第一篇：關于大理州物業管理情況的調研報告

關于大理州物業管理情況的調研報告

關于大理州物業管理情況的調研報告

為了進一步了解我州物業管理現狀，促進全州物業管理事業健康發展，九三學社大理州委對我州物業管理現狀進行了調研。現將情況報告如下：

一、我州物業管理發展現狀

全州共有物業服務企業85家，其中二級資質4家，三級資質67家，暫定資質14家。從業人員近5000人，其中具有建設部頒發的物業管理上崗證的管理人員約460人，考取全國注冊物業管理師近20人，專業技術人員721人（其中：高級職稱25人，中級職稱491人，初級職稱205人）。我州物業服務企業分布情況為：大理市40家，創新工業園區16家，度假區5家，漾濞縣1家，祥云縣5家，彌渡縣5家，南澗縣1家，巍山縣2家，永平縣4家，洱源縣3家，鶴慶縣2家，賓川縣1家，劍川縣、云龍縣還沒有物業服務企業。我州物業服務企業主要分布于大理市、二級企業全部在大理市。我州至2013年底共建成商品房面積約674.57萬平方米，物業服務企業對總建筑面積達1000萬余平方米的住宅和非住宅物業項目實施了物業管理。隨著商品住房的大量建成，物業服務企業在穩步增長。其中大理市物業管理走在全州前列，其發展也最具有代表性。我們通過實地走訪大理市好、中、差三類物業管理公司，了解到以下情況：目前，大理市共有物業管理企業40余家，主要組成方式有三種類型：第一類是由開發商組建的物業管理公司或附屬的物業管理部，隸屬于房地產公司，這類企業往往是一些新開發的小區，基礎設施比較完善，從業人員素質相對較高，工資待遇也較好，虧損部分可由房地產公司承擔，發展壓力相對較小。第二類是物業管理企業從房地產公司獨立出來，這類企業所管理面積主要是新建小區和以前的老小區，新建小區都有維修基金，而2002年以前建設的老小區多數沒有維修基金，從業人員素質參差不齊，工資待遇也較差，存在一定的發展壓力。第三類是獨立組建的物業管理公司，由物業企業承接物業管理合同，僅靠微薄的管理費用來維持運轉，所提供服務涵蓋了維修、保潔、綠化、治安等。這類企業所管理的多是一些房改房、福利房，辦公室等老舊小區，從業人員年齡

大、素質普遍偏低，絕大多職工工資待遇低于大理市最低工資標準，招聘不到保安、保潔人員，發展舉步維艱。

二、我州物業管理面臨的困難和問題

隨著經濟和城鎮建設的不斷發展、人民群眾生活水平的不斷提高，全州物業管理服務的整體現狀既不適應社會發展需要，也不適應居民日益改善的物質生活需求。由于受到政策、資金等方面的制約，加之物業管理公司在服務管理方面還存在著差距，缺乏與業主之間的溝通機制，缺乏行業性法規的保障等因素，導致業主的不滿意度不斷上升，業主對物業管理的滿意度不高成了較為普遍的問題。物業管理之所以成為投訴的焦點，主要集中在四個方面：一是物業維修不及時；二是物業服務不到位；三是大水表、大電表的消耗難以分攤，成為業主拒交水電費和管理費的重要原因；四是物業收費標準偏低，很多工作心有余而力不足。分析上述矛盾的成因，主要存在以下幾個方面的問題：

（一）政策法規滯后于物業管理行業的發展需要

現行《物業管理條例》和《物權法》均于2007年頒布實施，隨著社會經濟的發展，其中部分政策和規定的可操作性已經滯后于當前的物業管理現狀，且云南省也沒有相關的物業管理辦法頒布，僅大理市于2006年制定了《大理市物業管理實施辦法》（試行）。其次，其他相關的物業管理配套政策也不完善，相關各方的責、權、利關系不明確，尤其是對開發商在辦公區與住宅小區建設中應承擔的配套服務設施不落實、質量差或標準低等問題缺乏有效的制約手段，物業管理主管部門缺乏依法監督和協調的依據。對物業管理企業資質審核不嚴，在市場準入、招投標、行為規范、權利義務、糾紛處理、法律責任等方面缺乏具體性和可操作性，由此產生的大量矛盾和糾紛無章可循，得不到及時有效的解決，影響了物業管理行業的健康發展。

（二）歷史遺留問題直接導致了物業糾紛的產生

改革開放以來，特別是在上世紀九十年代中期以前，形成了全民開發房地產的局面。為了盡快解決居民的居住困難，社會上采取多種途徑、多種形式建造了大量的居民住宅。這類住宅往往是標準低、規模小、質量差，配套設施嚴重不齊。無序的開發留下眾多后遺癥，開發建設單位把這類房屋賣給個人以后不再過問，行政事業單位的房改房也屬此類。這類住宅建造至今已有10-20年左右，絕大部分都處于無人管理狀況，房屋多年失修，小區臟、亂、差，居民意很大，不斷向有關部門反映，信訪投訴不斷，不安定、不安全的因素較為突出。一些小區由于配套建筑及設施不健全、權屬關系不明確等問題，業主入住后逐步暴露出來并長期得不到解決，比如龍苑小區就曾因房多車位少，車子進不去出不來而產生堵車堵門事件，造成了三不管，交警不管、城管不管，物業不合管但不敢不管，致使業主遷怒于物業管理企業，并借故拖欠物管費，引發糾紛，造成了不好的影響。一些道路權屬不清，市政路和小區路權屬不明，修路時互相推諉。

由于諸多歷史遺留問題未能得到及時解決，社會上普遍缺乏對房地產商與物業管理公司的正確區分，認為房地產使用過程中出現的問題就應該是物業的問題，就應該由物業來解決。比如有的垃圾房設計擺放地點不合理，影響了業主的生活，業主要求移動而物管又無法滿足，業主就以此為理由而拒交物業管理費。凡此種種，物業管理被曲解而定義成為一個被消費售后的投訴機構，權責不明問題成為導火索，物管為此承擔了很多不屬于自已的責任，忍受了諸多消費者怨言及投訴，成了替罪羊，在夾縫中求生存。

（三）業主花錢買服務的消費觀念尚未形成 物業管理費標準太低，企業很難維持正常的運行，物業管理招投標工作難以進行，致使市場化運作機制難以形成，難以實現真正意義上的物業管理雙向選擇。例如：在行業中效益較好的大通花韻藍灣龍苑小區，所收取的物管費從0.55元/㎡元到0.8元/㎡；而建安公司物業管理所服務的多為老舊小區，所收取的物管費從0.35元/㎡到0.6元/㎡，建安物管所服務的總面積為25萬平方米，平均收費為0.42元/㎡，企業有110多員工，每月的物管費不過10萬余元，如此低的費用是很難維持生存的，發展就更談不上了。物業管理作為一項全天候的服務，僅靠收取員工的服務費來生存。但由于多年來形成住房不交管理費的舊觀念短期內難以扭轉，加之長期以來的“大福利”思想根深蒂固，許多人總認為維修費、物管費是公益性的，與已無關，應由“公家”出，根本沒意識到物業管理服務費是當今居住的必需消費，思想觀念還停留在上世紀住房不花錢的時代。部分小區居民自覺繳納物業管理費的意識較差，不愿交納物業管理費，物業管理收費難是一個普遍存在的現象，物管企業在虧損運營，在收費標準上調難的狀態下，企業唯一的辦法就是不斷壓低員工的微薄收入，導致員工流失，服務范圍縮小，服務質量下降。以建安物業為例：員工均無“五險”，最高工資為1250元/月，低的為800-1000元/月，而大理市的最低工資標準為1270元/月。效益較好的大通公司曾做過測算，物業收費要1.05元/㎡才能持平。目前的狀況是：一方面業主出得起物管費卻不愿出，另一方面卻要求住得既安全又舒服，真是又要馬兒好，又要馬兒不吃草，權利與義務相悖，造成物業管理收費偏低，物管企業缺乏活力。

（四）物業管理人員缺乏相應的專業知識

由于很多物業管理行業從屬于開發商的后勤部門或售后服務部門，這些人員沒有相應的管理知識和技能，不能適應工作的要求。而物業管理經理人市場又尚未形成，物業管理公司無法招募到所需的合格的人員，物業管理水平低下也就成為了一種必然。目前，物業管理行業從業者素質偏低，年齡大，管理服務不到位，物管公司對企業人員的培訓不夠重視，缺乏職業道德和專業技術培訓，各級各類人員的崗位責任、工作標準和考核標準偏低，督管不力，導致管理水平不高，服務質量不好。物業管理公司的崗位很多都屬于技術含量較低的工作，公司管理人員也認為這些簡單的工作誰都能做，因此招募人員時更側重于從降低成本這個角度來招聘。由于缺乏正確的服務意識，當保安、電梯管理這些關系著消費者人身安全的環節出現問題時，消費者必然會增加對物管公司的不滿，從而導致物管被投訴的數量上升。

