第一篇：合肥市住宅產業化與精裝修高峰論壇精彩發言

合肥市住宅產業化與精裝修高峰論壇精彩發言

星空資訊中心 時間：2010-03-08 14:26:14

合肥經區住宅產業化中心主任 李正茂 發言

今天在座的眾多房地產主管部門、房地產開發商、裝飾企業，我們為了一個共同的目標，房子是一個產品，這個產品怎么如何來打造好？房地產市場以前是玩資本、玩概念，真正要作為一個產品應該如何升級換代？作為一些行業主管部門和房地產開發企業，應該放在產品的本身上面。我認為房地產市場是很不穩定的，上揚了，國家調控，低落了，國家也調控。真正能夠抵御風險的是產品本身。

住宅產業化在這個過程中實際上是一種手段。幾千年來是手工操作，現在是通過工業化手段制造出來。在這個過程中，圍繞著如何把產品做好，把產品做好的同時通過規模化、集團化把成本降下來。第一、消費者，第二、開發商，第三、部品部件商，第四、政府。這四輪如何同步驅動？

作為一個產品的使用者，消費者最有話語權。房價居高不下，不是制造產品本身決定的。為什么價格不同，主要取決于概念成本。我們認為推動精裝修，應該讓消費者理解和認同，要宣傳讓老百姓理解，做精裝修是為了老百姓考慮。現在毛坯房，自己買了房子裝修以后，里面有很多的安全隱患。買房裝修，一般第一是砸墻，第二是水電改造。精裝修應該在設計的源頭就考慮安全隱患問題，在交房的時候就應該解決掉。告訴老百姓，這些是通過開發商來做，降低成本。在住博會上，我們做了一些集中采購。第三、給老百姓帶來不必要的麻煩，在裝修過程中會有很多矛盾。要讓消費者理解認同，精裝修房，是為了解決技術通病，解決不必要的麻煩。

第一、開發商做精裝修房是對品牌的提升，也是動力的源泉。做毛坯房，交房就不會考慮到其中的設計細節問題。第二、住宅產業化從設計到施工過程中，是開發商提速的過程。同樣18層的樓，通過工廠化生產，節約了三分之一的成本。工廠生產和現場手工操作，現在很多農民工操作水平不規范，質量沒保證。開發商把產品延伸，這里面可以適當賺取利潤，把產業鏈拉伸。

第三、部品部件。從工廠生產出來的成本很低，但是賣到市場上，成本就提高。這里面也牽涉到很多不利因素，產品中存在一些虛夸的東西。部品部件商應該贊同全裝修房，這樣銷售理念是對開發商，而不是千家萬戶。在第一屆住博會上，濱湖經濟適用房，一千套的櫥柜整體拿下了，減少不必要的浪費，減少了中間的流通環節。

第四、政府肯定會大力推進精裝修。政府提出，合肥為什么不在精裝修上下大力氣？因為我們成品精裝修房沒有標準，開發商不敢做，老百姓也不滿意，也沒有一些準確的數據來驗證。我們也在編安徽省精裝修驗收和施工的一系列標準。我認為只要加大宣傳，把住宅產業化，精裝修通俗易懂化，通過一種手段和形式。正確的輿論導向，可以讓事業強力推進。光是消費者認同了，開發商不去做，部品部件商不去做，也不行。

我們在建設部和省建設廳領導下，具體做住宅產業化的推動工作，將打造兩個平臺，一是通過每年的住博會打造房地產開發商與部品部件的交易平臺。第二、打造技術交流，讓大家有一個廣泛互動的平臺。主要有以下四個方面，第一、推動整個行業，開發企業積極建設；第二、抓部品部件標準問題；

三、幫助想做住宅產業化的開發商從設計源頭到材料標配做一些咨詢服務工作；第四、提供一個宣傳平臺。借此機會跟大家一起交流，希望感興趣的企業，會后做深入的交流。合肥市家裝委員會主席張清發言

第一、面對新局面的房地產，2009年我國房地產業在年初經過從低迷到瘋狂，量價齊升，地王頻現，一幕幕大戲上演。一方面房地產業成為國民經濟支柱產業，去年全國120億的消費總額，房地產占了50%。地方政府要籌集建設資金，對房地產有了前所未有的關注和支持。房價直線上升，居民叫苦不迭，一段時間出現了住宅供不應求的局面。國家在支持房地產業的同時，也要關注民生，考慮社會的公平和和諧。近年來對房地產業的發展進行了全方位的宏觀調控和政策微調，以保證房地產業健康穩定和諧發展。面對新的時期，中國住宅產業進入新的時期。

第二、裝飾裝修是朝陽產業，是實現住宅產業化的潛水艇。我國住宅產業化在近十年內發展迅速，市場容量和擴展超過了家電產業和汽車產業，形成興旺發達的朝陽產業。到2009年，裝修達到了1萬億，行業內共有企業20萬家。合肥達到800余家，設計師5000多名，家裝產值達到40億以上，今年有望超過50億。

第三、住宅裝修一次到位，給消費者的便利是無可置疑的。企業誠信度低，裝修質量粗糙，用材環境污染，影響了行業全面均衡可持續發展，在一定程度上影響了人民的健康，因此加強住宅行業的管理，建立誠信體系和環保體系，改變傳統的裝修方式已經刻不容緩。絕大部分一次精裝修，按照工程總量來說，必須是甲級施工單位才能承接。目前的家裝公司能夠滿足這種要求很少，如果要求現在的家裝公司會產生一系列問題，都要開發商去協調解決，開發商不愿意。

建議：第一、國家在原有的政策基礎上，要盡快出政策，包括配套政策，現在有總的政策，資源節約型、環境友好型，低碳社會。但是非常細致的相互配套的政策還缺乏。第二、規劃。包括國家規劃和各個省市的規劃，對當地的住宅精裝修，有什么要求，怎么去執行和落實。第三、標準。包括建筑標準、材料標準、設計標準、施工標準、驗收標準等等，這些都需要著手執行。在座的都是一些優秀的家裝企業，都有很多的經驗。國家要出政策，出規劃、出標準。開發企業應該從現在開始，與品牌家裝企業，品牌建材企業合作，把這個事提上開發企業的議事日程。第四、盡快搭建民間裝飾裝修的促進平臺，由開發企業、建材企業、家裝企業、新聞媒體共同組建民間住宅精裝修的促進機構。省市住宅產業化促進辦公室，政府出政策、出標準、出規劃，我們相關搭建平臺。有條件、有基礎、有意愿的企業可以坐在一起，成立這樣的機構，推動住宅全裝修實實在在的發展。第五、開發企業、材料企業、家裝企業進行住宅精裝修的合作，創新合作思維和合作模式，在合作中促進。不僅是前期設計上的合作，不僅是裝修質量和維修服務上。三方合作，達到共贏的局面。從現在開始到2015年，是全裝修住宅發展的關鍵之年，毛坯房將最終退出市場。只要我們認真去做，推進全裝修住宅，實現住宅全裝修，成為住宅產業化的必由之路。合肥萬達集團陳云發言

主持人：合肥市在售的精裝修樓盤有十幾家，09年變化非常大。我去年跟開發商接觸的時候，老百姓對精裝修原來抗性比較大，現在有了轉變。合肥作為全省的中心，外地人也到合肥來買房子，他們愿意買裝修好的房子，精裝修房在合肥的一直是徘徊動蕩的。今天請來了最有實力的開發企業和家裝企業，他們對未來精裝修時代非常認同，同時也看好這種模式。開發企業在精裝修過程中遇到哪些問題，需要和裝修、建材商來探討如何共贏的發展之路。這是一種趨勢，先行的越早，就成為這個行業的先鋒。資源如何去利用，合房網布局全省，有17個分站，全省房地產市場更加龐大。這么大的市場，我們如何來建立一種合作之路，這是核心的問題。

萬達陳云：萬達以商業地產為主，也有配套的住宅。我們將在未來的一兩年大力推進住宅，目前已經在大連、濟南、合肥、武漢、推廣了大量的精裝修房。萬達廣場(主力戶型 交通配套 相冊 價格)項目，住宅接近30萬方，精裝修占了16萬方。未來精裝修房是一個趨勢，我也是精裝修房的消費者。實現精裝修的過程還有很多挑戰，一是開發企業工程由粗轉細，有很多環節。集團推進，我覺得精裝修房有成本優勢。比如潔具，一般消費者到市場可以打6到7折。集團采購是4折左右，有大量的成本因素在里面。第二、節能環保低碳。假設合肥萬達廣場，16萬方精裝修直接從廠家采購運輸到合肥，假設毛坯房，客戶自己買，大量的時間要去裝修市場，購買、采購更換，過程當中還要監督，從低碳的角度，精裝修房更節能環保。萬科住宅產業化，很超前，研究也很深入。萬達精裝修過程當中，也遇到了很多障礙。為什么大量的開發企業不愿意做精裝修？ 這是不可忽視的現實。我從南京過來，南京精裝修比例比較少，僅限于幾個大的開發公司。第一、從客戶的角度來說，裝修的個性化，覺得精裝修房都一樣。第二、我自己在南京買了精裝修，裝修要多付契稅，這本身是不合理的。把裝修的契稅加到房屋買賣中，從客戶的角度，不愿意接受這種方式。第三、精裝修房意味著開發企業要投入大量的人力、物力，從前期的設計、招標、采購，過程當中的施工監理，要付出大量的管理成本。第四、業主是強勢群體，開發企業是弱勢群體，這是推行精裝修的最大障礙。精裝修，涉及面很多，如果一旦后期出現瑕疵，必然會有客戶的投訴。

從國家的宏觀政策，建設部出臺了很多文件，推進住宅產業化，推進精裝修房，力度還不夠。我覺得國家應該從各個方面、各個環節給住宅產業化開綠燈。比如客戶的契稅問題，材料稅費，如果做精裝修房，開發企業能否減稅。如果這些都跟上了，開發企業愿意做。現在從國家層面還沒有這些方面的政策支持。我相信住宅產業化未來是非常光明的趨勢，希望大家共同推進。

合肥萬科集團陳長永發表意見

3月2日萬科把年報發布出來了，70%銷售面積是精裝修的。這個比例會在今年還會有大幅度提升。萬科是走在產業化和精裝修行業前列。萬科進入合肥是08年，目前在合肥有兩個項目，大約80萬方的面積，這兩個都是精裝修。

我們在宣傳萬科的時候，一般會從四個方面宣傳，第一、萬科這個品牌。第二、工程質量。第三、物業服務。第四、精裝修。在08年下半年到09年年初的時候，跟現在相比是比較低的，精裝修成為我們的負擔，從這個行業，尤其消費者的認識還沒有達到這個程度，消費者對精裝修的接受程度是決定這個行業的關鍵。

很多客戶，他們剛開始對我們還是抱有質疑的態度，能不能滿足個性化的需求，稅費方面會不會負擔，這些都成為很大的問題。萬科有2000萬方經驗的積累，從產業鏈來說，我們有專業的設計團隊，有好的戰略供應商，采購成本低，這些都是優勢。我們在提供精裝修的時候，很難達到客戶的期望。客戶對多樣化需求的期望，這也是我們未來發展的檻，我們怎樣通過努力，通過行業的發展，能把這些都規避掉。金色名郡一期二期都有這樣的精裝修產品，但是裝修風格是不同的。我們一期還沒有交付，今年年底能交付。投訴這樣的事情還沒有。插座的布置的時候，很多業主有自己的想法。比如偏向于燒飯，希望廚房多一些插座。比如喜歡泡腳的，就希望衛生間多一些插座，關鍵是產品能不能滿足客戶的需要。我們最成功的是，收納空間的設計。房間內能利用的飄窗，都做成了收納空間，還有房間的走道都設計了收納空間。我們一般提供兩年的質保，兩年之后如果壞了，我們的物業公司也會在第一時間承擔修理的義務，主要問題是如何滿足消費者的個性化需要。

合肥華僑廣場(主力戶型 交通配套 相冊 價格)呂代紅就精裝房問題發表意見

我們在考慮，華僑位置在合肥市中心，產品也是綜合體項目，地下裙樓是商業，其中還有住宅。根據我們將近兩年的考慮，住宅始終沒有定下來。消費者對住宅產品的認識，大部分建議是毛坯房，也有要精裝的，要求精裝的一般都是中高檔消費群體，但是要求風格不一，他們需求比較高。就華僑的位置來說，價格肯定不低。需求的標準相對比較高。我們這里有幾個戶型，怎么去定裝修標準？我想來聽聽大家的意見。萬科在這個路上走的很長，很有經驗。消費者對精裝修的投訴大概有哪些方面？如果有投訴針對哪些方面？我覺得有一個最大的問題，開發商在裝修的質量標準上會有一些問題，來自質量或是部件，還有一部分是使用上，消費者使用不當就會把責任推給開發商。我們有精裝修方面的探索，因為華僑方面還有拆遷戶的問題，精裝修問題上，還不確定，但是考慮了。企業是在做企業，還是在考慮成本，這是一個良心問題。

天時非常空間(主力戶型 交通配套 相冊 價格)余靜發言

我們是合肥的市場上第一家做精裝的，05年在新站有一個舊房改造。我們在大學城也將推出一個精裝修項目，戶型面積很小，只有35到70平米。因為戶型面積太小了，所以跟剛性需求的產品不一樣，對于裝修來說，花的精力一樣。第一、想讓老百姓省時省力，讓老百姓拿到房子可以保值增值。消費者的觀念問題，國家大力倡導，但是開發商沒有投入到這一塊。開發商投入精裝修要下很大的決心。付出的人力、精力比普通的住房要多很多，同時還要兼顧后期的質保。在裝修過程中，質量要嚴格把關。我們想讓老百姓從毛坯房耗時過程中解放出來，這樣對老百姓來說精力也是一種釋放。現在剛性需求是小年輕多一些，時間精力不夠，父母都參與到裝修當中來。我們希望老百姓從復雜的裝修過程中解放出來，達到輕松入駐。

精裝修可能大家覺得沒有個性化，我們請的裝修設計師是交換空間的裝修設計師，讓房屋的使用性、舒適性都達到最好。現在是輕裝修、重裝飾。萬科的精裝修我們也去參觀了，大家會覺得房子都一樣的。因為個性化的東西，應該體現在裝飾上、整體色調上，包括很小的飾品上，都可以體現出個性化。合肥裝修設計公司比較少，我們請的設計師能夠了解各個層面的客戶需求，一定會在功能上、使用上、舒適上體現出來。設計師裝修出來的房子，會考慮空間的利用性、空間的布局等等。實行精裝修還有一個好處，就是在設計之前，對一些細節方面進行考慮，讓布局更合理，更方便使用，對今后要添置的物品擺放位置，都進行了考慮。現在實行的精裝修定制化、集中化生產、現場拼裝，不會產生一系列的污染問題，省去很多復雜的工藝，對環保上也有很好的保障。

對于老百姓來說，買精裝房有質量的保證。現在很多裝修公司裝修會有一些質量問題，開發商會考慮有幾年的質保問題，對老百姓來說也是一種保證。精裝修是一種趨勢，對老百姓的觀念還是要引導。精裝修的群體會更高端一些，所以住宅產業化精裝修發展趨勢是很好的。如果有一種標準出來的話，對各方都有一些保障。在選購產品的時候，我們會選擇一線品牌，會選擇一些本地的品牌。我們也會請一級的裝修設計公司。

海恒股份陳文才發言

住宅產業化，跟節能減排低碳都是息息相關的。住宅產業化也是適應整個發展的節奏，我們以前提的口號，09年是成本控制年，一旦有風吹草動，就想節約成本，企業就能生存。但是2010年就不一樣了，現在是住宅產業化。我們一味說成本，實際上是求生存，住宅產業化最終是引領房地產發展的方向，這才是真正謀發展的過程。我們海恒在2002年在謀劃住宅產業化。像鋼結構等都是從沿海學習交流的，去年小區一次性裝修到位。市場有接受的空間，就賣得好。

在住宅產業化開發過程當中，一是擔心市場不接受，沒有消費群體。二是擔心施工管理、質量、售后服務做不好的問題。實際上這些擔心都是多余的，只要去做，絕對會取得很好的效果。做產業化我們也是摸著石頭過河，我想對企業發展有很大的作用，一方面積累了很多的理論知識，第二、儲備了大量的實戰人才，在以后的企業發展過程中會有更廣闊的空間。在做的過程中，不要擔心什么，這也是跟國家政策相符合的。在住宅產業化的操作過程中，第一、成本控制。產品面對的客戶群體是什么樣的。每平方的投資是什么，這個應該是獨立核算的。第二、標準化、菜單化。我們不可能一味迎合市場，做很多菜單式的，想裝什么就裝什么。經典永遠是經典的，不管是經典戶型還是經典裝飾，市場接受就是好的。這樣有利于大規模采購，大規模施工，有利于成本后期管理。包括在戶型設計上，90平米以下的，更多的可能搞精裝修。真正在做產業化的時候，可能不需要那么多戶型，經典的戶型就做這樣的戶型。這樣在部品部件采購、施工、管理上，節約了很多的時間成本。在實際的設計和施工過程中，結構設計和施工設計可能是兩家單位，結構偏重于本土化。在實際操作過程中，要把這些銜接好，避免后期出現的拖尾問題。

在整個項目的后期，一定要不怕麻煩，要不怕成本做好樣板房。因為樣板房功能化、部品部件的配套，只要做好了，就可以一步到位，很完善的考慮，只有實實在在的東西，才不會出現后期不對稱的東西。施工管理上，我希望本土的部件裝飾能夠規模化，迅速加入到精裝修產業的大方針當中去，取得一席之地。本地的肯定比外地有優勢，不管是部件商還是家裝企業，將來都是住宅產業化很有利的條件。經濟技術開發區，將來會在全國住宅產業化當中取得一席之地。

華盛置業王昆表示目前對于精裝房的問題，開發商的態度比較謹慎。

華盛地產自從08年進入合肥之后，對精裝市場一直都在關注。一個城市的均價就合肥目前而言從4000漲到6000，相信以后還會繼續攀升。我對也對精裝這個項目還在摸索，充滿了疑慮。現在我們一直在做樣板房銷售，也很看好。最大的問題也就是服務問題，我們會繼續觀望。

