第一篇：特種豬可行性研究報告

第一章 總 論

1.1項目名稱

XXXXXAAAAA太陽村特種豬養(yǎng)殖項目

1.2項目性質(zhì)

新建

1.3項目建設(shè)單位、法人代表

項目建設(shè)單位：XXXXXAAAAA人民政府 法人代表： AAAAA政府鎮(zhèn)長

1.4建設(shè)地點、規(guī)模、期限、建設(shè)內(nèi)容

建設(shè)地點：XXXXXAAAAA太陽村

建設(shè)規(guī)模：購買黑豬220頭，黑豬存欄達到350頭。建設(shè)期限：2011年

建設(shè)內(nèi)容：購買黑豬220頭，黑豬存欄達到350頭，發(fā)展特種豬養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)。

1.5項目申報單位、法人代表

項目申報單位：XXXXXAAAAA人民政府 法人代表： AAAAA政府鎮(zhèn)長

1.6概算投資

項目總投資25萬元。

1.7效益分析 本項目的實施可使飼養(yǎng)戶提高經(jīng)濟效益，為社會提高肉產(chǎn)品供給量。每頭特種豬出欄需要5個月，達到200斤，每頭飼養(yǎng)成本在2000元左右，按特種豬市場價格20元/斤計算，經(jīng)濟效益可達44萬元。

第二章 項目背景

2.1項目的由來

黑豬肌間脂含量在5%以上，肌纖維細度在40微米左右，并且肉的嫩度、系水力、肉色等都優(yōu)于國內(nèi)其它品種，更是“洋豬”無法比擬的，具有廣闊的市場前景。

2.2項目建設(shè)的重要性與必要性

從整體上看，AAAAA太陽村的農(nóng)民年純收入和社會事業(yè)發(fā)展水平略低于全縣平均水平，存在的問題或制約因素也比較突出，必須以科學(xué)的視野予以審視，理出正確思路，發(fā)展特色突出，經(jīng)濟效益好的項目，所以，太陽村特種豬養(yǎng)殖項目具有建設(shè)的必要性和重要性。

2.3項目擬建區(qū)域的基本情況

XXXXXAAAAA太陽村，距鎮(zhèn)區(qū)20公里，幅員面積55.37平方公里，耕地面積40.9公頃，其中旱田34.3公頃，水田6.6公頃。支柱產(chǎn)業(yè)主要有養(yǎng)蜂、特種豬養(yǎng)殖等，農(nóng)業(yè)主產(chǎn)作物主要以糧豆為主。全村總戶數(shù)44戶，總?cè)丝?37人，勞動力50人。

2.4項目實施單位（即項目法人單位）的基本情況

AAAAA位于XXXXX縣城所在地，是全縣政治、經(jīng)濟、文化中心，東接延吉市三道灣鎮(zhèn)，南臨石門鎮(zhèn)，西為新合鄉(xiāng)，北接亮兵鎮(zhèn)。幅員896平方公里，其中，耕地面積4145公頃，草原面積2076公頃，森林面積40368公頃。目前，全鎮(zhèn)總?cè)丝?.5萬人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口59303人，農(nóng)戶是4449戶，農(nóng)業(yè)人口15697人。全鎮(zhèn)轄45個行政村、72個自然屯，主要居住著漢、朝鮮、滿族等3個民族。交通發(fā)達，圖烏公路、長圖鐵路并行橫穿城區(qū)，明長公路縱橫貫境內(nèi)，直達長白山。

第三章 市場預(yù)測與分析

3.1產(chǎn)品市場現(xiàn)狀與預(yù)測

黑豬肌間脂含量在5%以上，肌纖維細度在40微米左右，并且肉的嫩度、系水力、肉色等都優(yōu)于國內(nèi)其它品種，更是“洋豬”無法比擬的，具有廣闊的市場前景。中國的畜產(chǎn)品尤其是豬肉，其價格在市場上有著顯著優(yōu)勢，并且黑豬具有普通豬肉不可比擬的營養(yǎng)價值，只要安全、衛(wèi)生、質(zhì)量過關(guān)，黑豬的銷量將供不應(yīng)求。

3.2產(chǎn)品價格預(yù)測

黑豬豬肉當(dāng)前市場價格在20元/斤左右，隨著人們生活條件的提高，人們對飲食口味及營養(yǎng)要求的提高，黑豬的價格還有很高的增長空間。

第四章 項目地點的選擇 4.1項目選址原則和基本思路

根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，XXXXX委、縣政府按照XXXXX經(jīng)濟地理位置的實際，提出“建設(shè)生態(tài)經(jīng)濟強縣”的建設(shè)構(gòu)想，把全縣經(jīng)濟的發(fā)展立足于資源合理開發(fā)與利用的原則。經(jīng)實地考察，太陽村項目建設(shè)地點具有干燥、背風(fēng)、向陽、水源充足、無污染、供電和交通方便等特點，特別適合特種豬養(yǎng)殖。并且特種豬養(yǎng)殖項目具有易發(fā)展、經(jīng)濟效益高等特點，是一項利國富民的好項目。

按照“政府引導(dǎo)、市場運作、穩(wěn)步推進、富裕農(nóng)民”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，結(jié)合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，以技術(shù)創(chuàng)新為先導(dǎo)、以農(nóng)戶為主體，以實施標(biāo)準化、產(chǎn)業(yè)化為手段，挖掘和整合花卉產(chǎn)業(yè)資源。堅持政府引導(dǎo)、市場運作的原則。加強政府在產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、宏觀政策制定、投資環(huán)境優(yōu)化等方面的作用。

堅持合理布局、有序發(fā)展的原則。根據(jù)區(qū)位、資源等優(yōu)勢，突出特色、因地制宜，制定科學(xué)、合理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，避免盲目發(fā)展、無序競爭。

堅持市場導(dǎo)向、追求效益的原則。以滿足市場需求為出發(fā)點，實施嚴格的成本核算，科學(xué)管理，追求效益最大化。

堅持保護環(huán)境、可持續(xù)發(fā)展原則。產(chǎn)業(yè)發(fā)展以保持生態(tài)環(huán)境為準則，遵守自然法則，開發(fā)與利用并重，確保產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

4.2場址選擇（要附上詳圖）

XXXXXAAAAA太陽村 4.3項目區(qū)的建設(shè)條件 XXXXXAAAAA太陽村氣候適宜，土壤肥沃，可提供豐富的飼料，而且交通便利，有利于產(chǎn)品的銷售，既能保證產(chǎn)品的營養(yǎng)，又能保證產(chǎn)品的新鮮度。

第五章 項目總體方案設(shè)計

5.1項目建設(shè)的指導(dǎo)思想

（一）堅持以市場為導(dǎo)向，以科技為支撐，根據(jù)市場需求在尊重客觀規(guī)律的前提下確定發(fā)展規(guī)模，走“以銷定產(chǎn)”之路。

（二）AAAAA黨委、政府統(tǒng)籌規(guī)劃，區(qū)域布局，以科技為支撐，組織農(nóng)戶按統(tǒng)一的操作規(guī)程進行生產(chǎn)，制定有利于該產(chǎn)品發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策。

5.2項目建設(shè)總體方案（產(chǎn)品方案、技術(shù)方案）

產(chǎn)品方案：養(yǎng)殖黑豬，在全州范圍內(nèi)銷售安全、衛(wèi)生、質(zhì)量過關(guān)的營養(yǎng)豐富的黑豬肉。

技術(shù)方案：聘請?zhí)胤N豬養(yǎng)殖專家，進行專業(yè)指導(dǎo)。

5.3項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

購買黑豬220頭，黑豬存欄達到350頭。

5.4項目平面布置

該養(yǎng)殖項目在AAAAA太陽村，項目地依山傍水，遠離居民區(qū)，適宜特種豬的散養(yǎng)。

5.5項目實施計劃 2011年6月，特種豬養(yǎng)殖項目申報。2011年7月，開村民大會制定項目實施方案。2011年8月，購買特種豬。

2011年8月—9月，對特種豬養(yǎng)殖項目進行全面審查。

第六章 項目的組織與管理

6.1項目籌建期間的組織與管理

成立由鎮(zhèn)長為組長，副鎮(zhèn)長為副組長的項目領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在農(nóng)辦，負責(zé)項目實施前期的上報、管理等工作，并對項目實施的全過程進行監(jiān)督和項目審查。同時，在太陽村成立特種豬養(yǎng)殖項目領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)項目建設(shè)工作，實行一把手負責(zé)制，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)財務(wù)組，重點負責(zé)項目的財務(wù)登記管理。

AAAAA項目領(lǐng)導(dǎo)小組名單 組 長： 鎮(zhèn) 長 副組長： 副鎮(zhèn)長 組 員： 農(nóng)辦主任 財政所副所長 統(tǒng)計站站長

AAAAA太陽村特種豬養(yǎng)殖項目領(lǐng)導(dǎo)小組名單 組 長： 村主任 副組長： 村文書 組 員: 村 民 村 民 村 民

村 民

村 民

6.2項目運營期間（包括項目建設(shè)后期）的組織與管理

太陽村特種豬養(yǎng)殖項目領(lǐng)導(dǎo)小組同養(yǎng)殖戶簽定合同書，確定獎懲考核辦法，明確目標(biāo)，責(zé)任到人，做到獎罰分明，追蹤問效。并對項目實行公示制，在項目實施過程中采取公開、公平、公正的原則，每一個環(huán)節(jié)都實行公示制，以便接受群眾監(jiān)督。同時，鎮(zhèn)項目領(lǐng)導(dǎo)小組對項目實行定期或不定期的抽查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，確保興邊富民資金合理利用、不流失。

第七章 項目總投資估算與資金籌措

7.1總投資估算

項目總投資25萬元。

7.2資金籌措方式與渠道

申請興邊富民資金20萬元，群眾自籌5萬元，其中，貧困戶每戶集資1200元、共46800元，特困戶每戶集資640元、共3200元。

7.3投資使用計劃（其中：少數(shù)民族發(fā)展資金投向要具體說明）

興邊富民項目資金主要用于購買特種豬176頭，群眾自籌資金主要用于購買特種豬44頭。

第八章 效益分析與評價

8.1經(jīng)濟效益分析

本項目的實施可使飼養(yǎng)戶提高經(jīng)濟效益，為社會提高肉產(chǎn)品供給量。每頭特種豬出欄需要5個月，達到200斤，每頭飼養(yǎng)成本在2000元左右，按特種豬市場價格20元/斤計算，經(jīng)濟效益可達44萬元。

