第一篇：關于收房的幾個證的問題

業主收房時要求查看開發商關于商品房開發及銷售的一些證件或文件，應該說也是合理的，畢竟這筆錢不是一個小數，誰也不愿意冒這么大的風險，但是，許多業主并不了解到底應該查看什么證，可能是朋友告訴他的，可能是他自己上網查的。在收房時要求開發商出具“三書一證一表”“五證兩書一表”“六證三書一表”“兩書一證”等等，五花八門。這些事情讓物業服務公司項目客戶服務人員也覺得為難，弄不清楚到底是哪些證明文件。

在商品房項目預售或銷售時應具備下列證明文件：《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》，買受人在商品房銷售中心只要能看到這兩個證的其中之一就可以了，這兩個證的區別就是一個是期房預售，一個是現房銷售。人們常說的“五證”指除前面說的外，還有下面四個證《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。這四個證是用來存檔及辦理其他證件用的，不是用來展示的，沒有這四個證，根本辦理不了《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。

《商品房預售許可證》《商品房銷售許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。

商品房預售許可證辦理申請材料（以項目所在地的規定為準）：

1、商品房預售許可申請書；

2、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》和《施工許可證》；

3、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

4、按提供預（銷）售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上的書面證明及監理公司出具的施工進度證明；

5、工程施工合同；

6、已簽訂的前期物業服務合同；

7、商品房預（銷）售方案；

8、小區規劃總平面圖、商品房分層平面圖、分戶面積圖；

9、商品房預售款監管協議及預售款監管銀行開戶印鑒卡；

10、建筑節能措施說明書；

11、商品房預測繪報告、規范的預售商品房樓盤表；

12、經辦人身份證明，委托辦理預售申請的，還應提交書面委托書。

商品房銷售許可證辦理申請材料（以項目所在地的規定為準）：

1、商品房預售許可審批表；

2、現場踏勘意見；

3、發改委立項批準文件；

4、土地使用權證(復印件)；

5、建設用地許可證；

6、建設工程規劃許可證;

7、建設工程施工許可證；

8、建設工程施工合同；

9、建設項目選址意見書(復印件)；

10、建設工程規劃審批表(復印件)；

11、規費一單清(復印件)；

12、企業工商營業執照(復印件)；

13、企業資質登記證書(復印件)；

14、新建住宅小區物管和社區用房協議；

15、簽訂前期物業委托合同和制定業主公約；

16、項目竣工驗收材料；

17、商品房預售方案（三份）；

18、房屋總平面圖、分層平面圖；

19、公安機關出具對該小區設置、編排的門樓牌相關憑證。

在商品房按合同約定的交房條件達到時，買受人收到了開發商發出的《收房通知書》前來辦理收房手續時，需要簽領的“兩書”是指：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。新建住宅《商品房質量保證書》和《商品房使用說明書》是開發商在向購房者交付房屋時，房地產開發企業必須提交給購房者的文件，購房者有權索要。

買受人如果買的是現房或按合同約定的交房條件是竣工交房，那就還可以要求查看《建筑工程竣工驗收備案證》或《建筑工程竣工驗收備案表》，看這兩個的其中之一都可以。

絕大多數人可能都不清楚有兩個證明文件已經早就取消了，卻在購房或收房時一定要開發商拿出這兩份文件，這兩份文件就是《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》和《建筑工程質量認定書》。我們應向買受人或業主做好解釋工作，不要造成不必要的麻煩。

根據《國務院關于取消第二批行政審批項目和改變一批行政審批項目管理方式的決定》（國發〔2003〕5號）第76項規定取消了“房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收核準”，改為“告知性備案”。根據《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》（國發〔2004〕16號）第83項規定取消了“住宅小區等群體房地產開發項目竣工綜合驗收”，所以《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》已經取消。

根據《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收規定》（建質171號）第六條、第八條的規定，建設單位組織工程竣工驗收，工程質量監督機構只是對工程竣工驗收的組織形式、驗收程序、執行驗收標準等情況進行現場監督，發現有違反建設工程質量管理規定行為的，責令改正。所以政府部門不存在組織竣工驗收。

《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（建設部78號令），《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》（住建部2號令）對竣工驗收備案制度做了明確的規定，所以《建筑工程質量認定書》已經取消。

因此，購房者在買房時可查看《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》，在辦理收房手續前可查看《建筑工程竣工驗收備案證》或《建筑工程竣工驗收備案表》，確認收房時要領取《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

第二篇：收房相關問題問答

主持人 ：各位網友，大家好，今天是我們新浪房產購房者俱樂部系列講座的第六講，今天我們有幸請到了北京同達律師事務所的律師，同時也是新浪房產專家答疑欄目的特邀律師李玲女士，給我們講一下收房及入住后應注意的法律問題，請她做一個自我介紹。

李玲 ：各位網友，大家好，非常高興有這樣的機會和大家進行在線的交流，我叫李玲，同達律師事務所的，希望通過今天這樣的機會，給大家提供一個方便的溝通渠道，謝謝大家。

主持人 ：李玲女士，您做我們欄目的專家答疑特聘律師已經很長時間了，您發現網友提出的問題主要集中在哪幾個方面呢？

李玲 ：第一個是商品房買賣合同的簽署當中遇到的一些問題，比如說產權證的辦理的一些時間，還有面積的違約責任怎么約定，將來出現誤差的時候。還有一個是開發商銷售房屋，五證是否齊全，銷售許可證是否具備，這種情況下是否應該簽約，應該注意到什么問題。第三個是入住以后，發現交出的商品房跟當初的承諾有所不符，包括外部的一些規劃條件出現問題，怎么跟開發商進行協商。還有是涉及到開發商違約之后，如何進行退房，把損失降到最低。最后是比較多的是物業管理方面出現的糾紛了。

