第一篇：市場營銷報告

房地產市場營銷調查報告

院 系：專 業：學 號：姓 名:

土木建筑工程學院 房地產經營與估價

第一部分、開封市概況 1.地區人文 2.遠景規劃

第二部分、開封市房地產市場特征 1.開封市房產整體發展概況 2.住宅地產發展現狀分析 第三部分、項目比較 1.項目區位比較 2.項目價位比較 3.項目銷售定位比較

第四部分、調查總結及建議 1．開封市房地產市場小結 2．建筑規劃建議

第五部分、房地產市場未來發展狀況

報告提綱

第一部分、開封市概況

1.地區人文

開封古稱汴梁，位于河南省東部，在中國版圖上處于豫東大平原的中心位置。開封是國務院首批公布的24座歷史文化名城和我國七大古都之一，是中國優秀旅游城市、全國雙擁模范城、全國創建文明城市工作先進城市，也是河南省中原城市群和沿黃“三點一線”黃金旅游線路三大中心城市之一。國務院批準的《開封市城市總體規劃（1995—2010）》確定開封的城市定位是：“河南省東部地區重要的中心城市，國家歷史文化名城、旅游勝地”。全市總面積6444平方公里，人口480萬，其中耕地面積363.4千公頃，市區面積359平方公里，市區人口80萬，轄尉氏縣、杞縣、通許縣、蘭考縣、開封縣五縣和鼓樓區、龍亭區、禹王臺區、順河回族區、金明區五區。

開封是一座具有悠久歷史的文化名城。

2.遠景規劃

據開封市城市總體規劃(2008-2020)擬定，開封的城市性質定位為國家歷史文化名城，文化旅游勝地，河南中原城市群核心城市之一。

開封城市職能是鄭州都市圈的重要功能區，要建設成為面向國際的文化旅游基地，中原教育培訓基地，中原特色產業發展區，全市商貿、社會服務和管理中心。

開封市的城市空間發展重點是向西，同時采取“中疏、北控、東調和南改”的策略完善城市布局。形成“一帶，兩廊，三片”的空間結構。

(1)、西進：以向西發展為重點，建設汴西新區，構筑面向區域的產業和服務職能。

(2)、中疏：保護古城，控制古城居住人口規模和建設強度，重點提升古城居住環境質量，改善旅游環境。

(3)、北控：對古城北側實施建設總量控制，避免包圍古城。

(4)、東調：調整、改造東南部地區，整合外圍功能組團。

(5)、南改：結合路網和火車站地區綜合改造，改善南城面貌。

(6)、“一帶”即綜合功能帶。在馬家河北支以西建設汴西新區，與馬家河北支東部城區一起形成帶狀城市，組團間以河流綠化帶相隔。以鄭開大道—大梁路為主軸，串聯主要功能區和居住區，作為國際化旅游、區域職能發展集聚的核心功能軸線。

(7)、“兩廊”即南部工業走廊和北部文化走廊。南部重點布局工業和倉儲物流；北部發展教育、科技創新、文化創意產業。

(8)、“三片”即宋城片區、汴西新區片區和東部片區。宋城片區要建設成為傳統商業、文化旅游和居住核心區。汴西新區要建設成為面向區域提供生產服務、生活服務等功能的新中心區，要打造生態型新社區和特色產業發展區。東部片區包括古城東部地區及邊村工業區、汪屯工業區。.第二部分、開封市房地產市場特征

一、消費者概況

國家統計局開封調查隊完成了開封市居民住房消費現狀專項調查，結果顯示，開封房地產市場走勢受房勢大環境影響較小，房價在持續調整中趨于平穩。目前我市居民購房需求旺盛，房價、收入和預期之間的矛盾是影響房地產市場健康發展的主要障礙。

二、住宅地產發展現狀分析

從整個房地產市場的發展看，住宅商品房的開發處于快速發展階段, 原有商品房供應量不多，后續開發量正逐步增加；有較高知名度和美譽度、有實力的開發商較多；隨著競爭激烈程度的加強，發展商在整體規劃、建筑設計、物業管理上的意識逐漸加強, 戶型設計、環境綠化等方面有值得借鑒之處。

依據調查顯示，目前房產品質逐步提升，具有代表性的有： 華盟·天河灣, 安聯·朗潤園, 鼎立·國際城, 東京國際,下面就這些樓盤進行具體分析，以便掌握開封市未來的市場發展情況，為本案的開發與營銷提供參考資料。

1、代表性樓盤概況

規模普遍較小,建筑風格單一,以傳統多層建筑為主，小高層為輔；小高層呈現與多層共存的市場現狀，小高層市場有待于在今后的市場中逐漸培育，目前還處于初級階段；

產品立面外觀多數以外墻涂料處理，品質感稍顯不足；

開發戶型主要以二房、三房為主，四房占很少一部分，頂層復式產品稀缺。大多數建筑面積在80——135平米之間。

2、代表樓盤對比

根據上述目前房地產市場在預售項目的供給量特征，本次調研特別針對市場上具有代表性的房產項目展開分析，有針對性的發掘這些項目與本項目的相通之處、借鑒市場運作的經驗，為本項目的規范化市場運作奠定基礎。一.華盟·天河灣

——項目定位:大屋檐下的城市新貴

——項目規模： 占地面積 約500畝，——建筑特色：簡潔、現代的建筑風格。

——價位情況：均價4400 元/平方米。

——項目配套：

項目小區中建造有社區幼兒園，以精英學校為標準，為業主子女提供精英專屬式的培養和服務

為業主的衣食住行提供最大方便是華盟置業的基本宗旨，將商業設施納入小區規劃，用精品配套提升項目品質，讓業主足不出戶享有專屬商業購物街，體驗生活一體化帶來的無與倫比的尊貴感

二.安聯·朗潤園

——項目定位：源自德國的公元生活

——項目規模：占地面積128畝，建筑面積25萬平方米

——價位情況：銷售均價4200 /㎡

——主力戶型：二居室 84-89平米 三居室 120-122平米

——其他資料：純板式空中墅院，90—135㎡三房，85㎡多變兩房，57--70㎡全功能一房，層層庭院設計，奢闊尺度。品質細節層層甄選，雙氣雙水、節能外墻保溫、隔音中空雙玻塑鋼窗、精選名牌建材，地下停車場，內外兼修尊崇榮登一身。

——項目配套：公共休閑運動設施、商業、會所、幼兒園等生活配套一應俱全。兒童游樂設施及座椅、小品，既便于兒童就近嬉戲，又便于鄰里的交流，為院落中的人們提供了娛樂與休憩的空間。社區服務中心，更是業主的貼心管家，每個業主將享受到他們最真溫暖的問候。

三.鼎立·國際城

——項目定位：鼎立國際城，品質建筑，人文觀景華宅

——項目規模：占地面積1150畝，建筑面積150萬平方米（總建筑面積）——價位情況：均價4500元/㎡ ——主力戶型：88.14㎡—140.58㎡

——：其他資料：交通狀況8路、21路、33路、35路，以及鄭開公交等，開封城市主干道旁，交通便捷。

——項目配套：黃河大街北段，餐飲酒店、娛樂配套設施齊全，交通方便。

學知園、與重點學校聯辦小學、網球場、咖啡吧、健身房、圖書閱覽室、活動室、會所、恒溫游泳館、按星級管理的農貿市場、一座大型超市、一條風情商業街、地下車庫等

四.東京國際

——項目定位：第三代高層城市豪園

——項目規模：占地面積83畝，建筑面積25萬平方米 ——價位情況：均價6000 元/平方米 ——其他資料：項目位處大梁路與夷山大街交匯處東北角，集城市繁華與未來價值于一身。其中三分鐘之生活圈內，夷山公園，市政公園，交行、建行、農行、工行等環繞周邊；這邊的中州酒店，兩岸咖啡，東京藝術中心，開封市第二中醫院，河大一附院體檢中心等近在咫尺。十分鐘生活圈內，金明中學，金明小學，十四中，二十五中，開封大學等就在周圍，大商新瑪特，三毛購物廣場，萬寶電器，航天大廈等教育購物一應齊全。

