第一篇：農村土地流轉情況的調查與研究

農村土地流轉情況的調查與研究

土地是人類賴以生存的最基本資源，土地制度是農村經濟制度中最根本的制度。隨著二、三產業的快速發展，山區外出務工經商人員大幅增加，各地由此不同程度地造成了土地使用分散、閑置、流動性差，甚至出現了拋荒現象，這一問題已成為新時期影響農村社會生產力發展和制約農業生產適度規?；洜I的主要障礙。正確認識我市當前農村土地流轉的形勢和發展趨勢，強化政府服務職能，規范農村土地流轉，引導發展規模經營，是當前值得探討的重要課題。

一、我市土地流轉的現狀

從今年年初開始。我市按照全市統一部署，在全市農村開展了“規范、有序”的土地承包經營權流轉工作，以完善、土地流轉合同，建立規范的土地流轉制度，完善合同檔案管理為目的，著力抓好宣傳發動，調查摸底和排查問題、簽訂土地流轉合同、整改和建章立制幾個階段工作，經過半年的努力，土地流轉工作取得了一定成效。截止6月底止，全市已承包耕地面積18．8萬畝，占耕地的97．4％；承包農戶3．78萬戶，占總農戶的99．7％；簽訂土地承包合同3．6萬份，合同簽訂率在95％以上，填寫《土地承包經營權證》3．78萬本。全市土地流轉面積3．4萬畝，占耕地面積的17％，流轉戶1．18萬戶，其中流出戶7238戶，流入戶4619戶，全市補簽合同近3萬份，合同一式四份，登記和簽訂率達96％。

二、土地流轉工作成效

抓好土地流轉工作，對促進農業發展，維護農村穩定，增加農民收入，起了積極作用。

1、規范了土地流轉合同，干部群眾滿意。自發流轉存在著合同不規范，協議不完善，缺乏法律約束等問題，在土地流轉工作中我市按照省農業廳統一式樣的合同文本，規范了土地流轉合同，并對過去存在的口頭協議，不規范合同重新進行了補簽，規范建檔，消除了以往土地流轉中的各種矛盾和糾紛，使外出打工的走得放心，租田的農戶種得稱心，鄉村干部也可以抽出更多的精力和時間解決其它問題。

2、促進了農村勞動力轉移。通過土地流轉，會手藝、頭腦活，善經營的農民更多地離家外出打工，或到城鎮經商置業，就近服務于二、三產業。據統計，土地流轉后全市鄉(鎮)外出打工或從事二、三產業的人數比去年同期增加5000人，既增加了農民收入，又活躍和繁榮了城鄉經濟，加快了小城鎮建設步伐。

3、推動了產業結構調整和適度規模經營。土地流轉開始出現兩種趨向：一是農戶之間轉包開始向租賃大戶成片租賃發展；二是耕地流轉發展到林地和“四荒”經營權流轉，由單一的種糧向水果、蔬菜、花卉等高效經濟作物和養殖業發展。全市30畝以上的種植大戶達70多戶，總面積4000畝以上，有力促進了耕地向種田能手集中，使耕者有其田，能者盡其能，智者盡其智，提高了土地利用率，實現了糧食生產向規模化、產業化、企業化方向發展。

4、加快了現代農業的進程。土地流轉后，種植大戶都渴望新技術、新品種，以提高產量、提高效益。農業機械得到更廣泛的運用。今年機械使用量大增，今年1—6月份,全市新增耕整機32臺,插秧機8臺，拋秧機2臺，便型拖拉機22臺，有效地提高了勞動生產率。

5、建立了土地流轉機制。全市各鄉鎮、村按照“規范、有序”的要求，全面建立起了土地流轉檔案，規范了土地流轉程序，明確了規章制度。鄉(鎮)農業綜合服務站作為管理機構，做到村有檔案，鄉有備案，配備專人分管檔案工作。摸索總結了四種流轉形式。即：土

地出租、土地轉讓、土地轉包、土地互換，為今后土地流轉工作步入經常化、規范化軌道奠定了基礎，積累了經驗。

三、存在的問題

l、法律意識較淡薄。表現在：一些農民對土地承包經營法律、法規認識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過全文了解精神的不多，有的土地流轉未經村委會同意或備案，有的認為簽不簽合同不重要，以口頭協議代替合同，有的流轉后再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；土地承包工作中，仍有一些村組干部對黨的土地承包政策和法規領會不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調”，土地打亂重分，給土地流轉造成了困難和障礙。

2、個別鄉(鎮)和村組干部對流轉工作認識不足，重視不夠。還沒有走出過去“要錢”、“要糧”的舊的工作模式。認為土地流轉是農民自己之間的事，無須政府插手，而且土地流轉工作政策性強，敏感度高，涉及到千家萬戶，關系農民切身利益，矛盾多、難度大，沒有直接經濟收入，有為難、怕難情緒。有的抱應付態度，導致鄉村干部沉不下去，責任不到位，工作難落實。

3、土地流轉的中介服務組織匱乏，流轉機制不完善。雖然有的地方成立了土地流轉的中介組織，但總體上仍不能適應需要，缺少一個由下至上、網絡化、多功能的中介服務體系。由于土地流轉的中介組織欠完善，土地供求雙方的信息流動受阻，信息輻射面狹小，這在一定程度上影響了土地流轉的程度、規模和效益，提高了土地流轉的成本，造成“有買找不到賣，有賣找不到買”的局面，并限制了土地流轉的區域范圍。從流轉機制看，流轉形式單一，程序不規范。有的地方即使簽訂合同也存在手續不規范、條款不完備的問題。這既容易導致承包關系混亂也容易引起糾紛，同時，這也是造成承包者掠奪性經營的重要因素。

