第一篇：保障性住房項目申報立項流程

一、政府出具上報項目申報請示、會議紀要（1、申報請示內容：對實施項目基本情況以政府文件報送；

2、會議紀要內容：項目用地性質、建設規模及范圍、手續辦理等）

1.住建局辦理選址意見書（要件：

1、項目申請單位〈房管局提供〉；

2、項目基本情況〈房管局提供〉；

3、項目依據文件〈房管局提供國家出臺的有關保障性住房文件〉；

4、地形圖［坐標圖］〈建設局辦理〉；

5、會議紀要〈縣政府提供〉；

6、委托書［身份證復印件］〈房管局提供〉）

2.國土局辦理土地預審意見（要件：

1、項目申請單位〈房管局提供〉；

2、項目基本情況〈房管局提供〉；

3、土地勘測定界報告〈國土局測繪隊辦理〉；

4、會議紀要〈縣政府提供〉；

5、委托書［身份證復印件］〈房管局提供〉）

3.財政局出具以政府投資項目的資金承諾函（針對廉租房、公租房，爭取中央、省補助資金項目）

二、由房管局委托咨詢公司編制可研、環評文件。編制可研報告需提供以下附件：

1、項目申報請示、項目會議紀要（以政府文件上報）〈縣政府提供〉；

2、選址意見書〈住建局辦理〉；

3、土地預審意見或土地證〈國土局辦理〉；

4、環評批復意見〈環保局辦理〉；

5、總體平面規劃圖（包含技術參數、容集率、綠化率等）〈設計公司編制〉；

6、資金承諾函〈財政局辦理〉。編制環評報告需提供以下附件：

1、環評執行標準〈環保局提供〉；

2、選址意見書〈住建局辦理〉；

3、土地預審意見或土地證〈國土局辦理〉；

4、項目會議紀要〈縣政府辦理〉；

5、環境監測報告〈環保局監測站辦理〉；

6、總體平面規劃圖（包含技術參數、容集率、綠化率等）〈設計公司編制〉；

7、公眾參與調查表〈咨詢公司提供〉

三、環評文本報環保局批復

四、可研報告及附件報發改委批復立項

五、住建局辦理用地規劃許可證（要件：

1、建設單位申請〈房管局提供〉；

2、項目批準、核準、備案文件［發改委立項批復含辦理環評、可研立項］〈房管局提供〉；

3、地塊測量成果圖〈國土局辦理〉；

4、委托書、身份證復印件〈房管局提供〉）

1.由房管局委托招投標代理公司發布代建企業、監理招標信息，確定開發公司（施工單位）及監理公司

2.由房管局委托招投標代理公司發布地勘、設計招標信息，確定設計公司編制初步設計方案（初步設計方案上規委會確定）及地質勘探公司進行地質勘探

六、住建局建設工程規劃許可證（要件：

1、建設單位申請；

2、委托書、身份證復印件；

3、項目批準、核準、備案文件［發改委立項批復含辦理環評、可研立項］；

4、土地有關證明文件；

5、詳細規劃，建設工程設計方案［上規委后定］；

6、涉及消防、人防、節能等相關部門出具書面意見；

7、平面定位圖、效果圖；

8、城市基礎設施配套費；

9、建設工程檔案報送責任書；

10、地型圖和效果圖）。建筑工程施工許可證（要件：

1、土地使用證；

2、規劃許可證；

3、具備施工條件的證明；

4、中標通知書［含建設方一整套資料］；

5、施工圖及施工圖合格證明；

6、施工組織設計包括施工安全措施［需技術責任人、項目監理、工程師簽字加章］；

7、監理合同［附相關文件］；

8、質量監督登記手續；

9、資金保證函或證明；完成報批立項手續、其他資料）

第二篇：保障性住房辦理流程

申請家庭需要提供的材料

1.按要求填寫的《核定表》（一式兩份）；

2.申請人及家庭成員身份證（正反面在一張紙上）；

3.申請人及家庭成員戶口簿(首頁、本人頁、變更頁印在同一張紙上，正面是首頁和本人頁，背面是變更頁)；

4.已婚家庭成員的婚姻狀況證明，離異的提供離婚證或法院判決書；

5.《房屋租賃可同》、《房屋所有權證》、《房屋預售合同》或房屋產權單位的證明，包括申請家庭地址、戶口所在地地址、戶口遷入遷出地地址及他處住房等；

6.夫妻雙方一方戶口不在申請所在地的，須提供其戶口所在地的住房證明；

7.原住房已經拆遷的，需提供拆遷補償協議；

8.申請人及家庭成員提供社保部門出具的繳存人社會保險繳納信息憑證，如：《社會保險個人繳費信息對賬單》或《參保職工四險繳費情況表》等；

9.申請人及家庭成員提供的公積金管理部門出具的繳存人《住房公積金繳存個人信息》，或受委托銀行經辦網點為繳存人打印并加蓋“住房公積金結息對賬專用章”的《住房公積金查詢書》、《住房公積金個人賬戶明細》、《住房公積金對賬簿》；

10.個人所得稅完稅憑證，包括完稅證、繳款書、代扣代收稅款憑證或個人所得稅完稅證明；

11.家庭成員工作單位或街道辦事處（鄉鎮政府）出具的收入證明，離退休人員需提供由管理部門出具的領取離退休費的有關憑證，失業人員需提供由管理部門出具的領取失業保險金期限、標準的證明；

12.申請家庭成員有重殘人員的，需提供本市區（縣）殘聯出具的重殘證明；

13.申請家庭成員中有患大病的，需提供本市區（縣）級醫療機構出具的大病診斷證明；

14.優撫家庭需提供民政部門核發的優撫證明；

15.軍轉干部需提交市、區縣轉業安置主管部門出具的軍隊轉業干部身份證明；退伍軍人需提交退伍證或市、區縣退伍主管部門開具的退伍證明；

16.勞模家庭需提供市總工會出具的省部級勞動模范證明；

17.成年孤兒需提供本事民政部門出具的成年孤兒安置證明；

18.需要提供的證明材料。

（上述材料需提供原件核驗，留存復印件一式兩份，采用A4紙可正反面復?。?/p>

第三篇：保障性住房項目申請報告

項目申請報告

I

目錄

第一章 申報單位及項目概況..........................................................1

一 項目申請單位概況..............................................................1 二 項目概況..............................................................................1 第二章 發展規劃、產業政策和行業準入分析..............................3

一 發展規劃分析......................................................................3 二 產業政策分析......................................................................5 三 行業準入分析......................................................................6 第三章 資源開發及綜合利用分析..........................................7 一 資源利用方案......................................................................7 二 資源節約措施......................................................................7 第四章 節能方案分析......................................................................8

一 用能標準和節能規范..........................................................9 二 能耗狀況和能耗指標分析..................................................9 三 節能措施和節能效果分析..................................................9 第五章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析............................9

一 項目選址及用地方案..........................................................9 二 土地利用合理性分析..........................................................9 三 征地拆遷和移民安置規劃方案..........................................9 第六章 環境和生態影響分析........................................................10

一 環境和生態現狀................................................................10 二 生態環境影響分析............................................................10

II 三 生態環境保護措施............................................................10 四 地質災害影響分析............................................................13 五 特殊環境影響....................................................................13 第七章 經濟影響分析..................................................................13

一 經濟費用效益或費用效果分析........................................13 第八章 社會影響分析..................................................................14

一 社會影響效果分析............................................................14 二 社會適應性分析................................................................15 三 社會風險及對策分析........................................................16

III

第一章 申報單位及項目概況

一 項目申請單位概況

單位名稱：XX建筑工程有限公司 單位地址： 單位性質： 法人代表： 主要投資項目：

二 項目概況 項目名稱：西安市XX區保障性住房建設 2 項目建設背景：

根據2010年政府工作報告，今年中國繼續大規模實施保障房安居工程。中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元，比上年增加81億元。建設保障性住房300萬套，各類棚戶區改造住房280萬套。也就是說，今年要完成580萬套保障性住房的任務。其中，陜西將建經濟適用房597萬平方米。

