第一篇：一級開發流程及操作實務[精選]

土地供應相關政策及操作實務

一、我國土地基本知識

兩種土地所有權：

1、國家土地所有權（國務院代表國家行使）

2、集體土地所有權（村集體經濟組織或村民委員會作為所有者代表經營、管理）。

國有土地使用權取得方式（供地方式）：

1、劃撥

2、有償使用（1）出讓（2）國有土地租賃（3）國有土地使用權作價出資或入股（4）授權經營。

（一）劃撥：

1、概念：根據《城市房地產管理法》第二十二條的規定：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置費用后將該幅土地交會其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

2、范圍（條件）：劃撥用地范圍必須依據《北京市實施國土資源部〈劃撥用地目錄〉細則》（京政辦發[2002]54號）：分25項

(1)國家機關用地和軍事用地

各級財政撥款建設的國家機機關辦公、及安全、保密、通訊設施用地；各種軍事用地

(2)城市基礎設施用地和公益事業用地

包括非營利性的基礎設施（供水、供電、供氣、道路、廣場院等）、非營利性公益事業（學校、醫院、體育場館等）、家貿設施（農副產品比重達70%的新建農貿市場）、部分居住用地（經濟適用住房、康居住房、廉租住房、大學生公寓、集資建房等）

(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地

包括石油天然氣、煤炭、水利、電力、公路、鐵路、民用機場等。(4)法律、行政法規規定的其他用地。經濟適用房、廉租房。

主要是指外國領使館、辦事處用地，宗教、監獄、勞教所、看守所、戒毒所等特殊用地。

凡以劃撥方式取得的土地使用權，不得轉讓、出租、抵押。確需對劃撥土地使用權進行轉讓、出租、抵押的，應按規定補辦土地有償使用手續。經批準不辦理土地有償使用手續的，轉讓方應將土地收益上繳國家。

（二）出讓

1、概念：國家把一定年期的土地使用權讓給土地使用者，同時要向土地使用者收取一定的費用。

2、出讓方式

協議出讓、公開交易（招標、拍賣、掛牌三種）方式。

3、出讓最高年限

主要分三大類：居住類是70年，包括住宅、別墅、公寓；第二類，商業類是40年，主要含商業、娛樂、賓館、金融等；其他類是50年，包括工業、辦公、文教、體育、科技等。

還有一項是綜合用地，房地產開發項目大量的是綜合商業、寫字樓、公寓，一座樓底下是商業，中間是辦公，最上面可能是公寓。具體操作當中很難，比如底下是商業，上面是公寓，人家肯定不要綜合，因為下面商業多了十年，但是住宅少了20年。在具體操作過程中，凡是有居住類的都是分開，是商業就是商業，價格也是兩種形式。過去已經是綜合的，價格就不調了，但年期分開。如果是新的項目，商業是商業價，居住是居住價。

4、地價款的構成 毛地－凈地 生地－熟地

熟地價：土地在規劃條件下，宗地開發程度達到紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、供氣、供暖及通訊）及宗地紅線內“場地平整”條件下的土地使用權價格。它由政府收益（土地使用權出讓金、基礎設施配套建設費）、土地開發費及其它費用三部分構成。

土地招牌掛底價：它是由應向政府繳納的政府收益（出讓金或毛地價）和給原用地方（或土地一級開發單位）的補償款構成。

（1）政府收益（包括溢價增值）：向政府繳納固定部分，石景山區住宅400元、平方米，商業850元、平方米。中央、市財政、區財政按2：4：4分成，遠郊區縣全部預留區縣財政。

（2）土地補償價格：分為給原開發單位的補償款和給土地一級開發單位的補償款，土地開發成本為征地及拆遷補償、七通一平費等費用。其中，征地費用是指征用農民集體所有的土地所發生的費用，主要包括土地補償費、青苗補償費、地上物補償費、勞動力安置費、超轉人員安置費、菜田基金、耕地占用稅等；拆遷補償費用是指城市土地的舊城改造費用，分居民拆遷和單位拆遷，居民拆遷補償費用主要為被拆遷居民房屋的補償及安置費，單位拆遷補償為被拆遷單位房屋的補償、安置及停產停業損失補償費。七通一平費是指通上水、通下水、通電、通燃氣、通熱力、通郵、通路和場地平整。

二、納入招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的范圍

《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》國土資源部令 第39號“第四條工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

前款規定的工業用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。”

（1）供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地工業用地（包括倉儲）；

（2）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；（3）劃撥土地使用權改變用用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（4）劃撥土地用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的;(5)出上土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（6）依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

三、土地招牌掛——供地制度改革帶來的新變化

近些年來，北京市嚴格和加強了對土地市場的管理，出臺了國有建設用地供應辦法及若干個配套辦法，實現了市和區縣土地管理體制的垂直領導，組建了市和十個遠郊區縣土地交易市場，推行了土地儲備制度和政府行為的土地一級開發及管理模式，籌集了土地儲備開發資金，創建了政府儲備土地和入市交易土地聯席會議制度，使北京市在規范土地交易市場方面出現了新變化：

（一）土地供應數量由過去無序供地向有計劃供地轉變。

連續兩年全市土地供應計劃總量保持在6500公頃左右，其中經營性用地穩定在1600公頃左右。初步實行了土地供應按年度計劃實施，逐步形成了以土地供應計劃調控市場的新形式。

（二）土地供應途徑由過去“多源頭”、“多渠道”供地向由市政府集中統一供地轉變

所有供地，都依法經市政府批準后實施，其中有的存量國有土地由政府收購儲備，有的新增建設用地由政府組織土地一級開發，已經成為政府向市場有計劃供應“熟地”的必要途徑。

（三）土地供應方式由過去“生地”協議出讓向“熟地”公開招標拍賣掛牌出讓轉變

五年共組織200余宗、1600多公頃土地入市交易。用市場方式配置土地資源的改革目標初步形成，土地市場更加公開和透明。

（四）土地供應程序由過去的“基建”立項審批方式向核準或備案制轉變 市政府批準相關委辦局印發了北京市土地一級開發和經營性項目用地招標拍賣掛牌出讓流程圖，核準或備案制成為非政府投資開發項目管理的主要程序。

(五)土地供應主體即政府從過去手中“無地”“被動”供地向手中“有地”“主動”供地轉變

五年來，僅市土地儲備機構收購儲備近200公頃土地，有8000多公頃土地由政府授權企業和儲備機構進行土地一級開發，將成為政府有計劃向市場供應“熟地”的主要來源。政府儲備土地開始為經濟適用房用地和中央、部隊在京機關單位的用地提供保障，進而使土地逐步成為參與宏觀調控的“閘門”。

四、經濟適用房、兩限房、工業用地、經營性供地基本程序

（一）經濟適用房用地

1、供地方式：劃撥

2、建設主體：區政府指定、招標（一二級聯動）或捆綁上市

（二）兩限房用地

1、供地方式：出讓

2、一級開發主體確定：儲備分中心、招標、區政府指定

3、出讓方式：招、牌、掛

（三）工業用地

1、供地方式：出讓

2、一級開發主體確定：儲備分中心、區政府成立的專業從事前期開發的國有企業、招標

3、一級開發程序

①區政府出具確定前期開發實施單位的批準文件 ②規劃工作；

③立項工作（包含用地預審）； ④征地工作；

⑤具體實施；（住宅拆遷、國有土地收購、市政建設）

⑥上市審批：前期工作實施單位→委托專業機構審核前期開發成本→審定成果上報市國土局、市發改委備案→區縣政府編制出讓方案→市國土局審定出讓底價→區政府報市政府批準出讓方案→區國土分局組織在市土地交易市場進行招牌掛。

（四）經營性用地（不包含工業用地）

1、土地一級開發：

指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆 4 遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件（場光地凈、熟地條件）的行為。

2、程序簡介：

1、土地儲備聯審會審核階段；

2、土地一級開發主體招投標階段；

3、規劃審批階段；

4、立項階段（包含用地預審）；

5、征地階段；

6、實施階段（住宅拆遷、國有土地收購、市政建設）；

7、上市審批階段。

五、石景山區的土地儲備情況

（一）石景山區土地資源總體情況

1、石景山區基本情況

石景山區是北京市新城區之一，總占地面積84.38平方公里，我區用地具有人地矛盾突出（5926人/km2）、舊村與建成區用地交錯分布、可繼續開發建設用地以現集體土地為主、基礎設施條件較差等特點。

2、全區可開發土地資源情況

已知2007年全區年可開發建設的土地資源總數約為900公頃（不包括首鋼騰退土地），2007年石景山區納入實物儲備項目共有27個，項目總用地面積630.793 公頃。

（二）石景山區土地儲備工作特點

1、建立土地儲備四級管理模式我區于2004年成立了區土地規劃管理委員會，建立了土地儲備四級管理模式，即：

①石景山區土地規劃管理委員會－－為我區土地儲備管理的決策機構 ②北京市國土資源局石景山分局－－為土地儲備的管理機構，代表政府履行土地儲備行政管理職能

③北京市土地整理儲備中心石景山區分中心－－為土地儲備的執行機構，負責組織實施土地收購儲備和土地一級開發工作

④土地一級開發公司－－由分中心組織招標確定，具體負責土地儲備項目一級開發工作。

區政府明確要求在我區申請建設的所有項目必須經土地規劃管理委員會同意后方可辦理有關手續，區發改、規劃、土地等部門已建立建設項目用地預審工作程序及規劃、市政建設等相應的工作機制。

2、區政府制訂并下發 “一個意見”和“三個辦法” 為強化政府對區域規劃和土地市場調控力度，加快推進我區的土地儲備工作，2004年以區政府名義下發了《關于加快推進我區土地儲備工作的實施意見》等“一個意見”和“三個辦法”。

①《關于加快推進我區土地儲備工作的實施意見》 ②《石景山區土地儲備暫行辦法》

③《關于經營性用地必須公開進行交易的通知》 ④《石景山區土地一級開發管理暫行辦法》

3、區政府搭建與土地儲備相關的工作平臺 ①投融資平臺（區國資公司）

②土地儲備項目投資促進平臺（投資促進局和土地儲備中心）。

4、率先建立土地儲備數據庫

通過開展土地變更調查及城鎮地籍調查工作，摸清了全區各類用地數量、分布及權屬情況，同時結合兩個規劃，在全市率先建立全區可儲備土地數據庫，編制出近、中、遠期土地儲備計劃，形成階梯形土地儲備模式：

1、信息儲備

2、規劃儲備

3、實物儲備。

5、制定項目運作相關管理規定

①研究編制《土地儲備項目一級開發流程圖 》； ②制定土地儲備項目管理工作細則； ③建立土地一級開發十大監管制度； ④建立土地一級開發例會制度； ⑤建立商務區功能區推進會議制度

6、分三大區域實施土地綜合開發

考慮到我區可繼續開發的土地較少，舊村改造難度大，單獨運作難以平衡資金等實際問題，將全區分為東、中、西三大開發區域，組織土地一級開發公司對相應區域的土地實施一級開發工作，嚴格控制一級開發成本。各區域獨立測算開發成本，轄區內所有建設項目均須分攤基礎設施建設費。凡根據政策規定可以自行開發建設的，在上市交易中均須將應分攤的基礎設施建設費計入成本，作為區政府基礎設施投資補償。

7、按“十三大片區”進行一級開發

在東、中、西三大開發區域基礎上，又細化為十三大片區實施一級開發。按照“統一規劃、統一開發、統一平衡資金、分塊包裝上市”的模式進行分片運作。

（三）2007年度土地儲備項目情況

按照“統一規劃、統一開發、統一平衡資金、分塊包裝上市”的模式，07年全區納入土地儲備運作的項目共有24個，按通過聯席會情況分為：通過市土地儲備聯席會并取得市局授權批復的項目13個；通過市土地儲備聯席會但未取得市局授權批復的項目5個；未上聯席會項目2個。

按運作主體分為：以分中心為主體運作的項目：6個大項目（11個獨立項目）； 直接授權企業項目：6個（其中歷史遺留項目3個）；已招標確定一級開發主體項目：3個；近期擬采取招標方式確定一級開發主體項目：5個。

1、以土地儲備分中心為主體項目

（1）銀河商務區二期、三期（I、F、M、L、E地塊）（2）衙門口住宅項目（3）古城北路醬菜四廠項目（4）西部站前小區（5）西部天泰國際會議中心（6）京燕商務區

2、已招標確定一級開發主體項目（7）衙門口東路北側用地（8）南宮小區

（9）北京國際雕塑園地下文化娛樂中心

3、擬采取招標方式確定一級開發主體項目（10）老古城綜合改造項目（11）京西商務中心（12）西黃村綜合改造項目（13）劉娘府綜合改造項目（14）五里砣限價商品房住宅小區

4、直接入市項目

（15）“魯谷新區半月公園東西兩側”住宅用地項目（16）西山峻景二期項目

（17）北京市建筑材料科學研究院生活區項目（以改為廉租房）（18）園區百高達和紅獅涂料廠項目

5、符合“458”號文項目

（19）遠洋山水東區項目（中遠房地產）

（20）玉泉新城項目（北京玉泉新城房地產開發有限公司）（21）古城綠緣（古城農工商）

6、直接授權項目

（22）金頂街三區（首房宏大）

（23）二管廠改造項目（云健房地產開發有限公司）（24）蘋果園交通樞紐（北京燕京源投資公司）

（四）2007年土地供應計劃執行情況

2007年上半年全區已完成供地的項目38公頃，以去年85公頃供地計劃指標計算，完成計劃指標的46%。其中經營性用地28公頃（住宅用地21公頃，商服用地7公頃），非經營性用地10公頃（基礎設施用地為2公頃、工業工地為2公頃、科教文衛和行政辦公用地供地量為6公頃）。

從供地情況看，與去年同期相比，住宅用地及商業服務供地比重大幅上升，與國家相關政策及石景山產業轉型需求相吻合。2、2007年底前經營性用地供地目標

目前，分中心正在積極推進計劃內的衙門口住宅、古城綠源休閑中心二個項目，上述2個項目手續工作已基本完成，目前正在進行企業拆遷的收尾工作。其中衙門口住宅為分中心為主體運作項目，古城綠源為“458”項目。

另外，我區在原上市計劃外，新增了銀河商務區I、M、F三個商業地塊，總用地面積為5.7公頃，并于10月30日發布了上市交易公告。該3個地塊成功上市，預計我區今年上市項目總數將達到9個，供地面積為去年9.8倍，將超額完成今年供地計劃的8.5％。