網友：我主觀上覺得房屋面積缺斤短兩，該怎樣申請什么部門復測？具體手續怎么辦？住房凈高只有2.65米，有關規定是該不低于多高呢？

李玲 ：首先，房屋在交付的時候，開發商必須要提供一個由房地局測繪大隊出局的實測面積表，必須要求開發商提供那個，看一下這當中的面積和您買賣合同當中的面積是否相差比較大，如果仍然有疑問的話，可以向房屋所在地的測繪大隊提出一個復測的申請，由他們進行復測。這之后如果仍然有疑問不能解答，可能就要申請上一級的測繪大隊進行復測了。關于房屋的凈高，有一個住宅建筑規范，最高不得超過2.8，最低不得低于2.5。

網友：我最近在馬蓮道買了一套商品房，本來合同約定是7月30日入住，開可是開發商要求入住要繳納大型基金和契稅，否則不予辦理入住，我現在也沒有拿到鑰匙，該怎么辦呢？

李玲 ：開發商通常的做法是先簽物業管理公約，交物業管理費及還有契稅等等，然后才給鑰匙，這實際上是程序的顛倒，當購房人足額繳納了房價款之后，開發商必須按照合同的日期交付符合條件的商品房，這之后才涉及到產權證的辦理、契稅的繳納、公共維修基金的繳納，因此，購房人可以讓開發商履行交付義務，如果開發商拒絕的話，業主可以向法院或者是仲裁委提出訴訟或者是仲裁，以維護自己的合法權益。

網友：如果說入住以后，發現小區夜間的車輛，尤其是重型卡車特別多，導致噪音超過標準，是否要求退房？

李玲 ：這個理由不是很充分，但是可以通過業主管理委員會向物業公司提出這樣的要求，或者他們直接向物業管理公司提出這樣的請求，因為物業管理公司有義務也有責任維護小區居住環境上的安寧。

網友：交房的時候，發現樓房外立面的顏色改變，該怎么辦呢？

李玲 ：樓房的外立面的顏色改變，開發商必須在征求業主的同意之后才可以對樓房的外立面作出改變，我們當初購房的時候，這也是我們選擇這個房屋的一個因素，可以通過業主委員會向開發商提出這樣的要求。

網友：如果外立面顏色的改變，當時沒有簽定合同怎么辦？

李玲 ：有沒有一些樓書或者是宣傳單上有沒有做過這樣的描述呢？必須要有一些證據，不然的話，將來走到訴訟也好，仲裁也好，缺乏對當初的證據，就比較難以支持我們的主張。

網友：入住了一段時間以后，發現房子滲水怎么辦？

李玲 ：根據住宅使用說明書和保證書，要求開發商提供維修和修繕的服務，如果是房屋結構上的問題，屬于質量問題，可以向開發商提出一定的索賠。

網友：按合同規定，如果發現你所購買的房屋有面積缺斤短兩的問題，或者對方沒有按時交付鑰匙，那么你有權拒絕購買，開發商可 以還給您首付款，現在房屋面積出現了小小的問題，可以拒絕購買，但是目前房子已經升值了很多，是不是就應該忍氣吞聲呢？

李玲 ：有一個正負3%的范圍，如果是在3%之內，就沒有要求退房的權利，如果超過了3%，就有退房的權利。

網友：購房意向書和購房合同有什么區別？

李玲 ：作為購房意向書或者是認購書來說，只是雙方就是否購買這個房屋達成一種意向性的協議，對房屋的一些具體問題都沒有包括進去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個房屋的買賣關系的成立。

網友：我最近在牛街附近買了一套商品房，裝修完畢以后，發現該戶的鐵門變形，開啟不順利，找了開發商修了好幾回也沒有修好，您覺得我是否可以由此退房呢？

李玲 ：這是由裝修公司安裝的還是開發商提供的？首先要確定責任在誰的問題，如果是裝修公司安裝上出現問題，那就是裝修公司的責任，如果是開發商提供的，一個是門的質量存在問題，第二個方面是房屋的結構有問題，導致門一種擠壓變形，不同的前提有不同的處理方式，所以請把問題描述得更詳細一些。

主持人 ：如果說這個鐵門變形是這樣的問題，開發商是不是也應該承擔一些連帶責任呢？

李玲 ：房屋結構的問題，就屬于質量問題了，開發商必須承擔責任了。

網友：在交房的時候，業主應該特別注意哪幾項？

李玲 ：特別注意的是，第一要開發商提供一個實測的面積表，第二必須要求開發商提供一個竣工驗收備案表，只有通過五竣工驗收備案表取得之后，這個房屋才取得了綜合驗收通過的標準，才能由第三人使用。第三點，看看房屋的外觀，包括主體結構，墻面和地面，跟買賣合同當中列的裝飾裝修方面有沒有不符之處，如果有不符之處，要列清楚，最好讓開發商簽字蓋章。

網友：開發商收房時，必須要業主向其繳納契稅，不交付鑰匙一事，作為業主我們應該采取怎樣的措施？

李玲 ：交付鑰匙和契稅的繳納，不是互為前提的一個關系，交付鑰匙是開發商的義務，契稅是和辦理產權證有關的，還必須是開發商代辦的情況下才必須交給開發商的。

網友：房間的油漆脫落，是為什么呢？有什么解決的方法？

李玲 ：可以簡單解釋一下，墻面油漆脫落有很多種因素影響，一種是裝修公司裝修的時候，裝修質量不過關，還有一種可能性是因為房屋的墻面在處理上本身存在一些問題，這需要分清責任，可能需要鑒定一下是什么樣的原因。