（五）從業人員工資待遇差

我州物業管理收費標準基本是由政府定價或制定指導價、建設單位補貼，多種經營、以副補主。目前，我州物業服務費繳費率在50-80%之間徘徊，物業管理服務費標準偏低、收繳率偏低的結果，直接導致物業管理企業長期虧損經營、無發展后勁；由于待遇又差又低，整個行業陷入低工資與人員高流失的惡性循環，服務水平日趨下滑；收費標準上調難，在目前“協商定價”機制下，物業管理提出調整收費標準提議基本上得不到業主通過，結果導致越來越多物業管理企業服務范圍萎縮、服務內容減少或放棄撤離，物業管理長期低成本運作，使服務質量難以有本質提高，形成了制約物業管理發展的“瓶頸”，最終受損的是業主權益。由于收費標準低，部分物業服務企業收支不能平衡，企業只有降低員工工資、福利，盡量節約開支，員工干著最苦最累最臟的活，連最低工資標準都拿不到，收入低、福利差，人員流動性大，導致整體服務水平降低，投訴發生率增加。我州目前物業管理企業職工平均工資明顯低于全州城鎮在崗職工平均工資，絕大多數從業人員的工資僅維持在當地最低工資標準。物業服務行業的薪酬競爭力極低，導致從業人員流動性較大，素質不高。從業人員除管理類外，一般均不簽訂勞動合同，部分物管公司保潔、保安日工作時間超過12小時，長期超負荷勞動，工資待遇差，一些業主還不尊重物管從業人員，任意責難和辱罵，導致從業人員心理負擔過重，產生了一系列心理問題。如果企業連起碼的服務項目都不能維持正常運作，勢必影響我州的物業管理行業的生存和發展。

（六）無償代收水電費屢屢虧本

受水電行業的“老大”地位的壓制，物管企業無償代收水電費屢屢虧本，卻得不到應有的補償。在電費水費的代收代繳方面，物業公司每月的月頭要先墊支一大筆水電費，然后再一家一戶收取，付出了人力物力且沒有代理費，水電總表的損耗業主堅決不愿分攤，水電行業也不承擔，水電損耗和滯納金都由物業公司來承擔，加大了不該由物管承擔的成本。目前欠費業主越來越多，欠費金額越來越大，不得以曾出現公司起訴業主情況，這更加劇了業主的抵觸情緒，造成收費更加困難，不利于物業管理的健康發展。而迫于水電“老大”的壓力，在虧本的情況下，物管企業也不敢不為其代收水電費，水電“老大”這種不負責任的“拋包袱”，讓弱勢企業為其不負責任買單，既不公平，更不合理。

（七）我州現行稅收政策影響了物業企業發展

我州現行稅收政策對物業服務企業存在稅率偏高、稅基不盡合理、重復征稅的問題。一是服務項目在不同的行政區劃內要求必須成立新公司或成立分公司且必須有注冊資金，因而影響了物業服務企業的項目業績積累，導致企業不能達到資質升級要求，不但阻礙了企業自身建設和發展，還增加了企業經營成本。二是計稅基數不合理。物業服務企業收取的物業服務費中的物業服務支出，屬于代業主收取并用于支付維持清潔、綠化養護等物業服務日常開支，同水電費一樣具有代收代付性質，不應作為稅基。三是稅率偏高。目前，物業管理歸屬“服務業”，適用5%的稅率，但物管是一個微利甚至是虧損的企業，相對交通運輸業、建筑業、郵電通信業、文化體育業等行業3%的稅率明顯偏高。四是重復征稅：物業服務企業大多存在專業分包，如國家法律法規規定的消防維保、電梯維修等必須委托具備相應資質的專業單位承擔，目前物業服務企業按照收入全額繳納營業稅，不允許專業分包支出稅前抵扣，這是不公平的，加重了企業的負擔。

（八）維修資金專管系統尚未建立

自2003年1月1日起，我州各縣（市）開始對各轄區內銷售的商品房代為收取及管理維修資金以來，截止2014年7月，全州共歸集維修資金28440.88萬元。隨著近年來我州商品房開發及銷售量的增加，收取房屋維修資金總額逐年增加，前期開發的商品房維修基金歸集不到位，目前我州尚未成立專門維修資金監管機構，管理信息化程度低，缺乏專人管理，維修資金監審批長，報帳難，未達到國家專戶儲存，具體到戶的要求。

管理人員不足，以大理市住建局物管科為例，全科僅有兩人，僅能監管老城區，在物業管理上只能跟著房產證走，無力顧及其他工作。全州各縣市物業管理的行政監管工作也是日益繁重，工作人員和經費明顯欠缺，既要承擔物業管理項目的監管、指導業主大會召開、業主委員會選舉等工作，還要承擔投訴糾紛處理等一系列問題。人員不足和經費匱乏已影響到監管的力度和執法的效果，成為行政監管的瓶頸。

（九）業主自治活動不規范

一是業主大會和業主委員會難以成立。雖然國務院《物業管理條例》對業主大會的召開和業主委員會的成立作了明確規定，但實際上大多數住宅小區并未成立業主大會和業主委員會。沒有業主委員會，業主與物業服務企業之間缺少溝通與聯系的橋梁，業主和物業服務企業的合法權益難以有效維護，物業糾紛難以得到及時有效處理，業主自治制度未得到有效貫徹執行。雖然業主委員會是一個代表業主權利的機構，但是由于業主缺乏自治的法律意識，經費缺乏、沒有辦公場所、住宅小區的高空置率等原因，再由于房屋質量、辦理產權證、配套設施不到位等問題，使得開發商頻頻阻撓小區成立業主委員會；物業管理公司則擔心成立了業主委員會將對他們的工作形成壓力；還有一些既得利益者，如一些共用區域被某些業主擅自占有，亂搭建影響了他人生活者，對成立業委會產生抵觸情緒等等，都阻撓了業主委員會的成立。二是業主委員會運作不規范。受制于經費匱乏、人員多為兼職、權威性不夠等因素，導致業主委員會運作不透明、履職不務實、沒有充分反映和維護業主權益。

三、推進我州物管行業健康發展的建議

（一）進一步完善我州物業管理相關法律法規體系，加大執法力度

按照《物權法》、《物業管理條例》，盡快出臺我州物業管理的地方性法規，根據州情盡快修訂我州的相關法規。對目前爭議較多的以及處在真空地帶的問題，及時出臺相應的政策，提高可操作性，特別是在目前大量出現的糾紛和矛盾方面做出具體規定，以化解各方矛盾，完善相關的物業管理配套政策，明確相關各方的責、權、利關系，嚴格審核物業管理企業的資質。政府要通過自己的權威使物業管理工作有序、健康發展，對物業管理市場形成、發展所必須的文件盡快出臺，積極研究制定物業管理實施細則，明確物業管理公司和業主的權利和義務，做到有法可依，違法必究。加強市場監管，建立嚴格的市場準入制度，強化物業企業資質審核，要求和嚴格執行物業服務招投標制度，避免物業公司惡性競爭，完善物業管理市場退出制度，加強物業服務活動的監督檢查和執法力度，規范物業管理市場。同時，將解決開發商遺留問題列入建設行政主管部門監管的重點之一，切實加強對違規裝修、亂搭建、居改非等違法違規行為的執法力度。著力解決老舊小區遺留問題。

（二）調整行業稅收政策、推行行業補貼政策

一是對物管業的稅收政策進行調整，在稅收政策上對該行業有所扶持。以物業服務酬金為稅基計征營業稅及其附加，切實為企業減負；逐步實行物業管理行業與交通運輸業、建筑業、郵電通訊業等行業一致的營業稅稅率，從5%降至3%，允許外包服務支出作為稅前抵扣項目，從計征稅基中予以扣減；加強稅收政策研究，在本州內允許同一個物業公司在州內承接物業服務項目，無需再注冊成立新的公司或分公司。二是推行社會保險補貼，物業管理從業人員依照規定繳納社會保險費，企業為實際繳納的養老、醫療、失業保險費由當地財政補貼，以解除員工拓后顧之憂。三是推行物業管理補貼，對老舊小區、保障性住房小區等實施專業化物業管理或準物業管理的區域，應給予物業企業一定的補貼。四是由政府出臺政策，物管進家入戶代收代繳的水電費服務，由供水部門及供電部門給予一定范圍內的耗損減免及相應的勞務補貼。五是減免對物管企業這樣的小微企業的公益性攤派，如每年殘疾人基金、植樹費等。六是推行節能減排改造補貼，對因節能補貼改造公共設施設備的支出，以及節能降效成效突出的物業服務企業給予一定補貼或獎勵；推行培訓補貼政策，參加定點培訓機構組織的服務技能培訓人員，享受培訓所在地的職業培訓補貼。