（五）2008年經營性用地供地計劃安排

2008年計劃完成衙門口東路北側、南宮小區、國際雕塑園、遠洋山水等4個土地儲備項目上市交易。

六、熱點問題探討：房價居高不下？ 住房雙重屬性：居住、投資（投機）

1、市場需求旺盛： 經濟發展→城市化進程→生活水平提高 ①“溫飽型”向“小康型”轉化；

② 吸收外埠與鏡外購房和置業需求旺盛；60％為外埠人事買走。③預期房價上漲與實際市場表現相符，強化了預期→購房時間提前，標準提高，面積擴大，擴大了市場需求；

2、流動性過剩→居住、投資，勞動投機需求和投資性需求→擴大總需求 M0：2.69萬億元（市場貨幣）M1：13.58萬億元（狹義貨幣）M2：37.78萬億元（廣義貨幣）股市總市值：20萬億元 GDP：25萬億元 存款：38.21萬元

其中：人民幣存款：36.94萬億 外幣存款：1.3326萬億美元

股市與房地產投資互動，擠出效應+乘數效應

中國目前外匯儲備超過1萬億美元，合8萬億元人民幣，而央行只發行了2萬億央行票據沖銷，即還有6萬億元資金留在市場，在乘數效應下，等于起碼有30萬億元的熱錢在市場中興風作浪，30萬億元流動性只要有個1/5流進股市、房市，這導致了去年的房地產熱和當前的股市狂潮。

宏觀調控：上調利息、準備金率。多次上調準備金率0.5個百分點，現在至12.5%，以鞏固調控成效。但在很多專家看來，上調一次準備金率也就能回收1500億元左右，和當前流動性過剩的規模相比，只是杯水車薪，根本不在一個數量級上。

3、土地開發建設成本提高

土地成本占總開發成本的30％，占銷售單價20％，招牌掛之前，石景山區的地價約為1700元/平方米左右，例新領域項目1600元/平方米“七通一平”。招牌掛之后，都市村莊2800元/平方米，金鼎商貿區住宅2800元/方米,商業銀河二期2600元/平方米，成本上升1200元/平方米。

房價情況：招牌掛之前房價在4000元/平方米，現在璟都馨園普通精裝修13000元/平方米，一層一戶的15000元/平方米，鼎城據說要賣到15000元/平方米。

北京市土地整理儲備中心石景山區分中心

2007年11月6日

第二篇：土地一級開發流程

土地一級開發流程

第一章土地一級開發流程

1、選地

由政府或開發商針對土地儲備整理或擬定的項目進行項目選址。2、土地前期開發申請

原土地所有者或使用者在征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地前期開發申請。3、土地開發項目預審

市國土局受理申請并進行土地開發項目預審。4、土地開發實施方案預審

通過土地預審的項目，根據項目的性質，委托市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括：待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。

5、土地開發方案修改

編制了開發實施方案的項目由市國土局會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等部門參加的聯審會，通過會審，對建設項目土地前期開發的實施方案中土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。、確定土地開發單位

土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地前期開發管理委托協議。

通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地前期開發委托協議 7、辦理相關用地手續

土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市

發展和改革委員會辦理核準手續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理相應手續如果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施

單位依法辦理相關手續，并獲得市人民政府的批準。8、確定實施規劃方案

開發單位委托編制可行性研究報告，規劃方案，工程造價預算和具體設計實施方案等。

9、辦理拆遷安置及市政基礎建設

在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷市政基礎設施建設等相關手續。（征用集體土地與征用劃撥土地的程序不同，詳見《征用集體土地及劃撥土地的程序》）組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。、組織驗收開發土地

建設項目的土地前期開發完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容： 審核土地前期開發成本

組織驗收土地開發程度是否達到合同的要求 根據委托合同支付相應土地開發費或管理費 納入市土地儲備庫

11、辦理建設用地規劃許可證 辦理建設用地規劃許可證申請材料： 用地申請報告 法人營業執照 立項批文

縣以下建制鎮應出具鎮政府證明

經審查批準詳細規劃或總平面設計圖紙（一式2 份）12、辦理建設用地委托釘樁

建設單位需委托測繪單位對建設項目規劃用地進行測繪釘樁，由測繪院按照建設用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。、辦理國有土地使用權出讓申請

國有土地使用權出讓申請一般指協議出讓申請，申請用地者應當同時向市城市規劃局、市土地局提出用地申請，并提供下列文件： 申請用地報告書；

國家投資的建設項目應當提供有關部門關于建設項目的批準文件； 在地區注冊登記的企事業單位應當提供有關批準成立（設置）機構的批準文

件、營業執照。未在 經濟特區注冊登記的國內其他公司、企業、其他組織應當提供上級主管部門的批準文件、營業執照。境外公司、企業、其他組織應當提供有效的營業注冊登記證件（開業執照）、章程、董事會成員名單、注冊所在地的公證機關和律師事務所出具的證明文件及注冊銀行開具的資信證明。個人申請用地的應當提供合法的身份證件。在 省、市營業的銀行存款的資信證明書； 大型、重點項目需提供項目建議書、環境保護分析報告、初步規

劃方案；法定代表人身份證明書、法定代表人授權委托書及其他應當提交的文件。14、主管部門實地勘察 房地產項目用地單位將《城鎮建設用地批準書申請審批表》返回行政主管部門，帶領行政主管部門的工作人員到用地現場實地勘察，查明土地狀況。、委托地價評估、辦理核定地價手續

建設單位委托有相關資質的土地評估公司對所規劃用地進行評估，必須經市、縣、自治縣國土局批準，并核定的地價標準登記手續。

16、土地估價報告的預審

根據《國家土地管理局土地估價報告預審制度實施方案》，對需經國家土地管理局確認估價結果的土地估價報告，承擔估價的中介機構可在向委托方提交土地估價報告前，向國家土地管理局提出預先審查申請，由國家土地管理局組織有關人員對土地估價報告進行預審，經預審合格后，再向委托方提交土地估價報告，由委托方按規定程序向國家土地管理局申請土地估價結果確認。

17、辦理土地出讓審批、舉行土地出讓活動（招、拍、掛）

土地前期開發企業接受土地整理儲備中心的委托進行土地前期開發，生地變成熟地之后項目駿工驗收合格后3 個月之內政府優先對土地進行招標、拍賣、掛牌，開發企業有優先競爭權。、簽訂國有土地使用權出讓合同

國有土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償的原則，對出讓土地的范圍、面

積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權出讓金的繳納、土地開發建設與利用、土地使用權轉讓、出租、抵押、土地使用權期限屆滿、不可抗力、違約責任等問題友好協商、達成一致意見后，依法簽訂的書面協議。國有土地使用權出讓合同應按照平等、自愿、有償的原則簽訂。、交付土地出讓金 21、領取臨時國有土地使用證、領取正式國有土地使用證

按合同的約定支付余款。付清地價款后向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區、縣房地局申領正式國有土地使用證。

第二章 土地一級開發辦理拆遷安置全流程

一、征用集體土地的拆遷安置 1、征用集體土地用地申請

房地產開發公司提出用地申請時，應當提交建設項目用地申請書，申請書中應包括以下各項主要內容： 申請單位名稱

項目的基本情況，包括立項、規劃選址等情況

建設用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現狀等

房地產開發公司提出用地申請時，在建設項目用地申請書后應附具以下各項文件、資料：

用地單位有關資質證明

項目可行性研究報告批復或者其他有關批準文件 土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告 初步設計或者其他有關批準文件 建設項目總平面布置圖

占用耕地的，必須提出補充耕地方案

建設項目位于地質災害易發區的，應當提供地質災害危險性評估報告 2、到擬征地所在區（縣）房地局立案

行政主管部門收到房地產開發公司提出的征用申請后，應自申請之日起30 日內擬定各項征地方面方案：擬定各項征地方案后逐級上報審批立案：農用地轉用方案，報請市、縣審查同意；市、州簽署意見。、簽訂征地協議、簽訂補償安置協議

征地協議書的簽訂必須體現自愿、公開、公正、平等、有償的原則，既不能阻礙國家建設，又不能傷害集體和農民的利益。拆遷安置補償協議由拆遷人與被拆遷房屋所有人協商簽訂。被拆遷人應當在房屋拆遷公告規定的期限內，攜帶房屋所有權證、土地使用權證或者其

他合法證件，到公告指定的地點與拆遷人辦理房屋拆遷補償安置手續。4、確定補償安置方案

區、縣國土房管局根據征用土地方案和征地補償登記情況，擬訂征地補償、安置方案。并且對征地補償、安置方案進行公告，修改、確定、審批。其一般操作過程如下：征地補償、安置方案的公告→征地補償、安置方案公告的實施→征地補

償、安置方案的意見→征地補償、安置方案的確定→征地補償、安置方案的審批要求→征地補償、安置費用的管理、區（縣）房地局審核各項協議、市政府下文征地

區（縣）房地局審核各項協議通過后，市政府下達具有國家強制性的征地批文。征地事由、征地范圍、征地的審批權限、審批程序、實施征地的主體、實施征地程序等都由法律具體規定。、交納各項稅費

繳納耕地占用稅、菜田建設費、征地管理費、糧差費等各項稅費。各項稅費由區局開單，銀行收費，分別轉到區財政局（耕地占用稅）、菜田建設費（市蔬菜辦）、征地管理費（區國土局）、糧差費（市糧食局）。、辦理批地文件、批地圖、辦理凍結戶口、調查戶口核實勞動力

拆遷范圍和拆遷方案確定后，區、縣國土房管局通過公安機關辦理戶口凍結手續。拆遷人持《建設用地規劃許可證》向國土房管局提出戶口凍結申請，調查戶口核實勞動力，國土房管局確定拆遷范圍。、辦理農轉工工作、農轉居工作、辦理超轉人員安置工作 到市國土局核農轉非指標，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、勞動局等辦理農轉非及勞動力安置手續，辦理農轉工手續，落實需要安置農業人口的安置途徑、安置工作。

根據《土地管理條例》，國家按照征用土地的比例分期分批將被征地單位的農業戶口轉為非農業戶口。每次轉為非農業戶口的人數，按照被征用的耕地面積除以征地時該單位的人均耕地面積計算。被征地單位的農業戶口轉為非農業戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規定的條件審批。

10、地上物作價補償工作

拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補償形式。區、縣國土房管局應當依照征地補償、安置方案向被征用土地的農村集體經濟

組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。根據《 城市房屋拆遷管理條例》，實行作價補償的，作價補償的金額可以按所拆房屋面積的重置價格結合成新，乘以130％結算。、征地結案、申請《建設用地批準書》

辦理“核減耕地通知書”及征用土地結案函，房地產開發公司需提供： “三表”原件 耕地占用稅、菜田建設費、征地管理費、糧差費等繳交證明或收據 農轉非辦結證明原件 征地補償協議（復印件）征地補償款付清證明（由村出）

用地單位辦理建設用地批準書時，應向行政主管部門提交以下各項文件、資料： 辦理《建設用地批準書》的申請;市政府批準征(占)地的批文;《建設用地規劃許可征》附件和附圖;與《建設用地規劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4 份;釘樁坐標成果通知單;工程進度計劃;計劃任務結轉單，但當年批準征(占)地的免交。12、委托進行拆遷工作

當房地產開發公司采用委托拆遷形式時，按照房屋拆遷法規的規定，需要辦理委托手續并交納一定比例的代辦費，由委托代辦單位具體實施拆遷。、辦理拆遷申請

根據《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人應當持以下文件向當地房屋拆遷行政主管部門申領拆遷許可證： 拆遷申請書；

建設項目批準文件和資金證明； 規劃部門選址意見或者規劃批準文件； 建設用地批準文件附圖；

拆遷計劃和方案（包括對被拆遷人安置地點、補償形式、臨時安置補助、搬遷過 渡期限和搬遷方式等）。

14、審批、領取拆遷許可證

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30 日內，對申請事項進行審查，對符合條件的，核發房屋拆遷許可證。根據《城市房屋拆遷管理條例》，任何單位和個人需拆遷房屋，必須持國家規定的批準文件、拆遷計劃和拆遷方案，向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經批準并發給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。、簽訂房屋拆遷責任書

房屋拆遷責任書是拆遷人實施拆遷時需簽署的書面文件。拆遷人在領取房屋拆遷許可證時，與被拆除房屋所在地的區、縣國土房管局簽訂責任書。、辦理拆遷公告與通知 根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，建設單位的房屋拆遷申請被批準后，由當地房屋拆遷行政主管部門向各被拆遷房屋的所有人或使用人發出《房屋拆遷通知書》，并通知各有關行政主管部門協助；同時，房屋拆遷許可證一經發放，房屋拆遷主管部門應當將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布；房屋拆遷主管部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。縣級以上地方人民政府在組織有關部門論證后，應當將房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間等事項予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。公告時間不得少于30 日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于60 日。

17、辦理戶口凍結 18、暫停辦理相關事項

房屋征收部門在應 “房屋拆遷公告”時一并通知暫停辦理相關手續。拆遷范圍內的單位和個人在暫停辦理相關手續期間不得進行下列活動：

房屋及其附屬物的新建、擴建、改建、裝修； 改變房屋和土地用途； 租賃房屋。

19、確定拆遷安置方案

確定拆遷方案：拆遷人按照拆遷方案的各項內容，制作拆遷預分方案表，確定拆遷方案。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報經區、縣國土房管局審批后，報市國土房管 局備案。、簽訂拆遷補償書面協議

房屋拆遷補償安置書面協議中必須有拆遷當事人的單位、姓名、經辦人姓名，協議必須 經雙方當事人簽名蓋章后才具有法律效力。

拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協議；拆遷出租房屋，拆遷人應與被拆遷人、房屋承租人簽訂協議。協議的主要內容有：

拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限； 安置用房面積、標準和地點；

產權調換房屋的差價支付方式和期限； 搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業損失費發放標準和支付方式； 違約責任和爭議解決的方式； 當事人約定的其他條款。、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參加，由國土房管局主持，召開拆遷動員會議。拆遷人進行被拆遷人的搬遷、周轉，進行拆遷安置。拆遷安置完成后，原房屋作價拆除，做到場平地凈。、發放運作拆遷補償款

發放運作拆遷補償款一般程序：開立資金專戶→出具存款證明→資金使用監督→開具領款憑證→支取補償款項

23、拆遷施工現場防塵污染管理

拆遷人及其委托的拆除單位在進行房屋拆遷施工的同時必須嚴格按照標準落實揚塵治理措施。

24、移交拆遷檔案資料

拆遷人應當在被拆遷人全部搬遷完畢后1 個月內向區、縣國土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關手續。

