第一篇：老廠房改建的紅坊創意園

紅坊，外表冷酷內心狂野

長寧區淮海西路570號紅坊創意園區C-6單元(近虹橋路)

路過紅坊時，常常有人和它擦肩而過，因為誰也不曾想到繁華高雅的淮海西路上居然奇跡般地佇立著一個巨大廠房。這家廠房，50年前曾是萬人煉鋼廠———上鋼十廠。在那個年代，它因為創下了年產冷、熱軋帶鋼40萬噸的紀錄而鍛造了一段輝煌時光。50年后，這個在產業結構調整下已漸漸褪色的廠房卻華麗轉身，因宏大而構思奇妙的空間和奢侈的中央綠地成為本城最新最IN的潮流地標。各大品牌紛紛選擇在這里做秀，第六屆上海雙年展也即將在這里舉行。

在老廠房改建成風的今天，紅坊能脫穎而出，歸功于它“架子搭得好”，它利用老工業建筑的鋼筋鐵骨，將廠房的高大空間、框架結構等特點與現代建筑藝術相結合，既傳承了老建筑與生俱來的歷史肌理，保護其原生態感，又注重柔性藝術細節處理，使新舊空間互相自然過渡。

紅坊是巨大的，總建筑面積18000平方米，呈U型，中間是大型中央綠地。其中辦公面積1.1萬平方米，大型展示廳2600平方米，還有1400平方米畫廊、2000平方酒吧等休閑場所，及1000平方米手工作坊。面對如此大手筆的空間，紅坊的改造卻非常細膩。比如將老廠房原本沒有個性的灰色涂層一層層剔去，露出里面有年頭的紅磚。但密密麻麻的爬山虎，卻是刻意保留了。一堵堵張揚大氣的紅墻間，居然留有一堵幽幽的青灰墻。湊近青磚細瞧，每塊上面都有印記：“古”、“?！?、“CTU”等字樣，頓時讓人感到時間在其中緩緩流淌。

站在如今擺放著各國雕塑家作品，藝術氣息濃郁的紅坊，無論如何也想象不出當年冷軋廠800名工人和熱軋廠四五百名工人壯觀工作的情景?？伤袷酪彩怯腥藲獾?，在法國設計師的設計下，B區一樓為藝術展廳，二樓、三樓卻成了開放式辦公區，有的辦公區上方還有露臺，大家可共享藝術話題。這個渾然天成的時尚場所身價不菲，活動場地一天8萬起價、辦公區每平方米每天4~7元，讓人感嘆不愧是A級地區的A級身價。

B區一樓為藝術展廳，二樓、三樓卻成了開放式辦公區，有的辦公區上方還有露臺，大家可共享藝術話題。在老廠房改建成風的當代上海，紅坊創意園區能脫穎而出，歸功于它“架子搭得好”。紅坊很大的，總建筑面積近2萬平方米，呈U型，中間是大型中央綠地。

紅坊，沒有M50的名氣響！我是沖著畫展去紅坊的，沒想到環境相當地小資；加上是上海的雕塑藝術中心，所以雕塑作品在場館、廣場、小巷隨處可見，氛圍也相當地藝術；更重要的是雖然數萬平米的面積，安排卻十分科學緊湊，逛起來不覺得累。反正我覺得和M50一樣

紅坊創意園區

全稱“新十鋼創意產業集聚區”的紅坊，位于淮海西路。紅磚外墻，紅坊就是這樣得名。生銹的鐵件做雕塑裝置和鐵質招牌字，充滿工業原始粗曠的美感。四周很多小店，有賣藝術品的，也有賣飾品衣服的，不過生意好像比較慘淡。而當中的一個超大型的草坪，對于上海可說是奢侈的公共綠地了。草坪上陳列著不同風格的雕塑作品，有人在雕塑間閱讀，有人在談情說愛，頗有超現實主義的感覺。

新十鋼（紅坊）前身為上鋼十廠，2005年初，園區借鑒國際上利用廢棄工業建筑改建為公共藝術中心的成功經驗，將原廠房進行保護性改造和功能重塑。使這座曾經輝煌而今廢棄的老廠房，重新煥發出藝術活力和時代精神，成為集藝術展覽、藝術培訓、藝術孵化、藝術品儲存、企業展示、文化交流、創意休閑為一體的以視覺文化藝術產業為主體的集聚區，成為上海極具潛力的文化新地標。

新十鋼（紅坊）以打造公共文化藝術平臺為特色，園內的上海城市雕塑藝術中心，是國內首個也是最大的以雕塑為主題的藝術展館。新十鋼（紅坊）原生態與現代化的融合，吸引了60多家有影響力的國內外創意企業入駐，形成集聚效應，為新十鋼（紅坊）打造國際文化園區奠定了一定的基礎。三年多來，新十鋼（紅坊）舉辦了很多重要活動，如雕塑百年、羅丹雕塑藝術展、歐米伽110周年慶、愛因斯坦頭像揭幕儀式等。創意的天空集聚了海內外眾多藝術家、企業家及著名企業的加盟，如民生當代美術館、紅橋畫廊、伊萊克斯品牌創意館、體現國外當代藝術作品精髓的圣凌畫廊以及集聚新巴洛克主義設計風格的歐洲玻璃藝術品的sipek藝術沙龍等。新十鋼（紅坊）正日益成為國內外賓客近悅遠來的城市新地標，文化新天地。

當年上鋼十廠冷軋帶鋼廠便是其中一例。

1995年期間，上鋼十廠冷軋帶鋼廠要作決定性轉型，轉型之后，坐落在淮海西路與凱旋路一帶的龐大廠房就此閑置，夕照中寂然無聲的高大廠房成了上?，F代工業遺產的一個有些凄慘的說明。但若干年后，在有關部門的支持和推動下，借鑒世界上利用廢棄工業建筑改建為公共藝術中心的成功范例，空無一人的上鋼十廠冷軋帶鋼廠被逐漸地改造成今日上海城市雕塑藝術中心，“紅坊”創意園區就此應運而生。

