第一篇：京建質〔2009〕383號文件 北京市住房和城鄉建設委員會關于加強住宅工程質量分戶驗收管理工作的通知

北京市住房和城鄉建設委員會關于加強住宅工程質量分戶驗收管理工作的通知

（京建質〔2009〕383號）

各區、縣建委，各建設（開發）、施工、監理單位，各有關單位：

為進一步加強本市住宅工程質量管理，落實《關于印發〈住宅工程質量分戶驗收管理規定〉的通知》（京建質〔2005〕999號），保證新建住宅工程觀感質量和使用功能質量，結合本市實際情況，現將有關要求通知如下：

一、建設單位是住宅工程質量分戶驗收工作（以下簡稱分戶驗收）的責任人。分戶驗收的具體組織工作應由建設單位項目負責人承擔。

建設單位項目負責人應組織成立分戶驗收工作組進行分戶驗收。分戶驗收工作組成員應包括以下人員：

（一）建設單位各專業技術負責人。

（二）監理單位各專業監理工程師。

（三）施工單位項目技術、質量負責人，項目技術、質量專業人員等。

（四）分包單位項目負責人、專業技術質量負責人（參加分包項目質量分戶驗收）。

（五）已選定物業公司的，物業公司項目負責人、專業技術人員等。

二、分戶驗收分為兩個階段進行。

第一階段，建設單位應在主體結構分部工程驗收前，組織相關單位和人員對住宅工程的每一套住宅及公共部位的主體結構工程觀感質量、結構尺寸和使用功能質量進行專門驗收。分戶驗收合格后方能組織主體結構分部工程質量驗收。

第二階段，建設單位應在施工單位提交工程竣工報告后，單位（子單位）工程竣工驗收前，組織相關單位和人員對住宅工程的每一套住宅及公共部位的工程觀感質量、主要部位凈尺寸和使用功能質量進行專門驗收。分戶驗收合格后方能組織單位（子單位）工程質量竣工驗收。

三、在分戶驗收第一階段開始30天前，建設單位項目負責人應組織施工單位和監理單位編制完成《分戶驗收工作方案》。

《分戶驗收工作方案》應明確分戶驗收工作組成員和人員職責、兩個階段的驗收工作組織程序等內容，確定每一套住宅和公共部分工程的檢查驗收項目、內容和數量，并繪制抽查點分布圖，同時應落實質量檢查人員和檢查工具。

四、施工單位應當配合建設單位完成分戶驗收工作。施工單位應當建立住宅工程各檢驗批、分項、分部（子分部）工程與每一套住宅及公共部位的對應關系，并應在《主體結構分部工程施工報驗表》（在附件中單獨列明）和工程竣工驗收報告中分別予以明確，以備分戶驗收時進行檢查。

五、工程監理單位對分戶驗收承擔監理責任。

工程總監理工程師應依據分戶驗收情況組織對工程質量進行竣工預驗收，預驗收合格后總監理工程師方可在施工單位工程竣工報告上簽署意見，并對工程進行質量評估，提出工程質量評估報告。

工程質量評估報告應包含對分戶驗收進行評估的結論，并應經總監理工程師和監理單位有關負責人審核簽字。

六、分戶驗收應依據國家和本市工程質量標準、規范，以及設計文件和施工合同約定，對單位工程每一套住宅和公共部位進行驗收。

七、在分戶驗收的檢查驗收過程中，應對涉及到的工程觀感質量和使用功能質量作為主要檢查驗收項目，包括：建筑結構外觀及尺寸偏差；門窗安裝質量；地面、墻面和頂棚面層質量；防水工程質量；采暖、制冷、通風系統安裝質量；給水、排水系統安裝質量；室內電氣工程安裝質量；其他規定、標準中要求分戶檢查的內容。

八、分戶驗收工作組在檢查驗收時應做好以下工作：

（一）對于上述檢查驗收項目，應逐項對照住宅工程相應檢驗批質量驗收規定的檢查項目進行驗收，并應對驗收合格的項目在《住宅工程質量分戶驗收檢查記錄表》的相應位置填寫對應的《檢驗批質量驗收記錄》表格的編號。

（二）對于工程觀感質量和使用功能質量應全數檢查驗收，并應分別采取實測實量，以及查驗有關安全及功能的檢驗和抽樣檢測結果報告等手段進行檢查。觀感檢查項目應通過目測觀察的方法檢查。平整、垂直、標高等需要實測實量的檢查內容，應使用靠尺板、水平儀和尺子等專業檢查工具，按照質量驗收標準規定的檢查數量和方法進行檢查驗收。

（三）對于檢查驗收符合要求的，應在檢查點位上做出明顯檢查標識（含主體結構工程檢查驗收符合）。根據實際檢查情況，檢查標識內容應包括以下內容：住戶編號、房間位置、檢查項目內容、實測實量結果、對應的檢驗檢測報告編號、觀感質量檢查結果、使用功能質量現場檢查結果，以及檢查驗收結論等內容。

（四）檢查標識可采取印章、不干膠標貼等形式制作，相應檢查內容可手寫，同時應能夠保持其牢固和耐久性。主體結構工程檢查標識應保留至下一道工序施工。其余檢查標識應保留至單位（子單位）工程質量竣工驗收合格前。

（五）對于已全部裝飾裝修和設備安裝到位的住宅工程，上述檢查標識有可能影響工程裝飾效果時，應采取在住宅戶內顯著位置設立檢查圖表等形式標明檢查結果。

（六）對發現的住宅工程觀感質量和使用功能質量不符合相關工程質量技術標準、規范或設計文件要求的，分戶驗收工作組應填寫《住宅工程質量問題整改處置記錄》，書面責成責任單位進行整改并應對整改情況進行復查，復查情況應經建設單位專業負責人或監理單位專業監理工程師簽字認可。

