第一篇：房屋漏水原因及處理

房屋漏水是小區中高發問題之一，修繕多要破壞裝修，特別麻煩，上下層漏水經常會造成業主、住戶與物業公司之間產生糾紛和矛盾，因此妥善處理此類問題至關重要，解決得好則有利于維護業主、住戶長期和睦相處的相鄰關系。下面和大家共同分析一下物業漏水的原因，大致分以下三種：

一、防水層破壞漏水；

二、管線損壞漏水；

三、房屋裂縫漏水；

按規定屋面、外墻面、廚房、衛生間、地下室的防水工程保修期為五年。出現這些問題如何處理呢？根據不同的情況處理的方法也不同，經常出現的有以下幾種：

1、保修期內精裝修房因防水層損壞漏水怎么辦？ 一般該由開發商負責維修因使用不當造成損壞應由行為人修復；

2、保修期內毛坯房因防水層損壞漏水怎么辦？

（1）如果在收房時客戶曾親自對24小時閉水實驗進行確認，由客戶負責；

（2）如果客戶沒有親自確認，開發商只有竣工驗收合格證，能證明客戶人為損壞的由客戶負責；不能分清責任的，雙方協商解決，協商不成，申請第三方鑒定，費用由鑒定后責任方負責；

3、保修期外防水層因自然損壞漏水怎么辦？

房屋是一種特殊商品，其特殊性之一就在于房產的不同所有人之間，存在結構相連或共有、共用設備和附屬建筑，這叫異產毗連房屋。建設部《城市異產毗連房屋管理規定》中第九條規定：發生自然損壞，所需修繕費用由涉及的所有人按分額比例承擔。

4、保修期外防水因人為損壞漏水怎么辦？ 建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第十一條規定：異產毗連房屋因使用不當造成損壞，由責任人負責。

5、相鄰業主不配合怎么辦？

對于相鄰業主不配合的情況，《城市異產毗連房屋管理規定》第十條規定，異產毗連房屋的自然損壞，應及時維修，不得拖延或拒絕，否則，造成損失的，責任人應負責賠償。根據這條規定，如果相鄰業主不配合，可以找業主委員會或社區居民委員會協調，因為協調業主關系也是他們的義務，如果不成，向當地房屋主管部門反映情況尋求調解，或向當地人民法院提起訴訟。

6、保修期內因管線損壞造成漏水怎么辦？

在保修期內，一般由開發商負責。因使用不當造成的損壞應由行為人修復。

7、保修期外因管線損壞造成漏水怎么辦？

管道屬于公用設施，因為它是整體設施設備的一部分，可啟用公共維修資金。

8、保修期內因房屋裂縫引起漏水怎么辦？

在保修期內由開發商負責維修；因使用不當造成裂縫的滲漏應由行為人自行修復。

9、保修期外因房屋裂縫引起漏水怎么辦？

房屋容易出現裂縫的部位包括屋面、外墻、樓板等，這些均屬于房屋的主體結構，全體業主共同擁有，是房屋整體不可分割的一部分，可啟用房屋公共維修資金及時維修。

房屋裂縫的原因及處理

建筑裂縫可分為：

1、結構性裂縫：是構件的強度和剛度不夠。裂縫寬度失去控制而引起的較規律的嚴重裂縫，這類裂縫危及結構安全，必須及時對之進行補強。結構性裂縫主要是設計錯誤或施工中偷工減料造成的（廈門少見）

2、非結構性裂縫：是指構件的強度和剛度足夠，由于施工、材料等原因而引起的無規律、不太嚴重的裂縫，此類裂縫不影響結構安全，但會影響房屋的正常使用和混凝土的壽命，必須加以處理。

