第一篇：商場招商租賃及開業準備

商場招商租賃及開業準備(2005-12-8 7:24:08)

分類：地產策劃

作者:不詳

商場竣工到開業慶典之前還有大量準備工作，除了設備調試和人員訓練之外，最首要的工作是店面招商和出租。

一.招商租賃階段

商場建成并不意味著開發過程的完結，下一步的任務是為出租店面尋找承租戶，也就是招商租賃。為了保證招商目標能夠成功地實現，首先需要在預算的基礎上確定開業后的經營目標。其次，需要根據金融情況確定出租方式和策略。實際上，早在商場設計和建設階段，預算和出租招商工作已經展開。

(一)商場的決算

商場開發必須預測開業之后的收入，并和資本投入結合起來考慮。在可行性研究階段已經做過項目成本預算，在建筑設計階段的最后可以進行更為準確的決算，計算商場的開發費用和成本，進行投資和受益的經濟分析，制定開業后的經營目標，并以此作為店面出租的依據。

(二)招商和承租戶選擇

在招商過程中，有必要對每一個承租戶進行評價，預測它們的經營前景，作為店面出租的指導。

第一，承租戶的選擇要保證租金的來源。商場的店面出租和租金關系密切。開發商的目標是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度地出租營業面積，獲得最大的利潤來源。以往的經驗并沒有給選擇承租戶和預測未來收入提供可靠的指導，問題在于獲得長期穩定的租戶和短期高回報是有矛盾的，在某些情況下難以兩全其美。開發商把面積大量出租給信譽好的零售商，可以保證租金來源的穩定性，但是這些承租戶可能達不到預期的銷售額，所以難以讓業主和金融投資機構滿意。開發商由此面臨協調一個長期收益和迅速收回投資的問題，反映在承租戶是選擇高信譽度的知名商店和全國性連鎖店，還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售商。

在一些地方，購物者對某些承租戶具有很高的接受程度。雖然信譽一般，但是它們商品銷售量大，所以，商場中一些非常好的位置，常常被這些購物者接受程度很高但信譽一般的小規模承租戶占據。知名的全國性連鎖店雖然經營能力很強，有時候卻只能得到較低租金的位置。因此，商場在選擇承租戶時，需要在利潤和穩定性之間做出選擇。

第二，需要保證商場商品種類的完整性。購物者對商場中只有一家商店出售某種商品不會感到滿意，他們希望能夠像在城市商業區購物一樣，方便地進行款式、質量和價格的比較。開發商在招商時應當考慮選擇一些承租戶集中布置，擴大商品覆蓋范圍，方便購物者進行比較，提供與城市商業區一樣的競爭性和便利性，創造“購物氣氛”。

(三)承租戶租金

店面租金與商場的規模有關，一般大型商場的租金高，小型商場的租金相對低一些。如果規模相同，由于位置不同，租金也有差別，即使在同一商場，付出較多的租金能夠得到較好的店面位置。

由于經營商品的種類和利潤不同，并非每個承租戶都能夠交納同樣的租金。收取的租金一般分為兩部分，一部分是按面積收取基本租金，稱為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租金。

下表列舉了50年代美國一些重要的承租戶類型和租金的關系（1ft2=0.093m2）承 租 戶 抵押保證金($／ft2)百分比租金 百貨商店 1．5 2—3％

小型百貨商店 0．75—1.5 2．5—5％ 超級市場 1．25—2 1—2％

風味食品、面包店、熬食店、肉店、色店 5—6 5—7％ 糖果店干果店 5—6 6—10％ 綜合商店 1—2 3—6％ 服裝店 ＜2 ＜4％一5％ 小服裝店 2．5—6 10％ 全國連鈕級裝店 4％ 童裝 6％