5月5日，西安市政府出臺《進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，從加快保障性住房建設、增加普通商品住房供給、加強房地產市場監管、擴大二手房交易四個方面提出16條具體措施，促進房地產市場平穩健康發展。《意見》將從 6月1日起施行。《意見》計劃2010年及“十二五”期間，西安市每年 1 新增建設用地120畝，新增廉租住房25萬平方米5000套，共配建廉租住房150萬平方米,解決30000戶低收入家庭住房困難。同時將增加住房建設用地有效供應，土地利用規劃中確保普通商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房和廉租住房用地規模占到住房用地規模的70％以上。西安xx區保障性住房建設項目正是在此背景下被提上議事日程的。3 項目建設位置：西安市XX區 4 建設規模：

根據項目一次規劃、分期建設的原則，XX區保障性住宅樓建設項目總用地面積XXm2，總建筑面積XXm2，容積率XX，綠化率XX。工程項目方案：

總圖布局

該項目總占地面積XX平方米，其中凈用地面積XX平方米。場區四周皆為未開發的土地。5.1 建筑設計

建筑面積XXm2，共XX棟，XX戶型，XX結構，工程建筑等級XX類，耐火XX級，結構安全XX級，抗震烈度XX度。裝修室內為毛墻毛地，地面：XX ；外墻：XX ；內墻：XX；屋面：XX

；門窗：防火門/鋁合金窗；安裝：XX。

5.2 給排水設計

1、給水系統 用水量標準指標： 最高日生活用水量

未預見用水量

2、排水系統

排污系統：根據《室外排水設計規范》，生活污水量按日用水量的85%計算，污水總量為：XX m3/d。

雨水排除系統：結合場區地形，利用地勢將雨水集中排入臨近管網中。

5.3 電力電信設計 5.4 供熱設計 5.5 消防設計 5.6 工程進度計劃

XX建筑工程有限公司在XX區保障性住房建設項目總工期為X個月，從XX年X月開始實施到XX年X月結束。資金籌措方案：公司自籌：XX萬元

銀行貸款：XX萬元

第二章 發展規劃、產業政策和行業準入分析

一 發展規劃分析

根據《規劃》，“十二五”期間，西安市將建設保障性住房31.7萬套，1598萬平方米，新增廉租住房租金補貼7000戶。啟動128個城中村改造，完成85個村的整村拆遷，回遷86個村，每年新 開6個區管棚戶區改造項目和土門商圈、紡織城片區國有棚戶區改造工作，力爭60%被拆遷群眾回遷。會議要求，要加大保障性住房建設，特別是要加緊今明兩年保障性住房項目的開工，使確定的保障性住房項目如期建成。

5月5日，西安市政府出臺《進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，從加快保障性住房建設、增加普通商品住房供給、加強房地產市場監管、擴大二手房交易四個方面提出16條具體措施，促進房地產市場平穩健康發展?！兑庖姟穼?6月1日起施行。要求加快保障性住房建設，解決6萬戶低收入家庭住房困難，普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，經濟適用住房中廉租住房配建比例不低于15%，棚戶區改造項目中廉租住房配建比例不低于30%。計劃2010年及“十二五”期間共配建廉租住房150萬平方米，解決30000戶低收入家庭住房困難。其次，集中建設廉租住房5000套，2010年及“十二五”期間，每年新增建設用地120畝，新增廉租住房25萬平方米、5000套，合計新增廉租住房150萬平方米，解決30000戶低收入家庭住房困難。新增廉租住房建設用地由市城改辦在城中村改造項目中提供，交由市房管局組織建設，征地費用和建設資金通過市級財政資金、項目貸款、中省補助資金等渠道解決。為外來務工人員建一個“家”外來務工人員較集中的“四區一港一基地”以及灃渭新區、涇渭新區、大明宮地區、大興新區、紡織城地區等，要制定2010年—2015年外來務工人員住房建設規劃，落實土地，落實 資金，統一建設面向外來務工人員出租的住房，并納入各單位綜合考評。計劃到“十二五”末，基本解決上述區域外來務工人員住房問題。

建設面向中低收入家庭銷售的經濟適用住房，在每年新增住宅建設用地中，確保不低于1000畝建設用地用于經濟適用住房建設。經濟適用住房戶均建筑面積控制在80平方米。繼續支持距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，在符合城市規劃的前提下，經市政府批準，利用自有土地組織建設單位職工住房。計劃到“十二五”末，基本完成全市單位職工住房建設任務。

二 產業政策分析

對本項目有影響的房地產行業的產業政策主要是《國務院辦公廳關于促進城市房地產健康發展的若干意見》國辦發2008)131號，其核心內容是：

加大保障性住房建設力度，爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題。一是通過加大廉租住房建設力度和實施城市棚戶區（危舊房、筒子樓）改造等方式，解決城市低收入住房困難家庭的住房問題。二是加快實施國有林區、墾區、中西部地區中央下放地方煤礦的棚戶區和采煤沉陷區民房搬遷維修改造工程，解決棚戶區住房困難家庭的住房問題。三是加強經濟適用住房建設，各地從實際情況出發，增加經濟適用住房供給。地方各級人民政府也要相應加大投入力度，按照國家的有關規定，多渠道籌集建設資金，增加保障性住房供給。對符合貸款條件的保障性住房建設項目，商業銀行要加大信貸支持力度。同時，地方各級人民政府要確保保障性住房建設用地供應。開展住房公積金用于住房建設的試點，為拓寬保障性住房建設資金來源，充分發揮住房公積金的使用效益，選擇部分有條件的地區進行試點，在確保資金安全的前提下，將本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等住房建設。住房城鄉建設部要會同有關部門抓緊制定試點方案。

三 行業準入分析

本項目建設單位XX建筑工程有限公司符合XX省對房地產企業市場準入的各項規定與要求，目前XX建筑工程有限公司已具備營業資格和房地產開發企業資質。公司的企業法人營業執照注冊號為：XX 公司的資質為XX。

該公司具有開發該項目相應的開發資質。

從上述內容可以看出，XX建筑工程有限公司能達到行業準入的條件

第三章 資源開發及綜合利用分析 一 資源利用方案

本項目涉及的資源主要包括土地資源以及水資源。本項目涉及土地資源XX平方米，主要為建設用地。項目建設嚴格按照《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》的要求，加強建設用地管理和集約利用。

其次，本項目涉及的資源是水資源。水資源主要是生活用水，用水量為XX，年用水量約XX萬噸，供水由市政供水管網直接接入。小區內管網沿道路敷設，接各用水單元，可以滿足本項目的需求。

二 資源節約措施

水資源是地球上最重要的資源之一，而缺水是一個世界性的問題，水資源的節約意義重大。水資源的緊缺已經影響到人們的生活，人類生活中所消耗的水資源在水資源消耗總量中占著很大的比重。同時，土地資源同樣具有稀缺性，由于經濟與城市化的高速發展，大量的農業用地轉換為城市用地，耕地資源銳減，在開發新的土地時，面臨著土地資源儲量有限，后續利用空間不足的難題。面對這兩大難題，本項目對水土資源的節約做了如下措施

(1)水資源節約措施： 應采用節水型工藝和設備，提高水資源利用率，降低水源無效消耗。2 供水系統采取防滲防漏措施，應盡最大可能減少跑、冒、滴、漏水現象，杜絕水量流失。循環水理，二次水的利用等多種節水措施，提高廢水的回收率和重復利用率。目前在我國大部分地區，污水都直接排入污水管道，這種傳統做法對水資源造成極大的浪費。

