第一篇：土地儲備機構是否應繳納土地使用稅

土地儲備機構是否應繳交土地使用稅

摘要：土地儲備業務在我國屬于新興業務，從事土地儲備的儲備機構存在的時間并不長，法定意義上的土地儲備機構是從2007年《土地儲備管理辦法》下發后才形成的，隨著土地儲備機構承擔的土地儲備、出讓等活動在社會經濟發展中的作用不斷擴大，該篇文章從現有的土地使用稅政策法規和土地儲備機構職能、政府儲備用地性質等方面對土地儲備機構涉及的土地使用稅進行探討。

關鍵詞：土地儲備機構 政府儲備用地 土地使用稅

根據國土資源部、財政部、中國人民銀行關于印發《土地儲備管理辦法》的通知（國土資發[2007] 277 號），土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為；土地儲備機構是市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。那么土地儲備機構辦公場所等自身使用的土地和通過收儲、征地拆遷、吹填造地等方式取得的政府儲備用地是否應繳納土地使用稅呢？

一、目前土地儲備機構涉及的土地使用稅現狀

由于《土地儲備管理辦法》在2007年11月才正式下發，土地儲備機構的職能和單位性質是從該辦法下發后才正式統一，辦法下發之前各地就已經以不同形式開展土地儲備業務，土地儲備機構組成方式和業務開展方式并不一致：北京市以國土局下屬的事業單位——北京市土地整理儲備中心開展土地儲備業務，上海市以市屬國有企業——上海地產（集團）有限公司開展土地儲備業務，重慶市以市政府直屬的事業單位——重慶市地產集團開展土地儲備業務，廈門市、武漢市也是以國土局下屬的事業單位開展土地儲備業務。由于各地的土地儲備機構組成方式和業務開展方式不一，且土地使用稅屬于地方稅種，因此，各地涉及土地使用稅的處理方式也不一致：對于以國有企業開展土地儲備業務的，國有企業持有的政府儲備用地一般依法全額繳交土地使用稅；對于以市屬或國土局下屬事業單位開展土地儲備業務的，事業單位持有的政府儲備用地一般不繳交土地使用稅，或僅對用于臨時利用的部分繳交土地使用稅。

二、現行土地使用稅政策法規對政府儲備用地的規定

根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》中第二條 “在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。前款所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位??”，條例中第六條“下列土地免繳土地使用稅：

（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；

（二）由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地??”，以及《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字第015號）第九條關于由國家財政部門撥付事業經費的單位的解釋“由國家財政部門撥付事業經費的單位，是指由國家財政部門撥付經費、實行全額預算管理或差額預算管理的事業單位。不包括實行自收自支、自負盈虧的事業單位”。因此，對于由財政部門撥付經費、實行全額預算管理或差額預算管理的土地儲備機構，其自身使用的土地可以免繳土地使用稅；對于自收自支、自負盈虧的土地儲備機構，其自身使用的土地應依法繳納土地使用稅。對于土地儲備機構通過收儲、征地拆遷、吹填造地等方式取得的政府儲備用地是否應繳納土地使用稅呢？根據土地使用稅暫行條例第六條規定，土地儲備機構儲備的政府儲備用地并未在免稅的范圍內，經查財政部和國家稅務總局出臺的與土地使用稅相關的文件，也并未有過對政府儲備用地涉及土地使用稅的相關規定。

三、從儲備機構的職能和儲備用地的性質上探討

從土地儲備機構的職能來看，其主要是代政府行使土地收儲、儲備和出讓的職能，在儲備過程中雖然將儲備用地的紅線辦至儲備機構名下，但儲備機構并不具有儲備用地的使用權，也不具有儲備用地的處置權，政府儲備用地進行征地拆遷、“七通一平”等前期開發所需資金通過財政撥款投入，土地出讓收入直接繳入財政專戶，不通過土地儲備機構，也不作為土地儲備機構的收入，土地儲備機構只是提取一定比例的工作經費，因此，土地儲備機構行使的是一種類似代理和中介的職能。

