第一篇：云南省2015年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：商品房預(yù)售合同登記備案考試試題

云南省2015年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：商品房預(yù)售合同

登記備案考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的1．2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為萬元。A：4 580 B：5 580 C：6 580 D：7 580 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

2、成本法最基本的公式是。

A：房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購建價(jià)格-建筑物折舊 B：房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購建價(jià)格+建筑物折舊 C：房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格-建筑物折舊 D：房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格+建筑物折舊 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

3、一些競爭者可能對某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對降價(jià)競銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等)卻不予理會(huì)。這種競爭者屬于競爭者。(2007年試題)A：從容不迫型 B：選擇型 C：兇猛型 D：隨機(jī)型 E：借款合同

4、a．規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書、b．建設(shè)用地規(guī)劃許可證、c．選址規(guī)劃意見通知書和d．建設(shè)工程規(guī)劃許可證，它們在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的核發(fā)順序?yàn)開_。A．a(chǎn)bcd B．a(chǎn)cdb C．cadb D．cbad

5、稅收法律、法規(guī)、規(guī)章是稅收制度的__。A．總體 B．個(gè)體 C．主體 D．客體

6、大跨度廠房指跨度在m以上的單層工業(yè)廠房。A：6 B：10 C：12 D：15 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合。現(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價(jià)值，則應(yīng)按__進(jìn)行評估。A．工業(yè)廠房 B．工業(yè)用地 C．商品住宅 D．商住用地

8、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)評估所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，應(yīng)屬于__。A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對象均為現(xiàn)在 B．估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對象均為未來 C．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來 D．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為過去

9、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由實(shí)施。A：市、縣人民政府

B：市、縣人民政府土地管理部門 C：市、縣人民政府規(guī)劃管理部門 D：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

10、民事法律關(guān)系當(dāng)事人根據(jù)本身意愿拍賣其所有的特定標(biāo)的物是。A：任意拍賣 B：強(qiáng)制拍賣 C：動(dòng)產(chǎn)拍賣 D：不動(dòng)產(chǎn)拍賣

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是．【2007年考題】

A：內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書于2003年11月簽署 B：內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)頒證大會(huì)于2004年8月舉辦

C：內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為香港測量師

D：內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員資格之一

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

12、按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在變更事項(xiàng)書面通知買受人后，買受人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未作出書面答復(fù)的。

A：視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，但不接受由此引起的房價(jià)款的變更 B：視同不接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更 C：視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更

D：視同有條件地接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于__。A．社會(huì)因素 B．環(huán)境因素 C．人口因素 D．行政因素

14、現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（）分析。A．財(cái)務(wù)盈利能力 B．清償能力

C．資金平衡情況 D．營運(yùn)能力

15、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的單位是。A：開發(fā)商 B：承包商

C：相關(guān)的政府部門 D：監(jiān)理單位 E：借款合同

16、下列建筑材料中，最有可能產(chǎn)生室內(nèi)放射性污染的是。A：天然石材 B：壁紙 C：吸聲材料

D：合成隔熱板材 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、房產(chǎn)分戶圖的比例尺一般為__。A．1:100 B．1:200 C．1:500 D．1:8000

18、某房地產(chǎn)未來凈收益期限內(nèi)每年凈收益為20萬元，收益期限結(jié)束時(shí)該房地產(chǎn)增值20％，報(bào)酬率為6％，償債基金系數(shù)為7．59％。該房地產(chǎn)的價(jià)格為萬元。A：313 B：329 C：417 D：446 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

19、張某購買了A房地產(chǎn)開發(fā)公司在B市的住房一套，經(jīng)鑒定，此住房確實(shí)存在嚴(yán)重的主體質(zhì)量問題。下列關(guān)于造成損失的界定，表述正確的是。

A：給張某造成的損失，應(yīng)包含直接損失，也應(yīng)包含精神損失等間接性損失 B：給張某造成的損失，不應(yīng)包含直接損失，應(yīng)包含精神損失等間接性損失 C：給張某造成的損失，應(yīng)包含直接損失，不應(yīng)包含精神損失等間接性損失 D：給張某造成的損失，不應(yīng)包含直接損失，也不應(yīng)包含精神損失等間接性損失 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 20、某宗面積為5 000㎡的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價(jià)格(按面地價(jià))為800元／㎡，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格的3％繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為萬元。A：824 B：864 C：882 D：904 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

21、在貸款綜合評價(jià)中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分為AAA、AA、A、和BBB、四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，其中AAA級(jí)對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為__。A．50% B．60% C．70% D．80%

22、從事市場營銷工作最基本的一點(diǎn)就是要清楚地了解__的市場需求以及消費(fèi)者或可能的買主的消費(fèi)觀念和偏好。A．過去 B．潛在 C．相關(guān) D．未來

23、安置補(bǔ)助費(fèi)是按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算，每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的__倍，但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。A．4～5 B．4～6 C．6～10 D．3～5

24、市場的客體通常是指。A：買家 B：賣家 C：交易對象 D：交易價(jià)格 E：借款合同

25、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο笫恰：被拆除房屋的所有人 B：被拆除房屋的使用人

C：被拆除房屋的所有人和使用人 D：被拆除房屋的代管人

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的。A：第一階段 B：第二階段 C：第三階段 D：第四階段 E：借款合同

2、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件有。A：房地戶的需要 B：房地產(chǎn)的有用性 C：房地產(chǎn)的有效需求 D：房地產(chǎn)的相對稀缺性 E：房地產(chǎn)的有效供給

3、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自1997～2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2003年住宅價(jià)格為__元/m2。A．4120 B．4149 C．4184 D．4216

4、保險(xiǎn)活動(dòng)所特有的內(nèi)在功能是__。A．組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 B．分散風(fēng)險(xiǎn) C．融通資金 D．防災(zāi)防損

5、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有。(2007年試題)A：凈現(xiàn)值 B：投資利潤率 C：現(xiàn)金回報(bào)率

D：靜態(tài)投資回收期 E：內(nèi)部收益率

6、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無須做的是（）。A．估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

B．估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入

C．估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生 D．估算開發(fā)期中的利息和利潤

7、在求取土地的重新構(gòu)建價(jià)格時(shí)，通常是假設(shè)土地上的建筑物并不存在，再采用（）等方法求取其重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本。A．比較法 B．成本法

