公允的。如果當事人有這樣的案件應該在案件中充分論證分配的合理性和公允性以保護自己的合法權益。

三、如果離婚后沒有房產居住，怎么解決。

如果離婚案件的當事人在訴訟中無法得到房產的所有權或是承租權，怎么辦？應該來講，這種情況在訴訟中可能會遇到的，例如我們講的第一種情況就是。這時可考慮按最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋

（一）第二十七條規定制定訴訟策略，該條第二款規定“一方離婚后沒有住處的，屬于生活困難?！痹趯嵺`

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中如果出現這樣的情況，一般法院會考慮適當要求一方給對方部分困難補助，當然數額是有限的，目的是只對一方暫時無法居住的情況進行適當解決。

以上是本律師團隊結合實際案例關于離婚訴訟中對于房產如何分割（“公產房”并不是簡單的分割問題）的相關法律問題分析，僅供參考，在實際訴訟中的很多問題，應考慮在訴訟中要避免“走入誤區”的情況發生，具體講，法律是一門科學，涉及離婚訴訟的實體法律或司法解釋很多，究竟如何解決具體問題，建議在訴訟前與有關專業人士進行溝通咨詢，以設定相應的離婚方案。

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第四篇：中國婚姻法離婚案件中按揭房屋所有權的處理

離婚案件中按揭房屋所有權的處理

目前對以按揭方式購買的房屋或其他貴重財產進行分割的糾紛占了離婚財產糾紛相當大的比例。對于如何處理此類財產，法律及相關司法解釋仍缺少明確的規定，正確處理此類財產糾紛，首先必須對按揭的性質進行合理的界定。

按揭制度源于英美法系的衡平法中物的擔保的一種類型，是指債務人(按揭人)將自己財產的所有權轉移給債權人以擔保債務履行，債務人通常繼續占有該財產。當債務履行完畢時，該財產的所有權又轉還給債務人。若債務人到期不能償還債務，則債權人依據其對按揭財產的所有權而支配其交換價值，從而擔保債權受償的一種擔保方式。而我國法律至今尚未對按揭進行明確的法律界定。我國的實際做法是購房人將其與房產商的房屋買賣合同項下的權益抵押給銀行，銀行貸款給購房人并以購房人名義將款項交由房產商以支付房屋價款，若購房人到期不能還本付息，則按揭銀行有權將按揭財產變價并優先受償，或由房產商將該房屋回購，并以回購款償付銀行本息。這就使我國按揭的性質發生了改變。根據我國現行的做法，筆者認為我國的按揭具有權利質押和抵押相結合的性質。對于期房的按揭，由于購房者并未實際擁有房屋，也未進行房屋產權登記，其僅享有請求開發商交付房屋的債權，此時購房者只是以此債權作為擔保向銀行貸款，這種情況下的按揭更符合權利質押的特點。當房屋建成并進行了產權登記之后，購房者是以其所有的房屋作為抵押向銀行進行貸款，此時的按揭符合抵押的特點。因此，我國的按揭是權利質押和抵押的結合。在明確了按揭的性質后，結合當事人辦理按揭的時間和首付款資金的來源，我們才能在辦理離婚案件時確定這類財產的歸屬。

對以按揭方式購買的財產（以房屋為例）處理，主要可以分為三種情形：

一、婚前一方辦理按揭手續，支付首付款，但婚前并未辦理產權登記，婚后夫妻共同清償貸款的房產在離婚時的歸屬問題

在這種情況下，雙方當事人之間爭議往往比較大。辦理按揭的一方當事人會認為按揭是自己個人辦理的，首付款也是以個人婚前財產支付，只是辦理產權登記的時間在婚后，房屋應當作為自己的婚前財產。而相對方則會認為產權登記是在婚后辦理，應當視為共同財產，況且是以夫妻共同財產在償還貸款。筆者認為，這種情況仍應將按揭房屋作為婚前財產處理。根據我國的房屋預售登記（鑒證程序）使債權具有了特定性或對抗性，由該預售合同而取得房屋所有權的權利人只限于該預售合同上的債權人。銀行對特定的購房人即貸款債務人（按揭人）的資信產生信賴，而且該財產權利是由婚前個人繳納首付款而取得。因此，在這種情況下即使產權證的取得在婚后，仍應屬于個人財產。