——項目配套：雙水、雙氣，2.4萬㎡歐式園林景觀，近60000萬㎡大型商圈。

第三部分、項目比較

一、項目區位比較

1,華盟·天河灣: 東京大道與西環路交匯處東南角

2,安聯·朗潤園: 西環路與復興大道交匯處西南角

3鼎立·國際城: 開封市黃河大街北段

4東京國際 : 大梁路與夷山大街交匯處東北角

二、項目價位比較

1,華盟·天河灣: 均價4400 元/平方米

2,安聯·朗潤園: 銷售均價4200 /㎡

3鼎立·國際城: 均價4500元/㎡

4東京國際: 均價6000 元/平方米

三、項目銷售定位比較

1,華盟·天河灣: 中檔住宅

2,安聯·朗潤園: 中檔住宅

3鼎立·國際城: 中高檔住宅

4東京國際 : 高檔住宅

第四部分、調查總結及建議

一、開封市房地產市場小結

開封市的房地產區域板塊劃分為老城區板塊，西區板卡，城東板塊，城南板塊等四大板塊。樓盤主要集中在西區板塊，主要受政策驅動回魔土地供應影響，此片區是開封市房地產發展的火熱片區；

老城區項目定位高端，獨享聯合好的區位優勢，旅游景點密集使得控制嚴格，宜居性強；

城東區形象較差，是鄭汴落工工業走廊的東端，廠區密集，居住氛圍較差； 城南區受隴海線鐵路限制，項目主要集中在鐵路以北；

二、建筑規劃建議

1、對于多層的建議

——目標客戶定位：普通廠礦工薪階層，學校、銀行、政府等職員。

——建筑風格: 建筑外觀色彩簡潔明快，線條富于動感，具有獨特風格不作繁瑣的修飾，表現出高品質的完美形象。

2、對于小高層的建議

——目標客戶定位：到阜新做生意的人群，私營業主，政府領導，學校、銀行、政府等中高級職務者等。

——建筑風格：線條節奏明快，富于動感，色彩簡潔醒目，注重細節，精雕細琢，處處彰顯明快與尊貴感。

第五部分、房地產市場未來發展狀況

一開封市房地產市場發展的現狀總結

1.城市西區吸引中高端購房者；

2.多數居民購房是以改善原有的住房條件為目的，投資購房的相對較少；

3.樓市產品推陳出新速度加快，低密度、親水社區成為購房者關注焦點； 4.開封需要進一步積極引導合理的住房供應模式和消費模式； 5.區域供求關系仍需改善。6.價格會繼續小幅上漲

二開封市房地產市場發展趨勢分析

1.城市規劃改變房地產區域發展格局 2.重要基礎建設引導開發商和購房者 鄭開大道的開通，令房價和地價快速上揚

3.大規模住宅開發將繼續，郊區化將愈加突出，城市化進程加速 4.房地產開發品牌競爭更加突出

第二篇：市場營銷報告

寧波廣播電視大學開放教育

金融、工商管理專業本科

《市場營銷學》平時作業二

“蒙牛酸酸乳”在巴士在線公交液晶電視媒體廣告及其效果

調查報告

調研的樣本和測試點的選取方法為：調查點的選取覆蓋廣告所登載公車的所有線路，以使調查的樣本能分布在所有投放廣告的公交線路的范圍中；選擇人流量大繁華地區的站點；避免過于特殊的地點，以避免被訪者特點過于集中；調研的樣本將均勻分布在所有選取的調研點中。研究區域：寧波調研時間：11月15日至11月20日蒙牛酸酸乳公交車液晶視頻廣告投放效果

一：過去一個月“蒙牛酸酸乳”各類廣告傳遞狀況從“蒙牛酸酸乳”各類廣告的到達狀況來看，巴士在線公交車內液晶電視廣告表現非常好，達到63%，僅次于家中電視媒體。二：“蒙牛酸酸乳”廣告留意狀況

三：廣告投放后對“蒙牛酸酸乳”產品的效果

研究發現，在寧波市場，從乳酸菌飲料的品牌認知度和使用情況來看，“蒙牛酸酸乳”在該市場上屬于領導品牌。從廣告到達率來看，提示后有63%的受眾聲稱在公交車內液晶電視上看過蒙牛酸酸乳的廣告。在看過廣告的被訪者中有68％的人表示喜歡（非常喜歡+喜歡）該廣告。廣告投放后，47%的受眾對蒙牛酸酸乳的印象變得更好，52％的受眾表示將來會更多地購買產品。同時，有53％的消費者表示會向其他人推薦蒙牛酸酸乳。因此，該蒙牛酸酸乳公交車液晶電視廣告的投放，達到了提升品牌形象，促進產品購買的效果。同時，廣告對目標受眾的產品推薦度也起到了積極的作用。從總體廣告留意情況來看，平均留意率為63％，留意頻次為8.9次/月。從目標受眾對廣告的回憶來看，廣告中的人物和情節的回憶率分別達到61%和48%。其中“許多人”的場景回憶率最高，接近30%；其次，畫外音“現在購買整箱蒙牛酸酸乳”和情節“許多人圍著蒙牛酸酸乳的箱子看”的回憶率也相對較高，分別為25％和22％。由此可見，廣告中的這些元素在幫助受眾記住該廣告起到了主要的作用。從該廣告的傳遞信息來看，61％的目標受眾回答到了與促銷相關的信息，如“買蒙牛該產品就能中獎”等。總體來說，2/3的目標受眾表示喜歡該廣告。同時，廣告的主要訴求點（促銷活動）到達情況較好。

總體來看，63％的受眾聲稱知道“蒙牛酸酸乳，音樂大獎箱箱對”的促銷活動。在所有表示認知該促銷活動的被訪者中，有40％的人表示非常了解/了解促銷活動的內容。同時，有91％的受眾能夠正確回憶促銷活動的具體內容。總體來說，受眾對該促銷活動的認知情況較好，并對促銷活動的具體內容比較了解。

第三篇：市場營銷報告（本站推薦）

金域國際營銷策劃

一、金域國際房地產項目簡介

撫順萬科金域國際，是萬科在全國的第六金域作品，是萬科在撫順繼金域藍灣之后的第二座金色產品。更是萬科在總結此前所有金域作品的成熟經驗基礎上的一次創作，匯聚大成，打造撫順城市核心金域生活地標。

作為萬科金色系都市作品，萬科金域國際每到一座城市，均選擇城市核心黃金地段，占據最為稀缺的繁華與自然資源進行開發。撫順萬科金域國際擇址撫順城市核心，順城東部腹地，位居天湖橋東，一線臨河，是撫順城市中心罕有的城市中心一線臨河項目。萬科金域國際占地72560㎡，建筑面積326520㎡，項目分三期開發，綠化率達到30%，住宅產權達70年。

萬科金域國際采用新都市主義現代建筑元素矗立渾河北岸，現代建筑群落融合當代時尚經典建筑造型，締造撫順城市核心全新生活地標。萬科金域國際采用東方園林意境，以新中式圍合院落布局打造一步一景的都市園林，以組團式、大體量、中式圍合為理念，構筑城市核心難得一見的城心生活園林。