C．基準(zhǔn)地價(jià)修正法 D．標(biāo)定地價(jià)修正法 E．假設(shè)開發(fā)法

8、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括以下的結(jié)構(gòu)__。A．供求結(jié)構(gòu) B．投資結(jié)構(gòu) C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D．產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) E．利潤結(jié)構(gòu)

9、潛在毛收入乘數(shù)考慮的因素包括房地產(chǎn)的。A：租金

B：租金以外的收入 C：空置率的差異 D：運(yùn)營費(fèi)用的差異 E：轉(zhuǎn)讓收益

10、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師未按規(guī)定辦理變更注冊仍執(zhí)業(yè)的，應(yīng)限期改正，逾期不改正的，可處以元以下的罰款。A：1000 B：5000 C：10000 D：30000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格，還可用于（）。A．假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)測 B．收益法中未來租金、運(yùn)營費(fèi)用的預(yù)測

C．成本法中對先前發(fā)生費(fèi)用的正確性的校核 D．市場比較法中對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整 E．某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的填補(bǔ)

12、城市房屋拆遷當(dāng)事人對拆遷估價(jià)報(bào)告有異議的可以。A：向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)估 B：申請行政復(fù)議

C：向人民法院提起訴訟 D：自行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估 E：申請估價(jià)專家委員會(huì)鑒定

13、根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，下列關(guān)于最低保修項(xiàng)目和保修期限，說法正確的是。A：管道滲漏為1年 B：五金件損壞為2年 C：管道堵塞為6個(gè)月

D：電器開關(guān)損壞為6個(gè)月 E：供冷系統(tǒng)損壞為1個(gè)供冷期

14、下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是。A：市盈率=股價(jià)／每股凈資產(chǎn) B：市盈率=股價(jià)／每股收益 C：市盈率=市值／銷售收入 D：市盈率=市值／現(xiàn)金流 E：借款合同

15、某高層樓房占用的土地總面積為900m2，房地產(chǎn)總價(jià)值為3000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產(chǎn)價(jià)值為2000萬元：乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產(chǎn)價(jià)值為1000萬元。那么如果按房地價(jià)值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算，甲公司擁有的土地?cái)?shù)量為__m2。A．700 B．600 C．500 D．200

16、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/m2。A．2290.91 B．2326.41 C．2344.16 D．2308.66

17、對零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類的主要依據(jù)有(2006年試題)A：建筑規(guī)模

B：經(jīng)營商品的特點(diǎn) C：服務(wù)人口的收入水平D：周圍環(huán)境

E：商業(yè)輻射區(qū)域的范圍

18、成本法中的利息計(jì)算，包括__的利息。A．土地取得成本和開發(fā)成本

B．土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用

C．土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和利潤 D．借貸資金 E．自有資金

19、固體廢物按廢物的形狀可分為。A：塊狀廢物

B：泥狀廢物(污泥)C：顆粒狀廢物 D：粉狀廢物 E：固體的廢物

20、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（）模式。A．選擇專業(yè)化 B．產(chǎn)品專業(yè)化 C．大量定制

D．單一市場集中化

21、房地產(chǎn)投資者的債務(wù)融資方式有__。A．合作開發(fā)方式

B．吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金 C．在建房地產(chǎn)抵押貸款 D．發(fā)行企業(yè)債券 E．借入信用貸款

22、有A、B、C三個(gè)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，其中A的影響最大，B次之，C最小，分別賦予的權(quán)重為f1、f2、f3，此三者的大小關(guān)系應(yīng)為__。A．f1＜f2＜f3 B．f1＞f2＞f3 C．f1=f2=f3 D．無關(guān)

23、下列房地產(chǎn)投資評價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有。A：現(xiàn)金回報(bào)率 B：投資回收期 C：借款償還期 D：資產(chǎn)負(fù)債率 E：資本金利潤率

24、合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行估價(jià)活動(dòng)，合法權(quán)益應(yīng)包括__等方面。A．合法交易 B．合法產(chǎn)權(quán) C．合法使用 D．合法處分 E．合法區(qū)位

25、《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》宣布從__下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。A．1996年 B．1997年 C．1998年 D．1999年

第二篇：商品房預(yù)售登記備案制度初探

商品房預(yù)售登記備案制度初探

商品房預(yù)售登記備案制度初探

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視為侵權(quán).當(dāng)前，很多地方房地產(chǎn)市場主管部門統(tǒng)一制作的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》中明確約定“賣方應(yīng)于本房地產(chǎn)預(yù)售合同生效之日起七日內(nèi)將該合同向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)作登記備案”，相當(dāng)多的購房人也都認(rèn)為只要其與開發(fā)商簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》經(jīng)過了國土產(chǎn)權(quán)部門的備案登記，就被賦予了合同的法律效力，因此可以躺在權(quán)利的溫床上高枕無憂，根本不用擔(dān)心被不良的開發(fā)商“一房多賣”而落得“錢房兩空”。筆者針對相當(dāng)多的購房者將自己房產(chǎn)權(quán)利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房預(yù)售登記備案制度上的心理，就商品房預(yù)售登記備案制度的法律基礎(chǔ)、法律性質(zhì)與法律效力等相關(guān)問題發(fā)表以下淺見，求教于諸方家。

一、商品房預(yù)售登記備案制度的法律基礎(chǔ)

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。

2、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起３０日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。

第13條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1％以下的罰款”。

3、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第27條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起３０日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案”。

上述條款是我國現(xiàn)行法律對商品房預(yù)售進(jìn)行登記備案的規(guī)定，不難看出國家實(shí)行登記備案制度的立法目的主要是通過對商品房預(yù)售合同的管理，對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查，以保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益，進(jìn)而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。但是如何理解商品房預(yù)售登記備案制度的法律

性質(zhì)？經(jīng)登記備案的商品房買賣合同能產(chǎn)生什么樣的法律效力，未經(jīng)辦理登記備案又能產(chǎn)生什么樣的法律后果，此類法律規(guī)定并未予以明確。那么，地方性法規(guī)對此是否加以補(bǔ)充，對該法律制度進(jìn)行完善呢？我們通過對上海和廣東兩地的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)目前對該制度的認(rèn)識(shí)與做法也存在不同的觀點(diǎn)與分歧：

1、《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利的文件，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)備案登記：（1）商品房預(yù)售及變更合同；??當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的不得對抗第三人”，可見，其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的對抗要件，不否認(rèn)未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同的法律效力，但沒有對抗第三人的效力。

