第一篇：第九章 物業管理服務費報價及測算

第九章 物業管理服務費報價及測算

概述

基于對君臨國際廣場住宅、寫字樓、酒店式公寓、商業的全面分析和測算 得出第一年管理服務費支出為人民幣1,317,957.57元第二、第三年管理服務費 支出為人民幣2,255,529.27元通過對資源占用分析和全面平衡物業管理服務 報價為住宅0.8元/㎡·月寫字樓4.5元/㎡·月酒店式公寓2.6元/㎡·月 商業1.5元/㎡·月。

第一節

經費測算的原則及說明

一、測算的依據

(一)南京市政府相關物業管理法律、法規

(二)“南京市物業收費管理實施辦法”寧價房[2002]182號

(三)“南京市住宅區停車管理服務費收費標準”

(四)江蘇中住房地產開發有限公司“君臨國際廣場”物業管理邀標書。

二、經費測算的原則

(一)遵循物業管理行業特點的原則

物業管理行業屬保本微利的服務性行業。客觀、準確、完整地核算物業管理 的成本支出是物業管理企業正常運轉的基礎也是為業主/使用者創造舒適工作 環境達到物業保值增值目的的基本條件。

(二)服務水平與管理費用相匹配的原則

根據服務水平與管理費用“質價相符”的市場特點準確定位物業管理的水平準確定位管理費用的標準。

(三)物業管理分項服務分項收費的原則

按照不同的物業所占用的資源比例在統一運作的原則基礎上服務分區 不同的服務內容確定不同的服務費用標準。

(四)分階段測算原則

考慮到管理期內項目分兩期竣工投入使用。為此我們采用了分階段測算 的原則以確保經費測算的準確、客觀。

(五)管理者提取酬金原則

物業管理企業的利潤來源以物業管理費用支出為基礎并按一定比例提取“管 理者酬金”即

管理者酬金 = 物業管理費用支出×管理酬金比例。

三、測算的有關說明

(一)按功能物業功能管理的原則

(二)物業管理費支出包括人工費支出、辦公費用、設備設施維護費、清潔

費、綠化費、保安費、固定資產折舊、開辦費攤銷、不可預見費、管理者酬金、營業稅金及附加。

(三)有關費用的說明

1、人員工資標準

根據市場化原則參照行業工資水平結合南京市的物業管理服務行業特點

2、公用水電費

本測算不含公用水電費公用水電費的分攤遵照南京市物業管理的有關規 定和行業慣例。

3、住宅電梯使用費 住宅電梯未列入測算其費用收支遵照南京市物業管理有關規定和行業慣例。

4、物資裝備的攤銷

物資裝備全部按3年攤銷。

5、開辦費攤銷

根據江蘇中住房地產開發有限公司提供的合同范本,中標后的簽約期限為3 年因此開辦費的攤銷期限為3年。

6、不可預見費

根據物業管理行業慣例不可預見費提取率為物業管理成本支出的1.5%。

7、管理者酬金

依照江蘇省物業管理條例和南京市物業管理辦法每年按總支出的8—15% 提取管理者酬金本標書實際按5—8%。

8、本標書收費標準不包含住宅專用維修基金。

第二篇：物業管理服務費收取通知書

物業管理服務費收取通知書

富海物流全體業主（住戶）你好：

該園區自2012年1月份物業公司進入以來，在廣大業主（住戶）的大力支持配合下，由于全體物業人員的積極努力工作，園區的物業服務管理工作取得了較好的成績，廣大的業主（住戶）是比較滿意的。為了進一步加強物業服務管理工作，保持物業服務管理工作順利正常開展，從現在起收取2013年的全年物業服務管理費、水暖費，按照國務院頒發的《物業管理條例》和有關規定，業主和住戶按時交納物業管理費、水暖費是履行的義務，要求全體業主（住戶）都要積極按時足額交納。

