第一篇：綠色養(yǎng)老社區(qū)可行性研究報(bào)告(節(jié)選)

鄭州XX投資有限公司

綠色生態(tài)養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告

編制單位：河南深勵(lì)海智企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司 編制時(shí)間：二零一五年一月

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第一章

總論 1.1 項(xiàng)目概況

1.2 可行性研究報(bào)告工作的組成 1.3 研究的依據(jù)、原則與范圍 1.4 工程方案和研究結(jié)論 1.5 結(jié)論

第二章

項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 2.1 項(xiàng)目建設(shè)背景

養(yǎng)老山莊作為一個(gè)新興行業(yè)，老齡產(chǎn)業(yè)所涉及的領(lǐng)域極為廣泛，幾乎涵蓋了從養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、老年衛(wèi)生保健業(yè)到老年文化娛樂(lè)業(yè)、老年金融保險(xiǎn)業(yè)等十余個(gè)門(mén)類(lèi)，具有相當(dāng)?shù)南胂罅ΑＬ貏e地，按照國(guó)際通行的5%老年人進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的標(biāo)準(zhǔn)，2011年我國(guó)有650萬(wàn)個(gè)床位空缺。此外，目前全國(guó)取得養(yǎng)老護(hù)理職業(yè)資格的僅有2萬(wàn)多人，按照國(guó)際上5∶1的護(hù)工需求量，缺口將近1000萬(wàn)人。這都將給企業(yè)投資提供良好的機(jī)遇。計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展，讓養(yǎng)老院管理軟件橫空出世，技術(shù)與人力的結(jié)合，讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)更加蓬勃發(fā)展。

我國(guó)社會(huì)保障體系主要覆蓋城鎮(zhèn)就業(yè)者,而這只占全部人口的很小一部分。我國(guó)老年人口70%以上在農(nóng)村,要解決我國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題,難度最大的當(dāng)屬農(nóng)村老年人口養(yǎng)老問(wèn)題。城鎮(zhèn)養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)快速發(fā)展,農(nóng)村養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)進(jìn)展緩慢,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的消失,現(xiàn)在農(nóng)村的孤寡老人,無(wú)依無(wú)靠的老人,他們的生活 面臨著非常艱難的境地。現(xiàn)在大多數(shù)60歲以上的老人都是20世紀(jì)50、60年代參加工作的老同志,絕大多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入古稀之年了,但是退休金大部分都在400元到500元之間。社會(huì)養(yǎng)老院太少且收費(fèi)過(guò)高,一般的退休工人根本住不起,而且我們的醫(yī)療保險(xiǎn)存在嚴(yán)重不足,養(yǎng)老金水平太低,社會(huì)保障制度不完善。

目前,中國(guó)現(xiàn)有的各類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu),大 部分條件簡(jiǎn)陋,缺少完備的服務(wù)設(shè)施,即便如此,各類(lèi)老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位也僅有12015萬(wàn)張,平均每千名老人占有床位僅有816張,與發(fā)達(dá)國(guó)家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50至70張的水平相差甚遠(yuǎn)。面對(duì)人口的老齡化及養(yǎng)老中存在的諸多問(wèn)題,傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已不能適應(yīng)老齡化社會(huì)的要求,我們必須采取有效的應(yīng)對(duì)措施。

2.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性 2.2.1 解決老齡化社會(huì)問(wèn)題的需要

據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱(chēng)，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著設(shè)個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型。目前，我國(guó)60歲以上，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型。目前，我國(guó)60歲以上老年人口已達(dá)1.7億多，占全世界人口的五分之一，占全國(guó)總?cè)丝诘?0%以上。到21世紀(jì)中葉將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8%，即沒(méi)4個(gè)人中就有一位老人；又預(yù)測(cè)我國(guó)65歲以上老年人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3%）增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6%），我國(guó)已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國(guó)家。有關(guān)資料顯示，我國(guó)現(xiàn)有2360多萬(wàn)老年人“獨(dú)守空巢”。隨著人口老齡化的來(lái)臨，老年人問(wèn)題已經(jīng)成為一個(gè)世界問(wèn)題，同樣是我國(guó)面臨的一個(gè)嚴(yán)峻問(wèn)題。鄭州市也和全國(guó)一樣老齡化程度為10%以上，所以在鄭州航空港區(qū)建立的敬老院也是為了能夠解決老齡化社會(huì)問(wèn)題的需要。

2.2.2 構(gòu)建和諧社會(huì)的需要

黨中央、國(guó)務(wù)院發(fā)出構(gòu)建和諧社會(huì)的口號(hào)。鄭州市委、市政府也提出建設(shè)“和諧社會(huì)”的要求。如果老齡化問(wèn)題解決不好，和諧社會(huì)的目標(biāo)就難以實(shí)現(xiàn)。尊老愛(ài)幼是我們中華民族的光榮傳統(tǒng)，新建的航空港區(qū)敬老院，將成為鄭州市的弱勢(shì)老人，孤兒等提供了一個(gè)“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”的好場(chǎng)所，不僅使老年人晚年生活豐富多彩、快樂(lè)幸福，也成為孤兒等困難弱勢(shì)群體提供一個(gè)溫暖幸福的大家庭，使其在這個(gè)充滿愛(ài)和溫暖的大家庭里健康成長(zhǎng)。這必然對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)起到積極地促進(jìn)作用。

2.2.3 加快社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的需要

鄭州航空港區(qū)敬老院項(xiàng)目實(shí)施后，將徹底改變?cè)械木蠢显涸O(shè)備陳舊、環(huán)境較差等這一狀況，將擴(kuò)大收養(yǎng)、收治規(guī)模，完善服務(wù)功能，亮化美化生活環(huán)境，切實(shí)解決鄭州市港區(qū)弱勢(shì)群體生活困難，充分發(fā)揮社會(huì)保障作用，更好的履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務(wù)宗旨。作為我區(qū)一所規(guī)模較大的綜合性社會(huì)福利結(jié)構(gòu)，將在社會(huì)保障體系中發(fā)揮較為重要的作用。

第三章

市場(chǎng)分析 3.1 項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)

對(duì)我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。1998年起各級(jí)政府就出臺(tái)了相關(guān)政策，鼓勵(lì)民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。在2003年召開(kāi)中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門(mén)從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)從事老年住宅的建設(shè)。河南省政府更是認(rèn)識(shí)到全國(guó)人口第一大省老齡化形勢(shì)的嚴(yán)峻性，出臺(tái)的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；十余項(xiàng)稅費(fèi)可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財(cái)政可給一次性開(kāi)辦補(bǔ)助;向非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)繳所得稅前扣除。

3.2 市場(chǎng)需求分析

按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國(guó)總?cè)丝诘?1.2%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長(zhǎng)。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?7.8%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。

2000年國(guó)家有關(guān)部門(mén)通過(guò)調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒(méi)兒、沒(méi)女的孤寡老人的安身之地），國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養(yǎng)老院開(kāi)始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。

自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)了的家庭煩惱及社會(huì)問(wèn)題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。第四章

項(xiàng)目選址和建設(shè)條件

4.1 項(xiàng)目地址 4.2 建設(shè)條件

第五章

建設(shè)內(nèi)容與運(yùn)營(yíng)服務(wù) 5.1 項(xiàng)目定位 5.2 服務(wù)創(chuàng)新 5.3 建設(shè)規(guī)模 5.4 設(shè)備方案 5.5 招商方案 5.6 運(yùn)營(yíng)管理

5.7 功能構(gòu)成與形態(tài)設(shè)計(jì) 第六章

項(xiàng)目總建設(shè)方案 6.1 項(xiàng)目技術(shù)概況 6.2 總平面布置方案 6.3 網(wǎng)絡(luò)工程 6.4 給排水 6.5 供電 6.6 防雷保護(hù) 6.7 電訊設(shè)計(jì) 6.8 暖通工程

第七章

勞動(dòng)消防安全及衛(wèi)生 7.1 勞動(dòng)衛(wèi)生 7.2 消防安全

第八章

環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 8.1 環(huán)境保護(hù)采用標(biāo)準(zhǔn)

8.2 建設(shè)期產(chǎn)生的污染物與控制措施 8.3 運(yùn)營(yíng)期產(chǎn)生的污染物與控制措施 8.4 節(jié)能

第九章

組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 9.1 組織機(jī)構(gòu)（見(jiàn)下圖）9.2 人力資源分配 9.3 技術(shù)培訓(xùn)

第十章

項(xiàng)目組織與實(shí)施進(jìn)度 10.1 基本要求 10.2 項(xiàng)目組織 10.3 項(xiàng)目管理 10.4 建設(shè)周期計(jì)劃 10.5 項(xiàng)目進(jìn)度安排 第十一章

