第一篇：要求落實棚改政策和基礎設施的報告

要求落實棚改政策和基礎設施的報告

我們是原臨湘茶廠職工，在企業流血流汗，辛辛苦苦，工作幾十年，2012年臨湘茶廠棚改，本來是一項惠民工程，結果演變成一項以營利為的與百姓爭利益工程。列舉以下幾點事實：

一、國有土地上房屋征收補償條例《中華人民共和國國務院令 第590號》

第一章 第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位，個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人。（以上稱被征收人），給予公平補償。（單位公產房屋未給茶廠職工任何補償。

第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主，程序正當，結果公開的原則，（暗箱操作，沒有實行任何一條原則和規定，實行的是停水，停電，堵門，請黑社會強拆）。

第五條 房屋征收實施單位不得以營利為目的。（茶廠棚改完全是從營利為目的，黃地金段，交通便利地方全部建電梯房出售，棚改還建電梯房只能是3屋以下的房子，而且以下方還平方，還要找補500元一個平方給開發商。岳陽棚改文件明確規定超出15個平方的，以綜合成本價，但是臨湘私自規定10個平方綜合成本價，超出面積部分還要以商品房價格補差，完全為開發商說話）。

第十條 征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。（從頭至尾都沒有征求公眾意見，老百姓沒有說話權利）。

第三章 補償 第十七條

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷，臨時安置的補償。（福利公房的住戶，只補了搬家費，其它都未補）。

第二十七條 實施房屋征收應當先補償，后搬遷。（茶廠棚改都是強拆，后補償）。

第三十一條 采取暴力，威脅或者違反規定中斷，供水，供熱，供氣，供電和道路通行等非法方式迫使被征收人，搬遷造成損失，依法承擔賠償責任。（整個茶廠棚改安置房協議書上都沒有甲方法定代表人，只有棚房改造項目部的印章）。

湘政辦發［2010］53號第四章 第四條 安置補償方面，城市和國有工礦棚戶區改造實行實物安置和貨幣補償相結合，由被拆人自愿選擇，安置住房實行原地與異地建設相結合，異地建設的應選擇交通便地，基礎設施齊全的區域。納入經濟適用住房保障對象的可選擇購買經適房，也可以購買非經濟適用住房的安置房，選擇購買非經濟適用住房安置房的扣除補償面積后，未超出經濟適用住房面積標準部分按市場價格購買。（未按規定執行）。

岳政辦發［2010］16號文件 棚改實施中要堅持公開、公平、公正的原則，拆遷補償結果一律公開。（一律沒有公開，全部暗箱操作）。

第二十條 規定 拆除單位公產的實行貨幣補償，其租賃戶的補償動遷工作由產權單位負責。（臨湘茶廠地面上有建筑物29965.54平方米公產全部免費送給開發商，其中大部分建筑物是茶廠多年上交利潤返還職工福利款籌建而成，為什么拆遷房款不能給職工而免費給開發商）。

第二十三條 私有住宅選擇產權調換的原則上一戶安置一套住房，安置房與被拆遷房面積相等部分互不找差，被拆房屋面積超出安置房面積部份，按被拆房屋市場評估價格進行貨幣被償，安置房面積超出被拆房屋面積15平方米以內部分，被拆遷人按核定的安置房綜合成本價補差，15平方米以外部分比照商品房價補差。（沒有任何文件規定電梯房拆遷戶每平方補500元給開發商）?！秶衅髽I改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》 第十三條明確規定特殊困難企業劃撥土地權收益可全額留給企業，用于安置企業職工及償還企業債務。

2010年10月13日毛書記在全上明確指示茶廠生活區零星土地要依法處置。資金用于解決茶廠改制遺留問題，賣給李開華土地款250萬哪里去了。

2012年5月14日龔衛國在市長辦公會議中強調，讓企業改制職工真正得到實惠，茶廠棚改項目資金缺口通過適當提高項目容積率完成棚戶改造任務后剩余項目土地用于商業開發來解決，我們茶廠職工認為這么明顯的為茶廠開發商李開華說話，其中涉及了多少利益鏈，茶廠棚改私房安置72戶，公房安置21戶，共93戶。李開華建4棟電梯房556套，低層4棟80套，還有雜屋和車庫幾十間，設路進去雜屋都賣2000元-3000元一個平方，不說劃撥土地和國家撥款，安置茶廠職工究竟需要多少資金，以至于把茶廠公益用地全部用于商業開發，茶廠棚改還建職工大部分住在臟、亂、雜、復雜地段的低層建筑內，現低層還建生活區公益設施全部沒有，消防通道、路燈、垃圾箱、橋梁（茶廠幾十年通道），球場等一樣都沒修建，茶廠棚改到底是為職工得到實惠，還是為開發商謀利益？

