第一篇：物業公司對開發商所移交的物業一定要把好驗收關

物業公司對開發商所移交的物業一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的包袱。一般來說物業公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵：

1、對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區配套設施等敏感問題）。

2、開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯系電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。

3、將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。

4、凡小區采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。

5、驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區標識系統、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區擺攤、搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。

6、小區公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明（避免以后引起業主投訴、爭紛）。

購房物業交接流程

物業交接環節被疏忽，將會給未來生活造成很大麻煩，因此，鏈家地產市場部認為，物業交割時要遵循以下四個步驟：

1、提前通知出售業主騰空房子

2、所購房屋的水、電、氣等費用結清。買賣雙方都要在物業清單上簽字備案。

3、向原業主領取房屋鑰匙。

4、買方與該套房屋物業公司簽定了新的《物業合同》

入住剛一年，屋內墻體長毛，女兒墻以及樓的外墻墻皮脫落，開發商擅自將公共空間出售或出租，開發商與其他相關單位在建設中因為各種問題沒有達成一致，導致小區至今沒有消防設施、煤氣管道，至今辦不了房產證??“他們留下了隱患，卻讓我們埋單，業主遷怒于我們，我們也感覺很委屈?！惫幸晃晃飿I經理說。

業主不滿意 物業挺委屈

“我們承認在服務過程中并非盡善盡美，但我們也做了很多努力和工作?！必撠煿芾碇斜贝撼切^的宏郵物業公司負責人坦言，物業公司無奈退管，其實是替開發商背了黑鍋?！皹I主房屋漏雨屬于房屋質量問題，在保修期內應由開發商負責維修。可是，業主們只找物業。我們幫業主聯系到了開發商，但修了多次都修不好，業主就遷怒于我們，很多人因此就不交物業費了。”

此外，中北春城小區會所一部分被出租，也是導致業主與物業產生矛盾的原因之一。業委會和業主們多次要求物業公司將出租會所和公共樓道所得收入公示，但物業遲遲不“曬”賬?！靶^會所的房產屬于開發商，出租行為也是開發商所為，這些開發商遺留下來的問題一直讓我們很頭疼。歸根結底，是物業公司在替開發商背黑鍋。業主意見大，物業也有委屈?！?/p>

物業：我們也是受害者

去年冬天，哈市道外區某小區的業主們發現，他們整棟樓溫度不達標。物業公司經過檢查找到了癥結，原來該樓建設時，建筑商偷工減料少裝了暖氣片，并將粗供暖管換成細管，竣工時正逢夏季，檢測也不到位?！艾F在要提高溫度必須更換暖氣片和管道?！蔽飿I公司說，“建筑商都找不著了，這是難上加難，費用和工程原本是物業的分外事。我們想修，但承擔不起費用；但不修，業主就不交物業費?！?/p>

類似的情況發生在哈市多個小區?！皹I主有問題總找物業公司，可有些事情并不是物業公司能解決的。”哈市一位物業經理說，“很多業主因為辦不了產權證著急，但是的確和物業沒有關系啊，辦不了產權證，業主就不交物業費?！边@位經理還給記者列舉了很多開發商遺留的問題：有的小區沒有任何消防設施，沒有國家電力部門統一管理的電網用電，進戶多年至今沒有煤氣管道??“所有這些隱患都是開發商遺留的，業主以這些為理由拒交物業費，我們物業也是受害者?！?/p>

市民：開發商和物業互相推諉

據了解，哈市很多小區的物業是開發商的二級企業。市民劉新生說：“因為小區墻皮脫落，我們多次找到物業公司，但物業和開發商是一家，他們互相推脫，相關負責人始終不露面?！睂Υ?，哈市一家物業公司的經理說，他們也很無奈，作為開發商的二級企業，在很多問題上“一家的事更難辦。”而另一家物業公司的經理表示，他們物業公司與開發商并不是一家，但當樓房出現質量問題去找開發商時，這家公司已經解體找不到了?！斑@種情況也不少見，而這入住剛一年，屋內墻體長毛，女兒墻以及樓的外墻墻皮脫落，開發商擅自將公共空間出售或出租，開發商與其他相關單位在建設中因為各種問題沒有達成一致，導致小區至今沒有消防設施、煤氣管道，至今辦不了房產證??“他們留下了隱患，卻讓我們埋單，業主遷怒于我們，我們也感覺很委屈?！惫幸晃晃飿I經理說。

