第一篇：商場物業管理制度

商場物業管理規定 總則

商場物業管理規定（以下簡稱規定）是為各業主和使用人（以下簡稱用戶）之利益而設置，各用戶必須遵守和履行本規定所載之義務和責任既受本規定約束。本規定的所有條款和條件，對商場物業管理部門和各用戶及其受讓人、繼承人、受贈人、承租人、借用人、代理人、雇員、均具有同等的約束力及法律效力。第一條、商場基本情況: 商場名稱： 商業廣場 ； 座落位置： ； 建筑面積：。第二條、業主和使用人的權利和義務

1、遵守本商場的《商場物業管理規定》；

2、按規定接受商場物業管理部門的商場管理服務行為，就商場管理的有關問題向商場物業管理部門提出意見和建議；

3、按規定接受商場物業管理部門提供公共設施的維護、公共環境的清潔、公共區域秩序維護等服務，并按照國家規定每月向商場物業管理部門交納物業管理費用、用水、用電、用氣等費用和其它有償服務費；

4、裝飾裝修房屋時，遵守《裝修管理協議書》；

5、用戶不得占用、損壞本商場的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。不得更改承重墻、橫梁、立柱等，或加建、擴建、拆除任何建筑物，不得改變任何部分的外貌，不得在明珠新世紀商業廣場范圍內任何建筑物的外部安裝任何飾物或伸出物。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知商場物業管理部門，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，應給予賠償；

6、用戶變更商場所有權或使用權時，應事先通知商場物業管理部門，告知受讓方與商場物業管理部門簽訂本規定；

7、各用戶須承擔全部因違反本規定造成的損失及賠償責任；

8、用戶應按照安全、公平、合理的原則，正確處理商場的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益；

9、用戶不得以任何目的和行為損害公共利益；

10、法律規定的其他權利和義務。

第三條、商場物業管理部門的權利和義務

1、對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、保安、交通等項目維護、修繕、服務與管理；

2、根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本商場的商場管理制度和《商場物業管理規定》并書面告知用戶；

3、建立健全本商場的商場管理檔案資料；

4、制止違反本商場的管理制度和《商場物業管理規定》的行為；

5、可委托專業公司承擔本商場的專項管理與服務業務，但不得將本商場的整體管理責任轉讓給第三方；

6、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知用戶，并與用戶訂立《裝修管理協議書》；

7、向用戶提供商場自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務；

8、法律規定的其他權利和義務。

第四條、商場物業管理部門應提供的管理服務內容

在商場管理區域內，商場物業管理部門提供的商場管理服務包括以下內容：

1、商場共用部位的維修、養護和管理；

共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門、樓梯間、走廊通道等。

2、商場共用設施設備的運行、維修、養護和管理；

共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、供熱線路、供氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

3、商場共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

用戶負責承租范圍內內部環境，包括營業場所、會議室、辦公區等一切自用場所。商場物業管理部門負責外部環境和內部環境兩方面。外部環境包括樓宇外墻、附屬建筑設施及周圍場地等；內部環境包括非用戶負責承租范圍內的消防通道、公共區域、商場物業管理部門自行管理的辦公區域等場所。

4、公共綠化的養護和管理；

商場物業管理部門負責公共環境的花草樹木的種植及養護，旨在創造整潔、優美和諧怡人的商業氛圍。用戶負責自有的花草樹木的種植及養護。

5、車輛停放管理；

6、協助公安部門維護本商場區域內的公共秩序、公共區域、停車場、廣場等公共區域安全防范等事項的協助管理（不包括人身、財產保險）；

7、裝飾裝修管理服務；

8、商場檔案資料管理；

9、用戶可委托商場物業管理部門對其商場的專有部分提供維修維護等服務，并按照實際發生的服務內容和費用，由用戶向商場物業管理部門交納。第五條、用戶應遵守以下幾點：

1、用戶在樓宇內外懸掛廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等，由用戶提出設計要求或制作，必須由商場物業管理部門統一安裝在合理位置或在商場物業管理部門的監督下由用戶自行安裝，相關費用由用戶承擔；

2、用戶柜臺內、陳列架上的商品陳列應美觀，不得凌亂或隨意置放；

3、用戶營業產生的垃圾需袋裝并放至指定位置，及時清理；

4、用戶必須遵守商場的統一啟、封店時間；

5、用戶不得占用消防通道。第六條、用戶在所屬商場范圍內進行裝飾裝修時，應嚴格按照商場物業管理部門制定的《裝修指南》中的相關規定進行。用戶在裝飾裝修過程中因營業需要確需加裝用電、用水、用氣等附屬設備時，須書面通知商場物業管理部門同意后方可進行，用戶加裝的附屬設備必須符合國家相關標準的規定，用電、用水、用氣設備應安裝計量表。第七條、商場物業管理部門應制定本商場管理區域內商場共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。商場物業管理部門根據規章制度提供管理服務時，用戶應給予必要配合。商場物業管理部門可采取規勸、扣除違約金等必要措施，制止用戶違反合同和商場管理區域內商場服務管理

規章制度的行為。第八條、商場物業管理部門應及時向用戶通告本商場管理區域內有關商場管理的重大事項，及時處理用戶的投訴。

第九條、因維修商場或者公共利益，商場物業管理部門確需臨時占用、挖掘本商場管理區域內道路、場地的，應在約定期限內恢復原狀。第十條、商場物業管理部門與用戶應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用等事項進行約定，并事先告知用戶裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。用戶裝修時必須遵守以下規定：（1）建立周全、詳細、便于操作的裝修管理制度；（2）專人負責對工程實行嚴格的監督；

（3）選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修；（4）對裝修現場進行監督管理，確保安全；

（5）選用裝修材料必須為國標產品，符合消防規定。

第十一條、用戶用電、用水、用氣設備應安裝計量表，并按照國家相關部門規定的標準每月 20 日前向商場物業管理部門交納用水、用電、用氣等費用和其它有償服務費用，用戶未按照規定交納用水、用電、用氣等相關費用，致使商場物業管理部門的管理服務無法達到服務內容和質量標準的，商場物業管理部門有權停止向用戶加裝的附屬設備供電、供水、供氣，由此給商場物業管理部門造成的損失由用戶承擔。

第十二條、經用戶書面通知商場物業管理部門，商場物業管理部門在接到通知15日內，無正當理由拒絕或拖延履行維修義務的，用戶可以自行或委托第三方修復，修復費用及造成的其他損失由商場物業管理部門承擔。第十三條、以下情況商場物業管理部門不承擔責任：

1、因不可抗力導致商場管理服務中斷的；

2、商場物業管理部門已履行本規定約定義務，但因商場本身固有瑕疵造成損失的；

3、因維修養護商場共用部位、共用設施設備需要且事先已告知用戶，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；

4、因非商場物業管理部門責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；

5、為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，商場物業管理部門因采取緊急措施造成用戶必要的財產損失的

第二篇：商場物業管理制度

商場物業管理制度

商場物業管理制度1

1目的

確保對業戶投訴處理和需求服務效果的及時反饋。

2適用范圍

適用于物業服務范圍內投訴處理和服務效果的回訪。

3職責

3.1負責對任何信息產生之緣由追溯處理。

3.2物業客服部負責對業戶的回訪工作。

4工作程序

4.1回訪方式

業戶回訪一般可采用電話回訪和上門回訪。

4.2回訪分類

回訪一般分投訴回訪、接報修回訪、日常主動性回訪。

4.3、投訴回訪

4.3.1、無論何種方式收到投訴信息,應及時做好相關記錄。

4.3.2、客服管理員應客觀分析并調查投訴事件起因。

4.3.3、協調并落實相關部門拿出處理意見和結果。

4.3.4、聯絡投訴業戶并取得最終諒解。

4.4.5、回訪中應了解業戶對投訴處理的滿意情況,如不滿意應聯系有關人員進行處理并記錄處理結果,直到業戶滿意為止。

4.3.6、將結論及相關措施上報主管并備案,以利工作進步開展。

4.4接報修回訪

4.4.1接到維修服務需求信息及時做好相關記錄。

4.4.2通報維修部門。

4.4.3跟蹤落實維修,兩天內未處理完畢及時通報客服主管,由主管跟進處理。

4.4.4對維修滿意度進行回訪,并做好相關記錄,一般由內場安排回訪工作,外場負責回訪,回訪時間一般安排在返單后的第二天。

4.4.5對維修回訪內容主要有:維修及時性、工作人員態度、維修質量。

4.4.6業戶維修服務回訪率不得低于95%。

4.4.7對公共部位接報修應做好相關記錄,跟蹤處理結果,回訪事宜由報修人確認。

4.5日常性主動回訪。

4.5.1隨機選擇業戶進行回訪,做好相關記錄。

4.5.2將相關信息及時上報主管、經理。

4.5.3日常性主動回訪主要參照業戶滿意度調查相關規定進行。

5工作記錄

接待記錄

投訴處理登記表

商鋪維修報修單

商場物業管理制度2

商場物業員工對講機使用管理制度

一、對講機只供員工工作時使用,嚴禁用作其它用途(轉借他人、個人攜帶外出);

二、使用規定的頻道,嚴禁私自亂拆/亂調;

三、通話時,應將對講機靠近嘴邊通話;嚴禁對講機別在腰間直接通話;

四、員工工作持對講機時,應保持良好的儀容、儀表,嚴禁用對講機指指點點等不文明行為;

五、對講機呼叫時,被呼叫方應及時應答;

六、呼叫稱謂必須使用規范用語:

1、部門+姓名

2、部門+姓氏+職務

3、崗位或崗位編號,例如:'一樓管理員'或'一號崗、二號崗'等

4、禁止用其它不規范用語;

七、使用文明語言如'請問…''麻煩你…''請稍等…''謝謝''收到'等;嚴禁使用不文明用語。

八、為了保障工作聯系的正常進行,電池必須電量充足,下班時應及時充電;

九、對不能使用的對講機,應及時通知相關部門維修;

十、因使用方法不當等人為造成損壞的或遺失,由當事人負責按價賠償。

商場物業管理制度3

1.制定本辦法的目的、依據和適用范圍

1.1為了加強物業部門的文檔管理,充分發揮文檔的作用,更好地為商場的經營、管理和發展等各項工作服務,依據《中華人民共和國檔案法》和國家有關企業檔案管理的有關規定,結合物業管理行業特點及本公司實際情況,制訂本管理辦法。

1.2本管理辦法的適用范圍包括集團各區域物業部、各商場物業管理部門。

2.文檔的定義

2.1文檔是指從事經營、管理以及其他各項活動中直接形成的具有保存價值的各種文件、報表、圖紙、帳冊、照片、錄音、錄像、電子光盤以及記載榮譽內容的獎品實物等歷史記錄。

3.文檔管理的基本原則和要求

3.1為維護文檔的完整、安全,同時便于有效利用,各商場物業在管理活動過程中形成的物業檔案資料實行“統一制度、三級管理”的原則,即:凡明確列入由區域物業部集中保管目錄的文件材料(原件)由區域物業部集中保管;其他文件材料(原件)由各商場物業(保安)部按集團的規定要求自行管理。

3.2各商場領導應當加強對文檔工作的領導和管理。

4.文檔管理機構和人員

各商場在物業經理的領導下,形成檔案工作的管理網絡。

*集團物業推進中心對各區域物業部、各商場物業(保安)部文檔工作進行指導、檢查和考核。集團物業推進中心文檔配備專職文檔管理人員,負責收集、保管和提供利用物業條線各類文檔;

*各區域、各商場物業部門的文員(或指專人)在部長(經理)領導下負責本區域、商場(物業條線)文檔材料的歸集和整理立卷,并按規定向集團物業推進中心送交相關文檔。

*各區域物業部、各商場物業(保安)部均須根據文檔保管的要求設置固定文檔存放點,并配備文檔管理人員和必要的文檔存放櫥柜,負責本部門文檔材料(資料)的歸集、整理。

*各區域物業部長、各商場物業(保安)經理為文檔工作的主要責任人,并將文檔工作納入部門的工作計劃。

5.文檔案管理人員的職責

5.1.集團物業推進中心文檔管理人員的職責:

*負責公司級(物業條線)各類文檔的接收、整理、保管、統計、利用等;

*按規定要求統一管理公司(物業條線)的文檔,確保文檔的完整和安全。對已接收入室的文檔,有計劃參與進行整理、重組和銷毀工作;對因歸檔制度不健全或執行不嚴而遺漏失散在外的重要文件材料,加強收集歸檔;

*指導、督促和檢查各部門文件材料的立卷、歸檔工作,組織對兼職文檔管理人員的業務學習與培訓;

*參與實施對部門文檔工作的考評;

*負責編制公司(物業條線)文檔目錄、檢索資料,嚴格執行文檔借閱制度,主動、快捷提供利用服務;

*辦理領導交辦的其他有關文檔業務的工作。

5.2.區域物業部文檔管理人員的職責:

*按歸檔類別要求負責所屬部門形成文件的`積累、整理和立卷工作,對集團物業推進中心需要的文件材料,按規定要求及時送交歸檔;

*負責由部門日常使用保管的文檔、資料(主要是物業管理業務文檔)的管理。

*部門文檔管理人員如兼文員工作,則還應當承擔如下職責:

(1)負責本部門文書處理工作,包括文件材料(含合同、協議、來往文書等)的收發、登記、傳閱、催辦和留注;

(2)負責本部門文書管理工作,包括文件材料的保管、調閱和文件材料的歸集、整理、預立卷等。

5.3.商場物業(保安)文檔管理人員的職責:

*按歸檔類別要求負責所屬部門形成文件的積累、整理和立卷工作,對明確由區域物業部文檔室集中保管的文件材料,按規定要求及時送交歸檔;

*負責由部門日常使用保管的檔案、資料(主要是物業管理業務檔案)的管理。

*部門文檔管理員如兼文員工作,則還應當承擔如下職責:

(1)負責本部門文書處理工作,包括文件材料(含合同、協議、來往文書等)的收發、登記、傳閱、催辦和留注;

