第一篇：吉林省住宅小區物業管理服務政府指導價格

吉林省住宅小區物業管理服務政府指導價

格

一、我省各類住宅小區物業服務費（指提供房屋，設施維修，綠化的養護，環境衛生，維護秩序，檔案資料管理等服務費）政府指導價格（按每月每平方米建筑面積計算）如下：

1、普通住宅

一級：每平方米1.00－1.50元；

二級：每平方米0.70－1.00元；

三級：每平方米0.50－0.70元；

四級：每平方米0.30－0.50元；

五級：每平方米0.30元

2、高檔住宅區、別墅區主要依據業主的要求和所提供的服務內容、質量程度，按優質優價的原則由物業管理企業與業主委員會協商議定。

二、非住宅物業服務價格由各市、州政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據當地實際經濟發展水平和社會承受能力，按照《吉林省物業服務收費管理實施細則（試行）》規定的原則，制定本地區非住宅物業管理服務政府指導價格。

三、住宅小區物業服務收費具體標準由業主委員會與物業管理企業參照《吉林省住宅小區物業管理服務等級標準》由雙方協商議定，并報當地價格主管部門和房地產行政主管部門備案。非住宅物業服務收費具體標準由業主委員會與物業管理企業參照當地非住宅物業管理服務政府指導價格協商議定，并報當地價格主管部門和房地產行政主管部門備案。

物業服務收費標準難以確定的，報當地價格主管部門會同房地產行政主管部門核準。

附件3：

吉林省住宅小區物業管理服務等級標準 一、一級物業管理服務等級：

1、基本要求

（1）物業管理企業原則上應持有二級以上物業管理資質證書，或具有三年（含三年）以上管理住宅小區經歷的三級物業管理企業。

（2）建立完善的物業管理服務制度，并落實到位，按規范簽訂物業服務合同。

（3）物業管理項目經理應具備三年以上物業管理經驗。

（4）80%以上物業管理人員應持有物業管理上崗證。

（5）80%以上物業管理人員應具有大專以上學歷。

（6）物業管理企業對業戶檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等實行計算機管理。

（7）小區設有“服務中心”，實行24小時物業服務接待，公示服務聯系電話。適應業主需求，開展有償特約服務及代辦服務，公示服務項目及收費價目。采取多種形式服務反饋，如走訪業戶、懇談會、電話溝通、問卷調查等，保證每年與50%以上業戶作有效溝通，每年對物業服務投訴有效處理率達到95%。

（8）建立完善的檔案管理制度（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案、物業租賃檔案、日常管理檔案等）。

（9）適應業主需求，組織、配合社區開展文化活動。

（10）建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業管理服務費用的收支狀況。

（11）按規定管理、使用專項維修資金。

2、房屋管理

（1）按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。

（2）房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔；外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡、無破損，涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。

（3）對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協助有關部門依法處理。

（4）空調安裝統一有序，支架無銹蝕。

（5）陽臺封閉符合市容管理規定，規格色調一致，不超出外墻面。

（6）無超出設計或統一設置以外的防盜網、晾衣架、遮陽蓬以及屋頂平臺護欄等。

（7）房屋裝修符合規定，有小區裝修管理制度、裝修協議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關材料、日常巡查記錄及驗收手續等。對私改亂拆管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸止，并報告有關部門。

（8）小區主出口設小區房屋、道路平面分布圖，小區內各路口、棟、門、戶及其他公共配套設施場地標識齊全、規范、美觀。

3、設施設備維修養護

（1）共用設施設備運行正常，維護良好，無事故隱患。有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄。

（2）實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場，預約維修按雙方約定時間到達現場。維修回訪率達到90%以上。

（3）水、電、電梯、消防、監控等設備運行管理人員技能熟練，嚴格執行操作規程。定期進行消防演練，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

（4）道路、停車場平整通暢，交通標志規范、齊全。

（5）路燈、樓道燈等公共照明設備完好率在98%以上，按規定時間定時開關。

（6）維修養護制度健全，并在工作場所明示。工作標準及崗位責任制明確，執行良好。

（7）對設備故障及重大事件有完善的應急方案和現場處理措施、處理記錄。

（8）辦理房屋及公共設備設施損壞險及公共責任險。

（9）各設備場所衛生、整潔，主要設施設備標識清楚齊全。

（10）各設備場所、公共場所、場地，具有危及人身安全隱患處要有明顯標志和防范措施。

(11)在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。

4、公共秩序維護

（1）小區主出入口24小時值班。

（2）對小區重點部位按合同約定巡查。

（3）中央監控室對小區實施24小時監控，監控員不得離崗。

（4）對小區公共娛樂設施、水池、設備場所、頂層天臺等具有危險隱患的部位，設置安全防范警示設施和標志。（5）對進出小區的車輛實施登記管理，并引導車輛出入，有序停放車輛（含非機動車）。

（6）對進出小區的裝修工、服務人員實施發放臨時出入證管理；對可疑人員作盤問、登記管理；對訪客指引行走路徑。

（7）對火災、消防設施、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發事件有應急處理預案（每年預演一次）。

(8)消防設施符合公安消防部門的要求，標明防火疏散通道。

5、衛生保潔服務

（1）小區公共場所、樓道、樓梯、主次干道每天至少進行一次清掃。

（2）室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑、小區樓道玻璃每兩周擦拭一次。

（3）及時清掃積水、積雪。

（4）清潔區域、部位無垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現象。

（5）根據物業實際需要，合理布設垃圾桶、果殼箱、垃圾袋裝，并對垃圾進行分類收集。

（6）垃圾每日收集2次，作到日產日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現象。

（7）設有垃圾中轉站的，根據實際需要進行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生。

（8）垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

（9）對小區內公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保證排放雨水、污水管道的暢通。

（10）對小區內的雨水、污水井每月檢查一次，視情況進行及時清掏，保證雨水、污水井通暢。

（11）禁止飼養家禽、家畜，對違反者及時勸止，并報告有關部門，協助有關部門進行處理。

（12）建立消殺工作管理制度，根據當地實際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生，定期對各類病蟲害進行預防控制，適時投放消殺藥物。

6、綠化管理及養護

（1）有綠化專業人員，管理制度落實。（2）小區內綠化地布局合理優美，花草樹木與建筑配置得當，小區內綠化率達到規劃設計要求。

（3）花草樹木無枯死，發現的死樹，應在一周內清除，并適時補種。

（4）綠籬超過平齊線10公分時應進行修剪，綠籬根部無枯枝爛葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。