業主不滿意 物業挺委屈

“我們承認在服務過程中并非盡善盡美，但我們也做了很多努力和工作。”負責管理中北春城小區的宏郵物業公司負責人坦言，物業公司無奈退管，其實是替開發商背了黑鍋。“業主房屋漏雨屬于房屋質量問題，在保修期內應由開發商負責維修?？墒?，業主們只找物業。我們幫業主聯系到了開發商，但修了多次都修不好，業主就遷怒于我們，很多人因此就不交物業費了。”

此外，中北春城小區會所一部分被出租，也是導致業主與物業產生矛盾的原因之一。業委會和業主們多次要求物業公司將出租會所和公共樓道所得收入公示，但物業遲遲不“曬”賬?！靶^會所的房產屬于開發商，出租行為也是開發商所為，這些開發商遺留下來的問題一直讓我們很頭疼。歸根結底，是物業公司在替開發商背黑鍋。業主意見大，物業也有委屈。”

物業：我們也是受害者

去年冬天，哈市道外區某小區的業主們發現，他們整棟樓溫度不達標。物業公司經過檢查找到了癥結，原來該樓建設時，建筑商偷工減料少裝了暖氣片，并將粗供暖管換成細管，竣工時正逢夏季，檢測也不到位?！艾F在要提高溫度必須更換暖氣片和管道?！蔽飿I公司說，“建筑商都找不著了，這是難上加難，費用和工程原本是物業的分外事。我們想修，但承擔不起費用；但不修，業主就不交物業費?！?/p>

類似的情況發生在哈市多個小區?！皹I主有問題總找物業公司，可有些事情并不是物業公司能解決的。”哈市一位物業經理說，“很多業主因為辦不了產權證著急，但是的確和物業沒有關系啊，辦不了產權證，業主就不交物業費?！边@位經理還給記者列舉了很多開發商遺留的問題：有的小區沒有任何消防設施，沒有國家電力部門統一管理的電網用電，進戶多年至今沒有煤氣管道??“所有這些隱患都是開發商遺留的，業主以這些為理由拒交物業費，我們物業也是受第一章物業接管驗收的基本條件

1．建設工程全部施工完畢，并經竣工驗收合格

（1）全部施工完畢，是指工程范圍不僅是房屋的主體工程，而且也包括房屋的附屬工程，以及設計規定應與主體工程同步交驗的配套項目（不得漏項、甩項）。住宅小區內分期建設的工程項目，可以分階段組織驗收、交接，但公用項目未竣工不得影響前期已接管工程的正常使用。

（2）竣工驗收合格，是由建設單位會同施工單位及有關專業部門，按照國家建筑施工驗收規范及其他專業質量標準，進行工程竣工驗收，由驗收部門對工程項目進行檢查、考核、鑒定，取得數據材料、憑證，證明符合標準，工程合格，呈報批準通過。

2．供電、采暖、給排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用

即要求供水、供電、供氣等設施正常運轉，做到電通、水通、氣通、路通（高級住宅還要求電話線路進戶，電視信號到位，安全技防聯網等）并做到：雨污水排放暢通；廢棄物處理的落實；綠化面積達標；房屋配套齊全；設備功能完備，滿足業主生活必需的要求。

3．房屋幢、戶編號已經有關部門確認

即要求建設單位在房屋竣工驗收前，應同當地公安干部門聯系，確認幢、戶編號，提前申領門牌，安裝到位。以免業戶入住后，無法申報戶口、入托入學、就業安置、郵電通信等；也避免幢、戶編號不清，給產權登記、物業管理、房產交易帶來后遺癥。

第二章物業接管驗收應檢索提交的材料

在物業接管驗收前，建設單位應將有關產權資料和技術資料系統整理，分類立卷，在驗收時交物業管理單位歸檔保管，以適應產權管理、維護保養的需要。

1．產權資料

（1）什么是產權資料。

房地產的產權資料是國家房地產管理部門依法對各類房地產進行管理的依據；市房地產管理部門確認產權、稅務部門依法征稅、司法部門處理產權糾紛的必要依據；也是產權人參與房產租賃、交易、抵押的必要依據。物業管理企業將以產權資料為依據，收取或分攤有關費用，行使管理職能，防止發生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結構和公共設施等行為，維護共有設施、共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業主的權益。

（2）接管驗收時檢索提交的產權資料主要有：

1)項目批準文件；

2)用地批準文件；

3)建筑執照；

4)拆遷安置資料；

5)房地產平面圖。

2.技術資料

（1）技術資料是房屋接管驗收時對房屋進行質量檢驗的依據。物業管理單位在接管驗收時，必須根據有關技術資料來進行檢驗：

1)房屋結構、管線布置是否按設計要求施工；

2)工程質量、裝修標準是否符合驗收標準；

3)建房用的各類材料是否符合設計要求；

4)房屋各項附屬設施的數量、性能、規格、型號及安裝是否符合技術文件的要求。

（2）接管驗收時應提供的技術資料主要有：

1)竣工圖——包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

2)地質勘查報告;