一、交納的標準和范圍

二、收費時間

從現在開始(2013年8月15號），15天收取，15天掃尾，30天完成任務。

三、收取辦法

1.請各位業主（住戶）按時到物業部交納。

2.掃尾期間由本園區物業管理人員進戶催繳或電話催繳。

四、具體措施

限期內不按時交納的業主（住戶），根據有關規定，物流公司有權追償，并按日加收繳納費用的3‰收取滯納金，并采取停止供電供水或訴訟人民法院強制執行。我們堅信廣大業主（住戶）是通情達理的，要換位思考，積極支持配合物業收費工作，按時交納物業費，履行好自己的義務，確保園區物業服務管理工作順利開展。我們物業工作的開展，離不開大家（業主）的支持，謝謝大家理解并支持我們的工作！

第三篇：物業管理服務費收取通知書

物業管理服務費收取通知書

尊敬的業主你好：

該小區自物業公司進入以來，在廣大業主（住戶）的大力支持配合下，通過全體物業人員的積極努力工作，小區的物業服務管理工作取得了較好的成績。為了進一步加強物業服務管理工作，保持物業服務管理工作順利正常開展，從5月1日起收取2012物業服務管理費，按照國務院頒發的《物業管理條例》和簽訂的《物業管理服務合同》規定，業主和住戶按時交納物業管理費是履行的義務，要求全體業主（住戶）都要積極按時足額交納。

一、交納的標準和范圍

1.物業管理服務費按照有關部門確定收費標準：多層住宅按每月每平方米0.8元收取，底商按每月每方米0.9元收取，別墅按每月每平方米1元收取，凡是在該小區買房的業主，已辦理相關有關手續，一律按標準交納物業費。

2.按購買合同房產的產權面積計算。

二、收費時間

從2012年5月1號開始收取，截止到2012年12月31日結束。

三、收取辦法

1.收費員入戶收取

2.各位業主（住戶）到物業辦公室交納。

四、具體措施

限期內不按時交納的業主（住戶），根據有關規定，物業公司有權追償，并按日加收繳納費用的3‰收取滯納金，或訴訟人民法院強制執行。我們堅信廣大業主是通情達理的，要換位思考，積極支持配合物業收費工作，按時交納物業費，履行好自己的義務，確保小區物業服務管理工作順利開展。我們物業工作的開展，離不開大家的支持，望大家理解并支持我們的工作！

物業公司電話：5285126

收費員電話：李小麗：***

張學梅：***

楊果玲：***

信達物業管理有限責任公司2012年5月2日

第四篇：物業管理服務費收取通知書

物業管理服務費收取通知書

_____小區全體業主（住戶）你好：

該小區自2011年6月份物業公司進入以來，在廣大業主（住戶）的大力支持配合下，由于全體物業人員的積極努力工作，小區的物業服務管理工作取得了較好的成績，廣大的業主（住戶）是比較滿意的。為了進一步加強物業服務管理工作，保持物業服務管理工作順利正常開展，從現在起收取2012年的全年物業服務管理費，按照國務院頒發的《物業管理條例》和有關規定，業主和住戶按時交納物業管理費是履行的義務，要求全體業主（住戶）都要積極按時足額交納。

一、交納的標準和范圍

1.物業管理服務費按照有關部門確定收費標準多層住宅每月每平方米0.28元收取，小高層（不包含一、二層）住宅每月每平方米1元(包含電梯電費）收取，門市房每月每平方米0.5元收取。凡是在該小區買房的業主，已辦理相關有關手續，一律按標準交納物業費。