茶廠棚改戶要求，將黨的惠民政策落到實處，還老百姓一個安居樂業之所。

茶廠棚改戶簽名：

2015年7月9日

第二篇：棚改房的相關政策及要求

棚改房的相關政策及要求

1、要足額征收施工企業繳納農民工工資保證金，以保障農民工的利益不受損害，維護社會穩定。

2、棚戶區改造項目建設用地要按照有關規定辦理土地出讓手續，足額繳納土地出讓金。

3、為積極支持林區棚戶房改造工程建設，在開發企業足額繳納土地出讓金及各項規費后，市政府于7日內以開發企業繳納土地出讓金同等額度的資金以及本級政府權限范圍內足額收取的各項規費全部補助給企業。

4、稅務部門應該依據相應法律法規及相關政策依法征稅，本級財政足額征繳后地方流程部分補貼給開發企業；上解部分要逐級申請，經相關部門批準后，方可予減免。對上解部分如上級部門未批準，本級政府不予補貼。

5、房地產開發企業，建筑施工企業所繳納的六項稅費，本級財政按以下標準補貼給企業。（1）營業額：50%；（2）企業所得稅：20%；（3）個人所得稅：20%；（4）城建稅：50%；（5）城鎮土地使用稅：50%；（6）房產稅：50%。對于房地產開發企業、建筑施工企業所繳納的其他稅種，地方政府權限范圍內的一律足額征繳后再補貼給企業。

6、7、棚戶區改造項目決算后要保證開發企業有一定的利潤空間。大興安嶺所管轄六個林業局的棚戶區改造工程均適用該優惠政策以及工作要求。

第三篇：齊市棚改政策

齊齊哈爾市城市棚戶區改造實施方案（試行）

我市市區現有棚戶區61片，占地面積1362萬平方米，建筑面積681.2萬平方米，11.3萬戶、33.7萬人。其中市中心城區集中連片棚戶區44片，建筑面積593.8萬平方米、9.8萬戶、28.6萬人。為完成省委、省政府確定的五年內完成棚戶區改造任務，改善棚戶區居民生活環境，根據黑龍江省人民政府關于城市棚戶區改造的實施意見，結合我市實際，特制定本實施方案。

一、指導思想

認真貫徹“三個代表”重要思想和黨的十七大精神，用科學發展觀全面謀劃棚戶區改造工作，以提高居民居住水平，改善城市環境，增加城市空間，促進經濟社會又好又快發展為目的，把解決低收入家庭住房困難作為維護群眾利益、健全住房保障體系的重要內容，抓住國家和省扶持棚戶區改造的良好機遇，以人為本，統籌兼顧，精心組織，配套建設，高標準地完成棚戶區改造任務，加快生態市、園林城建設步伐。

二、基本原則

（一）堅持政府組織為主，市場化運作為輔的原則。通過政府直接組織實施，將棚戶區改造與安居工程、廉租房建設相結合，降低改造成本，統籌使用土地，保護棚戶區居民利益，減輕拆遷阻力，保證回遷居民住上放心房、滿意房。同時，充分利用土地、規劃、財稅等政策，調動具備資質的開發建筑企業，參與棚戶區改造。

（二）堅持統一領導，市區聯動的原則。棚戶區改造工作由市棚戶區改造領導小組實行統一領導。統一確定棚戶區改造實施方案、改造規劃，統一制定棚戶區改造拆遷安置政策、設計標準，統一組織工程建設招投標，統一調度棚戶區改造資金，統一協調安排配套工程建設。同時，鼓勵各區在本區域內充分利用土地、財稅等政策，獨立組織棚戶區改造工作。

（三）堅持急需改造、區域優先的原則。本著量力而行、盡力而為、先易后難、分步實施，從沿江、沿湖、沿道棚戶區開始，梯次進行改造。

（四）堅持以人為本，利民惠民的原則。房屋拆遷實行拆一還一，采取實物安置與貨幣補償兩種方式，對被拆遷戶合理補償安置。

（五）堅持規劃先行的原則。高標準、高起點制定規劃，在規劃的統一指導下實施，做到與城市總體規劃相結合，與近期沿江開發、遠期跨江建設相一致。

（六）堅持依法運作，確保穩定的原則。堅持依法行政，維護群眾的合法權益。妥善處理推進棚戶區改造與維護社會穩定的關系，既要按時限完成棚戶區改造任務，又要考慮居民經濟承受能力，始終保持穩定。

（六）堅持多渠道籌措資金的原則。發揚自力更生精神，積極爭取國家和省政府政策和資金支持，開辟政府、開發企業和個人多元化籌資的渠道，解決改造資金不足的問題。

三、城市棚戶區界定

棚戶區是指城市建成區范圍內1萬平方米以上集中連片、平房密度相對較大、建設使用年限久、結構簡易、人均居住水平低、居住條件惡劣、基礎設施不齊全、道路狹窄、治安和消防隱患大，以及環境衛生臟亂差的區域。