3)工程合同及開、竣工報告；

4)工程預決算；

5)圖紙會審紀錄；

6)工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）；

7)隱蔽工程驗收簽證；

8)沉降觀察記錄；

9)竣工驗收證明書；

10)鋼筋、水泥等主要材料的質量保證書；

11)新材料、構配件的鑒定合格證書；

12)水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；

13)砂漿、混凝土試塊試壓報告；

14)供水、供暖的試壓報告；

15)園林綠化的圖紙和清樣；

16)設備清單、安裝調試記錄、使用注意事項說明、質保書和保修單；

17)有關工程項目的其他重要技術決定和文件。

上述技術資料中，竣工圖是一份尤其重要的資料。竣工圖是全面、真實地反映各種地下、地上建筑物、構筑物、管線、電纜等施工最終情況的技術文件（圖紙、資料）。它是工程接管驗收后，物業管理企業進行房屋保養、維修、改建、擴建的重要依據。繪制、整理竣工圖時，在保證完整、準確的原則基礎上，可根據不同情況，區別處理：凡嚴格按施工圖施工，對原設計未作任何變動的，由施工單位在原施工圖上加蓋“竣工圖”印記；凡在施工中對原設計作過一般性變更，又能將原施工圖作修改補充后改為竣工圖的，可不必另繪竣工圖，但須有施工單位在原施工圖上標明修改部分（需附上設計變更通知和施工說明），再加蓋“竣工圖”印記才能做竣工圖。凡結構形式、平面布置、生產工藝、體形體量等有重大改變著，均須重新繪制竣工圖。如果竣工圖不準確、不完整、不符合歸檔要求者，不能辦理接管驗收手續。

第三章物業接管驗收交接雙方的責任

在接管驗收的整個過程中交接雙方均應嚴格執行國家建設部批準的《房屋接管驗收標準》（ZBP3001-90）的有關規定，明確各自應承擔的責任，協調配合，加快接管驗收進度。

1.接管驗收的程序和時限

（1）建設單位在完成竣工驗收后，應及時提出接管驗收申請，并同時提交

有關物業的產權、技術資料；

（2）物業管理單位在接到驗收申請和產權、技術資料后，應立即組織有關

管理、技術人員進行審查，對資料清楚、符合要求、具備接管驗收條件的，應在15天內簽發驗收通知并約定時間進行驗收；

（3）交接雙方共同清點房屋、設備和附著物，按驗收標準，查驗物業質量并做好書面紀錄，并由雙方主辦人員會簽；

（4）經檢驗符合要求，物業管理部門應在七天內簽署驗收合格憑證和接管文件；

（5）驗收不合格的項目，雙方協調處理辦法，并商定時間復驗，建設單位

應按約返修合格，再申請復驗，復驗通過，再辦合格憑證和接管文件；

（6）新建房屋一經接管，建設單位或開發商應在三個月內辦理入戶手續和租賃手續，逾期不辦者，應承擔因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。

2.交房方的責任

（1）接管前，建設單位必須狠抓工程質量，落實公建配套，注重使用功能，完善資料管理，做好竣工驗收?？⒐を炇蘸细窈螅咨票９芪飿I，盡快提出接管驗收申請；

（2）在接管驗收時，如發現不符合質量標準的工程項目，以及不具備使用功能的設備、設施應在雙立商定的期限內加以解決，待符合接管驗收要求后，再組織復驗；

（3）在接管驗收后，負責規定期限的保修；

（4）房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性的重大質量問題，應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位，

第二篇：開發商向物業公司工程資料移交清單

物業移交資料清單

一、項目建設資料 《國家建設征用土地通知書》及紅線圖 復印件 ； 2 同意使用土地通知書 復印件 ； 3 建設用地批準書 復印件 ； 4 固定資產投資許可證 復印件 ；建設工程規劃許可證 復印件 ； 市規劃局《建設工程報建審核書》 復印件 ； 7 規劃報建圖 復印件 ； 建筑設計防火審核意見書 復印件； 開發公司相關資料（營業執照、機構代碼證等）復印件10 建設工程規劃驗收合格證 復印件 ； 11 建設工程竣工驗收質量認定書 復印件 ； 12 建筑工程竣工消防審核意見書 復印件 ； 13 單位工程質量綜合評定表 復印件 ； 工程建筑埋放線、驗線、驗收意見書 復印件 ； 15 公共安全技術防范工程設施使用證 復印件 ； 通信管線等各分項工程竣工驗收書/驗收報告 復印件 ；17 供水協議書 復印件 ； 供用電合同 復印件 ；同意供電通知 復印件 ； 19 申請門牌呈批表 復印件 ；通郵申報表 復印件 ； 21 其它相關資料

