第一篇：不許業主封陽臺物業敗訴 省高院

不許業主封陽臺物業敗訴 省高院:物權高于“小區整體美觀” 不許業主封陽臺物業敗訴 省高院:物權高于“小區整體美觀” “我想安裝封閉陽臺，但是物業不同意怎么辦？”翻開南京不少小區的網絡論壇，這樣的疑惑普遍存在。由于安裝封閉陽臺帶來的不同看法，讓不少業主和物業之間矛盾重重，甚至南京有小區曾經為此發生過流血沖突。

然而發生在江蘇南通的一起安裝封閉陽臺糾紛中，當上被告的業主卻獲得了最終的勝利。

這起被江蘇高院視為經典的案例說明：物權高于所謂的“小區整體美觀”，業主有權安裝封閉陽臺。

[案件] 封閉陽臺惹出官司 朱女士是南通天安花園小區的一名普通業主，入住之前她并沒有想過要安裝封閉陽臺。“房檐過窄，一下雨陽臺就有積水。另外，我的房子靠著馬路，噪音大、灰塵多，對我的生活質量影響不小?！敝炫空f，為了美觀起見她特意安裝了無框陽臺。

然而即使是無框陽臺，也讓她和物業的矛盾鬧到了不可調和的地步。物業拿出了朱女士在領取鑰匙時簽訂的《天安花園物業管理公約》和《補充協議》?！堆a充協議》第六條明確約定：“本小區統一不得封閉陽臺、改變立面”。而且，在朱女士與開發商簽訂的購房合同上也寫著：“不得擅自封閉陽臺”。

朱女士承認自己在合同上簽過字，但是她也有想不通的地方：“房子是我買的，我在自己家陽臺上安裝，怎么就不行了呢？” “你作為業主對陽臺有支配權，但不代表你有任意使用的權利，陽臺從設計到交付，都是不封閉的，這符合國家規范和陽臺的功能，能夠滿足業主的需要?！?/p>

物業方面解釋說，“陽臺的主要功能是提供晾曬等，你要求陽臺具有‘安全、防塵、防噪音’的功能，是對使用陽臺權利的擴大?！?/p>

在物業看來，白紙黑字的合同，還有朱女士的親筆簽名，這還有什么好說的？由于朱女士拒絕拆掉陽臺，物業以違約為由將她告上了法院，要求將陽臺恢復原狀、確認《補充協議》條款的合法有效。

[法院]3個要點判決物業敗訴此案經過兩審，法院均判決物業敗訴。在三個判決要點上，法院將道理說得非常透徹。

要點一 格式條款不能限制“物權” 朱女士是這套房子的所有權人。陽臺作為附屬于房屋主體的特定部分，在構造和使用上均具有獨立性，應確定為房屋的專有部分，朱女士享有專有所有權。《補充協議》以格式條款禁止封閉陽臺，排除了對方的主要權利，根據《合同法》規定，應屬無效。封閉陽臺本是業主行使“物權”范圍內的行為，而物業公司以位階較低的物業管理權以未經協商的格式條款排除了業主位階更高的“物權”，導致雙方權利義務的失衡。

要點二 封閉陽臺沒損害他人利益 朱女士封閉陽臺符合行使“物權”的正當性要求。她因居住安全、防塵、防噪音的需要封閉陽臺，采用的方法已經顧及小區環境的整體美觀，而且沒有損害小區其他業主的合法權益，其目的、方式和結果正當，不屬于法律法規禁止業主從事的行為。

要點三 物權高于“整體美觀” 業主基于“物權”而享有的居住利益應得到優先保護。建筑物和小區外部美觀、整體風貌的保護也屬法理和通常意義上的正當利益，理應得到維護。這與將陽臺封閉之間存在一定的利益沖突。然而利益衡量之下，業主因“物權”而享有的居住利益比建筑物和小區整體美觀這樣的表層利益等次更高，也更為重大，應得到優先保護。