工程招投標(biāo) 11.1 編制依據(jù) 11.2 招標(biāo)的基本情況 11.3 招標(biāo)初步方案

第十二章

投資估算與資金籌措 12.1 投資估算說(shuō)明 12.2 投資估算依據(jù) 12.3 總投資估算值 12.4 資金籌措

12.5 項(xiàng)目投資構(gòu)成分析 第十三章

經(jīng)濟(jì)效益分析 13.1 評(píng)價(jià)范圍 13.2 評(píng)價(jià)依據(jù) 13.3 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)原則 13.4 經(jīng)濟(jì)效益分析 13.5 總成本費(fèi)用估算 13.6 財(cái)務(wù)效益分析 13.7 不確定性分析 13.8 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 第十四章

社會(huì)效益分析

本項(xiàng)目作為特色的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，必然引起社會(huì)各界人士的關(guān)注。作為知識(shí)密集型和勞動(dòng)密集型的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，通過(guò)人才的集約、傳播的集約、知識(shí)的集約，從而形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高地。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高地的形成，將大大提升區(qū)域的知名度，增強(qiáng)區(qū)域的影響力。這在注意力經(jīng)濟(jì)時(shí)代，這對(duì)區(qū)域吸納高素質(zhì)的投資者有著極為重要的作用。

14.1 提高區(qū)域知名度，增強(qiáng)區(qū)域影響力 14.2 創(chuàng)造穩(wěn)定就業(yè)的載體，增加居民收入 14.3 創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

14.4 帶動(dòng)工業(yè)化、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展 14.5 提升區(qū)域形象、增強(qiáng)區(qū)域活力 第十五章

結(jié)論與建議 15.1 結(jié)論 15.2 建議

河南深勵(lì)海智企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司專(zhuān)業(yè)撰寫(xiě)可行性研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書(shū)、項(xiàng)目建議書(shū)、節(jié)能評(píng)估、科技項(xiàng)目申請(qǐng)。

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第二篇：養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

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養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

1.中國(guó)已進(jìn)人老齡化社會(huì)

根據(jù)聯(lián)合國(guó)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的老年人口比例達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡社會(huì)。我國(guó)在1999年就進(jìn)入老齡社會(huì)，當(dāng)前我國(guó)人口老齡化態(tài)勢(shì)已非常嚴(yán)峻，2008年我國(guó)60歲以上的人口達(dá)到1.67億，約占總?cè)丝诘?2%。在今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長(zhǎng)。從2001年到2020年這一時(shí)期，平均每年將有596萬(wàn)人進(jìn)入老齡，到2020年老年人口將達(dá)2.48億。到2040年，我國(guó)60歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到4億，這意味著每4個(gè)人中就有1個(gè)老人。

2.傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn)

與老齡化相伴而生的一系列問(wèn)題，使得我國(guó)傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難：

（1）生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長(zhǎng)。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個(gè)后代的“4-2-1”模式將成為中國(guó)今后幾十年主流家庭模式；

（2）死亡率的下降推動(dòng)平均期望壽命延長(zhǎng)。現(xiàn)在中國(guó)人口的平均期望壽命男74歲，女76歲，已達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平（75歲）。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時(shí)間逐步延長(zhǎng)；同時(shí)，高齡老人不斷增多，家庭里會(huì)出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開(kāi)始增多。另一方面，子女的年齡

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也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生；

（3）21世紀(jì)將是老年人獨(dú)居的時(shí)代。1990年，中國(guó)老年人口中，有70%的人與子女同住。現(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長(zhǎng)到40%-50%，有的甚至達(dá)70%-80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難；

（4）現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動(dòng)強(qiáng)度增加。忠孝兩難全，由于時(shí)間、精力所限，成年子女越來(lái)越感到照料老人的擔(dān)子沉重。尤其是對(duì)于臥床不起老人來(lái)說(shuō)，他們的子女更難以承擔(dān)長(zhǎng)期照料老人的責(zé)任。單獨(dú)依靠家庭來(lái)解決大面積、曠日持久的老人照料問(wèn)題是不可能的。

3.國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施滿足不了需求

中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為“三無(wú)”老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來(lái)逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營(yíng)利社會(huì)福利為主體。

目前社會(huì)福利社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制，加之沒(méi)有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的，目前國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的養(yǎng)老設(shè)施是一些規(guī)模較小的養(yǎng)老院、敬老院、護(hù)理院、老年公寓等。因在傳統(tǒng)意識(shí)里，只有“三無(wú)”老人才入住這些地方，再加上其服務(wù)單

一、檔次較低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝 2

北京智博睿信息咨詢(xún)有限公司 www.tmdps.cn 的罵名，由此造成各地普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空床率較高，形成社會(huì)資源浪費(fèi)。

近年來(lái)，老年人口數(shù)量增長(zhǎng)加速，生活品質(zhì)要求日益提高，這與國(guó)內(nèi)養(yǎng)老資源緊缺、環(huán)境設(shè)施落后、服務(wù)水平低下的矛盾更加突出。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養(yǎng)老項(xiàng)目迫在眉睫！4.政府鼓勵(lì)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)

人口老齡化給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、文化等方面的發(fā)展帶來(lái)了深刻影響，養(yǎng)老問(wèn)題成為擺在各級(jí)政府面前的突出問(wèn)題。

國(guó)家民政部提出養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要由單純供養(yǎng)型向收養(yǎng)、治療、康復(fù)、教育、娛樂(lè)相結(jié)合方向發(fā)展的功能定位。

2006年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門(mén)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》，提出要建立公開(kāi)、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營(yíng)、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)社會(huì)資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

政府出臺(tái)的養(yǎng)老方面的政策為社會(huì)力量進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了政策支持，但因政策涉及部門(mén)較多，存在政策協(xié)調(diào)難、落實(shí)難的問(wèn)題，很多土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策成為一紙空文。

可行性研究報(bào)告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進(jìn)行調(diào)整）第一章 研究概述

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第一節(jié) 研究背景與目標(biāo) 第二節(jié) 研究的內(nèi)容 第三節(jié) 研究方法 第四節(jié) 數(shù)據(jù)來(lái)源 第五節(jié) 研究結(jié)論

一、市場(chǎng)規(guī)模

二、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)

三、行業(yè)投資的熱點(diǎn)

四、行業(yè)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)性

第二章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目總論 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目背景

一、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目承辦單位

三、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目主管部門(mén)

四、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)

五、承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表

六、研究工作依據(jù)

七、研究工作概況 第二節(jié) 可行性研究結(jié)論

一、市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目規(guī)模

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二、原材料、燃料和動(dòng)力供應(yīng)

三、選址

四、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目工程技術(shù)方案

五、環(huán)境保護(hù)

六、工廠組織及勞動(dòng)定員

七、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度

八、投資估算和資金籌措

九、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)論

十、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 第三節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 第四節(jié) 存在問(wèn)題及建議

第三章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析 第一節(jié) 社會(huì)宏觀環(huán)境分析 第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)政策分析

一、國(guó)家政策

二、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入政策

三、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)政策 第三節(jié) 地方政策

第四章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目背景和發(fā)展概況

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第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提出的背景

一、國(guó)家及養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由 第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展概況

一、已進(jìn)行的調(diào)查研究養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目及其成果

二、試驗(yàn)試制工作情況

三、廠址初勘和初步測(cè)量工作情況

四、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)的編制、提出及審批過(guò)程 第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的必要性

一、現(xiàn)狀與差距

二、發(fā)展趨勢(shì)

三、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的必要性

四、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的可行性 第四節(jié) 投資的必要性

第五章 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 第一節(jié) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

一、重點(diǎn)企業(yè)信息

二、企業(yè)地理分布

三、企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

四、企業(yè)從業(yè)人數(shù)

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第二節(jié) 重點(diǎn)區(qū)域企業(yè)特點(diǎn)分析

一、華北區(qū)域

二、東北區(qū)域

三、西北區(qū)域

四、華東區(qū)域

五、華南區(qū)域

六、西南區(qū)域

七、華中區(qū)域

第三節(jié) 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略分析

一、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略

二、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略

三、渠道競(jìng)爭(zhēng)策略

四、銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)策略

五、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)策略

六、品牌競(jìng)爭(zhēng)策略

第六章 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析參考 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)狀況分析 第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況分析 第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況分析 第四節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)獲利能力分析 第五節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)成本費(fèi)用分析

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第七章 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查

