第一篇：物業管理員題庫——第1套試卷

物業管理員題庫——第1套試卷

一、單項選擇題（共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）

1．一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣（）萬元以上。

A．50 B．300 C．500 D．1000

2．新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起（）日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。

A．30 B.45 C.60 D.90

3.某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（）資質條件。

A.一級 B.二級C.三級 D.三級暫定

4.前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起（）日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。

A.7 B.15 C.30 D.45

5.在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人（）。

A.可任選其中一個作為中標人 B.應以報價最低的為中標人

C.應報請房地產行政主管部門確定中標人

D.應按照中標候選人的排序確定中標人

6.物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同（或前期物業服務合同）。正確的投標步驟是（）。

A.③－②－①－④－⑤－⑥ B.③－②－①－⑤－④－⑥

C.②－③－①－④－⑤－⑥ D.②－③－①－⑤－④－⑥

7.物業服務合同由（）與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。

A.各業主分別 B.業主大會

C.業主委員會代表業主 D.物業建設單位

8.業主臨時公約由（）制定。

A.建設單位 B.購房人C.物業管理企業 D.房地產行政主管部門 9.物業管理的早期介入是建設單位引入的（）。

A.設計工作 B.工程監理工作C.開發建設工作 D.物業管理咨詢活動

10.前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至（）之日止的物業管理活動。

A.首次業主大會會議召開 B.業主大會成立 C.50%業主入住 D.物業服務合同生效

11.業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向（）交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。

A.建設單位 B.業主委員會 C.政府主管部門 D.新物業管理企業

12.因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應當負責修復和賠償。

A.裝修人 B.裝修企業C.裝修施工人員 D.物業管理公司

13.在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，（）。

A.建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立

B.建設單位和物業管理企業將視業主入住成立

C.業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立

D.即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立

14.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取（）查驗方法。

A.測量 B.敲擊C.使用 D.目測

15.房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括（）。

A.磚結構 B.木結構C.鋼筋混凝土結構 D.框架結構

16.對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調（）。

A.事后維修 B.緊急搶修C.預防性維修 D.大修

17.物業供配電系統技術檔案不包括（）記錄。

A.日常運行 B.客戶投訴 C.維修和技術改造 D.各項電氣預防性實驗和其它測試

18.下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（）。

A.挖巢法 B.藥殺法C.熏蒸法 D.誘殺法

19.下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是（）。

A.澆水 B.病蟲害防治C.雜草防治 D.綠化改造工程 20.下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是（）。

A.物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作

B.物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任

C.物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任

D.物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問

21.下列關于消防通道管理的說法中，正確的是（）。

A、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

B、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

C、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示

D、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理

22.電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是（）。

A.確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生

B.通過安全窗撤離轎廂

C.通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援

D.通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救

23.實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每（）不少于一次公布物業服務資金收支情況。

A.三個月 B.半年C.一年 D.二年

24.實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括（）和物業管理企業的酬金。

A.物業服務成本 B.物業服務支出 C.物業服務支出、法定稅費 D.物業服務成本、法定稅費

25.住宅專項維修資金屬于（）所有。

A.物業管理企業 B.全體業主 C.物業管理企業和全體業主 D.建設單位

26.在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業管理企業（）。

A.提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔

B.自行決定

C.與部分業主商議決定

D.與建設單位商議決定

27.物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是（）。A．政府定價 B．政府指導價C．業主定價 D．物業管理企業與業主協商確定

28.新建物業承接驗收時，物業管理公司應向（）索取物業檔案資料。A.業主 B.建設單位C.施工單位 D.監理單位

29.某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是（）。

A.通知 B.報告 C.請示 D.決定

30.按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號），業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業管理企業（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務協議，收取（）。

A．管理服務費 B．審批費 C．施工現場管理費 D．裝修保證金

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）

31.二級物業管理企業資質證書由（）頒發和管理。

A．國務院建設主管部門

B．省、自治區人民政府建設主管部門

C．省、自治區人民政府房地產主管部門

D．直轄市人民政府房地產主管部門

E．設區的市的人民政府房地產主管部門

32.新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持（）向當地房地產主管部門申報。

A.企業法定代表人的身份證明

B.企業總經理的身份證明

C.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同

D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同

E.物業服務合同

33.物業管理招標的主體包括（）。

A.物業管理企業 B.物業建設單位 C.業主大會 D.業主委員會 E.物業所有權人

34.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有（）。

A.簽訂合同的主體不同

B.合同終止條件不同 C.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要

D.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同

E.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同

35.下列關于業主公約的說法中，正確的有（）。

A.業主公約經業主大會通過后生效

B.業主公約對全體業主具有約束力

C.業主公約對物業管理企業具有約束力

D.業主公約對物業建設單位具有法律約束力

E.業主公約僅有道義上的約束力

36.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（）。

A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用

C.建設單位應承擔此次事故的全部費用

D.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用

E.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支

37.按使用功能劃分，物業可分為（）物業。

A.居住 B.公共C.商業 D.工業E.其他

38.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括（）。

A.車輛維修員 B.車輛清洗員 C.交通疏導及管理員 D.停車場保潔員 E.停車收費員

39.物業管理企業主營業務收入包括（）收入。

A.物業管理 B.物業經營 C.政策性虧損補貼 D.物業大修

E.共用部位的租賃收入

40.物業管理企業利潤總額包括（）。

A.企業所屬項目上交的管理酬金 B.營業利潤 C.投資凈收益 D.營業外收支凈額 E.補貼收入

41.物業服務支出的構成不包括（）。

A.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

B.物業管理企業財產保險費用

C.物業共用部位、共用設施設備保險費用 D.管理服務人員的工資

E.項目管理處用房裝飾裝修費用

42.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行（）。

A.政府定價 B.政府指導價 C.市場調節價 D.業主定價 E.政府與業主共同定價

43.住宅專項維修資金可用于（）。

A.彌補物業管理經費的不足

B.共用部位、共用設施設備的大修

C.共用部位、共用設施設備的更新

D.共用部位、共用設施設備的改造

E.共用部位、共用設施設備的日常維修

44.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有（）。

A.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用

B.管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動

C.物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計

D.物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔

E.物業服務費用中不包括法定稅費

45.物業管理信用檔案的建立范圍包括（）。

A.物業管理企業 B.物業管理專業人員 C.業主委員會 D.建設單位 E.物業使用人

三、案例分析題（共2題，每題20分。請根據背景材料，按要求作答）

案例分析題

（一）某物業管理公司管理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）？（5分）

編號 意 見 與 建 議 部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷 保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患小區內停車秩序混亂，建議加強管理 小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理 5 常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換某部電梯安全隱患嚴重，需要大修建議小區外墻全部翻新 小區老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理部分業主要求減免物業服務費希望提供家政服務 部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯

問題2：上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些？對此，物業管理企業應如何處理？（4分）

問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施？（4分）

問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么？（4分）

問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？（3分）

案例分析題

（二）某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。

2006年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。

問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業管理公司負責無償修復？（4分）

問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當？ 如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴？（4分）

問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止 ？（3分）問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）

問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗？（6分）

第二篇：物業管理員題庫-第7套試卷答案

物業管理員題庫——第7套試卷答案

物業管理基本概念

1、物業的概念 從物業管理的角度來說，物業是指己建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。相關的設備、設施和場地是指與上述建筑物相配套或為建筑物的使用者服務的室內外各類設備、市政公用設施和與之相鄰的場地、庭院、干道等。

