第一篇：國(guó)家發(fā)文嚴(yán)防小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”深圳“城中村房”前景如何

國(guó)家發(fā)文嚴(yán)防小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”深圳“城中村房”前景如何

近日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文《國(guó)土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），其中提及“防止小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化”。給仍舊對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正抱有希望的人一記重?fù)簟６瑯佑捎跉v史遺留問(wèn)題存在數(shù)量眾多“城中村房”的深圳，這一政策會(huì)有何種影響？專(zhuān)家表示，深圳小產(chǎn)權(quán)房一直以來(lái)就不存在通過(guò)登記“轉(zhuǎn)正”的可能性，而當(dāng)前深圳對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的解決，更多的是通過(guò)棚改、舊改來(lái)完成。

深圳已無(wú)農(nóng)村建制

不存在“小產(chǎn)權(quán)房

9月20日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《通知》，就房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接過(guò)程中的資料移交共享、交易登記業(yè)務(wù)銜接、歷史遺留和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)測(cè)分析工作有關(guān)問(wèn)題做出了解釋說(shuō)明和通知。其中第三條關(guān)于歷史遺留問(wèn)題的通知中明確指出：針對(duì)目前各地不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后出現(xiàn)的歷史遺留問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和房屋交易管理部門(mén)要加強(qiáng)配合，共同協(xié)商推動(dòng)地方政府依法合規(guī)分類(lèi)妥善處理，及時(shí)解決問(wèn)題；防止小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化。

對(duì)于擁有大量歷史遺留建筑的深圳，這又會(huì)產(chǎn)生何種影響？

專(zhuān)家推斷，可能是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記開(kāi)始之后，出現(xiàn)了部分借此契機(jī)給小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的問(wèn)題，于是這一次國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文堵住這一缺口。而對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)，這一《通知》并不會(huì)有太大影響。

盈科·信榮（全國(guó)）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)張茂榮律師解釋?zhuān)瑑?nèi)地“小產(chǎn)權(quán)房”一般指在集體土地上建造的房屋，而深圳早在2004年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全部集體土地國(guó)有化，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)沒(méi)有農(nóng)村建制的城市，所以深圳是不存在“小產(chǎn)權(quán)房”的，也不存在通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化的問(wèn)題，當(dāng)前深圳俗稱(chēng)的“小產(chǎn)權(quán)房”一詞，是廣義地通指合法商品房之外的一切房屋，既包括有合法報(bào)建手續(xù)的農(nóng)民房、集資房、福利房、軍產(chǎn)房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房等，也包括沒(méi)有合法報(bào)建手續(xù)的違法建筑。

當(dāng)前，深圳“小產(chǎn)權(quán)房”仍在住房市場(chǎng)占據(jù)較大比例，而且在深圳房?jī)r(jià)高企的情況下成為了大量購(gòu)房者的選項(xiàng)之一。與此同時(shí)，“小產(chǎn)權(quán)房”交易又面臨著違約風(fēng)險(xiǎn)和拆除風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，是一塊亟須處理的灰色地帶。

中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，雖然該《通知》提及的“小產(chǎn)權(quán)房”跟深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”概念有所不同，但兩者性質(zhì)應(yīng)該是屬于一個(gè)大類(lèi)的，所以《通知》的內(nèi)涵在深圳仍舊有一定的決策指導(dǎo)性，在關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的處理問(wèn)題上，一直以來(lái)，深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”就不存在通過(guò)登記合法化的可能，深圳曾經(jīng)有一段時(shí)間允許“小產(chǎn)權(quán)房”登記，并核發(fā)“綠本”，但現(xiàn)在政府更多是通過(guò)舊改、棚改等措施，對(duì)這些歷史遺留的違法建筑進(jìn)行大面積、批量化解決。

“農(nóng)民房”進(jìn)入深圳租賃市場(chǎng)

并非提供“合法化”契機(jī)

通過(guò)登記“轉(zhuǎn)正”已明確不可能發(fā)生。與此同時(shí)，又有人瞄準(zhǔn)國(guó)家試點(diǎn)集體用地建設(shè)租賃住房。深圳今年8月發(fā)布《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（送審稿）和《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》（征求意見(jiàn)稿），其中提出“十三五”期間，通過(guò)收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬(wàn)套村民自建房或村集體自有物業(yè)，統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)、管理。這是否給小產(chǎn)權(quán)房渾水摸魚(yú)混進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)行合法交易提供了契機(jī)？