四、對今后完善土地流轉工作的建議

1、加大宣傳，統一思想。要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關農村土地承包經營權流轉的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農民了解農村土地流轉政策，消除農民的懼變心理，增強農民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規范土地流轉，可以有效地解決農村人口變化引發的土地調整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農村土地關系的穩定由政策、法律強制逐步過渡為農民的習慣。同時，又要充分認識到規范土地流轉是—個經常性工作，把規范土地流轉工作納入經常化、規范化軌道。

2、轉變觀念，明確思路。鄉村一級要從過去“管”、“要”向服務引導轉變，認真搞好謀劃。一要以產業推動抓流轉。以加快農業產業化為契機，緊緊圍繞本地主導產業，建立有地方特色的產業帶，在尊重農民意愿的前提下，鼓勵和引導農民的承包土地向主導產業和規?；胤较虬l展；二要規范建制抓流轉。引導簽訂規范的土地流轉合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉健康有序發展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉的農戶，在土地所有權性質不變的前提下都要依法引導簽訂規范的土地流轉書面合同，建檔保管，以解決農戶土地流轉的后顧之憂，建立穩定的流轉關系，促進有序流轉。三要培育大戶抓流轉。把培訓規模經營大戶作為帶動土地流轉的關鍵來抓，形成以示范輻射大戶，大戶帶動土地流轉，土地流轉吸引大戶、孕育大戶的良性循環。鼓勵干部向農民租田搞示范，通過“做給農民看，教會農民干”的引導方式，帶動農民自愿轉租承包耕地。并且政府要拿出一定專項資金用于扶持大戶發展適度規模經營，主要用于農業基礎設施建設；要按照功能全多樣化、布局科學、服務多樣的要求加快農村城市化建設進程，為農村勞動力轉移提供更大就業空間。

3、建立土地流轉機制，運用市場手段引導土地健康有序流轉。首先，規范土地流轉基本操作規程，實行程序化操作。在鄉(鎮)農業綜合服務站的指導下，受理農民委托土地流轉申請書，發布土地流轉信息，召集農戶自主流轉見面，對達成協議的農民，指導和幫助按要求簽訂合同。其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權的租金多是流轉雙方自由協商或基層組織協調確定，缺乏科學評估依據。建議建立農用土地評估機構，以土地流轉前的評估作為確定租金的依據；土地流轉后的評估，主要是監督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。再次，建立土地流轉合同管理制度。流轉雙方要在平等互利的基礎上，簽訂書面土地流轉合同，明確流轉的形式、數量、期限、條件和雙方的權利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權證變更手續；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續。農村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉合同的審查、監督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規范化的管理。第四，建立必要的流轉中介組織。可由農辦牽頭，聯合農業、土管、林業等部門設立“土地信托服務中心”，鄉鎮一級設立土地信托服務中轉站，村一級由村委會具體向農民提供土地信托服務，突破土地使用權流轉僅在有限區域內進行的制約，實行三級聯網，形成統一的土地使用權流通市場。

4、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉提供堅強的政策支持和法律保障。一是制定鼓勵土地流轉的相關優惠政策。在優惠的對象上實行雙向優惠，既鼓勵土地轉出方，又鼓勵土地轉入方；在優惠的內容上實行綜合優惠，不光在經濟上優惠，在流轉方享受集體公益事業服務方面都給予適當照顧；在優惠的手段上實行配套優惠，包括在資金、技術、稅費等方面給予適當支持：在優惠的取向上實行重點優惠。即對“四荒”開發性經營項目、具有技術推廣價值和市場發展前景的特色種養項目以及實行集約化、規?；洜I的項目進行重點扶持。二是深化農村社會管理體制配套改革。大力培育農村勞動力市場，加快農村勞動力轉移，為農村土地流轉創造條件。加大農村戶籍制度改革力度，改變農民的“戀土”觀念、為農民“退一進二闖三”創造條件，減少農民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農村特點的社會就業、養老保險、合作醫療等社會保障體系，消除農民離土的后顧之憂。三是完善法律。通過立法，進一步明確農民的土地產權；明確允許農民擁有土地的抵押權；開拓有關農村土地規模經營的保險業務等。

第二篇：農村土地流轉情況的調查與研究

農村土地流轉情況的調查與研究

時間：2009年9月1日星期二下午

地點：寧波鄞州區咸祥鎮蘆蒲村

采訪人：村民

土地是人類賴以生存的最基本資源，土地制度是農村經濟制度中最根本的制度。隨著二、三產業的快速發展，山區外出務工經商人員大幅增加，各地由此不同程度地造成了土地使用分散、閑置、流動性差，甚至出現了拋荒現象，這一問題已成為新時期影響農村社會生產力發展和制約農業生產適度規模化經營的主要障礙。正確認識我縣當前農村土地流轉的形勢和發展趨勢，強化政府服務職能，規范農村土地流轉，引導發展規模經營，是當前值得探討的重要課題。

一、我縣土地流轉的現狀

從今年年初開始。我縣按照全市統一部署，在全縣農村開展了“規范、有序”的土地承包經營權流轉工作，以完善、土地流轉合同，建立規范的土地流轉制度，完善合同檔案管理為目的，著力抓好宣傳發動，調查摸底和排查問題、簽訂土地流轉合同、整改和建章立制幾個階段工作，經過半年的努力，土地流轉工作取得了一定成效。截止6月底止，全縣已承包耕地面積18．8萬畝，占耕地的97．4％；承包農戶3．78萬戶，占總農戶的99．7％；簽訂土地承包合同3．6萬份，合同簽訂率在95％以上，填寫《土地承包經營權證》3．78萬本。全縣土地流轉面積3．4萬畝，占耕地面積的17％，流轉戶1．18萬戶，其中流出戶7238戶，流入戶4619戶，全縣補簽合同近3萬份，合同一式四份，登記和簽訂率達96％。

