第一篇：房屋漏水糾紛案例

篇一：房屋漏水糾紛案例（3397字）

【基本案情】

2005年春，一直在山區生活的趙某欲進城安度晚年，便委托女婿楊某為其在某縣城購買一套樓房。同年7月，楊某以自己的名義與某房地產公司簽定了商品房買賣合同，為趙某購買了某房地產公司開發建設的商住樓（三樓以上為住宅，二樓以下為商鋪）中一套三室兩廳住宅（房號為307）。雙方在該商品房買賣合同第十七條第一款第5項約定：“該商品房配套公共建筑使用權歸出賣方（某房地產公司）”。該房交付后，趙某又委托楊某對房屋進行了裝修。裝修中，楊某對房內的自來水管線進行了改裝，并附加了球閥。2006年11月6日，楊某在某房產局為趙某辦理了私房產權證，產權確定日期為2005年6月30日。因趙某的丈夫被摩托車撞傷，一直在原籍休養，該房無人入住。

2006年10月29日早晨，在趙某樓下經營內衣的劉某與丈夫一如往常到店里開門營業，當她走到門口時，發現店里向外流水，便急忙打開店門沖到店后的庫房，順著水聲望去，只見屋頂的自來水管處涌出一條水柱，就趕緊搭梯子去堵水，直到上午12點左右，楊某找來城建局的工作人員關掉總供水閥，才止住了水。經劉某與楊某妻子王某和劉某店內的店員對被水浸泡的貨物進行了清點，被損壞的貨物價值達37740元。為保全證據，劉某請來了當地公證處的工作人員對現場事實及受損清單進行了公證。當日，楊某給劉某出具了受損貨物數額價值確認書，并向當地公證處提出申請，要求對“307房因自來水主管道閥門脫落、跑水的現狀”予以證據保全。2006年10月30日，某公證處為楊某出具了（2006）額公經證字第187號公證書，對307房因自來水主管道閥門脫落、跑水的現狀進行了現場拍照。當日，該公證處也為劉某出具了（2006）額公經證字第188號公證書，對其店內被水浸泡的現狀進行了現場拍照，清點被水浸泡的物品，確認了因浸泡損失的物品價值，并收取公正費300元。漏水事故發生后，劉某多次找楊某協商賠償事宜，均遭拒絕。

經查，某房地產公司開發建設的商住樓經工程建設監理公司審核，于2005年7月以合格竣工驗收。該商住樓交付使用后，多次發生供水閥門破裂、脫落事故。2006年11月1日，因該商住樓再次發生漏水事故，某城建局向某房地產公司發出通知，責令某房地產公司對其開發建設的商住樓的室內供水管線進行排查、維護，將供水閥門全部進行更換，賠償供水部門及用戶的經濟損失。另查，依據某房地產公司給楊某和各住戶提供的商品房質量保證書、保修協議，某房地產公司開發建設銀聯商住樓，自交付使用之日起，電氣管線、給排水管道，設備安裝和裝修工程保修期為2年，發生本次漏水事故時，給排水管道尚在保修期內。2006年10月31日，劉某向法院提起訴訟，要求楊某賠償自己的各項損失4萬余元。答辯中，楊某以自己不是307房的房主，不具備被告主體資格為由，要求駁回劉某對自己的起訴。同時，以發生漏水事故是由于某房地產公司開發建設的商住樓的主供水管道閥門破裂、脫落造成的，劉某的損失應由某房地產公司承擔為由，申請追加某房地產公司為被告。得知發生漏水事故的307房的產權歸趙某所有后，劉某也向法院提出了追加房主趙某為共同被告的申請。法院依法準許楊某、趙某申請追加被告的請求。訴訟中，某房地產公司主動放棄307房室內供水主管道閥門破裂、脫落是否是楊某改裝室內供水管線所致的司法鑒定。【觀點碰撞】