網友：請問商品房是不是完全擁有私有財產？

李玲 ：商品房在您繳納全部購房款之后，完全屬于您所有了，如果是夫妻關系存續期間購買的房屋，這個房屋當然是和配偶房屋共有的關系了，這就不屬于您擁有全部所有權的財產。

主持人 ：是不是還要看產權的形式？因為很多地方產權不是很規范。

李玲 ：房屋所所有權證書必須是區和縣一級的資源管理部門才能頒布的，鄉產權嚴格意義上來說不屬于法律意義上認可的房子。首先是這個房子不能過戶到您的名下，而且可能還是違法的建筑，從規劃上來說有一個拆除的可能。

網友：收房的時候，物業要代收每戶300元的電視入網費，這個費用收的合理嗎？

李玲 ：根據當時的買賣合同來處理，如果買賣合同當中特別約定了這項費用由開發商來承擔，那么他入住之后，不應該向業主收取，如果沒有明確的界定，一般來說是由業主繳納的。

網友：現在業主因為某種原因沒有及時繳納物業管理費，物業是否有權掐斷住戶的水電供應？

李玲 ：物業管理費，還有代收的水電燃氣費用，如果沒有繳納物業管理費，但是繳納了其他費用，作為物業管理公司是沒有權利掐 水斷電的，可以協商解決，如果沒有解決，可以向水電管理部門進行投訴。

網友：辦理入住手續的時候，開發商未能及時地出局竣工驗收備案表，業主該怎么辦呢？

李玲 ：作為業主來說可以拒絕收房，由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。

主持人 ：我想問您幾個問題。您這邊也代理了很多業主的案例了，就您接觸的這些案例來看，您覺得印象比較深的，向廣大業主和推薦的案例，給我們講一兩個可以嗎？

李玲 ：可以，但是需要隱去一些必要的公司的名稱了。印象比較深的一個案例，業主入住之后，發現當初小區在買的時候，開發商曾經承諾過小區有一個幼兒園，業主入住幾個月時間之后，發現幼兒園的位置向東邊移了一部分，層數也加高了，幼兒園的性質也變了，變成了街道派出所的性質，業主就認為這是開發商違反當初約定的行為，就準備跟開發商進行訴訟。在處理的過程當中，才發現這個幼兒園的地塊不是開發商所有，報建單位也不是開發商，這種情況下，開發商是否構成當初的合同欺詐的行為，第二是開發商到底有沒有權利對這個建筑物進行處理，因為業主是要求把這個建筑物拆除。我們在處理當中，核實了這個地塊之后，確實當時的建筑單位和撥地單位都是另外的一個單位，跟開發商沒有關系，但是有一部分業主簽約的時 7 候曾經把這一部分內容包括進去了，開發商不存在合同欺詐的問題，但是存在著買賣違約，把這部分內容簽進合同的業主得到了一定的賠償，沒有包括的業主就敗訴了。通過這個案例想說的是，在合同簽訂的同時要做到比較完善，維護自己權益的條款最好都簽到里頭去，免得入住以后發生糾紛，沒有合理的依據。

主持人 ：您剛才說，沒有簽這部分內容的業主沒有得到賠償，但是業主和開發商簽訂的合同是很重要的，如果不簽訂的話他的權益就得不到相應的保證，是這樣嗎？

李玲 ：是這樣的。

主持人 ：您有物業管理方面的案例嗎？

李玲 ：物業管理方面的案例不多，經常出現的是業主對管理公司不滿的情況下，拒交物業管理費，這樣物業管理公司起訴業主，這種情況就比較普遍了。從物業管理公司來說，收費的權利應該是得到了保證的，除非他確實存在過錯，沒有能為業主提出一個符合要求的服務，這種前提下，才有起訴的權利。還有業主想退房，連貸款銀行的還款都全部停止了，這樣的話導致的后果其實是給業主增加了一些不必要的開支，貸款銀行起訴之后，業主要承擔一些違約費用，包括罰息等等，要把關系分清一些，跟貸款銀行是一個關系，跟物業管理公司是一個關系，跟開發商是另一個關系，不要因為一個關系出現問題，而把其他關系混為一談，反而給自己增加麻煩。

主持人 ：您剛才說，業主訴訟期間，比如說他是一個貸款的業主，跟銀行的關系，他是否也需要向銀行繳納按揭款？

李玲 ：您說的是退房的住戶，他還是要向銀行繳納本金和利息的，他和銀行的關系并沒有終止，也沒有得到銀行的認可，可以停止。在跟開發商解決之后再跟銀行解除各種關系，或者是起訴的時候把這一塊也起訴進去，可以暫時解除關系。

網友：如果說我想買二手房，需要哪些手續？

李玲 ：首先要確定買賣的二手房的性質，是商品房，是經濟適用住房還是房改售房以后拿到市面出售的公房，有不同的手續辦理方式，需要跟房屋的賣房簽署一個正式的房屋轉讓的協議，拿各自的身份證件，到房屋所在地的房屋土地管理部門繳納過戶的手續，包括契稅、個人所得稅等等稅費的繳納。

主持人 ：有一些網友對公房上市有一些問題，過去是原單位分成，現在好象不是了。

李玲 ：業主取得的是完全所有權，除非當時的買賣合同里，跟原來的產權單位還有特殊的約定，這個房屋是屬于他們個人所有的財產，可以自由地處置，但是受益分成上是有規定的，比如說房屋四千作為一個起算點，四千以下的成交額，單位從中不收取任何的分成，四千到五千這個檔，是20%左右，五千以上是30%，是這樣的逐漸累加的過程。