坐落在蘇州河邊的春明粗紡廠也是一個范例。

這工廠，當年叫作信和紗廠，隨后又叫作上海十二毛紡織廠，再后來便是春明粗紡廠。1999年12月31日，那天，春明粗紡廠接到上級毫不含糊的通知：高能耗、高污染、勞動力密集型的低附加值企業春明廠必須停產。沒有可能預見到后來M50的盛景，只有一點是明確的：即使為了生存，也必須立即行動起來，停產后的春明廠最初只能靠出租廠房艱難度日，他們迎接而來的第一個藝術家名叫薛松。

自那以后，創意園區的概念才慢慢地成熟起來，到2005年4月，M50正式命名，上海多了一個創意園區的新地標。

75個創意園區是否良莠難辨

盡管在上海，遠遠沒有如同美國紐約曼哈頓蘇荷區這樣一個集中的大空間，但“LOFT一族”對上鋼十廠冷軋帶鋼廠、對春明粗紡廠的相繼進入，其實完成著上海這個群體的不平凡嬗變。

由鑒于此，到了2004年的下半年，上海市經委看到創意產業未來的發展方向，于同年度的11月份成立了“上海創意產業中心”，自那以后到2009年，共有四批創意園區一一掛牌，它們儼然成為一個個的小蘇荷區。

具體來說是，2005年4月28日，掛牌第一批上海創意產業集聚區，18家，建筑面積約36萬平方米，其中較為著名的有田子坊、8號橋、創意倉庫、M50、同樂坊；

2005年11月30日，掛牌第二批上海創意產業集聚區，共17家，建筑面積約64萬平方米，較為著名的有海上海、2577創意大院；

2006年5月20日，掛牌第三批上海創意產業集聚區，13家，建筑面積約20萬平方米，較為著名的有1933老場坊、優族173以及新十鋼。

2006年11月22日，掛牌第四批上海創意產業集聚區，共27家，建筑面積約101萬平方米，較為著名的有外馬路倉庫、老四行倉庫等。

截至2012年，倘若將沒有掛牌但自命創意園區的全部算上，今日的上海所謂的創意園區大概已經不下數百個，創意園區已經從當年的洛陽紙貴成了而今的一片泛濫。

那么，在已有的創意園區這個特殊空間中，是否真的誕生了或即將誕生不同尋常的創意作品和創意人才？

究竟是什么讓無以計數成名或不成名的藝術家趨之如鶩創意園區這個特殊空間，他們的感受如何？他們的心情如何？

已有的創意園區里面有多少可以稱作是真正的“LOFT生活”？換言之，與今日蘇荷區相比，中國上海還有多少距離必須趕上？

正有許多個問題糾纏、盤繞、生發在我們心頭，某種意義上，這正是“城市目擊”這次出擊的意義所在，帶著健康的、清醒的質疑心態，逐一進入75家創意園區中的其中一些，去發現它們的已有魅力，去還原就中的歷史印記，同時去廓清其中的一些模糊，還有什么比這更有意思？

LOFT風格的建筑最早誕生于紐約曼哈頓的SOHO區。

M50是莫干山路50號的簡稱，2005年4月成為上海創意產業聚集區之一。報記者 施

培琦 攝

創意倉庫現已進駐了十幾家創意設計公司。

藝術從來都來自于生活

先說一個概念，那便是LOFT。

在牛津詞典上，對此是這樣解釋的：在屋頂之下、存放東西的閣樓。

接著延伸的解釋是：由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內墻隔斷的高挑開敞的空間。

上述兩種含義它們產生的語境是上世紀50年代的美國，更準確點說來便是紐約曼哈頓的SOHO區。

在那里，一批貧窮但富有創造力的藝術家，把一些空間巨大、光線充足的廢舊廠房、破敗倉庫廉價地租用下來，并將其改造成富有藝術氣息的生活空間及工作場所，開創了LOFT風格。

隨后，時光不斷流轉，曾經只是貧窮的藝術家們居住的城市閣樓，搖身一變成為了美國中產階級的時髦的生活方式，又推而廣之，在全球蔓延開來，成為一種時尚、一種潮流，這樣，我們將看到大洋彼岸的蘇荷區(SOHO)。

在蘇荷區中，有著全世界最集中也是最大規模的帕拉第奧式或意大利風格的倉庫、廠房，也有著全世界最大的鑄鐵建筑保護區。那里，藝術新銳風起云涌，其中不乏現代藝術史上的大師級人物；沃霍、李奇斯坦、勞森柏格、約翰斯等。鼎盛時期，百分之三十以上的紐約藝術家都居住于此，來自世界各地的攝影師流連于GREENE街的鑄鐵紅房、BELGIANBLOCK街的室外消防樓梯，還有各具特色的堵堵涂鴉老墻，充滿了商業頭腦的畫商們，更是在那里紛紛開設起畫廊，后來，其中一些畫廊在全世界范圍里獲得了它們廣泛的知名度。

追逐利益是資本的永恒的特性，那么，蘇荷區成為一個藝術與商業有著高度融合的區域，便與資本有著密不可分的關系。具有前瞻性的資本，不僅讓蘇荷區成為全球不同社會等級男女紛紛朝拜的圣壇，同時，早在上世紀70年代，它便以自己的方式，辟通了走向創意園區的一條路徑。

與此同時，在世界范圍內，我們還可以看到倫敦南岸藝術區這一可以被今天定義為創意園區的大空間。

它位于泰晤士河邊，亦是利用廢舊港口碼頭、古老倉庫改造而成的文化旅游區，歷史可以追溯到上世紀的50年代。而今，這里已成為歐洲最大的藝術中心，沿泰晤士河岸，世界三大現代藝術展覽館之一的泰特當代美術館、英國藝術節中心、莎士比亞環球劇場次第排開，每年吸引著三百萬的參觀者。