25、房屋拆遷糾紛的裁決

拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。

26、強制拆遷

二、征用劃撥土地拆遷安置 1、國有土地使用權劃撥用地申請

用地單位辦理劃撥用地申請時，應向行政主管部門提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設用地申請書，填寫《××市城鎮建設用地批準書申請審批表》，計劃行政主管部門核發的立項批復和項目可行性研究報告批復，中央單位的建設

項目還需提交市建委的《規劃設計項目計劃通知書》，屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復及危改責任書，屬于經濟適用住房項目需提交經濟適用住房立項批復。

規劃行政主管部門核發的《建設用地規劃許可證》及附圖、《審定設計方案通知 書》及附圖，建設用地范圍內有中央產、軍產、宗教產、文物的需提交有關用地協議； 與《建設用地規劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍圖）；

建設項目資金來源證明；

建設單位的工商營業執照和企業開發資質批準證書。2、主管部門現場勘察

交表：用地單位將《城鎮建設用地批準書申請審批表》返回行政主管部門。勘察：用地單位帶領行政主管部門的工作人員到用地現場實地勘察，查明土地狀況。、劃撥用地申請的審核、報批

根據《土地管理條例》，國有土地使用權劃撥應當堅持以項目帶土地的原則，且必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用計劃。

國有土地使用權劃撥用于非農業建設的： 縣級（含縣級市）人民政府１公頃以下，地級市人民政府２公頃以下。超過限額的，報省人民政府批準。

行政主管部門進行劃撥用地申請的審查時，用地單位須提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設用地申請書，填寫《××市城鎮建設用地批準書申請審批表》； 計劃行政主管部門核發的立項批復和項目可行性研究報告批復，中央單位的建設

項目還需提交市建委的《規劃設計項目計劃通知書》； 屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復及危改責任書； 屬于經濟適用住房項目需提交經濟適用住房立項批復；

規劃行政主管部門核發的《建設用地規劃許可證》及附圖、《審定設計方案通知 書》及附圖；

建設用地范圍內有中央產、軍產、宗教產、文物的需提交有關用地協議； 與《建設用地規劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍圖）； 建設項目資金來源證明；

建設單位的工商營業執照和企業開發資質批準證書。4、取得劃撥用地批準

劃撥用地申請的批準：行政主管部門代人民政府擬文批復同意用地單位用地，并核發《城鎮建設用地批準書》及撥地紅線圖。劃撥用地申請的備案：區、縣國土房管局核發《城鎮建設用地批準書》后15 日內，應將區、縣政府劃撥城鎮建設用地批復、《城鎮建設用地批準書附件》及撥地紅線圖各一份，報送市國土房管局備案。辦理劃撥用地批準手續時，用地單位需準備以下各項文件、資料：交納稅費證明； 區、縣政府劃撥建設用地批復；××市城鎮建設用地批準書及附件、撥地紅線圖。

第三章 相關稅費、地價款（土地出讓金）

地價=土地取得費+土地開發費+利息+土地增值收益，其中土地取得費包括征地費即三項補償費（土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費）；各類稅費（耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、以及地級城市收取的新菜地開發建設基金）；新增建設用地有償使用。根據《土地管理條例》，土地使用權受讓人合同生效之日起10日內支付土地使用權出讓金、余額應當在90 日內付清。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部分１‰的違約金，逾期達90 日仍未付清的，土地行政主管部門有權解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附著物，并可以請求賠償。、土地使用費

這里土地有償使用費主要指的是新增建設用地土地有償使用費。根據國家財政部、國土資源部、中國人民銀行《關于天調整新增建設用地土地有償使用費用政策等問題的通知》。、外商投資企業土地使用費

財政部指出外商投資企業繳納的場地使用費或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進行財務處理，同時應當依法繳納城鎮土地使用稅。外商投資企業依法批準使用土地的，須與國土和房屋管理部門簽定用地合同，合同中確定應納費額。、防洪工程建設維護管理費

防洪工程建設維護管理費按照以下各項標準收取：

對征用土地、土地使用權出讓的單位和個人，以建設用地規劃許可證確定的土地面積，按每平方米20 元的標準征收。

對在劃撥國有土地上進行項目建設的單位和個人，以建設用地批準書確定的土地面積，按每平方米20 元的標準征收。

對使用土地從事非農業生產的單位和個人，以實際占地面積，按每平方米每年2元的標準征收。

5、土地閑置費

按照《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《閑置土地處置辦法》(國土資源部第5 號)和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的知》

(國辦發〔2006〕37 號)有關閑置土地處置的規定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十征收。、土地權屬調查、地籍測繪費 7、城鎮土地使用稅

根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》標準收取。經省人民政府批準，經濟落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標準可適當降低，但最低額不得超過以上最低稅額的30%。、地價評估費

根據國家計委國家土地局《關于土地價格評估收費標準的通知》（計價格〔1994〕2017 號）規定，一般宗地評估采取差額定率累進計費，按一般宗地地價評估收費標準”執行。一般宗地評估收費標準為最高限標準。

9、出讓土地預訂金

根據《土地管理條例》，受讓人應從土地使用權出讓合同生效之日起10 天內繳納地價款總額10％作為定金，其余的在90 天內付清，所付定金可抵充地價款。

10、征地管理費、土地補償費和安置補助費

土地補償費+安置補助費=征地統一年產值

省范圍內征收農民集體所有土地，均根據《 省征地統一年產值標準》中《ＸＸ市/縣征地統一年產值標準表》標準收取。、青苗及樹木補償費

在 省范圍內依法征收農民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補償的，均按《征地青苗及地上附著物補償標準》執行。同一地塊上間種或套種其他種類作物的，其套種或間種的青苗補償標準由市、縣土地行政主管部門實施征地時按照實際情況與產權人協商確定。《征地青苗及地上附著物補償標準》中的青苗不包括花卉、景觀苗木、名貴樹木、特大樹木等特殊苗木。涉及特殊苗木補償的，應委托有相關資質的估價機構評估確定其補償標準，取得產權人同意的也可以按照議價方式確定其補償標準。

13、地上物補償費 根據《征地青苗及地上附著物補償標準》規定，地上附著物的補償標準由各市、縣政府按照各類建筑物、構筑物的市場重置價格制定并公布實施。涉及補償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設施的，應委托有相關資質的估價機構評估確定其補償標準。、新菜田開發建設基金

新菜地開發建設基金是指國家征用城市郊區菜地時，有用地單位支付的，用于開發新菜地費用。15、耕地占用稅

國有農場（含縣、市、自治縣管的農、林、牧、茶、漁、鹽場）的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標準執行。、耕地開墾費 區域因素修正系數：

其中在集體土地征用時拆遷安置各項費用：

1、房屋拆遷補償費

貨幣補償的金額，根據被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。被征收房屋的房地產市場評估價格由具有相應資質的房地產價格評估機構，按照房地產估價規范和有關規定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格。、搬家補助費

根據《城市房屋拆遷管理條例》，被拆除房屋使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋建筑面積每平方米不低于5 元的標準，付給搬家補助費。3、提前搬家獎勵費

提前搬家獎勵費是指被拆除房屋使用人在規定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對這部分使用人支付一定的提前搬家獎勵費。一般由拆遷人自行制定獎勵標準。、臨時安置補助費（周轉費）

臨時安置補助費付給時間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過協議規定時間的，從逾期之月起，按原標準的200％付給。、停產停業綜合補助費

對因征收非住宅房屋造成停產、停業的，應當給予適當補償。根據《城市房屋拆遷管理條例》，因拆遷造成停產停業的損失，以拆遷公告發布前一年的月平均利潤額按月予以補償。補償期限最長不得超過18 個月。利潤的計算以稅務部門核準的納稅申報為準。拆除被拆遷人的商業用房，因拆遷影響不能營業的，根據以稅收為準的營業額給予補償；補償最高限額每月不超過停業前3 個月平均月營業額的8％。、房屋拆遷服務費

房屋拆遷服務費，由承擔拆遷服務的單位按照一般不超過房屋拆遷補償安置費用的15%向拆遷人收取。

開發商參與土地一級開發應注意的法律問題

1、項目合法性問題

對于土地一級開發商來說，在投資開發土地一級開發項目時，首先需要考慮的問題是土地一級開發項目是否合法。由于目前國家對土地一級開發沒有法律層面的規定，各地規定并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實踐中有些項目的合法性方面存在問題。若項目合法性方面存在瑕疵，將會給開發商帶來很大的潛在法律風險，因此，開發商應重視項目的合法性問題。開發商可主要從以下幾個方面對土地一級開發項目的合法性進行審查：（1）項目是否符合城市總體規劃和土地利用總體規劃

實踐中，有些地方政府急于進行城市建設，甚至在城市總體規劃和土地利用總體規劃還沒有編制和批準的情況下，就委托開發商開始進行土地一級開發，這對于開發商來說風險很大，若將來城市總體規劃和土地總體利用計劃得不到批準，地方政府又無力償還開發商已發生開發的成本，開發商將面臨投入資金無法收回的風險。（2）立項文件的合法性

開發商在簽訂合同之前應認真審核項目立項文件的合法性，比如是否經有審批權限的政府批準立項、是否存在立項文件的內容與實際操作不一致的情形，等等。在實踐存在著一些須經省級政府批準但只有地方縣級政府或經濟開發區管委會的批文的情形，若出現上述情形，開發商須對立項文件進行補充和完善。（3）其他相關項目文件的合法性

開發商還應認真審核其他項目文件的合法性，比如控制性規劃文件是否已經批準，征地拆遷文件合法性等。另外，開發商為外商投資企業的，須注意審查自身是否符合《外商投資產業指導目錄》等相關外商投資的法律法規的規定。

2、簽約程序問題

綜合分析各地有關土地一級開發的規定，大多規定政府要求通過招標方式確定土地一級開發商。但實踐中，很多地方政府并未嚴格遵守招標確定開發商的程序，而是直接與開發商簽訂土地一級開發協議。對于開發商來說，則須注意簽約程序的合法性，以防上級政府以未通過合法程序而不認可開發商的一級開發主體地位。就此問題，即使地方政府已就一級開發事宜與開發商協商一致，開發商也應建議地方政府按照規定通過招標形式簽約。當然，由于有關土地一級開發的地方規定并非屬于法律或行政法規層面，即使不通過招標形式通常也并不會因此導致一級開發合同無效。

3、開發商應把握的土地一級開發合同中的要點

開發商簽訂一份內容完善的土地一級開發合同，能夠有效防范土地一級開發過程中的各種風險，比如拆遷難風險、政策變化風險、土地出讓價格風險等。從開發商的角度而言，簽訂土地一級開發合同時應注意把握以下要點：（1）約定征地拆遷安置補償工作由政府負責承擔

對于開發商來說，在目前國情下很難自主完成拆遷安置補償工作。在此情況下，開發商應要求在土地一級開發合同中約定征地拆遷安置補償工作由政府方面承擔，開發商只負責承擔相關費用。通常情況下，開發商可采取如下兩種方式承擔費用：政府包干和據實支出。政府包干，即開發商與政府約定一個包干費用，由政府包干完成征地拆遷安置補償工作。據實支出，即開發商根據政府拆遷安置工作的進展逐步據實支出費用。開發商可根據項目具體情況決定采取適當的費用承擔方式。（2）約定分期分塊滾動開發、減輕資金壓力

對于開發商來說，土地一級開發占用資金量大、周期長、利潤率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動開發的方式，即將項目范圍內的土地，根據規劃情況分割成不同的區域地塊，按照優先順序分期先后投資開發各區域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區域地塊，這樣滾動開發可有效減輕資金壓力，同時也可降低投資風險。（3）約定政策變化時由政府承擔責任

政策變化風險對開發商來說是不可預知的風險，比如國家或上級政府對項目規劃作出重大調整或被撤。對于該等風險，開發商可在合同中約定由政府承擔政策變化風險。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時，若項目重大調整或被撤時尚無土地出讓收入，則存在開發商投資回報落空的風險，在此情況下，須明確約定政策變化時開發商收回資金和收益的方式。（4）約定土地開發成本的組成

土地開發成本是土地一級開發合同重要條款之一，開發商訂立合同時必須明確約定。通常情況下，開發商應將就土地一級開發項目支出的所有費用均計入土地開發成本。但須注意的是，開發商計入的成本最終須經政府審核確認，若開發商的某項支出政府審核后不認可，且也未在合同中列明，開發商將不得不自行承擔該等費用。同時，在合同中列明土地開發成本有利于開發商預估和控制項目投資總額，也可使開發商有理由拒絕投入政府要求承擔的合同中未列明的費用。

值得注意的是，各地政府規定的土地開發成本（主要包括征地拆遷補償、市政基礎設施建設費用等）雖然大致相同，但也有很多不同之處，開發商須根據各地規定靈活掌握。比如，對于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，北京相關規定中明確規定土地開發成本包含貸款利息，而成都相關規定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開發成本。（5）約定收益分配方式

對開發商來說，可根據項目具體情況約定不同的收益分配方式。通常情況下，土地一級開發的收益分配方式有如下幾種：

A．固定收益：開發商的投資收益=土地開發成本×固定收益率。也可約定每年固定收益率，按每年投入的開發成本計算投資收益。相對下述按比例分配收益方式而言，開發商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規避土地出讓價格風險，但通常收益率不會太高。

B．按比例分配收益：開發商的投資收益=（土地出讓收入-土地開發成本）×開發商分配比例。相對于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中開發商收益比例通常較高，而且關鍵是有利于開發商受讓開發項目中出讓地塊的國有建設用地使用權，進行二級開發。實踐中，很多開發商參與土地一級開發就是為了便于二級拿地，采取按比例分配收益方式，可使一級開發商在土地出讓競價中處于非常有利的地位，因為土地出讓價格中含有一級開發商按約定比例可分取的收益，土地出讓價格越高一級開發商可分取的收益也越多。但采取該種方式，開發商須注意防范土地出讓價格風險，有必要約定出讓價格低于開發成本時的處理方法和責任承擔。

C．固定收益+按比例分配收益：開發商的投資收益=固定收益+按比例分配收益。這種方式具有上述兩種方式的優點，開發商既保證了固定收益，又有參與分配的權利，但政府通常會相應調低固定收益率和收益分配比例。（6）約定成立項目公司

開發商就單個土地一級開發項目成立項目公司，可以有效地隔離和規避單個項目風險，避免連鎖反應。而且由于土地一級開發投資項目大、投入資金多，需要開發商專門設立公司在投資地進行長時間、持續性的具體操作。同時，成立項目公司也通常是政府對投資開發商的要求。（7）約定適當的融資方式