產生裂縫的原因：

一、施工方面的原因：

1、項目施工時盲目追求高速度，過早撤除模板；

2、過早在樓板上施工荷載，造成混凝土內部損傷；

3、混凝土養護時間不足或振搗不密實，增加收縮量；

4、PVC管埋設不當；

5、施工中樓板負筋被踩踏破壞等；

二、材料方面的原因：

1、工程建設中采用高標號的早強性水泥比較多，增加了混凝土的收縮量；

2、工程中采用細沙，并且沙的含泥量大，使混凝土收縮量增大；

三、人為造成的原因：住戶在裝修時，在房中堆放大量裝修材料，超過住宅設計樓板的每平方活荷載150公斤，使樓板產生裂縫。

維修方法：通常采用灌膠的方法進行處理，保證裂縫里的鋼筋不發生生銹，確保構件的使用壽命。

第二篇：房屋漏水原因及處理

房屋漏水原因及處理

房屋漏水是小區中高發問題之一，修繕多要破壞裝修，特別麻煩，上下層漏水經常會造成業主、住戶與物業公司之間產生糾紛和矛盾，因此妥善處理此類問題至關重要，解決得好則有利于維護業主、住戶長期和睦相處的相鄰關系。下面和大家共同分析一下物業漏水的原因，大致分以下三種：

一、防水層破壞漏水；

二、管線損壞漏水；

三、房屋裂縫漏水；

按規定屋面、外墻面、廚房、衛生間、地下室的防水工程保修期為五年。出現這些問題如何處理呢？根據不同的情況處理的方法也不同，經常出現的有以下幾種：

1、保修期內精裝修房因防水層損壞漏水怎么辦？

一般該由開發商負責維修因使用不當造成損壞應由行為人修復；

2、保修期內毛坯房因防水層損壞漏水怎么辦？

（1）如果在收房時客戶曾親自對24小時閉水實驗進行確認，由客戶負責；

（2）如果客戶沒有親自確認，開發商只有竣工驗收合格證，能證明客戶人為損壞的由客戶負責；不能分清責任的，雙方協商解決，協商不成，申請第三方鑒定，費用由鑒定后責任方負責；

3、保修期外防水層因自然損壞漏水怎么辦？

房屋是一種特殊商品，其特殊性之一就在于房產的不同所有人之間，存在結構相連或共有、共用設備和附屬建筑，這叫異產毗連房屋。建設部《城市異產毗連房屋管理規定》中第九條規定：發生自然損壞，所需修繕費用由涉及的所有人按分額比例承擔。

4、保修期外防水因人為損壞漏水怎么辦？

建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第十一條規定：異產毗連房屋因使用不當造成損壞，由責任人負責。

5、相鄰業主不配合怎么辦？

對于相鄰業主不配合的情況，《城市異產毗連房屋管理規定》第十條規定，異產毗連房屋的自然損壞，應及時維修，不得拖延或拒絕，否則，造成損失的，責任人應負責賠償。根據這條規定，如果相鄰業主不配合，可以找業主委員會或社區居民委員會協調，因為協調業主關系也是他們的義務，如果不成，向當地房屋主管部門反映情況尋求調解，或向當地人民法院提起訴訟。

保修期內因管線損壞造成漏水怎么辦？

在保修期內，一般由開發商負責。因使用不當造成的損壞應由行為人修復。

7、保修期外因管線損壞造成漏水怎么辦？

管道屬于公用設施，因為它是整體設施設備的一部分，可啟用公共維修資金。

8、保修期內因房屋裂縫引起漏水怎么辦？

在保修期內由開發商負責維修；因使用不當造成裂縫的滲漏應由行為人自行修復。

9、保修期外因房屋裂縫引起漏水怎么辦？

房屋容易出現裂縫的部位包括屋面、外墻、樓板等，這些均屬于房屋的主體結構，全體業主共同擁有，是房屋整體不可分割的一部分，可啟用房屋公共維修資金及時維修。

房屋裂縫的原因及處理

建筑裂縫可分為：

1、結構性裂縫：是構件的強度和剛度不夠。裂縫寬度失去控制而引起的較規律的嚴重裂縫，這類裂縫危及結構安全，必須及時對之進行補強。結構性裂縫主要是設計錯誤或施工中偷工減料造成的（廈門少見）