四、工作目標

按照省委、省政府五年內完成城市棚戶區改造的要求，我市將用四年時間完成681.2萬平方米棚戶區改造任務。

2008年計劃改造150萬平方米。其中，龍沙區改造46萬平方米，建華區改造50萬平方米，鐵鋒區改造37萬平方米，富拉爾基區改造8萬平方米，碾子山區改造5萬平方米，昂昂溪區改造3萬平方米，梅里斯區改造1萬平方米。2008年市區建設回遷安置房120萬平方米。2009年計劃改造棚戶區面積180萬平方米，2010年計劃改造棚戶區面積177萬平方米，2011年計劃改造棚戶區面積174.2萬平方米。

五、建設標準

通過棚戶區改造，建設一批生態、節能、集約用地型回遷安置住宅小區。建設標準為：交通便利，公共基礎設施完善，軟硬覆蓋率應達到100%；工程質量合格率100%，優良品率不低于40%；建筑節能達到國家規定標準；設計戶型的建筑面積分別為40、50、60、70平方米。

六、優惠政策

（一）土地政策

棚戶區改造安置房住宅和廉租住房建設用地實行行政劃撥，其中的商服用地實行有償出讓。

（二）稅費政策

安置房、廉租房建設項目行政事業性收費和政府性基金全免，即免收基礎設施配套費、人防工程結建費、墻改專項基金、消防設施建設費、城市占道費、供熱配套費、二次供水整合費、高可靠性供電費、固體污染排放費、房屋登記費、抗震設防費、環境評價費、工程安全監察費、工程質量監督費、拆遷管理費、工程造價管理費、產權交易費等。由政府建設的棚戶區改造安置用房（含上套戶型增加面積而繳納的補差款）和廉租住房建設用房（不含商服）免收營業稅。以劃撥方式取得的土地使用權的棚戶區改造項目不征土地契稅；棚戶區居民因拆遷選擇貨幣補償重新購買的普通住房價款未超出拆遷補償款的免征契稅；房地產開發企業參與棚戶區改造償還原拆遷面積房屋部分，暫不征收營業稅、城市維護建設稅、教育費附加，經市棚改辦認定后，地稅部門審核執行。鼓勵國有大型企業積極參與棚戶區改造，政府給予政策支持。

被拆遷人依據國家城鎮房屋拆遷有關管理規定標準取得的拆遷補償款，免征營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅、土地增值稅。棚戶區改造拆遷后的騰空用地通過出讓所獲出讓效益及棚戶區改造安置住宅和廉租房用地中的商服用地出讓所獲收益，用于支付棚戶區改造貸款和作為棚戶區安置房基礎設施和配套工程建設，剩余部分歸市、區政府使用（以單獨地段為計算單位）。

（三）拆遷政策

房屋安置。拆遷有房屋產權證的私產住宅房屋對房屋所有人實行拆一還一。新安置房屋標準戶型的建筑面積超過原被拆遷房屋建筑面積部分，被拆遷人應按新安置房屋的本體價格交納增加面積款。對符合居住條件的無證房屋，具有房屋所在地的獨立居民城市戶口，且實際在此居住，又無其它住處的，按照棚戶區改造拆遷補償相關規定，給予妥善安置。

以棚戶區改造區片為單位，廣泛征求住戶意見，同意拆遷的住戶達到80%以上列入棚戶區改造計劃，低于80%的不列入改造計劃，征求意見結果在該地段和社區公示。

（四）基礎設施建設政策

安置房建設項目用地紅線以外沒有配套管網的或達不到項目要求的，供電、熱力、供水、排水、燃氣、通信等部門應按規劃要求無償同步建設到該項目小區紅線，在施工中涉及破路、園林、綠化等管理性收費免交。對棚戶區改造涉及的道路，給水、排水、供電、供熱、燃氣等市政基礎設施建設，列入當年建設計劃，優先組織實施。

（五）公共用房配套政策

回遷安置小區要按規劃建設物業和居委會用房，由各區政府房產主管部門指導下成立業主大會，由業主大會確定住宅小區物業管理方式，也可以采取社區自助式對小區實行物業管理。

棚戶區改造要與再就業工程相結合。在回遷安置小區規劃建設時，要規劃和建設與社區需求相適應的農貿市場，為下崗職工提供再就業崗位，市場的產權歸市城投公司所有，區政府負責日常管理，經營性收入的60%補充小區物業管理費用。

（六）審批政策 建立棚戶區改造聯席會議制度，實施聯合辦公，實行“一站式”、“一條龍”集約化審批服務。相關部門要簡化辦事程序，縮短審批時限。

（七）其它政策

棚戶區改造項目（安置和出讓用地）在不突破國家剛性標準的前提下，可適度提高規劃容積率。

棚戶區改造拆遷安置工作由各區政府組織實施，被拆遷的房屋殘值歸各區政府，作為各區政府棚改辦辦公費用。

安置房建設可以項目作抵押，申請銀行項目貸款，個人可以申請公積金和銀行按揭貸款，不具備公積金和銀行按揭貸款條件的，可以申請小額貸款，市區機關和事業單位人員可自愿給予擔保。