山水空間裝飾宋春紅發言

合肥的房價，要綜合考慮合肥市民的經濟收入、基本狀況等方面。業主在貸款買房、全價買房，經濟承受能力方方面面都要考慮進去。在經濟沒發展到一定階段的時候，提前操作一些東西，有一部分客戶群體可以承受。能不能達到合肥市民整體的承受能力，分階段買房和分階段裝潢，可以緩解市民經濟收入階段性問題。第二、市場中，特別是精裝修，精裝修開發商有一個大的問題，精裝修是提價來做的，而不是減少銷售成本的問題，累加在一起的銷售，1+1＜2，還是1+1＞2。

開發商批量拿的價格都很便宜，但是往往高于裝飾公司平均單價的價格。售后服務誰去承擔。未來的售后成本占到多少，售后成本非常高，兩年后誰去承擔？這些問題都到歸類去處理。還有開發商在設計過程中，能不能做到精細化管理和設計的問題。開發商一直做快速銷售工作，但是家居生活是精細化過程。雖然現在是市場經濟，但是后期的招標項目，前期的鋪墊工作有沒有執行到位，這也是我們要去考慮到的問題。

建材商會會長湯勇發言

精裝房的開發和銷售一直存在著悖論。政府大力推廣精裝修房，但是我們在選擇材料的時候，會發現一個很大的矛盾。精裝修房通常要降低成本，選擇的東西通常都是老百姓不要的東西。功能性的產品，如果功能不完全，或者滿足不了需要，自然會有矛盾，所以投訴自然會很多。第二、在材料品牌的選擇上，按照正常的理解，很多施工好壞，通常是看不出來的。老百姓對施工質量并不內行，但是對品牌很關注。但是很多時候是低價中標，導致的結果就是產品不是老百姓想要的。

不管做房地產，還是住宅產業化，精裝修房能不能推進好，老百姓有沒有這樣的市場需求。只有老百姓愿意掏錢買，這個市場才能做大，老百姓不愿意掏錢買，市場也不能做大，這是一個相互矛盾的。我們現在材料成本的問題上也出現了非常大的矛盾，比如在廣東跟一些企業是現款現貨。還要考慮成本收回問題，涉及到生存問題。采購成本反而比南方高得多，有一個采購習慣問題。不管是工廠還是經銷商，如果純粹沒有利潤，如何談得上服務，特別像一些功能性產品，如果沒有服務，顧客的投訴一定會很多。

功能性的產品來說，很多精裝修房的目的是給老百姓省事，如果沒服務，老百姓也不喜歡，就會帶來很多負面的東西。中高端的精裝修房賣得比較好。商會里面很多好的品牌，很多地產商一看數量很誘人，工廠是現款現貨。還有帳期問題，多長時間還款。質量控制還是要靠品牌，特別一些功能性產品，如果加工不控制的話，品牌代表質量。從這些方面，我們就感覺到問題很大。市場需求跟客戶的需求，以及精裝修房的推廣，距離比較大。

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精裝修商品房發展前景與方向

房地產業是一個話題的海洋，深受各方關注。然而，記者卻常常扮演傳話筒的角色，以致發言者和受眾，經常有隔靴搔癢之感。為讓發表者淋漓盡致、閱讀者痛快淋漓，本報《房產周刊》從本期起將不定期開辟“一線發言”專欄，約請房地產業一線從業人員，從各自熟悉的專業出發，暢所欲言。也請房地產業一線從業人員主動與本欄目聯系，貢獻您的所思所想。

建設部近幾年提倡精裝修商品房交付標準，受到北京、上海、廣州和深圳等房地產市場比較成熟的城市消費者大力追捧。近年來，泉州地面上也陸續出現了一些精裝修商品房，本報此前也曾就此話題做過專題討論。我們應該如何看待精裝修商品房的市場前景呢？本文作者從專業從業人員的角度闡述精裝修商品房的市場前景和方向，供各位參考。

建設部推行《商品住宅裝修一次到位實施導則》（2002年）（以下簡稱《實施導則》）以來，僅僅數年時間，深圳、廣州等南派開發商已經多半采用精裝修操盤模式，并且將這些新理念、新做法帶到全國各地，尤其在北京、上海，精裝修住宅的市場比例在不斷刷新記錄。2005中國精裝修樓盤高峰論壇上，建設部住宅產業化促進中心領導透露：最近的調查顯示，北京裝修住宅占到總量的25％，上海占35％，廣州占50％多，廣州開發商甚至稱90平方米以下的房子不裝修在廣州就沒有市場。

什么是精裝修商品房

什么樣的商品房才是精裝修住宅？它的造價應該包括哪些？建設部頒布的《商品住宅裝修一次到位實施導則》為住宅精裝修提供了權威而詳細的參考標準。這個由建設部制訂的《實施導則》要求：精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成。

按照《實施導則》，精裝修的住宅被分為普通住宅、中高級住宅和高級住宅三個檔次，今后消費者如果購買精裝修住宅，就可以按照這一標準對采光、照明、室內溫度、隔音效果甚至每間屋子里有幾個電源插頭，做一個詳細比較。

精裝修商品房將成主流產品

從純粹意義上講，任何商品都應是成品，住宅也不例外。目前從整個住宅市場來看，前期的住宅建設已逐步實現產業化，而后期交到消費者手中的多是毛坯房，還未實現產業化，沒有達到同步發展。這就如同我們買轎車，假如賣給你的只是外殼和機械動能部分，而座椅和腳墊等還得自己找人裝修裝飾。這就是同步的問題和成品的概念。當時毛坯房的產生是針對滿足消費個性化提出的，也是為了減少二次裝修造成的浪費。但經過幾年實踐，其弊端愈加明顯：

首先，它不利于我國住宅產業的發展和與國際標準接軌。目前國際上沒有“毛坯房”的概念，住宅銷售全是成品。現在我國住房裝修費約占建安成本的1／3，全國住房成本價約為1500元／平方米。照此計算每平方米裝修費為500元，100平方米的住房就需5萬元裝修費，有的甚至達到1∶1或超過這個比例，這是一塊非常有潛力的大市場，應加以規范，實現產業化生產。

其次，毛坯房裝修不利于質量控制。如照此發展，即使是獲得建筑質量魯班獎的項目也難逃脫危房的噩運。

再次，毛坯房容易滋生腐敗和縱容偽劣產品橫行。裝修費上的貓膩不在工本而在材料上，一些裝修游擊隊的低價入市，用的材料多是不環保的偽劣品。因滲漏、短路等裝修質量問題引發房地產消費投訴案件居高不下。

近年來，高檔公寓是較早采用精裝修的物業種類，因為多為異地租購人群，消費理念更傾向于精裝修成品房。另一類是中小戶型的經濟商品房，主力消費者工薪白領忙于工作無暇顧及房子裝修，中等收入水平也無更多財力投入裝修追求個性化，菜單式裝修一次性到位的商品房符合了他們的需求。經歷了三年多的市場檢驗之后，隨著消費者對成品房的認知度提高，特別是近年來住宅產業化持續推進，開發商更加強調產品精細制造和創新營銷模式，精裝修商品房所占樓市比例不斷提高。

品牌、規模 是雙贏之道

從精裝修樓盤的成功案例中可以看到：有實力的品牌開發商是推廣精裝修的主力軍，其中多項目運作的規模經濟是主要因素。像萬科、奧林匹克、富力、陽光100等品牌企業都在精裝修開發模式上頗有建樹。

上海萬科最近幾年致力推行“萬科全面家居解決方案”，這是一套涵蓋不同消費層面住宅產品，從項目定位、設計、部品配置、施工到后期服務的一系列標準體系。方案首先否定了精裝修就是“毛坯＋裝修”的概念，致力于追求業主導向，建立梯度產品體系，從房型設計入手，通過為業主創造價值，實現業主終身鎖定。

富力地產在富通城項目采取標準化設計、專業化施工，在材料選擇上采取公開招標的方式，選擇有品牌、質量過硬的材料，既可控制成本，后期交房也可避免許多不必要的麻煩。

這一標準的建立將引領行業內一系列變革，比如開發商、總承包商和室內設計單位建立長期合作伙伴關系，由總承包商統一管理裝修分包商，結構構件實行工廠化生產與現場拼裝，裝修設計、土建、施工、監理一體化，形成共生體系，共同創造優秀的精裝修住宅。

房地產開發的連鎖業態，可以實現對建筑裝飾材料的大規模集成式采購，在取得團購優勢基礎上，與部品材料供應商形成點對點直銷模式，有利于開創雙贏局面。同時，材料供應商的集成化、專業化，可以幫助開發商最大化實現業主的個性需求，為業主節約預算、精力，提供省心服務，從而加速消費者對新型材料的使用，降低材料成本和渠道成本。

精裝修商品房的市場發展需要行業規范和指導

精裝修商品房將成為中國住宅的主流產品，這一發展趨勢已經是無可辯駁的業界共識，但是在市場運行層面，消費認知、標準規范、操作模式等需要完善，這將直接關系到精裝修的成功普及率。政府部門應盡快出臺行業標準，以規范和指導市場消費行為。

影響精裝修商品房推廣的有3個主要原因：

一是利潤小、成本高，裝修造價在總銷售價或總土建造價中所占比例不大，但裝修環節復雜，操作難度、管理成本成倍擴大，若銷路不暢，精裝修無疑是個不小的包袱。

二是個性化裝修難操作，統一裝修不能滿足個性化要求，業主總會通過各種渠道對菜單式裝修改東改西，極易出現工程失控現象。

三是真正的成品房應設計、建造、裝修一體化，但目前操作中嚴重脫節，即使住宅實現了精裝修，也可能因種種缺陷引起業主不滿，無形中增大了開發商的成本和難度。

精裝修是一個城市房地產市場成熟度的表現，不僅反映開發商操作水平，也反映了購房者的消費習慣。中國加入WTO后逐漸與世界接軌，隨著收入多元化及樓盤供應量的飛速擴大，中國商品住宅必然走向“居者優其屋，住宅成品化”的道路，樓盤裝修大勢所趨，裝修的成品房必然要取代半成品的毛坯房。

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第二篇：何為住宅產業化精裝修

全裝修住宅

管理

業主角度

裝修標準

如何做好管理配合前言

2002年5月建設部住宅產業化促進中心頒發了《商品住宅裝修一次到位實施細則》，這個細則首先對什么是住宅裝修一次到位進行了確定：房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成。簡稱全裝修住宅。住宅一次裝修到位是大勢所趨，對消費者、對社會有很多好處。但對我們開發商而言既是機遇又是挑戰。

何為住宅產業化精裝修？

通過學習我們知道解決成品住宅產業化實施的3個要點是：設計問題、標準問題、成本問題。第一天陳老師對精裝修的系統化設計管理進行了講解。讓我們對有了全新的了解。

一開始陳老師就提到“要用工業化的思維方式來思考批量精裝修，要用做產品的思路來看待批量精裝修”把房子作為一個像汽車之類的產品去設計、制造、營銷。這句話對我這樣一個沒有接觸過住房精裝修的人來說——

我們初次做精裝修只能成功，不能失敗。而且要在東營的精裝修住宅市場打響品牌。不論從戶型優化、裝修質量、廣告造勢都要做好功課。在東營的房地產市場做到領先。讓東營人看到，不是“外來的和尚會念經”。推出自己的全裝修產品，不需要任何風格表現內在氣質，文化表現

找準定位是關鍵：（萬科：空間功能標準化）打出特色“關注使用功能，關注質量”質量作為一個賣點。

我們不是在做概念樣板房，選材上將人的感受和健康放在首位。

設計初期進行戶型優化設計，產品

1、優化設計

2、精細化定位

3、風格定位

成本控制為核心，10~15%的精裝修比例

客戶買的是：空間、功能、未來的生活方式

多考慮女性和兒童的生活細節：前期進行市場調研工作

每個人站在公司的角度，而不是部門的角度

從“批量裝修的施工特點”

與施工的技術管理有了系統的認識

強調了很多表格表格說白了就是注重總結歸納。不光精裝修，現在公司的施工管理到各個部門都有必要做出很多的表格。來完善工作標準。促進管理。

心理需求，物質需求

裝修質量【2002】190號《商品住宅裝修一次到位實施細則》

公司強有力的管理

公司工程管理的管理體系

樹立標桿我們的差距如何應用

成立全裝修工作小組

工作前移

加強圖紙管理圖紙深度對設計的要求：減少設計變更

1、設計要越早越好。一個變更就意味著200套現場改動

2、主力戶型越少越好

3、裝修方案少

4、沒有設計變更

節點的設計問題

品牌的研究 列出表格

合同上的霸王條款

土建施工時粗線條，精裝修施工是細線條各個環節都要考慮周到。充分了解現場的環境包括卸貨地點

銷售發現問題及時通知項目部。充分利用起辦公智能化系統。每個人每天都

整改由裝修公司負責，費用由土建公司負責，費用由甲方計算

用戶關注：觀感

使用

成品保護

商品房工程管理全流程解析：

1、前期準備樣板引路

計劃編制

質量策劃

技術交底

2、房屋移交房屋移交

3、批量施工：工序管理、材料管理、資料管理、成品保護、文明施工集中加工

4、驗收交付分戶驗收、集中交付、保險安排、客戶服務

通過這兩天的課程感覺自己受益匪淺。

第三篇：2007中國重慶精裝成品住宅與住宅產業化高峰論壇

2007中國重慶精裝成品住宅與住宅產業化高峰論壇

主持人：尊敬的各位來賓，先生們，女士們，大家下午好！為積極響應國家建設節能型社會的號召，改變傳統住宅消費的理念，大力培育和推進精裝成品住宅。今天我們在這里舉辦07中國重慶精裝成品住宅與住宅產業化高峰論壇，本次活動由重慶市建委主辦，重慶市建設技術發展中心承辦，重慶棕櫚泉房地產開發公司協辦，并得到了瑞安、富力、龍湖，及本市其他主要的開發設計、施工、監理裝飾單位和市主要媒體的大力支持。

首先請允許我介紹參加本次論壇的領導和嘉賓，他們是：重慶市建委黨組成員總工程師吳波；建設部住宅產業化促進中心副主任孫克方先生；重慶市建設技術發展中心主任董孟能；重慶棕櫚泉房地產開發有限公司執行董事、常務副總經理風革先生；重慶龍湖地產副總經理趙軍雅先生；重慶瑞安房地產開發公司工程部經理張穎賢女士；重慶富力房地產開發有限公司副總經理鄭穗偉先生；重慶市建設發展中心高級工程師、重慶精裝房標準編制成員丁小猷高級工程師；還有張新益主任，他現在在開另外一個會。今天到會還有開發設計、施工、監理、裝飾單位以及新聞界的朋友。在此，對各位的到來表示熱烈的歡迎！

首先我們以熱烈的掌聲歡迎市建委分管領導吳總致辭。

吳波：尊敬的各位來賓，女士們，先生們，大家下午好！為貫徹落實科學發展觀，建設資源節約型，環境友好型社會，推動我市的住宅產業化進程，今天我們邀請我市主要的開發建設、設計、施工、監理、裝飾、材料生產等業內人士，共同研討重慶精裝修成品住宅的發展趨勢，交流精品成品住宅設計與建設經驗，研討重慶市住宅產業化發展戰略，這必將對我市今后精裝修發展帶來積極的影響。首先請允許我代表重慶市建設委員會向各位專家、同行表示熱烈的歡迎，感謝大家對精裝修成品住宅的支持，歡迎大家在接下來的會議當中暢所欲言。

第一，發展精裝修成品住宅的意義。發展精裝修成品住宅是建設資源節約型、環境友好型社會的需要。根據統計，重慶沒有住宅裝修造成的浪費高達3000億元人民幣。在建筑全過程，包括建筑材料的生產以及建筑施工，整個建筑使用全周期的過程當中，導致了全球50%的空氣污染，50%的水污染和48%的固體廢物排放。我國建筑規模巨大，占世界新建建筑開發量的50%以上，就是說整個中國每年的房屋建筑總量已經超過世界上其他100多個國家的總量之和。目前中國是世界上最大的建筑市場，大規模建造房屋本來是為了人民安居樂業，但大量建造高能耗建筑過多的浪費，有效減少二次裝修對社會資源造成的浪費，促進人與自然、人與建筑的統一和諧，將會在建筑領域資源能用節約中發揮作用。

第二，發展精裝修成品住宅是推動綠色建筑節能的需要。目前，我國城鎮化處于高速發展時期，每個城市人口的能耗為鄉村人口的3.5倍。我國人均GDP已經超過1000美元，這正是居民消費結構升級階段，人民生活條件將進一步改善，對建筑的舒適性要求越來越高，人均能耗迅速增加。但是，我們不得不正視我國能源短缺，實際利用效用率，環境污染嚴重，而且不斷加劇的事實。就能源消費而言，在我們化學能源當中90%是煤炭。目前，我國單位建筑面積的能耗是發達國家的2-3倍以上。因此，中國要走可持續發展的道路，必須大力發展節能建筑。精裝修房是采用集中采購、統一裝修的方式，可以減少資源的重復利用，避免二次裝修帶來的浪費，建筑節能是不斷滿足人民生活質量在建筑中是最大限度的節能能源。精裝修與建筑節能的理念是相統一的，精裝修房屋是建筑節能的延伸和擴展，精裝修房在建筑節能的大背景下有著廣闊的發展空間。

第三，發展精裝修是住宅產業化、集約化的需要。隨著人民收入水平的提高，老百姓需要的是功能齊全、節能環保、省心入住、安全耐久的房屋。購買的房屋可以馬上入住和生活，免去二次裝修來的投入，精裝修房符合這樣的現實需要。所以，發展精裝修房是推動住宅一體化的有效途徑，有利于提升住宅的建設品質和城市建設水平，有利于控制裝修用材的綠色環保指標，保護市民身體健康，有利于鄰里關系的和諧。房地產業及其關聯產業的配合，可以提升建筑設計的精細化程度，促進房地產企業綜合能力的提高，推動住宅產業化的進程。

