第一篇：不動(dòng)產(chǎn)登記局回應(yīng)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)房等問題

不動(dòng)產(chǎn)登記局回應(yīng)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)房等問題

《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》樣本封面及部分內(nèi)頁(yè)（2月26日攝）。

《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》樣本內(nèi)頁(yè)（二月二十六日攝）。

原標(biāo)題：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記影響幾何（政策解讀）本報(bào)記者高云才 國(guó)務(wù)院發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將于3月1日起正式實(shí)施。2月26日，國(guó)土資源部公布的我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記簿證樣式（試行）發(fā)布。當(dāng)日，國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局局長(zhǎng)王廣華、副局長(zhǎng)冷宏志就社會(huì)普遍關(guān)心的問題和事項(xiàng)回答了本報(bào)記者的提問。

舊證可以長(zhǎng)期使用，小產(chǎn)權(quán)房不能獲得登記

《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》、《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》具體都指什么？誰持有？ 據(jù)介紹，《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心依據(jù)，由登記機(jī)構(gòu)持有。按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》記載不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；以及涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)等。

《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》是權(quán)利人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的權(quán)證，由權(quán)利人持有。有單一版和集成版兩個(gè)版本，證書中記載登記簿的主要信息。單一版證書記載一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。集成版證書記載同一權(quán)利人在同一登記轄區(qū)內(nèi)享有的多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。目前主要采用單一版證書。

《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》是他項(xiàng)權(quán)證，用于證明不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、地役權(quán)或者預(yù)告登記、異議登記等事項(xiàng)，由登記機(jī)構(gòu)持有。比如，權(quán)利人在申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，可以申請(qǐng)登記機(jī)構(gòu)向銀行出具該證明文件，方便權(quán)利人貸款。若權(quán)利人產(chǎn)權(quán)有查封登記，則不頒發(fā)證書或證明。

王廣華強(qiáng)調(diào)，統(tǒng)一簿證，堅(jiān)持方便群眾。過去有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)放的各類產(chǎn)權(quán)證，堅(jiān)持不變不換。只要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)沒有變更和交易，就不換新的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，舊證可以長(zhǎng)期使用，舊證和新證并行不悖。農(nóng)村耕地的承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和使用權(quán)證，現(xiàn)在由農(nóng)業(yè)部負(fù)責(zé)牽頭管理和發(fā)放。農(nóng)村耕地權(quán)證未來的管理，將在條件成熟的基礎(chǔ)上，納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理范疇。耕地納入統(tǒng)一管理，有5年的過渡期。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的具體流程包括4個(gè)步驟，即權(quán)利人申請(qǐng)、登記機(jī)構(gòu)受理、登記和頒證，單元不動(dòng)產(chǎn)登記需要30個(gè)工作日完成。目前，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記簿證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)正在制定過程中。過去是房產(chǎn)測(cè)量和土地測(cè)量?jī)蓚€(gè)分項(xiàng)收費(fèi)，一是工本費(fèi)，二是登記費(fèi)，登記收費(fèi)是兩件，按件收費(fèi)，對(duì)個(gè)人收費(fèi)每件80元，對(duì)企業(yè)每件550元。

農(nóng)村家庭的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，一般記在戶主身上。戶主過世后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)繼承，是一個(gè)明確的權(quán)利，依法得到保障。對(duì)于農(nóng)村居民集中上樓的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，要根據(jù)農(nóng)民的宅基地是否依法取得的原則。依法取得宅基地的，就發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。由于小產(chǎn)權(quán)房非法，所以不能依法獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，社會(huì)上有一些議論。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是為反腐，會(huì)降房?jī)r(jià)，也是為征稅作鋪墊。冷宏志表示，這些與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并沒有直接關(guān)系。反腐由專門機(jī)構(gòu)組織調(diào)查，不動(dòng)產(chǎn)在原來的登記機(jī)關(guān)同樣有登記，并不是有了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記就是反腐。房?jī)r(jià)上漲和下跌，原因在于供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，而不是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。征稅屬于國(guó)家財(cái)稅政策，什么稅該征不該征，由國(guó)家制定和頒布，跟不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記沒有必然聯(lián)系。