洛杉磯釀酒廠藝術村的變身亦讓你想到了創意園區這一新時代概念。

1888年開業的釀酒廠，由21組不同大小、結構的建筑物所組成。到了1980年被當地名門Carlson家族收購，隨后，起意讓這個釀酒廠變身為藝術區。而今，藝術村已經發展成為世界上最大的藝術村，在300個單位內聚居了約500名藝術工作者和創作人，當中有畫家、雕塑家、音樂人，也有攝影師、網頁設計師，他們在藝術村中生活、創作，令這里充滿了藝術氣息，也讓世人所瞻望。

登琨艷的到來讓上海初次嘗新

對創意園區，上海又是如何先有一個認知？繼而又有一個大的發展？

這樣，我們便要說到一個人，臺灣建筑設計師登琨艷先生。

許多資料都如此地記載這樣一個細節：那便是1998年的時候，叫做登琨艷的臺灣人來到上海。那個十分炎熱的夏天，他騎著自行車沿南蘇州河路一路地尋將開來，為找一間合適生活、創意的工作室。尋找的過程中，不慎摔了一跤，爬起之際，他的目光被路邊的一個門牌吸引，接著的故事便是他進入這個門牌里面，成了這個空間的租賃者。誰也不知在他目光與門牌對接那一瞬間，他是否已經知道這個門牌后面包藏著的老上海故事，那是當年上海灘數一數二人物杜月笙先生的糧食倉庫，那里面還有一個小小的戲臺，用來供杜先生查看糧庫是否殷實的時候，耳目得以快活一番。

總之，登先生在這里大動了干戈，將約有2000平方米面積的這個舊日糧庫改造成了他的設計工作室，自此以后，南蘇州河路1305號便逐漸地成為了城市的一個新地標，將創意園區的這個嶄新概念作了第一次闡釋。

接著的故事依然發生在蘇州河邊。在登琨艷先生的創意工作室對面數百米處，隔著那條緩慢流淌的蘇州河，來自北京的建筑設計師劉繼東先生也租下倉庫用于工作室，面積是更宏大一點的了，為5000平方米，倉庫的來歷也與杜月笙的糧庫有得一拼，在當年，那是四行倉庫中的一部分。劉繼東的進入有著更為自覺的“創意園區”的意識，他按照現代建筑藝術理念對當年老倉庫的改建以及隨后轉租分攤的方式，不僅吸引了國內外一些知名設計公司落戶于中，還有意無意地與登琨艷一起，在蘇州河兩岸形成了上海創意產業的最早形態。

接著發生的故事，無論力度與深度都不是登琨艷、劉繼東們所能比擬，但若要說起上海創意園區的初試鶯聲，登、劉兩人，恐怕是可以說上一說的。

廢棄工業建筑改建的藝術空間

繼登琨艷、劉繼東之后，又有不少知名或不知名的畫家、攝影家、平面設計師、廣告創意者，如同小溪匯入河流一般自發匯入于上海的一些廢棄的工廠、倉庫、碼頭或其他種種城市空間中，這些地域也因了他們的不斷匯入而著名，譬如蘇州河一邊的莫干山路、打浦橋一帶的泰康路、當年老城廂附近的福佑路，如此等等，不一而足，這些總體來說一貧如洗但不乏才情的年輕藝術家們，希冀在這些租金特別便宜的地方，進行他們尋夢人生，當然，這人生是可以冠以“創意”方式的，他們的心境，讓我們據此想起了60年前，在美國紐約生活著的“LOFT一族”。

與此同時，我們清晰地看到，與中國所有城市一樣，這個時候的上海正經歷著由前工業向后工業轉型的歷史時期，數不勝數的前工業空間因此被空置，甚至被廢棄，這本身也成了稍后創意園區泛濫的一大推力。

地產新生代生力軍亮相 創意園區成頂梁柱

日期:2012-4-26 賈波認為，創意企業缺的不是設計、生產，而是銷售、管理，園區運營方要為企業出點子、找路子。

為此，德必提供基礎人才服務、產業資源配置、高層交流、投融資服務等七大增值服務。增值服務讓德必倒貼近200萬。“虧本的買賣德必自然不會干?！辟Z波表示，德必對增值服務的要求是客戶滿意第一，滿意度提高了，黏性也就高了。隨著近年各類成本的提高，德必雖然漲價，但退租的企業卻非常少，德必運營的6個園區、10多萬平方米，每平方米漲0.1元，倒貼的錢就回來了。

此外，通過多家企業捆綁，形成組團發展的模式，也是上海發展創意園區的創新思路。

隨著市中心地皮和舊工廠的日益緊張，創意園區逐步從市區轉移到松江、寶山等郊區。然而，郊區園區由于路途遙遠，交通不便，企業不愿入駐。同時，企業物流、運營成本較高，還難以招工。位于嘉定南翔的上海南翔智地創意谷，通過采取吸引行業龍頭企業入駐園區的方式，打造產業集聚地。企業負責人說，龍頭企業入駐園區將直接吸引大批與該行業相關企業入駐。同時，南翔智地為入駐園區企業提供配套公寓，以“保姆式”服務幫助企業留住人才。目前，入駐南翔智地園區的有3家龍頭企業，其中，以多媒體技術為核心的上海電子藝術公司是行業的整合者，下游有諸多產品提供商、產品設計商等集聚而來。

創意與商業平衡的困惑

上海創意產業風生水起，但創意產業既不能成為“水中花，鏡中月”，同時也不能成為“下里巴人”。記者近日走訪發現，創意園區的發展似乎不太“和諧”，要么曲高和寡，要么人聲嘈雜，折射出園區未來發展之惑。

位于淮海西路的紅坊創意產業園區，作為集公共文化藝術展示交流、藝術教育等功能于一體的公益性文化藝術平臺，頗具名氣。相比于其他園區，這里除了孤零零的工作室外，園區中央還有寬敞的綠地藝術廣場，在陽光明媚的春日應該能吸引不少游客，然而現實卻是門可羅雀。在最有名的城市雕塑藝術中心，除工作人員外，一位游客也看不到。在園區C片區，集合了國外當代藝術作品精髓的圣菱畫廊，以及關注中國當代藝術家的華氏畫廊等，情況幾乎相同。一個響當當的創意園區，緣何受到冷落？