8.2風(fēng)險分析

AAAAA太陽村有多年的特種豬飼養(yǎng)管理經(jīng)驗，同時，鎮(zhèn)政府每年都通過“科技邊疆行”等活動聘請省內(nèi)著名專家進行培訓(xùn)，又有12316專家熱線的支持，加之特種豬適應(yīng)在長白山地區(qū)生長，因此無風(fēng)險可言。

8.3社會效益（帶動農(nóng)戶、貧困農(nóng)戶等）

本項目實施后，擴大了太陽村特種豬的養(yǎng)殖規(guī)模，增加了農(nóng)民收入，通過這種方式，可幫助本村的貧困戶和特困戶發(fā)展特種豬養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)，為村民脫貧致富奠定了基礎(chǔ)。

第九章 結(jié)論與建議

9.1可行性研究的結(jié)論

中國的畜產(chǎn)品尤其是豬肉，其價格在市場上有著顯著優(yōu)勢，并且黑豬具有普通豬肉不可比擬的營養(yǎng)價值，只要安全、衛(wèi)生、質(zhì)量過關(guān)，黑豬的銷量將供不應(yīng)求。隨著人們生活條件的提高，人們對飲食口味及營養(yǎng)要求的提高，黑豬的價格還有很高的增長空間。該項目實施后，會增加農(nóng)民收入。通過集中管理模式，帶動本村特困戶和貧困戶就業(yè)，擴大農(nóng)民增收致富的途徑。

9.2主要建議

根據(jù)AAAAA太陽村特種豬養(yǎng)殖基礎(chǔ)及規(guī)模，繼續(xù)擴大養(yǎng)殖規(guī)模，銷往州內(nèi)各大星級賓館，創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益，帶動本村更多的特困戶和貧困戶。

第二篇：特發(fā)信息港一期項目可行性研究報告

特發(fā)信息港一期項目可行性研究報告

一

項目概況

（一）項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容項目擬建設(shè)三棟物業(yè)，A棟為高科技廠房，B棟為科研辦公樓（寫字樓），C棟為配套后勤辦公用房及食堂。

表：項目用地規(guī)劃指標(biāo)項目名稱

宗地項目地塊編號

T305-0019用地性質(zhì)

工業(yè)用地總用地面積（m2）

25,563.3建筑容積率

2.56(包括原有建筑)建筑覆蓋率

≤35%總建筑面積（m2）

71,121.25計入容積率建筑面積（m2）

43,780.27其中：A樓（m2）

14,211.33B樓（m2）

26,616.75C樓（m2）

2,952.19不計容積率建筑面積（m2）

27,340.98其中：A樓架空層面積

1,558.14B樓架空層面積

1,171.91C樓半地下室面積

1,141.13地下室及架空層面積

23,469.82、地下室及架空層構(gòu)成2層車庫，擬配備520個車位；3、C樓中含有1,000㎡食堂，作為項目的配套。

（二）項目開發(fā)手續(xù)

及項目報批進展根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓合同書》（深地合字（93）055號），1993年深圳市通訊工業(yè)公司取得項目用地使用權(quán)，土地使用年限為30年，從1993年4月19日至2023年4月18日止。1999年深圳市規(guī)劃國土局與深圳市通訊工業(yè)公司經(jīng)過協(xié)商，就深地合字（93）055號及協(xié)議書的有關(guān)條款進行修改，深圳市規(guī)劃國土局同意T305-19地塊土地使用年限為50年，即從1993年4月19日至2043年4月18日。2002年，經(jīng)深圳市規(guī)劃與國土資源局同意，簽訂補充協(xié)議（2）,將項目用地的使用權(quán)變更為深圳市特發(fā)信息股份有限公司，其土地使用年期與原合同保持一致。

目前，公司已取得土地《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，其他有關(guān)手續(xù)正在辦理中。

（三）項目位置

深圳市南山科技園特發(fā)信息港一期項目地塊位于南山區(qū)科技園科豐路，屬于南山科技園中區(qū)；

（四）項目環(huán)境特發(fā)信息港整體形成了相對獨立的小園區(qū)，地勢北低南高。其中已建建

筑信息港大廈和廠房目前用于深圳市特發(fā)信息股份有限公司自用和對外出租；一期項目待建地塊共有A、B、C三個地塊，為本次可行性研究的對象，三個地塊均呈較為規(guī)則的長方形，地面平整，利于開發(fā)建設(shè)。

圖：項目地塊分布示意圖項目周邊及交通情況周邊環(huán)境：項目周邊多為舊工業(yè)廠房和住宅小區(qū)，物業(yè)檔次參差不齊，建設(shè)略顯雜亂。

微觀交通條件：項目微觀位置不夠理想，對外通達性較差，現(xiàn)狀僅南側(cè)的科豐路可直接與外部交通網(wǎng)銜接，北側(cè)的瓊宇路需經(jīng)科偉路實現(xiàn)與科苑路的連通，可達性受到一定制約；周邊交通條件：項目所處宏觀區(qū)位路網(wǎng)交通較為便利，項目位于科技園中區(qū)東部，南北方向從東到西依次為銅鼓路、科苑路、科技中三路、科技中二路、和科技中一路，東西方向從北到南依次為北環(huán)大道、高新中一路、高新中二路、高新中三路、高新中四路和深南大道。城市交通干道和園區(qū)生活干道在項目周邊交織成便捷的交通網(wǎng)。

（五）項目建設(shè)期項目2009年第2季度開始土方及前期工程，計劃于2011年1季度末完成竣工驗收，共約2年。

二

投資環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析

（一）宏觀經(jīng)濟背景分析2008年深圳市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）達7,806.54億元，在全國大中城市中排在上海、北京、廣州之后,位列第四，比上年增長12.1%，高于全國3.1個百分點，表現(xiàn)出了平穩(wěn)增長態(tài)勢，但較2007年的14.7%的增速有所放緩。

工業(yè)總體增速保持平穩(wěn)，其中電子信息行業(yè)增長尤為迅速。深圳市整體經(jīng)濟對外貿(mào)的依存度不高，目前只是階段性放緩，未來有較大的發(fā)展空間和良好契機。

隨著珠三角區(qū)域軌道交通的建設(shè)，深圳市區(qū)域城市地位將逐步提升，與香港的聯(lián)系將更加緊密，這將為企業(yè)發(fā)展提供契機，同時也將拓寬置業(yè)需求。

規(guī)劃在建的廣深莞香港鐵路，將擴充城市邊界，拉近深港距離，為深港一體化奠定基礎(chǔ)，提升城市置業(yè)人口的吸納能力，并為企業(yè)發(fā)展提供更加廣闊的空間。

（二）深圳市土地及寫字樓市場運行特征分析深圳市寫字樓市場運行特征分析如下：市場格局

深圳市特區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)市場主要分布在羅湖蔡屋圍片區(qū)、福田中心區(qū)、中心西區(qū)、南山科技園片區(qū)四個區(qū)域。其中，福田中心區(qū)以高檔寫字樓為主，羅湖蔡屋圍片區(qū)為最早發(fā)展起來的商務(wù)區(qū)，以中高檔寫字樓為主；南山區(qū)科技園片區(qū)檔次不一，多以廠房式辦公樓為主；中心西區(qū)在逐步成熟，以中低檔寫字樓為主，主要為沿深南路的乙級寫字樓和車公廟工業(yè)區(qū)內(nèi)廠房改建的辦公和商務(wù)公寓；羅湖區(qū)的人民南片區(qū)也有中低檔寫字樓和商務(wù)公寓分布。

供給市場分析

深圳寫字樓市場已由2006-2007年上半年的“高供給、量價齊升”轉(zhuǎn)向2008年的“高供給、量價齊跌”的態(tài)勢，自2007年下半年以來在宏觀調(diào)控、國際經(jīng)濟環(huán)境惡化等因素的影響下，投資性客戶的膨脹性需求萎縮，寫字樓銷售價格也有所回落，銷售速度減緩；

（三）區(qū)域市場分析項目位于南山科技園中區(qū)，擬建科研辦公及高科技廠房，其中高科技廠房主要用于檢測和科研，非生產(chǎn)車間，屬于生產(chǎn)型辦公，兩種物業(yè)類型的使用功能主要為辦公，故區(qū)域市場分析將主要對科技園的辦公物業(yè)市場進行研究。

1、區(qū)域概況整體概述南山科技園區(qū)總占地面積11.5平方公里，其中規(guī)劃工業(yè)用地2.8平方公里，生活配套及其他用地5.4平方公里。

目前，科技園區(qū)已開發(fā)建成的土地面積6.5平方公里，劃而未建的土地面積1.3平方公里，未劃未建的空地3.7平方公里。園區(qū)按照地域和產(chǎn)業(yè)不同分為北區(qū)、中區(qū)和南區(qū)。

北區(qū)：面積為5.23平方公里，規(guī)劃該區(qū)工業(yè)用地以安置大型生產(chǎn)型高新技術(shù)企業(yè)為主，該區(qū)東片則安排生活居住與綜合服務(wù)功能地塊。

中區(qū)：中區(qū)為3.71平方公里，已逐漸發(fā)展成為以新材料、計算機、生物醫(yī)藥工程為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。未來將保留科技工業(yè)園原有的用地格局，重點在于改造一部分傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的用地比例。

南區(qū)：南區(qū)為2.57平方公里，是未來重點發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，也是全區(qū)的管理、會展、金融等綜合功能服務(wù)中心，包括深圳大學(xué)、南區(qū)北片及后海路以南的南區(qū)南片三部分。

中區(qū)現(xiàn)狀分析項目所屬的科技園中區(qū)是整個科技園地形最為起伏的區(qū)域，相比南區(qū)和北區(qū)，中區(qū)的物業(yè)分布較為混亂，新舊物業(yè)混雜建設(shè)，大量陳舊的工業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)在一定程度上降低了中區(qū)的整體形象。

雖然中區(qū)現(xiàn)狀建筑略顯凌亂，但基于其后續(xù)發(fā)展優(yōu)勢和自身的區(qū)位、交通等優(yōu)勢，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動下，區(qū)內(nèi)物業(yè)價值將具備一定上升空間：后續(xù)發(fā)展優(yōu)勢中區(qū)內(nèi)預(yù)留了大量政府備用地，為其未來發(fā)展提供了更為廣闊的空間。

區(qū)位優(yōu)勢

中區(qū)地處南山區(qū)中部，與南山中心區(qū)和寶安中心區(qū)都比較接近，受土地開發(fā)聯(lián)動因素的影響，升值潛力大，有利于土地開發(fā)。