與此同時，撫順萬科金域國際立足萬科在全國的產品研發平臺，通過對人日常生活的洞悉，在符合北方人居習慣基礎上，攜萬科成熟裝修標準體系，為撫順量身定做人性化的合理家居空間，通過成熟生活創新系統，聯合國際一線戰略聯盟品牌，以強大品牌保障，為業主提供拎包居住的品質后盾。讓業主省去裝修時的煩惱，更省心、更省力、更舒適的入住。

二、項目區域市場分析

1.商業配套，撫順金域國際北臨順城路，西至永城街，東瞰鮑家河，是城市中心難得的一處自然繁華齊備、環境宜人的高端項目。項目周邊配套成熟完善，宗地毗鄰市政府，與永安、南站商圈車程時間不足15分鐘，商業繁盛；距離宗地不足兩公里的撫順二中；勞動公園、高爾山公園是撫順市民休閑娛樂的首選之地；另外，天湖大橋、新城路、臨江路作為城市主要干道，交通極為便利。

2.生活配套，超市：圣禾超市，公園：水岸茶樓、十里濱河公園，銀行：中國銀行，醫院：撫順市中心醫院。

3.內部配套：萬科金域國際采用東方園林意境，以新中式圍合院落布局打造一步一景的都市園林，以組團式、大體量、中式圍合為理念，構筑城市核心難得一見的城心生活園林。

4.教育配套，博萊特幼兒園、大自然小學、順城區實驗小學、順城區實驗中學分校高中、撫順九中、撫順二中。

5.交通配套：14路、15路、808路、20路等公交車，便捷暢達城市各大核心路段。

6.其他配套：商業：大商新瑪特、樂購、商百貨大樓、中興時代廣場、浙商商貿城、萬達廣場、王府井百貨，行政：撫順市政府、順城區政府。

三、項目市場分析

(一)撫順市房地產市場分析

2013年，在經濟刺激政策等多種因素的影響下，我市房地產市場提前結束調整而急劇升溫，出現了投資和價格回升、成交量大幅增加、資金來源充裕等新情況、新變化。從發展趨勢來看，盡管我市房地產市場調整比較大，但由于宏觀經濟景氣上升、居民收入增加、流動性充裕和消費結構升級等因素將使2014年房地產投資將繼續保持平穩增長，商品房銷售價格的上漲必將帶動土地價格上

揚，預計漲幅在15%左右。

（二）開發商萬科對項目的市場影響

1.中國房地產龍頭企業，主營住宅物業發展，競爭優勢明顯。綜合競爭力、市場占有率和品牌價值排名第一。

2.萬科強大的競爭力不僅體現在其強大的銷售規模和跨區域運營能力，還體現在其穩健的商業模式、完善的公司治理結構、強大的融資能力以及快速應變的營銷策略等。

3.公司財務狀況良好，融資渠道通暢。即使在行業整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況。

4.公司的增長方式由規模速度增長向質量效益增長轉變，重點關注項目的質量和贏利能力，這將有助于公司在市場調整期的平穩增長。

5.中國房地產行業集中度仍較低，萬科將通過整合行業資源提高市場占有率。

6.住宅產業化或將成為萬科未來核心競爭力的主要來源之一。

（三）項目區位環境分析

萬科金域國際占地72560㎡，建筑面積326520㎡，項目分三期開發，一期規劃6棟，戶型區間70-140平方米，綠化率達到30%，園區以琥珀、青花瓷等具有地域特色的主題，打造專屬撫順的園林景觀系統，從文脈上尊重人的生活習慣與生活文化，宗地北臨順城路，西至永城街，東瞰鮑家河，是城市中心難得的一處自然繁華齊備、環境宜人的高端項目。項目周邊配套成熟完善，宗地毗鄰市政府，與永安、南站商圈車程時間不足15分鐘，商業繁盛；距離宗地不足兩公里的撫順二中；勞動公園、高爾山公園是撫順市民休閑娛樂的首選之地；另外，天湖大橋、新城路、臨江路作為城市主要干道，交通極為便利。14路、15路、808路、20路等公交車，便捷暢達城市各大核心路段。

（四）項目的SWOT分析

1.S--優勢（Strength）

撫順地理位置優越，對外交通聯系十分便捷，撫順市城市規劃以及城市基礎設施規劃的完善、實施，使撫順市的城市競爭力得到很大提高，房地產市場也將受到積極的影響；撫順居民年人均可支配收入、人均消費支出、居民存款等指標快速增長，撫順市居民的生活水平逐漸提高，民間資本日益充足，為房地產市場的發展提供了一定的購買力基礎；沈撫同城化全面推進，城際軌道交通全面開通，打通了連接沈撫的高上線，開通了三條公交線路，啟動了核心區的水系工程，完成投資20億元的基礎設施建設，“沈撫同城化”對撫順城市發展提供了良好的契機，經濟的發展，繁榮走勢，必然會導致人們居住意向的改變，為房地產也發展帶來歆的契機。現階段，經濟開發區房價上揚，就是最好的實例。

2.W--劣勢（Weakness）

但是由于世界金融危機的影響程度還不明朗，預計“沈撫同城化”對撫順市土地利用的利好效果將滯后顯現。因此，預計土地需求減少的趨勢仍將在短期內繼續延續。由于歷史原因，撫順作為以傳統重工業為主的工業城市，城市的水質、空氣等受到了比較嚴重的污染，撫順市的居住環境受到影響，使得外埠客戶來撫順投資置業的欲望不高。

3.O--機會（Opportunity）

（1）原來的結婚等剛性需求保持不變 現在又多了很多改善性需求的購房，房屋需求量大大提升。

（2）撫順市房地產投資額占固定資產投資額的比重明顯偏低，2012年～2013年房地產投資額占固定資產投資額平均比重僅為14.3%，撫順市房地產開發市場尚有較大的上升空間。

（3）根據2013年撫順市政府工作報告，2013年撫順市將加快推進渾河生態商住景觀帶建設。以“沈撫黃金帶、水岸新城區”為主題，按照總體規劃、分步實施的原則，全力打造渾河生態商住景觀帶。在渾河兩岸和沈撫城際軌道沿線，重點規劃建設南站商業區北區、325庫、方曉新城、月牙島、綏化路北、將軍溝、高山路兩側等10余項大型綜合開發項目。

（4）沈撫同城化戰略的實施，將使得沈陽的經濟輻射力給撫順城市土地利用帶來前所未有的利好影響。沈撫同城化標志性項目沈撫城際軌道交通建設全面開工，打通了連接沈撫的高上線，開通了3條公交線路，啟動了核心區的水系工程，完成投資20億元的基礎設施建設。企業自主冠名“沈陽”或“撫順”成為現實。全年招商引資簽約合同項目18個，總投資354億元，是上年的2.4倍。高新區工作機制進一步理順，基礎設施建設步伐加快，投入2.2億元完成土石方278萬立方米，為招商引資、項目落地創造了條件。

4.T---威脅（Threat）

撫順市2013年撫順市土地交易市場發展態勢明顯，出讓市場處于高速增長階段。2013年土地出讓面積達到344.14公頃。同比2012年上升122.67個百分點。土地出讓面積如此大幅度的上升必將影響到下一年的土地出賣量及成交量，房地產屬于投資回報周期較長行業，資金無法快速回籠，必將導致第二年投資疲軟，受宏觀經濟影響，目前，仍處于經濟恢復期，資金的大量重組，需要相對較長的一段時期，2013年，房地產業投資資金減少，房地產市場發展形勢將受到一定的影響，同時，2013年下半年，土地成交量的相對下降，在一定程度上說明資金問題已經對撫順市房地產市場構成影響，投資者對新開發用地的取得多采取更謹慎的態度。