記者發現，主要原因是這里的商業配套太過簡陋，除了一家咖啡館外，就一家小吃店，而且“暫停營業”。一個公益性的藝術平臺，配套設施如此簡單粗糙，又如何真正吸引市民參與到創意中來，又如何做到公益呢？

當記者來到位于泰康路210弄的田子坊時，卻是另一番景象，游客摩肩接踵。同樣是由舊廠房改造而來的創意園區，紅坊與田子坊的差別為何如此之大？

除了幾十位畫家工作室外，這里還集聚著復古或前衛的各色小店、動漫設計、原創油畫、日本和服設計制作、云南少數民族織品、各國風味料理餐店、咖啡店、茶店、酒吧、服裝服飾等企業。像這些每家僅僅十幾平方米的小店有近400家。

然而，為田子坊立名的畫家們，似乎對這種過于嘈雜和商業化的環境不太滿意。畫家張乃貴說，曾經是藝術暖熱了田子坊，然而現在的田子坊商業氣息已經遮住了藝術氛圍，有不少工作室貼出轉租告示?！艾F在這里的藝術家流動性很快，很多畫家慕名而來，然而，過于喧鬧的環境讓很多畫家失望?！睆埬速F告訴記者，“藝術不拒絕商業，但是過度商業化，會讓藝術變味。”

兩個產業園區截然相反的景象，反映出目前在創意園區發展中，藝術與商業究竟該如何平衡的問題。專家表示，藝術需要商業設施的配套，如此才能讓藝術親近市民；然而，將創意產業園區混同于旅館餐飲區，則喧賓奪主，這種趨勢的失控會導致園區生態指標下降、人文環境受損，最終可能帶來“商業繁榮，藝術空心”的后果。

第二篇：老廠房改建申請報告

老廠房改建申請報告

xxx人民政府資產管理辦公室、村鎮建設辦公室：

本公司是一家專業生產、銷售xxx的公司，注冊商標“xxx”榮獲上海市著名商標，產品主要有嬰兒xxx、xxx、xxx等。產品95%銷往西歐和美國。外銷額達xxx萬美元以上。本公司是上海市專利示范企業，擁有各類專利xxx多項。本公司通過ISO9001-2008國際質量體制認證，萊茵TOV的GS認證，產品通過歐共體的EN716-

1、EN1888、法國標準、美國標準等。本公司多年來榮獲上海市先進企業、守合同重信用AAA級企業、中國玩具協會的“中國xx行業優秀企業”等榮譽稱號。本公司生產產品功能齊全、質量完美，且具有很強的開發研制能力，是不斷創新的新型民營企業。

去年xx金融風暴，本公司外銷也受影響，我們響應黨中央擴大內需的號召，從環保理念出發，研制出xxxx。目前市場上的木床需20年以上的大樹制成，使用期3年左右，而我們的xxx鋁床經表面時效和陽極氧化處理基本無毒，結構牢固，輕巧美觀，當床報廢后

2.5公斤的鋁可回收。目前；該床擁有多項專利保護，經部分城市試銷收到了非常好的效果，內銷客戶已下訂單兩萬張以上，而我們的廠房年久失修，經常漏雨，嚴重影響產品交貨期和質量。所以本公司向上述領導部門申請翻建舊廠房（附圖）。報告當否，望領導批復為感！

特此報告

上海xxxxx有限責任公司

xxxx年12月16日

第三篇：青島創意100文化產業園老廠房改建項目復合規劃設計行為解析A11版

青島創意100文化產業園老廠房改建項目復合規劃設計行為解析

1． 園區概況

1.1 項目名稱：青島創意100文化產業園 1.2 項目地址：青島市市南區南京路100號

1.3 項目功能：以創意禮品設計、禮品包裝、禮品展示交易、廣告影視設計、制作等為主流產業，集文化創意、商務、休閑、餐飲、旅游、展示交易等多元商業組合的文化創意產業集聚區。園區2013年已申報“青島市工業旅游3A景區”，未來園區也將成為一個集工業旅游與文化創意為一體的主題功能景區。1.4 用地面積： 15畝 1.5 建筑面積：2.3萬平方米

1.6 園區配套：包括旅游信息服務、創意禮品街、創意蜂巢禮品店、原創禮品線上線下展示交易服務平臺、文化藝術品展示交易服務平臺、文化創意產業實訓和創業孵化基地、咖啡、酒吧、設計書店、文化書吧等。1.7 設計時間：2006年3月 1.8 竣工時間：2006年11月 1.9 設計機構：青島市理工大學 2.0 青島麒龍文化有限公司

2.場地歷史背景 2.1 場地現狀分析：

“青島創意100文化產業園”項目位于青島市市南區南京路100號，是在原“青島刺繡廠”老廠房的基礎上，由青島麒龍文化有限公司于2006年投資3000萬元建設并運營，是山東省首家利用老廠房改造而成的文化創意產業示范園區。

項目特色：

1）是國內業態較為純正的文化創意產業集聚區。項目自建立至今，在英國創意產業規劃大師賈斯汀.歐康納教授及瀛森創意規劃顧問有限公司的協助下，逐漸明確了自 1 身定位理念與發展理念，專心致志發展創意、設計類企業集聚。幾年來。園區在技術水平及產業集聚度方面不斷提高。目前園區總入駐率98%，其中文化創意產業入駐率93%。