從今年起在房地產開發項目中，推行按項目規劃面積1.5%建設廉租房，對符合廉租房補貼條件的家庭，通過租金補貼和實物配租等形式，實現應保盡保。

棚戶區改造工程安置房建設暫不執行墻改禁實政策。

七、工作措施

（一）充分調動各方面的積極性，多渠道籌措資金。一是爭取國家、省棚戶區改造和廉租房建設匹配資金支持。二是爭取國家開發銀行及其它金融機構貸款。三是房地產開發地段的出讓效益。四是市場化融資和社會捐贈資金。

（二）安排專項資金保證及時償付借款本息。一是騰空土地出讓收益及棚戶區改造安置住宅和廉租房用地中的商服用地出讓所獲收益；二是土地出讓地段的城市基礎設施配套費；三是財政其它收入。

（三）通盤考慮，高標準規劃。按照總體規劃和土地利用規劃，高標準地編制好棚戶區改造專項規劃，做到棚戶區改造和回遷安置住宅小區建設與城市景觀相配套。

（四）依法運作，陽光操作。嚴格執行有關土地使用、資金使用管理、城市規劃、房屋拆遷、城市建設管理等方面的政策規定。堅持公平、公正、公開的原則，同時對棚戶區改造地區進行封閉凍結，停止土地使用權變更、房屋交易、戶口遷移、轉戶和分戶。

（五）實施棚戶區改造全過程監督。建設項目實行項目法人責任制、工程招投標制、工程監理制和合同管理制。確保工程質量，建成優質工程和群眾滿意工程。圍繞設計、施工、驗收等各個環節，監察、審計等部門要實行全過程監督，對于權錢交易、假冒偽劣工程等問題，嚴格按法律法規和有關政紀規定予以查處。

（六）明確工作責任。市政府是棚戶區改造的責任主體，市棚戶區改造工作辦公室負責具體組織實施，各區政府成立相應機構，并負責棚戶區改造地段的拆遷、回遷安置和群眾思想工作。市發改委、財政局、審計局和城投公司負責爭取國家及省相關的政策和資金籌措、監管等工作。市國土資源局、規劃局負責土地供應、征用轉用手續辦理、協調落實騰空土地出讓收益歸集、規劃審批等工作。市建設局負責棚戶區改造計劃的制定和組織實施等工作。其它各相關部門根據各自職能積極支持棚戶區改造工作。為加大工作力度，保證棚戶區改造任務按期完成，實行市領導包區、各區包片、黨員干部包戶的制度。同時，各區要制定并明確區委、區政府領導包片、黨員干部包戶的具體方案。市政府將同各區政府簽訂責任狀，將任務落到實處。

（七）認真做好拆遷工作。對拆遷居民要做好耐心細致的思想工作，充分認識棚戶區改造的重大意義，積極配合改造工作，在全市形成棚戶區改造的濃厚氛圍。同時，要加強信訪接待工作，維護好社會穩定。

八、組織領導

為加強對棚戶區改造工作的組織領導，市委、市政府成立齊齊哈爾市棚戶區改造工作領導小組，負責組織、指導、協調、督查棚戶區改造工作。本方案自下發之日起實施，解釋權歸市棚戶區改造領導小組辦公室。

第四篇：“棚改”經驗總結

棚改“搭臺” 群眾當“主角”

——龍泉驛區大面老場鎮棚戶區改造工作綜述

尊敬的各位領導：

今天在這里我要給大家報告一個好消息：大面老場鎮棚改模擬簽約成功后，已經有 戶群眾實現騰退房屋，國開行的請款正在加緊進行，今年430戶住戶困難群眾就能實現即拆即安的安居夢了。

棚戶區改造工程作為解決弱勢群體居住條件和生活環境的一項民生工程、德政工程，從中央到地方黨委政府都高度重視，作為頭號民生工作來抓。去年，龍泉驛區棚戶區改造拉開大幕，我街辦搶抓機遇，搭上2015年棚改項目專項貸款的末班車，成為全區首個鄉鎮棚戶區改造項目。今年1月項目啟動，歷時50天，比法定簽約時間提前10天完成356戶群眾模擬簽約，讓群眾棚改信心大增。4月，大面中學老師宿舍棚戶區主動要求棚改，并用7天完成74戶群眾模擬簽約，再次刷新簽約紀錄，讓大面棚改工作開創了龍泉驛區棚改最快簽約速度，樹立了棚改新標桿。它的成功離不開區委區政府、區級各部門的大力關心與支持，離不開房管局、街辦、棚改辦、勞務公司、自改委的辛苦付出，更離不開430戶棚戶區群眾主動作為、共同努力的結果，今后，大面街辦將繼續發揚棚改精神，以等不起緊迫感、坐不住責任感，繼續投身大面城市轉型發展的大潮中，開創新大面的美好藍圖。