若開發商自有資金不足或有可能進行項目融資，可在合同中約定可供選擇的融資方式。尤其是約定股權融資方式，即約定通過轉讓部分股權（或設立項目公司時引入合資方的方式）的方式進行融資，以便在必要時引入合作投資方或部分轉讓項目。

綜上所述，開發商投資于土地一級開發項目時，首先應根據當地政府發布有關土地一級開發的相關規定，審核項目的合法性，并按照規定的合法程序與地方政府或其授權委托的機構簽訂土地一級開發合同。若是與政府授權委托的機構簽約，開發商應注意要求簽約單位提供有權政府部門的授權委托文件。由于目前土地一級開發相關法律法規的缺乏，開發商與政府之間簽訂的土地一級開發合同就成為雙方之間的“法律”，開發商在簽約時一定要把握住合同要點，將相關要點在合同中明確約定。

第三篇：土地儲備和一級開發流程

土地儲備和一級開發流程70 一級儲備

時間：2016-02-04 熱度： 69℃ 作者：

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話題：一級儲備

申請書

會議紀要

申請報告

房屋

北京房地產一級開發程序流程

一、土地一級開發的概念

根據《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》（京國土市[2005]540號），土地儲備和一級開發（土地儲備開發）是指依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并通過組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。

對存量國有建設用地，土地一級開發的主要內容是組織拆遷和市政基礎設施建設等；對征用農村集體土地，土地一級開發的主要內容是征地、拆遷和市政基礎設施建設等。

二、土地儲備開發計劃

1、編制原則：

土地儲備開發計劃應當依據國民經濟和社會發展計劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃和近期城市建設規劃、土地利用計劃、土地供應計劃編制。

2、編制單位：

由市國土資源局（以下簡稱國土局）會同發展和改革委員會（以下簡稱發改委）、規劃委員會（以下簡稱規委）、住房和城鄉建設委員會（以下簡稱建委）、財政、交通、環保等行政主管部門和各區縣政府編制。

3、編制程序：

（1）區縣政府、重點功能區管委會、中央、國務院在京機關（含所屬單位）以及在京中央直屬大型企業集團和駐京部隊提出土地儲備開發計劃，于每年的10月上旬報市國土局。經濟適用住房土地儲備開發計劃由市經濟適用住房領導小組辦公室綜合平衡后報市國土局。

（2）市國土局會同市發改委、規委、建委、財政、交通、環保等行政主管部門提出計劃草案和具體意見，于11月上旬反饋給各區縣政府、重點功能區管委會、中央、國務院在京機關（含所屬單位）以及在京中央大型企業集團和駐京部隊。

（3）各區縣政府、重點功能區管委會、中央、國務院在京機關（含所屬單位）以及在京中央大型企業集團和駐京部隊按照要求調整計劃，于11月下旬報市國土局匯總。

（4）市國土局征求市相關部門意見并完成善后與市發改委共同報市政府。

（5）經市政府批準的土地儲備開發計劃，由市國土局下達給市和區縣土地儲備機構。土地儲備開發計劃確需調整的，由市國土局會同相關部門提出計劃調整方案，與市發改 委共同報市政府批準。

三、土地一級開發的實施方式

根據一級開發實施主體的不同，可以分為兩種方式：

1、政府下屬的土地儲備機構直接負責一級開發的，可以由儲備機構自行組織實施，也可以通過招標方式選擇開發企業負責具體管理，目前以儲備機構自行組織為主。

2、委托開發企業實施一級開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。在選擇企業的方式上，目前以政府確定一級開發企業為主，部分通過招標確定一級開發企業的辦法。對于符合458號文的經營性項目用地，831協議出讓大限沒過，由原建設單位繼續完成一級開發工作，這也是政府委托企業實施一級開發的一種特例（短暫階段）。

目前，由于授權一級開發不再審批，同時進行一級開發招投標確定主體也頗有難度，因此主要采用以區縣儲備分中心為主體，然后分中心再委托實施主體的方式來實現。

另有部分具備條件的國有工業用地，由原用地方（工廠）組織搬遷，達到三通一平后直接入市交易。此種方式稱為工業用地前期整理，立項和程序與一級開發項目基本相同，但無法取得一級開發項目授權，不屬于一級開發的范疇。四、一級開發的土地范圍

1、政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權的；

2、由區縣政府選擇投資開發者進行危舊房改造或其他成片開發，需轉讓土地使用權的；

3、協議出讓土地首次轉讓土地使用權的；

4、政府規定的其他土地使用權交易；

5、委托人委托交易市場進行公開交易的其他土地使用權交易。

五、土地一級開發成本和收益

（一）成本構成：

1、征地、拆遷補償及有關稅費；

2、收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用；

3、市政基礎設施建設有關費用；

4、招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用；

5、貸款利息；

6、土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用，不可預見費及經同級財 政和土地主管部門核準的其它支出。

（二）收益：

委托開發企業負責一級開發具體管理的，開發企業的管理費不高于一級開發成本的2%，主體還是土地儲備中心。

委托開發企業直接實施一級開發的，開發企業的利潤不高于預計成本的8%，主體是企業。對于招標項目，成本構成、收益要求由開發企業在競標文件中提出方案，作為評標參考。六、一級開發涉及政府職能部門

在土地一級開發階段主要涉及的政府部門有：國土資源局（以下簡稱國土局）、發展改革委（以下簡稱發改委）、規劃委員會（以下簡稱規委）、住房和城鄉建設委員會（以下簡稱建委）、財政、交通、環保等相關政府部門。

1、國土局主要負責土地一級開發預審；確定土地一級開發單位，并就土地開發的內容、標準、工程進度、監理、驗收、違約責任、爭議的解決方式以及開發費用、收益分配等內容以合同形式與土地一級開發單位進行約定；下達土地一級開發批復；負責一級開發土地的征地批復；會同有關部門進行土地一級開發的驗收和開發成本的審核等工作。

2、發改委主要負責一級開發土地的立項核準工作。

3、規委主要負責一級開發土地規劃意見書的批復工作。

4、建委主要負責針對具體項目從資質、注冊資金、項目資本金等方面對一級開發企業提出要求，對部分重點項目提出建設意見，以及拆遷許可證的批復工作。

5、交通主要負責交通評價批復工作。

6、環保主要負責環境評價批復工作。七、一級開發土地進入公開市場交易的審查內容

1、根據土地儲備開發聯審會議(國土局、發改委、規委、建委、交通委、環保局、園林局、文物局、綠總指、市規劃院)確認需要完成交通評價、名木古樹處理、古都風貌保護及文物保護處理、環境評價等工作的，須按有關要求在土地入市交易前完成。

2、屬于新增建設用地的，提交征地（農轉用）政府批文及征地結案文件；

3、屬于存量劃撥建設用地的，提交國有土地使用權證或其他權屬證明文件；

4、涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結案文件；

5、有上級主管單位的，應提交其上級主管單位的批準文件。其中：屬于中央在京單位的，應提交國務院機關事務管理局或中直機關事務管理局批準文件；屬于軍隊的，應遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準文件。

6、有效的規劃意見書和其他規劃文件。要求規劃意見書公示的，須先進行公示。

7、原則上，入市公開交易的土地（含：符合458號文項目、由開發企業和儲備中心完成一級開發的項目）應該達到宗地外達到宗地外通路、通電、通上水及宗地內土地平整（簡稱“三通一平”）及取得市政接用方案，有條件的應達到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內場地平整（簡稱“五通一平”），實行市政供熱和供氣的地區還應該達到宗地外通燃氣、通熱力（簡稱“七通一平”），并達到市政綜合，取得所有的管線圖。

8、對于可以獨立出讓的國有企業搬遷騰退用地及其他可獨立出讓的土地，周邊已具有相應的市政基礎設施條件，可在取得市政相關主管部門的市政接用方案并完成建筑（構筑）物拆除后入市交易。

9、原建設單位在申請土地入市交易前，土地開發成本應通過委托有資質的土地評估單位進行評估或委托專業審計機構進行審計后，由市國土資源局會同有關部門進行審核確認。

八、土地一級開發一般工作程序

（一）確定土地一級開發項目

1、土地一級開發項目來源：（1）土地儲備計劃；（2）市政府批準的重點項目；（3）市、區儲備申報；（4）市屬國有企業申報。

2、項目確定的主要原則：（1）項目實施的必要性；

（2）結合庫存分析新增量的合理性；（3）項目本身是否具備啟動條件。

3、政府主管部門：

市國土局、市土地儲備開發聯席會（國土局、發改委、規委、建委、交通委、環保局、園林局、文物局、綠總指、市規劃院等部門）

4、項目確定流程：

（1）原土地所有者或使用者在征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門同意后向區縣國土局 提出土地一級開發申請；

（2）由區縣土地儲備機構審核決定是否進行一級開發，主要取決于是否符合土地利用總體規劃和城鎮控制性規劃，具體時間視項目而定；

（3）市國土局委托市、區縣土地儲備機構編制一級開發實施方案，資料齊全的情況下編制方案約1周時間，但由于在編制實施方案時需要取得征地測算數據，需要同集體經濟組織洽商；需要取得拆遷補償數據，需要進行拆遷摸底；需要取得市政設施建設成本數據，需要編制市政綜合咨詢方案。時間就很難得到保證；（4）由區縣土地儲備機構報區政府批準后向市國土局申報一級開發實施方案，經過初審、內審和專家會評審后，取得會議紀要。通常需要1個半月的時間；

（5）市國土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項目提交市土地儲備開發聯席會議討論（平均兩個月召開一次），聯席會對一級開發實施方案提出原則意見，確定實施主體并出具會議紀要，會議紀要大約在聯席會結束后兩周內由各委辦局簽字后下發；

5、項目審批的主要內容——審核土地一級開發實施方案

（1）項目的基本情況（名稱、坐落、四至、面積、現狀、規劃）；（2）投資測算（成本測算）；

（3）工作計劃（工作內容、開發周期等）；（4）收益分析（資金平衡測算）。

6、辦理時間：

整個項目確定過程（從實施方案儲備分中心初審到上市政聯席會）原則上需要8周的時間。

（二）確定一級開發單位

1、政府主管部門： 市國土局、市建委等部門

2、確定開發單位流程：

（1）市國土局會同相關部門直接委托土地儲備機構實施土地一級開發或者通過招標選擇具備相應資質的開發企業實施土地一級開發，對于開發企業實施的一級開發項目，由市建委從資質、注冊資金、項目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設意見，市國土局據此確定招標條件；（2）下達土地一級開發批復； 土地儲備和一級開發流程70_一級儲備（3）簽訂土地一級開發合同。

3、辦理時間：

整個項目確定委托單位，簽訂委托協議，通常1周時間。

（三）辦理交通評價文件審批（根據聯席會要求辦理）

1、下列項目需要辦理交通影響評價：

（1）規劃市區內，建筑規模超過2萬平方米的大型公建項目及超過5萬平方米的居住類項目；（2）邊緣集團、衛星城及重點地區，建筑規模超過5萬平方米的大型公建項目及超過10萬平方米的居住類項目；

（3）其他地區，建筑規模超過10萬平方米的大型公建項目及超過20萬平方米的居住類項目；（4）交通樞紐、大型停車場等城市交通設施項目；（5）上述公建和城市交通設施項目的改建擴建；（6）其他需要進行交通影響評價的項目。

2、政府主管部門：

市規委基礎設施處、市交通委員會

3、交通評價文件審批：

委托市交委認可的專業咨詢機構編制交通影響評估報告（主要包括項目基本情況，周邊項目情況，區域交通現狀，項目交通量預測、交通評價等內容），提交至市規委基礎設施處，由市規委轉至市交委，交委組織會議討論，并形成會議紀要轉交市規委，由市規委下發給一級開發單位。

4、辦理時間：

由實施主體組織交通評價公司編制交通評價，并上會取得環評批復大約為4至8周。

（四）辦理古樹處理意見（根據聯席會要求辦理）

樹齡在100年以上的為古樹，其中，樹齡超過300年的為一級古樹，其他的為二級古樹。凡在項目用地范圍內有古樹、且施工將對古樹造成影響的需要辦理避讓古樹名木措施審批意見，或者辦理古樹名木移植許可。

1、辦理避讓古樹名木措施審批意見（1）政府主管部門： 市園林局監督檢查處（2）審查標準：

①申辦人提出的申請符合申請條件，提交的申請材料齊全，符合法定形式；

②凡申請避讓保護古樹名木的申請人必須按申請書所列欄目認真填寫，字跡清楚； ③樹種、規格、數量、標牌號依次排列。每株古樹名木只填一格。（3）所需文件資料：

①北京市園林局避讓保護古樹名木措施申請表，（申請內容包括申請人；聯系電話；申請避讓保護古樹名木的詳細地點；申請樹種、規格、數量、標牌號、原因；申報單位意見（蓋章）；古樹名木產權業主單位意見（蓋章））； ②規劃意見書及附圖；

③避讓保護古樹名木措施（含具體避讓保護方案）。

2、辦理古樹名木移植許可（1）政府主管部門： 市園林局城市綠化處（2）審查標準：

①是否屬于因特殊情況必須移植的； ②古樹名木移植方案是否符合要求；

③申辦人提出的申請符合申請條件，申報材料是否齊全、規范、有效； ④如舉行聽證的，符合聽證筆錄的要求。（3）所需文件資料：

①北京市園林局古樹名木移植申請書。申請內容包括申請單位名稱或個人姓名；聯系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規格、數量、原因；申報單位意見(蓋章)；產權業主單位意見(蓋章)； ②北京市園林局綠地指標審核簽圖意見； ③規劃意見書及附圖； ④項目工程樹位平面圖，在施工平面圖上標明樹位、樹種、規格、占用綠地的面積； ⑤古樹名木移植方案。