第二方面，我市精裝修成品住宅目前現狀存在的問題。

第一，目前我市對精裝修成品住宅認識還不足，全國的精裝修住宅占年裝修不到10%，而發達國家大都在80%以上。最近，有些媒體做過調查，這個調查表明重慶消費者接受精裝修房接收占50%，持觀望的占39%，不接受大約占5%，表明了廣大的市民對精裝修房這樣一個新生成品是比較容易接受的，就是說接受的程度是在大幅度的增加。但實際上精裝修房在重慶還是一個新生事物，像我們棕櫚泉、龍湖這樣的開發企業，建設精裝修房在房地產整個來比較還是不多。重慶市年住宅開發量，在精裝修里面跟國家一樣都沒有超過10%，但百姓和媒體非常的關心。所以精裝修房具有較大的市場潛力，要做好精裝修房關鍵是做好引導工作，讓精裝修房的建設和開發健康有序的發展。

第二，目前重慶市的經濟發展水平和地方產業化水平過高。重慶市大城市帶大農村存在二元結構十分突出的城市，經濟發展水平總體上還不是很高。同時，我市的地方產業還較為單一，產業化程度偏低，對滿足精裝修房的計劃發展還存在一定的差距。

另外，精裝修房的建造雖然總體成本不會增加，但是在初次的投入要增加，人民的消費理念轉變還需要一個過程，因為畢竟精裝修房跟毛坯房的初次成本相比是要增加的。

第三，管理和運行機制尚未健全。目前，我市在政策層面還沒有建立成套的體系包括相應的操作規范，政府的引導還需要加強，主要是精裝修房設計

第四，技術標準缺位。精裝修房在技術上還沒有一個統一的標準鑒定，在設計、施工、裝修以及后期的維護還沒有依據。

第三個大方面，我市建委下一步的工作打算。

首先，加強引導培育市場的需求，加大宣傳力度形成政府引導、企業跟進、市場接受，媒體和公眾監督有效活力，利用各種形式的研討會、交流會、報告會、推廣會以及各種論壇，向公眾普及精裝修的知識，轉變購房者自主裝修的習慣，建立成品住宅由開發單位統一裝修，個性化裝飾的理念，積極培育精裝修房的市場需求。在這項工作中，我們新聞媒體的正確宣傳和正面引導將顯得非常重要，也歡迎廣大的新聞界朋友們參與我市精裝修房的發展的各項工作。

第二，進一步完善精裝修成品住宅的管理運行機制。精裝修房的發展離不開政府的宏觀引導和政策支持，對精裝修房管理主要體現在以下幾個方面。

（一），以技術引導、市場調解為主，政府制定統一的公開、公平、公正的規則，鼓勵精裝修房發展的環境。

（二），精裝修房發展與建筑節能相協調，我們準備在主城區推行60%的節能標準，并組織全行力量研究適合重慶地區的安全路線。這些工作都可以與精裝修房關聯起來，這也是精裝修房內涵和外延的補充和完善，是發展精裝修房的重要契機。

（三），精裝修房的發展要體現設計一體化、施工一體化、管理一體化的基本原則。精裝修的設計應該前移，在初步設計及施工設計就應該在我們的設計圖上體現，力爭在源頭上實現精裝修房發展的規范。

（四），貫徹節約資源和保護環境的方針，開發、推廣應用先進使用，并符合地方現狀，以及與地方經濟發展水平相適應的物品，提高科技含量，通用化的物品體系。

（五），逐步建立政策方面的激勵機制。考慮在綠色生態小區以及住宅功能評定中融入精裝修房的理念，增加精裝修的權重和分數，進一步提高我市的科技含量。

第四個方面，編制發布重慶市住宅新能評定技術標準。編制這個地方瞄準的目標就是要解決精裝修房的設計、施工、監理等一系列的技術問題，標準編制要注重設計和裝修的統一。一是功能設計要通過合理的設計，充分利用結構。

二是細一步的設計，設計使盡可能用環保的物品。

三是注重隱蔽工程的質量，特別是裝修隱蔽工程，一定要經過驗收合格之后方可交付使用，更好的推動我市精裝修房建設的的發展。

四是要注重消費者權益的保護。精裝修房的最終落腳點就是是否能夠得到消費者的認可，它的生命力就是工程質量。

由于缺乏專業指示等多種原因，消費者在購房過程中處于弱視地位。所以，精裝修房的發展要注重誠信制度的建立，防止損害消費者權益，給整個工程帶來影響。為此，除了監督管理以外，還應強化售中和售后服務，在銷售過程中應提供房屋的性能、規格、使用說明書以及說明方法，包括建造及成套裝修價格要做到價格公正、公開、透明，讓消費者明明白白消費，切實維護消費者的利益。

朋友們、同志們，精裝修房是提高住宅產業化的重要載體，是住宅科技進步的集中體系，有著巨大的商計和市場潛力，讓我們積極行動起來，為培育精裝修房子的市場需求添磚加瓦，努力創造精裝修房健康有序發展的良好局面，謝謝大家！

主持人：謝謝吳總精彩的演講。女士們，先生們，剛才吳總從行業管理的層面，從政策的層面介紹了有關情況，并提出了精裝修住宅相關的要求。大力推進精裝修成品住宅是社會的需要，是行業發展的方向，也是國家重要的技術產業政策。

為此，近年來重慶市建委和行業相關單位做了大量的工作，目的是為了更深入的了解相關的信息，改進和提高我們的工作。今天，我們有幸邀請到建設部住宅產業化促進中心副總工程師孫克放先生專程來渝做演講。下面有請孫總，大家歡迎！

孫克放：尊敬的吳波總工，尊敬的董勇處長，還有我們技術中心的總主任丁總，還有我們重慶棕櫚泉房地產公司的風革副總經理，還有在座的同仁，這次我來到棕櫚泉的房地產會所開會，借這個機會，我也參觀了棕櫚泉的項目。我幾乎每年都要來重慶，也看了一些項目，今天我看這個項目給我的印象非常的深刻，龍湖花園是我們建設部在重慶地區最早的項目。龍湖花園在國內非常有名，而且現在進入了北京的房地產，恰恰是我們棕櫚泉的房地產公司從北京到重慶來，我覺得這個樓盤在重慶具有代表性。其中一個最重要的就是它進行了差不多80%的全裝修住宅并銷售出去，而且品質也相當不錯。像這樣的環境，這樣的品質，在北京市的小區住宅里面也是排在前幾名的，就像剛才我們吳波總工講的，重慶的精裝修成品發展相當好的。

今天，我們在這個地方來研討我們住宅裝修的問題，其實也是一個非常時尚和必須要討論的前沿的問題。我的話題叫做建筑裝修就業化勢在必行，我們講工業化一定會牽涉到我們今天的題目，叫住宅產業化的問題，有的人經常講裝修的問題，不講產業化的問題，實際上這是相關的問題

我先講一下快速發展中的中國房地產，因為裝修和房地產是緊密相連的東西，發展的速度是和隨著我們建設面積的增多相關聯的。還有一個就是老百姓的生活水平的提高。總的情況我們就不講了，剛才吳總講得非常的清楚。中國現在的房地產從面積上來講，我們沒有對手，世界范圍內是沒有對手的。大家都知道我們中國的高層建筑沒有對手，高層建筑這樣的密度也沒有對手。我們的對手就是質量，也就是說我們要把我們房子質量大幅度的提高，這是我們跟國外房屋之間的差距。

我曾經領過加拿大的設計師去過廣州的星河灣，加拿大的設計師非常的吃驚，他覺得中國住宅里面能做到這么一個檔次，他不能相信。我想我要是領他到我們的棕櫚泉來看，我想他會同樣的驚訝。但是，我們要看看我們的東西是不是在質量上提高了，在節能這個最大的問題上是不是跟國外有差別。從考察的結果來看我們確實在這方面存在的差距太大了。要說漂亮，中國的住宅確實很漂亮，我們在國外看板式住宅，沒有像我們做得這么好的。但是，我們可能在外表看到更多一些，國外在節能、適用度、適用性關注得更多，因為這完全牽涉到老百姓的消費問題，老百姓住你的房子他覺得舒適嗎？他除了大和小以外，要知道這個房子是不是節約能源，是不是適合他的生活習慣，甚至于他覺得這個房子是不是有助于他的健康，原來這個問題不算是個問題，今天的老百姓都認為這是一個問題。

因此，住宅的需求逐步由功能性向舒適型轉變，這是一個趨勢的問題，包括今天的小戶型，大家知道70、90的概念，仍然是個由功能性專項舒適型的一個非常重要的坎。大家不要認為小戶型做完了就丟掉了舒適型，這不是最根本的東西，舒適永遠是我們人類所追求的東西。

我們現在到一個什么局面上，我提了六條，供大家參考。中國的房地產和住宅目前進入到一個新的歷史發展階段。

第一，合理的控制房地產的增速，不但影響了我們現在的貸款資金的問題，還有影響到我們后期的能量的使用。比如怎樣使用中國的能云，這種投資增速還牽涉到我們老百姓蓋的質量問題。綜合起來，這個增速的控制，對中國目前來說是非常重要的關口。我們要發展，但是我們要防止過熱。

第二，住宅供應進入到一個中低價位，中小套型結構調整性。這是結構調整，也是一個非常重要的階段，尤其像大中型城市，這個調整來得更明顯。所以，我們房地產公司怎么看待這種調整，怎么應用這種調整和方式，使得它更符合我們地域的發展，這就是我們所有人要做的課題，這不是中央做的課題，是中國要做的課題，是所有房地產公司都必須要做這個事情。這個事情不僅關注到價位的問題，還關注到我們中國長遠發展的問題。今天沒有時間講它，但是它是一個調整性的問題。

第三，房地產的產業進入到一個實力、品牌為中心的資本擴展性。以后的房地產擴展主要靠實力和品牌擴張了，按照我們現在的發展趨勢，銀行資本貸款的方向已經很明確了，它會偏重于這種具有品牌的房地產，因為它要保持貸款的良好性，他必須要做這件事情。而資本的擴展，不完全說是你有門路就可以擴張，在中國的房地產跟銀行有息息相關的聯系。所以，怎么把一個品牌做成，把我們老百姓的品質奉送得越高級，就是我們的知名度越高，品牌越高。比如龍湖在偏遠的地方獲得巨大的成功，棕櫚泉也獲得巨大的成功。我剛才問馮總可以賣到前幾名，這并不是說價格的顯現，就是說在這么一個偏遠的地方賣這么高的價格，就是品質。因此，這樣的情況下，資本的回收能力大于其他的房地產。

第四，居民購房以追求品質、舒適、適度的理性消費期。

一是品質。不管你房屋做得多小，老百姓都講品質問題，創造好不好老百姓一眼看出來。舒適，重慶最大的不是朝向問題，而是通風問題。

二是適度。也就是說我們的房地產要開發的東西要適度的引導消費，我們現在搞毛坯房還是搞裝修房，實際上是一個理性消費的問題。當他買了裝修房之后他的消費模式已經發生變化了，實際上變成適度的消費群，不用花自己的精力去做不愿意做的事情。消費是決定我們精裝房基礎的原動力，也就是說它是原動力。所以剛才吳波總工講的，為什么把引導老百姓精裝房放到第一位，引導消費和引導消費模式是中國現在需要解決的問題。問題就在于怎么樣引導，怎么樣去建設。

第五，住宅產品進入到以視覺環保為中心的更新換代期。今天做住宅一定要有更新換代的概念，如果沒有這種概念做住宅建設，你的建筑是平庸的，你可能被時代淘汰得非常的快，也許你可能在短期取勝，但長期取不了勝。所以，我們現在的房地產公司要建立在更新換代這個層面上，眼光應該放遠。精裝修是其中之一。

第六，住宅產業化進入技術集中心的實習期。我們原來的小區因為技術不全面，或者說我們的技術、經濟水平還沒有達到將這種技術應用到我們的住宅建設里。但是現在的情況不一樣了，我們的經濟適宜，可以把一些經濟技術大量的放到我們的住宅中去。原來我們很多開發公司重視單一技術，比如我用的窗子、墻，我做一個節水馬桶，單一的技術。今天再也不是做單一技術的問題了，而是一個技術集成的問題。就是說一個好的房子，技術集成度越高，這個房子越受歡迎，棕櫚泉表現的就是技術集成能力高的一個產品讓別人認同。伴隨房地產業發展，我想中國的建筑業這個全面的東西給大家講一下，這有助于我們對全國裝修業的感知和了解。

我國的建筑裝飾業在近15年發展極為迅速。市場容量和行業擴展已經超過家電產業和汽車產業，形成興旺發達的朝陽產業。住宅裝修成為全面建設小康社會的重要內容，是改善人民居住的品質，是住宅產業化的重要切入點。我國建筑裝飾行業每年20%的速度發展，是中國GDP速度發展兩倍。因此，2000年產值就是550億，到05年的已超過1萬億了，非常之快，家庭裝飾也占其中的56%。就是說15年的時間里，中國家庭裝飾業從23%起步達到現在的56%，家庭住宅裝修業的位置被提升了。裝飾行業在我國完成了近4萬業的裝飾產值，同時塑造了我國的裝飾行業。其趨勢一方面說明了裝飾市場資源廣闊，需求旺盛；另一方面，為了滿足市場，裝飾裝修獲得了良好的發展機遇。

我們可以看到統計的很多所謂地方大款，很多來源于房地產和裝飾業。不是說明他們是大款，而是說明這個隊伍巨大，因為他們是朝陽產業。我們政府提供很多產業規范，在短短20年內，從事公共裝修約占40%，家庭裝修占60%，這個情況是非常明顯的。就是說原來企業裝修占大頭，現在住宅轉為大頭了，這個變化非常大。原來很多特別大的裝飾公司不干住宅，現在已經轉向住宅了，因為這個市場空間太大。

隨著我國居民收入水平的提高，給裝修帶來大需求，我們居民儲備余額每年都在增長，富裕起來的中國人從有能力買好房，走向有能力裝好房，進而步入到一個買全裝修房的時代，全裝修，就是一次到位的成品房逐年增加，成為中國的一個主流產品。大家可以看一下，我們中國人就是這樣，原來買房就是大小問題，后來變成買好房了，現在我們把這個房裝好，老百姓自己動手裝房子去了，裝著很累，待會兒我們還有很多例子，很多同志不帶裝房了，隨著我們時代步伐的加快，中國的換房頻率提高，尤其是年輕同志，甚至于40、50歲的人，都是從公家分配的房子轉向自己買房，他也甚為自己裝修太虧了。因而，現在買裝修房的人逐步會增多，開發商抓住這個機遇向老百姓也提供了很多裝修房。

有關數字統計，中裝協在我們全國做過一個大致的統計。北京全裝修住宅在住宅銷售的25%，北京的CBD地區幾乎可以占到100%。北京市的春交會，就是4月初開的。這個會有一個明顯的變化，大戶型賣得沒有小戶型高，大戶型平均售價是在1200、1300左右，小戶型精裝修成品房已經達到1400了。就是說在市中心，越中心的區域里面，小戶型必須要裝修。這不是說你愿意不愿意的問題，是市場推你去的，是消費的需求。上海站到45%，廣州大概占到50%左右，廣州和深圳這么近，深圳5%都不到。我們去深圳的時候，深圳講我們這塊不好，要趕上去，現在要進入市場產業化城市。

去年我們在廣州做調查，大家知道裝修這個稿子是我領導專家寫出來的，我們花了1年半的時間，我們現在有4年了。我們準備再給建設部寫一個報告，就是住宅裝修這個步伐要加快，尤其我們現在小戶型增多以后，步伐明顯的加快了。37號文件以前，廣州市調研的時候，他們說90平米以下在廣州不裝修賣不出去，他講的也是90平方米。不是因為我拿了37號文件說這個話，在37號文件他們就講這個。因此，要做精細脫離不了這條，就是做裝修。這也是一個銷售的亮點，我也希望重慶地區做中小型的時候把它作為一個亮點來做。

因此，住宅裝修要一次到位。全裝修出售給消費者，是一個無可置疑的大趨勢。在實際過程中，除了購房者觀念以外，還存在不能忽視的其他問題，比如說企業的誠信度低，水平差，使得住宅裝修工程投訴居高不下，影響的行業的均衡全面可持續發展，在一定程度上影響人民的健康。這種情況現在在好多開發公司里面被大大的轉化，像在北京的星河灣，像萬科。當然說到萬科在北京原來銷售的大部分都是毛坯房，現在全部進入裝修房。我覺得裝修水平很適用，而且還比較有檔次，必須裝出這個水平來，所以萬科在這方面做得非常好。

因此，要加強住宅裝修的管理，建立生產和產品的誠信企業和環保安全體系，改變傳統的裝修方式以刻不容緩。建設部在這方面其實做了很大的工作。在2001年4月開始，我查了一下有關裝修、施工這些已經有10多個文件。在2002年，我剛才講了7月18號我們發布了一個導則，還有一個配套的東西。大家看見導則的發布目的是在于直接向消費者提供精裝房，這是當時的出發點。實踐證明，一個好的政策可以影響一個產業，在全裝修房迅速崛起并成為新的增長點時，政策的導向變得十分的重要。我們現在很多的開發重視并重讀了這個導則。原來不管這個，我是毛坯房，現在已經回過頭來看，因為現在大家開始重視了，特別的明顯。當然，我們現在有些問題是屬于我們解決的問題，比如需要政府解決的問題，比如開發企業和施工單位重復上稅的問題。因裝修住宅購買價的增長，契稅也增高，這是一個問題。裝修房之后超過了5000，變6000了，契稅也增多了。

還有一個就是關于質量評定的問題，這些問題確實不是開發公司的問題，而是我們政策層面的問題。這個問題也是需要我們在另一個層次上解決，這是我們國家示范工程，這是星河灣的裝修（幻燈片）體現得很人性化。

比如這個房子，做了一個隱蔽的廚房，你不用拉死了就沒有，用時就拉開。這種空中在小戶型里面非常的適合，星河灣大戶型只賣6000多塊錢，小戶型賣7000，就是加了很多人性化的東西。