（三）制定差異化定價體制，建立物業服務費聯調機制

一是因地制宜地制定和完善物業服務等級標準和收費標準，推廣“菜單式服務、等級化收費”分級定價體制，推進酬金制收費方式。二是建立物業服務費標準與最低工資標準或CPI聯調機制。當最低工資標準或CPI浮動比例超過調整基線時，物業服務費指導價格可按服務合同相應聯調。

（四）加強宣傳引導，增強業主的有償消費觀念

人們對物業管理消費觀念的轉變有賴于對物業管理重要性的認識，要通過開展形式多樣、豐富多彩的教育活動，大力宣傳物業法律法規和物業管理知識，著力培養物業公司的服務意識、業主的市場意識，幫助業主正確認識、理解、關心、支持物業管理，明確雙方在物業管理中所處的地位、權利和義務。媒體和社會輿論導向應站在促進物業管理行業健康成長的高度，負責任地對行業內發生的各種事件進行客觀、公正地分析和報道。要改變過去報紙、電臺對物業管理單一批評為主的現象，除了必要的曝光批評之外，還應大量宣傳報道物業管理所起的作用及給人民安居樂業帶來的好處，廣泛宣傳物業良好的精神面貌和敬業精神，通過多種形式和渠道加強與業主的深入溝通和交流，提高業主與物業管理企業之間的聯系和相互了解，讓廣大業主了理解物管，支持物管。各有關部門要采取措施，加大對物業管理的支持力度，逐漸樹立物管理企業的良好形象和品牌形象。物業公司也應加強與業主之間的有效溝通與聯系，拉近雙方之間的距離，通過良好的互動使業主對物業公司產生信任，逐步轉變業主對物業管理的偏見，逐漸樹立業主正確的物業有償消費觀念和規范誠信的物業消費意識，實現權利和義務的對等統一，促使物業管理向健康有序方面發展。

（五）進一步理順管理體制，建立長效管理機制

物業管理是一項系統工程，要按照“條塊結合、屬地管理”的原則，理順物業管理體制。要在行業主管部門的領導下，充分依靠各相關部門、社區的管理作用，建立物業管理的協調、監督、考核工作體制。要建立各級領導機構和工作機構，長期缺編的狀況應予改善，不足的人員應當補齊，做到領導工作有人抓、具體工作有人做。物管部門要與社區密切合作，加大對業委會的組建、換屆和日常管理工作的指導，進一步規范業委會的運作，提高業委會自治管理的水平。管理部門定期對本區域內的小區進行檢查考核，加強對物業管理企業和業委會工作的指導、監督，進行不定期巡查，強化日常管理，不斷規范其行為，對維修不及時、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，降低直至取消物業管理資質，確保整個物業管理工作水平的不斷提高。

（六）建立大理州住宅維修資金信息化管理系統

建立住宅維修資金信息化管理系統將是提高維修資金管理水平的必要途徑，為進一步加強房屋專項維修資金管理，提高專項資金管理規范化水平，建議大理州住建局房管科會同有關部門著手建立全州房屋專項維修資金信息化管理系統，實現房屋專項維修資金自存入業主管理專戶之日起記賬到戶、結息到戶，專管專用。同時建立起房屋專項維修資金查詢系統，向業主免費提供查詢服務，方便業主交存、查詢和使用，進一步加強動態管理。

（七）加強管理，嚴把規劃關

政府在小區規劃時要嚴格把關，把車位關、垃圾房位置關，不留夠車位、垃圾房影響住戶的不予審批。有關部門應明確各小區的道路權屬，從根本上防止相互推諉扯皮的現象發生。

（八）盡快籌措維修基金，防范于未燃

通過政策支持和引導，盡快采取按戶收取的方式，逐步籌措、建立老舊小區的維修基金，以避免將來因維修出現的不安定因素。要讓物業監管部門切實承擔起管理責任來，辦房地產轉讓證要由要由物業管理先把關，前業主必須交清所欠的水電費和物業費才給予辦證，以減少后面因欠費而產生的矛盾和糾紛。

（九）提高行業自律水平，強化企業社會責任感

一是成立我州各縣市物業管理行業協會，引導行業協會完善內部治理結構，支持其參與公共服務和社會管理，切實提升公信力；制定行業行規，加快推進行業誠信體系建設，努力構建和維護良好的物業服務市場秩序。二是優化管理職權配置，建立政府主管部門與行業協會相結合的管理體制，將行業協會納入社會管理體系。三是建立建全政府購買物業服務機制和表彰獎勵機制，對依法協助相關政府部門工作的物業管理企業支付相關費用，激勵和引導其利用自身資源積極參加和諧社會和文明社區建設。

第二篇：物業管理調研報告

物業管理調研報告

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規范的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容，市物業管理工作也是文明城市創建的重要組成部分。根據安排，我們對**市物業管理工作進行了調研，具體調研情況如下：

一、物業管理的基本情況

總體看，我市物業管理工作有以下四個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是業主委員會作用發揮不好。四是物業管理行業監管體制不完善。

（一）物業企業現狀

我市物業管理從 年前后開始起步，至今發展僅 年時間。據調查，截至 年底，在我市注冊的物業企業共有24家，其中三級資質企業10家，從業人員367余人。外地物業企業在我市開展服務的3家，從業人員約32人。

（二）物業發展現狀

目前，全市共有物業管理小區34個，物業管理面積239.1萬平方米。

1、新建城市住宅小區的物業發展現狀。我市新建住宅小區主要指2010年后開工建設的住宅小區，共有16個，房屋建筑面積143萬平方米，住宅套數有1.2萬余套，物業管理覆蓋率達到95%以上。其中有國際現代城住宅小區獲得**市物業管理示范（優秀）小區稱號。

2、老小區的物業發展現狀。老小區主要是2010年建成的住宅小區，共18個，房屋建筑面積96.1萬平方米，住宅套數有0.85萬余套，物業管理覆蓋率不足50%。

3、住宅專項維修資金的歸集和使用情況。從2010年開始歸集住宅專項維修資金以來，累計歸集資金1372.79萬余元。

（三）小區業主委員會現狀

截止2013年底，全市住宅小區已成立業主委員會6個。在調研中發現，90.5%的小區業主對物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難。61.9%的小區在業主入住幾年后仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，物業管理處于前期物業管理狀態。個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。50%的小區業主委員會成立程序不規范，未通過業主大會選舉產生。62.5%的小區即使按規定成立了業主委員會，也未能起到應有作用。

（四）物業管理行政機制現狀

在《物業管理條例》及《 市物業管理實施辦法（暫行）》中明確：（1）房地產行政主管部門是物業所在地的物業管理的主管部門，對轄區內的物業管理活動進行監督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區進行管理和提供服務，對社區內物業管理活動進行指導監督，調解物業管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉鎮人民政府協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調。但在實際的工作中，市房管局人手不足，對物業管理中的問題疲于應付；街道、社區居委會很難插手小區的物業管理工作，對物業公司無法制約，物業公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區居委會的正常工作。按照《 市物業管理實施辦法（暫行）》中有關職能的劃分，物業管理涉及國土、住建、民政、城管、物價、公安、工商、供水、供電、質檢、通信、街道、社區居委會等相關部門的配合，但各相關部門普遍存在重建設、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施，導致物業管理問題突出。

2010年以來，我市針對物業管理工作先后出臺了《 市物業管理實施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實施辦法》，市房管局也出臺了配套性文件《 市物業管理實施細則》《關于規范 市普通住宅小區物業服務等級標準和市城區物業服務費指導價格的通知》《關于規范物業承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業管理體制、規范物業管理行為、提高老住宅小區物管水平、發揮業主自治機構作用、加強物業專項維修資金管理等打下了一定的基礎。

二、物業管理存在的主要問題及原因分析。

（一）物業企業存在的主要問題及原因分析。

1、物業服務公司小、弱、散突出。隨著房地產業的迅速發展，近幾年來我市物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊，平均每個物業管理小區建筑面積僅7萬平方米，物業公司管理面積也不足10萬平方米，由于管理項目較小，管理規模不大，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優秀人才從事物業服務行業。