4、積極開展節約水資源的宣傳，提高人們的節水意識，自覺建設節水型社會。

5、安裝計量表，便于管理和考核。(2)土地資源節約措施： 在項目建設方案中，強化節約用地。項目用地與當地土地利用規劃相銜接，符合城市發展規劃和行業區域規劃。2 項目建設方案符合節約使用土地的要求，項目土地性質全部為建設用地。項目在建設方案研究中，將土地占用情況作為方案選擇的重要考慮因素之一，對各種設施用地進行統籌安排，提高土地綜合利用效率。

第四章 節能方案分析

能源是社會發展和提高人民生活水平的重要物質基礎，長期以來我國的能源供應一直十分緊張，嚴重制約經濟的發展。建筑能耗包括直接能耗和間接能耗，建筑能耗占總能耗的30-40％，建筑節能是整體節能工作的重點，搞好建筑節能工作對節約能源和保證國民經濟持續健康發展有重要的現實意義，是實現可持續 發展的重要手段和根本措施。國家發改委《節能中長期專項規劃》確定“十一五”期間，新建建筑嚴格實施節能50％的設計標準。

一 用能標準和節能規范

二 能耗狀況和能耗指標分析

三 節能措施和節能效果分析

第五章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析

一 項目選址及用地方案

西安市XX區保障性住房建設項目選址于XX地，規劃用地面積XX平方米。

二 土地利用合理性分析

XX房地產開發有限公司與XX年X月X日獲得XX地，公正合理，現已手續齊全。

從上述內容可以看出，項目建設符合西安市總體規劃，符合土地利用總體規劃，建設用地具有合理性。

三 征地拆遷和移民安置規劃方案

該項目用地是通過國家劃撥所得，不存在拆遷和移民安置問題。

第六章 環境和生態影響分析

一 環境和生態現狀

項目用地地形完整，場地穩定，地表未發現不良地質作用。適宜興建高層的建筑物。本項目的區域環境質量較好，目前地塊的區域環境空氣質量良好，場界各測點晝、夜噪聲監測值均低于《城市區域環境噪聲標準》GB3096-93中相應的標準限值，說明本區域聲環境質量現狀良好，達到環境功能要求。

二 生態環境影響分析

本項目的建設營造了適宜居家生活的舒適環境；而本項目綠化及環境工程的實施，與周邊環境協調一致，很好地改善了區域的環境質量。因此本項目的建設對項目地塊本身乃至周邊區域環境生態的改善是非常有利的。

三 生態環境保護措施

針對項目建設期和運營期的環境影響進行分析，提出以下保護措施

（1）污水

主要是施工過程的建筑污水，污水排放須符合《污水綜合排放標準》GB8978-1996一級標準。污水管應與社區污水管線、城市下水管線連接，確保排污通暢，嚴禁施工污水向臨近的水域排放。施工廢水對環境影響不大。

（2）廢氣

施工期間運輸車輛及施工機械排放的廢氣中含有CO、NO2、THC等污染物，通過類比分析，廢氣的影響范圍在附近50～100m內，100m外基本無影響。

（3）揚塵

工程基地開挖、施工過程、材料裝卸、運輸車輛行駛造成的揚塵均會造成粉塵污染。因此在施工過程中要加強對地基開挖的施工管理，對車輛輪胎實施保潔措施，避免沿途撒落泥土，天氣干燥應定期實施灑水降塵，建筑工地原材料露天堆放時要覆蓋，施工場地須設置臨時隔離墻。

（4）固體廢棄物

施工產生的廢棄土方、建筑垃圾等，如管理不當會影響施工區周圍景觀，并有礙道路通行。建議本項目廢棄鋼鐵統一收集，交由回收公司回收，施工建筑棄渣及棄土由建設局審批后，運至指定地點堆放，運輸車輛要覆蓋蓬布以防止廢棄物灑落造成二次污染。施工結束后應及時清運因施工產生的固體廢棄物，并妥善處置，因施工給綠化造成破壞的，要恢復植被。

（5）噪聲

各種施工機械的施工噪聲及建材、建筑棄土運輸車輛行駛、裝卸時發出的噪聲對附近環境影響較大。為減少施工期產生的噪聲污染，必須加強施工管理，合理布局施工設備，合理安排施工時間，對高噪聲施工設備采取必要的減振、降噪處理，在中午（12：30－14：30）和夜間（22：00－次日6：00）禁止施工，如因工藝需要在夜間施工的，必須取得有關部門的批準，方可施工。（6）室內環境污染控制

為預防和控制建筑材料和裝修材料產生室內環境污染，保障業主健康，項目建設必須依照《民用建筑工程室內環境污染控制規范》GB30325－2001要求進行。

① 材料選擇

a.粘合木結構所采用的膠粘劑可能會釋放出甲醛，以游離甲醛釋放量不大于0.12mg/m3的標準進行控制。

b.壁布、帷幕等經粘合、定形、阻燃處理后，可能會釋放出甲醛，游離甲醛量也不應大于0.12mg/m3。

c.由于瀝青類防腐、防潮處理劑會持續釋放出污染嚴重的有害氣體，嚴禁用于室內木地板及其他木質材料的處理。

d.預防織物和木材用阻燃劑釋放氨氣造成污染。

e．脲醛樹脂泡沫作為室內保溫、隔熱、吸聲材料時會持續釋放出甲醛氣體，本項目應考慮采用其他類型的材料代替。

② 工程施工

a.室內裝修工程所采用的稀釋劑和溶劑按國家標準《涂裝作業安全規程》GB7691第2.1節的規定“禁止使用含苯（包括工業苯、石油苯、重質苯，不包括甲苯、二甲苯）的涂料、稀釋劑和溶劑。”

b．嚴格遵守國家標準《涂裝作業安全規程：涂漆前處理工藝安全及其通風凈化》GB7692－1999第5.2.8條“涂漆前處理作業中嚴禁使用苯”和第5.2.9條“大面積除油和清除舊漆作業中，禁止使用甲苯、二甲苯和汽油”。

③施工人員在施工過程中使用的涂料、膠粘劑、處理劑和溶劑后應及時封閉存放。使用剩余的廢料及時清出室內，不在室內用溶劑清洗施工用具。

四 地質災害影響分析

五 特殊環境影響

本項目地塊內部及周邊無歷史文化遺產、自然遺產、風景名聲和自然景觀等特殊環境，因此項目建設不會對這些特殊環境產生影響；若施工過程中發現有文物、古跡等，則按國家相關法律法規執行。

第七章 經濟影響分析

一 經濟費用效益或費用效果分析 編制依據：

(1)國家計委、建設部頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）的有關規定進行評價

(2)有關稅收及財務指標依據國家現行稅法及財務會計制度(3)xx地區有關市場行情(4)企業提供的相關資料 2 項目開發收入： 3 盈利分析：

第八章 社會影響分析

社會評價是分析擬建項目對當地社會的影響和當地社會條件對項目的適應性和可接受程度，評價項目的社會可行性。項目的社會評價主要包括項目對社會的影響分析、項目與所在地互適性分析、社會風險分析。

一 社會影響效果分析 對社會經濟的影響

房地產業具有很高的產業關聯度，可以促進上游的鋼材、水泥等建材的消耗，并可以刺激人們家庭用品的從新購置，帶動家電、紡織等相關行業的發展。此外，此項目的建成提升XX區附近人民群眾的平均居住水平和居住質量，解決了難以通過市場解決住房問題的這部分低收入群體的住房難的問題。同時建成后的XX住房區可以有效的刺激和帶動服務業，促進了第三產業的發展。對居民就業的影響

建筑行業是勞動密集型產業，在當前總體經濟放緩的形勢下，返鄉農民工增多，西安市勞動人口的就業壓力加大。本項目的實施將會給XX人帶來工作的機會。3 對人民群眾生活的影響

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。項目的建成可以解決中低收入家庭的住房問題，而且對平抑房價、擴大消費也起到了積極的 作用。

