第一篇：職工宿舍區房屋現狀及管理維修分析

職工宿舍區房屋現狀及管理維修分析

一、房屋現狀

生活服務中心所管理的職工宿舍共有33處，38萬平米，217幢（含平房），6800套房屋。217幢房屋由于建造年代都較早（其中90年代50幢、80年代86幢、70年代47幢、60年代20幢、50年代12幢），房屋現狀不容樂觀，屋漏、墻滲水普遍存在，排水系統不暢堵塞常有。住戶自行封閉陽臺、無煙灶臺、廚房、陽臺排水自行外接、違建等一些社會現象普遍存在，對房屋的維修帶來很大難度與不便。

由于職工宿舍的分布較散，盡管做了許多積極性的工作，小區化、社會化管理難以進行，至今沒有一家物業管理公司愿意接受。只能聘用一些內退職工（23名）負責各宿舍區門衛、車棚等基礎管理工作。

二、管理與維修現狀

217幢（含平房），6800套房屋，分成7個片區進行管理。主要負責房屋和宿舍區共用施設的維修、維護工作。其中有4個片區，133幢（金陵小區、寧港一村、躍進新村、港堯新村等）分別由集團一公司、二公司、三公司、四公司包干負責維修、維護工作。

隨著時間的推移房屋的屋面防水、外墻防水、排水管系等維修、維護的量日漸加大，費用支出盡管近幾年不斷壓縮（08年290萬元、09年220萬元），但房屋所需維修的量并沒有減少，致使大量的維修項目放緩或積壓，維修、維護工作壓力較大，住戶對此有意見。

三、管理與維修的難點

1、四個包干片區的維修費用由于在分別在各自單位直接成本核算（一公司集團核撥），其費用使用與實際維修情況，作為宿舍區的管理單位生活服務中心難以掌握，另四個包干單位因維修隊伍的原因，有些維修項目解決不了，加之費用因素該維修的未及時維修而造成積壓，住戶意見紛紛。

2、一般性維修項目港內維修隊伍承擔不多，大部分都是委外施工隊維修，由于點多面廣，加之施工隊人員調備、以及天氣等諸多因素，維修的及時性，質量難以直接把握。

3、由于住戶室內不規范裝修、違章搭建、太陽能熱水器安裝、給、排水管道任意改道、雨棚、空調器安裝等不利因素，加大了在實際維修工作難度和費用支出。如：住戶私自在陽臺將洗衣機排水接入外墻雨水管而造成雨水管損壞，墻面滲水。違章建筑把窨井蓋住，造成下水管無法疏通，鄰里間矛盾不斷。

4、在具體維修過程中涉及樓上下、左右隔壁，住戶配合程度對維修的及時性、維修的質量有著直接影響。

5、小區出新作為一種美化工程，出新后對房屋的維護沒有起著應有作用，反而促使房屋屋面、外墻、道路管系的損壞，給今后的維修帶來難度。

6、宿舍區房屋維修，職工普遍認為是企業的一項福利，不管是共用部分還私用部分，只要出現問題，總是要求企業給予維修，不維修就上告，不聽解釋。

四、幾點思考

1、一、二公司片區的宿舍區一般性維修項目（費用）不再包干，仍由生活服務中心具體實施。

2、與港外建筑施工隊建立用工關系，組織4—6人的小施工隊常年從事宿舍區一般性維修。

3、對維修招標工程，在《招標書》中由工程技術部門對工程的工藝、材質做出明確要求。

4、針對房管員隊伍中專業知識(修繕、土建知識)的缺乏，建議：一是中心配備專業人員；二是請集團工程技術部專業人員在施工現場進行指導和質量把關。

5、由集團職能部門針對宿舍區房屋零星維修的維修范圍與項目及收費標準（分產權房、承租房）以文件的形式給予明確，便于維修部門規范操作。

6、由集團職能部門牽頭，召集相關包干單位就宿舍區維修明確受理報修處置方式，明確各自的職責和建立協調溝通的渠道。

二〇一〇年三月十七日

第二篇：房屋滲漏維修技術分析

房屋滲漏維修技術分析

摘 要：房屋滲漏問題是我國建筑常見問題之一。隨著城鎮住房的逐漸老化，房屋屋面以及外墻的滲漏問題越來越多。房屋滲漏問題不僅會嚴重影響到房屋住戶的生活質量，還會對整個建筑的結構以及使用年限造成不小的影響。因此房屋滲漏問題一直是我國建筑行業里的一個疑難雜癥。關鍵詞：房屋 滲漏 維修 分析

房屋滲漏問題一直是我國建筑領域里的“老大難”問題。以往舊式的房屋，其屋面均采用“大平臺”式結構，防水處理單一，基本以剛性防水為主。然而隨著時間的推移，這類房屋逐漸老化，出現了大量的面層碳化以及各種各樣的開裂問題，往往會出現大量積滲漏的情況，難以進行維修處理。而近幾年的房屋建筑樣式以及設計越來越多樣和復雜，相應的，防水難度也就不斷攀升。由于我國在防水設計、施工、管理上落后于時代的發展，也就難以避免房屋滲漏率居高不下的現象。因此，發展研究房屋滲漏維修技術就顯得十分必要。

一、房屋滲漏原因分析

房屋會出現滲漏現象的原因是多方面的，建筑物結構的變化、材料選用不當、建筑物的使用不合理等等都有可能造成房屋滲漏的情況。但是總結起來，其原因主要分為以下四點。

（一）、設計不當問題

建筑物的設計是關系到一個建筑優劣的最重要因素。建筑物的好壞之分，完全可以在對該建筑物的設計上體現。因此，在設計階段若是處理不當，那么便有可能因此導致房屋滲漏問題的出現。而一般在設計階段會導致房屋發生滲漏的原因有：

1.對一些結構復雜的屋面，存在排水設計錯誤問題。如屋面墊層分水坡度小于設計要求，導致屋面局部長期積水，侵蝕防水層；對排水量錯誤估計，設計量小于實際排水量等。

2.設計時選用的排水方案不合理。如落水管數量過少、管徑過小；排水量與排水管未考慮周全，節點設計不合理；排水孔過少，屋面積水不能迅速清除。

3.設計時強行降低成本。如在設計時過分追求低造價，導致在建造時選用了低質量的屋面防水材料，減少了屋面的使用壽命。

（二）、人為施工問題

在建筑物的施工時，由于人為的原因，也會導致房屋發生滲漏現象。如： 1.在施工時未能注意到屋面結構的特點，致使出現屋面結構施工縫。

2.施工不精細，導致屋面結構開裂。如過早的拆除屋面結構的支撐和模板；施工時所用的混凝土配合比不當；在振搗的時候不夠密實等。

3.對于采用柔性防水的屋面，由于施工時過于搶工期，導致基層干燥不夠充分而開裂，也會使房屋屋面出現滲漏現象。

4.施工時細節處理不當。如在做卷材防水層時，壓邊處理不好；涂料防水層配料不均，涂刷不均；落水口處處理不當等。

（三）、后期使用問題

建筑物建成之后，人為性的在屋面上進行違規施工，從而破壞了防水層；或

者堆放雜物，堵塞了落水口；以及缺乏對屋面的養護，長期不予修繕等，均會導致房屋屋面受到損害，從而使房屋出現滲漏現象。

（四）、其他原因

一些非人為因素也可能導致房屋出現滲漏現象，如建筑物的基礎發生沉降，結構支座的角度發生變化，屋面基層發生變動以及外部環境、氣候、氣溫的變化等，均有可能導致房屋出現滲漏問題。

二、房屋滲漏維修技術簡析

根據不同的建筑以及不同的地域，房屋滲漏的維修技術可能不盡相同。而且根據房屋的具體情況，在對一些具體問題的具體處理上，也各有方法。這里暫且總結以下三點：

（一）、“平改坡”式滲漏維修技術

上世紀七八十年代所建造的房屋，大部分采用的是“大平臺”式屋面，而隨著時間的推移，這種屋面的質量也變得越來越脆弱，僅靠其剛性防水已經無法阻止滲漏現象的發生。1999年，上海首先實施“平改坡”工程，提出了一種改善老式房屋頂層屋面保溫隔熱和防水功能的技術。“平改坡”式維修技術，就是在原有建筑物結構條件允許的情況下，將多層住宅的原有老式“太平臺”屋面改造成坡式屋面，并對外立面進行必要的整修和裝飾，以實現改善建筑外觀和提高住宅性能的作用。在針對老式建筑群的屋面滲漏維修時，可在建筑結構條件允許的情況下采用“平改坡”技術。相較于其他維修技術，“平改坡”在改善房屋防水效果的作用上，還能提高房屋的保溫隔熱效果，對舊式房屋進行美化。然而，由于“平改坡”技術是在原有屋面上進行改造維修，因此，在規劃方案設計以及施工圖設計階段需要十分重視從與原有建筑的結構協調上入手。且在施工過程中，需要嚴格對材料質量和施工質量的管理。