（5）造型樹木應根據樹木品種和生長情況，及時修剪整形，觀賞效果良好。

（6）根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌，施肥和松土，花草樹木長勢良好。

（7）及時組織防凍保暖、防沙、預防病蟲害。

（8）綠化地應設有宣傳牌，提示人們愛護綠地。二、二級物業管理服務等級：

1、基本要求

(1)物業管理企業應具有三級以上物業管理資質證書。

(2)建立完善的管理服務制度，并落實到位，按規范簽定物業管理合同。

(3)物業管理項目經理應具備二年以上物業管理經驗。

(4)70%以上管理人員應持有物業管理上崗證。

(5)70%以上物業管理人員要具有大專以上學歷。

(6)物業管理企業對業主檔案、收費管理等多方面要實行計算機管理。

(7)對業主實行每天12小時物業服務接待（公示服務聯系電話）。

(8)根據小區實際條件，根據業主需要，開展有償特約服務及代辦服務（公示服務項目及收費價目）。

(9)采取多種形式如走訪業戶、懇談會、電話溝通、問卷調查等，每年與30%以上業主作有效溝通，每年對物業服務投訴有效處理率達到90%。

(10)招牌、廣告牌、霓虹燈統一規劃，整齊有序。

(11)建立較完善的檔案管理制度（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案、物業租賃檔案、日常管理檔案），并落實到位。

(12)根據小區實際條件，配合社區開展必要的文化活動。

(13)建立健全財務管理制度，每年向業主公布一次物業管理服務費用的收支狀況。

(14)按規定管理、使用專項維修資金。

2、房屋管理

(1)按政策規定和業主公約約定，對房屋及配套設施進行管理服務。

(2)房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔，公共樓梯間墻面、地面無污跡、無破損。外墻無亂張貼、亂涂、亂畫現象。對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協助有關部門依法處理。

(3)空調安裝位置統一有序，支架無銹蝕，無安全隱患。

(4)封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面。

(5)除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及外凸防盜網和屋頂平臺護欄等。

(6)房屋裝修符合規定，有小區裝修管理制度、裝修申請及審批記錄、日常巡查記錄及驗收手續等，對危及房屋結構安全、拆改管線和損害他人利益的現象及時勸止，及時報告有關部門，并協助有關部門處理。

(7)小區主出入口設小區平面示意圖，主要路口設有路標，小區內組團及各棟、單元（門）、戶門及公共配套設施場地有明顯標志。

3、設施設備維修養護

(1)共用配套設備設施良好，運行正常，無事故隱患，保養、檢修制度完備，有設備運行記錄。

(2)實行24小時報修值班制度，急修報修半小時內到達現場，預約維修按雙方約定時間到達現場，維修回訪率達到80%。

(3)水、電、電梯等設備運行人員嚴格執行操作規程及保養規范，消防設備設施完好無損，可隨時啟用，消防通道暢通，制訂消防應急方案，進行消防演練。

(4)道路通暢、路面平整，路面井蓋不影響車輛和行人通行，停車場及主要道路交通標志規范、齊全。

(5)路燈、樓道燈等公共照明設備完好率95%以上，按規定時間定時開關。(6)維修養護制度健全，并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。

(7)對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。

(8)各設備房衛生整潔，主要設施設備標識清楚齊全，設備房管理制度明確。

(9)具有危及人身安全隱患的設備設施場所、公共場所、場地，要有明顯標志和防范措施。

(10)在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。

4、公共秩序維護

(1)小區主出入口24小時值班。

(2)對小區重點部位每2小時巡查一次。

(3)應對小區公共娛樂設施、水池、設備房、頂層天臺等危險隱患部位，設置安全防范警示標志。

(4)進出小區的車輛實施登記管理，引導車輛有序停放。

(5)進出小區的裝修工、服務人員實施發放臨時出入證管理。

(6)對火災、水浸、電梯困人等突發事件有應急處理預案（每年演練一次）。

5、衛生保潔服務

(1)小區公共場所、樓道、樓梯、主次干道每天至少進行一次清掃。

(2)室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑、小區樓道玻璃每月擦拭一次。

(3)及時清掃積水、積雪。

(4)清潔區域部位無垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現象。

(5)根據物業管理實際需要，合理布設垃圾桶、果殼箱，并將垃圾進行分類收集袋裝。

(6)垃圾每日收集2次，作到日產日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現象。

(7)設有垃圾中轉站的，根據實際需要進行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生。

(8)垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。(9)對小區內公共排放雨水、污水的管道每年最少全面

疏通一次，保證排放管道的暢通。

(10)小區內的雨水、污水排放井每月檢查一次，視情況進行及時清掏，保證排放井通暢。

(11)小區內禁止飼養家禽、家畜，對違反者及時勸止，報告并配合有關部門進行處理。

(12)建立消殺工作管理制度，根據當地實際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生，定期對各類病蟲害進行預防控制，適時投放消殺藥物。

6、綠化管理及養護

(1)有綠化專業人員，管理制度落實。

(2)小區內綠化的布局合理優美，花草樹木與建筑配置得當，小區內綠化率達到規劃設計要求。

(3)花草樹木無枯死，發現死樹，必須在半月內清除，并適時補種。

(4)綠籬超過平齊線時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物。

(5)造型樹木應根據樹木品種和生長情況，及時修剪整形，觀賞效果良好。

(6)根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。

(7)適時組織防凍保暖、防沙，預防病蟲害。

(8)綠地應設有宣傳牌，提示人們愛護綠地。三、三級物業管理服務等級：

1、基本要求

(1)物業管理企業應具有物業管理資質證書。

(2)物業管理企業應制定日常管理制度。

(3)按規范簽訂物業管理服務合同。

(4)物業管理項目經理應具備一年以上物業管理經驗。

(5)50%以上管理人員應持有物業管理上崗證書。(6)物業管理企業實施每天8小時服務接待（公示服務聯系電話號碼）。

(7)每年與10%以上業主作有效溝通，每年物業投訴有效處理率達到80%。

(8)建立檔案管理制度（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案等）。

(9)建立財務制度，每年一次或按合同約定時間向業主公布物業管理服務費用收支狀況。

(10)按規定管理使用專項維修資金。

2、房屋管理

(1)按政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理、服務。

(2)房屋外觀良好、整潔。

(3)對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協助有關部門依法處理。

(4)空調安裝無安全隱患。

(5)房屋裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。

(6)小區主出口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標、小區內各組團及各棟、單元（門）、戶門有明顯標志。

