第一篇：關于臨汾市區物業管理市場的調查報告

關于臨汾市區物業管理市場的調查報告

住宅小區建設，是一個城市經濟發展的重要標志，是政府的形象工程，德政工程，物業管理則是這項形象工程和德政工程的深化和延續，是建設城市、管理城市和經營城市的重要內容之一。重建設、重形象、更應重管理，而城市管理中的物業管理尤為重要。為此，搞好社區建設，優化社區環境，完善社區功能，提高居民生活質量，保障我市19萬小區居民的生活安定，無疑是市委、市政府抓好經濟建設工作的頭等大事，更是我市城市建設管理工作的基本任務之一。為全面落實市委、市政府提出的六大戰略任務，貫徹市委、市政府“執政為民”的基本方略，全面提高城市管理工作的服務水平，針對目前我市物業管理市場出現的新情況，新問題，我們受建設局黨組的委托，利用一個月的時間，對我市物業管理市場進行了一次全面調研，對存在的問題和矛盾作了認真的分析和研究，并就如何規范臨汾市區物業管理市場、改善小區生活居住條件提出了粗淺的整改意見。現就調查結果報告如下：

物業管理市場現狀

臨汾市住宅小區建設起步于九十年代初期。之前，城市住宅小區除臨鋼、臨鐵、師大等少數駐臨單位外，70%的城市居民居住在低矮的住宅平房內，配套設施簡陋，設施封閉獨立，自來水入戶率極低，冬季取暖家家靠燒焦煤為主，區片物業管理幾乎無從談起，十五萬城市居民處在十七平方公里的半農村、半城市生活環境之中。進入九十年代，隨著住房制度改革和城市建設步伐的加快，城市基礎設施逐步完善，城市化水平逐步提高，管道煤氣開始入戶，舊城改造工程相繼啟動，城市居民住房條件取得了質的飛躍，一批批設施齊全、設計新穎、環境優美的商品住宅小區相繼竣工落成，物業管理作為一項新生行業在臨汾開始出現。

臨汾市區住宅小區的形成大致分為三種類型：一類是九0年之前單位自籌、自建的原公建住宅小區；另一類是九十年代期間單位職工集資建設的分散住宅小區；再一類是九十年代以后興起的社會商品房集中住宅小區。九○年之前形成的住宅小區，受當時社會物質生活條件和城市發展的局限，小區配套設施比較單一，停車場、自行車棚、安全防盜設施、物業辦公用房、小區公廁、保安值班室、業主委員會辦公室、公建綠地等公用設施嚴重配建不足，建筑規模不一，布局分散，封閉獨立，自成體系，對后期轉入物業管理帶來很大難度。九十年代以后新起的商品住宅小區雖然相對集中，也具備一定規模，但由于受商品利益的趨動，開發商只考慮了一次性水、電、暖基礎設施的配建，而沒有從長遠物業管理去著想，專項維修資金不能及時落實，智能化物業管理條件落后，把小區管理一次性托給物管企業，不再關心過問，把潛在的問題和矛盾留給了業主，留給了物業。加之近年來物業市場缺乏正確的行業政策引導和有效職能監管，建設單位和開發商自行其事，不按市場規律運作，從交接初期便形成了物業企業與業主之間的對立矛盾。

截止二○○四年底，臨汾市通過集資建房和大規模舊城改造，小區住宅面積達到了480萬平方米，其中八○年以前建設的樓房住宅面積約18萬平方米，現存的市區低矮平房住宅面積約60萬平方米(含違法建房)，八○年至九○年期間起建的樓房住宅面積約70萬平方米，九○年以后新建的樓房住宅面積約330萬平方米。全市現有新、舊高層住宅小區面積共計約420萬平方米，其中物業管理小區住宅面積約410萬平方米。目前，市區住宅小區規模約為230個，小區居住人口約23萬人，70%的住宅小區建筑規模集中在8000-20000平方米之間。從物業管理企業看，市區230個住宅小區中有120家各類物業管理企業和組織，物業從業人員近2000人(不含建設單位小區自管的在崗后勤人員)，120家物業管理企業中，具備物業管理資質和建立有正式物業管理聘用合同關系的企業僅有 14家，持有正規上崗證的物業管理人員150余人，絕大多數物業人員由社會下崗人員臨時組合而成，從業人員普遍素質較低，物業企業規章制度不健全，大部分物管企業沒有與業主建立正式合同聘用關系。可以說，臨汾市物業管理市場仍處在一個起步期、低水平、粗放型松散管理階段。

從物業小區管理體制來劃分有以下四種形式：

(1)單位自管式：即單位原公建住宅和職工集資建房形成的住宅小區。這些小區大都由建設單位后勤部門統一管理、統一收費、統一維修，享受物業補貼較多，物業費用負擔較輕，合同關系不明確，基礎設施配套相對完善，設施運行比較正常、住戶矛盾較少。如師大教工樓區、市人民醫院、市公安家屬院、臨鐵小區、臨鋼小區、小麥研究所家屬院、市政府家屬院等。這部分小區占整個住宅小區的60%。

(2)開發商自行組建物業公司管理式：如貢院街、貢院東街物業小區，這部分小區，設施配套，制度健全，合同關系明確，運作規范，物業費用偏高，但費用難收，對立意見大。這類形式占總小區的12%。

(3)委托管理式。這類物業小區全部由開發商或建設單位全權委托物業公司管理，暴露的問題是物業設施不配套，維修不及時，合同關系不明確，責權利不清，設施老化現象嚴重，物業企業處于虧損癱瘓，業主意見較大，矛盾較深，設施運行不正常，時有停水、停電、停暖現象發生，物業管理較為混亂。如北城物業小區，興隆物業小區等，這類小區占總數的23%。

(4)業主自治式。這類小區物業管理透明度高，綜合成本低，對立面少，工作好做，費用好收，如平陽公寓等，這類小區占總小區的5%。

總體上講，臨汾市物業市場管理水平較低，運作不規范，管理混亂，制度不全，矛盾突出，設施不配套，欠費現象嚴重，監管力度不夠，缺乏長效管理機制。

物業管理市場存在的問題

42個重點小區調查結果顯示，主要問題有：

(一)小區共用部位及公共設施、設備普遍老化、失修。2000年以前興建31個小區，占73.8%；2000年以后興建11個，占26.2%。其中，34個小區其樓房屋面均出現不同程度滲水；36個小區的鍋爐不能滿足環保要求；16個小區的鍋爐需中、大修(其中13個小區的鍋爐需更換)；25個小區蓄水池、二次上水設備以及室外給排水管網有不同程度滲漏損壞；17個小區內的道路、場地坑凹不平、損壞嚴重；10個小區自備變壓器功率匹配不合理，經常超負荷跳閘斷電(其中部分變壓器屬老化淘汰之列)。

(二)小區停水、停電、停暖現象時有發生。被調查的42個小區當中有15個小區曾發生過因拖欠水費、電費、取暖費而被停水、停電、停暖事件，短則三、五天，長則達數月，小區居民生活沒有根本保障，居民多次上訪告狀，給社會帶來很大影響。如2002年6月，向陽路華強小區停水、停電達45天，造成一百多住戶兩次圍堵市政府；去年冬季以來，興隆小區、桃源小區、育英小區、三元小區、臥牛小區、大橋小區、貢院西街等數十個小區因停水、停電、停暖造成小區居民多次上訪鬧事，嚴重沖擊了城市的正常生活、工作秩序。