一、擬建 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)出物用途調(diào)查

二、產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

三、產(chǎn)品產(chǎn)量及銷(xiāo)售量調(diào)查

四、替代產(chǎn)品調(diào)查

五、產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查

六、國(guó)外市場(chǎng)調(diào)查

第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

一、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)

二、產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析

三、價(jià)格預(yù)測(cè)

第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)推銷(xiāo)戰(zhàn)略

一、推銷(xiāo)方式

二、推銷(xiāo)措施

三、促銷(xiāo)價(jià)格制度

四、產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)測(cè)

第四節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

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一、產(chǎn)品方案

二、建設(shè)規(guī)模

第五節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)

第八章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)條件與選址方案 第一節(jié) 資源和原材料

一、資源評(píng)述

二、原材料及主要輔助材料供應(yīng)

三、需要作生產(chǎn)試驗(yàn)的原料

第二節(jié) 建設(shè)地區(qū)的選擇

一、自然條件

二、基礎(chǔ)設(shè)施

三、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件

四、其它應(yīng)考慮的因素 第三節(jié) 廠址選擇

一、廠址多方案比較

二、廠址推薦方案

第九章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)用技術(shù)方案 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目組成 第二節(jié) 生產(chǎn)技術(shù)方案

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一、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)

二、生產(chǎn)方法

三、技術(shù)參數(shù)和工藝流程

四、主要工藝設(shè)備選擇

五、主要原材料、燃料、動(dòng)力消耗指標(biāo)

六、主要生產(chǎn)車(chē)間布臵方案 第三節(jié) 總平面布臵和運(yùn)輸

一、總平面布臵原則

二、廠內(nèi)外運(yùn)輸方案

三、倉(cāng)儲(chǔ)方案

四、占地面積及分析 第四節(jié) 土建工程

一、主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

二、特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計(jì)

三、建筑材料

四、土建工程造價(jià)估算 第五節(jié) 其他工程

一、給排水工程

二、動(dòng)力及公用工程

三、地震設(shè)防

四、生活福利設(shè)施

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第十章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全 第一節(jié) 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

一、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位臵

二、地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象

三、礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動(dòng)物、植物、農(nóng)作物

四、自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施

五、現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況

六、生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況

七、大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況

八、交通運(yùn)輸情況

九、其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)污染、破壞現(xiàn)狀資料

十、環(huán)保、消防、職業(yè)安全衛(wèi)生和節(jié)能 第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 第四節(jié) 治理環(huán)境的方案

一、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周?chē)貐^(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響

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二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周?chē)貐^(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響

三、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周?chē)匀槐Ｗo(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響

四、各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

五、綠化措施，包括防護(hù)地帶的防護(hù)林和建設(shè)區(qū)域的綠化 第五節(jié) 環(huán)境監(jiān)測(cè)制度的建議 第六節(jié) 環(huán)境保護(hù)投資估算 第七節(jié) 環(huán)境影響評(píng)論結(jié)論 第八節(jié) 勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生

一、生產(chǎn)過(guò)程中職業(yè)危害因素的分析

二、職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施

三、勞動(dòng)安全與職業(yè)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)

四、消防措施和設(shè)施方案建議

第十一章 企業(yè)組織和勞動(dòng)定員 第一節(jié) 企業(yè)組織

一、企業(yè)組織形式

二、企業(yè)工作制度

第二節(jié) 勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)

一、勞動(dòng)定員

二、年總工資和職工年平均工資估算

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三、人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算

第十二章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的各階段

一、建立 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)

二、資金籌集安排

三、技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

四、勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨

五、施工準(zhǔn)備

六、施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備

七、竣工驗(yàn)收

第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

一、橫道圖

二、網(wǎng)絡(luò)圖

第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用

一、建設(shè)單位管理費(fèi)

二、生產(chǎn)籌備費(fèi)

三、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)

四、辦公和生活家具購(gòu)臵費(fèi)

五、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

六、其它應(yīng)支付的費(fèi)用

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第十三章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目總投資估算

一、固定資產(chǎn)投資總額

二、流動(dòng)資金估算 第二節(jié) 資金籌措

一、資金來(lái)源

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目籌資方案 第三節(jié) 投資使用計(jì)劃

一、投資使用計(jì)劃

二、借款償還計(jì)劃

第十四章 財(cái)務(wù)與敏感性分析 第一節(jié) 生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售收入估算

一、生產(chǎn)總成本估算

二、單位成本

三、銷(xiāo)售收入估算 第二節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第三節(jié) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第四節(jié) 不確定性分析

第五節(jié) 社會(huì)效益和社會(huì)影響分析

一、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)國(guó)家政治和社會(huì)穩(wěn)定的影響14

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二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)乜萍肌⑽幕l(fā)展水平的相互適應(yīng)性

三、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性

四、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮獭⒚褡辶?xí)慣的相互適應(yīng)性

五、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響

六、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的國(guó)防效益或影響

七、對(duì)保護(hù)環(huán)境和生態(tài)平衡的影響

第十五章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性及風(fēng)險(xiǎn)分析 第一節(jié) 建設(shè)和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 第二節(jié) 市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 第三節(jié) 金融風(fēng)險(xiǎn) 第四節(jié) 政治風(fēng)險(xiǎn) 第五節(jié) 法律風(fēng)險(xiǎn) 第六節(jié) 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 第七節(jié) 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

第十六章 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

第一節(jié) 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題及對(duì)策研究

一、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題

二、促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的對(duì)策 第二節(jié) 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

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第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資機(jī)會(huì)及發(fā)展戰(zhàn)略分析

一、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資機(jī)會(huì)分析

二、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略分析 第四節(jié) 我國(guó) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)

一、政策風(fēng)險(xiǎn)

二、環(huán)境因素

三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

四、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避及對(duì)策

第十七章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議 第一節(jié) 結(jié)論與建議

一、對(duì)推薦的擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn)

二、對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明

三、對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決辦法和建議

四、對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)

五、對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)

六、可行性研究中主要爭(zhēng)議問(wèn)題的結(jié)論

第二節(jié) 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展及投資可行性結(jié)論及建議

第十八章 財(cái)務(wù)報(bào)表 第一節(jié) 資產(chǎn)負(fù)債表

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第二節(jié) 投資受益分析表 第三節(jié) 損益表

第十九章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告附件 1、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目位臵圖 2、主要工藝技術(shù)流程圖 3、主辦單位近5 年的財(cái)務(wù)報(bào)表、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目所需成果轉(zhuǎn)讓協(xié)議及成果鑒定5、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目總平面布臵圖 6、主要土建工程的平面圖 7、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)摘要表 8、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資概算表 9、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)類(lèi)基本報(bào)表與輔助報(bào)表 10、現(xiàn)金流量表 11、現(xiàn)金流量表 12、損益表、資金來(lái)源與運(yùn)用表 14、資產(chǎn)負(fù)債表 15、財(cái)務(wù)外匯平衡表 16、固定資產(chǎn)投資估算表 17、流動(dòng)資金估算表

北京智博睿信息咨詢(xún)有限公司 www.tmdps.cn、投資計(jì)劃與資金籌措表 19、單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算表 20、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表 21、總成本費(fèi)用估算表、產(chǎn)品銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入和銷(xiāo)售稅金及附加估算表18

第三篇：關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

編制單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司

可行性研究報(bào)告按用途 ：

(1)用于企業(yè)融資、對(duì)外招商合作的可行性研究報(bào)告。這類(lèi)研究報(bào)告通常要求市場(chǎng)分析準(zhǔn)確、投資方案合理、并提供競(jìng)爭(zhēng)分析、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃、管理方案、技術(shù)研發(fā)等實(shí)際作方案

(2)用于國(guó)家發(fā)展和改革委（以前的計(jì)委）立項(xiàng)的可行性研究報(bào)告。項(xiàng)目建議書(shū)、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，該文件是根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政許可法》和《國(guó)務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》而編寫(xiě)，是大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目立項(xiàng)的基礎(chǔ)文件，發(fā)改委根據(jù)可研報(bào)告進(jìn)行核準(zhǔn)、備案或批復(fù)，決定某個(gè)項(xiàng)目是否實(shí)施。另外醫(yī)藥企業(yè)在申請(qǐng)相關(guān)證書(shū)時(shí)也需要編寫(xiě)可行性研究報(bào)告。