四、項目客戶定位分析

（一）目標客戶群定位

1.客戶細分；

（1）根據市場調研報告中客戶調研成果，對潛在客戶群進行細分；

（2）不同潛在客戶群的初步特征分析及其對項目的契合可能性；

2.目標客群定位；

（1）目標客群定義：具體選擇哪幾類客戶作為項目目標客戶

（2）目標客群群體特征分析年齡結構、收入水平、置業目的、職業、行業分布、區域分布

（二）目標客戶群需求特征

1.目標客戶群購房關注重點分析

（1）年齡結構

（2）收入水平

（3）置業目的（4）職業、行業分布

（5）區域分布

2.目標客戶群產品偏好分析

（1）對生活方式、生活態度的偏好

（2）對物業形態的偏好

（3）對小區布局方式的偏好

（4）對配套設施及功能的偏好

（5）對建筑風格的偏好、對建筑立面風格的偏好、對建筑立面材質的敏感程度

（5）對戶型的偏好、對戶型面積、套型的偏好、對戶型功能及分布方式的偏好、對戶型附加價值的偏好、對戶型的敏感程度、對戶型景觀面的敏感程度

（6）對景觀的偏好、對軟硬景比例的偏好、對軟景類型的偏好、對硬景類型的偏好、對景觀風格的偏好

（7）對產品標準的偏好、對產品標準敏感因素的排序

（8）對公共空間的偏好、對公共空間功能需求的敏感因素排序、對公共空間風格的偏好、對公共空間材質的敏感程度

（9）對物業服務的偏好、對物業服務內容的敏感因素排序、對物業服務價格承受程度

（三）目標客戶群價格承受能力

1.目標客戶群單價接受程度；

2.目標客戶群總價接受程度；

3.目標客戶群付款方式選擇

4.目標客戶群首付及按揭比例選擇

五、項目產品價格定位

（一）定價策略

在市場營銷組合中，價格是唯一能創造收益的因素，其他因素只影響成本。許多房地產公司未能妥善處理定價問題，最常見的弊病是：定價過于強調成本導向；不能經常根據市場變化調整價格；制定價格脫離了市場營銷組合的其他因素，沒有將它作為市場定位策略的內在要素；沒有根據不同的產品品種和細分市場調整價格。

1.以理論價為基礎，結合市場的供求狀況確定合理的房價。成本導向定價法。

2.競爭導向定價法。

（1）隨行就市定價法。這種方法風險較小，尤其對中小房地產企業，由于競爭能力有限，采取這種方法較為穩妥。

（2）競爭價格定價法。是一種主動競爭的定價方法，一般為實力雄厚或獨具特色的房地產企業所采用。定價時將競爭者的價格與估算價格進行比較，分子高于、低于、一致三個層次，再將企業產品質量、成本費用、產品服務與競爭企業進行比較，分析造成價格差異的原因，從而找出產品的特色和優勢，根據定價目標，確定產品價格。

3.“試探性”定價策略。即以售看價的定價技巧。房地產經營企業在出售商品房時，先以較低價售出少量商品房，如果買房的人多，就可以把價格提高一些；如果提價后仍供不應求，以后還可以把價格再提高。

4.折扣策略。房地產開發商為了加速資金回籠，往往會給予客戶一定的價格優惠，它是通過不同的付款方式來實現的。如購買數套房優惠、首購優惠、購房抽獎、一次性付款優惠等等。

5.差別定價策略。對不同的顧客群規定不同的價格；對不同用途規定不同的價格；對不同時間規定不同的價格。

6.心理定價策略。尾數策略；整數策略；品牌定價策略等。

7.采用延續報價定價。公司決定到產品制成或交貨時才制定最終價格，這對生產周期長的建筑業來說相當普遍。

8.使用價格自動調整條款，公司要求顧客按當前價格付款，并且支付交貨前由于通貨膨脹引起增長的全部或部分費用。在施工較長期的工程中，許多合同里都有價格自動調整條款。

9.減少折扣，統一調價。公司減少房屋銷售是常用的現金和數量折扣，指示其銷售人員不可為了兜攬生意不按目錄價格報價定價。

（二）價格控制

房地產營銷最實質的內容是價格控制。

價格的有序設置應預先慎重安排。一般的方案是設置這四個價格：開盤價、封頂價、竣工價和入住價，并設置與此價格相適應的銷售比例。

價格的基本原則為：逐步漸進提高和留有升值空間。

價格控制上有三種情況應嚴格避免：第一種情況是價格下調；第二種情況是價格做空；第三種情況是升值太快缺少價格空間。

（三）付款方式

1.一次性付款9.7折

2.商貸9.8折

3.公積金貸款9.9折

4.月供：1000-2000元

5.首付：3-10萬；

六、房地產銷售促進策略

（一）促銷策略

房地產促銷的目的是通過詳細的介紹、生動的描述來塑造產品的形象，刺激顧客的購買欲。目前我國常用的促銷方法有三種：

1.廣告。廣告是房產促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實施廣告策略時可考慮路牌廣告、電視廣告、報刊雜志廣告等同時傳播或輪番出現，以加強效果。

房地產廣告從內容上分有三種：

（1）商譽廣告。它強調樹立開發商或代理商的形象。

（2）產品廣告。它樹立開發地區、開發項目的信譽。

（3）產品廣告。它是為某個房地產項目的推銷而做的廣告。

此外，還有樣品房，這是一種實體的，看得見摸得著的廣告。

2.房地產展銷會。這也是一種促銷手段。它通過房地產商品的模型展覽，設計圖紙的介紹，散發宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。

3.人員推銷。這能使推銷員面對面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對性地是行推銷。由于房地產商品集土地、開發、建筑、金融等知識為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產經紀人、代理商或現場銷售接待員等內行擔任。

另外，優秀的管理和周到的服務是一種無形的廣告，對銷售一定會起到促進作用。

（二）渠道策略

從商品房銷售的方式來看，主要分為開發商自行銷售和委托銷代理兩

種。

1.開發商自行銷售

由于委托銷售代理要支付一定的代理手續費，有時開發商為了節省這筆代理費愿意自行銷售。一般在以下三種情況下開發商可以考慮自行銷售：

（1）大型房地產開發公司經過多年的開發遠作，他們有自己專門的市場推銷隊伍，有地區性的、全國性的甚至世界性的銷售網絡，他們對自己所開發的項目有十分豐富的推廣經驗。

（2）房地產市場上揚，開發商所開發的項目很受投資者和置業者的歡迎，而且開發商預計在項目竣工后，很快便能租售出售。如目前在全國價格中的微利商品房；在大城市中供不應求的寫字樓和鋪面房，工業園區和開發區中的廠房和倉庫用房等。這些商品房應不同的需求范圍，市場看好，在這種情況下，銷售相對容易，開發公司要自行銷售。

（3）當開發商所發展的項目已有較明確的銷售對象時，也無需再委托租售代理。

2.委托銷售代理

銷售是專業性工作，有效的促銷活動主要為開發商帶來的收益要遠遠大于為此所支付的費用如售價提高、出售期短，經濟效益是可觀的。

房地產銷售代理機構通常熟悉市場情況，具有信息優勢、經驗優勢、銷售渠道多的優勢、專職銷售人員多的優勢，是買賣雙方都愿意光顧的地方。尤其是成熟、優秀的代理商，他們對市場脈波的把握對消費者心理的知識，可以通過策劃，有限度地制造熱點、引導消費，也可給開發商提供一些有益的建議，往往促銷效果很好。