2）功能較為完善的產業生態園區。具有濃厚的創意設計氛圍、完整的上下游及終端產業鏈以及功能齊備的文化配套業態（如書店、咖啡廳及公益圖書館等）。

3）小園區大產業，注重通過園區聯動、全國聯動尋求發展的園區。運營中創造性打造了“三大平臺”，即確保園區可持續發展的人才、項目孵化平臺；拉動園區經濟發展的原創禮品（線上線下）展示交易服務平臺；推動文化藝術品的市場化展示交易服務平臺。園區通過平臺帶領企業走出去抱團發展，業務伙伴遍及海內外。其平臺運營模式被專家稱為文化創意產業發展的“青島模式”。

4）注重國際化業態引入的外向型園區。先后出訪了德國曼海姆市，與歐盟九國建立了產業交流合作，同時08年引進了英國“賈斯汀.歐康納創意產業研究中心”、澳大利亞 “中澳創意產業協作項目”等國際高端業態入駐園區，此外還與美、日、韓等國家文化產業保持了密切聯系。2.2 人文、地域背景分析 2.2.1 人文背景：

中國已經進入了文化大發展大繁榮時期，青島市作為山東省的龍頭城市，文化創意產業以每年超過20%的速度迅猛增長，已初步形成了創意產業雛形，急切需要有一個合適的平臺，對產業進行集聚、支撐，以及引導發展。因此適時開展文化創意產業集聚園區建設，對于未來青島的產業發展與經濟提升都具有十分重要的意義。2.2.2 區位分析：

項目位于青島市經濟最發達的市南區中心黃金地段，地處“南京路－香港路”商圈，人流、車流量巨大，項目所在地東接2008奧帆賽主場，南鄰青島東部最繁華商業區，距青島市政府一步之遙，是青島市政治、經濟、文化核心區域，項目周邊眾多金融機構和頂級寫字樓環繞，項目周邊交通線四通八達，12路，26路，32路，33路，125路，202路，210路，218路，220路，222路，312路，319路，322路，370路，601路，604路，機場巴士1號線及建設中的地鐵三號線都經過項目所在地，對于開展項目具有不可復制的區位及交通優勢。2.2.3 場地歷史

項目所在場地前身為國有企業“青島刺繡廠”，該廠建于1954年，屬國家二級企業，曾是全國最大的機繡品生產廠家之一，產品遠銷海內外，在國內有較高的知名度。該廠自2000年遷出市區，舊廠房便一直處于閑置狀態，至項目接手時止，已閑置了六年，業主出租意愿迫切，租價較低，適合項目接手。

3.項目構思與規劃 3.1 項目整體構思

2005年接手場地后，按照預先構思，項目將作為城市更新類型的創意、設計類主題園區，在“三個不變”（土地屬性不變；產權主體不變；建筑結構不變）的基礎上對場地實施功能置換，并面向創意、設計類中小企業開展租賃，在運營方式上，由運營方通過以BOT方式（建設－運營－移交），搭建一個多種服務功能正向疊加的平臺，促成產業集群和產業鏈融合，通過集聚效應形成核心產業競爭力與創新能力，以此促進青島市乃至山東省的產業優化升級和城市價值提升。3.2 項目規劃特色

按照項目構思，本項目將規劃為四大功能區域，分別為“創意辦公區、文化展示區、創意孵化區、時尚休閑區”。四大區域將各具特色：

（1）創意辦公特色：以設計行業集聚發展為主導

園區內的創意辦公以設計行業為主導，如廣告設計、建筑設計、服裝設計、室內設計等，打造以設計行業為主導的創意辦公集聚地。改建后的園區將在保留原廠房的大空間格局基礎上進行LOFT辦公空間改造，給創意類產業機構提供較多的自主性。

（2）文化展示特色：以原創、高端藝術品展示交易為方向

園區專設藝術品展示空間，將園區的創意設計成果通過展覽展示與文化活動配套對接到市場，其中重點以原創禮品、藝術禮品研發、設計、生產、交易為目標，促進產業性資源整合、形成產業鏈。同時積極引進優秀展覽開拓園區業戶視野，使園區內外形成互動。

（3）創意孵化特色：以人才及項目培育孵化為目的

園區將把人才未來的可持續發展作為一項重要職能，以人才孵化基地為依托，輔以強大的師資力量與扶持政策，既孵化人才，也孵化項目，同時，園區專業的設計圖書館也作為孵化基地的配套與延伸，與基地共同擔負起培育產業人才的重任。

（4）時尚休閑特色：以城市再生融合理念為依托 園區將以城市再生理念為依托，對場地內原有工業建筑進行改造，引入多元化的休閑娛樂性業態，為園區提供豐富的文化休閑配套（如書吧、咖啡廳、餐飲等），體現園區時尚和主題性特征。改建后的園區將文化展示和休閑娛樂巧妙地融合在一起，形成獨特的街區式景觀帶。

園區將以文化創意為出發點，配合融入充滿現代氣息的新元素，邀請有競爭力、影響力的不同業態進駐園區開展經營 3.3 保護與改建策略

3.3.1 策略一：實施動態化設計。

舊廠房的改建再利用類似于“舊瓶裝新酒”，雖然“酒瓶”已在，但是裝什么內容還存在眾多不確定因素。我們認為，園區形態是通過逐步調整才得以符合目標和氛圍需求的，改建的一次性“過度設計”應該避免，這樣不但有利于后續創意租戶的發揮，也有利于控制初期的投資規模。比如項目在運行過程中，始終對區域的功能布局進行調整，以適應招商情況的變化。同時項目入駐企業也是有別于一般辦公單位的，他們更希望能進行二次創作。動態化的設計策略可以滿足他們的需要。此外，隨著項目運營重心的轉移，項目內部的經營性空間、半經營性空間、公益性的空間功能也會隨時發生變化，這些都需要我們通過動態化設計策略隨時調整實現。3.3.2 策略二：重視歷史元素對于園區價值的提升