針對此案的裁判形成兩種意見。

第一種意見認為，本案是一起因供水主管道閥門破裂、脫落引起漏水事故，造成原告店內貨物毀損及店面裝修損壞的財產損害賠償案件。要準確判斷誰是責任主體，就必須查清誰是造成307房室內供水主管道閥門破裂、脫落的責任人，誰是造成此次漏水事故的人，誰就應當承擔賠償責任。某房地產公司在沒有證據證明是由于受害人本人、不可抗力、第三人的過錯造成307房漏水的情況下，應對劉某的損失予以賠償。第二種意見認為：該案是一起財產損害賠償糾紛，造成財產損害的原因是趙某房屋內供水閥門破裂跑水將劉某經營的內衣店部分內衣損壞。某房地產公司并沒有給劉某造成財產損害，至于趙某購買某房地產公司的房屋安裝的供水管道閥門是否存在質量問題系另一法律關系，不能在本案中一并審理。本案應由趙某承擔賠償責任，若某房地產公司出售的房屋的供水管道閥門確實存在質量問題，是引發本此漏水事故的直接原因，趙某可以通過向某房地產公司追償挽回自己的損失。法理評析

筆者贊同第一種意見，理由如下：

首先，根據某房地產公司與住戶簽定的商品房買賣合同第十七條第一款第5項的約定：“該商品房配套公共建筑使用權歸出賣方（某房地產公司）”和某房地產公司開發建設的商住樓給排水管道尚在保修期內的事實，某房地產公司是307房室內供水主管道的使用人和維修人，即對307房室內供水主管道負有管理職責。根據《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條：“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外”和最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第四條第一款第（四）項：“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落致人損害的侵權訴訟，由所有人或者管理人對其無過錯承擔舉證責任”之規定，一旦出現建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的事實，它的所有人或者管理人就應當承擔民事責任。只有在該建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的所有人或者管理人有證據證明自己沒有過錯或者損害是由于受害人本人、不可抗力、第三人的過錯造成的情況下，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的所有人或者管理人才可以免除責任。因此，本案適用過錯推定和舉證倒置原則，即某房地產公司要達到免責的目的，必須提供本案供水主管道閥門破裂、脫落是由于不可抗力、受害人的過錯、第三人的過錯造成的證據。事實上，在發生此次漏水事故之前，某房地產公司開發建設的商住樓因供水閥門破裂已發生多家多次漏水事故，且沒有任何證據證明上述三種免責事由存在。依此可以推出，被告某房地產公司開發建設的商住樓雖然是以合格竣工驗收的，但并不等于其銷售給趙某的住房的室內供水主管線沒有質量問題。

其次，本案楊某在為趙某裝修307房時，確實對室內供水管線進行了改裝，此改裝是否是引起307房室內供水主管道閥門破裂、脫落的直接原因或原因之一？某房地產公司、楊某、趙某均未提供相關證據予以證實，但從現有的證據可以證實，在此次漏水事故發生前，該商住樓已多次發生漏水事故，給部分住戶和經營戶造成了不同程度的損失。依據日常生活經驗，在沒有證據證實是楊某改裝了室內供水管線造成307房室內供水主管道閥門破裂、脫落的情況下，只能推出某房地產公司開發建設的商住樓的室內供水主管線存在安全隱患的結果。某房地產公司雖然堅持是“楊某擅自改裝管道造成漏水事故”的，但又主動放棄了唯一能夠證明自己沒有過錯的機會，即對307房室內供水主管道閥門破裂、脫落的原因進行鑒定，以致沒有證據證明自己的主張，只能承擔舉證不能的不利后果。

第三，如果某房地產公司有證據證明此次漏水事故是因楊某擅自改造室內供水管線造成的，按照我國民法有關民事代理的相關規定，楊某受趙某的委托，為趙某裝修307室，因裝修所造成的法律后果，也應由307房的所有人趙某承擔。因此，劉某要求楊某承擔賠償責任沒有法律依據。

第四，造成此次商住樓供水主管道閥門破裂、脫落，可能存在多種原因，如供水壓力過大，超過了供水閥門額定的承受壓力、用戶改變供水管線結構或者多種因素共同作用的結果，但這些原因是否存在，有待有關部門的鑒定，在某房地產公司放棄司法鑒定的情況下，只能按現有證據裁判，判決某房地產公司賠償劉某的損失。綜上，筆者認為，如果本案未追加某房地產公司作為共同被告參加訴訟，趙某作為307房的所有人對該房屋負有管理之責，因其屋內漏水造成劉某損失，可以再所不問，由其先賠償劉某的損失，再由趙某以房屋質量糾紛向某房地產公司追償。但本案既然追加了某房地產公司為共同被告，就應該審查某房地產公司對供水管道是否未盡到了維護、管理之責，從源頭上解決糾紛，減少當事人的訴累。綜觀本案案情，應先由某房地產公司承擔賠償責任，待其收集到漏水事故是因楊某改裝供水管線所致的證據后，再通過訴訟向趙某追償，挽回自己的損失。