交通優(yōu)勢

中區(qū)邊緣既有以貨運為主的交通性干道通過，又有以客運為主的生活性城市干道和客貨兩用的交通性干道通過，這樣不僅有利于工業(yè)區(qū)的發(fā)展和建設(shè)，又有利于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)配套區(qū)的開拓和發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)聯(lián)動優(yōu)勢

由于地處市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中部，在拓展自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時，又可與園區(qū)的其它組成部分形成互補的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，以謀求進一步發(fā)展。

政策優(yōu)勢

中區(qū)從屬于市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同樣享受相關(guān)的政策優(yōu)惠。

環(huán)境優(yōu)勢

中區(qū)被大面積的荔枝林和其他綠化所覆蓋，總體自然環(huán)境較好。因此在開發(fā)過程可以充分利用這些自然資源。

2、辦公及工業(yè)物業(yè)市場供給特征高新科技園區(qū)成立于1996年，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已較為成熟，園區(qū)內(nèi)聚集了眾多國內(nèi)外知名的高新技術(shù)企業(yè)，園區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展和知名企業(yè)的進駐大大帶動了區(qū)內(nèi)辦公及物業(yè)市場的發(fā)展，同時也刺激了園區(qū)辦公及工業(yè)物業(yè)的供給。

南區(qū)：是科技園區(qū)辦公樓和高科技廠房主要集中區(qū)域，多為大型企業(yè)自行興建，樓宇素質(zhì)較高。

目前，園區(qū)辦公樓主要集中在南區(qū)，多為大型企業(yè)自行組織興建，部分單元用于出租，代表性物業(yè)有聯(lián)想大廈、飛亞達大廈、創(chuàng)維大廈和TCL大廈等，樓宇素質(zhì)普遍較高，90%以上辦公樓配備有中央空調(diào)及其他智能系統(tǒng)。同時，南區(qū)還是高科技廠房的集中地，主要為高新產(chǎn)業(yè)辦組織興建。

中區(qū)：辦公樓供應(yīng)相對較少，工業(yè)物業(yè)形象參差不齊，市場需求促使住宅和普通廠房紛紛改造，成為市場補充者。

中區(qū)目前辦公樓供應(yīng)較少，整體形象較好的主要有研祥科技大廈、科技工業(yè)園大廈和科技生物谷，其中，科技工業(yè)園大廈所屬于科技園總公司，是中區(qū)標(biāo)志性建筑物；科技生物谷于

2008年竣工招商，目前企業(yè)入駐情況較為理想。中區(qū)在建辦公物業(yè)科技園總公司新建辦公大廈，目前外立面裝修已完成，預(yù)計2009年內(nèi)出租，將是本年中區(qū)寫字樓市場主要供應(yīng)者。另外，軟件大廈也在建設(shè)，目前尚未封頂。

由于中區(qū)辦公物業(yè)較少，市場供不應(yīng)求，周邊樓盤存在住宅改辦公的情況，其中最為典型的即為深南花園，建設(shè)于上世紀90年代，外表較為陳舊，目前約60%出租為辦公使用，其中裙樓部分能夠用于公司注冊。

工業(yè)物業(yè)方面，中區(qū)的高科技廠房和普通廠房的形象和檔次參差不齊，新舊物業(yè)

混雜。其中高科技廠房主要有生產(chǎn)力大樓和軟件園一、二期，軟硬件設(shè)施相對較好；普通廠房普遍較為陳舊，在市場辦公樓和高科技廠房數(shù)量不多的情況下，普通廠房有些自發(fā)進行改造，分割成小面積單元用于出租。

總的說來，中區(qū)辦公及工業(yè)物業(yè)供應(yīng)量有不斷上升的趨勢，以往物業(yè)供不應(yīng)求的趨勢將得到有效緩解，這也導(dǎo)致本項目將面臨更為激烈的市場競爭。

北區(qū)：多為獨立小型園區(qū)，內(nèi)部建設(shè)有辦公樓和高科技廠房等多種物業(yè)。

北區(qū)多分布小型園區(qū)，主要有清華（同方）信息港、長城計算機集團和酷派信息港等，獨立成園的園區(qū)普遍建設(shè)有辦公樓和高科技廠房等多種物業(yè)，滿足企業(yè)自身辦公和生產(chǎn)需求的同時，對外進行租賃。

需求特征科技園辦公物業(yè)市場需求堅挺，出租率普遍維持在較高水平。

深圳寫字樓市場受金融危機和樓市低迷影響，成交量和價格均有所下降。科技園區(qū)辦公物業(yè)雖也出現(xiàn)少量企業(yè)退租的情況，但整體而言，需求仍然較為旺盛，這主要是由于進駐科技園區(qū)的公司均為高科技產(chǎn)業(yè)企業(yè)，普遍具有自主創(chuàng)新的能力，故其抗擊風(fēng)險的能力較強，支撐了科技園辦公物業(yè)的市場需求。另據(jù)市場調(diào)研，目前園區(qū)辦公物業(yè)的出租情況普遍較為理想，其中表現(xiàn)最好的為性價比較高的高科技廠房和辦公樓。例如所調(diào)研的生產(chǎn)力大樓、清華（同方）信息

港綜合樓和科技生物谷等出租率均達到90%以上。

辦公物業(yè)租金水平依照南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)依次下降，其中租金水平最高的南區(qū)達80-100元/m2·月。

科技園內(nèi)辦公物業(yè)因區(qū)域的不同形成了租金梯度，其中南區(qū)由于聚集眾多較高檔次辦公樓，故租金(全包)水平最高，為80-100元/m2·月，中區(qū)辦公樓的租金（全包）約為80元/m2·月左右，工業(yè)物業(yè)的租金約為50-70元/m2·月；北區(qū)因地理位置的原因，租金處于最低水平，約為50-60元/m2·月左右。

從辦公物業(yè)類型來看，辦公樓租金最高，高科技廠房和普通廠房次之。

從物業(yè)類型來看，科技園辦公物業(yè)主要分為辦公樓、高科技廠房和普通廠房，租金水平因其物業(yè)類型的不同而有所差別，辦公樓的租金最高，約80元/m2·月以上，高科技廠房的租金在50-70元/m2·月之間，普通廠房租金則為30-40元/m2·月。

強勁的市場需求對辦公物業(yè)的發(fā)展起到了有效的支撐作用，園區(qū)辦公物業(yè)的租金水平與2007年基本持平。

根據(jù)租金調(diào)研，在金融海嘯席卷全球的背景下，強勁的市場需求依然能夠支撐科技園區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)的發(fā)展。目前市場的租金水平基本保持了2007年8月的水平，雖有少量物業(yè)租金出現(xiàn)小幅下跌，但大部分物業(yè)的租金與2007年基本持平或小幅上漲，表現(xiàn)出了較強的抗跌性。

市場未來趨勢科技園區(qū)未來辦公物業(yè)的新增供應(yīng)量較為有限，將繼續(xù)維持現(xiàn)狀，保持三級市場的活躍度。

2008年，南山科技園共成交6宗土地，主要集中在南區(qū)，均為工業(yè)用地，總面積約2.8萬平方米，均用于企業(yè)建設(shè)自用生產(chǎn)基地和辦公廠房等，預(yù)計將有少量物業(yè)用于對外出租。總體來看，科技園區(qū)內(nèi)的辦公物業(yè)未來新增供應(yīng)量較為有限，維持現(xiàn)狀的可能性較大，三級市場將繼續(xù)保持活躍。

受金融危機影響，未來市場對中低端、小面積隔間辦公物業(yè)產(chǎn)品需求將進一步擴大。

在市場整體環(huán)境低迷的影響下，市場信心仍未完全恢復(fù)，投資者將逐步退出市場，辦公物業(yè)的需求將主要為自用。同時，受金融危機影響，部分企業(yè)的營業(yè)業(yè)績將受到一定沖擊，因此出于壓縮成本的考慮，預(yù)計未來市場對中低端、小面積隔間產(chǎn)品將更加青睞。

三

項目SWOT分析在項目本體和投資環(huán)境分析的基礎(chǔ)上進行本項目的SWOT分析，為項目定位、發(fā)展評估、經(jīng)濟測算提供參考：優(yōu)勢（S）項目能夠形成獨立的小型園區(qū)；地塊現(xiàn)狀較為平整，利于開發(fā)建設(shè)；目位于科技園區(qū)內(nèi)，周邊已形成良好的工業(yè)聚集性；劣勢（W）項目地塊目前僅能通過科豐路直接與外部交通連接，通達性受到一定制約；項目所處區(qū)域位于科技園中區(qū)東部，微觀位置相對較偏，周邊環(huán)境欠佳，多為住宅和舊工業(yè)廠房。

機會（O）南山科技園是深圳發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重點園區(qū)，隨著園區(qū)入駐企業(yè)的逐年增多，整個科技園的發(fā)展也較為迅速，這為項目的發(fā)展提供了良好的生存環(huán)境和廣闊的發(fā)展平臺；市場對科技園區(qū)辦公物業(yè)的需求仍保持旺盛，為項目發(fā)展提供了有效支撐；南山科技園區(qū)已形成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，對項目發(fā)展具有一定交通優(yōu)勢。

科技園區(qū)辦公物業(yè)未來新增供應(yīng)量較為有限，為項目發(fā)展提供了良好的機會。

威脅（T）金融危機對整體經(jīng)濟環(huán)境的沖擊仍然在影響市場信心，可能進而影響企業(yè)的營運狀況，這對辦公物業(yè)的市場需求將產(chǎn)生一定威脅；科技園區(qū)現(xiàn)有辦公物業(yè)供應(yīng)量較大，三級租賃市場較為活躍，這給項目的發(fā)展帶來一定的競爭威脅。

綜上所述，項目具備發(fā)展辦公功能物業(yè)的優(yōu)勢和機會，雖然自身存在一定劣勢，且面臨一定市場威脅，但從發(fā)展前景來看，機會大于挑戰(zhàn)。

四

項目定位及發(fā)展評估（一）項目定位產(chǎn)品定位基于市場分析和項目SWOT分析，判定項目的產(chǎn)品定位，判定依據(jù)如下：A

本項目形成了相對獨立的小型園區(qū)；B

片區(qū)市場對辦公物業(yè)的需求較為旺盛，現(xiàn)有辦公物業(yè)出租情況良好；C

獨立小型園區(qū)普遍建設(shè)有辦公樓和高科技廠房等多種物業(yè)類型；D

片區(qū)未來新增辦公及工業(yè)物業(yè)較為有限，市場將主要是存量物業(yè)競爭。

判定結(jié)論：A

項目應(yīng)順應(yīng)市場發(fā)展，以建設(shè)辦公物業(yè)為主；B

項目作為獨立的小型園區(qū)，應(yīng)建設(shè)多種物業(yè)類型，滿足自身發(fā)展需求的同時，也可降低市場風(fēng)險；C

完善項目的相關(guān)配套，增強市場競爭力。

項目產(chǎn)品定位擬為：A地塊建設(shè)一棟8層高科技廠房；B地塊建設(shè)一棟18層的科研辦公樓，定位中端；C地塊建設(shè)一棟包括高科技廠房和員工食堂的3層建筑。