3、辦理時間：

《避讓古樹名木措施審批意見》的辦理時間為20個工作日，《古樹名木移植許可》的辦理時間為12個工作日。

（五）辦理環境評價文件審批（根據聯席會要求辦理）

1、環境評價文件的類別及適用項目：

（1）環境影響報告書，適用于占地10萬平米及以上且位于敏感區、建筑面積5萬平米以下、且位于敏感區的項目；

（2）環境影響報告表，適用于建筑面積2萬平米以下且位于非敏感區的項目；（3）環境影響報告表，適用于其他項目。

2、政府主管部門：

市政府或市發改委審核的項目在市環保局環境影響評價管理處辦理，區縣項目在區縣環保局環境影響管理科辦理。

3、審查標準：

（1）符合《北京市為保護環境禁止建設項目、禁止建設地區和嚴格控制建設地區的名錄》的要求；（2）符合國家產業政策；

（3）符合城市功能區劃和環境保護規劃；

（4）要合理利用自然資源，防止環境污染和生態破壞；（5）采用的技術與裝備政策須符合清潔生產的要求；

（6）污染物排放不得超過國家和北京市規定的環境保護排放標準；（7）滿足國家和地方規定的污染物總量控制要求；

（8）建成后須能維持地區環境質量，符合環境功能區要求；

（9）建設單位應當承諾在項目投入使用前向利害關系人如實說明該地區的環境質量現狀及擬采取的防護措施；

（10）能造成重大影響，需要編制環境影響報告書的建設項目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關單位、專家和公眾意見的結果，但按國家規定需要保密的情形除外；（11）《離輻射防護與輻射源安全基本標準》（GB18871-2002）和《電磁輻射防護規定》（GB8702-88）及其導出標準中的強制性規定；

（12）地區環境質量超標，建設單位應采取必要的防護措施，以減少外環境對本項目的影響；（13）產生污染的工業項目保持一定的防護距離；

（14）軌道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、機場等情形時，應符合城市規劃部門劃定的防噪聲距離，并按照國家聲環境質量標準和民用建筑隔聲設計規范進行設計。

4、所需文件資料：

（1）加蓋單位印章的《建設項目環境管理申請登記表》；（2）環境影響評價文件；

（3）擬建項目實施地點地形圖，圖上應標出擬建項目周圍情況；（環境影響報告書（表）項目為1/2000或1/500圖紙，要能夠反映建設項目周圍關系，并要求按A4（豎向）裝訂；環境影響登記表項目可以提交示意圖）

（4）項目用地預審意見；（5）土地一級開發批復。

5、辦理時間：

環境影響報告書、環境影響報告表、環境影響報告表的辦理時間分別為：報告書60日、報告表30日、登記表15日。

（六）辦理規劃意見書

1、政府主管部門：

規委（市規委建設用地管理處或區縣規劃分局建設用地管理科）

2、審查標準：（1）實體審查

①符合各類城市規劃（《城市規劃法》和《北京市城市規劃條例》）；

②新征（占）用地的建設項目，市計劃主管部門對項目建議書的批復文件原件1份(中央和部隊在京項目,為市建設主管部門的批復文件)；

③自有用地的建設項目，需有建設單位（個人）的用地權屬文件。（2）形式審查

①環保部門批準的環境影響評價文件。

②無線電主管部門對產生無線電波輻射和可能對無線電臺（站）造成有害干擾的建設項目的審查同意意見； ③廣播電視主管部門對擬搬遷廣播電視設施的建設項目及在已有廣播電視信號空中專用傳輸通路內的建設項目審查同意意見；（3）所需文件資料： ①申請書； ②用地說明書；

③地形圖3份(1：500，1:2000,1:10000)； ④平面設計圖1份； ⑤環評、交評審批意見；

⑥普測或釘柱成果報告書（電子版）；

⑦地質災害危險性認定書（通過預審的項目免交，分批次的項目免交）； ⑧一級開發批復；

⑨產生無線電波輻射和可能對無線電臺（站）造成有害干擾的建設項目，需要有無線電主管部門的審查同意意見；

⑩遷廣播電視設施的建設項目及在已有廣播電視信號空中專用傳輸通路內建設的項目，需要有廣播電視主管部門的審查同意意見； ?其他材料。

4、辦理時間：

辦理規劃意見書的辦理時間約為20個工作日。

（七）辦理土地一級項目立項核準

1、政府主管部門：

先向區縣發改委固定資產投資科提交申請，經同意后再向市發改委固定資產投資處申請（目前，市發改委仍受理中央、市屬企業的立項核準申請）。

2、審查標準：（1）項目申請報告由具備相應工程咨詢資格的機構編制；（2）項目符合國家法律法規；

（3）項目符合國民經濟和社會發展規劃、行業規劃、產業政策、行業準入標準和土地利用總體規劃；（4）項目符合國家宏觀調控政策；（5）地區布局合理；

（6）主要產品未對國內市場形成壟斷；（7）未影響我國經濟安全；（8）合理開發并有效利用了資源；

（9）生態環境和自然文化遺產得到有效保護；

（10）未對公眾利益，特別是項目建設地的公眾利益產生重大不利影響；（11）房地產企業開發資質證明文件； 土地儲備和一級開發流程70_一級儲備

（12）項目申報單位具有承擔相應項目建設的能力。

3、所需文件資料：

（1）由具備相應工程咨詢資格的機構編制的項目申請報告一式5份（主要內容包括：項目申報單位情況，擬建項目情況，建設用地與相關規劃，資源利用和能源耗用分析，生態環境影響分析，經濟和社會效果分析等）；

（2）一級開發批復；（3）項目用地預審意見；（4）征地補償安置初步協議；（5）法人資格證書（開發企業）；

（6）中外合營項目，合營各方簽署的合作意向書；（7）環評、交評審批意見；（8）其他材料。

4、辦理時間： 申報項目立項核準。工作時限約為20個工作日。

（八）取得征地批復(實施征地)

1、政府主管部門：

新增集體土地需要辦理征地手續，然后再實施征地。在與被征地方簽定補償協議后，向項目所在區縣國土分局征地科提出新增建設用地申請，經區土地局初審后進行公示，受理和初審約10個工作日，公示期一般在10天左右。區縣分局同意后，再向市國土局征地處提出申請。

2、所需文件資料：（1）新增建設用地申請；（2）《規劃意見書》及附圖；（3）釘柱測量成果報告書；（4）一級開發項目立項核準文件；（5）征地補償安置協議書；

（6）一級開發批復和建設項目用地預審意見；（7）擬占用土地1：1萬土地利用現狀圖；（8）補充耕地位置圖；

（9）地質災害危險性認定書（通過預審的項目免交，分批次的項目免交）；（10）建設項目總平面圖或線形工程平面圖；

（11）一書四方案（用地項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由區國土局提供）；（12）（占）地情況調查表；

（13）建設擬征（占）地土地權屬情況匯總表；

（14）是否占壓礦床證明（通過預審的免交，分批次的免交）；

（15）土地利用總體規劃局部調整方案及土地利用總體規劃局部復印件（符合土地利用總體規劃的免）。

3、實施流程

由區土地局編制的一書四方案，報送區政府，區政府簽署意見后報市國土局相關處室會簽，經主管局長簽字后，報市政府七人協調小組會審定，最后經主管市長審批后，由國土局核發征地批復。這一過程有兩點需加以說明:（1）正常情況下，市政府協調會每月召開一次，但很難完全保證；

（2）在資金安排上，規定征地補償款支付50%以上方可取得征地批復，全部付清后才能辦理《征地結案表》和《建設用地批準書》。

4、辦理時間：

從編制一書四方案到取得《建設用地批準書》至少要2個月。

（九）實施征收拆遷

1、國有土地征收（1）適用范圍: 依據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。征收項目應符合下列情形之一： ① 國防和外交的需要；

②由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

③由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文 物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要； ④由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

⑤由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎實施落后等地段進行舊城區改建的需要； ⑥法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。（2）政府主管部門：

區縣人民政府、區縣房屋征收部門、區縣房屋征收事務中心（3）基本流程

依照《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、《關于印發<北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見>的通知》（京政發[2011]27號）的要求，現階段北京市征收工作基本流程如下： ①建設單位提出申請 為了公共利益需要征收房屋的，由建設單位向建設項目所在地區、縣人民政府提出征收申請，提交項目批準文件、規劃意見、土地預審意見等文件。收到申請后，區、縣人民政府按照《征補條例》規定審核建設項目是否符合房屋征收條件。②發布暫停公告

對符合房屋征收條件的建設項目，區、縣房屋征收部門自收到區、縣人民政府的確認意見后5個工作日內，在征收范圍內發布暫停公告，告知被征收人不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權屬登記等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不當增加部分不予補償。房屋征收部門應當將暫停事項書面通知規劃、工商、公安，房管等有關部門，相關部門應按照各自職能及時停辦相關事項。暫停辦理相關事項的通知應當載明暫停期限，暫停期限最長不得超過1年。③組織選擇評估公司

房屋征收部門發布暫停公告后，可以委托征收實施單位或屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織被征收人在規定期限內協商選定房地產價格評估機構，協商不成的，根據多數被征收人意見確定；若無法形成多數意見，則由房屋征收部門通過公開搖號的方式隨機選定，結果應當在征收范圍內公布。④完成前期事務性工作

對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，被征收人

應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。房屋征收部門或者房屋征收實施單位根據需要可以通過購買服務方式完成房屋征收與補償過程中涉及的測繪、評估、房屋拆除、法律服務等專業性工作。

⑤制定并發布征收補償方案

房屋征收部門會同財政、發展改革、監察、審計等部門及街道辦事處（鄉鎮人民政府）擬定房屋征收補償方案，報區、縣人民政府批準后，在征收范圍內予以公布，征求公眾意見，征求意見期限為30日。被征收人有意見的，在征求意見期限內以書面形式提交房屋征收部門。區、縣人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。⑥風險評估

區、縣人民政府作出房屋征收決定前，應當進行社會穩定風險評估。房屋征收決定涉及被征收人戶數較多的，應當經區、縣人民政府常務會議討論決定。⑦征收補償資金管理

在作出房屋征收決定前，房屋征收部門應當設立房屋征收與補償資金專用帳戶，明確征收項目補償資金的總額、來源，按照房屋征收與補償方案確定的項目進度將補償資金撥付到專用賬戶上，按規定使用。⑧做出征收決定 區、縣人民政府依據《征補條例》的規定，履行了上述程序后方可作出房屋征收決定，并及時在征收范圍內公告。公告應當載明征收補償方案、征收范圍、實施單位、簽約期限和行政復議、行政訴訟權利等事項。區、縣人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。⑨做出征收補償決定，當事人可提出復議或訴訟

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的區、縣人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。⑩申請法院強制執行 被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的區、縣人民政府依法申請人民法院強制執行。?搬遷

實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的區、縣人民政府對被征收人給 予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

2、納入舊城區改建房屋的征收

為加快推進北京市中心城區棚戶區改造和環境整治項目，按照“優化征收流程、簡化審批手續”的基本思路，北京市住房和城鄉建設委員會于2013年9月7日頒布了《北京市住房和城鄉建設委員會關于印發<北京市舊城區改建房屋征收實施意見>的通知》(京建發

[2013]450號)，對納入舊城區改建項目的征收流程進行了優化。（1）適用范圍: 適用于全市實施舊城區改建范圍的房屋征收項目。舊城區改建具體包括中心城區棚戶區改造、平房區院落修繕、危舊房改造（不含解危排險等緊急情況）、城中村邊角地環境整治等項目。（2）政府主管部門及職能：

①各區縣人民政府負責本行政區域內舊城改建房屋征收與補償工作，組織相關部門對征收補償方案論證，作出房屋征收決定、補償決定。

②各區縣房屋征收部門負責組織實施本行政區域內舊城區改建房屋征收與補償工作，包括暫停辦理相關事項、組織調查登記、擬定征收補償方案、組織簽訂征收補償協議、受理房屋征收信訪投訴及法規政策解釋宣傳工作等。

③各區縣房屋征收部門可以委托不以盈利為目的的房屋征收實施單位承擔舊城區改建房屋征收與補償的具體工作，并對房屋征收實施單位的征收與補償行為負責。④市重大項目建設指揮部辦公室負責全市舊城改建項目總體協調調度工作，市住房和城鄉建設委員會會同市財政、發展改革、規劃、國土資源等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。（3）基本流程 ① 編制計劃

區縣人民政府組織項目建設單位及相關部門對本行政區域內舊城區房屋破損程度和改建難易程度進行調查，編制轄區內舊城改建計劃，并將編制完成的舊城區改建計劃上報市重大項目建設指揮部辦公室組織聯合審查。② 計劃審查

市重大項目建設指揮部辦公室召集市發展改革、規劃、國土資源、建設房管、財政等部門對各區縣匯總的舊城區改建計劃進行可行性、公益性聯合審查。公益性認定以改善民生、優化環境為原則，不以改建后的規劃用途為條件。審查通過后，市重大項目建設指揮部辦公 土地儲備和一級開發流程70_一級儲備 室向各區縣人民政府下達舊城區改建計劃。③ 改建征詢

舊城區改建計劃確定后，區縣人民政府組織或指定相關單位征詢擬改建范圍內產權人、公房承租人的改建意愿。

區縣房屋征收部門對征詢意見過程實施監督，大多數產權人、公房承租人同意的，方可進行舊城區改建，擬征收范圍由區縣人民政府確定。④ 征收要件

通過征詢的舊城區改建項目,納入各區縣國民經濟和社會發展計劃。各相關部門要簡化審批手續、加快推進。發展改革部門出具投資任務書作為項目批準文件、規劃部門出具項目規劃意見、國土資源部門出具項目土地預審意見。⑤ 暫停辦理

區縣房屋征收部門根據建設單位提交的征收要件以及房屋征收申請向區縣人民政府申請啟動房屋征收工作，在收到區縣人民政府確認意見后3個工作日內，在征收范圍內發布暫停公告，告知產權人、公房承租人不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權屬登記等不當增加補償費用的行為，違反規定的不予補償。暫停期限為一年，需要延長暫停期限的，區縣房屋征收部門應當提前15日在征收范圍內及時發布延期公告，延長期限最長不超過一年。⑥ 調查登記 區縣房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，產權人、公房承租人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內公布。⑦ 方案征詢

區縣房屋征收部門會同區縣財政、發展改革、監察、審計等部門及街道辦事處（鄉鎮人民政府）擬定房屋征收補償方案，并報區縣人民政府批準。房屋征收補償方案應在征收范圍內公布，征求公眾意見，征求意見期限為30日。征收范圍內產權人、公房承租人有意見的，持本人身份證明和房屋權屬證明或者公房承租證明，在征求意見期限內以書面形式提交房屋征收部門。多數產權人、公房承租人不同意征收補償方案的，區縣人民政府應當組織由產權人、公房承租人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。區、縣人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。⑧ 預簽協議

區縣房屋征收部門按照公布的征收補償方案,組織產權人、公房承租人預簽附生效條件的征收補償協議。預簽征收補償協議生效具體比例由各區縣人民政府確定，預簽征收補償協議期限不超過6個月。預簽征收補償協議生效的，由區縣房屋征收部門報請區縣人民政府作出房屋征收決定；在預簽征收補償協議期限內未達到生效比例的，征收工作終止。征收補償協議生效前不實際支付補償款和提供房源。