統(tǒng)一登記可保障交易安全，防止出現(xiàn)一房、一地多賣 統(tǒng)一簿證，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有什么樣的意義？

據(jù)介紹，統(tǒng)一簿證，是更加有力保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的必然要求。不動(dòng)產(chǎn)登記作為物權(quán)公示的法定手段，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的主體、客體和內(nèi)容等，都記載在登記簿、反映在證書上，只有簿證的內(nèi)容統(tǒng)一，物權(quán)的變動(dòng)情況才能夠得到統(tǒng)一規(guī)范的反映，物權(quán)才能夠得到統(tǒng)一嚴(yán)格的保護(hù)。

統(tǒng)一簿證，是更加有效保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全的必然要求。在具體的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際交易過程中，交易雙方信賴的就是權(quán)利人手中的證書和登記機(jī)構(gòu)管理的登記簿。如果簿證不統(tǒng)一，特別是證書不統(tǒng)一，在不同的地方，有不同的登記簿和多個(gè)證書，交易當(dāng)事人無法有效判別權(quán)利的真正歸屬，就可能出現(xiàn)一房、一地多賣，產(chǎn)生交易風(fēng)險(xiǎn)。

統(tǒng)一簿證，是便民利民的必然要求。登記簿不僅是物權(quán)歸屬的根據(jù)，也是不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法查詢的主要內(nèi)容。統(tǒng)一證書，消除分散登記模式下證書不統(tǒng)一、不同的物權(quán)頒發(fā)不同證書的弊端，切實(shí)便民利民，降低行政成本。證書統(tǒng)一了，老百姓的領(lǐng)證成本就會(huì)降低。

王廣華強(qiáng)調(diào)，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，要實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。統(tǒng)一簿證，在于便民利民。

不得隨意減少登記簿記載的內(nèi)容，登記機(jī)構(gòu)由縣級(jí)以上人民政府依法確定 不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式的使用和管理，有哪些具體規(guī)定？

據(jù)介紹，使用上，《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照統(tǒng)一的登記簿樣式自行制作使用。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以結(jié)合地方實(shí)際，針對(duì)不同的權(quán)利登記事項(xiàng)，對(duì)登記簿作相應(yīng)調(diào)整，但不得隨意減少登記簿記載的內(nèi)容。

管理上，紙質(zhì)介質(zhì)的《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》和《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》應(yīng)當(dāng)加蓋不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的“不動(dòng)產(chǎn)登記專用章”。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)由縣級(jí)以上人民政府依法確定的、統(tǒng)一負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的部門。如：××縣人民政府確定由該縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，則縣國(guó)土資源局為該縣不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，登記簿證加蓋“××縣國(guó)土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記專用章”。

冷宏志表示，印制上，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》和《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》由國(guó)土資源部統(tǒng)一監(jiān)制。證書和證明的樣式以及印制標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)土資源部統(tǒng)一規(guī)定，各地必須嚴(yán)格遵循。監(jiān)管上，建立全國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》和《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》印制使用情況的匯總統(tǒng)計(jì)分析和公示制度。各省（區(qū)、市）國(guó)土資源主管部門（不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門）要加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿證使用情況的監(jiān)管。對(duì)于偽造、變?cè)熳C書和證明或者違法制售、使用偽造、變?cè)熳C書和證明的，要會(huì)同有關(guān)部門及時(shí)依法查處；對(duì)于不按照要求使用、保存和管理不動(dòng)產(chǎn)登記簿證的，應(yīng)當(dāng)限令改正。

目前，全國(guó)有26個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）完成了登記機(jī)構(gòu)和職責(zé)整合。截至去年底，全國(guó)有70個(gè)縣（市、旗）、30多個(gè)市（州、盟）完成了登記機(jī)構(gòu)和職責(zé)整合。

第二篇：解決小產(chǎn)權(quán)房問題之我見

解決小產(chǎn)權(quán)房問題之我見

摘 要：近年來，在城市化的進(jìn)程中出現(xiàn)了大量的小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方就在于其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這從另一個(gè)角度也說明了全國(guó)許多大中城市高起的房?jī)r(jià)正是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。盡管有明令禁止，且其權(quán)屬不完備、面臨諸多政策和交易風(fēng)險(xiǎn)，但小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)格較低、手續(xù)較簡(jiǎn)、準(zhǔn)入無限制等優(yōu)勢(shì)，迎合了不少人的需求。