2、物業企業服務意識不強。從調查的結果來看，物業企業主動上門服務率為32%，小區業主對物業服務人員的綜合滿意度為61%，這表明物業公司的服務意識不是很強。

3、物業管理企業的經營管理不規范。一是少數企業以犧牲業主資產的保值增值和小區環境為代價，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。二是少數物業企業從自身經濟利益出發，擅自在小區公共部位開展經營，全部收入歸企業方所有。三是少數物業企業存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務標準。

4、物業管理企業人員整體素質不高。一是物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足。二是物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。

5、物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是物業服務收費標準低，嚴重制約了行業的健康發展。據調查，我市24家物業企業的34個項目，有31個項目虧損，幾個項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務的樓盤。二是政府沒有建立物業服務調節機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著水電氣的價格與物業服務價格，卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業服務成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業服務成本仍然沒有消化來源，導致了收入支出的剪刀叉現象，物業服務企業生存的危機日益突出。三是物業服務從業人員報酬低。調查表明，我區物業服務從業人員平均報酬僅1200元/月，低于社會平均工資，且沒有購買任何社會保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

（二）物業發展存在的主要問題及原因分析。

1、物業服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是業主物業消費意識淡薄。較大一部分業主來自農村，對物業管理概念不深，對物業服務的配合度不高，接受不了這一新生社會產物。三是建設工程遺留問題隨著物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住戶不繳費的借口。五是由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

2、建設工程遺留問題引發物業糾紛。

有以下三種情況：

（1）工程質量遺留問題。主要表現有：①盡管通過了竣工驗收，但向業主交房時仍存在共用設施設備不完備的情況，如管理區域內的環境、道路、景點等設施未完工，影響業主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業服務現在大多仍為開發商屬下的物業公司承擔，因此多數業主認為開發商對建設質量的完善與有關承諾的兌現責任自然應由物業公司承擔，并往往以此作為衡量物業公司服務效果的重要指標。③開發中的工程質量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業使用階段，業主接房后往往很難與開發商打交道，從而很容易轉嫁給物業公司，引發矛盾。

（2）開發商物業銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區及集資房）；②銷售廣告內容與實際交房時不一致；③擅自將小區公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數業主使用；④擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

（3）建管不分帶來的問題。我市開發企業下屬的物業公司的物業服務，往往被定位為促銷或售后服務，僅作為開發的附屬產品，一些物業公司與開發商一鍋吃飯，導致了部分物業公司失去了獨立生存的能力。

3、老住宅小區基礎設施差，缺乏專項維修資金。我市2000年前建成的住宅小區配套建設水平低, 基礎設施設備差,娛樂休閑設施很少。目前許多住宅小區的共用部位,公用設施設備急需維修養護和改造；娛樂休閑設施也急需改善，而這些小區沒有專項維修資金,根本無力進行舊小區改造。

4、住宅專項維修資金的歸集和使用存在的問題。

（1）住宅專項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產證的業主，他們不愿意再繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢房屋或一個小區只有部分業主歸集了住宅專項維修資金。

（2）開發企業挪用已歸集的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金一般由開發企業統一收取，再交到財政局、房管局指定的專用帳戶上。開發企業不及時上交給房管局，造成住宅專項維修資金的拖欠，很容易激發與業主間的矛盾，給后期物業管理帶來困難。

（三）小區業主委員會存在的主要問題及原因分析。

1、業主委員會的選舉產生過程中存在著瑕疵。小區業主委員會成立程序不規范，未通過業主大會選舉產生。導致成立后，作用發揮普遍不理想。在實踐中，對業主委員會的監督缺乏有效的手段，使業主難以有組織地參加管理和表達對物業管理的看法。

2、組成業主委員會的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專業素質普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

3、業主委員會的經費來源無法自行解決。業主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區全體業主分攤；二是通過經營小區公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經費來源，業主委員會的日常工作都很難開展。

4、業主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據調查，我區80%的小區沒有業委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業主委員會的工作也不方便。

5、業主大會和業主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業主很難達到2/3以上，業主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定。

（四）物業管理機制存在的主要問題及原因分析。

1、物業管理法律法規不健全。首先,物業管理立法滯后。除了2007年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和2003年9月1日正式實施的《物業管理條例》及地方性相關配套法規外，一直沒有國家級行業法規可以遵循。其次，物業管理法律關系各主體間的權利義務關系不清。具體表現在：法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關單位與物業服務企業的經濟關系不明確；作為經濟合同一方主體的業主委員會是否具備訴訟資格等等。

2、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全市看，缺乏一個部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻責任主體不明確，行政監管力度不大。如：大多數小區業主將車庫用于住房或經營，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強烈。而水、氣主管部門認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續，但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預。

3、物業服務缺乏市場競爭機制。我市物業服務市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多數物業企業并不是通過招投標進入物業市場的，造成了許多物業企業缺乏競爭意識和責任意識。據調查，我市專業物業公司只占37.5％，開發商下屬企業占54.1％，外聘服務企業占12.5％。多數物業企業與開發商是相互依賴的關系。

三、完善物業管理的建議和措施。

（一）加強我市物業企業服務質量的建議和措施。

１、創造條件，積極鼓勵物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。

２、提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

（二）加快我市物業行業發展的建議和措施。

1、加大政府政策扶持力度。對物業服務企業的營業稅免收，所得稅減半征收；對農轉非40、50人員參照國有企業下崗40、50人員政策執行，鼓勵企業擴大農民工使用，增加就業崗位。

2、加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。深入宣傳《物業管理條例》和《 市物業管理實施辦法（暫行）》等有關法律法規，讓廣大業主了解物業管理對小區環境的重要性，使物業企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優質的物業服務，推動整個物業服務行業健康、有序發展。

（三）完善小區業主委員會制度的建議和措施。

１、逐步推行業主誠信檔案的建立。對小區業主在水、電、氣物業管理等費用的交納、參加業主大會和業主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區公共設施設備等相關行為逐步建立電子信用檔案。

２、政府相關部門參與業主委員會的組建。首屆業主大會的召開和業主委員會組建，應在街道辦事處、社區居委會的組織下，在房管、公安部門的指導監督下按程序進行，并將有關材料報社區居委會，街道辦事處、房管局備案登記，公安機關根據備案登記表刻發印章。

３、將業主自治機構的管理納入社區管理范圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。

4、加強組織業主委員會成員的培訓，提高業委會成員的總體素質。

（四）建立健全物業管理新機制的建議和措施。

1、建立健全物業管理行政新機制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領導下，由社區居委會、業主委員會、物業服務企業構成的三方聯動的社區服務工作新機制，實現雙向進入、交叉任職，業主委員會成員、物業公司經理在社區居委會黨組任職，社區居委會干部義務擔任物業公司總監和業主委員會副主任。并在小區中設立社區便民服務部，由物業公司指派專人值班，負責接待處理業主投訴和日常生活事務，業主委員會定期值日，社區居委會配備專門的物管員，落實好相關的經費。共同幫助物業公司調解糾紛，協調矛盾，特別是解決公共服務、戶籍、計生、社保、民政、就業等涉及民生的問題。

民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉鎮辦事處等部門的窗口單位與物業企業進行對接。在物業企業代業主辦理日常生活事務時，職能部門應提供便民服務通道。業主自己辦理相關手續時，要求提供該小區物業公司、業主委員會或社區居委會的證明。使業主們慢慢地認可物業公司、業主委員會這一級組織，漸漸地接受物業這一行業，逐步形成物業管理服務意識。同時，啟動職能部門領導問責機制，對履職不到位的進行問責，提高部門管理的主動性，逐步形成政企聯動的小區管理社區化機制。具體步驟上，可選擇城區建筑面積較大、入住率較高的小區作為試點，積累經驗，后期穩步推進。

2、建立前期物業管理監管機制。從房屋預售開始，物業管理應同步介入，對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，為后期物業打下堅實的基礎。物業企業前期介入所產生的費用可由開發建設企業承擔。建立物業招投標競爭機制。根據我市物業管理發展的需要啟動物業管理招投標制度。

3、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。

另外，物業糾紛中的大部分由房屋質量和共用部位、公用設施設備不完善引起的，在小區規劃審批和竣工驗收時加強管理，在物業承接查驗和房屋交付使用方面實行備案制度，嚴格房屋質量和設施設備配套關，為物業管理奠定硬件基礎。

第三篇：物業管理調研報告

物業管理調研報告該怎么寫呢？以下是小編為大家收集的2篇物業管理調研報告。感興趣的朋友一起來看看這篇由資料站為您提供的文章。

物業管理調研報告1

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規范的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。根據區政協的安排，我們開展了xx城區物業管理的調研。