2、非結構性裂縫：是指構件的強度和剛度足夠，由于施工、材料等原因而引起的無規律、不太嚴重的裂縫，此類裂縫不影響結構安全，但會影響房屋的正常使用和混凝土的壽命，必須加以處理。

產生裂縫的原因：

一、施工方面的原因：

1、項目施工時盲目追求高速度，過早撤除模板；

2、過早在樓板上施工荷載，造成混凝土內部損傷；

3、混凝土養護時間不足或振搗不密實，增加收縮量；

4、PVC管埋設不當；

5、施工中樓板負筋被踩踏破壞等；

二、材料方面的原因：

1、工程建設中采用高標號的早強性水泥比較多，增加了混凝土的收縮量；

2、工程中采用細沙，并且沙的含泥量大，使混凝土收縮量增大；

三、人為造成的原因：住戶在裝修時，在房中堆放大量裝修材料，超過住宅設計樓板的每平方活荷載150公斤，使樓板產生裂縫。

維修方法：通常采用灌膠的方法進行處理，保證裂縫里的鋼筋不發生生銹，確保構件的使用壽命。

第三篇：房屋漏水糾紛如何處理

房屋漏水糾紛如何處理

一、解決的法律路徑

房屋發生滲漏時，解決的思路為：查找分析滲漏的成因——確定法律關系——適用相關的法律規定————明確責任，這樣，便能有針對性地適用法律尋求到正確的解決方法。

二、常見的房屋滲漏原因

1、開發商建房時因質量問題造成的；

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成對樓下住戶的侵害；

3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏；

4、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏。

不同的滲漏原因，形成不同的法律關系，這就影響到適用法律的選擇和訴訟的路徑。如果確定法律關系錯誤，就會導致確立案由和適用法律的錯誤，判決結果就會差之毫厘謬之千里。

三、不同的滲漏原因形成不同的法律關系。

針對上述常見的滲漏原因，可以形成以下相關法律關系：

1、開發商建房時因質量問題造成的滲漏，形成商品住宅質量糾紛法律關系。

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏，形成財物損害的侵權法律關系。

3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏，形成相鄰法律關系。

4、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏，也是形成相鄰法律關系

5、共用設施、設備導致滲漏且已過保持期，則應適用物業管理糾紛法律關系。

四、不同的滲漏原因適用不同法律

1、對商品住宅質量糾紛法律的適用

《民法通則》第一百一十一條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失。”

《建筑工程質量管理條例》第四十條第二款之規定：“屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。” 適用該規定的前提條件是要確定開發商建造的房屋確實存在質量問題。如果滲漏給受害人財物帶來損害的，開發商則還要按照《民法通則》承擔侵權的民事賠償責任。

如果滲漏是受害人及其相鄰關系人造成的，即使在五年的質保期內，開發商也不應承擔責任。

如果滲漏既有開發商建造房屋的質量問題，又有滲漏受害人和其相鄰關系人裝修不當的原因，則應相應減輕開發商的責任并讓有過錯的一方承擔相應的責任。

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏時的法律適用

民法通則》第一百零六條第二款規定：“公民、法人由于過錯侵害國

家的、集體的財產，侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任”。

3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏時的法律適用

樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏，是受害者自已的過錯，而房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏，則相鄰各方均無過錯，在這樣的情況下，應相鄰關系立案的目的僅是尋求解決的途徑，至于責任的承擔，則要依據查明的滲漏原因來確定。《民法通則》的第八十三條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”

《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第99條規定，“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應當予以準許；但應在必要限度內使用并采取適當的保護措施排水，如仍造成損失的，由受益人合理補償。相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產，他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復原狀、賠償損失的，應當予以支持。”

《物權法》第八十四條規定，“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。”第八十六條規定，“不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之

間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。”第九十二條規定，“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。”