二、婚前辦理按揭手續，并已經進行產權登記，婚后夫妻共同清償貸款的房產在離婚時的歸屬問題

購房人在婚前已取得房屋的所有權，在婚姻關系存續期間只是為了還貸而將房屋的所有權抵押給銀行，和銀行之間是債權債務關系。夫妻用共同財產還貸只是在夫妻之間產生了債權債務關系，并不改變房屋所有權的歸屬。這在理論上也是符合不動產的公示原則的。同時，銀行和債務人（按揭人）之間是建立在對資信狀況特殊的信任基礎之上的債權債務關系，不因為婚姻關系而改變債務人，也是符合債務轉移的理論的?；楹蠊餐瑑斶€貸款的行為并不改變該房屋個人財產的性質，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還；離婚后未償還的債務仍為個人債務。

三、婚后辦理按揭手續，但房屋產權登記在夫妻一方名下的房屋的歸屬問題

這種情況下，對房屋屬于共同財產的性質沒有爭議，問題在于如果要把房屋判給非產權登記方，則涉及到是否是債務轉移的問題及是否需要征得銀行（債權人）認可的問題。有人認為如果將房屋判給非產權登記方，即意味著變更了還貸方，需要征得銀行的認可，否則不能將房屋判給非產權登記方。筆者認為，這種觀點既不符合照顧婦女兒童權益的原則，也沒有任何理論依據。第一，不能以未經債權人（銀行）同意而變更債務人（名義還款人）為由拒絕辦理轉按揭手續，因為在婚姻關系存續期間的實際還貸人是夫妻雙方，并不是產權證上名義產權人或還貸人。第二，房屋產權在離婚時判決給任何一方都不影響銀行的信貸利益，房屋作為抵押財產對債務進行擔保的事實沒有改變。法院在判決時也不能僅僅以銀行的信貸利益作為考慮的標準，將房屋判決給償貸能力較強的一方。應該考慮對房屋的需要程度，依然堅持保護婦女利益或照顧撫養子女一方的原則進行判決。第三，根據夫妻對婚姻存續期間的債務承擔連帶責任的原則，銀行可以向離婚當事人任何一方追究責任。即使法院在離婚判決中對夫妻債權債務進行了分配，也只在離婚當事人之間產生內部效力，不能對抗債權人（銀行）。由此看來，銀行的利益并受到實質上的影響。因此，法院判決時不應過多地考慮對銀行還貸方面的影響，銀行也沒有任何理由抵觸法院的判決。

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創建時間：2009-8-18

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第五篇：婚姻法司法解釋(三)對離婚訴訟中房產分割問題的規定

婚姻法司法解釋

（三）對離婚訴訟中房產分割問題的規定 房產分割一直是離婚訴訟中需要解決的爭議焦點問題，尤其在現今房產業蓬勃發展、房價飆升、購房方式多樣化的的背景下，使得離婚訴訟中房產糾紛的解決更加復雜。

房產分割一直是離婚訴訟中需要解決的爭議焦點問題，尤其在現今房產業蓬勃發展、房價飆升、購房方式多樣化的的背景下，使得離婚訴訟中房產糾紛的解決更加復雜。2011年8月13日正式實施的婚姻法解釋

（三）無疑指導了離婚訴訟房產糾紛的處理。該解釋出臺前，實踐中各法院對該房產問題的處理也有較大的差異。本文擬將本解釋對房產的相關規定與以往的司法實踐中對該種房產問題的處理意見相結合，對離婚房產的歸屬及分割問題進行分析歸納。

一、房產歸屬的一般原則

根據物權法的相關規定，房產作為不動產，其物權的的設立、變更、轉讓、消滅遵循物權登記原則，除非有證據證明房屋登記管理部門的不動產登記簿確有錯誤，那個房產登記在誰的名下就歸誰所有。這是一般原則，在更多體現的人身價值的離婚糾紛中，本身婚姻的感情化，決定了此類糾紛的特殊性，而不能嚴格適用上述登記公示原則。根據婚姻法的相關規定，一方婚前的財產屬于個人財產，不因婚姻關系的延續轉化為共同財產，雙方另有約定的除外。因此，原則上，除非雙方有特殊約定，一方在婚前購置的房屋，屬于個人財產，婚后購置的房產，屬于夫妻共同財產。

二、司法實踐中離婚房產問題的表現形式及處理方式

（一）解讀婚姻法解釋

（三）對離婚房產問題的規定

根據婚姻法解釋

（三）第十條，對婚前一方簽訂房產合同，并支付了首付款且有銀行貸款，婚后夫妻共同還貸，房產登記在首付款支付方名下的房產歸屬問題，首先，遵循協議自由原則。其次，不能達成協議的，法院可以判決房產歸產權登記一方，此時對于房貸，尚未歸還的為產權登記方的個人債務，婚后共同還貸的的款項及增值部分，根據財產具體情況，照顧子女和女方權益的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。第七條規定婚后父母出資購房，產權登記在子女名下的房產歸屬問題。