3、設施設備維修養護

(1)供水、供電、通訊、照明設備設施齊全，設備運行正常，無事故隱患。

(2)設立24小時報修值班電話，急修一小時內到達現場。建立維修回訪制度，維修回訪率達到70%。

(3)設備運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。

(4)消防系統設備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。

(5)道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。

(6)路燈、樓道燈等公共照明設備完好率在90%以上，按規定時間定時開關。

(7)設備設施保養、檢修制度完備，對設備故障及重大事件有處理記錄。

(8)保持設備設施場所整潔衛生，制定設備場所管理制 度。

(9)危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。

(10)在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。

4、公共秩序維護

(1)小區主出入口24小時值班。

(2)對小區重要部位每4小時巡查一次。

(3)應對小區公共娛樂設施、水池、設備房、頂層天臺等具有危險隱患部位，設置安全警示標志。

(4)進出小區的車輛按指定位置有序停放。

(5)秩序維護員經過突發事件應急處理培訓。

(6)每年進行消防培訓一次。

5、衛生保潔服務

(1)小區公共場所、樓道、樓梯、主次干道，每天清掃一次。

(2)及時清掃積水、積雪。

(3)樓道玻璃每季擦拭一次。

(4)合理布設垃圾桶、果殼箱。

(5)垃圾每日收集1次，做到日產日清。

(6)設有垃圾中轉站的根據實際需要進行消殺，有效控制蠅、蟲孳生。

(7)垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

(8)小區內公共排放雨水、污水管道定期疏通，保證排放管道暢通。

(9)對雨水、污水排放井定時清掏，保證排放井通暢。

6、綠化管理及養護(1)花草樹木無枯死，發現死樹，及時清除，并適時按需要補種。

(2)綠籬每年應進行修剪，及時清除修剪廢棄物。

(3)造型樹木應根據樹木品種和生長情況，及時修剪整形。

(4)根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌，施肥和松土。

(5)適時組織防凍保暖、防沙、預防病蟲害。四、四級物業管理服務等級：

1、基本要求

(1)物業管理企業應具有物業管理資質證書。

(2)物業管理企業應制定日常管理制度。

(3)按規定簽訂物業管理合同。

(4)40%以上管理人員應持有物業管理上崗證書。

(5)物業管理企業實施每天6小時服務接待（公示服務聯系電話號碼）。

(6)每年與10%以上業主作有效溝通；每年物業投訴有效處理率達到80%。

(7)建立檔案管理制度（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案等）。

(8)建立財務制度，每年一次或按合同約定時間向業主公布物業管理服務費用收支狀況。

(9)按規定管理使用專項維修資金。

2、房屋管理

(1)按政策規定和業主公約約定對房屋進行管理服務。

(2)對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協助有關部門依法處理。

(3)空調安裝無安全隱患。

(4)房屋裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。

(5)小區主出口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標、小區內各組團及各棟、單元（門）、戶門有明顯標志。

3、設施設備維修養護

(1)供水、供電、通訊、照明設備設施齊全，設備運行正常，無事故隱患。

(2)設立24小時報修值班電話，急修1小時內到達現場。建立維修回訪制度，維修回訪率達到70%。

(3)設備運行操作人員嚴格遵守操作規程及保養規范。

(5)消防系統設備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。

(6)道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。

(7)路燈、樓道燈等公共照明設備完好率達到90%以上，按規定時間定時開關。

(8)設備設施保養、檢修制度完備，對設備故障及重大事件有處理記錄。

(9)保持設備設施場所整潔衛生，制定設備設施管理制

度。

(10)危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。

(11)在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。五、五級物業管理服務等級：

1、基本要求

(1)物業管理企業應具有物業管理資質證書。

(2)物業管理企業應制定日常管理制度。

(3)按政策規定簽訂物業管理服務合同。

(4)管理人員應持有物業管理上崗證書。

(5)物業管理企業實施每天6小時服務接待（公示服務聯系電話號碼）。

(6)每年與業主作有效溝通。

(7)建立檔案管理制度（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案等）。

(8)建立財務制度，每年一次或按合同約定時間公布物業管理費的收支狀況。

(9)按規定管理使用專項維修資金。

2、房屋管理

(1)按政策規定和業主公約約定對房屋進行管理服務。

(2)對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協助有關部門依法處理

(3)空調安裝無安全隱患。

(4)房屋裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。

(5)小區主出口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標、小區內各組團及各棟、單元（門）、戶門有明顯標志。

3、設施設備維修養護

(1)供水、供電、通訊、照明設備設施齊全，設備運行正常，無事故隱患。

(2)設立報修值班電話，建立回訪制度。

(3)設備運行操作人員嚴格遵守操作規程及保養規范。

(5)消防系統設備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。

(6)道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。

(7)路燈、樓道燈等公共照明設備完好率達到90%以上，按規定時間定時開關。

(8)設備設施保養、檢修制度完備，對設備故障及重大事件有處理記錄。

(9)保持設備設施場所整潔衛生，制定設備管理制度。

(10)危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。

(11)在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。

附件4：

城市住宅小區物業管理企業人員配置參考表

小區面積 管理人員 保潔人員 治安員 維修人員 人員總數

5萬平方米 5 5 7 3 20

10萬平方米 8 12 14 5 39

15萬平方米 10 16 20 8 54

20萬平方米 17 30 30 15 92

第二篇：天津市普通住宅小區物業管理服務和指導價格標準(三級、四級)

執行的指導價格分別為1.2元、0.9元、0.7元和0.5元，協商確定時上下浮動幅度不得超過20%。

如果業主報修，執行一、二級服務標準實行的是24小時值班，要求急修半小時內到達現場，三、四級是1小時以內。而像清潔衛生這樣的日常服務，一級要求地面每天清掃1次、擦拭1次；窗臺、欄桿、扶手每天擦拭2次；二級每天清掃地面1次，扶手、欄桿、窗臺擦拭1次；