九、分戶驗收合格應符合下列規定：

（一）施工單位已提交工程竣工報告，并已完成建設工程設計和施工合同約定的工作量。

（二）工程所含分部（子分部）工程的質量均已驗收合格。

（三）每一套住宅及公共部位工程質量檢查結論與相對應的檢驗批工程質量驗收結論一致，且《住宅工程質量分戶驗收檢查記錄表》齊全。

（四）每一套住宅及公共部位工程的觀感質量由驗收人員通過現場檢查，并共同確認為合格。

（五）按照本通知要求，對每一套住宅及公共部位檢查合格后，已在檢查點位上做出了明顯檢查標識或設立了檢查圖表。

（六）對于工程質量不符合要求的項目，施工單位已整改完畢，且已經建設單位專業負責人或監理單位專業監理工程師重新檢查驗收合格，并形成整改處置記錄。

（七）建筑物外墻顯著部位已鑲刻符合要求的工程標牌。

十、分戶驗收合格后，應出具由建設單位項目負責人、總監理工程師和施工單位項目負責人分別簽字并加蓋驗收專用章的《住宅工程質量分戶驗收表》。

十一、建設單位、施工單位、監理單位不按本通知要求履行職責的，由市住房城鄉建設委或區縣建委責令改正。

十二、本通知自2009年7月1日起施行。2009年7月1日以后開始分戶驗收的，應當按照本通知要求執行；2009年7月1日前已經開始分戶驗收但是尚未完成分戶驗收工作的，可以按原規定執行。

北京市建設委員會《關于印發〈關于實施住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見〉的通知》（京建質〔2006〕139號）、《關于印發〈住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見〉補充表格的通知》（京建質〔2007〕1285號）同時廢止。《關于印發〈住宅工程質量分戶驗收管理規定〉的通知》（京建質〔2005〕999號）附件中《住宅工程質量分戶驗收表》停止使用。

附件：1．《住宅工程質量分戶驗收表》

2．《住宅工程質量分戶驗收檢查記錄表》

3．《住宅工程質量問題整改處置記錄》

4．檢查標識（樣本）

第二篇：對住宅工程質量分戶驗收及其管理工作的幾點體會

對住宅工程質量分戶驗收及其管理工作的幾點體會

河口區住建局 陳朝玲 李清瑞

近年來，城鄉住宅的建設規模不斷擴大，購房戶質量維權意識日益提高。加強住宅工程質量管理，保障房屋使用功能，保護消費者的合法權益，促進房地產市場持續健康發展，我省部分市地建設行政主管部門樹立“以人為本”思想，創新工作思路采取有效措施，組織開展了住宅工程質量分戶驗收工作。

一、實施分戶驗收的背景

1）建筑工程做為一種特殊的商品，其建設周期長；參建人員多、施工技術和工藝較復雜；建筑工程使用的建筑材料品種多，不同材料的性能差異大，受氣候和溫度變化影響因收縮變形易產生裂縫等質量問題。因此建筑工程在交付使用后由于溫度變化等影響，隨著時間的推移和材料性能的衰減，會不斷地出現一些觀感和使用功能方面的質量通病，而且受施工技術水平、工藝、工程材料等因素的影響，在今后較長一段時間內一些質量通病仍難徹底根治。

2）當前我國的施工驗收規范及設計規范對于竣工房屋的某些質量問題如室內空間尺寸偏差目前還沒有明確的驗收標準，對有些質量問題如空鼓、粉刷面層裂縫、外墻外窗滲漏等驗收檢查方法沒有操作性很強的統一的規定。住戶反映的一些質量問題在界定、處理時往往依據不足，房屋買賣雙方各執己見而產生矛盾。

3）目前我國建筑工程質量擔保、保險、投訴處理相關制度不健全，質量驗收責任制度和責任追究制度很難落實，少數建設、施工等單位質量意識不足，發生質量投訴時處理不及時、不徹底和推委，而對于在質量投訴時提出的經濟賠償因為國家沒有依據，少數投訴人在賠償得不到落實時一邊拒絕維修和配合一邊又反復投訴等等，使得一些建筑工程特別是住宅工程的質量投訴處理過程矛盾較多、解決困難重重。

采用分戶驗收的方法是現階段有效地緩解和解決有關問題的一種較好辦法，通過分戶驗收工作的開展、落實，加強工程質量責任和責任追究制度的落實，提升工程質量水平，提高住戶對住宅工程質量的滿意度，也能體現政府執政為民、為民辦事的工作宗旨。同時，分戶驗收的有效實施，也使許多住宅工程質量問題 1 可以提前發現和解決，減少了工程交付中的矛盾和交付后的維修工作，從某中意義上講節約了后期的時間和成本

二、分戶驗收的含義和特點

分戶驗收是指在施工單位提交竣工驗收報告后，住宅工程竣工驗收前，按照國家質量驗收規范對住宅工程的每一戶及公共部位涉及主要使用功能和觀感質量進行的專門驗收。

目前，全省部分地市對住宅工程質量分戶驗收，均結合地方實際陸續出臺了各自的管理政策和管理辦法，規定了住宅工程質量分戶驗收的驗收質量標準、驗收內容、驗收數量和方法、組織實施等內容。雖然各地的具體規定不盡相同，但總的來看，有幾點是統一和明確的。

1、所有住宅工程質量驗收均以“戶”為基本單位進行“一戶一驗”，改變了過去的整體驗收方式，是更加細化的、具備更高要求的驗收。

2、分戶驗收內容分為七個類別：

（一）室內空間尺寸；

（二）樓地面、墻面和頂棚面層質量；

（三）門窗、欄桿安裝質量；

（四）防水工程質量（屋面、地下室及有防水要求的房間）；

（五）給排水、采暖系統安裝質量；

（六）室內電氣工程安裝質量；

（七）國家和省有關規定、標準中要求分戶檢查的內容。

從以上驗收內容可以看出，分戶驗收的側重點是使用安全、使用功能和觀感質量。

3、分戶驗收的時間段為施工單位提交竣工報告后、單位工程竣工驗收前。

之所以這樣規定，主要是確保在竣工驗收驗收前完成分戶驗收和整改完善工作，即“盡量把問題解決在前面”，保證住宅工程竣工驗收的工作效率和順利進行，尤其對結構類型雷同的成片住宅小區集中竣工驗收時，更應注意把握這一點。

目前，參建方大多在工程質量初驗前進行分戶驗收和整改工作，質監部門在工程質量初驗和竣工驗收時，可對分戶驗收執行情況和形成分戶驗收記錄資料 情況以及發現問題整改情況進行核查。