五交化商店 1．75 4—5％ 家具和家庭裝飾店 1．75—2 4—6％ 餐飲店 1．75—3 4—7％ 服務設施 比較低 10％

百貨商店是商場的核心，常常能夠獲得較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加，并隨著面積增加而遞減。小型百貨商店常常作為大型商場的次級核心承租戶，在中型商場中可能成為核心承租戶，它介于傳統的百貨商店和綜合商店之間，其商品經營范圍和百貨商店大致相同。因為小型百貨商店對商場也很重要，所以它可以通過談判獲得較低的租金，但不會低于百貨商店。

超級市場是商場的重要補充，多數情況下是全國性或競爭力很強的地方連鎖店，它有良好的信譽，能夠繳納足夠的租金。超級市場對中型商場和鄰里中心的地位更重要，所以租金更低。超級市場提供的是方便購物，雖然在區域中心，購物者的興趣不在比較購物方面，但研究表明，超級市場對于吸引人流的作用非常大，所以，在大型商場，超級市場還是必不可少的。除了超級市場之外，還有風味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、魚店等食品商店，面積從50一200mz，井有較好的銷售額。

綜合商店一般占整個區域商場營業面積的4—9％，單位面積的銷售額非常低，但它是商場必不可少的組成。它們常常是全國性的連鎖店，具有良好信譽。它們對于小型商場可能非常重要，因此收取的租金較低。

服裝店要盡量創造比較購物環境。大的女裝店和男裝店是商場的重要成員。具有地方特色的服裝商店數量很少，而且多數對商場不感興趣。因此，它們在談判中占據主動，能夠獲得比小服裝店更低的租金，雖然它們不是全國性的連鎖店，但是多數信譽好。商店規模是影響租金的另一個因素，一般小商店支付的租金高，全國性連鎖店的租金低。

家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下室，在主要營業層只需要小面積展示空間。

商場的餐飲設施分為三類，即快餐、自助餐廳和高級餐廳。快餐為員工和購物者提供餐飲。高級餐廳對商場來說非常重要，它能夠吸引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建筑中，同時又不能脫離主要步行人流。

禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音像制品商店和照相機商店通常由地方承租戶經營，也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。它們能夠有效地增加商場的吸引力，其銷售收入也很高，收取的租金也相對高一些。

服務設施包括理發店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在商場中占的比例很小，不超過2％，但卻是商場的必要的。

二.開業階段

商場開業幾周之前，就要開始充分利用各種媒體積極宣傳，這是非常重要的，如果宣傳不夠，開業時知道的人太少，來的人也少，不僅使乘興而來的購物者感到冷清和失望，而且也使承租戶感到失望。

商場開業日可能會涌來大量購物者和參觀者，造成各種設施不夠使用，而且由于對新環境不熟悉，可能會出現各種意想不到的情況。比如，購物者迷路，找不到停車位，停車排隊等候；商店、庭院和中庭空間人滿為患；餐飲設施供不應求；購物排隊等。為了讓開業有序進行，可以制定開業時間表，有組織地進行。

大型區域商場的開業可能影響整個城市甚至這個城市帶地區，因此最好把開業時間從一天延長到幾天。開業第一天，由承租戶攜帶家庭成員來熟悉環境，如果發現問題，可以及時補救。第二天是媒體接待日，邀請新聞傳媒參觀。第三天是社區日，通過地方報紙或者郵件邀請附近社區居民光臨。第四天才正式向全體公眾開放。

值得注意的是，商場要求統一管理，應當盡可能保證所有承租戶同時開放(至少保證在75％以上)，不同時開業可能會使一些購物者感到失望，而且購物人流也不能按照規劃的線路運動，未完工部分的噪聲也會造成一定程度的混亂和干擾。因此，為了避免出現這種情況，應當盡早控制工程和裝修進度，制定嚴格的開業計劃和時間表，并在招商談判時和承租戶協商解決。即使不可能同時開業，未完成部分也需要進行遮擋，并最好標明預定的開業日期。

在開業的最初幾周，可能有成千上萬的購物者前來參觀購物，因為不熟悉環境，所以應當用簡單明白的方式指明方向，發放一些宣傳和線路指導圖，在開業之前，所有的交通符號、停車標志燈都必須齊備。