(2)負責本部門文書管理工作,包括文件材料的保管、調閱和文件材料的歸集、整理、預立卷等,并按規定及時向文檔室移交。

6.公司(物業條線)文件材料歸檔范圍

*前期工程交接驗收范圍的材料歸檔

*客商戶檔案(含二次裝修資料)及客戶服務范圍的材料歸檔

*物業運作管理(含合同、協議、來往文書等)范圍的材料歸檔

*其它范圍的材料歸檔

7.檔案的管理和移交

*向文檔室(各部門)移交文檔時,應辦理交接手續。按規范格式填制〖歸檔文件材料移交接收清冊〗,認真做好清點、登記和簽署工作。

*文檔管理應遵循保密工作有關規定。

*文檔室必須具備防盜、防火、防有害生物等安全設施。文檔室由文檔管理人員專人管理。

*按規定由各部門負責管理的檔案、資料(主要是物業管理業務檔案),在該物業項目管理終止或管理主體發生變化時,應按規定編制移交清冊后,向接管該項目的物業辦理移交。

8.檔案的查閱利用

*文檔室應當多渠道、多形式地開展文檔利用服務工作,努力提高文檔利用效能。

*查閱、借閱文檔需辦理相關登記和批準手續,并填制〖文件檔案資料查閱登記表〗及〖文件檔案資料借閱登記表〗。

*查閱、借閱、復印各部門文檔資料時,一般需經相關領導簽字批準,并須辦理相關登記(歸還時及時注銷)手續。

商場物業管理制度4

商場物業部鑰匙管理作業規程

1目的

規范物業部所有鑰匙(辦公柜、屜鑰匙除外)的管理,保衛商場安全,預防罪案發生。

2適用范圍

適用于本轄區物業。

3主要職責

3.1客服部負責備用鑰匙的管理。

3.2工程部負責工程鑰匙的管理及工程鑰匙箱的管理。

3.3保安部負責保安鑰匙的管理及保安鑰匙箱的管理。

4程序要點

4.1物業部所有鑰匙除管理部門留存一套供日常使用外,多余全部交客服部存留備用,備用鑰匙的借用須由借用部門主管級及以上人員同意,并在《鑰匙領用登記表》的鑰匙借用登記欄'辦理借用登記手續,。

4.2所有鑰匙不得外借,確因工作需要外借的,須經物業經理同意并由客服統一辦理。

4.3 消防控制中心及配電房均設鑰匙箱一個,作為保安工程鑰匙存放處。

4.4所有鑰匙要分類、分樓層編號、標識。

4.5 物業部所有鑰匙不得私自配制或帶離商場。

4.6鑰匙若發現遺失,鑰匙保管人須及時向部門主管匯報,在客服部《鑰匙領用登記表》上的鑰匙遺失和配制欄'中做好報失確認登記,由部門主管簽字確認,客服部安排換鎖,其所需費用由遺失人承擔,并給予當事人紀律處分。

4.7所有鑰匙用后須及時歸還并做好歸還簽收工作,不得隔日或隔班(特殊情況下須使用部門主管人員說明原因并在《鑰匙領用登記表》進行登記)。

4.8鑰匙領用人在離職時,須將領用的鑰匙如數交還,由其上一級管理者負責收回客服部,并在《鑰匙領用登記表》上辦理注銷手續,部門經理/主管核實后在離職移交手續上簽字確認。

4.9若鑰匙箱鑰匙遺失,并有急事需鑰匙的,可打破鑰匙箱掛鎖,事后應寫書面報告說明上報客服部。

4.10工程部所有設備機房鑰匙均各留一把,列出鑰匙清單放在配電房鑰匙箱內,備用鑰匙箱的鑰匙,由工程部變配電當值人員負責保管和交接。

4.11保安部所有門、通道門、安全門的鑰匙均應放入監控中心鑰匙箱內,個人手里不允許留存鑰匙,開店、閉店鑰匙的使用由當值保安部主管指定專人領取或由內保當值領班領取,其它時段需主管級人員同意并簽字確認。

4.12 打開鑰匙箱,使用鑰匙時配電房/控制中心當值人員應在《鑰匙使用登記表》上登記辦理使用手續,配電房/控制中心當值人員交接班應做好移交清點簽收。

5相關文件

6工作記錄

6.1《鑰匙領用登記表》

6.2《鑰匙使用登記表》

商場物業管理制度5

一、入伙流程

驗證→資料發放→交費

二、驗證

商業網點的業主或承租人須提供以下資料:

1)購房合同或租賃合同復印件一份;

2)身份證復印件一份。

三、資料發放與保管

1)管理處發給以下資料:

a.住戶手冊(每個經營單位一冊)

b.業主公約

c.《住宅裝修管理規定》

d.大廈商場裝修管理規定

e.臨時用電管理規定

f.安裝空調管理規定(附空調安裝平面示意圖)

g.防盜網和防盜窗管理規定(附式樣平面示意圖)

h.收費項目一覽表

i.裝修申請表:申請裝修時填寫,并返原件給管理處存檔。

2)管理處按業主(住戶)的棟號和房號進行建檔編號,檔案中應包括內容:

a.承租合同復印件和承租人身份證復印件

b.裝修申請表及裝修平面圖等資料

c.營業執照復印件。

四、交費

1)管理服務費:

以購房合同或承租合同簽定之日為準,當月15日前(含15日)計收全月管理服務費。當月15日以后計收半月管理服務費。

2)水電周轉金(依據當地收取標準):

a.時間:辦理入伙時交納;

b.標準:根據其經營方式和內容所需用電量,在申請裝修時交納;

c.退款:在供電局和自來水公司辦理接管托收后,憑收據到管理處辦理退款手續(前提:無拖欠水電費)。

3)工本費。

4)其他:

需由業主或承租人出錢,由管理處統一進行的項目,如:

a.陽臺統一安裝防盜網和防盜窗;

b.室外空調架;

c.信箱款。

商場物業管理制度6

1、負責執行公司的質量方針、目標;

2、熟悉各種與物業有關的合同內容及執行情況;

3、負責審核物業方面的有關費用;

4、負責保管物業費用的原始資料、支票、發票復印件并建立物業臺帳;

5、攤位租用所發生物業費用及時收回;

6、屬公司內部發生的物業費用按占用面積合理分割后報財務部門分攤;

7、堅持與外單位的必要聯系,建立協作關系;

8、負責落實集體住宿的各項規章制度,保證財產安全;

商場物業管理制度7

一、總則

1、對講機的使用頻道由公司統一設定,任何部門(人)因工作需要更改通訊頻道或因特殊原因需要增設臨時使用頻道,必須報經行政部批準后方可實施。否則將追究相關人員的責任。

2、原則上對講機由行政部統一管理,各部門領用對講機應到行政部辦理領用登記手續。

3、部門領用的對講機使用分布狀況應報行政部備案。

二、對講機的保管維修與使用

1、對講機的維修

1.1正常損壞,交行政部統一維修。

1.2因保管不當,造成丟失、滅失或人為損壞無法修復,由使用部門(人)按原采購價格予以賠償。

1.3因保管、使用不當,造成受潮或附件人為損壞,其維修費用由使用部門(人)承擔。

1.4電池使用年限為18個月,天線、掛件、配件使用年限為1年。

1.5對講機維修時間超過1天,行政部應提供備用設備給使用部門,以確保工作正常開展。

2、對講機使用人員不得利用對講機進行工作以外的聯絡(包括聊天、嬉鬧等)。一經發現,每次罰款50元。

3、對講機發生故障后,應立即報修,因延誤工作,將追究使用人員的責任。

4、對講機使用要求

4.1上班后即刻打開對講機,保證對講機通信正常。

4.2對講機不要暴露于太陽直射處或熱源附近。

4.3不要將對講機放在多塵、潮濕處或不穩定物體的表面。

4.4對講機電池每次充電不得超過12小時。

4.5如發現對講機通信異常、異味或冒煙,應立即關掉電源,卸下電池。

4.6禁止在爆炸性環境中(可燃氣體、粉塵、可燃煙塵)操作對講機。

4.7車輛加注燃料或加油站停車時,關掉對講機電源,停止使用。

4.8每天早晨更換電池進行充電,以確保對講機的正常使用。

4.9使用對講機注意文明用語,避免談及與工作無關的內容。

4.10不得擅自打開對講機進行維修。

4.11下班時,要將對講機放在指定位置或妥善保管,不準自行帶回家。

三、對講機呼叫或應答規范用語及代號

1、對講機規范用語

甲:×××呼叫……樓面(…區域)×××。

乙:×××收到,請講。

甲:通話內容……,×××是否收到

乙:內容不清,請重復。

甲:通話內容……,×××是否收到

乙:×××收到。

甲:通話完畢。

2、代號

1號--上廁所2號--吃飯3號--喝茶

4號--一般事件5號--緊急事件6號--特別事件

7號--休息8號--換崗人員未到9號--火警

3、通話注意事項

3.1對講機使用必須嚴格遵守對講機規范用語。

3.2使用對講機時語言簡明、清晰、禮貌,以便提高工作效率。

3.3對講機只能用于工作用途,不得談論與工作無關之事。

3.4通話時不得使用粗魯、謾罵及不文明語言,否則一經查實,予以處罰。

3.5通話時,呼叫和應答應選擇僻靜處。除非情況特殊,任何持機人員不得在人員密集處大肆通話。

3.6對講機的音量應調至適量,即可收到訊息,又不會影響周圍客戶。

商場物業管理制度8

第一條 采購

1、商場內部維修需購買物品,相關物業主管應首先到現場查實并填報'請購單';相關品名、規格、型號、數量、報價、用途、用于位置等欄目需填寫清楚、完整;如需做布幅、廣告牌等其它廣告則應填報'廣告制作申請單'。如發現有謊報、虛報等不實現象,扣減經辦人當月績效考核5分;

2、'請購單'應上報商場經理審核簽字,若商場經理未認真履行職責,隨意簽字,扣減當月績效考核10分;

3、經商場經理審核簽字,'請購單'報商場財務部定價(根據公司價單),500元以上金額由總經理審核,500元以下200元以上金額由商場總監審核,200元以下金額由商場經理簽字即可購買;

4、購物程序完畢,商場經理用備用金定專人購買,供貨單位由集團財務部采購指定,若另行購物發現有假冒商品,須立即退貨,若造成經濟損失,則須查究相關人員責任;

5、購進商品由商場保管員建立實物收支臺帳,入庫后方能領用;

6、辦公用品由集團公司行政辦填報'請購單'統一購買、保管,若商場用則應指定專人領取。

第二條 費用報銷

1、商場財務應驗正發票,發票須與'購物單'各欄相符,財務人員還需到現場查實數量、使用情況,并在'購物單'上簽字確認;

2、報銷單上應有報銷人、商場經理、驗收人簽字;

3、500元以上金額、數量大的商品須由集團財務部采購定價、購買并監督入庫,使用,并在發票上簽字,各商場財務方能辦理報銷付款事宜;

4、付款報銷完畢,各商場財務室專人應在'物業費用登記表'上登記(登記表中備注欄應填清金額);

5、購買辦公用品,費用報銷參照以上條例執行。

第三條 其它

為節省物業維修費用支出,商場經理、物業主管在巡場工作中應重視商場內卷簾門、電梯、線路、水管檢查,督促電工對以上物品常維護保養以延長其使用壽命。年終經財務核算,若商場物業管理費未超出計劃,則按節約金額的10%作為商場節約獎發放。

第三篇：商場物業各項管理制度

商業廣場安全管理各項工作制度

消防監控室管理制度

一、工作期間，應著裝規范整潔，佩戴上崗證，穿工作鞋；不允許戴戒指、項鏈等首飾，不允許留胡須，留長發、染發。

二、工作期間，保持良好的辦公秩序，嚴禁會私客、辦私事、嬉笑打鬧、吸煙、吃零食、看閑雜書籍；除應急情況以外，嚴禁使用外線電話，嚴禁長時間占用內線電話。

三、工作期間，保持良好的辦公環境衛生，地面無果皮紙屑，辦公設施擺放到位，消防和監控設備保持干凈，無塵土。

四、嚴格遵守單位和內部的各項規章制度，個人請假要書面寫明請假事由，經領導批準后才能休假。工作期間，應堅守崗位，嚴禁串崗、空崗、外出要向領導請假，未經領導的批準，不得私自離崗。

五、工作期間，嚴禁讓與工作無關的人員進入監控室。如有特殊情況，需經領導批準。

六、工作期間，提高警惕，時刻注意檢查、觀測設備的運轉情況，發現設備故障及時匯報領導。愛護設備，按程序操作，嚴禁違章和野蠻的操作。

七、工作期間，嚴密監視設備運行情況，遇有報警要按報警規定程序迅速、準確處理，作好各種記錄，遇有重大情況要及時報告。工作期間，認真、如實的填寫各種紀錄，記錄應書寫規范，不漏項、漏登。

八、按時交接班，不遲到早退。交接班過程中當班組長要將值班情況詳細交接給接班組長并在工作紀錄上簽字，待人員到齊，交接工作無問題后方可下班。

九、值班期間應精神飽滿，時刻提高警惕，嚴禁睡覺、喝酒、打撲克f與工作無關的事情，工作中發現隱患應及時匯報帶班領導。

十、工作期間，保持作風嚴謹，做到文明禮貌，尊重領導，團結同志，互助互敬。

十一、按時參加監控例會，認真貫徹執行會議精神，認真學習消防法律法規，認真學習消防知識，熟練掌握消防設備的性能及操作規程，提高消防技能。

十二、積極努力的完成領導伽置的各項工作任務，工作認真負責，不出差錯。

十三、未經公安消防機構同意，不得擅自關閉火災自動報警、自動滅火系統。治安部（晚間值班）工作管理制度

一、工作期問，應保持工作作風嚴謹，做到文明禮貌、尊重領導、團結同志、互敬互助。

二、工作期問，要保持良好的辦公秩序，嚴禁在辦公室內辦私事、會私客、嬉笑打鬧、吸煙、吃零食、看閑雜書籍；使用辦公電話要登記，嚴禁使用辦公電話聊天；個人的內務要整理干凈，物品不得隨意擺放。

