第一篇：房地產開發經營全流程法律指引

房地產開發經營全流程法律指引(附光

盤)第一章

房地產公司房地產公司設立的條件

房地產公司的資質等級

房地產公司資質的認定程序

外商投資房地產行業的限制性規定

外商投資房地產企業的設立程序

中外合作房地產開發公司的特殊性

如何設立外商投資性房地產公司

外商投資的公司股權質押

設立房地產項目公司的意義

房地產股份有限公司上市的審批程序

房地產項目聯建的效力認定

城鎮住宅合作社的設立

律師在房地產公司設立過程中的法律業務第一章房地產公司房地產開發經營全流程法律指引

1.房地產公司設立的條件城市建設的日新月異推動了房地產企業的建立和發展，作為城市建設的主體，大量房地產企業的涌現，也加速了城市建設的不斷發展。無論是在征地、拆遷、土地開發、轉讓等前期準備階段，還是在房屋銷售、租賃甚至后期物業管理階段，房地產開發企業在整個房地產開發過程中都起著無可替代的重要作用。《城市房地產管理法》將房地產開發企業定義為以營利為目的從事房地產開發和經營的企業。由于房地產開發企業從事開發和經營的標的為典型的不動產，投資金額高，涉及面廣，不僅與人類的生產和生活息息相關，甚至可以影響一個城市乃至國家的整體建設水平和上下游產業發展,房地產開發企業的設立除了必須符合《公司法》的規定外，還必須符合對房地產開發企業的特殊法律規定。《城市房地產開發經營管理條例》明確規定了設立房地產開發企業應當具備的最低條件：100萬元以上的注冊資本、有4名以上持有資格證書的房地產或建筑工程專業的專職技術人員、2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以作出更高條件的規定。由于房地產開發具有投資量大、資金占用周期長的特點，對于房地產開發企業的注冊資金要求要高于一般的企業。房地產開發企業分為四個等級，不同等級的注冊資本要求是不一樣的。建設部在《房地產開發企業資質管理規定》中，對于不同資質的房地產開發企業的注冊資本數額作出了明確的最低限制，規定一級資質的房地產開發企業注冊資本不低于5000萬元；二級資質的房地產開發企業注冊資本不低于2000萬元；三級資質的房地產開發企業注冊資本不低于800萬元；四級資質的房地產開發企業注冊資本不低于100萬元。由于股份有限公司注冊資本的最低限額為500萬元，如果房地產開發企業采用股份有限公司形式，其注冊資本限額還不得低于500萬元。我國不同區域的經濟差距較大，國家統一規定的是房地產開發企業的最低標準，經濟發達地區的標準要高于上述標準，以北京為例，房地產開發企業最低注冊資本在郊區為500萬元，在城區為1000萬元。另外，不同資質的房地產開發企業對專業技術人員的要求也不相同。一級資質的房地產開發企業要求有職稱專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；二級資質的房地產開發企業有職稱專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；三級資質的房地產開發企業有職稱的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；四級資質的房地產開發企業有職稱專業管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人。對于設立外商投資的房地產開發企業，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。另外，設立房地產開發企業還必須符合《公司法》的相關規定，具體包括符合法定人數的股東、股東出資達到法定資本最低限額、股東共同制定公司章程、有公司名稱及合法的組織機構、有公司住所等要求。2.房地產公司的資質等級房地產行業的最終產品——房屋等建筑物是人類最基本的生產、生活資料，不僅關系到人類的日常生產生活質量，甚至關系到人的生命安全。因此，國家對房地產企業實施資質管理，通過企業的資本實力和管理能力來劃分企業承擔開發任務的規模和數量，避免由于企業的資金不足、管理能力欠缺損害社會公益和消費者的利益。

（一）一級資質的房地產開發企業一級資質房地產開發企業的注冊資本不低于5000萬元，擁有5年以上的房地產開發經營經驗并且近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上或累計完成與此相當的房地產開發投資額，連續5年建筑工程質量合格率達100%，申報一級資質的房地產開發企業上一年房屋建筑施工面積應在15萬平方米以上，有職稱專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人，工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度以及從未發生過重大工程質量事故。一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發項目。

（二）二級資質的房地產開發企業二級資質房地產開發企業的注冊資本不低于2000萬元，擁有3年以上的房地產開發經營經驗并且近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上或累計完成與此相當的房地產開發投資額，連續3年建筑工程質量合格率達100%，申報二級資質的房地產開發企業上一年房屋建筑施工面積應在10萬平方米以上，有職稱專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人，工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度以及從未發生過重大工程質量事故。