篇二：房屋漏水糾紛案例（1643字）

·案例一：我在2001年買的新房，可拿到鑰匙以后就發現房子漏雨透寒.找物業要求維修，可是物業卻一直拖，直到現在也沒給徹底維修好。我就說什么時候給我修房子我就什么時候交物業費，但物業卻說我的房子已過5年的保修期，得自己掏錢修房子，請問有這種說法嗎？我的維修基金豈不是白交了，維修基金只管5年嗎？這種情況我不交物業費行嗎？

·案例二：我是泡崖二區的業戶，2003年居住以來，房屋就一直漏雨，新型物業倒是修了幾次，可還是年年漏雨，這兩年物業也不管啦，就是叫我等。我想咨詢有什么辦法解決，可不可以通過法律渠道解決呢？我知道打官司也不是好打的，可我也沒有別的辦法。編輯解答: 漏雨和透寒一般發生的部位，通常在外墻、屋頂，而這些部位屬于房屋的共用部位，而共用部位的質量問題在國家規定的保修期限內應當由建設單位負責維修，保修期滿后，應該由物業公司負責維修。但如果透寒部位屬于業主自用部位，保修期滿后，由業主自行負責維修。住宅專項維修資金：是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。業主自用部位的維修不能使用此資金。

漏雨透寒是在保修期內出現的房屋質量問題且您有證據證明曾向開發商要求過維修的，則應由開發商承擔維修責任。如已超過保修期且屬于公共部位的，則應要求物業公司予以維修。如果物業公司未履行物業服務合同約定的維修義務，業主可以請物業公司承擔繼續履行、賠償損失等違約責任。至于物業公司應承擔的違約賠償金，業主可以主張從其應交的物業費中扣減。律師提示: 房屋的共用部分維修主體是開發商和物業。

目前，房屋質量問題中常見的就是房屋漏雨和透寒，但維修及處理方式則各不相同。業主購買的房屋在保修期內出現質量問題，應當及時通知開發商，由其負責維修。保修期滿，出現質量問題的，如屬于共用部位或者共用設施設備，可使用啟動房屋維修基金，并由物業公司組織維修；如屬于自用部位的，則應由業主自行負責維修。需要說明的是，房屋在保修期內出現質量問題開發商未進行維修或未能修好，在保修期滿再次發生問題的，仍應由開發商負責維修，或者由開發商委托其他單位負責維修。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 2003年6月1日施行

第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。第十四條出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

篇三：房屋漏水糾紛案例（910字）

一、案情簡介： 2006年3月，北京胡先生（化名）購買了北京某房地產公司開發的樓盤的最頂層，面積1000多平米，胡先生交付了房款，2007年5月收房。該樓盤名為住宅，實為寫字樓。胡先生收房后，正遇夏季，頂層不時漏雨，為此，找物業公司進行了多次維修，但仍未全面解決頂層漏水問題，雙方為此發生爭議，胡先生遂將房地產公司告上了法庭。訴訟請求：1.要求房地產公司對房屋漏水情況進行修復。2.自2007年7月30日起至該房屋實際修復之日止，房地產公司應按每天每平米5元的租金標準賠償原告胡先生。3.訴訟費用、鑒定費用由被告房地產公司承擔。

二、法院裁判：

經過委托房屋質量鑒定部門鑒定，胡先生的房屋漏水屬于嚴重質量問題，房地產公司應予維修，維修期間的損失應由房地產公司賠償。經價格事務所鑒定，租金損失每平米每天5元。法院遂判決自2007年7月30日起至該房屋實際修復之日止，房地產公司按每平米每天5元的租金標準賠償胡先生。訴訟費、鑒定費由房地產公司承擔。