根據以上相鄰關系的規定，房屋用水與排水的相鄰關系歸納為：（1）一方應為另一方提供便利。

（2）相鄰的一方要為另一方提供便利，不得以任何理由推辭的義務。（3）相鄰關系中責任的承擔，應當根據物權侵權原理和《民法通則》中侵權規定來處理。如果相鄰人主觀上沒有過錯，客觀上也不存在任何過錯行為，或者行為與損害結果之間沒有因果關系的，依然不能構成物權上侵權行為，也就不能因相鄰關系的存在讓相鄰關系人承擔責任。

（4）因為有相鄰關系，所以就要承擔責任，這是一個錯誤的判斷。但因為有相鄰關系，所以要提供便利，這是一個符合情理法理的正確認識。

（5）處理相鄰關系糾紛應遵守公平原則，互助兼顧相鄰權利人的利益，防止損人利已妨害社會公共利益。

4、共用設施、設備導致滲漏且已過保持期時的法律適用

共用水管的維修，除了人為破壞的情況由破壞人承擔修理責任外，在開發商保修期滿后，應當有專項維修資金來承擔。

《物業管理條例》第五十四條規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國

家有關規定交納專項維修資金”。

“專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用”。2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第二條規定，“商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。”第三條規定，“本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。”

該《辦法》沒有明列上下水管道、落水管是共用設施，那么，上下水管道、落水管是否屬于共用設施呢？一是從法條看新辦法不但用了“一般包括”的文字，同時明確“由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備”均屬于共用設施，可見該辦法沒有采用列舉窮盡的方法，不存在除此之外，不得認定的情況。二是上下貫通的排水管、進水管雖然經過業主房內，但權利屬于該樓一側單元的

共有人，性質屬于共用設施。如果否認其具有共用的性質，那么就要承認業主對其擁有物權，物權的特征是對世權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。開發商提供的《商品房屋質量保證書》中就明確對上下貫通的排水管、進水管不允許隨意修理拆卸，可見，業主是不能對其行使支配和排他的權利的。三是說上述管道是共用設施，還可以從戶外的落水管得到印證，戶外的落水管同樣未列入新辦法之中，但它作為共用設施無人置疑，否則，戶外的落水管一旦毀損將無人修理。

《住宅專項維修資金管理辦法》第二十條規定，“住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。”

結論：由于房屋滲漏形成原因的多樣性，決定了承擔責任主體的不同，責任主體的不同，決定了法律關系形成的不同，從而也決定了法律工

作者在司法實踐中必須適用不同的法律來處理房屋滲漏所引起的糾紛。

第四篇：房屋漏水原因及維修方法

房屋漏水原因及維修方法

房屋漏水是小區中高發問題之一，修繕多要破壞裝修，特別麻煩，上下層漏水經常會造成業主、住戶與物業公司之間產生糾紛和矛盾，因此妥善處理此類問題至關重要，解決得好則有利于維護業主、住戶長期和睦相處的相鄰關系。下面和大家共同分析一下物業漏水的原因，大致分以下三種：

一、防水層破壞漏水；

二、管線損壞漏水；

三、房屋裂縫漏水；

按規定屋面、外墻面、廚房、衛生間、地下室的防水工程保修期為五年。出現這些問題如何處理呢？根據不同的情況處理的方法也不同，經常出現的有以下幾種：

1、保修期內精裝修房因防水層損壞漏水怎么辦？ 一般該由開發商負責維修因使用不當造成損壞應由行為人修復；

2、保修期內毛坯房因防水層損壞漏水怎么辦？

（1）如果在收房時客戶曾親自對24小時閉水實驗進行確認，由客戶負責；（2）如果客戶沒有親自確認，開發商只有竣工驗收合格證，能證明客戶人為損壞的由客戶負責；不能分清責任的，雙方協商解決，協商不成，申請第三方鑒定，費用由鑒定后責任方負責；

3、保修期外防水層因自然損壞漏水怎么辦？ 房屋是一種特殊商品，其特殊性之一就在于房產的不同所有人之間，存在結構相連或共有、共用設備和附屬建筑，這叫異產毗連房屋。建設部《城市異產毗連房屋管理規定》中第九條規定：發生自然損壞，所需修繕費用由涉及的所有人按分額比例承擔。