自管公房或者直管公房的房屋所有權人在預簽征收補償協議前與公房承租人簽訂附帶生效條件的房改售房協議，預簽征收補償協議生效后房改售房協議自動生效。⑨ 征收決定

區縣人民政府作出房屋征收決定后應及時公告，預簽征收補償協議生效并與正式征收補償協議具有同等效力。征收評估價格與預簽征收補償協議評估價格出現差異的,按照“就高不就低”的原則處理。⑩ 補償決定

房屋征收部門與被征收人（含公房承租人，下同）在房屋征收決定公告的簽約期限內達不成征收補償協議、被征收房屋所有權人不明確的或者下落不明的，由房屋征收部門報請區縣人民政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。? 強制執行

在補償決定規定的期限內不搬遷的，由作出房屋征收決定的區縣人民政府依法申請人民法院強制執行。（4）辦理時間：

從改建征詢到區縣人民政府作出房屋征收決定大約需要6至9個月。

3、已取得拆遷許可證或集體土地需要拆遷的項目

由于《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）于2010年1月21日起實施。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。實施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。一級開發項目用地內涉及拆遷的，需要辦理拆遷許可證，完成拆遷，并辦理拆遷結案表后方可入市。對于已取得拆遷許可證的項目及集體土地上的拆遷項目，其辦理拆遷許可證的政府主管部門及所需文件資料如下：

（1）政府主管部門：

所在區縣建委（或房地局）拆遷科（2）辦理拆遷許可證所需文件資料： ① 申請書；

② 《規劃意見書》及附圖；

③ 一級開發批復和建設項目用地預審意見； ④ 一級開發項目立項核準文件； ⑤ 拆遷實施方案；

⑥ 安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件； ⑦ 其他材料。

《拆遷許可證》辦理時間大約30個工作日

（十）編制市政基礎設施實施方案（1）政府主管部門： 市規委市政處、各市政專業部門（2）主要工作內容：

① 到市自來水公司編制上水方案；

② 到北京四方市政技術公司編制雨污水方案； ③ 到市熱力集團編制熱力方案（市政供暖范圍內）： ④ 到燃氣公司編制燃氣方案（市政燃氣范圍內）； ⑤ 到市供電局編制供電咨詢方案； ⑥ 到市電信局編制電信方案；

⑦ 請市規委市政處組織各口進行大市政項目綜合。區縣儲備分中心取得項目核準后和規劃意見書后，實施征地拆遷和市政設施實施方案。兩者可同時進行。在辦理征地和拆遷工作的同時，中標單位可辦理市政建設方案，完成市政項目綜合，取得市政綜合管線圖。（3）辦理時間： 通常需要3個月。

（十一）組織驗收，評估土地成本（1）政府主管部門： 市國土局會同有關部門（2）主要工作內容：

① 一級開發單位委托有資質的土地評估單位就土地開發成本及土地市場價格進行評估或委托專業審計機構進行審計；

② 市國土局組織有關部門對土地一級開發工作進行驗收；

③ 市國土局內部（土地儲備中心、市場處、利用處、土地利用中心等）對一級開發成本進行預審； ④ 市國土局和市發改委審核土地一級開發成本，鑒定土地成本的有效性。⑤ 審批《土地一級開發項目結果報告》（3）辦理時間：

一級開發的驗收、審計、核算直到審批結案報告，通常情況下約需45天。

（十二）納入土地儲備庫或直接入市交易（1）政府主管部門： 市國土局會同有關部門（2）主要工作內容：

完成一級開發后的土地納入土地儲備庫，依據土地供應計劃出讓或者直接入市交易（目前以直接入市交易為主）。納入儲備庫的，由市國土局根據委托合同和成本審核結果支付相應土地開發費或管理費；直接入市交易的，由受讓方支付土地開發建設補償費。在入市交易前，開發企業要提供相關材料，協助市國土局編制入市交易文件，同時，國土局應會同有關部門確定入市交易底價，具體步驟如下： ① 市國土局和市發改委根據評估機構評估的市場價格提出土地入市交易底價初步建議；

② 市國土局組織由市發改、規劃、建設、財政等相關部門和有關專家組成的地價評審委員會進行審議； ③ 市國土局會同市發改委根據審議意見確定底價，特殊情況與市發改委共同報市政府批準。④ 按照目前的運作模式，土地在入市交易前還要再上一次市聯系會議討論，但基本都能通過。

⑤ 由市土地儲備中心編制招標（或掛牌）出讓方案，組織編寫招標（或掛牌）文件，報市國土局審批后由原土地使用權人或土地一級開發主體與市儲備中心簽定入市交易協議。（3）辦理時間：

《土地一級開發項目結果報告》審批后，市儲備中心開發部將文件轉至市場部，進行上市交易的準備工作，制作和轉件約1周時間。

掛牌價格（或指標底價）的評估，在現場勘查和技術初審后報地價辦公室審議，再報專家會審議，最終由市國土局會同市發改委審批，確定上市交易價格。這一過程至少30天。

由市土地儲備中心編制招標（或掛牌）出讓方案，組織編寫招標（或掛牌）文件，報市國土局審批后由原土地使用權人或土地一級開發主體與市儲備中心簽定入市交易協議，這一過程約需20天。

上市交易：掛牌為公示期20個工作日，競價期10個工作日；招標為公示期30天，公示期截止時點即為開標時點，一般不超過兩天。

第四篇：土地一級開發流程

土地一級開發流程 土地一級開發成本和收益 成本構成：

1、征地、拆遷補償及有關稅費；

2、收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用；

3、市政基礎設施建設有關費用；

4、招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用；

5、貸款利息；

6、土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用，不可預見費及經同級財政和土地主管部門核準的其它支出。收益：

委托開發企業負責一級開發具體管理的，開發企業的管理費不高于一級開發成本的2%，主體還是土地儲備中心。

委托開發企業直接實施一級開發的，開發企業的利潤不高于預計成本的8%，主體是企業。

對于招標項目，成本構成、收益要求由開發企業在競標檔中提出方案，作為評標參考。

一級開發的土地范圍

1、政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權的；

2、由區縣政府選擇投資開發者進行危舊房改造或其它成片開發，需六、一級開發土地進入公開市場交易的審查內容

1、根據土地儲備開發聯審會議(國土局、發改委、規委、建委、交通委、環保局、園林局、文物局、綠總指、市規劃院)確認需要完成交通評價、名木古樹處理、古都風貌保護及文物保護處理、環境評價等工作的，須按有關要求在土地入市交易前完成。

2、屬于新增建設用地的，提交征地（農轉用）政府批文及征地結案檔；

3、屬于存量劃撥建設用地的，提交國有土地使用權證或其它權屬證明文件；

4、涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結案檔；

5、有上級主管單位的，應提交其上級主管單位的批準文件。其中：屬于中央在京單位的，應提交國務院機關事務管理局或中直機關事務管理局批準文件；屬于軍隊的，應遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準檔。

6、有效的規劃意見書和其它規劃文件。要求規劃意見書公示的，須先進行公示。

7、原則上，入市公開交易的土地（含：符合458號文項目、由開發企業和儲備中心完成一級開發的項目）應該達到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內場地平整（簡稱“五通一平”），實行市政供熱和供氣的地區還應該達到宗地外通燃氣、通熱力（簡稱“七通一平”），并達到市政綜合，取得所有的管線圖。

8、對于可以獨立出讓的國有企業搬遷騰退用地及其它可獨立出讓的

2、市國土局在進行一級開發項目建設用地進行預審；、市國土局委托市、區縣土地儲備機構編制一級開發實施方案；

4、市國土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項目提交市土地儲備開發聯席會議討論（平均兩個月召開一次），聯席會對一級開發實施方案提出原則意見。程序二：確定一級開發單位 政府主管部門： 市國土局、市建委等部門 主要工作內容：

1、市國土局會同相關部門直接委托土地儲備機構實施土地一級開發或者通過招標選擇具備相應資質的開發企業實施土地一級開發，對于開發企業實施的一級開發項目，由市建委從資質、注冊資金、項目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設意見，市國土局據此確定招標條件；

2、下達土地一級開發批復；

3、簽訂土地一級開發合同。

程序三：辦理建設意見（根據聯席會要求辦理）

對于部分重點項目，需根據聯席會議要求到市建委辦理建設意見。程序四：辦理交通評價檔審批（根據聯席會要求辦理）下列項目需要辦理交通影響評價：

（1）規劃市區內，建筑規模超過2萬平方米的大型公建項目及超過5萬平方米的居住類項目；

市園林局監督檢查處 審查標準：

1、申辦人提出的申請符合申請條件，提交的申請材料齊全，符合法定形式；

2、凡申請避讓保護古樹名木的申請人必須按申請書所列欄目認真填寫，字跡清楚；

3、樹種、規格、數量、標牌號依次排列。每株古樹名木只填一格。所需文件資料：

1、北京市園林局避讓保護古樹名木措施申請表。申請內容包括申請人；聯系電話；申請避讓保護古樹名木的詳細地點；申請樹種、規格、數量、標牌號、原因；申報單位意見（蓋章）；古樹名木產權業主單位意見（蓋章）；

2、規劃意見書及附圖；

3、避讓保護古樹名木措施（含具體避讓保護方案）。辦理時間： 20個工作日

——辦理避讓古樹名木移植許可 政府主管部門： 市園林局城市綠化處 審查標準：

1、是否屬于因特殊情況必須移植的；

2、古樹名木移植方案是否符合要求；

市政府或市發改委審核的項目在市環保局環境影響評價管理處辦理，區縣項目在區縣環保局環境影響管理科辦理。審查標準：

1、符合《北京市為保護環境禁止建設項目、禁止建設地區和嚴格控制建設地區的名錄》的要求；

2、符合國家產業政策；

3、符合城市功能區劃和環境保護規劃；

4、要合理利用自然資源，防止環境污染和生態破壞；

5、采用的技術與裝備政策須符合清潔生產的要求；

6、污染物排放不得超過國家和北京市規定的環境保護排放標準；

7、滿足國家和地方規定的污染物總量控制要求；

8、建成后須能維持地區環境質量，符合環境功能區要求。

9、建設單位應當承諾在項目投入使用前向利害關系人如實說明該地區的環境質量現狀及擬采取的防護措施。

10、能造成重大影響，需要編制環境影響報告書的建設項目，需提交論證會、聽證會或采取其它方式征求有關單位、專家和公眾意見的結果，但按國家規定需要保密的情形除外；

11、離輻射防護與輻射源安全基本標準》（GB18871-2002）和《電磁輻射防護規定》（GB8702-88）及其導出標準中的強制性規定。

12、地區環境質量超標，建設單位應采取必要的防護措施，以減少外環境對本項目的影響；

13、圍產生污染的工業項目保持一定的防護距離；

報告書60日、報告表30日、登記表15日。程序八:辦理規劃意見書 政府主管部門：

規委（市規委建設用地管理處或區縣規劃分局建設用地管理科）審查標準：

1、實體審查

（1）符合各類城市規劃（《城市規劃法》和《北京市城市規劃條例》）。

（2）新征（占）用地的建設項目，市計劃主管部門對項目建議書的批復檔原件1份(中央和部隊在京項目,為市建設主管部門的批復檔);自有用地的建設項目，需有建設單位（個人）的用地權屬文件。

2、形式審查

（1）環保部門批準的環境影響評價檔。

（2）無線電主管部門對產生無線電波輻射和可能對無線電臺（站）造成有害干擾的建設項目的審查同意意見；

（3）廣播電視主管部門對擬搬遷廣播電視設施的建設項目及在已有廣播電視信號空中專用傳輸通路內的建設項目審查同意意見；

所需文件資料：

1、申請書；

2、用地說明書；

3、地形圖3份(1：500，1:2000,1:10000)；

4、平面設計圖1份；

5、環評、交評審批意見；

5、地區布局合理；

6、主要產品未對國內市場形成壟斷；

7、未影響我國經濟安全；

8、合理開發并有效利用了資源；

9、生態環境和自然文化遺產得到有效保護；

10、未對公眾利益，特別是項目建設地的公眾利益產生重大不利影響；

11、房地產企業開發資質證明文件；

12、項目申報單位具有承擔相應項目建設的能力。所需文件資料：

1、由具備相應工程咨詢資格的機構編制的項目申請報告一式5份（主要內容包括：項目申報單位元情況，擬建項目情況，建設用地與相關規劃，資源利用和能源耗用分析，生態環境影響分析，經濟和社會效果分析等）；

2、一級開發批復；

3、項目用地預審意見；

4、征地補償安置初步協議；

5、法人資格證書（開發企業）；

6、中外合營項目，合營各方簽署的合作意向書；

7、環評、交評審批意見；

8、其它材料。辦理時間：

區縣發改委20個工作日，市發改委20個工作日

15、土地利用總體規劃局部調整方案及土地利用總體規劃局部復印件（符合土地利用總體規劃的免）。辦理時間：

分局30個工作日，市局30個工作日 程序十一：辦理拆遷許可證（實施拆遷）

一級開發項目用地內涉及拆遷的，需要辦理拆遷許可證，完成拆遷，并辦理拆遷結案表后方可入市。對于工廠搬遷，簽訂搬遷協議，并完成廠房騰空即可。政府主管部門：

所在區縣建委（或房地局）拆遷科 所需文件資料：

1、申請書；

2、《規劃意見書》及附圖；

3、一級開發批復和建設項目用地預審意見；

4、一級開發項目立項核準檔；

5、拆遷實施方案；

6、安置房屋或者拆遷補償資金的證明檔；

7、其它材料。辦理時間： 30個工作日

程序十二：編制市政基礎設施實施方案 政府主管部門：

市國土局會同有關部門 主要工作內容：

完成一級開發后的土地納入土地儲備庫，依據土地供應計劃出讓或者直接入市交易（目前以直接入市交易為主）。納入儲備庫的，由市國土局根據委托合同和成本審核結果支付相應土地開發費或管理費；直接入市交易的，由受讓方支付土地開發建設補償費。在入市交易前，開發企業要提供相關材料，協助市國土局編制入市交易文件，同時，國土局應會同有關部門確定入市交易底價，具體步驟如下：