；

二、物業產權資料 銷售資料（業主、產權、位置、建筑面積等）復印件 ； 2 住房、門面、車庫買賣合同

復印件 3 其它相關資料

三、建筑工程技術資料 1 地質勘察報告 復印件 ； 工程合同及開、竣工報告 復印件 ； 建筑施工圖（結構、建施、水施、電施、防雷、弱電等）原 件 ； 4 圖紙會審記錄 復印件 ； 工程設計變更通知(包括質量事故處理 記錄)復印件 ； 6 隱蔽工程驗收簽證 復印件 ； 7 沉降觀察記錄 復印件 ； 8 竣工驗收證明書 復印件 ； 主要建筑材料質量保證書（鋼 材、水泥等）復印件 ； 10 新材料、構配件的鑒定合格證書 復印件 ；砂漿、混凝土試塊試壓報告 復印件 ； 建筑竣工圖（包括總平面圖、建筑、結構、水、電、防雷、弱電、設備安裝、附屬工程及隱蔽管線等）原 件 ； 13 其它項目竣工圖（綠化、景觀、二次裝修等）原 件 ； 14 各分項工程施工單位資料 復印件 ； 各分項工程/隱蔽工程驗收表/測試報告 復印件 ； 16 其它相關資料

四、設備資料---供電系統 供電系統設備購買、安裝合同 復印件 ； 供電系統設備制造、安裝單位、維護單位資料 復印件 ； 3 供電系統設備產權所有者及用戶的名稱和地址 復印件 ； 4 高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備參數（型號、數量、重量、額定電壓、電流、頻率等）原 件 ； 高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備隨機資料（安裝使用說 明書、技術圖紙、機房布置圖、產品合格證、安裝配件清單等）原 件 ； 高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備主要配件資料（生產單位、技術參數、說明書、產品合格證等）原 件 ； 高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備試運行檢驗記錄、運行許可證 原 件 ； 配電箱、電纜、插接母線、電表等資料（生產單位、技術參數、說明 書、檢測報告、產品合格證等）原 件 ； 燈具、末端用電器具資料（生產單位、技術參數、說明書、產品合格證等）原 件 ； 配套裝置、儀表、電度表資料（檢驗記錄、測試報告、原始數據記錄等）復印件 ； 11 其它相關資料

五、設備資料---給排水系統（生活用水增壓、抽水泵及其他）給排水系統設備購買、安裝合同 復印件 ； 給排水系統設備 制造、安裝單位、維護單位資料 復印件 ； 給排水系統設備產權所有者及用戶的名稱和地址 復印件 ； 4 水泵等配套設備參數（型號、額定功率、揚程、編號等）原 件 ； 5 設備隨機資料（安裝使用說 明書、維護保養手冊、機房布置圖、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原 件 ； 6 設備運行檢驗記錄、管道水壓及閉水試 驗記錄、給水管道的沖洗及消毒記錄 原 件 ； 主要材料和制品的合格證或試驗記錄 復印件 ； 配套裝置、儀表、水表資料（檢驗記錄、測試報告、原始數據記錄等）復印件 ； 水、暖、衛生器具檢驗合格證書； 原 件 ； 10 維護保養合同

原件 11 其它相關資料

六、設備資料---電梯系統 電梯設備購買安裝合同 復印件 ； 電梯制造、安裝單位、維護單位資料 復印件 ； 3 電梯產權所有者及用戶的名稱和地址 復印件 ； 電梯設備參數（型號、數量、額定載重、額定速度、乘客數、電梯行程、層站數、轎廂及對重的質量、機器編號等）原 件 ； 5 隨機資料（安裝使用說明書、維護保養手冊、電梯機房井道布置圖、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原 件 ； 6 設備安裝調試記錄

原 件 ； 電梯設備檢驗記錄、運行許可證 原 件 ； 8 國家特種設備檢驗合格證及相關資料 復印件 ； 9 維護保養合同

原件 10 其它相關資料

七、設備資料---消防系統 消防設備購買安裝合同 復印件 ； 消防設備制造、安裝單位、維護單位資料 復印件 ； 3 消防設備產權所有者及用戶的名稱和地址 復印件 ； 消防自動報警、消防廣播、消防栓、消防噴淋等設備參 數（型號、數量、水泵額定功率、揚程等）原 件 ； 隨機資料（安 裝使用說明書、維護保養手冊、機房布置圖、產品合格證、隨機配件 清單、主要配件資料等）原 件 設備、儀表調試運行檢驗記錄、管道沖洗、水壓及閉水試驗檢驗記錄復印件 ； 消防系統主要材料和制品的合格證或試驗記錄 復印 件 ； 8 消防驗收合格證書 復印件 ； 9 維護保養合同 原件 10其它相關資料