4、分戶驗收的檢查手段是實測和目測相結合。觀感檢查項目應通過目測觀察的方法檢差，對檢驗批主控項目和一般項目的觀感質量應全數檢查驗收。平整、垂直、標高、開間進深尺寸、插座相位等需要實測實量的檢查內容，應使用紅外線測距儀、漏電保護相位檢測器等專業檢查工具，按照質量驗收標準規定的檢查數量和方法進行檢查驗收。

三、管理部門需要做好的幾項工作

3.1加強宣傳工作，形成分戶驗收制度自覺主動的內部環境和有效監督的外部環境。

為了落實分戶驗收工作，避免分戶驗收工作擺形式、走過場，建設行政主管部門和質量監督機構要加強兩方面的宣傳：一方面應加強對參建單位和質量人員的宣傳和組織培訓，積極提高參建人員的質量意識和對分戶驗收的正確認識，增強參建各方認真執行分戶驗收的自覺性、主動性。另一方面，通過電視、報紙等傳媒向社會大力宣傳分戶驗收制度的推行和開展，形成強大的外部輿論環境和監督環境，督促參建各方按章辦事，認真落實分戶驗收制度。3.2嚴格監督核查，確保分戶驗收工作的真實性、規范性

（1）監督驗收人員組成

分戶驗收應有建設單位的項目負責人組織驗收，監理單位的總監、專業監理工程師和施工單位的質量負責人、項目經理、施工員、質量員等參加驗收。已選定物業公司的，物業公司應當參加住宅工程分戶驗收工作。（2）監督職責履行

分戶驗收和整改工作完成后，分戶驗收資料應有相關單位和人員的簽章。其中分戶驗收記錄應有參加分戶驗收過后的人員簽字認可，而《住宅工程質量分戶驗收匯總表》系分戶驗收過后總的結論性意見，簽字人員為建設單位的項目負責人、監理單位的總監理工程師、施工單位的項目經理，對公章的要求亦較嚴格，公章為法人章。該資料應作為竣工資料納入質監檔案。（3）核查分戶驗收資料的真實性、完整性

首先，依據分戶驗收的驗收內容，檢查檢測儀器配備的種類和數量是否齊全充足，如未配備相關檢測儀器，則分戶驗收的真實性則無從談起。其次，監 3 督檢查現場標識落實情況，無測量標識則驗收無真實可言。

（4）記錄核查分戶驗收的過程和結果，發現不良行為予以登記上報。

質量監督機構作為監督者，負責監督和查驗收組隊分戶驗收的執行落實情況。監督記錄中應包含對分戶驗收核查的具體內容：如抽查的戶數、過程、結果鄧，并應附有分戶驗收和查記錄。

對違反規定、不認真檢查驗收和及時整改、弄虛作假的情況，處責令整改、必要時組織復查和竣工驗收延滯外，對責任人員給與不良行為記錄登記。（5）監督分戶驗收工作完成后，參見各方和質量人員的質量行為

監督資料歸檔和交付住戶：參建單位應將分戶驗收記錄、公共部位驗收記錄、分戶驗收匯總表等資料完整的納入工程質量控制資料，以備將來發生質量投訴時查詢，保證質量責任的可追溯性。同時《住宅工程質量分戶驗收記錄表》應作為《住宅工程質量保證書》的附件，在房屋交付時一同交給用戶。

監督落實保修途徑：建設單位在《住宅質量保證書》中注明保修范圍、保修期限、保修程序、處理時限以及建設單位、施工單位、物業公司名稱和報修電話等內容，當質量問題發生后，可及時解決質量問題，避免激化矛盾。

通過上述管理措施，可有效地保證實施分戶驗收的真實性、規范性和驗收人員質量責任的可追溯性。

第三篇：關于印發《海南省住宅工程質量分戶驗收管理辦法》的通知(瓊建質[2011]87號)[小編推薦]

海南省住房和城鄉建設廳文件(瓊建質

[2011]87號)關于印發《海南省住宅工程質量分戶驗收管理辦法》的通知 各市、縣、自治縣住房和城鄉建設局，洋浦經濟開發區規劃建設土地局，各級質量安全監督管理機構，各有關單位： 為了加強住宅工程質量管理，切實保障住宅工程質量和使用功能，維護廣大人民群眾利益，我廳制定了《海南省住宅工程質量分戶驗收管理辦法》，現印發給你們，請認真遵照執行。在實施中有何建議和意見請向省建設工程質量安全監督管理局反饋。海南省住房和城鄉建設廳 二0一一年四月十九日

海南省住宅工程質量分戶驗收管理辦法 第一條 為加 強住宅工程質量管理，保障竣工住宅質量和房屋使用功

能，根據《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》及現行國家建設工程有關標準、規范、規定，結合本省實際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本省行政區域內住宅工程質量分戶驗收及其監督管理。

本辦法所稱住宅工程質量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），是指住宅工程在單位工程竣工驗收前，由建設單位組織施工單位、監理單位對單位工程每一單元戶及公共部位進行的專門驗收。第三條 分戶驗收應按照經審查合格的施工圖設計文件及國家和省有關工程質量驗收標準、規范、規定，對本辦法規定的內容逐戶進行質量驗收。第四條 分戶驗收是在工程地基基礎和主體結構安全可靠的基礎上，以檢查工程觀感質量和使用功能質量為主，主要包括下列內容：

（一）房間尺寸；

（二）地面、墻面和頂棚質量；

（三）欄桿、護欄質量；

（四）防水工程質量；

（五）門窗工程質量；

（六）室內給水、排水系統安裝質量；

（七）室內電氣工程安裝質量；

（八）節能工程質量；

（九）其它有關規定、標準或合同中要求分戶檢查的內容。第五條 分戶驗收工作由建設單位組織實施，建設單位項目負責人、專業技術人員，監理單位項目總監理工程師、專業監理工程師，施工單位項目經理、項目技術負責人等相關人員參加。分包單位項目經理、項目技術負責人也應參加分包項目的分戶驗收。已選定物業公司的，物業公司也應當參加分戶驗收。分戶驗收應當按照下列程序進行： 1．分戶驗收應逐戶、逐間進行； 2．分戶驗收應符合國家有關規范規定，按本辦法《住宅工程質量分戶驗收導則》（附表一）要求進行，并認真填寫《住宅工程質量分戶驗收記錄》（附表二）； 3．分戶驗收檢查中發現工程觀感質量和使用功能不符合規范或設計文件要求的，建設單位書面責成施工單位整改，整改情況經監理復查符合要求后，重新組織分戶驗收；