第四篇：市場營銷課業報告

市場營銷課業報告

一、關于小吃行業發展前景的分析具體如下：

（1）市場機會

中華小吃歷史悠久，品種繁多，承載著中華民族幾千年的飲食文化，傳遞著各地的風土人情；特別是近年來，中華大地上各色的風味小吃正以星火燎原之勢，紅遍著大江南北。感受各地小吃的不同口味、不同吃法、不同情趣的吃文化，也就成為如今的時尚潮流。每到一個城市，其小吃街一定人滿為患，逛街吃小吃，好吃不貴又好玩，體會的是那一種氛圍。

根據世界經濟組織一篇最新的研究報告表明，餐飲服務業的增長率很高，在該報告中被稱作“打破知識經濟神話的反例”并將餐飲業列入新千年將蓬勃發展的15類熱門行業之一；國際經濟學家預測未來五年最具前途的九大行業，快餐業和休閑業占據二個席位；休閑餐飲是21世紀餐飲業的發展方向，其市場前景，行業利潤遠遠超過傳統餐飲；“民以食為天，百業餐飲為王！”餐飲業是一個永遠充滿活力的行業。餐飲業消費總額達5000億元，并且持續以每年20%的增幅增長。目前連鎖經營將成為餐飲業主攻方向 “麥當勞”、“肯德基”在世界遍地開花的經驗，使國內餐飲業也看到了連鎖經營的種種好處，將連鎖經營作為主攻方向。連鎖經營是餐飲業發展的方向，經過幾十年的發展，已成為餐飲業普遍 應用的經營方式和組織形式，顯示出強大的生命力和發展潛力。所以應該充分利 用連鎖經營的優勢，大力

推進餐飲連鎖和快餐連鎖，力爭經過5年的努力，初步 確定連鎖經營在餐飲中的主體地位。小吃是蓬勃發展的熱門行業,經營者應該抓住機遇,通過規范化運營,科學化經營發展壯大,促進小吃做大做強，更好的將正宗各種風味小吃技術推廣到全國各地。

商業投資常規的運作 投入和產出成正比,裝修與檔次成正比,獨特策劃創意使50％的裝修資金達到100％的裝修效果,復合經營的理念使60％的設備投資達到100％的出品能力,營業時段的延伸使50％的營業面積達到120％的營業額設計,標準量化的工藝流程使70％的人力資源完成100％的營業目標.通過這種差異化定位,將營業高峰期變成4個或6個及更多.由此可看出餐飲行業的經營其實很容易,只要選對項目,堅定信念,一次的投資可能讓您受益終身。

第五篇：市場營銷可行性報告

豐縣蘇魯豫皖邊界農貿蔬菜果品交易批發

市場營銷可行性報告

一、概述

豐縣蘇魯豫皖邊界農貿果蔬批發市場是一個集農貿、蔬菜、果品、餐飲、冷庫、倉儲等行業為一體的現代化高標準的批發市場。項目總投資5038萬元，其中建設投資5030萬元。

自20世紀90年代以來，發展現代物流得到中央領導的高度重視。中央領導以及各級政府官員在各種會議上發表了對流通、物流發展的許多重要講話，從培育國民經濟新的增長點，實現流通現代化的角度提出要大力發展現代物流，提高物流的現代化水平。中央有關部委也分別針對發展現代物流出臺了相關的政策和規定。《關于加快我國現代物流發展的若干意見》中明確提出了現代物流發展的指導思想和總體目標，要求積極培育現代物流服務市場；努力營造現代物流發展的宏觀環境；繼續加強物流基礎設施的規劃與建設；廣泛采用先進信息技術，加快科技創新和標準化建設；加快對外開放步伐，學習借鑒國外先進經驗；加強人才建設，促進產學研結合；繼續深入研究探索，不斷適應現代物流的發展。

豐縣地處江蘇省西北部、蘇魯豫皖四省交界，屬于蘇北經濟相對欠發達的地區之一。近年來，在我省加快蘇北經濟發展、蘇南蘇北掛鉤合作等政策支持下，在豐縣全面實施“工業興縣、富民優先、城鄉統籌、和諧發展”四大發展戰略，地區經濟有了長足的發展，經濟環境不斷優化，綜合經濟實力有了顯著提高。2008年，豐縣全縣地區生 產總值實現100.02 億元，財政總收入12.1億元，其中一般預算收入完成5.3 億元；農民人均純收入5724元，連續三年增幅超過10%。全縣服務業完成增加值32.82億元，同比增長16.8%，超出總體經濟增長速度2.6 個百分點。其中，批發零售業增長18.3％，交通運輸、倉儲和郵政業增長14.1％，住宿餐飲業增長10.9％，房地產業增長19.7%，其他營利性服務業增長16.9％。全縣服務業增加值在GDP 中的比重為32.8％，同比提高0.4個百分點。

從豐縣商貿流通業發展現狀看，由于原有經濟基礎較差，盡管近幾年發展速度很快，但還存在著市場檔次不高、交易方式比較原始、質量衛生標準和市場檢驗檢測體系尚未建立、市場信息網絡建設滯后、鮮活商品儲藏和運銷能力嚴重不足等問題。導致區域優勢得不到應有的發揮，因此加快建立現代化的流通體系，降低流通成本，提高流通效率，促進農業結構調整和農民增收，擴大社會就業，保證居民消費質量和安全，提高農產品的競爭力，這不僅是徐州市社會經濟發展的需要，也是區域經濟共同發展的要求。

該項目在依托和利用豐縣及周邊農業生產基礎，充分利用豐縣地處四省交接的區位優勢，利用原市場良好的信譽和遍及全國各地的業務渠道將園區建設成集倉儲、配送、商務、信息、農副產品展示、檢測檢驗、物業管理等功能為一體的大型綜合市場。本項目的建設，對加速形成區域大儲藏、大商貿、大流通的新格局，進一步擴大我市農副產品的流通將起到重要作用，對帶動整個淮海經濟區農副產品流通的大發展具有重要意義。

二、市場分布及功能設置

該市場位于江蘇省豐縣南外環路以南，西城南路以東，總占地面積 91.8畝（61200平方米）總建筑面積 37998平方米，主要包括：門面房、交易大棚、辦公房、冷庫及信息系統、果蔬監測系統。其中： 門面18334 m2；大棚6321 m2；辦公3970 m2；冷庫 1819 m2 ；糧食交易區3654 m2；干鮮交易區3420 m2 ；垃圾中轉站 96 m2；公廁240 m2 ；門衛144 m2。

三、市場定位目標

1、優勢

豐縣隸屬江蘇省徐州市，界于東經116°21′15″-116°52′03″，北緯34°24′25″-34°56′27″之間，地處蘇、魯、豫、皖四省七縣交界處，淮海經濟區中心地帶。北與山東省的金鄉、魚臺縣接壤，南與安徽省碭山、蕭縣毗鄰，西接山東省單縣、東與本省銅山、沛縣相連。全縣總面積1450.2平方公里，南北長約59.2 公里，東西寬約46.6 公里。受發達的長江三角洲經濟區的輻射以及淮海經濟區中心城市的帶動，具有明顯的東出西聯、南北對接、雙向開拓、梯度推進的區位優勢，發展潛力很大。

依托徐州具有交通區位優勢，區域中心城市優勢、市場優勢、信息服務優勢，有巨大的消費市場和輻射能力，以及大量的生產基地。

該市場能夠緊緊圍繞建立現代化的農副產品流通體系，降低流通成本，提高流通效率，促進農業結構調整和農民增收，保證居民地消費質量和安全，提高農產品的競爭力這一中心，同時也擴大了社會就 業。因此受到了豐縣政府的高度重視，并提供了大量的優惠政策，包括土地使用開發建設政策，經營優惠政策等。