(3)用于銀行貸款的可行性研究報(bào)告。商業(yè)銀行在貸款前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)，需要項(xiàng)目方出具詳細(xì)的可行性研究報(bào)告,對(duì)于國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行等國(guó)內(nèi)銀行，若該報(bào)告由甲級(jí)資格單位出具，通常不需要再組織專(zhuān)家評(píng)審,部分銀行的貸款可行性研究報(bào)告不需要資格，但要求融資方案合理，分析正確，信息全面。另外在申請(qǐng)國(guó)家的相關(guān)政策支持資金、工商注冊(cè)時(shí)往往也需要編寫(xiě)可研報(bào)告，該文件類(lèi)似用于銀行貸款的可研，但工商注冊(cè)的可行性報(bào)告不需要編寫(xiě)單位有資格。

(4)用于境外投資項(xiàng)目核準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告。項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，企業(yè)在實(shí)施走出去戰(zhàn)略，對(duì)國(guó)外礦產(chǎn)資源和其他產(chǎn)業(yè)投資時(shí)，需要編寫(xiě)可行性研究報(bào)告或項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、報(bào)給國(guó)家發(fā)展和改革委或省發(fā)改委，需要申請(qǐng)中國(guó)進(jìn)出口銀行境外投資重點(diǎn)項(xiàng)目信貸支持時(shí)，也需要可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告。

(5)用于企業(yè)上市的可行性研究報(bào)告。這類(lèi)可行性報(bào)告通常需要出具國(guó)家發(fā)改委的甲級(jí)工程咨詢(xún)資格。經(jīng)略智成為多家創(chuàng)業(yè)板和中小板企業(yè)提供可行性研究報(bào)告編寫(xiě)服務(wù)（包括已經(jīng)上市和正準(zhǔn)備上市的），積累的豐富的編寫(xiě)經(jīng)驗(yàn)。公司擁有行業(yè)內(nèi)最為豐富的數(shù)據(jù)庫(kù)、一流的市場(chǎng)調(diào)查和行業(yè)分析能力、高素質(zhì)的復(fù)合型人才以及豐富的上市公司可行性研究報(bào)告編寫(xiě)經(jīng)驗(yàn)。

(6)用于申請(qǐng)政府資金（發(fā)改委資金、科技部資金、農(nóng)業(yè)部資金）的可行性研究報(bào)告。這類(lèi)可行性報(bào)告通常需要出具國(guó)家發(fā)改委的甲級(jí)工程咨詢(xún)資格.我國(guó)人均GDP近年來(lái)保持8%以上的增長(zhǎng)速度，有顯著提升。2011年我國(guó)人均GDP達(dá)35083元人民幣，約為5500美元，已處中等偏上收入國(guó)家行列，具備一定的支撐養(yǎng)老市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)條件，但仍與發(fā)達(dá)國(guó)家有巨大差距，如美國(guó)為48373美元，德國(guó)37337美元。雖然目前的增長(zhǎng)高峰階段已經(jīng)過(guò)去，但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)、人口數(shù)量繼續(xù)得以有效控制，未來(lái)人均GDP將繼續(xù)提升。

其次，老年人口占比逐年提升。同策咨詢(xún)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年我國(guó)65歲及以上老齡人口占總?cè)丝诒壤堰_(dá)9.1%，按國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)界定，我國(guó)已進(jìn)入老齡社會(huì)，具備養(yǎng)老服務(wù)及養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的需求環(huán)境。

再次，人口結(jié)構(gòu)變化顯著，80年代以來(lái)，老年人口占比逐漸提高，老年撫養(yǎng)比不斷提高。2010這一數(shù)據(jù)為11.9%，即每100名勞動(dòng)年齡人口撫養(yǎng)近12個(gè)65歲及以上的老年人，相比2000年增長(zhǎng)了近20%，青年一代老年撫養(yǎng)壓力劇增。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)與養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展階段

由此可見(jiàn)，由于人均GDP水平相比太低，對(duì)比國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展速度的經(jīng)驗(yàn)數(shù)值，我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)依舊處于初步發(fā)展階段。但同時(shí)，我們根據(jù)人均GDP增長(zhǎng)的初步測(cè)算，可以判斷，我國(guó)即將進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展期，需求與供給均將會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)；參考發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)過(guò)程至少需經(jīng)歷20年的時(shí)間，這期間養(yǎng)老市場(chǎng)將創(chuàng)造出新一輪的創(chuàng)新及變革。第一章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目總論

1.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目背景

1.1.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)

1.1.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目承辦單位

1.1.3 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目主管部門(mén)

1.1.4 可行性研究工作的編制單位

1.1.5 研究工作概況

1.2 編制依據(jù)與原則

1.2.1 編制依據(jù)

1.2.2 編制原則

1.3 研究范圍

1.3.1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

1.3.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

1.3.3 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)

1.3.4 建設(shè)總養(yǎng)老地產(chǎn)及資金籌措

1.3.5 養(yǎng)老地產(chǎn)計(jì)劃與還款計(jì)劃

1.3.6 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度

1.3.7 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)論

1.3.8 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

1.5 結(jié)論及建議

1.5.1 專(zhuān)家意見(jiàn)與結(jié)論

1.5.2 專(zhuān)家建議

第二章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目背景和發(fā)展概況

2.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提出的背景

2.1.1 國(guó)家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

2.1.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由

2.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展概況

2.2.1 已進(jìn)行的調(diào)查研究養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目及其成果

2.2.2 試驗(yàn)試制工作情況

2.2.3 廠址初勘和初步測(cè)量工作情況

2.2.4 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)的編制、提出及審批過(guò)程

2.3 養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性第三章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)

3.1 市場(chǎng)調(diào)查

3.1.1 擬建養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)出物用途調(diào)查

3.1.2 產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

3.1.3 產(chǎn)品產(chǎn)量及銷(xiāo)售量調(diào)查

3.1.4 替代產(chǎn)品調(diào)查

3.1.5 產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查

3.1.6 國(guó)外市場(chǎng)調(diào)查

3.2 市場(chǎng)預(yù)測(cè)

3.2.1 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)

3.2.2 產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析

3.2.3 價(jià)格預(yù)測(cè)

3.3 市場(chǎng)推銷(xiāo)戰(zhàn)略

第四章 產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

4.1 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

4.1.1 產(chǎn)品方案

4.1.2 建設(shè)規(guī)模

4.1.3 產(chǎn)品銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)

4.2 市場(chǎng)推銷(xiāo)戰(zhàn)略

4.2.1 推銷(xiāo)方式

4.2.2 推銷(xiāo)措施

4.2.3 促銷(xiāo)價(jià)格制度

4.2.4 產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)測(cè)

第五章 建設(shè)條件與廠址選擇

5.1 資源和原材料

5.1.1 資源評(píng)述

5.1.2 原材料及主要輔助材料供應(yīng)

5.1.3 需要作生產(chǎn)試驗(yàn)的原料

5.2 建設(shè)地區(qū)的選擇

5.2.1 自然條件

5.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施

5.2.3 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件

5.2.4 其它應(yīng)考慮的因素

5.3 廠址選擇

5.3.1 廠址多方案比較

5.3.2 廠址推薦方案

第六章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)、設(shè)備與工程方案

6.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目組成6.2 生產(chǎn)技術(shù)方案

6.2.1 技術(shù)來(lái)源途徑

6.2.2 生產(chǎn)方法

6.2.3 技術(shù)參數(shù)和工藝流程

6.2.4 主要工藝設(shè)備選擇

6.2.5 主要原材料、燃料、動(dòng)力消耗指標(biāo)

6.2.6 主要生產(chǎn)車(chē)間布置方案

6.3 總平面布置和運(yùn)輸

6.3.1 總平面布置原則

6.3.2 廠內(nèi)外運(yùn)輸方案

6.3.3 倉(cāng)儲(chǔ)方案

6.3.4 占地面積及分析

6.4 土建工程

6.4.1 主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

6.4.2 特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計(jì)

6.4.3 建筑材料

6.4.4 土建工程造價(jià)估算

6.5 其他工程

6.5.1 給排水工程

6.5.2 動(dòng)力及公用工程

6.5.3 地震設(shè)防

6.5.4 生活福利設(shè)施

第七章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析

7.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目選址及用地方案

7.2 土地利用合理性分析

7.3 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案

第八章 資源利用與節(jié)能措施 8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

8.2節(jié)能措施分析

8.2.1土地資源節(jié)約措施

8.2.2水資源節(jié)約措施

8.2.3電能源節(jié)約措施

第九章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目原材料供應(yīng)及外部配套條件

9.1 主要原材料供應(yīng) 9.2 燃料、加熱能源供應(yīng)

9.3 給水供電

9.4 外部配套條件

第十章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度與管理

10.1 工程建設(shè)管理

10.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度規(guī)劃

10.3 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)

第十一章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)

11.1 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

11.1.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置

11.1.2 地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象

11.1.3 礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動(dòng)物、植物、農(nóng)作物