我街辦棚戶區改造的主要做法如下：

大面老場鎮棚改項目位于大面街道大面鋪片區，東至八一大道，西至金旗大道北段，南至驛都大道，北至龍錦大道、金地路，總占地面積236畝，改造總戶數389戶，其中住宅356戶。涉及房屋建筑總面積約2.9萬平方米，住宅面積占比超過一半。二標段改造總戶數74戶，為大面中學教師宿舍。該片區大部分建筑屬磚瓦結構，存在基礎設施不配套，環境臟、亂、差，配電站超負荷運行、且維護投入嚴重不足（因體制改制原因）等諸多安全隱患，嚴重影響到居民生產生活和生命財產安全。但是在2005年，經歷一次開發商拆遷，因賠償價格等原因，業主與開發商未達成一致，棚改中途夭折，出現一批爛尾樓、釘子戶。再加之住改商、違法搭建現象普遍，因此，大面棚戶區歷史遺留問題多、群眾訴求多，工作任務極其艱巨，但在區房管局的精心指導下，我街辦多次組織實地學習062小區、五金廠-金輪寺片區棚改經驗，結合大面街辦實情、創新工作思路、理順群眾方法，形成了一套完整的工作機制，確保了簽約快速棚改生效。

一、建立機制、全面統籌，組織保障有力

（一）成立機構，建立工作機制

大面老場鎮棚戶區改造項目工作啟動以來，區房管局、街道辦事處高度重視，及時成立大面老場鎮棚戶區改造項目領導小組及辦公室，設立主任1人，常務副主任1人，副主任2人，成員6人，并制定詳細職責，明確分工，為大面老場鎮棚戶區改造有序開展提供了堅強的組織保障。

同時，建立工作機制，嚴肅工作紀律，細化分工，責任到人，并定期召開工作組協調會，研究解決調查過程中出現的新情況、新問題，為大面老場鎮棚戶區改造項目的正常有序開展和上情下達、下情上報提供了制度保證。

（二）統一思想，形成工作共識

街辦主任牽頭，棚改辦、三個村（社區）、自改委、評估公司、勞務公司組成學習小組，并組織人員前往龍街辦學習他們的工作思路、經驗及方式方法，通過學習，參與人員在思想上達到高度統一，政策把握上意識堅定，優秀的工作方式方法被充分吸納借鑒。通過多次分別會議、集體培訓，讓每一位工作人員在思想上高度重視，工作上一絲不茍，并始終堅定政策上一把尺子量到底。

（三）明確分工，達到各司其職

思想上統一了，工作任務上進一步細化分解，達到各司其職：區房管局協調內部相關科室協同查證、搞清楚每一戶的權屬關系；棚改辦先后5次去相關部門復核國有土地使用證有無、是出讓還是劃撥都清楚明了；三個村（社區）通過街坊鄰里了解歷史情況，個別業主的家庭背景和社會關系；自改委、勞務公司與業主溝通交流，進一步向業主宣傳政策、講清形勢；評估公司認真收集評估影像、數字資料。前期工作中，經過反復核實，多方查證，使每一戶業主的數據確保“零錯誤”，保障了業主的合法利益。

二、全面宣傳、深入調查，工作基礎扎實

（一）制定政策，加強培訓學習

為確保棚改工程的有序推進，參照《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》、《成都市人民政府關于貫徹<四川省國有土地上房屋征收與補償條例>的通知》（成府發〔2015〕9號）、《成都市人民政府辦公廳關于進一步推進中心城區舊城改造規范房屋征收與補償行為的通知》（成辦發〔2013〕57號）、《成都市城鄉房產管理局關于國有土地上房屋征收與補償工作中有關問題的通知》（成房發〔2015〕101號）、《成都市城鄉房產管理局關于<關于在房屋征收中做好模擬搬遷工作的指導意見>的通知》（成房發〔2012〕36號）和《成都市龍泉驛區人民政府辦公室關于推進舊城改造規范房屋征收與補償行為的通知》（龍府辦發〔2014〕28號）規定，結合項目實際，制定了大面老場鎮棚戶區改造項目模擬搬遷補償安置方案。

由區房管局牽頭，先后召開10次會議，對棚改辦成員、三個村（社區）成員、自改委成員及勞務公司、評估公司人員進行政策的宣講及解讀，相關工作人員對棚改工作的政策尺度和法律支撐有了更深層次的了解，做到“只有一個政策，只有一種補償方式”。這不僅讓他們增強了工作信心，振奮了精神，同時也為切實搞好棚改工作從思想上作了很好的鋪墊，在工作上做到了有的放矢。