2、《珠海市房地產(chǎn)登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預(yù)售合同無效??”，可見，其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的生效要件，沒有登記備案的商品房預(yù)售合同是無效并得不到法律保護(hù)的。

3、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第38條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的規(guī)定將預(yù)售房地產(chǎn)的 買賣合同向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案”。第61條還規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)，未按規(guī)定將房地產(chǎn)買賣合同報(bào)登記機(jī)關(guān)備案而預(yù)售房地產(chǎn)的，由主管機(jī)關(guān)對轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價(jià)款百分之五以下的罰款；轉(zhuǎn)讓人持有房地產(chǎn) 開發(fā)資質(zhì)證的，可視情節(jié)輕重做出警告、不予資質(zhì)年審或者吊銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的處罰”，可見，其認(rèn)為未經(jīng)登記備案不影響商品房預(yù)售合同的民事法律效力，但開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰責(zé)任。

二、商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)與法律效力分析

由于國家未曾對商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)有明確的界定，各地對此的做法也極不統(tǒng)一，那么，如何對該制度進(jìn)行正確地認(rèn)識(shí)與對待，就成為方家進(jìn)行分析與探討的一個(gè)熱點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售的登記備案制度可以保護(hù)購房者的合法權(quán)益，也可以避免和預(yù)防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權(quán)登記，它使購房者取得了對尚未實(shí)際存在即尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義。如果將登記備案的行政義務(wù)與商品房預(yù)售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關(guān)法律規(guī)定的。

一直以來，我國的房地產(chǎn)管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來看，同樣應(yīng)當(dāng)將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。行政立法是為了調(diào)整行政管理法律關(guān)系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進(jìn)行行政處罰，還可以進(jìn)行經(jīng)濟(jì)制裁，甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系，但不具有處罰性質(zhì)。當(dāng)這兩種法律關(guān)系獨(dú)立存在時(shí)，尚不存在爭議；當(dāng)行政責(zé)任與民事責(zé)任發(fā)生競合時(shí)，同樣應(yīng)由這兩種法律規(guī)范各司其責(zé)任，分別處理。如果以違反行政性規(guī)范為由而牽涉到民事行為無效，就相當(dāng)于是用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關(guān)系，從而混淆了兩種規(guī)范的分工界限。從法理上來講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關(guān)系本身，而不能越權(quán)涉及至民事法律關(guān)系，這是市場經(jīng)濟(jì)和社會(huì)法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法規(guī)明確規(guī)定，違反了這種強(qiáng)制性規(guī)范的后果為無效時(shí)，才能依法認(rèn)定這種行為無效。否則，只能按照相應(yīng)的行政法規(guī)進(jìn)行相應(yīng)的行政處罰或經(jīng)濟(jì)制裁。

商品房預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動(dòng)而設(shè)計(jì)的，而預(yù)售的商品房是在建設(shè)中的期房，在買賣時(shí)還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權(quán)或其他物權(quán)，更談不上因物權(quán)的變動(dòng)問題而產(chǎn)生對期房產(chǎn)權(quán)的登記。同時(shí)按照我國現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權(quán)的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購房屋的所有權(quán)，因此，商品房預(yù)售合同的登記備案也無法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。

故此，可以認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記備案性質(zhì)上應(yīng)為國家對商品房預(yù)售所為的行政管理行為和措施，不是確認(rèn)合同效力的必備條件，與商品房預(yù)售合同的民事法律效力是沒有關(guān)系的。對此，近年來出臺(tái)的廣東省乃至最高人民法院的相關(guān)司法解釋也都做過明確的確認(rèn)。其中，廣東省高院《關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導(dǎo)意見》第19條曾規(guī)定：“預(yù)售合同未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持”。

三、商品房預(yù)售登記備案的制度缺陷與補(bǔ)救

正是由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋都只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義，致使商品房的預(yù)售登記成為一個(gè)擺設(shè)，并導(dǎo)致商品房的一房多售和商品房抵押與預(yù)售的沖突，無法真正起到保護(hù)購房人之權(quán)益，維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全的功能與作用。當(dāng)商品房預(yù)售登記備案對一個(gè)買賣合同的效

力問題并不產(chǎn)生任何影響，最多只承擔(dān)一些行政處罰責(zé)任的時(shí)候，它就顯得沒有那么重要了，這樣，承購人的合法權(quán)益遭受不良房地產(chǎn)開發(fā)商的不法侵害也就難以避免了。

也正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價(jià)上漲后賣給他人賺取更高的利潤。于是，商品房的一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押的現(xiàn)象就多了起來，不久前在深圳發(fā)生的“香珠花園”事件，開發(fā)商一房多賣涉及房屋247套，涉案金額2億多元；在上海發(fā)生的“天天花園”事件，279套房產(chǎn)被開發(fā)商賣了600多次，一套房產(chǎn)竟重復(fù)賣了7家；還有被數(shù)百業(yè)主和諸多媒體鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的號(hào)稱“廣州生態(tài)第一盤” 的“廣地花園”事件，開發(fā)商涉嫌騙貸，重復(fù)售樓資金過億元??

此類惡意侵害買受人合法權(quán)益、嚴(yán)重影響到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的不良事件在當(dāng)前我國房地產(chǎn)法律體系業(yè)初步建立和完善，政府主管部門對房地產(chǎn)行業(yè)的管理、指導(dǎo)和監(jiān)督職能不斷加強(qiáng)的今天，為什么還是會(huì)屢見不鮮、層出不窮？筆者認(rèn)為除了我國商品房市場仍處于發(fā)育階段，市場主體的一些經(jīng)營行為尚需規(guī)范、相關(guān)的法律仍需完善、行政管理無法到位、未能對整個(gè)市場給予嚴(yán)格地法律監(jiān)督等諸多大環(huán)境的因素之外，還有一個(gè)重要的原因就是商品房預(yù)售登記備案制度的強(qiáng)制力度不夠，未能夠賦于品房預(yù)售登記備案制度的準(zhǔn)物權(quán)效力，從而真正保護(hù)購房人最關(guān)心最需要的物權(quán)。