網友：我在以前的老房興建一處新的房屋，這是不是允許呢？

李玲 ：那必須要取得用地的許可，其次還有規劃部門的許可，如果這兩部分的手續都做完是允許的。

網友：如果說入住的時候，經過有關部門檢測，發現有害物體超標，業主該怎么辦？開發商是否應該承擔什么責任？

李玲 ：這個首先要拿到環保部門合法的鑒定依據，確實物體超標，要確定來源在哪個方面，如果是開發商在房屋建筑方面提供的材料所致，開發商要承擔一定的賠償責任，如果超過他正常居住的標準，可以行使退房的權利。

網友：我住的是單位的公房，交錢購買已經兩年了，單位還沒有給房產證，該如何是好呢？

李玲 ：是以成本價購買的話，他拿到了單位的付款憑證之后，可以要求單位盡快辦理產權，如果單位有拖延，可以向房屋部門投訴，請求房屋部門督促單位辦理產權，如果這一塊仍然行不通，可以起訴單位，要求他履行當初的買賣合同。

網友：用地是自己的，還要申請嗎？

李玲 ：因為除了國家明文規定屬于集體所有的土地之外，土地都是國家的，首先要確認一下土地的性質是什么，因為即便是農村那種自留地和宅居地，也要經過一定的批準手續才可以興建的。

主持人 ：現在有一些網友對契稅的繳納還是有一點糊涂。

李玲 ：契稅最新標準是，20平米以下的是1.5%繳納，20平米以上的按照3%繳納的。房屋的建筑畢竟不是私人的，可以任意而為的行為。

主持人 ：前一段時間，秦兵律師提出204條補充協議的東西，也是引起了軒然大波，就您的眼光來看，這204條有沒有他的積極作用？他目前不能在京城廣泛推行的主要原因是什么？

李玲 ：首先我要對秦兵律師的204條的制定，所有律師的同行來說，我非常佩服他，他的專業知識也是非常廣泛和牢固的，從我們的實踐當中經驗來看，204條跟開發商談判，支持率都非常低，我同時也給開發商做一些項目，204條款的具體內容來看，有一些條款是過于詳盡和累贅的條款，我們實踐當中要是以達成為目的，原則問題上掌握住了，大的問題上掌握住的時候，必要的時候也是雙方互相讓步，互相談判的過程。

網友：我是房改后進入單位工作的，可以申請買嗎？國家有沒有相應的政策呢？

李玲 ：可以申請購買，只要產權單位同意出售。這一塊跟我的專業有一點點偏差，房改售房做得比較少，需要的話可以再查一下，做一個詳盡的解答。

網友：望京西園A5區的住戶，每個地下室都住滿了打工的人，他們有權利這樣做嗎？怎樣才能維護我們的權益？

李玲 ：如果是公攤的財產，必須爭得業主的同意，如果不屬于公攤的范圍，影響了業主的安全居住的環境，業主也有權利要求予以糾正。

主持人 ：現在小區也出現一些問題，物業公司私自允許某一家政公司或者是小商小販進行經營，是不是要經過業主的許可？

李玲 ：首先要看他用的房屋是哪一塊的，如果是公攤面積的房屋，屬于業主的財產，必須經過業主的同意，如果是為小區的業主提供一種比較合適的服務，他應該跟業主有一個提前的通知，小商小販是屬于禁止的范圍，必須取得業主的同意。如果沒有經過業主同意進來之后，業主可以要求物業管理公司對這種行為予以制止。

主持人 ：就現在的物業管理來看，北京市物業管理問題也是很多，就您接觸的小區來看，有沒有物業和業主之間的溝通比較順暢的？可以推行的有效途徑呢？

李玲 ：如果做得比較好的物業管理公司，一般跟業主有定期的溝通，發生一些情況的時候，會跟業主進行及時的事前的協商，并且把很多的情況對業主是坦誠相告的方式。還有一部分物業管理公司，可以為部分業主提供全面周到的服務，比如說幫業主照顧老人兒童，12 這種情況下，物業管理公司和業主之間比較和平和友好的氣氛下，能夠共同把小區做得更好。

主持人 ：我們業主俱樂部也開了很多業主論壇，里面也有不少入住的小區，有物業人員和業主進行網上互動，您是怎樣看待這種溝通形式的？

李玲 ：我覺得這種溝通形式是比較積極的，也比較有效的，很多事情，大家說出來之后，可能達到了一種互相溝通，互相諒解的效果，如果大家都不說，采取避而解決的態度，肯定是解決不了這個問題。

網友：開發商要求入住時交契稅我要是不想交呢？是不是必須改啊？

李玲 ：這要看您是不是委托開發商幫您辦理產權證了，并且是不是到了辦理的時間，如果到了時間，可以給開發商繳納這部分，由他及時給您辦理產權證，如果您想自己辦理的話，也可以不向開發商繳納。

主持人 ：您剛才提到了業主可以自己辦理產權證，他這方面也沒有什么經驗，能說一下具體的辦理手續或者是需要哪些程序嗎？

李玲 ：這個程序比較煩瑣一些，有一個前提，文件和資料必須提交給土地管理局，和開發商共同去辦理，手續比較煩瑣，時間也比 13 較長，所以往往采取的方式是開發商代位辦理，或者是開發商委托一家中介機構辦理，這樣程序上比較快一些，時間上也很快，節省了業主很多的精力。

主持人 ：最近因為分攤面積的問題，發生了不少糾紛。有一條消息說有一家開發商在一期售房的時候，交房的時候，發現了分攤面積有超出的部分，在二期交房的時候就把這部分多余的全款退給了業主，您對這種現象怎么看呢？