二、土地流轉工作成效

抓好土地流轉工作，對促進農業發展，維護農村穩定，增加農民收入，起了積極作用。

1、規范了土地流轉合同，干部群眾滿意。自發流轉存在著合同不規范，協議不完善，缺乏法律約束等問題，在土地流轉工作中我縣按照省農業廳統一式樣的合同文本，規范了土地流轉合同，并對過去存在的口頭協議，不規范合同重新進行了補簽，規范建檔，消除了以往土地流轉中的各種矛盾和糾紛，使外出打工的走得放心，租田的農戶種得稱心，鄉村干部也可以抽出更多的精力和時間解決其它問題。

2、促進了農村勞動力轉移。通過土地流轉，會手藝、頭腦活，善經營的農民更多地離家外出打工，或到城鎮經商置業，就近服務于二、三產業。據統計，土地流轉后全縣鄉(鎮)外出打工或從事二、三產業的人數比去年同期增加5000人，既增加了農民收入，又活躍和繁榮了城鄉經濟，加快了小城鎮建設步伐。

3、推動了產業結構調整和適度規模經營。土地流轉開始出現兩種趨向：一是農戶之間轉包開始向租賃大戶成片租賃發展；二是耕地流轉發展到林地和“四荒”經營權流轉，由單一的種糧向水果、蔬菜、花卉等高效經濟作物和養殖業發展。全縣30畝以上的種植大戶達70多戶，總面積4000畝以上，有力促進了耕地向種田能手集中，使耕者有其田，能者盡其能，智者盡其智，提高了土地利用率，實現了糧食生產向規?；?、產業化、企業化方向發展。

4、加快了現代農業的進程。土地流轉后，種植大戶都渴望新技術、新品種，以提高產量、提高效益。農業機械得到更廣泛的運用。今年機械使用量大增，今年1—6月份,全縣新增耕整機32臺,插秧機8臺，拋秧機2臺，便型拖拉機22臺，有效地提高了勞動生產率。

5、建立了土地流轉機制。全縣各鄉鎮、村按照“規范、有序”的要求，全面建立起了土地流轉檔案，規范了土地流轉程序，明確了規章制度。鄉(鎮)農業綜合服務站作為管理機構，做到村有檔案，鄉有備案，配備專人分管檔案工作。摸索總結了四種流轉形式。即：土地出租、土地轉讓、土地轉包、土地互換，為今后土地流轉工作步入經?；?、規范化軌道奠定了基礎，積累了經驗。

三、存在的問題

l、法律意識較淡薄。表現在：一些農民對土地承包經營法律、法規認識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過全文了解精神的不多，有的土地流轉未經村委會同意或備案，有的認為簽不簽合同不重要，以口頭協議代替合同，有的流轉后再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；土地承包工作中，仍有一些村組干部對黨的土地承包政策和法規領會不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調”，土地打亂重分，給土地流轉造成了困難和障礙。

2、個別鄉(鎮)和村組干部對流轉工作認識不足，重視不夠。還沒有走出過去“要錢”、“要糧”的舊的工作模式。認為土地流轉是農民自己之間的事，無須政府插手，而且土地流轉工作政策性強，敏感度高，涉及到千家萬戶，關系農民切身利益，矛盾多、難度大，沒有直接經濟收入，有為難、怕難情緒。有的抱應付態度，導致鄉村干部沉不下去，責任不到位，工作難落實。

3、土地流轉的中介服務組織匱乏，流轉機制不完善。雖然有的地方成立了土地流轉的中介組織，但總體上仍不能適應需要，缺少一個由下至上、網絡化、多功能的中介服務體系。由于土地流轉的中介組織欠完善，土地供求雙方的信息流動受阻，信息輻射面狹小，這在一定程度上影響了土地流轉的程度、規模和效益，提高了土地流轉的成本，造成“有買找不到賣，有賣找不到買”的局面，并限制了土地流轉的區域范圍。從流轉機制看，流轉形式單一，程序不規范。有的地方即使簽訂合同也存在手續不規范、條款不完備的問題。這既容易導致承包關系混亂也容易引起糾紛，同時，這也是造成承包者掠奪性經營的重要因素。

四、對今后完善土地流轉工作的建議

1、加大宣傳，統一思想。要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關農村土地承包經營權流轉的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農民了解農村土地流轉政策，消除農民的懼變心理，增強農民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規范土地流轉，可以有效地解決農村人口變化引發的土地調整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農村土地關系的穩定由政策、法律強制逐步過渡為農民的習慣。同時，又要充分認識到規范土地流轉是—個經常性工作，把規范土地流轉工作納入經?；⒁幏痘壍?。

2、轉變觀念，明確思路。鄉村一級要從過去“管”、“要”向服務引導轉變，認真搞好謀劃。一要以產業推動抓流轉。以加快農業產業化為契機，緊緊圍繞本地主導產業，建立有地方特色的產業