（二）強化宣傳，營造棚改氛圍

先后在八一大道、金地路、龍錦大街及大面老街懸掛橫幅200余幅，在8個點位張貼展板、海報100余張,發放宣傳臺歷2400余份，充分利用標語、宣傳單、告知書和臺歷等方式及時向業主及廣大人民群眾告知棚戶區改造項目的啟動，做好政策的宣傳，調動業主的熱情，使棚改工作深入人心，讓全體業主和廣大人民群眾真正感受到區委區政府開展棚戶區改造工作的信心與決心，了解到棚戶區改造是一項民生工程、德政工程，能夠切實為棚戶區群眾謀福祉，從而引導廣大業主自覺、積極地參與到棚戶區改造工作中來。

同時，通過座談會的形式進行宣傳。三個村（社區）分別于2015年12月29日、30日召開業主座談會，宣傳棚戶區改造工作動態，讓業主清楚了解到棚改工作的動態形式、老舊房屋存續的危害性，從大多數業主等不得、拖不得、但的確能得到的切身利益入手，動之以情，曉之以理，讓業主知曉棚改工作的重要性和必要性，保障業主的知情權，調動業主的積極性，座談會業主參與率達96%左右。

（三）深入調查，完善數據檔案

（一）全面完成棚戶區調查摸底工作，對棚改范圍內符合改造要求的棚戶區住戶全部登記造冊，實行一戶一檔，做到“房產狀況清、動遷面積清、補償數量清、安置意愿清”。

（二）做好“減法”，為確保棚戶區改造項目得到可靠的基礎數據，棚改辦工作人員先后6次前往區國土局檔案館核實業主土地信息，同時請區房管局工作人員核實業主產權信息，在反復核實、查漏補缺中，剔除不符合模擬搬遷條件的劉寶生等7戶，并送達了《關于房屋調查登記的告知書》，由初步統計結果棚戶區總戶數399戶，減少為389戶，其中私產355戶，公產34戶。

（三）對申請測量而未測量的20戶房屋進行測量，測繪測量予以公示。

（四）三個村（社區）和自改委對所有業主中涉及公職人員（機關企事業干部職工、退休人員、村社區兩委成員）和社會人員的相關社會關系進行了梳理。

（五）發布模擬搬遷公告，針對入戶摸底、測繪測量過程中反映出來的共性問題27個，個性問題近200個，都通過政策宣講、解釋、答疑、律師協助等，一一予以化解。

三、充分動員群眾，巧妙創新方法，實現自治改造

（一）全程優質服務，堅持文明簽約

在大量扎實的摸底工作基礎上，大面老場鎮棚戶區改造項目模擬搬遷動遷大會于2016年1月16日上午10:00在大面第五中學校內隆重舉行。模擬搬遷簽約于2016年1月17日拉開了序幕，在50天的簽約過程中，街辦、棚改辦、社區、勞務派遣公司始終堅持依法依規，文明簽約。為了讓業主們不跑冤枉路，50天里，工作人員們上班早、下班晚，常常堅守到晚上12點，沒有周末和節假日。

對在外地的業主，工作人員通過電話、微信等方式通知業主，傾聽他們的訴求，在政策范圍內解決他們的問題；對部分對政策了解不清楚的業主，工作人員耐心解釋，曉之以理、動之以情；對年老的、行動不便的部分業主，工作人員上門服務，和氣友善、態度良好。特別是適逢張作清老人百歲壽辰之際，街辦領導帶領工作人員帶著鮮花、生日蛋糕前往朝賀，老人熱淚盈眶，感動不已，當場簽下了模擬搬遷協議。

（二）突出群眾主體，創新“網格化”工作模式

棚戶區改造是關系群眾生活的大事，我們創造性地推出“自改委”+“網格化”的工作機制，突出群眾的主體作用，以群眾帶動群眾，讓棚改群眾從“要我拆”變為“我要拆”。

大面老場鎮棚改項目借鑒社區網格化管理的方式和經驗，采取“化大片為小片”的工作方法，將涉及三個村（社區）的236畝改造范圍分為若干個網格，形成“網中有格，格中有人，人在格上，事在格中”的棚改工作模式。按照充分尊重民意，少數服從多數的原則和自我教育引導、自我管理約束的模式，由業主自主推舉產生大面老場鎮棚戶區改造居民自治委員會，20多位業主代表成為“自改委”委員，每一個網格有專門的“自改委”成員，覆蓋棚改范圍全部網格，并進行“單元格”的步步突破。

“自改委”成員都是土生土長的當地人，對周邊情況特別熟悉，在村（社區）中具有一定的威望，能得到業主的信任和好感。與業主溝通交流沒有任何障礙，政策講解容易深入人心，“現身說法”更有說服力?！叭罕姽ぷ魅罕娮觥?，加上政策和補償全程透明，改造得以順利推進。

同時，在專業的測量公司、勞務公司、法律顧問的支持下，改造補償方案由群眾自己制定，政府負責引導，提供政策咨詢保障和其他服務。業主共同制定的方案，平衡了各自利益，把所有人的利益捆綁在了一起。

從前期工作啟動，一直到騰退房屋、領取補償款，“自改委”全程參與、全程監督，實現了“共改共享”。

（三）搭建服務平臺，購房信息“零距離”