11.1.4 自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施

11.1.5 現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況；

11.1.6 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況；

11.1.7 大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況；

11.1.8 交通運(yùn)輸情況；

11.1.9 其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)污染、破壞現(xiàn)狀資料。

11.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目主要污染源和污染物

11.2.1 主要污染源

11.2.2 主要污染物

11.3 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

11.4 治理環(huán)境的方案

11.4.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周?chē)貐^(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響

11.4.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周?chē)貐^(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響

11.4.3 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周?chē)匀槐Ｗo(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響

11.4.4 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

11.4.5 綠化措施，包括防護(hù)地帶的防護(hù)林和建設(shè)區(qū)域的綠化

11.5 環(huán)境監(jiān)測(cè)制度的建議 11.6 環(huán)境保護(hù)養(yǎng)老地產(chǎn)估算

11.7 環(huán)境影響評(píng)論結(jié)論

第十二章 勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生

12.1 生產(chǎn)過(guò)程中職業(yè)危害因素的分析

12.2 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施

12.3 勞動(dòng)安全與職業(yè)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)

12.4 消防措施和設(shè)施方案建議 第十三章 企業(yè)組織和勞動(dòng)定員

13.1 企業(yè)組織

13.1.1 企業(yè)組織形式

13.1.2 企業(yè)工作制度 13.2 勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)

13.2.1 勞動(dòng)定員

13.2.2 年總工資和職工年平均工資估算

13.2.3 人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算 第十四章 養(yǎng)老地產(chǎn)估算與資金籌措

14.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目總養(yǎng)老地產(chǎn)估算

14.1.1 固定資產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)總額

14.1.2 流動(dòng)資金估算

14.2 資金籌措

14.2.1 資金來(lái)源

14.2.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目籌資方案

14.3 養(yǎng)老地產(chǎn)使用計(jì)劃

14.3.1 養(yǎng)老地產(chǎn)使用計(jì)劃

14.3.2 借款償還計(jì)劃 第十五章 財(cái)務(wù)與敏感性分析 15.1 生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售收入估算

15.1.1 生產(chǎn)總成本估算

15.1.2 單位成本

15.1.3 銷(xiāo)售收入估算

15.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

15.3 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

15.4 不確定性分析 15.5 社會(huì)效益和社會(huì)影響分析

15.5.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)國(guó)家政治和社會(huì)穩(wěn)定的影響。

15.5.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)乜萍肌⑽幕l(fā)展水平的相互適應(yīng)性；

15.5.3 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性；

15.5.4 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮獭⒚褡辶?xí)慣的相互適應(yīng)性；

15.5.5 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響；

15.5.6 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的國(guó)防效益或影響；

15.5.7 對(duì)保護(hù)環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。

第十六章 風(fēng)險(xiǎn)分析

16.1 風(fēng)險(xiǎn)影響因素

16.1.1 可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素

16.1.2 主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別

16.2 風(fēng)險(xiǎn)影響程度及規(guī)避措施

16.2.1 風(fēng)險(xiǎn)影響程度評(píng)價(jià)

16.2.2 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施

第十七章 可行性研究結(jié)論與建議

17.1 對(duì)推薦的擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn)。

17.2 對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明。

17.3 對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決辦法和建議。17.4 對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)。

17.5 對(duì)不可行的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)。

17.6 可行性研究中主要爭(zhēng)議問(wèn)題的結(jié)論。第十八章 財(cái)務(wù)報(bào)表

第十九章 附件

第四篇：養(yǎng)老公寓可行性研究報(bào)告怎么寫(xiě)

養(yǎng)老公寓可行性研究報(bào)告怎么寫(xiě)

項(xiàng)目名稱(chēng)：養(yǎng)老公寓可行性研究報(bào)告怎么寫(xiě) 申報(bào)單位：xxx 聯(lián)系人：xxx 電話：xxx 傳真：xxx 編寫(xiě)時(shí)間：xxx 主管部門(mén)：xxx 撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司

撰稿時(shí)間：2013年9月2日

第一篇 總論

養(yǎng)老公寓，是專(zhuān)供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂(lè)、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類(lèi)型。第二篇 市場(chǎng)分析

一、混合型養(yǎng)老院

這是目前國(guó)內(nèi)比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營(yíng)模式，它們帶有福利的性質(zhì)但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善機(jī)構(gòu)的背景，在經(jīng)營(yíng)方面享有優(yōu)惠政策，服務(wù)內(nèi)容根據(jù)入住老人要求的不同而有不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。體現(xiàn)福利的方面如娛樂(lè)設(shè)施全免費(fèi)，每個(gè)月免費(fèi)體檢等等一些服務(wù)方面。盈利性則表現(xiàn)在收費(fèi)服務(wù)方面，如： 固定收費(fèi)的內(nèi)容有入住時(shí)的一次性收費(fèi)和每月收費(fèi)，主要是針對(duì)入住的環(huán)境來(lái)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 經(jīng)常性收費(fèi)的內(nèi)容有護(hù)理費(fèi)和醫(yī)療費(fèi)用，根據(jù)服務(wù)程度的不同來(lái)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 不固定收費(fèi)體現(xiàn)在某些特殊服務(wù)方面。

二、專(zhuān)業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理

這種類(lèi)型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以盈利為主要目的，通常是自行出資興建自行管理老年住宅，以出租為主要經(jīng)營(yíng)方式，收費(fèi)水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費(fèi)。管理機(jī)構(gòu)通過(guò)專(zhuān)業(yè)護(hù)理提高收費(fèi)水平獲取利潤(rùn)，國(guó)外的專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤(rùn)，具有壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。國(guó)外目前存在的經(jīng)營(yíng)模式有養(yǎng)老公寓和輔助生活機(jī)構(gòu)兩種，國(guó)內(nèi)目前還只有養(yǎng)老公寓。

三、養(yǎng)老公寓

養(yǎng)老公寓主要是提供給具備獨(dú)立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營(yíng)模式，居住者的年齡必須在55歲以上。一般來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老公寓不提供公共用餐的場(chǎng)所、不組織娛樂(lè)活動(dòng)、不提供交通工具。經(jīng)營(yíng)管理模式有自住型養(yǎng)老公寓、陪助型養(yǎng)老公寓和特護(hù)型養(yǎng)老公寓三種類(lèi)型。

a、自住型養(yǎng)老公寓（Independent-living），不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，只是提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，包括所有的生活配套設(shè)施，甚至可以完全容納一個(gè)高爾夫球場(chǎng)。

b、陪助型養(yǎng)老公寓（Assisted-living），向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個(gè)人生活方面的需求。

c、特護(hù)型養(yǎng)老公寓（acute-care），除了上面兩種類(lèi)型所到的服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)，包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護(hù)房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間。根據(jù)中國(guó)老齡科研中心的調(diào)查：對(duì)于國(guó)內(nèi)入住公寓的老年人來(lái)說(shuō)，對(duì)服務(wù)的要求以“康復(fù)治療”、“基本生活”和“特殊情況下的醫(yī)護(hù)”三大類(lèi)為主，其中康復(fù)治療、洗衣服務(wù)、打掃衛(wèi)生、定時(shí)送餐、特護(hù)和醫(yī)生監(jiān)護(hù)、提供書(shū)報(bào)、陪伴老人、代理購(gòu)物、團(tuán)體旅游等是老人最希望得到的服務(wù)內(nèi)容。在價(jià)格方面，老年人入住老年住宅的時(shí)候，最先考慮到的是一次性交納費(fèi)用的承擔(dān)能力，如房屋總價(jià)；然后是在社區(qū)的生活成本，如物業(yè)管理費(fèi)用、提供服務(wù)的收費(fèi)方式、交通條件等等；然后是社區(qū)的配套設(shè)施，如社區(qū)醫(yī)院、娛樂(lè)中心、老年人活動(dòng)中心、老齡大學(xué)等等。我國(guó)第一個(gè)養(yǎng)老公寓1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會(huì)集資舉辦，并向全國(guó)開(kāi)放的民營(yíng)福利企業(yè)。目前，全國(guó)雖然有不同規(guī)模的養(yǎng)老公寓600多家，但并沒(méi)有將其作為一種新型產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，國(guó)內(nèi)真正有規(guī)模、能夠通過(guò)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生利潤(rùn)的卻是鳳毛麟角。