三、工作期間，遇有其它部門人員來辦事時，首先應當說“您好”等文明用語，并熱情接待，面帶笑容，工作態度嚴肅認真，積極主動，不得出現冷、橫、硬、推等不文明的現象。

四、工作期問，對違紀人員進行處理時，態度應文明禮貌、嚴肅認真，向違紀人員講清楚違紀的內容，做到廉沽閂律、執法、不徇私情，客觀公證的處理問題。

五、工作期間，必須保證通訊聯絡的暢通，接到傳呼要及時的回辦公室或回電話。

六、工作期問，遇到營業員或顧客的報案，要迅速到達案發現場，了解案情，并及時向上級領導匯報情況。

七、在寫工作日志、總結、報案記錄等法律文書時，應字跡工整艦范，不寫錯別字，內容要全面，不漏寫、漏登。

八、工作期間，在單位內執行治安巡查或打擊現行犯罪時，應保持嚴謹的工作作風，不得穿奇裝異服進行工作、不得私自出商場，不得在商場內與員工聊天，不得在顧客休息椅上休息，不得從事與顧客無關的事情。治安部獎懲制度

為了規范治安科的工作制度，嚴肅工作紀律，為商場內部營造良好的治安秩序，防止各種治安事件發生，特制定制度如下：

一、工作期間，應著裝規范，不準著奇裝異服，不許佩戴夸張性飾品，不許留長發、染發、蓄胡須，發現一次批評，第二次罰款50元。

二、保持良好的辦公秩序，嚴禁在辦公室內辦私事、會私客、嬉笑打鬧、吃零食、看閑雜書籍、吸煙、如有違反第一次罰款20元，第二次罰款50元；第三次罰款100元。

三、保持良好的辦公環境，地面整潔、辦公用品擺放整齊、辦公設施擺放到位、個人內務整理到位，值班后辦公室所有衛生在次日上班前整理到位，如有違反第一次罰款20元，第二次罰款50元。

四、使用辦公電話要登記，嚴禁公話私用，如有違反第一次罰款20元，第二次罰款50元；第三次罰款100元。

五、嚴格遵守勞動紀律，嚴禁遲到早退，每發現一次罰款20元。

六、工作期間，未經允許嚴禁私自出商場，第一次罰款100元，第二次下崗。

七、工作期間，嚴禁與營業員閑聊、在營業大廳內休，如有違反第一次罰款50元，第二次罰款100元。

八、部室人員在值班期間，嚴禁喝酒、玩牌或從事與工作無關的事情，如有違反第一次罰款50元，第二次罰款100元，第三次下崗。

九、對勇于與犯罪分子作斗爭者并抓獲犯罪分子的，獎勵50元，有重大貢獻者獎勵200元。

監控室警情處置安全管理制度

一、值班人員在值班期間要精神飽滿，監守崗位，盡職盡責，不得無故脫崗。

二、熟練掌握監控系統的操作規程和各項操作技能，嚴格按照規程進行操作，會發現和捕捉異常信息、會跟蹤觀察和鎖定目標。

三、值班人員必須熟悉本轄區域內重點單位部位和重點監控內容，熟悉各監控點、監控時間段重點、監控的范圍和部位。

四、值班人員必須按照每個監控點的動態時間要求操作監控器，確保每個監控點監控探頭在可視范圍內監控的范圍，部位等效果最好。

五、必須密切注意監控范圍，易發案部位及重點部位動向情況，并迅速電話通知防損部。

六、情況處置后由負責人向監控室反饋信息，由監控室值班員及時記錄在《監控室交接班記錄》本上，保存資料并存檔備案。保安隊工作管理制度

一、商場外圍執勤保安員，應時刻牢記“顧客的滿意，我們的追求”的服務宗旨，樹立全心全意

為商場和顧客的服務思想。

二、在外圍執勤過程中對顧客和員工的求助要熱情接待，面帶微笑，使用文明用語，耐心解答，積極主動的幫助顧客排憂解難，不準態度生硬或置之不理，不允許浣“不”字，令顧客不滿意。

三、服從命令、聽從指揮、尊重領導、團結同志、時刻嚴格要求自己，注重自身外在形象。

四、工作期間，著裝規范整沽，佩戴上崗證，不允許戴戒指、項鏈，腰間BP機、手機等，不允許留長發(帽墻下發常不超過2厘米)染發、蓄胡須、留長指甲，時刻注意警容風紀。

五、上崗執勤時，站姿端正、警容嚴整、舉止雅觀、精神飽滿，認真負責，大膽管理；上下崗要做到隊列整齊，兩人成行，三人成伍，換崗時相互敬禮。

六、工作期間，要峰守崗位，嚴格執行“五勤、七不準”的規定，不計較個人得失，勇于奉獻，做到領導在與不在一個樣。

七、嚴禁酒后上崗，下班回家后應保證休息和充足的睡眠，以飽滿的精神和體力上崗執勤。

八、室內衛生要勤打掃、勤整理，注意保持良好的辦公環境，不允許在室內亂放與辦公無關的物品，個人物品按規定存放在更衣柜墨。

九、室內休息時，不準橫躺峰臥、敝衣露懷、趿拉鞋、吃零食、吸煙、嬉戲打鬧等不規范現象。保安隊獎懲制度

一、工作中不遵守勞動紀律遲到早退一小時扣除1分。

二、工作期間著裝不規范，佩戴首飾、留長發、染發、蓄胡須扣1分。

三、工作期間會私客、辦私事、吃零食、聊天、嬉戲打鬧，個人內務整理不干凈、隨意堆放的，利用辦公電話聊天的扣2分。

四、辦公室環境出現臟、亂、差，在辦公設施上亂寫亂畫，損壞設施的，辦公用品擺放雜亂的罰20元，損壞的設施照價賠償。

五、書寫工作通知、總結、報案登記等法律文書字跡潦草、不規范的罰10元。

六、不執行節約規定的，浪費辦公資源，長時間占用辦公電話聊天的罰20元。

七、未經領導批準，擅自休似的罰50元。

八、工作中，不尊重領導，不團結同志的罰10元。

九、工作期間隨意在賣場內吸煙的罰50元。

十、工作期問不使用文明用語、工作態度不嚴肅、冷漠甚至出現冷、硬、橫顧客和員工不滿意的罰50元。

十一、工作期間作風散漫、紀律渙散罰20元。

十二、工作期間出現脫崗、坐崗、睡覺、打牌、喝酒等嚴重違紀現象的罰款200元。并將視其違

法情節作進一步的處理。

十三、工作中徇私枉法，執行不嚴、違法不糾，為違紀人員說情，逃避處罰罰500元，并將視其違紀情節作進一步的處理。

保安隊上崗執勤管理制度

一、上崗執勤認真負責，發現問題及時匯報，果斷處理，嚴禁脫崗、空崗、串崗、聚伙聊天。

二、上崗期間嚴禁坐崗、靠崗、東搖西晃、影響形象，如有違反，第一次罰款50元，第二次罰款100元，第三次扣除當月上浮工資的50％。

三、上崗期間嚴禁干私活、會私客、做與工作無關的事情如有違反，第一次罰款50元，第二次罰款100元，第三次扣除當月上浮工資的50％。

四、上崗期問嚴禁睡覺、打牌、玩撲克、下棋等活動如有違反，第一次罰款50元，第二次罰款100元，第三次扣除當月上浮工資的50％。

五、嚴禁工作中和上崗自仃飲酒如有違反，第一次罰款100元，第二次罰款200元，第三次扣除當月上浮工資的50％。

六、上下崗期間除緊急情況外嚴禁乘坐電梯上下樓，如有違反，第一次罰款50元，第二次罰款100元。

七、在執勤中遇有火災和被盜現象發生應采取沉著冷靜的措施，遇有重大事件在報警的同時做好案件現場的保護工作，對玩忽職守，臨陣退縮者除扣發當月工資外，對情節嚴重者將追究其刑事責任。

八、閉店清場，認真檢查，不留死角，做好記錄，不要麻痹大意，玩忽職守，對違反者處以100元的罰款，造成嚴重后果，予以辭退，并追究其責任。

九、上崗執勤要站姿規范，警容嚴整，舉止雅觀，如有違反，第一次罰款50元，第二次罰款l00元，第三次罰款200元。

十、以各種方式偷拿、盜竊商品，處以5倍罰款以外，并予以辭退，后果嚴重的追究其刑事責任。

十一、在執勤過程中，任何人不允許以各種理由參與打架斗毆，對違反者予以辭退。

保安隊警容風紀管理制度

一、按規定著裝，保持個人衛生整潔，若工作服和上崗證有明顯臟損的第一次罰款20元，第二次罰款50元。

二、注意儀容儀表，不尉長發和奇異的發型，以及蓄胡須、留長指甲，第一次批評教育，自覺修剪整理并罰款20元，第二次罰款50元。

三、不允許穿涼鞋、拖鞋、行鞋上崗，必須穿黑皮鞋，如有違反第一次罰款20元，第二次罰款50元。

四、不準戴戒指、項鏈等飾品，上崗期間不允許佩戴呼機、手機、鑰匙串等第一次罰款20元，第二次罰款50元。

五、上下班期間不允許穿短褲、背心或光背如有違反罰款50元。

六、著裝上崗不允許披衣、敞懷、兩手插兜，不允許挽袖子、挽褲腿，如有違反第一次罰款20元，第二次罰款50元。保安隊夜間清場安全檢查制度

一、保安人員清場時應著裝規范、佩戴證章，聽從指揮及清場要求。

二、清場過程中嚴格認真、不留死角，對營業廳內柜臺、小庫、試衣間、衛生問、辦公區等部位都要認真檢查：對鎖門情況、燈箱照明燈等電源關閉情況要逐一撿查，做好檢查記錄。

三、清場過程中嚴格要求，不得隨意進入柜臺、展區或精品區動用商品，更不得偷拿商品。

四、清場時不得大聲喧嘩、嬉戲打鬧、聊天，應時刻提高警惕，發現異常情況及時匯報。

五、清場過程中發現可疑人員要認真盤問，并將其帶至辦公室匯報領導，不得擅自處理。

六、清場時遇有商場內裝修施工等情況應嚴格檢查審批手續，檢查施工人員的入場證件及證件有效期限，做到一人一證、人證相符，無證人員一律清理出場；同時對施工現場的安全用火、用電情況細心檢查，發現隱患立即制止。

七、清場過程中，在保證責仟區域無異常情況后方可繼續清場檢查，如有問題立即匯報。

八、清場過程中對各部門夜間值班人員嚴格檢查，做好檢查記錄，對無證人員要清場出場。

九、清場過程中，保安人員不得單獨進行清場工作，必須有班長帶領。

停車場、車庫管理制度

一、車輛管理負責人職責

1.依法循章對住宅區(地下)停車場、交通、車輛進行管理。

2.負責按物價部門收費規定收取車輛保管費。

3.熟悉掌握住宅區(大廈)車輛流通情況，車位情況，合理布署安排，優先保證業主使用車位。

4.負責監督和落實員工崗位職責，對員工進行日考核，填寫《員工日考核表》。

5.負責每日工作檢查，并填寫《車輛管理日檢表》。

6.負責對外協調與聯系，處理車輛管理方面的問題和客戶投訴。

7.負責對員工進行法制教育和職業道德教育，不斷提高服務質量。

8.負責對員工進行崗位培訓，并做好培訓記錄。

9.定時向管理處主任匯報工作。

二、車輛管理員的職責及紀律 一)車輛管理員的職責如下

1.負責對停車場(庫)的汽車，摩托車，以及保管站內的自行車管理。

2.實行24小時輪流值班，服從統一安排調度。

3.按規定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規定和程序指揮放行，并認真填寫《車輛出入登記表》。

4.遵守規章制度，按時上下班，認真做好交接班手續，不擅離職守。

5.按規定和標準收費，開具發票，及時繳交營業款。

6.負責指揮區內車輛行駛和停放，維持小區交通、停車秩序。

7.負責對小區道路和停車場的停放車輛進行巡視查看，保證車輛安全。

8.負責停車場(庫)的消防以及停車場(庫)、值班室，崗亭和洗車臺的清潔工作。(分別按小區清潔工作手冊中《停車場清潔》、《值班室、崗亭的清潔》進行清潔)(二)車輛管理員的紀律

1.儀容整潔，遵守《儀容儀表規定》。

2.執行公司文明禮貌用語規范，講究文明服務，禮貌待人。

3.嚴格遵守《交接班制度》。

4.值班時禁止喝酒、吸煙、吃東西：不準嘻笑、打鬧，不準在值班時會客、看書報、聽廣播，及做其他與值班職責無關的事。

5.愛護各種器具，不得丟失、損壞、轉借或隨意攜帶外出。

6.依法辦事，廉潔奉公，堅持原則，是非分明。

7.禁止在公司所管物業范圍內打麻將；不準借娛樂為名搞變相賭博。

8.團結互助，禁止鬧糾紛；不說臟話，不做不利團結的事。

9.遵守《員工宿舍管理規定》，不得帶人留宿，來客留宿必須經管理處分管主任(或房管員)批準。

三、門衛管理制度

這里的門衛包括停車場庫的門衛和物業區域大門門衛。某些區域，既需保持相對寧靜，又需保證行人的安全和環境的整潔，為此，必須控制進入物業區域的車輛，這便是大門門衛的一部分職責。除救護車、消防車、清潔車、小區各業網點送貨車等特許車輛外，其他車進入物業區域時，都應限制性規定，經過門衛允許后方能駛入。大門門衛要堅持驗證制度，對外來車輛要嚴格檢查，驗證放行；對從物業區域內外出的車輛也要嚴格檢查，驗證放行。對可疑車輛要多觀察，對車主要細詢問，一旦發現問題，大門門衛要拒絕車輛外出，并報告有關部門處理。停車場庫門衛一般需設兩人，一人登記收費，一人指揮車輛出入和停放。其職責是：