在舊廠房保護上，我們的策略是不僅要對有特色的廠房建筑進行保護，對于形象價值一般的舊廠房也不能草率。以項目中的舊廠房為例，雖然這些廠房只是一些80年代式樣的普通平頂廠房，缺乏層次感，容納事件能力低，沒有明顯的特征和文化符號，但是因為這些廠房是城市近現代化進程中的特殊遺存，其差異化的體量、形態以及歷史感，也是城市的一種特殊的歷史記憶與景觀，是一旦推倒了就不能重來的。因此著眼于這些歷史元素對于園區價值的提升，我們采用木材、鋼結構等建筑材料，結合老廠房的歷史元素對它們進行了原汁原味地保護，也正是得益于這些具有歷史肌理的建筑環境，使項目具有了一種有別于其他園區的厚重的歷史積淀。3.3.3 策略三：在容量控制要講求適應性與可塑性

在精準定位單位具體業態之前，特別需要謹慎對待通過插層增加容量。因為舊廠房改造的價值首先是區位，其次才是體量，在業態未完全落實前，建筑容量價值主要在于空間的可塑性。包括空間的高度、開間、跨度等，一味盲目插層、加建，雖然增加了面 積，但也增加了投資，減少了空間的可塑性，更重要的，增大了舊廠房的負荷，為舊廠房的持久安全運營埋下了隱患，是非常不可取的。在一點，我們在項目改建過程中非常重視，項目最大的3號樓建筑即是保持空間可塑性的典范，我們將原有空間高度的廠房以“loft辦公空間”形式交付給業戶，滿足了業戶的二次創作靈感，受到了廣泛的贊譽，這種贊譽又為我們帶來了更多的入駐業戶，產生了非常好的收益。3.4 功能提升與使用價值

3.4.1 LOFT辦公空間（已建設完成）

LOFT辦公空間是基地依據舊廠房層高4.5米LOFT結構特性，改建成為特色辦公樓宇及地下管網（強電、污水、供熱等等），建成后配套集中供熱、電話、網絡和中央監控、商務中心、公共會議室、食堂等服務設施，為企業節約商務成本。

3.4.2 網絡信息交流平臺（正在規劃建設中）

網絡信息交流平臺依托創意產業聯盟網絡和市場建立的內部信息互動交流平臺，以滿足中小創意企業需求為出發點，免費向中小創意企業開放，幫助中小創意企業實現信息聚集互動，從而達到業務合作、共同創效的目的。

中國文化創意產業網 青島創意100文化產業園官網

3.4.3 “100創意空間”展廳、“3號樓藝術家畫廊”運營機構（已建設完成）

功能完備的1000平米“100創意空間”展廳和“3號樓藝術家畫廊”運營機構作為 高端藝術品展示交易服務中心，采取了可變換隔斷設計，整體空間具時尚特質，專注于為社會各界提供時尚藝術作品與高端藝術禮品的發布場所和交易平臺。

3.4.4 創意市集（已建設完成）

創意市集是一個自由的創意舞臺，以鼓勵原創為宗旨，致力打造一個可以充分開拓創意消費市場，挖掘市場創意需求，展現自我的平民藝術舞臺。市集內集聚了品牌定制、藝術品現制、創意體驗沙龍、陶吧、音樂吧、酒吧、書吧等時尚店鋪。也為園區設計師提供了休閑創意空間和相互交流、創意碰撞的平臺。

3.4.5 創意禮品街（已具基本面貌，在深入建設、招商中）

針對一直以來青島的城市禮品和旅游紀念品層次不高，給政府、企事業單位和個人在對外聯絡及禮尚往來中帶來困惑而重點建設的產業平臺項目。禮品街將匯集原創禮品設計、研發、生產、銷售企業，建立一個專業化城市禮品、旅游紀念品的研發、設計、展示、交易服務平臺。實現設計向商品轉化，為客戶提供高品質的原創禮品。3.4.6 文化創意產業大學生創業孵化基地（已建設完成）

為推動青島創意產業人才戰略的可持續發展，在五樓建設的面積為1500平米的青島文化創意大學生孵化基地將整合政府部門、行業協會、高校和各大企業的資源，為初次創業者提供市場經營服務和企業管理平臺，是年輕創意人才成長的基地，也是培育創意企業的孵化器。面向設計學科的在校及畢業大學生，為他們提供咨詢、實習、創業、就業、培訓等系列專職服務平臺，讓大學生從選專業到畢業、實習、創業成長道路上有方向、有目的的進行學習。園區目前已有設計類企業百余家，他們都急需優秀的專業設計人才。創業孵化服務平臺，可按天、按桌面出租。內有共用的辦公設備（如復印機、打印機、傳真機等）、會議室及前臺接待人員，使其在創業初期降低投資成本節約開支。

3.4.7 創意人才實訓中心（已建設完成）

創意人才實訓中心將開設平面設計、空間設計、動漫制作、服裝設計、攝影攝像、珠寶設計、廣告策劃等課程，以企業需求為核心，與高校、行業協會、勞動培訓中心、人力資源交流中心緊密合作，為企業提供一站式創意人力資源定制服務。

3.4.8 國際設計師電子網絡信息交易服務平臺（正在規劃建設中）

國際設計師電子網絡信息交易服務平臺建成后主要功能是起到一個橋梁作用的中介服務，為創意企業和國內各行各業提供專業的設計服務和信息交流，是園區國際交流、業務合作的中介服務平臺。將面對世界各地設計協會、知名設計師等提供注冊登記，展示設計成果和設計理念的一個平臺，使需要規劃、設計項目的城市政府、企業能通過這個平臺找到合適的設計團隊和設計師，從而實現把設計理念（作品）轉換成設計成果（商品），最終實現銷售。

3.4.9 國際設計師交流中心（正在規劃建設中）

國際設計師交流中心是在歐洲設計聯盟、香港貿發局、青島工業設計協會的共同支持下成立的，建成后將為中小創意企業和國內各行各業提供專業的設計服務和信息交流，是園區國際交流、業務合作的中介服務平臺。