2、消極因素

2.1 市場體系不完善，營銷隊伍發展緩慢。

全縣果蔬市場建設滯后，果蔬主產區的批發市場標準化程度比較低，配套設施不完善，市場主體流通作用沒有充分發揮；鄉鎮的農產品綜合市場基礎設施簡陋，管理不規范，隨街就市現象普遍；果蔬營銷中介服務組織和各類合作經營組織發展緩慢，農產品中間流通環節多，大多數中介組織不健全，運營不正常，組織化程度低。加之，果蔬營銷隊伍管理缺乏系統的操作規程，從業者的文化素質層次不齊，營銷商之間相互拆臺，爭相壓級壓價、欺行霸市，導致欺商傷農事件時有發生。

2.2 基礎設施薄弱，果蔬營銷企業發展滯后。

近年來，縣上制定出臺了許多扶持果蔬產業發展的政策措施，有力地促進了果蔬產業的發展壯大，但由于我縣經濟基礎差，歷史欠帳多，基礎建設緩慢，尤其是在果蔬產區灌溉、鄉村田間道路、產區環境治理和市場體系建設等方面投入不足，發展基礎薄弱。果蔬營銷企業發展滯后，現有的企業數量少、規模小，設備和技術比較落后，產品營銷能力低，儲藏保鮮、加工包裝、運輸販運能力有限，產業發展鏈條短，輻射帶動能力差，從一定程度上制約了產業的發展壯大。

2.3 誠信意識不強，訂單履約率低。

在產業發展和營銷方面，由于部分群眾信用觀念不強，片面追求果蔬生產的高產量和銷售的高價位，執行農產品生產質量標準不嚴格，沒有認真履行訂單生產和果蔬營銷條款，影響了果蔬品質和銷售。個別農產品營銷企業誠信意識較差，雖簽訂了生產購銷合同，但沒有認真履行合同購銷條款，農產品銷售過程中存在坑農傷農現象，致使訂單生產和營銷履約率低，訂單作用發揮不充分。

2.4 服務體系不夠健全，信息、資金、技術等配套服務不相適應。

豐縣屬于蘇北貧困縣，交通、市場等基礎設施建設滯后，體系不健全，中介服務組織不完善，資金、人才、技術、信息等市場要素缺乏，“公司+基地+農戶”、“公司+協會+農戶”的生產經營模式還不健全，企業與農戶之間“風險共擔、利益均沾”的利益共同體尚未完全形成，從一定程度上影響了果蔬的生產營銷和效益。

2.5 外地客戶獨控產品營銷市場。我縣所產的果蔬產品中，外地客戶基本獨控果蔬產品收購，成為買方市場。收購數量、價格、質量等均由客戶說了算。這樣，市場風險則全由賣方（種植戶）承擔。同時，農戶還要承擔壓價、嚴質、限量等不公平的交易風險。最終導致農戶不能獲得更好的收益。

2.6 營銷市場不規范。一是市場環境不好，存在強買強賣，壓 5 級壓價、秩序混亂的現象。收購環境不好的市場不但難以吸引客戶，銷售戶也因客戶以限收、拒收，壓價相報復而成為最大受害者。二是分散市場太多。存在亂擺亂放，亂設攤點，由于占道經營、無序管理，給當地的環境、交通、治安等帶來了不良影響，嚴重影響城市形象。

總之，從豐縣商貿流通業發展現狀看，由于原有經濟基礎較差，盡管近幾年發展速度很快，但還存在著市場檔次不高、交易方式比較原始、質量衛生標準和市場檢驗檢測體系尚未建立、市場信息網絡建設滯后、鮮活商品儲藏和運銷能力嚴重不足等問題。導致區域優勢得不到應有的發揮，因此加快建立現代化的流通體系，降低流通成本，提高流通效率，促進農業結構調整和農民增收，擴大社會就業，保證居民消費質量和安全，提高農產品的競爭力，這不僅是徐州市社會經濟發展的需要，也是區域經濟共同發展的要求。

四、營銷對策

我縣發展果蔬流通產業，雖存在上述種種制約因素，但通過采用一系列對路的措施，這些制約因素是可以轉變的。在總的對策上，應以”市場”做為各項行動的指導思想，做到“產量看市場、宣傳拓市場、質量占市場、龍頭促市場、政策護市場”。

為了打造果豐縣蔬綠色無公害果蔬名牌，將綠色無公害果蔬產業做大做強做久，推進品牌化營銷，構建“市場牽龍頭、龍頭連基地、基地帶農戶”的產業化模式，加快果蔬進入國內外市場步伐，促進全縣果蔬產業跨越式高效發展。在具體的對策上，應首先做到： 1.加快培育果蔬品牌，充分發揮綠色品牌效應。

牌綠色無公害果蔬商標是果蔬進入市場的通行證，也是擴大市場占有率的法寶和利器。首先要教育和引導干部群眾牢固樹立品牌意識，加快充實和完善有關 商標使用制度，推行貼標制度和編碼制度。管理好、使用好果蔬商標。第二要充分發揮縣龍頭企業帶動作用，帶頭培育無公害果蔬商標，進一步提高果蔬品質，真正把綠色無公害果蔬品牌打響，用品牌開拓占領市場。2.加強市場建設，筑牢營銷基礎。

第一要加強市場設施建設。按照“誰建設、誰管理、誰受益”的原則，大力吸收民間資本參與農產品市場建設，重點建設好豐縣蘇魯豫皖邊界農貿果品蔬菜交易批發市場，完善市場基礎設施，放開搞活市場流通。第二要規范市場秩序。在果蔬銷售旺季，全面開通綠色通道，集中開展市場整頓活動，進一步規范市場運營秩序，嚴厲打擊欺行霸市、壓價壓級的人和事。第三完善信息等各項服務，三是要提供營銷信息。在果蔬主產區和交通要道設立果蔬營銷信息公布欄，果蔬銷售季節隨時公布全國各大中城市果蔬市場信息和我縣果蔬品種、貨源、市場價格和運輸車輛等情況，為外地客商和菜農提供產銷信息。促進市場流通，形成產品集散、信息發布和價格指導中心，打造農產品交易平臺，促進市場健康發展，提高市場的綜合服務功能。3.加大宣傳推介，開拓占領市場。在縣內各出境路口及果蔬生產重點村建立標示牌，宣傳推介豐縣綠色無公害果蔬；充分發揮“中國豐縣網”、“果都網”、豐縣廣播電視等宣傳媒體作用，通過制發 網訊、發布生產信息、反饋市場信息等形式，及時向外宣傳我縣果蔬的品種、數量、品質和供貨信息，發展電子商務，推行訂單銷售。同時，加強與省內外大中專院校的聯系與合作，宣傳推介豐縣果蔬，提高知名度，擴大營銷額。

4.加強營銷隊伍建設，健全銷售網絡。圍繞建立大流通格局，按照專業化生產、社會化服務的要求，從政策與制度上積極鼓勵和引導農民建立自我組織、自我管理、自我服務的各類專業合作社和果蔬專業協會，發展壯大營銷隊伍，鼓勵他們入住果蔬批發市場。同時加強隊伍管理，全面實行經紀人資格制度和持證上崗制度，規范營銷商和經紀人的營銷行為，開展職業道德、市場營銷等專業技能培訓，提高營銷商的綜合素質。進一步加強與大中城市營銷商的聯系與合作，加快建立綠色無公害農產品超市和直銷站點，大力發展營銷代理商，不斷完善服務體系，健全營銷網絡，鞏固原有營銷網點，發展新的營銷站點，開拓市場，促進銷售。