如果能將商品房預(yù)售登記備案制度上升到實(shí)質(zhì)意義上法律強(qiáng)制的高度，則必然要求將登記作為預(yù)售合同的生效要件，從而使得經(jīng)過商品房預(yù)售登記備案這一公示程序，使該合同約定的債權(quán)取得對抗第三人的法律效力。這樣，才能強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者必須到有關(guān)部門進(jìn)行合同登記，在思想上和行動(dòng)上予以足夠的重視，通過登記使合同產(chǎn)生公示和公信的法律效力，對抗第三人的購房行為和不良開發(fā)商的欺詐行徑，減少商品房預(yù)售的糾紛，通過行政部門的登記監(jiān)管行為，徹底打破房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用商品房預(yù)售套取資金、企圖達(dá)到一本萬利的美夢，從制度上杜絕房地產(chǎn)登記與管理上的漏洞，從而達(dá)到維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序，促進(jìn)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)快速、有序、健康的發(fā)展之根本目的。

第三篇：4-63商品房預(yù)售合同登記備案

4-63、事項(xiàng)名稱：商品房預(yù)售合同登記備案

事項(xiàng)依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

辦理時(shí)限： 即時(shí)辦理

是否收費(fèi)及收費(fèi)依據(jù)：本事項(xiàng)不收費(fèi)

受理方式：預(yù)售合同登記備案為網(wǎng)上辦理；解除備案、變更備案為書面受理

辦理部門：預(yù)售合同解除備案、變更備案在預(yù)售項(xiàng)目所在地的區(qū)縣建委（房管局）辦理

申報(bào)要件：

4-63-

1、事項(xiàng)名稱：預(yù)售合同登記備案

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人登錄北京市房屋交易權(quán)屬管理系統(tǒng)（），確認(rèn)合同條款，進(jìn)行網(wǎng)上簽約；

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上打印預(yù)售合同，買賣雙方在合同上簽字、蓋章；

3、開發(fā)企業(yè)在網(wǎng)上進(jìn)行聯(lián)機(jī)備案，并打印一式兩份《商品房預(yù)售合同聯(lián)機(jī)備案表》，蓋章后交預(yù)購人一份，同時(shí)向預(yù)購人提供一份商品房預(yù)售合同原件。

4-63-

2、事項(xiàng)名稱：預(yù)售合同解除備案

申請人登錄北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委門戶網(wǎng)站（）“交易權(quán)屬系統(tǒng)”填報(bào)相關(guān)信息，并提交以下書面材料：

1、商品房預(yù)售合同解除備案申請表（原件）；

2、開發(fā)企業(yè)的授權(quán)委托書（原件）和受托人身份證件（復(fù)印件）；

3、預(yù)購人的身份證件（復(fù)印件）；預(yù)購人委托辦理的，還須提交經(jīng)公證的授權(quán)委托書（原件）；

4、協(xié)議解除合同的，還需提交商品房預(yù)售合同的解除協(xié)議及商品房預(yù)售合同一式四份（原件）；

5、法院或仲裁機(jī)構(gòu)判決或裁決解除合同的，還需提交生效的法院判決書或調(diào)解書或仲裁裁決書（復(fù)印件）及一份商品房預(yù)售合同（原件）。

上述材料提交復(fù)印件的，復(fù)印件需加蓋申請人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回申請人。

4-63-

3、事項(xiàng)名稱：預(yù)售合同變更備案

因法院判決、仲裁機(jī)構(gòu)裁決房屋轉(zhuǎn)移的（受讓方可單方向預(yù)售項(xiàng)目所在地的區(qū)縣建委或房管局提出申請）：

申請人登錄北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委門戶網(wǎng)站（）“交易權(quán)屬系統(tǒng)”填報(bào)相關(guān)信息，并提交以下書面材料：

（1）商品房預(yù)售合同變更備案申請表（原件）；

（2）生效的法院判決書或調(diào)解書或仲裁裁決書（復(fù)印件）；

（3）當(dāng)事人的身份證件（復(fù)印件）；委托代理的提交授權(quán)委托書（原件）和受托人身份證

件（復(fù)印件）；

（4）商品房預(yù)售合同（原件）。

上述材料提交復(fù)印件的，復(fù)印件需加蓋申請人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回申請人。因繼承、遺贈(zèng)發(fā)生房屋買受人變更的（由繼承人、受遺贈(zèng)人辦理預(yù)售合同備案變更手續(xù)）：申請人登錄北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委門戶網(wǎng)站（）“交易權(quán)屬系統(tǒng)”填報(bào)相關(guān)信息，并提交以下書面材料：

（1）商品房預(yù)售合同變更備案申請表（原件）；

（2）繼承權(quán)公證書（復(fù)印件）或接受遺贈(zèng)公證或法院判決書（復(fù)印件）；

（3）繼承人、受遺贈(zèng)人的身份證件（復(fù)印件）；委托代理的提交授權(quán)委托書（原件）和受托人身份證件（復(fù)印件）；

（4）商品房預(yù)售合同（原件）。

上述材料提交復(fù)印件的，復(fù)印件需加蓋申請人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回申請人。

因法院判決、調(diào)解離婚發(fā)生房屋買受人變更的（財(cái)產(chǎn)歸屬方可以單方辦理預(yù)售合同變更備案手續(xù)；協(xié)議離婚的，由雙方共同辦理預(yù)售合同變更備案手續(xù)）：

申請人登錄北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委門戶網(wǎng)站（）“交易權(quán)屬系統(tǒng)”填報(bào)相關(guān)信息，并提交以下書面材料：

（1）商品房預(yù)售合同變更備案申請表（原件）；

（2）離婚證明（復(fù)印件）；

（3）離婚財(cái)產(chǎn)歸屬協(xié)議原件（協(xié)議離婚的）或生效的法院判決書或調(diào)解書復(fù)印件（法院判決、調(diào)解離婚的）；

（4）當(dāng)事人的身份證件（復(fù)印件），委托代理的提交授權(quán)委托書（原件）和受托人身份證件（復(fù)印件），協(xié)議離婚的房產(chǎn)處分人的授權(quán)委托書需公證；

（5）商品房預(yù)售合同（原件）；

（6）預(yù)購房屋已辦理了貸款抵押登記的，還應(yīng)提交抵押權(quán)人同意抵押人變更的書面證明（原件）。

上述材料提交復(fù)印件的，復(fù)印件需加蓋申請人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回申請人。

夫妻共有的房屋，夫妻之間變更名稱的（由夫妻雙方共同辦理預(yù)售合同變更備案手續(xù)）：申請人登錄北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委門戶網(wǎng)站（）“交易權(quán)屬系統(tǒng)”填報(bào)相關(guān)信息，并提交以下書面材料：