基于上文分析，認為項目產(chǎn)品定位符合市場需求，具有良好的發(fā)展前景。

客戶定位根據(jù)項目已建建筑和中區(qū)辦公物業(yè)整體客戶情況，判定本項目的客戶定位為：核心客戶—電子信息、生物醫(yī)藥、科技類企業(yè)；重要客戶—軟件、機電一體化類公司；偶得客戶—咨詢服務(wù)類企業(yè)。

價格定位項目為待建物業(yè)，建成后出租經(jīng)營，目前周邊同類物業(yè)三級市場租賃較為活躍，在市場上有可供參照的出租案例，故我們采用市場比較法來確定本項目的客觀租金水平。

基本原理

根據(jù)市場比較法的替代原理，選擇與估價對象處于同一供需圈內(nèi)的物業(yè)作為比較案例，結(jié)合本估價對象的現(xiàn)狀，經(jīng)過交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況的修正，調(diào)整確定一個客觀的租金水平。

市場案例根據(jù)市場調(diào)查，科技園區(qū)辦公物業(yè)的租金與2007年基本持平，中區(qū)的辦公樓目前租金約為80元/㎡·月左右，近年新建設(shè)的高科技廠房租金為70元/㎡·月左右，出租情況普遍較為理想。我們選取以下市場案例作為本項目的比較案例：表：項目周邊辦公物業(yè)基本情況表物業(yè)名稱

物業(yè)類型

入駐時間

租金(全包)科技工業(yè)園大廈

辦公樓

90年代

80元/平方米

月科技生物谷

辦公樓

2008年

83元/平方米

月軟件園

高科技廠房

2005年

70元/

平方米

月(無中央空調(diào))生產(chǎn)力大廈

高科技廠房

2006年

76元/平方米

月清華信息港綜合樓

辦公樓

2003年

65元/平方米

月租金確定結(jié)合周邊物業(yè)交易案例，運用市場比較法求取租金，并充分考慮現(xiàn)有市場狀況和未來市場發(fā)展的不確定性，采取保守原則，不考慮市場營銷、產(chǎn)品創(chuàng)新、價格增長等方面的溢價因素。

考慮本項目地理位置相對較偏，且不具備較好的通達性，也不配備中央空調(diào)，故依照保守原則，最終確定科研辦公樓的租金為65元/㎡·月，高科技廠房租金為55元/㎡·月。租金增長方面根據(jù)市場調(diào)研，目前辦公物業(yè)的出租一般3年起租，合同期內(nèi)租金不變，合同期滿后根據(jù)市場情況定價；故本項目的租金增長也假定3年內(nèi)租金不變，3年后租金以每年3%的幅度增長。

另據(jù)市場調(diào)研，目前科技園區(qū)的車位租金普遍在250元/個·月以上，故確定本項目520個車位的租金為250元/個·月，不考慮價格增長。

經(jīng)營模式項目將采用出租方式經(jīng)營。

（二）項目發(fā)展設(shè)想評估意見通過項目以上分析，從長期來看，項目擬建設(shè)科研辦公樓和高科技廠房，符合科技園及市場未來發(fā)展趨勢，將具有較好的可實現(xiàn)性和良好的市場前景。

五

項目經(jīng)濟效益評價（一）項目開發(fā)建設(shè)進度安排項目共包括A、B、C三塊土地，計劃保持同步建設(shè)開發(fā)，現(xiàn)已于2009年2季度初開始土方及前期工程，計劃于2011年第1季度末完成竣工驗收，共約2年，項目預(yù)計將于2011年4月開始出租。

（二）投資估算與資金籌措1、總投資估算項目建設(shè)期總靜態(tài)投資19,406萬元。

構(gòu)成如下：投資估算表占總投資比例1序號項目名稱總額（萬元）

單價（元/m2）

占總投資比例1土地成本

28312,837398.8414.62%22前期工程費用

56980802.93%333建安

建安工程

***.172.64%4管理

管理費

52573.811.30%52不可預(yù)見費用

44061.8722.27%6求偶

其他費用

29029040.781.49%7建設(shè)期利息

368151.741.90%8公用設(shè)施基金

28039.3711.44%9合計

1194062728.58100100%①土地成本分兩部分：

深圳市通訊工業(yè)股份有限公司以1993年4月19日于市國土局簽訂的深地合字（93）055號和（93）056號《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓合同書》確定的編號為T305-19，T305-20地塊折價沖抵所欠深圳市特發(fā)信息股份有限公司債務(wù)，上述土地作價人民幣3,300萬元，其中T305-19地塊作價2,206萬元。公司一次付清地價款631萬元。因此得出土地成本共2837萬元。

②

前期工程費：前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費用等，費用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價格信息》和區(qū)域同類開發(fā)項目的實際情況。

③

建安工程費：包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入。

④

管理費用：管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。按深圳市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，項目管理費按前述3項之和的3%計取。

⑤

不可預(yù)見費：不可預(yù)見費按前期工程費和建安工程費的3%計算。

⑥

其他費用：主要指工程監(jiān)理費、工程咨詢費、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費用。⑦

財務(wù)費用：指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。

項目擬向銀行貸款共計6700萬元，分1次進行借款，從2010年第2季度出現(xiàn)資金缺口即向銀行融資；未考慮不可預(yù)計因素，故依照保守原則，貸款利率按人民銀行現(xiàn)行3年貸款利率5.40%計算，建設(shè)期借款利息共計368萬元。

2、資金籌措建設(shè)期投資資金來源包括自有資金（募集資金）12706萬元和銀行融資6700萬元。

（三）租金收入測定1、租金收入估算項目科研辦公樓、高科技廠房和車位全部出租。計劃從2011年第2季度開始出租。根據(jù)科技園區(qū)內(nèi)同類物業(yè)運營的一般規(guī)律，假設(shè)科研辦公樓和高科技廠房的初始運營期為3年，初始出租率為70%，每年遞增10%，2014年進入穩(wěn)定運營期后，出租率為95%；假定車位的初始運營期也為3年，初始出租率為40%，每年遞增10%，2014年進入穩(wěn)定運營期后，出租率為70%。

C樓建設(shè)的1,000㎡食堂不計算收益根據(jù)上文價格定位，項目科研辦公樓和高科技廠房的租金價格分別為65元/m2·月和55元/m2·月，租金增長方式為前3年內(nèi)租金不變，3年后租金以每年3%的幅度增長。地下停車位租金價格為250元/個·月，不考慮價格增長。

表：項目租賃收入表物業(yè)類型物業(yè)類型

出租面積m22011年

2012年

2013年

2014年2015年2016年2017年2018年

2019年

2020年租賃收入(萬元)科研辦公樓

26,616.751,427.271,660.891,868.502,013.472,092.412,155.192,219.842,286.442,355.032,425.6820,548.72高科技廠房16,613.52746.75853.43960.111,043.861,075.171,107.431,140.651,174.871,210.121,246.4210,558.81地下車位52062.4078.0093.60109.20109.20109.20109.20109.20109.20109.20998.40合計

2,262.432,592.322,922.213,184.533,276.793,371.833,469.693,570.513,674.353,781.3031107.53注:由于項目2011年第二季度開始對外出租，表中的每跨度從當(dāng)年第二季度開始起至下年第一季度末止。

2、經(jīng)營稅金及附加測算出租稅金及附加：根據(jù)深圳市地稅局規(guī)定，深圳市物業(yè)出租的主要稅費為營業(yè)稅（出租收益的5%），教育費附加（營業(yè)稅的3%），城市建設(shè)維護稅（營業(yè)稅的7%），印花稅（出租收益的0.1%）、房產(chǎn)稅（租金收益的12%）。

3、出租營運成本根據(jù)深圳市地稅局的規(guī)定，出租運營物業(yè)的出租營運成本包括房屋租賃管理費（租金收益的1%），維修費用（建造成本的1.5%）、代理營銷費（租金收益的1.5%），管理費（租金收益的1.5%），租賃手續(xù)費（租金收益的2%）。

（四）項目利潤估算

1、考慮深圳市辦公類物業(yè)的收益率為8%，設(shè)定本項目凈轉(zhuǎn)售的折現(xiàn)率為8%；項目所有物業(yè)經(jīng)營方式均為出租，按照深圳市出租經(jīng)營物業(yè)的一般規(guī)律取其基準收益率為8%；公司所得稅率為15%，項目所得稅率也為15%。

2、根據(jù)前述租金預(yù)測和條件，經(jīng)測算，項目動態(tài)回收期為12.16年。一般來說租賃性物業(yè)其回收期較長，但本項目的回收期高于深圳市租賃性辦公物業(yè)的平均回收期。

項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為6,120.29萬元，財務(wù)內(nèi)部報酬率為12.16%，稅后投資收益率達到10.44%，大于基準收益率，股本項目經(jīng)濟上具備可行性。

計算公式（五）項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目出租收入扣除相關(guān)稅費后與總投資相等的狀態(tài)。

在本項目開發(fā)成本等其它條件不變的情況，項目出租率達到71%時，項目可保本；在假定本項目開發(fā)成本及出租率等條件不變，項目科研辦公樓、高科技廠房與停車位的保本月租金價格分別為46元/平方米，39元/平方米和178元/個。

根據(jù)市場及項目定位分析，該項目的保本租金較易實現(xiàn)，由此可知，項目對出租收入的抗風(fēng)險能力較強。六可行性研究結(jié)論與建議（一）項目可行性研究結(jié)論項目建設(shè)后續(xù)資金有保證，項目建設(shè)資金通過自有資金、銀行融資可以保證項目建設(shè)的后續(xù)資金，而且自有資金占絕大部分項目具有良好的社會效益，項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價值，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機會。

項目經(jīng)濟效益略高于行業(yè)平均水平，具備一定抗風(fēng)險能力；項目科研辦公樓和高科技廠房的物業(yè)建設(shè)符合市場發(fā)展需求，市場發(fā)展前景良好。

綜合評價項目整體具有可行性。

（二）項目風(fēng)險及防范建議

1、風(fēng)險

A

建筑工期及本體風(fēng)險項目開發(fā)期約2年左右，項目能否按照計劃順利完工并順利進入市場，存在一定的不確定性，因此項目存在一定的建筑工期及本體風(fēng)險。