三、四級要求地面每天清掃1次，但像扶手、欄桿、窗臺的擦拭只做每周2次和1次的要求。

☆天津市普通住宅小區物業管理服務和指導價格標準（三級、四級）☆ 小區, 住宅, 四級, 物業管理, 天津市

服務等級三級

收費標準0.50元/月.平方米(已包含稅、費)

基礎條件

小區封閉；有固定管理服務用房；綠化率25%以上；綠化、休閑活動中心、場地500平方米以上；固定活動館所100平方米以上；有簡單的體育活動器械、設施。

服務內容

房屋管理

1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。

2、小區主出入口設小區平面示意圖、宣傳欄。主要路口設有路標，棟、門、戶及其他公共配套設施場地有明顯標識。

3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。

4、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告,并報告有關部門依法處理。

5、陽臺封閉統一。

6、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。

設施設備

維修養護

1、維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。

2、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養檢修制度完備，有設備運行記錄，對設備故障及重大事故有處理記錄。

3、實

行24小時報修值班制度。急修報修一小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率75%以上。

4、設備運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。

5、道路平整通暢，停車泊位劃定整齊。

6、樓道燈等公共照明設備完好率90%以上，按規定時間定時開關。

7、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。

8、雨水井、化糞井每半年檢查1次，根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。

9、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶。

公共秩序

維護

1、門崗室整潔，人員統一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于8小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。

2、按照規定路線和時間巡邏,其中夜間巡邏不少于5次，每次巡邏不少于1小時，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。

3、小區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。

4、對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。

5、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

6、消防通道通暢，消防器材可隨時啟用。

保潔服務

1、小區內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標識、宣傳欄、信報箱等每半個月擦拭1次。

2、公共樓道每天清掃1次；扶手每周擦洗2次，保持干凈整潔。

3、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。

4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。

5、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。

6、垃圾設施每周清潔2次，無異味。

7、公共區域玻璃每月擦洗1次。

8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

9、根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

10、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

綠化養護

管理

1、布局合理，符合規劃要求。植物生長一般，無枯枝、死樹，無樹掛。發現死樹應在半月內清除，并適時補種。

2、草坪平整，無垃圾、無煙頭紙屑。

3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。

4、綠籬適時進行修剪，及時清除修剪廢棄物。

5、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢較好。

6、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，無病害引起枯枝死亡現象。

7、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。

綜合管理

服務

1、建立物業管理制度，制定管理方案并組織實施。

2、按規范簽訂物業管理服務

合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。

3、服務人員佩戴標志、語言規范、文明服務。

4、管理人員60%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。

5、運用計算機進行簡單的日常辦公管理。

6、建立檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。

7、公示服務聯系電話，每周五天白天有管理人員接待住戶，處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。

8、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。

9、開展回訪工作，回訪率70%以上，對薄弱環節進行改進。

10、建立健全財務管理制度，每年至少公布一次物業管理服務費收支情況。

11、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，賬目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。

12、召集首次業主會會議，協助組建業主委員會并配合其工作。

服務等級四級

收費標準0.35元/月.平方米(已包含稅、費)

基礎條件

小區基本封閉；有固定管理服務用房；有簡單的綠地、樹木、植物。

房屋管理

1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。

2、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告,并報告有關部門依法處理。

3、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。

設施設備

維修養護

1、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養檢修制度完備，有設備運行記錄，對設備故障及重大事故有處理記錄。

2、急修報修三小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率60%以上。

3、設備運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。

4、樓道燈等公共照明設備完好率85%以上，按規定時間定時開關。

5、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。

6、雨水井、化糞井根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。

7、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶電。

公共秩序

維護

1、配備門崗室，設專人24小時值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。

2、小區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。

3、消防通道通暢，消防器材可隨時啟用。

保潔服務

1、小區內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔。

2、公共樓道每天清掃1次；扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。

3、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱。

4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。

5、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。

6、垃圾設施每周清潔1次，無異味。

7、公共區域玻璃每2個月擦洗1次。

8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

9、根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

10、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

綠化養護

管理

1、綠籬適時修剪，長勢良好，無垃圾、樹掛及堆物。

2、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。

3、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土。

4、適時組織防凍保暖，預防病蟲害。

綜合管理

服務

1、建立日常物業管理制度。

2、按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。

3、管理人員60%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。

4、建立檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。

5、受理物業管理服務合同范圍內的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。

6、開展回訪工作，回訪率60%以上。

7、每年至少公布一次物業管理服務費收支情況。

8、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，賬目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。

9、召集首次業主會會議，協助組建業主委員會并配合其工作。

第三篇：吉林省城市住宅小區物業管理服務收費實施細則

《吉林省城市住宅小區物業管理服務收費實施細則》的通知各縣（市）、區物價局、城建局，各物業管理服務單位：

為了認真貫徹吉林省物價局、建設廳《關于印發<吉林省城市住宅小區物業管理服務收費實施細則>的通知》（吉省價房涉字（1997）14號、見附件一），切實做好物業服務收費管理工作，經請示市政府同意，現將該文件轉發給你，并結合我市實際，提出如下意見，請一并貫徹執行。

一、公共性物業管理服務費屬于政府定價，各物業管理服務單位必須嚴格按照物業管理行政主管部門和物價部門規定的收費項目、收費標準和浮動幅度執行。

二、根據《吉林省城市住宅小區物業管理服務收費實施細則》（以下簡稱《細則》）的規定，對不同等級的物業管理小區實行不同的收費標準。凡經物業管理行政主管部門評定驗收的達標小區，收費標準最高可按《細則》中規定標準的上限執行；獲得省級優秀稱號的小區，允許在規定標準的基礎上最高上浮5%，獲國家級優秀稱號的小區，允許在規定標準基礎上最高上浮8%，獲國家示范稱號的濾我，允許在規定標準基礎上最高上浮10%。

三、各物業管理服務單位在收費前，必須持物業管理行政主管部門資質審查書、小區業主管理委員會委托書、工商行政管理機關頒發的營業執照和《小區基本情況及收費申請表》（見附件二），經物業價部門會同物業管理行政主管部門審核后，到物價部門申領力理《經營性收費許可證》。凡未按規定辦理《經營性收費許可證》的，一律不得收費，否則按為違紀處理。