4、保修期外防水因人為損壞漏水怎么辦？

建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第十一條規定：異產毗連房屋因使用不當造成損壞，由責任人負責。

5、相鄰業主不配合怎么辦？

對于相鄰業主不配合的情況，《城市異產毗連房屋管理規定》第十條規定，異產毗連房屋的自然損壞，應及時維修，不得拖延或拒絕，否則，造成損失的，責任人應負責賠償。根據這條規定，如果相鄰業主不配合，可以找業主委員會或社區居民委員會協調，因為協調業主關系也是他們的義務，如果不成，向當地房屋主管部門反映情況尋求調解，或向當地人民法院提起訴訟。

6、保修期內因管線損壞造成漏水怎么辦？

在保修期內，一般由開發商負責。因使用不當造成的損壞應由行為人修復。

7、保修期外因管線損壞造成漏水怎么辦？

管道屬于公用設施，因為它是整體設施設備的一部分，可啟用公共維修資金。

8、保修期內因房屋裂縫引起漏水怎么辦？ 在保修期內由開發商負責維修；因使用不當造成裂縫的滲漏應由行為人自行修復。

9、保修期外因房屋裂縫引起漏水怎么辦？

房屋容易出現裂縫的部位包括屋面、外墻、樓板等，這些均屬于房屋的主體結構，全體業主共同擁有，是房屋整體不可分割的一部分，可啟用房屋公共維修資金及時維修。

第五篇：法律鑒定房屋漏水原因極其解決方法

房屋漏水原因主要有三種：

一是房屋本身存在質量問題； 二是業主使用或裝修不當；

三是正常使用、老化造成漏水。

依據漏水原因不同，相關的責任也有不同。

根據建設部頒布的《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條及《住宅質量保證書》的規定，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為5年。如房屋在保修期內，開發商應當承擔免費維修責任。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，業主可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由開發商承擔。

如因樓上業主裝修或其他不當行為造成的房屋滲水，給業主造成損失的，根據《民法通則》第117條規定，損壞他人財產的，應當恢復原狀或者折價賠償。作為侵權方除了停止侵權(如重做防水層)外應承擔損害賠償責任。在保修期滿后，房屋內設施正常使用造成的漏水由業主自行負責維修，由業主自行承擔費用。如果漏水造成其他業主損失的，根據《民法通則》第83條規定，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。屬于公共設施造成的漏水由物業管理公司承擔維修責任。

建議，鄰里之間房屋出現漏水，雙方應相互理解和相互配合，聘請專業機構進行鑒定分清責任，妥善解決問題；在房屋維修時，相鄰人(樓上樓下、左鄰右舍)應當給予配合，不得借故阻礙房屋維修。由于房屋裝修時容易導致滲漏，最好聘請具有法律主體資格的裝修公司承擔，并在合同中明確出現問題時的處理方案。

如果對對鑒定意見有異議，鑒定人應當出庭作證。或者可以申請人民法院通知有專門知識的人出庭，就鑒定人作出的鑒定意見或者專業問題提出意見。

相關法律規定《中華人民共和國民事訴訟法》

第七十八條 當事人對鑒定意見有異議或者人民法院認為鑒定人有必要出庭的，鑒定人應當出庭作證。經人民法院通知，鑒定人拒不出庭作證的，鑒定意見不得作為認定事實的根據；支付鑒定費用的當事人可以要求返還鑒定費用。

第七十九條 當事人可以申請人民法院通知有專門知識的人出庭，就鑒定人作出的鑒定意見或者專業問題提出意見。

邵桐律師建議，在鑒定過程當中如果出現當事人有爭議或者有質疑的情況可以向司法行政部門，也就是如果它在北京的話，那么就是北京市司法局和北京市的司法鑒定行業協會，向這兩個部門去投訴