李玲 ：開發商當初做房屋整體規劃的時候，應該把分攤的范圍和面積都報送房屋土地管理局，還要由他們進行備案，交付房屋的時候，首先可以要求看一下具體的范圍，和合同當中規定進行對照，如果出現錯誤，可以由開發商予以糾正。也不排除開發商確實存在一些違規操作的行為。

網友：請問一個房間凈層高一半是二米五，一半是二米四，中間只有二米三，這怎么辦？是否符合建筑標準？

李玲 ：這是低于建筑標準最低限了。

網友：業主應該如何申述呢？

李玲 ：根據他合同的一些約定，這達到了退房的條件，可以要求開發商進行賠償，如果這個房屋已經是這種情況了，首先看業主自 14 己的想法，這個房屋是否還想繼續居住，如果不想繼續居住了，可以要求開發商退房。

網友：一些小區入住的時候出現了亂收費的問題，本不應該由業主承擔的費用，都加到業主的頭上，政策規定的入住之后應該繳納的費用都有哪些呢？

李玲 ：其實就是物業管理公司繳納的一些物業管理費，還有小區制作一些門卡、門鏡的成本費用，除此以外沒有其他的費用。

第三種情況，開發商取得土地使用權后，即辦理土地抵押貸款，獲取資金后進行開發、建設、銷售。開發商往往邊建設邊銷售，到后期銷售不好，不能償還貸款時，只能通過處置剩余的房產還貸，這就給銀行造成貸款損失。

對策：房產部門針對上述問題應把好房產預售許可證制度實施關。土地部門應把好土地分割許可證制度實施關。房產部門積極推行涉房產權預告登記制度，預購商品房的當事人可向登記機關申請辦理預告登記，使其登記的予購商品房具有對抗第三人的效力，從而保護自己的權益。這些措施到位了，就能有效地填塞漏洞，減少糾紛，化解信貸風險。

針對第三種情況，金融機構應與開發商簽訂房地產銷售還貸協議，還貸與房產銷售掛鉤，要求開發商將銷售收入按一定比例以償還貸款，記入指定賬戶。房地產開發項目借款期限一般不超過項目的預計開發完成期，開發完成后，應及時辦理未銷售房產抵押登記，保證以房產處置收入償還貸款。

第三篇：詳解“三書一證一表收房（定稿）

詳解“三書一證一表” 及收房

《建筑法》和《建筑工程質量管理條例》明確規定:建設工程竣工驗收合格后,方可交付使用,未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。

因此,開發商在交房的時候應提供“三書一證一表”,即《建筑工程質量認定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房屋建筑工程竣工驗收備案表》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》。

但是,時下很多開發商都無法提供完整的資料,特別是《建筑工程質量認定書》與《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》。《建筑工程質量認定書》是房屋通過有關部門質量驗收的憑證；《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》是整體樓盤建設規劃等通過有關部門的綜合驗收憑證；這是因為樓盤整體建筑未完成,有關部門無法驗收。對于此種情況,業主們應在相關文件中注明“未見XXX”等字樣,并保留好相關文件副本。而其他“兩書一表”是業主收房的時候開發商必須提供的,也是業主收樓驗房時要特別查看的收樓文件?！蹲≌褂谜f明書》是針對住宅結構、性能和各部件的類型、性能、標準等的相關說明及注意事項?！蹲≌|量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍的承諾,是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。

《房屋建筑工程竣工驗收備案表》尤其重要,它是建筑工程竣工后從施工單位自檢,到建設單位、設計單位、施工單位、監理單位聯合組織驗收,再報建筑工程質量監督機構監督、審核備案,最后由備案部門審核通過蓋章后,表明房屋通過各項驗收,可以交付使用?！斗课萁ㄖこ炭⒐を炇諅浒副怼肥枪こ舔炇展ぷ髦形ㄒ粚ι鐣娋哂泄拘ЯΦ姆ǘㄗC明文件,更為重要的是它是到房產管理機關申請辦理房屋產權登記備案時必須提供的證明文件。

《建筑工程質量認定書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》，我們建議查閱原件，或查閱復印件時同組至少有一人負責核對原件與復印件是否一致。其中《竣工驗收備案表》是最應注意的文件，應仔細察看各個分項是否已全部進行備案。缺少任何一項該樓盤都不能入住。三書一證一表”如有缺少或重要項目不完備的，請列明缺失文件或項目，以未具備法定交房條件為由拒絕收房（一式兩份，要求開發商承諾辦妥書、證、表的具體時間并簽章確認）。然后，可以直接打道回府了。

要提醒的是，不要接受開發商、勘察、設計、施工、監理等各方對竣工工程進行驗收后出具的《竣工驗收報告》以替代《竣工驗收備案表》的做法，前者不構成小區已達可交房狀態的法定文件，其約束力遠弱于后者。

違約責任商品房交付不當的責任 商品房交付不當通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關資料有瑕疵但能補正的。在此情況下，購房者有權拒絕接受交付，并可要求開發商補正。如因補正而構成逾期交付時，開發商應負逾期交付的違約責任；或者接受交付，但要求開發商在合理的時間予以補正，并可要求開發商賠償損失。另一種情況是交付的房屋有