深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺對(duì)此表示，政府提出的收儲(chǔ)100萬(wàn)套農(nóng)民房進(jìn)入租賃市場(chǎng)并不能給小產(chǎn)權(quán)房合法化提供契機(jī)，首先市場(chǎng)不會(huì)允許這么做，因?yàn)樯钲诘男‘a(chǎn)權(quán)房體量較大，而且深圳的市場(chǎng)對(duì)全國(guó)影響也很大，但可能會(huì)存在有些小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主企圖鉆空子等問(wèn)題，這就需要政府在執(zhí)行中尤其注意制定執(zhí)行細(xì)則和嚴(yán)控實(shí)際執(zhí)行工作。

第二篇：深圳小產(chǎn)權(quán)房調(diào)研

深圳小產(chǎn)權(quán)房

前言：在深圳有1萬(wàn)元/㎡的海景房嗎?了解深圳房?jī)r(jià)的普通人聽(tīng)了，可能會(huì)哈哈大笑并搖頭，但是，小產(chǎn)權(quán)房中介會(huì)說(shuō)“完全有可能”。

官方調(diào)研報(bào)告顯示一季度全市73個(gè)違建樓盤(pán)在售，房?jī)r(jià)最高達(dá)7900元/㎡

在深圳有1萬(wàn)元/㎡的海景房嗎?

了解深圳房?jī)r(jià)的普通人聽(tīng)了，可能會(huì)哈哈大笑并搖頭，但是，小產(chǎn)權(quán)房中介會(huì)說(shuō)“完全有可能”。

今年一季度全市共73個(gè)違建樓盤(pán)在售。圖為深圳沙井蠔景城。魯力 攝

在深圳，民間所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”是違建一部分。自1999年市人大頒布查處違法建筑決定之后，查違工作已有近15個(gè)年頭，這些年里，深圳房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，政府相繼出臺(tái)一系列文件并組建查違隊(duì)伍，部分解決了農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑問(wèn)題，并控制了違法建筑猖獗蔓延的勢(shì)頭，但現(xiàn)狀依然嚴(yán)峻，隨著違建利益群體擴(kuò)大，有人憂心違法建筑有再次蔓延的勢(shì)頭。

日前，市人大審議了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條例》草案，對(duì)具有深圳特色的規(guī)劃土地監(jiān)察部門(mén)的職責(zé)、執(zhí)法程序等有著明確規(guī)定，這重新引起公眾對(duì)深圳查違工作的關(guān)注。

據(jù)悉，雖然深圳對(duì)歷史遺留違法建筑的文件配套政策尚未出臺(tái)，但相關(guān)部門(mén)表示，相關(guān)工作正在緊鑼密鼓地準(zhǔn)備，現(xiàn)已完成全市歷史遺留違法建筑信息普查工作。

現(xiàn)象

買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房也可以分期付款

“地鐵口物業(yè)，村委統(tǒng)建22棟，地下車(chē)庫(kù)，管道燃?xì)猓逦灪贤赘段宄煞制?年。”在深圳，這種民間所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”的廣告，在微博、QQ及街頭隨處可見(jiàn)，也非常簡(jiǎn)潔地概括了深圳部分小產(chǎn)權(quán)房特點(diǎn)。

記者日前來(lái)到沙井街道中心名座、名仕國(guó)際、蠔景城等樓盤(pán)。據(jù)小產(chǎn)權(quán)房中介介紹，和其他地方相比，沙井小產(chǎn)權(quán)房樓盤(pán)更像小區(qū)。

緊鄰沙井國(guó)稅大樓的某售樓處正在熱鬧促銷(xiāo)之中，大樓門(mén)前有幾十輛小車(chē)，不時(shí)有人前來(lái)洽談、簽約。

小羅剛簽訂一份合同，買(mǎi)下了一套94㎡的房子。2008年小羅在寶安中心買(mǎi)了一套商品房，一直想另買(mǎi)一套小產(chǎn)權(quán)房作投資。從2008年，他就盯緊小產(chǎn)權(quán)房，但一直猶豫，看著房?jī)r(jià)從2900元/㎡漲到現(xiàn)在7000元/㎡。“每年看得心都慌，眼下等不及了。”