二 社會適應性分析 項目受益人

本項目的受益人群體主要為中低收入人群，項目的建成可以幫助他們解決在城鎮住房難的問題。其次的收益人群主要為市場上的原料供應商和其他輔助材料供應商，項目的建設可以給他們帶來一個穩定、可靠的銷售環境和市場。收益人群體對項目肯定是支持的。2 項目受害人

此項目土地的獲得為國家直接劃撥，不存在拆遷和移民安置問題。所以項目的建設沒有產生受害群體。3 項目受影響人

本項目的受害人群體主要確定為在XX區周圍居住或生活的群體。在項目的建設和生產中，只要嚴格執行國家有關的廢水、噪聲等方面的污染物排放標準加強管理，這部分群體是可以接受項目建設的。4 其他利益相關者

該項目的其他利益相關者群體確定為建設單位、設計單位、咨詢單位、施工單位及國家和地方政府這一群體。該項目符合國家和地方政府的規劃，對帶動地方經濟和發展起著積極的作用，故政府對本項目是積極支持的；建設單位是直接受益者，對項目的態度無疑也是持積極態度；設計單位、咨詢單位、施工單 位由于本項目的建設，他們會因承擔相應的工作而得到一定報酬，他們對項目的態度肯定會是積極的。

三 社會風險及對策分析

社會風險是指由于自然災害、經濟因素、技術因素以及社會因素等方面的原因而可能引發的社會秩序的可能性，更直接地說，社會風險意味著爆發社會危機的可能性。一旦這種可能性變成了現實性，社會風險就轉變成了社會危機，對社會穩定和社會秩序都會造成災難性的影響。

項目風險的引發最有可能是項目的受害人，本項目沒有項目受害群體，因此最有可能的便是項目受影響人。針對項目受影響人的情況，通過加強管理，和其他各個部門溝通協作，做到對這部分群體的影響降到最低，從而最大程度上規避這部分社會風險。

第四篇：保障性住房

標準預測試卷七（保障性住房）

一、注意事項

1．申論考試是對應試者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力及文字表達能力進行考查的考試。

2．作答參考時限：閱讀材料40分鐘，答卷110分鐘。

3．仔細閱讀給定資料，按照后面提出的申論要求依次作答。

4．考生可以在本試卷的空白位置或草稿紙上打草稿，但所有題目都要在答題紙的指定位置作答，作答在其他位置一律無效！

二、給定資料

1．國務院總理溫家寶日前在上?？疾毂Ｕ闲宰》抗こ踢M展情況時說，要把保障性住房建設放在房地產業發展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓廣大城市中低收入居民安居樂業?？偫泶搜裕莱隽吮姸喑鞘兄械褪杖刖用竦男穆暋?/p>

當前，在許多地方商品房開發紅紅火火之時，群眾關心的保障性住房建設卻進展緩慢。前不久，全國人大常委會的一份調研報告顯示，按照國家下達的保障性住房建設計劃，2009年全國需投入資金1676億元，但截至8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。

從記者在各地調研的情況來看，保障性住房建設進展緩慢，資金配套困難、用地審批周期長是反映最為集中的兩大難題。但從多數地區實際情況看，資金、土地并非是最大的問題，部分地方政府以怎樣的政績觀、發展觀來推進保障性住房建設，才是問題的關鍵所在。

據《工人日報》報道，湖南省建設部門年中對全省廉租住房資金到位、工程進度進行檢查時發現，全省廉租住房開工率較低的有5個市（州），此外還有4個市（州）沒有遵守國家規定，市（州）財政、住房公積金增值凈收益、土地出讓凈收益均沒有安排廉租住房資金。

而記者在內蒙古調研時發現，部分地方政府重視不夠，工作上無積極性、主動性，原本應該用于保障性住房建設的資金沒有到位，已經下發的資金中途被截留、擠占甚至挪用。

在用地問題上，近年來，各地為調控商品房市場都儲備了一批土地，一旦房價看漲，地方政府都能很快拿出一批土地投放市場，以獲取高額的土地出讓收益，而一旦保障性住房需要用地，審批的難題就來了。

如期完成保障性住房建設規劃，既是促進房地產市場健康發展的調控措施，同時也是中央政府對城市廣大中低收入居民作出的鄭重承諾，關系國計民生，也關系到政府的公信力，不可輕視。各地政府要從執政為民、民生優先的高度，切實把這件大事抓緊抓實。

該材料主要內容：____ 2．廣西壯族自治區人民政府辦公廳2009年7月下發《關于大力促進房地產市場健康發展的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），進一步加大保障性住房的建設力度，爭取用3年的時間基本解決城市低收入家庭住房困難問題?！吨笇б庖姟诽岢觯杭哟罅庾》拷ㄔO；加大實施城市危舊房、筒子樓改造力度，加快實施國有農林場、墾區、礦山棚戶區和采礦沉陷區民房搬遷維修改造工程；加快經濟適用住房建設，增加經濟適用住房供給。

《指導意見》強化政府穩定房地產市場的職責，認為要穩定房地產市場，必須實行自治區、市、縣人民政府責任制，各級人民政府要認真履行穩定本地房地產市場的職責，充分發揮對房地產市場的宏觀調控和統籌協調作用。

同時要求建立健全工作機制。自治區成立促進房地產健康發展工作領導小組，由自治區 人民政府領導任組長，領導小組辦公室設在自治區建設廳。各市、縣也要成立促進房地產市場健康發展工作領導小組。領導小組要建立房地產聯席會議制度和工作推進例會制度，分析、協調和解決當地房地產市場的重大問題，組織制定本區房地產市場發展政策，促進房地產市場平穩較快發展。

《指導意見》要求加強對房地產市場的監督管理。建立由自治區統計局牽頭，自治區發展改革委、建設廳等相關部門參加的全區房地產市場信息協調、發布工作機制，加強對市場信息和基礎數據的整合、監測和分析，采取各種形式定期或不定期地向社會發布有關全區房地產市場信息。另外，還要加強房地產市場監測分析，以準確把握房地產市場走勢，及時發現市場運行中的新情況、新問題，提高調控措施的預見性、針對性和有效性。

營造良好的房地產業發展環境也是必不可少的，《指導意見》要求各級政府和相關部門加強與房地產企業的聯系，幫助企業解決經營活動中遇到的困難；要加強服務、提高效率，優先審批、辦證程序，合理縮短審批、辦證時限。

2009年，廣西共供應保障性住房用地312.64公頃，同比增長1.48倍。其中廉租住房用地供應95.06公頃，經濟適用住房用地供應102.70公頃，棚戶區改造用地供應45.44公頃，農村危房改造用地供應69.44公頃。

2009年，廣西國土資源廳把優先保證保障性住房用地供應作為保民生的重點工作，采取多項措施為解決城市低收入家庭住房困難，促進社會和諧發展作貢獻。

該材料主要內容____ 3．保障性安居工程建設既是黨中央、國務院擴大內需的重要舉措之一，也是解決低收入家庭住房問題的主要渠道。但是，“保障性安居工程建設”這一利國利民的好“經”，卻在有的地方被“歪嘴和尚”念歪念壞了。一些權力部門利用黨的這項惠民、助民政策，偷梁換柱、欺上瞞下，在經濟適用房的建設、審批以及分配等各個環節上大搞權力尋租、權力自肥，而一些開發商則打著經濟適用房的名義，做著商品房的生意。經濟適用房違規轉讓、租賃者有之，將經濟適用房魔術般地變成商品房甚至變成豪華別墅的有之，經濟適用房不經濟不合算而大量遭棄購的有之，“保障性安居工程建設”這盤好棋就這樣被活生生地攪得一塌糊涂。

保障性安居工程出現了這一系列的問題，說明我們政策出臺的相關配套措施沒有跟上，讓別有用心的人鉆了空子。好比吃魚讓魚刺刺著了咽喉，卻不能因此否認魚肉的味美營養價值而從此禁食魚肉一樣，保障性安居工程的政策也決不能因噎廢食。因為事實上包括經濟適用房建設在內的保障性安居工程，在很多地方實施得很好，出現問題的畢竟只是一部分。