（二）、化學灌漿滲漏維修技術

化學灌漿維修技術指的是利用“水泥—水玻璃”、“改性環氧樹脂”等漿材，對房屋裂縫或局部滲漏處進行灌漿處理，以期改善房屋結構剛性、提高強度、延長壽命等效果，最終解決房屋滲漏問題的技術。針對傳統房屋滲漏維修技術對房屋結構容易造成較大影響，降低房屋使用壽命，維修效果低下滲漏反復出現等問題，化學灌漿技術不僅能對老式房屋出現的蜂窩、老化、蝕變性問題進行有效處理提高強度下降的房屋混凝土質量，且操作快捷、簡單，并能對常規方法無法觸及的部位進行有效處理，而且其加固影響范圍大、施工影響范圍小，具有“一針見效，長久保安”的特點。化學灌漿技術一般在進行維修處理時要經過以下幾步：查水，鑿槽，清洗，埋管，灌漿，封孔，步驟簡單便利。并且，還可針對不同的情況，采用不同的材料進行灌注，如長期滲漏的房屋可使用“中化—656（丙烯酸鹽類）”灌漿處理；受陰雨天氣影響而滲漏的房屋可使用“改性環氧樹脂”進行處理；至于間歇性滲漏的房屋，則可采取“中化—656”或“改性環氧樹脂”與“水泥—水玻璃”復合灌漿進行處理。

（三）、局部處理滲漏維修技術 針對女兒墻以及管道、通氣孔等部位發生的滲漏問題，可采取以下方法進行局部處理。

當女兒墻壓頂發生裂縫時，可以根據裂縫情況采取金屬蓋板保護或進行灌漿處理等；當女兒墻防水層發生脫落現象時，需要拆除原防水層，干燥防水層基地，之后重新制作防水層。在施工時，要注意防水層的收邊處理，最好采用金屬壓條固定；當女兒墻缺乏滴水線時，需要重新制作滴水線。

當管道、通氣孔及煙囪等部位滲漏時，一般是先將管道等部位周邊的原有密封材料鑿除，之后進行清洗，再用聚氨酯膠等性能較好的彈性密封膠進行密封，最后在其表面做砂漿保護層。

三、維修施工時應注意的幾個問題

在進行房屋滲漏維修時，還需要同時注意以下問題：

1.重視對滲漏屋面的檢查和分析。房屋滲漏的問題是一個比較復雜的問題。在維修時，并需進行一番全面的檢查和分析，要仔細的查找出滲漏部位和原因，決不可馬虎大意。并且在查出原因之后，不能犯“頭痛醫頭，腳痛醫腳”的錯誤，而是要根據實際情況，具體分析，具體處理。

2.重視基層的影響。房屋防水的一個關鍵問題便是基層的好壞問題。在維修時，若發現房屋基層出現大面積開裂、疏松等現象，就需要進行及時的處理，以避免出現屢修屢漏的情況。

3.把好維修材料關。房屋的防水防漏和防水材料的選用密切相關。國家建設部明文規定：“對房屋建筑材料的選用要考慮其耐久性能能保證10年。”因此，在進行房屋滲漏維修時，決不可偷工減料，造成修好又漏的情況。

4.嚴格管理施工質量。施工質量直接決定房屋建筑的質量。在進行房屋滲漏維修施工時，應該嚴格按照國家建設部制定的CJJ62-95《房屋滲漏修繕技術規程》的要求來進行維修工作，維修結束后必須檢查，不合格的工程必須返工。總 結：

房屋建筑的滲漏問題一直是個“老大難”的問題。雖然在維修時采用“平改坡”法、化學灌漿法等技術可以有效改善滲漏問題，但是房屋的滲漏問題的解決從根本上來說，還是要在最初的設計和建設時就做到防范于未然。只有這樣，才能真正意義上的建造出高質量的房屋。參考文獻：

[1]王洪英.淺談物業管理中住宅老區平頂房屋屋面滲漏維修技術[J].投資與合作，2012（2）

[2]胡連成.房屋建筑滲漏水的治理實踐[J].鐵道建筑，2001（7）[3]李紅軍.房屋滲漏維修經驗淺介[J].城市開發，2006（7）

[4]馮詩斌.物業管理中房屋滲漏的原因分析與維修施工措施[J].城市建設理論研究，2012（5）

[5]殷梅.淺析房屋滲漏原因及化學灌漿技術在維修中的應用[J].小費導刊，2011（7）

第三篇：生活宿舍區管理方案

宿舍生活區管理方案

南通十建集團有限公司

生活宿舍區管理方案

晉開·四季城A區（小李莊城中村改造項目A地塊）項目工程，根據工程的需要，結合現場的實際情況，項目部安排住宿人員200人左右，特安裝臨時活動房1#、2#、3#、4#房，每棟活動房分上下兩層，每層五間。每間安排上下兩層鋪位計10人床位，實際住人6~8人，現場搭設職工食堂四間，管理人員小食堂兩間，廁所4m×12m=48㎡，淋浴間4m×8m=32㎡。

一、宿舍管理措施

為維護生活區的生活環境，保持現場文明施工的良好形象，保證全體人員在干凈、整潔、衛生的生活環境里努力工作創造條件，特制定本規定。

（1）各施工班組必須在進場前根據自身實際需要提出申請報至項目部，由項目安全部負責安排，項目部安全部根據各班組實際需進場人員的數量，合理安排住宿。

（2）各施工班組由項目安全部的后勤管理員負責按照項目部實際須進場的人數進行管理和分配，并將入住情況、入住各房間人員名單按房間統計張貼并上報，經確定后的住房方案不得自行調整。

（3）各施工班組宿舍必須保持本宿舍室內衛生整潔，由各班組專職后勤管理員組織選舉室長，實行值日制度并保證宿舍符合以下標準：

①臥具衣物疊放整齊統一，禁止隨意亂掛衣物；

②鞋帽擺放整齊，就餐用具及時清洗并統一放在干凈衛生的地方；

③宿舍內無垃圾，清潔衛生，各種物品擺放有序；

④整個宿舍區設專職保潔員，每天清掃，保持環境衛生。

（4）禁止宿舍內私拉電線，使用大功率電器。

（5）禁止躺在床上吸煙，禁止隨地亂扔煙頭。

（6）宿舍區內的洗漱處必須保持清潔，由專職后勤管理人員作為責任區域的節水節電負責人，禁止長流水，禁止在洗漱處傾倒剩余食物或其他垃圾。

（7）人走燈滅，禁止長明燈。

（8）上班時間宿舍內應將關閉空調，嚴禁長開空調。宿舍生活區管理方案

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（9）愛護室內公物，如有損壞照價賠償，并負責及時修補。

（10）各班組專職后勤管理員必須每日準時參加項目辦公室組織的現場巡查，對當日發現問題負責整改。

二、食堂管理措施

1、食堂管理制度

（1）食堂工作人員必須全心全意為施工人員服務。自覺遵守食堂規章制度，盡心盡職為食堂做好各項工作。

食堂工作人員自覺接受項目部監督，虛心聽取職工的意見，不斷改進，提高飯菜質量，增加炒菜品種，提高營養質量。

（3）食堂工作人員自覺端正服務態度，禮貌待人，文明分菜售菜，做到一視同仁，食堂人員不搞特殊化。

（4）要嚴格執行采購、驗收、復核手續。所有菜一律由專人負責采購，嚴把價格、質量、數量關。對不合質量要求的，驗收員要堅決拒絕不合格的食材，采購員必須到正規的超市采購食用油、米、面、調味品等，保留完整的收據證明。進菜、售菜價格公開，成本核算正確。

（6）嚴格遵守勞動紀律，按時上下班。禁止在食品加工場所吸煙，嚴禁在上班時間喝酒。按時開飯送菜，按時供應開水。

（7）嚴格執行《食品衛生法》和飲食衛生“五四”制，保持廚房、飯廳及周圍環境整潔，物品擺放有序、定位，講究個人衛生，上班時間必須穿戴工作衣帽。（8）要節電、節油、節水、節燃料。電燈、電扇，吊扇、水龍頭有專人負責，及時開關。

（9）增加消防、用電、用油、設備等安全意識，主要設施、設備有專人負責。

2、食堂衛生安全制度

（1）采取有效措施，清除衛生死角，添設防蠅設施，消除老鼠、蟑螂、蒼蠅和其它有害昆蟲及其滋生條件。

（2）環境衛生堅持一餐一小掃，一天一中掃，一周一大掃，做到墻角無蛛網，墻面無污跡，地面無灰塵。

（3）按規定擺放所有設施，在使用方便的基礎上，力求整齊美觀。

（4）倉庫要保持通風、陰涼、干燥。物品擺放應分類分架，離地、離墻。宿舍生活區管理方案

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（5）各類設備在使用后都要擦抹干凈，食品用具實行四過關：一洗二刷三沖四消毒。