另外，我們現在提出一個很重要的概念，就是裝修的質量和標準，一定要超出老百姓自己設想的標準，你低于他，他就認為你房子質量差；高于他的時候，他反到非常的樂意買你的房子，這是一個經驗。有的公司就說為了他買房子便宜，就做500塊錢的裝修。結果反倒賣不出去，500塊他又看不上。大家可以想一想，每一次家里裝修，比如就說我們裝修10萬塊錢，結果裝出來15萬。原來是15萬，有可能裝出來就要25萬。老百姓自己裝修都不省錢，你給他省什么錢，這就是心態的問題。這有點像股票，你裝高了，超過了他的標準他就要了。就是這要求，我們要把握消費者的心情。

比如這兒有地燈，你自己家裝修都沒安地燈，星河灣老板就說我就給他安地燈，因為這是老百姓想不到的問題。他說南邊、北邊都必須有插頭，星河灣老板說裝修是對老百姓的一個承諾，這個承諾出去以后就必須當責任來付的，要不就不要做毛坯房。他講的是承諾，而這種承諾是居于老百姓對你的信任之上。

其實我們看了很多好的開發公司他有能力裝修的企業一定是非常自律的企業，否則不敢走這一步。這種企業就是我剛才講的成為品牌，然后資本會迅速的擴張起來。比如說奧林匹克從來不做毛坯房，而它的房子的設計不能說是很好，但是裝修恰恰高出了我們一般的能力，就在這個層次上做就被人認可。

面對住宅裝修和裝飾這個市場的發展，就發生了一個很大的變化，就是剛才吳總講到的生產方式的變革。住宅裝修包括住宅全裝修必須要堅持裝修一體化。從本質上講，是用科學的、規模化生產代表密集型的粗放型生產。這是非常好的一句話。如果現在用游擊隊，我們會停在一個離散化的裝修隊伍里，不會提高裝修質量。因此，全裝修住宅具有明顯的產業化特征，不但打破了成就的裝修體制，更重要的是將住宅產業引向集約化的軌道，是一個質的飛躍。不要認為精裝修是一個成品房的問題，它還是一個產業化的問題。

這里，為了今天這個會議就專門加的一點東西，所以有點偏長。住宅產業的概念起源于60年代的日本，是1986年。背景有四個，我為什么要講背景，因為它和中國的今天非常的相似。

第一，住宅持續建設。

第二，住宅建筑工業化不斷發展。第三，非建筑業的大型企業開始在建筑市場尋求發展。這些企業在市場上和建筑承包企業不同，我專門用紅色打出來了，具有制造業的特點。你們今天想一想，我們的廚房，我們所有裝飾的東西，包括家電，包括衛生器具都是來源于制造，沒有手工操作的痕跡。因此，制造業進入住宅建筑領域大大促進品質的提升，是住宅更新換代的必由之路，標志國家的產業水平。住宅業進入房地產業，就是住宅的建裝業是我們今天更新換代的一個重要的標志。有人說以前怎么沒進，其實以前也進，但是沒有像今天這樣大規模的進入，市場的供求關系發生了變化，就是原來的門窗是施工單位制造的。今天誰去制造？我專門對這個進行生產了，你不用制造了，我提供給你。我提供什么？我拿標準提供給你，原來洗菜的都是水泥的，現在哪有這個東西，原來這個東西水池子全部是施工單位提供的，我們做毛坯房的時候施工單位都提供，我們退步了，我們比計劃經濟還退步了。計劃經濟買房子住進去還有媒體可以用，現在還有嗎？沒有了，現在不用專門訂貨生產自己來做。

由于上述背景，日本提出以承擔住宅生產供應的企業群眾為住宅產業的關鍵詞。日本產業分類里面沒有這個詞，住宅產業既不是一個新型的生產業，也不是現有產業重新劃分，是一個系統化的概念。因此，在各國都是存在的，各國都用了一個產業化的概念來代替，因為住宅產業除了日本和中國用，其他國家都和英語翻譯工業化是一個詞。

實際上我們看日本早年的建筑，團定建筑實際上是小區的概念，棗核50年提出了人車分離，棗核46年的時候搞了高層，相當于71年。棗核50年就開始講究環境了。棗核61年就做了好多再生住宅，還做了一個住宅的復合體，我們叫復合體住宅，就是商業住宅全干的這種。它跟咱們中國很相像。到1989年開始做環境了，咱們也是這樣的，從產量到生產。到我們現在開始重視環境，開始住宅變高了，原來矮的。然后開始研究老齡化問題，然后現在搞什么叫環境共生，就是咱們的可持續發展。

1988年，日本的住宅與都市產業提出一個住宅產業發展政策措施建議，包括了住宅產業具體范圍，住宅產業化的范圍，上下游之間的問題，住宅產業有上游下游的問題。這個概念第一是工程業，什么意思？誰建空間，誰就是這個行業的。誰把空間裝修都是這個行業，就是承擔居住空間建設的，就是施工單位和裝飾公司。第二個是建筑材料供給單位，比如說設備、空調、暖氣、窗子、門這些都是他們的。第三就是流通業。流通業里面就是我們搞物流的，這個東西我們賣出來、運出來，就是這么一個大市場。跟隨這個東西還有密切關系的還有服務業。第四，為支持居民自己改善條件的制造產業，制造產業這個一直沒有離開過。

從日本住宅產業劃分中我們不難看出，住宅產業必將帶動其他產業的發展，就是對各行業的誘發系數上，其地位凸現是必然的，也就是說這個住宅產業他誘發了其他的產業。

其實這個含義我們今天在演變在一個更高的層次。在全社會住宅里面，住宅裝修占一個特別重要的地位。就像節能一樣，不談節能就不要談住宅壽命，這個住宅壽命永遠不上去。首先沒有把所有房屋保護起來，怎么談節能、談壽命。裝修業也一樣，裝修很多都是在老百姓的使用方面，我一個水龍頭，如果做一個好水龍頭可能用7萬次，做一個國內的可能就是7000次，這能談壽命嗎？

所以，我們今天看就是在“四節一環保”這種情況下看待這個問題可能更高一些，就是我們怎么看制造業。這個制造業跟我們節能、環保有什么關系，再牽涉到我們的裝修上。因此，就引發了三項變革。

第一，引發了購房者消費意識上的變革；第二，引發了裝飾材料供應方式的變革；第三引發了裝修方式的變革。這三大變革引導了住宅產業化的一片藍天。

首先是消費意識上的變革。這個變革對老百姓來說特別重要，這就是牽涉到我們中國人的消費模式問題，中國消費模式過于浪費。我們能源消費，不要說別的，就是吃飯，中國每年公官要吃3000億，公車開車要損失3000億。老百姓自己的消費浪費也隨處可見，比如說對水的浪費，對能源的浪費，對老百姓來說都存在問題。我們現在把住宅看得不像以前那么重，以前買住宅就是一生的東西，現在不是，現在我們有的年輕人一年可能換一次、兩次、三次房。住宅是身外之物的東西，就會發生裝飾也是一種身外之物，我們的房子和裝修都是身外之物的時候，你用不著這么去看中它。

我剛從德國回來，德國的柏林地區70%的人是在租房，30%的人是買房。我們很吃驚，他提這個數字我原來不相信。他們算了一筆帳，他租房住，一生比買房要便宜，因為政府提供了大量的租房給他們，而我們國家沒有這種房子的提供，這就是我們需要調整結構的方面。我們為什么大量的做這種廉租房，就是消費者的廉租房呢？廉租房不是擴展不擴展的問題，是我拿來給你租可能比我建還要便宜，我國家為什么不干這種事情呢？

所以，這個問題還是牽涉到怎么看待房子的問題，當你看待房子是可賣可租的時候，你還發現我們的房子還可以升值，干脆買房子放在這兒然后升值，這不能算是投機，這變成另外一種發揮價值。這種意識是我們從市場看的意識，要從老百姓意識上看太累了。原來有人說要讓兩口子離婚就讓他們裝修去。今天我們搞小戶型，重慶地區大部分我看了一下，很多都是搞淋浴，淋浴搞什么盆躺。意識改變了，我們現在很多設計單位做小戶型，還畫一個大的盆躺在里面，設計原來都沒有改。

我們再舉一個例子，比如說冰箱。看一下前幾年廚房里能放冰箱嗎？不能放冰箱。但是從結構來講，這個冰箱一定要放在廚房里面，消費者習慣是這樣的。很多人拿東西第一反映就是開冰箱。原來是要摘菜，現在不用了，都是從超市里面買。裝飾也是一樣。

第一，是價值取向的人性化。價值取向不一樣了，時間非常寶貝，干脆不裝修了，既然這房子是身外之物，可賣可租，我不用管他了。

第二，全裝修品質優化的問題。這是非常重要的，如果我們住宅裝修是劣質的，那還不如不裝。所以說首先是優質化的問題，一個住宅優質化和品質優質化。這是特別重要的問題，否則就不會要老百姓買裝修房了，這是兩個方面的問題。

所以，我們開發公司研究做精裝修房的問題，你一定要研究老百姓，你給他的房子是不是和這個價值同等的。同樣，要考慮自己是不是有這個能力去做。

第二個變革就是裝修的部分材料供應方式變革了。裝飾供品的質量直接影響到裝修的品質，對于材料的來源和質量的認定尤為重要。國內的建筑材料供應方式多屬于攤位式的，現在這種現象逐步改變了，尤其是建材超市的經營模式開是占家具的半壁江山，現在越占越大，這種方式有明顯的優點。

第一，大字本的支持。

第二，大規模的采購。

第三，低價的銷售。

第四，產品材料銷售保證。

第五，對入超市的產品質量進行保證。

第六，產生規模效應。

我不知道重慶地區有沒有百安居，北京的百安居很有意思。我去過北京的百安居，為什么說它有意思呢？因為它在這三個方面做得很好。

一，在這個超市里面所有建材產品在北京最低，如果在哪兒發現沒有它這個低的，他就以10倍的價格賠償你，他確實賠償了的。

二，如果你在他這兒賣到80%左右，他免費給你設計。

三，他保證質量和售后服務。

保證質量和售后服務，這已經轉化為生產方式了。中國的物流整合已經開始了，表明了向集約化、工業化的方式轉變，當制造業用這種方式必然要轉向住宅市場。與建材超市幾乎同時出現的另一個亮點是專業化集體采購模式，即團購、聯盟的方式組織實施的市場準入采購活動。因為我沒有區分棕櫚泉公司。集體的采購方式，作為一個大的集團公司都是非常有效的一種方式，它會從開始階段就可以介入產品的質量，比如說有沒有污染，有很大的集成能力。這個產品的生產家是否有信任度的問題，因此這種管業集體采購在我們大的公司里都在采用，比如萬科，它的涂料、地板都是用的一家的。

第三個改革就是裝修生產方式的變革。從毛坯房過渡到全裝修房這實際上是一個生產方式的變革，而工業化裝修方式則是代表未來裝修的發展趨勢。這個剛才我們的吳總講到了，這里面我簡單的說幾個。

第一是一站式采購方式，比如像百安居。

第二就是集中裝修模式。我建立一個裝修平臺，我把廠家集中起來，集中方式是建立在現代化供應方式上，一般是由品牌和加盟公司參與。所以體現了裝修產品的價值，體現產業工業化帶來的效果，就是雙贏或者多贏。

第三是連鎖的經營。這是裝飾公司特有的，一個標志、一個應用體系進行特體，在國內國外都有，不了解重慶有沒有這種連鎖經營的公司。

第四就是家俱專業的整合。這是由于制造業明顯向我們的裝修轉移了，有好多搞家俱的，有很大的集中供應能力，因為他專業，進入這個非常容易，比如星河灣的老板他有自己的家俱工廠，他的東西全部由自己加工，這就大大的降低成本。所以，他具有明顯的競爭能力。

第五是標準化實現是工業化的簡體。

（一）是要推行建筑模式。我們國家的建筑模式一直比較落后，因為我們政府推的力度不夠。最近我們正在形成這個東西，比如說廚房設備在形成。所謂建筑模式，我給大家簡單解釋一下，就是以我們現在建筑軸線為準，我們要提出一個新的模式，就是以控制住宅的進空模式來控制住宅的內裝修。我們要這樣控制，內裝修所有材料，比如面磚、器具都可以按照這個來做，不用去切了，這是工業化模式標志的問題。現在我們做得不好，但是我們有進步。在2006年6月26日，建設部發布了住宅整體衛生間和住宅整體廚房。這兩個東西在現階段已經具有模式化了，但是能不能推行出去，現在還沒有一個硬性的規定來規范它，在這兩個部委上是有章可循了。

（二）是執行統一的裝飾質量驗收標準。2001年11月1日，建設部也出臺了一個文件，2002年3月份執行。這個規范到現在還有效的，這個文件分10個部分。

（三）要執行統一室內環境污染的規范。這個規范現在已經有了，各省市現在編排的也是按照這個編排的。這個東西老百姓越來越關注，就是我們的住宅進去能不能清潔、環保，這是一個問題。我們對上海100家進行調查評估，其中100戶是自己裝的，只有8家達到了規格，這個跟在大連統計的數字差不多，就是老百姓自己裝修真正達到的很少。

最后，我想講中國住宅產業化的三個跨越。

第一，就是中國住宅全部達到低耗能的跨越。德國用了近20年的時間，中國快速發展和能源的短缺不允許我們在這個跨越中停留太長的時間，我們沒有時間停留長，也不允許我們這么做。大家知道中國現在的石油進口量已經居世界第二位，中國要對世界承擔責任的時候，就必須要跨越這個階段。

第二，中國住宅建造必須走集約化。這個時間更不能長，它的好處我不講了，住宅的建造方式也一定要傾斜工業化道路發展下去，無論是20年、30年甚至于更長的時間，實現住宅產業的集成是一個目標，要消滅手工制造，我們裝修首先要達到這一點。

第三，中國商品住宅一定要告別毛坯房，實現全部裝修。如果長期銷售半成品住宅，降耗節材、污染控制、設備安裝這些就難以解決，更達不到綠色家裝的標準。所以我們要更早的結束毛坯房的時代。在近幾年時間內我們大中城市要完成這個目標，大中城市必須要首先跨過去，這和節能是一樣的。全裝修一定是未來市場發展的主流，全裝修是當代建筑節能省地的一個重要組成部分，不要輕視它。

中國的住宅要達到全裝修一次到位還有一個相當長的路要走，這個門檻用最短的時間跨越過去。一方面改變產品住宅生產方式，減少對生態的污染；另一方面，我們要引導老百姓的消費，達到簡便、適用、經濟這個要求。

從現在開始到2010年是全裝修發展一個關鍵階段，是住宅裝修方式一個大轉變的階段。許多省市建設主管部門在制定當地發展產業化的目標的時候，都在這個時間段。我剛才聽了吳中談到的，我們重慶市地區也要提出一個目標，現在提得比較高的就是山東、大連，還有深圳，我希望我們重慶在這方面有一個大的突破，實現我們住宅產業化在我們住宅中的提升。我就講這么多，謝謝大家！

主持人：非常感謝孫總精彩的演講，剛才孫總從政策、產業、技術、經濟、社會、歷史多角度就精裝修成品住宅發表了很好的演講，大力發展精裝成品住宅是社會進步的標志，是社會分工專業化的產物，大力推進成品住宅需要政府、行業、企業、媒體和專家的共同推進，但是，當前需要加快誠信體系的建設，這是一個關鍵，確保裝修質量滿足個性化的需要，降低專修成本這是一個難點，我們相信在我們在座各位的努力下，我市的房地產精裝修時代一定能夠迅速健康的發展，謝謝大家！

接下來按照會議的安排有10分鐘的茶歇時間。

主持人：下面我們繼續。關于我們精裝修成品房的一項技術依據，今天我們有請丁小猷來做介紹。有請！

丁小猷：今天我發言的題目是對編制成品住宅全裝修技術標準有關問題的一個探討。集約型的成品住宅全裝修它是推進產業住宅化一個重要的方面，它的健康發展有賴于市場的培育，政策的引導，相關產業的支撐，也離不開技術標準的規范。那么，當前招收編制成品住宅全裝修的工程技術標準，它對于引導和推動我市全裝修成品住宅的發展，加強其工程管理，確保工程質量，建立科學適用的全裝修住宅商品質量驗收評價標準，減少售購房的矛盾，建立和諧社會有著十分重要的意義

下面，我想結合我市的情況，以及消費者普遍關心的問題，對標準的一些相關方面的要點談一下我自己的看法。就是成品住宅全裝修的概念，對這個問題我認為應該有以下幾方面的內容。

第一，裝修完成的時限和范圍。成品住宅全裝修它指的是成品住宅在交鑰匙前，這就是一個時間界限。所有功能空間的固定面要全部鋪轉、貼表、以及粉刷完成，固定隔斷、固定家俱自己完成，廚房、衛生間基本設施要全部完成。這主要是指廚房家俱、灶具、抽油煙機、熱水器等等。另外有一些可移動的電器，比如說冰箱、洗衣機，可以在設計當中明確設備的位置，并安裝好電源接口和排水接口。另外，要求水、電、氣等設施的管線和接口要鋪設和安裝完成。

第二，成品住宅裝修的特點是從他與土建的關系上看，成品住宅的裝修與土建在設計、施工、驗收等環節要相互銜接，構成一個協調的整體，也就是說成品住宅全裝修不等于清水房+精裝修，在土建設計和裝修設計方面，它是緊密相連的，是相互協調的，相互銜接的，不是像以往清水房+精裝修是把土建設計和裝飾設計脫離，相互之間協調不足。

第三，住宅全裝修它是一種產業化的裝修方式，即材料、布品、施工等環節具有標準化、集約化的一些特征，其本質是用規模化的工業生產方式取代粗放的手工業的生產方式。比如說在成品房精裝修當中剛才談到的廚房的櫥柜以及戶內的門，它都可以采用一種工廠化的生產方式，一種集團采購供應的方式，一種現場裝配方式，這些都體現了工業化的一種生產方式。