（三）三級資質的房地產開發企業三級資質房地產開發企業的注冊資本不低于800萬元，擁有2年以上的房地產開發經營經驗并且近3年房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上或累計完成與此相當的房地產開發投資額，連續2年建筑工程質量合格率達100%，有職稱的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人，工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱，具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度以及從未發生過重大工程質量事故。

（四）四級資質的房地產開發企業四級資質房地產開發企業的注冊資本不低于100萬元，從事房地產開發經營1年以上并且已竣工的建筑工程質量合格率達100%，有職稱的專業管理人員不少于5人并且持有資格證書的專職會計人員不少于2人，工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱并配有專業統計人員，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，未發生過重大工程質量事故。上述標準只是全國房地產行業的最低標準，法律授權經濟發達地區制定更高標準的資質認定條件，如北京市規定一級資質房地產開發企業的工程技術、財務等業務負責人具有相應的高級職稱，二級資質房地產開發企業的注冊資本不低于3000萬元并且工程技術負責人應具有高級職稱，三級資質房地產開發企業的注冊資本不低于2000萬元，四級資質房地產開發企業注冊資本不低于1000萬元。同時規定二級資質房地產開發企業可以承擔建筑面積25萬平方米以下的項目，三級資質房地產開發企業可以承擔建筑面積20萬平方米以下的項目，四級資質房地產開發企業可以承擔建筑面積10萬平方米以下的項目。3.房地產公司資質的認定程序新設立的房地產開發企業只能申領暫定資質，達到條件后才能申請正式等級證書。新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持營業執照復印件、企業章程、驗資證明、企業法定代表人的身份證明、專業技術人員的資格證書和勞動合同等相關文件到房地產開發主管部門備案，房地產開發主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》，有效期1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》的有效期，但延長期限不得超過2年，領取《暫定資質證書》后1年內無開發項目的不得延期。房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。房地產開發主管部門應當根據其開發經營業績核定相應的資質等級。申請核定資質等級的房地產開發企業應當提交企業資質等級申報表、房地產開發企業資質證書、企業資產負債表和驗資報告、企業法定代表人和部門負責人的職稱證件、已開發經營項目的有關證明材料、房地產開發項目手冊及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執行情況報告等。房地產開發企業資質等級實行分級審批。一級資質由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批。二級資質及二級資質以下企業的審批辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。4.外商投資房地產行業的限制性規定房地產是關系國計民生的特殊行業，對于外商投資也有一定的限制，外資如果有意投資中國房地產行業則必須了解相關規定。比如，2004年修訂的《外商投資產業指導目錄》規定，普通住宅的開發建設屬于鼓勵類；土地成片開發（限于合資、合作）、高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營以及大型主題公園的建設、經營屬于限制類。根據1990年5月19日國務院發布的《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》規定，成片開發是指：在取得國有土地使用權后，依照規劃對土地進行綜合性的開發建設，平整場地、建設供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設施，形成工業用地和其他建設用地條件，然后進行轉讓土地使用權、經營公用事業；或者進而建設通用工業廠房以及相配套的生產和生活服務設施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉讓或出租的經營活動。成片開發應確定明確的開發目標，應有明確意向的利用開發后土地的建設項目。外商如果要成片開發土地，不能以獨資公司為主體，而只能以合資或者合作的形式進行。近年來房地產市場發展較快，原有的一些規定已不適應形勢發展，需要進一步加以完善。