一、xx城區物業管理的基本情況

總體看，我區物業管理工作有以下四個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是業主委員會作用發揮不好。四是物業管理行業監管體制不完善。

（一）xx城區物業企業現狀

我區物業管理從90年代初期開始起步，至今已有近10年的發展。據調查，截至2007年底，在我區注冊的物業企業共有197家，其中一級資質企業3家，二級資質企業15家，三級資質企業179家，從業人員12000余人，管理人員1897人。外區物業企業在本區開展服務的約50家，從業人員約2850人。

（二）xx城區物業發展現狀

目前，全區共有物業管理小區389個，管理房屋3575萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到90%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。

1、新建城市住宅小區的物業發展現狀。我區新建住宅小區共有389個，房屋建筑面積為3075萬平方米，住宅套數有34萬余套，住宅成套率為100%，物業管理覆蓋率達到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個住宅小區獲得全國物業管理示范（優秀）小區稱號；天驕俊園等11個住宅小區獲得市物業管理示范（優秀）小區稱號；富悅新城等32個小區獲得區級物業管理示范（優秀）小區稱號。

2、老小區的物業發展現狀。老小區主要有單位自管房、社會集資房、直管公房及農轉非安置房四類。

（1）單位自管房：包括機關自管房、群團自管房、事業單位自管房以及企業單位自管房，房屋物業管理面積共計324萬平方米，住宅套數有30871余套，住宅成套率為97%。這類房屋的物業管理除了少數的委托物業公司管理外，其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請人員進行小區的簡單的物業管理。產權屬職工私有的房屋，其住房及室內水、電、氣的維修均由職工自己負責；產權仍屬單位的房屋維護則仍由單位負責，整幢房屋較大設備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負責。

（2）社會集資房：從1992年開始，我區開始推行社會集資合作建房，建筑檔次低，單體樓占了絕大多數比例。據統計，現在全區社會集資建房共894萬平方米，住宅套數有74550余套，住宅成套率為99%。這部分集資房的物業管理覆蓋率目前達到了90%。

（3）直管公房及農轉非安置房：直管公房，就是房管部門直接管理的政府和社會公共團體所有的房屋。這類房屋在我區共有約14萬平方米。農轉非安置房是政府對征用土地的農轉非拆遷戶進行安置的房屋，其中又包括兩類：一是政府將征地費按政策規定付給拆遷戶自建，產權屬自有；二是由政府統一建房安置拆遷戶租住，住戶按規定繳納租金，產權屬國家所有。從1987年開始，根據原江北縣人民政府文件規定：凡以征地經費修建的拆遷戶住房，系國家投資修建的公房，屬公產性質，全部移交給房管局，納入國家公房管理。因此，區房管局對全區的農轉非安置統建房進行全面接管。截至2007年底，區房管局共管理全區農轉非安置房共計77幢，7.55萬平方米。這部分房屋幾乎都沒有專業的物業公司進行管理，日常的清潔衛生及水、電、氣費的收取都由業主自行負責，室內的維修由業主負責，公用部位的維修則由區房管局負責。

3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開始歸集物業專項維修資金以來，累計歸集專項資金8.23億元，使用300余萬元。

（三）xx城區小區（大廈）業主委員會現狀

截止2007年底，全區共成立有小區業主委員會181個。在調研中發現，90.5%的小區業主對物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難。23.7%的小區在全部入住幾年后仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，物業管理處于前期物業管理狀態。個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區業主委員會成立程序不規范，未通過業主大會選舉產生。58.3%的小區即使按規定成立了業主委員會，也未能起到應有作用。

（四）xx城區物業管理行政體制機制現狀

在《物業管理條例》及《xx市物業管理條例》中明確：（1）房地產行政主管部門是物業所在地的物業管理的主管部門，對轄區內的物業管理活動進行監督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區進行管理和提供服務，對社區內物業管理活動進行指導監督，調解物業管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉鎮人民政府協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調。但在實際的工作中，區房管局人手不足，對物業管理中的問題疲于應付；街（鎮）政府、社區居委會很難插手小區的物業管理工作，對物業公司無法制約，物業公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街（鎮）、居委會的正常工作。

按照《xx市物業管理條例》的規定以及市政府辦公廳和市國土房管局出臺的《關于進一步加強物業管理工作的通知》（渝辦發[2007]280號）和《關于物業管理若干問題的指導意見》（渝國土房管發[2006]548號）文件中有關職能的劃分，城區物業管理涉及到經委、建委、市政、環保、安監、物價、街道辦事處、社區居委會、公安、工商、規劃等相關部門的配合，但區內各相關部門普遍存在重建設、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施，導致物業管理問題突出。

1999年以來，我區針對物業管理工作相繼出臺了《關于加強物業管理工作的通知》（xx府發[1999]129號）等5個文件，為理順城區物業管理體制、規范物業管理行為、提高老住宅小區物管水平、發揮業主自治機構作用、加強物業專項維修資金管理等打下了一定的基礎。

二、xx城區物業管理存在的主要問題及原因分析

（一）xx城區物業企業存在的主要問題及原因分析

1、物業服務公司小、弱、散突出。我區隨著房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。現平均每個物業公司管理面積僅20萬平方米，由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優秀人才從事物業服務行業。

2、物業企業服務意識不強。從調查的結果來看，物業企業主動上門服務率為32%，小區業主對物業服務人員的綜合滿意度為61%，這表明物業公司的服務意識不是很強。

3、物業管理企業的經營管理不規范。一是少數企業以犧牲業主資產的保值增值和小區環境為代價，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。如：金港國際小區業主投訴門市油煙污染過重，物業公司缺少環保措施。二是少數物業企業從自身經濟利益出發，擅自在小區公共部位開展經營，全部收入歸企業方所有。如：鄉間城小區收取業主停車費引發糾紛。三是少數物業企業存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務標準。

4、物業管理企業人員整體素質不高。一是某些物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。

5、物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是物業服務收費標準低，嚴重制約了行業的健康發展。據調查我區247家物業企業、1625個項目的結果表明：有213家企業虧損。很多企業硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務的樓盤。二是政府沒有建立物業服務調節機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著水電氣的價格與物業服務價格，卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業服務成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業服務成本仍然沒有消化來源，導致了收入支出的剪刀叉現象，物業服務企業生存危機日益突出。三是物業服務從業人員報酬低。調查表明，我區物業服務從業人員平均報酬低于社會平均工資24%，平均福利水平不足國家規定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

（二）xx城區物業發展存在的主要問題及原因分析

1、物業服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是物業收費規定不合理。不同價格的物業費具體的服務項目不明確，存在同質不同價或者同價不同質的現象。三是農轉非人員增多,住戶無力繳費。如空港園區農轉非安置房，業主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。四是工程遺留問題隨著物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住戶不繳費的借口。五是由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

2、建設遺留問題引發物業糾紛。有以下三種情況：

（1）工程質量遺留問題。主要表現有：①盡管通過了竣工驗收或綜合驗收，但向業主交房時仍存在一些并不完備的情況，如管理區域內的環境、道路、景點等設施未完工，影響業主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業服務現在大多仍為開發商屬下的物業公司承擔，因此，多數業主認為開發商對建設質量的完善與有關承諾的兌現責任自然應由物業公司承擔，并往往以此作為衡量物業公司服務效果的重要指標。③開發中的工程質量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業使用階段，業主接房后往往很難與開發商打交道，從而很容易轉嫁給物業公司，引發矛盾。

（2）開發商物業銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區及集資房）；②銷售廣告內容與實際交房時不一致；③擅自將小區公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數業主使用；④擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

（3）建管不分帶來的問題。我區房屋開發商屬下的物業公司的物業服務，往往被定位為促銷或售后服務，僅作為開發的附屬產品，這樣，一些物業公司與開發商一鍋吃飯，導致了部分物業公司失去了獨立生存的能力。

3、老住宅小區基礎設施差，缺乏專項維修基金。xx區的大多數居民住宅是九十年代初建成的,當時配套建設水平低,基礎設施差,娛樂休閑設施很少。目前許多住宅小區的共用部位,公用設施設備急需維修養護和改造；娛樂休閑設施也急需改善，而這些小區沒有專項維修基金,根本無力進行舊小區改造。此外，老住宅小區都是實行開放式物業管理，小區內道路四通八達，人員來往較復雜，車輛亂停亂放的現象比較嚴重，導致保安、衛生工作的難度加大。

4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。

（1）房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產權證的業主，根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個小區只有部分業主歸集了房屋公共維修基金。