在暴利刺激下，當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)房樓盤(pán)如雨后春筍。據(jù)沙井當(dāng)?shù)貙?zhuān)營(yíng)二手小產(chǎn)權(quán)房的地產(chǎn)中介車(chē)小姐介紹，沙井除了兩個(gè)商品房樓盤(pán)，在售房源均來(lái)自小產(chǎn)權(quán)房。新房在售的，除了上述違建樓盤(pán)，余下僅一處，其他都屬于尾盤(pán)或二手房，有的違建樓被官方停工，但也有大量的人訂購(gòu)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，福永、西鄉(xiāng)、龍華、觀瀾、民治、布吉、大浪、南澳等地都有違建房售賣(mài)，譬如龍華鄰近地鐵口的小產(chǎn)權(quán)房均價(jià)6000元/㎡，而南澳一套海景統(tǒng)建房均價(jià)已超過(guò)1萬(wàn)元/㎡。

在銀行控制放貸的當(dāng)下，小產(chǎn)權(quán)房卻暗現(xiàn)銀行身影。比如上述中心名座，一套94㎡三房，約70.7萬(wàn)元，可以一次性付款，也可以首付五成，8年分期付款，包含利息月供4541元。

而位于龍華新區(qū)清湖地鐵站旁的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目金府雅苑中介馬先生介紹，這里也可以分期付款。“這個(gè)房子是企業(yè)出資建的，可以向公司分三年貸款。” 問(wèn)題

產(chǎn)權(quán)不明導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)糾紛不斷

目前，市場(chǎng)上對(duì)違建房抱謹(jǐn)慎態(tài)度者有之，抱支持態(tài)度者亦有之。小產(chǎn)權(quán)房的法律、質(zhì)量問(wèn)題是擔(dān)心焦點(diǎn)。

記者采訪了解到，目前深圳市面上的小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證，絕大多數(shù)用一紙協(xié)議代替，名為《共同出資建房協(xié)議書(shū)》，交易轉(zhuǎn)讓存在很大風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)手時(shí)，交易雙方去村委過(guò)戶。而普通公司或個(gè)人所建樓的轉(zhuǎn)手，則是以一份新合同，加律師見(jiàn)證為據(jù)。車(chē)小姐自稱(chēng)，其店鋪四年間已完成了上萬(wàn)套二手小產(chǎn)權(quán)房交易。

深圳市面上較多的三類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房主體，如村委、企業(yè)或個(gè)人，在大多數(shù)消費(fèi)者看來(lái)，村委牽頭建設(shè)的房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低點(diǎn)，共同出資建房協(xié)議書(shū)上有律師見(jiàn)證證明之外，有當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)蓋章。小產(chǎn)權(quán)房二手交易的核心證明也是村委會(huì)蓋章，交易雙方可以去村委會(huì)過(guò)戶。

而據(jù)二手房房地產(chǎn)律師張茂榮介紹，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的根本弊端在于產(chǎn)權(quán)不確權(quán)，不受法律保護(hù)，因而不能上市交易，無(wú)法辦理抵押，無(wú)法在國(guó)家征地拆遷時(shí)獲取合法補(bǔ)償，無(wú)法辦理繼承。

有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)糾紛也屢見(jiàn)不鮮。廣東圣方律師事務(wù)所律師顏宇丹告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)糾紛主要體現(xiàn)在政府拆遷后的賠償問(wèn)題。據(jù)知情人士向其透露，在深圳，原來(lái)法院是不受理這類(lèi)案件的，而如買(mǎi)房若就此問(wèn)題起訴賣(mài)方，如今法院的處理方式是：要求賣(mài)方返還買(mǎi)方購(gòu)房款，其余房屋增值部分一概不支持。顏宇丹提醒，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，出了問(wèn)題可能索賠無(wú)門(mén)，建議購(gòu)房者謹(jǐn)慎決策。

針對(duì)律師是否可以給小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)作見(jiàn)證的問(wèn)題，多名中介告訴記者，“律師百分百愿意作見(jiàn)證”。但顏宇丹則表示，這是違規(guī)行為，“律協(xié)幾年前就出臺(tái)了相關(guān)文件，嚴(yán)禁律師給非法買(mǎi)賣(mài)交易做公證，一旦被查出，律師負(fù)有連帶責(zé)任”。亂象