大面老場鎮棚戶區改造采用貨幣化安置，讓業主更有自主權和選擇空間，無形中加強了業主改造的主觀能動性。

棚改實施過程中，區房管局、大面街道共同搭建了專門的服務平臺，為棚改區業主提供一站式服務，實現棚改與商品房銷售信息共享“零距離”。既為業主提供棚改政策、棚改項目、樓盤房源等豐富的信息，方便業主購房。政府還出臺相應的鼓勵政策減免稅收，同時以“團購”的優勢，為棚改區業主爭取更大幅度的優惠，降低他們自主安置的成本，讓廣大群眾實現了即拆即安的安居夢。

第五篇：公司棚改實施細則

CG西安工業資產經營有限公司 棚戶區改造管理辦法實施細則

（討論稿）

第一章 前期準備

第一條： 前期準備的各項工作由項目企業實施。

第二條： 土地部門核實土地證的合法有效性；規劃部門、所在地管委會核實擬改造用地的規劃性質和土地有效使用面積（是否有五線或五線的劃分情況）。

第三條： 向所在地政府棚改辦征詢擬改造地段是否納入或計劃納入政府棚戶區改造項目范圍。

第四條： 以每戶一表的形式向擬改造范圍內的住戶征詢是否參加棚戶區改造的意見。

第五條： 委托房屋檢測鑒定機構對改造范圍內的危舊房屋進行檢測鑒定，出具檢測鑒定報告并達到C/D級。

第二章 項目申報與合作方、代建方的確定

第六條： 符合前期準備條件的企業以文件形式向公司提出棚戶區改造申請，投資開發部會同正合置業檢查分析前期 1 / 8

準備資料，實地考查并提出是否具備改造條件和適合那種改造模式的意見上報公司。

第七條： 投資開發部向公司信息庫備案的項目合作方、項目代建方發放擬改造項目的基礎資料，并組織現場考察，有參與意向的單位通過投標形式競選，投資開發部會同正合置業、財務部和公司紀委等相關部門進行議標，并排出前三名上報公司審定。

第三章 編制《拆遷安置補償方案》

第八條： 在正合置業指導下，由項目企業與合作方、代建方協商編制。

第九條： 確定產權戶補償標準。選擇產權置換，以套內面積計算，按不低于1比1,不超過1比1.2，不補差價的標準執行；選擇貨幣安置，參照《西安市人民政府關于加強和推進棚戶區改造工作的若干意見》附件3，《西安市棚戶區改造貨幣化安置實施方案》第三項第一條規定執行。

第十條： 統計并確認產權住戶數，每戶的產權面積、補償面積、產權總面積、補償總面積。

第十一條： 統計并確認非產權住戶數，非產權總面積。

第十二條： 確定安置房基本面積標準與增幅面積標準。非產權住戶安置房的基本面積為60平方米；拆遷戶產權置 2 / 8

換后的面積如果達不到60平方米，其差額面積按基本面積計算；增幅面積每10平方米為一個等級。

第十三條： 確定安置房基本面積平方米價格和增幅面積每一等級平方米價格?；久娣e平方米價格=主體建安費+室外配套工程費+設計費+監理費+勘探費+城市建設配套費+配套項目費+項目報建費+項目管理費。增幅面積平方米價格；第一個10平方米在基本面積平方米價格和附近經濟適用性住房價格之間確定，第二個10平方米參照附近經濟適用性住房價格確定，第三個10平方米參照附近商品房價格確定。

第十四條： 制定安置房建設和交付使用標準（參照附表一）。

第十五條： 確定下列項目費用標準（以下標準為最低標準，僅供參考）：

A: 搬遷費，不低于2000元/戶。

B: 搬遷獎勵費，搬遷期為30天，前10天內搬遷者獎勵2萬元；第11天至20天內搬遷者獎勵1.5萬元；第21天至30天內搬遷者獎勵1萬元；30天后搬遷者無獎勵。C： 涉及固定電話移機、空調、有線電話、寬帶網遷裝等費用，按征收公告之日的收費標準給予補償。D： 室內裝修補償費以評估價為準。

E: 過渡費，過渡期為36個月，如果超出過渡期6個月內，過渡費按照2倍計算支付；如果超出過渡期6個月，3 / 8

從第7個月起，過渡費按照3倍計算支付。每月過渡費按照被征收房屋評估價值的0.35%計算，不足500元/月，按500元/月計算。

第十六條： 統計各分項費用和總費用。

第四章 編制《改造項目擬建設方案》

第十七條： 在公司投資開發部、財務部指導下，由項目企業與合作方、代建方共同編制。

第十八條： 確定土地有效使用面積。

第十九條： 確定安置戶總戶數；其中包括產權戶數和非產權戶數。

第二十條： 預估項目容積率，合作項目要設定容積率調整變更的相應條款。

第二十一條： 擬定項目建筑規模，并附項目建設總平圖（草圖），原則上每層不超過6戶，附戶型圖（草圖），每種戶型面積差不低于10平方米。

第二十二條： 計算項目總面積和地上、地下、住宅、公建分類面積，合作項目還要計算商業面積。

第二十三條： 確定安置房總面積（戶均不得低于85平方米），其中包括非產權戶安置面積，產權戶置換面積；合作項目要確定開發總面積，其中包括對外銷售的住宅面積，4 / 8