帶，在尊重農民意愿的前提下，鼓勵和引導農民的承包土地向主導產業和規模基地方向發展；二要規范建制抓流轉。引導簽訂規范的土地流轉合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉健康有序發展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉的農戶，在土地所有權性質不變的前提下都要依法引導簽訂規范的土地流轉書面合同，建檔保管，以解決農戶土地流轉的后顧之憂，建立穩定的流轉關系，促進有序流轉。三要培育大戶抓流轉。把培訓規模經營大戶作為帶動土地流轉的關鍵來抓，形成以示范輻射大戶，大戶帶動土地流轉，土地流轉吸引大戶、孕育大戶的良性循環。鼓勵干部向農民租田搞示范，通過“做給農民看，教會農民干”的引導方式，帶動農民自愿轉租承包耕地。并且政府要拿出一定專項資金用于扶持大戶發展適度規模經營，主要用于農業基礎設施建設；要按照功能全多樣化、布局科學、服務多樣的要求加快農村城市化建設進程，為農村勞動力轉移提供更大就業空間。

3、建立土地流轉機制，運用市場手段引導土地健康有序流轉。首先，規范土地流轉基本操作規程，實行程序化操作。在鄉(鎮)農業綜合服務站的指導下，受理農民委托土地流轉申請書，發布土地流轉信息，召集農戶自主流轉見面，對達成協議的農民，指導和幫助按要求簽訂合同。其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權的租金多是流轉雙方自由協商或基層組織協調確定，缺乏科學評估依據。建議建立農用土地評估機構，以土地流轉前的評估作為確定租金的依據；土地流轉后的評估，主要是監督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。再次，建立土地流轉合同管理制度。流轉雙方要在平等互利的基礎上，簽訂書面土地流轉合同，明確流轉的形式、數量、期限、條件和雙方的權利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權證變更手續；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續。農村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉合同的審查、監督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規范化的管理。第四，建立必要的流轉中介組織?？捎赊r辦牽頭，聯合農業、土管、林業等部門設立“土地信托服務中心”，鄉鎮一級設立土地信托服務中轉站，村一級由村委會具體向農民提供土地信托服務，突破土地使用權流轉僅在有限區域內進行的制約，實行三級聯網，形成統一的土地使用權流通市場。

4、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉提供堅強的政策支持和法律保障。一是制定鼓勵土地流轉的相關優惠政策。在優惠的對象上實行雙向優惠，既鼓勵土地轉出方，又鼓勵土地轉入方；在優惠的內容上實行綜合優惠，不光在經濟上優惠，在流轉方享受集體公益事業服務方面都給予適當照顧；在優惠的手段上實行配套優惠，包括在資金、技術、稅費等方面給予適當支持：在優惠的取向上實行重點優惠。即對“四荒”開發性經營項目、具有技術推廣價值和市場發展前景的特色種養項目以及實行集約化、規?；洜I的項目進行重點扶持。二是深化農村社會管理體制配套改革。大力培育農村勞動力市場，加快農村勞動力轉移，為農村土地流轉創造條件。加大農村戶籍制度改革力度，改變農民的“戀土”觀念、為農民“退一進二闖三”創造條件，減少農民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農村特點的社會就業、養老保險、合作醫療等社會保障體系，消除農民離土的后顧之憂。三是完善法律。通過立法，進一步明確農民的土地產權；明確允許農民擁有土地的抵押權；開拓有關農村土地規模經營的保險業務等。

第三篇：農村土地流轉情況調查

農村土地流轉情況調查

陳亮法學（2）學號 0707023

5借此寒假期間，本人通過村委會的支持，對農村土地流轉情況做了淺陋的調查。要提高農業的產出效率和土地產出率，加快農業產業化的步伐，一個重要的條件是實行適度的土地規模經營，同時優化種植結構，建立具有本地特色的農產品基地。但在土地使用權被分割，規模狹小，并歸屬于各個農戶的條件下，任何一個農戶或龍頭企業擴大土地經營規模的要求都會遇到其他農戶土地使用權流轉的限制。如何解決規模經營與分散的家庭土地使用制度的矛盾，是農村改革與發展中亟待解決的重大問題。研究土地使用權的合法有序流轉有利于進一步穩定和完善土地承包關系，合理調整農村產業化結構，促進農村經濟快速發展，保持農村社會穩定。

一、對當前農村土地制度的現實思考，雖然家庭聯產承包制度采取“農村普占”的分散、均田方式，較好的解決了公平問題，但是卻未能同時兼顧到效率原則。因此在新時期如何在長期穩定農地承包關系的條件下，逐步建立和完善農村土地使用權流轉制度，已成為亟待解決的理論和現實問題。

（一）當前我國農村土地政策的運行情況

20年來，中國農地政策基本穩定，主要有三點：堅持土地所有權；穩定農民承包權；放開土地使用權。但在實施的過程中面臨來自兩個方面的問題。

首先是政策本身的缺陷，表現在四個方面。一是政策中強調明確集體土地所有權，中國農村集體分為三級：鄉鎮、村、組。但是土地到底屬于那一級集體所有沒有說清楚，造成土地承包中經濟糾紛和財問題。二是政策明確規定長期穩定農民土地承包權，但在實際操作中沒說明什么人有權承包土地，即什么人算是集體組織的成員。所有農民都認為包括新婚嫁娶的每個本村人都天然具有分配土地的權利，導致土地與人口矛盾家加劇。三是規定農民承包土地要承擔義務，其中向鄉村社會繳納公共開支，但沒有明確提出這部分費用屬于地租還是管理費用，這一費用的標準是多少，給農民造成過重的負擔。四是90年代以來隨著經濟的增長速度的提高，被占用農地越來越多，但現行的城市土地不嫩進入二級市場，只有在政府征用土地后轉報給土地開發商，這樣一來，造成土地增值部分與農民無關，從土地上獲利的不是農民，而是中間開發商。