1.嚴格履行交接班制度。

2.對進出車輛作好登記、收費和車況檢查記錄。

3.指揮車輛的進出和停放。

4.對違章車輛，要及時制止并加以糾正。

5.檢查停放車輛的車況，發現漏水、漏油等現象要及時通知車主。

6.搞好停車場庫的清潔衛生。

7.定期檢查消防設施是否完好、有效，如有損壞，要及時通報上級，維修更換。不準使用消防水源洗車等。

8.停車場庫門衛不準私自帶親戚朋友在車庫留宿，無關的閑雜人員要勸其離開。

9.值班人員不準睡覺、下棋、打撲克或進行其他與執勤無關的事，要勤巡邏，多觀察，隨時注意進入停車場庫的車輛情況及車主的行為，對發現的問題，要及時報告上級部門。

四、車輛管理員交接班制度

1.按時交接班，接班人員應提前10min到達崗位，在接班人員未到達前，當班人員不能離崗。

2.接班時，要詳細了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應注意事項。

3.向下一班移交值班記錄和《車輛出入登記表》。

4.交接班時應將上一班移交的值班物品如對講機等及其他設備清點清楚，并在值班記錄上簽名。

五、停車場管理規定

管理處負責業主(住戶)的車輛管理，小區車輛行駛停放，管理處主任負責協調指導停車場(庫)的管理工作，房管員監督、檢查，車管員負責車輛的存放、保管、放行等具體管理。

1.對進入停車場車輛的管理規定

①進入停車場的車輛須具備一切有效證件，包括行駛證或待辦理證明、保險單等，車輛 號牌應與行駛證相符，待辦車輛應與待辦證明相符。

②進入停車場的司機，須按進出場各種程序辦理停車手續，并按指定的車位停放。

③車輛停放后，司機須配合車管員做好車輛的檢查記錄，并鎖好車門窗，帶走貴重物品，車管員沒有幫司機保管物品的義務。

④進場車輛嚴禁在場內加油、修車、試剎車，禁止任何人在場內學習駕駛車輛。

⑤進場車輛和司機要保持場內清潔，禁止在場內亂丟垃圾與棄置廢雜物，禁止在場內吸 煙。

⑥進場司機必須遵守安全防火規定，嚴禁載有易燃易爆、劇毒等危險品的車輛進入停車 場。

⑦禁止超過停車場限高規定的車輛、集裝箱車以及漏油、漏水等病車進入停車場。

⑧進場車輛如不服從車管員指揮，造成本身車輛受損時，后果自負。2.小區(大廈)交通車輛行駛停放管理規定

①遵守交通管理規定，愛護小區(大廈)的道路，公用設施，不亂停放車輛。

②車輛不準在小區(大廈)內長期停放，臨時停放按《車輛保管統一收費標準》繳費。

③小區(大廈)內車輛行駛停放服從管理人員指揮，注意前后左右車輛安全，在指定位置停放。

④停放好車輛后，必須鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品須隨身帶走。

⑤機動車輛在本區行駛，時速不得超過15km/h，嚴禁超車。

⑥機動車輛在小區(大廈)內禁止鳴號。

⑦不準在小區(大廈)任何場所試車、修車、練車。

⑧不準輾壓綠化草地，損壞路牌和各類標識，不準損壞路面及公用設施。

⑨不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛，機動車輛只能在停車場、庫或道路上 劃線停車位內停放，非機動車必須停放在自行車棚或保管站。

⑩除執行任務的車輛(消防車、警車、救護車)外，其他車輛一律按本規定執行。

3.停車場(庫)管理規定 ①停車場必須有專職保管人員24h值班，建立健全各項管理制度和崗位職責，管理制度、崗位責任人姓名和照片、保管站負責人、營業執照、收費標準懸掛在停車場(庫)的出入口明顯位置。

②停車場(庫)內按消防要求設置消防栓，配備滅火器，由管理處消防負責人定期檢查，由車管員負責管理使用。

③在停車場(庫)和小區車行道路須做好行車線、停車位(分固定和臨時)、禁停、轉彎、減速、消防通道等標識，并在主要車行道轉彎處安裝凸面鏡。

④在停車場(庫)出入口處設置垃圾桶(箱)，在小區必要位置設路障和防護欄。

⑤機動車進場(庫)時應服從車管員指揮，遵守停車場(庫)管理規定，履行機動車進出車場(庫)有關手續，按規定繳納保管費。

⑥集裝箱車、2.5t以上的貨車(搬家車除外)、40座位以上的客車、拖拉機、工程車，以及運載易燃、易爆、有毒等危險物品的車輛不準進入小區(大廈)。

⑦不損壞停車場(庫)消防、通信、電器、供水等場地設施。

⑧保持場(庫)內清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應立即處理。

⑨禁止在停車場(庫)內洗車(固定洗車臺除外)、修車、試車、練車。

六、摩托車、自行車保管規定

住宅區(大廈)摩托車實行統一保管。摩托車、自行車的保管分月保與臨保兩種方式，兩者的管理規定有所不同。1.摩托車、自行車月保的管理：

a.需辦理月保的車主先到停車場收費處辦理登記，繳納月保費用(收費標準按物價部門文件規定)，領取月保號牌；

b.月保車輛憑號牌停放，月保號牌禁止外借，禁止其他車輛使用，用戶如更換車輛，需到車場辦理手續；

c.月保車輛需每月按時繳納月保費用(可預繳多月)，過期按臨保車輛處理；

d.月保車輛進場需按指定的月保區域停放，并將號牌掛放在所保車輛上，以便車管員核對。

2.摩托車、自行車臨保的管理：

a.臨保車輛進場需按車管員指示到臨時停放點停放；

b.車管員發放臨保號牌，并做好車輛登記工作，臨保號牌分為兩個相同的號碼牌，一個掛在臨保車輛上，另一個給車主隨身攜帶，作為取車憑證；

c.車輛停放后，車主需到收費處繳納臨保費用；

d.臨保車輛離場時，車主需交回號牌，車管員核對無誤后放行。3.禁止車主在停車場內洗車、修理摩托車，防止火災事故的發生。

4.已繳納保管費并有原始收費憑證和保管卡的單車，如有遺失，由保管單位負責賠償。

5.需要保管的摩托車必須購買綜合保險，車輛遺失時，由車主及時報案，保管部門出具證明，協助車主向保險公司索賠。

6.存放在保管站的自行車，長期存放沒人使用，且未繳保管費達3個月者，由車管班清出保管站，不再負保管責任。

七、停車卡的辦理和使用規定 1.停車卡的辦理

停車場保管車輛一般分月保和臨保兩種方式，月保車輛按月收費，臨保車輛則計時收費。用戶若要辦理月保，可帶齊證件或證明到車場收費處辦理，與管理處簽訂車位租用協議。車管員在收取當月應繳納的車位租金及管理費后，發停車卡及電子出入卡給用戶，并收取電子出入卡押金。2.停車卡的使用

車輛出入停車場時，要將停車卡放在車輛擋風玻璃左側，電子出入卡隨身攜帶，以便檢 查和車輛出入。用戶如更換車輛，需到車場辦理停車卡、電子出入卡更換手續。月保車輛要按月定期繳納。保管費逾期不繳者，車場有權收回車位使用權。若用戶遺失停車卡和電子出入卡，應及 時告知車管員，并提供有效證明，到收費處辦理舊卡停止使用和新卡補辦手續。用戶不再租用車位時，將停車卡、電子出入卡交回車場，由車場退回電子出入卡押金。

用戶停車卡、電子出入卡禁止外借給其他車輛使用。為保證車輛的停放安全，減少被盜 的機會，停車卡應隨身攜帶。3.車輛保管收費的標準

車輛保管收費的標準，要根據各地物價部門核定的標準執行。一般來講，經濟較發達地 區，收費標準較高，反之收費標準低些。以廣州市為例，目前室內停車場收費標準仍沒有具體明確的規定，一般只規定最高限額或制定指導價，具體的收費標準由物業管理公司根據政府規定的指導價，并參考周圍室內停車場的收費標準來確定，同時可以在市政府規定的收費標準限度內臨時調整保管費。

八、值班室(崗亭)管理規定

1.值班室(崗亭)應用鏡框懸掛車輛管理制度(主要為崗位制度、操作規程和停車場管理規定)、收費標準、營業執照，保管員姓名和照片等。

2.值班室內設一套完好的單人辦公桌椅作記錄使用，不準放長椅和床，不準閑雜人員進入，崗亭外不準擺放凳椅。

3.在值班室外適當位置(室內也可)配置一塊800mm×600mm的白寫字板出通知用，停車場、摩托車、單車棚(庫)固定值班室，根據車輛停放數量制作一個懸掛準停證、停車牌等用的標牌框。

4.值班室(崗亭)內不準存放雜物，隨時保持室內外清潔。

5.值班室(崗亭)“值班記錄”、“車輛出入登記表”及“車輛保管卡”均放在固定位置，且應擺放整齊。

6.值班室(崗亭)不準作其他使用。

九、對講機使用管理規定

1.僅值班員和車輛巡邏管理員每人配一部對講機，另配一個備用充電池和一個充電器。

2.對講機在更換充電池時，必須先關掉電源和主機上的開關，保護和延長機身使用壽命。

3.電池不準經常更換，必須按規定時間(8～10h)輪換使用。

4.不準用對講機談論與本職工作無關的事情。

5.認真做好對講機交接工作，以防出問題時互相推卸責任。

6.遵守“誰使用，誰保管；誰損壞，誰負責”的原則。

十、車輛管理員儀容儀表規定

1.著裝規定

①統一按當地機動車保管場保管員的著裝規定著裝，要求舉止文明、大方、端莊，精神 抖擻。

②制服統一，穿黑色皮鞋，佩戴員工證，服裝整齊、干凈、筆挺。

③不得佩戴飾物，口袋內不宜裝過多物品，制服外不得顯露有個人物品。

④禁止披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤腳。2.形象規定

①經常注意檢查和保持儀表整潔。

②不準留長發、蓄胡子、留長指甲，蓄發不得露于帽檐外，帽沿下發長不得超過1.5cm，胡須要天天刮，不留長鬢角，鬢發長不超過耳屏，指甲不得超過1mm，鼻毛不得長出鼻孔。

③精神振作，姿態良好，抬頭挺胸，不得彎腰駝背，不得東倒西歪，前傾后靠，不得伸 懶腰，不袖手、背手、插腰或將手插入衣袋，不準邊執勤邊吸煙、吃零食，不搭肩挽臂，做到站如松、坐如鐘、動如風。

④不得哼歌曲、吹口哨、聽收錄機、看書報。

⑤不得隨地吐痰，亂丟雜物。

⑥不挖耳、摳鼻孔，不得敲桌椅、跺腳或玩弄其他物品。

⑦做到“微笑服務”，對待車主、業主(住戶)友善、熱誠，嚴格遵守公司規定的文明禮貌服務用語。

⑧上崗前，必須對照整容鏡整容，檢查衣、帽、領帶、鞋帶及裝備是否穿戴整齊、規范，班組長、分隊長、房管員在場應檢查或予以糾正。

第四篇：商場物業部管理制度

友誼商店物業管理制度

物業管理制度

第一部分 物業部職責

一、物業部部門職責

1、認真貫徹執行國家有關物業管理規范、物業管理的制度和政策，遵守公司的各項規章制度。

2、建立和健全物業管理制度

3、建立和完善供應商管理檔案及設備設施的維修維護檔案，做到完整、齊全、保密。

4、負責供應商用水、用電費用的核準。

5、負責商場物業管理的實際操作。

6、細分現場管理工作（維護、維修、安全、清潔等），并計劃和安排合適人選與人數跟進負責各項工作。

7、負責商場裝修的指導與驗收工作。

8、制定各項中、長期及短期物業工作計劃。

19、周、月、年等工作檢討會議，并每周和月提交工作計劃。

10、對整個商場的公共設施、設備的及時搶修，并將搶修情況匯報上報公司主管領導

11、協調公司各部門做好物業服務工作。

友誼商店物業管理制度

二、物業部工程班職責

1、按照國家相關政策，依據專業規范、規程對商場的消防、照明、商場共用部分的配套設備、設施，進行日常檢查、維護、管理、規劃、運行、等工作。

2、熟悉商場內水、暖、電、空調、電梯等設備、設施的分布情況。

3、熟悉商場內部環境、清楚賣場布局。

4、供應商進場裝修時，負責審核設計圖紙，要求供應商嚴格按照公司的有關裝修裝飾規定進行裝修。

5、根據設計圖紙及現場情況，對裝修工程的各項指標嚴格檢查，并參與施工驗收工作。

6、嚴格控制耗材，修舊利廢，節約成本，降低費用。

7、負責供應商用水、用電費用的核準，并將當月實際發生量報財務部。

8、組織員工開展技術、業務學習和培訓，不斷提高員工的業務技術水平和服務質量

9、緊急事故的應急協調與處理。

10、完成上級交代的其他工作

三、物業部設備維護組職責

1、行使商場內水、暖、電、空調、電梯等設備、設施的使用權及管理權。

2、按照國家相關政策，依據專業規范、規程對商場的采暖、空調、友誼商店物業管理制度

給排水、電梯、智能化等系統的配套設備、設施，進行日常檢查、維護、管理、規劃、運行、等工作。

3、熟悉商場內水、暖、電、空調、電梯等設備、設施的分布情況。

4、熟悉商場內部環境、清楚賣場布局。

5、組織擬定設備管理、操作、維修、養護的各種規章制度和技術標準，并監督執行。

6、組織收集、編制各種設備的技術資料、圖紙，做好設備的技術管理工作，落實好國家的各項技術政策。

7、組織編制各種設備的保養、檢修計劃，原材料采購計劃，并組織實施，遇到特殊情況時及時調整、變更計劃。

8、負責編制所管設備的年、季、月檢修計劃及相應的材料、工具準備計劃，經物業經理審批后負責組織計劃的落實，并檢查計劃的完成情況。

9、負責檢查所管設備的使用、維護和保養情況，并解決有關技術問題，以保證設備經常處于良好的技術狀態，防止出現嚴重損壞、停止使用或造成其他重大損失的情況發生。

10、發生事故時從技術角度組織調查、分析設備事故出現的原因，提出處理意見及工作改進措施，以防止同類事故的再次發生

11、負責制訂所管設備設施的更新、改造計劃，以消除原設計和施工中存在的問題，并負責工程的監督工作，以達到“安全、可靠、經濟、合理”的目標。

12、負責組織技術學習和培訓工作，不斷提高下屬員工的技術素質，友誼商店物業管理制度

服務意識以及服務質量。

13、緊急事故的應急協調與處理。

14、完成上級交代的其他工作。

四、經理及主管職責

1、物業部經理職責

（1）物業部經理對全店的設施設備安全正常運行負責。

（2）每天必須在全店范圍內巡查二次，并收集聽取物業部副經理、工程維修主管、設備維護主管匯報，并對他們的工作給與指導。（3）大型促銷活動，根據商務、樓層、招商、策劃的要求，及時組織人員進行布場，撤場工作，組織安排采購所需材料。（4）物業經理每月對上述情況進行匯總，報總經理。