（2）開發企業挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發企業統一收取，再交到區房管局的專用帳戶上。開發企業不及時繳交給區房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發與業主間的矛盾，給后期物業管理帶來困難。

（3）使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。按條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

5、水、電、氣收費難。一是水、電、氣費代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對注冊的表（包括總表）服務，按總表的度量計費。物業公司被迫另派專人查抄分表，收取各業主水、電、氣費用后派人交給供水、供電、供氣的部門。由于水、電、氣的損耗，必然出現差額部分的分攤，有些物業公司就自行提高水、電、氣的價格，容易引起與業主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來的總表與分表的數量差額，所以有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電、氣費。二是物業公司代收的水、電、氣費存在著欠費現象。水、電、氣部門只是針對終端客戶服務，并沒有和物業公司簽協議委托代收，在利益的驅使下，有的物業公司在收取了業主的費用后，并不及時繳交給水、電、氣部門，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門又無權向物業公司催收，最后導致對住戶停止供應水、電、氣，從而引發矛盾升級。三是水、電、氣管線和設備出現老化，需要維護、更換時費用不好解決。水、電、氣部門和物業公司互相推諉，責權不明。向業主收費既不合理也缺乏相應的依據。

（三）xx城區小區（大廈）業主委員會存在的主要問題及原因分析

1、業主委員會的選舉產生過程中存在著瑕疵。業主委員會的候選人提名缺少科學的依據，在實際操作中有盲目現象，形成業委會成員良莠不齊的情況出現，甚至有些業主通過一些不恰當的手段操控業主委員會，為自己謀取不正當的利益。業主委員會成立后，作用發揮也普遍不理想。在實踐中，對業主委員會的監督缺乏有效的手段，使業主難以有組織地參加管理和表達對物業管理的看法。

2、組成業主委員會的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專業素質普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

3、業主委員會的經費來源無法自行解決。業主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區全體業主分攤；二是通過經營小區公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經費來源，業主委員會的日常工作都很難開展。

4、業主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據調查，我區80%的小區沒有業委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業主委員會的工作也不方便。

5、業主大會和業主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業主很難達到2/3以上，業主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定。

（四）xx城區物業管理體制機制存在的主要問題及原因分析

1、物業管理法律法規不健全。首先,物業管理立法滯后。除了2007年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和2003年9月1日正式實施的《物業管理條例》及地方性相關配套法規外，一直沒有國家級行業法規可以遵循。其次，物業管理法律關系各主體間的權利義務關系不清。具體表現在：產權關系不明；法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關單位與物業服務企業的經濟關系不明確；作為經濟合同一方主體的業主委員會是否具備訴訟資格；等等。

2、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。如：錦湖花園出租門面房給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而xx燃氣公司和中法水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門的房管局卻無法干預。

3、物業服務缺乏市場競爭機制。xx區的物業市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多數物業企業并不是通過招投標進入物業市場的，造成了許多物業企業缺乏競爭意識和責任意識。據調查，xx區專業物業公司只占17％，開發商下屬企業占45％，單位自己管理的企業占16％，外聘服務企業占22％。多數物業企業與開發商是相互依賴的關系。

三、完善物業管理的建議和措施

（一）加強xx城區物業企業服務的建議和措施

１、創造條件，積極鼓勵物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。

２、鼓勵物業企業依靠科技進步提高服務水平。區房管局通過全區物業信息管理系統，運用現代化手段實施監督管理。

3、提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

（二）加快xx城區物業發展的建議和措施

1、加大政府政策扶持力度。對物業服務企業的營業稅免收，所得稅減半征收；完善物業服務酬金制度，推進業主自治進程；完善業主自管項目稅收工商管理制度，建立有效的監督管理機制；對農轉非40、50人員參照國有企業下崗40、50人員政策執行，鼓勵企業擴大農民工使用，增加就業崗位。

2、實施分類管理。督促水電氣供應部門按照《物業管理條例》要求，向最終水電氣使用人收取費用，并承擔物業管理區域內水電氣設施設備的管理維護。建議區政府組織水電氣供應部門和物業協會進一步溝通協商，研究水電氣供應管理，水電氣價格及代收費問題。使老問題有解決推進計劃，同時又杜絕新問題產生。

3、完善收費標準，規范物業服務收費行為。建議區政府盡快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系。物業服務收費應實行明碼標價,將收費項目和標準及收費辦法在經營場所或收費地點以醒目方式予以公布。對隨意提高收費標準或亂收費的,小區管理委員會、物業產權人、使用人有權向收費主管部門投訴,對構成價格違法行為者,由政府物價檢查機構依法查處。

4、確保房屋大修基金的安全使用，實現大修基金保值增值。建議對業主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區（大廈）開一個總帳戶，按每戶業主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉存到業主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業主們投票表決，委托專業機構對物業公司預算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監督，對維修質量進行鑒定。

5、加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。深入宣傳《物業管理條例》和《xx市物業管理條例》等有關法律法規，讓廣大業主了解物業管理對小區環境的重要性，使物業企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優質的物業服務，推動整個物業服務行業健康、有序發展。

（三）完善xx城區小區（大廈）業主委員會制度的建議和措施

１、逐步推行業主誠信檔案的建立。對小區業主在水、電、氣物業管理等費用的交納、參加業主大會和業主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區公共設施設備等相關行為逐步建立電子信用檔案。

２、首屆業主大會的召開和業主委員會組建，應在街道辦事處、社區居委會的組織下，在區房管、公安、物價、市政等相關部門的指導監督下按程序進行，并將有關材料報社區居委會，街道辦事處、區房管局備案登記，公安機關根據備案登記表刻發印章。

３、將業主自治機構的管理納入社區管理范圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。

4、加強組主委員會成員的培訓。提高業委會成員的總體素質。

（四）建立健全xx城區物業管理體制機制的建議和措施

1、完善物業管理的建章立制。區政府應及時制定物業管理的中長期規劃，根據《物權法》、《物業管理條例》、《xx市物業管理條例》，出臺相關政策，如：《維修資金籌集、管理和使用辦法》、《物業使用管理辦法》、《承接驗收管理辦法》、《業主委員會管理辦法》等。同時，建立健全我區的物業公眾責任保險制度。

2、建立健全物業管理行政新機制。盡快成立由區委、區政府領導掛帥的xx區物業管理領導小組及領導小組辦公室，進一步明確房管局牽頭抓總的職能，并建立物業管理聯席會議制度。按照費隨事轉、權隨事走的原則，進一步將物業管理監督權限下沉街道和社區，在區房管局的指導下，在街道、社區居委會設立物業管理辦公室，配備專門的物管員，并解決落實好相關的經費。

3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開始，物業管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，為后期物業打下堅實的基礎。物業企業前期介入所產生的費用可由物業企業與開發建設企業協商解決。建立公共維修基金歸集機制，建議將房屋公共維修基金的歸集時間前置在商品房預售合同登記階段，將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個工作程序，直接在交易登記大廳內設專門窗口收取，切實杜絕無法及時繳交入庫的現象。建立物業招投標競爭機制。根據我區物業管理發展的需要建立物業管理招投標市場。建立物業服務收費報審機制。前期物業收費價格應報社區居委會、街道辦事處初審，由區物價部門核定。物業收費按協商價執行，但不得高于或低于物價部門最終核定價的20-30%，并應按上述程序報物價部門備案。實行傭金制的物業公司每半年應公布服務費的收支情況。

4、建立信息化管理機制。建立全區物業管理綜合信息系統。加強對物業服務企業、業主委員會、業主、物業從業人員和物業專項維修資金等方面的管理，實現物業管理的科學化和信息化。

5、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。

6、建立物業管理用房長效機制。在開發建設過程中，各相關職能部門應嚴格按渝府發[2005]86號和渝國土房管發[2006]548號文件的規定，規劃和核定社區用房和物業管理用房（業主委員會用房）。其中：開發建設單位對社區用房的提供應按每100戶15平方米無償提供，建議由民政部門進行核定；物業管理用房按建筑規模的0.3%-0.5%提供，由房管部門進行核定。對開發建設規模較小的項目，開發建設單位應提供社區用房的建設成本價款交區人民政府，由政府在規劃范圍內統一購買。

7、建立和推行補助金制度。建議對還建房、廉租房、城市低保群體實行物業服務補助金制度，杜絕城市中新貧民區的產生。

物業管理調研報告2

調查時間：20xx年x月xx日20xx年x月xx日

調查地點：xx市xx區以及xx等區縣

調查對象：居民住宅小區

調查方法：以調查問卷形式的抽樣調查

調查目的：以xx市區縣為主，通過調查獲得有關xx市居民住宅小區的發展現狀，希望能盡多地發現物業管理領域存在的問題，及時了解小區居民疾苦，以希為有關機構提供有用研究信息。