2.按購買合同房產的產權面積計算。

3.小高層（不包含一、二層）住宅每年每戶交納500元電梯年檢費、維護費，五層以上（不包括五層）住宅每戶每年交納水泵電費100元。

4.住宅每戶每月收取3元的生活垃圾運輸費全年36元，及每戶每年收取化糞池清理費40元，門市房每間每月收取5元圾運輸費全年60元（代環衛所收取）。

5.每戶每年交納56元的公共照明費（其中包含小區院內路燈費、樓梯道照明費）

二、收費時間

從現在開始(2012年3月1號），15天收取，15天掃尾，30天完成任務。

三、收取辦法

1.請各位業主（住戶）按時到物業部交納。

2.掃尾期間由本小區物業管理人員進戶催繳或電話催繳。

四、具體措施

限期內不按時交納的業主（住戶），根據有關規定和外小區的經驗，物業公司有權追償，并按日加收繳納費用的3‰收取滯納金，并采取停止供電供水或訴訟人民法院強制執行。我們堅信廣大業主（住戶）是通情達理的，要換位思考，積極支持配合物業收費工作，按時交納物業費，履行好自己的義務，確保小區物業服務管理工作順利開展。我們物業工作的開展，離不開大家伙們（業主）的支持，謝謝大家理解并支持我們的工作！

第五篇：某項目標底及投標報價測算分析報告

某公用工程項目標底及投標報價 的測算分析報告

一、測算分析主要內容

（一）標底編制的合理性及原因分析

（二）投標報價的合理性及原因分析

二、測算分析方案

（一）標底、投標報價分部分項工程量清單的分析：統計匯總人工、材料、設備、機械臺班、管理費、利潤等，列出標底與投標報價間的差異，并以差異較大的清單項目為重點，分析差異原因及可能產生的后果。

（二）標底、投標報價措施項目清單的分析：分析腳手架、模板、垂直運輸等項目的措施項目清單，檢查非競爭性費用的填報是否存在問題。

（三）標底、投標報價其他項目清單的分析：分析招標人費用部分的準確性，特別是招標人供應設備材料匯總價格的準確性，檢查投標人是否修改了招標文件中提出的“暫定金額”、“預留金”等招標人費用。

（四）標底、投標報價的規費、稅金的分析：分析造價匯總過程中的規費和稅金。

三、測算分析情況

(一)標底的測算分析情況

1、計價依據的分析：經測算該工程標底各項費率基本按深圳市2004推薦費率計取，綜合價格、消耗量標準的套用及建筑材料價格的計算也基本符合深圳市現行規定和招標文件的要求。

2、分部分項工程量清單、措施費項目、其他包干措施費項目、預留金、獎勵金、安全文明措施費計價的分析：經測算該標底分部分項工程量清單中人工費、材料費、機械費管理費、利潤、稅金，措施費項目，其他包干措施費項目，預留金、獎勵金、安全文明措施費等計價基本合理，存在的個別問題分析如下：

①個別材料價格可能偏高，但用量不大，對標底的影響較小。例如連接橋（鋼結構）鋼拉桿空調部件、配電箱、水泵和保溫材料等。

②連接橋鋼桁架項目套用定額存在問題，標底中套用的是市政定額Q6-7，Q6-26，Q6-19，2005-205等子目，該項費用為7883450.82元；但我們認為套用建筑工程消耗量標準1006-22，1006-103H，1006-4，2005-205等子目較為合理，套用建筑工程消耗量標準后該項費用為6473279.15元。兩者的差額為1410171.67元，造成總造價偏高1.35%。③根據計價規定，采用泵送砼的工程的垂直運輸費單價應乘0.8的系數，但標底中該項單價未乘此系數。經測算，標底造價509304.08元，乘系數后造價407443.26元，兩者相差101860.82元，造成總造價偏高0.1%。

④標底中腳手架有效使用天數計算存在問題。標底中腳手架的有效使用天數是按365天計算。實際上我們查閱相關資料并分析，認為本次招標主體工程最大工期為150天。經測算，按365天計算的腳手架使用費為：2586104.11元，按150天計算的腳手架使用費為1036247.46元，兩者差額為-1549856.65元。造成總造價偏高1.48%。