（5）負責與各級電力部門、省技術監督局、特種設備檢測中心、自來水公司、燃氣公司的協調與溝通。

（6）負責全店設施設備大型維修改造更新，以及裝修調整，設備和燈光布局方案的制定報總經理審批，組織實施。

2、綜合維修主管職責

（1）對店堂整體維修負責，確保所管轄系統設備的安全運行，對本部人員和所屬系統設備負全面管理責任，要求每天工作做如下檢查： ①主要設備及燈光照明的運行狀況，發現問題立即組織處理。②檢查崗位幾率及精神狀態，發現不良現象立即糾正。

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③現場監督重要維修工程及增改工程施工，控制工作質量與進度。④實地檢查員工維護保養工作質量與工作效率，發現問題及時采取糾正措施。

⑤掌握所屬系統當天能耗狀況，發現異常，分析原因，及時杜絕浪費現象。

（2）設備發生故障及時組織維修，發現隱患及時組織處理，做好技術把關工作，保證所管轄系統設備及照明處于優良技術狀態。（3）負責制定所有系統運行方案，并不斷與維修人員研究改進措施，使系統設備及燈光在保證安全前提下運行，力圖節省能耗。（4）負責制定所管轄系統設備月度和的維修保養計劃，定期送物業經理審定，并負責組織安排維修保養計劃的事實，制定工作標準，督導下屬保證工作質量，提高工作效率。

（5）切實執行物業經理指令，認真貫徹落實崗位責任制，督導本部門工作人員嚴格執行操作規程及員工守則，堅持周而復始的設備維修保養制度，做到“三干凈”（設備干凈、機房干凈、工作現場干凈）。（6）針對本部員工的技術狀態和思想狀況，編制培訓計劃，經常對下屬員工進行職業道德、物業服務意識教育和專業技術知識培訓。（7）審核本部員工考勤，做好技術檔案管理工作，督促本部員工做好設備及燈光照明的維修、故障處理、零部件更換記錄，做好日常記錄。

（8）掌握科技發展動態，認真推廣新技術，改造不合理的設備，完善設施和施工遺留缺陷。

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（9）負責裝修管理中的有關規定的審查和驗收，確保裝修結構安全和專修協調、統一、美觀及復合消防要求。

3、工程維修主管職責

（1）主要針對商店各專柜維修負責，當好部門副經理的助手，協助副經理搞好部門管理工作和協調工作。

（2）認真執行物業經理的指示與經理辦的任務，忠于職守，以身作則。

（3）加強業務管理技巧學習，全面熟悉管轄范圍內的各種操作規程，提高工作效率、質量。

（4）認真做好本職業務工作，勤檢查、勤督促，嚴格要求員工執行崗位責任制。

（5）主管是直接面對具體問題的處理者，同事肩負對新來員工及在職員工的崗位職責培訓。

（6）關心員工、愛護員工，學會做員工思想工作，要全面地了解員工思想并及時向管理處經理匯報，了解員工學習、工作情況，協調好上下關系。

（7）勤巡查，發現問題及時向物業經理及副經理匯報，聽取指示。（8）搞好團結，加強內部人員以及與其他部門之間的關系

4、設備維修主管職責

（1）每天必須對全店的空調開啟情況進行管理安排（主機、風機、友誼商店物業管理制度

新風、抽風的控制），把店內的溫度最大限度控制在舒適范圍內。（2）每天必須對全店65臺電梯巡檢一次，發現小問題及時通知工程人員解決。如遇重大故障，停梯時間超過4個小時必須報物業經理，物業經理拿出維修方案報總經理審批，立即組織搶修。

（3）對全店的供配電設施，運行狀況，每天各項數據必須心中有數，發現突變和可以情況，必須盡快處理。疑難問題，報物業經理，物業經理拿出措施，報總經理批準后，立即實施。

（4）負責A座、B座兩個高壓配電間的排班及年休假安排。（5）負責空調操作維護人員排班及年休假安排。（6）負責全店、倉庫中央空調系統的維護和檢修工作。（7）對全店65臺電梯安排定時保養，并做記錄。

5、物業部員工守則

（1）員工應自覺遵守國家法律、法規及友誼商店的各項規章制度。（2）員工需本著“勤學業務技能，提高服務質量，打造綠色通道，創建精美工程”的服務宗旨開展工作。（3）服從領導安排，忠于職守，愛崗敬業。

（4）具有高度的工作責任心、不允許隱瞞身體健康不良情況，身體健康、品行端正、誠實可信，愛崗敬業、吃苦耐勞。

（5）工作人員進入現場須著工裝、肩工袋、佩戴工號牌，工具與材料須擺放整齊、規范。

（6）嚴格規范操作流程，工作室要做到精力集中，全身灌注，注意 友誼商店物業管理制度

人生安全。

（7）杜絕在工作場合吸煙，嚴禁酒后施工。

（8）遵守公司的考勤制度，如有緊急情況需要請假務必事先通知部門主管，否則按曠工處理。

（9）上班不得遲到早退，遲到早退超過30分鐘以上者按事假處理。（10）上班時間不得做與工作無關的事情。

（11）不得利用公司財物為供應商提供私人服務以謀取個人利益（12）不得與供應商發生現金及材料交易。

（13）愛護公司的一切設備設施、工作用具，定期保養、妥善保管，節約用水用電，杜絕浪費，不準亂扔公物。（14）員工之間應相互尊重，和睦相處，以禮相待。

（15）發生重大事件應及時向上級匯報，不得故意隱瞞虛報、捏造事實，不得偽造單據、證明等。

（16）拾取員工或顧客物品一律上交，不得擅自使用，不得索取、收受顧客物品及消費。

（17）未經批準，員工不得向外界傳播或提供公司的一切重要資料，每位員工都有為公司保密的業務。

6、物業部考核制度

（1）上班時間嚴格按照商店規定的工作時間進行，遲到一次者，扣5分。

（2）工作時間內早退又未請假者（兩次未請假早退者，作矯正培訓 友誼商店物業管理制度

處理），扣5分。

（3）嚴格執行安全操作規程，違反操作規程并造成輕微事故者記輕度過失一次(兩次輕度過失者，進行矯正培訓；造成嚴重事故者，記嚴重過失)，扣10分。

（4）本崗位業務技能掌握程度相當不熟，業務考試不合格者（補考仍然不合格者，作矯正培訓處理），并影響工作質量；一次，扣5分。（5）值班記錄不完整、不及時、不準確、不規范者，扣5分。（6）停、送電不及時，工作不到位者，扣10分。

（7）設備保養，每日清潔衛生不到位者（每次清潔衛生按安排表進行），扣5分。

（8）未堅守崗位，并有坐崗、溜崗者，扣10分。

（9）發現索、拿、卡、要，并被柜組員工投訴者，扣20分。（10）未按商店規定及時開機、開梯、開燈者，扣5分。

(11)現場發現問題，應及時處理，遇有特殊情況處理不了，又未能及時上報者，扣5分。

(12)不服從工作安排，缺乏團結協作精神者，扣5分。

(13)嚴禁私拿公物，公用工具用完后，應歸還原處，如有違者。扣10分。

(14)遺失或人為損壞工具者，照價賠償；工具在正常使用下破損者；可以憑舊工具以舊換新。（15）注：①每分5元錢。

②累計扣20分（含20分）者作矯正處理。

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五、物業部架構圖

第二部分 工程班管理制度

工程班現場施工制度

一、制度目的

規范工程班工作流程，完善施工制度明細，更規范、更專業地為樓面與供應商提供優質的維修服務。

二、制度適用范圍 物業部工程班

三、制度實施負責人

友誼商店物業管理制度

物業部副經理、物業部工程維修主管

四、制度實施流程

1、接單

工程班人員接到樓面送來的維修單或報修電話

由工程主管在工程維修單上簽字，首先看清報修內容、若對報修內容不清的，應再詢問送單人，確定維修事項，在維修單上填上維修單相應的內容。

若為直接緊急求助電話，應詳細問清報修內容、單位部門、聯系人、聯系電話。確定維修時間并在維修單填寫內容。

2、安排人員維修

（1）工程主管通知維修人員，領取維修單，并讓其在維修單上簽字，填寫接單時間。

（2）若遇工程主管工作忙或不在，但維修項目也很緊急，可臨時安排工作任務不忙的人員進行接單及維修。

3、對樓面報修內容的分析

（1）根據樓面報修的故障，分析可能產生的原因，決定維修措施及維修所需備件耗材、工具。

（2）分析此故障能否維修，若沒有把握應請教其它維修人員或立即向上匯報。

4、出發前的準備：

（1）儀容儀表檢查，工作服整潔、儀容儀表整潔、精神飽滿、面帶 友誼商店物業管理制度

微笑，眼神正直熱情

（2）出發前維修所帶的工具備件，維修工作單，維修材料的領取。

5、出發、按正常情況的預約維修時間，15分鐘內到達現場。若上個維修任務未完成，可電話聯系樓面，在征得同意的前提下，修改維修時間，并在維修單記錄中體現。

6、維修過程

（1）介紹：到達現場應禮貌介紹并遞交維修工作單，并讓樓面人員看到自己胸前的工作牌。

（2）步驟：進入以賣場區域內不得發出噪音，不能在地上拖著工具箱行走。走到維修地點后，應將干凈的帆布或塑料布鋪在指定的位置，用于放置工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零配件直接放在地面上。

（3）耐心聽取樓面意見，服務語言規范。（4）故障診斷：

①準確判斷故障原因及所需的零部件，維修中發現需更換配件的，首先應征樓面的意見，由樓面從物料倉庫中領取并進行更換和安裝。②若當時沒有備用的材料，首先應對樓面講清，等材料購回后再來進行維修。

（5）維修：嚴格按照相關的維修工作程序排除故障。維修工作中盡可能不發出噪聲。如果實在無法避免時，應提前向樓面征求同意。維修中如需移動樓面的物品，同樣應提前征得同意方可進行，維修工作完成后恢復原位。

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（6）整理：修理完畢后，應使用自帶抹布將設備擦拭干凈，將所有散落的工具，零件及雜物等收拾干凈，如果地面被弄臟，維修人員負責打掃干凈并將垃圾帶走。

（7）試用：當著樓面人員的面試用設備，證實設備恢復正常，并請樓面進行驗收，并說明保修期限。

（8）填單：如實填寫維修單，并請樓面對維修完成的質量、服務態度、行為等進行評價及簽字。將簽好的維修單收好放入工具箱或者上衣袋。如有償服務項目需正確填寫有償服務單。

（9）講解：向樓面人員講解故障產生原因，介紹有關的維修保養知識，并告知正確的使用方法及其注意事項。

（10）辭別：將現場衛生清理干凈，帶齊工具并辭別。

（11）在整個維修工作期間不得與樓面或供應商發生現金及材料交易，更不充許抽煙和做與工作無關的事情。

7、信息反饋

（1）由維修人員在維修單上簽字并填寫維修完工作時間，將維修單返回至工程班主管處，由工程班主管統一保存。

（1）對有償收費項目維修單的反饋：由工程班主管月底制表統一交給財務部。

五、制度細則

1、施工人員進入施工地點，必須佩帶工作證或施工證，自覺接受商場保安人員的檢查。

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2、禁止穿拖鞋、高跟鞋或赤腳進入施工現場。

3、禁止在工作前或工作時間內飲酒。

4、兩米以上高度、懸空作業、無安全設施的，必須系好安全帶、扣好保險鉤，如在光滑的地面使用梯子，必須在梯腳做好防滑措施。

5、高空作業時，不準往下或向上拋物料和工具等物品。

6、保護好已完成的商場地面、頂面、鄰柜及商場其它已完工的設施。

7、施工現場嚴禁使用碘鎢燈，一般照明采用帶安全網罩的行燈，對放有易燃物品的室內應設置防爆燈，并配置足夠的滅火設備。

8、施工現場的垃圾雜物應及時清理，并按指定地點集中堆放，消除造成傷亡事故的隱患。

9、嚴禁動用電焊、風割等帶有明火的設備進場施工。

10、臨時用電必須在指定臨時用電電源點接用，嚴禁亂拉、亂接電源。

11、嚴禁在非施工柜位、樓層施工或逗留。

12、夜間施工必須做好安全保護措施。

13、在搬運物品的過程中，嚴禁在商場地面上拖行。

14、施工人員必須配合服從現場管理人員的監督和管理。

15、在進場施工完工后，施工人員必須做好施工垃圾的清理工作。

16、禁止在施工現場吸煙、睡覺、飲酒進食。

17、禁止在公商場走道上切割石材，瓷磚和從事其他作業。

18、禁止在商場走道上堆積施工材料或成品（雜器）。

19、禁止在商場內噴刷油漆。

20、嚴禁任意在公共設施上挖孔、挖溝、粘膠、上漆。

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21、嚴禁未按規定擅自在施工現場存放易燃、可燃物品。

22、員工不得私自為供應商提供服務。

六、考核制度

1、衣冠不整或不按要求佩戴工作證進入施工現場，記輕度過失一次。

2、因個人原因在施工中對公共設造成施損壞者，記輕度過失一次。

3、施工現場有抽煙、喝酒、喧嘩、打鬧等行為，經勸說無效者，記輕度過失一次。

4、施工完成后不按規定將現場垃圾、雜物清理干凈，記輕度過失一次。

5、私自為供應商提供服務者，記輕度過失一次。

6、其他不良行為，造成惡劣影響的，記輕度過失一次。

有償服務制度

一、制度目的

對供應商實行有償服務制度，規范有償服務流程，以“有所償，有無償”的服務宗旨做好維修維護服務工作。

二、制度適用范圍 物業部工程班

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三、制度實施負責人

物業部副經理、物業部工程維修主管

四、制度實施流程

1、接單

工程班人員接到供應商送來的維修單或報修電話

由工程主管在工程維修單上簽字，首先看清報修內容、若對報修內容不清的，應再詢問送單人，確定維修事項，在維修單上填上維修單相應的內容。

若為直接緊急求助電話，應詳細問清報修內容、單位部門、聯系人、聯系電話。確定維修時間并在維修單填寫內容。

2、安排人員界定

工程班主管派遣工程班工作人員持《維修工作單》到現場界定：（1）如現場實際情況不適宜進行施工，應及時通知供應商尋找專業維修人員進行進場維修。

（2）如可維修項目，依據《物業部有償服務價格表》確定收費用標準，告知供應商

（3）如遇可維修但根據現場具體情況需要延期施工，應報告工程班主管并與供應商預約時間并于維修單上注明。

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3、供應商準備施工物料

現場界定工作人員根據維修情況書面填寫所需施工物料提供給供應商，供應商提供物料。

4、安排人員維修

（1）工程班主管通知維修人員，領取維修單，并讓其在維修單上簽字，填寫接單時間。

（2）領取有償服務單并填寫明晰，各方簽字認可。（3）開始施工。

五、制度細則

1、工作人員現場維修及維護要求

（1）工程班工作人員需本著“提高業務技能，提供優質服務，打造綠色通道，創建精美工程”的服務宗旨進行維修服務工作。（2）工作人員進入現場須著工裝、肩工袋、佩戴工號牌，工具與材料須擺放整齊、規范。（3）靠右行走，禮讓顧客。（4）保持樓面與柜組的清潔整齊。