三、案例點評：

1.商品房買賣合同，是買賣合同的一種，是指出賣人將房屋交付給買受人，買受人支付相應價款的合同。按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第1條規定，商品房買賣合同是指房地產開發企業（以下稱為出賣人）將尚未建成或已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

當事人因商品房買賣合同的效力、履行、違約責任產生爭議而提起的訴訟，或者合同以外的利害關系人對買賣合同的當事人提起的確認買賣合同無效或者賠償損失的訴訟，均為商品房買賣合同糾紛。2.適用法律

商品房買賣合同屬于特殊的買賣合同，可以參照適用《合同法》中關于買賣合同的規定。其次，商品房買賣合同的標的物是不動產，還要參照適用不動產的相關法律規定。如《城市房地產管理法》、《土地管理法》等。同時，應適用最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。本文所探討的是房屋在交付后出現漏水等嚴重質量問題的處理事宜。3.律師提示：

購房人收房后，如遇房屋漏水等情況，應及時進行證據保全并訴訟，在訴訟過程中進行質量鑒定和損失鑒定，最大程度的維護自身合法權益。篇四：房屋漏水糾紛案例（866字）

事實回放：

李某從開發商處購買了一套一手房，入住三年后，發現自己的廚房天花板出現嚴重的滲水現象。李某找到物業聯系到樓上業主王某。李某認為是王某早前進行裝修改動了廁所和廚房的隔墻導致上下層防水層損壞而致漏水，而王某則認為自己的裝修并沒有破壞樓體結構，認為房屋漏水是開發商所建房屋的質量存在問題。雙方僵持不下，最終鬧上法庭。法律依據：

《中華人民共和國民法通則》第八十三條：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

《中華人民共和國物權法》第八十四條：不動產的相鄰權人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

《建筑工程質量管理條例》第四十條規定在正常使用條件下，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏保修期為5年。律師說法：

廣東粵廣律師事務所張揚律師認為，業主發現自己的房屋出現了漏水的問題，要第一時間要聯系樓上業主或物業，對漏水原因進行排查，確定房屋漏水的責任人。

房屋在保修期內的，無論是何種原因導致房屋漏水，開發商都應該負責維修。如果在保修期外，因管道損壞或房屋裂縫造成房屋漏水的，要聯系物業進行維修，費用可以從房屋維修基金中支付。因防水層損壞而漏水的，若是自然損壞，漏水所涉及的業主進行維修并分攤費用；若是人為損壞，則由損壞防水層的責任人負責維修。鑒于近年來房屋漏水的情況嚴重，有眾多法學界人士提出房屋漏水訴訟能否要求法院先予執行。因為訴訟時間漫長，房屋一直處于漏水的狀況，嚴重影響了業主的正常生活。但是隨后也有法學家提出了反對意見，因此房屋漏水案件能否先予執行的探討便沒有了結論。希望這一問題，能引起法律界的重視，真正理解案中當事人所遭受的痛苦。江蘇朗寧律師事務所的鄧永清律師認為房屋漏水，找出漏水原因是關鍵，若漏水原因是因為樓上業主的疏于管理或者未注意謹慎義務而導致的積水滲透，這種情況下樓上住戶必須出對漏水造成樓下的損失承擔賠償責任。篇五：房屋漏水糾紛案例（1731字）

2014年的房地產投訴主要集中在哪些領域？從這些案例中市民可以吸取哪些經驗？近日，市消委會發布了去年十大維權典型案例。其中，關于房地產領域的維權典型案例有三個。案例一房屋漏水開發商不愿維修

2014年4月，南頭消委分會收到一宗投訴：消費者何先生于2013年6月1日與某裝飾貿易部約定，由該店承接消費者房屋的鋁合金窗安裝工程，工程總造價40458元。因缺乏施工前期相互溝通，造成工程安裝質量不過關，該房屋窗戶每逢下雨天便嚴重漏水，嚴重影響正常生活。

消委會介入后，按照《新消法》要求商家承擔裝修質量問題的舉證責任，商家最終承認，該店工人在該項工程確實存在失誤，商家承諾免費為消費者維修全部窗戶直至不漏水。消委會點評：裝修有問題需經營者舉證無責 以前發生裝修質量問題，裝修公司通常會要求消費者承擔舉證責任，一定程度上造成消費者維權難的問題。新《消費者權益保護法》明確規定，經營者提供的裝飾裝修服務，消費者自接受商品或者服務之日起6個月內發現瑕疵、發生爭議的，由經營者承擔有關瑕疵的舉證責任。