(三)小區防盜設施配制較差，失盜現象嚴重。99%以上的小區均曾發生過自行車和機動車丟失現象，如開發新村400余戶居民，幾年內僅自行車丟失千余輛，戶均三輛；2004年，市財政局小區，貢院東街、房地產局家屬院等小區接連發生多起入室盜竊案件，小區公用井蓋、井篦、門窗被盜已司空見慣，目前，市區230個小區的井蓋子、篦子短缺達70多塊。市區內65%的小區保安夜巡以及防盜監控設施處于零狀態。

(四)室內裝璜存在多處安全隱患。住戶入住后，隨意拆墻開洞，樓房主體結構肆意更改；擅自拆改、增加甚至改變采暖管線，破壞供水供暖系統的循環壓力平衡，嚴重影響了整個單元系統的供暖質量，最終導致住戶供暖溫度不能達標而拒絕交費的惡性后果；違規安裝、鉤接照明、電器設施線路，不僅增大了小區的用電負荷，而且埋下了事故隱患。被調查的42個小區當中，因電器改造而造成的各類事故達100多起，因私接管網造成的單元系統供暖受阻達80多起。

(五)業主與物管企業關系緊張，矛盾尖銳。在被調查的42個小區當中，有30個小區沒有成立業主委員會，占71.4%，業主與物管企業普遍沒有建立聘用合同關系，責、權、利不明確，出現問題互相指責，推諉扯皮，在小區共建問題上意見相悖，達不成共識，最終造成物業費收難——業主難伺侯——虧損嚴重—— 資金短缺——管理不到位——維修不及時——居民意見大——收費更困難——被迫停水、停電、停暖——小區物業趨于癱瘓——居民上訪鬧事的物業惡性怪圈。被調查的42家物業小區，已出現物業脫管的有四家，如華強小區、北城小區、育英小區等。截止二○○四年十一月十八日，仍沒有提供正常供暖的小區有七家，如北城物業小區、華強小區、育英小區、鐘樓小區、興隆小區、新亞小區、東趙小區等，涉及到小區居住人口2.2萬人。42個物業小區居民歷年累計欠交物業公司各項費用多達180萬元。

(六)被調查的42個物業小區除北城小區等四個小區外，其余38家小區出戶管網改造遲遲沒有進展。按照正常合理改造費用，單戶費用約需600元。但自來水公司預算達800元，住戶意見大，難接受，物業公司進退兩難，房產部門難以協調。2004年省政府文件規定，樓外管網改造費用由供水企業負擔300 元，樓內管網改造費用市財政補貼300元，業主自己分攤300元，共計費用900元。年內，房產部門對城市住宅管網改造下達整改通知，并成立了專門管網改造領導組，但由于小區集中改造戶數較多，供水企業難以承擔如此高額費用(全市共需1500萬)，政府每戶改造補貼300元也難以落實，居民一次性負擔全部改造費用又負擔過重，致使出戶管網改造工作無法順利實施。目前只完成了市區八個小區的管網出戶改造任務(北城小區)，改造費用全部由業主自行負擔。小區供電線路改造任務房產部門幾經與供電部門協商，由于涉及到變壓器增容、線路更換、一次性改造費用獨家負擔過高、實施難度大而被擱臵下來。這幾項工作任務的難點是，各小區管網改造誰牽頭，誰出資，比例分攤費用如何落實，誰來具體實施。若資金不能分攤落實，牽頭實施單位不能確定，供水、供電部門實行終端收費將無法兌現，物業管理市場難以走向規范管理軌道。

(七)物業宣傳引導工作做得不夠。對42個物業小區調查發現，70%的物業管理人員對物業管理職責權限不明確，對相關物業政策、法規領會不透，城市服務意識差，目標不明確，工作方法不得當。小區80%的業主不知道如何維護自身的權利，“只享受權利，不履行義務”的思想較深，對業委會的選舉產生不慎重，對聘用物業企業不按程序辦事，物業小區設施丟失損壞無人關心過問，對出現的問題，不是通過協商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費辦法來激化矛盾，導致業主與物業企業的矛盾越積越深。房產部門，作為行業監管部門，面對市區230個小區進行物業監管，人力投入顯然不夠，宣傳工作跟不上，政策引導不到家，處罰力度又太小，使本該處罰的資金不能現場兌現，出現問題不能及時合理解決。(八)由于物業市場的管理混亂，監管不力，加之業主與物業人員城市化觀念淡薄，缺乏公德意識，服務意識，商品意識，造成目前市區40%的小區物業設施(如鍋爐房、辦公用房)被物業人員私自轉讓出租和用于非物業管理用途；有的不經業主的同意，私自在小區公用場地搭建臨時建筑，占為私家住房；有的物管人員借服務之便，侵占公共場地，長期堆放私有物品；有的業主擅自在公共小區續建停放車庫；有的業主為自己私利，把住房用作經營場地，開辦家庭工廠、診所、學校、飯店、養貓、養狗，造成單元小區環境惡臭熏天，無法忍受。這種狀況大有漫延失控之勢。

產生問題的根源

(一)市區60%的物業小區面積呈小布局、分散型，不能形成物業規模管理。根據《山西省物業管理條例》，住宅小區建筑規模一般不小于3萬平米，且具備設施配套、功能齊全、相對封閉的基本物業運行條件。而我市大部分住宅小區除臨鋼、臨鐵、貢院東西街、堯鄉花苑等幾個小區的建筑規模達到3萬平方米以上外，其余小區都在0.8—2萬平方米之間，大部分由三、五棟樓房簡單組合形成，且多數是由舊小區過渡而來，配套設施極不完善，老化失修現象十分嚴重，根本不具備實行小區物業管理的基本條件。分散、不配套、不成規模，勢必造成物業管理成本過高、人財物浪費現象嚴重、維修不及時、制度不健全、管理不到位、費用難收繳的必然結果。

(二)小區物業配套設施前期規劃建設考慮不周，遺留問題多，患下了“先天不足，后天難醫”的死癥。①物業管理設施不全。在原住宅小區開發建設的整體規劃中，沒有重視后期物業管理的配套建設，一旦建成交付使用后，很難改造完善。如：物管辦公場所、業主委員會辦公用房、門衛、保安休息室、自行車存放場地、機動車輛露天泊位(不能滿足小區內住戶私車容量)以及公建綠地面積等都不能按照小區長遠規劃要求實施。②小區供水、供電、供暖等設施安裝沒有實行分戶、出戶計量，供水、供電、供暖等相關部門從各自的經濟利益出發，不愿向終端用戶收費，不愿負擔物業損耗費用，而山西省物業管理條例規定，城市廣電、供水、供電、供熱、供氣等部門必須實行向小區終端用戶收費。但截止目前，這些費用的收取大部分由物業公司或建設單位被動代收、代交，這種收費體制無疑是造成物管企業水、電、氣、熱等費用虧損嚴重和小區停水、停電、停氣現象發生的主要根源。③權、責不清。小區前期工程質量上存在的潛在隱患，隨著物業的接管運行，其責任和矛盾隨之轉嫁到了物管企業的頭上，本該開發商或建設單位擔負的責任和費用卻由物管企業承擔。物管企業無力擔負，形成設施運轉失調，雙方相互指責，業主拒絕交費的局面。物管有苦難言，管不了、推不掉，說不清、脫不了。