瑕疵且無法補正的。此時購房者可作如下選擇：或解除購房合同，并要求開發商承擔違約責任；或接受交付，但要求開發商賠償瑕疵部分所致損失。

關于小區公用設施和房屋室內的驗收

1.檢查小區市政、公共配套工程和服務設施是否已完成，是否達到開發商承諾的質量和功能要求；

2.觀察區內所經道路是否順暢，其路面有無積水、空鼓和斷裂現象；（邊走邊看）

3.觀察途中是否有未清的材料、垃圾等，場地是否整潔，臨時設施是否已拆除清理完畢；（邊走邊看）;觀察房屋的外觀（主體結構、墻面、地面等）跟買賣合同當中列的裝飾裝修方面有沒有不符之處；（目測、手摸）

5.核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符；（目測）

6.檢查墻壁、門窗、陽臺（尤其是陽臺）等部位有無開裂現象；（目測）

7.檢查門窗是否靈活、密封，油漆有無流墜；（目測，試用）

8.檢查水、電、燃氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；（除燃氣外，試用）

9.檢查上下水管道有無滲、漏、堵現象；（試用）

10.檢查衛生間是否不滲漏（試驗）、不存水（毛坯房，目測）；

11.檢查預留的開關、插座、接口是否齊全、牢固；（目測、手拉）以上，僅僅是通常必要的一些檢查，具體到四季華城，請按合同約定、開發商承諾的配套設施和交樓標準進行以上檢查，請結合相關步驟或單獨檢查、逐一核對。

最后、購房者就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案，（規定解決問題的期限）開發商予以認可簽字并蓋公章。簽署《房屋驗收交接單》。（如果不幸在第 3時曾記錄下不符項目或未檢查項目的，認為不很嚴重不影響入住的，請在《房屋驗收交接單》上留下對這些事項的描述，要求開發商書面承諾解決方案、效果和時間并簽章后，也可以簽署《房屋驗收交接單》了；如果認為嚴重，也請在《房屋驗收交接單》上留對這些事項的描述和檢查時間，說明暫不能驗收，并要求開發商書面承諾解決方案、效果和時間并在此承諾和《房屋驗收交接單》上簽章。視情況，如發生需要求賠償事宜的，也請在此時一并交涉；同時，這一階段的作為均以書面記錄為準）。

特別提醒：領取鑰匙購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續。因為根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱商品房買賣司法解釋）的規定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以后驗房發現問題，開發商只承擔房屋質量包修責任，而沒有逾期交房的壓力。

第四篇：授權委托書(收房)

授權委托書

委托人姓名：甲；性別：男；身份證號碼：xxxxxxxxxxxx

受委托人姓名：乙；性別：男；身份證號碼：xxxxxxxxxxx

現甲委托乙在xxxxxxxxxxxxxxxx處辦理其購買房產的收房手續等相關事宜。

委托人（簽名）：

受委托人（簽名）：

****年**月**日

第五篇：收房細則

收房細則檢查所有插座

沒有電筆的朋友可以拿個充電器和一個三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。檢查所有窗戶

·檢查玻璃:玻璃不能有疤痕，我們所買的每一件都是商品，要仔細檢查，否則吃虧的是自己。不要以為那么大的一塊玻璃上有個小小的疤痕無所謂，想想如果你是在買一面鏡子，有疤痕的鏡子你肯定不要。

·檢查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕。

·檢查窗戶開啟時是否碰墻墻面很容易毀壞 檢查電話線，寬帶接口天倫的電話線和寬帶面板質量不好，而且要看是否固定牢靠！檢查暖氣片、陽臺護欄是否牢固檢查每一個燈和開關檢查每一個水龍頭

7.收房要查驗《竣工備案驗收表》的原件和《房屋面積實測表》，否則一旦接鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法實踐中，以收房時未提異議，視同購房人事實接房放棄對面積爭議的權利

8.收房注意窗戶合頁，和水管，毛病不少啊

第一篇

房屋具備使用條件后，開發商將房屋交付于購房者，對于購房者來說就意味著收房。與一般的商品買賣相比，房屋的交付更為復雜，因為它涉及到兩方面的關系，一方面是房屋買賣合同的履行，另一方面是物業管理合同的建立。示范合同第十一條專門對房屋的交接做了規定，本文就其中的幾個主要問題進行講解。

交房一般程序

1.開發商發出收房通知。收房通知中包括收房的時間、須交納的費用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。穩妥起見，開發商在用電話、傳真等方式通知之外，最好能同時使用掛號信件的方式，否則，很難證明自己已向購房者發出收房通知，有可能造成承擔延期交房責任的不利后果。

2.購房者交納有關費用。如房屋價款結算、物業費、公共維修基金等。

3.驗房。購房者對房屋進行驗收，看是否存在質量問題，對發現的質量問題向開發商提出，開發商進行整改，修理后再由購房者驗房。

4.購房者接收房屋。房屋驗收合格后，開發商將鑰匙交給購房者。一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標志。除了所有權(所有權轉移時間以管理機關辦理過戶手續的時間為準)外，關于房屋的一切權利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當然，風險也從此時由購房者來承擔了(比如房屋交付后出現火災、地震等造成房屋滅失的風險)。

如何收房

對于如何來收房的問題，很多購房者的思路不是很清晰。實際上，收房時主要有三個問題。

1.審查有關證件。作為購房者，應首先審查房屋是否具備交房條件。關于交房條件，在合同的第八條有明確約定，從北京來看，一般合同約定以該房屋取得北京市建設工程竣工備案表作為交房的前提條件。按照今年12月1日實施的《北京市城市房屋轉讓管理辦法》的規定，竣工備案表更成為開發商交房的法定條件。如果沒有竣工備案表，作為購房者一般可以拒絕收房。

此外，購房者還要審查幾個證件，包括：住宅質量說明書、住宅質量保證書、房屋面積實測表等。

2.審查房屋的質量。驗房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結構等。如果這些方面發生變化，則購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質量問題，如果有質量問題，應要求開發商進行修理，待修理后再重新驗房。