八、設備資料---弱電系統（安防設備、停車場、門禁系統及其他）弱電系統設備購買、安裝合同 復印件 ； 弱電系統設備制造、安裝單位、維護單位資料 復印件 ； 3 弱電系統設備參數（系統、型號、規格、數量）原 件 ； 4 弱電系統隨機資料（安裝使用說明書、維護保養手冊、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原 件 ； 弱電系統設備調試運行檢驗記錄、安裝檢驗合格證書、智能化等設備國家許可使用證明 原 件 ； 寬頻接入協議 復印件 ； 7 有線電視及電話協議 復印件 ； 8 維護保養合同 原件 9 其它相關資料

九、綠化系統 綠化林木、花卉、植被購買合同2 綠化品目資料

原件 3 綠化養護技術資料

原件 4 綠化養護合同

原件 5 其它相關資料

復印件

第三篇：開發商向物業公司工程資料移交清單

物業工程資料移交清單

一、項目建設資料：

1、《國家建設征用土地通知書》及紅線圖 復印件

2、同意使用土地通知書 復印件

3、建設用地批準書 復印件

4、固定資產投資許可證 復印件

5、建設工程規劃許可證 復印件

6、市規劃局《建設工程報建審核書》 復印件

7、規劃報建圖 復印件 88、物業各分項工程設計方案 復印件

9、建設工程規劃驗收合格證 復印件

10、建設工程竣工驗收質量認定書 復印件

11、建筑工程竣工消防審核意見書 復印件

12、單位工程質量綜合評定表 復印件

13、工程建筑埋放線、驗線、驗收意見書 復印件

14、公共安全技術防范工程設施使用證 復印件

15、通信管線等各分項工程竣工驗收書/驗收報告 復印件

16、供水協議書 復印件

17、供用電合同 復印件

18、同意供電通知 復印件

19、申請門牌呈批表 復印件

20、通郵申報表 復印件

21、其它相關資料

二、物業產權資料：

1、銷售資料（業主、產權（包括儲藏室、車庫）、位置、建筑面積、測繪面積、聯系方

式）復印件

2、其它相關資料

三、建筑工程技術資料：

1、地質勘察報告 復印件

2、工程合同及開、竣工報告 復印件

3、建筑施工圖（結構、建施、水施、電施、防雷、弱電等）原 件

4、圖紙會審記錄 復印件

5、工程設計變更通知(包括質量事故處理記錄)復印件

6、隱蔽工程驗收簽證 復印件

7、沉降觀察記錄 復印件

8、竣工驗收證明書 復印件

9、主要建筑材料質量保證書（鋼材、水泥等）復印件

10、新材料、構配件的鑒定合格證書 復印件

11、砂漿、混凝土試塊試壓報告 復印件

12、工程竣工圖（包括總平面圖、建筑、結構、水、電、防雷、弱電、設備安裝、附屬工程及隱蔽管線等）原 件

13、其它項目竣工圖（綠化、景觀、二次裝修等）原 件

14、各分項工程施工單位資料 復印件

15、各分項工程/隱蔽工程驗收表/測試報告 復印件

16、其它相關資料

四、設備資料—供電系統

1、供電系統設備購買、安裝合同 復印件

2、供電系統設備制造、安裝單位、維護單位資料 復印件

3、供電系統設備產權所有者及用戶的名稱和地址 復印件

4、高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備參數（型號、數量、重量、額定電壓、電流、頻率等）原 件

5、高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備隨機資料（安裝使用說明書、技術圖紙、機房布置圖、產品合格證、安裝配件清單等）原 件

6、高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備主要配件資料（生產單位、技術參數、說明書、產品合格證等）原 件

7、高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備試運行檢驗記錄、運行許可證 原 件

8、配電箱、電纜、插接母線、電表等資料（生產單位、技術參數、說明書、檢測報告、產品合格證等）原 件

9、燈具、末端用電器具資料（生產單位、技術參數、說明書、產品合格證等）原 件

10、配套裝置、儀表、電度表資料（檢驗記錄、測試報告、原始數據記錄等）復印件

11、其它相關資料

五、設備資料—給排水系統 ：

1、給排水系統設備購買、安裝合同 復印件

2、給排水系統設備制造、安裝單位、維護單位資料 復印件

3、給排水系統設備產權所有者及用戶的名稱和地址 復印件

4、水泵等配套設備參數（型號、額定功率、揚程、編號等）原 件

5、設備隨機資料（安裝使用說明書、維護保養手冊、機房布置圖、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）二次控制圖、原 件