B

市場風(fēng)險項目位于南山科技園區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有辦公物業(yè)的供應(yīng)量較大，而且很多普通廠房和住宅也改造成辦公用于出租，這將給項目帶來一定的市場競爭壓力。

同時，項目所處位置優(yōu)勢不明顯，本體交通也較為不便，這將加大項目品質(zhì)塑造的難度，市場接受度也受到考驗，存在一定的經(jīng)營風(fēng)險。

C

經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險在金融危機沖擊全球?qū)嶓w經(jīng)濟的大環(huán)境下，市場信心和企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績均將受到一定影響，雖然，近期在政府強有力的救市政策中，房地產(chǎn)市場的信心有所恢復(fù)，但是，對于未來1-2年內(nèi)的經(jīng)濟形式仍然不容樂觀，可能影響到項目的收益預(yù)期。

2、風(fēng)險防范建議

A

抓住市場時機，適時并多渠道進行項目的招商運作，確保項目建成后出租率；

B

根據(jù)項目資金運用情況進行融資，保證資金充足；

C

按照計劃施工，施工期間嚴格控制開發(fā)成本；

D

隨時關(guān)注房地產(chǎn)政策動向，并及時采取必要的防范措施；

E

做好項目前期的市場調(diào)研和客戶需求調(diào)查；

F

打造高性價比產(chǎn)品，提高市場競爭力和抗風(fēng)險能力；

G

隨時關(guān)注主力客戶的需求，及時調(diào)整營銷策略。

第三篇：可行性研究報告

可行性研究報告詮釋、用途、格式等

可行性報告代寫

一、可行性研究報告的定義

可行性研究報告，簡稱可研，它是在制訂生產(chǎn)、基建、科研計劃的前期，需要通過全面的調(diào)查研究，分析和論證某個建設(shè)或改造工程、某種科學(xué)研究、某項商務(wù)活動切實可行而提出的書面材料。項目可行性研究報告主要是通過對項目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟、工程等方面進行調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務(wù)、經(jīng)濟效益及社會影響進行預(yù)測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設(shè)的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。可行性研究具有預(yù)見性、公正性、可靠性、科學(xué)性的特點。可行性研究報告是確定建設(shè)項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟效益。

二、可行性研究報告的用途

其用途主要分類如下:

1、用于對外招商合作、企業(yè)融資的可行性研究報告

這類的研究報告通常要求市場分析要準確、投資方案要合理、并且要提供競爭分析、管理方案、營銷計劃、技術(shù)研發(fā)等實際運作方案。

2、用于國家發(fā)改委立項用的可行性研究報告。

此文件是根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》和《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》而編寫的，是大型基礎(chǔ)設(shè)施項目立項的必備基礎(chǔ)文件，發(fā)改委根據(jù)可行性研究報告進行核準、備案或批復(fù)，決定某個項目是否可以實施。另外醫(yī)藥企業(yè)在申請相關(guān)證書時也需要編寫可行性研究報告。

c、用于銀行貸款的可行性研究報告。

商業(yè)銀行在貸款前進行風(fēng)險評估時，需要項目方出具詳細的可行性研究報告，對于國家開發(fā)銀行等國內(nèi)銀行，該報告由甲級資格單位出具，通常不需要再組織專家評審,部分銀行的貸款可行性研究報告不需要資格，但要求融資方案合理，分析正確，信息全面。另外在申請國家的相關(guān)政策支持資金、工商注冊時往往也需要編寫可行性研究報告，該文件類似用于銀行貸款的可研報告。

d、用于申請進口設(shè)備免稅主要用于進口設(shè)備免稅用的可行性研究報告，申請辦理中外合資企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)項目確認書的項目需要提供項目可行性研究報告。

e、用于境外投資項目核準的可行性研究報告企業(yè)在實施走出去戰(zhàn)略，對國外礦產(chǎn)資源和其他產(chǎn)業(yè)投資時，需要編寫可行性研究報告報給國家發(fā)展和改革委或省發(fā)改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要可行性研究報告。在上面敘述的五種可研中，第(2)(4)(5)準入的門檻最高，需要編寫單位擁有工程咨詢資格，該資格由國家發(fā)展和改革委員會頒發(fā)，分為甲、乙、丙三個等級。

三、可行性研究報告的主要內(nèi)容以及要求

①基本情況：中外合資經(jīng)營企業(yè)名稱、法定地址、宗旨、經(jīng)營范圍和規(guī)模；合營各方名稱、注冊國家、法定地址和法定代表人姓名、職務(wù)、國籍；企業(yè)總投資、注冊資本股本額（自有

資金額、合營各方出資比例、出資方式、股本交納期限）；合營期限、合營方利潤分配及虧

損分擔(dān)比例；項目建議書的審批文件；可行性研究報告的負責(zé)人名單；可行性研究報告的概

況、結(jié)論、問題和建議。

②產(chǎn)品生產(chǎn)安排及其依據(jù)。要說明國內(nèi)外市場需求情況和市場預(yù)測的情況，以及國內(nèi)外目前

已有的和在建的生產(chǎn)裝備能力。

③物料供應(yīng)安排（包括能源和交通運輸）及其依據(jù)。

④項目地址選擇及其依據(jù)。

⑤技術(shù)裝備和工藝過程的選擇及其依據(jù)（包括國內(nèi)外設(shè)備分批交貨的安排）。

⑥生產(chǎn)組織安排（包括職工總數(shù)、構(gòu)成、來源和經(jīng)營管理）及其依據(jù)。

⑦環(huán)境污染治理和勞動安全保護、衛(wèi)生設(shè)施及其依據(jù)。

⑧建設(shè)方式、建設(shè)進度安排及其依據(jù)。

⑨資金籌措及其依據(jù)（包括廠房、設(shè)備入股計算的依據(jù)）。

⑩外匯收支安排及其依據(jù)。

⑾綜合分析（包括經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)和法律方面的分析）。要采用動態(tài)法和風(fēng)險法（或敏感

度分析法）等方法分析項目效益和外匯收支等情況。

⑿必要的附件。如合營各方的營業(yè)執(zhí)照副本；法定代表人證明書；合營各方的資產(chǎn)、經(jīng)營情

況資料；上級主管部門的意見。

四、可行性研究報告的研究方法

可行性研究的方法是融合工程、技術(shù)、經(jīng)濟、管理、財務(wù)和法律等一些專業(yè)知識和分析方法

加以運用，并且在實踐中不斷總結(jié)和創(chuàng)新而形成的一種方法體系。主要數(shù)據(jù)資料來源有查詢

往年資料、發(fā)放問卷、集體商討、數(shù)據(jù)共享、比較研究、專業(yè)人士把關(guān)等。可行性研

究的方法體系由三部分構(gòu)成：哲學(xué)方法、邏輯方法和專業(yè)方法。

1.哲學(xué)方法哲學(xué)方法是關(guān)于認識世界、改造世界、探索實現(xiàn)主觀世界與客觀世界相一

致的最一般的方法。

2.邏輯方法邏輯方法是用概念、判斷、推理、假說等邏輯思維形式，對事物進行歸納、演繹、綜合。

3.專業(yè)方法專業(yè)方法是各門學(xué)科中常用的研究方法。研究的專業(yè)方法具有綜合性、專

業(yè)性、創(chuàng)新性的特點。

五、可行性研究報告的組成部分及其基本構(gòu)架

可行性研究報告基本構(gòu)架：

第一章：項目總論；

1總論1.1項目背景1.2項目概況

1.3結(jié)論與建議

2項目的規(guī)劃相關(guān)性及建設(shè)必要性2.1項目的規(guī)劃相關(guān)性2.2項目的建設(shè)必要性

3場址選擇3.1場址現(xiàn)狀3.2場址建設(shè)條件

4建設(shè)項目定位分析4.1項目服務(wù)區(qū)域概況分析4.2項目功能定位

4.3建筑定位

5建設(shè)方案5.1建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則5.2項目總體規(guī)劃方案

5.3工程方案5.4配套設(shè)施設(shè)計方案5.5建設(shè)方案評價

6環(huán)境影響評價6.1 項目地塊環(huán)境現(xiàn)狀6.2采用的環(huán)境保護標(biāo)準

6.3項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響6.4環(huán)境保護措施組織機構(gòu)與管理模式7.1 組織機構(gòu)7.2管理模式項目實施進度8.1建設(shè)工期8.2實施進度安排

9投資估算及資金籌措9.1投資估算9.2資金來源與籌措

10財務(wù)評價10.1評價依據(jù)10.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)

10.3營業(yè)收入估算 10.4成本費用估算10.5盈利能力分析10.6償債能力分析10.7財務(wù)評價結(jié)論社會評價11.1項目對社會的影響分析 11.2項目與所在地區(qū)互適

性分析11.3社會風(fēng)險分析11.4社會評價結(jié)論

12可行性研究的結(jié)論與建議12.1可行性研究結(jié)論12.2可行性研究建議

六、可行性研究報告如何寫

專業(yè)機構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應(yīng)該包括封面、摘要、目標(biāo)、正文、附件和附圖這

六個部分組成。

1.封面：要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容。

2.摘要：需要簡潔明了的語言概要來介紹此項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論以及有

關(guān)說明或假設(shè)條件，必須要突出重點，假設(shè)條件清楚，使其閱讀人員能夠在短時間內(nèi)了解全

報告的精要。

3.目錄：由于一份可行性報告頁數(shù)比較多，為了方便閱讀編寫掌握報告的前后關(guān)系、假設(shè)條

件及具體內(nèi)容條理清楚，必須編寫目錄。

4.正文：正文是可行性報告的主要部分，應(yīng)該包括以下幾點內(nèi)容： a、概況(項目背景、項目

概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明)； b、市場調(diào)查和分析；C、規(guī)劃設(shè)計方案；d、建設(shè)方式和建設(shè)進度； e、投

資估算及資金籌措；f、項目財務(wù)評價；g、風(fēng)險分析；h、可行性研究的結(jié)論；i、研究人員

對項目的建議；j、相應(yīng)的附表。5.附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報

告必不可少的部分。一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準文件(如

規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。專業(yè)人員必須依照委托書

和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。

6.附圖：一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)

計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。字數(shù)上沒有限制,應(yīng)根據(jù)項目內(nèi)容決定.