新《消費者權益保護法》于2014年3月15日起實施，本案例雖然發生在新法實施之前，但在調解過程中雙方同意參照新法的相關規定處理。案例二房屋抵押影響購房全額退定金 2014年9月4日至12月31日，東升消委分會陸續接到何女士等12宗關于某樓盤的消費投訴。消費者稱交付了2萬元的定金，但遲遲簽不了購房合同，申請辦理退款手續后又遲遲不能退還定金，開發商涉嫌不誠信銷售。

東升消委分會聯合工商部門到現場了解情況，由銷售部工作人員口中得知，該樓盤因經營的原因已作房屋抵押，不能按時給消費者簽訂購房合同及交付樓房。經調解，樓盤開發商為消費者各退回2萬元定金。

消委會點評：購房時應查開發商“五證二書” 根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實等情形，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

消費者在購房前應充分了解買房的流程和相關的國家政策。與銷售員交流時要多問多看，做到心中有數。購房時應看房地產開發商和銷售商是否能夠提供齊全的“五證”、“二書”。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》；“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

案例三已入住商品房開裂較大空鼓較多

2014年8月11日，南朗消委分會接到消費者唐先生投訴，稱其在南朗鎮某小區購買了一套商品房，在商品房交付使用并裝修完畢后發現該商品房出現大量開裂、空鼓等問題，遂向開發商反映該情況，并要求開發商對商品房進行修復，但開發商接到消費者反映情況后，遲遲未能給予回復。

消委會工作人員了解得知，消費者的商品房是裝修后發現開裂和空鼓問題，開裂面積較大且空鼓地方較多。因為消費者已經入住該商品房，故要求開發商重新裝修該房或賠償其經濟損失。開發商則認為商品房的興建是由施工方負責的，且該商品房在交付時已通過驗收，商品房出現開裂和空鼓并不是自身責任。施工方則認為消費者商品房出現開裂和空鼓問題也可能是裝修時導致的，不一定是施工方責任。

最終在工作人員調解下，開發商同意為消費者修復商品房開裂、空鼓等問題，且在修復期間開發商提供消費者臨時住所。

消委會點評：保修期內開發商應負責 根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

消費者在商品房交付使用后出現的開裂、空鼓等問題，屬于商品房的質量問題，只要在保修期內，開發商應當承擔相對的質量保養責任，為消費者的商品房進行保修。且消費者與開發商是直接的買賣雙方，施工方只是屬于第三方，當買賣商品出現問題時，開發商應當對商品房的保修負有直接責任，不能以是施工方負責施工為由，拒絕承擔質量保修責任。

第二篇：房屋漏水糾紛如何處理

房屋漏水糾紛如何處理

一、解決的法律路徑

房屋發生滲漏時，解決的思路為：查找分析滲漏的成因——確定法律關系——適用相關的法律規定————明確責任，這樣，便能有針對性地適用法律尋求到正確的解決方法。

二、常見的房屋滲漏原因

1、開發商建房時因質量問題造成的；

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成對樓下住戶的侵害；

3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏；

4、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏。

不同的滲漏原因，形成不同的法律關系，這就影響到適用法律的選擇和訴訟的路徑。如果確定法律關系錯誤，就會導致確立案由和適用法律的錯誤，判決結果就會差之毫厘謬之千里。

三、不同的滲漏原因形成不同的法律關系。

針對上述常見的滲漏原因，可以形成以下相關法律關系：

1、開發商建房時因質量問題造成的滲漏，形成商品住宅質量糾紛法律關系。

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏，形成財物損害的侵權法律關系。

3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏，形成相鄰法律關系。

4、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏，也是形成相鄰法律關系

5、共用設施、設備導致滲漏且已過保持期，則應適用物業管理糾紛法律關系。

四、不同的滲漏原因適用不同法律

1、對商品住宅質量糾紛法律的適用

《民法通則》第一百一十一條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失。”