5.發展壯大龍頭企業，加快產業化經營步伐。圍繞果蔬深加工，繼續加大招商引資力度，以企業和項目為載體，充分利用豐縣地域和已有品牌優勢，通過內引外聯，吸引省內外著名農產品加工企業投資興業，開發果蔬產業的邊緣產業、附帶產業，提高農產品附加值，延伸產業鏈條，做大特色產業，加快產業化發展。

6.完善服務體系，全面推進產業化經營。第一要認真落實各項扶持產業發展的優惠政策，創造產業發展的良好環境。在稅費減負、小額貸款、營銷資格申請等方面加大政策落實力度，用好、用活、用足政策，促進果蔬營銷。第二圍繞農業“四化”目標，實施“科教興農”戰略，按照市場要求抓好標準化生產。依托果蔬專家大院、縣農技中心和鄉鎮農技站等陣地，積極開展果蔬標準化生產和藏儲、運輸和營銷等知識培訓，不斷提高農民經紀人和營銷商的業務能力和服務意識。第三要實行經紀人、運銷商信用等級制度。加強經紀人和運銷商的管理，推行信用等級制度，及時發布經紀人和營銷商的信用等級、供需信息、聯系電話和監督電話等信息，接受群眾監督，促進果蔬營銷，使豐縣果蔬產銷兩旺暢銷國內外，實現優質優價，促進農民增收。

7.創新管理方式 服務是美國蔬菜水果批發市場內部管理的主要內容，具體表現為：（1）、出租交易檔位給固定的批發商。批發商相對固定，交易檔位一般不能自行轉讓，只有在經營狀況不好時才能被其他批發商兼并；（2）、為批發商提供運輸服務，主要是提供運輸車輛；（3）、負責建筑物維修；（4）、負責市場環境衛生管理，組織清潔工人清理市場及周圍的廢棄物和垃圾；（5）、負責市場的保安工作，維護市場內的治安。（6）、加強市場信息的采集，加工處理、預測和發布工作。

批發市場的交易活動全然由批發商自己決定，進貨對象、進貨渠道、經營方式和交易方式也都由批發商自由選擇。市場一般在清晨2時至上午10時交易，方式一般為面對面的議價交易。前一天的成交價是當天交易的重要參考價。有時也采用電話預約。用戶按所需產品的種類、數量、質量標準，通過電話向批發商詢價、訂貨，成交后由批發 商送貨。

8.制定正確的市場營銷策略

（1）、市場拓展策略，果蔬批發市場應采取逐步推進的市場拓展策略。（2）、整合的產品宣傳策略，一方面指要將廣告、常規促銷、其它促銷、人員推銷同鋪貨甚至公關活動相結合,充分利用它們各自的宣傳、銷售、引導等作用,做到互相促進、互相補充、互相提高；另一方面則是指宣傳促銷的立體化和規模效應。（3）、全面的“農戶+市場+經銷商”關系策略 以正確的心態去思考和處理“農戶+市場+經銷商”關系,進行綜合的評估,有時放棄一點眼前的利益也是值得的事情。以穩定的質量等保證對消費者的信譽，搞好服務工作，加強對經銷商和市場的服務工作,如協助經銷商鋪貨,指導經銷商操作,解決經銷商遇到的問題,及時提供市場所需的各種宣傳促銷品等,通過服務使經銷商獲取利潤,以提高經銷商的信心。

9.制定切實可行的營銷方案 本項目營銷方案采用內銷與外銷相結合、“現貨”與“期貨”相結合、儲存與加工相結合、銷路與生產相結合、基地與合作社相結合、市場與農產品經紀人相結合等一系列的原則。作為社會主義市場經濟體系中的農產品市場，就應當充分運用其特有的工作機制，大量掌握農產品社會需求動態，廣泛尋求農產品需求客戶。通過以上營銷方案的有效服務，使農產品生產者能夠放心地進行定向生產，保證農產品市場的繁榮和滿足社會的需求。

五、市場分析

1、市場供求現狀及前景分析 目前，豐縣農業和農村經濟結構調整初見成效，并成為農村經濟增長的主要貢獻來源。2007 年徐州地區農業總產值246 億元，蔬菜種植面積258.84 公頃，蔬菜總產量759.33 萬噸，水果總產量98.95萬噸。農業結構由單一糧食生產向優質多元高效種植轉變、向農林牧副漁全面發展轉變。

市場與生產基地對接，項目立足當地農副產品資源及豐縣地 理位置的優勢，合作基地覆蓋到淮海經濟區多個地域，有充足的 市場供應作為保障。

2、市場競爭優勢分析

豐縣隸屬江蘇省徐州市，界于東經116°21′15″-116°52 ′03″，北緯34°24′25″-34°56′27″之間，地處蘇、魯、豫、皖四省七縣交界處，淮海經濟區中心地帶。北與山東省的金 鄉、魚臺縣接壤，南與安徽省碭山、蕭縣毗鄰，西接山東省單縣、東與本省銅山、沛縣相連。全縣總面積1450.2平方公里，南北 長約59.2 公里，東西寬約46.6 公里。受發達的長江三角洲經濟 區的輻射以及淮海經濟區中心城市的帶動，具有明顯的東出西 聯、南北對接、雙向開拓、梯度推進的區位優勢，發展潛力很大。徐州具有交通區位優勢，區域中心城市優勢、市場優勢、信 息服務優勢，有巨大的消費市場和輻射能力，以及大量的生產基 地。

該項目能夠緊緊圍繞建立現代化的農副產品流通體系，降低 流通成本，提高流通效率，促進農業結構調整和農民增收，保證 居民地消費質量和安全，提高農產品的競爭力這一中心，同時也 擴大了社會就業。因此受到了豐縣政府的高度重視，并提供了大 量的優惠政策，包括土地使用開發建設政策，經營優惠政策等。

六、項目組織與管理

本項目營運期定員50 人，包括經理、管理人員、營銷人員后勤服務人員，其中，管理人員40 人，營銷人員3 人，后勤服務人員7人。

1.在工程管理方面，嚴格按照國家頒布的標準實施，確保工程質量。

2.在勞動管理方面，實施崗位責任制、目標考核、績效考核制度，均根據崗位責任大小，確定與勞動報酬、福利待遇掛鉤的考核目標，根據員工工作任務完成情況，確定職務工資、獎金、福利的升降，同時實行勞動竟崗制度。

3.在經營管理方面，公司確定經營部門的年營業額，經營管理人員的工資薪金收入隨定額指標完成情況機動，實行人員勞動報酬與經營業績直接掛鉤的激勵約束機制。

七、項目建設進度

本項目總體實施進度為2年，自2009年02月至2011年01月。具體實施進度如下：

2009年02月項目前期手續辦理；

2009年03月～04月，初步設計及施工圖設計； 2009年05月～2010年08月，土建工程施工； 2010年06月～2010年12月，設備訂貨及安裝； 2011年01月，竣工驗收。

八、財務評價

1、財務評價依據

財務評價是依據國家現行會計制度、稅收法規和市場價格體系，進行盈利能力分析和償債能力分析，考察項目的獲利能力和償債能力，據以判斷項目的財務可行性。

本項目貼現率為8％，項目計算期為10年。

2、營業收入、營業稅金和附加估算（1）營業收入

項目建成后，正常年可實現營業收入1780萬元（2）營業稅金及附加

項目正常年營業稅89 萬元，城建稅6 萬元，教育費附加4萬元。營業稅金及附加合計為99 萬元。

3、總成本及經營成本估算（1）項目總成本估算 ①職工工資及福利費

本項目定員50人，年工資福利費為143萬元 ②燃料動力費 每年按150萬元計算 ③修理費用

按按固定資產原值的0.2％計提 年修理費用為8 萬元 ④折舊及攤銷

建筑物折舊年限按30 年計算，殘值率按10%計算，備折舊年限按10年計算，殘值率按5%計算，年折舊費為172萬元無形資產攤銷按10 年計算，其他資產攤銷按5 年計算，年攤銷費用為165萬元