第四篇：可行性研究報告

可行性研究報告

炬視咨詢公司：可行性研究報告，簡稱可研，是在制訂生產(chǎn)、基建、科研計劃的前期，通過全面的調(diào)查研究，分析論證某個建設(shè)或改造工程、某種科學(xué)研究、某項商務(wù)活動切實可行而提出的一種書面材料。

項目可行性研究報告主要是通過對項目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟、工程等方面進行調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務(wù)、經(jīng)濟效益及社會影響進行預(yù)測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設(shè)的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。可行性研究具有預(yù)見性、公正性、可靠性、科學(xué)性的特點。

我們可以出具發(fā)改委頒發(fā)的乙級工程咨詢資質(zhì)的可研報告；我們還可以為立項單位提供各類渠道信息，以提高項目融資的成功率。編制項目可行性研究報告，看起來容易，找一個模板，填充一些材料，似可大功告成。事實上，編制項目可行性報告，是專業(yè)性很強的團隊工作，特別是在項目審查越來越規(guī)范的情況下，可研報告質(zhì)量好壞將直接決定成功率。安徽環(huán)球工程咨詢有限公司，是一家深具融資經(jīng)驗的專家指導(dǎo)下，由博士、高級工程師、注冊會計師、注冊工程師等專業(yè)人士組成的項目小組，為您編制專業(yè)的、高水準的、價格合理的項目可行性研究報告。

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主要內(nèi)容

各類可行性研究內(nèi)容側(cè)重點差異較大，但一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：

投資必要性。主要根據(jù)市場調(diào)查及預(yù)測的結(jié)果，以及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策等因素，論證項目投資建設(shè)的必要性。

技術(shù)的可行性。主要從事項目實施的技術(shù)角度，合理設(shè)計技術(shù)方案，并進行比選和評價。

財務(wù)可行性。主要從項目及投資者的角度，設(shè)計合理財務(wù)方案，從企業(yè)理財?shù)慕嵌冗M行資本預(yù)算，評價項目的財務(wù)盈利能力，進行投資決策，并從融資主體(企業(yè))的角度評價股東投資收益、現(xiàn)金流量計劃及債務(wù)清償能力。

組織可行性。制定合理的項目實施進度計劃、設(shè)計合理組織機構(gòu)、選擇經(jīng)驗豐富的管理人員、建立良好的協(xié)作關(guān)系、制定合適的培訓(xùn)計劃等，保證項目順利執(zhí)行。經(jīng)濟可行性。主要是從資源配置的角度衡量項目的價值，評價項目在實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、有效配置經(jīng)濟資源、增加供應(yīng)、創(chuàng)造就業(yè)、改善環(huán)境、提高人民生活等方面的效益。

社會可行性。主要分析項目對社會的影響，包括政治體制、方針政策、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、法律道德、宗教民族、婦女兒童及社會穩(wěn)定性等。

風(fēng)險因素及對策。主要是對項目的市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、組織風(fēng)險、法律風(fēng)險、經(jīng)濟及社會風(fēng)險等因素進行評價，制定規(guī)避風(fēng)險的對策，為項目全過程的風(fēng)險管理提供依據(jù)。

一般可行性研究報告的主要內(nèi)容和要求如下：

（一）基本情況：中外合資經(jīng)營企業(yè)名稱、法定地址、宗旨、經(jīng)營范圍和規(guī)模；合營各方名稱、注冊國家、法定地址和法定代表人姓名、職務(wù)、國籍；企業(yè)總投資、注冊資本股本額（自有資金額、合營各方出資比例、出資方式、股本交納期限）；合營期限、合營方利潤分配及虧損分擔(dān)比例；項目建議書的審批文件；可行性研究報告的負責(zé)人名單；可行性研究報告的概況、結(jié)論、問題和建議。

（二）產(chǎn)品生產(chǎn)安排及其依據(jù)。要說明國內(nèi)外市場需求情況和市場預(yù)測的情況，以及國內(nèi)外目前已有的和在建的生產(chǎn)裝備能力。

（三）物料供應(yīng)安排（包括能源和交通運輸）及其依據(jù)。

（四）項目地址選擇及其依據(jù)。

（五）技術(shù)裝備和工藝過程的選擇及其依據(jù)（包括國內(nèi)外設(shè)備分批交貨的安排）。

（六）生產(chǎn)組織安排（包括職工總數(shù)、構(gòu)成、來源和經(jīng)營管理）及其依據(jù)。

（七）環(huán)境污染治理和勞動安全保護、衛(wèi)生設(shè)施及其依據(jù)。

（八）建設(shè)方式、建設(shè)進度安排及其依據(jù)。

（九）資金籌措及其依據(jù)（包括廠房、設(shè)備入股計算的依據(jù)）。

（十）外匯收支安排及其依據(jù)。

（十一）綜合分析（包括經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)和法律方面的分析）。要采用動態(tài)法和風(fēng)險法（或敏感度分析法）等方法分析項目效益和外匯收支等情況。

（十二）必要的附件。如合營各方的營業(yè)執(zhí)照副本；法定代表人證明書；合營各方的資產(chǎn)、經(jīng)營情況資料；上級主管部門的意見

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實現(xiàn)條件

１，可靠的資料數(shù)據(jù)

２，科學(xué)的方法

３，能夠進行研究的專業(yè)人才

４，一定數(shù)量的資金及先進工具

第五篇：可行性研究報告

肉羊標(biāo)準化廠房維修建設(shè)項目

可行性研究報告

項目名稱：肉羊標(biāo)準化廠房維修建設(shè)項目

項目單位：橫山縣香草羊肉制品有限責(zé)任公司

地 點：橫山縣橫山鎮(zhèn)元坪村

聯(lián) 系 人：白成愛

郵 編：719100 電 話：0912-7615169 時 間：2014年10月

目 錄

一、項目背景及必要性

二、項目單位基本情況及優(yōu)勢

三、項目實施地點與規(guī)模

四、項目實施內(nèi)容及資金來源

五、項目實施進度計劃

六、項目績效目標(biāo)

七、保障措施

一、項目背景及必要性

1、項目背景

肉食品是人體所需動物性蛋白的基本來源，肉類食品生產(chǎn)也是食品行業(yè)中最重要的工業(yè)門類之一。羊肉是世界各國普遍需求的肉類品種，無論在歐美、亞洲市場，其地位不可替代。在信仰伊斯蘭教的廣大亞非國家，羊肉更是肉類市場絕對的主導(dǎo)品種。在國際貿(mào)易中，各類羊肉產(chǎn)品歷來屬于大宗貿(mào)易的重要商品。中國正式加入WTO后，羊肉產(chǎn)品進入國際市場將更加便利。目前，由于國內(nèi)許多肉類生產(chǎn)企業(yè)受技術(shù)裝備水平，產(chǎn)品加入質(zhì)量及衛(wèi)生指標(biāo)達不到國際市場所要求的嚴格標(biāo)準，加之現(xiàn)有生產(chǎn)規(guī)模及供貨能力能以適應(yīng)國際市場競爭的需要，從而造成我國羊肉產(chǎn)品在國際市場所占份額十分有限的被動局面，這與我國作為畜牧業(yè)生產(chǎn)大國的現(xiàn)狀極不相稱。因此，提高技術(shù)裝備，實現(xiàn)規(guī)模化生產(chǎn)，提升企業(yè)整體水平，是我國食品行業(yè)應(yīng)對“入世”挑戰(zhàn)必須盡快解決的重大問題。

隨著我國國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高，人們的生活節(jié)奏加快，自我保健意識增強，消費觀念開始由只求溫飽向追求小康、奔向富裕轉(zhuǎn)變，對肉類產(chǎn)品的需求也發(fā)生了重大變化，即由過去的家庭自己采購加工，逐步向加工精細、包裝精致、方便烹調(diào)、安全衛(wèi)生的小包裝分割肉及熟制品的工業(yè)生產(chǎn)方向轉(zhuǎn)變。國內(nèi)專家預(yù)測，未來的肉類市場競爭，必須具備營養(yǎng)、安全、衛(wèi)生、健康、方便的產(chǎn)品。肉制品的質(zhì)量高低，將成為市場競爭的首要因素。國內(nèi)肉類生產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的原始加工方式和以整片胴體肉形式銷售的生產(chǎn)模式已經(jīng)無法適應(yīng)迅速發(fā)展的需求，肉類加工技術(shù)進步已經(jīng)成為畜產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路。

隨著農(nóng)村經(jīng)濟的不斷發(fā)展，黨中央國務(wù)院對農(nóng)副產(chǎn)品的生產(chǎn)和加工問題十分重視。食品工業(yè)與農(nóng)業(yè)關(guān)系密切，以市場為導(dǎo)向，以食品工業(yè)為龍頭，發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品深加工，帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，實現(xiàn)貿(mào)工農(nóng)的有機結(jié)合，對調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高農(nóng)副產(chǎn)品附加值，實現(xiàn)農(nóng)民增收，解決好農(nóng)村、農(nóng)業(yè)和農(nóng)民問題。全面提高人民生活質(zhì)量和水平，具有重要的戰(zhàn)略意義，這是實現(xiàn)人民生活向更加寬裕的小康生活過渡的首要任務(wù)，是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)。在《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃的建議》中指出，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，要面向市場，依靠科技，不斷向生產(chǎn)的廣度和深度進軍。以優(yōu)化品種、提高質(zhì)量、增加效益為中心，大力調(diào)整農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。加快建立農(nóng)產(chǎn)品市場信息，引導(dǎo)農(nóng)民按市場需求生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品。使補品由“數(shù)量型”向“質(zhì)量效益型”轉(zhuǎn)變。按照新時期國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高農(nóng)業(yè)整體效益，加快實現(xiàn)羊產(chǎn)業(yè)化的進程。同時，依靠國家發(fā)放優(yōu)惠貸款，實施基地建設(shè)項目，建設(shè)優(yōu)質(zhì)、大型的肉類生產(chǎn)加工基地。

項目區(qū)域畜牧業(yè)發(fā)展緩慢，缺乏有效的產(chǎn)業(yè)化組織形式和較好的示范帶頭企業(yè)，本項目實行“公司＋基地＋農(nóng)戶”的畜牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營模式，以合同制的形式將農(nóng)戶組織起來，形成有一定規(guī)模的基地，由龍頭企業(yè)扶持農(nóng)民養(yǎng)殖，并收購養(yǎng)殖戶的羊。在育肥養(yǎng)殖基地，實施科學(xué)養(yǎng)殖、適時出欄，龍頭企業(yè)對產(chǎn)品精深加工，提高產(chǎn)品的附加值，使畜牧業(yè)的生產(chǎn)升級、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、效益提高、產(chǎn)業(yè)鏈延伸，徹底改變靠天養(yǎng)畜、粗放經(jīng)營、農(nóng)民收入沒有保障的局面，將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐穬?yōu)勢和經(jīng)濟優(yōu)勢，切實提高農(nóng)民的收入。