3.審查交房費用。交房時涉及到一系列的費用。

房屋價款結算。對于期房而言，合同價款是依據房屋預測面積計算的，等房屋竣工后，實測面積肯定會有所差異，雙方根據面積差異來結算房款。

物業管理費用。作為異產毗鄰房產，實行的是強制性的物業管理制度。購房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業管理企業的服務，因此在收房時就須交納物業管理費。按照北京現行規定，物業管理企業一次最多可收取一年的物業費。

公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設施進行大、中修而準備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發商，也可以直接去房管局小區辦交納。

第二篇

1招：看“備案”留“兩書”

新房入住前，業主應看到該項目有關備案文書的復印件，以便確認該項目是合法建筑；同時，應得到開發商提供的《住宅質量保修書》和《住宅使用說明書》。

2招：衛生間不滲不存

檢查衛生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛生間蓄一些水，24小時后，到對應的下層衛生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛生間的頂部是否滲漏。

檢查衛生間地面是否存水，也是先在衛生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現象。合格的地面不應有積水存在，因為安裝地漏處是衛生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。

4招：輕敲各面聽空裂

墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。

5招：頂層住戶查滲雨

如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監理單位的監督下進行過雨淋實 2

驗。

6招：陽臺裂縫危險大

一般而言，墻面的裂縫大多不是結構裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結構問題常出現在陽臺，萬一發現房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關單位。

7招：保溫不好墻滴水

冬天，房間里的墻面如果有結露現象(類似夏天冰鎮的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。

8招：大開龍頭查漏堵

上下水管道有無滲、漏、堵現象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。

9招：暖氣支管有坡度

暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。

10招：供暖管道要套管

供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。

11招：拉閘斷電不可少

電閘及電表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電；戶內有分閘的，也應同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

12招：保險插座護幼童

為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。

13招：衛生間插座規矩多

衛生間內的電源插座應是防潮插座并有防濺措施衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不應有插座。

14招：廚衛緊鄰通風道

廚房、衛生間應與通風道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內空氣的清潔。

15招：開關接口拉一拉

檢查一下開關、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設。

第三篇

2、窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。

3、房屋內各處開關窗戶是否太緊？開啟關閉是否順暢？

5、屋頂上是否有裂縫？一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態，那么就 3

說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題。

6、看屋頂部是否有麻點？這種麻點專業稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內裝潢將帶來很大的不利影響。

7、墻身頂棚有無部分隆起？用木棍敲一下有無空聲？

8、坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？

10、衛生間、廚房內是否有地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內。

11試一下房屋內所有的開關、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應仔細了解。30％的火災是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設置有相當的關系。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設計規范》，規定每套住宅回路數不宜少于5個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災事故的發生。

12、頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。

13、供水管的材質？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。銅可以抑制細茵生長，增長水中的銅含量，有益健康。

14試煤氣熱水器開關是否妥當？

15、居室、客廳各種管線是否外露？是否有管線穿過？因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。

16、自來水水質怎么樣？注意區分市政水和小區自供水。

17、墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最簡單的辦法是拿手電筒照射墻面和頂棚，有無凹凸一眼就能看出來。

18、檢查屋內是否清潔？有無殘留建筑垃圾？查看所有可以拆開的空間內是否有垃圾？

19、要求開發商出具該樓盤的竣工備案表和測繪單位實測面積明細表。

收樓日應帶裝備

1、帶有日期顯示功能的相機一部，以便拍下有問題之處作為憑證。

2、紙筆，即時記下發現的問題。

3、易貼便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現問題的地方，以便維修人員查找。

4、扁型三插頭小電器一個（如電吹風、電須創等），插入屋內各個電源插座檢查電源是否已全部接通。

6、售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設備是否合符發展商當初的承諾。

7、請有收樓經驗的朋友同行，幫助提供意見，發現問題。

第四篇

收樓要驗哪些內容？

--------面積、電氣、屋面、地面、裝修、結構、外墻一個都不能少購房面積

從房屋交接的實踐來看，由于對商品房銷售面積的計算方法不甚了解，多數購房者只注重對房屋結構、裝修質量的驗收，而忽視對房屋面積的核實。實際上，房屋面積的大小不僅影響到最終產權，而且涉及房價，對購房者的經濟利益產生直接影響。所以核查所購房屋的銷售 4

面積也是房屋驗收工作中的一個重要環節，應當引起購房者的高度重視。應該依據建設部最新頒布實施的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》，對購房面積進行計算。

電氣

1、電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導管連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣連成整體并有可靠的接地；

2、應按套（單元）安裝電表或預留表位，并有接地裝置；

3、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；

4、各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠；

5、電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過規定值。制動器、限速器、報警器及其他安全設備應動作靈敏可靠；

6、對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號微弱或高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共用天線；

7、配置有空調機、洗衣機、電冰箱、電子熱水器、電子燃氣灶、電子監控報警系統的高級住宅，應檢查所配電器設備能否正常運行，各類管線是否安全可靠；

8、配置有電話的住宅，應檢查電話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電話費用是否已經清繳完畢。另外還要驗水、衛、消防、配套設施等設備。

屋面

1、各類屋面均需排水暢通，無積水、不滲漏；

2、平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔；

3、陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口平密，不滲漏。

地面

1、面層與基層必須粘結牢固，不空鼓，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層（如柚木地板）應表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角；