2、物業的長期性和永久性 物業的長期性是指建筑物一經建筑完成，在正常情況下，其自然壽命期限可達幾十年上百年，可供人們長期使用。物業的永久性僅是就土地而言，土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失或逐漸損耗，直至喪失自然壽命。

3、物業的配套性 物業的配套性是指物業以其各種配套設施，滿足人們各種需要的特性。沒有配套設施的物業是難以滿足人們的各種實際需要的，物業配套越齊，其功能發揮就越充分。

4、物業的效用性 物業的效用性是指人們因占有使用物業而得到某些需求的滿足，具體體現在：物業既可以為生活服務，也可以為生產服務，可以保值。增值，可以作為資本參與經營活動，可以抵押貸款等。

5、物業的自然質量 物業的自然質量是指物業實體所具備的物理性能、特征、基本條件及其周圍所處的環境條件，它包括：①區位；①地質。地形、地勢（一般，地勢高的優于地勢低的）③地塊平面形狀和面積；④日照。通氣、干濕、氣候；⑤環境狀況；⑥樓齡與完損程度；⑦工程質量（包括建筑工程質量、裝修質量。環境施工質量等），工程質量不僅直接影響物業的使用壽命，還影響其使用功能的發揮以及用戶的滿意度；⑧物業結構類型與設施；⑨物業外觀與裝修；⑩物業平面與平面利用。

6、物業的驗收 一般而言，業主在驗收住宅時應重點檢查以下部位或設施的質量問題：①門窗是否密縫。貼臺，框架是否牢固、安全、平整，門鎖有無質量問題等。①水管、水表、水龍頭是否完好，下水道是否有堵塞，地漏。馬桶排水是否通暢，是否有注水現象。③墻面、屋頂及地板是否平整，是否有剝落或起砂現象，是否滲水等。④電線、電燈、電表是否有質量缺陷，空調是否漏水，制冷效果是否正常。物業管理公司對業主提出的質量問題要盡量當場解答或記錄在案。若確系因施工驗收時的疏漏而存在的質量問題，物業公司應及時通知施工單位或房地產開發公司盡快整修。⑤其他配套設施設備是否能正常使用。

7、物業管理 物業管理是指物業管理企業受物業所有權人的委托，依據物業管理委托合同，對房屋建筑及其設備、設施、綠化。衛生。交通。治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。為業主和承租人提供高效。優質和經濟的服務，創造安全。舒適、和諧的居住環境，使物業發揮最大的經濟價值和使用價值，并且盡可能保值、增值。其管理對象是物業，服務對象是住戶。

8、物業管理的主要原則 物業管理應堅持的主要原則：一是有償服務的原則，二是業主自治與委托物業管理公司專業服務相結合的原則，三是統一的金方位多層次管理服務的原則，四是實行合同委托的原則。

9、物業理的主要作用 ①物業管理可以延長物業使用年限及確保其功能的正常發揮。②物業管理能為業主及租戶創造與保持一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作的環境。③物業管理有利于提高城市管理的社會化和專業化程度。④完善的物業管理不單是使物業保值，而且可以使物業增值。

10、物業管理服務的分類 物業管理服務分為公共服務、代辦服務和特約服務三類。公共服務指物業管理單位對物業管理服務區內公共設施設備的維護修繕運轉、綠化管理、衛生清招保潔、治安管理進行的日常管理服務，代辦服務指代收水、氣、電、通訊、有線電視等代辦服務；特約服務指提供公共服務以外的其它與居民生活、公眾服務相關的服務。

11、物業管理公共服務的主要內容 物業管理公共服務主要包括以下方面：①房屋建筑共用部位的養護。維修和管理，包括門廳、樓梯間、樓道、外墻面、承重結構。屋頂等；②共用設施、設備的養護，維修。運行和管理，包括：電梯、水泵、二次洪水設施。上下水管道。中央空調、共用照明設施、消防設備等；③附屬配套建筑和設施的養護、維修和管理。包括商業網點。自行車房（棚）。停車場（庫）等。④公用綠地、花木、建筑小品等的養護和管理；⑤公共環境衛生，包括公共場所和房屋共用部位的清掃保潔。除“四害”以及垃圾的收集、清運等；⑤車輛停放與行駛循序的管理，①維持公共秩序，包括安全監控。巡視、門崗執勤等；①物業檔案資料的保管。

以上內容應該是物業管理部門面向所有業主提供的最基本的管理與服務，只要業主交納了管理費物業管理部門就必須提供。當然，具體的物業管理費所包含的內容，主要是通過物業管理合同來約定，既有可能多于上述內容，也有可能少于上述內容，視具體情況而定，如，某一物業管理區域內本無綠化地，當然就不存在有綠化管理費了

12、物業管理的特約服務 物業管理特約服務主要包括：物業管理公司可以接受業主、使用人的委托，提供諸如車輛保管。房屋代管、室內清潔、家電維修。裝修房屋、維修房屋自用部位和自用設備，料理家務、代購車船機票、代購商品、代收代繳水電氣視訊費、垃圾清運費、代訂報刊雜志、代聘保姆。接送小孩、搬運物品等專項特約服務。

13、如何選聘滿意的物業管理企業 選擇物業管理主要應綜合考慮以下幾個重要問題：①物業管理企業的從業資格：提供物業管理服務的企業應具備物業管理企業資質證書。②人員素質，物業管理工作主要是通過對業主和非業主使用人的服務來實現對物業的管理，因此管理者和操作者的素質顯得十分重要，考查物業管理公司人員素質，主要應從以下兩方面來把握：A、專業人員配置情況，即，是否有足夠的合格專業技術人員，包括“建筑工程”類工程技術人員、“機電”類工程技術人員、財務會計及物業管理專業人員。B、工作人員形象及其工作態度。②物業管理公司的社會信譽，有關投訴記錄情況，有無重大安全責任事故。④收費是否合理，即是否按照物價管理部門所批準的收費標準在政策允許的范圍內收取合理的費用。⑤管理業績：所管理的物業項目是否獲得過物業管理優秀住宅小區稱號，所管理的物業項目的租金和出租率是否高于同類項目的同期水平。⑥已往的管理質量，即應對物業管理公司正在管理和已往管理的物業進行考察，看一看各項服務達到的標準和管理上所采取的措施。另外，還應選擇合適的選聘方式，如議標、邀請招標、公開招標等。

14、住戶在辦理入住手續時，應注意的問題 住產在辦理人住手續時，應當注意以下事項：①要對房屋的設施設備進行驗收，檢查房屋有無外觀上滲漏水、裂縫等房屋質量因素；②在已實行物業管理的住宅小區，要與物業管理企業簽訂入住公約，遵守該小區物業管理規定；③要了解物業管理服務的具體內容。質量及其收費標準。

15、物業使用中的禁止行為 為了保障物業的完好和安全，業主和使用人裝修房屋時，應遵守有關房屋裝修管理規定，事先告知物業管理公司。業主和使用人如果違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業造成他人損失的，應承擔經濟責任。①損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌，②占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備，③在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物；④侵占綠地、毀壞綠地；⑤亂設攤、亂設集貿市場；⑥亂倒垃圾、雜物；⑦在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫。亂刻畫；⑧排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲；⑨法律、法規禁止的其他行為。