1、市國土局和市發改委根據評估機構評估的市場價格提出土地入市交易底價初步建議；

2、市國土局組織由市發改、規劃、建設、財政等相關部門和有關專家組成的地價評審委員會進行審議；

3、市國土局會同市發改委根據審議意見確定底價，特殊情況與市發改委共同報市政府批準。

按照目前的運作模式，土地在入市交易前還要再上一次市聯系會議討論，但基本都能通過。今后土地供應計劃和儲備開發計劃完善后，預計此步驟可省去。

直接確定開發企業的一級開發項目程序

當前，土地一級開發項目招標管理辦法尚未出臺，由企業實施的一級開發項目以政府直接確定開發企業為主要方式。具體如下： 程序一：確定土地一級開發項目

5、授權委托書（原件2份）；

6、代理人身份證（復印件2份）；

7、該宗地的情況說明（包括：宗地四至范圍、宗地權屬介紹、宗地面積、用途、地上物情況說明）（2份）；

8、項目所在區域控規（復印件蓋章2份）； 9、1：2000或1：500地形圖（原件2份）；

10、無抵押、無法院查封等他項權利限制說明（原件蓋章2份）；

11、國有土地使用證或權屬證明文件（驗原件、留蓋章復印件2份）；

12、原土地方同意進行一級開發的意見；

13、項目所在區縣、鄉鎮政府或原土地方上級主管部門同意進行一級開發的意見；

14、演示文稿（電子版）；

15、其它數據。

程序三：簽訂土地一級開發合同

一級開發項目經聯席會議同意后，由市國土局對一級開發企業下達土地一級開發批復，雙方簽訂一級開發合同。程序四：辦理建設項目用地預審 政府主管部門：

擬進行一級開發的單位先向國土分局市場科提出預審申請，經同意后，開發單位再將材料上報到市國土局市場處。審查標準：

1、選址符合總體規劃（在總歸圖紙上沒有，但是如果在文字中有體

下面的程序與“土地一級開發一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

九、符合458號文的一級開發項目程序

根據市國土局《關于對不符合繼續協議出讓條件的經營性項目用地進行招標拍賣掛牌出讓等有關問題的通知》（京國土出2004）458號），對于以下三類用地在符合先行有關政策的前提下，準許其以原建設單位為主體，繼續完善前期相關批準手續并進行征地、拆遷、市政基礎設施建設等前期工作，使土地達到入市交易條件：

（1）2004年1月9日前已經取得項目建議書批復或規劃批準檔,且到2004年8月31日至少有一個檔依然有效的用地；

（2）2004年8月31日前已取得市危保辦或區政府核發規劃論證意見函的房改帶危改項目用地；

（3）2004年8月31日前，符合綠化隔離帶相關政策并已進入實施階段的項目用地。

這三類項目的一級開發程序如下：

程序一：取得市聯席會議準許繼續辦理前期工作的意見

所需提交的材料除了授權委托的一級開發項目上會需提交的材料外，還應提交項目符合458號文要求的檔。程序二：辦理建設項目用地預審 與授權委托的一級開發項目相同

下面的程序與“土地一級開發一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

開發企業（以下簡稱開發企業）承擔。這個規定為開發商參與土地一級開發提供了政策方面的合法身份，使得參與土地一級開發有了政策層面的保證。但政府主導、市場化運做的原則決定了開發商參與土地一級開發活動必須認真研究分析政府的相關政策，充分理解和利用相關規定，以保證自身的目標利益的實現。同時必須加強對當前發展形式的分析與評估，對房地產市場的發展趨勢有所評判，對政策進一步完善的方向有所把握，畢竟開發商的身份只是一個協助實施者，并非是土地一級開發市場正常運轉的必須參與主體。

2、開發商參與土地一級開發的利益保障

房地產開發商參與土地的一級開發有兩種形式：一種是受托管理，一種是受托實施。對于受托管理方式，文件第十三條規定：土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發管理委托協議。對于受托實施以及開發的，文件第十四條規定：通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發委托協議。開發商可以有兩種方式進入一級開發市場，前一種主

發生時，就會出現前期投入很大但二級開發很難取得，而一級開發可以實現的利益遠遠不能滿足預期要求的被動局面。

5、對一級開發一些細節的建議

5.1、加強對一級開發成本范圍的研究和掌握，在保證一級開發利潤的基礎上，為二級開發設置一個較為有利的特定便利條件。要做好對一級開發的成本的掌握與利用，就要認真理解土地儲備開發成本構成各項目的內涵以及外延，充分利用這種范圍上的模糊地帶，更好的計劃和安排開發總成本。比如收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用是否存在關聯交易和補償性交易等情形，市政基礎設施建設有關費用分攤范圍的變化等問題，經同級財政和土地主管部門核準的其它支出的具體內容等的界定問題等等。總是，必須以按照預期方向控制開發總成本來安排所有成本項目的支持方式、內容、時間、附加條件等，盡可能實現一級開發利潤，同時也是保證了二級開發的取得。

5.2、加大在土地一級開發過程中額外收入的開發力度，爭取更大的預期收益。如待開發土地在開發周期內短期使用的收益，開發貸款在開發周期內合理運轉，待拆除房屋的短期利用，城市文化視覺資源：路、橋等冠名權，道路、路燈、車站廣告等經營權的短期開發利用等。

5.3、采取有效、合理、靈活的掛牌策略，精心準備相關文件資料、后續事宜條件等文件，盡最大可能的提高外部公司進入的難度。主要表現在：相關掛牌文件對項目描述的靈活性、后續義務條款的可伸縮性、其他相關問題的可協商性等等。

5.4，開發貸款利息的計算周期，即起點和終點的確認問題。因為開

開發中的特定優勢。

北京市一級開發實施步驟

一、土地一級開發地塊確定

1、一級開發單位上報一級開發項目到市儲備中心或各分中心，由市中心匯總初審后報市國土房管局（一級開發項目必須符合土地利用總體規劃，具備區域總體規劃、控制詳細規劃）

2、市國土局會同市計委、市規委、市建委、市財政局等部門聯合會審，并報市政府批準

3、會審合格后，由市國土局授權一級開發單位進行一級開發

二、辦理計劃手續（向發改委申請辦理計劃手續）

1、編制一級開發可行性研究報告（代項目建議書）

2、征用農村集體土地的，申辦計劃手續時應簽訂征地補償協議（或意向書）

3、國有土地涉及單位的，應簽訂單位拆遷意向書

4、具備控規的，附控規批準文件

三、辦理規劃手續（向規劃部門申請辦理規劃意見書）

1、計劃批準文件

2、控規批準文件

3、地形圖（1：2000或1：500）

4、地塊說明等材料

第五篇：土地一級開發流程

一、編寫項目申請報告

這個需要有資質的評估公司來寫

二、辦理規劃意見函復（當地規劃局綜合科）需要提供材料：

xxx人民政府授權xxx前期開發主體的批復

規劃委員會關于****控制性詳細規劃深化方案意見

組織機構代碼

營業執照復印件

法人身份證復印件

委托書

取得規劃局簽字蓋章的規劃意見函復

三、報發改委辦理征求意見函：（發改委固定資產投資科）需要提供材料：

xxx人民政府授權xxx前期開發主體的批復

規劃委員會關于****控制性詳細規劃深化方案意見 組織機構代碼 營業執照復印件 法人身份證復印件 委托書

情況說明

取得發改委征求意見函復

四、辦理環評意見（環保局管理科）

五、辦理交坪意見（當地交通局）

六、辦理土地預審（土地局土地科）需要提供材料：提供材料： 1、1：2000地形圖

2、用地預審申請表（原件兩份）

3、用地預審申請報告（原件紅頭）

4、項目申請報告

5、企業法人營業執照（復印件蓋章）

6、組織機構代碼（復印件蓋章）

7、法人身份證（復印件蓋章）

8、委托書

9、規劃圖（紅筆圈出位置）

10環保意見

11發改委征求意見函復（原件）

12規劃委員會關于**控制性詳細規劃深化方案意見 13地塊四至、地塊坐標

七、發改委立項（發改委固定資產投資科）

1、xx政府授權xx前期開發主體的批復（蓋章）

2、項目申請報告

3、建設項目招標方案核準申報表二份（蓋章）

4、招標方案核準的請示二份（蓋章）

5、固定資產投資項目節能登記表二份（蓋章）

6、公司章程

7、股份說明

8、銀行資信證明（該地塊總投資的35%）

9、法人身份證復印件

10、營業執照和組織機構代碼復印件

11、規劃委員會關于**控制性詳細規劃深化方案意見

12、情況說明

13、該地塊的ppt

14、委托書

15、發改委征求意見函復

16、土地一級開發請示 17、1：2000地形圖一張

八、規劃意見書：規劃局規劃科 1：2000地形圖（用地坐標，3張）（蓋章）廠房平面圖（蓋章）情況說明

發改委項目立項批復（原件）

規劃意見函復（復印件）土地預審意見書（原件）

建設項目規劃許可及其它事項申報表（蓋章）

委托書

政府授權土地一級開發的批復（復印件蓋章）

九、建設用地規劃許可證： 1.發改委批復（原件）2.土地局用地預審批復 3.規劃意見書復印件 4．1：2000地形圖 4份 5.辦理建設用地規劃的請示 6.委托書 7.申請表

8.政府授權批復

十、定樁報告： 1。定樁通知單

準備好錢，每個樁大概648元左右，加上導線錢。

十一、地災報告

十二、壓覆礦床 上述兩項咨詢當地土地局地礦科

十三、當地國土局征地：（土地局土地科）1.發改委批復 2.土地預審原件 3.壓覆礦床批復 4.規劃意見書 5.規劃釘樁報告 6.勘測定界報告

7.村民代表會會議記錄 8.征地合同

8.村公告（照片）

10.公示證明（5個工作日）

辦理征地手續完畢之后得到一書四方案。

征地結束后，填寫申請表，得到當地政府回函，開始最后一個過程即上一級政府的批次征用地批復手續： 1.建設用地申請表 2.發改委立項批復 3.規劃意見書（附圖）4.釘樁報告 5.壓覆礦床批復 6.土地預審批復 7.耕地補充方案 8.本村征地協議

9.村民代表會簽字（政府批復復印件）10.村內征地公示 11.公示照片

12.村開具的征地公示情況的證明 13.土地局出具的征地公示情況證明 14.政府土地一級開發項目用地的函 15.一書四方案

16.土地局用地情況規劃圖 17.土地局用地情況現狀圖 18.土地局勘測定界技術報告書 19.地質災害（在范圍內的做）

征地結束，就是你所謂的做熟，取得上一級政府征地批復和征地結案表，然后這塊地你就可以找下家，走招牌掛了。

土地一級開發流程

（一）原土地所有者或使用者在征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地開發申請。

（二）市國土局受理申請并進行土地開發項目預審。

（三）通過土地預審的項目，根據項目的性質，委托市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括：待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。

（四）編制了開發實施方案的項目上市由市國土局會同市發展改革、規劃、交通、建設、環保等部門參加的聯審會。通過會審，對建設項目土地一級開發的實施方案中土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。

（五）通過聯審會的項目確定土地開發主體

1.土地儲備機構負責實施土地開發的，由土儲機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。以招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發管理委托協議。2.通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。

3.通過招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發委托協議。

（六）土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市政發展和改革委員會辦理核準手續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理相應手續。

（七）若果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施單位依法辦理相關手續，并獲得市人民政府的批準。

（八）在獲得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。

組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。

（九）組織驗收。建設項目的土地一級開發完成后由市政國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容： 1.審核土地一級開發成本

2.組織驗收土地開發程度是否達到合同的要求 3.根據委托合同支付相應土地開發費或管理費 4.納入市土地儲備庫

土地一級開發成本測算

一．土地一級開發成本的概念：

土地一級開發成本是指政府規劃的土地一級開發區域紅線內實施土地一級開發全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區域市政基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、工程建設其他費用、管理費、財務費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設施移交前的管理費用等構成。二．土地一級開發成本測算的作用：

土地一級開發項目所需資金量較為巨大，要求項目的投資者必須有很強的融資能力，以保證土地一級開發的資金需求。土地一級開發成本基本決定了土地一級開發的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據。土地一級開發從不同融資渠道籌集資金時，金融機構在對項目進行融資評價和決策的主要依據是土地一級開發成本。三．土地一級開發成本是決定土地交易價格的依據：

土地出讓交易價格是指讓使用權的地塊上已經完成征地拆遷，土地開發程度為已完成宗地外七通一平或五通一平，可直接用于建設的土地價格。

土地出讓交易價格是由毛地價（土地出讓金、四源費和大市政費）和土地一級開發成本構成。毛地價是在基準地價的基礎上由專業評估機構評估并報國土局審定，毛地價水平較為穩定，對土地出讓交易價格的影響程度較小。四．土地一級開發成本組成

（一）項目前期組成

1.立項報告、可研報告、土地一級開發實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費：立項報告、可研報告的編制費，土地一級開發實施方案的編制費，項目前期的各種工程咨詢費

2.委托編制修建性詳細規劃和區域內的管線綜合等規劃方案費用：

2001年國家計委《關于放開和下放部分商品和服務價格的通知》（計價格[2001]1218號）中取消了1993年由建設部、國家物價局聯合頒布的《城市規劃設計計費標準》，放開了規劃設計市場。

2004年6月，為了規范規劃設計市場計費，中國城市規劃協會在全國范圍內進行調查研究，制定并發布了《城市規劃設計計費指導意見》，作為城市規劃設計計費的參考依據。

3.工程勘察、測繪、定樁費用：2002年1月7日國家計委、建設部以計價格[2002]10號文發布了《工程勘察設計收費管理規定》，從2002年3月1日起執行。應根據該文件規定核算工程勘察費用。建筑用地撥地定樁：《關于測繪產品收費標準的通知》 4.環境影響評價分析費用：2002年10月28日全國人大通過了《中華人民共和國環境影響評價》，規定：在中華人民共和國領域和中華人民共和國管轄的其他海域內建設對環境有影響的項目，應當進行環境影響評價。隨后，國家計委、國家環境保護總局發布了《關于規范環境影響咨詢收費有關問題的通知》（及價格[2002]125號）。5.交通影響評價分析費用：規定需要進行交通影響評價的項目需由項目業主方委托符合資質的設計或咨詢機構進行交通影響評價，并按照《地方建設項目交通影響評價準則和要求》編制咨詢報告。進行建設項目交通影響評價咨詢工作的機構應具有城市規劃和交通咨詢甲級資質。但對委托編制交通影響評價報告的取費標準沒有明確規定，實踐中可以參照委托規劃設計咨詢的標準及市場行情協商（目前收費標準通常在0.5~2元/平米不等）。

