第一篇：房地產抵押貸款中的問題

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房地產抵押貸款中的問題

房地產抵押貸款中的五個問題 隨著經濟的發展，房地產抵押業務逐年增多，它較好地解決了企業發展中資金短缺的問題，同時也在新的領域拓展了金融業務。但是在房地產抵押過程中存在不少問題，如企業不按法定程序辦理抵押登記手續，金融機構把關不嚴；有關房地產抵押貸款方 房地產抵押貸款中的五個問題

隨著經濟的發展，房地產抵押業務逐年增多，它較好地解決了企業發展中資金短缺的問題，同時也在新的領域拓展了金融業務。但是在房地產抵押過程中存在不少問題，如企業不按法定程序辦理抵押登記手續，金融機構把關不嚴；有關房地產抵押貸款方面的規范性文件滯后，執行不一；房地產多頭管理，單位間溝通不夠；企業破產、抵押房地產處置受阻；評估機構無序競爭，超值評估等等。這不僅給房地產主管部門造成管理上的混亂，而且給金融機構帶來不同程度的貸款損失和風險。如何認識和防范、化解這些問題和風險、把損失降低到最低程度。

一、用假證抵押，重復抵押，債權落空

首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應注銷的房地產權

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證，到金融部門直接貸款，而盡量避開房地產主管部門在辦理他項權利抵押登記時進行的審查。其次，多頭抵押。不法分子先進行房產抵押，然后又到另一家銀行進行土地抵押登記，造成多頭抵押。再者，重復抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過去往往根據評估報告總額來測算抵押面積的相應的抵押金額，只在抵押合同或他項權利證明書上標明，未在土地證或實地分割的抵押地塊上作標記。結果容易出現重復抵押，當處置債權時，無法保證債權的實現。還有一種情況，不法分子先將房地產在一定銀行辦理了抵押登記后，又假借掛失，騙取新證，再到另一家銀行辦理抵押貸款，造成重復抵押。

分析：這類問題，多發生在開展這項業務的初期階段，原因是房地產多頭管理，部門間溝通不夠，有關抵押登記方面的規范性文件滯后，造成金融機構執行一度混亂，無所適從，往往注意到房證而忽略了地證，抵押登記手續不完善，造成金融機構經濟損失和房地產部門管理上的混亂。

對策：金融機構對房地產貸款必須堅持兩證齊全，堅持在兩主管部門辦理完他項權利證書時，方可簽訂貸款合同。另外，房地產主管部門與金融三家應經常溝通，有條件時，相關基礎信息聯網，實現信息共享或相互查詢信息以便堵塞漏洞。對同一宗地多家貸款抵押時，金融機構要堅持在圖上和實地標出抵押范圍分割出相應資產的土地面積，然后根據評估報告折合抵押金額，從而保證土地分割抵押的準確性，債權實現的可靠性。

二、企業破產，債權難以實現

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分析：相當部分企業，從金融機構貸款后，未能改善經營狀況，由于包袱沉重，不能按時還貸。有的很快宣告破產，待破產處置資產時，出現了幾種情況：

第一種情況，貸款時，金融機構要求企業以房地產抵押，并辦理了合法的房地產登記手續。但根據國家有關規定，企業破產財產處置收入，要首先用于安置職工。其次要交納國家的有關稅費。這二項往往使企業所處置的財產收入尚不夠償付，哪有資金再償付金融機構呢？所以，金融機構的優先受償是空的。

第二種情況，對瀕臨破產的企業抵押貸款，金融機構應盡早要求企業處置房地產以抵償債務。企業使用的土地，絕大多數是劃撥性質的國有土地，處置到金融機構，必須經過土地主管部門辦理出讓手續，因企業無力出錢辦理出讓手續，金融機構要想獲取房地產，必須代企業出款交納土地出讓金，才能獲得土地、房產。獲取了房地產，金融機構既不易經營，也不好出手。面臨的是政府收回參與市場招、拍、掛，最后能收到的補償往往抵不上企業貸款數額。

第三種情況是個別企業土地屬于集體性質的建設用地，處置還要經過補辦征為國有性質土地，這道手續補辦難度比第二種情況更為復雜，涉及集體補償等審批。

第四種情況，金融機構抵押貸款受償獲得的出讓性質的國有土地，可以通過土地主管部門辦理轉讓手續，以實現貸款的償付。防止抵押的土地資產實現前后，容易產生的違法占地和隱形交易的問題。