其次，在土地政策的執行過程中也存在三個問題：第一，人地關系的變化是客觀存在的，如果更多地強調提高土地生產率，政策應長期不變，而政策規定“要長期穩定，隨人地關系的變化大穩定小調整”，這種不穩定的法律語言是人們的理解不同，做法就產生分歧。第二，上級部門下達給基層政府的各種社會、經濟任務，給土地政策帶來很多問題。既要求辦好農村學校、醫療衛生機構等，有沒有財政撥款，同時嚴格控制向農民收取各種費用。作為農村最基層的干部，也是巧婦難做無米之炊，只好利用手中的權力調整土地，高價轉讓以達到任務標準。第三，鄉村基層干部把握政策有偏差。原因有三，一是為了滿足權利的要求，在一些地方村委會每換一屆就調整一次土地，造成了土地承包關系不穩定，其關鍵在于30年承包政策只是政策而不是法律，不會有人因違反政策受到刑事處罰；二是為了滿足自己的利益，通過土地調整為自己、親朋牟私利；三是穩定土地承包關系，保障農民生存條件及調動農民對土地的透入積極性，土地作為生產要素有流動的必要性，這是土地政策的最基本考慮，但沒有完成實現。

（二）實行土地流轉的現實意義

1、較好解決了土地使用權的分散化與土地規模經營的矛盾，實現了農村土地使用的創

新。土地經營規模問題是影響農業生產力發展的重要因素之一，值得我們深入研究。據有關資料介紹，自1965年以來的30年中，世界農業勞動力在勞動力總數中所占比重由54.2%下降到9.1%。中國農科院和南京農業大學等單位研究結果表明，中等規模農業比小規模農業的經濟效益和農業現代化程度都將提高一倍左右。改革開放以來，農戶家庭聯產承包責任制的實施，極大地調動農民的勞動生產積極性，有力的推動農業生產力的發展。從改革成果看，家庭經營制度表現的績效是很難估量的，它應當是今后相當時間內我國農村制度創新的基礎。但進入90年代以來，由計劃經濟向市場經濟轉變由農產品短缺經濟向買方市場轉變的形勢出現后，對生產力水平的提高和農業組織化程度提出了新的要求。小規模的土地經營，使農戶參與市場競爭常常處于不利地位，半生出小農經濟意識，經濟規模偏小，勞動成本過高，影響農村勞動力向二、三產業轉移，影響結構調整和推進農業產業化等一系類問題，迫切需要一種有效的形式，搞好土地流轉既能廣大農民利益，又能提高農業生產力水平。

2、把農產品基地建設作為龍頭企業的第一生產車間納入到企業的生產經營循環體系之中，加快農業產業化、專業化、商品化的進程。無論是“反祖倒包”模式，還是公司租賃農戶土地實行的規模經營，都是由農業產業化的龍頭企業對土地種植作出統一規化，對農田基礎設施統一建設，對技術統一指導，對土地產出的農產品實施統一收購或直接加工銷售。全部的農業生產過程都是在龍頭企業的規劃和控制下，為企業下一個生產環節的需要而進行的。

3、培育了一批農業產業化的典型，對發展優質、高效農產品生產起到了重要的示范作用。以本人所在的家鄉馬橋鎮徐周村為例目前行成以葡萄種植為主附帶其他經濟作物產業化農業，此為村里還引進養鹿技術，形成包含小規模養鹿的綜合農業體系，目前徐周村的葡萄在靖江是家喻戶曉，已成為靖江農業發展的典型，不僅促進農村經濟的發展，還有利于國家倡導的共同富裕的推行，有利于維護社會穩定。

（三）土地流轉亟待解決的幾個問題

一是加強土地流轉的法規建設。土地流轉工作涉及農村經濟發展和農村穩定，需要有一系列政策法規使土地流轉有法可依，出現問題和矛盾可依法解決，但目前指導土地流轉的政策法規缺乏，應此應盡快制定《土地承包法》和《農村集體土地流轉管理辦法》，正式以法律條文的形式確定農村土地的權屬。對土地流轉的原則、形式、審批程序、主管部門和土地用途、地價及級差、流轉期限等方面做出具體的規定。

二是建立和規范土地流轉制度。明確土地流轉的主體和客體，建立土地流轉的市場規則，構建適應使用市場化的土地管理機制，加強對土地流轉的規范管理，搞好土地流轉的中介服務。鼓勵有條件的農民將土地轉讓、租賃、抵押和入股，在更大的范圍內實現土地與資金技術、勞力的合理配置。

三是大力發展鄉鎮企業，加快小城鎮建設，拓寬農村剩余勞動力轉移的空間，為農民脫離土地創造條件。

四是深化農村社會管理體制配套改革。改革農村戶籍管理的作法，打破農民身份限制，改變農民“戀土”關念。加快建立適合農村特點的社會就業、養老保險、合作醫療等社會保障體系，消除農民離土的后顧之優，為土地流轉創造條件

蓋章：

第四篇：農村土地流轉情況調查問卷

山 東 政 法 學 院 經 濟 管 理 系

農村土地流轉情況調查問卷

調查者姓名：班級：學號：

本問卷調查是山東政法學院經濟管理系學生寒假社會實踐的一部分,其調查結果主要用于分析山東省有關土地流轉的相關問題，不會用作他用，相關信息會在使用后銷毀。本次調查僅占用您五分鐘的時間，對于您能在百忙之中填寫此問卷表示感謝?。ㄒ詰魹閱挝唬?/p>