四、電梯運行費、二次供水運行費及住宅小區停車場收費由物價部門根據小區實際情況確定。

五、各物業服務單位要對本通知下發前的收費項目和標準以物業收費的收入和支出情況進行清理，并報物價部門和物業管理行政主管部門備案，然后按規定申辦《經營性收費許可證》

六、對物業管理服務《經營性收費許可證》實行審驗和抽查制，凡存在降低服務質量，群眾反響強烈的，由物價部門按照有關規定降低其物業收費標準。對巧立名目，擅自制定收費項目和收費標準、隨意提高收費標準違反物價紀律行為的，由物價部門依法查處。

七、各縣（市）及雙陽區物業管理服務收費標準由市物價、物業管理行政主管部門統一審批。

八、各物業公司必須按規定的服務項目及服務質量標準為業房提供服務（公共性服務項目及服務質量標準郵附件三），不得只收費不服務、多收費少服務，降低服務質量。

九、為爭取廣大市民對物業管理工作的理解與支持，各物業管理服務單位應增強服務意識，提高服務質量。收費時做好宣傳解釋工作，確保物業管理工作順利進行。對工作中遇到的情況和問題，請及時報告我們。

附件：

1、吉林省物價局、建設廳文件《關于印發<吉林省城市住宅小區物業管理服務收費實施細則>》的通知》[吉省價房涉字（1997）14號、《細則》中

第八條第三款內容已按吉省從房涉字[1997]25號文件規定訂正]

附件

1吉省價房涉字[1997]14號

關于印發《吉林省城市住宅小區物業管理服務收費實施細則》的通知 各市、州物價局、房地產管理局：

經省政府同意，現將《吉林省城市住宅小區物業管理服務收費實施細則》印發給你們，并將有關問題通知如下，請各地遵照執行。

一、各地物價部門要會同物業行政主管部門嚴格審查小區物業管理服務收費項目，并根據小區具體情況制定物業管理服務收費標準。不具備全面開展公共服務項目的小區，可開展單項或其中幾項物業管理服務。對暫時不具備條件實行物業管理的小區，可暫不開展物業管理活動。

二、各地要對現行的物業管理服務項目和標準進行一次清理整頓，各物業單位要將本通知下發前物業管理收費的收入和支出情況向業主（小區）管理委員會報告，并向小區居民公告，然后再按《細則》規定的程序辦理資質審查和領取《經營收費許可證》。

三、各地物價部門和物業行政管理部六要認真檢查，對未按要求進行資質審查、領取《經營收費許可證》和物價部門審定的標準收費的，要嚴肅處理。

四、各地要認真做好《細則》的貫徹落實工作，并將執行中遇到的問題告省物價局、省建設廳。

附件：吉林省城市住宅小區物業管理服務收費實施細則

一九九七年五月八日

以上摘自《長春市物價局、長春市房地產管理局》文件

第四篇：住宅小區物業管理服務合同

物業管理服務合同

第一章 總則

一、本合同當事人：

委托方（以下簡稱甲方）： 受托方（以下簡稱乙方）： 馬鞍山市建華物業有限責任公司

根據《中華人民共和國合同法》、《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》及其實施細則等國家、地方法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上訂立本物業管理服務合同。

二、物業基本情況 物業類型： 綜合小區

座落位置： 四 至：東 西 占地面積： 35600平方米 建筑面積： 95600平方米

其中 住宅房屋建筑面積：68078.66平方米 非住宅房屋建筑面積：12568.71平方米

三、乙方提供服務的收益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。

第二章 委托管理事項

四、房屋建筑共用部位的維修、養護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。

五、共用設施、設備的維修、養護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾庫、抽風排煙道、共用照明、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、供水系統等）。

六、住宅小區規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、室外泵房、路燈、自行車庫、停車庫及地面停車位等。

七、住宅小區規劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養護和管理，包括文化體育娛樂場所等等

八、公共區域綠地、花木、建筑小品、水系的養護、維修和管理。

九、公共環境衛生，包括公共場所、房屋建筑物共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運，小區消殺。

十、小區交通與車輛停放秩序的管理。

十一、維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗值勤登記等。對大地豪庭住宅小區實行24小時封閉式管理，對大地豪庭住宅小區規劃紅線內范圍進行全天候監控巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協助公安機關做好小區保安工作。

十二、建立、保存、管理好與物業有關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料等。

十三、為小區業主提供社區文化娛樂服務。

十四、業主或物業使用人自用部位和自用設施及設備的維修養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。收費標準應公布。

十五、負責向業主和物業使用人收取物業管理服務費，停車費用等；并負責按照國家規定和雙方約定代收代繳有關水電費用。

十六、在甲方的授權和配合下，對違反業主公約的行為及時采取規勸、批評、制止，直至訴訟等措施。

十七、做好政府法規和行業政策所規定的應由物業管理公司承擔的其它事項

第三章 委托管理期限

十八、委托管理期限為三年。自2012年 10月 28日起至2015年 10月 28日止。

第四章 雙方權利義務

十九、甲方權利義務

1、代表和維護產權人、使用人的合法權益；

2、制定業主公約并監督業主和物業使用人遵守公約；

3、核準乙方擬定的物業管理制度；

4、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；

5、審定乙方提出的物業管理服務計劃、財務預算及決算；

6、向乙方提供必要的物業管理用房（產權歸甲方）由乙方無償使用；物業管理用房建筑面積根據具體情勢另行協商。

7、負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起30日內向乙方移交，乙方須書面簽收并妥善保存；

8、當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費時，甲方負責協助催交；

9、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題；

10、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。

二十、乙方權利義務

1、積極履行物業管理服務職責；

2、根據有關法律法規及本合同的約定，制訂符合本物業管理區域特性的物業管理制度；

3、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；

4、按本合同第十六條的約定，對業主和物業使用人違反業主公約和物業管理制度的行為進行處理。

5、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業 的全部管理責任轉讓給第三方；

6、負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的維修養護計劃和大中修方案，同時報送有關經費預算，經雙方議定并甲方書面核準后由乙方組織實施；