關(guān)鍵詞：解決小產(chǎn)權(quán)房問題

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房是指未經(jīng)法定征地及審批程序,由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獨(dú)立或與開發(fā)商聯(lián)合在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)。它不是法律承認(rèn)的由國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn),只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產(chǎn)權(quán)房共分為三類：①占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑；②在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房；③第三類：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。但是就在建設(shè)部門以其產(chǎn)權(quán)不受國(guó)家保護(hù),警告市民別去購(gòu)買,國(guó)土部門以其違法用地,要予以查禁的時(shí)候,小產(chǎn)權(quán)房卻以其頑強(qiáng)的自生能力,贏得市民和農(nóng)民的青睞,不斷擴(kuò)大其市場(chǎng)份額[1]。究其原因,主要有以下幾個(gè)方面的原因:

(1)房?jī)r(jià)上漲滋生了其產(chǎn)生的土壤。

城市住房?jī)r(jià)格上漲過快早已是不爭(zhēng)的事實(shí),相對(duì)來說小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格上的優(yōu)勢(shì)掩蓋了其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),以北京為例,截至2009年7月，北京的商品房均價(jià)為14650元/平方米，同年4月，北京通州區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房均價(jià)為5000元/平方米，二者相差十分明顯。對(duì)于想去大城市,而又無力購(gòu)房的人來說這無疑是非常好的過渡。假如政府今后不出什么政策,購(gòu)房者就能以這么低的購(gòu)房成本享受幾十年的住房,從這一點(diǎn)上來說,他們可能就會(huì)覺得這是比較合算的。小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格之所以如此之低,在于其省去了三部分費(fèi)用:一是購(gòu)地成本,二是各種稅費(fèi),三是土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管制造成的巨額腐敗成本。

(2)地方政府的管理不到位促成其快速發(fā)展。

作為一種市場(chǎng)行為,小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中能夠存在這么長(zhǎng)時(shí)間,能夠從局部地區(qū)、個(gè)別城市擴(kuò)展到全國(guó),這恐怕應(yīng)該是政府相關(guān)管理部門的失職,是一種管理上的嚴(yán)重缺位和行政不作為,鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實(shí)際上是這種行為的制造者和實(shí)際推動(dòng)者。按照國(guó)家土地管理法的規(guī)定,任何個(gè)人和單位都不得在沒有經(jīng)農(nóng)村土地征用轉(zhuǎn)化為國(guó)家土地所有權(quán)之后進(jìn)行土地出讓。作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,在全國(guó)各地大搞開發(fā)區(qū)的熱潮中,進(jìn)行土地違法買賣行為一方面是利益所致,另一方面也與土地管理部門的嚴(yán)重失職行為有關(guān)。

三、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)的注意事項(xiàng)

在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)需謹(jǐn)慎，由于小產(chǎn)權(quán)房交易不被法律許可，如果購(gòu)買人是為了投資，如出現(xiàn)拆遷賠償時(shí)，賠償權(quán)益歸原產(chǎn)權(quán)人所有，購(gòu)買人主張自己權(quán)益時(shí)法律不予支持，購(gòu)買人最多可向出售人主張購(gòu)房款。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，除了購(gòu)買人的權(quán)益不受保障外，購(gòu)買人還面臨多重風(fēng)險(xiǎn)，即便是為了居住的需要購(gòu)買，也不可以作為二手房進(jìn)行再交易，而且小產(chǎn)權(quán)房被拆遷的時(shí)間無確定性，一兩年被拆遷后，居住的愿望就會(huì)落空。此外，由于小產(chǎn)權(quán)房交易不受法律保護(hù)，交易時(shí)購(gòu)買人必須一次性付清房款，不得向銀行按揭貸款。由于沒有房產(chǎn)證，也無法向銀行抵押貸款。還有就是小產(chǎn)權(quán)房的附屬配套設(shè)施如供水、供電、供氣等，因?yàn)椴辉趪?guó)家規(guī)劃之列，所以不能得到有效保證。