（二）司法實踐中常見的離婚糾紛中房產歸屬、分割問題及處理方式

1、婚前一方支付全部房款，并取得房產證。此情形下，無論婚前還是婚后取得房產證，該房產都歸屬于付款方的個人財產，另一方無權要求的對該房產及其增值進行分割。

2、婚前個人支付全部房款，婚后取得房產證，產權登記在個人名下的。我們認為應認定為個人財產，因為根據婚姻法第17條的規定，該房產既不是婚姻關系存續期間新增的財產，也不是雙方生產、經營所得，性質上仍屬于個人財產。

3、婚前一方支付首付款，婚前取得房屋產權證，產權證登記在首付款支付方名下，婚后以夫妻共同還貸。該房產應認定為首付款支付方個人財產。但是對于婚姻存續期間房產的增值部分的歸屬存在個人財產和共同財產的爭議。筆者認為，對于增值部分房屋產權人應該對另一方進行補償，補償可以依據婚姻法解釋

（三）第十條的補償原則。

4、婚前一方支付首付款，婚后共同還貸，取得產權證，并登記在首付款支付方名下的房產歸屬。此情況在現實生活中比較常見，實踐中各地法院有的認定為個人財產，有的認定為夫妻共同財產。第一、認定為個人財產的認為房屋買賣牽涉到物權和債權兩個權利，當事人訂立買賣合同建立了債權債務關系，房屋所有權即發生了轉移，買賣合同是房屋所有權轉移的原因，房屋所有權轉移時買賣合同的履行結果，不能因取得房產在婚后，而改變按揭房屋屬個人財產的性質，此時婚后共同還的貸款，應返還一半給另一方。第二、主張認為室共同財產的依據是物權法規定的“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力”和婚姻法規定的夫妻關系存續期間所得財產為夫妻共同財產。以上兩種做法無疑都偏袒了一方。第三、婚姻法解釋三第十條對這種情形的處理進行了規定，它既沒有認定該房產為一方婚前個人財產，也未規定為雙方共同財產，而是規定雙方協議優先，否則法院可以判決歸產權登記一方。在這里，規定上用的是“可以”，而不是應該，說明法院對此還可以根據具體情況認定房產的歸屬。

對于婚前按揭，婚后共同還貸的房產的還貸部分及增值部分的分割解釋

（三）也給予了明確規定，是由取得房產一方對另一方進行補償。此條僅僅規定了補償堅持的原則標準：根據財產狀況及照顧子女、女方權益，沒有明確補償的具體標準，給了法院很大的自由裁量空間。

5、婚前共同出資購房或者按揭買房，婚前或者婚后取得房產證，房產證登記在一方名下的，房產應屬夫妻共同財產。

6、婚前辦理按揭，婚后夫妻共同還貸，離婚訴訟時還未取得房產證，此種情況因房屋產權尚未確定，根據婚姻法解釋二的相關規定，法院將拒絕對房屋的產權歸屬做出裁判。

7、婚前一方父母出資為子女購買的房屋，產權登記在其子女名下，除非有特別說明贈予子女夫妻雙方，否則視為出資父母對自己子女的贈予，為其個人財產；婚后一方父母出資為子女購買的房產，產權登記在出資方子女名下的房產，根據婚姻法解釋三之前的相關規定，除非特別說明是贈予自己子女的，否則視為是贈予子女夫妻雙方的，婚姻法解釋

（三）完全顛覆了這種理念，規定為是父母對自己子女一方的贈予，該不動產為夫妻一方的個人財產。

三、總結

自婚姻法解釋三征求意見稿以來，人們一直在討論婚姻法解釋

（三）保護了誰的利益。作為法律的實踐者，我們認為不能簡單的說婚姻法解釋

（三）保護了誰的利益，撇開婚姻中該由誰買房關涉感情的爭議話題，該解釋對于房產的的規定更多的還是堅持了物權登記原則，旨在更好的用理性化的條文達到一種利益上的相對平衡，對離婚財產分割的有一定的指導作用。總之，在處理離婚財產糾紛，要正確把握分寸，找準利益平衡的契合點，本著照顧弱者的一方，考慮離婚過錯、撫養小孩、贍養老人等問題，較為合理的對房產就行分割。尤其在房價居高不下的今天，沒有分到房子的一方或者經濟來源比較薄弱的一方，應該得到適當的照顧。法律在保護個人權利的同時，更應該促進夫妻家庭的相互輔助、增加婚姻家庭的凝聚力，使其真正發揮一個家庭共同體的經濟及道德力量，基于公平原則，不能純粹的強調更注重團體的婚姻中的個人權利?；橐霾皇墙灰?，不能把感情與物質進行等價交換，婚姻法的相關規定也應該遵守婚姻的倫理性。