執(zhí)法者與違建者時(shí)有勾結(jié)腐敗

記者查閱資料了解到，深圳至少出現(xiàn)五次違法建筑搶建高峰期，進(jìn)入新世紀(jì)頭個(gè)十年，更是搶建浪潮迭起。深圳政府多次重拳打擊違建，導(dǎo)致局部地區(qū)某些時(shí)期形成平穩(wěn)局面，但由于國(guó)家及地方相關(guān)配套政策方針出臺(tái)不足，掣肘了查違工作正常開(kāi)展。

究其原因，一份關(guān)于深圳違建的論文分析，深圳城市規(guī)劃及城市管理跟不上城市發(fā)展的速度，周期太長(zhǎng)，執(zhí)行規(guī)劃態(tài)度也不夠堅(jiān)決，長(zhǎng)年處于調(diào)整中。而且，法規(guī)政策制定及更新不夠及時(shí)。比如，近二十年前的私房報(bào)建政策至今仍未修改(報(bào)建仍是占地面積80㎡，建筑面積3層240㎡)，這已不符合土地集約發(fā)展。此外，房屋建設(shè)報(bào)建手續(xù)繁瑣，所需時(shí)間長(zhǎng)達(dá)3年以上，而且報(bào)建要求高，要想通過(guò)正常報(bào)建非常困難。

有的基層公務(wù)人員為了牟取非法利益，自身就興建了違法建筑，或與有關(guān)當(dāng)事人勾結(jié)，成為其保護(hù)傘，雙方形成了利益同盟，造成對(duì)打擊違法建筑的政令不暢，令行不止及互相推諉，從而使違法建筑大肆蔓延。前沙井街道一把手劉少雄落馬前，當(dāng)?shù)剡`建因其保護(hù)猖獗一時(shí)。而據(jù)規(guī)劃國(guó)土監(jiān)察支隊(duì)提供給南方日?qǐng)?bào)的信息顯示，去年以來(lái)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，約3名街道執(zhí)法隊(duì)正、副隊(duì)長(zhǎng)涉及受賄、濫用職權(quán)，充當(dāng)違法建筑的保護(hù)傘，被移送檢察機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

另外，執(zhí)法機(jī)構(gòu)體制設(shè)置不合理，嚴(yán)重制約了行政執(zhí)法的行政效率，給違法建筑滋長(zhǎng)贏得了時(shí)間。寶安一名規(guī)劃土地監(jiān)察部門(mén)的科長(zhǎng)接受采訪時(shí)介紹，目前深圳創(chuàng)新機(jī)制，設(shè)置了多級(jí)規(guī)劃土地監(jiān)察隊(duì)伍。但在實(shí)際工作中，因?yàn)楦鞑块T(mén)數(shù)據(jù)信息不共享，從調(diào)查取證到執(zhí)法，基層執(zhí)法不順不力。而且，執(zhí)法部門(mén)的執(zhí)法手段也不多，只有約談、限令整改、拆除等。

執(zhí)法隊(duì)伍及執(zhí)法機(jī)制諸種問(wèn)題之外，違建成本過(guò)低、利潤(rùn)豐厚也是查違無(wú)效的重要原因。10月25日，深圳市人大法制委員會(huì)副主任委員劉渤說(shuō)，違建當(dāng)事人以低廉的成本搭建起違法建筑后，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、出租等方式，往往能獲得驚人的利潤(rùn)。一般而言，違建多投入市場(chǎng)銷(xiāo)售或租賃，通常三五年就可收回全部投資而進(jìn)入高額凈回報(bào)期。癥結(jié)

關(guān)鍵文件配套四年沒(méi)有下文

深圳市住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳靄貧介紹，據(jù)其研究數(shù)據(jù)，深圳市違建量宗現(xiàn)在約在37萬(wàn)到38萬(wàn)棟左右，總面積4億㎡，全市用于住宅的總面積占50%，在1.9億㎡左右。

目前，因?yàn)閲?guó)家對(duì)于違建尚未出臺(tái)明晰的政策，深圳主要以嚴(yán)控建設(shè)為主，但稍有松懈，違建就會(huì)遍地開(kāi)花。比如，今年上半年，寶安多地就出現(xiàn)搶建高潮。“違建就像一個(gè)彈簧，你壓下去后，稍微放松，就會(huì)反彈起來(lái)。”