辯證地看，出現的問題為我們繼續實施好保障性安居工程積累了經驗。針對進一步完善經濟適用房管理實施辦法，不少有識之士提出了很多很有見地的建議，如禁止經濟適用房轉讓，變經濟適用房轉讓為政府回購，賣給需要這種房子的家庭；嚴懲利用經濟適用房運作腐敗，以儆效尤；建立公開、公平、公正的審議程序，健全供應對象的準人審核工作機制。要使經濟適用房真正成為中低收入者的保障性住房，重在把好入口出口兩道關，即經濟適用房的申購關和所有權、使用權的轉讓（包括禁止租賃）關，而要把好這兩道關，一條不可或缺的辦法就是公開透明，陽光操作。廣大群眾的監督才是最有效、最敏銳的監督。

該材料主要內容：____ 4．“只要出2萬到8萬元中介費，你是不是低保戶，是不是本城區人，都無所謂．”2009年7月7日，武漢市一位大型連鎖房產經紀公司負責人告訴記者。這是隱沒在武漢街巷，關于經濟適用房申購一條龍服務的黑市價格。所謂“一條龍”式購房服務，就是從購房資格申請材料辦理，一直到最終搖號，中介全程“包辦”到底。2009年6月12日發生的“六連號”事件僅僅揭開了武漢市經濟適用房黑市鏈條的冰山一角。當天，武漢市余家頭小區經濟適用房在申購搖號時，搖出了六個連在一起的購房資格證明編號，這在申購高達40比1的情況下，極不尋常，引發強烈質疑。

事后查明，這六個編號均是中介機構勾結搖號官員作弊搖出的“關系號”，申請材料全系造假；2009年6月22日，武漢市政府新聞辦召開了一次僅55秒的新聞發布會，宣布了相關中介和涉案政府官員受到處理的結果。

“六連號”事件雖然結束，但是隱身在經濟適用房背后的制度漏洞，以及由此引致的一連串黑色利益鏈仍可能吞噬這一公共善政的普惠。

該材料主要內容：____ 5．與一般商品房一樣，對于保障性住房而言，充足的土地供應是其開發建設的基礎性條件。然而由于近年來中心城區地價飛漲，經濟適用房越建越遠，多個城市經濟適用房項目出現被老百姓“棄買”的尷尬情況。

在長春市，2008年這里重啟經濟適用房建設，全年共建設22.7萬平方米共3780套，前兩批共發售1900多套。至年底剩下1400多套沒有售出。在此期間，長春市兩次放寬申請家庭的準入標準，將月人均收入標準由500元以下放寬到800元，并允許優撫對象、復轉軍人、殘疾人等6類特殊人群購房，但是并沒有出現人們想象中的踴躍爭購場面。

在廣州，2008年底推出的2145套經濟適用房，只有975套房屋被中低收入家庭認購，余下1170套房遭棄購。這意味著時隔10年廣州市推出的首批經濟適用房超過一半被棄購。據記者了解，這些城市經濟適用房“遇冷”的原因是，不少地方興建的經濟適用房離中心城區太遠，生活配套設施不足，而中低收入者大都依賴公共交通，他們如果住在偏遠的郊區，就醫、上學、出行都非常不便，再加上與周邊商品房相比，價格也沒有吸引力，所以棄購現象比較突出。

以武漢城開青菱城市花園經濟適用房項目為例，該項目已經接近武漢三環線，當地物價局核定其基準價格核定為2699元／平方米，比同地段的一些商品房均價還高。而且，在2008年底申購時，該項目道路還未修通，低收人群體只能“望而卻步”，第一輪搖號后遭遇棄買，415套住房只賣了—百多套。

有關業內人士分析，由于中心城區近年來地價飆升，土地供應也越來越少，未來經濟適用房越建越遠將成為常態。據經濟適用房“黃埔人家”開發商武漢江岸房地產公司有關負責人介紹，在政府對經濟適用房銷售限價的情況下，開發商主要靠降低土地的購價來節約成本。該公司建設的“黃埔人家”經濟適用房小區位于中心城區，當時的土．地價格約100萬元／畝，均價2600元，利潤率控制在國家規定的3%。

但現在市區內的土地價格已經翻了幾倍，再加上勞動力價格、材料成本的上漲，在政府2900元限價下銷售經濟適用房，肯定虧本。

該材料主要內容：____ 6.2009年8月份，經濟適用房再次成為人們關注的熱點。先是月初傳出石家莊市上千套經濟適用房由于定價過高遭棄購的消息，緊接著又爆出了南陽套用經濟適用房指標開發商品房的新聞。在國家不斷加大力度，推動保障性住房建設的時刻，經濟適用房政策在執行過程中遇到的問題開始受到人們的質疑。一些專家和業內人士表示，經濟適用房不僅有社會保障性特點，與廉租房相比，它又具有鮮明的市場化特征。推動經濟適用房建設有可能會影響完全市場化的商品住宅市場，而且在巨大利益的誘惑之下，容易出現有違社會公平的現象。

20世紀70年代以前，由于兩次世界大戰和1929年一1933年的經濟危機，嚴重的住宅短缺成為困擾西方國家的主要問題。在這種情況下，主要依靠市場化手段解決居民住房問題的西方國家遭遇了困境。

“市場機制條件下，由于勞動能力的差別存在，一部分階層的收入是無法承受其住宅支出的，這就在客觀上需要政府提供住宅消費保障?！睏罴t旭說。

為解決這一問題，美國于1968年進行相關立法，政府保證10年內資助低收入家庭600萬套住房。戰后的英國，政府同樣在金融和住宅供應上進行了大規模的國家干預，直接投資或補貼建設公共住宅成為解決住房問題的主要手段。

20世紀70年代以來，隨著西方國家全國性住宅短缺的緩解以至消失，再加上福利開支出現緊縮趨勢，大規模國家干預的方式開始捉襟見肘，代之而起的是發揮市場機制的彈性和選擇性，鼓勵運用市場機制解決住宅供應。20世紀80年代撒切爾夫人執政時期的英國表現得尤其明顯。

在我國，自從1998年住房體制改革以來，市場在房地產資源配置中的基礎作用越來越顯著，在此基礎上，房地產業迅速發展起來。但是，在市場化進程日益加快的情況下，我國住房保障體系建設卻處于緩慢甚至是局部停頓的狀態，隨著各地房價的飛漲，中低收人家庭買房難、租房難的問題越來越突出。

為了解決這一矛盾，2007年國務院出臺了文件，加強廉租房和經濟適用房建設；在住房和城鄉建設部的要求下，2008年6月前后各地出臺了 《2008--2012年住房建設規劃》，其中都明確了住房保障產品的建設規模,2008年11月，住房和城鄉建設部出臺了9000億元安居工程投資計劃，再次加大了保障性住房的投入和建設力度。

上海易居房地產研究院綜合研究部在一份研究報告中指出，給低收入階層提供住宅消費保障，是西方國家普遍的做法；盡管在住宅資源配置中，市場經濟國家依賴市場發揮基礎性的作用，但是從各國完善的住宅消費保障制度的建立、發展和完善過程看，政府在住宅消費保障制度上起了決定性的作用。德國、法國的住宅法律都明確規定，居住權是公民權利的重要組成部分。因此，各國中央政府和地方政府都設立了相關部門，專門負責住房保障體系的構建和實施。如美國的住房和都市發展部、新加坡的建屋發展局等。

楊紅旭表示，政府保障公民的居住權，是文明社會的必然選擇。我國住宅產業的發展將并存市場化和保障化兩條軌道，二者如何協調發展，是需要著重關注的問題。

該材料主要內容：____ 7.2009年8月17日，住房和城鄉建設部住房保障司司長侯淅珉接受新華社記者專訪，圍繞社會關注的熱點問題，一一作答。

如何看待經濟適用住房尋租、牟利現象？

問：近期一些城市相繼出現違規搖號，出租、棄購經濟適用住房等現象，您怎么看待這些現象？

侯漸珉：對于目前反映的經濟適用住房尋租、牟利現象，要做深入全面客觀的分析。在此基礎上，通過健全制度，加強監管，促進經濟適用住房健康發展，充分發揮這項制度對解決城市低收入家庭住房困難的作用。