第三篇 養(yǎng)老公寓需求分析

1．中國(guó)人口老齡化的發(fā)展。

我國(guó)已進(jìn)入老年型國(guó)家，北京、上海、天津、廣州、沈陽(yáng)、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀从橙丝诶匣某潭龋ā度丝谂c社會(huì)保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國(guó)60歲以上老年人口已達(dá)1.3億，占全國(guó)總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8％，即每4個(gè)人中就有一位老年人。又據(jù)預(yù)測(cè)我國(guó)65歲以上老人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3％），增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著中國(guó)人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類(lèi)型的住宅。其中養(yǎng)老公寓會(huì)成為越來(lái)越多老年人的首選，對(duì)養(yǎng)老公寓的需求會(huì)不斷增長(zhǎng)。

2．觀念的變化。

中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、“

三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。據(jù)中國(guó)老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)養(yǎng)老公寓和將來(lái)愿意入住的分別為10.4萬(wàn)和30.8萬(wàn)（北京晚報(bào)2002年10月19日）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開(kāi)居住；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8％認(rèn)為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開(kāi)住；現(xiàn)與子女分開(kāi)住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開(kāi)住，有15.4％的則希望與子女同住（《城市規(guī)劃》2002年第3期）。可見(jiàn)，中國(guó)老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級(jí)以上職稱(chēng)，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，養(yǎng)老公寓為首選，有的認(rèn)為“養(yǎng)老公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對(duì)養(yǎng)老公寓的需求是加快增長(zhǎng)的。

第四篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建設(shè)存在的問(wèn)題

一、養(yǎng)老公寓投資比普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大

投資養(yǎng)老公寓比普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，短期內(nèi)的市場(chǎng)容易預(yù)測(cè)，把握較大，而跨度長(zhǎng)的投資，面臨的風(fēng)險(xiǎn)更多。如泉州養(yǎng)老公寓規(guī)劃用地10hm2，建筑面積總量可達(dá)3.5萬(wàn)m2，是集居住、醫(yī)療保健、文體服務(wù)、娛樂(lè)等功能于一體的龐大建筑群。該公寓建成后，將是全省地市級(jí)養(yǎng)老公寓中條件最好的一個(gè)。泉州養(yǎng)老公寓項(xiàng)目從2001年就開(kāi)始醞釀了，經(jīng)過(guò)三年完成征地手續(xù)，2006年全面建成啟用，歷時(shí)5年。其間經(jīng)歷了土地、拆遷、建設(shè)等各種風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)老年人的投資，還要面臨一些老年人在入住時(shí)具有支付能力，但一段時(shí)間過(guò)后，失去了資產(chǎn)或收入，不再具有足夠的支付能力的狀況，養(yǎng)老公寓不能硬性地將老人趕出去，這種風(fēng)險(xiǎn)還缺乏社會(huì)化的解決方案。

二、部分養(yǎng)老公寓入住率低影響投資的積極性

我國(guó)部分養(yǎng)老公寓入住率低，也使開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資養(yǎng)老公寓時(shí)裹足不前。分析入住率低的原因，經(jīng)濟(jì)收入低是一個(gè)重要因素，盡管我國(guó)有1.67億老年人，但相當(dāng)一部分沒(méi)有退休金收入，生活節(jié)儉。如今七八十歲的老人，要么曾經(jīng)沒(méi)有正式工作，要么曾經(jīng)有工作但退休金不高，因此，多數(shù)人負(fù)擔(dān)不起公寓費(fèi)用。由于老年人除退休金以外其他收入來(lái)源減少，一些老年人的養(yǎng)老金只能維持其基本的生活，顯然單憑老年人自身的收入支付入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的費(fèi)用是不夠的。其他的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，一方面是老年人子女的資助，另一方面政府要建立機(jī)制幫助老年人實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。

三、養(yǎng)老公寓開(kāi)發(fā)建造的難度大

養(yǎng)老公寓本身的特殊性使其開(kāi)發(fā)建設(shè)具有一定的難度。從市場(chǎng)調(diào)查看，養(yǎng)老公寓潛在市場(chǎng)巨大，但有效需求不足，其開(kāi)發(fā)建設(shè)需投入一定的市場(chǎng)培育工作。

第一，養(yǎng)老公寓的建造、設(shè)施不能簡(jiǎn)單地滿足老年人一般生理功能的需求，還應(yīng)該考慮老年人在心理、社會(huì)等方面的某些特殊需求。由于養(yǎng)老公寓的市場(chǎng)目標(biāo)客源十分明確，推廣時(shí)無(wú)需進(jìn)行大規(guī)模的廣告效應(yīng)，但需花費(fèi)較大的力氣和較長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)取得社會(huì)對(duì)養(yǎng)老公寓概念的認(rèn)識(shí)和接受，示范效應(yīng)、口碑和服務(wù)品牌將成為養(yǎng)老公寓進(jìn)行市場(chǎng)推廣的有效方式。

第二，養(yǎng)老公寓的建設(shè)比一般住宅更為復(fù)雜，建筑施工水平和成本都將高于其他普通住宅，因?yàn)轲B(yǎng)老公寓的細(xì)部要求比一般住宅更高、更多。第三，養(yǎng)老公寓應(yīng)具有一定的醫(yī)療設(shè)施。對(duì)各地養(yǎng)老公寓30個(gè)老人的訪談表明，老年人對(duì)于各方面的需求順序，首要的是醫(yī)（醫(yī)療），其次才是食、住、行、衣。在老年人的財(cái)務(wù)分配中，優(yōu)先考慮的是醫(yī)療費(fèi)用有保障，有及時(shí)有效的醫(yī)療救助體系。所以養(yǎng)老公寓，醫(yī)療保健特色一定要很明顯。但養(yǎng)老公寓還要忌諱“大而全”、“小而全”，不能把養(yǎng)老公寓做成一個(gè)相對(duì)封閉的系統(tǒng)，無(wú)法與外界環(huán)境發(fā)生信息與服務(wù)交換，無(wú)法進(jìn)行資源的優(yōu)化配置與互補(bǔ)。一些養(yǎng)老公寓片面追求“醫(yī)院化”，門(mén)診量很低，管理、服務(wù)、設(shè)備維護(hù)的成本十分高昂，而效能卻很低下，實(shí)際上造成了服務(wù)資源的長(zhǎng)期閑置浪費(fèi)。可以通過(guò)和特定的服務(wù)機(jī)構(gòu)建立聯(lián)盟的方式，開(kāi)發(fā)和利用現(xiàn)有的資源，可以大大減少服務(wù)成本。

第四，應(yīng)具有一定的文化娛樂(lè)設(shè)施。老年人也要了解整個(gè)社會(huì)的變化，希望不出自己的居室，就能夠看電視，所以每個(gè)房間都需要配備電視機(jī)。

第五，應(yīng)具有一定的健身設(shè)施。除了具有較好的室外活動(dòng)環(huán)境，公共活動(dòng)空間還需配置一定的跑步機(jī)、腰腿鍛煉器等健身設(shè)施。

總言之，養(yǎng)老公寓的建設(shè)內(nèi)容除一般居住設(shè)施外，還需要包括醫(yī)療護(hù)理、文化娛樂(lè)、生活服務(wù)等適應(yīng)老年人需要的特殊室內(nèi)設(shè)施、配套設(shè)施和室外環(huán)境空間。

第五篇 養(yǎng)老公寓建設(shè)對(duì)策建議

一、進(jìn)一步強(qiáng)化老齡觀念，制定、完善相關(guān)政策

由于我國(guó)目前已進(jìn)入老年型社會(huì)，國(guó)家對(duì)老齡問(wèn)題非常重視，成立了全國(guó)老齡工作委員會(huì)，頒布了《老年人權(quán)益保障法》等一系列為保障老年人的權(quán)利、提高老年人生活質(zhì)量的法律、政策。然而，就目前的情況來(lái)看，許多政府部門(mén)對(duì)老齡問(wèn)題的重要性還沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)，許多地方政府部門(mén)在進(jìn)行工作規(guī)劃時(shí)，甚至沒(méi)有老齡工作的觀念，這也是阻礙養(yǎng)老公寓等養(yǎng)老設(shè)施進(jìn)一步發(fā)展的重要原因。