開業的慶典活動可能很簡單，也可能很隆重，它們表明了同一個意思，那就是開發建設過程已經告一段落，進入了運營階段。雖然今后隨著潮流的變化，需要改變外觀形象或者加入新用途，改變營銷策略或類型以提高競爭力，并進一步完善。同時也表明，到此時為止主要的開發工作已經完成。

第二篇：購物中心招商租賃及開業準備1

購物中心招商租賃及開業準備

購物中心竣工到開業慶典之前還有大量準備工作，除了設備調試和人員訓練之外，最首要的工作是店面招商和出租。

一.招商租賃階段

購物中心建成并不意味著開發過程的完結，下一步的任務是為出租店面尋找承租戶，也就是招商租賃。為了保證招商目標能夠成功地實現，首先需要在預算的基礎上確定開業后的經營目標。其次，需要根據金融情況確定出租方式和策略。實際上，早在購物中心設計和建設階段，預算和出租招商工作已經展開。

(一)購物中心的決算

購物中心開發必須預測開業之后的收入，并和資本投入結合起來考慮。在可行性研究階段已經做過項目成本預算，在建筑設計階段的最后可以進行更為準確的決算，計算購物中心的開發費用和成本，進行投資和受益的經濟分析，制定開業后的經營目標，并以此作為店面出租的依據。

(二)招商和承租戶選擇

在招商過程中，有必要對每一個承租戶進行評價，預測它們的經營前景，作為店面出租的指導。第一，承租戶的選擇要保證租金的來源。購物中心的店面出租和租金關系密切。開發商的目標是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度地出租營業面積，獲得最大的利潤來源。以往的經驗并沒有給選擇承租戶和預測未來收入提供可靠的指導，問題在于獲得長期穩定的租戶和短期高回報是有矛盾的，在某些情況下難以兩全其美。開發商把面積大量出租給信譽好的零售商，可以保證租金來源的穩定性，但是這些承租戶可能達不到預期的銷售額，所以難以讓業主和金融投資機構滿意。開發商由此面臨協調一個長期收益和迅速收回投資的問題，反映在承租戶是選擇高信譽度的知名商店和全國性連鎖店，還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售商。

在一些地方，購物者對某些承租戶具有很高的接受程度。雖然信譽一般，但是它們商品銷售量大，所以，購物中心中一些非常好的位置，常常被這些購物者接受程度很高但信譽一般的小規模承租戶占據。知名的全國性連鎖店雖然經營能力很強，有時候卻只能得到較低租金的位置。因此，購物中心在選擇承租戶時，需要在利潤和穩定性之間做出選擇。

第二，需要保證購物中心商品種類的完整性。購物者對購物中心中只有一家商店出售某種商品不會感到滿意，他們希望能夠像在城市商業區購物一樣，方便地進行款式、質量和價格的比較。開發商在招商時應當考慮選擇一些承租戶集中布置，擴大商品覆蓋范圍，方便購物者進行比較，提供與城市商業區一樣的競爭性和便利性，創造“購物氣氛”。

(三)承租戶租金

店面租金與購物中心的規模有關，一般大型購物中心的租金高，小型購物中心的租金相對低一些。如果規模相同，由于位置不同，租金也有差別，即使在同一購物中心，付出較多的租金能夠得到較好的店面位置。

由于經營商品的種類和利潤不同，并非每個承租戶都能夠交納同樣的租金。收取的租金一般分為兩部分，一部分是按面積收取基本租金，稱為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租金。