對策：金融機構應對貸款企業經營、財務狀況以及預期收益能力，法律咨詢s.yingle.com

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以及抵押物土地的性質，規范用途趨向，其他產權狀況，要進行全面審查，對屬國家限制發展的企業、瀕臨倒閉的企業更要慎重處置。經審查可給予貸款的，要求企業以合法的房地產抵押擔保，包括集體性質的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務，征地費是否沖抵的賠付處置證明等；并辦理好相關的合法登記。房地產主管機構也應主動積極協調有關部門，特別對金融機構前幾年抵押登記手續不完善的地方予以理解、支持，協調相關部門補辦完善抵押登記手續，以便化解金融風險，確保信貸安全。

三、房產暢銷、一房多賣，房產滯銷、資不抵貸，債權實現受阻

第一種情況，現實生活中，開發商在房產暢銷時，隨著價格的攀升，個別開發商見利忘義，對于先期預售的房產在預購戶沒辦理好所有權登記的情況下，又將其預售的商品房再出售于第三人，造成一房多賣的糾紛。

第二種情況，開發商預售了部分房產，沒有辦理完分割土地的手續，然后又拿土地證到金融機構抵押貸款，待開發商不能償還銀行欠款而經法院處置房地產時，法院把該房產處置給了金融機構，而預售房產戶雖然已購買了該房產，又辦不了土地手續，造成“一女二嫁”的房地產糾紛。

第三種情況，開發商取得土地使用權后，即辦理土地抵押貸款，獲取資金后進行開發、建設、銷售。開發商往往邊建設邊銷售，到后期銷售不好，不能償還貸款時，只能通過處置剩余的房產還貸，這就給銀行造成貸款損失。

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對策：房產部門針對上述問題應把好房產預售許可證制度實施關。土地部門應把好土地分割許可證制度實施關。房產部門積極推行涉房產權預告登記制度，預購商品房的當事人可向登記機關申請辦理預告登記，使其登記的予購商品房具有對抗第三人的效力，從而保護自己的權益。這些措施到位了，就能有效地填塞漏洞，減少糾紛，化解信貸風險。

針對第三種情況，金融機構應與開發商簽訂房地產銷售還貸協議，還貸與房產銷售掛鉤，要求開發商將銷售收入按一定比例以償還貸款，記入指定賬戶。房地產開發項目借款期限一般不超過項目的預計開發完成期，開發完成后，應及時辦理未銷售房產抵押登記，保證以房產處置收入償還貸款。

四、涉案房地產抵押貸款處置受阻，債權落空

分析：由于部門間的工作缺少必要的溝通與協調，在土地抵押物依法處置時，法院往往忽略了土地的產權屬性及國務院有關企業破產、資產處置主要用于安置工人的規定。處置時受償順序執行就會受阻；往往土地部門考慮涉案土地資產處置程序復雜，涉及職工的切身利益和地方社會安定等因素，不便配合法院執行，致使土地處置受阻。在法院的判決和裁定無法執行下去的情況下，最后結局往往是土地資產由土地部門代表政府收回，通過市場競拍，按規定順序受償；金融機構債權受償的比率就很少了。

對策：金融機構應充分考查貸款企業狀況，建立預警機制，最好搶在企業破產前處置抵押物，以減少貸款損失；一旦企業破產，要加

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強與房地產和法院等有關部門聯系，依法處置抵押物，以期使損失減少到最少。防止抵押權人對設定抵押物（土地）實現后不能及時到土地部門辦理過戶手續，或者再轉于其他地方，就會造成抵押權人違法占地及隱形交易、程序違法等問題。

五、超值抵押房地產，貸款賠付受損

分析：前幾年，部分商業銀行由于對抵押貸款的土地性質認識不清，（如出讓、劃撥、國有、集體等）在實施貸款比率（貸款金額與評估價值比率）上掌握不準。實際操作中，個別銀行抵押貸款，均按一個比率實施放貸，造成不同性質的土地在處置時，出現過低（貸款額度不夠，保險系數大一些）或過高，造成超值抵押，處置時貸款不能全額抵償，造成貸款損失。

近年來，評估中介市場競爭激烈，一些中介評估機構出于營利目的，往往屈從于委估方的需要，高估冒算房地產價格，這樣就造成超值抵押，若實現債權時處置這種產權，銀行就要受到經濟損失。