為了提高外商投資房地產企業的抗風險能力，充實外商投資房地產企業的資本，2006年頒布的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》對投資總額1000萬美元以上的外商投資房地產企業的注冊資本占投資總額的比例進行了調整，統一提高到不得低于投資總額的50%。設立外商投資房地產企業，由商務主管部門和工商行政管理機關依法批準設立和辦理注冊登記手續，頒發1年期《外商投資企業批準證書》和《營業執照》。企業付清土地使用權出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據《國有土地使用證》到商務主管部門換發正式的《外商投資企業批準證書》，再到工商行政管理機關換發與《外商投資企業批準證書》經營期限一致的《營業執照》，到稅務機關辦理稅務登記。境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產企業，或收購合資企業中方股權的，須妥善安置職工、處理銀行債務,并以自有資金一次性支付全部轉讓金。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內進行上述活動。外商投資房地產企業注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發項目資本金未達到項目投資總額35％的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯。國家工商總局、商務部、海關總署、國家外匯管理局聯合發布的《關于外商投資的公司審批登記管理法律適用若干問題的執行意見》對外商投資公司審批登記規定也作出調整，外商投資設立公司時股東首次出資額應當符合法律、行政法規的規定，一次性繳付全部出資的，應當在公司成立之日起6個月內繳足；分期繳付的，首次出資額不得低于其認繳出資額的15%，也不得低于法定的注冊資本最低限額，并應當在公司成立之日起3個月內繳足。外商投資的公司增加注冊資本，股東應當在公司申請注冊資本變更登記時繳付不低于20%的新增注冊資本，其余部分的出資時間應符合《公司法》、有關外商投資的法律和《公司登記管理條例》的規定，股份有限公司為增加注冊資本發行新股時，股東認購新股，依照設立股份有限公司繳納股款的有關規定執行。5.外商投資房地產企業的設立程序外國投資者設立獨資企業，可委托具有相應資格的咨詢代理機構辦理申請和報批等事項。獨資企業的設立程序較為簡單，只需填寫《在中國設立外資企業申請表》,編制可行性研究報告,編寫公司章程等有關文件，向審批部門（商務部或地方相應政府機構）申請報批。根據《外資企業法》的規定，審批部門應當在收到申請之日起90天內決定批準或不批準。經批準后，由審批部門頒發外商投資企業批準證書，憑批準證書辦理相關登記注冊手續。外商投資企業在領取營業執照起30日內還需向有關部門辦理相關登記手續，如到銀行開立外匯及人民幣賬戶；到稅務部門辦理稅務登記；辦理海關登記；到外匯管理部門辦理外匯管理登記；到商檢局辦理商檢登記；到勞動局辦理招工、招聘手續和境外人員就業手續等。根據國家現行法律規定，外商投資企業的設立實行政府逐項核準登記制度。投資總額大小和《外商投資產業指導目錄》的項目分類是劃分中央政府和地方政府審批外商投資企業權限的主要依據。根據2004年4月9日由國家發改委發布的《外商投資項目核準暫行管理辦法》規定，按照《外商投資產業指導目錄》分類，總投資（包括增資額）1億美元及以上的鼓勵類、允許類項目和總投資5000萬美元及以上的限制類項目，由國家發展改革委核準項目申請報告，其中總投資5億美元及以上的鼓勵類、允許類項目和總投資1億美元及以上的限制類項目由國家發展改革委對項目申請報告審核后報國務院核準。總投資1億美元以下的鼓勵類、允許類項目和總投資5000萬美元以下的限制類項目由地方發展改革部門核準，其中限制類項目由省級發展改革部門核準，此類項目的核準權不得下放。地方政府按照有關法規對上款所列項目的核準另有規定的，從其規定。6.中外合作房地產開發公司的特殊性中外合作房地產開發企業的出資通常包括現金和土地使用權兩種，中方以土地使用權出資，外方以現金出資。由于房地產開發項目資金需求量通常較大，開發周期又相對較長，因此合同中對資金出資方的主要限制為按照開發項目的建設工期按期出資，逾期則承擔相應的違約責任，對以土地使用權出資的一方，則主要要求其土地使用權的完整性。作為房地產開發用地的土地使用權，依法必須是出讓土地使用權。歷史上，由于種種原因，多存在土地使用權提供方的土地使用權并不完整的情況，主要是未能足額繳納土地使用權出讓金，導致建設項目不能取得相應的權屬證書，在開發、銷售等環節出現問題。此外，以土地使用權出資一方的義務還在于依約提供開發用地，并辦理土地使用權轉讓的相關手續。房地產開發合作企業通常是具備法人資格的有限責任公司，因此合作各方應同時受我國《公司法》及外商投資法律關于注冊資本和投資總額方面規定的約束。通常來說，投資總額指合作項目所需要的全部投入額，包括土地及其開發成本、項目建造成本、合作公司運作成本及相關稅費等，而注冊資本則僅占投資總額的一定比例。