⑤為整個工程服務的其他包干措施費,該部分費用主要為總包管理費、總分包配合費、地下管線保護或遷移費、臨時水電措施費、環境污染沉降觀測費、設備入網或檢測費等費用。這項費用屬投標人自主報價項目。該項目標底是以699.9萬元列入總造價，其中有部分項目費率是按推薦費率的上限計算（如總包管理費費率的推薦范圍1%～3%，標底按3%計），可能與實際的情況有出入，從而對總造價產生影響。

(二)投標報價的測算分析情況

1、分部分項工程量清單部分

①人工費：經測算第一中標人的人工費相對標底人工費下浮約52.67%（造成總造價下浮3.833%），第二中標人的人工費相對標底人工費下浮約25.89%（造成總造價下浮1.884%）；

原因分析： a、人工單價的差異：第二中標人的人工單價均按市造價站提供的人工參考單價計價（例如技術工日40元/個），但第一中標人的人工單價僅為深圳建設工程造價管理站提供的人工參考單價的50%（例如技術工日20元/個）。

據市場調查，目前技術工日的市場價格一般在市造價站公布的參考價格水平的0～+5%之間浮動，普通工日的市場價格一般在市造價站公布的參考價格的±10%之間浮動。對于普通工日如人工單價低于下限，則有可能低于深圳市最低工資標準。

b、人工工日消耗量的差異：第一中標人的人工工日消耗量均按市造價站提供的消耗量標準計價，第二中標人的人工工日消耗量大大低于市造價站提供的消耗量標準計價（部分子目低于公布標準的50%）。

人工是完成工程項目所必須的人工消耗，屬于一次性消耗。據調查，現行計價標準的人工消耗量已經非常貼近實際，市場的人工消耗量一般在現行標準的±5%范圍內浮動。如人工消耗量的下浮超過現行消耗量的5%時，除非有合理解釋，否則有可能低于建造成本。

②材料費：經測算第一中標人的材料費相對標底材料費下浮約18.68%（造成總造價下浮9.705%）；第二中標人的材料費相對標底材料費下浮約16.62%（造成總造價下浮8.632%）；

原因分析：

a、材料單價的差異：經分析第一、第二中標候選人的材料單價，報價較低的主要是砼及加氣砼塊，其他材料包括鋼材的報價基本按同 期信息價，差異不大。如C30預拌泵送砼信息價為330.35元/立方米；第一中標候選人報價為254.37元/立方米。但是，目前商品砼的市場價浮動范圍較大，投標人的商品砼報價并不一定低于成本。

b、材料消耗量的差異：經分析材料消耗量差異不大。c、第一中標人的砼項目單價存在錯誤：如矩形梁項目，其分項單價為268.46元/立方米，其中材料費247.63元/立方米。單價分析中，材料費的構成為：C30預拌泵送砼（254.37×1.015）+草袋（2.13×0.62）+水（2.51×0.46）=258.16+1.32+1.15=260.63元/立方米。由此看出第一中標人報價中每立方米矩形梁的材料費已低于其自報成本13元。其余所有涉及混凝土的分項基本都存在上述問題。

③機械費：經測算第一中標人的機械費相對標底機械費下浮約39.28%(造成總造價下浮1.854%)，第二中標人的機械費相對標底機械費下浮約18.71%(造成總造價下浮0.883%)；

原因分析：

a、機械臺班單價的差異：經分析第一中標人機械臺班報價低于標底價（不同的機械臺班低的比例不同，例如砼輸送泵低75%；6噸載貨汽車低51%。），第二中標人的機械臺班報價與標底價接近。

b、機械臺班消耗量的差異：第一中標人、第二中標人機械臺班消耗量均低于定額消耗量，不同的機械臺班降低的比例有所不同。

④管理費：經測算，第一中標人的管理費相對標底管理費下浮約71.2%（造成總造價下浮0.647%），第二中標人的管理費相對標底管理費下浮約23.78（造成總造價下浮0.216%）。原因分析：