4.園區規劃設計方案

4.1 總體規劃及分期實施示意圖 4.2總平面圖及經濟技術指標 4.2.1總平面圖

4.2.2經濟技術指標

4.3 保留和拆除建議

4.3.1 建議一：主結構只改不拆

工業遺產是一個城市的記憶,一個時代的財富。本著保護與創新的原則，在改造中，建議不對舊廠房原有主結構作出破壞性改造，只對部分內部區域進行功能轉換性整，如拓寬內部通道，整合空間環境，對能夠體現工業元素的管道與構件予以保留，同時解決好通道、采光、停車等一系列問題。4.3.2 建議二：外觀實施風格化改造

針對原始場地的平庸，建議在改造設計時大膽采取“包豪斯”風格，按照建筑的實用功能，采用非對稱、不規則、靈活的布局與構圖手法，充分發揮現代建筑材料和結構的特性，通過建筑本身的各種構件創造出令人耳目一新的視覺效果。同時，針對原有的水、電、暖、污等基礎管網設施陳舊薄弱的通病，建議在改造過程中進行全部更換，增加適合現代辦公所需的寬帶光纖、無線WIFI、手機信號無縫覆蓋等。此外，為滿足功能的要求以及場所的利用率，建議在不影響主要建筑內部安全的情況下，加建一部分輔助 空間，并通過在形態上的開放，增強建筑的外觀層次感和趣味感。4.3.3 建議三：對地面進行高品質硬化處理

考慮到園區荷載和兼顧美觀等技術要求，建議對地面進行高品質硬化，硬化工藝可采用混凝土鋪設，并輔以外加劑滲入混凝土深層密封工藝，使路面增亮抗滲且更易于清理和維護，同時為增強觀感，可增加地貼標志與路面風格化綠植等手段，使道路形象煥然一新，與園區風格渾然一體。4.3.4 建議四：對廠房內部合理改良

對園區內部相對獨立的建筑，建議從方便順暢的角度出發，適當增加天橋、連廊等跨度設計，既為業戶往來創造了方便，同時實現了園區的建筑空間形態的立體化，增加了藝術感。

4.4 交通流線及功能布局示意圖

4.5 建筑室內外改建設計

（改建前外景）

（左：設計效果圖）

（左：改建后外景）

4.6 景觀環境改建提升設計

（左：改建后外景）

（左：改建后外景）

（左：改建后景觀）

（左：改建后景觀）

（左：改建后景觀）

4.7 公共藝術與綠化設計

（上：園區藝術表演）4.8生態設計與新技術應用

（左：園區綠化設計）

（左：園區生態設計）

（左：園區生態設計）4.9公共設施設計

（左：休閑茶座）

（左：創意市集）

（左：休閑書吧）

（左：創意展廳）

（左：公益講座）

5.建設現狀與使用情況 5.1實景室內外環境照片 5.2 使用情況與問題反饋研究

5.2.1 園區設施維護難點較多。項目自06年建設至今已運營6年，部分設施按建設周期計算已開始進入老化期，同時，舊廠房翻新改建不利因素較多，特別是建筑耐久性及防水、管線等方面存在較多的難點，同時基礎設施不配套等諸多歷史遺留問題依舊困擾園區。

解決方案：分階段整改。

5.2.2 交通問題是制約發展。項目運營工作發展起來之后，越來越多的車輛每日里進入園區，而園區受地域因素制約，只有80個停車位，而每日有停車需求的車輛卻超過200輛以上，南京路作為交通要道，也缺少相應的停車車位，這就不可避免地造成了園區門前道路擁堵，也造成了園區無法吸納更為優秀的企業入駐的窘境。

解決方案：與上級主管部門溝通，幫助協調增設停車位和臨時停車場，解決日常停車難的問題。

5.2.3 園區不斷增加，項目發展面臨瓶頸。隨著國家對文化創意產業的大力提倡，青島的創意產業園區紛紛上馬，從2006年只有我們一家，發展到現在的20余家，業戶可選擇的余地大了，對項目軟件、硬件的要求也日漸提高，產業園區面臨著業態集聚、業戶維護、招商拓展等諸多發展瓶頸，需要我們對產業項目的可持續發展給予更多的理性思考。

解決方案：

1、我們定期與瀛森規劃公司和“賈斯汀.歐康納研究中心”等專業規劃設計機構溝通交流，針對新的發展理念、思路，結合多年的運營經驗，總結出文化創意產業園區的持續發展經營模式應為“平臺中介服務收入大于房租收入”。為此，我們適時建立了人才孵化基地培養人才、孵化項目，同時加大三個中介服務平臺的配套服務功能，擴大了服務項目和范圍，創造了更大的中介服務收益。

2、充分利用創意100品牌影響力與成功模式開展招商，進一步加強與各級政府之間的聯系，為園區盡量多地爭取政策優惠與資金補貼，保證園區健康發展。5.3 對建設此類創意園區的經驗與建議

經驗1：園區發展好，須立足高遠。建設文化創意產業園區投入大、回報周期長，是一個“文火慢燉”的過程，這就需要運營企業有足夠的耐心和資金對園區進行培育。創意100在制定建設規劃時，很明確提出要走“可以持久發展的文化創意品牌”建設之路。因此我們能夠“不畏浮云遮望眼”，審慎地尋找區位落點，認真地開展舊廠房改造，制 定發展規劃并潛心實施。正是由于我們的信念，所以我們能夠坦然面對最初幾年經營虧損的局面，并且堅持下來，終于迎來了園區爆發性發展的日子。

經驗2：園區要招商好，須寧缺勿濫。創意100自創立之初就提出“不滿足于只當二房東”，要走專業化集聚的路子。因此在招商中，提出“高門檻低租金”理念，強調“只有一個門檻，那就是創意”。如果入駐企業達不到要求，寧愿讓店面空著待租?！皩幦蔽銥E”可以說是創意100之所以成功的一個重要的方面。目前，創意總入駐率達98%，其中文化創意類比例達93%，6年來，園區創意設計對相關產業的拉動已達60億元，帶動就業達3800余人，園區已成為一個運營比較成熟、業態相對純正的文化創意產業集聚區，也是山東省、青島市文化創意產業品牌園區。