[說法]利益博弈讓業主能裝封閉陽臺江蘇省高級人民法院的資深法官認為，當今社會利益主體多元化趨勢日趨明顯,社會主體的權利沖突也日益加劇，法官在裁判時必須考慮審判結果對于權利保護、社會效果可能帶來的影響。這起案件就是雙方當事人、小區和社會等各方利益的一場博弈。

朱女士對陽臺加以封閉，不可避免地改變了房屋部分立面外觀，對建筑和小區的整體和諧造成一定影響，但如物業公司在沒有合法依據情況下因此限制她封閉陽臺，又會侵犯她的正當權利，兩者顯然存在利益沖突。住宅是滿足人類生存需求的最基本的生活資料，又是滿足人類生活質量要求的享受資料，因此，由此派生而來的業主的居住利益，包括住宅不受侵犯、合理利用改造以提供生活質量等權利應當獲得保護已成為社會共識。而建筑物和小區整體美觀如何保護，法律并無明確規定。一般認為，只在特定情況下，如處于風景名勝區、城市主干道等，方能凌駕于業主意志之上。因此，就本案而言，依“兩害相權取其輕,兩利相較取其重”的衡量原則，業主基于物權而享有的居住利益比建筑物和小區整體美觀這樣的表層利益等次更高，也更為重大，應得到優先保護。

律師觀點：

1、業主委員會定 物業沒有權利定政策；

2、只要在陽臺范圍內進行封閉，不影響他人或者他人建筑物的采光通風等，那么業主有權利封閉陽臺。物業對封閉陽臺有監督的權利，但沒有禁止的權利。

3、物業無權限制，應當由業主委員會決定。

4、如果不侵犯他人權利，物業無權，任何人都無權干涉。

5、封陽臺并沒有超出自家產權面積,也沒有侵占公用空間,開發商和物業公司無權干涉。

6、你買房時被騙了，露臺所有權不歸你所有，屬于整體業主的共同所有，你無權占為己有，不光物業能管，政府有專門管這個投訴的部門，除非別的業主不想理這事，否則業主委員會有權力和你打官司，你肯定贏不了的。

第二篇：封陽臺協議書范本

封陽臺協議書范本（精選3篇）

封陽臺安全協議書1

委托方：身份證：

（以下簡稱甲方）

承接方：身份證：

（以下簡稱乙方）

甲方因裝修房屋，請乙方封閉客廳的陽臺，經甲、乙雙方友好協商，達成以下一致意見，以咨共同遵守。

1、甲方客廳、臥室封閉陽臺為雙層真空鋼化玻璃窗。

2、封閉陽臺所用材料：全部為榮興型材，內有優質鋼條，雙層玻璃均為鋼化玻璃，厚度5毫米，夾層為12毫米厚，兩層玻璃表層均印有認證合格標記。

3、總價為：5100元。

4、乙方保證所用材料為上述第二條所規定的材料，非假冒偽劣產品，保證材料的品質，若非上述型材，甲方有權利拒付款項。甲方在日后（兩年）的使用過程中，若為非人為故意損壞的原因，乙方愿意無條件承擔給甲方或他人帶來的一切損失和傷害。