（1）商品房預(yù)售合同變更備案申請表（原件）；

（2）夫妻雙方共有房屋的協(xié)議和更名申請(原件)；

（3）結(jié)婚證(復(fù)印件)；

（4）當(dāng)事人的身份證件（復(fù)印件），委托代理的提交授權(quán)委托書（原件）和受托人身份證件（復(fù)印件），原買受人的授權(quán)委托書需公證；

（5）商品房預(yù)售合同（原件）；

（6）預(yù)購房屋已辦理了貸款抵押登記的，還應(yīng)提交抵押權(quán)人同意抵押人變更的書面證明（原件）。

上述材料提交復(fù)印件的，復(fù)印件需加蓋申請人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回申請人。

審查標(biāo)準(zhǔn)：

符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（市政府第209號(hào)令）的規(guī)定。

辦理程序：

（一）受理、審查：

符合標(biāo)準(zhǔn)的予以受理并審查。

不符合標(biāo)準(zhǔn)但申請材料存在可以當(dāng)場更正錯(cuò)誤的，允許申請人當(dāng)場更正；不能當(dāng)場更正的，向申請人出具《補(bǔ)正材料通知書》，一次性告知申請人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容，并將申請材料退回申請人。

申請事項(xiàng)不屬于本機(jī)關(guān)職權(quán)范圍的，向申請人出具《不予受理決定書》。

（二）決定、告知：

準(zhǔn)予備案的，制作相關(guān)文書送達(dá)申請人；不予備案的，出具《辦理結(jié)果通知書》，寫明理由和申請人享有的依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并將《辦理結(jié)果通知書》和申請材料退回申請人。

第四篇：福建省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：商品房預(yù)售的條件模擬試題

福建省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：商品房預(yù)售的條件模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、資本化率是的倒數(shù)．【2004年考題】 A：毛租金乘數(shù) B：潛在毛租金乘數(shù) C：有效毛收入乘數(shù) D：凈收益乘數(shù)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

2、C房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B縣W村的40畝基本農(nóng)田以外的耕地，欲建一住宅小區(qū)。2009年5月1日，C房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了出讓合同，按照規(guī)定，C房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)在前，支付全部地價(jià)款。A：2009年7月1日 B：2009年8月1日 C：2009年9月1日 D：2009年10月1日

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

3、下列關(guān)于地籍圖的表述中，不正確的是。

A：地籍測量繪制的圖件稱為地籍圖，它是表示土地產(chǎn)權(quán)、地界和分區(qū)的平面圖 B：城市地籍圖比例一般為1：500 C：宗地圖是描述宗地位置、界址點(diǎn)線關(guān)系、相鄰宗地編號(hào)的分宗地籍圖，用來作為該宗土地產(chǎn)權(quán)證書和地籍檔案的附圖

D：宗地圖要求必須按比例真實(shí)繪制，比例尺一般為1：500或小于1：500 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

4、下列估價(jià)中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在、估價(jià)對象應(yīng)為未來狀況的是。A：因解決估價(jià)結(jié)果異議的需要，對原估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核的估價(jià) B：因保險(xiǎn)理賠需要，對投保房地產(chǎn)的價(jià)值損失進(jìn)行評估 C：因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價(jià) D：因房屋征收補(bǔ)償需要，對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價(jià) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

5、估價(jià)對象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為__。A．建筑面積1800m2，兩年前出租，年租35萬元，位于同一工業(yè)區(qū) B．建筑面積1100m2，近期出租，年租150元/m2，位于20km外 C．建筑面積10000m2，近期出租，年租180萬元，位于同一工業(yè)區(qū) D．建筑面積1000m2，近期出租，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

6、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自1997~2002年分別為3 100元／㎡、3 260元／㎡、3 440元／㎡、3 620元／㎡、3 800元／㎡、3 980元／㎡，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2003年住宅價(jià)格為．【2003年考題】 A：4 120元／㎡ B：4 149元／㎡ C：4 184元／㎡ D：4 216元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

7、假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3000元／㎡下降到2800元／㎡，其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為。(過時(shí))A：-1.33 B：-0.66 C：0.66 D：1.53 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

8、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的。A：損益表

B：資金來源與運(yùn)用表 C：資本金現(xiàn)金流量表 D：全部投入現(xiàn)金流量表 E：借款合同

9、屬于直接房地產(chǎn)金融形式的是。(2008年試題)A：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款 B：商品房開發(fā)貸款 C：居民住房消費(fèi)貸款

D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行股票 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

10、對達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛實(shí)施行政裁決的可以是。A：縣級(jí)以上地方人民政府

B：縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

C：縣級(jí)以上地方人民政府或縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷管理部門 D：市級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為__。A．80% B．82% C．83% D．92%

12、某大廈總建筑面積10 000 ㎡，房地總價(jià)值6 000萬元，其中，土地總價(jià)值2 500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬元，建筑面積為240 ㎡如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t該人占有的土地份額為。A：2．4％ B：3．O％ C：3．8％ D：7．2％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

13、申請核定一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請材料之日起日內(nèi)作出決定。A：20 B：30 C：45 D：60 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在__內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。A．半個(gè)月 B．一個(gè)月 C．一個(gè)半月 D．二個(gè)月

15、在現(xiàn)金流量表中，不應(yīng)該出現(xiàn)__。A．借款利息 B．所得稅 C．自有資金 D．折舊與攤銷

16、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是。A：交通擁擠 B：建筑技術(shù)進(jìn)步 C：城市規(guī)劃改變 D：自然環(huán)境惡化

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

17、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，可以發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是__。A．在集體土地上建設(shè)的房屋 B．取得預(yù)售許可證的商品房 C．經(jīng)驗(yàn)收不合格的商品房 D．權(quán)屬有爭議的房屋

18、估價(jià)資料保管期限從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，一般應(yīng)在__年以上。A．30 B．25 C．20 D．15

19、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房地權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對該期房價(jià)進(jìn)行估價(jià)，則__。A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對象為未來狀況 B．估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

C．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況 D．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為過去狀況 20、某大樓先后抵押給3家銀行并都辦理了抵押登記，債務(wù)人未能及時(shí)清償債務(wù)，拍賣該大樓所得的價(jià)款按順序清償。A：貸款合同簽訂的先后 B：貸款數(shù)額的大小 C：各銀行起訴的先后 D：抵押登記的先后 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、土地使用者超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿__未動(dòng)工開發(fā)的，國家可以無償收回土地使用權(quán)。A．半年 B．一年 C．兩年 D．三年