從政府儲備用地的性質來看，儲備用地在出讓前并沒有土地用途、容積率等具體的規劃指標，儲備機構也只辦理地塊的儲備紅線，一般不辦理土地使用權證。即使為土地儲備融資抵押需要辦理了土地使用權證，但權證上注明的使用權類型為“政府儲備”、批準土地用途為“儲備用地”，且在備注事項中注明“該宗土地為政府儲備土地，本證書僅限于辦理土地抵押登記，不作他用”等字樣，因此，政府儲備用地在性質上有別于其他通過出讓、劃撥等方式取得的土地。

從政府儲備用地的用途來看，一是通過公開市場或協議方式出讓給開發商，作為辦公、住宅、商業等非公益性項目的建設用地；二是通過劃撥方式作為保障房、行政辦公用房等公益性項目的建設用地。因此，政府儲備用地不能直接作為建設用地使用，必須通過出讓或劃撥的取得方式改變使用權類型后才能作為建設用地進行開發建設。

因此，土地儲備機構只是政府儲備用地的名義持有單位和代管單位，其所有權和使用權實質上均歸政府所有，且不能直接對儲備用地進行開發建設取得收入。若要繳交土地使用稅，其資金來源只能是向財政部門申請，由財政部門撥款后再繳入地方財政金庫，過程手續繁瑣復雜，且并沒有實質意義。由于政府儲備用地的所有權、使用權和出讓收入均歸政府所有，根據《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字第015號），土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納，因此可以參照土地使用稅暫行條例中關于“國家機關、人民團體、軍隊自用的土地”免繳土地使用稅的規定，對土地儲備機構持有的政府儲備用地免繳土地使用稅。

四、進行臨時利用的儲備地涉及的土地使用稅

根據《土地儲備管理辦法》規定，在儲備土地未供應前，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建(構)筑物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。由于土地儲備機構不具有儲備用地的使用權，土地儲備機構對儲備地的臨時利用取得租金收入是代地方財政收取的收入，需定期匯總上繳財政部門，那對于臨時利用取得租金收入的儲備地是否應繳交土地使用稅呢？

根據《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字第015號）第十五條關于免稅單位自用土地的解釋 “國家機關、人民團體、軍隊自用的土地，是指這些單位本身的辦公用地和公務用地??以上單位的生產、營業用地和其他用地，不屬于免稅范圍，應按規定繳納土地使用稅”，參照本條規定的精神，對于臨時利用取得租金收入的儲備地應繳交土地使用稅，同時，還應繳納營業稅、房產稅等稅費，使土地儲備機構進行儲備地臨時經營承擔的稅費與其他企業開展的土地房產租賃業務保持一致，防止因政府行為使儲備地臨時經營成本過低，對市場中的其他企業產生不公平競爭。

五、結論和建議

綜上，土地儲備機構涉及的土地使用稅應分以下幾種情況處理：一是對于由財政部門撥付經費、實行全額預算管理或差額預算管理的土地儲備機構，其自身使用的土地可以免繳土地使用稅；二是對于自收自支、自負盈虧的土地儲備機構，其自身使用的土地應依法繳納土地使用稅；三是對于由土地儲備機構持有、沒有進行臨時利用的政府儲備用地可以免繳土地使用稅；四是對于由土地儲備機構持有、用于臨時利用的政府儲備用地應依法繳納土地使用稅。同時，建議由稅務機關對土地儲備機構持有的政府儲備用地涉及的土地使用稅以法規形式予以明確。

參考文獻：

[1]、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第483號）

[2]、《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字第015號）

[3]、《土地儲備管理辦法》（國土資發[2007] 277 號）

第二篇：物業用房如何繳納房產稅和土地使用稅（推薦）

物業用房如何繳納房產稅和土地使用稅？

問：我是一家外資物業公司，現存在物業自用房（按法律規定地產公司無償提供的）和物業經營用房（地產公司出租的）。想問一下上述房屋是否都需要繳納房產稅和土地使用稅？ 如需繳納，需要怎樣計算繳納？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅［2006］186號）第一條的規定，對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值；出租的，依照租金收入計征。

土地使用稅由實際使用人（出租房屋的，由出租人）按照房屋的占地面積乘以適用稅額標準計算繳納。

未取得房產證是否繳納土地使用稅、房產稅

問：未取得房產證是否繳納土地使用稅、房產稅？

答：根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第二條規定：“在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅義務人。”根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條規定：“房產稅由產權所有人繳納，產權未確定及租賃糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。”不論是否取得土地證和房產證，若屬于城鎮土地使用稅和房產稅的納稅義務人，則應按稅法規定繳納城鎮土地使用稅和房產稅。