16、物業管理公司與業主的維修責任的區分 業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部位和設備，包括水、電，氣。戶表以內的管線和自用陽臺，由業主負責維修。房屋的共用部位和共用設施設備，包括房屋的外墻面。樓梯間。通道、屋面，上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯。機電設備、公用天線和消防設施等房屋主體共用設施，由物業管理公司依據物業管理合同組織定期養護和維修。物業所有人可以自行維修養護其自用部分和自用設備，也可以委托物業管理公司或其他專業維修人員代修。費用由業主自行承擔。由于業主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，造成損失的，業主應當賠償損失。人為造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

17、不動產的相鄰共系，如何協調？ 不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便、生活、團結互助。公平合理的精神，正確處理截水、排水。通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙、賠償損失。

18、在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有設置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的，應由誰承擔民事責任？ 在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有設置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的，施工人應當承擔民事責任。

19、建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物懸掛物發生倒塌、脫落造成他人損害的，應由誰承擔民事責任？ 建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。

20、若出現物業管理服務糾紛，應向誰投訴？ 在我市，若出現物業管理服務糾紛時，應當向物業所在地區（市）縣物業管理主管部門投訴，調解不成的，可向市物業管理主管部門申請調處。也可依法申請仲裁，或向人民法院提起訴訟。

21、為什么要推行物業管理前期介入？ 推行物業管理前期介入，目的在于：①讓開發商重視物業管理工作，讓開發商明白其在物業管理中的權利義務、職責，為物業的管理提供應有的先天基礎條件；②物業管理超前介入，能夠完善物業的使用功能，避免或減少物業使用。管理上的缺陷；能夠加強施工監管，提高工程質量；也有利于物業公司了解掌握物業狀況，更好地為業主服務；③改變和增強業主的物業管理消費觀念，幫助業主明明白白消費，有利于保護物業管理活動中當事人的合法權益。總之，通過物業管理前期介入，從物業使用和管理的角度，幫助開發商克服物業規劃、設計，施工等階段的不足，明確物業建設與物業管理的責任，保護業主的合法權益。

22、前期物業管理及其服務協議 前期物業管理服務是指：自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽定的《物業管理合同》生效時止的物業管理。

前期物業管理服務協議是購房人在與房屋開發建設單位簽訂購房協議的同時，與開發建設單應或其選定的物業管理公司就前期物業管理服務的約定，此協議一般作為購房協議的附件。

前期物業管理服務協議的主要內容有：協議當事人情況、物業情況、雙方的權利與義務。物業管理服務內容及其責任、物業管理服務質量標準、物業管理服務費用（含公共性服務費用、有償特約服務費用。代收代繳服務費用）、維修基金的歸集管理與使明、財產保險、違約責任。其他約定等以及《物業使用守則》和《房屋裝飾裝修管理協議》兩個附件。

為了讓消費者明明白白消費，保障前期物業管理活動當事人的合法權益，減少物業管理糾紛，國家建設部已制訂了《前期物業管理服務協議》（示范文本），當事人可根據實際情況對示范文本中有關條款予以選擇、調整。物業業主的自治與自律

23、為什么在物業管理中要實行業主自治？ 業主是物業的主人，掌管著自己財產的出有、使用和支配、處分權。在一宗物業內，每一個業主不僅是自己擁有產權的那部分物業的主人，也是整個物業共用、公用部分的主人之一。物業管理的好壞，是全體業主共同的責任，關系到每一個業主和使用人自身的權益。這就要求所有業主都要增強物業權利意識、自治意識和自津意識，共同參與管理，變被動接受管理力以主人翁的姿態主動地行使管理權，即建立業主物業自律自治管理體制。

24、業主自治 物業業主對自己的財產負責，具有和行使管理權，這是業主自治。由于在整個物業的使用過程中，全體業主之間還存在著各業主相互之間的鄰里關系，既有全體業主共同的利益（即公眾利益），又有單個業主各自的利益，因此，在業主自治的同時，還要求業主自津。

25、物業業主自治的具體體現 物業業主自治有兩個關鍵環節，首先要有一個全體業主共同遵守的業主公約，以此來指導。規范、約束所有業主和使用人的行為，使之共同地自覺維護公眾利益和公共環境。業主公約是所有業主和使用人自津的保證，電是實行自治的前提。其次要成立業主委員會，代表、維護廣大業主的利益，對物業的管理提出具體要求，以合同的形式委托物業管理企業實施物業管理。協調和監督物業管理企業的具體工作。

26、業主大會（業主代表大會）與業主委員會 業主大會或者業主代表大會行使下列職權：①選舉、罷免業主委員會委員；②審議通過業主委員會章程和業主公約；③聽取和審議物業管理服務工作報告；④決定物業管理的其他重大事項。

業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：①召開業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施情況；②根據業主大會或業主代表大會的決議選聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務臺同；③設立物業維修基金的，負責監督該基金的管理和使用；④審定物業管理企業提出的物業管理服務計劃、財務預算和決算；⑤聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動，⑥監督公共建筑、公共設施的合理使用；⑦業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。

27、如何實現業主自治自律與統一專業化管理相結合？ 在物業管理中，業主自治自律與統一專業化管理相結合是通過業主委員會自主委托物業管理企業來實現的。兩者之間的關系是委托和被委托的關系，是平等的關系。雙方的權利義務通過物業管理委托合同來明確和保障。

28、在一個物業區域范圍內，可以由兩家物業管理企業分別實行管理嗎？ 按照物業管理的統一專業化管理原則，在一個物業區域范圍內，不應由兩家物業管理企業分割管理，而應由一家物業管理企業實行統一管理，避免出現分散多頭的管理形式。

29、某小區下崗職工較多，業主委員會想根據小區具體情況，直接從事物業管理服務，這是否可以？ 物業管理實行業主自治與委托物業管理公司專業服務相結合的原則。業主委員會在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理，但不得從事以營利為目的的經營活動，即除與物業管理公司簽訂物業管理委托臺同外，不得具體從事物業管理經營服務活動。因為業主委員會是一個權益維護組織，而不是經濟組織，加之從事物業管理服務活動的企業須有資質證書，其從業人員要持崗位合格證書上崗；再者業主委員會如要具體從事物業管理經籬服務活動，就會使其喪失物業管理監督職能。

因此，作為業主委員會的成員，應當按照我市有關業主委員會的規定，履行好業主委員會職責，積極協助物業管理公司搞好小區物業管理工作。至于小區內下崗職工，可以與物業管理公司協商，物業管理公司可根據其實際情況吸納符臺條件的下崗職工為物業管理公司員工。物業管理服務與收費

30、物業管理服務費 物業管理服務收費是經工商行政管理機關登記注冊、物業管理行政主管部門資質認可的物業管理企業受物業產權人。使用人委托對其城市住宅區及非住宅區內的建筑！其設備、公用設施、綠化。衛生、道路、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕。整治服務及提供其它與居民生活、公眾服務相關的服務管理所收取的費用。

31、住戶在繳納物業管理服務費用時，應注意些什么問題？ 住戶在繳納物業管理服務費用時，應當注意以下事項：一是所收物業管理服務費用不得超過政府有關部門核準的收費標準，二是應審驗物業管理企業有無《經營性收費許可證》或批準文件，三是物業管理人員應填寫住戶所持的《成都市物業管理服務收費記錄手冊》，并開具發票。