第二個大方面我想談一下成品住宅全裝修設計方面的一些要點，這個東西也是消費者普遍比較關心的問題。

第一，在成品房全裝修的設計當中，要妥善處理標準化、通用化與個性化的關系。其中，重要的方法是：一裝修要簡潔化。為什么會提出這樣一個問題？我們都知道裝修的標準化和通用化一定程度上它強化了共性的一些品質特征，如何為裝飾的個性化和消費者的再創造留下余地。這就要是我們在進行裝修設計的時候要掌握好一個度，也就是在全裝修成品住宅當中一個好的裝修設計，它應該是中性化的，應該是有包容性的，就是我們平常當中會接觸到的一些美術性的東西。比如在作一幅畫的時候，我為了表現一個色彩純度比較高的顏色，比較亮麗的顏色，在處理它的背景的時候，我可以選擇一個中性的、灰調的色彩。有的人說得很好，就是裝修和裝飾兩個東西就好比綠葉和紅花的關系。比如畫荷花，為了表現荷花它的婀娜多姿，在畫家的處理手法上，他把荷葉畫成了麥綠，這一個手法就是通過麥綠來襯托荷花，我覺得應該這樣子來理解裝修和裝飾的關系。

與此同時，在標準化、通用化的前提下，我們還要力求多樣性，提高我們裝修的一些適宜性。這可以從以下方面來說這個事，比如現在在調查當中消費者希望的菜單式裝修。如果說是在標準化、通用化的前提下，適當的采用菜單式裝修方式，我認為這個實行也是行的。另外，在建設設計的時候還可以從空間上做一些文章，可以設計一些開放的、靈活的空間，便于在進行裝修和裝飾的時候從空間的個性化上有一些余地。

還有可以在設計的時候還可以注意一些細致的東西，比如剛才孫總講了，有些空間在布置相關的墻物電以及插口的時候，要盡可能的考慮空間內使用者可能對他的平面布置，對它相關使用功能有所改變，考慮一些線路的鋪設以及接口讓留下今后可以變動的可能性。

在全裝修住宅設計當中還應該按照世界級環保的一些要求，推廣應用節能和環保的技術和產品。比如說節能電器、節能燈具以及節水器具的推廣應用。還有在全裝修過程當中妥善的處理裝修與建筑保溫在構造上的一些問題。在環保方面，要執行《民用建筑室內污染控制規范》和《室內建筑裝飾裝修材料的有害物質限量》的一些標準要求，以及《室內空氣質量標準》。

在住宅全裝修設計的過程當中，還要注意與土建設計的銜接。在土建設計方案確定后，裝飾設計就應該提出相應的裝修方案，能夠及時的在土建設計和裝飾設計之間相互銜接和調整，解決土建設計與裝修設計銜接的問題，解決相關的界面聯系問題，避免在今后的全裝修過程當中由于土建設計和裝修設計的不協調，造成了損失。

最后，我想談一下全裝修成品住宅工程質量及驗收的相關問題。工程質量是全裝修住宅一個非常重要的問題，是消費者十分關心的問題，如何通過技術標準來規范和確保全裝修的質量呢？我認為應該把握住以下幾點。

第一，對于選擇施工裝飾單位的時候，必須要具有相應的企業施工資質和企業的實際能力。這個對于最終的裝修質量影響非常大。

第二，住宅全裝修必須實行工程監理，由開發單位委托相應資質條件的監理單位進行監理。

第三，在驗收的方法和依據上，第一個就是對象。驗收應該是既有對整個工程質量作出的判定，又有對單套住宅作出的質量驗收。從驗收的依據上來說，一個是施工圖和圖說。第二個相關的技術標準。其中，主要是GP50210、[2001]，建筑裝飾裝修質量驗收規范和重慶市DBG—50、[2006]室內裝修裝飾質量驗收工程，應該將兩個標準有機結合，才能夠對全裝修成品住宅的質量作出綜合科學的判定。第三個是樣板間，樣板間要真實的反映裝修檔次和裝修質量，交付給住房者裝修質量不應該低于樣板。第四個，要明確質量保證的責任，明確住宅開發單位為住宅裝修質量的第一責任人，承擔成品住宅全裝修質量的責任，負責相應的售后服務。

另外，必須向購房者提出提交裝飾質量保證書，包括裝修明細表，裝修平面圖，主要材料及細表，應該向購房者提交住宅質量裝修裝飾驗收資料的復印件，并明確相關的保修期。成品住宅的全裝修標準編制一定能夠得到企業、政府的支持，它的出臺必定會有利的推動我市全裝修住宅產業的發展，謝謝大家！

主持人：精裝修房的發展就像我們今天開會的情況一樣，我們大家都在做努力，而且我們很多企業也很希望得到政策和技術上的信息，但真正落實到行動上可能還得依靠我們主要的骨干企業和我們一起推動。所以，不管遇到什么困難，并不影響我們推動精裝修房的信心。所以我們一定會和我們現在帶頭做精裝修房的企業一起把精裝修房這個事業推動下去，并以今天的會議為起點，讓精裝修房越來越得到我們消費者的認可。我們邀請了三家在重慶做精裝修房的企業，下面我們首先有請棕櫚泉的營銷部總監馮渝女士介紹他們的精裝修經驗，就像棕櫚泉說的：2007，棕櫚泉改變精裝修。

馮渝：尊敬的各位領導，專家與業界同仁，尊敬的新聞界的朋友們，大家下午好！首先作為東道主代表，我謹代表棕櫚泉發展有限公司對光臨今天的論壇。也十分容幸的受到棕櫚泉地產委托，在2007年重慶精裝成品住宅與住宅產業化高峰論壇與各位分享在建設、開發精裝修成品房方面的實踐與體會。

作為重慶精裝修成品住宅的主編單位，我司有三位同事參與編寫工作，我本人也非常容幸的參加編寫過程。一方面源至于政府的重視，另一方面也是基于棕櫚泉地產10余年開發精裝修成品房的實踐，尤其在重慶大規模、高檔次，也是目前唯一完成由市場定位、產品研發、產品生產和銷售，以及售后服務管理的成功實踐的信任。在此，請允許我代表重慶棕櫚泉開發有限公司感謝重慶市建設委員給予我們的支持。我們十分尊重這樣一份信任，我們更多的將這份信任理解為我們的責任和使命。在政府職能部門領導下，與社會各界一起推動重慶市成品住宅的發展。下面，我與各位同仁和專家分享一下我們的體會。

之前，尤其是孫總和丁總反復強調的概念，這個在我們實踐當中是深有體會。我們是身體力行，用我們技術中心說的話就是說，精裝修就是1，而不是清水房和裝修房這種1+1的概念，這樣要求我們做成品精裝修的企業要求建立首行系統，按照原則對精裝修成品開發全過程實施管理。

我們的體會是必須在以下五個方面對精裝修成品住宅開發進行系統運作。

首先必須是建立在明確的戰略意圖基礎之上，明確戰略意圖是項目運作的前提和保障。比較之下，精裝修成品住宅的開發建設周期長于清水住宅，資源占有需要更加充分，市場風險也更大。除了清水住宅項目開發的全部要素之外，還必須考慮消費市場諸多的量化或者非量化不可測的因素。同時，土建與精裝修與施工、工程組織、系統交叉、資源整合、質量及責任界定上面都存在可變因素。所以，對于成品精裝修開發各個方面要求遠遠高于清裝修，這就要求進行精裝修成品開發的企業要有一個明確的戰略定位，棕櫚泉就是在這樣一個明確的戰略定位之下指導我們有10年的開發歷史。03年底重慶棕櫚泉項目才開始建設，公司才剛剛在重慶來開發這個精裝修成品房。我記得非常的清楚，當時業界非常的驚訝，當時開發棕櫚泉國際精裝修住宅前，以優質的項目平臺為基礎，發揮公司整合行業優勢資源的優勢，創造新市場，產品新價值。

事實證明，這個戰略統領全過程，我們認為精裝成品住宅區別于1+1模式的本質之處。在項目立項之前，企業就應該明確你要做什么，需要怎么做，需要什么樣的內部資源、外部資源，并且達到什么標準，在之前的項目把精裝修作為后期促銷或者提升產品價格的技術手段，通常很難以達成成功，原因就在于此。

棕櫚泉國際項目的開發歷程正是全面貫徹公司的這樣一個戰略思想。到05年底，我們棕櫚泉國際花園在重慶開發的第一個項目，A區全面完成并且取得了階段性的成功，我們認為首先是戰略的成功。過去、現在和將來我們將繼續圍繞這個戰略思想，并通過不斷提升對這一戰略的核心價值能力，不斷創造更多市場的價值。棕櫚泉這一戰略的形成是建立在以下的基礎平臺之上。首先是內部資源優勢明確，核心產品明確。到重慶的時候，棕櫚泉核心產品模式已經接近成熟，這是1995年公司在深圳沙河開發第一個項目，深圳沙河的高爾夫別墅，這是95年進行了那個年代的精裝修，也取得了非常大的市場成功。在02年公司在北京CBD核心區建立了32萬平米的北京棕櫚泉國際公寓，這個在北京創造了京城地產的諸多市場奇跡。現在大家看到的是棕櫚泉國際公寓的萬豪公寓（幻燈片），創造的是兩個比較大的市場業績，開盤一年半時間內實現了98%的銷售。第二個市場奇跡是在兩年時間內，項目的溢價水平接近100%，后來是超過了100%。02年底我們開盤的時候，均價是接近9000，第二年底就已經16000，現在已經是18000左右，而且這個房子現在已經買不到了。

通過這個市場實踐，公司到北京棕櫚泉國際公寓完成的時候，公司建立以建設精裝修成品房為主要開發模式。我們的外部資源系統也已經初步形成，建立起從精裝修成品房從設計、施工、材料供應等為主的產業鏈上，這個產業鏈上各個環節社會資源的整合系統。在這個系統當中我們既是投資者又是供應商，為消費者貢獻物銷所值的產品，企業已經脫離一般產業化競爭，依靠整合資源優勢的軟實力創造一個新需求和新市場、新價值。這里面感受特別深的就是精裝修設計師，我們精裝修設計師是具有國際一流水準的萬豪酒店的設計師多瑞斯。通常情況下，如果沒有好的平臺和基礎，多瑞斯小姐一般不會接受這樣的委托。正是因為我們有這樣好的平臺，并且雙方在合作的理念、價值觀上，她和我們公司已經有非常長遠的合作。北京棕櫚泉國際公寓32萬平米和現在在北京應該是高圈層當中的享有盛譽的北京棕櫚泉國際俱樂部，以及大家在我們重慶看到的棕櫚泉國際俱樂部以及我們C區的精裝修都是出自于她的設計，我們享受的都是國際一流大師的室內設計水平。

第三是在我們系統內部已經建立起一支更加了解、理解精裝修成品住宅各質量控制環節與控制要點專業團隊。在這樣一個條件下，公司的戰略思想和核心模式成功的從北京移植到重慶。

第二個方面是我們認為在戰略指導下還必須要有精準的市場定位。重慶項目我們是建立在專業市場判斷之上，到03年，我們認為重慶歷經了近10年房地產開發，精裝修消費市場開始形成，開發和創造這個新市場就是我們在戰術層面上解決好的問題，我們選擇目標客戶群基本特征入手。經過市場研究，我們認為在重慶這樣一個目標人群是客觀存在，并且是有待于我們和同行一起培育和開發的。

第一，他們的基本特征是追求生活品質。

第二，二次以上置業。

第三，對于居住空間舒適度需求較高，對建筑室內外空間每需求較高這樣一個群體。

第三個環節，有了戰略定位和公司團隊和市場定位，我們還要有精準的眼光看待這個市場。

現在大家看到的是C區的兩個平面圖（幻燈片），在建筑空間的設計，由于重視人群對空間舒適度的要求，我們的客廳通常都在5米左右，包括130平米的三房，我們開間客廳都在5米。

第二，我們所有的主人衛生間都是按照四件套來配制的。剛才孫總還講到他和夫人的打架，就是說要不要安浴缸和淋浴房的問題。我們考慮到淋浴房的方便、便捷，但是也考慮到大家的需求。所以，我們在主人衛生間都是四件套，這樣使得主人衛生間的方便程度大幅度提高。

這是我們外部空間，為了考慮整個室內空間和過渡空間的協調，這就是具有棕櫚泉特色的單元入戶大堂，這已經不是一般意義上回家的通道，而且是非常有情趣、溫馨的過渡空間，我們非常注重。這一門是車庫入庫大堂，我們還將有17米的大堂推出，滿足尊崇感、安全等的 需要。第二方面就是一體化還體現在景觀設計、朝向方面，這也是我任意選取的戶型平面圖，我們在做精裝修設計的時候就注意到任何一個房間室內家俱擺放可能會和主體的一些湖景、水景的關系。所以，我們做精裝修的時候，我們在客廳兩面墻體都預留了電源接口。

第三個方面，實際上精裝修成品一體化還體現在前期材料的選型，包括建筑材料。我舉一個例子，我們選用的型材，就是鋁合金門窗，我們A區窗用的是粉末噴涂隔熱的型材，隔熱、隔音這是物理性能。我們剛才考慮到白色容易臟，我們滿足外立面的色彩，我們選用香檳金，我們注意到這種顏色和室內有些不好協調，我們選擇這種除了隔熱隔音，還有一個就是協調顏色。所以，我們這里可以看到外立面是香檳金，內里面是白色，這也是體現在建筑材料設計的一體化的考慮。

最后還有一個案例，根據我們目標客戶群的需求，我們精裝成品房都是安裝戶臥中央空調，一個數據我們戶室中央空調機房的位置到最遠端管道的長度，熱效能的數據，這個是在設計階段和材料設備商做了充分的溝通，保證中央空調機房到最遠端不過分的消耗能量。在裝飾設計的時候，就是確定中央空調之后非常用心的把中央空調出風口和房間頂口相結合，最后一體化交付給業主使用。這是在產品研發階段，我舉了這幾個方面的例子。

下面是在生產與銷售過程當中的細節控制。在生產環節，除了基本的建筑施工過程成本質量或者是進度的控制和管理之外，精裝修成品住宅在這個基礎之上綜合安排精裝修施工管理各個方面的協調，最終保證這個系統和機械系統的協調和按期按質的交付產品。我們有幾百戶都是同時要求交房，如果沒有過硬的施工團隊，如果是開發商僅僅簡單的項目合作，缺乏售后服務保障的施工企業，這個精裝修成品住宅進度和服務是不能享受的。

因此，我們認為非常重要的一點就是控制好精裝修施工企業本身的素質，這幾個點是我們希望與同行分行，施工企業的狀況，其他的都不用說，特別有體會就是區域水平的差異是客觀存在的。國內東部地區，廣東、浙江，他們的施工水平是遠遠高于本地，我們要達到這個質量，我們與一個合作10年，并且有大型合作基礎，就是北京32萬平米的精裝修住宅，能夠提供良好售后服務的施工隊伍來保證的。

第二方面就是環境質量控制方面。我們認為設計深度是要充分考慮到設計的包容性和前沿性。在我們的A區或者是C區我們選擇四種風格，一方面是給業主個性空間，支持業主，留給業主以個人意志在入住之后以風格各異的家俱飾品營造個人的空間。在交房基礎上，我們樣板房是非常豐富的細節和風格多樣化。實際上，我們感覺這樣樣板房是能夠消除客戶的疑慮。

一期我們是有4個，在我們的C區，就是我們即將開盤的3區也是設計了4個，有巴黎、曼哈頓、雅典、歐里純四個。

還有一個非常值得重視的細節，我們設計師提供的非常有深度的設計稿的同時，也需要我們對設計師提供的樣板進行確認比較，最后保證達到設計師設計的深度。

在材料環節我們非常重視環境質量監控，一般的措施除了我們會在選擇材料上之前對他們的環境指標數據，按照國家甚至于我們更高的標準進行監控。我們在交房前逐一進行室內環境檢測，這樣保證我們住戶的健康，我們業主也非常的放心。好多都有體會，他們在裝修過程中，裝修一般進不去人，進去有非常刺鼻的味道，我們這邊控制得非常好，我們的檢測是合格滿意的，這是客戶非常重視的環節。

當然除了選擇合適的施工企業，必備的甲方監理和第三方監理，我們在重慶是第一家請第甲方監理，我們也配備了非常專業的甲方監理工程師。

銷售環節我們有兩個體會和同行分享。第一個就是個性需求有一個管理原則。經過多年的開發經驗，一般的消費者提出個性需求一般兩個方面，即功能缺失或者功能明顯不合理，這兩個環節到銷售環節來解決。甲方是非常的被動的，我們覺得在設計施工前就把這兩個問題解決掉，我們會為客戶安裝浴霸，在每個房間設置點的入口，還有電話，在客廳這些地方設計電話線的接口和網路的接口，這些我們都會解決。另外一個環節就是樹立一個共同的直觀的交付標準，我們的樣板間在一開始告訴消費者，我們是1：1交付標準，除了可移動的飾物，其他都是1：1的交付標準。這也是我們內部各項環節的交付標準，有一個直觀的標準，這個有助于幫助我們避免標準缺失的糾紛或者尷尬，到我們一起交付完成，我們樣板間發揮了非常良好的作用。

最后，在交付之后，我們重視產品交付和售后服務。這個大家可以簡單的瀏覽一下，我們已經建立起一整套的成品房內部驗收流程和改正措施，和客戶投訴處理措施，反映迅速的運營內部管理，建立起建筑與精裝修施工單位、主要設計和售后保障單位。到今天為止已經運行一年半，運行良好，我們去年進行兩次入住戶的滿意率調查，在年初是89%，到年末是93%。

最后，推行精裝修住宅是市場發展的必然。對于我們發展商來說，在內部外部資源成熟的情況下，開發精裝修住宅不僅順應自己在不斷加大的市場空間發展，也是企業爭得一席之地的發展。開發商在這樣的情況下，抓住時機勢必會水漲船高，謝謝大家！

主持人：謝謝馮總的發言，也謝謝棕櫚泉對我們編制精裝成品房標準給予支持。下面我們有請富力麗城的總經理鄭遂偉來介紹他們在精裝成品房方面的經驗。

鄭穗偉：各位領導，各位朋友，大家下午好！剛才聽了幾位領導和專家，包括馮總詳細的深入分析，對精裝房的真知灼見，我受益匪淺。現在我就精裝房的發展趨勢來說一下我的觀點。