四、小產(chǎn)權(quán)房對(duì)房?jī)r(jià)的影響

小產(chǎn)權(quán)房合法化將促房?jī)r(jià)下跌，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)之所以這么高，就是因?yàn)橥恋刭F，而不是建材貴，土地貴的原因就是地方政府壟斷供給[2]。集體所有的土地轉(zhuǎn)變成開發(fā)地，不能直接賣給開發(fā)商，要先賣給政府，政府壟斷之后，再通過拍賣的方式賣給開發(fā)商，這樣價(jià)格肯定會(huì)很高。供給方只有一家，就是政府，這是壟斷性的供給，所以地價(jià)就貴，進(jìn)而房?jī)r(jià)貴。

五、解決小產(chǎn)權(quán)房問題遇到的困難

解決小產(chǎn)權(quán)房問題時(shí)遇到的難題是：①小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量驚人，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房所占的土地面積有66億平方米；北京的小產(chǎn)權(quán)房大概占整個(gè)本地市場(chǎng)的18%左右，已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房很快就會(huì)超過1000萬平方米；在西安估計(jì)已經(jīng)占到25%到30%，深圳的小產(chǎn)權(quán)房可能占全市住宅總量近一半。②目前絕大部分公眾都無法正確區(qū)分小產(chǎn)權(quán)房。政府的態(tài)度就是大家關(guān)注的焦點(diǎn)，盡管業(yè)主期望政府以某種形式促使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，但是政府也面對(duì)著一個(gè)難題：法律上這些建筑不可能取得五證，從規(guī)劃到銷售許可都是空白，屬于違章建筑的范疇。

六、解決小產(chǎn)權(quán)房問題的建議

對(duì)于那些違法違規(guī)占用農(nóng)地開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目要堅(jiān)決地予以取締。要加強(qiáng)農(nóng)村集體所有土地的審批力度，對(duì)以租代征等違規(guī)使用土地的現(xiàn)象要堅(jiān)決予以制止。但是對(duì)于那些在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在政策上則要加以區(qū)分，要盡量利用經(jīng)濟(jì)手段、用科學(xué)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光來提出對(duì)策，解決問題。

1、短期看政策要承認(rèn)現(xiàn)實(shí)，平衡各方利益

短期的經(jīng)濟(jì)手段應(yīng)注意以下方面：小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)可能的確會(huì)導(dǎo)致地方政府土地出讓金收入的縮減，中央在多次利用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也應(yīng)該考慮利用財(cái)政政策，通過加緊改革現(xiàn)行稅收體制中央、地方分成不合理的問題來緩解地方財(cái)政過渡依賴于土地收入的問題。

2、從長(zhǎng)期看應(yīng)該給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)

《土地管理法》第十條對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)作了如下規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。從上述規(guī)定中，我們不難看出，集體土地產(chǎn)權(quán)有三級(jí)主體，產(chǎn)權(quán)主體不清晰。針對(duì)以上情況，提出如下三條建議

(1)各級(jí)政府要制定出具有相當(dāng)前瞻性的城市規(guī)劃，先有統(tǒng)一一致和相對(duì)穩(wěn)定的城市規(guī)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能順利地進(jìn)行交易。

(2)明確農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的主體，使農(nóng)民真正獲得完整的土地產(chǎn)權(quán)。農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)下一步改革的目標(biāo)應(yīng)該是對(duì)流轉(zhuǎn)土地的產(chǎn)權(quán)主體、權(quán)利和利益邊界進(jìn)行法律確認(rèn)，還原農(nóng)民作為土地資產(chǎn)所有者的地位和應(yīng)得的權(quán)利。這一方面有助于保證農(nóng)民根據(jù)其產(chǎn)權(quán)地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基層政府賣地的沖動(dòng)，有利于形成和諧的微觀市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