武漢出現的“六連號”事件，是典型的內外勾結行為，既有道德范疇的問題，也有主管部門內部管理問題，以及資格審查機制問題。這不是經濟適用住房制度本身的問題，對欺詐問題，需要從法律法規上加大違規處罰力度。同時要加強內部管理、廉政建設，提高人員素質。要進一步完善經濟適用住房供應對象的審核機制，主要是保證收入、財產和住房狀況審查的真實性。

對于部分地區出現的出租問題，要結合購房當時的政策規定加以處理。2004年規定，經濟適用住房在未繳政府土地收益的情況下，不得用于出租。按照2007年規定，經濟適用房5年后才能上市交易，并有收益分成制度等限制條件。對于在這之前取得經濟適用房的住戶，要按各個城市出臺的具體規定來處理。

違規出租問題的出現，反映出部分主管部門對保障性住房的后續管理不重視、不到位。同時，這與各地住房保障機構不健全、人員嚴重不足密切相關。

對于一些城市出現的棄購現象，原因是多方面的。一種是買不起，一些地區簡單以當地統計部門公布的低收入線作為經濟適用住房對象準入線，部分符合規定條件的家庭沒有支付能力；另外，從風險考慮，商業銀行也不會給這些家庭提供貸款支持。另一種是現行的以成本為基礎的定價機制存在一些缺陷。如相鄰地段，因為拆遷成本不同，價格差異較大。此外，也有區位選擇不符合保障對象的生活工作需要。再者，中小城市經濟適用房價格和商品房價格差距不明顯等。這就需要各地科學界定供應對象，合理確定項目選址和建設規模，同時要進一步完善經濟適用住房的定價機制。

如何對待經濟適用住房制度的不同看法？ 問：經濟適用房存在的違規現象，使得社會上出現取消經濟適用房的聲音，您怎么看待？ 侯浙珉：對經濟適用住房制度進行廣泛深入的討論，有利于集中各方智慧，完善經濟適用住房制度，促進這項制度健康發展。

我們注意到了取消經濟適用住房制度的議論，并進行了認真研究。歸納起來，取消經濟適用住房的觀點有兩個主要依據：一是從當前存在的問題出發，進而要否定這項制度，這有些簡單化了；另一種是認為不應當給被保障對象以住房產權，認為保障就是救濟，給產權影響資源分配效率。

另外，我國的快速工業化、城鎮化仍將持續相當長一段時間，住房供求關系緊張、房價上漲較快的特點短期內難以改變，大中城市里多數新產生的城市家庭需要政府的幫助，才能實現住有所居。如果完全實行政府財政投資建設廉租房，財力難以承受。而經濟適用住房政策，政府以土地、稅費優惠補貼一部分，讓有支付能力的家庭承擔一部分，共同解決住房問題，具有現實可行性。

如何確保經濟適用住房政策不變昧不走樣？ 問：既然經濟適用住房制度仍有存在的必要，那么如何確保經濟適用住房政策不變味不 走樣？

侯淅珉：各地區要健全相關制度，加強準入、配售和售后各個環節的管理，確保經濟適用住房制度惠及被保障群眾。

首先，各地要加快建設城市家庭住房、收入（財產）管理的動態信息系統，減少人工審核過程中的漏洞。目前，各市縣基本建立了多級審核、公示制度，重點是要完善審核手段。

如上海市建立了家庭收入核對中心，探索公安、金融、證券、工商、稅務、保險、住房公積金、住房產權管理等信息資源共享，通過相關政務信息比對的方式，建立了高效快速的核查機制。深圳市要求各相關部門對申請住房保障家庭的戶籍、車輛、住房、保險、個稅、存貸款、證券、殘疾等級及優撫對象等9個方面進行嚴格審查。

各地要借鑒上海、深圳的做法，地方政府要加大協調力度，部門要通力配合，各地民政部門要根據2007年國務院規定的分工要求，抓緊建立住房保障對象和收入（財產）核對工作機制。住房保障主管部門要積極配合。

其次，要加強銷售過程的管理，建立公開、公平、公正的配售工作機制。這方面，各地已經做了大量工作，現在看來，還要完善定價機制。比如，上海市出臺的經濟適用住房管理辦法，把政府暗補的土地稅費等量化成政府的產權比例，個人出資部分量化成個人的產權比例，既保證了個人投資權益，又保證了政府權益，壓縮了經濟適用住房的尋租空間，有利于保證經濟適用住房主要用于自住，這是一種積極的探索。

最后，要加強售后使用的監督管理。目前，對經濟適用住房售后使用情況的監管，還十分薄弱。要把好事辦好，各地區應健全機構，充實工作人員，建立售后房屋檔案和定期監督檢查制度。同時，嚴格中介機構管理，加大對空置、未繳納政府收益前出租、擁有其他住房未主動退出等違規行為的處罰力度。

該材料主要內容：____

三、申論要求

1．仔細閱讀材料，概括所給材料反映的主要問題。（20分）

要求：概括全面，語言精練，200字以內。

2．針對材料中提到的經濟適用房存在的問題，談談你的解決方案。(30分)要求：所提方案具有條理性和可操作性，字數不超過400字。

3．就材料中涉及的我國住房建設市場化和保障性的問題，自選角度，自擬

題目，寫一篇文章。(50分)要求：中心明確，內容充實，論述深刻，有說服力，字數在1000字左右。

標準預測試卷七

一、材料內容概括

材料1：保障性住房建設進度緩慢的原因。

材料2：廣西出臺《指導意見》，加大保障性住房建設。材料3：保障性安居工程出現了一系列問題。

材料4：武漢經適房“六連號”事件暴露經適房操作中的黑市交易。材料5：經適房遭“冷遇”，多個地區出現棄購現象。

材料6：經濟適用房的“保障性”與“市場化”間存在的問題。

材料7：住房和城鄉建設部住房保障司司長侯淅珉接受新華社記者專訪，回答社會關注的熱點問題。

二、參考答案 1．答案提示

保障性住房是國家為解決低收入困難家庭的住房問題而采取的根本措施，對改善廣大低收入群體的生活條件、擴大內需、拉動經濟增長都具有重大意義。在大力建設保障性住房的過程中，也出現了不少問題，如經適房價格過高，出租、棄購現象普遍，房號買賣、黑市交易等，亟待解決和規范。有關部門應該加大對保障性住房的監督管理力度，完善相關制度，嚴格準入制度，切實讓保障性住房惠及被保障群體。2．答案提示

針對我國經濟適用房政策實施過程中存在的問題，可以采取以下措施：

(1)系統規劃經適房的選址、建設，科學定價，避免經適房向商品房的大戶型、高價格趨勢發展。

(2)建立動態的經適房申請者的收入財產信息，對經適房申請者進行嚴格審核，全面審核申請者的家庭收入、財產狀況，杜絕瞞報、漏報個人財產的情況發生。

(3)要加強經適房銷售過程的管理，建立公開、公平、公正的配售工作機制。對經適房搖號輪號過程加強監管，對買賣房號、黑市交易以及有關部門的行賄受賄行為，加大打擊 力度。

(4)做好經適房售后的使用監督，建立售后房屋檔案和定期監督檢查制度，定期審查經適房的使用情況。發現出租、出賣或炒作經適房的行為立即進行嚴厲處罰，甚至取消其經適房的使用資格。

3．答案提示

保障性住房的保障性不容忽視

當人們邁過吃飽穿暖、衣食無憂的生存線，下一個提高生活質量的目標就是——安居、住好。一個相對寬松和舒適的居住環境，對大多數中低收入家庭來說，是心有余而力不足的事情。國家出臺保障性住房政策，其目的就在于讓廣大住房困難家庭買得起房，住得起房，具有不容質疑的保障功能，可以說保障性是保障性住房的根本屬性和題中應有之義。