32、空置房是否也要交物業管理服務費用？ 根據《四川省城市住宅物業管理暫行辦法》的規定，在以委托實施物業管理的住宅區內，以購買商品房取得產權后尚未人住的業主，減辦繳納物業管理公共服務費，尚未售出的商品房，開發建設單位應當按照一定比例繳納物業管理公共服務費，具體比例由開發建設單位與物業管理企業協商確定。

33、我市物業管理收費有何規定？ 在我市五城區（含高新區），從事物業管理的企業必須憑營業執照、物業管理資質證書等辦理《經營性收費許可證》，實行憑證收費，物業管理企業收取的物業管理服務費，必須報市物價局審查批準。物業管理收費標準由市物價局會同市房產局制定。

34、購房款、租金中是否已含有物業管理服務費？ 已購（租）房入往，再交物業管理服務費是否重復收費？購房款是購房人為取得房屋所有權及該房屋占用范圍內土地使用權而支付給售房人的費用，租金是房屋承租人為取得房屋的占有使用權而支付給出租人的費用，物業管理服務費是因物業管理企業對物業實行主方位維修養護管理，使物業環境整潔。美觀、舒適，延長物業使用壽命，實現物業保值增值，并為住戶提供綜合性服務，由物業業主使用人支付給物業管理企業的費用。

因此，購房款、租金中不含物業服務費，已購（租）房人住，再另外交納物業管理服務費，不是重復收費。未抄表到戶的二次供水供電的水電費收取時，水電線路損耗和設備損耗是否該分攤？公用部位水電費、設備維修保養費用及其人工費又如何分攤對于因客觀原因暫不能實行抄表到戶的二次供電供水的住宅區、工業區或大廈，業主應按實際發生成本交費。線路損耗和設備損耗應攤入每噸或每度水電量。公用部位水電費、設備維修保養費用及其人工費等應攤入管理費成本，不能重復分攤或收取。

35、物業管理服務收費定價原則是什么？ 物業管理服務收費應當根據所提供服務的性質特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價、經營者定價的價格形式，由物業管理公司（單位）會同業主委員會擬定收費標準報同級物價部門核定、審批或備案。

物業共用部位、共用設施設備 維修基金

36、購買了房屋，為何還要繳納房屋難修專項基金？ 房屋共用部位、共用設施設備以及附屬配套公共建筑和設施等的維修和更新，是真正實現物業價值和使用價值，并使之保值增值的前提。作為房屋產權人的業主，在委托物業管理企業管理物業，要求適時維修、更新這些共用設備、設施時，就完全有義務分擔一部分維修基金。另一方面房屋的共用部位和共用設施，會隨著使用年限的增長而逐漸損壞和老化，這部分公共物業的價值在貶低，由于不可分割性，直接影響到業主擁有的物業價值，而維修專項基金的逐年積存，則正好可抵消這一貶值部分。從表面上看，業主繳納的維修專項基金的逐年積存，則正好可抵消這一貶值部分。從表面上看，業主繳納的維修專項基金似乎是一項費用支出，實質上這筆支出是業主財產的逐年逐月積累，就好像業主每月在銀行存錢一樣，繳納維修專項基金等于在積累財富。