（5）如遇顧客購物，應立即停止工作，待顧客離開后繼續。（6）維修完畢后，必須在維修單上簽下工作人、工作內容、完成時間及材料使用量，由柜臺營業員與樓面督導及各部門負責人簽字認可。

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2、維修材料、配件的領取使用與現場維修費用收取的規定 安裝及維修時所需的特殊材料、配件或高檔進口易損件，由供應商自行提供。

（1）如供應商需使用常用材料和普通備件時，由供應商到物料倉庫領取，工程班工作人員不得擅自領用。

（2）供應商所領用材料價格同等于市場價格，由財務部統一帳扣。（3）所維修設備工程班提供3個月免費保修。

（4）公共區域維修所需材料由工程班主管根據當天工作安排領取并安排工作人員進行維修更換。

（5）維修工作前應將有償服務單填寫清楚，明示價格，交由營業員及樓面管理人員簽字認可。

（6）維修工作完畢，工作人員在工程班有償服務單上簽名確認后將客戶聯交與柜組人員，剩余聯交由工程班主管處保管。

（7）工程班有償服務單由工程班主管月底統一制表交由財務部。（8）工程班維修人員不得與柜組進行維修現金交易及維修材料交易。

3、維修服務收費形式及相關規定

（1）可實行包月服務，由商務部與供應商在簽合同時，需要商店維修、維護的柜組，100平方米以上（含100平方）的柜組，每月收取代維費300元，100平方以下的每月收取代維費200元。

（2）包月服務所提供的維修服務項目參見《物業部有償服務價目表》，友誼商店物業管理制度

其余維修原則上不予受理。

（3）不進行包月服務的柜組參照《物業部有償服務價目表》中收費標準按次數收取服務費用。

（4）因供應商自身原因導致工作時間以外的維修服務視為加班處理，無論客戶是否實行包月服務，均按原有價格的三倍收取費用。（5）加班情況需在工程班有償服務單上填寫清楚，由柜組人員、樓面管理人員、工程班工作人員共同簽字認可。

（6）包月服務所需繳納費用及按次數收費所需繳納費用月底均由財務部統一扣帳。

六、考核制度

1、如發現工程班維修人員與柜組進行維修現金交易及維修材料交易，一經查出立即給予警告處分，并扣除當月績效工資，如再次發現，調離工作崗位。

2、在可提供有償服務的前提下不得以任何理由拒絕施工，違者記輕度過失一次。

3、顧客在場仍不停止施工者，記輕度過失一次。

4、代供應商領料，一經發現，記輕度過失一次。

5、有償服務清單填寫不規范、不準確者，記輕度過失一次。

廢舊設備回收制度

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一、制度目的

回收廢舊設備，重新裝配以達到最大化利用，節約成本，節能減排。

二、制度適用范圍 物業部工程班

三、制度實施負責人

物業部副經理、物業部工程維修主管

四、制度實施流程

1、施工人員在維修結束后，如有拆卸下的廢舊設備，根據維修單上填寫的規格和數量，妥善保管。

2、施工結束后將拆卸下的廢舊設備交給工程班主管，工程主管根據維修單上填寫的規格和數量進行清點確認。

3、工程主管將回收的廢舊設備統一交由物料倉庫保管員進行保管，物料倉庫保管員根據維修單上的規格和數量進行清點。

4、工程主管定期安排工作人員對廢舊設備進行拆卸，將仍可使用的配件進行重新組裝。

5、物料倉庫對回收再利用設備進行重新入庫。

五、制度細則

1、工作人員不得將維修過程中更換的舊設備、舊材料據為己有或進 友誼商店物業管理制度

行交易。

2、維修過程中有需要更換的設備，在維修完畢后根據維修清單上的具體項目和數量將更換的設備回收至物料倉庫指定區域。

3、物料倉庫保管員將回收設備盤點清楚后妥善保管。

4、工程班主管按時按量指派工作人員對更換下的廢舊物資進行維修、拆卸、規整。將能用的部分、能維修的設備進行重新入庫，其余部分回收至物料倉庫制定區域。

5、物料倉庫需對回收再利用設備進行重新入庫。

6、重新利用的設備配件的領用需要登記清楚項目與領用數量并簽名確認。

六、考核制度

1、將拆卸下來的廢舊設備據為己有或進行交易者，記輕度過失一次。

2、不按要求回收、堆放廢舊設備，記輕度過失一次。

3、將可以拆卸、仍能使用的配件隨意丟棄者，記輕度過失一次。

4、在對回收再利用設備領用過程中不合規范者，記輕度過失一次。

工具管理制度

一、制度目的

規范工具管理，杜絕私用工具、工具遺失、亂用工具現象。

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二、制度適用范圍 物業部工程班、設備維護組

三、制度實施負責人

物業部副經理、物業部工程維修主管、設備維護主管

四、制度實施流程

1、個人所配備工具有自己妥善保管，應愛護、珍惜，不使用時放入工具箱中碼放整齊。

2、專用大件工具和機械如需借用須征得主管同意

3、借用工具時經主管確認無誤后在工具借用登記本上填寫借用信息。

4、歸還工具時經主管確認無誤后在工具借用登記本上注銷借用記錄。

五、制度細則

1、所配置工具為工作之用，每位員工都應該愛護、珍惜。工具使用后應保持潔凈，工具箱碼放整齊。

2、專用大件工具和機械應有工程班主管保管，凡使用或借用時需經主管同意后方可使（借）用。

3、凡在工作使用中出現的正常損壞，應寫明原因需經理簽字后方可更換新工具。

4、凡工具出現非正常損壞或丟失，應由責任人照價賠償。

6、從物料倉庫借用工具或器械，歸還日期一般不超過兩天，如有特 友誼商店物業管理制度

殊原因應經理或主管同意后方可延期歸還。

7、非本部門人員借用工具時，應由主管或經理同意后方可借出并登記，歸還時由工具管理人員查驗無誤后收存。

8、應定期清點和檢查個人所負責的工具和器械。

9、凡未經批準不得將工具和機械等帶出商店使用。

10、工具的領用應建立“共用工具領用臺帳”和“個人工具領用臺帳”。

11、當工具領用人調離本部門時，應歸還所有領用的工具，如有損壞或丟失應照價賠償。

六、考核制度

1、不愛惜工具，隨意丟放工具，屢教不改者，記輕度過失一次。

2、未經主管批準，擅自使用專用大件工具和機械者，記輕度過失一次。

3、將借出大件工具盒機械丟失，要按原價進行賠償，并記輕度過失一次。

4、將工具借與外部人員使用者，記輕度過失一次。

5、不按要求填寫工具記錄者，記輕度過失一次。

第三部分 設備維護組管理制度

中央空調維修維護制度

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一、制度目的

對中央空調進行日常維護，故障維修，確保中央空調安全、高效運行。

二、制度適用范圍 物業部設備組

三、制度實施負責人 物業部設備維修主管

四、制度實施流程

1、設備運行前的檢查工作

（1）首先查看主機、副機的電源是否接通，查看電壓表是否正常，電壓波動值不超過標準值的±10%。是否已通電6小時以上。（2）檢查冷凍水系統及冷卻水系統是否已注滿水，若未注滿，應查找原因，排除故障后，補水至滿液狀態。

（3）查看管道上的閥門是否處于開啟狀態以及各種信號指示燈指示是否正常。

2、開機操作程序

（1）最低氣溫在28℃以下，提前30分鐘到崗，開啟模塊機并送風，直燃機抽真空做好開機準備，并做好運行記錄,根據溫度反饋信息調整壓縮機開啟臺數。

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（2）最低氣溫在28℃以上，提前1小時到崗，開啟模塊機并送風，直燃機抽真空15分鐘開機，并做好運行記錄,根據溫度反饋信息調整機組開啟情況。

（3）開機后每小時做一次運行記錄并注意各種設備的運行情況，包括電壓、運行電流、溫度、水壓、聲音情況。（4）開機時嚴禁空崗、溜崗。

（5）按翻班時間進行交接班并做好交接班記錄，若遇機器故障，交班人員應配合維修人員將設備修復后才能下班。

（6）冬季開機視具體情況而定，夏季開機（店堂內溫度控制在26-29℃以內)。

（7）當班人員應對工作場地衛生進行清掃和保持。

3、中央空調設備設施運行管理巡視監控

（1）為了保證空調系統的良好運行，中央空調設備設施在正常運行過程中，值班管理員應每隔2小時巡視一次中央空調系統，并填寫《中央空調日運行記錄表》。

（2）巡視的部位主要包括：中央空調的主機、冷卻塔、控制柜、管道、風機、風道及各種閘閥附件。（3）主要巡視內容包括： ①檢查油壓表是否正常。

②檢查冷卻水進水、出水溫度（進水溫度正常<35℃，出水溫度<40℃）③檢查冷凍水進水、出水溫度（正常進水10—18℃，出水6—8℃）④辨聽主機運轉過程中是否有異常振動或噪聲。

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⑤檢查冷卻塔風機運轉是否平靜、正常，冷卻塔水位是否正常。⑥檢查管道、閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好。⑦檢查控制柜元件動作是否正常，有無異常的氣味或噪聲等。⑧填寫《中央空調日巡檢記錄表》。

⑨值班員在巡視檢查過程中，如發現情況應及時采取措施，若處理不了異常情況，應立即停機并報相關領導。

五、制度細則

1、必須熟知和遵守員工手冊，服從領導安排，積極主動做好分工職責范圍內的工作，敬崗愛業。

2、中央空調操作人員必須持證上崗，工作應認真負責。

3、嚴格遵守中央空調運行管理規程，熟知設備結構、原理、性能，能操作、維修、排除故障，確保機組及輔助設備的正常運行。

2、操作人員開機前應嚴格按照中央空調運行管理規程對相關設備進行全面檢查，做好開機前的準備工作。

3.通過對主機、冷熱媒水泵、冷卻水泵、冷卻塔、燃料供應系統、新風機、變風量機組、風機盤管等的檢查、維保，確認設備正常后，方可按正常程序開機。

4、按時查看各設備運行參數，填寫設備運行記錄，記好工作日記。

5、如果設備運行參數出現異常，應及時采取相應措施，重大問題及時向相關領導匯報，并及時通知廠家來人處理。

6、做好設備管理臺帳，如實記錄設備使用狀況。

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7、新風機、變風量空調機組的機房要求通風良好，衛生清潔，確保機組的正常運行。

8、機房內禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動用明火。

9、機房內按規配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處。

10、設備運行期間每周清潔設備；設備停用期間每月清潔設備。保持設備表面無油垢、無灰塵。

11、機房鑰匙由專人保管，無關人員不得隨意進入機房。

12、設備運行期間每周組織一次機房及設備的衛生、安全檢查。停機期間每月組織一次機房及設備的衛生、安全檢查。

六、考核制度

1.嚴格執行安全操作規程。違反操作規程造成輕微事故者記輕度過失一次，造成嚴重事故者，記嚴重過失。

2.本崗位業務考試不合格者，記較嚴重過失一次。3.未按公司規定開機，違反一次記輕度過失一次。

4.現場發現問題，處理不及時和不能處理又未能及時上報者，記輕度過失一次。

5.對工具、設備、器材造成輕微損失者，記輕度過失一次；造成嚴重損失的記較嚴重過失一次。

6.不服從調配，缺乏團結協作精神者，記輕度過失一次。

7.未按期搞好設備維護，設備衛生狀況差，記責任人輕度過失一次。

交接班制度

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一、制度目的

規范交接班時現場次序，加強相互監督，增強工作人員、班組間的溝通。

二、制度適用范圍 物業部工程班、設備維護組

三、制度實施負責人

物業部副經理、物業部工程維修主管、設備維護主管

四、制度實施流程

1、交接人員在交班前應將需交的事項總結記錄在交接班記錄本中，檢查整理好各項運行原始記錄：

（1）設備，機械運行方式，情況和交班時的運行方式。（2）設備，設施，機械，動力運行情況和設備缺陷。（3）設備的檢修和驗收情況。

（4）當班末了事項，需下班繼續進行的工作。（5）交清工具，安全用具，儀表等公用器具。（6）上級命令和有關指示。

（7）整理，檢查，交清各項運行記錄。

2、交班前要完成規定的清潔衛生記錄。

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3、接班人員應提前十五分鐘到崗，做好接班記錄，具體內容包括：（1）檢查上一班運行記錄，交班記錄，聽取上一班人員的運行介紹，檢查和核對記錄，資料。