(三)專項維修資金不能足額落實到位，共用設施設備帶病運行，無錢維修。95%的新建小區專項維修資金沒有足額繳納，開發企業或建設單位以各種理由少繳和拒繳，舊小區的專項維修資金幾乎處于零狀態，物管企業處在“巧媳難做無米之炊”的尷尬境地。如北城小區鍋爐設備運行已達十年之久，早已到了大修淘汰階段，但物管企業苦于無有維修資金，遲遲無法啟動運行，無奈之下，只好于二○○四年十一月向小區提出物業脫管，北城小區的8000口居民也只能帶著抱怨忍凍過冬。可見，專項維修資金落實不到位，是造成小區共用部位及設施、設備維修不力、物管企業服務質量低下的重要原因之一。

(四)物業管理意識比較淡薄，住房商品化的觀念沒有形成。大部分業主法律意識、城市意識、商品意識太差，只享受權利，不履行義務。69.2%的小區物業管理費用收繳率處在70%以下，物管企業虧損嚴重，如城建開發總公司下屬的城建物業公司所管轄的開發新村、八角樓、北城、興隆、鐘樓等五個住宅小區，近三年來，累計欠交、虧損各項費用149萬余元。物管企業無資低墊也是造成小區停水、停電的主要原因之一。

(五)房產行政部門缺乏強硬的監管手段和人力保障。隨著城市化進程的加快，物業管理已成為房產行政部門的主要監管職能，但目前我市房產局面對市區 230個分散小區的物業市場監管工作，投入的人力和執法力度遠遠不夠，處罰資金不能及時入庫，小區改造費用不能按時監管到位，監管人員工資無有基本保障，工作形不成合力，責任心不強，也是造成物業管理市場監管不力的原因之一。

物業管理對社會、政治、經濟生活的重要影響

(一)小區停水、停電、停暖現象出現，直接影響到了城市市民的生活質量，打亂了城市的正常生活秩序，造成職工無法正常上班，學生無法按時上課。更甚者，出現市民受寒感冒，就醫為患，導致市民怨聲載道，上訪鬧事，政府“執政為民”形象也大打折扣，政府在百姓心目中的信用度就會降低。

(二)城市化是社會進步的形征，城市功能的完善，是城市化的重要標志，小區的物業規范管理，是城市和諧發展的具體體現，是優化城市發展環境的核心工作，如果居民小區出現管理混亂，城市生活節奏就會隨之打亂，城市功能就不會得到有效發揮，城市經濟發展將受到阻力，社會治安狀況就會走向惡化，優化城市發展環境，改善人民生活條件，也只能是一句口頭空話。

(三)如果重經濟發展，輕環境治理，重城市建設，而勿視居民小區的文明建設、物業管理，進而影響到城市居民的衣、食、住、行，波及到社會的政治安定，城市建設管理工作將會出現失衡，政府的經濟中心工作將無法順利實施。

(四)城市形象是一個地區經濟發展、政治安定、社會和諧的重要標志，改變城市形象必須先從治本開始，創造居民小區的和諧生活，關系到整個城市的形象，也是檢驗黨和政府執法能力的重要標志。為此，花大力氣、投大資金來改善居民小區的環境條件，規范小區的物業管理，改善城市居民的生活質量，無疑是政府實施安民工程的雙贏之舉。

解決物業管理市場混亂的建議和對策 加大物業管理宣傳力度，營造濃厚社會氛圍

在物業管理上注重四個方面的宣傳工作：一是對公民物業政策、法規的教育宣傳；二是強化公民公德意識的宣傳；三是規范物業市場管理的工作宣傳；四是對物業管理人員服務意識的宣傳。四項宣傳引導工作同步開展。利用一切可利用的輿論工具，采用正反典型事例，對城市物業管理進行一次全民性、大動員、長效化、針對性的集中宣傳教育。最終達到城市市民愛護公共居住環境、遵守城市公德、維護合法權益、共創和諧城市生活的基本目的。

建立嚴格的住宅小區建設規劃審批程序和小區竣工驗收報批制度 治水先治源頭，城市住宅小區建設規劃審批，要把物業配建設施的規劃納入之內，對不合乎物業運行的住宅建設項目一律不予審批，包括公建綠地、小區公廁、物業辦公用房、車輛停放場地、安全值班室、供水、供氣、供熱、供電出戶計量管網安裝等相關物業配套設施內容，要一并例入小區建設規劃審批和施工驗收之內。房產局作為物業行業主管部門，要參與小區建設規劃審批和竣工驗收的全過程，并對小區配建設施的建設行使行政監督權利。切實從源頭上杜絕小區配套設施配制不全、規劃滯后的弊端出現。

建立行之有效的物業市場監管機制

物業市場管理作為一項新生行業，沒有一套行之有效的長效管理機制和一支依法監督、作風過硬的物業執法隊伍，物業市場將會失去控制，走向無序。針對臨汾市目前物業管理市場出現的問題，有必要由房產行政部門牽頭，成立臨汾市城市物業市場管理執法大隊(視同城市規劃執法監察大隊)長期對城市物業市場的違規操作、物業小區的違章行為、物業企業的侵權行為、物業收費的抗拒行為、房屋裝璜的破壞行為實施強有力的行政執法監督，維護物業市場的有序規范管理，保障城市居民的正常生活。成立后的城市物業管理執法大隊，例為全額事業財政開支，以確保管理人員基本工資收入。

成立臨汾市物業管理領導組

臨汾市物業市場管理，涉及到市區23萬城市居民的切身利益，關系到社會的安定和政府執政為民的形象，也涉及到社會的方方面面，對此，建議成立由市政府領導牽頭，城建、房產、財政、公安、電業、規劃、園林、公用、物價、電信、廣電、衛生、勞動、法院、城管、供水、供氣、供熱及各街道辦事處等相關部門共同參與的城市物業管理領導機構，共同協調領導城市物業市場的規范整頓工作。

建立維修基金專款專用制度

此項費用由市物業管理辦公室統一管理，安排支付，并建立專項維修資金審報審批使用制度。對不按國家規定足額繳納維修基金的開發企業，其資質不予年審，所建小區不得交付使用，不予辦理房產登記手續。舊住宅小區的正常維修費用由原建設單位逐步安排拔付，分期專存。個人應交部分，可適當提高物業管理費用，從中提取集中安排使用。