因此，購買房屋支付購房款后，業主還需按產權份額定期交納一定的房屋維修專項基金。

第三篇：物業管理員理論知識試卷

物業管理員理論知識試卷

一、單項選擇

1．物業不僅有價值，而且具有使用或觀賞價值，這體現了物業的（B）《基礎》P2

A、固定性

B、高值性

C、耐久性

D、多樣性

2．物業管理企業對不屬于自己管轄范圍的問題（A）《員》P P5-9 A、也要給住用人以滿意的答復

B、不必作出答復

C、必須徹底解決

D、應及時向上級報告

3．物業管理企業接到報修后立即行動，馬上修好，這對物業管理企業（D）的影響是非常明顯的。? A、經濟效益

B、知名度

C、規模

D、信譽

4．當主用人因特殊原因希望花錢買方便時，物業管理企業應創造條件滿足其要求，提供（B）《基礎》P6 A、一般性服務

B、特約性服務

C、公共性服務

D、公共代辦性服務

5．物業管理企業內部的權利與職責要非常明確，才能做到人人有事做，事事有人管，這體現了（B）《基礎》P7-9 A、業主至上原則

B、權責分明原則 C、產權、經營權分離原則

D、公平競爭原則

6．物業管理公司服務部的主要職能有（A）《基礎》P20-21 A、依法建立各類服務網點

B、擴大租賃業務

C、負責管理區域的環境衛生

D、負責管理區域內的房屋修繕

7．物業管理公司的（A）是負責物業維修及設備運行的技術管理部門。《基礎》P20-21 A、工程部

B、管理部

C、產業部

D、租賃部

8、業主直接參與物業管理區域的物業管理，這種自治管理是通過（A）實現的。《基礎》P25.P27 A、業主大會

B、業主代表大會

C、業主大會或業主代表大會

D、物業管理公司

9．業主大會作出的決定，要有全體業主的（B）通過方可有效。《基礎》P28 A、1/3以上

B、半數以上

C、2/3以上

D、全部

10．（C）不是業主大會或業主代表大會的職責。《基礎》P28 A、選舉業主委員會委員

B、罷免業主委員會委員 C、修改業主委員會章程

D、選聘或解聘物業管理公司

11．業主委員會為取得社會團體法人資格，需要（C）部門提交有關資料。《基礎》P121(一)－

2、P132 A、工傷

B、公安

C、房管

D、城建 12．住宅小區物業管理的主要對象是（B）《基礎》P8服務第一原則 A、房屋

B、業主

C、設備

D、環境

13．（A）是最容易被管理者控制的因素、住宅小區構成中最重要的因素。? A、人為環境

B、地理環境

C、自然環境

D、社會環境

14．物業開發商可以通過與物業管理公司簽訂（B），委托其介入物業的前期管理和銷售工作。? A、托管合同

B、臨時委托合同

C、永久性合作協議

D、合作備忘錄

15．住宅小區物業管理公司生存與發展的關鍵性問題是（C）。《基礎》P8服務第一原則 A、創造最大的經濟效益

B、減少漏交管理費的現象 C、使住宅小區居民滿意

D、協調好業主之間的關系

16.業主公約簽定的條件是小區入住率達(？)以上,以入住業主中持有產權（）以上。A、30% 30% B、30% 50%

C、50% 50% D、50% 80% 17．建設部對小區物業管理服務質量的具體要求有（C）。《基礎》P47 A、房屋完好率達98%以上

B、居民滿意率達90%以上

C、房屋零修及時率達100% D、新建小區公共綠地人均3平方米以上 18．與物業管理公司簽定寫字樓物業管理合同的是（A）。《基礎》P66 A、大廈業主委員會

B、大廈承租人

C、大廈產權人

D、大廈投資人 19．寫字樓商務中心服務保障的前提條件是（D）。《基礎》P66 A、物業的保值增值

B、物業的出租率 C、資金的良性循環

D、設備的正常使用和保養 20．寫字樓的客戶服務主要指（C）《基礎》P67 A、硬件服務 B、軟件服務 C、前臺服務

D、保潔服務

21．市級購物中心的建筑規模一般都在（D）平方米以上。《基礎》P77 A、1-3萬

B、1-5萬

C、1-10萬

D、3-10萬

22．大型車場、小件批發市場、電子工業供應市場屬于（A）商業場所。《基礎》P76 A、敞開型

B、封閉型

C、多用型

D、綜合型 23．商場具有（A），才會吸引更多的顧客。《基礎》P77-78 A、自己鮮明的特色

B、強大的經濟實力

C、潛在的無形資產

D、大面積的停車場

24．現在我國大型商廈一般是每（D）平方米的地上建筑面積設置一個停車位。《基礎》P78 A、10-100 B、50-100

C、100-200 D、200-500 25．物業管理區域的標志牌、路燈、垃圾桶等屬于（B）環境小品。? A、裝飾性

B、功能性

C、分隔性

D、人文性

26．在物業的接管驗收中，物業管理企業與開發企業之間的關系（D）。《基礎》P132-133 A、利益關系

B、責任公司

C、供需關系

D、監管關系 27．（C）是選擇物業管理企業時要考慮的主要因素。? A、收費低廉

B、規模較大

C、社會信譽

D、歷史長久

28．物業管理招標是由（C）負責，通過競爭擇優選聘物業管理企業的一種方法。P? A、物業開發商 B、業主

C、物業開發商和業主

D、房地產管理部門 29．一個有序的物業管理資料庫是一個完整的（B）。? A、樹型圖

B、菱形圖

C、矩形圖

D、環行圖

30．在管理檔案的各個環節中，（B）的重點是去偽存真，留下物業管理有用的資料。《員》P21 A、收集

B、整理

C、歸檔

D、利用 31．計劃按性質分類有（A）《員》P15 A、生產、學習、科研等

B、國家、單位、部門等 C、綜合、專題、項目等

D、條文式、表格式、綜合式 32物業管理勞動成本為（C）? A、有形成本

B、無形成本

C、固定成本

D、有形成本和無形成本

33．物業管理企業作為獨立的自負盈虧的經濟實體，也應獲得一定的利潤。其利潤率暫由（D）來確定。《基礎》P147 A、業主委員會 B、物業管理公司

C、政府房管部門

D、政府物價部門

34．房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位（D）的基金。《基礎》P148第一條 A、日常保養

B、日常維修

C、所有維修

D、大修理 35屋面工程維修養護的中心內容是（C）。《員》P77 A、防水層的養護

B、二次裝修管理

C、杜絕不合理負荷D、避免蟲害 36．在房屋計劃養護工作中，要求外墻每（B）徹底檢修一次。《員》P80 A、3年

B、5年

C、10年

D、15年 37．房屋維修管理的基本原則是（B）。《員》P80 A、經濟合理原則

B、區別對待原則

C、有償服務原則

D、服務原則

38．新建房屋在保修期內由施工單位負責，室外上下水和道路的保修期為（C）。《員》P36 A、半年

B、一年

C、兩年

D、三年

39．服務指標要求月走訪查訪率（B）以上。《員》P80 A、30％

B、50％

C、60％

D、80％

40．根據房屋結構、裝修和設備等組成部分的完損程度，房屋的完損等級可分為（?）。A、兩類

B、三類

C、四類

D、五類

41．個別分項有輕微損壞，經過小修就能修復的房屋屬于（B）。? A、一般損壞房

B、基礎完好房

C、完好房

D、嚴重損壞房 42．小修工程的綜合平均費用為所管房屋現時總造價的（?）。A、1%以下

B、3%以下

C、5%以下

D、10%以下 43．經過翻修重建的房屋必須達到（D）的標準。? A、完好房

B、70%完好房

C、基本完好房

D、基本完好房或完好房

44．房屋修繕設計必須以（C）為依據，并充分聽取業主和使用人的意見，使方案更加合理、可行。《基礎》P50-55 A、擋案資料

B、現行法規

C、房屋勘察堅定

D、房屋完損等級

45．設備操作人員和設備維修人員按計劃進行的保養維修工作是（A）。《基礎》P50-55 A、日常保養

B、一級保養

C、二級保養

D、三級保養 46．房屋附屬設備維修的中修工程，更換率一般在（?）。A、10%-30% B、5%-10% C、5%以下

D、30%以上

47．依據國家和地方法規的規定，建設部（?）發布了《城市房屋修繕管理規定》，這是房屋修繕管理的指導性文件。

A、1991年

B、1995年

C、1998年

D、2000年

48．程控交換機房環境保持在最佳條件下，最佳室溫是（B）度。《員》P102 A、10-20

B、20-25

C、20-40

D、20-50 49程控交換機房的溫度和濕度應嚴格控制在極限條件之內，極限相對濕度應控制在（C）范圍之內。《員》P102 A、10%-50% B、20%-50% C、20%-80% D、50%-100% 50．在建筑物防雷等級劃分中，（?）建筑物是指存在大量易燃物品的房屋，或具有重要政治意義的民用建筑物。

A、一類

B、二類

C、三類

D、四類

51．為防止雷擊時產生跨步電壓，避雷接地裝置與道路及建筑物的主要入口距離不得小于（B）。A、半米

B、1米

C、2米

D、3米

? 52．電梯運行管理中發生任何故障時首先要（D）。《員》P119 A、切斷電源

B、查清原因

C、及時修復

D、救護乘客出梯

53．我國給排水設計規范規定，生活熱水當無軟化水設施時，出水溫度不得高于（B）度。? A、50

B、55

C、60

D、65 54．物業管理區域內動用明火作業的簽批和現場監護工作由（D）負責。《員》P157 A、保安部主管

B、工程部主管

C、義務消防員

D、專業消防管理人員 55（B）滅火器不適撲滅帶電物質的火災。《員》P129 A、二氧化碳

B、泡沫

C、干粉

D、所有

56生活引用水二次供水的水質檢測每（A）一次。《員》P147 A、半年

B、一年

C、二年

D、三年

57．防治物業環境固體廢棄物污染的重點是對（C）《員》P148 A、商業垃圾的處理

B、工業垃圾的處理C、生活垃圾的管理

D、公共廁所的管理 58．我國有《城市區域環境噪聲標準》規定，一般居住區和文教區的晝夜噪聲標準分別是（C）分貝。《員》P154 A、65.66

B、55.45

C、50.40

D、40.30 59．物業管理公司應及時清運管理區域內的各種垃圾，一般要求垃圾收集后（B）清楚。A、當時

B、當日

C、隔日

D、三日內

《基礎》P49 60．在綠化系統中，（A）范圍最廣，面積最大，是城市綠化中最重要的部分，基本上屬于房管部門或物業管理公司管轄。《員》P167 A、公共綠地

B、街頭道路綠地

C、居住區綠地

D、綠化環帶 61．在工業廠房外墻或屋頂設置企業標志和廣告，應（C）。《基礎》P91 A、經廠長辦公會同意

B、經職工代表大會批準 C、事先向管理者申請

D、事先經工商部門批準

61．工業區內各企業、車間應按照樓層的承受負荷要求放置設備和貨物，不按要求造成的損失有（A）《基礎》P92 A、責任企業負責

B、物業管理公司負責

C、由雙方負責

D、施工單位負責 62．在物業管理法律關系中（B）法律關系占大多數。《基礎》P113 A、刑事

B、民事

C、人事

D、行政

63．民事法律關系的主要特點不包括（D）。《基礎》P113 A、主體法律地位平等

B、大多由當事人自愿設立

C、當事人權利義務等

D、主體之間有

64．法律規范的表達方式必須有一個嚴謹的邏輯結構，假定、處理、制裁在法學上稱之為法律規范3要素。其中（B）是物業管理法律規范的核心。《基礎》P115 A、假定

B、處理

C、制裁

D、處理和制裁 65．民事責任主要表現為一種（A）《基礎》P117 A、財產責任

B、侵害責任

C、財務糾紛

D、財務歸屬

66為了規范物業管理活動，維護（D）的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，指定《物業管理條例》《基礎》P130 A、業主