對策：根據國家有關部門規定，充分考慮處置變現稅費和風險，確定合適的抵押貸款率。一般掌握標準：以出讓方式取得的土地使用權，抵押貸款率控制在80％左右；而以劃撥方式取得的，控制在50％左右；對集體性質的土地，更要慎重，在考查能夠轉為國有性質，能處置兌現時，方可同意抵押貸款。另外要選取合法的資信好的評估中介機構合作，特別要與辦事效率高，誠信度好的中介機構合作，確保所評價格客觀、公正、公開。另一方面，金融機構應盡量了解當地房地產市場價格水平，并要求評估機構承諾評估結果客觀、科學、合理，法律咨詢s.yingle.com

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以避免中介機構的虛假評估行為。

金融機構只要把握住房地產抵押貸款，必須同時辦理二證（房產他項權利證、土地他項權利證），方可與企業或個人簽定放貸協議，就能防止假證抵押和重復抵押等問題；同時，金融機構發放貸款后，還應跟蹤經營企業貸款的使用和生產情況，如發現企業未按《貸款合同》約定的用途使用貸款，金融企業有權利指出并要求企業更正其行為。金融機構還應經常查看已抵押房地產，發現企業在已抵押土地上擅自變更產權，或擅自建設、違反城市規劃，或房產存有隱患的，屬舊城改造區范圍的，應及時要求企業變更抵押內容或采取其他保全措施，以最大限度地減少貸款損失。

房、地、金融等相關部門應建立協調聯動機制；條件具備的，相關業務聯網，信息共享，就能防止和規避因信息缺欠所出現管理上漏洞及貸款損失等諸多問題。

土地管理部門應盡快將開發商手中的大土地使用證分割注銷后分攤給每個購房戶，使開發商失去侵害購房戶權益的機會。同時，土地管理部門要和土地估價師協會一起加強對土地評估機構的監管，對違法、違規的行為要從嚴懲處。另外，要加強對土地估價師的業務培訓及道德修養方面的教育，從而提高執業素質和估價報告質量，杜絕高估地價的情況發生。

土地部門應盡快建立規范的土地二級市場，使金融機構債權實現到手的土地資產在土地部門監管下變現，找到一個公平交易的途徑和場所。

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房產管理部門也要積極推進完善房產產權預告登記制度，堵塞開發商“一女二嫁”的漏洞。

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? 房屋中介不得代收代管二手房相關交易資金 http://s.yingle.com/y/fc/948631.html

? 做好向市直機關事業單位未享受購房優惠政策的人員發放住房補貼工作的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948630.html

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? 二手房交易升溫防二手房黑中介“暗箱操作” http://s.yingle.com/y/fc/948627.html

? 中介助“淘”二手房“幼齒房”最尷尬 http://s.yingle.com/y/fc/948626.html

? 在登記時，遇到哪些情形登記機關應當進行公告 http://s.yingle.com/y/fc/948625.html

? 房地產抵押登記應按什么流程步驟 http://s.yingle.com/y/fc/948624.html

? 登記機關的公告有哪些效力

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? 購二手房的時候如何順利獲得貸款 http://s.yingle.com/y/fc/948622.html

? 房子沒買成中介費照給買賣雙方與房產中介糾紛 http://s.yingle.com/y/fc/948621.html

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? 受理查封時為什么要先查閱登記檔案 http://s.yingle.com/y/fc/948620.html

? ? 住房貸款合同 http://s.yingle.com/y/fc/948619.html 抵押房

產

能

否

出

租，轉

讓

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? 無錫市房屋白蟻預防合同

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第二篇：房地產抵押貸款申請書文本

房地產抵押貸款申請書文本

房地產抵押貸款申請書內容包括：

1、企業簡介

A、包括注冊資金、股東及持股比例；

B、說明房地產開發企業資質等級；

C、公司或控股股東已開發項目簡介。

2、項目概況

A、己取得土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑

工程施工許可證、商品房預售許可證或房屋所有權證的情況；

B、項目總投資及已投入資金額(包括土地出讓金及在建工程投入資產)，項

目現狀、項目己竣工或預計竣工日期，項目預期經濟效益；

C、若項目分期滾動開發，分別說明項目每期的佔地面積、建筑面積及投入資

金金額。

3、貸款要求

A、申請貸款金額、期限、用途；

B、用款計劃。

4、抵押和擔保的具體措施

A、說明用於本次抵押貸款的抵押物名稱、面積、評估價值，若抵押物沒有作評估，需要寫明項目方自己對抵押物作出的預估價值。

B、對已取得商品房預售許可證的項目，需要說明當地主管部門對取得商品房預售許可證的項目辦理抵押登記的規定，提出項目辦理抵押登記或登記備案的方式。

C、如果抵押物已作抵押，需要說明己抵押貸款的金融機構名稱、抵押物、貸款金額及還款日期，并明確是否同意在資金方確認放款的情況下，還清原來欠款。資金方不作第二順位抵押權人。