（6）保潔柜等大的存放設備定時用消毒液擦洗消毒，餐盤等小的餐具用蒸氣消毒。

（7）器具、菜板、面板、刀、盆具等、必須標明生、熟食、食材專用。使用后也要消毒再存放好。

（8）所有食堂人員均要持健康證上崗。

（9）從業人員臨時出現有礙于食品衛生的疾病時，應立即脫離工作崗位，待查明原因并治愈后方可重新上崗。

（10）從業人員具有良好的個人衛生習慣，工作期間要穿戴好清潔的工作衣帽，并做到“四勤、”（勤洗手剪指甲，勤洗澡，理發，勤洗衣服，勤換工作服），“兩不”（不戴首飾、不抽煙喝酒）。

（11）嚴格把好采購關。大宗食品采購時要簽訂協議并索取相關證件。拒進過期、變質、有毒及其它不符合衛生標準和要求的食品。（12）清洗食品一定要徹底，并分池清洗，分框擺放。（13）加工時用具要消毒過。（14）加工食品必須做到熟透。

（15）存放時生、熟及半成品食物均應分桶、分柜。（16）所有餐具設專人負責消毒。

（17）專門設置存放食材的庫房，配備存放食材專用的架體距地不得小于300mm。

3、食品采購、驗收制度

（1）食品采購定人、定責、定崗，每天采購的食品都要有登記記錄。（2）必須到持有衛生許可證和有營業執照及質檢合格的經營單位采購食物，并按照國家有關規定進行索證。

（3）應相對固定食品采購的場所，同時也要掌握定點與不定點的原則，關注市場行情。

（4）采購的食品必須符合國家有關衛生標準與規定，必須新鮮、衛生、清潔。（5）嚴禁采購以下食物： 宿舍生活區管理方案

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一是腐敗變質、油脂酸敗、霉變、生蟲、污穢不潔，混有異物或其他感官性狀異常，含有毒、有害物質或被有毒物質污染，可能對人體健康有害的食品。

二是未經生豬產品衛生檢驗不合格的肉類及制品。三是超過保質期或不符合食品標簽的定型包裝食品。四是其他不符合食品衛生標準和要求的食品，包括半成品。

（6）驗收時由專職驗收員驗收，有驗收記錄，并簽明意見和驗收人的名字及日期。

（7）對蔬菜、豆制品、肉類每次有記錄，每天的炒菜要24小時留樣。（8）對達不到食品衛生標準和不符合衛生要求的食品要堅決清退。

4、餐飲具消毒衛生制度

（1）餐飲具洗刷消毒要以一刮二洗三沖四消毒五保潔的程序操作。（2）餐飲具使用前必須洗凈、消毒、符合國家有關衛生標準，未經消毒的餐飲具嚴禁使用。

（3）洗刷餐飲具必須有專用水池，不得與清洗蔬菜、肉類等其他水池混用。（4）洗滌、消毒餐飲具所使用的洗滌劑、消毒劑必須符合食品洗滌劑、消毒劑的衛生標準和要求、（5）消毒后的消毒餐飲具必須儲存在餐具專用保潔柜內備用。

（6）已消毒和未消毒的餐飲具應分開存放，并在餐飲具儲存柜上有明顯標記。（7）餐飲具保潔柜應每天清洗消毒，保持潔凈。

（8）餐飲具消毒專人負責，按照有關消毒方法進行操作。

四、工地防疫措施

1、配備專職衛生監督員，負責以工地為載體的防疫工作，進行監督檢查。

2、每周對居住和飲食環境進行兩次以上的消毒，對餐具每天要進行消毒。

3、完善施工人員盥洗設施，保證全體人員能夠洗澡，并配置相應的衛生用品。

4、加強食品衛生安全管理，對施工現場人員用餐實施統一管理，嚴禁食用無證、無照商販的食品。

6、建立疑似病人隔離專用房間，發現疫情采取果斷措施，做到早發現、早報告、早隔離、早治療。宿舍生活區管理方案

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四、廁所管理措施

（1）施工現場應設置符合衛生要求的封閉、水沖式廁所，廁所地面應硬化并鋪貼地磚，門窗應齊全。人與蹲位比為25-30：1，蹲位之間設置隔墻，隔墻高度不低于0.9米；便池應采用面磚等材料飾面，飾面高度不低于1.5米，廁所墻面應抹灰刷白。高層建筑超過8層以后，應每隔4層設置封閉式便桶。

（2）現場廁所由專職的保潔員值日，保證廁所內空氣流通及清潔衛生。

（3）保潔員應定期噴灑消毒劑，除污垢，保持廁所無蠅無蚊蟲。

（4）節約用水，保潔員必須經常檢查沖水閥門，保障使用功能。

五、生活垃圾管理措施

（1）各班組宿舍及辦公區必須每日進行打掃，宿舍及辦公區內不得堆存垃圾，垃圾應傾倒在項目經理部指定地點。

（2）生活區內垃圾由專職保潔員及時清理，并用三輪車把垃圾運到項目指定的垃圾堆放處，防止垃圾遺灑。

（3）對堆放垃圾處每天進行消毒，防止蚊蠅滋生。

南通十建集團有限公司 晉開·四季城項目部

2014-07-25

第四篇：業主房屋維修管理規定范文

業主房屋維修管理規定

一、目的：解決業主入伙后房屋維修問題。

二、適用范圍：租用于業主房屋維修。

三、內容：

1、業主入伙時應會同管理處人員共同驗收，對房屋發現的質量問題，必須在驗收單上分項注明整改項目并雙方簽字，由管理處負責聯系發展商相關工程監理部門組織專人維修，維修后由業主和管理處衽逐項驗收，維修時發生的一切費用由發展商負責。

2、業主房屋自入伙起一年內發生的房屋質量問題，均屬于建筑施工質量保修期保修內容，管理處在接到業主反映情況后，應立即派人到現場查看，如屬實，則通知施工單位維修，如發現重大質量問題，應立即報告公司主管領導，并通知發展商，如施工單位未及時維修，則管理處應在通知發展商工程監理部門后組織人員進行維修，所發生的一切費用在施工質量保證金中扣除。

3、業主房屋入伙滿一年后發生的質量問題，屬于入伙后未整改的遺留問題，原則上由管理處負責維修，屬于業主在使用、改建或裝修中發生的總是由業主自行負責。

4、如業主需要進行一般性維修，可直接向管理處提出維修申請，由管理處技工班進行維修，維修后由業主驗收并簽名認可，其費用由技工班按成本價合理收取。

5、如業主提出的大的維修要求，技工班應上報管理處，管理處派人核實情況，安排維修計劃，組織人員維修，維修后由業主驗收并簽字認可。

6、凡在樓宇內、外公共部位發生的維修，由管理處負責完成，維修所發生的一切費用均在管理費中開支，不再向業主收費。

維修安全工作制度

一、為保證安全工作，各員工必須熟知本安全制度，并認真執行。

二、各特殊工種技工必須持證上崗，必須切實遵守本工種《安全操作規程》。

三、各安全用品必須按規定進行擺放，每次使用前后必須認真進行檢查，發現總是或不可靠因素，應立即停止使用，將其單獨放置并向部門主管報告。

四、高空作業時，必須配載好安全帶和安全帽，并有專人負責監護。

五、使用汽油、天那水等易燃易爆物時，首先必須確定，現場無任何火源、火種（包括潛在的、可能產生的火種）后方可使用，使用過程中嚴禁吸煙，嚴禁一切可能產生火種的操作。

六、使用電焊、切割機等設備時，必須清除完現場的易燃物后方可使用。

七、原則上不帶電作業，如必須，則應做好絕緣措施，且必須有專人監護。

八、對不具備安全施工條件，而必須馬上施工的，必須有專人在場監護，且施工前必須備好應急方案，做好應急措施，如在現場備齊滅火器找好水源等。

房屋修繕標準

一、主體工程：

屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的，應加固、補強或拆換，不合理的舊結構、節點，若影響安全使用的，大修時應整修改做，對鋼盤混凝土凝土構件，如有輕微剝落、破損的應及時修補；混凝土碳化產生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴重的，應通過檢測計算鑒定構件承載力，采取加固或替代措施。

二、裝修工程：

1、門窗修繕后應牢固、平整、美觀、開關靈活，接縫嚴密，不松動。門窗開關不靈活、松動、脫標、變形、腐爛的、應修理更換、小五金應修換配齊；大修時，內外玻璃一次配齊、打好玻璃膠、門窗損壞嚴重的，無法修復的，應更換。更換的門窗應與原門窗一致；

2、掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應原樣修復；嚴重損壞的，應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新；