集中對市區舊物業小區進行一次整治改造

由市政府號召牽頭，物業管理領導組統一領導，房產部門具體組織實施，對市區230個物業小區進行一次環境設施大改造。改造內容為：拆除小區亂搭亂建，配建小區物業設施，優化小區居住環境，改造小區出戶管網，規范小區物業秩序等。并以市政府名義制定臨汾市區小區改造實施方案。按照國家有關物業政策和江蘇常州等地的經驗作法，以政府投入為主體，產權單位、小區居民為投資補充，分三年時間，投資3000萬元，對現有230個城市小區環境設施進行分批改造，力求為廣大市民創造一個優美、舒心的生活居住環境，為重塑城市形象，大搞一場物業小區環境改造全民大會戰。

對市區物業市場進行一次規范整頓

由臨汾市物業管理辦公室牽頭，組織物業市場管理執法大隊作配合，利用三年的時間，對市區230個小區轉入規范物業管理進行一次集中整頓。整頓內容為：成立業主委員會、建立業主規程，清理非資質物業企業，健全物業管理服務合同，規范物業管理隊伍，對物管人員進行系統物業技能培訓，依法處臵物業市場違規操作行為和肆意侵權行為。并對全市小區物業管理進行驗收達標，對驗收達標的小區可享受年度物業管理基金補貼，對不合乎運行規范和物業管理條例的物業小區實施社會信用公示和經濟處罰。

臨汾市建設局政研室、物管辦會

2004年11月25日

2004年底，臨汾市區小區住宅面積約480萬平方米，其中1980年以前建設的樓房約18萬平方米，平房約60萬平方米(含違法建房)；建于1980年至1990年的樓房住宅約70萬平方米，1990年以后新建樓房住宅面積約330萬平方米；全市有新、舊高層住宅小區約420萬平方米，其中有物業管理小區住宅面積約410萬平方米，共有住宅小區230個，小區居住人口約23萬人，70%的小區建筑規模在8000-20000平方米之間；其中有120個小區由各類物業管理企業和組織管理，物業從業人員近2000人(不含建設單位小區自管的在崗后勤人員)，具備物業管理資質并簽訂正式物業管理合同關系僅有 14家，持有正規上崗證的物業管理人員僅150余人。

第二篇：市區蔬菜市場調查報告

市區蔬菜市場調查報告 蔬菜市場是 “菜籃子”工程的重要組成部分，與居民生活息息相關。市區現有蔬菜市場大都建于上世紀八九十年代，在促進經濟繁榮、方便人民生活等方面發揮了不可替代的作用。但由于各種原因，蔬菜市場在發展過程中出現了一些問題亟須加以解決。為全面、準確地掌握市區蔬菜市場的基本情況，以及存在的主要問題，以便針對性地提出解決措施，前段時間我們商務部門對市區蔬菜零售市場進行了專題調研，現將有關情況報告如下：

市區蔬菜市場現狀

蔬菜市場是指主要用于銷售蔬菜同時兼營蛋品、家禽、熟肉制品、小水產、豆制品、調味品等多種農副產品的經營場所。目前我市蔬菜市場的經營形式主要有蔬菜批發市場、農貿市場、蔬菜超市、社區小型菜市場（店）、蔬菜早市以及市區周圍種菜農民自產自銷等。

蔬菜批發市場。目前，市區蔬菜批發市場名義上有3個，即綠盛蔬菜批發市場、北環路蔬菜批發市場、綠欣蔬菜批發市場。年蔬菜交易量2008年已達到13萬噸以上，入場經營戶達70多家，年交易額2億元以上。輻射范圍包括市區以及澤州、高平、陽城、陵川、沁水等。

農貿市場。農貿市場市區最高峰時即2004調查統計時曾達到21家，目前，由于蔬菜市場屬于薄利行業等原因，已經縮減到11家。比較大的三家為金囤市場、舊體育場蔬菜市場和望川樓市場。

蔬菜早市。目前市區規模最大的蔬菜早市是新體育場蔬菜早市，經營戶達200多家，幾乎輻射了鳳翔小區、鳳鳴小區、鳳臺小區、望川樓小區等。近來又自發地形成了人民廣場蔬菜早市、七岔口蔬菜早市等。

蔬菜超市。是指在超市中銷售蔬菜。目前，我市幾個規模較大的超市如金輦、鳳展、紅滿堂、福旺多、萬德福等都經營蔬菜。

社區小型菜市場或小菜店。這部分菜市場幾乎58個社區至少都有一個，盡管設施簡單，但其以就近方便、營業時間長、經營成本低等發揮了重要的補充作用。

蔬菜的經營狀況

我市是典型的蔬菜銷售市場，80%以上鮮菜主要是從外埠調入，因此蔬菜經營具有明顯的銷地市場的特色。

蔬菜調入的品種及調入的渠道情況。我市銷售的蔬菜大部分品種，包括土豆都要靠外地調入，像青椒、豆角、茄子、黃瓜、蒜薹、北瓜等，除夏季有本地蔬菜作很小補充外，全年幾乎都是靠外地調入。渠道主要來源于山東、河南、甘肅、海南、河北、長治、運城、侯馬等地。近的在百公里，遠的如海南、甘肅甚至達到了上千公里。

蔬菜的銷售價格情況。由于銷地市場、進貨渠道多，長途運輸，因此影響我市蔬菜的價格的因素也多，總體來看價格高、起伏大。

蔬菜批發環節的經營形式。據我們了解，綠盛蔬菜批發市場中所有的經營戶清一色的是外地人，他們從產地收貨、運輸、批發形成了一條龍式的經營形式，十分有利于他們掌握產銷兩地的消息，有利于很好地解決各個環節的矛盾，有利于形成利益共同體，利益分享，風險共擔。

元旦春節兩節市場蔬菜供應情況。從1997年起，每年的元旦春節期間，市政府都要動用三金一儲，對蔬菜實施限價優惠供應，優惠供應的數量節日期間就達到了470萬斤，對保證兩節期間的市場供應，穩定蔬菜價格發揮了很重要的作用。

蔬菜的消費趨勢。隨著城市規模的擴大和人們膳食結構的改善特別是農民蔬菜消費行為的巨大變化，即由過去供應城市蔬菜到今天的蔬菜靠城市供應的變化，城市蔬菜的消費量連續在擴大。另外，膳食結構的改善、人均蔬菜的消費量也在不斷增加，據有關資料反映全國人均蔬菜的消費量已達到300斤。同時人們對蔬菜的質量、品種的要求也在不斷提升，應運而生的超市洗凈菜、綠色無公害蔬菜、農超對接、產地直銷的蔬菜不斷被人們看好。蔬菜市場存在的問題

（一）蔬菜市場數量不足，結構不合理。近幾年市區人口規模不斷增大，城市面積逐年擴張，按照商務部門關于市區每萬人擁有1個蔬菜市場的標準，市區蔬菜零售市場網點應該建設30個左右，現在尚有近20個缺口。新近建成的怡鳳小區、匯仟小區等多個住宅小區都沒有配套建設蔬菜零售市場。由于菜市場數量不足，輻射范圍窄，使許多居民不能實現就近消費和便利消費，給居民生活帶來很多不便，同時也導致了游攤散販屢禁不止。

蔬菜批發市場原來建設的有三個，現在實際上只有一個，即綠盛蔬菜批發市場，北環路蔬菜批發市場現在主要是做一些二級批發和零售，綠欣蔬菜批發市場實際上已經喪失了批發功能。可以看出，我市的蔬菜批發市場數量嚴重不足，形不成競爭，而且結構不合理，基本都集中在市區的北面。