⑤其他費用（管理費用）每年按28萬元計算 年總成本費用為774萬元。

（2）經營成本估算 項目年經營成本為329萬元。

根據項目財務現金流量表計算結果，本項目的財務內部收益率（FIRR）為16.07%，大于基準收益率8％；財務凈現值（Ic=8%）為2409萬元；投資回收期為7.27年（含建設期）。項目可行。

九、社會效益分析

（一）、農業產業化經營

1、壯大主導產業，促進結構調整

分析市場建成后將成為豐縣及周邊縣市的農副產品集散的骨干市場，是經銷農副產品的主渠道，經濟實力較強。項目建成后將有效地推進農副產品流通系統的發展，豐富城鄉市場農副產品類型和供應數量，對促進產業結構調整，促進農副產品流通業的可持續發展和結構調整優化，將起到強有力的推動作用。

2、建設現代農業，促進產業化發展等 本項目的上游產業為果蔬農作物的種植業等；下游產業為果蔬加工業和商貿服務業。項目建成后與生產基地對接，在農產品生產區興辦特色化無公害農產品，開發名特優新農產品基地，實現連片開發和規模種植。做到“農戶+基地+倉儲+配送”的農產品現代化物流新格局。

本項目建成運營后，可帶動20 萬農戶，可為社會批發、零售業創造約5億元的交易額，使這些產業得到協調發展。

3、輻射帶動能力分析

（1）項目單位與農戶利益聯結機制

本項目通過建立規模化農副產品物流中心，充分發揮帶動作用，為廣大農戶及農產品銷售經紀人提供專業化的流通市場，加速新品種開發推廣，實現上中下游產業結合和龍頭企業與農民利益聯結的體系，公司專門設有技術咨詢和投訴電話，獎勵提出有價值建設的用戶。園區與農戶訂立交易合同，從而達到保護農民利益，促進農民增收，調優和提升農村產業結構，加快現農副產品流通業發展進程，實現企業與農戶“雙贏”。

（2）帶動基地

項目立足當地農副產品資源及徐州地理位置的優勢，推動農產品業務覆蓋到全國多個地域，形成中心樞紐優勢。本項目的輻射范圍為蘇北地區及淮海經濟區，帶動基地180家，地區遼闊、人口眾多。

（3）帶動農戶

項目營運期內將通過園區建立的流通平臺，搞好新品種宣傳推 廣，利用中外合資企業享有的各項政策優惠條件和物流服務集散地的功能，每年可帶動眾多農戶從事農產品購銷儲運業務。直接帶動農戶20萬戶。間接和示范帶動農戶40萬戶。

（二）、農民增收、農業增效評價

1、農民增收

蘇北地區在全國的果蔬業中有著舉足輕重的地理位置，因此能有效地帶動周邊果蔬業提高經濟收入。可帶動眾多農戶從事農產品購銷儲運業務，直接增加農戶收入總額約4000 萬元，間接增加農戶收入總額約5000萬元，帶動農業就業人口約1萬人。

2、農業增效

項目的建設將有效地推進農產品購銷儲運業務的發展，提高經濟效益，豐富城鄉市場果蔬產品類型和供應數量，對建設社會主義新農村促進產業結構調整，培育主導產業，發展農業產業化經營都將起到積極的作用。

（1）有利于提高我市及周邊地區農村整體果蔬種植業的技術和水平。

通過投入精干的技術隊伍，就國內優質品牌果蔬產品如何出口分基地進行培訓；市場計劃高薪招聘果蔬方面的培育技術專家，就種植技術每年組織5-6 次培訓，累計培訓人員可達500余人。

（2）是有利于促進果蔬產業結構的調整，促進果蔬種植及流通業的可持續發展。

通過供求杠桿的作用增加優勢產品供應量，從而促進某些優 質單品種植規模的增長。有利于果蔬產品結構的調整適應人們對優質果蔬產品的消費需求。

（3）有利于農村勞動加轉移，將增加農村就業人口10000人，為農民提供就業崗位和增收門路。

（4）有利于促進果蔬產品種植業、加工業、商貿業等相關產業的聯動發展，實現了農村的繁榮發展。

（三）、對比分析

項目建設前，交易基礎設施落后，信息滯后，徐州周邊地區及淮海經濟區農戶戶均收入18000元，人均收入3600元。隨著我國種植業及流通業溶入世界經濟大循環，種植技術及流通體系將日益專業化、規模化、科學化。

項目建成后，將滿足不同用戶的需求，實現種植到流通的農副產品現代化物流新格局。項目運營后，預測徐州周邊地區及淮海經濟區農戶戶均收入18150元，人均收入3630元。直接增加農戶收入總額約4000 萬元，帶動的基地農民產生的間接增加農戶收入總額約5000 萬元，新增就業農村人口的收入增長7000萬余元。

本項目的建成對擴大企業規模、帶動行業發展、及區域農業增效農民增收具有積極意義，能夠實現企業與農戶的雙贏。項目社會效益、經濟效益明顯，項目建設目的明確，建設條件具備，資金來源可靠。

十、環境保護及勞動安全

（一）、環境保護

1.環境空氣影響治理措施 運輸車輛在場區內行駛距離短，耗油量小，污染物產生量較少；且市場內部倉儲采用無污染的電動叉車，運輸車輛產生的廢氣對環境空氣的影響較小。

2.地表水環境影響防治措施

廢水經市場內現有的化糞池初步處理后排入市政污水管網，最后進入豐縣污水處理廠處理，不會對環境造成污染。

3.噪聲防治措施

項目采取以下各項措施，確保場界噪聲達標。

①合理布局：在場區總圖布置中，盡可能將高噪聲設備集中在操作間中部，遠離場界；

②加強管理，減少汽車鳴笛和人群活動噪聲。

③加強綠化：在場界多種植高大喬木，以便起到隔聲和吸聲作用。④固體廢棄物治理措施 影響環境因素及防范措施

生活垃圾、廢棄貨物等集中收集后由環衛部門清運，日產日清；廢包裝物集中收集集中處理。建設項目產生的固體廢棄物要做到零排放，以減少對環境的影響。

（二）、勞動安全

貫徹“安全第一、防范為主”的方針。安全衛生設施必須執行與主體工程同時設計、同時施工、同時投產的“三同時”制度，以保障勞動者在勞動過程中的安全與健康，保證長期安全生產。

（三）、消防設施

1、市場內所有建筑物嚴格按防火規范設計，各建筑物耐火等級為Ⅰ、Ⅱ級，場內消防給水系統與生產，生活用水系統共用，場內設置消火栓，場內按規范放置一定數量的手提式滅火器材。

2、批發市場電氣接地保護采用TN—C—S系統。各建筑物內采用TN—S系統。插座箱及插座回路均采用漏電保護器。

3、場內主要道路采用雙車道，主要建筑物四周設環形通道，可滿足消防車出入。

十一 結 論

豐縣蘇魯豫皖邊界果蔬批發有限公司，是專業從事果蔬批發的專業化公司，該項目的實施充分利用了當地資源，符合國家產業政策，可作為帶動區域性經濟發展項目。

綜合以上分析，從而看出該項目經濟效益高，抗風險能力強，投資回收快，各項經濟指標較好，盈利能力強，該項目可行。