我們對精裝房發展趨勢理解就是精裝修重裝飾。在香港，精裝房已經十分的成熟，在每個細節政府都非常的重視，在北京、上海、廣州也非常的成熟。大多數的開發企業選擇這種模式，增加商品房的一個附加值，為什么重慶的精裝房始終占不到市場的主流地位，并不是說重慶購房者沒有這方面的需求，而是我覺得這方面選擇太少了。這當然有一個成本考慮，更有一個企業執行力的考驗，尤其是對10萬平方米以上的項目，精裝修開發難度、功能性的完美以及工程是非常復雜的，我覺得這是重慶目前市場上供應比較少的原因。

我們富力在05年12月來到重慶，來了以后，我們經過比較詳細的市場調研，我們覺得重慶的房地產是無論是從小區的規劃，還是從戶型的設計，園林設計，包括立面，還有物業管理都做得不錯，反而在精裝修方面比例是很少的。但是我記得只有棕櫚泉在05年是做得最好的一家房地產開發企業。那時候我們就在想，既然精裝房在重慶還不是主流地位，當我們結合到其他一些沿海城市還有國外的一些市場，我們根據三年的經驗，我們覺得做精裝房是很有困難，而且很挑戰性。其中，我覺得有四點我是深有體會。

第一個就是從設計入手。剛才馮總說了，她們請國際知名的設計師來設計。當然棕櫚泉這樣定位中高端的項目來說，他們的投入、關注度各方面很大。我們企業定位來說，除了把產品做好以外，也希望把整體精裝房量做大，包括我們現在來到重慶有三個項目，一個是在江北的海洋公園，叫做富力海洋廣場，一個是在南岸彈子石，一個是重慶大學城里面。今年我們加起來大概有100萬平方米的面積，我們決定全部精裝交房的，我們覺得在這方面一定要很嚴格。我們剛才說了，要從設計入手。

第二個就是客戶最擔心的開發商用量問題。很多消費者擔心開發商會不會偷工減料，精裝修這個利潤會不會開發商把它賺了。其實依我們以往的經驗來說，團體采購是最有利的保障。我們來重慶是經過半年的時候進行了一個調研，這半年是總理帶隊，我們把規模比較小、實力差的剔掉，包括在廣州、西安等一些地方。我們今天總裁在開會，我們保證材料供應方面做到很強的保證。除了材料以外我們覺得開發商統一采購能把這個價格統一降下來，這個對于我們有一個好的支持點。

第三點來說，有了好的設計、好的品牌供應，最重要的就是好的手工。這一點就像馮總說的，在當地可能沒有做過，也考慮到跟沿海城市工藝化的差異，我們也會要求廣州那邊較好的手工來做。

第四個就是售后服務。說真的，包括棕櫚泉、星河灣，包括其他大的開發商，敢承諾100%沒有錯誤的話是不可能的。我們有朋友在星河灣買了房子，我覺得開發商有一個滿意的答案給消費者是最好的。

這也是我在公司做精裝房最有體會的四點。

作為重慶這邊精裝房歷史不長，消費者除了認可我們以上四點，最大的地方就是覺得你千篇一律，覺得都是一個標準。我晚上喝醉了酒，我晚上會不會敲錯了門？我們做精裝房的時候就考慮到這一點。我們現在做的精裝房在這方面都受到了重視，就是通過不同的家俱飾品來營造不同的風格，這一點我覺得消費者完全可以不擔心。這一點我們也是從設計方面開始，我們公司從廣州過來，有自己的住宅設計院。我們為什么會在這里成立一個西南住宅設計院。我們去到每一個地方都會有當地消費者的生活習慣，以及當地天氣等各方面的元素。所以，我們成立西南設計院以后把廣州整套施工圖根據研究和探討，根據重慶這邊消費者的生活習慣進行了調整。這一點我覺得開發商對重慶消費者的需求上還是想到了這一點。當然當地消費者對我們也不會有太大的抗拒力。

07年來說，包括棕櫚泉、龍湖、瑞安，還有我們，我們都覺得精裝房是一個發展趨勢，而且市里面開始研究精裝房的實際應用，開辦了這次座談會。我覺得隨著精裝房各個開發商做得越來越好，消費者逐漸的認可精裝房市場的產品，我相信在相關部門還有業界包括媒體的通力合作，精裝房一定會成為重慶的主流產品，謝謝大家！

主持人：謝謝鄭總的發言，也希望富力把13年的經驗帶到重慶，并在重慶發揮很好的帶頭效應。下面我們有請瑞安地產的張穎賢女士介紹瑞安在精裝成品房方面的經驗。

張穎賢：各位領導，各位嘉賓，十分高興有這個機會能和大家分享瑞安在精裝修住房方面的一些經驗。瑞安作為早期進入大陸房地產的港資企業，瑞安現在在全國上海、杭州、武漢還有重慶做的所有項目全部是精裝修成品房出售。我們認為精裝修房是住宅產業化的一個必然趨勢，精裝修房的全面推出意味著毛坯房必將退出市場。實際上毛坯房是計劃經濟和福利分房的一個產物，存在諸多的問題，而且房地產作為國民經濟支柱產業，以其產業地位來說，毛坯房與這個產業地位是格格不入的，達不到產業發展需求。比如汽車工業，我們不可能說一個汽車是成品汽車出來，不可能先是有一個外殼，然后汽車內裝修、內裝飾，然后出廠以后由買車的人對他進行裝飾。所以我們提出來精裝修房實際上就應該是住宅產業化發展的一個成品房。

從提供產品的開發商來說，給消費者帶來成品房這個完整的商品，而不是毛坯房是這種半成品，這是理所當然應該是開發商負責來進行發展的。瑞安從2000年在各個城市發展都是提供高品質的精裝修成品房，我們最開始在上海的項目，以精裝修房進入上海的時候也受到很大市場接受程度的挑戰。隨著市場的成熟和瑞安品牌的建立，這種情況大為好轉。現在我們在上海精裝修成品房推出來基本上都是銷售一空，供不應求，特別是二次置業的業主對這種房屋的需求特別高，可能是他們做過自己的裝修，在這其中發現很多問題，他是非專業區做這種對專業要求非常高的事情。在這種情況下，大家對精裝修接受越來越高，剛才專家和同仁談了很多的經驗。

我簡單談一下建筑設計和裝修設計一體化的問題。剛才棕櫚泉他們也談到的，建筑設計和裝修設計不是等同于毛坯房設計加上精裝房的設計，實際上從精裝房剛開始的設計這兩個是結合在一起的。比如說集中統一裝修或者菜單式的裝修都是精裝房的一個探索，不是真正意義上的成品住宅。我們要做到精裝房成品住宅的標準化和產業化，開發商就應該在項目產品規劃定位的時候充分考慮建筑設計和裝修設計的協調融合，才能在實際施工中使建筑工程和裝修工程匹配，這樣做出來使業主感覺到人性化、功能化和標準化。

比如我們進行方案設計的時候，可能廚房、衛生間這些設計方面，我們這個階段要求我們室內設計師在方案階段介入，比如放冰箱的位置。從我們的定位來說，有一些是高端定位的產品，這樣不能像低端產品來說留那么窄的地方，我們會考慮這些細節，讓廚房有靈活性。

另外，很多做建筑設計的時候比如做主臥室設計的時候，可能考慮采光、景觀的要求，可能就是開窗面比較大，開窗部位比較多，只是從毛坯房效果來看效果很好，采光、通風很好。但是實際上業主發現進去之后他的床、書柜沒有完整的墻面上其去擺放。這個階段我們也會有室內設計師介入，最后確定幾他方案，協調這幾個方面的因素，確定一個比較整合的方案。

還有就是在做室內設計的時候，比如空調機房的設計，因為要做VRV的話，就是結構粱高，最后完成的高度是怎樣的，這些地方要求是非常高的。還有就是對吊頂的要求，要求建筑結構、室內設計師、機電設計師來做。

還有剛才提到精裝房成品住宅是多樣化的選擇，我們現在應該倡導的是輕裝修、重裝飾，因為裝修是作為住宅標準化和產業化的部分，不可能有很多種選擇。就是像業主想的我可能要不同的品牌，不同的材料，作為一下子幾千套住宅量來說可性不是很大。就像我們買衣服一樣，為了滿足不同顧客的要求，可以提供多種色彩的選擇。我們做精裝修住宅的時候，我們也是同樣的道理，就是我可能材料是一樣的，品牌是一樣的。但是我可以提供給你有顏色的選擇和花紋的一些選擇，這種可能就是套餐的概念，我會以套餐的形式提供多樣化的選擇。

我們覺得做精裝成品住宅最具有挑戰性的一點，就是業主對于質量的擔心。在重慶為什么精裝房的選擇很小，以前也有項目做過精裝修房，但是為什么這種影響性不大，就是業主對這種質量的擔心。因為很多小業主擔心你做了精裝修房以后我不滿意怎么辦？我們覺得開發商應該作為精裝成品住宅第一負責人，讓業主購房以后沒有對精裝修成品住宅的擔憂，開發商擔負起質量的責任。對設計、施工水平、材料質量必須做大到胸有成竹，這樣對開發商的要求非常高，這樣對建設設計、室內設計、施工工藝、材料供應、驗收等各個環節要進行資源整合。精裝成品住宅不但對資金實力要求很高，還對企業內部管理提出非常高的要求，我們在瑞安提出了質保三年的信心保證，就是說瑞安推出來的任何精裝成品房，我們有三年免費質量保證的承諾。就是說在三年以內，如果你的精裝修成品房出現任何問題，瑞安提供無償維修服務，直到業主滿意為止。為這個承諾我們前期做非常多的工作，考慮非常的細，希望給小業主提供信心的保證。

在這里，剛才鄭總從也談到，任何一家開發商不可能達到100%的沒有瑕疵的承諾。我們在上海的精裝修房，很多精裝修房你一定會自己住進去以后才發現問題，就是出在哪里，有哪些不滿的地方。我們在上海的精裝修房就是衛生間出現了一些問題，就是有一戶，當時他提出了投訴，他提出這個房子我沒法住，你們衛生間出現這個問題。我們當時在五星級酒店給他訂了一個套房，維修期間他在里面的費用由我們承擔。最后這個業主非常的感動，他說沒有想到瑞安處理問題效率這么高，他說以后買房子就買瑞安房產物業。后來我們到上海開發了物業，他就在上海進行了訂購。

后面簡單的給大家看一下我們在上海精裝修成品房的圖片（幻燈片），也是希望通過這些圖片讓大家對瑞安房地產的精裝修成品房的理念有所了解，這個是我們在上海市中心淮海路旁邊的一個項目，除了家俱以外的都是我們的交房標準，像衛生間我們都配置了地熱系統，因為考慮到上海的氣侯，非常的節能，這個盤在上海銷售非常好，基本上是達到供不應求的地步，而且銷售價格在上海周邊地區是最高的，現在達到均價4萬/平方米。作為瑞安在重慶發展第一個住宅項目，也是全部精裝修房的項目會在今年之內推出，我們也希望通過我們的努力和其他眾多開發區一起為重慶的精裝修成品房市場作出我們的貢獻，十分感謝！

主持人：謝謝張女士的發言，我覺得今天后面的三位企業的發言是非常有價值的，真知灼見，今天開會的情況我想做一個簡單的總結，今天有6位專家和很多的開發商，他們都對這個題目發表了很多有益的發言，我想今天的會議是我們推動這項工作的一個起點，而且今天會議的情況也讓我感觸非常的深，我覺得說明我們的精裝修房當前是一個熱點，就像剛才我們開會的時候來了很多開發商，而且都是主要的負責人，非常的關注這個事情。但是真正能夠接觸到底的相對比較少，這也就是我們工作的難點，就這兩點堅定了我們推動精裝修房的信心。

精裝修房從目前來講發展比較弱的，所以我們以今天的會議為起點進一步的完善推動精裝修房的政策體系、技術體系，包括產業體系，積極配合我們開發企業培育市場需求，引導市場的發展，扎實的推進精裝修房的相關工作。

這也讓我想起了魯迅先生說過的一句話，他說“地上沒有路，走的人多了也就成了路”，這是我們推動這項工作的目標和愿望。所以我非常愿意用一句話來結束我們今天的會議，“2007年精裝改變重慶，讓我們一起同行”，謝謝大家！

第四篇：中國的住宅產業化與鋼結構住宅

中國的住宅產業化與鋼結構住宅

——《輕型鋼結構住宅技術規程》JGJ209介紹

http://www.tmdps.cn 2011-03-25 08:37:44.0 中國建筑科學研究院 王明貴

我國第一部關于鋼結構住宅的規范——《輕型鋼結構住宅技術規程》JGJ209于2010年4月17日由住房和城鄉建設部頒布了（以下簡稱“規程”），該“規程”是在總結和分析了我國多年來鋼結構住宅工程實踐、并做了大量的科學試驗和調查研究的基礎上，提出了一種復合中國國情的、與國家現行標準保持一致的“輕型鋼結構住宅”新體系：由輕型鋼框架結構體系和水泥基的輕質墻體、輕質樓面、輕質屋面建筑體系所組成的輕型節能房屋建筑，適用于抗震或非抗震地區的不超過6層的鋼結構住宅建筑的設計、施工及驗收。該規程全面系統地規定了輕型鋼結構住宅建筑的功能和性能，制定了輕型鋼結構住宅的材料標準、設計施工和驗收技術要求、以及使用和維護的規范管理原則。該“規程”的頒布，不僅用以規范我國輕型鋼結構住宅的工程實踐，而且對企業開發新型墻體材料和建筑節能新體系具有指導作用。鋼結構住宅建筑具有工廠化制造、現場裝配的產業化特點，該“規程”的頒布，對我國住宅產業化也起到了促進作用。

1、國外鋼結構住宅情況

國外利用鍍鋅輕鋼龍骨作為承重結構建造住宅已有近30年的歷史，由于這種結構自重輕，抗震、保溫、隔熱性能好，建造速度快，在美國、加拿大、澳大利亞等國得到廣泛利用。國外鋼結構住宅的圍護體系：在歐美主要采用OSB板和保溫巖棉，日本主要采用加氣混凝土板。

1）北美輕鋼結構住宅：

北美輕鋼結構住宅是在木結構住宅的基礎上派生出來的，在北美小住宅市場上約占20%的份額。房屋骨架用鍍鋅輕鋼龍骨制成，一般為二層左右的獨戶或聯排式住宅（圖1）。其中，美國各地已建成的住宅、旅館、公寓約300萬平方米，在俄亥俄、印地安那、伊利諾伊等非地震區，也有在加利福利亞、佛羅里達等地震區。既有鍍鋅輕鋼龍骨的，也有部分采用熱軋型鋼加強的，還有混凝土結構作為地下車庫的混合結構體系。北京居其美業西式房屋技術開發有限公司引進該項技術，在北京市昌平區小湯山鎮建成了20多萬平方米17個戶型的低層獨立住宅建筑，并為其制定了技術標準和施工驗收規程。現在，美國也用于建造四層甚至六層的公寓，如1999年建成的位于華盛頓州8層輕鋼結構的假日酒店，在西雅圖和加拿大不利顛哥倫比亞省的多層輕鋼結構公寓，每平米用鋼量在33～36kg。美國有專門的生產鍍鋅輕鋼龍骨房屋體的企業百余家，其中較著名的是華新頓（worthington）工業公司下屬的迪特瑞馳（Dietrich）公司，他們年生產鍍鋅輕鋼構件450萬噸，并開發了迪特瑞馳建筑體系（Dietrich Building System），簡稱DBS體系。DBS技術體系可以建造多層輕鋼結構住宅，墻體采用C型輕鋼龍骨兩面夾紙面石膏板，樓板采用C型輕鋼龍骨鋪20厚纖維水泥板，都用玻璃棉填充起到保溫隔音的作用。

2）日本的薄板鋼骨住宅建筑：

日本的薄板鋼骨建筑是使用鍍鋅冷彎型鋼的非焊接結合的新建筑工藝，也被稱作鋼結構2×4，是一種板肋結構的住宅工藝（圖2）。2×4是北美的傳統住宅工藝：用2×4英寸為基本尺寸的木材(lumber）制作框架，再用釘將膠合板等面材固定其上，構成墻板、樓板，進行箱形組裝的工藝。而薄板鋼骨建筑則是將框架材料由木材替換為鋼材厚度1.0㎜左右的鍍鋅冷彎型輕鋼龍骨的住宅，其墻體、樓板、屋架的型鋼兩側安裝膠合板、石膏板等各種材料，依此通過其復合截面結構的整體實現結構性能、防耐火性能、耐久性能、保溫性能、隔音性能和其他各種性能。1994年11月，日本通商省產業制鐵課主辦的城市鋼鐵（Urban Steel）研究會上，薄板鋼骨建筑成為主題之一，以社團法人鋼材俱樂部為事務局，由6家鋼鐵生產商（新日鐵、NKK、川崎制鐵、住友金屬工業、神戶制鐵所、日新制鋼）參加著手研發。1996年1月，6家公司在鋼鐵俱樂部設置薄板鋼骨建筑委員會，正式開展關于結構性能、防耐火性能、耐久性能、保溫性能、隔音性能等多方面的共同研究和開發活動，其研發的成果就是“KC型薄板鋼骨建筑”。薄板鋼骨建筑是將鋼鐵的優勢和板肋工藝的優勢組合起來的結構，采用“通氣層+外保溫”的標準保溫方法。通過進行建筑物實體等大小實驗、剪力墻的抗剪耐力實驗、地震模擬（振動實驗），科學地證明了抗震性能、抗風性能以及抗雪載性能，并且實現了能夠保證達到建筑基準法所定各基準值的1.5倍、1.2倍及1.2倍性能的設計方法。結果在2000年日本制定的《住宅品質確保促進法》性能評價制度評估中，抗震性能等結構強度、耐久性能、節能性能等所有項目上都獲得了最高等級。日本的城鎮，住宅密集，建筑物間隔狹窄，這樣各個建筑物都需要具有防耐火性能。為此，進行主體結構主要材料薄板輕鋼龍骨的火災模擬高溫失穩實驗，明確了耐火特性，同時也明確了墻板、樓板、屋架的性能，并且實現了可保證60分鐘準耐火性能（可耐受60分鐘火熱的性能）的規格配置。已通過實驗證明，采用外保溫方式，將基礎到屋面的外側用足夠厚度的保溫材料嚴實地包裹起來，即使是冬季的早晨也會感覺溫暖，而且北側的儲物間也無需擔心結露。實際已證明還可比現在減少50%（東京地區可節能約40%）的采暖制冷能耗，實現了健康舒適的生活空間。在此基礎上，通過對鍍鋅鋼板和自攻螺絲結合部的復合循環實驗以及實際房屋中的腐蝕環境測定，證實了耐久性能，并且實現了可保證3代（約75年~90年）的耐久性能（性能評價制度的最高等級）規格配置。2001年11月，日本國土交通省制定了關于薄板輕鋼龍骨結構的技術標準通告第1641號，由此，包括薄板鋼骨建筑的薄板輕鋼龍骨結構建筑物作為一般工藝被“正式地”納入到建筑基準法體系當中，可適用范圍也隨之得到迅速擴大。以此為契機，6家鋼鐵制造商結束了共同研發，從2002年開始，依據通告內容，各公司面向超越KC型的極限而更加發展，分別致力于各自技術、工藝的開發。