合作方對合作公司的注冊資本以外的投資在法律上應如何定性，頗成問題。一般來說，股東注冊資本以外的投資應屬股東貸款性質，合作公司應在其將來的經營收益中予以償還，并可作為開發成本列支。合作公司破產或因其他原因清算時，該部分應認定為公司負債而非股東權益。但由于中外合作經營企業的契約型合作的特點，雙方可能在合作合同中作出特別約定，或雖未作特別約定，但從其約定可得出合作一方不得就其注冊資本以外的投資主張債權的結論。在不違反法律和行政法規強制性規定的情況下，此種條款應屬有效條款。如合作合同約定，全部投資總額由一方投入，雙方按約定比例以實物分成的方式分配項目全部收益，在此種合作模式下，很難將資金投入方超出注冊資本的投資視作其對合作公司的債權。利益分配方式也是中外合作經營企業與其他法人型企業最為主要的區別之一。中外合作經營是契約型合營，而非股權型合營，合作各方是通過合同對其收益分配進行約定，并非按其在合作公司中所占有的股份比例進行收益分配，因此在利益分配上存在多種形式。即使合作企業的組織形式是有限責任公司，由于《中外合作經營企業法》相對《公司法》而言屬特別法，依特別法優于普通法的原則，在利益分配上可排除《公司法》的適用。加上我國《中外合作經營企業法》又允許外商在一定條件下提前收回投資，更使得中外合作經營企業在此問題上呈現出多樣化的特點。以合作公司開發的商品房分成的方式進行利益分配是常見的利潤分配模式，這種分配模式其實就是產品分成的方式，是中外合作經營企業采用得較多的一種收益分配方式。在中外合作經營房地產開發企業合同中約定以開發所得商品房分成的方式進行收益分配并不為法律所禁止，合作公司直接將開發所得商品房分配予合作各方作為其投資收益應以保證合作公司的償債能力為前提。在法律上，股權的受償地位始終弱于債權，雖然中外合作經營企業在分配方式上可靈活處理，但合作公司始終是一個獨立的企業法人，合作各方作為合作公司的股東，不能以損害合作公司債權人利益的方式分享股份收益。只有在公司有盈余的情況下，股東才能分配公司經營收益。《中外合作經營企業法》第21條第2款規定：“中外合作者在合作企業合同中約定合作期滿時合作企業的全部固定資產歸中國合作者所有的，可以在合作企業合同中約定外國合作者在合作期限內先行回收投資的辦法。合作企業合同約定外國合作者在繳納所得稅前回收投資的，必須向財政稅務機關提出申請，由財政稅務機關依照國家有關稅收的規定審查批準。”這是關于中外合作經營企業合作外方提前收回投資的主要法律依據。這一規定所設定的外商可提前收回投資也成為中外合作經營企業的主要法律特征之一，被中外合作經營企業所廣泛采用。無論是中外合作開發還是內資合作開發，都存在由合作一方收取固定利潤的問題。在《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》頒布以前，政府主管部門對這種合作合同條款通常并不持否定態度，因此，一旦經其批準，該條款在法律上即應認定為有效，合作各方應按合同約定享受股東權利并承擔股東義務。但在該《意見》中已經明確規定：“外商投資房地產企業的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權轉讓協議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。”從而禁止一方在合作合同中收取固定回報。7.如何設立外商投資性房地產公司隨著我國改革開放的深入發展，吸引外資的方式有了較大變化。為了鼓勵、促進跨國公司來華投資，使其能對在華投資項目集中管理，減少成本，提高效益，原外經貿部自1995年允許外商舉辦投資性公司，使外商在華投資蓬勃發展。自1995年4月原外經貿部出臺《關于外商投資舉辦投資性公司的暫行規定》以來，關于外商投資性公司的規定幾經修改，以部長令形式頒布的就有6次之多。除《暫行規定》外，又先后頒布了《〈關于外商投資舉辦投資性公司的暫行規定〉的解釋》(1996年)、《〈關于外商投資舉辦投資性公司的暫行規定〉補充規定》(1999年)、《〈關于外商投資舉辦投資性公司的暫行規定〉補充規定(二)》(2001年)、《關于修改〈關于外商投資舉辦投資性公司的暫行規定〉及其補充規定的決定》(2003年)、《關于外商舉辦投資性公司的補充規定》（2006年）。之所以對其進行了幾次較大程度的修改，一方面是由于“入世”后我國頒布的外商可投資領域有所擴大(2002年頒布的新《外商投資產業指導目錄》，2004年修訂)，外資享受的優惠稅收政策有了很大調整；另一方面，隨著外商在華投資規模、領域的不斷擴大，以及投資方式的不斷變化，外商投資需要在華設立投資性公司以適應自身發展。在國務院機構改革后，新組建的商務部對有關外商投資的部門規章中所涉主管部門名稱進行修改的同時，將現行有關投資性公司的幾個規定整合為《關于外商投資舉辦投資性公司的規定》(以下簡稱《規定》)，共計30條，2004年11月17日以商務部2004年第2號令的形式發布，2006年又發布了補充規定，從而為外國投資者的投資及投資管理活動提供了統一的、便于操作的法律規范。所謂外商投資性公司，是指外國投資者在中國以獨資或與中國投資者合資的形式設立的從事直接投資的公司，公司形式必須為有限責任公司，也就是外國投資者通常所說的“控股公司”。