D、擔保措施

5、還貸方案

還款來源，還款方式、還款計劃等。

說明：

貸款申請書可暫不蓋公司印章，資金方同意貸款時再蓋公司印章。

第三篇：房地產抵押貸款介紹

房地產抵押貸款介紹

定義

房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款房地產抵押貸款的物質保證的抵押貸款。它是房地產信貸業務的主要形式，在融資業務中占據了重要地位。

介紹

在房地產抵押貸款中，不轉移房屋的占有權、使用權、處分權和收益權，但產權人和受押者都不能隨意處理房屋。房地產抵押貸款的貸款額度由貸款人根據借款人的資信程度、經營狀況。申請借款金額和借款時間長短確定，一般最高不超過抵押物現行作價的70%。貸款的期限主要有兩種：房地產抵押貸款短期建設貸款以建設周期為限，一般3一5年；長期經營貸款15一30年左右。貸款利息實行按季結息的辦法，利息的收取方法是由貸款人按季直接從借款人的存款賬戶中收取。

類別

房地產抵押貸款風險有所增大房地產抵押貸款根據利息計算和本金償還方式的不同，可以分為以下幾種：

(1)漸進式抵押貸款。這種貸款是在償還期根據借貸人的收益水平規定合理的、不等的償還額，或每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小。計算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協商確定。

(2)遞減式還款抵押貸款。這是指先固定每個還款期所需償還的本金，然后以日息計算每期應付的利息。例如在第二個還款期時，從總貸款額中扣除已還的本金，以此作基數來計算本期應付的利息。因此，貸款人應付本息逐期相繼減少。

(3)定息抵押貸款。這是指金融機構在進行房地產抵押貸款時，在整個還款期限內固定抵押貸房地產抵押貸款款利率的做法。這種抵押貸款方法。對借貸人來說，好處是能夠準確地測算出他在未來的一段時間內的支出，但要承擔比目前市場利率還要高的抵押利率。這是因為通常金融機構為了減少風險，并不固定整個還款期的利率，只固定一段時間的利率水平。

(4)重新協議利率抵押貸款或滾動抵押貸款。這是指抵押貸款在還款期限內每隔3年、4年或5年，允許雙方重新協議抵押利率。有些金融機構將這種抵押形式與漸進式抵押貸款相結合加以運用，吸取二者各自的優點。利用漸進式抵押貸款可以減少初期償還金額，能夠促使更多的人利用抵押貸款，而利用重新協議利率抵押貸款可以使貸款人在利率上升后將損失轉移給借貸人。但有時會給借貸人造成雙重不利的影響，即一方面利率上升增加了借貸人的還款負擔，另一方面漸進式抵押貸款又有計劃地增加了借貸人的還款額。此外，還有比例升值貸款，增快還本抵押和可調整利率抵押貸款等形式。

特征

與其他貸款相比，房地產抵押貸款具有以下特征：1．是以房地產作為抵押物為前提來融通資金的貸款房地產抵押貸款是以房產或地產為抵押而取得的貸款。與信用貸款相比，房地產權參加到抵押人與承押人之間的借貸活動中，減少了債權人的貸款風險，而且其

貸款發放數額由抵押物的價值和貸款項目風險程度來決定，整個借貸活動的展開以房地產抵押品的存在為前提。但就借貸雙方而言，其目的都不是為了取得抵押物，而是以抵押物為前提融通資金。借方是為了獲得資金而將房地產抵押，貸方為保證貸款安全而要求取得抵押物的抵押權。2．當事人具有雙重關系借貸雙方不僅具有債權債務關系，而且還存在出押受押關系。借方既是債務人又是出押人；貸方既是債權人又是受押人。3．抵押物權屬關系復雜房地產抵押中抵押權是從屬于主債權的擔保物權，在抵押期間內，房地產抵押物設立抵押權，并辦理登記，抵押權人保管房產的產權（所有權）證書和地產的使用權證書，但不轉移房地產的占有權、使用權、處分權和收益權，仍歸出押人。當貸款到期如出押人履行債務，房地產所有權證書歸還出押人，如出押人不能清償債務，承押人可以行使對房地產的所有權。4．借貸雙方須簽訂抵押合同，保護雙方權利房地產抵押所涉及的權屬關系較為復雜，為保證抵押雙方的權利和義務，必須簽訂房地產抵押合同，并應到房地產管理部門