調查經過：本次調查采用典型方式，以重慶地區為調查基地，通過對重慶市居民小區午夜管理現狀的調查來反映重慶市物業管理現狀，同時也在一定程度上反映出整個西部居民住宅小區物業管理現狀。在暑假近兩個月的時間里，我通過走訪重慶市幾大住城區和綦江、萬州、北碚、巫溪等區縣，并經過盡可能細心地調查，我得到一些感受的同時，也獲得了關于重慶市居民小區物業管理方面的粗淺材料，發現了一些普遍存在于重慶地區居民住宅小區物業管理方面的問題。最后經過整理得到了這些材料。報告正文：

居住物業(以下簡稱物業)，是指住宅以及相關的公共設施。物業管理，作為改革開放后出現的一個新興名詞，在時間的流逝中，悄然進入了人們的日常生活，并逐漸成為了一個家喻戶曉的行業。物業管理不僅關系著居民的正常生活，更關系著我國國民經濟的發展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強相關方面的立法和完善工作。

一、我國物業管理立法現狀

八十年代以來，特別是一九九四年三月二十三日《城市新建住宅小區管理辦法》頒布以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市異產毗連房屋管理規定》等法律法規。我國的物業管理現狀隨物業管理方面的法律法規的不斷健全和完善而呈現欣欣向榮之勢。

我國《城市新建住宅小區管理辦法》第二條第二款規定：住宅小區管理（以下簡稱小區管理），是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。國家通過行政法規和條例等方式，要求各級人民政府及其主管部門積極推進居民住宅小區管理物業專業化。

在國家的推動和市場化的加深，我國物業管理企業自19xx年在深圳誕生以來，至今已走過２５年不平凡的發展歷程，據不完全統計，我國目前物業管理企業總數逾３萬家，從業人員突破３００萬人，城鎮物業覆蓋率接近５０％。從19xx年到現在，在這近25年的發展歷史中，我國物業管理行業通過企業化、專業化、市場化的管理贏得了社會的認可，并得到了長足的發展。

二、xx市是本次調查的必然選擇

xx地處中國西南，長江與嘉陵江交匯于此，距離長江東海入海口約2400公里。作為中國西部唯一的中央直轄市，全市轄40個區縣，幅員面積8萬多平方公里，人口3159萬。各個區縣經濟發展速度各不相同。

在改革開放的推動下，作為一個新興的直轄市，xx已經取得了長足發展，經濟實力位居西部各省市之首。作為西部最開放和較發達地區，xx的社會發展現狀在一定程度上，能較準確地反映出西部地區物業管理的發展狀況。因此，在決定擬制此次社會調查活動并制作了調查所需相關資料后，我選擇了xx市作為了本次暑期社會調查報告的實踐基地。本次社會調查活動問卷調查范圍主要以xx市幾大主城區為主，涉及xx縣、xx區、xx縣、xx區等幾大區縣，以xx市物業管理現狀為題，采用抽樣調查方式進行上門問卷填寫。

在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經過近兩個月的努力，我終于完成了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現對問卷進行總結和歸納，終于得出了xx市居民小區物業管理現狀的一些簡單的信息。

三、居民住宅小區物業管理現狀及問題分析

物業管理自80年代初在我國深圳、廣州初起步，至90年代，特別是小平同志南巡講話后，在房地產建設熱潮的推動下，迅猛發展。全國1.2萬多家專業管理公司的出現改變了香港管理公司曾經在大陸扮演重要角色的格局。初期在住宅小區小心翼翼嘗試的專業管理很快推及到商業大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領域全面滲透。各類物業管理書籍的出版、物業管理進入高等教育系統，標志著物業管理已由感性認識世界進入到理性認識世界，已進入競爭時代。

第四篇：小區物業管理調研報告

V:1.0 精選管理方案

小區物業管理調研報告

2020--6 6--8 8

小區物業管理調研報告

小區物業管理調研報告 隨著住房改革的不斷深化以及房地產市場的不斷繁榮，物業管理服務行業在經濟和社會發展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環境、構建和諧社區都發揮這重要的作用。然而，物業管理作為一個新興的服務行業，隨著生活水平提高，工資不斷上漲，物管費不能像物價一樣上漲，社保問題無力購買，有的職工故意找物業公司麻煩，由于工資低，形成嚴重老年化，成為一個高危行業。加上物業服務收費難的問題。一部分物管企業面臨這生存和發展的威脅，制約這物管行業的規范運作。為了更深入的了解我縣物業管理現階段發展狀況結合實際情況，通過調查問卷的方式中發現的問題歸納如下：

一、物業管理服務的現狀 我縣物業管理經過近幾年的發展，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我縣的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高。

二、物業服務收費難的原因 （一）業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。覺得自己先交費“吃了虧”，在繳費的時候就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業。

（二）業主自主治理小區的意識和能力弱。業主大會、業主委員會作用發揮不明顯。由于業主委員會不具備法人資格，沒有獨立的產權，沒有經費保障和工資待遇，也沒有進行培訓，不知業委會的權利和義務，造成業主委員會不能正常開展活動。致使業主的合法權益受到了一定影響。加上一些業主權利意識、法律觀念淡薄，不理解業主委員會的辛苦，許多人

小區物業管理調研報告

不參加業主人會，小區大大小小的事務該由業委會和物業公司維權處理，所以難以商定有關物業管理的一些問題和解決辦法。

（三）物業管理隊伍素質偏低、人才短缺。日前，我縣有經驗、有創新能力的高級物業管理專業人匱乏，從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質降低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。

（四）物業管理的法制體系還不完善，物業收費缺乏有效的制約手段。對于物業管理活動中業主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規，如《物權法》、國務院《物業管理條例》、《重慶市物業管理條例》等都有相應的規范，但是對于業主實際的欠費和拒繳行為以及企業的追償手段缺乏具體明細的剛性規定和保護措施。同時，由于物業主管部門目前沒有執法隊伍和執法權，面對業主欠繳拒繳物業費時只能采取說服教育、溝通協調的方式，對于蠻橫無理的業主難以體現行政執法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜的現狀，和業主之間的連帶效應，往往造成企業陷入有法難依的情況。

（五））政府相關部門在小區管理中的職能界定不清，行使不力給物業管理服務收費帶來影響。

（六）高空拋物、設施設備損壞造成業主不交費的理由，最近幾年，一是隨著農村轉為城鎮的業主越來越多，存在生活習慣與城市的差異，把農村習慣帶進小區，形成高空拋物，這樣給樓下業主造成損失。二是認為小區公共財產是兒百上千家人的，不是我一家人的，損

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壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業公司成木增加，如及時不能修復就會復造成收費困難。

三、解決物業管理收費難的建議 物業管理在我國是一個新生事物，我縣也不過十多年時間，必然要經歷一個逐步適應、完善、習慣、發展的過程。如何應對和解決我縣物業管理收費難問題，推動物業管理的規范化、制度化、順暢化、健康化發展，建議：

（一）、盡快出臺物業管理服務質量星級標準。由小區業主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額繳納物業費，物業管理企業每月如實公布公攤費用計算方式，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。

（二）、加快業主大會制度規范化進程。

一是按照《物業管理條例》等相關法律法規規范成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到保護，經選舉產生的業主委員會要有公平正義和熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業主意愿反應給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理在和諧的氛圍中正常運行。

二是政府主管部門要多把業委會召集開會，進行權利和義務的引道指點，使其向正規化、合法化邁進。

三是要加入一部分在職干部，他們懂法在有些方面少出現一些誤會。

（三）、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和道德素質，在提高員工專業技能方面應重點作好以卜幾方面工作：

小區物業管理調研報告

l、提高員工的專業技能，提高管理服務水平； 2、制定計劃，由房管局分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗； 3、多渠道吸納有經驗的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質，在提高員工道德素質方面，要著力從培養其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。

（四）、嚴格把好驗收關。事實證明，開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收日相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料、電梯、消防等，在保修期內要主管部門監督整改完善，不能因盲目擴大管理規模而為日后經營管理埋下隱患。

（五）、規范收費管理。

（六）、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境。深入細致宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但了解物業管理對小區環境的重要性，提高業主的物業價值，物業公司也能在適當時候運用法律武器保護自己的權益，同時通過宣傳，使業主和物業管理企業和諧相處，更好地在法律和合同房范圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我縣住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。