具體而言，設立外商投資性公司應符合如下條件：

（一）資金條件申請設立投資性公司應符合如下資金條件：“外國投資者資信良好，擁有舉辦投資性公司所必需的經濟實力，申請前一年該投資者的資產總額不低于4億美元，且該投資者在中國境內已設立了外商投資企業，其實際繳付的注冊資本的出資額超過1000萬美元，并有3個以上擬投資項目。”同時規定，“資信良好，擁有舉辦投資性公司所必需的經濟實力，在中國境內已設立了10個以上外商投資企業，其實際繳付的注冊資本的出資額超過3000萬美元”的外國投資者也可設立投資性公司。以合資方式設立投資性公司的，中方投資者應資信良好，擁有舉辦投資性公司所必需的經濟實力，申請前一年該投資者的資產總額不低于1億元人民幣，所設立投資性公司的注冊資本不低于3000萬美元。同時申請設立投資性公司的外國投資者應為一家外國的公司、企業或經濟組織，若外方投資者為兩個以上的，其中應至少有一名占大股權的外國投資者符合上述規定。

（二）遞交的申請材料申請設立投資性公司，須將有關材料送地方商務主管部門，待審核同意后，報商務部審查批準。這些材料包括設立合資的投資性公司的項目建議書、投資各方簽署的可行性研究報告、合同、章程，外國投資者簽署的項目建議書、外資企業申請表、可行性研究報告、章程，投資各方的資信證明文件、注冊登記證明文件(復印件)和法定代表人證明文件(復印件)，外國投資者已投資企業的批準證書(復印件)、營業執照(復印件)和中國注冊會計師出具的驗資報告(復印件)及按需要提交的保證函和商務部要求的其他文件。

（三）出資形式根據《補充規定》，外國投資者須以可自由兌換的貨幣或其在中國境內獲得的人民幣利潤或因轉股、清算等活動獲得的人民幣合法收益作為其向投資性公司注冊資本的出資。中國投資者可以人民幣出資。外國投資者以其人民幣合法收益作為其向投資性公司注冊資本出資的，應當提交外匯管理部門出具的境內人民幣利潤或其他人民幣合法收益再投資的資本項目外匯業務核準件等相關證明文件及稅務憑證。自營業執照簽發之日起兩年內出資應不低于3000萬美元，注冊資本中剩余部分出資應在營業執照簽發之日起5年內繳清。