（二）市場設施檔次普遍偏低，購物環境差。大部分市場多年來投入不足，市場設施簡陋、功能單一，“臟亂差”現象嚴重。一是市場開辦單位對市場經營業戶的后續管理不夠。二是缺乏完備的給排水系統，致使禽類、水產宰殺經營場所污水橫流，雜物遍地，氣味難聞。三是垃圾清運不及時，蔬菜市場產生的大量垃圾不能及時清理，亂堆亂放，隨意丟棄，形成許多垃圾死角。四是一些市場既是經營場所又是居住場所，出入通道行人與車輛不分，交易高峰時擁堵不堪。五是保鮮設備使用率低，大部分生、熟肉攤點都是案板晾賣，根本達不到防塵、防蠅要求。

(三)蔬菜市場價格相對較高且不穩定。晉城市物價高，特別是菜價高由來已久。建市之初老百姓反映特別強烈，時間長了也沒有得到解決，但蔬菜價格比周圍城市高肯定是不爭的事實，這是其一。其二是價格不穩定，起伏較大，產地的氣候、運輸的交通條件一有個風吹草動，晉城的菜價很快就會發生起伏變化。其三，價格不平衡，一個不大的市區的價格不都一樣，呈現北低南高之勢，另外就是超市、農貿市場、早市的價格不平衡。有差價是應該的，但差價太大就是不合理了。

（四）蔬菜市場近年來轉行經營、關閉的現象比較嚴重。蔬菜市場本來就不夠，但近年來幾個蔬菜市場，如四季青、喜臨門、白云社區、瑞信小區等卻由于盈利水平低等種種原因，或者轉行經營，或者關閉。當然也有一部分市場，如福旺多、萬德福等實行了農改超，價格盡管高了點，但總還有個買菜的地方。有的地方市場倒閉后確實給周圍市民的買菜帶來了很大的不方便。

（五）蔬菜運輸的物流成本高，檢測手段落后，蔬菜的質量有待提高。據了解，我市的蔬菜長途運輸，運輸工具仍然是大卡車、大貨車，至今沒有一輛有冷藏設備的車，更談不上全程有冷鏈。蔬菜的儲存仍然很原始落后，因而造成了運輸成本高，蔬菜損耗大，蔬菜質量低。蔬菜運輸盡管實行了綠色通道，但仍有部分收費站亂收費。蔬菜質量檢測的意識淡薄，手段落后，制度不健全，“放心菜”市場建設任重道遠。

（六）買菜難與環境影響的矛盾比較大。一方面，不少市民特別是距離市場比較遠的反映買菜難，迫切希望建設市場，另一方面距離市場近的，又反映市場周圍環境差，人多噪聲大，影響交通、影響休息。在實際的菜市場選址中已經遇到不少來自居民的阻礙，這個矛盾給今后菜市場的選擇，菜市場的經營形式都帶來了新的挑戰。

第三篇：關于中山市市區櫥衛電器市場調查報告

關于中山市市區櫥衛電器市場調查報告

一、調查目的了解中山市廚衛電器行業市場情況，區域銷售網點分布，了解競爭對手情況，銷售渠道，競爭手段，競爭產品的技術、質量、性能、價格、售后、促銷等，了解市場發展趨勢。

二、調查時間與地點

地點：中山市市區

時間：2009年9月19日——2009年9月28日

三、調查設計與分析方法

調查以抽樣調查與典型調查相結合的方式。具體以扮為顧客的形式，實地拜訪銷售廚衛電器的國美、蘇寧家電連鎖店，集成櫥房店，廚房體驗館，櫥柜電器店，廚衛電器專賣店等銷售網點，抽取某網點某品牌對導購員進行深入交流，獲得某產品的導購員說辭，產品賣點、價格等及宣傳資料。

分析是以收集競爭品牌的宣傳資料（產品手冊，促銷單頁等）與互聯網為基礎，綜合市場上導購員的相互揭密競爭對手的信息，對市場進行綜合分析。

四、調查對象

（一）、國美、蘇寧家電連鎖店，集成櫥房店，廚房體驗館，櫥柜電器店，廚衛電器專賣店等。

（二）、進入中山市銷售的所有廚衛電器。

五、調查主體內容

（一）中山市概況：

中山市地處珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北連廣州，毗鄰港澳。下轄1個國家級火炬高技術產業開發區，5個街道辦事處，18個鎮，總面積1800平方公里，戶籍人口142.3萬，全市年末常住人口為251.09萬人，城鎮化水平86.14%。全年生產總值（GDP）1408.52億元，總量繼續居全省第五位。全市常住人口人均生產總值56106元，戶籍人口人均生產總值96612元。

（二）區域銷售網點分布：

市西區：國美富華店。

石岐區：富逸裝飾廣場，鳳鳴電器，國美蓮塘店，國美中山店，蘇寧大信店，大信南路，蓮塘東路，百佳廣場。

市東區：益華四海電器，國美新世界店，蘇寧竹苑店，五星建材市場，五星美居中心。

（三）區域市場內主要產品品牌：

西門子，方太，老板，華帝，創爾特，櫻花，櫻雪，美的，萬和，萬家樂，康寶，德意，歐意，康賽特，皇冠，千禧廚寶，華寶，奇田，索奇，美大，金正，阿特拉斯等。

（四）渠道顯性表現形式：

電器連鎖店，櫥柜+電器聯合店，電器專賣店，集成櫥房，廚房體驗館，百貨商場等。

（五）渠道比較分析：

說明：

1、本調查范圍為富逸裝飾廣場、五星建材廣場、五星美居，國美、蘇寧電器連鎖店，鳳鳴電器、益華四海電器商場，百佳廣場，萬家百貨。

2、富逸廣場簡稱FY，五星廣場、五星美居WX，大信路D，蓮塘路LT。

3、電器商場：國美電器（G）共4家，蘇寧電器（S）共2家，益華四海電器（Y）1家，鳳鳴電器（F）1家。

4、其它商場：百佳廣場，萬家百貨等。

從表一中可以看出：首先，華帝布點率最高達到13家，櫻花為10家，西門子為9家，其次為萬和8家，方太、美的、創爾特、康寶、萬家樂各7家，方太6家，再次為歐意5家，榮事達4家，櫻雪、皇冠各3家。

在高檔建材家裝市場設有集成廚房或體驗館的僅有3家，分別為西門子體驗館，華帝集成廚房，榮事達生活館。

走櫥電一體化的品牌只有西門子，華帝，榮事達3家。廚電品牌依托櫥柜銷售的有老板，櫻花，創爾特，榮事達，美的，萬和，歐意等多家。

大部分品牌都進駐電器連鎖商場，其中華帝、西門子、康寶、萬和、萬家樂、方太、櫻花、美的幾乎全線進駐，老板、歐意、皇冠選擇性進入。

另外部分品牌選擇在重要地段選擇性開設有專賣店，如華帝，櫻花，西門子，創爾特等，其中華帝在同一地段（蓮塘路到大信路段）竟連續設有3家。另外也有部分品牌選擇人流量大的商場作為銷售通路。