（2）檢查設備運行情況，交班人員應將交班內容順序遂項口頭交待，接班人員應遂項核查，并到現場核對運行參數，對于交班中發現的任何疑問都應詢問清楚，嚴格按照“交不清楚不接班，接不清楚不交班”的準則辦事。

（2）檢查儀器，儀表，清點工具，安全用具，若有問題應當場搞清楚。

（3）當現場設備交接，檢查完畢無誤，雙方確認清楚情況后，在交接班記錄本上雙方簽字，交接手續才算完畢。

4、工作人員上崗必須簽到，下崗必須簽走。

五、制度細則

1、接班人員必須提前15分鐘到崗，對口交接情況，檢查所屬設備運行情況。

2、正式交接班時，有未解決問題應協商解決，如問題重大，當即向主管匯報。

3、接班人員未到是，交班人員不得離開崗位，但責任應由接班人員承擔。

4、交班時如發生事故或異常現象，仍由交班人員處理，接班人員應予必要的協助。

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5、工作場地和使用的工具必須清理干凈，收拾整齊后方可交班。

6、出現下列情況不得交接班，并向主管匯報：

（1）上一班情況未交待清楚，運行原始記錄不清楚，工具，安全用具等公共用具不全，又不能說清去向；（2）交接班時遇到重大操作或發生異常情況；

（3）接班人員未按時到崗接班或接班人員未達到所需接班人數時；（4）接班人員有醉酒或精神異常時；（5）當設備出現故障影響運行或影響營業時。

六、考核制度

1、無正當理由，未經主管批準，不按時接班者，記輕度過失一次。

2、交接班不清楚，不按要求填寫交接班記錄，記輕度過失一次。

3、為交班離崗者，記輕度過失一次。

4、交接班時發生設備故障，交班人員擅自離崗者，記輕度過失一次。

電梯維修保養制度

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一、制度目的

規范電梯維修保養行為，規范電梯維修保養過程中作業人員所應遵守的工作要求。確保電梯安全運行。

二、制度適用范圍 物業部設備組

三、制度實施負責人 物業部設備維修主管

四、電梯日常維保實施流程

1、扶梯日常維保流程（1）扶梯日常維保周期

<1>日檢查保養制度：每天開機前進行清掃和巡視性檢查，及時發現和排除各種不正常現象；保持電氣開關機械設備的清潔衛生；應設有電梯工作日記，實行交接班記錄。

<2>月檢查保養制度：每月檢查主控制柜各種器件情況，如PC的CPU模塊、各LED顯示是否正常，I/O模塊和各開關器件、交流接觸器、熱繼電氣的動作情況，必須準確可靠。保持主控制柜內清潔衛生，避免在主控制柜附近堆放雜物。每月檢查故障檢測開關、控制開關的工作情況，其信號必須能被計算機準確檢測和處理。

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<3>季度檢查保養制度：對各安全裝置進行必要的調整，如電磁制動器或液壓制動器和各種故障檢測點的限位開關。對電器控制系統進行工作情況檢查，包括各種接觸器、繼電器、PC、保險器、印刷電路等元件及各接線端子。

<4>年檢查保養制度：組織一次全面性的技術檢查，包括外殼接地及電氣耐壓等；并對電梯工作狀態作出評價，制訂年保養計劃。修理及更換磨損或損壞的主要部件。

（2）扶梯日常維保技術要求 機房：

<1>上、下機房內應保持干燥、嚴防進水和其他與設備無關的物品。<2>上、下機房溫度應保持在5~40℃之間。<3>主開關應保持靈活可靠。

<4>曳引機、制動器、急停開關、檢修轉換開關應保持清潔、衛生。梯級和踏板：

<1>每開動扶梯或人行道前應檢查周圍環境清潔衛生，踏板上無遺物。<2>每日檢查連續兩個梯級或踏板之間的間隙應符合規范要求。<3>每日檢查踏板或梯級與圍裙板之間的間隙，每列應符合規范要求，兩側間隙之和不應超過設計要求。

<1>每日檢查梯級或踏板表面不應有破損，梯級或踏板固定良好。<2>每日檢查梯級或踏板在運行方向和橫向不應有過度量的游動。扶手帶：

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<1>扶手帶與扶手導軌或支架之間應避免有夾住手和刮手的可能性。<2>扶手帶開口處與導軌或支架之間的距離應符合規范要求。<3>扶手帶傳動系統應保持運轉良好。圍裙板：

<4>圍裙板應光滑無劃傷。

<5>圍裙板接頭平整，固定螺栓固定良好。

<6>每日檢查兩護壁板之間下部位置的水平距離應等于或小于上部位置的水平距離，扶手欄板之間的任何位置的距離應小于扶手帶中心線之間的距離。扶手裝置：

<1>扶手帶開口處與導軌或扶手支架之間的距離應符合要求。<2>扶手帶的導向和漲緊應調整適當，在正常工作時不會脫離扶手導軌。安全裝置：

<1>各種安全開關裝置應固定良好。<2>安全保護裝置，每日檢查應靈活可靠。<3>供電系統斷相、錯相保護應可靠。<4>電動機過載保護裝置應可靠。<5>梯級鏈斷或過分伸長保護應可靠。<6>工作制動器和附加制動器應安全可靠動作。<7>上、下行開關靈活可靠。<8>扶手帶入口保護裝置應可靠。

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<9>梳齒板保護裝置應可靠。

<10>每日檢查出入口急停裝置靈活可靠。<11>裙板保護開關靈活可靠。

<12>扶手帶保護，超速保護應良好有效。<13>檢修控制裝置應可靠。電氣防護: <1>電氣部件防護罩殼應齊全。<2>檢修時應由二人檢修電梯。<3>各種急停開關應靈活可靠。

2、升降電梯維保流程(1)升降電梯日常維保周期

<1>電梯應至少每15日按照國家安全技術規范的要求對電梯進行一次清潔、潤滑、調整和檢查。

<2>應對機房的電氣和機械設備做定期的巡視檢查，清理轎廂機房衛生。

<3>每月對各種安全防護裝置和電控部分進行詳細檢查，更換各種易損部件。

<4>每季度對重要的機械部件和電氣設備進行詳細檢查，調整和修復以下內容：曳引機注油、導軌潤滑、油杯注油、更換門導靴、轎廂導靴襯板、更換破損燒蝕的安全開關和繼電器等。

<5>每年進行一次全面的安全技術檢驗，確定電梯運行狀態及不安全 友誼商店物業管理制度

因素。

(2)扶梯日常維保技術要求

<1>維保人員每天應按常規檢查表，觀察有無滑梯、異常噪聲和震動等異常現象，對運行電梯的開關門時間、安全觸板、通訊、照明、應急和風扇等進行檢查，并填好記錄。

<1>維保人員在維保時應重點對層門的門鎖機構進行檢查，尤其是對門鎖的電氣安全觸點開關進行檢查，填好檢查記錄。

<2>維保人員如發現電梯運行時有異常或故障現象，應立即停梯進行維修，無法維修應報告主管，由主管安排工作人員進行檢查和排除，并做好記錄。如遇重大故障或無法維修情況，應立即報物業部經理，并通知廠家進行維修。

<3>維保人員定期對井道、底坑、機房、曳引機組、配電盤和控制柜進行清潔，并對轎廂環境衛生進行清理，及時清除門地坎槽內積有的垃圾，以免影響電梯開關門。

<4>維保人員檢查曳引機油量，觀察潤滑油量是否在油尺兩刻線之間、油量不足時，應加油至大于兩刻線之間，按使用要求及時更換曳引機的潤滑油，并保持曳引輪及鋼絲繩的清潔。

<5>維保人員每年必須檢查導軌支架的螺栓，上緊導軌和對重軌的導軌的螺母，并填好維修記錄。

五、電梯機房管理制度

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1、電梯工作人員必須有高度責任感，工作認真負責，忠于職守，服從領導指揮、安排，嚴格遵守電梯運行管理規程，確保電梯正常、安全使用及運行。

2、開機前應按電梯運行管理規程對電梯設備進行檢查，做好開機前的準備工作。

3、通過專業人員及儀器對電梯進行檢測、調試，由權威機構確認正常并發證后方可使電梯投入運行。

4、電梯維保、檢修、檢測時應設置明顯的維修標識，以示提醒。

5、按規定填寫設備運行記錄。

6、電梯出現異常應及時采取相應措施，重大問題及時向主管匯報，并

及時通知維保單位來人處理。

7、做好電梯設備管理臺帳，如實記錄電梯使用狀況。

8、機房設備每周清潔一次，保持設備表面無油垢、灰塵。轎箱、層站門、扶梯、招喚每日清潔，保持光亮、潔凈。

9、電梯機房應通風良好、衛生潔凈、溫度適宜，保證電梯的正常運行。

10、機房及轎箱內禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動用明火。

11、機房內按規配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處。

12、電梯各處應做到標識齊全、明顯，應急報警系統完好無損。

13、機房鑰匙由專人保管，無關人員不得進入機房。

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14、每周組織一次機房、設備、轎箱、扶梯的衛生、安全檢查。

六、考核制度

1、嚴格執行安全操作規程。違反操作規程造成輕微事故者記輕度過失一次，造成嚴重事故者，記嚴重過失。

2、本崗位業務考試不合格者，記較嚴重過失一次。

3、未按公司規定開梯，違反一次記輕度過失一次。

4、現場發現問題，處理不及時和不能處理又未能及時上報者，記輕度過失一次。

5、對工具、設備、器材造成輕微損失者，記輕度過失一次；造成嚴重損失的記較嚴重過失一次。

6、不服從調配，缺乏團結協作精神者，記輕度過失一次。3.7未按期搞好設備維護，電梯機房和設備衛生狀況差，記責任人輕度過失

配電間管理制度

一、制度目的

確保機房設備的安全運行，有效保障人員安全、設備安全。

二、制度適用范圍 物業部設備組

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三、制度實施負責人 物業部設備維修主管

四、配電間工作流程

1.不論在任何時間段發生停電，跳閘，當班人員都必須在最短的時間內恢復系統供電。

2.正常運行中供電設備，凡涉及到需要倒閘操作（停電）時，都必須上報部門主管，經同意后方可實施，嚴禁當班人員私自做主倒閘操作（停電）。

3.所有倒閘操作程序都必須填寫操作票，并在值班記錄上詳細記錄。4.倒閘操作程序：

⑴停電操作程序：先低壓后高壓；先負荷后電源；先電溶器后負荷。⑵送電操作程序：先高壓后低壓；先電源后負荷；先負荷后電溶器。5.嚴禁帶負荷停送電操作。

6.為防止意外事故，低壓側分路斷路器合閘送電時，嚴禁一次合閘送電，應快速分合閘兩次以上再送電。

五、配電間管理制度

1、供電運作和維修的人員必須持證上崗，配電室的值班員必須熟悉電氣設備情況和有關安全措施、操作程序與規章制度。

2、配送電建立24小時運行值班制度，對高壓配電裝置進行巡查，做 友誼商店物業管理制度

好每日巡視記錄，發現問題及時上報部門領導。

3、配電設備由專職人員管理和值班，配電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作，值班員必須做好值班記錄，認真執行交接班制度。

4、供電線路嚴禁超載供電，配電房內禁止亂接線路。

5、停電時，應提前向部門領導提出申請經同意后方可實施，恢復送電時在確認供電線路正常，電氣設備完好后方可送電。

6、配電室內消防設施應確保完好，并有手持式氣體滅火器，注意防止小動物進入，無關人員禁止進入，外來人員須經部門領導同意許可方可進入，并做好外來人員登記工作。

7、加強日常維護、檢修，保證配電室內照明、應急照明設施等設備完好。

8、如遇突發性停電故障，值班人員應立即采取補救緊急措施，并報告部門主管，同時與供電部門取得聯系。

9、運行過程中，分路開關跳閘，先查明原因，可試送一次，若不成功則不能再送應報告部門主管，排除故障后才能送電。

10、系統和設備在運行或檢修時，應做好相應安全技術措施。

11、保持配電室的清潔衛生和干燥。

12、值班時間內嚴禁干私事，必須認真監視并注意設備有無異常響聲和氣味，一旦發現有異常情況，應立即查明原因，迅速排除并做好記錄。

13、值班人員須按時將系統和設備進行巡視檢查，認真詳細地填寫運 友誼商店物業管理制度

行記錄，在書寫運行記錄時應做到字跡清楚。

14、作好防護措施，防止小動物進入配電室

15、負責領導安排的有關工作。

六、考核標準

1、高壓值班員的考核標準：

（1）嚴格執行安全操作規程。違反操作規程，造成輕微事故者，記輕度過失一次；造成嚴重事故者，記嚴重過失。（2）本崗位業務考試不及格者記較嚴重過失一次。

（3）值班記錄不及時、不準確、不規范者，記輕度過失一次。（4）停、送電不及時，不到位者，記輕度過失一次。（5）設備保養，每日清潔衛生不到位者，記輕度過失一次。（6）未堅守崗位，空崗者，記輕度過失一次。

2、低壓維護電工考核標準：

(1)嚴格執行安全操作規程。違反操作規程，造成輕微事故者記輕度過失一次。造成嚴重事故者，記嚴重過失。(2)本崗位業務考試不及格者記輕嚴重過失一次。

(3)發現索、拿、卡、要，私自承接專柜安裝、維修業務者，記較嚴重過失一次。

(4)開門后兩小時店堂亮燈率達不到99%的記輕度過失一次。(5)現場發現問題，處理不及時和不能處理又未能及時上報者，記輕度過失一次。

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(6)對工具、設備、器材造成輕微損失者，記輕度過失一次，造成嚴重損失的記較嚴重過失一次。