2、項目必要性

隨著我國改革開放的不斷深入，我國的經(jīng)濟得到了飛速的發(fā)展，人民的生活水平不斷提高，目前已從溫飽型轉(zhuǎn)化到小康型，絕大部分人民群眾已進入到富裕階層。2008年，全國農(nóng)村居民年人均純收入達到4760.6元，扣除物價上漲因素，實際比上年增長7.8％，是2000年以來增長最快的一年；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15780.8元，實際增長7.3％。農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為43.7％，城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為37.9％。廣大人民群眾對膳食結(jié)構(gòu)也有了新的要求，動物性食物大大增加，特別是肉制品消費量大幅度增長。

羊是草食性動物，羊肉含膽固醇、脂肪含量比豬肉低，羊肉性溫冬補，適合現(xiàn)代人的消費習(xí)慣，消費空間很大。目前我國羊肉的生產(chǎn)成本只有世界平均水平的50％左右，全國人均羊肉消費量僅有7公斤左右，為世界平均水平的一半。今后隨著城鄉(xiāng)居民收入的增加和消費觀念的轉(zhuǎn)變，國內(nèi)羊肉需求市場會逐步擴大。

因此，該項目建設(shè)符合當(dāng)前人民群眾生活的需要。

二、項目單位基本情況及優(yōu)勢

1、基本情況 1.1企業(yè)簡介

橫山縣香草羊肉有限責(zé)任公司成立于2006年，工商注冊資金1000萬元。主要經(jīng)營羊肉生加工、包裝、銷售及出口貿(mào)易等。公司位于橫山縣橫山鎮(zhèn)元坪村，占地10畝。現(xiàn)有辦公用房500m、100噸冷庫2座，加工、分割車間100m，下設(shè)屠宰點代銷點25個。是一家集養(yǎng)殖、加工、銷售及餐飲服務(wù)為一體的榆林市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)。

橫山縣香草羊肉有限責(zé)任公司堅持 “以質(zhì)量求生存，服務(wù)求信譽，誠信求效益，創(chuàng)新求發(fā)展”為宗旨，不斷提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。公司始終堅持科學(xué)發(fā)展觀，走產(chǎn)學(xué)研之路，大力投入新產(chǎn)品的開發(fā)和研究；公司生產(chǎn)過程完全無害化處理，為促進農(nóng)民增收致富，農(nóng)業(yè)安全食品盡著一個農(nóng)業(yè)環(huán)保型企業(yè)的社會責(zé)任。公司一直以來致力于科技興農(nóng)，堅持精益求精，用戶滿意，追求卓越，爭創(chuàng)一流的質(zhì)量方針，關(guān)注食品安全，以發(fā)展綠色、有機、無公害農(nóng)業(yè)為己任，全心全意服務(wù)農(nóng)業(yè)，造福社會。

法人代表白成愛，女，1966年12月19日出生于橫山縣橫山鎮(zhèn)元坪村，2006年成立了橫山縣香草羊肉有限責(zé)任公司，為周圍的農(nóng)戶找到一條發(fā)家致富的路子。1.2以人為本，建設(shè)企業(yè)

公司從企業(yè)當(dāng)前和今后發(fā)展的戰(zhàn)略高度看待人才，加強企業(yè)

22文化建設(shè)，營造積極向上的學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、工作、文化、服務(wù)氛圍。公司努力在實現(xiàn)現(xiàn)代化管理后，加大了技術(shù)人才引進、培養(yǎng)力度和提高技術(shù)人員在員工中的比例，提高了員工的內(nèi)在綜合素質(zhì)，塑造和提升了企業(yè)形象。

1.3 有利于資源綜合開發(fā)利用，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟

我國人口多、耕地少，養(yǎng)殖業(yè)一直存在著與人爭糧的問題。而羊是草食家畜，能大量利用農(nóng)作物秸稈及草地資源，并為人類提供優(yōu)質(zhì)的羊產(chǎn)品。因此，發(fā)展養(yǎng)羊既符合我國國情，又可充分利用自然資源。項目符合國家農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的產(chǎn)業(yè)政策。

2、優(yōu)勢

發(fā)展畜產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)，不但符合我縣產(chǎn)業(yè)政策，而且原料豐富，來源廣泛，勞力富余，市場廣闊，基本具備了規(guī)模生產(chǎn)，快速推進，全面發(fā)展所需的必備條件。2.1發(fā)展機遇

中央實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，為橫山縣帶來了經(jīng)濟大發(fā)展的歷史機遇。穩(wěn)定發(fā)展畜牧業(yè)和加速發(fā)展畜產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)是橫山縣加快經(jīng)濟發(fā)展的重要一環(huán)。縣政府相繼出臺了一系列支持和加快畜產(chǎn)品的加工業(yè)發(fā)展的方針和政策。本項目符合國家和陜西省的產(chǎn)業(yè)政策，也是政府特別支持的產(chǎn)業(yè)。農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作得到了各級政府的普遍重視支持。因此，該項目的建設(shè)具備了良好的外部環(huán)境。2.2原料廣泛

項目所需原材料要活羊，為滿足公司生產(chǎn)需求，公司采用通過政府發(fā)動，業(yè)務(wù)部門組織，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村落實，公司按保護價收購的方式，實行“龍頭企業(yè)＋合作組織＋基地”的模式，利用利益調(diào)節(jié)機制，與農(nóng)民建立“訂單牧業(yè)”。以上肉羊生產(chǎn)基地和收購基地為公司屠宰加工奠定了基礎(chǔ)，可以滿足項目肉羊生產(chǎn)的需要。同時在合同戶中推行標(biāo)準化飼養(yǎng)，把好產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后關(guān)，建立無公害肉羊生產(chǎn)基地。2.3技術(shù)力量雄厚

橫山縣香草羊肉有限責(zé)任公司位于橫山縣橫山鎮(zhèn)元坪村。公司擁有大量的技術(shù)人員，這些技術(shù)人員長期從事糧油及經(jīng)濟作物生產(chǎn)、加工、銷售，新品種、新技術(shù)推廣應(yīng)用，產(chǎn)品加工技術(shù)研究。公司還從外面聘請研究員、教授，作為技術(shù)創(chuàng)新和科研發(fā)展的堅強后盾。2.4市場優(yōu)勢明顯

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民收入水平上漲伴隨著膳食結(jié)構(gòu)的改善，羊肉的消費將會逐步增高。加之各地政府不斷通過多種方式，加大肉羊生產(chǎn)的扶持力度，加快品種改良和技術(shù)推廣，肉羊發(fā)展空間不斷擴大。預(yù)計我國肉羊?qū)⒗^續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。

三、項目實施地點與規(guī)模

1、項目實施地點

項目實施地點位于橫山縣橫山鎮(zhèn)元坪村。

2、項目規(guī)模

建設(shè)廠房及配套設(shè)施10畝，其中：屠宰車間300平方米，建設(shè)冷凍庫300平方米，深加工車間500平方米，建設(shè)肉羊待宰圈380平方米。購進主要屠宰及深加工設(shè)備32臺，配套建設(shè)冷庫、污水處理、供電等配套設(shè)施。

四、項目實施內(nèi)容及資金來源

1、項目實施內(nèi)容

建設(shè)廠房及配套設(shè)施10畝，其中：屠宰車間300平方米，建設(shè)冷凍庫300平方米，深加工車間500平方米，建設(shè)肉羊待宰圈380平方米。購進主要屠宰及深加工設(shè)備32臺，配套建設(shè)冷庫、污水處理、供電等配套設(shè)施。

項目建成后，形成年屠宰肉羊9萬只，深加工羊肉1500噸。

2、項目技術(shù)方案及設(shè)備方案 2.1技術(shù)方案

（1）待宰圈管理

①卸車前應(yīng)索取產(chǎn)地動物防疫監(jiān)督機構(gòu)開具的合格證明，并臨車觀察，未見異常，證貨相符后準予卸車。

②經(jīng)清點頭數(shù)，用輕拍的方式驅(qū)趕健康的羊進入待宰圈，按羊的健康狀況進行分圈管理。待宰圈的占地面積按每只羊0.6-0.8m設(shè)計。

③待宰的羊送宰前應(yīng)停食靜養(yǎng)24小時，以便消除運輸途中的2疲勞，恢復(fù)正常的生理狀態(tài)，在靜養(yǎng)期間檢疫人員定時觀察，發(fā)現(xiàn)可疑病羊送隔離圈觀察，確定有病的羊送急宰間處理，健康合格的羊在宰前3小時停止飲水。

（2）刺殺放血

①臥式放血：用V型輸送機將活羊輸送到屠宰車間，在輸送機上輸送的過程中用手麻電器將羊擊暈，然后在放血臺上持刀刺殺放血。

②倒立放血：活羊用放血吊鏈拴住一后腿，通過提升機或羊放血線的提升裝置將毛羊提升進入羊放血自動輸送線的軌道上再持刀刺殺放血。

③羊放血自動輸送線軌道設(shè)計距車間的地坪高度不低于2700mm，在羊放血自動輸送線上主要完成的工序：上掛、（刺殺）、瀝血、去頭等，瀝血時間一般設(shè)計為5min。

（3）預(yù)剝扯皮

①倒掛預(yù)剝：用羊用叉擋將羊的兩后腿叉開，以便前腿、后腿和胸部的預(yù)剝。

②平衡預(yù)剝：放血/預(yù)剝自動輸送線的掛鉤勾住羊的一后腿，扯皮自動輸送線的掛鉤勾住羊的兩前腿，這兩條自動線的速度是同步前進的，羊的腹部朝上，背部朝下，平衡前進，在輸送的過程中進行預(yù)剝皮。這種預(yù)剝的方式可有效的控制在預(yù)剝過程中羊毛粘在胴體上。