22、房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是__。A．相對較高的收益水平B．易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 C．抵消通貨膨脹的影響 D．投資回收周期較長

23、對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，是階段的主要任務(wù)。A：投資機(jī)會(huì)研究 B：初步可行性研究 C：詳細(xì)可行性研究 D：項(xiàng)目的評估和決策 E：借款合同

24、買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起__日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。A．11 B．12 C．13 D．15

25、某建筑物建筑面積430㎡，基礎(chǔ)工程、墻體工程、樓地面工程、屋面工程分別為200、300、400㎡、400㎡，單位直接成本分別為240元、500元、200元、300元，管線工程直接成本為16萬元，稅費(fèi)、利息、管理費(fèi)為全部直接成本的25％，則該建筑物的重新購建價(jià)格為。A：398 000元 B：558 000元 C：697 500元 D：744 000元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、下列屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)主要特點(diǎn)的是。A：人員特定 B：委托服務(wù) C：有償服務(wù) D：無償服務(wù) E：行政服務(wù)

2、為了加強(qiáng)工程勘察和工程設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)管理，保障國家財(cái)產(chǎn)和人身安全，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，提高工程勘察設(shè)計(jì)水平，建設(shè)部頒發(fā)了__。A．《建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》 B．《建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)管理規(guī)范》 C．《建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)單位資質(zhì)管理規(guī)定》 D．《建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)單位資質(zhì)管理?xiàng)l例》

3、所謂“三通一平”，一般是指__。A．路通 B．水通 C．電通

D．場地平整 E．空域通

4、如果說保險(xiǎn)的基本職能是通過保險(xiǎn)人的負(fù)債業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的，那么，保險(xiǎn)的職能則是通過保險(xiǎn)人的資產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的。A：分散風(fēng)險(xiǎn) B：組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 C：融通資金 D：防災(zāi)防損

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、《開發(fā)經(jīng)營條例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起__日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門__。A．30，報(bào)備 B．30，登記 C．20，備案 D．30，備案

6、普通股票的國家股的持有人必須是。A：國務(wù)院授權(quán)的部門 B：國務(wù)院授權(quán)的機(jī)構(gòu)

C：由地方人民政府授權(quán)的部門 D：由地方人民政府授權(quán)的機(jī)構(gòu) E：由地方人民政府授權(quán)的個(gè)人

7、房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)的區(qū)位對__具有吸引力。A．政府 B．建造商 C．開發(fā)商 D．設(shè)計(jì)師

8、《土地管理法》主要是解決等問題。A：房地產(chǎn)市場秩序混亂

B：土地資源的保護(hù)、利用和配置 C：規(guī)范城市建設(shè)用地的征用 D：規(guī)范城市建設(shè)用地布局 E：協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)

9、保險(xiǎn)公估人是指受保險(xiǎn)人或保險(xiǎn)客戶委托，辦理保險(xiǎn)標(biāo)的等業(yè)務(wù)，出具有關(guān)報(bào)告或證明，并向委托人收取費(fèi)用的企業(yè)。A：規(guī)劃 B：鑒定 C：估價(jià)

D：賠款清算 E：估損

10、下列可以采用劃撥方式取得土地使用權(quán)的有。A：國家機(jī)關(guān)用地 B：商品住宅用地 C：學(xué)校用地

D：高速公路用地

E：國家重點(diǎn)扶持的能源項(xiàng)目用地

11、報(bào)建審批管理主要包括審批核發(fā)__。A．項(xiàng)目選址意見書 B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C．建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D．國有土地使用證 E．施工開工證

12、初步可行性研究主要解決的問題包括。A：項(xiàng)目的投資機(jī)遇如何

B：分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定 C：是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要 D：有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究 E：做出投資與否的決策

13、某項(xiàng)目已投入800萬元取得土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資需1600萬元，則今后項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金投入__萬元以上，才可辦理全部商品房預(yù)售許可證。A．200 B．400 C．480 D．600

14、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價(jià)值通常可以得到保持，甚至?xí)S著時(shí)間推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有。A：對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良 B：房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 C：通貨膨脹 D：外部經(jīng)濟(jì) E：建造成本增加

15、根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的個(gè)人不得。A：轉(zhuǎn)讓房屋 B：租賃房屋 C：遷移戶口

D：新建、擴(kuò)建、改建房屋 E：改變房屋和土地用途

16、盈利能力分析指標(biāo)主要包括等。A：存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) B：資產(chǎn)報(bào)酬率

C：股東權(quán)益報(bào)酬率 D：銷售毛利率 E：銷售凈利率

17、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行的工作有__。A．客戶評價(jià) B．項(xiàng)目評估

C．擔(dān)保方式評價(jià) D．貸款綜合評價(jià) E．貸款金額

18、房屋權(quán)利人法定名稱改變時(shí)，應(yīng)申請房屋權(quán)屬__登記。A．他項(xiàng)權(quán)利 B．轉(zhuǎn)移

C．所有權(quán)初始 D．變更

19、影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有。A：政治安定狀況 B：社會(huì)治安狀況 C：房地產(chǎn)投資 D：房地產(chǎn)投機(jī) E：城市化

20、下列有關(guān)房地產(chǎn)抵押的表述中，不正確的是__。

A．以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，可以視為同一抵押物

B．預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證

C．抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)

D．鄉(xiāng)、村企業(yè)廠區(qū)內(nèi)大宗土地上建筑物的空閑土地使用權(quán)可以單獨(dú)設(shè)定抵押

21、從可否移動(dòng)及移動(dòng)是否影響其價(jià)值功用的角度，可將物品劃分為。A：允許流通物 B：限制流通物 C：禁止流通物 D：動(dòng)產(chǎn) E：不動(dòng)產(chǎn)

22、隨著市場細(xì)分研究的深入，在房地產(chǎn)營銷中引入了“彌隙市場”的概念。彌隙市場的特點(diǎn)是。

A：消費(fèi)者愿意支付較高的價(jià)格 B：企業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位 C：消費(fèi)者以年輕人為主 D：商品住宅多為豪宅 E：以投資性購買為主

23、房屋租賃行為應(yīng)有明確的租賃期限，出租人有權(quán)在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。《合同法》規(guī)定，租賃期限不能超過__年。A．30 B．20 C．10 D．5

24、回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是__。A．估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 B．估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 C．估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去 D．估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