（六）主要競爭對手分析

3、主要競爭品牌價格比較：

從價格上看，西門子、方太走高端路線價格最貴，其次為老板，華帝，櫻花，然后大部分品牌萬和，萬家樂，康寶，創爾特，美的價格不上相下。

4、主要競爭品牌售后服務比較：

首先大部分品牌都有自己的服務理念與服務口號，其次長三角強調品牌的力量以大品牌售后好為優勢，而珠三角以近距離售后配件快速到位售后及時來吸引消費者。

六、市場分析與預測

（一）趨勢一：櫥電一體化

廚電一體化、節能化、標準化。廚房建設由功能型配套型進入了生活舒適藝術型的發展階段，表現為追求美觀、個性化、檔次，廚房設備由簡單的搭建進入到櫥柜單元的專業化制作階段。隨著消費者消費理念的改變，對于整體廚房的興趣越來越高，而從市場獲知的信息也表明消費者迫切需求櫥電一站式服務。作為櫥柜電器的供應商，我們應該更好的整合電器和櫥柜。

（二）趨勢二：櫥房時尚節能環保個性化

廚房是體現主人追求優質生活的標準，消費者對于個性化產品的需求越來越大，而市場上經濟型、實用型、豪華型等不同類別的產品正是迎合了不同消費者的需求，環保、節能、美觀、個性化、高檔化的廚衛銷售表現異常活躍，已經成為高端消費的主流。隨著人們生活水平的不斷提高，消費者在裝修家居時，越來越注重廚衛的品質。作為現代生活必需品的廚電產品，最貼近日常生活，最關乎健康、時尚、個性化。從外觀上看，或簡約，或時尚，或尊貴，或繁雜……從價格上看，或經濟型，或實用型，或豪華型，不一而同，風格各異。作為櫥柜電器供應商我們就應該不斷創造出不同外觀的櫥柜電器及風格各異的集成廚房。

（三）趨勢三：品牌力量

隨著消費者對櫥衛行業認識程度的深入，對品牌的認知度及忠誠度必然會加強，這就要求我們必須不斷提高企業形象，提高品牌知名度，讓消費者對企業有更多的認知，對本品牌產生更好的信賴，不斷提高忠誠度。另外本身任何營銷策略都無法替代品牌，隨著競爭的不斷升級，只有品牌才能讓企業在市場上有自己的一席之地。品牌本身具備兩大優勢：產品溢價優勢，品牌商品比非品牌商品的溢價率都在30%以上；其次，品牌會對消費者產生心靈的征服。因此我們必須加強品牌建設，不斷提高品牌知名度。

（四）豐富的套餐選擇，風格不一，價格各異。

目前市場上主要是靠價格組合的梯形價格進行套餐包裝銷售，并且套餐豐富，選擇余地大，從購買者角度上看，套餐形式節省了購買者挑選單品的時間，并簡化了繁瑣的搭配，但從另一方面講，配置套餐就必須給出豐富的套餐，風格不一價格各異的套餐。目前我們的套餐顯得有些少，給人以單調簡單的感覺。另外目前有些廠家已經開始從外觀上、材質上、顏色上甚至有不同的花紋來區別套餐，這給我們思考什么才是真正意義上的廚衛套裝？我個人感覺應是從工業設計上配套，體現在外觀造型，用材及顏色等來設計真正意義的套裝。

第四篇：物業管理調查報告

青海廣播電視大學

西鋼西園小區物業管理調查報告

近年來，西寧特鋼的發展日新月異，西鋼房地產的大力開發已形成了一個新的經濟增長點，大大地改善廠區居民居住條件，因而，住宅小區物業管理的問題也應運而生。物業管理公司相繼成立。物業管理事業的發展，在為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境等方面發揮了重要作用。然而，也有些物業公司責任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業主不滿意的問題。

一）我市物業管理的現狀

為了維護住宅小區消費者的合法權益，必須進一步了解我市物業管理中存在的問題，了解住宅消費者對物業管理的意見和要求，以便反饋給政府有關部門，為政府有關部門制定政策，加強對物業管理公司的指導和監督。為此，我根據今的工作計劃，于今年第三季度在我工作的單位西寧特鋼附近開展一次住宅生活小區物業管理問題的入戶問卷調查。對“西園小區” 的住戶，進行了調查。

本次調查以問卷和走訪約談的方式進行，歷時三個月，對西鋼轄區的380戶人家，共計786人進行了調查，調查結果如下：

1、在被調查的380戶中，業主自主選擇物業管理公司只60戶，占 16％，由房地產開發公司指定的有320戶，占84%。

2、在380戶中，有312戶，反映該住宅生活小區曾成立業主委員會，并享有選舉權，占82%。有220戶，占57.8％的業主反映享有監督物業管理公司履行物業服務合同的權利。

3、在380戶中，有231戶反映住宅小區存在擅自改變小區內土地用途；302戶反映小區內存在擅自改變房屋及配套設施的用途、結構、外觀；毀損設施、設備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環境、影響住宅小區景觀、噪聲擾民的現象。有278戶反映有的住戶不照章交納各種費用。有72戶反映住宅小區屢屢發生小偷小摸現象，有13戶認為保安人員能及時處理，也有51戶認為保安人員處理不及時。

4.有293戶反映房屋及公用設施、設備修繕不及時；占77%

5.有206戶反映物業管理制度不健全、管理混亂。

１

6、物業管理公司的額外收費情況：在委托物業管理公司代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等，有75戶認為物業管理公司沒有收取手續費；而有17戶反映有收取額外費用。

7．有22戶能主動到物業公司繳費，5.7% 欠費不交的有8戶占2.1%

8、380用戶對住宅小區物業管理公司在房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務方面進行綜合評估，結果是：有74戶，占19．5％的業主對該物業管理公司的服務表示滿意，有80戶，占21％的業主對該物業管理公司表示比較滿意或基本滿意，有226戶，占59.5％的業主對其物業管理公司的服務表示不滿意。

二）調查中發現的問題：

在調查中，根據業主反映，這些住宅生活小區的物業管理很不規范。主要表現有：

1)治安問題嚴重：小偷小摸現象屢有發生，小販、廢品收購、撿破爛的及其他閑雜人員自由出入住宅小區沒人過問。

2)衛生臟、亂、差：有的生活小區垃圾沒有定點投放，土頭沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。

3)綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒有很好養護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。

4)改變房屋用途：有的物業管理公司將地下室、藏物間出租經營餐飲業，造成油煙污染小區空氣，噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。

5)物業管理制度不健全：有206產業主反映，該小區物業管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設施、設備修繕不及時。

三．對物業管理發展的分析和建議

我所調查的小區屬西寧特鋼最近幾年新建小區，社區的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。于是，出現了一種對等的市場關系：業主以管理費購買物業公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業公司則以提供服務作為交換，從業主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業管理的法律與條文出來，這意味著，物業從社會管理者，轉變為社會單位，從

前的管理和被管理關系轉變成簽約關系。物業管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業主所繳納的物業管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業主對物業管理業不滿的地方也可以進行投訴。