(3)建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)。要加強(qiáng)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)體系建設(shè)，實(shí)行國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場(chǎng)”，達(dá)到“同地、同權(quán)、同價(jià)”。進(jìn)行城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)體系建設(shè)，關(guān)鍵在于賦予城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地相同的權(quán)益，“同權(quán)”是根本。同為建設(shè)用地，已經(jīng)不存在土地轉(zhuǎn)用問題，應(yīng)當(dāng)具有平等的產(chǎn)權(quán)，實(shí)行“同地、同權(quán)、同價(jià)”。形成統(tǒng)一的市場(chǎng)后就能夠形成有效反映城鄉(xiāng)建設(shè)用地稀缺性的真實(shí)土地價(jià)格。形成有效的激勵(lì)機(jī)制和統(tǒng)一市場(chǎng)才是解決這一問題的根本出路。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭雪鵬、朱錫生、季磊：《“城市小產(chǎn)權(quán)房”成因分析及應(yīng)對(duì)》，《湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)》2009年第1期.[2]鄧大洪：《“小產(chǎn)權(quán)”可否給高房?jī)r(jià)退燒》，《中國(guó)商報(bào)》2006年6月27日.[3]胡傳景：《從“小產(chǎn)權(quán)房”談農(nóng)村建設(shè)用地自由流轉(zhuǎn)制度》，《國(guó)土資源》2008年第4期

[4]陳清波：《對(duì)待“小產(chǎn)權(quán)房”不能“一刀切”》，《中國(guó)改革報(bào)》2008年5月13日.

第三篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同

出賣人(甲方)身份證號(hào)碼：

買受人(乙方)身份證號(hào)碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于秭歸縣廟嘴的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣_(tái)___仟___佰___拾____萬___仟____佰____拾____元整(￥____元)的價(jià)款出售給乙方。

二、本合同簽訂后，甲方對(duì)——的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__萬元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過______個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。

1、提交____________仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式3份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

見證人：

年月日

第四篇：2012小產(chǎn)權(quán)房最新政策

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據(jù)悉，針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題，國(guó)務(wù)院日前已做出部署，責(zé)成國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。國(guó)務(wù)院要求：一是所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售;二是將以地方為主體組織摸底，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進(jìn)行普查;三是責(zé)成領(lǐng)導(dǎo)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問題，拿出相關(guān)處理意見和辦法。

參加本次全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)的河南省國(guó)土資源廳廳長(zhǎng)張啟生坦言，如何解決小產(chǎn)權(quán)房問題，是國(guó)土資源系統(tǒng)乃至地方政府面臨的一道難題，“但不解決肯定是不行，我們?cè)谛〗M討論的時(shí)候，就有地方國(guó)土局局長(zhǎng)提出，是不是可以在符合規(guī)劃的地區(qū)，探索在征收土地后補(bǔ)交土地出讓金，按經(jīng)濟(jì)適用房政策發(fā)證，禁止上市交易的辦法來進(jìn)行處理小產(chǎn)權(quán)房”。

對(duì)于這一建議，國(guó)土部并未給出明確答復(fù)，但工作人員告訴記者，針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的清理，國(guó)土部已和地方政府達(dá)成初步意見，決定在今年對(duì)小產(chǎn)權(quán)房加大查處力度，對(duì)新近建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目堅(jiān)決制止。此外，有關(guān)部門目前也在協(xié)商、研究相應(yīng)的政策措施，考慮對(duì)已形成的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，進(jìn)行細(xì)致調(diào)研、區(qū)分類別、具體問題具體分析，對(duì)針對(duì)解決農(nóng)民自身住房問題的項(xiàng)目和針對(duì)外售非農(nóng)民居住需求問題的項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待。

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第五篇：小產(chǎn)權(quán)房講義

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“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)法律問題探討

主講人：金 翔

一、“小產(chǎn)權(quán)房”的含義

（一）“小產(chǎn)權(quán)房”來源

“小產(chǎn)權(quán)房”的說法來源于電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)媒體中的各種報(bào)道，政府官員接受記者采訪時(shí)也說“小產(chǎn)權(quán)房”，政府文件中有時(shí)偶爾也出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”，人大代表、政協(xié)委員、專家、學(xué)者、法官、律師、普通百姓社會(huì)各界也都在說“小產(chǎn)權(quán)房”。