③用羊用扯皮機的夾皮裝置夾住羊皮，從羊的后腿往前腿方向扯下整線羊皮，根據(jù)屠宰的工藝，也可從羊的前腿往后腿方向扯下整線羊皮。

④將扯下的羊皮通過羊皮輸送機或羊皮風(fēng)送系統(tǒng)輸送到羊皮暫存間內(nèi)。

（4）胴體加工

①胴體加工工位：開胸、取白內(nèi)臟、取紅內(nèi)臟、胴體檢驗、胴體修割等，都是在胴體自動加工輸送線上完成的。

②打開羊的胸腔后，從羊的胸膛內(nèi)取下白內(nèi)臟，即腸、肚。把取出的白內(nèi)臟放入同步衛(wèi)檢線的托盤內(nèi)待檢驗。

③取出紅內(nèi)臟，即心、肝、肺。把取出的紅內(nèi)臟掛在同步衛(wèi)檢線的掛鉤上待檢驗。

④羊胴體進行修整，修整后進入軌道電子秤進行胴體的稱重。根據(jù)稱重的結(jié)果進行分級蓋章。

（5）同步衛(wèi)檢

①羊胴體、白內(nèi)臟、紅內(nèi)臟通過同步衛(wèi)檢線輸送到檢驗區(qū)采樣檢驗。

②檢驗不合格的可疑病胴體，通過道岔進入可疑病胴體軌道，進行復(fù)檢，確定有病的胴體進入病體軌道線，取下有病胴體放入封閉的車內(nèi)拉出署宰車間處理。

③檢驗不合格的白內(nèi)臟，從同步衛(wèi)檢線的托盤內(nèi)取出，放入封閉的車內(nèi)拉出屠宰車間處理。

④檢驗不合格的紅內(nèi)臟，從同步衛(wèi)檢線的掛鉤上取下來，放入封閉的車內(nèi)拉出屠宰車間處理。

⑤同步衛(wèi)檢線上的紅內(nèi)臟掛鉤和白內(nèi)臟托盤自動通過冷－熱－冷水的清洗和消毒。

（6）副產(chǎn)品加工

①合格的白內(nèi)臟通過白內(nèi)臟滑槽進入白內(nèi)臟加工間，將肚和腸內(nèi)的胃容物倒入風(fēng)送罐內(nèi)，充入壓縮空氣將胃容物通過風(fēng)送管道輸送到屠宰車間外約50米處。將清洗后的腸、肚整理包裝入冷藏庫或保鮮庫。

②合格的紅內(nèi)臟通過紅內(nèi)臟滑槽進入紅內(nèi)臟加工間，將心、肝、肺清洗后，整理包裝入冷藏庫或保鮮庫。

（7）胴體排酸

①將修割、沖洗后的羊胴體進排酸間進行“排酸”，這是羊肉冷分割工藝的一重要環(huán)節(jié)。

②排酸間的溫度：0-4℃，排酸時間不超過16小時。③排酸軌道設(shè)計距排酸間地坪高度不低于2200mm，軌道間距：600-800mm，排酸間每米軌道可掛5-8只羊胴體。

（8）剔骨分割包裝

①吊剔骨：把排酸后羊胴體推到剔骨區(qū)域，羊胴體掛在生產(chǎn)線上，剔骨人員把切下的大塊肉放在分割臺上，再有分割人員分割成各個部位肉。

②案板剔骨：把排酸后羊胴體推到剔骨區(qū)域，把羊胴體從生產(chǎn)線上拿下放在案板上易骨。

③分割好的部位肉真空包裝后，放入冷凍盤內(nèi)用涼肉架車推到結(jié)凍庫（-30℃）結(jié)凍或到成品冷卻間（0-4℃）保鮮。

④將結(jié)凍好的產(chǎn)品托盤后裝箱，進冷藏庫（-18℃）儲存。⑤剔骨分割間溫控：10-15℃，包裝間溫控：10℃以下。2.2 主要設(shè)備方案 2.2.1 主要設(shè)備選型

（1）洗羊肚機，羊洗胃機

YXDJ-400型羊洗肚機是對羊肚清洗的專用設(shè)備，具有結(jié)構(gòu)緊湊、運行平穩(wěn)、操作方便、清洗干凈等特點。本設(shè)備主要由機架、不銹鋼筒體、蝸輪減速機、電機、噴水管等組成。

將羊肚由進料口投入，筒體轉(zhuǎn)動，葉片與羊肚相互摩擦和水管沖淋而達到洗凈羊肚的目的。

（2）平行預(yù)剝自動輸送線

肉羊平行預(yù)剝自動輸送線是一種先進的羊平行預(yù)剝自動輸送線，整套設(shè)備由驅(qū)動機構(gòu)、漲緊機構(gòu)、傳動鏈等部分組成。羊平行預(yù)剝自動輸送線由驅(qū)動機構(gòu)帶動著漲緊機構(gòu)及鏈條等實現(xiàn)輸送，漲緊機構(gòu)通過氣缸伸縮使傳動鏈勻速、平穩(wěn)的運動；該平行預(yù)剝皮自動線與后腿放血自動線同步前進，用鏈條帶動單、雙叉腿鉤將羊體沿鏈條運動的方向運動，完成整套剝皮工序，實現(xiàn)平衡預(yù)剝、切后肢、脫肩、肩背剝皮、最終剝皮、切前肢等，整個過程連續(xù)不停頓，有著非常高的生產(chǎn)效率；它很好的解決了國內(nèi)其它手推線使用時人工推動羊體前進、消耗體力大，效率低等一系列問題。

（3）羊瀝血自動線

羊瀝血輸送線是在羊被麻電至昏，刺殺后對羊提升到自動瀝血線后的同步瀝血設(shè)備，羊在輸送線運行的過程中血隨輸送線流入瀝血池，整只羊在輸送線的瀝血過程一般在3分鐘左右，它是在吸收國外先進技術(shù)的基礎(chǔ)上，并通過改進，創(chuàng)新等，是國內(nèi)肉羊瀝血的先進設(shè)備，適應(yīng)于大、中型的屠宰場。

（4）羊同步衛(wèi)檢

羊屠宰檢疫設(shè)備-羊同步衛(wèi)檢輸送線是屠宰工藝中的關(guān)鍵屠宰設(shè)備，羊紅臟與白臟懸掛在衛(wèi)檢線上，按設(shè)定的速度與胴體加工線同步運行，由人工對羊的內(nèi)臟進行充分檢驗，這樣既保證了肉質(zhì)的衛(wèi)生質(zhì)量又能符合國家有關(guān)衛(wèi)生檢測標(biāo)準。

羊體分離出的白臟在衛(wèi)檢盤內(nèi)，紅臟（心、肝、肺等）掛在吊鉤上。該屠宰機械運行平穩(wěn)，同步準確，是 屠宰加工中不可缺少的關(guān)鍵屠宰設(shè)備之一。

（5）羊放血自動輸送線

羊自動放血輸送線采用了驅(qū)動機構(gòu)、漲緊機構(gòu)、回轉(zhuǎn)機構(gòu)的調(diào)整，使傳動鏈在┴型軌道內(nèi)勻速、平穩(wěn)的運動；采用傳動鏈的傳動帶動掛牌向前傳動，且?guī)友蛳蚯斑\動。使羊到達各個操作工位，主要完成擊昏、瀝血、等工序，整個過程連續(xù)不停頓，有著非常高的生產(chǎn)效率；它很好的解決了人工宰殺消耗體力大、效率低等一系列問題，并且速度隨產(chǎn)量可調(diào)。

3、項目資金來源

項目總投資90萬元，其中標(biāo)準加工廠房擴建20萬元，冷庫維修擴建40萬元，污水處理儀器設(shè)備20萬元，其它加工設(shè)備10萬元，共計90萬元。

總投資中，企業(yè)自籌資金20萬元，申請補助資金70萬元。

五、項目實施進度計劃

本項目計劃實施21個月，進度計劃如下：

2015年4月-2015年8月完成土地的征用和整理及前期工作； 2015年9月-2015年11月作為設(shè)計階段和地基的處理； 2015年12月-2016年3月完成設(shè)備選擇、訂購階段； 2016年4月-2016年11月完成土建施工和設(shè)備安裝； 2016年12月項目竣工驗收，正式運行。

六、項目績效目標(biāo)

1、預(yù)期目標(biāo)及效益

本項目實施后，形成年屠宰肉羊9萬只，生產(chǎn)羊肉1500噸。年均銷售收入為6800萬元，利潤總額500萬元，所得稅178萬元，新增稅金302萬元，凈利潤322萬元。

七、保障措施

1、加強組織領(lǐng)導(dǎo)，嚴格落實責(zé)任

企業(yè)應(yīng)成立由企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥，有關(guān)分管領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門負責(zé)人組成的提升企業(yè)管理水平的領(lǐng)導(dǎo)小組和工作機構(gòu)。

該項目成立以公司總經(jīng)理為組長，各部門負責(zé)人為成員的項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)該項目的建設(shè)與實施，解決該項目建設(shè)中的資金、征地、交通、水電、證照等問題及其它各種需要協(xié)調(diào)解決的問題。

2、加強基地建設(shè)工作，提高管理實效 2.1工程管理

堅持以質(zhì)量為生命，高質(zhì)量，高標(biāo)準建設(shè)本項目。2.2資金管理

資金是該項目的血液。對于已經(jīng)到位的資金和爭取其它融資到位的資金，公司必須在項目領(lǐng)導(dǎo)小組的監(jiān)管下，實行“專戶存儲，專帳核算，專款專用，專人審批”的管理方法，以確保項目資金的安全性和實效性。

2.3項目管理

該項目是在項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組和技術(shù)小組的領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)下，由公司組成強而有力，有一定管理和工作經(jīng)驗，能忠于職守的人員進行管理，在內(nèi)部建立詳實、科學(xué)、嚴謹?shù)墓芾眢w系和崗位制度，并實行目標(biāo)管理。以確保整個項目的高效、順利實施。

3、加強服務(wù)支持，樹立典型榜樣

組織專家咨詢團隊，針對企業(yè)管理方面的重點需求進行分析和診斷，制定管理提升綜合方案和專項方案。組織和指導(dǎo)企業(yè)開展管理工作經(jīng)驗交流、宣傳推廣等相關(guān)活動，建立管理提升輿論導(dǎo)向和宣傳機制。樹立典型榜樣，在管理提升中發(fā)揮好引領(lǐng)作用，促進企業(yè)管理成果轉(zhuǎn)化和應(yīng)用。

4、加強考核監(jiān)督，完善激勵機制 建立健全企業(yè)管理綜合評價辦法，試行企業(yè)管理水平綜合評級工作。通過采取外部審計、檢查驗收等手段，定期或不定期對企業(yè)管理工作情況進行檢查監(jiān)督，通過企業(yè)管理工作綜合排序，建立風(fēng)險警示機制，將管理工作與企業(yè)全員績效考核和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部任期綜合考核掛鉤，獎懲兌現(xiàn)。支持企業(yè)依法依規(guī)完善激勵約束制度，激發(fā)員工管理創(chuàng)新熱情，促進企業(yè)管理水平上臺階。

橫山縣香草羊肉有限責(zé)任公司

2015年10月20日