6、設備運行檢驗記錄、管道水壓及閉水試驗記錄、給水管道的沖洗及消毒記錄 原 件

7、主要材料和制品的合格證或試驗記錄 復印件

8、配套裝置、儀表、水表資料（檢驗記錄、測試報告、原始數據記錄等）復印件

9、水、暖、衛生器具檢驗合格證書； 原 件

10、其它相關資料

六、設備資料—消防系統：

1、消防設備購買安裝合同 復印件

2、消防設備制造、安裝單位、維護單位資料 復印件

3、消防設備產權所有者及用戶的名稱和地址 復印件

4、消防自動報警、消防廣播、消防栓、消防噴淋等設備參數（型號、數量、水泵額定功率、揚程等）原 件、系統圖、平面圖5、5、設備、儀表調試運行檢驗記錄、管道沖洗、水壓及閉水試驗檢驗記錄 復印件

6、消防系統主要材料和制品的合格證或試驗記錄 復印件

7、消防驗收合格證書 復印件

8、其它相關資料

七、設備資料—弱電系統：

1、弱電系統設備購買、安裝合同 復印件

2、弱電系統設備制造、安裝單位、維護單位資料 復印件

3、弱電系統設備參數（系統、型號、規格、數量）原 件

4、弱電系統隨機資料（安裝使用說明書、維護保養手冊、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原 件、原理圖和二次接線圖

5、弱電系統設備調試運行檢驗記錄、安裝檢驗合格證書、智能化等設備國家許可使用證明 原 件

6、寬頻接入協議 復印件

7、有線電視及電話協議 復印件

8、其它相關資料

八、健身器材及娛樂資料：

1、健身器材及娛樂設備購買、安裝合同 復印

2、健身器材及娛樂設備制造、安裝單位、維護單位資料 復印件

3、健身器材及娛樂設備參數（系統、型號、規格、數量）原 件

4、健身器材及娛樂隨機資料（安裝使用說明書、維護保養手冊、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原 件

5、健身器材及娛樂設備調試運行檢驗記錄、安裝檢驗合格證書、智能化等設備國家許可使用證明 原 件

第四篇：竣工交付及對物業移交標準

竣工交付及對物業移交標準

（一）工程交付應具備的條件

1、主體工程：在質監站的監督下，五大責任主體驗收完成，并出具五大責任主體驗收報告（表格）。（五大責任主體：建設單位、地質勘探單位、設計單位、施工單位、監理單位）

2、消防驗收完成

3、電梯驗收完成并取得使用許可證

4、供水：每戶通正式水

5、供電：每戶通正式電（非臨時電）

6、采暖：采暖設備安裝完成，并通過驗收，具備采暖條件。

7、燃氣：燃氣工程完成，每戶氣表完成（交付后三月內點火）

8、寬帶、電話、有線電視：工程施工完成，具備開通條件（用戶申請即可開通）

9、園林景觀工程：園林景觀工程全部施工完成。

10、智能化系統：工程完工，并經驗收，園區內公共系統全部正常運行，戶內系統申請即可開通。

11、工程項目部房間質量檔案中記錄的問題全部整改完畢。

12、物業公司檢查發現的質量問題全部整改完畢，遺留問題為0。

13、園區公共設備已經過試運行，驗收合格并移交物業公司。

14、施工人員已全部撤出園區。

15、所有鑰匙（入戶門、單元門、管道井、各類表箱、設備間等）已分門別類整理編號完成，具備交付物業公司的條件。

16、園區清潔衛生已全部到位。

17、非施工圖范圍內的設施已安裝到位：健身器材、游樂器材、休閑桌椅、花缽、電梯包裝等等。

18、園區標識系統、垃圾箱已安裝到位。

19、向物業公司交付的實物與資料（同步移交）鑰匙類：

入戶門、單元對講門、樓內防火門、管道井、電表箱、水表箱（柜）、弱電箱、電梯、電梯機房、各類控制器、控制室、室外照明控制箱等。

數據類：

水表讀數、電表讀數、氣表讀數（須經物業公司、施工單位共同抄讀）文件類：

1）各類設備使用說明書、合格證、驗收報告、檢測報告等（按物業公司要求整理）；

2）防水部位使用說明；

3）主體竣工驗收表、消防驗收報告、電梯準用書； 4）試壓、試水、通球驗收報告； 5）住房質量檢查檔案；

6）各類竣工圖紙、資料（與物業公司協商交付時間）。

（二）物業驗收制度

1、接收準備：

1）在物業接收前30天左右，由先期成立物業管理處組建驗房小組，由物業工程部進行培訓之后,對即將接管的物業進行查驗；查驗內容包括：土建施工 2 項目、衛生間閉水試驗、塑鋼門窗、采暖（供熱）管道壓力試驗、下（雨）水通球試驗、電氣測試、設備測試等；