因此，要進(jìn)一步強(qiáng)化各級(jí)部門(mén)的老齡觀念，加強(qiáng)他們對(duì)老齡工作的指導(dǎo)，發(fā)揮政府部門(mén)的政策制訂、宏觀管理智能。政府要從過(guò)去直接包辦，轉(zhuǎn)變?yōu)檫M(jìn)行宏觀管理，政策指導(dǎo)，制訂政策、法律咨詢(xún)、促進(jìn)交流、輔導(dǎo)培訓(xùn)、典型推廣、指導(dǎo)服務(wù)。政府有關(guān)部門(mén)要正確判斷市場(chǎng)需求的趨勢(shì)，從宏觀上對(duì)各種養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃、調(diào)控和指導(dǎo)，避免盲目建設(shè)，造成資源的浪費(fèi)。執(zhí)行社會(huì)福利社會(huì)化的政策，大力扶持發(fā)展民辦老年福利設(shè)施，政府要根據(jù)養(yǎng)老公寓等養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展現(xiàn)狀，給予資金和政策，尤其是政策上的優(yōu)惠，使社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)逐步成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。同時(shí)要充分利用現(xiàn)有設(shè)施，積極改建不同形式、不同檔次的老年福利院、護(hù)理院、公寓和托老所。各部門(mén)和單位的老年服務(wù)設(shè)施要逐步向社會(huì)開(kāi)放，計(jì)劃部門(mén)要加大對(duì)老年服務(wù)設(shè)施的投入，市和區(qū)、縣都要盡快建設(shè)示范性老年服務(wù)設(shè)施。為鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)力量積極參與，各級(jí)計(jì)劃、建設(shè)、開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、土地、房管、市政、財(cái)政、稅務(wù)、物價(jià)、房改、金融等部門(mén)應(yīng)給予優(yōu)惠政策的扶持。

二、提高養(yǎng)老公寓工作、服務(wù)人員素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量

提高養(yǎng)老公寓工作人員的素質(zhì)，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化的培訓(xùn)，特別是對(duì)服務(wù)人員的養(yǎng)老服務(wù)管理、護(hù)理等專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能的培訓(xùn)。一方面，逐漸提高養(yǎng)老服務(wù)隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)化水平，提高養(yǎng)老公寓工作、服務(wù)人員的素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量；另一方面，也要規(guī)范養(yǎng)老公寓服務(wù)人員的管理制度、確保他們的權(quán)益，逐步建立起養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)人員的資格認(rèn)證、職稱(chēng)評(píng)定體系，確保他們的職業(yè)發(fā)展。穩(wěn)定服務(wù)人員隊(duì)伍，從根本上做好服務(wù)老人的工作，促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老設(shè)施向管理、服務(wù)產(chǎn)業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化發(fā)展。

三、成立行業(yè)協(xié)會(huì)，統(tǒng)一、完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

目前養(yǎng)老公寓的發(fā)展基本上處于各自發(fā)展的狀況，雖然國(guó)家出臺(tái)了一些關(guān)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但隨著社會(huì)福利社會(huì)化的發(fā)展，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，這些還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在政府扶持發(fā)展的基礎(chǔ)上，可以有目的的組織一些發(fā)展較好的養(yǎng)老公寓的經(jīng)營(yíng)者，成立養(yǎng)老公寓的行業(yè)協(xié)會(huì)。一方面，政府要發(fā)揮調(diào)控和監(jiān)督的職能；另一方面，要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，使發(fā)展好的帶動(dòng)發(fā)展不好的，讓協(xié)會(huì)的力量進(jìn)一步規(guī)范和協(xié)調(diào)養(yǎng)老公寓的發(fā)展，逐步改變我國(guó)目前養(yǎng)老公寓發(fā)展參差不齊的局面，在發(fā)展的過(guò)程中進(jìn)一步統(tǒng)一、完善養(yǎng)老公寓的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，如居住環(huán)境、娛樂(lè)設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量等，使再發(fā)展起來(lái)的養(yǎng)老公寓有章可循，做到良性循環(huán)。

第六篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目技術(shù)方案

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目生產(chǎn)方法（包括原料路線）2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目工藝流程 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目工藝技術(shù)來(lái)源

4．推薦方案的主要工藝（生產(chǎn)裝置）流程圖、物料平衡圖，物料消耗定額表

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要設(shè)備方案 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要設(shè)備選型

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要設(shè)備來(lái)源（進(jìn)口設(shè)備應(yīng)提出供應(yīng)方式）3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目推薦方案的主要設(shè)備清單

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目工程方案

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目礦建工程方案 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目特殊基礎(chǔ)工程方案

4．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建筑安裝工程量及“三材”用量估算 5．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑物工程一覽表

第七篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要原材料、燃料供應(yīng)

一、主要原材料供應(yīng) 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要原材料品種、質(zhì)量與年需要量 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要輔助材料品種、質(zhì)量與年需要量 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目原材料、輔助材料來(lái)源與運(yùn)輸方式

二、燃料供應(yīng)

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目燃料品種、質(zhì)量與年需要量 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目燃料供應(yīng)來(lái)源與運(yùn)輸方式

三、主要原材料、燃料價(jià)格

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目原材料、燃料價(jià)格現(xiàn)狀 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要原材料、燃料價(jià)格預(yù)測(cè)

四、編制主要原材料、燃料年需要量表

第八篇 總圖、運(yùn)輸與公用輔助工程

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目總圖布置 1．平面布置 2．豎向布置

（1）場(chǎng)區(qū)地形條件

（2）豎向布置方案

（3）場(chǎng)地標(biāo)高及土石方工程量 3．總平面布置圖 4．總平面布置主要指標(biāo)表

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸 1．場(chǎng)外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式 2．場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式 3．場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目公用輔助工程 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目給排水工程

（1）給水工程。用水負(fù)荷、水質(zhì)要求、給水方案

（2）排水工程。排水總量、排水水質(zhì)、排放方式和泵站管網(wǎng)設(shè)施

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目供電工程

（1）供電負(fù)荷（年用電量、最大用電負(fù)荷）

（2）供電回路及電壓等級(jí)的確定

（3）電源選擇

（4）場(chǎng)內(nèi)供電輸變電方式及設(shè)備設(shè)施 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目通信設(shè)施（1）通信方式

（2）通信線路及設(shè)施 4．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目供熱設(shè)施

5．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目空分、空壓及制冷設(shè)施 6．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目維修設(shè)施 7．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施

第九篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目節(jié)能措施

一、節(jié)能措施

二、能耗指標(biāo)分析

第十篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目節(jié)水措施

一、節(jié)水措施

二、水耗指標(biāo)分析

第十一篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)

一、場(chǎng)址環(huán)境條件

二、項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目生產(chǎn)過(guò)程產(chǎn)生的污染物對(duì)環(huán)境的影響

三、環(huán)境保護(hù)措施方案

四、環(huán)境保護(hù)投資

五、環(huán)境影響評(píng)價(jià)

第十二篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危險(xiǎn)性作業(yè)的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生產(chǎn)和無(wú)危害的工藝和設(shè)備 2．對(duì)危害部位和危險(xiǎn)作業(yè)的保護(hù)措施 3．危險(xiǎn)場(chǎng)所的防護(hù)措施 4．職業(yè)病防護(hù)和衛(wèi)生保健措施

三、消防設(shè)施 1．火災(zāi)隱患分析 2．防火等級(jí) 3．消防設(shè)施

第十三篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目法人組建方案

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)組織方案和體系圖 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目機(jī)構(gòu)適應(yīng)性分析

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目人力資源配置 1．生產(chǎn)作業(yè)班次

2．勞動(dòng)定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求 3．職工工資福利 4．勞動(dòng)生產(chǎn)率水平分析 5．員工來(lái)源及招聘方案 6．員工培訓(xùn)計(jì)劃

第十四篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建設(shè)工期

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（橫線圖）

第十五篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目投資估算

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目投資估算依據(jù)

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建設(shè)投資估算 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建筑工程費(fèi) 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi) 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目安裝工程費(fèi) 4．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用 5．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi) 6．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 7．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建設(shè)期利息

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目流動(dòng)資金估算

四、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目投資估算表

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目投入總資金估算匯總表 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目單項(xiàng)工程投資估算表 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目分年投資計(jì)劃表 4．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目流動(dòng)資金估算表

第十六篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目融資方案

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目資本金籌措

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目債務(wù)資金籌措

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目融資方案分析

第十七篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1．財(cái)務(wù)價(jià)格 2．計(jì)算期與生產(chǎn)負(fù)荷 3．財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 4．其他計(jì)算參數(shù)

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算（編制銷(xiāo)售收入估算表）

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目成本費(fèi)用估算（編制總成本費(fèi)用估算表和分項(xiàng)成本估算表）

四、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目損益和利潤(rùn)分配表 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表 4．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目借款償還計(jì)劃表

五、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目盈利能力分析

（1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

（2）資本金收益率

（3）投資各方收益率（4）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

（5）投資回收期

（6）投資利潤(rùn)率

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治觯ń杩顑斶€期或利息備付率和償債備付率）

六、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目不確定性分析

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目敏感性分析（編制敏感性分析表，繪制敏感性分析圖）

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目盈虧平衡分析（繪制盈虧平衡分析圖）

七、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論

第十八篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度分析

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 第十九篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目與所在地互適性分析