5、乙方在安裝過程中，由于乙方失誤造成的任何安全事件，責任都由乙方承擔，與甲方無關。

6、甲方在簽定合同日時付500元訂金給乙方，安裝完畢經甲方檢驗合格同意后，甲方付清余款。

7、本合同一式貳份，簽字生效，雙方各執壹份。

封陽臺安全協議書2

甲方：

乙方：

根據《中華人華共和國合同法》和《中華人民共和國建筑法》，甲方決定將小區

號樓室的陽臺封閉工程承攬給乙方制作、安裝，經雙方協商訂立以下合同條款共同遵守。

1、價格及工程量：鋁合金封閉窗玻每平方元（包含損耗），鋼架鋼化玻璃陽光房每平方米元（包含損耗），工程量按實際測量計算，總價在安裝完畢后按實際發生計算。

在施工過程中，材料價格、人工費及政策變化引起造價增減時均不得調整；各項取費標準不變。

2、承包方式：包工包料，乙方自帶工具。

3、以上單價包含材料、五金件、玻璃、玻璃膠、制作、安裝、運輸、塞縫、密封等均由乙方負責。

4、封閉陽臺所用材料：全部為鳳鋁牌塑鋼型材，鋁合金厚度為1.4毫米，塑鋼顏色為灰色；雙層玻璃為鋼化玻璃，厚度為5毫米，夾層為9毫米。

乙方保證上述規定的材料非假冒偽劣產品，鳳鋁牌塑鋼

材料為正品，其他材料保證材料質量。若非上述型材，甲方有權利拒付款項。

5、工程質量必須達到國家相關規定質量標準。

6、甲方在簽訂合同時支付元訂金給乙方，安裝完畢經甲方檢驗合格后，甲方付清余款。如驗收時甲方發現質量未達到國家相關規定質量標準，甲方有權根據工程瑕疵的程度扣除工程款總價的30%。

7、甲方負責協助乙方材料進入小區，提供乙方安裝時需要的水和電。

8、乙方施工人員必須遵守安全操作規程，確保安全施工、制作、運輸。施工過程中發生的一切事故責任由乙方自行承擔。

9、未盡事宜，雙方根據相關規定及具體情況協商解決。

10、本工程項目的＇質保期為：

11、本合同執行中如發生爭議可協商解決，達不成一致意見時，可向甲方所在地人民法院提起訴訟。

12、本合同自甲乙雙方簽字之日起生效，合同一式兩份，甲乙雙方各持一份。

甲方（簽字）：乙方

（簽字）：

甲方身份證號：

乙方身份證號：

年月日

年月日

封陽臺安全協議書3

甲方：

乙方：

經甲乙雙方協商一致，就乙方承接封陽臺加工安裝工程達成一致意見，特制定本合同。

一、工程名稱：封陽臺。

二、工程地址：

三、工程范圍：鋁合金加工安裝。

四、工程量：窗戶面積約

㎡，單價元/㎡

五、工程造價：合計價款約

六、鋁合金采用，玻璃采用

七、工程工期

乙方于年

月

日進場安裝，按甲方需求進度完成門窗的安裝任務。

八、付款方式和結算方式

簽訂合同預

付定金，外框安裝完成后付總價的30%進度款，玻璃裝完付清余款。（質保一年）。

九、甲乙雙方應履行的職責

1、甲方提供門窗的加工圖紙，并確定門窗的安裝位置；乙方按圖紙加工安裝。

2、乙方負責管理加工人員及工地現場安裝人員的安全問題，教育員工遵守工地的安全操作規章制度，對不遵守制度所造成的人身傷害由乙方自行承擔。

十、乙方的責任

1、安裝產品質量必須符合國家現行的工程質量驗收規范，因質量不合格，造成的損失由乙方自負。

2、乙方必須按雙方協定的施工工期，保質保量完成該工程的施工任務。

十一、未盡事宜，雙方協商解決。

十二、本合同雙方簽字后生效。

甲方：

乙方：

聯系電話：

聯系電話：

****年**月**日

第三篇：委托書封陽臺

委托書

本人

法人：

身份證號:

現委托

封閉陽臺工程。

被委托人： 身份證號：

為翠堤灣

委托人:

被委托人：

年 號樓

單元

月

日

第四篇：封陽臺注意事項

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從安全性能考慮，很多業主在裝修陽臺時會選擇封陽臺。那么，封陽臺的時候，需要注意一些什么呢？

1.安裝必須依照準確尺寸安裝。

2.陽臺封裝質量是陽臺裝修中的關鍵。要注意它的抗風力，安裝要牢固，做好密封，否則透風撒氣的等于沒封。窗扇下口最容易滲水，一般是窗框下預留2厘米間隙，用專用密封劑或用水泥填死。有窗臺的，要向外作流水坡。

3.注意防水和排水處理。許多家庭在陽臺上設置水龍頭，放置洗衣機，洗滌后的衣物可直接晾曬，或是在陽臺設置洗菜池當廚房使用，這就要求必須做好陽臺地面的防水層和排水系統。若是排水、防水處理不好，就會發生積水和滲漏現象。