隨著物業管理的發展，目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現，物業管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業管理品牌競爭的時代，是我國物業管理專業化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。

例如天津市金廈物業管理公司。天津市金廈物業管理公司成立于1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質。公司創立了具有金廈特色的物業管理模式，目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類型項目，同時開展物業管理咨詢、室內裝修、房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”稱號。幾年來公司不斷開拓創新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區居委會；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業主大規模捐贈花木；第一家實行義務監督員制度；第一批名列榜首被評為“物業管理優秀示范住宅小區”；第一家在全市首次大型公開物業管理項目競標中一舉奪標的企業。

作為基層直接管理社區的政府，要看到社區的這種社會基礎性關系的變化，并支持、保護它們的發展，嚴格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區發展！我建議從如下幾個方面加強物業管理工作：

（一）、多方入手，解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。一是規范物管自身的收費行為，加強自律，樹立“誠信企業”的良好形象，讓業主信賴；二是增加資金使用的透明度，嚴格按照規定，進行收支情況的公示、公開，讓業主明明白白消費；三是加強內部管理，提高服務質量，讓業主真正享受到“質價相符”的服務，感到物有所值；四是做好宣傳工作，讓業主懂得交納物管費是應盡的義務，權利義務是一致的，拒交物管費是可恥的，不是正當的維權行為；五是物管公司可以用法律起訴的方法追繳物管費。

（二）、重視和抓好業主委員會的建設。業委會的籌建工作法規性很強，物業管理主管部門尤其要做好協調指導工作。要引導開發商及物管公司樹立正確的觀念，勇敢接納業主委員會，引導業主樹立正確的維權意識，珍惜自己的民主權

利，特別要幫助把好業主委員會人選關，防止動機不良的人、素質低下的人進入業委會。開發商或物管公司要把握好配合和參與的程度，以免業主投訴其“操縱”選舉。具體應做好四項工作：一是做好宣傳發動工作，動員業主積極參與，二是按照籌備小組的要求做好服務工作，完成一些具體的工作，三是提供業主產權以及產權份額，并提醒未交管理費的候選人及時交納物管費。物管公司要把業主委員會選舉當成是與業主溝通的機會，最大限度的爭取業主的信任與支持，而不是引發誤會，激化矛盾。業委會建立之后，物管應加強與它的溝通，在自覺接受監督的同時，也主動幫助業委會成員學習物業管理的法規制度，提高相關素質，以利相互的理解溝通。同時，建議將業委會納入居委會指導和管理，居委會可發揮其在溝通業委會與物管方面的積極作用。

（三）、建立經常有效的溝通機制，形成業主與物管共建小區的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業的發展趨勢，必須引起業內的高度重視。如何開辟更多的溝通渠道，有幾點建議：

1、以經常性的社區文化活動和精神文明建設活動為載體，作為溝通的主渠道。物管設計和組織小區文藝演出、體育比賽、業主興趣活動等，業主可廣泛參與，在活動中交流思想，結識朋友，被實踐證明是業主之間、業主與物管之間溝通的極好方式。社區活動應作為制度確定下來，堅持下去，并作為物管工作的一項量化指標考核。

2、拓展傳媒溝通方式，如建小區宣傳欄、公示欄，發行小區報等等，及時將物業的管理思路和最新動向向業主公開，社區的大事讓大家早知道，并可通過傳媒，解答業主關心的熱點問題等。

3、建立一系列直接溝通的方式，根據物業的實際情況，可建立對話制度、座談會制度、經理接待日制度、入戶調查制度等，疏通業主反映意見和物管采納賢士建議的渠道。對話，一般在有重要法規出臺、有重要事項需商量、業主有較集中反映的意見等時候進行，為不定期的方式。在業主委員會成立后，對話則應定期舉行，如建立物管與業委會的雙月對話制度等。座談會可每季度一次或每半年一次，主要是聽取各方面業主的意見，以利改進工作。在領導班子健全和有較大的物業企業，可推行經理接待日制度，固定時間和地點，由經理（副經理）輪

流值班，為高層領導直接接觸群眾或進行工作調研提供平臺，也可大大提高公司領導的親和力，改善業主與物管的關系。定期入戶調查至少每年進行一次，這主要是進行業主滿意度測評，這種溝通范圍最廣但深度不夠，主要是從宏觀上把握業主對物管的評價。當然，根據各自物管的實際和工作需要，還可以創造出很多有效的溝通方式，目的就是，消除隔閡，增進共識，求同存異，建立業主與物管的合作伙伴關系，形成共建“安全、文明、祥和”小區的工作格局。

參考文獻：

《物業管理概論》作者：胡龍偉，姜東民中國電力出版社2007年1月出版

第五篇：物業管理調查報告

物業管理調查報告

為了貫徹落實市委市政府關于加強對物業行業的監督管理，解決物業服務中的突出問題，努力改善城市人居環境，實現建設宜居城市的目標。根據區政府的安排，我們對全區56個小區，18家物業公司的基礎情況進行了詳細的調查，調查情況如下：

一、基本情況

我區共有物業公司18家，其中具有一級資質的物業公司1家；二級資質的3家；三級以下的14家。物業公司物業費收繳率達到90%的1家；達到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達到20%。

我區現有物業小區56個，樓房937棟樓，住戶70479戶。無物業公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級示范小區

15個；市級示范小區18個；其它小區19個。

二、存在的主要問題

（一）管理體制不順暢，人為增加了管理難度。

政府行業主管部門的職能、權利、義務不明晰，權利過于集中在上邊，形成了區級政府物業管理部門有人力開展管理工作、事實上卻無力去管，而市物業管理部門有權管、卻無人管的局面，人為地設置了管理障礙，增加了管理難度。物業管理工作的重點在基層，管理的主體也應該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經常性、連續性，才能形成良性循環。因此其主要職能也應該體現在基層，事實上《物業法》也是這樣規定的。按照物業法的有關規定，縣區物業管理部門應該具有對物業企業監督、檢查、考核、資質初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業行業管理部門最基本的監督物業企業履行自身職能的有效手段。但區物業辦成立后，市里下放給區物業辦的職能中，不具有對物業企業的資質初審（物業公司準入和退出初步審查審驗權）和對物業企業違規處罰的職能。這就無法保證縣（區）政府有效監督物業企業履行職能的效力，因此物業企業的管理問題、服務問題就無法有效得到解決。同時，區政府雖然成立了物業辦，但沒有相應的辦公經費、沒有公務車輛，無法實現有效的、經常性的管理。

（二）制度法規不完善，開展工作無依據。

物業行業系統（包括政府行業主管部門、物業企業和業主委員會）制度不健全，法規不完善，就不能依法實施有效管理和服務。主要體現在：一是政府物業管理部門沒有健全的對物業企業進行監督、檢查、考核的制度，致使物業企業大多處在自由管理，隨意服務的無約束狀態，只有出現問題時，才有人去過問；二是物業企業即便不履行服務的職能，政府也沒有對其實施處罰的有效手段和依據，長此以往，問題越堆越多；三是物業企業對業主私自搭建、拆改、違章建設等問題沒有有約束力的監督手段和解決問題的法律依據，致使業主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問題說明，在物業管理實踐中，法規建設遠遠落后于住宅建設速度，制度和法規不健全，上述問題就會長期存在下去，物業管理和服務工作就無法實現依法有序開展。