(7)不服從安排，缺乏團結協作精神者，記輕度過失一次。

變風量和新風機組的運行管理制度

一、風量和新風機組運行前的準備工作

1、檢查電機的絕緣電阻，檢查風機葉輪轉動是否靈活。

2、有傳動皮帶的機組，應檢查機組傳動皮帶松緊及磨損。檢查軸承潤滑情況，應及時加油、換油。

3、檢查密封條是否老化或損壞，風機軟接頭是否破損，如有破損，應及時維護更換。

4、檢查空氣濾網、冷、熱媒水過濾器、冷凝水接水盤是否清洗干凈；檢查機房內是否有雜物，機房、機組是否衛生干凈。

5、檢查換熱翅片上污垢、油污情況，必要時清洗。

6、檢查各管路系統連接處的緊固和嚴密程度，不允許有松動、泄漏現象。

7、檢查供配電系統，用電動方式檢查風機轉向是否正確。

8、檢查各電氣安全保護裝置是否完好，工作設定值是否在要求范圍。

9、檢查各地腳螺栓有無松動。

10、檢查并對冬、夏季轉換開關，進行運行方式轉換。

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二、變風量、新風機組的啟動操作

1、先開啟冷、熱媒水出口閥、再開啟冷、熱媒水進口閥。

2、為防止風機啟動時其電機超負荷。啟動風機前，有風道閥門的應先關好風道閥門。

3、啟動一臺機組，待風機運行起來后，再逐步打開風門。

4、一臺機組的風機運行正常后，才能再啟動另一臺機組。

5、全部設備啟動完畢后，應仔細巡回檢查，觀察各設備運轉是否正常。

三、變風量、新風機組的運行管理

1、定期巡查各機組的運行情況。

2、巡查機組冷、熱媒水的供水流量情況。

3、根據機組制冷、制熱情況調節冷、熱媒水流量。

4、巡查空氣過濾網是否堵塞。

5、巡查冷凝水排放情況。

6、巡查風道系統是否有漏風現象。7巡查電機的運轉電流、電壓是否正常。

8、巡查風機及電機運行聲音是否正常，有無異常震動。

9、巡查風機及電機在運行中有無異味。

10、巡查風機及電機軸承溫度是否正常，是否缺油。

11、巡查機房及機組衛生情況并及時清理雜物。

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四、變風量、新風機組的停機操作

1、關閉冷、熱媒水進口閥。

2、關閉冷、熱媒水出口閥。

3、停風機。

4、有排風閥的機組要關閉排風閥。

5、檢查冷凝水排放情況。

6、長期停機要排空機組內冷、熱媒水。

冷卻塔的運行管理制度

一、冷卻塔運行前的準備工作

1、檢查電機的絕緣電阻，電機的防潮措施是否符合要求。

2、檢查減速箱內油位是否保持在油標規定位置上。

3、盤動風扇看葉輪旋轉是否靈活及有無松動現象。

4、檢查布水器上的噴頭是否堵塞。

5、檢查冷卻塔內的填料是否有損壞。

6、檢查集水槽、集水池是否積存雜物。

7、檢查進風百葉窗上是否有塑料布、塑料袋等污物堵塞進風。

8、檢查集水池內水位是否達到最高標高，所有管路中是否都充滿了水。

9、檢查集水池有無滲漏現象。

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10、檢查供配電系統，用點動方式檢查葉輪轉向是否正確。

11、檢查各電氣安全保護裝置是否完好，工作設定值是否在要求范圍。

12、檢查各地腳螺栓是否緊固。

二、冷卻塔的運行管理

1、運行中經常檢查、清除管道、布水器上噴頭處的結垢、污垢及雜物。

2、每半月清洗集水槽、集水池，清刷過濾柵網，嚴防堵塞現象發生。

3、每半月清理一次冷卻塔，注意布水裝置的布水均勻性，發現問題及時調整。

4、保持冷卻塔減速箱中油位正常，每年檢查油的顏色及粘度，若有變化，及時更換。新裝冷卻塔減速箱潤滑油在運行一個月時要更換。

5、電機和聯軸器內軸承中潤滑油脂，每年更換一次，不允許出現硬化現象。經

常觀察風機軸承的溫度，溫升不大于35℃，最高不可超過70℃。

6、及時清除葉片、進風百葉窗等處的附著物，及時更換腐蝕壞了的葉片，以減少風機運行時的震動及噪聲。

7、并聯風機為節省能源，可根據不同情況適當減開風機。

8、要注意風機軸、尾部和接線盒的密封情況。

水泵的運行管理制度

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一、水泵運行前的準備工作

1、檢查電機的絕緣電阻。

2、有聯軸器的水泵要進行手動盤車，檢查葉輪運轉是否靈活。

3、點動水泵查看正反轉。

4、檢查潤滑油情況，應急時加油、換油。

5、檢查壓蓋松緊，查看水泵是否有泄漏現象。

6、檢查水系統中水壓情況是否達到要求，系統中是否有空氣。

二、水泵的啟動操作

1、生活水泵應先開進口閥，冷卻水泵、冷熱媒水泵應將進出口閥門打開（不得在斷水狀態下運轉）。

2、啟動水泵。

3、生活水泵開出口閥。

4、檢查各泵出口壓力及運轉電流、電壓穩定情況。

5、檢查管路排氣系統，進行排氣。

6、檢查水流量情況。

三、水泵的運行管理

1、巡查水泵的運行情況。

2、巡查水泵的供水流量。

3、巡查電機運轉電流、電壓是否正常。

4、巡查水泵運行聲音是否正常，有無異常震動。

5、巡查電機運行中有無異味。

6、檢查水泵是否缺油、軸承溫度是否正常。

友誼商店物業管理制度

7、巡查相關閥門是否有異常震動、是否失靈。

風機盤管的運行管理制度

一、風機盤管運行前的準備工作

1、檢查電機的絕緣電阻，檢查鼠籠式葉輪轉動是否靈活。

2、檢查軸承潤滑情況。

3、檢查空氣濾網是否干凈。

4、檢查水過濾器是否堵塞。

5、檢查清理冷凝水接水盤及冷凝水排水管。

6、清除盤管、翅片之間的灰塵，清除鼠籠式葉輪、葉片間的灰塵。

7、檢查盤管有無泄漏現象。

8、利用旁通管沖洗供、回水管路。

9、檢查管道、閥門的保溫是否完好。

二、風機盤管的啟動操作

1、檢查并將風機盤管進出口水閥打開。

2、啟動風機，如風機是多擋控制，應先開小擋，等風機運轉正常后，再轉到所需擋位。

三、風機盤管的運行管理

1、巡查風機盤管的運行聲音是否正常。

2、經常檢查空氣濾網，定期檢查水過濾器。

友誼商店物業管理制度

3、檢查盤管與翅片之間、鼠籠式葉輪與葉片之間有無明顯灰塵。

4、巡查冷、熱水的供水流量情況。

5、根據各風機盤管制冷、制熱情況合理調節冷、熱水流量。

6、巡查冷凝水排放情況。

7、巡查風機盤管及管路、閥門有無泄漏情況。

四、風機盤管的日常維護工作

1、檢查風機風量，確保風機處于正常工作。

2、檢查電機溫度及軸承情況并進行維護。

3、監聽運行聲音是否正常，對異常聲音進行處理。

4、檢查空氣濾網的清潔程度并定期清洗。

5、檢查水過濾器的清潔程度并定期清洗。

6、檢查冷凝水接水盤及排水管的堵塞情況并進行清理。

7、檢查盤管及相關閥門、管道有無泄漏現象并進行處理。

8、檢查并清除盤管翅片之間的灰塵。

9、檢查并清除鼠籠葉輪、葉片之間的灰塵。

10、檢查相關閥門、管道的保溫情況并進行處理。

第四部分 表格

(略）

第五篇：什么是商場物業

我認為主要是指從事各類商品交易活動的商場、市場、購物中心等。然而由于商場物業的特殊性，一般說來客流量大、時間性強、服務繁多、結構復雜、功能齊全，設備設施較為高檔，這就對物業管理提出了更高的要求。正因如此，既給物業管理帶來了機遇，也帶來了挑戰。本人就如何做好商場物業管理工作，談談自己的體會。

基礎管理是商場物業管理工作的重中之重

一個人要做成一件大事，離不開從基礎做起;一個企業要創造出輝煌的業績，也離不開基礎工作。要管理好商場這個十分復雜而特殊的物業，做好商場的基礎管理工作是重中之重。

一，商場管理要規范化、制度化。首先，要結合商場實際制定一套完善而又可行的商場管理的管理守則、規章制度和服務規范。對商場的業主和經營戶進行統一的規范管理和服務，做到有章可行。笫二，有了好的制度和規范關鍵在落實，除要求業主和經營戶遵守外，更重要的就是抓好物業管理內部責任到人到崗，要求管理人員做到位。第三，及時解決業主、經營戶和顧客的求助、投訴，為他們排憂解難。第四，商場物業功能具有多樣性，其營業時間也長短不一，因此每個商場根據其功能和實際對上班時間要作統一規定，以維持商場整體形象和信譽。據筆者所知，某地就曾有這樣的一個商場，本來一個好端端、生意興隆的商場，就是因為管理不善，業主和經營戶各行其是，管理服務人員態度粗暴，服務不規范，“想開門就開門，想關門就關門”而得罪了顧客，漸漸來此購物的顧客越來越少，從而導致了該商場的最后關門而轉作它用。

二，保持設備設施完好和安全可靠運行。要針對商場設備設施管理的特點，建立和完善“以維修調度為中心，專人定點巡查檢修與部門報修相結合，日常維修保養與計劃檢修相結合”的設備設施維修保養體系。維修調度中心，實行 24 小時值班負責制。負責當值的運行管理、維修調度、檢查記錄及檢修統計工作，保證維修的及時性與合格率。制定各設備系統和建筑設施的巡查點和巡查內容，根據各系統的不同情況，規定每時、每班、每日、每周、每月、每半年巡檢制，使設備故障隱患及早發現，以便將故障隱患扼殺在萌芽狀態之中，從而保證設備完好運行。對關鍵和常用備件制定備件卡片，保持合理的庫存量，確保維修及時率。每年對重要供方進行評審，淘汰不合格供方，確保備件質量和維修合格率。根據商場的經營特點，實行平時見縫插針的檢修保養與大檢修相結合的設備計劃檢修方式，確保設備系統完好運行可靠。尤其是對消防設備設施的檢查維修更是要常抓不懈，發現問題及時解決，絕不能“拖”，徹底杜絕火災事故的發生，保障業主、經營戶的生命財產安全。

三，營造良好的商業服務環境。市場環境是否優美、清潔等，不僅直接影響著顧客的購物欲望和在商場的逗留時間，會給顧客留下深刻的印象，也影響商場的社會形象和商業競爭力。因而要做好商場周邊環境、綠化和日常清潔衛生保潔工作，創造整潔優美、和諧怡人的商業氛圍，給業主、經營戶和顧客提供一個舒適、輕松、愉快的經營環境和購物環境。為此員工和業主、經營戶要帶頭注重環境、講衛生，只有用這樣的氛圍，才能迎來更多的顧客。雖然看似一件小事，實則并非小事，因此營造良好的商業服務環境，應引起物業管理的高度重視。

四，維護好商場經營秩序。商業秩序的維護，保持內部通道、外部道路的暢通，維持業主和經營戶在允許范圍內商業服務的有序進行，對商場的正常經營和顧客吸引進來都非常重要。要搞好商場經營秩序，特別是要杜絕個別占道經營的現象發生，因為它的危害既破壞整個商場秩序，給顧客一個“商場亂”的不良印象，又給其他業主和經營戶帶來“不平衡心態”，從而引發“你占我也占”的糾紛，產生系列矛盾。最為嚴重的是，如果商場一旦發生火災等事故，無法緊急疏散和轉移人員，埋下不和諧和無序的、不安全的隱患。

商場物業管理經常遇到的幾個問題和解決辦法

在對多年商場物業的管理中，筆者經常遇到一些十分棘手的問題，不過在處理這些問題中，也積累了一些解決辦法，特作如下介紹，與同行共同探討。

一是交通問題。由于開發商在建造商場時，大多沒有設計專用停車場，致使業主、經營戶等供貨車無法進入商場，給他們的進貨帶來了許多困難。同時一些有車顧客到了商場門前，本想進去購貨，但因就地無法停車，只好離去另擇其它商場。正因如此，一些本來地理位置不錯、人流量也大的商場，卻難以引進商家，迎接顧客，致使商場在經營上冷冷清清。如某商場就曾有如此遭遇，然而經過物業管理公司不惜花錢整修了直抵商場的臨街馬路，讓供貨車輛直接進入市場，顧客的車也可在商場邊停放，如今商場“起死回生”，業主、經營戶入住率達到了 98%。

二是招商難、入駐率低問題。雖然商場地理位置不錯，其它功能也較為齊全，但因一些說不清道不明的原因，就是招不進商家，引不進顧客，空置門面十分嚴重，從而造成業主資產閑置、經營戶無錢可賺、物業管理公司收不起物業管理費的局面。然而某商場物業管理，為了扭轉上述頹勢，別出心裁的想出新招，在加大力度組織推廣宣傳、擴大知名度和改善周邊環境的同時幫助業主統一招商盤活資產，協助他們科學策劃、精心布置、改善環境、吸引顧客，并用心服務、方便商家經營，使他們在這里做得安心、做得放心、有錢可賺，如今客戶由原來的 100 多家，發展到現在的 300 多家，達到了業主、商家和物業管理公司多贏的效果和目的。

三是防偷防盜問題。商場、市場業主、經營者的貨物被偷、被盜之事是經常發生的，然而目前卻沒有一個徹底杜絕此類事情發生的“良方妙藥”。雖然很多商場、市場都安裝有監控系統，保安也在不停地巡邏，但也難以杜絕盜竊案件的發生。不過筆者認為，在加強安防、技防的同時，加強業主、經營戶的自我防范和商場全體人員的共防意識是預防此類問題的關鍵，以此形成一個共防網絡，讓盜賊無可乘之機，為商場貨物的安全營造一個良好的環境，讓業主、經營戶在這做得安心、放心。如某商場，以前曾多次發生被偷被盜事件，通過以上方法后，到現在還沒發生偷盜之事