4、分戶驗收合格后，必須按戶出具由建設單位項目負責人、總監理工程師、施工單位項目經理分別簽字確認并加蓋驗收單位公章的《住宅工程質量分戶驗收證明》（附表三）。

該表一式五份，建設、監理、施工、業主各一份，公示一分。

對重新組織分戶驗收合格的，在出具《住宅工程質量分戶驗收證明》時，應附其重新組織分戶驗收前的分戶驗收記錄及整改復查記錄。

第六條 分戶驗收合格后，建設單位應按單位工程將所有分戶驗收情況進行匯總，填寫《住宅工程質量分戶驗收匯總表》（附表四），建設、施工、監理單位各方相應負責人分別簽字確認并加蓋單位公章。《住宅工程質量分戶驗收匯總表》一式四份，建設、施工、監理單位各一份，一份在

建設單位申請住宅單位工程竣工驗收時，提交監督機構存檔。第七條 住宅工程參建各方責任主體應嚴格執行《建筑工程施工質量驗收統一標準》，強化檢驗批驗收。同時，建設、監理、施工單位應按本辦法規定開展分戶驗收，未經分戶驗收或分戶驗收不合格的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收。第八條 住宅工程竣工驗收，建設單位必須按照《建設工程質量管理條例》和《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》的有關規定進行，嚴格工程竣工驗收程序，驗收合格后方可交付使用。

住宅工程竣工驗收時，驗收組應抽查一定的戶數，按《住宅工程質量分戶驗收記錄》內容及要求對分戶驗收工作進行復核檢查。抽查數量為單位工程總戶數的10%，且不少于6戶，其中頂層、底層至少各抽查2戶；單位工程總戶數少于10戶的，隨機抽查不少于3戶；單位工程總戶數在3戶及以下的全面檢查。當發現驗收條件不符合相關規定、分戶驗收記錄內容不真實或存在影響主要使用功能等重大質量問題時，應終止驗收，責令整改，符合要求后方可重新組織驗收。

住宅工程公共部分的竣工驗收，應按國家有關規范規定進行。第九條 住宅工程竣工驗收前，施工單位要制作工程標牌，并鑲嵌在建筑物外墻顯著部位。工程標牌應包括以下內容：

（一）工程名稱、竣工日期；

（二）建設、設計、監理、施工單位全稱；

（三）建設、設計、監理、施工單位負責人姓名。第十條 住宅工程建設單位應當在《住宅質量保證書》中注明以下事項：

（一）保修范圍和保修期限；

（二）施工單位工程質量保修負責人姓名、電話及辦公地點；

（三）物業公司名稱、電話；

（四）工程質量保修程序和處理時限；

（五）建設單位工程質量保修監督電話。

第十一條

住宅工程交付使用時，《住宅工程質量分戶驗收證明》必須作為《住宅質量保證書》的附件一并交給業主。

第十二條

本辦法第十條所列事項及《住宅工程質量分戶驗收證明》應當在住宅工程交付使用時，在相應住戶入口處進行公示，公示期不得少于3個月。

第十三條 參加分戶驗收的各方應對分戶驗收的真實性負責。對在分戶驗收工作中弄虛作假、降低標準或將不合格工程按合格工程驗收的，建設行政主管部門按照有關法律、法規對相關責任單位和責任人給予處理。第十四條 工程質量監督機構應當加強對分戶驗收工作的監督管理，在監督工程竣工驗收過程中，抽查《住宅工程質量分戶驗收記錄》是否與工程實體質量相符；抽查有關單位是否按照要求對質量分戶驗收中提出的問題進行了整改。對未實施分戶驗收的住宅工程，不予辦理竣工驗收備案。第十五條 本辦法自頒布之日起施行。附表：1.住宅工程質量分戶驗收導則 2.住宅工程質量分戶驗收記錄 3.住宅工程質量分戶驗收證明 4.住宅工程質量分戶驗收匯總表

附表1 住宅工程質量分戶驗收導則（驗收項目、內容、檢查方法及參照標準、條文）序驗收 檢查方法 驗收內容 參照標準、條文 號 項目 及數量 房間尺室內標高、隔尺量檢查每一GB50204-2002第8.3.2條及GB50203-2002有關砌體軸線允許偏差的規 1 寸 墻軸線偏差 間房 定。GB50209-2002第5.3.4面層與下一層應結合牢固，無空鼓、裂紋。樓地面空鼓、小錘輕擊和觀注：空鼓面積不應大于400Cm，且每自然間（標準間）不多于2處可不裂縫、起砂 察檢查 計。5.3.6面層表面應潔凈，無裂紋、脫皮、麻面、起砂等缺陷。GB50210-2001第4.3.5各抹灰層之間及抹灰層與基體之間必須粘接牢固，抹灰層應無脫層、空鼓和裂縫。GB50210-2001第4.2.6一般抹灰工程的表面質量應符合下列規定： 樓地

1、普通抹灰表面應光滑、潔凈、接槎平整，分格縫應清晰。墻面、天棚脫觀察檢查，距面、墻 2

2、高級抹灰表面應光滑、潔凈、顏

2色均勻、無抹紋，分格縫和灰線應清層、空鼓、裂檢查面1m處面和天晰美觀。縫、和爆灰（龜正視無裂縫和棚 GB50204-2002第8.2.1現澆結構的外觀質量不應有嚴重缺陷（設計無找裂除外）爆灰平的樓面）。對已經出現的嚴重缺陷，應由施工單位提出技術處理方案，并經監理（建設）單位認可后進行處理。對經處理的部位，應重新檢查驗收。（強）GB50209-2002第5.3.5面層表面的坡度應符合設計要求，不得有倒泛水廁、浴、陽臺觀察和潑水檢和積水現象。地面表面坡度 查 GB50207-2002第10.0.5檢查屋面有無滲漏、積水和排水系統是否暢通，雨后或蓄水試應在雨后或持續淋水2h后進行。有可能作蓄水檢驗的屋面，其蓄水時間屋面滲漏 驗檢查 不應少于24h。GB50327-2001第6.3.3防水層應從地面延伸到墻，高出地面100mm；浴廚、衛、陽臺尺量檢查 室墻面的防水層不得低于1800mm。防水工程施工 蓄水24h，深 3 防水 衛生間等有防度不得小于GB50209第4.9.8有防水要求的建筑地面工程的立管、套管、地漏處嚴禁水要求的地面20mm，觀察檢滲漏，坡向應正確、無積水。滲漏 查 淋水2h或雨《建筑法》第六十條：建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得有滲漏、開裂外墻滲漏 后觀察檢查 等質量缺陷；對已經發現的質量缺陷，建筑施工企業應當修復。GB50352-2005第6.10.3窗的設置應符合下列規定：