25、材料的__是指材料在飽和水作用下強(qiáng)度不顯著降低的性質(zhì)。A．耐水性 B．吸濕性 C．吸水性 D．抗?jié)B性

第五篇：2015年福建省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：商品房預(yù)售的條件模擬試題

2015年福建省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：商品房預(yù)售的條件模擬

試題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地__。

A．最低價(jià)格

B．最高價(jià)格

C．平均價(jià)格

D．成交價(jià)格

2、土地資本化率、建筑物資本化率和綜合資本化率，三者之間的大小關(guān)系為。

A：

B：

C：

D：

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

3、報(bào)酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。

A．投資率是投資回收與投入資本的比率

B．風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低。反之，報(bào)酬率應(yīng)高

C．當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率

D．當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長期投資的報(bào)酬率

4、房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)安排時(shí)，通常要投入占項(xiàng)目總投資__的自有資金或股本金。

A．15% B．20% C．30% D．40%

5、貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以確定。

A：房地產(chǎn)市場成交價(jià)格

B：房地產(chǎn)市場租賃價(jià)格

C：房地產(chǎn)市場成本價(jià)格

D：房地產(chǎn)市場評估價(jià)格

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

6、施工單位對房屋建筑工程的保修期自之曰起計(jì)算。

A：房屋完工

B：房屋竣工驗(yàn)收合格

C：房屋交付使用

D：辦理房屋登記

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為__元/m2。

A．2938 B．2982 C．3329 D．3379

8、拆遷辦是指。

A：市、縣房屋行政主管部門

B：取得房屋拆遷許可證的單位

C：市、縣規(guī)劃行政主管部門

D：專門從事房屋拆遷的單位

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

9、同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10％時(shí)，需求量變化百分比分別為30％、10％、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是．【2004年考題】

* A：富有彈性、單一彈性、缺乏彈性

B：完全彈性、單一彈性、完全無彈性

C：完全彈性、單一彈性、缺乏彈性

D：富有彈性、單一彈性、完全無彈性

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

10、直線趨勢法公式中的常數(shù)a、b是由__決定的。

A．房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料

B．房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料

C．房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料

D．估價(jià)人員選取的價(jià)格資料

11、與市場比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價(jià)格形成原理是__。

A．均衡原理

B．預(yù)期原理

C．競爭原理

D．替代原理

12、下列關(guān)于拍賣標(biāo)的的交割，表述錯(cuò)誤的是。

A：一般物品交割，標(biāo)的由拍賣人保管的，則由拍賣人直接將標(biāo)的交給買受人，并開具相關(guān)票據(jù)

B：一般物品交割，如果標(biāo)的在委托人手中，委托人在收到拍賣人的付貨通知單后直接交給買受人

C：特殊物品交割，如果標(biāo)的在委托人手中，委托人在收到拍賣人的付貨通知單后直接交給拍賣人

D：特殊物品交割，標(biāo)的只有辦理了有關(guān)的證照變更、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，買受人才能取得拍賣標(biāo)的的完全所有權(quán)、使用權(quán)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、某市住房置業(yè)擔(dān)保公司實(shí)有資本6000萬元，擔(dān)保貸款余額的總額不得超過__萬元。

A．60 000 B．120 000 C．150 000 D．180 000

14、房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊管理部門是。

A：國務(wù)院人力資源和社會(huì)保障主管部門

B：國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門

C：所在地省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門

D：所在地市級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

15、對于閑置土地的處置方式中，延長開發(fā)建設(shè)期限，最長不得超過__。

A．五年

B．三年

C．兩年

D．一年

16、申請房地產(chǎn)估價(jià)師初始注冊的，申請人應(yīng)當(dāng)向__提交申請資料。

A．人事部

B．建設(shè)部

C．省級(jí)人事行政主管部門

D．所在地省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門

17、成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的__為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

A．建筑規(guī)模

B．基礎(chǔ)成本

C．重新開發(fā)建設(shè)成本

D．建后利潤

18、當(dāng)較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮。

A：通貨膨脹影響

B：投資利息因素

C：資金時(shí)間價(jià)值

D：投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

19、下列關(guān)于強(qiáng)制拍賣的特點(diǎn)，說法不正確的是。

A：國家強(qiáng)制性。這是指對被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的拍賣是由法院根據(jù)國家賦予的執(zhí)行權(quán)而強(qiáng)制進(jìn)行的，被執(zhí)行人是否同意不影響拍賣的進(jìn)行

B：權(quán)利義務(wù)的對等性。是指在法院強(qiáng)制拍賣中，法院和拍賣機(jī)構(gòu)之間的權(quán)利和義務(wù)是對等的

C：主體的特定性。這是指在法院強(qiáng)制拍賣的委托拍賣合同的雙方是法院和拍賣機(jī)構(gòu)這兩個(gè)特定的主體

D：標(biāo)的的非自有性。在執(zhí)行程序中，法院強(qiáng)制拍賣的不是法院自有財(cái)產(chǎn)，而是被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，這是強(qiáng)制拍賣區(qū)別于任意拍賣的一個(gè)基本特點(diǎn)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

20、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是__。

A．假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)，其基本理論依據(jù)與市場法相同，是替代原理

B．對于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)難以采用假設(shè)開發(fā)法

C．假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開發(fā)的土地、在建工程、舊房、現(xiàn)房、期房等

D．假設(shè)開發(fā)法更深層的理論依據(jù)，類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余

21、甲企業(yè)自用寫字樓房產(chǎn)原值為2000萬元，按規(guī)定應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅可能是萬元。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)A：16．8～21．6 B：21．6～24 C：24 D：100 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

22、已知某房地產(chǎn)的土地取得成本1 500萬元，土地開發(fā)成本3 000萬元，管理費(fèi)用400萬元，投資利息500萬元，銷售費(fèi)用400萬元，銷售稅費(fèi)600萬元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值10 000萬元，則該房地產(chǎn)的直接成本利潤率為。

A：36％

B：62．07％

C：73．47％

D：80％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

23、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，收益期限為30年時(shí)的價(jià)格為4 000元／㎡。若報(bào)酬率為6％，收益期限為50年時(shí)，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為元／㎡。

A：3 800 B：4 500 C：5 200 D：5 600 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