（四）資金管理外國投資者以其在中國境內獲得的人民幣利潤或因轉股、清算等活動獲得的人民幣合法收益向投資性公司注冊資本出資（或增資），投資性公司可將該部分注冊資本的全部或部分用于境內投資設立企業。投資性公司以上述注冊資本所設企業憑外商投資企業審批機關的批準文件、外匯管理部門核準外國投資者以人民幣利潤或其他人民幣合法收益向投資性公司出資（或增資）的資本項目外匯業務核準件、投資性公司出具的對所投資企業人民幣出資來源于上述注冊資本的書面說明等文件，即可向所在地外匯管理部門申請辦理外商投資企業外匯登記及驗資詢證相關手續，無須再次辦理投資性公司以人民幣境內投資的資本項目外匯業務核準件。中外合資的投資性公司以來源于其中方投資者人民幣出資的注冊資本在境內設立企業，無須辦理外商投資企業外匯登記、轉股收匯外資外匯登記、驗資詢證及外資外匯登記等外匯管理相關手續，可按普通境內企業的有關規定正常辦理驗資手續。行使財務中心或者資金管理中心職能且被認定為地區總部的投資性公司，經外匯管理機關批準，可以對境內關聯公司的外匯資金進行集中管理，也可以在境內銀行開立離岸賬戶集中管理境外關聯公司外匯資金和境內關聯公司經外匯管理機關批準用于境外放款的外匯資金。離岸賬戶與境內其他賬戶之間的資金往來，按照跨境資金往來管理。8.外商投資的公司股權質押外商投資的公司的股東以自己的名義通過借貸等方式籌措的資金應當視為自己所有的資金，經驗資機構出具驗資證明以后可以作為該股東的出資。外商投資的公司的股東向銀行等金融機構貸款時，可以將其在外商投資公司的股權作質押擔保。外商投資的公司的股東在辦理股權質押備案時，應當向公司登記機關提交公司出具的股權質押備案申請書、審批機關的批準文件、質押合同。公司登記機關接受備案后，應申請人的要求，可出具載明出質股東名稱、出質股權占所在企業股權的比例、質權人名稱或姓名、質押期限、質押合同的審批機關等事項的備案證明。在質押期間，未經質權人同意，出質股東不得轉讓或再質押已經出質的股權，也不得減少相應的出資額。9.設立房地產項目公司的意義從20世紀80年代末到90年代初，隨著外國資本逐步投向我國的房地產領域，項目公司作為一個新的概念產生了，它是一種新型的、專為開發特定的房地產項目而成立的房地產開發公司。從法律上講，項目公司多為有限責任公司，仍受《公司法》上關于有限責任公司的規定和相關法律法規的調整。但是項目公司又有不同于一般公司的特點，其中最主要的區別就在于項目公司存在的目的單一，就是為了特定項目的房地產開發。房地產項目公司在法律上可以定義為是一種項目管理模式，指以房地產開發項目為對象而從事單項房地產開發經營的企業。項目公司可以說是獨立的房地產項目的運作商，它在法律上具有獨立主體資格，一個項目公司負責一個房地產項目運作的全過程，即包括前期策劃、項目設計、報建、施工、竣工驗收到房地產的銷售。房地產項目公司能經營的對象只限于批準的項目，其項目開發或經營完畢后通常會進行公司的清算。項目公司的開發經營被限于其所取得的特定的土地使用權的范圍，即經營對象僅限于批準的項目，項目開發、經營完畢后，應向工商行政管理機關辦理核減經營范圍的變更登記。確需延長經營期的，需經原批準房地產開發經營資格的建設主管部門重新審批，并向工商行政管理機關辦理相應的變更登記。設立項目公司開發房地產項目，可以有效地控制房地產項目開發的財務風險。項目公司成立的目的就是為了開發特定的房地產項目，即以房地產項目公司作為房地產開發的專有載體，開發一個項目成立一個公司。這樣做的最大好處就在于可以將開發一個項目的風險控制在一定的限度內。由于項目公司具有獨立的主體資格，如果因項目的開發經營不善而資不抵債，項目公司可以依法宣布破產清算，不會影響到其他項目或者整個公司，從而得以將財務風險控制在一定的范圍內。設立項目公司還可以有效地隔離與母公司的資質風險，房地產開發企業實行企業資質等級管理，并且實行年檢制度，對于不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業，由原資質審批部門予以降級或者注銷資質證書。因此，如果直接以母公司的名義開發項目，一旦其中一個項目開發經營出現了問題，就可能影響到母公司的資質等級。但是如果成立項目公司來開發房地產項目則可以避免這個風險。因為《房地產開發企業資質管理規定》中規定新設立的房地產開發企業能獲得為期1—2年的暫定資質，這樣房地產項目開發者就能夠在開發項目時成立一個項目公司，然后申請暫定資質來進行項目的開發建設，項目結束之后通過項目公司將暫定資質證書注銷就可以了，即使項目公司的暫定資質因不良經營等原因被注銷，也不會影響到母公司的資質等級。10.房地產股份有限公司上市的審批程序股份有限公司上市是指公司已經發行的股票經證券交易所批準后，在交易所公開掛牌交易的法律行為。股票上市，是連接股票發行和股票交易的“橋梁”。在我國，股票公開發行后即獲得上市資格。股票上市可以推動企業建立完善、規范的經營管理機制，以市場為導向自主運作，完善公司治理結構，不斷提高運行質量。公司上市后股票價格的變動，形成對公司業績的一種市場評價機制。