1、窗扇的開啟形式應方便使用，安全和易于維修、清洗；

2、當采用外開窗時應加強牢固窗扇的措施；

3、開向公共走道的窗扇，其底面高度不應低于2m；

4、防火墻上必須開設窗洞時，應按防火規范設置； 外鋼尺檢查，每5、天窗應采用防破碎傷人的透光材料； 窗個窗臺不少于

6、天窗應便于開啟、關閉、固定、防滲水，并方便清洗。外窗臺臺 一處 注：①住宅窗臺低于0.90m時，應采取防護措施； 或護欄②低窗臺、凸窗等下部有能上人站立的寬窗臺面時，貼窗護欄或固高度門窗 定窗的防護高度應從窗臺面起計算。

GB50096-1999第3.9.1外窗窗臺距樓面、地面的凈高低于0.90m時，應欄桿間有防護設施，窗外有陽臺或平臺時可不受此限制。（強）距 欄桿高度檢查：GB50368-2005第5.1.5??六層及六層以下住宅的陽欄桿凈高不應低于1.05m，七層及七層以上住宅的陽臺欄桿凈高不應低于鋼尺測量，每1.10m。陽臺欄桿應有防護措施。防護欄桿垂直間距凈距不應大于0.11m。護片欄桿不少于GB50368-2005第5.2.2外廊、內天井及上人屋面等臨空處欄桿凈高，六欄 一處 層及六層以下不應低于1.05m；七層及七層以上不應低于1.10m（不得有負偏差）。欄桿應防止攀登，垂直桿件間凈距不應大于0.11m。

豎桿間距檢查：臨空處欄桿凈間距不應大于0.11m，正偏差不大于3mm。用1m垂直檢GB50210-2001第12.5.9護欄和扶手安裝的允許偏差應符合下列規定： 測尺、鋼尺、1、護欄垂直度允許偏差3mm。

2、欄桿間距允許偏差3mm。

3、扶手直拉通線檢查 線度允許偏差4mm。

4、扶手高度允許偏差3mm。防攀爬措施檢查：GB50352-2005第6.6.3陽臺、外廊、室內回廊、內天井、上人屋面及室外樓梯等臨空處應設置防護欄桿，并應符合下列規定： 外窗臺

1、欄桿應以堅固、耐久的材料制作，并能承受荷載規范規定的水平荷載； 或護欄

2、臨空高度在24m以下時，欄桿高度不應低于1.05m，臨空高度在24m高度 護及24m以上（包括中高層住宅）時，欄桿高度不應低于1.10m；

欄 注：欄桿高度應從樓地面或屋面至欄桿扶手頂面垂直高度計算，如底部觀察檢查 欄桿間有寬度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，應從可距 踏部位頂面起計算。

3、欄桿離樓面或屋面0.10m高度內不宜留空；

4、住宅??的欄桿必須采用防止少年兒童攀登的構造，當采用垂直桿件做欄桿時，其桿件凈距不應大于0.11m。護欄玻璃檢查：GB50210-2001第12.5.7護欄玻璃應使用公稱厚度不少于觀察檢查安全12mm的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃。當護欄一側距樓地面高度為5m及以標識，卡尺測上時，應按JGJ113-2009第7.2.5和第7.2.6進行檢查。量 《建筑法》第六十條：建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得有滲漏、開裂外窗滲漏 雨后觀察檢查門窗 等質量缺陷；對已經發現的質量缺陷，建筑施工企業應當修復。GB50210-2001第5.3.9金屬門窗扇的橡膠密封條或毛氈密封條應安裝完好，不得脫槽。觀察，開啟和GB50210-2001第5.3.4金屬門窗扇必須安裝牢固，并應開關靈活、關閉門窗質量 關閉檢查，手嚴密，無倒翹。推拉門窗扇必須有防脫落措施。板檢查 GB50210-2001第5.1.11建筑外門窗的安裝必須牢固。在砌體上安裝門窗嚴禁用射釘固定。（強條）GB50210-2001第5.4.11玻璃密封條與玻璃及玻璃槽口的接縫應平整，不得卷邊、脫槽。GB50210-2001第5.6.2玻璃的品種、規格、尺寸、色彩、圖案和涂膜朝

2向應符合設計要求。單塊玻璃大于1.5m時應使用安全玻璃。發改運行[2003]2116號： 第六條 建筑物需要以玻璃作為建筑材料的下列部位必須使用安全玻觀察檢查安全2璃；

（一）7層及7層以上建筑物外開窗；

（二）面積大于1.5m的窗玻璃門窗玻璃 認證標識 或玻璃底邊離最終裝修面小于500mm的落地窗；

（三）幕墻（全玻幕除外）；

（四）傾斜裝配窗、各類天棚（含天窗、采光頂）、吊頂；

（五）觀光電梯及其外圍護；

（六）室內隔斷、浴室圍護和屏風；

（七）樓梯、陽臺、平臺走廊的欄板和中庭內攔板；

（八）用于承受行人行走的地面板；

（九）水族館和游泳池的觀察窗、觀察孔；

（十）公共建筑物的出入口、門廳等部位；

（十一）易遭受撞擊、沖擊而造成人體傷害的其他部位。GB50242-2002第4.2.2給水系統交付使用前必須進行通水試驗并做好記管道滲漏 觀察試水檢查 錄。管道堵塞 GB50242-2002第5.2.3生活污水塑料管道的坡度必須符合設計或本規范室內給表5.2.3的規定。表5.2.3生活污水塑料管道的坡度：1.管徑50mm，標準 5 排水安坡度25?，最小坡度12?；2.管徑75mm，標準坡度15?，最小坡度8?；管道坡度 觀察檢查 裝 3.管徑110mm，標準坡度12?，最小坡度6?；4.管徑125mm，標準坡度10?，最小坡度5?；5.管徑160mm，標準坡度7?，最小坡度4?。GB50242-2002第7.2.1排水栓和地漏的安裝應平正、牢固，低于排水表地漏水封 尺量檢查 面，周邊無滲漏。地漏水封高度不得小于50mm。