3、踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應修復；

三、樓地面工程：

1、木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的，可修復；損壞超過25%以上或缺乏材料時，可改做相應標準的高級地坪；

2、普通水泥地面起砂、空鼓、開裂、應拆補、修補或重做；水密石或塊料地面損壞時，應盡量修復，實無法修復的，應改做相應標準樓地面；

3、面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪，室外內潮濕嚴懲的，可增設防潮層或做塊料地面；

四、層面工程：

1、屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩固的應加固；如因為原結構本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重，按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建；

2、屋面上的壓項、泛水、無溝、水落、水管等損壞滲水時，應修復；損壞嚴懲時，應翻做。

3、女兒墻、煙通等屋面附屬構件損壞嚴重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。

4、鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層；結構損壞的，應加固重做。

5、下班天柵損壞漏水的，應修復；損壞嚴重的可翻修，但一般不新做；

6、屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。

五、飾面工程：

1、外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應原樣修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標準，不影響色澤協調的條件下進行；

2、外墻勒腳損壞的，應修復；

3、內墻飾面起殼、開裂、剝落的，應修復；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應根據墻身的需要予以修復；因室內外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層；

4、天柵損壞、抹灰層松動，不下附危險的，須鏟除重抹；原腳線損壞的，按原樣修復；損壞嚴重的復雜線腳，應全部鏟除后，原樣修復或適當簡略。

六、油漆粉飾工程：

1、木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失支保護作用的，應周期性地進行保養，上述木構整體或零件拆換應油漆；

2、鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養周期一般為3-5年；

3、木地板原油漆裉落的，應重做；

4、室內墻面、開棚等修繕時可刷新，其用料應采取新型涂料，如膠白等，高級抹灰損壞應原樣修復；

5、高層建筑外墻原油漆損壞的，應修復，其色澤應盡量與原建筑保持一致。

房屋完好等級的評定標準

房屋的完損等級是指對現有房屋的完好或損壞程序劃分的等級，也就是現有房屋的質量等級。

評定房屋完損等級是按照統一的標準、統一的評定方法，對現有整幢房屋進行綜合性的完好或損壞的等級評定。這項工作專業技術性強，既有目觀檢測，也有定量、定性的分析。

根據城鄉建設環境保護部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標準》（簡稱《完標》）結合我安全小區及房地產實際情況制定對高層樓宇質量進行評定的一個標準。

一、房屋等級分類

房屋的結構組成部分分為：基礎、承重構件、非承重墻、屋面和樓地面；裝修組成部分分為：門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚和細木裝修；設備組成部分分為：水衛、電照、暖氣及特種設備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。

1、房屋完損等級的分類

根據各類房屋的結構、裝修和設備等組成部分的完好、損壞程序，房屋的完損善即房屋完損等級分成以下五類：

A 完好房。是指房屋的結構構件完好，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現狀良好，使用正常。或雖個別分項有輕微損壞，但一般經過小修就能修復的；

B 基本完好房。是指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養，設備、管道現裝良好，能正常使用，經過一般性的維修能修復的；

C 一般損壞房。是指房屋結構一般性損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨裝修局部有破損，油漆老化，設備管道不夠暢通，水衛、電照的管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件；

D 嚴重損壞房。是指房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，裝修嚴重變形、破損、油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需進行大修或翻修、改建；

E 危險房。是指承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定和承載能力，隨時有倒塌的可能，不能確保住戶安全的房屋。

二、房屋完好率，危險率的計算

計算房屋完損等級，一律以建筑面積（平方米）為計量單位，評定時以閣為評定單位。閣的劃分原則與建筑面積的計算規則均與僵城鎮房屋普查時的規定相同。

房屋完好率是房產管理和經營單位的一個重要技術經濟指標之一，《完標》規定：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積和百分比即為房屋完好。即：

完好房建筑面積 + 基本完好房建筑面積

房屋完好率 =--× 100%

總的房屋建筑面積

房屋經過大、中修竣工驗收后，應重新評定調整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能調整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評定，但竣工后應重新評定；新接管的新建房屋，同樣應按本標準評定完好率。

危房率：是指整閣危險房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比。即：

整閣危險房屋的建筑面積

危房率 =--× 100%

總的房屋建筑面積

三、房屋的各類完損標準

房屋的各類完損標準是指房屋的結構、裝修、設備等各組成部分的各種項目完好或損壞程序的標準。房屋各組成部分的各項目的完損程度是評定房屋完損等級的基礎。評定各分項完損程度的確切與否，就會影響到房屋完損等級的正確評定。房屋完損等級是樗著房屋的質量，所以要認真細致的進行各分項完損程度的評定。

1、完好標準

完好標準是指房屋的結構構件完好，裝修完好、完整，設備完好、齊全，管理暢通，現狀良好，使用正常或雖個別分項有輕微損壞，一般經過小修就能修復的。1-1 結構部分：

A 地基基礎：地基有足夠的承載能力，挖孔樁、預制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預制砼樁、鋼筋砼等各類基礎，使用正常。或雖個別分項有輕微損壞，一般經過小修就能修復的。B承重結構：

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板、球（弧）形屋面等無傾斜、變形和非收縮性的裂縫，無砼剝落、碳化和鋼筋露盤等損壞； b.承重磚墻（柱）、砌塊等砌等無裂縫、傾斜、弓凸風化等損壞；

c.鋼屋架平直穩定不變形，各部件節點焊接完好，支撐部件完好不變形，表面無銹蝕。C 非承重墻：

a.鋼筋砼墻板無損壞、裂縫，不滲漏；

b.磚墻（砌塊）平直完好，無風化破損、傾斜、弓凸等。

D 屋面：不滲漏。各種屋面基層牢固、平整、完好、積塵甚少，屋面排水暢通。

屋面的隔熱保溫層、防水層完好無損。鋼性防水層和塊體防水層完好平整，有足夠的搞滲能力，無裂縫、起砂，分格縫填嵌嚴密，粘結牢固無損；卷材防水層粘牢固，無空鼓脫殼、破損。E 樓地面：

a.整體水泥面層平整堅固，無空鼓起殼、裂縫、起砂等損壞；

b.木地板平整堅固、穩定，表面稍有磨損或輕微稀縫，無腐朽等損壞；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層平整無裂縫，殘缺、掉角等損壞。

1-2 裝修部分：

A 門窗：完整無損，開關靈活，玻璃，五金齊全，油漆完好有光澤，個別鋁合金、鋼制門窗有輕度銹蝕和開關稍有碰軋。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：完整，粘結牢固，無空鼓、剝落、裂縫和破損（收縮性的風裂縫除外）；玻璃帶墻：完整、粘結牢固，無裂縫和破損。C 內墻瓷片、大理石、內抹灰：完整、牢固、無破損、空鼓和裂縫（收縮性的風裂縫除外）。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等項棚吊筋牢固，面層完整無破損、變形、下垂、腐朽、脫落，油漆好。

E 細木裝修：護墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等完整牢固，油漆完好。

1-3 設備部分完好、齊全，現狀良好，使用正常： A 水衛：上下水管道暢通，無銹蝕，各種衛生器具完好，零件齊全無損，個別稍有輕微滲漏；

B 電照：電器設備、線路及各種照明裝置完好、牢固，絕緣良好： C 空調：空調設備、管道暢通完好，無堵、滴現象，使用正常；

D 特種設備：如電梯、避雷裝置、對講機、電視監控、防盜設施、發電機、水泵室內消防等設備等使用正常。

2、基本完好標準

基本完好標準是指房屋的結構構件基本完好，少量構部件有輕微損壞，屋面局部滲漏但不嚴重，裝修基本完好，稍有損壞，油漆失色，設備管道現狀基本良好，能正常使用。1-1 結構部分：

A 地基基礎：地基有承載能力，挖孔樁、預制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預制砼樁、鋼筋砼等各類基礎，符合設計強度的要求，稍有超過允許范圍的不均勻沉降，個別承重結構呈細裂縫，但已穩定，無繼續發展的趨勢。B承重結構：

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板、球（弧）形屋面等個別有輕微變形，細小裂縫，砼有輕度剝落、碳化和露筋； b.承重磚墻（柱）、砌塊等砌體有少量裂縫；

c.鋼屋架平直穩定不變形，各部件節點焊接完好，支撐部件完好不變形，表面稍有銹蝕。

C 非承重墻：有少量損壞，但基本牢固。a.鋼筋砼墻板稍有裂縫，局部稍有滲漏；

b.磚墻（砌塊）表面稍有風化、細裂縫，勒腳有侵蝕。D 屋面：局部有滲漏。積塵較多，屋面排水基本暢通。

屋面的隔熱保溫層、防水層稍有破損。鋼性防水層面稍有龜裂、起砂，分格縫嵌料老化，稍有開裂；塊體防水層稍有脫殼、裂縫；冷膏、油膏等防水層稍有老化和封口脫開；卷材防水層稍有老化、氣泡、空鼓、翹邊和封口脫開等。E 樓地面：

a.整體水泥面層稍有磨損和稀縫，空鼓、起砂； b.木地板稍有磨損或輕微稀縫，有輕度顫動；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層磨損起砂、稍有裂縫、空鼓、缺損。