經驗3：園區要建設好，須重視生態。做園區，必須要重視打造產業生態鏈，創意100作為一個建筑面積只有2.3萬平方米的小園區，在這么小的范圍里要搞生態鏈建設，有點象 “螺螄殼里做道場”。但是我們對生態環境建設卻從不敢馬虎，因為我們知道，建立產業生態鏈，不僅體現為園區經營環節完善，更重要的是對園區業戶的經營與發展負責。也是對園區的口碑負責，為此我們嚴把招商關，圍繞產業鏈精心布局，在努力引入創意、設計企業同時，也相應地引進創意設計企業的上、下游經營配套企業，使企業間構成彼此合作、相互儲存發展的關系，企業足不出戶，在園區內就能得到自己所需材料、技術、宣傳、營銷及訂單來源等一切支持，實現了“產業內循環”，同時園區也積極通過“三大平臺”（確?？沙掷m發展的人才、項目孵化平臺；拉動經濟發展的原創禮品線上線下展示交易服務平臺；推動文化藝術品的市場化展示交易服務平臺）為企業尋找市場機遇，園區與企業間實現了組團發展、共同提升。

經驗4：園區要運營好，須打造快樂創業氛圍。如果說“失敗乃成功之母”，那么快樂就是成功之父。最佳的工作效率來自于高漲的工作熱情，為了園區企業營造創意、和諧、快樂的工作氛圍，我們在運營中“把工夫下在詩外”，在引進主業態同時還積極引進和建設了書店、咖啡廳、酒吧等園區休閑娛樂業態，建立了公益圖書館、公益展廳等，為大家提供資料查詢、靈感交流的場所。園區的工作人員每日里不間斷巡視，對于企業提出的問題與要求當場解決，并按時舉行“內部沙龍”、“業戶聯誼會”等各種類型的活動。讓業戶們有工作，有娛樂，有交流，心情愉快、勞逸結合地開展工作。這樣 20 做的結果，是既增大了創意產出，也進一步吸引了業態的集聚。正是秉承這種理念，所以雖然我們面積小，業態集聚總量少，但是我們和業戶仍然取得了很好的經營業績，這些都得益于我們對產業鏈建設的重視。

建議1：政府應繼續加大利用舊廠房改造文化產業園區力度。從創意100的發展經歷來看，當前舊廠房改造的文化園區發展模式，以最低成本實現了產業的升級和城市核心區域的提升，既保留了工業遺產和工業文化風貌，又實現了工業園區向文化創意產業集聚區的成功轉型，是都市內發展園區的成功模式。目前，隨著工業退出城市步伐的加快，不少具有特色的老廠房面臨著被夷為平地的命運，建議政府能繼續加大利用老廠房改造文化產業園的力度，既實現了工業遺產的功能置換和持續利用，同時也為保護城市的歷史文脈做出了貢獻。

建議2：政府應幫助以“舊廠房”改造而成的文化產業園區解決發展空間受限和停車難等硬性問題。以創意100為例，近幾年前來進出園區的車輛及人員每年都以20%以上的速度增長，園區的車位、道路、交通、接待等基礎設施及服務人員明顯不足，目前園區已經趨于飽和，因此建議政府在具備條件的情況下結合周邊舊城改造合理劃撥增量地塊，既解決文化產業人才、項目的生存空間，又解決了與日俱增的車輛停車難的問題，這既是幫助園區解決了困難，同時也是對文化創意產業發展的支持。

建議3：政府應加強對園區統一的規劃引導。從創意100的建設與發展來看，舊廠房改造的文化園區多數都是自發形成的，最初由幾位藝術家或幾家文化企業聚集在一起進行藝術創作和生產，隨后形成一定的產業聚集規模。這樣的園區生命力和隨意性都比較強，要建成世界一流的藝術品展示交流交易中心，還需要政府在產業發展、功能定位和城市功能配套上進行統籌規劃。在發展空間難以擴展的前提下，只有盡早進行科學規劃，才能有效利用現有資源。

第四篇：老廠房改造申請書

老廠房改造申請書

尊敬的領導：

我單位為惠陽區金旭機械設備有限公司，迄今已有幾十年的歷史。當時由于建造時期資金短缺，使用鐵皮搭建，質量欠佳，年長月久房屋損壞更加嚴重，現由于大部分陳舊、生銹、漏水嚴重，早已千瘡百孔，岌岌可危，存在的嚴重安全隱患。為貫徹《安全生產法》的基本方針，“安全第一，預防為主”緊抓安全工作中要預先發現事故隱患，采取防范措施，避免工傷等事故，把事故消除在萌芽狀態，不給政府增加負擔，我廠領導研究決定引進資金重新建房。

廠房現況如下：

廠房地址：惠陽區秋長鎮白石村大湖小組金旭機械設備有限公司。房屋結構：鐵皮廠房。改建面積：廠房190平米。

我單位危房改造已迫在眉梢，刻不容緩，懇請政府幫助向上級申請給予危險廠房改造為盼。

特此申請！

惠陽區金旭機械設備有限公司

2017年7月28日

第五篇：老房改建申請書

老房改建申請書

尊敬的城鄉建設規劃局：

我是上海博濟堂投資創業管理有限公司的一名職工，響應國家建設科技型創業園號召，現從中印上海分公司和**公司共租有房屋8棟房屋裝飾改造，整個園區建設完成后園區內將會容納200多家企業，本房屋有**年之久；現考慮上海市城市道路規劃將對我園區的6，7，8三棟房屋產生影響，為了不影響城市建設，肯請建設規劃局容許我園避離規劃道路拆除復建，并頒發規劃許可證，萬分感謝

特此申請

此致

敬禮

單位名稱：上海博濟堂投資創業管理有限公司

申請人：性別：年齡：聯系電話：

地址：上海市寶山區呼蘭路911弄11-13號