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目利益群體對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目各級(jí)組織對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及支持程度 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目地區(qū)文化狀況對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)程度

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析

四、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論

第二十篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目推薦方案的總體描述

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述 1．優(yōu)點(diǎn) 2．存在問(wèn)題

3．主要爭(zhēng)論與分歧意見(jiàn)

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要對(duì)比方案 1．方案描述 2．未被采納的理由

四、結(jié)論與建議

第五篇：2017年社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編制大綱)

2017年社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告

編制單位：北京智博睿投資咨詢(xún)有限公司

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本報(bào)告是針對(duì)行業(yè)投資可行性研究咨詢(xún)服務(wù)的專(zhuān)項(xiàng)研究報(bào)告，此報(bào)告為個(gè)性化定制服務(wù)報(bào)告，我們將根據(jù)不同類(lèi)型及不同行業(yè)的項(xiàng)目提出的具體要求，修訂報(bào)告目錄，并在此目錄的基礎(chǔ)上重新完善行業(yè)數(shù)據(jù)及分析內(nèi)容，為企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、申請(qǐng)資金、融資提供全程指引服務(wù)。

可行性研究報(bào)告 是在招商引資、投資合作、政府立項(xiàng)、銀行貸款等領(lǐng)域常用的專(zhuān)業(yè)文檔，主要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的可能性、有效性、如何實(shí)施、相關(guān)技術(shù)方案及財(cái)務(wù)效果進(jìn)行具體、深入、細(xì)致的技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以求確定一個(gè)在技術(shù)上合理、經(jīng)濟(jì)上合算的最優(yōu)方案和最佳時(shí)機(jī)而寫(xiě)的書(shū)面報(bào)告。

可行性研究是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，在投

資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

投資可行性報(bào)告咨詢(xún)服務(wù)分為政府審批核準(zhǔn)用可行性研究報(bào)告和融資用可行性研究報(bào)告。審批核準(zhǔn)用的可行性研究報(bào)告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益和影響；融資用報(bào)告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行。具體概括為：政府立項(xiàng)審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請(qǐng)高新技術(shù)企業(yè)等各類(lèi)可行性報(bào)告。

報(bào)告通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調(diào)查，在行業(yè)專(zhuān)家研究經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項(xiàng)目投資價(jià)值評(píng)估及項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程等咨詢(xún)意見(jiàn)。

報(bào)告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、政府申請(qǐng)資金、申請(qǐng)土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 關(guān)聯(lián)報(bào)告：

社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目建議書(shū) 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)

社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估報(bào)告 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目資金申請(qǐng)報(bào)告 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告

社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)分析報(bào)告

可行性研究報(bào)告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進(jìn)行調(diào)整）第一章 總 論

1.1社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目概況 1.1.1社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng) 1.1.2建設(shè)性質(zhì)

1.1.3社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目承辦單位及負(fù)責(zé)人 1.1.4社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 1.2社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)目標(biāo) 1.3社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 1.4社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目投資估算與資金籌措 1.4.1社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)總投資 1.4.2資金籌措

1.5社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.6可行性研究依據(jù) 1.7研究范圍

第二章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)背景

2.1宏觀形勢(shì) 2.1.1地理、歷史 2.1.2交通 2.2宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

2.2.1宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展（GDP發(fā)展）2.2.2固定資產(chǎn)投資情況 2.2.3人均生產(chǎn)總值 2.2.4人口變化

2.3地區(qū)及行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃 2.3.1城市總體規(guī)劃（2015—2020）2.3.2城市近期建設(shè)規(guī)劃

第三章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)市場(chǎng)分析與市場(chǎng)定位 3.1社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)市場(chǎng)分析 3.1.1社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)市場(chǎng)近況 3.1.2社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)市場(chǎng)劃分 3.1.3板塊特征分析及小結(jié)

3.1.4社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè) 市場(chǎng)總結(jié) 3.1.5社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 3.2項(xiàng)目市場(chǎng)定位

3.3社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目的SWOT分析 3.3.1社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（STRENGTH）3.3.2社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目劣勢(shì)（WEAKNESS）

3.3.3社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目機(jī)會(huì)（OPPORTUNIES）3.3.4社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目威脅（THREATS）3.4營(yíng)銷(xiāo)策略 3.4.1營(yíng)銷(xiāo)主題 3.4.2廣告創(chuàng)意 3.4.3營(yíng)銷(xiāo)策略 3.4.4宣傳推廣策略 3.4.5促銷(xiāo)策略

第四章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件 4.1市區(qū)域概況 4.2區(qū)域文化特色 4.3區(qū)域人居環(huán)境 4.4區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò) 4.5基礎(chǔ)條件

4.5.1.自然及氣候條件 4.5.2.基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)條件

第五章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)方案 5.1總體規(guī)劃 5.1.1設(shè)計(jì)依據(jù) 5.1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思 5.1.3指導(dǎo)原則 5.1.4規(guī)劃目標(biāo)

5.2總平面布置及道路景觀設(shè)計(jì) 5.2.1總平面布置 5.2.2道路及景觀設(shè)計(jì) 5.2.3豎向設(shè)計(jì) 5.2.4技術(shù)指標(biāo) 5.3建筑單體設(shè)計(jì) 5.3.1平面設(shè)計(jì) 5.3.2立面設(shè)計(jì) 5.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 5.4.1工程概況 5.4.2設(shè)計(jì)依據(jù) 5.4.3基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 5.4.4結(jié)構(gòu)選型

5.4.5主要荷載（作用）取值 5.4.6主要結(jié)構(gòu)材料 5.5公用輔助工程 5.5.1給排水工程 5.5.2暖通工程 5.5.3電氣工程 5.5.4燃?xì)夤こ?5.5.5人防設(shè)計(jì) 5.5.6無(wú)障礙設(shè)計(jì)

第六章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià) 6.1環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 6.2施工期環(huán)境影響分析 6.2.1施工期污染源 6.2.2施工期環(huán)境影響分析 6.3項(xiàng)目建成后環(huán)境影響分析 6.3.1大氣污染源分析 6.3.2水污染源分析 6.3.3環(huán)境保護(hù)措施 6.4公眾參與

第七章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 7.1衛(wèi)生防疫 7.2消防

7.2.1消防給水系統(tǒng) 7.2.2防排煙系統(tǒng) 7.2.3電氣消防

第八章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目節(jié)能節(jié)水措施 8.1節(jié)能 8.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)

8.1.2能源配置與能耗分析 8.1.3節(jié)能技術(shù)措施 8.2節(jié)水

8.2.1水環(huán)境

8.2.2綠化景觀用水節(jié)水 8.2.3節(jié)水器具應(yīng)用 8.3太陽(yáng)能利用

第九章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目組織管理與實(shí)施 9.1項(xiàng)目組織管理 9.1.1項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與管理 9.1.2人力資源配置 9.2物業(yè)管理 9.2.1物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 9.2.2物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 9.3項(xiàng)目實(shí)施安排

第十章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目投資估算與資金籌措 10.1投資估算 10.1.1估算依據(jù)

10.1.2投資構(gòu)成及估算參數(shù) 10.1.3投資估算 10.2資金籌措 10.3借款償還計(jì)劃

第十一章社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目工程招標(biāo)方案 11.1 總則.2 項(xiàng)目采用的招標(biāo)程序.3 招標(biāo)內(nèi)容

第十二章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目效益分析 12.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)和原則 12.2成本費(fèi)用、銷(xiāo)售收入及稅金估算 12.2.1 成本費(fèi)用估算 12.2.2收入及稅金估算 12.3 財(cái)務(wù)效益分析 12.3.1項(xiàng)目損益分析 12.3.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析 12.4盈虧平衡分析 12.5敏感性分析 12.6財(cái)務(wù)效益分析結(jié)論

第十三章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目結(jié)論與建議 13.1社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目結(jié)論 13.2社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目建議 1、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目位置圖 2、主要工藝技術(shù)流程圖 3、主辦單位近5 年的財(cái)務(wù)報(bào)表、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目所需成果轉(zhuǎn)讓協(xié)議及成果鑒定 5、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖 6、主要土建工程的平面圖 7、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)摘要表、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目投資概算表 9、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)類(lèi)基本報(bào)表與輔助報(bào)表 10、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 11、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 12、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目損益表、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表 14、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表 15、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)外匯平衡表 16、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表 17、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目流動(dòng)資金估算表 18、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表 19、單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算表、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表 21、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算表、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入和銷(xiāo)售稅金及附加估算表