6.地震影響評價分析費用：2002年1月1日起施行、中華人民共和國國務院令（第323號）公布的《地震安全性評價管理條例》規定：新建、擴建、改建建設工程，依照《中華人民共和國防震減災法》和本條例的規定，需要進行地震安全性評價的，必須嚴格執行國家地震安全性評價的技術規范，確保地震安全性評價的質量。建設單位應當將建設工程的地震安全性評價業務委托給具有相應資質的地震安全性評價單位。地震安全性評價單位對建設工程進行地震安全性評價后，應當編制該建設工程的地震安全性單位對建設工程進行地震安全性評價后，應當編制該建設工程的地震安全性評價報告。目前，全國各省市對地震安全性平價收費標準都有不同規定。7.地價評估費用：1994年12月12日，國家計委和國家土地管理局聯合發布了“關于土地價格評估收費的通知”，通知規定：“土地價格評估收費是房地產市場重要的經營性中介服務收費行為，評估機構要按照‘自愿委托、有償服務’的原則與委托方簽訂合同，開展評估服務工作，收取合理費用。凡具備土地估價資格并經土地、物價部門確認的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對土地價格進行評估，并按本通知的規定收取土地評估費。”房地產價格評估收費、土地價格評估收費標準實行政府定價，其收費標準按照標的總額采取差額定率分檔累進制。

8.工程設計費及施工圖審查費：工程設計費的測算可依據2002年1月7日國家計委、建設部以計價格[2002]10號文發布的《工程勘察設計收費管理規定》中的有關標準結合實際情況測定。施工圖審查是目前基本建設程序中必須的環節。2004年8月23日，建設部門134號令發布的《房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法》中再次明確規定“施工圖未經審查合格的，不得使用”。但相應的圖紙審查收費標準，國家沒有統一規定。

9.招標代理費、招標服務費：原國家關于印發《招標代理服務收費管理暫行辦法》的通知，計價格[2002]1980號文中明確了招標代理服務收費標準。

10.工程保險費：建設部和中國保險監督管理委員會于2005年8月出臺了《關于推進建設工程質量保險工作的意見》建質[2005]133號，指出：“建設工程質量保險是一種轉移在工程建設和使用期間由可能的質量缺陷引起的經濟責任的方式，它由能夠轉移工程技術風險、落實質量責任的一系列保險產品組成，包括建筑工程一切險、安裝工程一切險、工程質量保證保險和相關職業責任保險等。其中，工程質量保證保險主要為工程竣工后一定期限內出現的主體結構問題和滲漏問題等提供風險保障。”可見，工程建設領域涉及到的保險品種主要有職工意外傷害險（雇主責任險）、設計責任險、工程質量保修保險和建筑（安裝）工程一切險。但具體費率，市場浮動較大，建設工程一切險一般為投保金額的1%左右，第三者責任險按比例投保。但在項目前期階段，估算工程質量保險費非常困難，可以暫按建安工程造價的1%~1%估算。

（二）征地、拆遷費用 1.征地補償費用

根據土地所屬的不同區域及其被正用錢的不同用地性質相應發生不同的征地費用。本市行政區域內依法征用農民集體所有土地的，地方建設征地補償安置辦法進行補償安置。征地補償費包括土地補償費和安置補助費。涉及青苗和其他土地附著物的，還應當向所有權人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。青苗是指尚未收貨的農作物。其他土地附著物包括房屋、水井、道路、管線、水渠等建筑物、構筑物以及林木和其他經濟作物等。

征地補償費最低保護標準由市土地行政主管部門以鄉鎮為單位結合被征地農村村民的生活水平、農業產值、土地區位以及本辦法規定的人員安置費用等綜合因素確定，報上級人民政府批準后公布執行。征地補償費最低保護標準應當根據社會、經濟發展水平適時調整。2.拆遷補償費用

根據房屋所屬的不同區域及其不同屬性相應發生不同的拆遷補償費用，計取依據亦不同。

3.房屋拆遷評估費、拆遷服務費

部分地方規定“因征用拆遷對房屋進行價格評估的，按補償價款金額的1~1.5%向征用拆遷單位收取評估費。”

4.拆除工程費用：拆除工程費用應按照工程實際需要估算拆除工程量，并套用相關估算指標或概算定額，充分考慮渣土運輸、消納等因素進行測算。

5.古樹保護及文物古建修護、還建費用：根據古樹保護方案和文物古建的修護、還建方案，套用相關估算指標或概算定額，充分考慮修繕、保護、還原等因素進行費用測算。

6.其它：根據國家或地方政府要求在征地、拆遷過程中還需發生的各種費用，如：耕地開墾費、耕地占用稅、菜田基金、防洪費、提前搬家獎、職員重點工程費等等。

（三）公共區域市政基礎設施建設費用：應在不同階段根據控制性詳細規劃，或修建性詳細規劃，或初步設計圖紙，或施工圖紙，參考相應工程的估算指標，或概算定額，或預算定額測定。

（四）區域內公共環境景觀建設費用：包括:綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。

（五）區域內公共配套設施建設費用：包括：市政管理用房建設費用；機動車停車場（庫）、非機動車停車設施建設費用；規劃中其他須納入土地一級開發成本的配套設施建設費用。在不同階段根據控制性詳細規劃，或修建性詳細規劃，或初步設計圖紙，或施工圖紙，參考相應工程的估算指標，或概算定額，或預算定額測定。

（六）工程建設其他費用

1.工程監理費

根據地方工程建設監理費收費標準實施辦法規定：實行監理的工程，監理費按工程的總造價百分比計取，用插入法計算。建設前期階段按工程概預算的0.1~0.2%計取。

2.竣工圖編制費

2002年國家發展計劃委員會和建設部聯合發布的《工程勘察設計收費標準》[2002]中《工程設計收費標準》1.0.16條規定：編制工程施工圖預算的，按照該建設項目基本設計收費的10%收取施工圖預算編制費；編制工程竣工圖的，按照該建設項目基本設計收費的8%收取竣工圖編制費。3.建設期區域管理費用：包括安保、環境保潔、臨時綠化、美化等費用。這部分費用在項目初期很難估算。不同的土地一級開發項目建設區域的面積、基本狀況、區域周邊的環境一定后，即基本明確每年需要多少保安、保潔人員進行公共區域的管理，需要做多少面積的臨時綠化，整個區域的建設期幾年等，再據以測算相應費用。4.項目竣工后移交管理單位前的維護管理費用：這部分費用主要是由于目前土地一級開發項目完成后，形成了大量的資產，而這些資產的管理主體比較復雜，例如：道路、水、電、（天然）氣、熱、交通設施、園林景觀綠化設施等都分別歸屬不同的管理單位，產權移交尚未有規范的模式和程序。這就造成在土地一級開發任務基本完成后，可能還會對資產進行一段時間的照管，對有些項目還要從社會利益角度出發，進行運營。為此，土地一級開發主體還要支出一筆管理費和運營費。這筆費用根據不同一級開發項目的情況，千差萬別，不一而足，需慎重對待，認真估算。

5.項目后評價費用：指在土地一級開發工作完成后，由土地一級開發主體組織，委托專業咨詢公司從經濟效益、社會效益、環境效益出發對整個土地一級開發項目和開發過程進行公正、客觀的評價。該費用可參考國家有關工程咨詢的收費標準測算。

6.其他：指其他歸屬項目前期及其他費用的項目。比如：委托代建的項目還會發生“代建工程管理費”等。污染區域，還需要環境整治費用。

（七）管理費

指土地一級開發主體在土地一級開發全過程中所發生的管理費，包括土地一級開發的建設期和代政府進行土地出讓的銷售期。該費用應根據項目的具體情況和土地一級開發企業的管理水平、資源投入情況等進行核算。

有關地方規定通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發管理委托協議。

（八）財務費用

指一級開發過程中所發生的相關財務費用

其測算依企業（或項目）的資本機構和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應視具體情況分別測算。

（九）銷售費用：包括土地一級開發主體為提升開發區域的土地價值，吸引二級發商和最終用戶，完成土地出讓任務，盡快收回開發成本進而進行的策劃、推廣活動和因此發生的各種廣告、宣傳費用。

（十）應納稅費

土地一級開發設計的應納稅主要有：營業稅、城市建設維護稅、教育附加、印花稅、進口設備關稅等，所得稅。

（十一）不可預見費：包括基本預備費和漲價預備費。

視不同階段的測算精度不同，而以開發成本為基數，適當計取一定比例。

土地一級開發項目工作流程

（一）基礎資料收集、調查、測算

此項工作由開發部辦理，經現場踏勘，地上物調查，收集與開發項目相關的基礎資料，包括開發區域、周邊市政基礎設施情況、地形圖等，調查分析后進行測算。

（二）編制土地一級開發實施方案

1.此項工作由開發部辦理，具體要求是：

根據政府要求，依據控規及相關批復，確定開發區域。

依據征地拆遷補償標準，分期計劃等，編制區域土地一級開發實施方案并取得相關批復文件。

開發部簽訂各類委托合同后，報送計財部一份。拆遷部委托勘察定界及土地權屬確認并取得成果后，移交開發部一份。

（三）土地聯席會

1.此項工作由開發部辦理，具體要求是

根據政府要求，依據控規及相關批復，確定開發區域。

依據征地拆遷補償標準，分期計劃等，編制區域土地一級開發實施方案并取得相關批復文件。

（四）建設項目規劃條件

1.此項工作由開發部辦理，具體要求是

取得道路規劃方案批復

根據道路定線及撥地定樁成果，申報并區的規劃意見書。開發部簽訂各類合同后，報送計財部一份。

（五）取得土地一級開發授權

將土地一級開發實施方案報專家會審批

備齊相關資料申報聯席會，通過后取得聯席會會議紀要。申報土地一級開發授權，取得土地一級開發授權文件。

（六）取得立項批復

1.此項工作由開發部主辦，拆遷部協辦，具體要求是

取得規劃意見書后，開發部辦理并取得可行性研究報告環評批復、交批，拆遷部辦理并取得土地預審批復。（若項目列如綠通，環評批復可后置，不作為取得立項的必要因素）

開發部備齊相關資料，申報并取得立項批復。

（七）取得征地批復

此項目由拆遷部辦理，主要要求是：

取得勘察定界成果報告，地質災害評估報告，簽訂耕地占補平衡協議，征地補償安置協議。

備齊相關資料，協調區土地局提交一書四方案報區政府批示后，報送市國土局審核，取得征地批復。

拆遷部簽訂各類合同后，報送計財部一份，并將征地批復復印件送開發部。

（八）取得項目房屋拆遷許可證

此項工作由拆遷部主辦，計財部協辦，具體要求是： 確定拆遷實施細則，申請張貼暫停事項公告。

確定評估，服務及拆除公司，擬定拆遷計劃，拆遷實施方案。備齊相關資料，申報并取得房屋拆遷許可證。

（九）實施項目拆遷

此項工作由拆遷部主辦，工程部、計財部協辦

取得房屋拆遷許可證后，拆遷部組織實施房屋拆遷，土地移交施工單位。涉及私產拆遷的，組織回遷安置。實施線路遷移。

拆遷工作結束后，拆遷部編寫完成征地，拆遷總結報告。

市政基礎設施建設

（一）辦理立項批復

1、此項工作由開發部主辦、拆遷部、工程部協辦、具體要求是： 開發部取得可行性研究報告后，辦理并取得環評批復，拆遷部辦理并取得土地預審批復。

開發部備齊相關資料，申報并取得立項批復。

2、部門之間接口

開發部取得立項批復后，移交拆遷部、工程部各一份。開發部簽訂各類合同后，報送計財部一份。

（二）辦理規劃意見書

1、此項工作由開發部辦理

（1）項目提起后，去的規劃方案，據此同步進行兩項工作——取得規

劃方案批復，取得道路定線條件及定線成果，取得道路設計方案及批復。——取得管線項目綜合方案及批復，取得管線設計綜合方案及匯簽文件。

（2）備齊相關資料，申報并取得規劃意見書。

2、部門之間接口

開發部取得立項批復后，移交拆遷部、工程部各一份 開發部簽訂各類合同后，報送計財部一份。

（三）辦理建設用地規劃許可證

1、此項工作由開發部辦理，具體要求是：

開發部備齊相關資料，申報并取得建設用地規劃許可證。開發部取得建設用地規劃許可證后，移交拆遷部一份。

（四）勘察設計

1、此項工作由開發部主辦，工程部協辦

（1）取得規劃意見書后，開發部組織勘察，設計招投標。（2）取得勘查報告、初步設計及評審。

（3）取得初步設計概算核準文件及施工圖設計文件。

2、部門之間接口

（1）開發部簽訂地質勘察、設計合同后，整理招投標全過程資料，移

交企業發展部。

（2）開發部取得初步設計概算后，移交工程部一份。（3）開發部需配合工程部聯合審圖，并移交工程部一份。（4）開發部簽訂各類合同后，報送計財部一份。

（五）辦理建設工程規劃許可證

1、此項目由開發部主辦，工程部協辦

（1）開發部取得正式計劃，工程部簽訂竣工測量協議，開發部辦

理竣工檔案登記表。

（2）開發部相關資料，申報并取得建設工程規劃許可證。

（3）建設工程規劃許可證辦理完成后，開發部編寫前期審批情況報告。

（六）取得征地批復

此項工作由拆遷部辦理，具體要求是：

(1)取得勘察定界成果報告、地質災害評估報告，簽訂耕地占補平衡協議、征地補償安置協議。

(2)備齊相關資料，協調區土地局提交一書四方案報區政府批示后，報送市國土局審核，取得征地批復。

（七）取得項目房屋拆遷許可證

此項工作由拆遷部主辦、計財部協辦，具體要求是：（1）確定拆遷實施細則，申請張貼暫停事項公告。

（2）確定評估、服務及拆除公司，你定拆遷計劃、拆遷實施方案。（3）備齊相關資料，申報取得房屋拆遷許可證。

（八）實施項目拆遷

此項工作由拆遷部主辦，工程部，計財部協辦。

（1）取得房屋拆遷許可證后，拆遷部組織實施房屋拆遷，土地移交施工單位。設計私產拆遷的，組織回遷安置。

（2）辦理砍伐證，實施林木砍伐。（3）實施線路遷移。

（4）拆遷工作結束后，拆遷部編寫完成征地、拆遷總結報告。

（九）辦理建筑工程施工許可證

此項工作由工程部辦理，具體要求是：（1）取得建設工程規劃許可證后，同步進行施工圖強審和工程招投標，需在招標文件備案前取得施工圖強審報告。

（十）施工前準備