下表列舉了50年代美國一些重要的承租戶類型和租金的關系（1ft2=0.093m2）承 租 戶 抵押保證金($／ft2)百分比租金

百貨商店 1．5 2—3％

小型百貨商店 0．75—1.5 2．5—5％

超級市場 1．25—2 1—2％

風味食品、面包店、熬食店、肉店、色店 5—6 5—7％

糖果店干果店 5—6 6—10％

綜合商店 1—2 3—6％

服裝店 ＜2 ＜4％一5％

小服裝店 2．5—6 10％

全國連鈕級裝店 4％

童裝 6％

五交化商店 1．75 4—5％

家具和家庭裝飾店 1．75—2 4—6％

餐飲店 1．75—3 4—7％

服務設施 比較低 10％

百貨商店是購物中心的核心，常常能夠獲得較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加，并隨著面積增加而遞減。小型百貨商店常常作為大型購物中心的次級核心承租戶，在中型購物中心中可能成為核心承租戶，它介于傳統的百貨商店和綜合商店之間，其商品經營范圍和百貨商店大致相同。因為小型百貨商店對購物中心也很重要，所以它可以通過談判獲得較低的租金，但不會低于百貨商店。

超級市場是購物中心的重要補充，多數情況下是全國性或競爭力很強的地方連鎖店，它有良好的信譽，能夠繳納足夠的租金。超級市場對中型購物中心和鄰里中心的地位更重要，所以租金更低。超級市場提供的是方便購物，雖然在區域中心，購物者的興趣不在比較購物方面，但研究表明，超級市場對于吸引人流的作用非常大，所以，在大型購物中心，超級市場還是必不可少的。除了超級市場之外，還有風味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、魚店等食品商店，面積從50一200mz，井有較好的銷售額。

綜合商店一般占整個區域購物中心營業面積的4—9％，單位面積的銷售額非常低，但它是購物中心必不可少的組成。它們常常是全國性的連鎖店，具有良好信譽。它們對于小型購物中心可能非常重要，因此收取的租金較低。

服裝店要盡量創造比較購物環境。大的女裝店和男裝店是購物中心的重要成員。具有地方特色的服裝商店數量很少，而且多數對購物中心不感興趣。因此，它們在談判中占據主動，能夠獲得比小服裝店

更低的租金，雖然它們不是全國性的連鎖店，但是多數信譽好。商店規模是影響租金的另一個因素，一般小商店支付的租金高，全國性連鎖店的租金低。

家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下室，在主要營業層只需要小面積展示空間。

購物中心的餐飲設施分為三類，即快餐、自助餐廳和高級餐廳。快餐為員工和購物者提供餐飲。高級餐廳對購物中心來說非常重要，它能夠吸引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建筑中，同時又不能脫離主要步行人流。

禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音像制品商店和照相機商店通常由地方承租戶經營，也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。它們能夠有效地增加購物中心的吸引力，其銷售收入也很高，收取的租金也相對高一些。

服務設施包括理發店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在購物中心中占的比例很小，不超過2％，但卻是購物中心的必備成員。由于面積小，故抵押保證金比較低。

二.開業階段

購物中心開業幾周之前，就要開始充分利用各種媒體積極宣傳，這是非常重要的，如果宣傳不夠，開業時知道的人太少，來的人也少，不僅使乘興而來的購物者感到冷清和失望，而且也使承租戶感到失望。

購物中心開業日可能會涌來大量購物者和參觀者，造成各種設施不夠使用，而且由于對新環境不熟悉，可能會出現各種意想不到的情況。比如，購物者迷路，找不到停車位，停車排隊等候；商店、庭院和中庭空間人滿為患；餐飲設施供不應求；購物排隊等。為了讓開業有序進行，可以制定開業時間表，有組織地進行。

大型區域購物中心的開業可能影響整個城市甚至這個城市帶地區，因此最好把開業時間從一天延長到幾天。開業第一天，由承租戶攜帶家庭成員來熟悉環境，如果發現問題，可以及時補救。第二天是媒

體接待日，邀請新聞傳媒參觀。第三天是社區日，通過地方報紙或者郵件邀請附近社區居民光臨。第四天才正式向全體公眾開放。

值得注意的是，購物中心要求統一管理，應當盡可能保證所有承租戶同時開放(至少保證在75％以上)，不同時開業可能會使一些購物者感到失望，而且購物人流也不能按照規劃的線路運動，未完工部分的噪聲也會造成一定程度的混亂和干擾。因此，為了避免出現這種情況，應當盡早控制工程和裝修進度，制定嚴格的開業計劃和時間表，并在招商談判時和承租戶協商解決。即使不可能同時開業，未完成部分也需要進行遮擋，并最好標明預定的開業日期。