“小產(chǎn)權(quán)房”的說法、提法已經(jīng)眾人皆知。

（二）“小產(chǎn)權(quán)房”包含的內(nèi)容

各界人士說的“小產(chǎn)權(quán)房”的含義是不是為一個(gè)含義？這個(gè)眾說紛紜，內(nèi)容不一樣。有的人認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”是針對(duì)城市當(dāng)中商品房而言的，城市中的商品房是大產(chǎn)權(quán)房，農(nóng)村中的各類房屋就是“小產(chǎn)權(quán)房”；有的人認(rèn)為，農(nóng)村宅基地的房子本身沒有房產(chǎn)證只有土地證，這種房子是“小產(chǎn)權(quán)房”；農(nóng)村集體土地上所建造的房子，這種土地有的是證據(jù)耕地，有的是建設(shè)用地，有的合法，有的不合法的，大家都把稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”；有的人認(rèn)為城市里的某些房子也是“小產(chǎn)權(quán)房”，沒有交過土地出讓金房子是“小產(chǎn)權(quán)房”；還有的將農(nóng)村中的蔬菜大棚、農(nóng)業(yè)觀光園、家庭農(nóng)場(chǎng)之類的房屋和建筑物、構(gòu)筑物其附屬設(shè)施均歸“小產(chǎn)權(quán)房”。

不同的人對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的理解是不一樣的，他所說的“小產(chǎn)權(quán)房”特指是什么樣的房子也不是一致的，有“小產(chǎn)權(quán)房”這個(gè)名詞，但是針對(duì)性不是唯一的，所以討論“小產(chǎn)權(quán)房”的問題，首先要將討論的內(nèi)容、針對(duì)性進(jìn)行明確。

（三）“小產(chǎn)權(quán)房”法律上的含義

所有的法律法規(guī)中沒有“小產(chǎn)權(quán)房”的術(shù)語、概念，我作為專業(yè)律師對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的理解是：眾人皆知，內(nèi)容豐富，不同的人所說的“小產(chǎn)權(quán)房”其指向的房屋是不同的，“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個(gè)法律術(shù)語。

今天的題目雖然是“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)法律問題，但是主要談：農(nóng)村宅基地上的房屋及農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律問題。

二、各類“小產(chǎn)權(quán)房”的形成、發(fā)展及現(xiàn)狀

“小產(chǎn)權(quán)房”是一種社會(huì)現(xiàn)象，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立逐漸發(fā)展起來。

（一）“小產(chǎn)權(quán)房”的形成

北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)從1992年就開始了。從鄧小平南巡講話以后，北京就已經(jīng)有商業(yè)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)。

我國(guó)的《房地產(chǎn)法》是1994年制定，1995年1月1日實(shí)施的。房地產(chǎn)開發(fā)最早的階段是處在違法開發(fā)、非常混亂的狀態(tài)，非常不成熟。

從1992年——1998年算是一個(gè)階段，在這個(gè)階段當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)所占用的土地很多是農(nóng)村集體土地。現(xiàn)在城市里、城市郊區(qū)很多商品房，尤其是郊區(qū)的商品房占用的大多數(shù)土地都是農(nóng)村集體土地，隨著城市的發(fā)展，農(nóng)村的集體土地就征為國(guó)有了。

北京的城市不斷地?cái)U(kuò)展，城市的邊緣不斷地在擴(kuò)大，擴(kuò)大的過程當(dāng)中，農(nóng)村集體土地逐漸變?yōu)閲?guó)有的土地。

“小產(chǎn)權(quán)房”的形成實(shí)際上就是隨著房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中形成的，不規(guī)范、不是按照法律規(guī)定嚴(yán)格開發(fā)的過程中，形成了很多“小產(chǎn)權(quán)房”。

（二）“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展

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商品房的開發(fā)逐漸走向規(guī)范。1998年——2005年也是一個(gè)階段，房地產(chǎn)的市場(chǎng)在發(fā)展，不是很成熟，城市的房屋買賣、合同糾紛非常多；而在這個(gè)時(shí)候，看到了農(nóng)村集體土地的價(jià)值，尤其是宅基地。

這種現(xiàn)狀從90年代初到現(xiàn)在一直存在著，只不過現(xiàn)在越來越多，就是城里人到農(nóng)村買宅基地上的房屋。

2007年到目前，是房地產(chǎn)的發(fā)是極為不正常的階段，高房?jī)r(jià)，普通的老百姓買不起城里的商品房，這樣的話，給農(nóng)村各種各樣的“小產(chǎn)權(quán)房”提供一定的空間。