《建筑工程質量管理條例》第四十條第二款之規定：“屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。” 適用該規定的前提條件是要確定開發商建造的房屋確實存在質量問題。如果滲漏給受害人財物帶來損害的，開發商則還要按照《民法通則》承擔侵權的民事賠償責任。

如果滲漏是受害人及其相鄰關系人造成的，即使在五年的質保期內，開發商也不應承擔責任。

如果滲漏既有開發商建造房屋的質量問題，又有滲漏受害人和其相鄰關系人裝修不當的原因，則應相應減輕開發商的責任并讓有過錯的一方承擔相應的責任。

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏時的法律適用

民法通則》第一百零六條第二款規定：“公民、法人由于過錯侵害國

家的、集體的財產，侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任”。

3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏時的法律適用

樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏，是受害者自已的過錯，而房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏，則相鄰各方均無過錯，在這樣的情況下，應相鄰關系立案的目的僅是尋求解決的途徑，至于責任的承擔，則要依據查明的滲漏原因來確定。《民法通則》的第八十三條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”

《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第99條規定，“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應當予以準許；但應在必要限度內使用并采取適當的保護措施排水，如仍造成損失的，由受益人合理補償。相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產，他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復原狀、賠償損失的，應當予以支持。”

《物權法》第八十四條規定，“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。”第八十六條規定，“不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之

間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。”第九十二條規定，“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。”

根據以上相鄰關系的規定，房屋用水與排水的相鄰關系歸納為：（1）一方應為另一方提供便利。

（2）相鄰的一方要為另一方提供便利，不得以任何理由推辭的義務。（3）相鄰關系中責任的承擔，應當根據物權侵權原理和《民法通則》中侵權規定來處理。如果相鄰人主觀上沒有過錯，客觀上也不存在任何過錯行為，或者行為與損害結果之間沒有因果關系的，依然不能構成物權上侵權行為，也就不能因相鄰關系的存在讓相鄰關系人承擔責任。

（4）因為有相鄰關系，所以就要承擔責任，這是一個錯誤的判斷。但因為有相鄰關系，所以要提供便利，這是一個符合情理法理的正確認識。

（5）處理相鄰關系糾紛應遵守公平原則，互助兼顧相鄰權利人的利益，防止損人利已妨害社會公共利益。

4、共用設施、設備導致滲漏且已過保持期時的法律適用

共用水管的維修，除了人為破壞的情況由破壞人承擔修理責任外，在開發商保修期滿后，應當有專項維修資金來承擔。

《物業管理條例》第五十四條規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國

家有關規定交納專項維修資金”。

“專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用”。2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第二條規定，“商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。”第三條規定，“本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。”

該《辦法》沒有明列上下水管道、落水管是共用設施，那么，上下水管道、落水管是否屬于共用設施呢？一是從法條看新辦法不但用了“一般包括”的文字，同時明確“由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備”均屬于共用設施，可見該辦法沒有采用列舉窮盡的方法，不存在除此之外，不得認定的情況。二是上下貫通的排水管、進水管雖然經過業主房內，但權利屬于該樓一側單元的

共有人，性質屬于共用設施。如果否認其具有共用的性質，那么就要承認業主對其擁有物權，物權的特征是對世權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。開發商提供的《商品房屋質量保證書》中就明確對上下貫通的排水管、進水管不允許隨意修理拆卸，可見，業主是不能對其行使支配和排他的權利的。三是說上述管道是共用設施，還可以從戶外的落水管得到印證，戶外的落水管同樣未列入新辦法之中，但它作為共用設施無人置疑，否則，戶外的落水管一旦毀損將無人修理。

《住宅專項維修資金管理辦法》第二十條規定，“住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。”