商業面積和車位數。

第二十四條： 合作項目確定安置房基本面積和增幅面積平方米價格。該價格為既定價格，不因時間變遷、市場價格漲跌、項目成本增減和利潤盈虧等因素而調整。自建項目的購房價格依項目結算審計結果為最終價格。

第二十五條： 制定房屋建設、交付使用標準。

第二十六條： 明確安置用地和開發用地面積，及二者的比利。

第二十七條： 概算項目總投入（按照相關政策規定結合近兩年市場平均價格水平估算），具體由：建安費、前后期費用、開發用地費、開發面積銷售稅費和不可預見費五部分構成。（附表二《概算項目總投入的內容與標準》，該標準僅供參考）自建項目如果沒有開發面積，參照《概算項目總投入的內容與標準》時不考慮相關條款。，第二十八條： 概算項目總收入。開發面積銷售收入+車位銷售收入。自建項目如果沒有開發面積，不計算開發面積銷售收入。

第二十九條： 概算項目總利潤。項目總收入-項目總投入-安置戶購房款、補差款。自建項目如果沒有開發面積，不進行利潤部分計算。

第五章 擬定《項目合作框架協議》、《項目代建協議》

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第三十條： 明確企業為改造項目的主體；項目合作方為改造項目拆遷安置補償、報審報建、施工建設、安全生產、產權辦理、房屋銷售、資金籌集和維護穩定的責任主體；項目代建方為改造項目報審報建、施工建設、安全生產、產權辦理的責任主體。

第三十一條：《項目合作框架協議》要明確本細則第四章第十九條至第二十六條的主要內容。

第三十二條：《項目合作框架協議》合作雙方責權利的主要內容（參照附表三）。

第三十三條： 物業管理能移交社會管理的盡可能移交社會，不具備移交社會管理條件的原則上約定交由合作方管理。

第三十四條： 合作項目要明確項目總投入、總收入和總利潤。

第三十五條： 合作項目要確定項目剩余利潤及分配比例。根據項目建設規模（項目投資規模）確定項目大、中小型的類別和項目合作方合理利潤標準，計算出合作方合理利潤額；計算出項目剩余利潤額（項目總利潤-合作方合理利潤額）；根據大、中小型的類別確定項目剩余利潤分配比例，計算項目合作雙方剩余利潤分配額。（剩余利潤可以是貨幣，也可以是等價的實物）

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第三十六條：《項目代建協議》的主要內容（參照附表四）

第三十七條： 違約處罰條款和其他特別約定條款。

第六章 項目運行

第三十八條： 項目運行的具體監督管理工作，主要由項目企業負責落實。

第三十九條： 委派專人參與《改造項目實施方案》的編制、項目報審報建、施工建設全過程，重點是規劃指標審批、施工圖設計、建筑材料選購和安全生產環節的監督管理。

第四十條： 協助并監督項目合作方依照政府棚改辦審批的《拆遷安置補償方案》對安置戶進行搬遷動員、組織、登記、費用發放和搬遷過程中的安全維穩工作。自建項目由項目企業組織實施該項工作。

第四十一條： 按照《合作框架協議》《職工集資方案》約定，如期足額收繳住戶購房款、補差款和職工集資款并按約定時間與金額支付合作方與施工方。

第四十二條： 按照登記搬遷的先后順序和工齡長短，分別做好拆遷戶與非產權戶的房屋分配工作。

第四十三條： 協助項目合作方、代建方處理好四鄰關系。

第四十四條： 安排專人對項目所有資料（包括影像資料）進行收集、整理、歸檔。

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第七章 監督管理

第四十五條： 項目企業委派專人參與項目運行全過程，尤其是常駐施工現場，參加項目例會，對照各個環節和程序進行檢查監督并做好記錄，及時發現問題并以書面形式告知合作方、代建方，同時做好整改結果的落實工作，不能有始無終，重大問題及時上報公司。

第四十六條： 檢查監督的重點內容；

A: 項目報審報建和工程施工的相關手續是否具備。B：是否按施工圖、施工方案和安全生產規范組織施工。C：各類建筑材料是否符合既定標準。D：工程施工是否按照計劃進度實施。

第四十七條： 項目合作雙方制定定期召開工作聯席會議的溝通協調機制，互通信息、交換意見看法、研究問題。

第四十八條： 投資開發部每月召開一次項目企業工作例會；每個項目每月進行一次現場檢查，及時進行專項檢查；檢查并收集備案項目各類方案、協議、合同、批復批件等重要資料。

2015年10月10日

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