在開業的最初幾周，可能有成千上萬的購物者前來參觀購物，因為不熟悉環境，所以應當用簡單明白的方式指明方向，發放一些宣傳和線路指導圖，在開業之前，所有的交通符號、停車標志燈都必須齊備。

開業的慶典活動可能很簡單，也可能很隆重，它們表明了同一個意思，那就是開發建設過程已經告一段落，進入了運營階段。雖然今后隨著潮流的變化，需要改變外觀形象或者加入新用途，改變營銷策略或類型以提高競爭力，并進一步完善。同時也表明，到此時為止主要的開發工作已經完成。

第三篇：商場開業招商

XXXX商場是XX再次重金打造的全新商業時尚廣場，位于XX街商業黃金繁華地段，坐擁財富橫流的風水寶地。

XXXX商場是一座集購物、休閑、游覽娛樂、美食于一體的多功能時尚廣場。

XXXX商場以全新的經營理念，充滿活力的經營模式，極具創意的策劃，極具競爭力的價位優勢和強勢的廣告宣傳及推廣促銷活動，為講求生活品味，追求時尚潮流一族提供一個廣闊的舞臺。

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第四篇：購物中心招商及開業準備(二)

購物中心招商及開業準備

（二）百貨商店是購物中心的核心，常常能夠獲得一定的租金，特殊的情況還能夠有所增加，并隨著面積增加而遞減。小型百貨商店常常作為大型購物中心的次級核心承租戶，在中型購物中心中可能成為核心承租戶，它介于傳統的百貨商店和綜合商店之間，其商品經營范圍和百貨商店大致相同。因為小型百貨商店對購物中心也很重要，所以它可以通過談判獲得較低的租金，但不會低于百貨商店。

超級市場是購物中心的重要補充，多數情況下是全國性或競爭力很強的地方連鎖店，它有良好的信譽，能夠繳納足夠的租金。超級市場對中型購物中心和鄰里中心的地位更重要，所以租金更低。超級市場提供的是方便購物，雖然在區域中心，購物者的興趣不在比較購物方面，但研究表明，超級市場對于吸引人流的作用非常大，所以，在大型購物中心，超級市場還是必不可少的。除了超級市場之外，還有風味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、魚店等食品商店，面積從50一200㎡，井有較好的銷售額。綜合商店一般占整個區域購物中心營業面積的4—9％，單位面積的銷售額非常低，但它是購物中心必不可少的組成。它們常常是全國性的連鎖店，具有良好信譽。它們對于小型購物中心可能非常重要，因此收取的租金較低。服裝店要盡量創造比較購物環境。大的女裝店和男裝店是購物中心的重要成員。具有地方特色的服裝商店數量很少，而且多數對購物中心不感興趣。因此，它們在談判中占據主動，能夠獲得比小服裝店更低的租金，雖然它們不是全國性的連鎖店，但是多數信譽好。商店規模是影響租金的另一個因素，一般小商店支付的租金高，全國性連鎖店的租金低。家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下室，在主要營業層只需要小面積展示空間。購物中心的餐飲設施分為三類，即快餐、自助餐廳和高級餐廳。快餐為員工和購物者提供餐飲。高級餐廳對購物中心來說非常重要，它能夠吸引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建筑中，同時又不能脫離主要步行人流。禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音像制品商店和照相機商店通常由地方承租戶經營，也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。它們能夠有效地增加購物中心的吸引力，其銷售收入也很高，收取的租金也相對高一些。服務設施包括理發店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在購物中心中占的比例很小，不超過2％，但卻是購物中心的必備成員。由于面積小，故抵押保證金比較低。