1-2 裝修部分：

A 門窗：有少量變形，開關不靈，玻璃少量松動、破碎、殘缺、五金、紗窗少量殘缺；油漆稍有起皮剝落，少量鋁合金、鋼制門窗有銹蝕。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：稍有空鼓、剝落、勾縫砂漿少量酥松脫落；

C 內墻瓷片、大理石、內抹灰：稍有空鼓、裂縫、剝落。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等項棚吊筋無明顯變形下垂，抹灰稍有裂縫，其它面層稍有脫釘、翹角、松動，壓條有松動脫落，油漆失光。

E 細木裝修：護墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等部件損壞殘缺。1-3 設備部分：

A 水衛：上下水管道基本暢通，各種衛生器具基本完好，個別零件損壞殘缺。B 電照：電器設備、線路及各種照明裝置基本完好、無漏電現象，個別零件損壞。C 空調：空調設備、管道基本暢通，稍有銹蝕、滴水現象、個別零件損壞，基本能正常使用。

D 特種設備：如電梯、避雷裝置、對講機、電視監控、防盜設施、發電機、水泵室內消防等設備設施，現狀基本良好，能正常使用。

3、一般損害標準

一般損害標準是指房屋的結構一般性損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部滲漏；裝修局部有破損，油漆老化，設備管道不夠暢通，水衛、電照器具、零件有部分老化、損壞或殘缺。1-1 結構部分：

A 地基基礎：地基承載能力不足，挖孔樁、預制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預制砼樁、鋼筋砼等各類基礎，局部強度不足，有超過允許范圍的不均勻沉降，對上部結構有變形、裂縫等影響。

B承重結構：有較多損壞，強度已有所減弱。

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板等局部變形、裂縫，裂縫值稍超過計劃規范的規定，砼剝落面積占全面積10%以內，有露筋銹蝕。筋砼球（弧）形屋面有剝落露筋，鋼筋有銹蝕。b.承重磚墻（柱）、砌塊等有部分裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕和灰縫勾縫酥松剝落等損壞。

C 非承重墻：有較多損壞，強度減弱。

a.鋼筋砼墻板的邊、角有裂縫，不滲漏，間隔墻面層局部損壞。

b.磚墻（砌塊）有裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕和灰縫勾縫酥松剝，勒腳有部分侵蝕剝落。

D 屋面：局部有漏雨，積塵較多，水泥砂漿基層局部裂縫、空鼓；屋面高低不平，排水不暢通。設施銹蝕、斷裂。

屋面的隔熱保溫層、防水層有較多破損。鋼性防水層面部分有裂縫、起殼、塊休防水層部分有松動、裂縫、風化；卷材防水層部分有氣泡、老化、空鼓、翹邊和封口脫開；冷膏、油膏等防水層部分有龜裂、起縐、封口脫開。E 樓地面：

a.整體水泥面層部分裂縫、空鼓、剝落，嚴重起砂；

b.木地板部分有磨損、蛀蟲、翹裂、松動和稀縫，局部變形，有顫動；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層磨損、部分破損、裂縫、脫落，高低不平；

1-2 裝修部分：

A 門窗：有部分翹裂、榫頭松動，木質腐朽，開關不靈，鋁合金、鋼制門窗變形、銹蝕；玻璃、五金、紗窗部分殘缺；油漆老化起皮剝落。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：部分有空鼓、裂縫、風化、剝落、勾縫砂漿部分酥松脫落，嵌縫條部分脫落；

C 內墻瓷片、大理石、內抹灰：部分有空鼓、裂縫、剝落。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋有明顯變形下垂，抹灰局部有裂縫，面層部分有脫釘、翹角、松動，部分壓條脫落，油漆老化。

E 細木裝修：護墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等部分腐朽，蛀蝕、破裂、松動，油漆老化。1-3 設備部分：

A 水衛：上下水管道不夠暢通，管道內有較多積垢、銹蝕、個別滴漏；衛生器零部件損壞、殘缺。

B 電照：電器設備陳舊、電線部分老化，絕緣性能較差，少量照明裝置有損壞、殘缺。

C 空調：空調設備、管道銹蝕嚴重，零部件損壞，有滴、跑現象，供風不正常。

4、嚴重損壞標準

嚴重損壞標準是指房屋的結構有明顯變形、損壞，屋面嚴重漏雨；裝修嚴重破損殘缺，油漆老化見底，設備陳舊，管道嚴重堵塞，衛生器具、零件嚴重損壞、殘缺，不能正常使用。1-1 結構部分：

A 地基基礎：地基承載能力不足，有較明顯滑動；挖孔樁、預制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預制砼樁、鋼筋砼等各類基礎強度不足，有明顯的不均勻沉降或有壓碎、折斷、腐蝕等損壞，仍有發展趨勢，對上部結構有明顯影響。B承重結構：有較多損壞，強度已有所減弱。

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板等有明顯下垂變形、裂縫，砼有剝落的露筋銹蝕嚴重，下垂變形，裂縫值稍超過設計規范的規定，砼剝落面積占全面積10%以上。筋砼球（弧）形屋面有傾斜或變形，砼嚴重腐蝕剝落、露筋銹蝕。b.鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴重； c.承重磚墻（柱）、砌塊的強度和穩定性嚴重不足，有嚴重裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕和抹灰層大片脫落。C 非承重墻：有嚴重損壞，強度不足。

a.鋼筋砼墻板的邊、角有嚴重裂縫、變形、嚴重漏水，面層嚴重破損。

b.磚墻（砌塊）有嚴重裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕，抹灰層大片脫落，勒腳嚴重侵蝕剝落。

D 屋面：嚴重漏雨，積塵甚多，水泥砂漿嚴重裂縫、空鼓、風化；屋面高低不平，排水設施嚴重銹蝕、斷裂、殘缺不全。

屋面的隔熱保溫層、防水層嚴重破損；鋼性防水層嚴重開裂、起殼、起砂；嵌縫料斷裂脫落。塊料防水層嚴重松動、裂縫、腐蝕、破損。冷膏、油膏等防水層普遍老化、纖維玻璃布露出，封口嚴重脫開。卷材防水層普遍老化、裂縫、翹邊、封口脫開；瀝青流淌。E 樓地面：

a.整體水泥面層嚴重起砂、裂縫、空鼓、沉陷、剝落；

b.木地板嚴重磨損、蛀蟲、翹裂、松動和稀縫，變形和顫動；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層嚴重松動，脫落、下沉，高低不平、破碎、殘缺不全；

1-2 裝修部分：

A 門窗：木質腐朽，開關普遍不靈，榫頭松動翹裂；鋁合金、鋼制門窗嚴重變形銹蝕；玻璃、五金、紗窗殘缺；油漆老化剝落見底。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：嚴重空鼓、裂縫、風化、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴重酥松脫落，嵌縫條普遍脫落；

C 內墻瓷片、大理石、內抹灰：嚴重空鼓、裂縫、剝落。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋嚴重變形下垂，龍骨彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕，面層嚴重破損，壓條脫落，油漆見底。E 細木裝修：護墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等木質腐朽，蛀蝕、破裂、松動，油漆老化見底。1-3 設備部分：

A 水衛：上下水管道嚴重堵塞、銹蝕、漏水；衛生器具零部件嚴重損壞、殘缺。B 電氣照明：設備陳舊殘缺、電線普遍老化、凌亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電要求。

C 空調：部分設備、管道銹蝕嚴重，零部件損壞，殘缺不齊，滴、跑現象嚴重，已無法使用。

D 特種設備：如電梯、避雷裝置、對講、電視監控、防盜設施、發電機、水泵、室內消防等設備設施嚴重損壞、殘缺、失效，已無法使用。

5、評定無損等級標準注意事項

在評定分項完損程度時要注意以下幾點：

1-1 在評定時遇到斷面明顯不足的構件，必要時應經過復核或測試才能確定完損或危險程度。

1-2 在評定分項完損程度時，遇到一個分項內有幾種損壞內容，以嚴重的某一內容為準來評定該項的完損程度。

1-3 在評定分項完損程度時，除結構組成部分的各項外，其作組織部分的各項可以數量最多的部件的完損和諧為準來評定該項的完損程度。

1-4 對于房屋組成部分中未列出的分項如陽臺、樓梯、煙囪、壁櫥等，在評定完損程度時，要分別列入房屋的組成部分中去評定。至于并入哪一個分項，可自己確定。如煙囪可歸入屋面。