1、請填寫您的相關信息（我們會為您保密）

姓名：年齡：家庭人口：受教育程度：

居住地：市縣鄉（村）

2、您家共用多少畝耕地？（）

3.您了解國家有關土地流轉的相關政策嗎？

A.很了解B.比較了解 C.了解一點 D.不知道

4、您家的耕地使用狀況？

A.自己耕種 B.全部流轉 C.一部分自己耕種，一部分流轉（比例）

5.您家為什么要將耕地進行流轉？

A.無力耕種B.不愿耕種，收入太低C.急需一筆收入D.身不由己 E.其他

6、您家耕地流轉的對象：

A.親戚B.同村其他個人C.專業大戶D.農民專業合作社

7、您家耕地通過什么方式進行的流轉：

A.自發B.村委會引導C.村委會強制D.流轉對象上門洽談

8.您家耕地流轉的形式： A.轉包B.出租C.互換D.轉讓E.股份合作F.其他（）說明：可多選，如果多選請標明每種形式流轉的具體土地數。

9、您家通過耕地流轉獲得的收益：

A.0-200B.200-600C.600-800D.800-1000E.1000以上

說明：收入以每年每畝為單位，若獲得的是實物，將實物按市場價折合成現金，一次付清除以流轉的時間。

10、您流轉耕地希望得到的合理收益是多少?。ǎ?/p>

說明：收益以每年每畝為單位。

11、您家耕地流轉后的用途：

A,繼續耕種B.挪作他用

12、您將耕地轉讓后主要靠什么謀生？

A.剩余土地的耕種B.養殖 C.在村里做小生意 D.在村里擔任工作，有收入E.自己或家人外出打工 F.其他（）

說明：若選擇“其他”請寫明。

13.您家宅基地的使用情況？

A.閑置B.已蓋上房子，等待居住C.已蓋上房子，已經居住D.已流轉

14.您所在村(鄉)有哪些社會保障政策？

A.新型合作醫療B.最低生活保障C.社會化養老D.村民相關福利F.其他 說明：可多選，選擇其他請寫明具體的政策。

調查問卷到此結束，再次感謝您的合作！

山 東 省 農 村 土 地 流 轉 情 況 調 查 問 卷

第五篇：農村土地流轉實施調查（定稿）

農村土地流轉實施調查

10級經濟三班李佳

今年寒假回到家發現我們村以及鄰近村的許多土地由于外來商人建廠或修路

被占,許多村民失去了耕種了幾十年的土地,政府對失去土地的農民進行了賠償。作為農業大學的一名學生，我對農業或農村問題有著特別的關注,對這種土地流轉現象，通過實地調查，親自訪問，我對這種現象有了進一步了解，發現這種土地流轉現象取得一些成績的背后也存在的一些問題。

所謂“土地流轉”就是指指擁有土地承包經營（使用權）的農戶將土地經營

權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。2004年，國務院頒布《關于深化改革嚴格土地管理的決定 》，其中有關于“農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”的規定，強調“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉?！苯涍^調查思考我總結出農村土地承包經營權流轉大致有下4方面的原因：

1、土地承包經營成本高，收益低。農業稅免征之前，農民由于承包

經營土地的負擔重，收益相對較低，承包經營土地的積極性不高。

許多外出務工、經商的農民紛紛將承包經營權流轉給親友或其他

農戶，也有的以自己享有的土地承包經營權投股或參股。這是過

去幾年土地承包經營權流轉的一個最重要的原因。

2、農村二、三產業的發展和勞動力的轉移。土地二輪承包時“增人

不增地，減人不減地”的原則，使得農村原本存在的人多地少的矛盾更加突出。導致大量勞動力紛紛向本地農村二、三產業或向

外地轉移，轉移的勞動力中有一部分帶動全家轉移，便將土地承

包經營權流轉給他人。

3、鎮、村非農建設項目的需要。因招商引資、工業園區等非農建

設項目用地需要，鎮、村將土地承包經營權以租賃的方式從農戶

手中流轉出來。

4、農村產業結構調整的需要。村為培植專業大戶、承包大戶，一方面鼓勵農戶將土地承包經營權流轉給被培植對象，另一方

面將土地從農戶手中以租賃或其他方式流轉出來再轉包給被培

植對象,即“反租倒包”。

盡管土地流轉對農經發展有很大的促進作用，有利于縮小城鄉差距，但在實施中存在很大的阻力。我在實地調查走訪過程中，與很多村民就

土地流轉問題進行了交談，感覺他們的擔心不無道理。作為從農村出

來的大學生，我能理解土地在農民心目中的地位。在交流過程中一位

剝花生的阿姨（45歲左右）說的話讓我印象深刻，也讓我感到身上的責任。阿姨說：唉，政府會讓這樣弄，一會讓那樣弄，說是為我們好，就那那時候政府讓建蔬菜大棚，還說建一個蔬菜大棚政府還補助一部分錢，結果大家一蜂窩都建大棚種蔬菜，蔬菜價錢大跌，到現在還沒見政府補助的錢在哪，政府做事應該根據農民的實際情況，而不是老是隨大流，搞形象工程，這次政府說引進外資建廠不容易，建廠占到誰家的地，誰一定要積極配合，可不要在外商面前給咱們本地人丟臉，他們還說等廠建好了，沒地的人可以進場當工人，廠里的待遇也好，但是現在廠都以利益為重，向我這塊半百的人了，南方的廠都不要我們了，他會要我們嗎，不像有地，雖然每年收入少但比較穩定。阿姨握著我的手說，你是大學生，你給俺們說說這次政府們說的可信嗎。聽了阿姨的話，望著她滿是期待的眼神，我點了點頭。是啊，地買了，雖然買了一些錢，但是這又能夠花多長之間呢。

回到家以后，我一直在思考作為一個大學生，我能為這些文化素質不高的農民做些什么呢，使他們使他們在土地流轉過程中少受損失。于是我仔細查找了國家關于土地流轉方面的法律，防止地方官員利用農民不懂法律而損害農民的利益。但是在實施過程中還是存在了不少問題，我總結了一下，如下：