由此可知，是否辦理土地證和房產證并不是應否繳納土地使用稅和房產稅的必要前提，房產用于生產經營，就按有關規定來繳納房產稅和土地使用稅。

第三篇：繳納場地使用費的外資企業是否仍應當繳納城鎮土地使用稅

繳納場地使用費的外資企業是否

仍應當繳納城鎮土地使用稅

《中華人民共和國中外合資經營企業法》第五條規定：“中國合營者的投資可包括為合營企業經營期間提供的場地使用權，如果場地使用權未作為中國合營者投資的一部分，合營企業應向中國政府繳納使用費”。《中華人民共和國外資企業法實施細則》第四十一條規定：“外資企業除依照本章規定取得土地使用權外，還可以依照中國其他法規的規定取得土地使用權。”從上述法律、行政法規規定中可以看出，場地使用費是外資企業和中外合資企業為取得土地使用權而繳納的使用費。財政部于1997年明確場地使用費屬于國有土地有償使用收入。1990年我國開始實行土地有償使用制度后，原國家土地管理局和國務院辦公廳分別于1994年、1999年明確以出讓方式取得土地使用權的外資企業，不再繳納場地使用費。

因此，場地使用費與土地出讓金類似，是國家有償讓渡土地使用權而收取的費用，是企業在土地取得環節支付的成本。而城鎮土地使用稅是國家無償取得的稅收收入，是企業在土地保有環節支付的稅收，場地使用費與城鎮土地使用稅的性質、體現的權益、隸屬的環節均不相同。因此，征收城鎮土地使用稅與是否繳納場地使用費沒有關系。

第四篇：關于申請延期繳納土地使用稅的報告

關于申請減免繳納土地使用稅的報告

舒城縣地稅局：

根據舒城縣人民政府關于調整全縣土地使用稅土地等級適用范圍和稅額標準的通知精神。我公司全年需納土地使用稅295920.20元。一季度已申報繳納73980.05元，二季度73980.05元，限期為本月15日。由于我公司生產的菜籽油受進口菜油的沖擊，銷售價格低于國家保護價成本每噸2500元。1-6月累計虧損357萬元。造成當前企業運行相當困難。特申請貴局根據我公司當前特殊困難的實際情況。給予減免土地使用稅款。

特此報告。

安徽舒城新素寶糧油收儲有限公司

2014年7月4日

第五篇：詳解光伏電站土地使用稅繳納標準

www.tmdps.cn 目前，國內的光伏電站還是以地面電站(包括利用分布式指標建設的地面電站)為主，由于項目占地面積較大，一旦開征土地使用稅，即使按各地最低級別的建制鎮和工礦區的標準征收，對于光伏電站的運營來說，也將是一筆不小的數目。什么是土地使用稅？

土地使用稅是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。

與土地使用稅相關的國家法規主要是國務院頒發的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》(以下簡稱“條例”)，于1988年年9月27日發布，2006年12月31日第一次修改，2011年1月8日第二次進行修改，相關條文如下：

第二條：在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。

第四條：土地使用稅每平方米年稅額如下：

(一)大城市1.5元至30元；

(二)中等城市1.2元至24元；

(三)小城市0.9元至18元；

(四)縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

第六條：經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份，起免繳土地使用稅5年至10年。

www.tmdps.cn 土地使用稅又稱城鎮土地使用稅，其征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮和工礦區，建制鎮范圍內所有自然村的集體土地。如果土地所在地位于XX市(縣)XX鄉XX村，則該土地屬于鄉村土地，不屬于建制鎮范圍內的土地，按照“條例”規定不征收土地使用稅。如果是在XX市(縣)XX開發區或XX光伏園區內，則屬于工礦區范疇，也需要繳納土地使用稅。

綜合來看，除非土地有符合國家和地方行政法規的土地使用稅減免政策，或者當地政府承諾的土地使用稅減免政策，否則，只要土地位于城市、縣城、建制鎮和工礦區內，土地的使用者都是需要繳納土地使用稅的。