四、房屋完損等級評定方法

房屋完損的等級，標志了房屋質量的好與差，它是根據房屋各個組成部分的完損程度來綜合評定的。房屋完損等級的評定分為好房屋、基本完好房屋、一般損壞房屋、嚴重損壞房屋和危險房屋等五類。

1、鋼筋砼結構房屋完損等級評定

鋼筋砼結構房屋評定完損等級方法分為以下四種情況：

1-1 房屋的結構、裝修、設備等組成部分各項完損程度符合同一個完損標準，則該房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。

1-2 房屋的結構部分各項完損程度符合同一個完損標準，在裝修設備部分中有一、二個完損程度可降一個等級完損標準，其余各項仍和結構部分符合同一個完損標準，則該房屋的完損等級應可按上一個等級的完損程度來確定。

1-3 房屋結構部分中非承重墻或樓地面分項完損程度可降一個等級完損標準，在裝修或設備部分中有一項完損程度可下降一個等級完損標準，其余三個組成部分的各項都符合一個等級以上的完損標準，則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度確定。

1-4 房屋結構部分中地基基礎、承重構件、屋子面等項的完損程度符合嚴重損壞標準，其余各分項完損程度均符合一般損壞標準，則房屋完損等級應評為嚴重損壞房屋。其余以此類推。

2、評定房屋等級注意事項

在評定房屋完損等級時應注意以下幾點： 1-1 評定房屋完損等級是根據房屋的結構、裝修、設備等組成部分的各項完損程度，對整閣房屋的完損程度進行綜合評定。

1-2 在評定房屋完損等級時，要以房屋的實際完損程度為依據，嚴格按建設部頒布的《房屋完損等級評定標準》中規定的方法進行，不能以建筑年代來代替來劃分評定，也不能以房屋的原設計標準的高低來代替評定房屋完損等級。

1-3 評定房屋完損等級時，特別要認真對待結構完損程度的評定，這是因為其中地基基礎、承重結構、屋面等項的完損程度，是決定該房屋的完損等級的主要條件，若地基基礎、承重結構、屋面等三項的完損程度不在同一個完損標準時，則以最低的完損標準來評定。

1-4 完好房屋結構部分等級時，若超過規定允許的下降分項的范圍時，則整幢忘記完損等級可下降一個等級，但不能下降到危險房屋的等級。

1-5 評定嚴重損壞房屋時，結構、裝修、設備等各分項的完損程度，不能下降到危險房屋的標準。

1-6 在遇到對重要房屋評定完損等級時，必要時應對地基基礎、承重結構進行得核或試測后才能確定其完損程度。

1-7 正大修中的房屋暫按大修前房屋評定。

五、評定房屋完損等級的基本做法

房屋完損等級的評定可分定期和不定期兩類。定期評定房屋完損等級，一般每隔1-3年（或按各地規定）對所管的房屋進行一次全面逐閣完損等級的評定，這種評定可以全面、詳細的掌握房屋完損等級的評定一般有以下幾種情況：

A 根據氣特征，如雨季、臺訊、暴風雪、山洪等，著重對危險房屋、嚴重損壞房屋和一般損壞房屋等進行檢查評定完損等級。

B 房屋經過中修、大修、翻修竣工驗收以后，重新進行評定完損等級。C 接管新建房屋后，要進行評定完損等級。

進行評定房屋完損等級，其基本做法大致可以分為組織準備，實施查勘，統計匯總等三個階段。

1、組織準備階段

這一階段的重點是制定評定工作計劃，建立評定組織，組織評定人員進行培訓，搞好試點。

1-1 組織準備：

公司成立房屋質量評定領導小組，對評定工作進行全面組織和領導，這個評定小組要有公司分管領導，管理處、技術等部門的人員參加。

各基層物業管理處應成立評定小組。小組成員一般有5-6人組成，即有經驗管理處負責人1人，水工1人，電工1人，木工1人，電梯工1人。1-2 培訓、試點：

組織評定人員進行業務培訓、培訓方法要采取理論與實踐相結合的方法，把課深圳的講與現場實習相結合起來，還可能把培訓和試點結合起來。通過培訓以達到理解標準，掌握方法，保證質量的目的。

通過學習了解評定房屋質量的目的意義，明確任務、范圍，掌握評定的方法；其次要學習物業管理的有關政策、業務知識以及時性如保鑒定等基本常識、統計要求。另外評定工作的紀律也是要培訓學習的必要內容。

試評時一定要按照《標準》逐項對照確定。通過試評必須達到二個基本目的：一是要達到統一方法、統一口徑、統一目光（目測程度）以起樣板示范作用；二是要摸索出一套評定房屋完損等級的工作規律，以取得經驗，加以推廣。1-3 物質準備：

要根據評定工作的要求做好必要的物質準備，包括查勘工具，評定的各種統計表格（房屋分閣完損等級評定表、匯總表、統計表等）。查勘工具可備線錘、直尺、榔頭、螺絲刀、試電筆及有關檢查設備的儀器、儀表。還有必要的書寫用具及安全器具。統計表格分三種：房屋分閣完損等級評定表、房屋完損等級匯總表、房屋完損等級統計匯總表。

各項準備工作要盡量做得細一點。物業管理公司要對各管理處的評定工作準備認真檢查落實，避免臨時陣忙亂，影響工作。還要建立各級評定人員的各項工作責任制，以保證評定工作的質量。

2、實施查勘階段

在充分做好各項準備工作以后，可進入實施查勘階段。在這一階段評定領導小組要幫助和指導各管理處做好評定查勘的各項工作，及時掌握情況抓質量、抓進度、總結經驗，發現問題要及時解決。1-1 分工明確，職責分清：

各管理處的評定小組人員要分工明確，各司其職。泥工負責評定地基基礎、鋼筋砼、砌體等承重結構，非承重結構、屋面、樓地門窗、頂棚、細木裝修等項的完損程度。木工負責評定非承重墻、木地面、門窗、頂棚、細木裝修等項的完損程度。水工及電工負責水衛、電照、空調和特種設備（電梯除外，電梯由電梯工負責評定）等。1-2 評定順序：

為了使工作有秩序地進行，提高工作效率，保證評定工作質量，應按以下順序進行：

A 在室內先填寫好房屋分閣完損等級評定表中的有關資料，如房屋名稱、結構類別、建筑面積、現在用途等項。

B 在室內先填寫好房屋分閣無損等級評定表中的有關資料以后，實地進行逐幢評定。在評定等級確定并填好表后，評定小組負責人要簽注姓名和日期。

C 房屋分閣完損等級評定工作結束后，經復核抽查無誤，符合質量要求后，方可進行房屋完損等級匯總和統計匯總工作。1-3 評定方法：

評定小組先將填好的房屋分閣完損等級評定表帶到實地，經核對房屋的名稱、閣號后，泥工、木工、水工、電工、電梯工按各自分工進行評定，其方法如下：

查：查看是評定的主要方法，查看時應先查外后查里，先查下后查上。泥工先沿房屋外形查看一遍，熟悉情況，接著查看外承重墻（柱）、非承重墻、外飾面等項的完損程度，然后進入屋內，按照先查下后查上的原則順序，查內承重墻（柱），鋼筋砼的梁、柱、板、樓地面、非承重墻、內飾面等項的完損程度，再查看屋（樓）面滲漏水跡情況和上屋面查看完損程度，或遇墻體、柱有傾斜、弓凸等損壞，可以用線錘吊測傾斜、弓凸值，以便進一步確定損壞程度。若遇承重結構有裂縫、風飾面有破損，還可以用尺量測裂縫寬度或飾面破損面積，以進一步確定其完損程度。

木工先查外門窗的完損程度，然后進入屋內，按照先查下后查上的原則順序，查看非承重墻、木地面、頂棚、細木裝修等項的完損程度。查看時可用螺絲刀探鑿腐朽的深度。對遇到有頂棚和經常受雨水侵入的部位，一定要詳細查看，頂棚一定要鉆進去查看。

水、電工及電梯工對設備部分的完損程度評定，也應按照先下后上的順序逐間逐層檢查，必要時帶檢查測試儀器來測定設備和性能好壞及電器、線路絕緣情況，據此來確定完損程度。

管理處負責人從外到里，從下到上對各項都要目測完損程度，做到心中有數，若遇到危險、嚴重損壞的承重結構，可以同泥工或木工一起查看完損程度。

在查看過程中要按房屋的部位循順序進行，每查看一外把所有的項目全部查看到，不能有遺漏，不走回頭路，以節省時間。

問：對有些項目的損壞情況查看不到或民政部不清的，可以詢問住戶，如白蟻危害，屋（樓）面漏水，水管跑、冒、滴等情況。

報：泥工、木工、水工、電工、電梯工在各自查看項目后，就分別向管理處負責人報出各個項目的完損程度。

議：管理處負責人首先根據房屋分閣完損等級評定表上記載的各項完損程度，按照房屋完損等級評定方法，提出整幢房屋應評定完損等級的建議，再經過評定小組評議后確定其完損等級。如果評定小組對評定的完損等級意見不統一的，要發揚民主，充分進行商議，必要時對爭論的項目可進行復查后才確定等級。對評定過程中遇到情況復雜，個人難于確定時，需評定小組集體查看，經商議后再確定。