市規(guī)劃國(guó)土監(jiān)察支隊(duì)對(duì)南方日?qǐng)?bào)采訪回復(fù)函介紹，早在1999年3月5日，深圳開(kāi)始正式查違，2002年3月1日、2004年10月28日，深圳都有重要?jiǎng)幼鳌?009年6月2日，深圳頒布《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》)，確立了深圳歷史遺留違法建筑處理工作先全面摸底再分類(lèi)處理的工作思路，對(duì)歷史遺留建筑處理措施，包括確權(quán)、沒(méi)收、臨時(shí)使用和拆除。

上述采訪回復(fù)函介紹，目前，《決定》配套實(shí)施文件尚未出臺(tái)，處理工作無(wú)法正式開(kāi)展。

但是，為保障《決定》出臺(tái)后歷史遺留問(wèn)題處理工作全面有效推進(jìn)，市法制部門(mén)、市規(guī)劃土地監(jiān)察部門(mén)根據(jù)市領(lǐng)導(dǎo)的指示和要求，已經(jīng)開(kāi)展了一系列基礎(chǔ)性工作，目前已完成全市歷史遺留違法建筑信息普查工作，并積極擬定了處理工作的各項(xiàng)配套文件、格式文書(shū);此外，為保障《決定》實(shí)施辦法出臺(tái)后各項(xiàng)工作順利開(kāi)展，還制定了工作人員培訓(xùn)方案等各類(lèi)配套措施。“《決定》配套實(shí)施辦法出臺(tái)后，歷史遺留違法建筑將統(tǒng)一納入處理范圍。”

然而，對(duì)于《決定》出臺(tái)日期2009年之后的違建如何處理，并無(wú)規(guī)定是否當(dāng)作上述歷史遺留違法建筑處理。

“深圳查違難度越來(lái)越大，現(xiàn)在群眾的心理是法不責(zé)眾，違建蔓延后，參與人群多，受益者變多。時(shí)間越長(zhǎng)，越難遏制。”陳靄貧認(rèn)為，深圳違建是歷史產(chǎn)物，簡(jiǎn)單一刀切并不科學(xué)，最重要是先遏制現(xiàn)在違建的風(fēng)頭。對(duì)已經(jīng)發(fā)生的違建要區(qū)分，從歷史角度看，建議分兩類(lèi)：一是實(shí)質(zhì)性違法，比如，占有農(nóng)耕地、水源保護(hù)區(qū)，在任何情況下都要拆除;二是程序性違法，比如，在原宅基地多建的，可以適當(dāng)予以確權(quán)。

■小產(chǎn)權(quán)房:屬于違法建筑的一種，它是指建在農(nóng)村集體土地上、未經(jīng)批準(zhǔn)的、以違法商品房開(kāi)發(fā)為目的的違法建筑。有統(tǒng)建、投建和自建三類(lèi)。

●深圳一季度73個(gè)違建樓盤(pán)在售

●全市違法建筑掛牌起步價(jià)最高7900元/㎡，最低價(jià)1880元/㎡，掛牌均價(jià)4113元/㎡

●近半在售違建樓盤(pán)可以按揭貸款

●全市一季度違法建筑租金和租賃稅分別是37.6億元、1.8億元

過(guò)半違建樓盤(pán)可辦銀行按揭

■數(shù)讀

截至目前，媒體一直沒(méi)有對(duì)深圳違建做全面權(quán)威描述，記者從一份官方調(diào)研報(bào)告中了解到今年一季度的違建狀況，可以一窺深圳最近一個(gè)時(shí)間段的違建現(xiàn)狀。

這份調(diào)研報(bào)告顯示，深圳一季度73個(gè)違建樓盤(pán)在售，其中以寶安沙井和龍華觀瀾最多，分別有15個(gè)和16個(gè)。房?jī)r(jià)最高已達(dá)7900元/㎡，均價(jià)為4000元/㎡。近半在售樓盤(pán)可以按揭貸款。而全市違法建筑租金和租賃稅，分別是37.6億元、1.8億元。

從銷(xiāo)售價(jià)格看，全市違法建筑掛牌起步價(jià)最高為7900元/㎡，最低價(jià)為1880元/㎡，掛牌均價(jià)為4113元/㎡。寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道掛牌均價(jià)為6226元/㎡，全市最高，光明新區(qū)公明街道掛牌均價(jià)為3038元/㎡，全市最低。一季度，全市違法建筑在售樓盤(pán)掛牌均價(jià)為4127元/㎡，全市新建商品房交易均價(jià)為19869元/㎡，是違法建筑掛牌均價(jià)的4.8倍。