下面以一個位于河北某地的50MW光伏電站項目為例，就光伏電站涉及土地使用稅的實際情況及建議應對措施做詳細說明。光伏電站土地使用稅案例

該光伏電站項目位于河北XX縣XX鎮XX村，土地性質為未使用過的荒山，權屬為集體所有，屬于建制鎮范圍內的土地。項目所用土地獲取方式為租賃，已經同村里簽訂合同擬租賃土地133.33公頃，約2000畝(1公頃=15畝)。

據開發人員介紹，目前該土地免土地使用稅。但已有確切消息，河北省將在未來3年對該土地征收土地使用稅。

開發人員上報的項目分析報告顯示，土地使用稅按照每平方米3元/年的費用計算，則每年需要上繳土地使用稅=3*2000*667=400.2萬元(1畝地≈667平方米)，平均每畝地的年土地使用稅=3*667=2000元(此費用已歸到了每年的運維費用中)，而該項目土地租金只有每畝地年租金200元。

www.tmdps.cn 由此，高額的土地使用稅直接導致該項目的總投資收益率低于10%，只有9.86%，資本金收益率16.8%(如果土地使用稅能夠減半，按每平方米1.5元/年計算，則總投資收益率為10.49%，資本金收益率為19%)。

由于該項目用地屬于城鎮土地使用稅征稅范圍內的集體土地，且有正式的土地租賃合同，使用單位應繳納土地使用稅。經過對當地情況的分析，項目開發者制訂了如下應對策略：

首先，該項目的土地是荒山，根據“條例”第六條，經批準改造的廢棄土地，可以享受免土地使用稅5-10年(按照程序，開山填海整治的土地和改造的廢棄用地以土地管理機關出具的證明文件為依據確定)，項目開發者可以積極向當地稅務部門和土地管理機關爭取該項優惠政策。

同時，該項目所在河北西南部地區的荒山大多是低山丘陵，無法建工業企業的廠房，加上土壤貧瘠、干燥缺水，莊稼也無法生長。這樣的荒山土地，沒有什么利用價值，如果能夠租賃出去用來建設光伏電站，則土地變廢為寶，當地農民又多了一個收入渠道，因此是一件雙贏的事情。這可以用來說服當地政府支持。

其次，可以參考其他地區土地使用稅標準，在項目投資預算中提前予以撥備。

目前，各個省份都根據當地的實際情況出臺了土地使用稅實施辦法，不同省份、不同城市等級、不同土地等級征稅標準都不盡相同。比如，江蘇蘇中地區建制鎮的土地使用稅實際為每年2元/平方米。

參考兩地的經濟發展水平，河北的城鎮土地使用稅稅額應該不高于每年2元/平方米(河北省2007年制定的建制鎮的土地使用稅標準與國家一樣，為每年0.6-12元/平方米，沒有明確的等級標準)，具體征收標準要咨詢當地稅務部門。如果按每年2元/平方米，則每 www.tmdps.cn 年的土地使用稅=2*667*2000=266.8萬元，總投資收益率為10.28%，資本金收益率為18.27%。

再者，根據“條例”第五條規定，經省、自治區、直轄市人民政府批準，經濟落后地區土地使用稅的適用稅額標準可以適當降低，但降低額不得超過本條例第四條規定最低稅額的30%。而該項目所在縣屬于河北省39個國家級貧困縣之一，可以要求當地政府部門和稅務部門給予降低稅額。除此以外，由于該項目投資額巨大，而且投資回報期需要10年，電站前期無法盈利，還可以要求當政府和稅務部門給予土地使用稅減免或優惠政策。

另外，由于光伏項目運行周期長達25年，且投資額巨大，有利于長期拉動當地GDP水平、增加財政收入和帶動經濟發展，加上項目需繳納的土地使用稅額巨大，且這筆費用是全部留在當地財政，投資企業除此之外還需要繳納企業所得稅等各類費用。因此，在項目談判時，就應與當地政府相關部門溝通，要求每年返還部分土地使用稅稅額。

在實際情形中，對于租賃性質的集體土地征收土地稅，常常還會出現出租人和承租人互相扯皮的現象，可以承租人會以沒有土地證為由，將問題推給出租方，再通過出租方的從中周旋，爭取減免部分稅額。各地土地使用稅標準