然而，在保障性住房尤其是經濟適用房的建設過程中，卻出現了一些市場化的傾向。例 如，2009年8月初，石家莊市上千套經濟適用房由于定價過高而遭棄購，緊接著又爆出了南陽套用經濟適用房指標開發商品房的新聞。還有武漢某經濟適用房項目，已經接近武漢三環線，當地物價局核定其基準價格為2699元／平方米，比同地段的一些商品房均價還南。此外，有些經適房越造越大，出現90平、100平甚至是120平的大戶型，不僅加大了購房的難度，而且一定程度上也造成了住房的浪費，偏離了保障性的宗旨。

保障性住房建設本是一項惠民、利民的德政工程，卻為何出現了上述種種市場化的趨向呢？原因是多方面的。一是百姓買不起，一些地區簡單以當地統計部門公布的低收入線作為經濟適用住房對象準入線，部分符合規定條件的家庭沒有支付能力，導致了大量的棄購現象；二是現行的以成本為基礎的定價機制存在一些缺陷。如相鄰地段，因為拆遷成本不同，價格差異較大，導致一些經適房價格高于商品房；三是有些經適房的區位選擇不符合保障對象的生活工作需要，也導致棄購現象發生；最后，一些開發商利用政府資金建大戶型的經適房，從中牟取暴利。

我們并不能因為保障性住房建設過程中出現的種種問題而斷然否定它的保障性功能，而 應該在分析問題的基礎上，在今后的工作中采取各種措施，充分發揮保障性住房的保障功能。

一是要健全相關制度，加強保障性住房的準入、配售和售后各個環節的管理，并確保經濟適用住房制度惠及被保障群眾。二是要建立多級審核、公示制度，重點是要完善審核手段，嚴把保障性住房審核申請關。三是各個相關部門要協調配合，建立住房保障對象以及申請者的收入（財產）核對工作機制。四是要加強對保障性住房特別是經適房銷售過程的管理，建立公開、公平、公正的配售工作機制，還要完善定價機制，可以把政府暗補的土地稅費等量化成政府的產權比例，壓縮經濟適用住房的尋租空間。

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，這是古往今來一個受人關注的問題。在當今社會，保障性住房建設是實現“居者有其屋”的重要舉措。能讓老百姓買得起房、住得起房，是政府的重要職責之一。在大力推進保障性住房建設的同時，政府也應該承擔起維護保障性住房的保障性功能的責任，有效處理建設過程中出現的種種問題，糾正不當市場化的傾向。

第五篇：保障性住房

保障性住房，是與商品性住房（簡稱商品房）相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。

著重分析上海市的經濟適用房和廉租房

經濟適用房

經濟適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金，實行稅收優惠政策，以政府指導價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。

經濟適用房是具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而非建筑標準。經濟適用住房面積需要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。上海市申請購買經濟適用住房條件

（一）申請家庭成員在本市實際居住，具有本市城鎮常住戶口連續滿7年，且在提出申請所在地的區（縣）城鎮常住戶口連續滿5年。

（二）申請家庭人均住房建筑面積低于15平方米（含15平方米）。

（三）3人及以上申請家庭人均年可支配收入低于39600元（含39600元）、人均財產低于120000元（含120000元）；2人及以下申請家庭人均年可支配收入和人均財產標準按前述標準上浮10，即人均年可支配收入低于43560元（含43560元）、人均財產低于132000元（含132000元）。

（四）申請家庭成員在提出申請前5年內未發生過住房出售行為和贈與行為，但申請家庭成員之間住房贈與行為除外。

同時符合上述標準，具有完全民事行為能力、年滿30周歲的單身人士（包括未婚、喪偶、或者離婚滿三年的人士），可單獨申請購買經濟適用住房。

經濟適用房弊端

經濟適用房已經在風風雨雨中走過了十多個春秋，政府推出經濟適用房的初衷是為了幫助中低收入家庭解決住房問題。國家為了支持經濟適用房的建設，對經濟適用房項目規定，免收土地出讓金，減免多項稅費，同時各地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。這就降低了開發商的建設成本。由于經濟適用房的價格通常要比商品房低10％－20％，因此，在當今商品房價格高不可攀的情況下，經濟適用房便成了市場中的香餑餑。

但從現實情況看，經濟適用房的種種弊端越來越引起人們的關注：

一經濟適用房并不經濟。經濟適用房搞價格雙軌制的基礎是存在一個收入準入線，然后把人群一分為二，非此即彼。這條線定低了，買得起沒資格，有資格買不起，經適房銷售不出去；定高了，供應不起。以上海當前經濟適用房的價格為例，上海劃線在人均年收入27600元，居然比上海平均收入還高，哪里可能一半的人都可以去住經濟適用房。而且會引發的另一個問題就是搖號，不夠分，那就只能搖號，搖號其實是很荒謬的事情。人均年收入27599元的人和收入為0元的人一樣的機會，還不荒謬么。任何時候，只要比收入準入線低一元就有機會中大獎，多一元則毫無機會，要去忍受高市場房價。

二房屋質量得不到有效的保證。由于開發商、監理部門和買房者存在著嚴重的信息不對稱，偷工減料現象時有發生，被揭發后還時常以建造經濟適用房利潤低為由替自己的違規行為開脫。有些開發商為了壓縮建設成本，通常要提高住宅的容積率，這就使得經濟適用房大多呈現三大弊端：樓間距太窄、見陽光不多、人多電梯少。而且在部分保障房建設部門官員看來，你本來沒錢買房，政府花大價錢幫你建保障房，已經是莫大的恩賜了，你還有什么理由挑三揀四的？正是因為有這種觀點，經濟適用房才成為劣質房。如果這些房子問題成堆，改善

低收入人群居住條件只能是一句空話。

三市場上不斷傳出部分住房寬裕的官員和高收入者通過各種渠道取得一套甚至多套經濟適用房進行投資或者出租。這樣不僅使政府的補貼以及公眾資源流向了非目標對象，而且給政府權力的尋租提供了機會。經適房價格是周邊商品房一半還不到，每平方米差價5000-7000元，每套住房就可套利30-40萬，即使是有限產權（個人與政府7：3分享），買者也能套利大部分。事實上，當前中國社會，只要有“利差”，得益最多的一定不是普通老百姓，肯定公務員等體制內人士優先，這些人開低收入證明太容易了，就算假證明被查出來了，能有任何懲罰么？在尋租成本非常低、尋租收益非常大的背景下，尋租根本無法控制。保障住房一定要從消除謀利空間入手，讓收益與成本基本匹配。否則打著民生旗號的住房保障，只會加劇社會不公正，敗壞政府聲譽。

在經濟適用房各種弊端日漸暴露的情況下，一些專家和學者認為經濟適用房已經走進死胡同，強烈呼吁取消經濟適用房制度。

筆者認為，廢除經濟適用房制度不可行，一方面因為經濟適用房確實是解決中低收入階層住房問題的一個有效途徑，另一方面由于經濟適用房有利于抑制房價的快速上揚。

針對種種弊端，我們需要不斷完善經濟適用房制度。（這個我感覺太理論太官方了，但是也實在不知道該怎么提出不錯并能得到執行的建議）

首先要嚴格審核購房者的資格，避免申請者以偽造的個人信息進行騙購。我們要嚴厲追究騙購經濟適用房的業主責任，并對出具虛假證明的單位進行大力度的懲罰以及曝光，對揭發騙購經濟適用房的個人進行獎勵。

其次要對地方政府機關進行嚴格監督，發現違規購房行為，決不手軟，對違規單位的主要負責人進行嚴肅處理，從而約束地方政府不去濫用職權，使更多的經濟適用房能夠為中低收入階層所購買。