4.封陽臺在窗框固定后，安裝窗扇，一般封陽臺使用推拉窗，要求關閉嚴密，間隙均勻，扇與 框搭接緊密，推拉靈活，附件齊全，位置安裝正確、牢固，靈活適用，端正美觀。為防止雨水倒流進入室內，窗框與窗臺接口外側應用發炮劑填。

5、陽臺鋁窗的立框和橫框一定要固定在陽臺的護欄和頂部，用射釘和拉鉚釘固定在混凝土內，再用涂漆的角鋼加固。不能固定在磚墻上，更不能用木楔上下頂住立框，代替射釘槍固定。

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6、鋁窗下滑道的高邊應在室內，低邊在室外，防止雨水內滲。并應在低邊外側打上小孔，以便排除雨水。封閉陽臺的所有空隙，應全部用水泥砂漿填滿。

7、不能用小截面和薄壁鋁材做陽臺鋁窗。有的施工隊偷工減料，建議用鋁方管代替正規的鋁窗型材，這樣做會使陽臺鋁窗的承受力大大降低。如果遇到大風，就會發生扭曲、變形，甚至脫落。

8、考慮到鋁合金外框受力不能太大，封閉的陽臺一般不采用平開窗。

9、鋁型材強度一定要符合標準，超碼用手折時應感覺很堅硬。軟的材料堅決不能用。

10、設計要合理，不能為省材料而采取大分格的做法。不能采用從護欄到頂部“落地”的大窗扇，一定要在上部安裝400毫米到500毫米的固定窗，下面再安裝1200毫米到1300毫米的推拉窗。而且，推拉窗不能太寬。

封陽臺時，一定要采購好合適的門窗，一般建議在裝修前就選好商家并提前預定。這樣，裝修好才能保持較長時間的使用。

第五篇：封陽臺相關法律規定

《上海市住宅物業管理規定》(2011實施)第五十條業主、使用人應當遵守國家和本市的規定以及臨時管理規約、管理規約，按照房屋安全使用規定使用物業。禁止下列損害公共利益及他人利益的行為：

(一)損壞房屋承重結構;(二)違法搭建建筑物、構筑物;?? 第五十一條業主、使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市的規定以及臨時管理規約、管理規約。業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知業主、使用人。

在業主、使用人裝飾裝修房屋期間，物業服務企業應當對裝飾裝修房屋情況進行現場巡查，業主應當予以配合。

第五十三條物業服務企業發現業主、使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關規定以及臨時管理規約、管理規約行為的，應當依據有關規定或者臨時管理規約、管理規約予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者處理。

上海房產律師：根據以上法規可明確：

1.陽臺屬于業主的專有部分，對陽臺改裝是依法處分，他人無權干涉。2.如果業主侵犯了他人的合法權益或共同利益，也應由業主大會或業委會行使權力去排除妨礙或要求賠償，而非物業公司。

3.即使依照《管理公約》的規定，由約定獲得訴權，物業公司也不能真正行使訴權。約定是建立在平等的基礎上，在法律的框架下，而不能對抗法律的強制規定。現有的法律，未規定物業公司可以行使業主委員會或業主大會的訴權。

4.且，物業公司也僅是行使“勸解，監督”并提交行政部門最終處理的這樣一個組織，而非行使民法規定的訴權的適格主體。

5.物業公司，究其本質而已，是根據物業服務合同和業主委員會的授權，為物業的正常使用提供服務，它是受物業所有人委托或合同約定維護小區物業的秩序，而非管理。更不能強制干涉業主行使專有權。

住建部：

第十四條 申報登記應當提交下列材料：

(一)房屋所有權證(或者證明其合法權益的有效憑證)；

(二)申請人身份證件；

(三)裝飾裝修方案；

(四)變動建筑主體或者承重結構的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案；

(五)涉及本辦法第六條行為的,需提交有關部門的批準文件，涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設計方案或者施工方案；

(六)委托裝飾裝修企業施工的，需提供該企業相關資質證書的復印件。

非業主的住宅使用人，還需提供業主同意裝飾裝修的書面證明。