7、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督；

8、負責編制物業管理管理計劃、資金使用計劃及決算報告。

9、對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須經甲方同意后報有關部門批準方可實施；

10、對小區共用部位的經營性活動應當經過甲方的書面許可；

11、物業管理用房水電及維護費用由乙方承擔；

12、本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業管理的全部檔案資料，甲方應當書面簽收；

13、按照國家規定和相關程序收取或代收代繳有關費用，不得亂收費，做到計費準確，收費公開透明，并接受甲方和業主監督

公攤費用應在收費前公布，并接受甲方審核。同時業主有權查閱公攤水電費用數據的相關憑證。

小區公共收入應每季度公布，并接受甲方審核。

14、乙方物業管理服務工作，接受甲方及業主檢查與監督。（1）乙方每月工作計劃，應當公布，并報甲方備案；

（2）業主的投訴記錄及解決辦法，乙方應每個月向甲方報告一次；

（3）合同期間第一年內，乙方應當每季度向業主委員會工作述職一次，以后每半年述職一次；每年向業主大會述職一次；

（4）乙方應當每半年出具并公示致全體業主的半年工作總結報告，報告內容應當客觀真實；

15、乙方的行為除受本合同約束外，還應符合國家及本地物業管理的相關規定。

第五章 物業管理服務質量標準與目標管理

二十一、物業管理服務質量標準按照《住宅小區物業管理服務標準》（詳見附件一）執行

二十二、乙方須按照下列約定及本合同附件二確定的要求，實行目標管理：

1、房屋外觀：外觀完好、整潔；

2、設備運行：正常，規范操作，完善保養，保證設備的正常運行；

3、房屋及設施、設備的維修、養護：建立完善的維修、養護制度，規范操作，做好相關記錄，保證投訴回訪處理率達100%；

4、公共環境：全天候全方位保持整潔衛生，嚴格管理，無亂設攤點和廣告牌，無亂貼亂畫現象；

5、綠化：公共綠化無破壞，專人負責，修剪及時，整齊美觀；

6、交通秩序：安全有序；

7、保安：實行24小時安保巡查制，重點部位定人定崗，監控中心24小時值守，做好安全防范工作；

8、急修：急修及時率達98%以上；

小修：及時，快捷，保證質量，工完料清，建立回訪制度；

9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：95%以上。

二十三、對非住宅類物業的管理服務，按照本合同第21條、第22條規定同等水準執行。

第六章 物業管理服務費及其管理

二十四、大地豪庭住宅小區物業管理服務費按如下標準收取： 住宅物業按產權面積每平方米 0.50元/月； 商業及辦公物業按產權面積每平方米1.10元/月。

空置物業的收費標準按照《安徽省物業服務收費管理實施辦法》執行。二

十五、住宅小區物業管理服務費由乙方按季直接向業主收取；

乙方應在收費前10日向繳費業主公布上一次物業服務收費明細帳單并接受業主查詢

乙方必須按政府規定、程序收費，不得亂收費，做到計費準確，收費公開透明。二

十六、業主應自覺按時繳納物業管理服務費，不得拖欠。逾期欠費業主應按照有關國家及地方政府規定繳納滯納金。乙方有權對無故欠費經溝通無效后的業主進行公示通報并可提起訟訴進行追討。

二十七、甲方應協助乙方催繳物業管理服務費，反對無理拖欠物業管理服務費及應繳納的其它費用，侵害其他繳費業主的合法權益。

二十八、.乙方應按政府、行業法規，如實列支物業管理服務成本費用，不得隱瞞物管收入，虛報多報支出費用。

二十九、住宅小區物業管理服務費所有收支賬目，由乙方每半年向業主公布一次（張貼時間不少于1個月），賬目公布前送交業主委員會審核備存。賬目公布時間為每年7月中旬和次年元月中旬，特殊情況延遲公布賬目需書面告知業主委員會并得到業主委員會許可。乙方不公布賬目，業主有權暫停支付物業管理服務費。

三

十、甲方有權自行或者聘請獨立會計審計機構每年對上述帳目進行查驗審核一次，有關費用在甲方的活動經費中支出。

三

十一、維修基金的收支管理

1.住宅小區維修基金按政府規定的維修基金使用范圍專款專用。

2.住宅小區專項維修基金的使用，按乙方先立項報價，業主委員會審核簽字后才實施的程序進行運作。

3.住宅小區維修基金的收支、使用賬目，每半年由業主委員會向業主公布一次（張貼時間不少于1個月），接受全體業主的監督，賬目公布前由業主委員會送交乙方核查備存。賬目公布時間為每年元月中旬和7月中旬。

4.維修基金由甲方負責向開發商追討并完善相關手續。在小區須動用該專用基金時，且原開發商拒絕配合辦理該專用基金使用手續的情況下，由甲方負責。

三

十二、其他費用及其處理：

1、停車費用，仍維持現有標準。

2、水電公攤范圍及公攤方式，仍維持現狀。

3、小區公共收入的分配按照相關規定執行。

4、為均衡業主之間、以及業主與物業公司之間的利益，需要調整現有標準時，將由業主委員會經業主大會同意后，在政府有關規定及指導價范圍內與乙方另行約定。

第七章、合同的終止、續約與交接

三

十三、住宅小區物業管理服務合同到期后，雙方合同關系即終止。乙方應提前10天按政府、行業法規，填報固定資產、辦公、設備資料等交接清單，送業主委員會審核。物業收費財務帳目，應于合同終止后的10日之內，送交業主委員會審核，由業主委員會聘請專業財務公司進行審計。

三

十五、發生下列情形之一，甲乙各方可以單方面解除合同；

1.乙方連續3個月物業管理公共服務費收繳率低于70%時，乙方有權單方面解除本合同。

2.發生下列情形之一，甲方可以單方面解除合同：（1）因乙方管理失責，導致出現重大治安、消防責任事故；

（2）乙方未按照或達不到本合同第三條約定的服務標準、服務質量承諾提供服務，甲方有權要求乙方及時整改，整改到期仍達不到約定標準的；

（3）亂收費、做假帳、財務弄虛作假的；

（4）乙方向甲方業主委員會委員有請客送禮、不收減收物業費用等行賄行為的；（5）法律法規規定的其他情形。

三十六、一方愿意續簽合同，應在合同到期前60天，書面通知另一方。由業主委員會召開業主大會（合同到期前30天召開）進行表決確認。管理服務期間無重大失職過失，無賬務弄虛作假，表決結果業主滿意率達到法定三分之二的，由業主委員會直接同乙方續簽合同。