a、管理費率差異：標底的管理費率取12%，第一中標人的管理費率取7%，第二中標人的管理費率取12%，推薦費率范圍為7%至17%。

b、計算基數差異：前面已經分析，投標人報價中的人工費和機械費均有較大下浮，而管理費是以該兩項費用為計算基礎的，計算基礎的較大下浮必將造成管理費的較大下浮。

⑤利潤：經測算，第一中標人的利潤相對標底利潤下浮約67.39%（造成總造價下浮1.79%）；第二中標人的利潤為零（造成總造價下浮2.656%）。

原因分析：

a、利潤率差異：標底的利潤率取5%;第一中標人的利潤率取2%；第二中標人的利潤率取0；推薦費率范圍為1%至7%，考慮到目前激烈的市場競爭，投標人不計利潤也應當認為是合理的。

b、計算基數差異：與管理費的情況類似，計算基數的較大下浮造成了利潤的較大下浮。

⑥稅金：經核實，標底、第一中標人、第二中標人計取的稅率均為3.22%，符合計價規定，但計稅基數的差異造成了稅金絕對值的差異。

2、措施項目費用：經測算第一中標人的措施項目費相對標底措施項目費下浮約47.97%（造成總造價下浮5.785%），第二中標人的措施項目費相對標底措施項目費下浮約45.67%（造成總造價下浮 5.507%）。

原因分析：

上述措施項目費用的差異主要是由措施項目費用中的工程量與人材機單價差異造成的。人材機單價差異原因基本同分部分項工程人材機單價差異原因，而工程量方面的差異，主要表現在模板工程量和腳手架工程量的差異上。

此外不同的施工技術措施的選取，也會造成措施費的較大差異。

3、規費：經測算，第一中標人的規費相對標底規費下浮約58.93%（造成總造價下浮1.709%）；第二中標人的規費相對標底規費下浮約54.34%（造成總造價下浮1.576%）。

原因分析：

第一、第二中標候選人投標報價中規費費率均選取推薦費率的下限，標底計取的規費費率為推薦費率。另外，規費計算基數的較大下浮也造成了規費的較大下浮。

4、為整個工程服務的其他包干措施費：該部分費用主要為總包管理費、總分包配合費、地下管線保護或遷移費、臨時水電措施費、環境污染沉降觀測費、設備入網或檢測費等費用。這項費用為企業自主報價。經核實標底價為699.9萬元；第一中標候選人報價為102.6萬元，相對標底下浮85.3%（造成總造價下浮5.7%）；第二中標候選人投標報價為106.8萬元，相對標底下浮84.7%（造成總造價下浮5.66%）。該部分差異對造價影響較大。

5、預留金、獎勵金、安全文明措施費：該三項費用共1032.8萬 元，為招標人給定，不允許調整。經核實，標底、第一、第二中標候選人投標報價均按實填報，無差異。

四、結論

綜上所述，我們認為該公用工程項目的招標標底，符合標底編制原則，采用的人工、材料、機械單價及相關費用基本合理。但在個別項目上標底費用偏高，如該工程兩棟樓之間的連接橋在定額套用、措施費項目中腳手架有效使用天數等方面出現錯套定額或多計有效天數現象，這些因素造成標底偏高約3%。對于投標人的投標報價，我們認為投標人在較多方面壓低了投標報價，如分部分項工程人工費、商品砼材料費和其他包干措施費等方面均出現較大幅度下浮，經與我們掌握的可能低于成本的建設工程造價警戒線對比分析，該工程的警戒造價為70781939.09元（扣除標底偏差因素，且未計C類、預留金及獎勵金等費用），與第一、第二中標候選人同類項目分別相差9096176.77元、4808387.18元，對應警戒造價分別下浮12.9%和6.8%，兩投標人報價均低于警戒造價，因此，兩個投標人的報價極有可能低于深圳市建設工程的建造成本。

附表