（三）“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀

“小產(chǎn)權(quán)房”在全國(guó)各地非常多，現(xiàn)在所占的份額、比例數(shù)量非常巨大，針對(duì)現(xiàn)在“小產(chǎn)權(quán)房”各種形式多樣、不同情況的現(xiàn)狀，引起了國(guó)家的高度重視。“小產(chǎn)權(quán)房”不僅僅是一個(gè)社會(huì)現(xiàn)象，或者經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，它會(huì)影響國(guó)家政治的穩(wěn)定、社會(huì)的穩(wěn)定，涉及到“三農(nóng)”問題。“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀從法律上并沒有一個(gè)非常好的體系來完善，現(xiàn)實(shí)擺在了目前，政府要重視，包括現(xiàn)在的國(guó)土部等國(guó)家部門機(jī)關(guān)，在以后一兩年的過程當(dāng)中，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的認(rèn)定，怎么去規(guī)范，怎么去發(fā)展，現(xiàn)在都處在研究當(dāng)中，并沒有很好的策略，這是目前的現(xiàn)狀。

作為律師、法律專業(yè)人士，需要對(duì)社會(huì)的各種現(xiàn)狀應(yīng)當(dāng)有一個(gè)理性的分析，對(duì)各種現(xiàn)象在法律上有一個(gè)明確認(rèn)識(shí)。根據(jù)現(xiàn)在各種“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀，現(xiàn)在現(xiàn)行當(dāng)中，已經(jīng)發(fā)生了一些糾紛。

這種糾紛一方面是平等主體之間的，比如宅基地上的房屋進(jìn)行買賣，雙方發(fā)生糾紛。另外涉及到“小產(chǎn)權(quán)房”合法性的問題，占用農(nóng)村集體土地，有的是耕地，有的是非農(nóng)建設(shè)的土地。這類問題目前還沒有上升到通過法院去解決這個(gè)問題，大多數(shù)都是行政機(jī)關(guān)介入。

三、典型案例

從法律上分析“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀，通過幾個(gè)帶有典型意義的案例對(duì)相關(guān)法律問題進(jìn)行分析，會(huì)更有針對(duì)性，因?yàn)檫@些案例是現(xiàn)實(shí)當(dāng)中發(fā)生的，實(shí)踐當(dāng)中可能還存在。另外各方的觀點(diǎn)，在法律上會(huì)給一個(gè)探討。

（一）農(nóng)戶宅基地上房屋買賣合同糾紛案

代表案例：北京通州區(qū)宋莊畫家與村民房屋買賣合同案 這個(gè)案例法院判決依據(jù)是《土地管理法》第63條的規(guī)定。

國(guó)務(wù)院辦公廳有一個(gè)文件，那個(gè)文件當(dāng)中也明確提到宅基地房屋不能出售給城里居民。

《土地管理法》第62條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

《土地管理法》第63條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知【京高法發(fā)2004]391號(hào)】，這個(gè)文件第二審法院不會(huì)寫在判決書里，作為律師這點(diǎn)比較容易理解，有些問題在司法實(shí)踐當(dāng)中，高級(jí)法院做出來的會(huì)--------------------------精品

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議紀(jì)要、相關(guān)規(guī)定或者通知之類,下屬法院在判案件過程當(dāng)中，下級(jí)法院幾乎所有的都在遵循。

涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況，這個(gè)情況主要對(duì)現(xiàn)狀的一種歸納；第二，關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣和效力的認(rèn)定，與會(huì)人員多數(shù)人員（搞法律的人）認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。這是法律界很多人的意見。

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁承讓土地的通知》 第二條第二項(xiàng)：農(nóng)村住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