B、開發商

C、物業管理企業

D、業主和物業管理企業

67．物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照（C），對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。《基礎》P130.P2 A、物業管理條理的規定B、法律規范的規定C、物業服務合同約定D、業主大會的決定 68國家提倡業主通過公開，公平，公正的（A）選擇物業管理企業。《基礎》P130 A、市場競爭機制

B、民主法制機制

C、法律法規意識

D、開拓創新意識 69．業主大會應當（C）物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。A、代表

B、維護

C、代表和維護

D、監督和指導《基礎》P143 70．召開業主大會會議，應當于會議召開前（C）日以前通知全體業主。《基礎》P144 A、3

B、7

C、15

D、30 71．業主委員會是業主大會的（C）《基礎》P30.P131 A、權利機構

B、管理機構

C、執行機構

D、附屬機構

72．在業主。業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的（B）。《基礎》P37.P132 A、業主公約

B、物業服務合同 C、前期物業服務協議

D、物業管理各項規章制度 73．建設單位應當在銷售物業之前，制定（B），有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。《基礎》P132 A、業主公約

B、業主臨時公約

C、前期物業服務協議

D、物業管理各項規章制度 74．建設單位與物業買受人簽定買賣合同應當包含（D）。《基礎》P133 A、業主公約B物業管理各項規章制度C業主大會議事規則D前期物業服務合同約定的內容 75．建設單位應當按照（D）在物業管理區域內配屬必要的物業管理用房。《基礎》P133 A、協議

B、合同

C、協調

D、規定

76（B）應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。《基礎》P133 A、施工單位

B、建設單位

C、物業管理企業

D、業主委員會 77．國家對從事物業管理活動的企業實行（A）制度。《基礎》P23 A、資質管理

B、合格證書

C、職業資格證書

D、自制管理

78物業委員會應當與（C）選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。

A、業主

B、業主委員會

C、業主大會

D、建設單位

《基礎》《員》P31.P145 79．物業管理用房的所有權依法屬于（A）《基礎》P133 A、業主

B、業主委員會

C、開發建設單位

D、物業管理企業

80．物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的 原則，區別不同物業的性質和特點，由（C）按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的 物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。《基礎》P9.P147.P134 A、業主

B、物業管理企業

C、物業和物業管理企業

D、物價管理部門

二、判斷題

81、物業管理企業對選聘的專業服務企業可以試行承包責任制。（對）《基礎》P9 82、業主委員會不僅有權監督物業管理企業的工作，而且在必要是有權依法撤換物業管理企業。（對）《基礎》P31 83．商業場所不僅包括各類商店，而且也包括服務企業、娛樂場所和銀行等。（對）《基礎》P76 84．搞好工業區的環境衛生工作，工廠區職工負主要責任，物業管理公司要密切配合。（錯）《基礎》P94 85．竣工驗收是由政府建設行政單位負責，開發商和物業管理企業共同組織綜合驗收小組進行。（錯）《基礎》P7 86．房屋修繕工程質量分為“合格”和“優良”兩個等級，評定時各項工程均應達到規定的標準。（錯）？

87．運行電梯發生故障時，保養單位的專業人員負責搶修和電梯設備的大修更新。（錯）《員》P100 88．在集中式生活用水供應系統中，許多設備均屬于壓力容器，對其安裝與維修，應由物業管理公司的技術人員進行。（錯）？

89車輛入庫后，車內貴重物品丟失由物業管理公司負責。（錯）《員》P142 90廣告的經濟功能式：溝通產需，推動產生，指導消費。（錯）？

91．經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，資格不合格的投標申請人不必告知資格預審結果。（錯）《基礎》P139 92．在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從選擇不多于5家資格預審合格的投標申請人。（錯）《基礎》P139 93．投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。（對）《基礎》P140 94．在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件；在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者為改的內容有效。（錯）《基礎》P140 95．被取消評標資格的人員，一年不得再參加評標活動。（錯）《基礎》P141 96．招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標假選人為中標人。（對）《基礎》P142 97．招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。（對）《基礎》P142 98．招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文本的解釋發生異議的，以中文文本為準。用文字表示的數額與數字表示的金額不一致，以文字表示的金額為準。（對）《基礎》P142 99．推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當書面征求其所代表的業主意見，凡需投標表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反應。（對）《基礎》P144 100．包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餓或者虧損均有物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。（對）《基礎》P147

第四篇：物業管理員四級試卷.doc(二)

物業管理員四級試卷

（二）一、單選題（每題1分，滿分60分）

1、綜合經營服務中的特約性服務是具有（）性質的服務方式。

A、管理和被管理 B、服務和被服務 C、整體和局部 D、環境保潔管理

2、當住用人因特殊原因希望花錢買方便時，物業管理企業應創造條件滿足其要求，提供（）。A、一般性服務 B、特約性服務 C、公共性服務 D、公眾代辦性服務

3、在下列的闡述中，哪一項說法是不正確的（）。

A、早期介入是前期物業管理的重要鋪墊 B、前期物業管理為早期介入打下良好基礎 C、前期物業管理是后期物業管理的基礎 D、后期物業管理是前期物業管理的延續

4、物業管理企業內部各部門的權利與職責要非常明確，才能做到人人有事做，事事有人管，這體現了（）。A、業主至上原則 B、權責分明原則 C、產權、經營權分離原則 D、公平競爭原則

5、業主委員會是業主大會的（）。

A、權利機構 B、執行機構 C、管理機構 D、附屬機構

6、一個物業管理區域由一個物業管理企業實施管理，體現了物業管理的（）原則。A、權責分明 B、業主主導 C、統一管理 D、專業高效

7、物業管理企業應按照“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，所收費用要讓業主和使用人感到（）A、價格優惠 B、質價相符 C、物美價廉 D、價格偏低

8、物業管理企業可以根據需要通過（）的辦法，將一些專業性較強的項目分包給其它具有實力的專業公司。

A、承包 B、簽定合同 C、雙方協商 D、中介

9、物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎，管理企業所收的費用要讓業主和使用人感到（）。A、質價相符 B、能夠承受 C、價格優惠 D、價格偏低

10、物業管理涉及到的法律很多，遇到的問題又十分復雜，在處理問題時應以（）為依據。A、企業的規章制度 B、業主委員會章程 C、上級行政部門的指示 D、法律、法規

11、中國物業管理協會制定的《普通住宅小區物業管理服務等級標準》不適用于（）。A、高檔商品住宅 B、普通商品住房 C、經濟適用住房 D、集資建房

12、由海外投資者同國內企業合資的物業管理企業屬于（）企業。A、股份制 B、聯營 C、民營 D、合資

13、注冊資本必須在1000萬元以上的公司是（）。

A、有限公司 B、有限責任公司 C、股份有限公司 D、股份合作公司

14、物業管理有限責任公司的（）是公司的經營決策機構。A、股東會 B、董事會 C、監事會 D、職代會

15、物業管理公司的（）是負責物業維修及設備運行的技術管理部門。A、工程部 B、管理部 C、產業部 D、租賃部

16、物業管理公司處理業主或使用人投訴的部門是（）A、管理部 B、監察部 C、客戶服務部 D、產業部

17、業主有權直接參與管理區域的物業管理是業主自治管理，這種自治管理是（）。A、業主直接進行的 B、通過房地產行政部門實現的 C、通過業主大會或業主代表大會實現的 D、通過物業管理公司實現的