記：管理負責人把評定小組評定的房屋完損等級記在分閣完損等級評定表一的“評定等級”一欄內，填寫時可簡定寫為“完好”（即完好房）；“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般損壞房），“嚴重”（即嚴重損壞房），和“危險”（即危險房）。在評定過程中發現危房、嚴重損壞房和一般損壞房的承重結構損壞的情況，還要在表中“附記”欄內簡明記載損壞的內容、程度、數量、部位等，必要時可畫出示意圖，以便復核或修理查勘時的依據。

1-4 填寫房屋分閣完損等級評定表：

房屋分閣完損等級評定表是評定的基礎表格，為了保證質量，填寫內容要正確，方法要一致。每閣房屋填寫一張評定表。“房屋名稱”、“房屋情況”兩欄可摘錄房屋普查時的“房屋分閣普查表”中的資料，或可利用歷史資料。假如無資料利用時，就要到實地調查填寫，一般填寫方法如下：

名稱：指大廈名稱。

座落：指大廈所在的地點。

編號：編號的目的是為了便于匯總統計和裝訂資料，防止散失，以供查考，以每張表編一個號碼，應順序編號。

閣號：同一大廈中有幾幢房屋的，應分別按每一幢樓編寫閣號。

產別：是根據房屋所有權和管理不同而劃分的類別，如公產、代管產、拔用戶、私產。。等。

結構類別：如鋼筋砼及其它結構等。

現在用途：如住宅、商場、寫字樓、酒店等，是指房屋目前的實際用途，并非房屋原建時的用途。

附記：主要記載說明的問題，如承重結構損壞的部位、數量、程度等。評定等級：是指整閣房屋的完損等級。1-5 評定的質量要求：

評定房屋完損等級的目的，是為了使物業公司及管理處掌握房屋的完損情況，并為房屋技術管理和修繕計劃的安排提供基礎資料和依據。如果在評定過程中工作不認真負責，評定出來的房屋完損等級就不符合客觀實際情況，那就達不到評定的目的，做這項工作也就失去了意義，因此要把評定工作的質量放在首位。

為了保證質量，必須做到以下幾點：

A 加強對評定人員的培訓和業務指導，提高業務工作素質，使每個評定人員對房屋完損標準和評定法弄懂，并在實際工作中能正確掌握使用。

B 在評定過程中出現特殊情況和疑難問題沒有把握時，要及時匯報上一級評定組織。上級評定組織要經常到現場指導，及時解決評定中存在的問題。

C 建立工作責任制，評定人員要承擔評定質量的責任，對質量好的要給予表揚獎勵，對質量差的要批，并限期改正。

D 上級評定組織要嚴格把關，加強抽查指導，及時發現差錯，給予糾正。檢查質量的做法：

A 評定小組自查。評定小組每天實地評定結束后，要及時整理表格，檢查是否有遺漏，如有遺漏一定要及時補上。對評出等級要自查一下，是否符合評定方法和評定標準，對不符合者，要及時糾正。

B上級評定組織抽查。上級評定組織要經常派人去基層檢查工作，了解進度，抽查質量。抽查質量方法，一是抽查房屋分閣完損等級評定表，從表上檢查評定方法是否正確，分析正確程度；二是到實地復查，查一查評定出來和等級是否符合房屋完損的客觀實際情況。抽查數量一般在10%左右，允許誤差率控制在0.3%以內。1-6 評定中應注意的事項：

A 參加評定工作的人員一定要有高度的責任心，要嚴格組織紀律，既做房屋質量評定員，又做宣傳員；隨時向住戶宣傳房屋評定的目的、意義和方法，取得住戶的支持配合。

B 查勘評定工作要做到現場查勘，現場評定，日查日評日清。對該幢房屋被評為“危險房‘和”嚴重損壞房“二個等級時，不要當著住戶評定或自作主張隨意解答與評定無關的問題，以免產生不必要的麻煩。

C 在現場查看時，必須十分注意安全工作，以防止發生意外事故。

D 對查看時，隱蔽部位被破損的地方，應通知管理處及時安排修補，以免影響住戶生活。

1-7 評定員應遵守的紀律：

A 評定工作必須到實地，依順序逐閣進行。若遇住戶不在家，應下次再補查，做到不遺漏、不重復。

B 工作時必須佩載標志或攜帶證件，以明確身份，接受群眾監督。

C 對待群眾態度和氣，尊重群眾的習慣，注意文明禮貌。不隨意向無關人員傳播資料和數據。

D妥善保管評定資料和表格，不得遺失、污損，做到日評日清。E 堅持崗位，不擅離職守，認真執行各種規章制度。

3、匯總統計表

這一階段的工作重點是抓好匯總統計表的統計質量，搞好復核、核正工作，并在搞好統計匯總工作的同時，切實做好資料裝訂工作。

房屋完損等級的匯總統計工作是最后一道工序，也是評定完損等級和成果的階段。匯總統計采用逐級的，自下而上的方法進行，并采用過錄匯總技術。1-1 房屋完損等級匯總表是建筑面積和各類房屋結構完損等級的匯總，從此表可看出房屋結構和完損等級的情況。A 此表由管理處匯總。

B 此表匯總是根據“房屋分閣完損等級評定表“復核無誤的基礎上進行匯總。C 匯總的方法：

C-1 首先把“房屋分閣完損等級評定表“按房屋名稱、某閣、某層、某座從小到大依編號順序整理好。

C-2 每張表一個項目一個橫格。

C-3 匯總小計中建筑面積各欄要做到橫平豎直。

C-4 匯總表建筑面積以平方米為單位，保留小數點后二位。1-2 房屋完損等級統計匯總表供各管理處統計匯總，反映房屋各類結構的面積和完損等級，并用百分率來表示。

A 此表是根據“房屋完損等級匯總表“來統計匯總。各欄要做到橫平豎直。B 此表的統計單位為平方米或萬平方米。

第五篇：增值稅管理現狀及分析

西安稅務學會 稅制管理專題研討論文

增值稅管理現狀及分析

西安市蓮湖區國家稅務局邸紅

從1994年實行稅制改革以來，為達到統一領導、合理分權、依法治稅的目的，我國對稅務機關的內部體制及征管模式進行了多次改革：取消專管員制度、以市（地）為單位集中征收、電子申報的嘗試等等，既節約了稅收成本，又方便了納稅人。但從另一方面，尤其是增值稅納稅申報異常現象的頻繁出現，低稅負和零稅企業不斷增加，也給我們稅務機關敲響了警鐘，加強對企業的日常監控，提高增值稅申報的控管質量，成為目前急需解決的問題。近幾年，隨著國家稅務總局對稅收分析工作的逐步重視，各級稅務機關均根據管理現狀，開展不同形式和層次的分析，通過分析尋找管理漏洞，加強征管，有的放矢，取得了顯著的效果。國稅系統相繼開展的增值稅納稅評估、增值稅“一窗式”管理模式的票表稽核比對以及對貨物運輸業開展的改革也正是增值稅管理的需要。

從蓮湖區實際情況來看，2005年底增值稅一般納稅人 3564 戶，增值稅單月零稅申報比例較高，統計情況不容樂觀。

從統計表可以看出，在2005和2006，一般納稅人每月零稅申報近半。而征管現狀是小規模納稅人的增值稅零稅申報更為嚴重，僅2006年7月就近70%。長期的低稅負申報，零申報，甚至負申報等異常申報現象是不正常的，它的背后隱藏的是巨大的偷稅漏洞，是國家稅款的大量流失，那么這種異常申報形成原因是什么？又如何解決呢？

一、增值稅異常申報的成因

（一）增值稅稅制本身的不合理客觀上造成稅收流失。

一是增值稅一般納稅人應納增值稅的計算方法是，當期應繳增值稅=當期銷項稅額-當期認證進項發票允許抵扣的進項稅額。這種憑票扣稅的計算征收增值稅方法給企業的零稅申報有了合理的解釋，使稅務機關無法在企業申報時及時確定企業的申報真實性，給增值稅征管帶來諸多困難，也為增值稅異常申報提供了途徑，利用發票進行偷稅的行為依然十分普遍；再者，增值稅一般納稅人購進農產品憑普通發票注明的價款、運費憑運輸企業開具的運輸發票、購入廢舊物資憑稅務機關批準使用的收購憑證等依