2）查驗時，驗房小組按照物業制定驗房標準對工程及設施進行逐項檢查，檢查的標準按照相關標準執行；

3）工程質量問題由工程部負責落實施工單位限期整改，經物業公司進行復驗收，復驗合格后方可接收。

2、物業實體的交接：

1）交接時間一般為向業主交房前一周，交接時須提供《物業交接說明》，《物業交接說明》內容須包括工程簡介、開竣工時間、驗收情況說明、主要設施設備清單、施工單位及各配合單位聯系方式、工程項目部責任人等基本信息，雙方簽字蓋章后生效；

2）公共設施設備的驗收由物業管理處接收，物業管理處接收后，應立即建立設備臺帳，并納入設備日常維護工作范圍；

3）在交付的同時，應填寫各種鑰匙交接清單，包括進戶門、配電箱、弱電箱、各種管道井的鑰匙，要求標識清楚，逐個試開無誤之后雙方簽字蓋章；

3、竣工資料的交接：

1）各種工程均應有相應資料；資料的移交時間為工程備案完成之后一周內，不需備案的在工程正式完成并移交之后的一周內進行資料移交；

2）資料應符合相關規定，內容齊全、清晰，竣工圖必須符合工程實際；資料移交后由開發商的工程管理部門填寫資料移交清單，雙方簽字蓋章。

第五篇：物業交替時原物業公司應移交的材料有哪些？

物業交替時原物業公司應移交的材料有哪些？

案情簡介：

上海市峰江物業公司從1997年11月至2012年6月30日一直為峰江小區提供物業服務，峰江房產公司為峰江小區的開發商。峰江物業公司撤離時，峰江小區業委會要求其移交小區相關資料，雙方就移交范圍發生爭議。后峰江小區業委會將峰江物業公司訴至法院，并列峰江房產公司為第三人，要求峰江物業公司提供：

一、峰江物業移交涉訟小區的相關資料，具體包括：

1、1997年11月至2006年12月涉訟小區維修資金收支清冊；2.1997年11月至2012年6月涉訟小區的財務賬冊原件（包括維修資金、公益性收入、物業服務費用收支的財務憑證、轉賬單、發票）3.建筑單體竣工圖、工程質量證明書、給排水系統驗收資料；4.開發商或物業公司與公共事業單位簽訂的供水、供電及電信合同。訴訟過程中，被告提供了大部分上述資料，但對于物業管理費收取資料及維修資金使用情況資料不予提供。法院觀點：

涉訟小區于1998年左右竣工驗收，被告雖與1997年11月起為涉訟小區提供管理服務，但相關法律、法規對于物業服務合同的權利義務終止后物業公司移交必需的資料和由其代管的專項維修資金是被告提供物業服務多年之后才作出明確的規定，被告提出不能提供完整資料并不無不當，但被告以收取物業服務費采取包干制來抗辯原告的要求其提供2002年至2012年物業費收取情況資料無法律依據。律師分析：

依據《物業管理條例》第二十九條“在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；(四)物業管理所需的其他資料。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交業委會。從第二十九條可見物業管理企業向業委會移交材料的大體范圍，但對于第四點的兜底條款規定物業管理所需的其他資料，到底包含了哪些還不十分明確。那么到底小區物業交替時應當具體移交哪些資料，筆者結合本案的爭議焦點一一分析：

一、對于1997年至2002年期間小區的維修資金資料應該提供嗎

依據1997年實施的《上海市居住物業管理條例》（2004年失效）第二十六條規定：“ 物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除后的十日內，向業主委員會辦理下列事項，并報區、縣房地產管理部門備案：

（一）對預收的物業管理服務費用按實結算，多收的部分予以退還；

（二）移交全部物業檔案資料和有關的帳務帳冊……”?？梢?997年至2002年期間移交材料是有法律依據的，本案中法院認為1997年-2002年期間沒有相關法律規定物業必須移交相關資料及專項維修資金，因此被告物業無法提供完整服務期的相關資料及維修資金的理由并無不當。