二.開業階段

購物中心開業幾周之前，就要開始充分利用各種媒體積極宣傳，這是非常重要的，如果宣傳不夠，開業時知道的人太少，來的人也少，不僅使乘興而來的購物者感到冷清和失望，而且也使承租戶感到失望。購物中心開業日可能會涌來大量購物者和參觀者，造成各種設施不夠使用，而且由于對新環境不熟悉，可能會出現各種意想不到的情況。比如，購物者迷路，找不到停車位，停車排隊等候；商店、庭院和中庭空間人滿為患；餐飲設施供不應求；購物排隊等。為了讓開業有序進行，可以制定開業時間表，有組織地進行。

大型區域購物中心的開業可能影響整個城市甚至這個城市帶地區，因此最好把開業時間從一天延長到幾天。開業第一天，由承租戶攜帶家庭成員來熟悉環境，如果發現問題，可以及時補救。第二天是媒體接待日，邀請新聞傳媒參觀。第三天是社區日，通過地方報紙或者郵件邀請附近社區居民光臨。第四天才正式向全體公眾開放。值得注意的是，購物中心要求統一管理，應當盡可能保證所有承租戶同時開放(至少保證在75％以上)，不同時開業可能會使一些購物者感到失望，而且購物人流也不能按照規劃的線路運動，未完工部分的噪聲也會造成一定程度的混亂和干擾。因此，為了避免出現這種情況，應當盡早控制工程和裝修進度，制定嚴格的開業計劃和時間表，并在招商談判時和承租戶協商解決。即使不可能同時開業，未完成部分也需要進行遮擋，并最好標明預定的開業日期。

在開業的最初幾周，可能有成千上萬的購物者前來參觀購物，因為不熟悉環境，所以應當用簡單明白的方式指明方向，發放一些宣傳和線路指導圖，在開業之前，所有的交通符號、停車標志燈都必須齊備。

開業的慶典活動可能很簡單，也可能很隆重，它們表明了同一個意思，那就是開發建設過程已經告一段落，進入了運營階段。雖然今后隨著潮流的變化，需要改變外觀形象或者加入新用途，改變營銷策略或類型以提高競爭力，并進一步完善。

第五篇：如何做好商場購物中心前期的開業準備

如何做好商場購物中心前期的開業準備

一個購物中心擁有不同的業態，每一種業態類別都不一樣。做購物中心業態大體分為六種。第一種是社區型購物中心。第二種城郊結合部大型購物中心，這在國內非常適合。第三種專業市場型的購物中心，這種購物中心過去在國內非常適合。第四種是生活體驗購物中心。第五種是市區中心性的購物中心。第六種是主題性的購物中心，例如最近上海如火如荼造的迪斯尼里面的大型購物中心。

做購物中心管理開業前的準備工作，是一項大工作。這其中包括開業前的營運籌備管理服務，財務管理，前期的分析，投資回報，這是做老板必須要做的。物業管理的體系，要事先籌備好。商業營運的體系，市場推廣的籌備，要先把工作做好，什么時候開始做推廣？

初期的設計準備包括:前場平面空間規劃、后場規劃、標識指標系統、廣告宣傳設施、停車場管控、公共區域裝飾裝修、停車落客、根據業態對各系統設備設施應用于實施、設備保護措施方案、保潔綠色方案、節能技能源再生措施、廢品管理、設計遺漏分析。、定位做好了以后，要有品牌招商策略。品牌招商的實施，要有培訓的招商隊伍，整體品牌的招商實施方案，主力租戶，品牌的租戶，招商審批，制定代理中介。

商業運營體系籌備：要有運營預算方案、租戶管理體系規劃、租戶服務體系規劃。

物業管理體系的籌備：有綜合驗收與工程交接，物業管理團隊要在開業前8個月就要進去，每個細節，每一張圖紙都有進行掌控，一定要經過政府驗收將來才能維修。

財務管理體系籌備：每一個項目都有一個財務計劃和回報的方式。

最后，租戶的管理也很重要，這個階段是購物中心將來能不能成功的一個非常重要的階段。

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