結論：由于房屋滲漏形成原因的多樣性，決定了承擔責任主體的不同，責任主體的不同，決定了法律關系形成的不同，從而也決定了法律工

作者在司法實踐中必須適用不同的法律來處理房屋滲漏所引起的糾紛。

第三篇：管道漏水糾紛調解案例

管道漏水惹糾紛

街道調解促和諧

【案情簡介】

2019年1月23日上午，中華新路某小區居民苗阿姨來到司法所，要求調解她家和樓上居民的鄰里糾紛。街道調委會熱情接待了苗阿姨，并了解了糾紛的由來。原來是住在該小區A號3樓居民家廚房管道堵塞，因疏通時，損壞下排管道，污水滲漏到了2樓苗阿姨家,從天花板滲污水且有難聞的氣味，并且造成衛生間的燈泡無法正常使用，給苗阿姨的日常生活造成了諸多不便，于是苗阿姨找到樓上住戶黃某理論、溝通，希望能在此問題上達成一致，和平處理。誰知黃某卻告知苗阿姨自己只是租客，房屋漏水問題應該找房東，與自己無關，理所當然也不會承擔由此產生的相關費用。因而苗阿姨找到街道調委會希望能夠解決問題。

【調解過程】

街道調委會初步了解事件經過后，派調解員到苗阿姨家查看漏水情況。揭開他家廚房的頂棚，調解員發現頂棚上確實存在漏水的情況，且從廚房蔓延到衛生間，導致衛生間的燈無法正常使用，且觸到電線，存在嚴重的安全隱患。意識到問題的嚴重性，調解員上樓找到黃某，就相關情況向黃某說明，黃某得知情況后也來到苗阿姨家查看，之后黃某表示廚房的下排管道是兩家人共同使用，而且管道是屬于苗阿姨負責，他們也有維護的責任，另外房屋年代已久，損壞也是情理之中，不應該僅僅是她他一方的責任，何況自己只是租客，維修的事應該找房東。

為了更全面的了解情況，明確各自權責，促進問題得到合理解決，調解員就廚房漏水相關維修問題向居村法律顧問進行了咨詢，律師回應就墻體的公共部分，下排管網埋在墻內的主要管道由物業維修，廚房里管道則由住戶自行負責維修，且遵循上管下的原則，具體的費用視具體而定。

次日，調解員通知了雙方進行調解。因是廚房的管道，且是樓上住戶黃某在使用，因此按照上管下的原則應由樓上住戶出錢維修。黃某得知情況后一再表示自己是租客，維修管道的事情應該找房東，不愿意承擔費用。苗阿姨聽了對方的態度一拍桌子表示水是從樓上漏下來的，房子也是你樓上住戶在使用，現在造成滲水，燈泡損壞，就應該賠，一定要全額賠償。黃某一再表示找房東，不要找他。雙方吵得不可開交。

調解員見此情況只能拉開雙方分別勸解，進行背對背式的調解。調解員一方面從鄰里關系的相處及拖延可能導致的嚴重后果向黃某進行勸說：“盡管房子是房東的，但實際使用人確是你租客。因使用不當造成水管堵塞，涉及下排管道都是上管下，你現在住在苗阿姨的樓上，對苗阿姨家造成損害，應該承擔相應責任。同樣的，住在苗阿姨樓下的住戶如遇類似問題也會由苗阿姨負責；從事件的發展態勢來看，如果此事拖延過久，造成電線浸水短路，發生火災后果更不堪設想，你的責任就更不用說，解決了問題，鄰里和睦以后也好相處，同時也會與房東聯系，讓他與你共同分攤。另一方面調解員對苗阿姨勸到，讓其先不要激動，年紀大了更要心平氣和一點，樓上的住戶現在愿意進行賠償，大家各自退一步，畢竟是樓上樓下的鄰里，本就是小事，為了一點小糾紛大家反目成仇，傷了和氣。

【調解結果】

在調解員的勸解下，雙方就賠償事宜重新面對面進行協商。一是黃某答應為苗阿姨的衛生間更換一個質量更好的節能燈，并排除電線進水等安全隱患問題，在簽訂協議書之后內三天內履行完畢；二是聯系物業與房東，對水管進行疏通，避免再次堵塞；三是苗阿姨家廚房與衛生間的隔板尤其自己進行維修。

【案例點評】

本案案情并不復雜，爭議的焦點在于雙方當事人對責任認定是否接受、因漏水造成損失的賠償數額如何確定等。調解員在受理案件后，要第一時間對當事人的情況進行了解，耐心細致地剖析案情，自身也要對相關法條了然于心。在當時人情緒都激動的情況下，采取背對背的調解方式，逐一緩和情緒，針對不同性格的人，給出不同的調解方案，盡可能滿足雙方的訴求是是本案得以成功調解的關鍵。調解員耐心釋法，情理動人，調解方案科學有效，不僅實現了案結事了、定紛止爭，而且做到了用法有道、情暖人心，值得肯定。