“漏電開關測試儀”無接錯顯示 GB50303-2002第22.1.2插座接線應符合下列規定：

1、單相兩孔插座，面對插座的右孔或上孔與相線連接，左孔或下孔與零線連接；使用“漏電單相三孔插座，面對插座的右孔與相線連接，左孔與零線連接； 插座相序、開關測試

2、單相三孔、三相四孔及三相五孔插座的接地（PE）或接零（PEN）線接在上孔。接地 儀”逐個檢插座的接地端子不與零線端子連接。同一場所的三相插座，接線的相序一致。查

3、接地（PE）或接零（PEN）線在插座間不串聯連接。第3.1.7接地（PE）或接零（PEN）支線必須單獨與接地（PE）或接零（PEN）干線連接，不得串聯連接。（強條）GB50303-2002第6.1.9照明配電箱（盤）安裝應符合下列規定：

1、箱（盤）內配線整齊，無絞接現象。導線連接緊密，不傷芯線，不斷股。墊圈下螺絲兩側壓的導線截面積相同，同一端子上導線連接不多于2根，防松墊圈等零件齊全；

2、箱（盤）內開關動作靈活可靠，帶有漏電保護的回路，漏電保護裝置動作電流不大于30mA，動作時間不大于0.1s。室內觀察和開、3、照明箱（盤）內，分別設置零線（N）和保護地線（PE線）匯流排，零線和保戶內配電箱 6 電氣關觸電保護地線經匯流排配出。（盤）安裝 護器動作 第6.2.8照明配電箱（盤）安裝應符合下列規定：

1、位置正確，部件齊全，箱體開孔與導管管徑適配，暗裝配電箱箱蓋緊貼墻面，箱（盤）涂層完整；

2、箱（盤）內接線整齊，回路編號齊全，標識正確；

3、箱（盤）內不采用可燃材料制作；

4、箱（盤）安裝牢固，垂直度允許偏差為1.5?；底邊距地面為1.5m，照明配電板底邊距地面不小于1.8m。GB50303-2002第23.1.1照明系統通電，燈具回路控制應與照明配電箱及回路的標照明試驗 通電檢查 識一致；開關與燈具控制順序相對應，風扇的轉向及調速開關應正常。GB50303-2002第27.1.1建筑物等電位聯結干線應從與接地裝置有不少于2處直接連接的接地干線或總等電位箱引出，等電位聯結干線或局部等電位箱間的連接線形成環形網路，環形網路應就近與等電位聯結干線或局部等電位箱連接。支線間不應等電位 觀察檢查 串聯連接。第27.2.1等電位聯結的可接近裸露導體或其他金屬部件、構件與支線連接應可靠，溶焊、釬焊或機械緊固應導通正常。外窗傳熱系檢查檢驗數、氣密性符合設計及相關標準要求 建筑報告 能檢驗 節能 7（內觀察檢查保溫）保溫層 或小錘輕無脫層、空鼓、無損傷 擊 煙霧或火煙囟道設置苗試驗觀住宅廚房排煙道JG/T3028-1995，無漏風、串風現象 及附件 察檢查其它 無滲漏、反坡、位置正確，與插座位置協調，孔周邊墻面裝飾無破壞 墻面空調孔 觀察檢查

附表2 住宅工程質量分戶驗收記錄 總 頁 第 頁 工程名稱 房 號 號樓 單位 建設單位 驗收日期 年 月 日 施工單位 監理單位 序驗收項目 驗收內容 驗收標準 驗收記錄 驗收結論 號 室內標高、不得超出規范規定的允許偏 1 房間尺寸 隔墻軸線偏 差值 差 樓地面空2空鼓面積不超過400cm；不得鼓、裂縫、出現裂縫或起砂 起砂 墻面、天棚抹灰表面應無空鼓、脫層；無地面、墻面 2 抹灰質量 裂縫（龜裂除外）和頂棚 廁、浴、陽臺地面表面不得有倒泛水和積水現象 坡度 屋面滲漏 屋面無滲漏、無積水 衛生間、廚防水層應從地面延伸到墻面，房、陽臺防高出地面100mm，浴室墻面防 水 水層不低于1800mm 3 防水 衛生間等有防水要求的無滲漏、排水順暢 地面滲漏 外墻滲漏 墻面無滲漏 外門窗安裝必須牢固、開啟靈門窗質量 活、有防墜落措施 外窗滲漏 外窗及周邊無滲漏 窗臺距樓板、地面凈高不低于外窗臺或護0.9m；六層及以下護欄高度不欄高度、護低于1.05m，七層及以上護欄

門窗 欄間距 高度不低于1.10m，護欄欄桿間距不 應大于0.11m 安裝玻璃應牢固，無破裂；單2片面積大于1.5m的窗玻璃或玻璃底邊離最終裝修面小于門窗玻璃

500mm的落地窗；7層及7層以上建筑物外開窗應用安全玻璃

給水、排水、熱水管道、衛生管道滲漏 器具、閥門、水表等的接口無 滲漏，安裝牢固，位置正確 給水、熱水管道通水試驗及排室內給水管道堵塞 5 水管道通水試驗無堵塞 排水安裝 排水管道坡向、坡度正確，標管道坡度

識明晰 地漏水封深度不小于50mm 地漏水封 插座相序、無接錯現象 接線 箱（盤）內配線整齊，回路編戶內配電箱號齊全，標識正確；開關動作（盤）室內電氣靈活可靠 6 安裝 照明系統滿負荷通電連續試照明試驗 運行8h無故障 支線間不應串聯連接 等電位 外窗傳熱系符合設計及相關標準要求 數、氣密性