（一）虛化的土地流轉利益主體難以適應現代農業市場化的要求。我國農村的土地產權主體或其代理人模糊不清，使得土地流轉的利益主體被虛化，進而難以適應現代農業市場化的發展要求。首先是農村土地的權屬邊界比較模糊。法律規定，目前農村的土地歸社區“集體”所有，社區的居民按戶承包土地，土地的經營權可以自由流轉。其中，土地歸“集體”所有的主體對象或其代理人往往不太明確，現實情況是社區經濟合作組織、居民自治組織、黨支部等都有可能成為土地的所有權主體，這就容易造成土地權屬邊界的模糊，從而產生權利的紛爭。其次，即使認為土地歸“集體”所有的表述對于土地權屬邊界的規定是明確的，土地的權益邊界也會由于地方政府、社區集體組織、村民小組甚至是地方家族勢力等方面的影響而變得模糊，而土地權屬邊界的模糊往往又成為各方主體爭奪利益的借口。調查顯示，只有17％的農民認為土地的所有權應該歸國家或集體所有，大部分人都選擇了與自身利益更加緊密的生產小組，只有8％的農民認為土地產權應該歸家庭或個人所有。

一個相關的案例表明，模糊的產權及其利益主體的虛化已給土地流轉和農業的市場化發展帶來了很大的負面影響。在長興縣虹星橋鎮的A村，一家農業龍頭企業要求流轉成片的土地進行規模生產，但當地村民及所在的生產小組與村委會之間對土地的所有權及其收益分配問題產生了糾紛。村民認為一切收益都應該歸生產小組所有，再分配給生產小組中的成員，村委會則認為一切收益都應該歸村集體所有，再分配給全村所有的居民，這種紛爭最終導致了這項土地流轉項目的擱置。

（二）分散的土地流轉形式難以適應現代農業規?；囊?/p>

農業的規模化經營是進行土地流轉的主要目的，也是實現現代農業發展的重要途徑。盡管當前的土地流轉方式已經呈現出了多元化的特點，但是調查顯示（見表5），80％以上的土地流轉都發生在小規模分散經營的農戶之間，他們往往由于土地經營效益低（18.8％）、家庭勞動力不足（18.8％）、太辛苦（22.8％）以及長期在外工作（16.6％）等被動的原因，自發地將土地流轉給還未面臨相同問

題的親戚、朋友或鄰居。

（三）無序的土地流轉中介組織難以適應現代農業信息化的要求

土地流轉供求信息的高效與準確提供不僅對推進土地流轉意義十分重大，而且本身也是農業信息化的內在要求。正如前文所述，散戶之間的土地自發性流轉無法實現土地大規模、高效率地聚集，需要尋求“散戶—大戶”的土地流轉路徑。由于散戶和大戶之間在生產經營規模、效益和理念等方面存在很大差異，因此兩者的土地需求與供給信息很容易出現不對稱，由此會引發較高的土地流轉交易成本，使得“散戶—大戶” 的土地流轉路徑很難有效形成。一方面，分散經營的農戶不可能為了出租或轉讓幾畝土地而主動尋找需要土地的陌生的大戶；另一方面，大戶對土地的需求數量通常比較大且要求連接成片，因此他們也不可能主動與每個農戶進行談判。

現實的情況是，不少地方政府雖然在土地流轉中介服務組織方面做了許多探索，但是其運作過程往往缺乏秩序，成效也不太顯著。例如，我們正陽縣于2001年開始探索建立的三級（縣、鎮、村）土地信托服務中心，因為其管理和動作效率低下等原因而擱置。因此，目前大部分地區還缺乏有序的土地流轉中介服務組織，一個直接的后果就是土地流轉的半徑受到限制。調查顯示，只有33％的農戶知道土地可以在任意農戶范圍內進行流轉，分別有12％和5％的農戶以為土地只被允許在本村內和本村民小組內部流轉，甚至還有3％的農戶以為土地流轉是根本不被允許的。由此可見，土地流轉主體之間的信息不對稱，無序的土地流轉中介服務組織是導致土地供求雙方信息流動受阻的重要原因。

（四）落后的社會保障體系影響了土地流轉主體的積極性

我國的社會保障體系還未能覆蓋所有的農村地區，無法為那些將土地流轉出去的散戶提供充分的社會保障。因此，當土地流轉的費用（租金）低于農戶的預期時，深受“土地是養老保障”這一傳統觀念影響的農戶，尤其是普通的小規模經營散戶，就有可能放棄土地流轉的計劃。調查顯示，農戶繼續保留土地承包權的主要原因已經不是可以從中獲取較好的生活保障，有33.8％的人認為放棄了土地也沒有什么好處或得不到其他保障。而有高達47.8％的農戶認為如果政府能夠為他們提供適當的養老保障，就愿意放棄承包地，還有農戶向政府提出了一次性補償費和一定的就業機會等條件，分別占總樣本數的41.6％和29.4％。

（五）土地流轉后有些未達到合理利用造成土地資源的嚴重浪費

我們村的許多土地賣出去后，有的說建工廠，有的說修路，但是大半年了也沒見動靜，許多村民看了十分心疼，寶貴的土地資源就這樣被浪費了，還有一些村官濫用職權買土賺錢。我希望有關政府能提高他們辦事的效率，堅持為官為民的理念，不要再把耕地資源閑置下來。