18、物業管理區域內新建商品住宅出售額達到（）以上后，可以召開第一次業主大會或業主代表大會。A、20% B、30% C、50% D、80%

19、物業管理區域內公有住宅出售額達到（）以上后，可以召開第一次業主大會或業主代表大會 A、30% B、50% C、60% D、80% 20、物業管理區域內第一套房屋交付業主使用（），可以召開第一次業主大會或業主代表大會。A、滿一年 B、滿兩年 C、一年以內 D、兩年以內

21、第一次業主大會或業主代表大會由（）組織召開。A、房地產行政管理部門 B、房屋出售單位 C、業主委員會 D、物業管理公司

22、建設部對住宅小區物業管理服務質量的具體要求中，規定北方地區居室內溫度不得（）。A、高于16℃ B、低于16℃ C、高于20℃ D、低于20℃

23、我國中型寫字樓的建筑面積一般在（）。

A、1萬平方米以下 B、1-3萬平方米 C、3萬平方米以上 D、5萬平方米以上

24、我國寫字樓按功能可以分為（）三種類型。

A、一級、二級、三級 B、甲級、乙級、丙級 C、大型、中型、小型 D、單純型、綜合型、商住型

25、在寫字樓的管理方式中，委托服務型與自主經營型物業管理的根本區別是物業管理公司的（）不同。A、管理職能 B、管理范圍 C、產權狀況 D、經濟效益 第2頁（共6頁）

26、寫字樓的管理方式不包括（）

A、委托服務型 B、自主經營型 C、專業服務公司型 D、有關部門委派型

27、與物業管理公司簽訂寫字樓物業管理合同的是（）

A、大廈業主委員會 B、大廈承租人 C、大廈產權人 D、大廈投資人

28、寫字樓商務服務中心是（）為了方便客人，滿足客人需要設立的商務服務機構。A、寫字樓業主 B、大廈承租人 C、大廈業主委員會 D、物業管理公司

29、寫字樓商務中心服務保障的前提條件是（）

A、物業的保值增值 B、物業的出租率 C、資金的良性循環 D、設備的正常使用和保養 30、在工業廠房外墻或屋頂設置企業標志和廣告，應（）A、經廠長辦公會同意 B、經職工代表大會批準 C、事先向管理者申請 D、事先經工商部門批準

31、（）是指可開發的土地及其地上定著物、建筑物，包括物體實質和依托于物體實質上的權益。A、物業管理 B、房地產 C、不動產 D、單元性地產

32、“物業”是廣東、香港和澳門地區人們對（）房地產的稱謂。A、單元性 B、綜合性 C、普通型 D、別墅性

33、因為物業具有（），所以在建造之前必須依照政府有關部門的規劃進行設計，要考慮與周圍環境協調一致。

A、穩定性 B、固定性 C、耐久性 D、多樣性

34、物業不僅有價值，而且具有使用價值或觀賞價值，這體現了物業的（）。A、固定性 B、耐久性 C、多樣性 D、高值性

35、物業的法律屬性集中反映在（）的關系上。A、管理 B、服務 C、物權 D、平等

36、物業管理起源于19世紀60年代的（）。

A、德國 B、美國 C、英國 D、法國

37、全國第一家物業管理公司在（）誕生。

A、北京 B、上海 C、廣州 D、深圳 38、1994年3月，建設部以第33號令頒布的（），為我國住宅小區管理工作正規化、法制化奠定了基礎。A、城市新建住宅小區管理辦法 B、全國住宅小區物業管理規定 C、全國優秀管理住宅小區標準 D、全國城市文明住宅小區標準

39、國務院頒布的物業管理條例自（）開始實施。

A、2002年5月 B、2002年9月 C、2003年9月 D、2004年1月 40、物業管理的主要內容不包括（）。

A、物業的規劃設計 B、客戶管理服務 C、安全服務 D、環境保潔管理

二、多選題（每題2分，滿分20）81、民法對民事責任的規定主要包括（）

A、在什么情況下應承擔民事責任 B、在什么時候應承擔民事責任 C、違反合同的民事責任的構成 D、承擔民事責任的方式 82、在我國，法律和政策是互相聯系的，它們的聯系表現在（）A、政策是法律的依據 B、政策對法律起指導作用 C、法律對政策起制約作用 D、法律是執行政策的重要工具 83、業主在物業管理活動中，履行的義務有（）

A、遵守業主公約、業主大會議事規則 B、參加業主大會會議，行使投票權 C、監督業主委員會的工作 D、按時交納物業服務費用

84、物業管理區域的劃分應當考慮（）等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。A、業主和使用人的人數 B、物業的共用設施設備 C、建筑物規模 D、社區建設

85、業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的（）等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

A、設施設備 B、建筑面積 C、居住人數 D、住宅套數

86、業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出（）決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

A、制定、修改業主公約 B、制定、修改業主大會議事規則

C、選聘、解聘物業管理企業 D、決定專項維修資金使用、續籌方案、并監督實施。87、業主公約應當對（）等事項依法作出約定。

A、有關物業的使用、維護、管理 B、業主的共同利益 C、業主應當履行的義務 D、違反公約應當承擔的責任 88、業主大會議事規則應當就（）等事項作出約定。

A、業主大會召開的時間 B、業主大會的議事方式、表決程序 C、業主投票權確定辦法 D、業主委員會的組成和委員任期

89、遇有下列情況經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業（）

A、投標人少于3個 B、投標人超過3個 C、住宅規模較小的 D、具有非住宅物業的 90、物業服務合同應當對（）等內容進行約定

A、物業管理事項、服務質量、服務費用 B、雙方的權利義務 C、專項維修資金的管理與使用 D、物業管理用房 答案：

1、C

2、A

3、A

4、B

5、C

6、B

7、A

8、A

9、D

10、C

11、D

12、A

13、A

14、D

15、B

16、B

17、C

18、C

19、A 20、B

21、A

22、D

23、D

24、D

25、A

26、C

27、D

28、B

29、B 30、D 31．B 32．A 33．D 34。B

35、B

36、A

37、A

38、C

39、B 40、D 81、ABD 82、ABC 83、ACD 84、ACD 85、ACD 86、ABCD 87、BCD 88、ABCD 89、BC 90、ABC

三、案例題（每題20分，滿分100分）

【案例一】某小區居住的張女士，經常與同樣居住在小區的其他老年人一起，在小區廣場上打太極拳，廣場周圍又幾株粗大的老楊樹。寒冬已至，樹葉已落，枯枝清晰可見。突然，一陣風刮來，枯枝紛紛墜落，來不及躲閃的張女士被一根較粗的枯枝砸到在地。聞訊趕來的保安遠不能把張女士送到醫院，診斷為：頸椎損傷。

請問：

(1)物業公司對小區內老楊樹是否有管理的義務？

(2)對于此案的樹木致人受傷，物業管理公司是否應該承擔賠償的責任？

【答案】

(1)物業管理公司對小區的老楊樹有管理的義務。居住小區物業管理的內容之一是綠化管理，老楊樹屬于綠化范圍，故物業管理公司對小區內的老楊樹有管理的義務。

(2)對于此案致人受傷，物業公司應負責賠償。老楊樹上的枯枝被一陣風吹過就會斷裂，已經給樹周圍的人構成人身和財產傷害的威脅，而物業公司作為老楊樹的管理者應該發現卻沒有及時發現可能斷裂的枯枝，未及時采取適當措施(如修剪和放置警示標志等)，故應就枯枝斷裂造成的損失承擔賠償責任。