建筑節能 7 能檢驗（內保溫）無脫層、空鼓、無損傷 保溫層 煙（風）道無漏風串風現象 通風 8 其它 無滲漏、反坡、位置正確、與墻面空調孔 插座位置協調 分戶綜合驗收 結論 建設單位 監理單位 施工單位 項目負責人： 總監理工程師： 項目經理： 驗收人員： 驗收人員： 驗收人員：（公章）（公章）（公章）年 月 日 年 月 日 年 月 日

附表3 住宅工程質量分戶驗收證明 工程名稱：

房號 樓 單元 號 建設單位 施工單位 開工日期 監理單位 竣工日期 序號 驗收內容 驗收結論 1 房間尺寸 2 墻面、地面和頂棚面層質量 3 防水工程質量 4 門窗安裝質量 室內給水、排水系統安裝質量 6 室內電氣工程安裝質量 7 建筑節能工程質量 其它規定、標準中要求分戶檢查的內容 綜合驗收

結論 建設單位 施工單位 監理單位 驗 總監理工程師： 單位(項目)負責人： 項目經理： 收 單（公章）（公章）（公章）位 年 月 日 年 月 日 年 月 日

附表4 住宅工程質量分戶驗收匯總表

單位工程名稱 開工日期 建設單位 竣工日期 施工單位 建筑面積 監理單位 結構類型 總戶數 驗收戶數 項 目 分戶驗收記錄匯總 分戶驗收總體情況 功能性試驗

分戶驗收情況 分戶驗收總體 評價結論 建設單位 監理單位 施工單位 項目負責人： 總監理工程師： 項目經理：（公章）（公章）（公章）年 月 日 年 月 日 年 月 日 注：分戶驗收總體評價結論，應明確分戶驗收一次性合格率及經一次整改或多次整改后分戶驗收合格情況。

第四篇：關于印發《上海市住宅工程質量分戶驗收實施細則(試行)》的通知

關于印發《上海市住宅工程質量分戶驗收實施細則(試行)》的通知

滬建安質監[2009]第105號

第一條 為了完善本市的住宅工程質量分戶驗收工作，依據《建筑工程施工質量驗收統一標準》GB50300-2001及其配套規范，以及《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《上海市住宅工程質量分戶驗收管理規定》，結合本市實際情況，制定本細則。

第二條 本市新建住宅工程質量分戶驗收及其監督管理，適用本細則。

第三條 建設單位是按照工程質量分戶驗收工作組織實施與管理的責任主體，應對實測數據、驗收結論的真實性負責，交房時或在保修期內當小業主對實測數據、驗收結論有異議時有建設單位負責解釋、解決。

當工程實行項目管理的項目委托單位為住宅工程質量分戶驗收工作組織實施與管理的責任主體。

第四條 住宅工程質量分戶驗收應具備的條件

(一)完成設計和合同約定的工作量，各(子)分部工程質量符合規范和設計要求，并已驗收合格；

(二)工程質量保證資料和有關安全與功能的檢測資料完整，主動功能項目的抽查結果符合要求；

(三)施工單位已提交工程質量竣工報告，監理單位已提交工程質量評估報告；

(四)室內地面(全裝修在圖紙上)已標識好暗埋水管的走向和室內空間尺寸測量的指控點、線；配電控制箱內電氣回路已標識清晰。

第五條 住宅工程質量分戶驗收的程序與方法

(一)施工總承包單位在工程具備分戶驗收條件后，向建設單位提交分戶驗收的書面申請；

(二)建設單位收到申請后，應根據有關規定成立分戶驗收工作組，實施和管理分戶驗收工作。已選定物業公司的物業公司應參加；分戶驗收工作組分領導小組和檢查小組。領導小組組長由建設單位項目負責人擔任，成員為建理單位項目總監理工程師、施工總承包單位項目負責人、物業公司負責人。檢查小組成員由領導小組任命。

(三)分戶驗收工作單位組應依照分戶驗收的內容制定住宅工程質量驗收方

案。驗收方案應包含質量標準(不得低于《建筑工程施工質量驗收統一標準》要求)、檢查數量、檢查方法、人員分組、儀器設備配置(應注明儀器型號、標號、校準有效期)、不合格項的處理措施等內容。驗收方案有檢查小組編制，領導小組組長審核，建設單位技術負責人審批。驗收方案應歸入施工總包單位竣工資料內。

(四)分戶驗收以實物測量、觀感目測方式為主，輔以功能性檢測手段，逐戶逐間對住宅工程的觀感質量和使用功能進行檢查驗收，并做好記錄。有條件的工作，建設單位可委托有相應檢測能力的第三方檢測機構實施實物測量、功能性檢測，第三方檢測機構應出具檢測報告；

(五)驗收合格的，驗收人員應及時填寫《住宅工程質量分戶驗收記錄》(附表一、二)，并予以簽字確認；

(六)對住宅工程套內觀感質量和使用功能不符合要求的，分戶驗收領導小組應簽發書面整改單，責成施工單位整改，并對整改情況進行復查；(七)分戶驗收全部合格后，建設單位項目負責人、總監理工程師、施工單位項目負責人 應在按戶出具的《住宅工程質量分戶驗收匯總表》(附表四)上分別簽字并蓋章。《住宅工程質量分戶驗收合格證》加蓋的為企業公章，《住宅工程質量分戶驗收匯總表》可加蓋項目章；

(八)《住宅工程質量分戶驗收合格證》應作為《新建住宅工程質量保證書》的附件交給住戶。《住宅工程質量分戶驗收記錄》、《室內凈高、凈開見尺寸抽測表》(附件三)以及相關原始驗收記錄(如委托第三方檢測機構的應包括檢測報告)應存于建設單位或物業管理單位，以備業主或住戶查詢；

(九)分戶驗收全部合格后，竣工驗收七個工作日前，建設單位應將《住宅工程質量分戶驗收匯總表》報送相應的質量監督機構備案；

(十)住宅工程竣工驗收時，竣工驗收小組應抽查一定的戶數對分戶驗收工作結果進行復核。抽查比例：高層、小高層每個單位工程不少于3戶；多層每個單位工程不少于2戶；別墅工程按總戶數的5%抽查，且不小于5戶；頂層和底層必抽。