日本積水化學工業株式會社設在崎玉縣的工廠擁有兩條每48分鐘即可制造出 1 幢住宅的生產線，運到現場后、進行裝配（圖3）。北京北新建材集團與日方合作開發輕鋼住宅體系，外墻板采用北新集團自產的15mm厚“金邦板”作為防護、裝飾面層。

3）澳大利亞的博思格輕鋼住宅技術：

澳大利亞的博思格從1970年開始用薄壁型鋼代替木結構建造住宅，到90年代就形成了“博思格建筑系統”。博思格的薄壁鋼是1到2毫米厚的高強鍍鋁鋅鋼板（屈服強度550MPa），外墻采用符合夾心墻：外側為增強纖維水泥板或加氣混泥土板（GRC或ALC）、內側采用石膏板或埃特板、中間采用玻璃棉纖維保溫，樓板采用定向刨花板(OSB板)，屋面采用彩瓦。還有鋼桁架體系、封檐體系、天溝和落水管體系等。其住宅建筑技術于2005年初引入中國，有建筑系統生成軟件完成構件和節點詳圖，可直接輸送到加工設備進行自動加工，所有節點用螺釘連接，沒有焊接。2005年9月在北京第五屆國際建筑鋼結構展覽會上，博思格展示了其輕鋼住宅建筑技術，并在上海建造了一幢連體別墅建筑，據說其所有的產品和材料都是在中國生產的。博思格鋼鐵公司在澳大利亞坎布拉港擁有年產510萬噸的鋼鐵生產基地，在新西蘭有62.5萬噸鋼鐵生產基地，在美國和亞太地區都有鋼鐵產品生產或加工廠。4）歐洲的節能住宅建筑：

德國從2002年開始實行新的建筑節能規范（EnEV2002），其核心是從控制單項建筑維護結構（如外墻、外窗、屋頂）的最低保溫隔熱指標，轉化為對建筑物真正的能量消耗量的控制。具體管理是：建筑能耗定量化，即新建住宅必須出具能耗證書。就像汽車百公里油耗是多少一樣，這套房子每年的能耗是多少要定量化。建筑能耗計算書須提供給主管部門，并作為售房、出租過程的必要文件。這一規定對德國的住宅開發以及建筑材料市場產生了很大影響。

瑞典在面向可持續發展的住宅建筑技術開發過程中，并不追求特別先進的技術和產品，而是把重點放在對成熟、實用的住宅技術與產品的集成。例如在節能方面盡量應用可再生能源，包括風能、太陽能、地熱和生物能（垃圾處理余熱），而且也只是對這些當地已經廣泛應用的風能、太陽能、地熱和生物能等成熟的技術加以集成。

2、我國的鋼結構住宅現狀

我國鋼結構住宅起步較晚，上世紀還處于限制建筑用鋼年代，到了本世紀初，鋼產量的增加，為了拉動內需，鼓勵建筑用鋼，制定了國家建筑鋼結構產業“十五”計劃和2015年發展規劃綱要，提出了鋼結構住宅的概念。原建設部科研立項支持研發鋼結構住宅技術，并頒發了《鋼結構住宅建筑產業化導則》，用以指導各地的鋼結構住宅研發。從此以后，陸續出現了以國產H型鋼結構體系的多層和高層鋼結構住宅（圖4），還有用國產H型鋼建造低層的鋼結構住宅，現澆鋼筋混凝土樓板，用砌塊填充墻體（圖6）或墻板（圖7）作為圍護體系，采用現行的鋼結構技術規范。也有引進國外C型鋼龍骨結構體系的低層鋼結構住宅（圖8），采用OSB板、石膏板、水泥板作為圍護體系（圖9）。

圖4 H型鋼多、高層鋼結構住宅 圖5 H型鋼低層鋼結構住宅

圖6 砌塊填充墻體

圖7 墻板外掛圍護體系

存在的主要問題是：

１）沒有形成產業鏈。“產、學、研”脫節，搞技術研究的與企業脫節，在市場中找不到工程實踐，拿著“金飯碗”討飯，使技術得不到市場檢驗和完善，沒有經濟效益搞不下去；搞生產和工程實踐的企業技術缺乏，人才缺乏，產品質量不高，有的甚至是粗制濫造，給鋼結構住宅建筑質量帶來了不良影響。根本原因是鋼結構住宅是新技術新材料新體系，企業力量單一且薄弱，社會上的設計、施工和監理人員感到陌生。歷史表明，一種新的建筑體系的產生和完善是要經歷相當漫長的發展過程的。相信“規程”的頒布，會向好的方向發展。

２）產品（或部品）不配套。片面地理解鋼結構住宅就是鋼結構，忽視了住宅建筑功能和建筑產品，解決不好與鋼結構配套的、滿足住宅功能的、具有安全性耐久性和實用性的墻體材料、屋面材料和樓面材料及其應用技術，其結果還是搞不好。表現在房屋體系不健全或不配套，工程質量不合格。尤其是從國外引進的輕鋼龍骨體系，沒有設計依據，圍護板材質量差、制作安裝技術不過關，房屋工程質量存在諸多隱患。

3）我國經濟基礎薄弱，建筑行業勞動密集型的生產方式還未改變，工業化建筑材料品種少、科技含量不高，僅鋼結構能達到工業化生產、社會化供應，墻體建材幾乎空白，對具有產業化特點的鋼結構住宅建筑開發還有一個發展過程。

3、我國的鋼結構住宅發展方向

首先，我們談談鋼結構住宅的意義，為什么要搞鋼結構住宅。簡單地說，這是住宅產業化或住宅工業的一種表現。住宅建設走工業化發展的道路是各國永恒追求的目標，也是我國現代化、工業化的組成部分。我國住宅建筑飛速發展，強勁地拉動了國民經濟的增長。但是，我國住宅建筑技術處于粗放型生產階段，勞動生產率僅為發達國家的四分之一；建筑材料仍以傳統的材料為主，新型墻體材料所占比例很低；住宅使用的多種設備、制品的模數協調體系尚未形成，各種產品的標準化、通用化水平差；建筑成本高、質量差、生產周期長、住宅能耗大、生態環境質量惡化。為加速住宅建設從粗放型向集約型轉變，國務院發布了《關于推進住宅產業現代化，提高住宅質量的若干意見》（國辦發[1999]72號），從指導思想、主要目標、產業框架體系、組織實施等方面逐一闡明，勾畫出實現住宅產業化系統工程遠大目標的工作思路和方法途徑。明確提出要開發和引進先進的住宅建筑體系和成套的工程技術，提高住宅建設的工業化水平和標準化水平、節能高效，全面提高住宅質量，從而以此形成產業鏈，帶動相關行業的發展，形成國民經濟可持續的增長點。為貫徹實施72號文件，建設部等四個部委局于1999年12月6日聯合發出了《關于在住宅建設中淘汰落后產品的通知》，其中實心粘土磚被列為禁用的產品之一，人們開始尋求新的建筑替代材料。我們知道，鋼結構完全能做到工廠化生產、社會化供應、現場裝配，且可回收再利用，我們要做的事是開發新型墻體材料。所謂新型墻體材料就是“不以消耗耕地、破壞生態和污染環境為代價，可廢舊利用，適應建筑部品工業化、施工機械化、減少施工現場濕作業、改善建筑功能等現代建筑業發展要求所生產的輕質砌塊或輕質復合板材”，要求它具有質量輕、強度高、保溫隔熱性能好，技術先進、經濟合理。近年來，我國各的政府都在因地制宜地推廣新型建筑材料。隨著建筑工業化的發展，發達國家早在四五十年代便開始了墻體建筑材料的轉變：即小塊墻材向大塊墻材轉變，塊體墻材向各種輕質板材和復合板材方向轉變。我國建筑輕板產品有纖維增強水泥空心條板(GRC)、陶粒及廢渣混凝土空心條板、石膏空心條板、加氣混凝土條板(ALC)等輕質條板，但產品質量參差不齊、執行產品標準不統一，生產工藝和配套技術跟不上建設工程需求等問題，與鋼結構配套的建筑板材更是缺乏，制約了鋼結構住宅的發展。我國住宅建設量大且持續時間較長，建筑資源可持續發展是當今的重要課題，在積極開發新的建筑節能體系和新型墻體材料、積極探索工業化建筑道路的進程中，鋼結構住宅建筑體系被提出并成為住宅產業化道路的先驅。

開展鋼結構住宅的現實意義還在于我國積極鼓勵建筑用鋼、拉動內需的經濟政策，我國每年生產5億多噸鋼，大多數屬于建筑類鋼材，積極探索鋼結構在建筑領域的應用，也是我們長期追求的目標。促進住宅建筑用鋼，對建筑行業中新技術、新材料、新體系的開發及行業整體水平提高能起到重要推動作用，同時對冶金行業的發展也能起到促進作用。

現在，我們再來談談如何開展鋼結構住宅技術研發。

1）從開發建筑圍護材料入手，包括輕質墻板、輕質樓板和輕質屋面板，簡稱“三板”，這三塊板要因地制宜、經濟適用、耐久可靠。鋼結構只占鋼結構住宅的２０－３０％的造價，鋼結構住宅的關鍵技術是圍護體系，主要是墻體建材及其建筑技術，應注重與鋼結構“配套”成體系。研制單塊墻板材料容易滿足要求，但拼裝成墻體后的建筑功能滿足是關鍵。要求它質量輕、強度高、保溫隔熱性能好、安裝可靠、經久耐用、經濟合理，這是有一定難度的集“建材、生產、應用”于一體的綜合技術。另外，開發鋼結構住宅要以鋼結構為載體，應用節能、節電、節水新技術充實，建造節能環保住宅建筑，尤其是要應用新型節能墻體和屋面的保溫隔熱技術和產品、節能門窗的保溫隔熱和密閉技術、熱電暖聯產聯供技術、供熱采暖系統溫度調控和分戶計量技術、太陽能或地熱等可再生能源應用技術及設備。

2）走“開發、設計、施工”一體化道路，形成企業品牌。輕型鋼結構住宅是一種新的建筑體系，涉及的材料是新型建筑材料，設計方法是“建筑、結構、設備與施工和裝修一體化”的新方法，是一種專業性很強的綜合建筑體系，是房屋公司企業的專業技術和產品。我國十幾年來的鋼結構住宅工程實踐表明，采用“鋼框架結構體系、水泥基的輕質板材圍護體系”既符合我國居民消費習慣，也能與我國的現行標準規范保持一致，更易于產業化的實現，是具有中國特色的鋼結構結住宅體系。

為了貫徹執行《輕型鋼結構住宅技術規程》（JGJ209），引導企業科學發展鋼結構住宅成套技術，規范我國鋼結構住宅建筑市場，確保鋼結構住宅工程質量，建議： １）、設立“輕型鋼結構住宅設計施工一體化”資質。輕型鋼結構住宅是在企業開發的專用體系基礎上，按本《規程》的規定進行具體工程的設計、施工和驗收，是一種新的建筑體系，涉及的材料是新型建筑材料，設計方法是“建筑、結構、設備與裝修一體化”，強調“配套”：材料要配套、技術要配套、設計要配套，遵照《規程》第4.1.2條的規定：輕型鋼結構住宅應按照建筑、結構、設備和裝修一體化設計原則，并應按配套的建筑體系和產品為基礎進行綜合設計。建議設立企業“一體化”資質有利于輕型鋼結構住宅的科學發展。

２）、成立“鋼結構住宅企業聯盟”。把科研單位和企業都組織起來，“產、學、研”相結合，任務是牽線搭橋、信息共享、聯合攻關、共同發展。目標是：以鋼結構住宅為載體，開發新型節能墻體和環保低碳的建筑體系，推行住宅產業化，促進建筑行業技術革新。具體實施細則另議。

３）、成立“鋼結構住宅技術專家組”。對鋼結構住宅工程進行技術把關，確保選材合理、設計和施工質量合格；對鋼結構住宅技術開發進行技術咨詢服務，指導企業的鋼結構住宅或產品“安全適用、經濟合理、技術選進、確保質量”；對企業申請“輕型鋼結構住宅設計施工一體化資質”進行評審，為政府有關部門提供參考意見。

我國建筑幕墻發展的又好又快，幕墻工程的設計施工都是幕墻企業而且基本上是民營企業“一體化”實施的，政府制定了幕墻標準規范和企業資質等級，企業發揮了各自的創新能力，把石材掛到了幾百米高的建筑外墻上，經受住了時間、地震和強臺風的考驗，它們的成功做法是可以借鑒的。4 結束語

開展鋼結構住宅技術開發，將促進我國住宅建筑材料創新和建筑技術科技含量以及建筑方式的轉變，盡管它在市場中占有量少，但標志著國家建筑科學技術的進步，標志著建筑從工地走向工廠，是我國實現工業化乃至現代化的組成部分。在鋼結構住宅起步階段，行業協會應給予企業支持和幫助，使輕型鋼結構住宅技術健康發展。

第五篇：傳媒產業化發展與傳媒理論創新高峰論壇

傳媒產業化發展與傳媒理論創新高峰論壇

民營電視機構的SWOT分析及未來發展

王宇

內容提要：

20世紀90年代以后，中國內地民營電視機構取得了引人注目的發展，但也因政策等因素的制約一直未能成為當前廣播電視事業發展的中堅力量。當前民營電視機構的優勢、劣勢、機會和威脅究竟體現在哪些方面？民營電視機構未來將如何發展？本論文采用營銷學的SWOT分析法對當前民營電視機構的發展現狀進行了較為客觀的描述和分析，并結合中國廣播電視業的發展實際對其可能的發展方向進行和前瞻性分析。

關鍵詞：民營電視機構SWOT分析

20世紀90年代以來，民營影視機構的出現和發展成為我國廣播影視改革的重要現象之

一。盡管早在80年代中期至90年代初期我國一些地區就出現了堪稱我國第一批以拍攝電視劇為主業的影視劇制作公司。但直到1994年11月，京城第一家民間電視機構——嘉實廣告

1文化發展有限公司的開張，才標志著中國民間電視制作群體正式走向前臺。在2000年北京

國際電視周上民營電視制作公司數量竟然比參展電視臺還多出2倍，共計317家。據不完全統計：目前國內大約有上千家專業電視節目制作公司，新出現的公司每年以將近100%的速度遞增。

當前我國內地電視節目制作與發行主要由三個部分構成：第一種是中央電視臺直屬和下屬的節目制作發行公司，包括中國國際電視總公司以及上市公司中視傳媒等；第二種是各省級廣電集團下屬的節目制作和運營公司；第三種是非公有制形態的民營電視制作公司。經過10年的發展，民營電視機構已經成為社會主義市場經濟體制下一個非常重要的文化產業現象，作為非公有制經濟形態在電視文化產業領域的現實體現，民營電視機構成為我國現階段文化產業中不容忽視的重要組成部分。

但在另一方面，由于我國民營電視機構以非主流的面目出現，只得以作為國有傳媒機構的制作和營銷補充部分的姿態出現。因此，與國內民營企業多年來在國民經濟各大領域蓬勃發展的形式相比，我國民營電視機構整體上則顯得起步較晚、速度較緩、規模不大、起點不高。尤其是我國民營電視機構的身份和地位問題至今不甚明朗。行業與市場準入原則、限制

2等仍然存在。

本文采用SWOT法對民營電視機構進行分析，試圖對其當前發展進行較為全面客觀的描述，同時為其未來發展提供一定的思考和建議。

一、民營電視機構的SWOT分析

SWOT是英文Strengths（優勢）、Weaknesses（劣勢）、Opportunities（即會）和Threats（威脅）的縮寫。SWOT分析一般用于將對企業內部和外部條件各方面內容進行綜合和概括，進而分析組織的優劣勢、面臨的機會和威脅的一種方法。其中，優、劣勢分析主要是著眼于企業自身的實力及其與競爭對手的比較，而機會和威脅分析將注意力放在外部環境的變化及對企業的可能影響上。

1優勢

民營電視機構誕生之初便是體制外的產物，他們采用市場化靈活的運行機制，堅持以觀眾為需求，以市場為導向，按照市場經濟的規律來進行運作。這些民營電視機構可以根據市場的需求生產出具有一定水平的節目，運用開放、協同、各電視媒體參與、進行再包裝等經營手段并在短時間內擴大和完成隨片廣告的征集。

與當前存在的另外兩種電視節目制作和發行力量相比，民營公司具有的優勢是： ①產品定位明晰。

光線傳媒、歡樂傳媒等民營公司主要將自己的業務定位在娛樂領域。以光線傳媒為例，該公司因在中國成功實踐傳媒與娛樂一體化、傳媒與娛樂品牌化的經驗，而在傳媒與娛樂行業名聲顯赫。目前光線已經完全實現了電視節目的工作化生產和經營，并在電視節目的策劃、制作、包裝、發行、廣告以及增值服務各個環節上都位于行業之首。