進行抵押登記，使其發生法律效力。還清貸款全部本息后，房地產抵押合同即告終止。

5．涉及關系人及影響因素眾多房地產抵押貸款與其他標的物抵押貸款不同，它不僅涉及到抵押人與承押人的雙方利益，還涉及如房地產使用人。共有人以及它項權利人等各方面的權益。影響因素有：交易市場上房地產實際價格的波動情況。抵押期間房屋的使用。修繕、管理、養護 對實際價格所產生的影響，以及意外災害、人為事故等。

程序

提出貸款申請

凡是符合貸款條件的借款人向銀行申請房地產抵押貸款時需填寫《房地產抵押貸款申請表》，并提供規定的文件，經貸款負責人認定后方可辦理借款申請。如借款人為房地產開發經營企業，則申請房地產抵押貸款時應提交的文件包括：房地產抵押登記申請書。抵押當事人身份證明或法人資格證明、經有權部門批準的立項文件。抵押房地產的清單及所有權證件、房地產抵押合同、貸款銀行要求提供的借款人財務情況和其他有關文件。當以土地使用權作抵押向銀行取得貸款時鄉還需提交抵押當事人的身份證明或法人資格證明、土地使用證、土地使用權出讓合同及按合同付清出讓金的憑據。

貸前審查

金融機構收到借款人的申請及相關文件后，要對借款人和抵押標的物進行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環節，審查包括以下內容：1．對借款人資格、資信的審查主要審查借款人是否具備相應的資格和確有還款能力。抵押人應具有完全民事行為能力，對抵押房地產擁有所有權，并領有所有權憑證；法人應具備獨立核算、自負盈虧能力，且具有房地產開發權。同時，銀行可要求企業提供驗資證明。財務報表等資料審查抵押人的資信狀況。在對借款人審查的同時也要審查承押人是否具有承押資格，這將由政府指定的房地產抵押貸款領導機關來進行。中國有些地區規定，房地產抵押貸款發放機構必須是國內的銀行或者是在中國設立辦事機構的外國銀行。2．對抵押物的審查對于抵押房地產的選擇和審定，主要著眼于易于保值。易于變現。易于保管以及易于估價的房地產。抵押物要符合國家有關規定，不得抵押的房地產不能用于貸款抵押。3．對貸款用途。項目的審查和分析一是審查貸款的用途是否符合國家有關規定；二是對貸款項 目進行可行性評估，從市場研究和經濟研究兩方面分析貸款是否可行，主要有以下比率指標：（1）營業凈收益與貸款本息比率。這是分析房地產抵押貸款還款能力的指標，計算公式為： 預計項目營業凈收益／償還貸款本息金額該比率越低，對金融機構而言風險越小，反之，風險

越大。（2）營業費用比率。該指標也可以分析房地產抵押貸款的還款能力，計算公式為： 營業費用／項目實際總收入該指標越大，反映項目創造單位收益所需的投入越大，貸款 人可將該指標與市場上平均水平比較，一般不能差距太大。（3）保本比率。指項目支出與收入的比例，計算公式為：（營業費用十貸款本息）/潛在總收入。貸款人一般規定

允許的最高比率范圍為70%一95%，如比率高于這一水平，則項目得不到保本的現金流。

（4）貸款價值。計算公式為：抵押貸款金額/抵押房地產價值這個比率對金融機構而言，越低則貸款安全性越大，相反，貸款安全性就越差。抵押貸款金額的確定取決于各方面因素，如銀行可貸資金是否充裕、借款人的自籌資金能力、借款人的還款能力以及政府的法律、法令等等。