那些業績優良、成長性好的公司的股價一直保持在較高的水平上，使公司能以較低的成本籌集大量資本，進入資本快速、連續擴張的通道，不斷擴大經營規模，進一步培育和發展公司的競爭優勢和競爭實力，增強公司的發展潛力和發展后勁。隨著近年來宏觀調控政策對房地產公司提出了越來越高的資金要求，拓寬融資渠道對于房地產這一資金密集型行業尤為重要。各國對公司股票上市都制定了明確的標準，公司能上市表明投資者對公司經營管理、發展前景等給予了積極的評價。同時，公司證券的交易等信息通過中介、報紙、電視臺等各種媒介不斷向社會發布，擴大了公司的知名度，提高了公司的市場地位和影響力，十分有助于公司樹立產品品牌形象，擴大市場銷售量，提高公司的業務擴張能力。設立股份有限公司申請公開發行股票的，股份公司的生產經營應符合國家產業政策，其發行的普通股限于一種并且同股同權，發起人認購的股本數額不少于公司擬發行的股本總額的35%，發起人在公司擬發行的股本總額中認購的部分不少于人民幣3000萬元，向社會公眾發行的部分不少于公司擬發行的股本總額的25%，其中公司職工認購的股本數額不得超過擬向社會公眾發行的股本總額的10%；公司擬發行的股本總額超過人民幣4億元的，證監會按照規定可以酌情降低向社會公眾發行的部分的比例，但是最低不少于公司擬發行的股本總額的10%，且發起人在近三年內沒有重大違法行為，股份公司發行前一年末凈資產在總資產中所占比例不低于30%，無形資產在凈資產中所占比例不高于20%，并且股份公司近三年連續盈利。股票首次公開發行指公司第一次將其股票在公開市場發行銷售。股份公司的股票經過首次公開發行后即可申請上市，因此，股票首次公開發行是公司上市的必經程序。根據《證券法》的規定，公開發行證券，必須符合法律、行政法規規定的條件，并依法報經國務院證券監督管理機構或者國務院授權的部門核準；未經依法核準，任何單位和個人不得公開發行證券。公司公開發行新股，必須具備健全且運行良好的組織機構，具有持續盈利能力并且公司財務狀況良好，最近三年財務會計文件無虛假記載，也無其他重大違法行為；上市公司非公開發行新股，應當符合經國務院批準的國務院證券監督管理機構規定的條件，并報國務院證券監督管理機構核準。11.房地產項目聯建的效力認定房地產項目聯建，即通常所說的合作建房，是指一方提供土地使用權，另一方（或幾方）提供資金、技術、勞務等，合作開發經營土地，建設房屋，并根據事先約定分配新建房屋的行為。《城市房地產管理法》第27條規定，依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。在司法實踐中，由于房地產項目聯建發生的糾紛屢見不鮮，其中很多糾紛都涉及當事人簽訂的協議效力問題。實務中對于房地產項目聯建合同的效力問題的把握，應結合最高人民法院出臺的兩個重要的司法解釋進行理解分析，這兩個司法解釋即《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》（1995年12月27日發布并施行）（以下簡稱《解答》）和《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（2004年11月23日發布，2005年8月1日起施行）（以下簡稱《解釋》）。依照相關法律、司法解釋的規定，導致房地產項目聯建合同（在《解釋》中稱為“合作開發房地產合同”）無效的情形主要有房地產項目聯建合同的主體不符合法律規定。《解答》中規定，從事房地產的開發經營者，應當是具備企業法人條件、經工商行政管理部門登記并發給營業執照的房地產開發企業（含中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業）。不具備房地產開發經營資格的企業與他人簽訂的以房地產開發經營為內容的合同，一般應當認定無效。《解釋》中規定，合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。同時，《解答》和《解釋》中也規定了對于因主體不合格的補救規則：《解答》規定，“在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的，可認定合同有效”；“當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續和土地使用權變更登記手續的，不因合建一方沒有房地產開發經營權而認定合同無效”。《解釋》規定，“起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效”。當事人應當注意兩個司法解釋規定的不同時點，在《城市房地產管理法》實施以前（即1995年1月1日以前），在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的，可認定合同有效；而在《解釋》實施以后（即2005年8月1日以后），可以認定合同有效的時點是在起訴前。房地產項目聯建合同欠缺法定要件也可能導致聯建合同無效，名為合作建房實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。