【案例二】業主石先生和朋友邊走邊聊經過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費醫療費用數千元。石先生認為其摔倒主要是因為地滑，因此，物業公司應負擔一定責任。物業管理公司應當補償其醫療費、誤工費和精神損失費。

請問：此案中，物業管理公司是否需承擔賠償責任？并結合此案例，談談你對物業管理公司應承擔管理責任的認識。

【答案】物業公司對大堂具有管理職責，應保證行人在大堂內正常行走的安全，故若石先生證實摔倒確因大堂地面濕滑造成，則物業管理公司對地面濕滑發現處理不當或不及時，亦未設明顯警示標志等提醒行人，則應承擔賠償責任。若可以證明石先生行走時自己沒有盡到足夠的注意義務，則石先生亦應自行承擔一部分損害后果。

對管理職責的認識是開發性題目，可以結合環境管理的職責和任務、目的，談談如何保證其使用功能和如何避免對使用人的侵權和傷害，從而防范風險。

【案例三】亂派招貼，被人戲稱為城市的“牛皮癬”。這種市場經濟發育過程中出現的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作為全國物業管理優秀示范小區的某花園，也未能免幸。

實行封閉管理的樓宇內部，又何以如此呢？管理處查了幾例之后，發現樓內廣告的派發有三種情況：一是經批準入樓為住戶提供服務的某些人員順便所為；二是以探訪名義上樓而實有其他意圖的住戶親友乘隙所為；三是稱做特定生意的個別住戶刻意所為。

請根據此情況制訂管理辦法。提示：可以采取多種方法治理，例如制作廣告牌疏導，把亂張貼小廣告的人請來說服教育，對累教不改者列入“黑名單”。

【答案】疏導管理：在每幢大廈入口處設置一廣告櫥窗，為有向花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務，變堵為疏(先提供正當渠道，再去堵歪門邪道，工作阻力就小了)，進而對其實現有序管理。

說服教育：發現樓內派發廣告，當即按照廣告聯系渠道，或打電話邀人前來，指出其錯誤做法和應當怎么做，督促其依規行事(抓住其想做成生意的心理，促其上門來接受教育，辦法巧妙)。

對累教不改的強制管理：某些單位不聽勸誡繼續亂派發廣告，就把其列入“黑名單”，嚴格限制這些單位在花園內的經營活動，直至其做出保證，并確實改正了自己的違規行為時止。

【案例四】你是某物業公司的環境管理人員，負責環境綠化衛生和環境管理工作。(1)請你考慮在日常管理工作中應建立哪些主要的管理制度？(2)請說明清潔衛生服務的主要內容和物業綠化管理的基本要求？

【答案】

(1)應建立管理制度包括：①各崗位的崗位職責；②各項清潔工作的標準操作工藝流程；③各個崗位操作質量標準；④清潔質量檢查及預防糾正機制；⑤員工行為規范等相關管理制度。

(2)清潔衛生服務的主要內容包括：

①建筑物外公共區域清潔；②建筑物內公共區域清潔；③垃圾收集與處理；④管道疏通服務；⑤外墻清洗；⑥泳池清洗；⑦上門有償清潔服務；⑧專項清潔工作。

物業綠化管理的基本要求：①保持植物正常生長；②加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作；③及時對妨礙業主、物業使用人活動的綠化植物進行改造，減少人為踐踏對綠化的危害；④創建社區環境文化，加強綠化保護宣傳。

【案例五】王先生居住在某帶有電梯的小區內。一天，王先生深夜回家，在電梯里被歹徒用磚頭砸傷。王先生向物業管理公司提倡索賠。王先生認為：物業管理公司與業主簽訂了《物業管理服務合同》，向業主收取了物業保安費，因此，物業管理公司就要對業主人身、財產受到的傷害承擔民事賠償責任。在幾次索賠未果的情況下，王先生遂向人民法院起訴；狀告物業物業公司違約，未盡到保護業主安全的義務，要求物業管理公司就此向王某賠償人民幣2萬元。請問：王先生的訴求能否得到人民法院的支持？請說明理由。

【答案】王先生的訴求不能得到人民法院的支持。根據法律法規對物業管理服務的要求，物業服務公司提供的保安服務為24小時值守、日常巡視及對涉及人身安全的事件采取必要預防措施、發生安全事故采取緊急措施和上報并配合主管部門處理等，本案中王先生沒有證據證明物業管理公司提供的保安服務違法《物業服務合同》，因此，向物業管理公司索賠滅有法律依據。

同時，致使王先生受傷的侵害人是電梯里的歹徒，王先生的賠償應向侵害人提出。

第五篇：物業管理員

客服部前臺員工工作標準

一，客服部前臺員工須按時到達工作崗位，做好班前準備；統一著裝并佩戴工牌

二，客服部前臺工作人員每日上班后應查看前日值班日志，做好前班遺留問題的交接處理工作，協調相關人員及相關部門做出相應的處理

三，客服部前臺工作人員應做好當天的日常接待業主電話、現場的報修、咨詢及投訴工作，對于能夠安排處理的工作做出及時的派工及回復；對于不能當時處理的時間應做好相應的記錄工作并及時通知客服部門領班及主管，在得到明確的答復和處理意見后及時回復給業主

四，客服部前臺工作人員應及時做好當日各項事件的回訪工作；并完成主管領導交付的其他工作

五，待人接物行為舉止大方得體，善于幫助不方便及需要幫助的業主

六，客服部前臺工作人員應做好協助相關部門、突發事件的及時處理解決和匯報工作、七，通過以上工作的完成確保顧客投訴與建議、維修申報、各項登記等記錄100%準確；緊急情況、顧客投訴等處理和信息傳遞及時率為100%；管理費、水電費等資料錄入填寫、文書資料撰寫、資料歸檔及時準確率為95%； 客服部前臺員工工作標準

一，客服部樓宇管理員應按時到達工作崗位，做好班前準備；統一著裝并佩戴工牌

二，客服部樓宇管理員在每日上班后應關注前班發生的自己所轄樓宇內的未解決問題，并協調相關部門予以及時解決；對于需協調相關部門的應及時溝通解決

三，客服部樓宇管理員應做協助前臺做好當日的咨詢、保修、投訴的解釋及協調處理工作；對于權限范圍內不能解決或決策的時間應及時匯報給主管領導 四，按一定的時間段制定做好工作計劃，并組織實施；確保每天對于園區及所轄樓宇做好現場巡視工作，監督安保、清潔、綠化等工作的完成情況； 五，待人接物行為舉止大方得體，善于幫助不方便及需要幫助的業主

六，按計劃準時向業主張貼及派發各種通知各種費用的交費通知單，及時收繳各項物業管理費及其他費用，做好統計各項費用的收繳率及分析工作，并適時做出相應的調整

七，協助主管領導及其他部門、外協單位完成各項相關工作

八，做好公共及突發事件的應急處理工作并及時向主管領導匯報

九，通過以上工作的落實完成達到業主（住戶）對物業服務工作及對于樓宇個人總體綜合滿意率達到90％以上