對抵押房地產的估價

房地產抵押估價是審核房地產產權證書的真實性及可靠性，并在綜合考慮市場變化。利率趨勢等因素的基礎上，對抵押房地產的價值進行評估，決定該貸款金額與抵押物價值的比率。房地 產價值評估可分為住房估價和土地估價兩個部分。住房估價方法較單一，計算公式為： 房價=房屋重置價乘于房屋成色，其中重置價是按現有物價水平重新建設房屋的價值，成色是用百分比表示的新舊程度。房屋估價還可以按各種建材數量構成評點計算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先計算其建設成本，然后減去折舊。土地估計則較為復雜，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本法等。房地產金融機構一般配有專職或兼職估價人員，對抵押房地產作出價值判斷。通過上述方法計算出房地產現值后，金融機構根據房地產市場走勢。貸款利率變動趨勢等因素，決定貸款金額與房地產價值的比率，算出貸款額度。本世紀初美國剛開始推行房地產抵押貸款時，貸款價值比僅為50％－60％，后隨經濟發展，這一比率提高到80％左右?！岸稹焙?，美國房地產抵押貸款由于二級抵押市場的建立，房地產的易售性、價值流動性增強，貸款風險分散，貸款價值比率高達90%。中國由于剛剛開始推行房地產抵押貸款制度、貸款額度要根據福利性住房和盈利性經營房地產分別確定，前者可享受優惠，而后者則應從嚴掌握。

房地產抵押貸款合同的簽訂和登記

對貸款審查合格之后，借款雙方應在平等協商的基礎上，共同訂立抵押貸款合同。房地產抵押貸款合同是指房地產抵押當事人。（包括借貸雙方和擔保人）按照一定的法律程序簽訂的書面契約，所簽訂合同應辦理公證登記。另外，抵押人和抵押權人應在房地產抵押合同簽訂之日起30天內持抵押合同。有關批準文件及證件到當地房地產產權管理部門申請抵押登記。登記的目的是為防止產權不清或已經失效，以及一物兩押。房地產產權管理部門應在規定日期內辦完登記手續。抵押合同自抵押登記之日起生效。未經登記的房地產抵押貸款，法律不給予保護，如抵押合同變更。解除和終止，抵押雙方當事人應自發生之日起15日內向原登記機關辦理變更或注銷登記手續。

抵押房地產的保險

中國有些地方性法規和政策規定，房地產抵押人在申請抵押貸款前，應按銀行指定的險種向保險公司投保，否則不能取得貸款。借款人可持購房合同或售房單位出具的住房交付使用證，辦理投保手續。借款人自行組織施工或翻修住房的應辦理“建修房綜合保險”，至建修住房全部竣工時為止。保險金額的確定：凡以、建的住房作抵押的，不得少于購、建住房的價值；以優惠價購房的住房作抵押的，應按優惠價房的現值進行保險；舊房翻新后作抵押的，將舊房價值與翻修費用之和作保險金額。抵押期內，保險單由貸款人保管。抵押物的保險期應與抵押貸款期限相一致，借款人在抵押期間不能中斷或撤消保險。如果借款人中斷保險，貸款單位有權代為保險，費用由借款人負擔。被保險的抵押物一旦出險，其責任范圍內的災害事故，由保險公司按保險單規定賠償。貸款單位為抵押物保險賠償的第一受益人，如果借款人未按合同履行還本付息者，貸款單位有權從保險賠償金中扣除貸款本息。

抵押物的占管和處分

1．抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有兩種：抵押權人占管方式和抵押人占管方式。房地產商品的特性決定了房地產只能由抵押人占管，抵押權人保管房地產的產權證書及其他證明文件。未經抵押權人同意不得以任何方式或理由將房地產交由他人占管。抵押人在占管期間應維護已作抵押的房地產的安全和完整，并隨時接受對方的監督和檢查。抵押人未征得抵押權人書面同意，不得擅自將抵押物出租、變賣、拆除、贈與、改建，不得改變其性質。己作抵押的房地產在抵押期間內發生繼承。遺贈時，繼承人、受遺贈人應書面告知抵押權人。2．抵押物的處分

抵押物的處分，是房地產抵押權實現的最高形式，有下列情況之一的抵押權人有權向有關部門申請處分抵押物：

抵押人未依約履行債務的，即合同期滿后未還清貸款本息的；抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而又元人代其履行債務的；