各地的市縣政府將自身土地劃分為若干等級，在省政府確定的幅度內，制定具體稅額，報省政府批準后執行。下表中，不少省份只是給定了一個大致的稅額范圍，因此具體項目的土地使用稅稅額，應從各市縣地稅部門了解項目所在地實際的征收標準。

目前，國內的光伏電站還是以地面電站(包括利用分布式指標建設的地面電站)為主，而且項目以建制鎮和工礦區范圍的土地居多。以寧夏地區一個20MW的光伏電站為例，項

www.tmdps.cn 目占地800畝，每年需繳納的土地使用稅=800*667*2=106.72萬元，而一個20MW的光伏電站年運維費用不過200萬元。

從區域來看，東部發達地區的山東、江蘇和浙江標準高于中西部地區，尤其山東，最低都達4元/平方米年。風險及應對

結合以上項目的土地情況，有以下幾點值得總結：政治風險。如果當地政府或稅務部門給予了土地使用稅減免的優惠政策，在幾年之后政府部門換屆，或者稅務部門負責人更換后，可能會取消土地使用稅的優惠政策。

稅收成本增加的風險。以江蘇為例，蘇中地區實際的建制鎮土地使用稅征收標準在2008年上調過一次，從每平米年0.5元上調至目前的2元，但稅務部門表示此標準仍然偏低。其他很多省份都在2007年左右上調過土地使用稅標準，而隨著土地使用成本的不斷上升，稅收征收成本的上升和征稅難度的增加，甚至某個階段地方的稅源不足或財政出現赤字了，各個地方政府都可能會在未來調高土地使用稅征收稅額。

以新疆地區為例，有些地面電站的土地位于鄉村，屬于免征土地使用稅的范圍；但當地卻要求繳納耕地占用稅(耕地占用稅是國家對占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人，依據實際占用耕地面積、按照規定稅額一次性征收的一種稅)。西北地區經濟欠發達，民風比較彪悍，即使是沙漠或者荒地，只要長了幾顆草，當地都會認定為耕地或草地，要求交各類稅或補償費用。

www.tmdps.cn 而生產建設兵團的電站，不少都是在電站周圍的土地上成立光伏示范園區或者劃入當地的開發區，這就屬于工礦區土地范圍了，按“條例”規定就應該征收土地使用稅。據了解，新疆的工礦區土地使用稅實際標準一般1元/平方米。

其他相關條例釋義。根據“條例”的第六條第七項，由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地，可以免繳土地使用稅。國家稅務總局于1989年2月2日發布了《國家稅務總局關于電力行業征免土地使用稅問題的規定》，文件編號國稅地[1989]13號，主要內容如下。

為了便于各地貫徹土地使用稅暫行條例，現將電力行業征免土地使用稅問題，明確如下：

一、對火電廠廠區圍墻內的用地，均應照章征收土地使用稅。對廠區圍墻外的灰場、輸灰管、輸油管道、鐵路專用線用地，免征土地使用稅；廠區圍墻外的其他用地，應照章征稅。

二、對水電站的發電廠房用地(包括壩內、壩外式廠房)，生產、辦公、生活用地，照章征收土地使用稅；對其他用地給予免稅照顧。

三、對供電部門的輸電線路用地、變電站用地，免征土地使用稅。

國家對于火電廠是有部分土地使用稅優惠政策的。但由于國內光伏電站市場真正大規模啟動也就不到兩年的時間，國家層面暫未針對光伏電站投資領域出臺正式的土地使用稅優惠政策和指導文件。

www.tmdps.cn 前不久剛結束的兩會期間，已經有協鑫集團董事長朱共山和天合光能董事長高紀凡等遞交了有關光伏電站投資領域土地問題的議案，朱共山甚至提出對光伏電站用地免征土地使用稅，以充分體現國家對可再生能源發電的鼓勵。

希望這些建議能夠引起相關部門的重視，并期待相關國家主管部門能夠盡快出臺相應的土地使用稅優惠政策，更好的扶持光伏發電應用的大規模推廣。

針對具體的項目投資者而言，還可以從公司層面推動與地方政府在新能源領域的戰略合作，并以此獲得地方更多的政策支持。五大發電集團等很多央企在各地投資項目時，都是整個集團與地方政府開展長期的戰略合作，到地方投資一系列的大型產業。這樣，地方政府一般都會在土地出讓、土地使用稅方面會給予一定的優惠政策。