第三有很多人質疑開發商在放號的過程中存在著貓兒膩。為了使放號過程更加公平合理，必須把住房分配與開發商嚴格分開。政府應與開發商各司其職，開發商專心建房，而住房分配則要由政府指定的機構專門負責，并要加強對此類機構行為的監督。

第四建設更多的經濟適用房用以銷售。倒賣房號現象之所以會普遍出現，還因為物以稀為貴。提高經濟適用房項目的建設比例，使更多的中低收入者能夠通過正規渠道買到經濟適用房。這樣可以有效地抑制房價快速上漲，降低資金追逐房地產的熱情，對防止國外熱錢流入、抑制流動性過剩也有一定的積極意義。

最后要大力發展廉租房。它可以用來滿足中低收入者的不同需求。購買經濟適用房需要一定的購買力，而對于那些處于生活最低保障線左右的人群，擁有一套經濟適用房對于他們來說簡直是天方夜譚。政府給予一定補貼的廉租房正好可以滿足這部分人群對住房的需求。經適房處境尷尬，“只租不售”的廉租房成為取代經濟適用房，解決困難戶安居問題的眾望所歸，然而最近一些地區卻在醞釀推出廉租房產權“私有化”，成為爭議的焦點。廉租房

廉租房是政府或機構擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產權，是非產權的保障性住房。

廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。在房價瘋漲，經濟適用房走入困境，百姓居住難的背景下，廉租房便成為了社會關注的焦點，能成為了低收入家庭住房的“救命草”。據調查，廉租房戶型設定是以一居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米。三個項目中的三居都不高于55平方米，名副其實的“袖珍”小戶型。上海市廉租住房保障申請條件、保障標準，同時符合下列條件的本市城鎮居民家庭，可以申請廉租住房：

（一）申請家庭成員之間具有法定的贍養、撫養或者扶養關系，且共同生活；

（二）申請家庭成員在本市實際居住，具有本市城鎮常住戶口滿3年，且具有申請所在地城鎮常住戶口滿1年；

（三）申請家庭人均居住面積低于7平方米（含7平方米）；3人及以上申請家庭人均年可支配收入低于19200元（含19200元）、人均財產低于50000元（含50000元），2人及以下申請家庭人均年可支配收入低于21120元（含21120元）、人均財產低于55000元（含55000元）；

（四）申請家庭成員在申請前5年內未發生過出售或贈與住房而造成住房困難的行為?！锻ㄖ芬幎?，同時符合上述條件，且具有完全民事行為能力、年滿35周歲的單身人士（包括未婚、喪偶，或者離婚滿3年的人士），可以單獨申請廉租住房。

今年全國1000萬套的保障性住房建設任務給各地財政帶來不小壓力，為盡快回籠資金，一些地方開始嘗試廉租房“共有產權”或直接出售廉租房的方式來緩解資金壓力，廉租房開始出現不同程度的“私有化”，由租房轉化為變相購買廉價房。

8月16日，上海市房管局透露本市部分區下半年將會試點廉租房先租后售的政策，并于明年在全市推開。房管局表示此舉目的在于讓困難群眾有希望逐步改善住房條件。（這邊其實有一個平原縣的案例，但因為不是上海的，所以不確定要不要放上來）

然而同策咨詢研究部總監張宏偉表示，雖然在當前的保障性住房融資較難的市場背景下，此舉對于緩和地方政府財政壓力具有一定的作用。出售可讓保障性住房客群享受部分或全部產權，對于保障對象來說，有了一定的產權保障。但廉租房一旦采取先租后售的方式，長遠來看將導致未來可供租賃的用房逐漸減少。市場受惠覆蓋面，尤其是對于需要租房生活的人群來說會越來越小，廉租房也就起不到對于這類人群的市場保障作用。

而克而瑞分析師楊晨青在接受記者采訪時更是直言，這么做實質上就是將廉租房的租賃性質變為了產權性質，不利于保障房為更多的用戶服務。“我認為，理想的保障房體系應當是以租賃為主，這樣的做法與此無疑是背道而馳的。”他認為，廉租房是用來保障最底層的居住需要，與其讓它先租后售，不如設立更好的退出機制。即當保障對象的經濟實力有所上升后，轉由公租房、經適房進行保障，而退出的廉租房可以轉而提供給需要的人群。

廉租房和經濟適用房有較大區別，廉租房“私有化”或將損害真正的低收入群體利益，容易造成社會不公，對于各種形式的保障房建設“壓力轉移”方式政府需謹慎對待。

（由于這一事件發生不久，所以好像網上沒有很多不同意見的評論）（馮海寧）其實，廉租房出現“共有產權”并不是因為1000萬套保障房任務，而是早在兩年前就出現了，有地方政府稱此做法為“創新”，筆者曾公開撰文指出這是“危險的創新”，很多有識之士也公開反對這種做法，然而，今天廉租房產權私有化非但沒有收斂，反而愈演愈烈，參與這種模式的地方政府越來越多，呈現擴大化、復雜化、失范化趨勢。

保障房管理并不是不能創新，但創新要有邊界，比如，在融資、分配、退出等方面都可以創新，不過創新要堅持基本原則：一是不能背離國家對每一類保障房的角色定位；二是要遵守國家相關法規。從這兩個原則來審視，無論是廉租房“產權共有”，還是“租售并舉”，顯然都越位了。

從九部委2007年聯合發布的《廉租住房保障辦法》來看，并沒有允許地方政府搞“共有產權”。對于地方公權力來說，“法無授權即禁止”是基本常識，地方政府豈能自作主張搞創新？在筆者看來，“共有產權”并不是什么“創新”，而是地方政府在玩轉嫁融資、投資責任的把戲。廉租房之所以出現“共有產權”，目的是通過保障對象購買廉租房來緩解地方政府資金壓力。在中央不斷強化政府住房保障責任的今天，廉租房“共有產權”顯然是政府責任擔當倒退的體現。這是一個危險的信號，是最值得警示的問題。也就是說，廉租房本該政府來投入，但地方政府卻讓低收入群體來“買單”。

《廉租住房保障辦法》第三章對廉租房保障資金的五種來源規定很清楚，地方政府為何不依法籌集資金，卻要讓低收入群體來“買單”？筆者以為，要么是地方政府“懶政”，要么是保障房資金挪作他用，要么是地方政府財政投入不積極。當然，這也與中央部門對經濟欠發達地區財政轉移支付力度不夠有關。

其次，警示低收入群體利益受損。一方面，對購買廉租房“共有產權”的低收入群體來說，本沒有購房能力，卻被迫拿出一筆資金來購買廉租房，增加了債務負擔。另一方面，對于等待分房的低收入群體來說，由于本該流動的廉租房固定化了，那么，可用于安排他們居住的廉租房房源就不足，不能滿足需求。

再者，警示產權式保障房弊端多多。比如，有產權性質的經濟適用房、限價房在不少地方變成了公務人員的“權力房”；再如，“共有產權”的廉租房轉嫁了政府的責任、增加了低收入者負擔、違反了國家廉租房制度等等。因此，筆者建議理應早日終結產權式保障房，進入無產權的住房保障時代。

另外，還警示保障房制度不完善，監管責任沒有落實。如果《廉租住房保障辦法》對產權問題進行明確規定，對違規者有相應罰則，如果《住宅保障法》早日出臺，對廉租房進行規范化約束，或許就不會出現廉租房產權私有化問題了。如果監管部門在廉租房“產權共有”現象剛露出苗頭時就叫停，也不會愈演愈烈。

毫無疑問，廉租房產權私有化是制度不健全、監管不到位釀出的惡果，對此，必須要早日糾錯。此外，該糾錯的還有變味的公租房。據報道，廣州市有關部門日前表態，廣州公租房將實行通過用人單位籌建公租房為主、政府提供公租房為輔的方式。建設公租房本該政府來擔責，竟轉嫁給用人單位。這同樣需要糾錯。