抵押人的繼承權或受遺贈人代管人拒不履行債務的；

抵押人被宣告解散或破產的。

抵押權人可以申請下列方式之一處分抵押物：

公開拍賣

申請當地房地產市場公開拍賣；

委托房地產交易市場出售；

經過當地房地產管理部門同意的其他適當方式。不論采取何種方式，均應按照當地有關規章辦理。

抵押房地產處分所得價款的分配原則和分配順序是：支付處分抵押物的費用；扣除抵押物應交稅費；

償還抵押權人的債權本金

償還抵押權人的債權本金、利息以及違約金；

所剩余部分退還抵押人。

房地產抵押貸款介紹

按照《企業破產法》規定，抵押物不屬于破產財產，但抵押物處分價款超過償還額的剩余部分屬于破產財產；抵押物處分價款不足償還貸款部分，作為破產債權依照破產程序受償。

類型

房地產抵押貸款

借款人在貸款合同規定期限內償還貸款本息，選擇何種還 款方式由借貸雙方在合同中約定，常見的償還方式有以下幾種：

不等額抵押貸款還款方式

（一）分期還本金加利息的不等額抵押貸款還款方式（遞減還款）這種還款方式是以總貸款金額除以還貸期，得出每期應還的本金，再加上該期利息，便得出各期應還金額。與按揭貸款遞減 還款的計算原理相同，只是一般是按年還款。

每年支付利息

（二）每年支付利息，期滿一次償還本金或分期歸還本金的還款方式一般對于期限不大長，金額不太大的貸款，可采用每年支付利息，期滿一次償還本金方式，如一筆房地產抵押貸款50萬元，期限3年，年利率10％，則每年支付利息50x l0％：5萬元，到期一次還清本金50萬元。對于那些期限較長、金額較大的長期貸款可采用分期歸還本金方式。

資金回收式

（三）資金回收式等額還款方式該方式是還款內，每年還款固定不變。

（四）本金利息平均歸還方式 這種方式是借款人在各期次以相等的額度平均償還貸款的本息。

第四篇：房地產抵押貸款申請書內容

房地產抵押貸款申請書內容包括：

1、企業簡介

a、包括注冊資金、股東及持股比例、主營業務及企業資產、規模；

b、說明房地產開發企業資質等級；

c、若抵押貸款涉及幾個公司，在申請貸款書中明確借款主體公司名稱，抵押物權屬公司名稱，投入建設項目的業主名稱，并說明幾個公司隸屬關系，房地產抵押貸款申請書內容。

2、項目概況

a、包括項目優勢和規模；

b、項目已投入資金額，項目現狀、項目己竣工或預計竣工日期，項目預期經濟效益；

c、若項目分期滾動開發，分別說明項目每期的佔地面積、建筑面積及投入資金金額，范文《房地產抵押貸款申請書內容》。

3、貸款要求

a、申請貸款金額、期限、用途；

b、用款計劃。

4、抵押物

a、說明用於本次抵押貸款的抵押物名稱、面積、評估價值，若抵押物沒有作正式評估，需要寫明項目方自己對抵押物作出的預估價值。

b、如果抵押物已作抵押，一定要說明己抵押情況，并明確是否同意在資金方確認放款的情況下，采用過橋資金方式還清原來欠款。

5、還貸方案

還款來源，還款方式、還款計劃等。

6、說明

貸款申請書可暫不蓋公司印章，資金方同意貸款時再蓋公司印章。

第五篇：房地產抵押貸款申請書內容

房地產抵押貸款申請書內容包括：

1、企業簡介

a、包括注冊資金、股東及持股比例、主營業務及企業資產、規模；

b、說明房地產開發企業資質等級；

c、若抵押貸款涉及幾個公司，在申請貸款書中明確借款主體公司名稱，抵押物權屬公司名稱，投入建設項目的業主名稱，并說明幾個公司隸屬關系。

2、項目概況

a、包括項目優勢和規模；

b、項目已投入資金額，項目現狀、項目己竣工或預計竣工日期，項目預期經濟效益；

c、若項目分期滾動開發，分別說明項目每期的佔地面積、建筑面積及投入資金金額。

3、貸款要求

a、申請貸款金額、期限、用途；

b、用款計劃。

4、抵押物

a、說明用於本次抵押貸款的抵押物名稱、面積、評估價值，若抵押物沒有作正式評估，需要寫明項目方自己對抵押物作出的預估價值。

b、如果抵押物已作抵押，一定要說明己抵押情況，并明確是否同意在資金方確認放款的情況下，采用過橋資金方式還清原來欠款。

5、還貸方案

還款來源，還款方式、還款計劃等。

6、說明

貸款申請書可暫不蓋公司印章，資金方同意貸款時再蓋公司印章。