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第五篇：住宅小區物業管理調研報告

住宅小區物業管理調研報告

為了提升我縣城市品味，著力加強縣城小區物業管理，使我縣真正成為休閑、宜居、旅游縣城。在9月至10月間，縣政協組織部分政協常委、委員以及縣社區辦、縣房管局、縣城管局等部門組成調研組，實地考察我縣“好、中、差”多個小區物業管理情況，多次召開座談會，聽取小區業主和物業管理公司負責人的意見建議和縣房管局對全縣小區物業運行情況作的全面匯報，現將調研情況報告如下：

一、縣城居住小區基本情況

縣城小區建設形式：一是商品房開發小區：該類小區占縣城小區數量多，初步統計約有115個，22945套，其中200戶以上的小區有47個，通過開發程序基本形成封閉式小區，其硬件、設施、環境及管理要優于其他小區，有物業管理服務的基本上集中在這類小區。二是單位集資房小區：實施住房制度改革后，為解決干部職工住房問題而實施的全額集資建房形式而形成的小區，也是縣城建成最早的小區，大部分是在單位院內，初步統計有64個共4413戶。該類小區規模較小且硬件設施、環境稍次于商品房開發小區，此類小區基本由產權單位管理，隨著我縣城市改造升級和棚改的推動，此類小區的數量正不斷減少。三是合資建房、自建房小區：實施土地出讓招拍掛前，縣城有相當一部分居民通過合伙或拍賣形式取得宗地建成住宅而形成的小區。這類小區數量不多但大多住房已出租，居民不少。盡管政府在前幾年出資對該類小區實施道路、水電、雨污網、簡單綠化改造，但該類小區因基本上屬于開放式小區，難以實施封閉式管理，因此成了縣城最難管理的區域。四是保障房小區:這是政府為解決我縣低收入住房困難家庭而出資建成的居住小區，大約有5800余套，該類小區設施、環境較為完善，但居住人員均為低收入家庭。目前由房管部門委托物業企業實施物業管理。

小區目前管理模式：一是物業管理模式：商品房開發小區由房管部門通過預售許可證及辦證環節強制實施物業管理，該類小區在交付使用三年內基本都由物業企業實施管理，行業主管部門與小區業主及業主委員會共同監督物業企業的服務行為。在管理過程中，大多數規模小的小區物業企業因收費低，部分業主欠費不交等各種原因而先后撤離小區，撤離后小區業主自行請人管理。目前縣城規模較大及新建成小區均由物業企業實施市場化服務管理，全縣有37個小區實行物業公司服務管理。二是業主自治管理模式：小區業主或業主委員會自行聘請保安、保潔及維修維護人員對小區實施管理，目前縣城大部分小區是實施此類管理模式，此類管理模式收費較低，管理手段簡單，基本達到保潔及簡單的維修維護層次管理要求，全縣已有78個小區選舉產生了業主委員會，業主自治小區有69個。三是社區及環衛共同管理模式：該類小區均為開放式，房屋分散的建筑組成，大多數業主是通過合資建房形式取得房屋所有權，該類房屋主要集中縣城新華路兩側和贛江大道東段附近。該類小區因無法實施物業管理，也無法成立業委會進行自治管理，目前基本是由政府出資委托縣環衛所進行保潔服務。

二、存在的問題

近段時期，全縣通過創建全國衛生城市、全國文明城市等活動，城市管理水平得到了很大的提升，市民素質不斷提高，小區管理隨之得到了改善，從無物業到有物業，從無序到有序，小區居住環境不斷好轉。但是小區管理仍然存在一些問題和難點。

1.大局意識不強。從全縣現有的商品房開發小區、單位集資房小區、合資建房開放式小區和保障房小區等有179個小區中，能成立業主委員會的有78個，占43.5%，有物業管理公司的37個，占20.6%，由業委會自行管理的有69個，占38.5%。從以上數據分析，已成立業主委員會的、有物業公司進入管理的或業主自行管理的只占總小區的少數，說明居民和物業管理公司之間維護大局的意識還不夠，建立健全物業管理工作聯席會議等綜合協調機制不完善，業主的應盡義務不到位、物業公司管理職責不到位等問題引發矛盾，部分物業公司過度追求利益，不按協議規定提供相應服務。如小區設施、污水管道、房屋漏水等故障得不到及時維修，以及亂停車造成行車難、停車難等，造成業主不滿意，誘發業主群體性上訪。

2.小區配套設施不完善。我縣2010年以前開發的商品房小區配套設施不完善，如社區用房、業主活動用房基本上都沒有配置，小區的健身器材、安防系統、門禁系統、運動場等設施因年久失修大多損毀嚴重；小區停車位數量不夠，無法滿足需求；電動車棚、充電設備不完善，導致業主私拉電線進行充電，造成極大的安全隱患；地下雨污管網堵塞嚴重，污水四溢。這些都影響了小區業主的生活品質，帶來了管理上的困難。

3.物業費標準不一，繳費率較低有待提高統一。我縣物業費標準及收繳率一直在較低位停留，部分小區還是使用2003年省物價部門發布的物業費收費標準，隨著物價及人工工資的不斷上漲，物業費標準卻一直沒有調整，如井岡春天物業費是2005年定的0.28元/平方/月，廬陵小區0.32元/平方/月，歌之苑0.3元/平方/月，祥和園電梯房1元/平方/月等，導致物業公司的生存壓力太大，有些物業公司采取縮減人員，降低服務標準，減少經營成本的辦法，卻又引發業主對物業服務質量的不滿而拒繳物業費，最終導致物業企業撤出小區。

4.業主委員會成立及運轉困難。我縣共有78個小區成立了業委會，小區業委會無經費，成員無報酬，全憑公益心在為小區做公益事業，因此衍生出幾個問題：一是業主參與積極性不高，對成立業委會漠不關心；二是部分業主參與的動機不純，不是真正作為小區業主代表來監督物業做好服務，而是借助這一平臺和物業企業談條件，謀私利；三是部分業主對業委會的工作不信任，對業委會的決議有質疑甚至惡語相向，導致業委會換屆選舉時無以為繼，有些業委會成員還未到任期就辭職不干，或者不管不問小區事務拖到任期結束，這種現象在業委會自治管理的小區尤為突出。

三、幾點建議

1.實行小區分工協作自治管理。要加大宣傳力度，使廣大業主充分認識到物業公司既不是凌駕于業主之上的“管理者”，也不是逆來順受的“受氣包”，二者之間協作是“魚與水的關系”。業主不但要主動參與小區管理建設，還要支持業委會與物業公司建立起互相支持、互相配合的分工協作機制，加強溝通，形成合力，共同提高管理水平。

2.加強職能部門行政指導。社區辦、社區居委會要幫助小區加強業主委員會組織建設，完善業主公約、財務管理以及物業服務合同管理，幫助解決矛盾糾紛，共建和諧小區。對于沒有成立業主委員會的小區，政府住建部門、居委會要指導小區加快成立業主委員會，由業委會代表全體業主行使小區管理職權，發生物業管理方面的糾紛時，由業委會進行協調。

3.物業管理引入競爭機制。通過公開招標方式選聘物業公司，規范物業公司的管理行為，接受業主和業委會的公開監督，實行人性化管理，逐步樹立物業公司的責任意識、服務意識、質量意識。

4.建立規范的物業收費管理制度。根據部分小區存在的收費率偏低、入不敷出的實際，提倡按質論價、優質優價、質價相符的收費標準，對拒繳物業費的業主要制定一個完善的制約措施。每年年終由業主代表大會、居委會、物業公司等代表共同評議當年工作成績，根據合同服務項目的優劣給予獎勵和處罰。

5.完善小區設施，加強小區停車位配置和智能化建設。隨著社會的快速發展，我縣住宅小區停車位、電動車停車、充電問題日益突出，解決好小區停車位和電動車位的問題已迫在眉睫。建議開放地下車庫的轉讓手續。落實小區智能化建設，為順利實施新建小區智能化建設管理工作，建議政府在出讓土地條件里明確小區智能化、一體化建設一并納入規劃設計。加大改造完善老舊小區基礎設施，每年安排資金，力爭三年內完成老舊小區基礎設施功能。

6.加強對物業企業的監管。繼續按照條令條例要求切實抓好物業企業的監督管理。建立物業公司星級信用等級評定及項目經理星級等級體系監管平臺，對評定不合格的物業公司納入黑名單，限制公司再聘機制。

7.加大部門執法力度。建設規劃、城管、工商等有關職能部門要大力支持小區建設，加大執法力度，對于破壞房屋結構、違章搭建、違法裝修、違法改變物業用途或破壞環境，侵害業主公共利益等違法行為要及時介入，依法予以處置。