銀行參與小產(chǎn)權(quán)房貸款業(yè)務(wù)是一種普遍現(xiàn)象。據(jù)深圳市違法建筑市場(chǎng)分析報(bào)告調(diào)查顯示，2013年第1季度，全市73個(gè)違法建筑在售樓盤(pán)中，提供銀行按揭貸款或分期付款的樓盤(pán)共31個(gè)，占42.5%。其中，銀行按揭貸款期限最長(zhǎng)的是光明新區(qū)某樓盤(pán)，首付五成，十年分期月供。

一季度，違法建筑租賃合同共215750份。全市出租的違法建筑面積共9348.1萬(wàn)㎡。從違法建筑租賃合同數(shù)量和租賃面積看，龍華觀瀾街道和寶安沙井街道居前列。從出租方看，個(gè)人出租占82.4%;原村集體組織出租占9.8%。

一季度，全市違法建筑租金和租賃稅分別是37.6億元、1.8億元，其中，本季度新增租金和租賃稅分別為2.6億元和1249萬(wàn)元。

小產(chǎn)權(quán)房瘋狂根源何在

■觀點(diǎn)

在深圳官方看來(lái)，違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門(mén)批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。“小產(chǎn)權(quán)房”屬于違法建筑的一種，它是指建在農(nóng)村集體土地上、未經(jīng)批準(zhǔn)的、以違法商品房開(kāi)發(fā)為目的的違法建筑。深圳經(jīng)過(guò)1992年、2004年兩次農(nóng)村城市化改造，全市原農(nóng)業(yè)戶口人員已全部轉(zhuǎn)為城市居民，農(nóng)村集體土地已轉(zhuǎn)為國(guó)有。因此，深圳農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑不屬于“小產(chǎn)權(quán)房”。

但按深圳民間俗稱(chēng)，小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)約定俗成的非法律概念，有統(tǒng)建、投建和自建三類(lèi)，既有村集體土地所建的統(tǒng)建樓或集資樓，也有企業(yè)拿集體用地或政府劃撥或出讓的土地投資所建建筑，有幾個(gè)村民用宅基地合作自建的農(nóng)民房。

實(shí)際上，2004年之后，深圳全市土地已經(jīng)國(guó)有化，此后出現(xiàn)大面積的違建，尤其是小產(chǎn)權(quán)房，除了部分補(bǔ)償回?fù)艿刂猓€有一些“扯皮”的地塊。有查違部門(mén)知情人士介紹，深圳有的地方在土地國(guó)有化操作過(guò)程中，沒(méi)有對(duì)農(nóng)村集體及時(shí)、足夠的補(bǔ)償，而這些被國(guó)有化的土地也有很長(zhǎng)一段時(shí)間擱置不用，在政府無(wú)力監(jiān)管時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)違建，甚至是建立小產(chǎn)權(quán)房對(duì)外售租。而且，政府因?yàn)檠a(bǔ)償不足問(wèn)題，也不敢嚴(yán)格執(zhí)法。

有專(zhuān)家分析，小產(chǎn)權(quán)房跟我國(guó)農(nóng)地制度不平等有關(guān)。“城市國(guó)有建設(shè)用地有正式的土地使用權(quán)拍賣(mài)市場(chǎng)，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場(chǎng)體系和價(jià)格制度一直沒(méi)有建立起來(lái)，以致造成?同地不同價(jià)?;城市建設(shè)用地使用主體有使用權(quán)證，可以作為抵押到銀行等融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行再融資和資產(chǎn)評(píng)估，而農(nóng)村建設(shè)用地沒(méi)有使用權(quán)證，也不能進(jìn)行上述的抵押和融資行為，不具有資產(chǎn)功能。”

但是，隨著農(nóng)村集體土地使用者鋌而走險(xiǎn)，在小產(chǎn)權(quán)房長(zhǎng)長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)利益鏈條中，其成為最大受益者。由于小產(chǎn)權(quán)房可以省去土地購(gòu)置金和相關(guān)稅費(fèi)，其成本相對(duì)單一，大部分是建筑成本。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，普通帶電梯的小產(chǎn)權(quán)房的建筑成本不超過(guò)2000元/㎡，據(jù)此推算，小產(chǎn)權(quán)房的售價(jià)只要達(dá)到5500元/㎡，開(kāi)發(fā)者就可以獲取利潤(rùn)。