24、房地產(chǎn)交易雙方在合同完成后天內(nèi)，持有關(guān)證件向所在地房地產(chǎn)管理部門提出申請和申報(bào)成交價(jià)格。

A：120 B：90 C：60 D：30 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

25、一購房者購買房產(chǎn)用于零售商業(yè)，購買的價(jià)格為150萬元，其中購房者自有現(xiàn)金100萬元，其余部分申請銀行貸款。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營收入扣除運(yùn)營費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為15萬元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是__。

A．14% B．10% C．33% D．15%

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、收入具有的特點(diǎn)包括。

A：是從企業(yè)的日常活動(dòng)中產(chǎn)生的B：可能表現(xiàn)為企業(yè)資產(chǎn)的增加

C：可能表現(xiàn)為企業(yè)負(fù)債的減少

D：不可能同時(shí)引起資產(chǎn)的增加和負(fù)債的減少

E：將引起企業(yè)所有者權(quán)益的增加

2、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為__。

A．368萬元

B．552萬元

C．561萬元

D．920萬元

3、某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時(shí)估價(jià)對象狀況應(yīng)為__。

A．被燒損前的狀況

B．被燒損后的狀況

C．被燒損前與被燒損后的差異狀況

D．未來修復(fù)或重建后的狀況

4、以下關(guān)于投資價(jià)值和市場價(jià)值的說法中正確的是__。

A．投資價(jià)值與市場價(jià)值都可以采用收益法來評估

B．評估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率

C．評估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率

D．評估投資價(jià)值時(shí)一般要扣除所得稅

E．評估市場價(jià)值時(shí)一般要扣除所得稅

5、房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的應(yīng)具備一定的條件，通常情況下不得拍賣的房地產(chǎn)有__等。

A．未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的

B．共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的C．以出讓方式取得土地使用權(quán)的D．國家依法收回土地使用權(quán)的

E．以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的

6、當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，期效益也基本相同時(shí)，宜采用的比選方法是（）。

A．凈現(xiàn)值法

B．差額內(nèi)部收益率法

C．費(fèi)用現(xiàn)值法

D．內(nèi)部收益率法

7、消費(fèi)者市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)可歸納為。

A：地理環(huán)境因素

B：人口因素

C：消費(fèi)心理

D：經(jīng)營變量

E：消費(fèi)行為因素

8、民用建筑物一般由、樓地面、樓梯六大部分組成。

A：基礎(chǔ)

B：墻和柱

C：屋頂

D：門窗

E：吊車梁

9、負(fù)責(zé)二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可。

A：國務(wù)院

B：國務(wù)院建設(shè)行政主管部門

C：省人民政府建設(shè)行政主管部門

D：自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門

E：直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

10、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有。

A：大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式

B：雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金

C：總代理可以委托分代理

D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理

E：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式

11、房地產(chǎn)交易雙方在合同完成后__天內(nèi)，持有關(guān)證件向所在地房地產(chǎn)管理部門提出申請和申報(bào)成交價(jià)格。

A．120 B．90 C．60 D．30

12、__包括金融機(jī)構(gòu)存貸款、有價(jià)證券和各種票據(jù)市場、黃金市場、外匯市場在內(nèi)的金融市場。

A．國內(nèi)金融市場

B．國際金融市場

C．廣義的金融市場

D．狹義的金融市場

13、根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，下列關(guān)于估價(jià)專家鑒定的表述中，正確的是。

A：估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上(含3人)單數(shù)成員組成鑒定組

B：估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤并出具估價(jià)報(bào)告

C：估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告

D：估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)出具書面鑒定意見

E：鑒定組成員與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避

14、組織形式為合伙制的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的出資額應(yīng)當(dāng)不少于萬元。

A：30 B：50 C：100 D：150 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

15、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，建筑工程安裝工程費(fèi)中，勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)屬于。

A：直接費(fèi)

B：間接費(fèi)

C：規(guī)費(fèi)

D：稅金

E：企業(yè)管理費(fèi)

16、以下物業(yè)類型，屬于經(jīng)營性物業(yè)的有__。

①別墅；②寫字樓；③購物中心；④倉儲(chǔ)用房；⑤高爾夫球場：⑥酒店；⑦出租商住房

A．①②③⑥⑦

B．①②③④⑥⑦

C．②③⑤⑥⑦

D．②③⑥⑦

17、（）指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。

A．利息備付率

B．償債備付率

C．資產(chǎn)負(fù)債率

D．流動(dòng)比率

18、路線價(jià)法用于宗地估價(jià)，其結(jié)果的可信度主要取決于的健全與否。

A：路線價(jià)

B：深度百分率

C：宗地形狀

D：臨街狀態(tài)

E：土地形狀

19、某類房地產(chǎn)2007~2011年的價(jià)格見下表，關(guān)于平均增減量法適用條件及其價(jià)格趨勢值的說法，正確的有。

A：房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程應(yīng)是持續(xù)上升或持續(xù)下降的B：各期房地產(chǎn)價(jià)格上升或下降的數(shù)額應(yīng)大致相同

C：2010年的價(jià)格趨勢值為6900元／㎡

D：2011年的價(jià)格趨勢值為7283元／㎡

E：2012年的價(jià)格趨勢值為7634元／㎡

20、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括__等。

A．可比實(shí)例與估價(jià)對象所處的地區(qū)必須相同

B．可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合C．可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)

D．可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

E．可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對象的大類用途相同

21、在商品房交易中，常見的最低價(jià)格有__。

A．商品房銷售中的起價(jià)

B．拍賣活動(dòng)中的保留價(jià)

C．拍賣中減價(jià)拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價(jià)

D．招標(biāo)活動(dòng)中，開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)

E．采用收益法確定的參考價(jià)格

22、運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)，遇有__等臨街土地價(jià)值的計(jì)算，需進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)修正

A．一面臨街的矩形土地

B．前后兩面臨街的矩形土地

C．一面臨街的三角形土地

D．梯形土地

E．街角地

23、原建設(shè)部令第97號(hào)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，對等內(nèi)容作出了明確規(guī)定。

A：房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)人員資格管理

B：房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的管理

C：房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理

D：房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理

E：房地產(chǎn)中介服務(wù)管理等要求

24、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括（）。

A．土地補(bǔ)償費(fèi)

B．安置補(bǔ)助費(fèi)

C．地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)

D．土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用

E．安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用

25、《土地管理法》主要是解決等問題。

A：房地產(chǎn)市場秩序混亂

B：土地資源的保護(hù)、利用和配置

C：規(guī)范城市建設(shè)用地的征用

D：規(guī)范城市建設(shè)用地布局

E：協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)