筆者認為法院的認定存在一定的問題，首先上述法條明確了物業是需要移交全部物業檔案資料和有關的賬務賬冊，其次上述條例第十九條也明確，物業管理服務合同中當事人應當約定下列物業管理服務事項：…….(六)物業維修、更新費用的帳務管理；(七)物業檔案資料的保管?？梢姰敃r簽訂物業服務合同必須包括維修費用賬目等條款，換言之物業在簽訂合同后應當保存維修費用賬目等資料，因為這是物業合同中的必備條款也是物業需要履行的自身義務。故上述案例中物業如果切實履行合同義務，是可以提供1997年-2002年的相關資料及維修資金資料，所以法院對提供該時間段資料的訴請應當予以支持。

至于小區的建設工程相關資料，由于峰江小區于1998年左右竣工，依據上述條例第二十六條并未明確物業公司需要移交訴請3、4項的要求，即在1997年-2002年期間是沒有法律明確規定要求物業公司保管上述資料并移交的，那么原告峰江業委會要求峰江物業公司移交上述資料無法律依據，那么該資料應當由誰保管移交，筆者將在第三個問題中詳細敘述。

二、物業公司以實行“包干制”為由，拒絕提供物業服務費收支憑證理由成立嗎？

依據《上海市住宅物業管理條例》第四十三條：物業服務企業應當建立和保存下列檔案和資料：……

（七）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他重要資料。物業服務合同終止時，物業服務企業應當向業主委員會移交本規定第十條第一款和前款規定的檔案和資料，以及物業管理用房。筆者認為依據該條款物業需要提供的重要資料是與業主利益相關的，比如公共收益部分的收支或公共部分的維護。而對于物業公司的收支憑證筆者認為并不應當提供，原因有三：1.小區是實行“包干制”而非“酬金制”，“包干制”小區對服務質量負責，自負盈虧，業委會沒有必要過問財務情況，也不能提出交付賬目憑證的要求（公共部分經營所有除外），而“酬金制”小區是按照合同約定的數額或約定的比例提取酬金，盈虧是由小區全體業主承擔的，因此其必須清楚物業公司的收支情況；2.“包干制”小區既然是自負盈虧，那其收支賬目憑證屬于企業的商業秘密，屬于我國法律保護范疇。如果一個企業的收支狀況及憑證都需要提交，那么物業企業將沒有秘密可言，這顯然不利于物業公司的良性競爭。3.業委會要求移交物業公司的賬目無非是認為對物業公司缺乏一定的監督，其實物業公司不移交收支具體賬目及憑證并不代表物業公司不受業委會的監督，業委會可以通過物業服務的結果來評估其服務質量，至于物業公司的收入支出的具體明細憑證，是公司內部的運營管理，業委會要求物業公司移交收支財務憑證沒有法律依據。

所以，物業公司應當依據《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理條例》的規定，向業委會提交相關資料，對于小區實行“包干制”的物業公司，筆者認為物業公司應當移交物業費收費臺賬，即：小區的物業費的收繳情況明細，而對于其具體的收支明細憑證是無需移交的，這樣才能在保障業委會、業主權利的同時平等地保障物業公司的合法權益。

三、關于物業公司無資料可以移交如何處理的問題

上述案例中，峰江業委會對要求峰江物業移交第3.4項資料，峰江物業辯稱峰江房產公司未向自己提供過上述資料。對于物業公司無資料可移交的情形，筆者認為需要增加第三人，由第三人履行應盡義務，本案中，法院也依法追加了第三人開發商。

依據《物業管理條例》第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：“

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；……”?？梢姺慨a公司是需要在物業承接驗收時遞交上述資料的，而一旦房產公司在承接時未向物業公司提供這些資料，那么在物業交替時，業委會有權要求房產公司提供以上資料，以確保可以移交新物業公司，使其能夠正常運轉。

綜上所述，依據《物業管理條例》（2007）《上海市住宅物業管理規定》（2011）等相關法條規定，筆者認為物業公司在交替時應當向業委會提交的材料大體可分為三類：1.工程類資料，主要包括建筑工程、設施設備的相關證明文件及安裝使用保養的技術性資料，詳見《物業管理條例》第二十九條第一項規定2.物業管理類資料，包括小區供水、供電等合同、小區業主的清單、設施維修保養記錄、以及小區維修資金賬目及物業公司收支賬目（包干制小區只需提供臺帳），詳見《上海市住宅物業管理規定》（2011）第四十三條；3.不動產類，主要包括產權為全體業主共有的物業用房，詳見《物業管理條例》第三十九條規定。

作者：宋安成 北京盈科（上海）律師事務所高級合伙人