第八章 爭議的解決及違約責任

三

十七、甲方、乙方以及業主因本合同及物業服務發生爭議的，應平等協商解決。協商不成的，任何一方均可提起訴訟。

三

十八、違約責任：

1、乙方服務未達到服務標準，給物業共同利益造成損害的，應向甲方賠償損失；給業主個人造成損害的，應向業主個人賠償損失。

2、一方單方解除合同的理由不充分的，另一方有權請求賠償損失。

3、乙方未給予甲方交接過渡期而擅自停止物業管理服務的，應向甲方賠償損失，損失難以計算的，按照全體業主一個月物業管理服務費總額計算。

第九章、其他事項

三

十九、本合同執行過程中與國家政策法規發生沖突時，以國家法律法規為準。四

十、合同期內因物價指數上漲或國家貨幣政策重大調整，造成乙方物業服務虧損運行時，在服務質量保證并且財務公開可信的前提下，經過業主大會表決通過后，甲方應配合乙方對物業管理服務單價進行調整。

四

十一、本合同所有附件均為本合同的組成部分，具有合同同等的法律效力。四

十二、乙方可制訂約束其內部工作人員的管理辦法和操作規程以履行本合同。乙方在業主公約與本合同以外制訂涉及業主權利義務的物業管理辦法的，以及向業主收取本合同約定以外的其他費用的，應獲得甲方批準。

四

十三、本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，一份交政府主管部門備案，三份合同具同等效力。

甲方： 乙方：

負責人： 負責人：

簽署日期：

第五篇：住宅小區物業管理服務合同

物業管理服務合同

第一章 總則

第一條、本合同當事人：

委托方（以下簡稱甲方）： 碧海花園小區業主委員會 受托方（以下簡稱乙方）： 思南縣進龍物業服務有限公司

根據《中華人民共和國合同法》、《物業管理條例》、《貴州省物業管理條例》及其實施細則等國家、地方法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上訂立本物業管理服務合同。

第二條、物業基本情況 物業類型： 住宅小區

座落位置： 思南縣思唐鎮城北街碧海花園

四 至：東至城北烏江花園，西至城北二期廉租房，南至大同路，北至烏江糧油農貿市場；

住宅面積：20470.93平方米；

第三條、乙方提供服務的收益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。

第二章 委托管理事項

第四條、房屋建筑共用部位的維修、養護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。

第五條、共用設施、設備的維修、養護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾庫、抽風排煙道、共用照明、可視門、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、供水系統等）。

第六條、住宅小區規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、室外泵房、路燈、停車庫及地面停車位等。

第七條、住宅小區規劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養護和管理，包括文化體育娛樂場所等等

第八條、公共區域綠地、花木、建筑小品、水系的養護、維修和管理。第九條、公共環境衛生，包括公共場所、房屋建筑物共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運，小區消殺。

第十條、小區交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條、維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗值勤登記等。對碧海花園小區實行24小時封閉式管理，對碧海花園小區規劃紅線內范圍進行全天候監控巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協助公安機關做好小區保安工作。第十二條、建立、保存、管理好與物業有關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料等。

第十三條、為小區業主提供社區文化娛樂服務。

第十四條、業主或物業使用人自用部位和自用設施及設備的維修養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。收費標準應公布。

第十五條、負責向業主和物業使用人收取物業管理服務費，停車費用等；并負責按照國家規定和雙方約定代收代繳有關水電費用。

第十六條、在甲方的授權和配合下，對違反業主公約的行為及時采取規勸、批評、制止，直至訴訟等措施。

第十七條、做好政府法規和行業政策所規定的應由物業管理公司承擔的其它事項

第三章 委托管理期限

第十八條、委托管理期限為一年。自2016年 1月 20日起至2017年 1月 20日止。

第四章 雙方權利義務

第十九條、甲方權利義務

1、代表和維護產權人、使用人的合法權益；

2、制定業主公約并監督業主和物業使用人遵守公約；

3、核準乙方擬定的物業管理制度；

4、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；

5、審定乙方提出的物業管理服務計劃、財務預算及決算；

6、向乙方提供必要的物業管理用房由乙方無償使用；物業管理用房建筑面積根據具體情勢另行協商。

7、負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起30日內向乙方移交，乙方須書面簽收并妥善保存；

8、當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費時，甲方負責協助催交；

9、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題；

10、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。第二十條、乙方權利義務

1、積極履行物業管理服務職責；

2、根據有關法律法規及本合同的約定，制訂符合本物業管理區域特性的物業管理制度；

3、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；

4、按本合同第十六條的約定，對業主和物業使用人違反業主公約和物業管理制度的行為進行處理。

5、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業 的全部管理責任轉讓給第三方；

6、負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的維修養護計劃和大中修方案，同時報送有關經費預算，經雙方議定并甲方書面核準后由乙方組織實施；

7、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督；

8、負責編制物業管理管理計劃、資金使用計劃及決算報告。

9、對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須經甲方同意后報有關部門批準方可實施；

10、對小區共用部位的經營性活動應當經過甲方的書面許可；

11、物業管理用房水電及維護費用由乙方承擔；

12、本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業管理的全部檔案資料，甲方應當書面簽收；

13、按照國家規定和相關程序收取或代收代繳有關費用，不得亂收費，做到計費準確，收費公開透明，并接受甲方和業主監督，公攤費用應在收費前公布，并接受甲方審核。同時業主有權查閱公攤水電費用數據的相關憑證。小區公共收入應每季度公布，并接受甲方審核。