第六條 質量監督機構對住宅工程質量分戶驗收工作的監督核查

(一)分戶驗收工作的監督核查是指工程竣工驗收時，質量監督機構對竣工驗收小組復核工作進行的程序監督；

(二)質量監督機構應在監督記錄中記載分戶驗收監督核查內容，并在監督報告中反映建設單位組織分戶驗收情況。

第七條 凡未實施住宅工程質量分戶驗收的，建設單位不得組織竣工驗收，質量監督機構不予出具工程監督報告。

第八條 住宅工程質量分戶驗收過程中發現弄虛作假、降低標準或將不合格工程按合格工程驗收的，一經查實工程質量監督機構應按有關法規對負責單位和負責人予以嚴肅查處，并納入不良行為記錄。

第九條 2009年10月1日后竣工的新建住宅工程實施質量分戶驗收。附表一：初裝飾住宅工程質量分戶驗收記錄 附表二：全裝修住宅工程室內質量分戶驗收記錄 附表三：室內凈高、凈開間尺寸抽測表 附表四：住宅工程質量分戶驗收匯總表 附表五：住宅工程質量分戶驗收合格證明書

第五篇：關于印發《上海市住宅工程質量分戶驗收實施細則(試行)》的通知

關于印發《上海市住宅工程質量分戶驗

收實施細則(試行)》的通知

滬建安質監[2009]第105號

第一條 為了完善本市的住宅工程質量分戶驗收工作，依據《建筑工程施工質量驗收統一標準》GB50300-2001及其配套規范，以及《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《上海市住宅工程質量分戶驗收管理規定》，結合本市實際情況，制定本細則。

第二條 本市新建住宅工程質量分戶驗收及其監督管理，適用本細則。

第三條 建設單位是按照工程質量分戶驗收工作組織實施與管理的責任主體，應對實測數據、驗收結論的真實性負責，交房時或在保修期內當小業主對實測數據、驗收結論有異議時有建設單位負責解釋、解決。

當工程實行項目管理的項目委托單位為住宅工程質量分戶驗收工作組織實施與管理的責任主體。

第四條 住宅工程質量分戶驗收應具備的條件

(一)完成設計和合同約定的工作量，各(子)分部工程質量符合規范和設計要求，并已驗收合格；

(二)工程質量保證資料和有關安全與功能的檢測資料完整，主動功能項目的抽查結果符合要求；

(三)施工單位已提交工程質量竣工報告，監理單位已提交工程質量評估報告；

(四)室內地面(全裝修在圖紙上)已標識好暗埋水管的走向和室內空間尺寸測量的指控點、線；配電控制箱內電氣回路已標識清晰。

第五條 住宅工程質量分戶驗收的程序與方法

(一)施工總承包單位在工程具備分戶驗收條件后，向建設單位提交分戶驗收的書面申請；

(二)建設單位收到申請后，應根據有關規定成立分戶驗收工作

組，實施和管理分戶驗收工作。已選定物業公司的物業公司應參加；分戶驗收工作組分領導小組和檢查小組。領導小組組長由建設單位項目負責人擔任，成員為建理單位項目總監理工程師、施工總承包單位項目負責人、物業公司負責人。檢查小組成員由領導小組任命。

(三)分戶驗收工作單位組應依照分戶驗收的內容制定住宅工程質量驗收方案。驗收方案應包含質量標準(不得低于《建筑工程施工質量驗收統一標準》要求)、檢查數量、檢查方法、人員分組、儀器設備配置(應注明儀器型號、標號、校準有效期)、不合格項的處理措施等內容。驗收方案有檢查小組編制，領導小組組長審核，建設單位技術負責人審批。驗收方案應歸入施工總包單位竣工資料內。

(四)分戶驗收以實物測量、觀感目測方式為主，輔以功能性檢測手段，逐戶逐間對住宅工程的觀感質量和使用功能進行檢查驗收，并做好記錄。有條件的工作，建設單位可委托有相應檢測能力的第三方檢測機構實施實物測量、功能性檢測，第三方檢測機構應出具檢測報告；

(五)驗收合格的，驗收人員應及時填寫《住宅工程質量分戶驗收記錄》(附表一、二)，并予以簽字確認；

(六)對住宅工程套內觀感質量和使用功能不符合要求的，分戶驗收領導小組應簽發書面整改單，責成施工單位整改，并對整改情況進行復查；

(七)分戶驗收全部合格后，建設單位項目負責人、總監理工程師、施工單位項目負責人 應在按戶出具的《住宅工程質量分戶驗收匯總表》(附表四)上分別簽字并蓋章。《住宅工程質量分戶驗收合格證》加蓋的為企業公章，《住宅工程質量分戶驗收匯總表》可加蓋項目章；

(八)《住宅工程質量分戶驗收合格證》應作為《新建住宅工程質量保證書》的附件交給住戶。《住宅工程質量分戶驗收記錄》、《室內凈高、凈開見尺寸抽測表》(附件三)以及相關原始驗收記錄(如委托第三方檢測機構的應包括檢測報告)應存于建設單位或物業管理單位，以備業主或住戶查詢；

(九)分戶驗收全部合格后，竣工驗收七個工作日前，建設單位應將《住宅工程質量分戶驗收匯總表》報送相應的質量監督機構備案；

(十)住宅工程竣工驗收時，竣工驗收小組應抽查一定的戶數對分戶驗收工作結果進行復核。抽查比例：高層、小高層每個單位工程不少于3戶；多層每個單位工程不少于2戶；別墅工程按總戶數的5%抽查，且不小于5戶；頂層和底層必抽。

第六條 質量監督機構對住宅工程質量分戶驗收工作的監督核查

(一)分戶驗收工作的監督核查是指工程竣工驗收時，質量監督機構對竣工驗收小組復核工作進行的程序監督；

(二)質量監督機構應在監督記錄中記載分戶驗收監督核查內容，并在監督報告中反映建設單位組織分戶驗收情況。

第七條 凡未實施住宅工程質量分戶驗收的，建設單位不得組織竣工驗收，質量監督機構不予出具工程監督報告。

第八條 住宅工程質量分戶驗收過程中發現弄虛作假、降低標準或將不合格工程按合格工程驗收的，一經查實工程質量監督機構應按有關法規對負責單位和負責人予以嚴肅查處，并納入不良行為記錄。

第九條 2009年10月1日后竣工的新建住宅工程實施質量分戶驗收。

上海市建設工程安全質量監督總站

二OO九年九月十六日