（三）物業管理不規范，服務水平不高。

物業企業內部管理不規范，整體服務水平較低，業主與物業企業之間矛盾重重，互不理解，導致了物業企業收取物業費成了難題，而物業費收不上來，服務就更上不去，長此以往，惡性循環。我們調查過的物業公司沒有一家能將收費情況、費用使用情況、服務內容和收費標準等重要信息進行公開。到現在，幾乎全部業主對物業公司應該收取那些費，收費標準是多少，開展了那些項目的服務，收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開，一方面暴露了物業企業管理不規范的問題，另一個側面反映了物業企業沒有很好的樹立“以人為本，服務第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業公司的服務不到位、服務質量差、業主不主動繳費、不愿意繳費的問題就成了制約物業管理水平提高的老大難問題。通過調查得知，我區除車輛廠物業公司繳費率達到90%以上外，其他公司多數連70%都難以達到，長此以往，形成了“服務不到位、業主不交費、服務更不到位，業主更不繳費”的惡性循環。尤其是老舊小區，問題更為突出，有的物業公司干脆關門走人。在我區，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區開發商卷走房屋維修基金的問題；景南4號樓房屋無產權的問題至今無法妥善解決。

（四）老舊小區基礎條件差，管理上不去。

我區老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，開發商遺留問題多，導致多數老舊小區管理跟不上，甚至是無物業管理。在我區，根據基礎條件可把小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，占全區物業管理住宅區面積67%；二是實行半封閉管理的住宅小區，占全區物業管理住宅小區面積的23%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，占全區物業管理住宅小區面積的10%。其中，老舊住宅區面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多，小區功能不完善、硬件建設差、設施和設備老化、物業費收取比率低、房屋維修基金缺失、開發商遺留問題多等問題十分突出，這些問題長期得不到解決，物業管理在這些小區無法正常開展。

（五）物業企業準入不規范，缺乏相應的退出機制。

在我區18家物業企業中，具有二級以上資質的物業企業僅有4家，三級以下資質的物業企業多數不具備開展物業服務的能力。這些物業公司幾乎全部是過去開發公司派生出來的子公司，大多沒有通過正規的渠道進入物業管理行業，公司管理不規范，服務不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業管理的過程中，沒有引入競爭機制，沒有建立相應的退出機制，致使物業企業管理不規范、服務的隨意性大，交叉管理問題嚴重，重收費輕管理問題突出。在我區，甚至有兩家物業公司管一個樓、一個小區的現象。

（六）業委會成立難，群眾參與度低。

由于物業管理在我市和我區還處于發展時期，參與物業管理的業主委員會更是新生事物。各小區業主對業主委員會組織普遍不了解，缺乏主人翁意識，對成立業主大會參與物業管理漠不關心，再加上如今的小區業主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數人對此抱有事不關己、高高掛起的無所謂心態，導致召開業主大會、成立業主委員會較為困難。有的小區即使勉強成立了業主委員會，但由于缺少敬業、富有號召力的業主委員會組成人員，平時疏于活動，形同虛設，沒有發揮其應有的作用，更無法實現真正意義上的自治管理。另一方面，由于業主委員會的法律地位并不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作為自治組織的業主委員會難有大的作為。

三、解決物業管理問題的幾點建議:

（一）進一步理順體制，增強管理效力。

物業管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機制入手解決問題。為此，政府必須下決心把物業管理的職能下放到便于實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業管理部門；必須使基層政府在管理物業行業的過程中，具有有效的、科學的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時，市政府在批準各區成立物業辦的同時，必須把辦公經費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常運行。

（二）建立健全制度，完善配套法規。

健全必要的工作制度，完善配套的法律法規是做好物業工作的根本保證。一是要在政府物業管理部門建立健全對物業企業檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進物業企業管理和服務的規范化。二是在物業企業內部進一步完善管理機制，開展規范的管理和服務，向社會公開收費、服務、收費支出等重要信息，通過向社會公開這些信息，讓業主明明白白交費，清清楚楚接受服務。只有這樣，物業公司和業主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關系。

（三）政府要主導老舊小區改造，逐步解決問題。

政府作為物業市場的管理和協調主體，必須對確保物業市場的健康發展肩負起必要責任。在我市和我區，由于對物業市場的認識、管理、以及在房地產開發過程中遺留的各種問題，導致了老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業市場的健康發展，我市建設宜居城市的目標就不會順利實現。因此，政府在通過房管、規劃、建設等部門加強對房產開發行為的約束的同時，要加大對老舊小區基礎設施建設的投入力度，改善老舊小區功能不全、基礎設施老化等問題，逐步改善老舊小區的居住環境，從而促進我市物業市場走上健康發展的道路。

（四）規范物業市場，建立競爭機制。

物業市場的供需主體是物業管理企業和業主，而物業市場的協調主體是政府及其行業行政主管部門。因此，政府有責任通過制定政策、完善法規、加強監管、改進服務等途徑，積極營造規范的物業管理市場氛圍和經營環境。政府要依據有關的法律法規，根據我市物業管理實際，嚴格、科學的把好物業企業的準入和退出關，建立科學的激勵和競爭機制，杜絕開發商建一處樓、誕生一個物業公司和一個小區、一棟樓房多家物業公司管理的不規范管理現象。要在物業企業之間建立必要的競爭機制，建立嚴格科學的退出機制，讓物業企業之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業企業的管理水平和服務水平。

（五）加大宣傳力度，逐步提高認識。

全社會（包括政府各

部門）必須進一步提高對物業工作重要性的認識，增強關心物業、支持物業的責任感。現代物業管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養、保管及其他服務”等諸多職能，是一個性質十分特殊的綜合性服務行業。對政府來說，物業是新時期構建和諧社會的重要因素，物業企業客觀上承擔了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場化的表現形式；對市民而言，物業維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環境的生活品位。良好的物業是小區房地產開發積聚人氣的重要因素，也是使房產長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業管理在現代生活中的重要作用，特別要提高各級領導干部的認識，努力營造有利于物業發展的良好氛圍。要切實提高物管行業、物管從業人員的地位，讓物業管理人員享受到與之相適應的政治和生活待遇。

（六）依法成立業委會，逐步理順供需關系。

在全區范圍內，依法成立業主委員會，逐步理順社區居委會、業主委員會和物業企業三者之間的關系，在物業管理上，形成良性互動。

社區居委會和業主委員會都是小區居民的自治組織，這兩個組織是街道社區和小區業主利益的維護者和實踐者，而物業企業是在社區居委會和小區業主委員會監督下提供物業管理和服務的企業。一方面要發揮社區居委會和小區業主委員會的主觀能動作用，增強他們的責任意識、維權意識和監督作用，另一方面通過政府行業主管部門，協調好、理順好社區居委會、業主和物業企業之間的各種關系，使社區居委會、業主委員會和物業企業之間建立良性互動的關系，從而促進物業管理和物業服務進一步規范化、合理化。