②運行機制靈活。

光線傳媒形成了比較完整的經營流程，從策劃、制作、包裝到發行、廣告銷售和增值服務，這些環節都是一環緊扣一環，策劃環節的策劃人員在開發節目產品時就要明確節目的定位、目標受眾和市場，這樣在廣告環節銷售人員才可以制定明確的廣告銷售策略，通過有目標的收集市場信息、行業信息以及客戶信息來有針對性的進行廣告銷售，這個環節媒介部、3數據部和企劃部會協同配合，開展策略性的廣告銷售工作。

目前，以光線傳媒、歡樂傳媒、唐龍國際傳媒、派格太合環球、東方歡騰為代表的民營節目制作商普遍已經積累了比較豐富的電視節目和品牌資源。如光線傳媒現在擁有12檔節目，每日制作量達5.5小時，在全國近300家電視臺600臺次播放，覆蓋中國內地全部地區，收視觀眾達10億人以上；唐龍國際傳媒則主要從國外引進電視節目，目前在國內的600多個電視頻道上每天播出6個小時的電視節目，覆蓋青少、娛樂、體育、健康等領域。

2劣勢

與在廣播電視發展中占有主導地位的國有電視臺及其下屬制作公司相比，目前民營電視公司仍然缺乏平等的市場地位。他們在與這些國有機構打交道的過程中并不能夠完全按照市場化的平等方式進行交易。

①缺乏節目播出平臺。

相對于制作平臺的開放，播出平臺的瓶頸束縛依然限制了我國民營傳媒業的快速發展。2003年年初，京、滬兩家電視臺對貼片廣告的政策進行調整，以北京電視臺為例，2002年，30分鐘的節目可以拿到2分鐘的貼片廣告時間，2003年則縮減為45秒(國外1個小時節目一般可以換5-7分鐘廣告)。而在有些頻道，電視臺還要求制作公司必須以每月預付款的方

4式包銷由電視臺獲得的剩余廣告時間。2004年末，北京電視臺進行頻道調整，將北京4套

變成電視劇頻道，而將所有娛樂節目轉到北京電視臺第二套節目，光線傳媒的主打節目《娛樂現場》因與北京二另一檔電視臺自制娛樂資訊節目《每日文化播報》撞車而被撤出北京電視臺。

缺乏播出平臺帶來的另一個問題就是民營電視機構很難真正實現盈利。目前，民營電視機構與電視臺的交易基本上都是以節目換取貼片廣告時段，對于以節目制作為專長的民營電視機構而言，要把它們賣出去并不是一件容易的事情。而賣出去以后還可能面臨這樣的尷尬：雖然節目制作公司與電視臺就節目播出時段、冠名、貼片等方面簽訂了詳細的合同，可是執行起來電視臺違約的情況屢屢發生。客戶對播出時段的更換以及由此給收視率帶來的影響非常不滿，最終造成的是民營電視機構廣告款回收的困難。有的電視制作公司手上握有價值數十億元的廣告時段，但很難將其變為真金白銀。

②節目同質化嚴重。

民營電視機構存在相互“克隆”現象，無論是節目選題還是內容策劃都不乏雷同之處。當然，由于政策原因，民營電視機構不能進入新聞節目制作領域，但這并不等于民營電視機構就是娛樂節目播出機構，在娛樂節目之外，還有很多可以發展的領域，但當前的節目提供商們卻大多選擇了制作大同小異的娛樂節目。在這種缺乏原創節目內容的同質化競爭中，只有少數已經先期進入市場，獲得了穩定的受眾群體和一定播出機構認可的電視機構才有可能獲得發展的機會，那些實力較弱的媒體則只能在同質化的競爭中越來越弱，最終敗下陣來。

這樣的狀況看起來是小公司的淘汰出局，實際上對民營電視機構的長遠發展也會帶來不良影響。

3機會

盡管民營電視公司現階段的發展存在一些問題和困境，但中國傳媒管理政策的調整和放松以及傳媒市場的發展和成熟正在給他們的發展提供著新的空間和機會。

①管理政策日益寬松。

2003年8月7日國家廣電總局向海潤、北大華億等8家制作公司頒發了《電視劇制作許可證（甲種）》，成為第一批獲得電視劇制作家中許可證的民營企業。同時，《廣播電視節目制作經營許可證》也從2002年5月開始執行。截至2003年3月，13家北京公司獲得《廣播電視制作經營許可證》，許可證的發放是民營電視機構身份被認同的標志。相對民營機構來說，這不過是滄海一粟，其象征意義大于實際意義。

廣電總局辦公廳主任朱虹表示，政府“正在不斷改善和優化廣播電視節目制作發行的競爭環境，推動國有節目制作經營機構和非公有制制作機構共同繁榮發展，允許各類所有制結構（外資機構除外）進入出新聞宣傳外的廣播電視節目制作行業。”5對待民營影視的態度，政府從不允許到默許，再到現在的準許，電視社會制作機構迎來了期待已久的制度保障。

2003年底，國家廣電總局發布了《關于促進廣播影視產業發展的意見》。該《意見》明確指出，中國的廣播影視產業要堅持國有為主、多種經濟成份共同發展的道路。并且強調要積極推行廣播影視產業領域公有制經濟的多種有效實現形式，大力發展和積極引導廣播影視產業領域的非公有制經濟，凡是法律法規未禁入的領域都可以允許非公有資本進入或參與。

當前國家廣電管理部門加大對民營資本的開放力度、放寬市場準入的政策措施主要包括：允許民營資本作為經營主體進入出新聞宣傳外的廣播電視節目制作業；在電臺、電視臺和廣電集團（總臺）控股的前提下，允許民營資本參與電臺、電視臺和廣電集團（總臺）內重組或轉制為企業的股份制改造；允許符合條件的民營資本（注冊資金為1500萬元人民幣以上、凈資產為3000萬元人民幣以上）參與付費電視頻道業務及市場開發；鼓勵民營資本投資拍攝影片，發行銷售國產影片，加入院線或獨立組建院線、改建新建電影院；在廣電系統國有資本控股的前提下，民營資本經批準可參與廣播電視傳輸網絡公司的建設投資與業務開發；鼓勵民營資本進入影視動畫產業，對于信譽良好、操作規范的民營動畫制作機構在相關政策方面享受與國有動畫機構的同等待遇6。

②電視節目缺口較大。

中國電視節目的缺口大，重播率高，供需極不平衡。2002年中國電視節目播出量達956萬小時，可供播出的節目卻只有202萬小時。目前國內很多電視頻道依靠重播節目來維持正常的運行。在電視臺播放的各類電視節目中，80%需要依靠市場提供，非新聞節目所占的份額可能更大。

2003年，國家廣電總局發出通告公布，我國計劃推出的數字電視付費頻道將擴大到80個，并在2015年關閉模擬電視，屆時數字電視的節目容量將增加到500套左右7。然而到目前為止，數字電視不但內容少，而且同質化非常嚴重，滿足不了個性化的服務要求。數字電視內容的匱乏成為制約我國數字電視發展的重要原因之一。巨大的節目缺口，無疑是民營電視制作公司的發展機會和空間。

據權威調查，消費者對數字付費頻道內容需求的排序是：影視、新聞、綜合娛樂類、體育、少兒、健康類、教育類。這種情況下，民營節目制作商紛紛把目光投向電影、電視劇、娛樂和時尚頻道。這些領域節目的制作和發行有可能成為將來民營電視機構發展的重要推動力量。

4威脅

①制度制約。

根據廣播電影電視部第16號令，民營電視公司只能制作、經營“電視劇、電視綜藝及電視專題節目和動畫故事節目”。由于政府和主管部門對于民營傳媒企業的法律地位、經營范圍等均缺乏明確規定，民營傳媒企業仍有不確定因素。他們無法以平等的市場主體身份參與交易。購買方（電視播出單位）以絕對的優勢地位凌駕于節目制作商之上，民營電視公司要看電視臺的臉色行事，為了生存，民營電視制作公司只能咬牙接受這個更加苛刻的規定。在這個混沌時期，民營電視制作公司必須支付超額的“制度成本”，跟制度博弈。

人大研究傳媒學的喻國明教授曾經指出：“政策層面的不明晰，使得大多數民營傳媒公司多少有些名不正言不順，加之電視臺對渠道的壟斷，民營傳媒公司處境更加艱難。”8

他認為這種政策層面的限制、扭曲同時也激發了民營公司的市場生存能力，迫使這些民營公司向其他產業轉移，尋找新的價值支撐點。

②財務壓力。

由于政策和法規對于民間社會性資本進入廣播影視行業缺乏明確的規定，導致該領域的投資風險加大，民營傳媒企業融資困難。由于民營傳媒企業沒有可以用來抵押的固定資產，不可能像房地產公司那樣得到銀行大筆貸款。像歡樂傳媒這樣的企業，1個多億的凈資產幾

9乎都是幾個股東靠自己的資金運作發展起來的。相對于國有傳媒和外資來說，僅從資金規

模上看，民營公司就不堪一擊。

③外資進入。

2004年11月底，國家廣播電影電視總局、中華人民共和國商務部聯合公布了《中外合資、合作廣播電視節目制作經營企業管理暫行規定》(第44號令)，該規定于11月28日開始實施。隨著44號令的實施，外資入股中國內地廣電制作產業得到了政策上的肯定。在國內電視節目自身還沒有壯大的時候，長驅直入的外資對民營電視商是一個致命的打擊。

唐龍國際總裁陸興東認為，國內的節目制作發展，不是資金的問題，而是制度的問題。沒有播出權，沒有銀行、投資機構等評價體系，沒有獨立的頻道運營標準，這是制度的缺陷。在國內市場還不成熟的情況下開放市場，可能造成版權節目大量被國外控制，國內資源大量

10外流，最終可能逐步淪為制作基地。

二、民營電視機構的未來發展

傳媒業發展的歷史表明，在這個行業獲得成功需要具備幾大要素：一是要有一個事業平臺，即頻道；二是要有像樣的投資；三是投資人素質；四是經營者的能力和素質。通過對民營電視機構的SWOT分析，我們可以看到，盡管國家的相關管理政策有所松動，但國家對媒體產權的控制并沒有也不會放松，以各種方式進入媒體的資本都會在不同程度上面臨內容與渠道的博弈。民營電視機構要想取得可持續發展，必須善于整合資源，揚長避短，趨利避害，化劣勢為優勢，化挑戰為機遇，實現媒體產業鏈條的有機鏈接以及非媒體的資產與媒體資產的相互銜接，建立起具備核心競爭能力的產業鏈條。惟其如此，民營電視機構的投資才能獲得安全的高速增長，進而推動我國傳媒業的整體發展。

我們還需要看到的是：政策因素固然是當前民營電視機構發展緩慢的主要因素，但民營電視機構自身資金、資源、人才的匱乏，更是民營電視業普遍面臨的問題。目前，北京嘉實文化廣告公司積極重組自己的組織架構；光線傳媒積極嘗試兼并、重組，朝著自己所宣稱的傳媒及娛樂集團的方向邁進；歡樂傳媒與唐龍國際忙于公司上市和融資計劃??如果所有這些都能順利完成，則可形成民營電視機構隱忍待發中的亮點。對于民營電視機構來說，人才、資金、技術三位一體，合力打造，是回避泡沫風險的理性抉擇，是可持續發展之道。

1節目生產的多元化和專業化

綜觀歐美國家電視節目制作業的慣常做法我們可以發現，通過不斷開發新的節目產品，實現產品多元化和專業化的結合，是提高制作公司生產規模、降低成本的主要做法。所謂多

元化是指節目類型上的多樣和豐富，有替代產品和選擇性產品（不能只是一個品種），以此來化解或者緩解競爭壓力。專業化則是指對于每一個類型的節目生產要形成專門的流水線型式的操作模式，從而提高生產效率，降低成本。

2跨媒體資源整合與跨產業擴張

國外傳媒業發展的事實證明，良好的品牌效應可以使影視企業依靠整體實力對單個影視產品進行底線保證，影視產品又可以從單一盈利發展為對企業整體實力的推動。因此，進入2003年以來，以唐龍國際傳媒、光線傳媒、歡樂傳媒為代表的民營電視機構紛紛進行跨媒體資源的整合和跨產業的操作，以求在經營方面取得突破。以唐龍國際為例，2003年11月，唐龍國際傳媒與法國Fashion TV、中國服裝設計協會以及眾多行業協會達成合作。唐龍把國內的“服裝秀”帶進Fashion TV的播出網絡，把中國服裝、服飾等品牌介紹到全球，然后唐龍國際傳媒通過節目的版權交易實現盈利。除了跨媒體資源的整合外，唐龍國際傳媒還向其他產業進軍，開始利用傳媒資源進軍國內玩具市場，他們引進英國的《機器人大擂臺》節目和其中的所有機器人玩具造型，通過自己掌握的節目和廣告資源，宣傳推廣自己的機器人玩具，力圖打造一個強勢的玩具品牌——酷炫部落。

3探索與電視臺的新型合作模式

2003年3月，英揚傳播與廣東公共頻道攜手推出一檔致力提供廣東本地娛樂資訊的欄目《傾城追擊》。7月，英揚傳播再度與華南三家電視臺簽下合約，分別在廣東衛視、佛山電視臺和廣西電視臺播出《新鮮時空》、《都市制造》和《華燈初上》三個欄目。英揚傳播公司的負責人認為與廣東公共頻道的合作一種和體制內資源的新型合作關系，它意義在于實現了盈利模式的突破。“以前我們既要做節目還要拉廣告，電視臺將經營風險都放在我們身上，當然資金鏈容易出問題。而此次我們和廣東公共頻道的合作，可以說是真正意義上的制播分

11離。他們提供經費，我們制作節目，前者用收視率作為衡量我們制作的指標。”

4直接進入時段經營謀求發展

在飽受缺乏渠道之苦后，國內部分有實力的公司選擇借鑒港臺經營模式，直接參與經營播出平臺，使企業更具競爭力。目前出現的方式有兩種，一種是買斷時段自己經營，另一種則是通過接入廣告經營滲透到節目供應。

電視臺的平均利潤較高，其回報率為500%至600%；而電視劇的利潤回報率只維持在40%左右。作為進入電視劇市場的新力量，潤德投資有限公司選擇了大范圍買斷頻道時段作為自己破局的利器。2005年，潤德斥資億多元，在兩個衛星電視臺和21個地方臺買下21：20-23：20時段，每天播出兩至三集首播的劇集，其中還包括20多分鐘的廣告時間。此舉“將通過穩定的頻道和時段，密集性地連續播出電視劇作品，來獲得較大范圍的規模效應”。為了解決片源問題，該劇場專門聘請了尤小剛、趙寶剛、尹力等知名導演為“潤德劇場”拍電視劇，預計年生產量在700部集左右。目前簽下的價格最高的劇本是鄭萬隆編劇的120集的《紅樓

12十二釵》，先拍30集，第一部《王熙鳳》每集以4萬元的價格購買。當然，潤德的方式，只適用于那些挾資本而來的民營機構，并非當前大多數民營電視機構所能嘗試的方式。

2003年底，歡樂傳媒與南京廣電集團達成合作：從2004年開始，南京廣電集團旗下的文體、生活、信息三個電視頻道全面推進制播分離制度，其所有廣告時段經營權將全部賣出，歡樂傳媒將全面介入南京廣電的節目供應與廣告經營。無獨有偶，2003年底，派格太合與中國教育電視臺簽署了“整頻道廣告經營合作協議”，全面介入中國教育電視臺的頻道包裝、推廣、經營和節目制作。歡樂傳媒和派格太合的舉措看起來似乎為民營電視公司的未來尋找到了新的出口。但事實上，去年歡樂傳媒在與南京文體頻道的合作中虧了200多萬，由此產生了撤出來的念頭。派格太合則在運作了半年后，面對來自頻道層面的出乎意料的阻力，不得不停止了合作，只保留了節目內容提供一項。由此可見，內容和渠道的博弈在相當長的時間內仍然會存在。

從散兵游勇發展到集團化作戰，中國的民營傳媒業在逐步地探索自己發展的正確方向，對于傳媒企業而言，這意味著面對漸漸開放的市場，使出渾身解數、謀取更大發展；對于資本市場來講，意味著盡情開發傳媒業這塊“最后的資金處女地”；而對于電視觀眾而言，則意味著將享受到更多更好的電視節目。但是我們還需要看到的是，由于政策原因等多方面的制約，民營電視機構在內容和渠道方面的博弈問題依靠民營電視機構自身無法解決，因此，需要相關管理部門像其他領域的民營經濟那樣，放寬市場準入限制，建立健全法制管理，并在行業規范化管理方面加以引導，最大限度地實現資源配置的優化。這不但將縷順民營電視機構與國家電視播出機構之間的關系，也有助于通過增強節目制播機構合力實現中國電視業整體實力的增強。

注釋：

2為行文方便，本文將這些從事電視節目制作和發行的民營公司統稱為民營電視機構 張阿利，《民營電視節目制作機構發展的十年》，《中國廣播電視學刊》2004年第2期

3《民營電視已經從娛樂節目到時尚產業》，中華傳媒網，2004-01-05

4趙正 李媛：《盤子過大收入不理想 民營電視機構叫好不叫座》，《中國經營報》2003-12-30

5朱虹《法制建設與廣播影視改革發展》，《中國廣播電視學刊》2004年第1期

6朱虹，《廣播影視大力扶持民營企業》，《中國廣播影視》2004年9月號

7笪莉萍，《數字電視給民營電視機構喂大餐》，《上海青年報》2003年12月10日

8馬莉，《民營傳媒節目做得越多風險越大 唐龍欲轉型？》，《 21世紀經濟報道》，2003-12-12 9傅春榮，《民營傳媒夾縫求生到何時 “國民聯盟”惹人關注》，《中華工商時報》2003-08-22

10《廣電總局44號令：吹響外資引進號角》，《世界商業評論》2004-12-06

11金杜，《電視業步入收費時代 民營電視制作商迎來生機》，《南方都市報》2003-7-7

11余姝，《民營電視：敢問路在何方？》，《廣州日報》 2005-01-03

作者：王宇，中國傳媒大學新聞傳播學院副教授，郵政編碼：100024