14、乙方物業管理服務工作，接受甲方及業主檢查與監督。（1）乙方每月工作計劃，應當公布，并報甲方備案；

（2）業主的投訴記錄及解決辦法，乙方應每個月向甲方報告一次；

（3）合同期間第一年內，乙方應當每季度向業主委員會工作述職一次，以后每半年述職一次；每年向業主大會述職一次；

（4）乙方應當每半年出具并公示致全體業主的半年工作總結報告，報告內容應當客觀真實；

15、乙方的行為除受本合同約束外，還應符合國家及本地物業管理的相關規定。

第五章 物業管理服務質量標準與目標管理

第二十一條、物業管理服務質量標準按照《住宅小區物業管理服務標準》（詳見附件一）執行

第二十二條、乙方須按照下列約定及本合同附件二確定的要求，實行目標管理：

1、房屋外觀：外觀完好、整潔；

2、設備運行：正常，規范操作，完善保養，保證設備的正常運行；

3、房屋及設施、設備的維修、養護：建立完善的維修、養護制度，規范操作，做好相關記錄，保證投訴回訪處理率達100%；

4、公共環境：全天候全方位保持整潔衛生，嚴格管理，無亂設攤點和廣告牌，無亂貼亂畫現象；

5、綠化：公共綠化無破壞，專人負責，修剪及時，整齊美觀；

6、交通秩序：安全有序；

7、保安：實行24小時安保巡查制，重點部位定人定崗，監控中心24小時值守，做好安全防范工作；

8、急修：急修及時率達98%以上；

小修：及時，快捷，保證質量，工完料清，建立回訪制度；

9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：95%以上。

第二十三條、對非住宅類物業的管理服務，按照本合同第21條、第22條規定同等水準執行。

第六章 物業管理服務費及其管理

第二十四條、碧海花園住宅小區物業管理服務費按如下標準收取： 步梯房按產權面積每平方米 0.70元/月；

電梯房及辦公物業按產權面積每平方米1.10元/月。

空置物業的收費標準按照《貴州省物業服務收費管理實施辦法》執行。第二十五條、住宅小區物業管理服務費由乙方按年直接向業主收取；乙方應在收費前10日向繳費業主公布上一次物業服務收費明細帳單并接受業主查詢,乙方必須按政府規定、程序收費，不得亂收費，做到計費準確，收費公開透明。

第二十六條、業主應自覺按時繳納物業管理服務費，不得拖欠。逾期欠費業主應按照有關國家及地方政府規定繳納滯納金。乙方有權對無故欠費經溝通無效后的業主進行公示通報并可提起訟訴進行追討。

第二十七條、甲方應協助乙方催繳物業管理服務費，反對無理拖欠物業管理服務費及應繳納的其它費用，侵害其他繳費業主的合法權益。

第二十八條、乙方應按政府、行業法規，如實列支物業管理服務成本費用，不得隱瞞物管收入，虛報多報支出費用。

第二十條

九、住宅小區物業管理服務費所有收支賬目，由乙方每半年向業主公布一次（張貼時間不少于1個月），賬目公布前送交業主委員會審核備存。賬目公布時間為每年7月中旬和次年元月中旬，特殊情況延遲公布賬目需書面告知業主委員會并得到業主委員會許可。乙方不公布賬目，業主有權暫停支付物業管理服務費。

第三十條、甲方有權自行或者聘請獨立會計審計機構每年對上述帳目進行查驗審核一次，有關費用在甲方的活動經費中支出。

第三十一條、維修基金的收支管理 1.住宅小區維修基金按政府規定的維修基金使用范圍專款專用。

2.住宅小區專項維修基金的使用，按乙方先立項報價，業主委員會審核簽字后才實施的程序進行運作。

3.住宅小區維修基金的收支、使用賬目，每半年由業主委員會向業主公布一次（張貼時間不少于1個月），接受全體業主的監督，賬目公布前由業主委員會送交乙方核查備存。賬目公布時間為每年元月中旬和7月中旬。

4.維修基金由甲方負責向開發商追討并完善相關手續。在小區須動用該專用基金時，且原開發商拒絕配合辦理該專用基金使用手續的情況下，由甲方負責。

第三十二條、其他費用及其處理：

1、停車費用，仍維持現有標準。

2、水電公攤范圍及公攤方式，仍維持現狀。

3、小區公共收入的分配按照相關規定執行。

4、為均衡業主之間、以及業主與物業公司之間的利益，需要調整現有標準時，將由業主委員會經業主大會同意后，在政府有關規定及指導價范圍內與乙方另行約定。

第七章、合同的終止、續約與交接

第三十三條、住宅小區物業管理服務合同到期后，雙方合同關系即終止。乙方應提前10天按政府、行業法規，填報固定資產、辦公、設備資料等交接清單，送業主委員會審核。物業收費財務帳目，應于合同終止后的10日之內，送交業主委員會審核，由業主委員會聘請專業財務公司進行審計。

第三十五條、發生下列情形之一，甲乙各方可以單方面解除合同；

1.乙方連續3個月物業管理公共服務費收繳率低于70%時，乙方有權單方面解除本合同。

2.發生下列情形之一，甲方可以單方面解除合同：（1）因乙方管理失責，導致出現重大治安、消防責任事故；

（2）乙方未按照或達不到本合同第三條約定的服務標準、服務質量承諾提供服務，甲方有權要求乙方及時整改，整改到期仍達不到約定標準的；

（3）亂收費、做假帳、財務弄虛作假的；

（4）乙方向甲方業主委員會委員有請客送禮、不收減收物業費用等行賄行為的；（5）法律法規規定的其他情形。

第三十六條、一方愿意續簽合同，應在合同到期前60天，書面通知另一方。由業主委員會召開業主大會（合同到期前30天召開）進行表決確認。管理服務期間無重大失職過失，無賬務弄虛作假，表決結果業主滿意率達到法定三分之二的，由業主委員會直接同乙方續簽合同。

第八章 爭議的解決及違約責任

第三十七條、甲方、乙方以及業主因本合同及物業服務發生爭議的，應平等協商解決。協商不成的，任何一方均可提起訴訟。

第三十八條、違約責任：

1、乙方服務未達到服務標準，給物業共同利益造成損害的，應向甲方賠償損失；給業主個人造成損害的，應向業主個人賠償損失。

2、一方單方解除合同的理由不充分的，另一方有權請求賠償損失。

3、乙方未給予甲方交接過渡期而擅自停止物業管理服務的，應向甲方賠償損失，損失難以計算的，按照全體業主一個月物業管理服務費總額計算。

第九章、其他事項

第三十九條、本合同執行過程中與國家政策法規發生沖突時，以國家法律法規為準。

第四十條、合同期內因物價指數上漲或國家貨幣政策重大調整，造成乙方物業服務虧損運行時，在服務質量保證并且財務公開可信的前提下，經過業主大會表決通過后，甲方應配合乙方對物業管理服務單價進行調整。

第四十一條、本合同所有附件均為本合同的組成部分，具有合同同等的法律效力。第四十二條、乙方可制訂約束其內部工作人員的管理辦法和操作規程以履行本合同。乙方在業主公約與本合同以外制訂涉及業主權利義務的物業管理辦法的，以及向業主收取本合同約定以外的其他費用的，應獲得甲方批準。

第四十三條、本合同一式貳份，甲乙雙方各執一份，一份交政府主管部門備案，貳份合同具同等效力。

甲方： 乙方：

負責人： 負責人：

簽署日期： 年 月 日