2、衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏；

3、木樓地面應平整牢固，接縫密合。

驗樓經驗談

一、土建工程的驗收 樓宇整體外觀不出現傾斜，房間內的梁、柱、墻無明顯的尺寸偏差（請帶上鋼卷尺）；墻面、樓板面、天花等不出現明顯的裂縫；批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷；門窗與墻身之間結合部的處理應平整，無缺棱掉角。

二、給排水工程的驗收

1、給排水管之間的接駁處無滲水，尤其是塑膠管的接駁位；

2、所有水喉出水情況正常，抽水馬桶不漏水，水管無破裂，各接口處密封良好；

3、廚房、衛生間、陽臺地面坡度足夠，地漏無阻塞，排水迅速；

4、在廚、廁做泡水試驗24小時，無滲漏現象，其中：（1）地漏出墻管處不應有水滲出至外墻；（2）不應有水從廚廁沿墻腳滲到廳、房墻面、墻腳；（3）上層住戶廚廁、陽臺內的水不應滲下至您家相應的天花（特 5

別要檢查天花燈座、豎管口周圍）；（4）屋面下的天花和墻角、墻面（尤其是窗周圍）不應有雨水滲入的痕跡（在大雨過后兩天內來檢查為宜）；

三、照明用電工程的驗收

1、檢查房內電源總開關和漏電保護裝置的靈敏度（一般是以按動電器自有的檢測鈕觀察保護器能否工作為準）；

2、檢查戶內電線鋪設走向是否合理與美觀；

3、三線插座是否已安裝接好地線；

4、燈具開關正常，插座可通電（不防帶上可充電剃須刀等物來試驗）；

5、門鈴、報警系統工作正常；

四、裝修工程的驗收（包括衛生潔具）

1、木地板、瓷磚、窗臺大理石等無裂縫和色差，平整無空鼓（小錘敲起來不空洞）；

2、墻面、天花乳膠漆或白灰色澤正確、均勻，面層無剝落現象；

3、無木地板、地瓷磚時，水泥地面應大致平整；

4、鋁合金或鋼木門窗應安裝平正牢固，無扭曲變形，開關靈活，配件齊全，尤其是窗戶和陽臺落地玻璃門的安裝.要驗收的細項實在非常多，買家在驗樓時最好請專業人士協助，而且問題又并非一次便能看出，因此，驗多幾次亦無妨。購房人在接到入住通知后，應做些什么？

2.1 可按通知上約定的日期前往收房，收房時，首先檢查房地產商提供的文件是否符合上述要求，《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章（竣工備案已改由建委工程質量管理處負責），然后對要接收的房屋進行實地驗收。

2.2 在與房地產商交接鑰匙前應注意以下問題：

2.2.1 檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補充協議不符住前要向房地產商提出，重新核對并進行更換；

2.2.2 面積發生誤差應在入住前根據合同的約定向房地產商提出自己的主張；

2.2.3 自己對房屋質量進行檢查，如發現結構問題，應在入住前向房地產商提出，并向有關部門反映；如發現非結構性問題，應和房地產商交接時如實做好書面記錄，并要求房地產商書面承諾在一定的期限內進行維修；

2.2.4 按購房合同、附件及補充協議的約定對房屋內的設備進行清點，檢查水、電、氣、熱等設備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應在交接時要求房地產商在交接清單上注明，并要求房地產商書面確認具體更換和配齊的日期；

2.2.5 對房地產商提供的物業交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應注明“暫不清楚”或“無法認定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。不符合交房條件下，購房人應做些什么？

3.1 對于房地產商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動，天真的認為房地產商違約了就理所當然會按合同約定進行賠償或解除合同，但現實完全不是那么回事，權利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權利，等于默認了房地產商的違約行為。

3.3.6 房屋主體結構不合格或存在嚴重質量問題的；

3.3.7 面積誤差比絕對值超過3％的；收房時要注意房屋的保修期

4.1 建設部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產開發企業應當對所售商品房承 6

擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。”

4.2 關于保修期的長短，依據《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向房地產商出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限?！币虼朔康禺a商對購房人負有保修責任，但實際真正承擔保修工作的是建設工程承包單位，保修期是以建設工程承包單位對房地產商承諾的時間為基礎的。該條里說的《規定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，而該《規定》第六條講明：“國家對住宅工程質量保修期另有規定的，保修期限按照國家規定執行。”

4.3 那么依據國務院的《建筑工程質量管理條例》第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

4.3.1 基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（注：該年限可能會達到樓宇的使用年限。）

4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

4.3.3 供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

4.3.4 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；

4.3.5 其他項目的保修期限由發包方與承包方約定；

4.3.6 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算；

4.4 因此，筆者認為說：“建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算”更為準確。即使房地產商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會減去房屋竣工驗收合格到交付之間的時間，買尾房或現房的購房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。對目前北京市房地產商交樓時的若干行為剖析

5.1 以各種借口強迫購房人委托他們或他們委托的公司代辦房產證，強行“代收”契稅和公共維修基金

5.1.1 基本對策--購房人有權拒絕。

5.1.2 根據我國《合同法》和《消費者權益保護法》的規定，房地產商只能按和購房人簽訂的購房合同中約定的交房條件交房，而不能利用自己交房時掌握鑰匙的有利地位脅迫購房人接受自己單方面提出的附加條件，如因其單方面增加購房人不能接受的條件影響交房，必須承擔延期交房的違約責任，并向購房人支付違約金。

5.1.3 《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十九條明確規定：“除稅務機關、稅務人員以及經稅務機關依照法律、行政法規委托的單位和人員外，任何單位和個人不得進行稅款征收活動?！钡侥壳盀橹?，北京市地稅局只委托過北京國土資源和房屋管理局代征契稅（參見京地稅地