第三篇：深圳小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)流程

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)流程

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)流程一：看房

買(mǎi)方看房、買(mǎi)賣(mài)雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)，一般買(mǎi)賣(mài)雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用都?xì)w買(mǎi)方支付。

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)流程二：查檔

買(mǎi)賣(mài)雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)到檔案大廈國(guó)土部門(mén)查房檔案。

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)流程三：簽合同

買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請(qǐng)時(shí)間、贖樓費(fèi)用、過(guò)戶申請(qǐng)時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時(shí)間及比例、違約責(zé)任，確定這幾大要點(diǎn)后，買(mǎi)賣(mài)雙方與中介簽訂三方合同或者買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫(xiě)入合同（深圳市統(tǒng)一格式合同），支付定金給中介公司。

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)流程四：公證

賣(mài)方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證，賣(mài)方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)。

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)流程五：資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)

買(mǎi)方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用），買(mǎi)方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件（一大堆，都沒(méi)看清楚，只是忙著簽名），買(mǎi)方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書(shū)給買(mǎi)方（一般銀行直接通知擔(dān)保公司），約7~8個(gè)工作日左右。

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)流程六：贖樓

買(mǎi)方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)，約5個(gè)工作日左右。

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)流程七：房屋過(guò)戶

買(mǎi)方同擔(dān)保公司去深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心三樓簽訂《小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同(現(xiàn)售)》，遞交房產(chǎn)過(guò)戶申請(qǐng)，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個(gè)工作日。

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)流程八：繳費(fèi)

買(mǎi)方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證（記得多復(fù)印一些，再見(jiàn)到它時(shí)要等全部貸款還清之后），擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣(mài)方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣(mài)方，約10個(gè)工作日左右。

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)流程九：交房

買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房屋交接，水、電等過(guò)戶，買(mǎi)方領(lǐng)鑰匙。

第四篇：小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同

出賣(mài)人(甲方)身份證號(hào)碼：

買(mǎi)受人(乙方)身份證號(hào)碼：

甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于秭歸縣廟嘴的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣_(tái)___仟___佰___拾____萬(wàn)___仟____佰____拾____元整(￥____元)的價(jià)款出售給乙方。

二、本合同簽訂后，甲方對(duì)——的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶條件。等過(guò)戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》;

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__萬(wàn)元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)______個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。

1、提交____________仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式3份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

見(jiàn)證人：

年月日

第五篇：2012小產(chǎn)權(quán)房最新政策

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據(jù)悉，針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，國(guó)務(wù)院日前已做出部署，責(zé)成國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專(zhuān)門(mén)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。國(guó)務(wù)院要求：一是所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售;二是將以地方為主體組織摸底，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進(jìn)行普查;三是責(zé)成領(lǐng)導(dǎo)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，拿出相關(guān)處理意見(jiàn)和辦法。

參加本次全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)的河南省國(guó)土資源廳廳長(zhǎng)張啟生坦言，如何解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，是國(guó)土資源系統(tǒng)乃至地方政府面臨的一道難題，“但不解決肯定是不行，我們?cè)谛〗M討論的時(shí)候，就有地方國(guó)土局局長(zhǎng)提出，是不是可以在符合規(guī)劃的地區(qū)，探索在征收土地后補(bǔ)交土地出讓金，按經(jīng)濟(jì)適用房政策發(fā)證，禁止上市交易的辦法來(lái)進(jìn)行處理小產(chǎn)權(quán)房”。

對(duì)于這一建議，國(guó)土部并未給出明確答復(fù)，但工作人員告訴記者，針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的清理，國(guó)土部已和地方政府達(dá)成初步意見(jiàn)，決定在今年對(duì)小產(chǎn)權(quán)房加大查處力度，對(duì)新近建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目堅(jiān)決制止。此外，有關(guān)部門(mén)目前也在協(xié)商、研究相應(yīng)的政策措施，考慮對(duì)已形成的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，進(jìn)行細(xì)致調(diào)研、區(qū)分類(lèi)別、具體問(wèn)題具體分析，對(duì)針對(duì)解決農(nóng)民自身住房問(wèn)題的項(xiàng)目和針對(duì)外售非農(nóng)民居住需求問(wèn)題的項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待。

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