我查了相關資料，了解到我國現在存在以下幾種流轉模式：

土地互換

互換土地，是農村集體經濟組織內部的農戶，為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經營權進行的簡單交換，是促進農村規?；?、產業化、集約化經營的必由之路。30年前，中國農村實行土地聯產承包責任制，農民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時留下的種種弊病，嚴重制約著生產力的發展和產量的提高。如

何讓土地集中連片，實現規?；⒓s化經營，于是互換這種最為原始的交易方式，進入農民視野。

出租

在市場利益驅動和政府引導下，農民將其承包土地經營權出租給大戶、業主或企業法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經營權，出租方按以實物或貨幣的形式獲得土地經營權租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。入股

入股，亦稱“股田制”或股份合作經營，是指在堅持承包戶自愿的基礎上，將承包土地經營權作價入股，建立股份公司。在土地入股過程中，實行農村土地經營的雙向選擇（農民將土地入股給公司后，既可繼續參與土地經營，也可不參與土地經營），農民憑借土地承包權可擁有公司股份，并可按股分紅。該形式的最大優點在于產權清晰、利益直接，以價值形態形式把農戶的土地承包經營權長期確定下來，農民既是公司經營的參與者，也是利益的所有者，是當前農村土地流轉機制的新突破。

宅基地換住房，承包地換社保

以重慶為例，去年被國家批準為統籌城鄉綜合配套改革試驗區后，在土地改革領域率先進行大膽探索，創造了土地流轉的九龍坡模式即宅基地換住房、承包地換社保。也就是說，農民放棄農村宅基地，宅基地被置換為城市發展用地，農民在城里獲得一套住房。農民放棄農村土地承包經營權，享受城市社保，建立城鄉統一的公共服務體制。

“股份+合作”

我國山東省寧陽縣探索土地承包經營權流轉新機制，建立起“股份+合作”的土地流轉分配方式。這種模式是，農戶以土地經營權為股份共同組建合作社。村里按照“群眾自愿、土地入股、集約經營、收益分紅、利益保障”的原則，引導農戶以土地承包經營權入股。合作社按照民主原則對土地統一管理，不再由農民分散經營。合作社掛靠龍頭企業進行生產經營。合作社實行按土地保底和按效益分紅的方式，分配時，首先支付社員土地保底收益每股（畝）700元，留足公積公益金、風險金，然后再按股進行二次分紅。

我們村實施的是這五種模式的第二種，我們村在縣領導的支持下建起了新農村，把原來分散的住房集中起來建起了外形一樣的小樓房，我們村把原來的宅基地賣給了外來商人建廠房。這樣做既節約了土地，又美化了村容。但我希望政府能為村民做好后續的保障工作，對此我提出以下建議：農村土地流轉，是一個新的課題，也是城鄉統籌發展一項政策性很強的工作，是調整和完善農村生產關系，適應現階段農村生產力發展水平，實現土地與勞動者有效結合，充分發揮兩者潛能，創造更多物質財富的重要手段。這在十七屆三

中全會中《中共中央關于農村改革發展若干問題的決定》有深刻的闡述。如何科學貫徹十七屆三中全會精神，正確處理好璧山縣政府、市場、農民三者之間的關系，實現璧山現代農業致富農民這一根本目標，針對上述存在的問題，建議對加快農村土地流轉采取以下措施：

(一)健全制度，促進規范流轉

1、在全縣制定加快土地流轉的鼓勵政策，制定更加規范和完善的農村土地承包經營權流轉工作意見，以規范農村土地承包經營權流轉，促進土地向規模經營集中。

2、健全農村土地產權登記制度。健全農村土地產權制度不僅可以在法律上為所有權人提供更加充分的保障，而且可以以土地資產抵押，為所有權人提供更加充分的保障，而且可以以土地資產抵押，為所有權人提供更多的融資手段。這樣，能夠使農村的土地真正“盤活”，使最有價值的土地資產，走向市場，從而更好地維護農民的權益。

3、健全農村征地制度。一是要制定符合農村土地資源優劣的補償辦法和標準，確保被征地農民土地收益最大化。二是認真落實征地補償費用。確保征地補償安置費用足額到位，?？顚Ｓ?。三是妥善解決失地農民的再就業問題。優先安排被征地農民就業和再就業培訓工程，通過多層次、多形式的職業培訓，提高被征地農民的就業本領。四是創設城鄉統籌的“置換安置”政策制度。部分農民的宅基地可由政

府土地服務中心或農村土地專業合作社“打包”收購，然后用予邊遠貧困山區或高山地區人口梯度轉移的“置換安置”。

4、規范土地流轉程序。一是要規范土地承包經營權流轉程序。堅持承包戶申請，選擇對象，雙方協商，各級組織協調，簽訂合同，并報鄉鎮土地承包經營權流轉服務中心和村社集體經濟組織備案。二是要規范土地流轉合同。對現有土地流轉的合同特別是口頭合同要積極引導土地流轉雙方簽訂書面協議。土地承包經營權流轉合同要明確規定具體的流轉形式、流轉數量、質量、年限、用途、流轉費與復耕費的標準及支付方式、當事人雙方的權利義務、期滿后地上附著物的歸屬、違約責任等，并且各項規定要具有可操作性。委托流轉的要有委托書，受托人只能在委托的權利范圍內行使權利。對流轉過程中形成的合同、決議、委托書等，要整理歸檔，妥善保管。三是要規范鄉鎮(街道)、村、社及其干部參與土地流轉的行為。鄉鎮、村、社及其干部既不得以任何名義強迫承包戶流轉土地，又要按照有關政策，積極做好土地流轉的管理與服務，對土地流轉的具體內容進行審查、監督，防止集體土地權益流失。

希望土地流轉這種新的方式在政府的帶領下能更好的促進農村經濟的發展。