對(duì)這個(gè)文件的理解，不同的人理解得也不一樣。國(guó)務(wù)院是最高的行政機(jī)關(guān)，行使的是一種行政的權(quán)力。

現(xiàn)在的宅基地房屋買賣現(xiàn)象非常多。

（二）國(guó)土部門查處違法占用農(nóng)村集體土地案

代表案例：

1.北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)出售集體土地建房案

2.鄂爾多斯市一通煤化有限責(zé)任公司違規(guī)建設(shè)高爾夫球場(chǎng)案

3.遼寧省沈陽市蒲河灣農(nóng)業(yè)科技有限公司違法租用集體土地建房案 4.河北省赤城縣兩礦業(yè)公司違法占地案 5.湖南省安華縣胡加欣煤礦以采代探案 6.二期王府家庭農(nóng)場(chǎng)被拆除案

7.北京市房山區(qū)青龍頭村別墅被拆除案（2007年）

通過案例我想說的是現(xiàn)實(shí)是比較復(fù)雜的，處理問題從法律上講到底是不是合法的，從法律上應(yīng)當(dāng)怎么進(jìn)行認(rèn)定。

四、農(nóng)戶宅基地上房屋買賣法律分析

通過前面的案例看，法院認(rèn)為買賣合同是無效的。政府認(rèn)為不能出售給城里居民，這在政府文件當(dāng)中有明確的規(guī)定，但是在法律上要進(jìn)行分析。

宅基地房屋買賣合同的主體一個(gè)是要有宅基地，宅基地是合法的使用權(quán)人，作為一個(gè)個(gè)人；購(gòu)買人也是個(gè)人，是平等的民事主體，判斷一個(gè)合同是否有效還是無效，根據(jù)《合同法》的司法解釋二，認(rèn)定合同無效必須是滿足法律規(guī)定的條件。這里面合同的主體是沒有問題，權(quán)利義務(wù)也很清楚。有爭(zhēng)議的一點(diǎn)是這個(gè)合同是否違反國(guó)家法律法規(guī)。國(guó)務(wù)院所有的文件是否可以視為行政法規(guī)，這是一個(gè)焦點(diǎn)問題。

《立法法》第五十六條：“國(guó)務(wù)院根據(jù)憲法和法律，制定行政法規(guī)。“行政法規(guī)可以就下列事項(xiàng)作出規(guī)定：

“

（一）為執(zhí)行法律的規(guī)定需要制定行政法規(guī)的事項(xiàng)；

“

（二）憲法第八十九條規(guī)定的國(guó)務(wù)院行政管理職權(quán)的事項(xiàng)。

“應(yīng)當(dāng)由全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定法律的事項(xiàng)，國(guó)務(wù)院根據(jù)全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)的授權(quán)決定先制定的行政法規(guī)，經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)，制定法律的條件成熟時(shí)，國(guó)務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時(shí)提請(qǐng)全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定法律。”

第五十七條：“行政法規(guī)由國(guó)務(wù)院組織起草。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門認(rèn)為需要制定行政法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)向國(guó)務(wù)院報(bào)請(qǐng)立項(xiàng)。”

第五十八條：“行政法規(guī)在起草過程中，應(yīng)當(dāng)廣泛聽取有關(guān)機(jī)關(guān)、組織和公民的意見。聽取意見可以采取座談會(huì)、論證會(huì)、聽證會(huì)等多種形式。”

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第五十九條：“行政法規(guī)起草工作完成后，起草單位應(yīng)當(dāng)將草案及其說明、各方面對(duì)草案主要問題的不同意見和其他有關(guān)資料送國(guó)務(wù)院法制機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查。

“國(guó)務(wù)院法制機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向國(guó)務(wù)院提出審查報(bào)告和草案修改稿，審查報(bào)告應(yīng)當(dāng)對(duì)草案主要問題作出說明。”

第六十條：“行政法規(guī)的決定程序依照中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院組織法的有關(guān)規(guī)定辦理。”

第六十一條：“行政法規(guī)由總理簽署國(guó)務(wù)院令公布。”

第六十二條：“行政法規(guī)簽署公布后，及時(shí)在國(guó)務(wù)院公報(bào)和在全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)行的報(bào)紙上刊登。

“在國(guó)務(wù)院公報(bào)上刊登的行政法規(guī)文本為標(biāo)準(zhǔn)文本。”

通過《立法法》第三章的規(guī)定，我們可以看到行政法規(guī)在《立法法》當(dāng)中有非常明確的規(guī)定。

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