老舊小區的鄰里糾紛多是漏水、共用部位的使用權等。中華人民共和國民法通則,第五章民事權利,第八十三條不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。《物權法》第八十四條規定，“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理鄰里關系”。因此無論從法律法規或者是道德情感，都應該朝著有利于鄰里和睦和諧的方向處理。

第四篇：關于處理房屋裝修漏水糾紛的

關于處理房屋裝修漏水糾紛的申請

縣城市建設管理局領導：

我叫×××，××單位退休職工，今年七十多歲，家住××小區×棟×單元102室（統建房×××——×戶型，戶主：×××）。我家自2007年5月裝修入住，約至2008年9月左右平安無事，但樓上202室戶主×××（×××局退休職工）裝修入住后，自9月份開始出現滲水現象，且日益加重，最嚴重時甚至出現了大量滴水，先影響了次臥室的兩面墻，后擴散到主臥室的兩面墻和頂，以及衛生間的頂和墻。至今已3年多了（有××社區工作人員于2012年1月中旬來到我家拆開衛生間的裝飾扣板為證），現已嚴重影響了我的生活，造成了很嚴重的精神負擔。對于此事我已十多次與樓上202室戶主家交涉，并多次發生口角爭吵，并十多次反映到××社區，但都調解不成功，××家還多次聲稱自己無責任，也許是別人家的水管損壞造成，我的兒子于2012年2月15日過問此事，其妻竟說：“這是我與你媽的事，與你無關。”這糾紛一直拖了3年多，至今未能處理，為防止兩家糾紛進一步升級，造成不必要的后果，我現特向×××領導反映此情況，申請領導予以高度重視，并主持解決此糾紛。

要求：由202室戶主在一月內改造其裝修，控制住漏水不再發生，并賠償我家粉墻、刮瓷損失。敬請領導處理為謝！

（附有關圖片于后）

申請人：×××

二〇一二年二月十六日

第五篇：房屋漏水相鄰權糾紛民事起訴書

民事起訴書

原告： 被告：

被告：淮礦地產有限責任公司

被告：淮南東華實業（集團）有限責任公司 訴訟請求：

1、判令被告限期對XX的滲水點進行維修，排除對原告生活的妨礙

2、判令被告賠償原告經濟損失暫定10000元(最終以評估結論為準)。

3、判令被告承擔本案的訴訟費用和評估費用。

事實與理由：

原告與被告XX系鄰居,原告居住在一樓，二樓系被告XX所有。XXXX 原告要求三被告給出合理的解釋并予以解決，三被告互相推諉，均不能予以妥善解決。事后，原告了解到像原告這樣的情況，單單小區12棟樓就有幾戶，原告認為被告XX作為房屋的所有權人具有保管義務，被告XX作為房屋開發商對房屋防水承擔質量責任，被告XX作為小區物業公司具有疏通管道等義務。被告未盡到各自責任的行為，影響了原告工作和生活，給原告的房屋及家裝造成嚴重損壞。

根據《中華人民共和國民法通則》的第八十三條明確規定："不動產的相鄰備方，應當按照有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。以及根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《房屋建筑工程質量保修辦法》和《業主臨時公約》相關規定，特訴至人民法院，要求被告停止侵害，排除妨礙，賠償損失并承擔本案訴訟費、鑒定費。

此致

XX區人民法院

起訴人: 2016年3月3日

鑒定和評估申請書

XX區人民法院：

貴院受理的原告XX訴被告XX相鄰權糾紛一案，為了便于明確受損的原因和數額，也便于人民法院更好地查明案件事實，公正審理本案。現原告XX申請對XX衛生間水管爆裂、入戶花園下水主管漏水等原因進行鑒定，同時對造成原告家中地板、家具、家電、裝飾等受損物品價值進行鑒定，以確定本案的具體賠償數額（附損失賠償鑒定清單及相關資料）。特此申請，懇請準許，為感！

申請人（原告）：

2016年 月 日