13%或10%的扣除率計算進項稅額予以抵扣，使普通發票也進入增值稅的鏈條，而普通發票管理的偏松加大了增值稅管理的難度。二是增值稅兩種納稅人的劃分，不僅有違公平稅負的原則，也給了納稅人偷稅的機會。尤其對小規模納稅人統一按6%或4%的征收率計算征收增值稅，使得小規模納稅人的稅負明顯高于一般納稅人，對于一些本大利薄，商品的毛利率甚至低于征收率的小規模企業，客觀上刺激了他們偷稅行為。小規模企業利用現有稅制的不完善，采取帳外經營、銷售不開發票、體外循環、大量現金交易等，在不同環節大量偷稅，使稅務部門很難掌握。

（二）企業經營方式的多樣性，使增值稅體外循環更為隱蔽。

隨著市場經濟的發展，為在激烈的市場競爭中站住腳跟，企業的促銷形式和手段層出不窮。一是折讓，生產企業以出廠價開票銷貨，然后減除折讓金額收款，或以另給實物作為折讓，銷售商以廠價或低于廠價銷售，所得的折讓款或實物折讓變價放到銷售帳外，帳上只是反映進銷無差價或負差價。二是分銷，大企業在外地設立分支機構，以調撥形式撥付商品由分支機構銷售，每月以分支機構實銷數開具發票，使分支機構得以按需抵扣稅款，再以撥付經費、工資等形式給予分支機構補償。三是返利，突出反映在汽車銷售、手機銷售、家電銷售等特殊行業。如：汽車銷售企業從汽車生產廠家購進汽車后，不按正常商業企業加價銷售，實現利潤，而是銷售時加價很少或廠價銷售，定期或不定期從汽車生產廠家取得按照銷售數量給予的經濟補償，在廠家的配合下，這些汽車銷售企業長期進項稅額大于銷項稅額，零稅申報。多種多樣的促

銷形式形成一些企業長期零稅申報，而促銷形式的隱蔽性卻使稅務機關很難掌握這些企業內部運轉實際。

（三）結算方式的不規范和銀行結算制度的失控為企業偷稅創造了條件。

1、現金收入不記賬，隱瞞收入、逃避納稅。這在小型商貿企業特別是以零售為主的商貿企業中十分普遍。在這些企業的銷售活動中，很多消費者都沒有索要發票的習慣，而且這些企業還打出不要發票就能在價格上給予一定優惠的承諾。使得未開票收入占總收入比例相當大，并且容易躲避稅務機關的有效監管，這也是小型商業流通企業長期零負申報的主要原因之一。

2、市場經濟使金融業也受到沖擊，為了自身經營的需要，銀行管理制度出現松動。為了攬儲，銀行對企業大開綠燈，不但使企業大額現金支付成為平常，有些還為企業搞帳外經營提供便利，為企業多頭開戶，使企業方便的多頭核算，隱藏收入，帳外經營。而銀行帳戶的失控，造成的是稅收監管乏力，稅務人員難以掌握企業真實的資金運用和稅利核算。

（四）稅收征管機制不完善，稅收征管人員素質不能適應新形式的要求。

稅制改革基本確立了適用社會主義市場經濟發展要求的新稅制，但與之相適應的稅收征管體系建設尚處于探索之中，稅收征管制度不盡完善。稅收征管人員素質難以跟上市場經濟發展的步伐。在市場經濟條件下，企業的經營方式和經營范圍千變萬化，非常復雜，稅收征管部門對企業情況了解甚少，不能及時發現和糾正企業的違規行為，同時稅收征管人員對其它知識的學習不夠，出現跟不上管理工作需要的情況，這也是引發“零稅申報”的原因之一。

（五）會計從業人員對會計制度尊從度過低。

雖然《會計法》、《會計制度》嚴格規定了財務人員的行為規范，但由于社會就業等因素的影響，以及自身法制意識的淡薄，企業的會計人員為了保住自己的工作，聽從于企業領導或法人的意志，帳務造假，做“稅”現象比較嚴重，使財務核算失真。

認清增值稅管理的現狀，認真的進行分析，目的是為了有效杜絕“零稅申報”現象，尋找管理的“根”。

二、杜絕增值稅異常申報的思考

（一）擴大增值稅征收范圍，規范增值稅政策性減免，保證增值稅鏈條的完整。現行的增值稅征收范圍狹窄，只將銷售貨物和提供加工、修理修配勞務、進口貨物列入征收范圍，一些重要的經濟領域尚未涉及，如交通運輸業、建筑業等，這就使得增值稅的鏈條連接發生問題，形成稅款流失。所以應該對與企業生產經營、貨物流通密切相關的行業有步驟的納入增值稅征收范圍，解決目前增值稅存在的許多問題，如重復征稅、低征高扣問題。由于受計劃經濟的影響，對市場經濟條件下稅收宏觀調控的有限性缺乏認識，在新稅制實施不久我國既出臺了許多與增值稅稅法精神相違背的減免稅政策，如飼料企業、福利企業、廢舊物資回收企業等，這些優惠政策的出臺使增值稅的鏈條人為中斷，從而誘發了鉆政策空子偷稅的違法行為的產生，所以應規范增值稅政策性減免，使增值稅專用發票自發監督、交叉審計的內在功能發揮作用

（二）完善征管機制，加強增值稅征收管理。

1、以“一窗式”管理為基礎，加強對一般納稅人申報環節的審核和監督。利用“一窗式”管理有效的銷項、進項比對審核機制，加強對企業應納稅額的監管，也為下一步的納稅評估和稅務稽查提供參考依據。

2、加強一般納稅人認定管理，保證一般納稅人質量。在認定商貿企業一般納稅人時，要從嚴掌握商業企業銷售限額規定標準，并對企業的會計核算水平、經營場所、經營方式和范圍等條件進行嚴格審核，從源頭上杜絕不符合規定的企業成為一般納稅

人。

3、完善增值稅其它抵扣憑證的監管機制。將運輸發票、廢舊物資發票、農產品收購發票納入規范管理，可以參照增值稅專用發票目前的存根聯和抵扣聯比對機制，加強對增值稅其他抵扣憑證存根聯和抵扣聯的審核比對，防止企業利用虛假和不規范的增值稅其他抵扣憑證偷逃稅款。

（三）完善增值稅相關制度，限制和加強對現金交易行為的管理。

一是加強企業銀行帳戶的管理，全面清理和整頓企業多頭帳戶現象，從財務核算上給予嚴格規范；另一方面，要嚴格按照《征管法》規定，企業開設多種銀行帳戶，必須要通過稅務部門的審核批準，否則銀行不準為企業開設多種帳戶。稅務部門只有控制住企業銀行帳戶，才能真正掌握企業資金的流動狀況和稅收利潤核算的真實情況。對企業的收取或支付貨款必須通過銀行轉帳方式結算。并將它作為一般納稅人考核和是否允許抵扣進項稅額的附加條件。二是采用廣泛宣傳和適當獎勵等方式，鼓勵消費者購物時索要發票，并在此基礎上嚴厲打擊銷售不開票行為，對一經發現的，必須進行重罰。

（四）加強行業稅收分析，通過稅收分析針對性進行納稅評估。

查找“零稅申報”的根本原因，就要進行稅收分析，稅收分析是包括對企業基礎數據的提取和分析，針對分析出的問題及時組織對企業進行納稅評估，同時分行業建立評估模型進行科學評估，通過評估找出“零稅申報”的原因并敦促企業進行整改。在分析時應針對行業不同特點進行，采集比對數據，并在具體評估時就疑點問題深入調查。同時，應注意加強對小規模企業的納稅評估，現在我們的管理注意力都集中在一般納稅人上，而小規模企業的日常管理和分析、評估以及監控力度明顯減少，忽視了小規模企業增值稅零稅申報更為嚴重的現實。所以應全面加強對增值稅納稅人的管理和監控，把所有增值稅納稅人全部納入評估工作中，抓好“過程”監控，切實解決異常申報問題。

（五）增強內部制約機制，提高納稅人和稅務干部的法律意識。

強化內部制約機制應從兩方面著手：一是全面推行稅務行政執法檢查責任追究制。對不履行職責或執法不當造成稅款損失的，必須承擔相應的后果直至依法追究其刑事責任。這樣可以避免稅務人員“有稅不征”，玩忽職守。二是加大執法力度，嚴格按照《征管法》執法，對偷稅者嚴厲打擊，使納稅人不敢偷稅，不愿偷稅。同時應著力提高納稅人和稅務干部的納稅意識，強化納稅是守法的觀念，把稅法宣傳貫穿于日常征管工作中，創造全社會納稅光榮的氛圍。

以上是對增值稅管理的幾點拙見。要想有效解決異常申報，改變增值稅管理的現狀，我們還有很長的路要走，一方面我們要加強對企業的管理；另一方面我們也要注意提升自己的業務水平和管理水平，同時還要有一整套科學有效的監管機制，只有這樣，才能使增值稅管理有新的起色。