如土地使用權的轉讓符合法律規定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。反之，則可能認定合同無效。土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效。房地產項目聯建合同被確認無效后，即面臨著土地及地上建筑物、附著物以及相關投資的處理問題。我國法律對無效民事行為的處理原則是雙方返還，如果雙方當事人對合同無效的后果均有過錯的，應當根據各自過錯的大小，承擔相應的民事責任。比如，《民法通則》第61條規定：“民事行為被確認為無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產，收歸國家、集體所有或者返還第三人。”《合同法》第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”《解答》中對于無效合同的處理問題作出了較為詳盡的規定，合作建房合同被確認無效后，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據資金的轉化形態分別處理，對于資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；對于資金已轉化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當地房地產業的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予對方相應比例的經濟賠償；對于房屋已建成的，可將約定出資方應分得的房產份額按現行市價估值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認定出資方的經濟損失，由以土地使用權作為投資的一方給予賠償。《解釋》對這一問題沒有專門作出規定，但嚴格限制了認定聯建合同無效的范圍。12.城鎮住宅合作社的設立國務院住房制度改革領導小組、建設部、國家稅務局1992年2月14日發布的《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》規定，本辦法所稱住宅合作社，是指經市（縣）人民政府房地產行政主管部門批準，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以營利為目的的公益性合作經濟組織，具有法人資格。住宅合作社的主要任務是：發展社員，組織本社社員合作建造住宅；負責社內房屋的管理、維修和服務；培育社員互助合作意識；向當地人民政府有關部門反映社員的意見和要求；興辦為社員居住生活服務的其他事業。城鎮住宅合作社是按照社團法人登記管理的經濟組織，是獨立的民事主體，可以享有民事權利、承擔民事義務，并以自己的名義為民事法律行為。設立城鎮住宅合作社主要是為了鼓勵城鎮職工、居民投資建造住宅，解決城鎮居民住房困難，改善居民的居住環境。城鎮住宅合作社是公益性的組織，城鎮住宅合作社不得在合作建房時為自己謀取利益，而應當全力為社員合作建設住房服務。城鎮住宅合作社的設立必須經市、縣人民政府房地產行政主管部門批準，并接受建設行政主管部門或者房地產行政主管部門的管理。住宅合作社的類型包括由當地政府機構組織本行政區域內城鎮居民參加的社會型住宅合作社、由單位組織所屬職工參加的職工住宅合作社。組建住宅合作社須經組建單位的上級主管部門同意，成立籌建機構，由籌建機構向縣以上政府房地產行政主管部門提出書面申請。申請內容包括：住宅合作社的類型，入社人員構成，法定代表人，組織章程，建設計劃以及資金籌措計劃等。經縣以上人民政府房地產行政主管部門審查批準后，方可設立住宅合作社。住宅合作社的住宅可以自行組織建設，也可以委托其他單位建設。建設合作住宅，原則上應當納入住宅小區的統一規劃，實行綜合開發，配套建設。合作住宅建成后，由住宅合作社自行驗收或由當地人民政府房地產行政主管部門組織驗收。13.律師在房地產公司設立過程中的法律業務律師介入房地產開發項目的環節應該是從投資者對房地產開發項目有投資意向開始，一直到項目結束，即全程介入。原因在于雖然房地產開發項目周期長、環節多，但是延續性也非常強，往往是環環相扣，如果前期的鋪墊工作沒有做好，就會影響到后面項目的運作，因此，律師的提早介入可以幫助投資者“瞻前顧后”，防患于未然，保證簽訂的法律文件的連續性，避免法律風險的發生，或者在發生糾紛時能夠得到及時、恰當的處理。公司設立是房地產項目正式啟動的第一步，具有非常重要的意義，在這個過程中，律師可以為投資者提供如下法律服務：

（一）提供政策法律咨詢服務房地產項目涉及的政策和法律繁多，不僅涉及土地法、城市規劃法、房地產管理法等法律、法規和行政規章，還有大量的地方性法規、規章、政策等。此外，作為項目開發的房地產公司還受到公司法、合同法以及擔保法等規范市場主體、規范交易活動的法律、法規的約束。近年來國家更是出臺了一系列針對房地產行業的宏觀調控政策，對市場影響甚大。房地產行業實際上是一個法律、法規、政策關聯性極強的行業，如果投資房地產項目，應該對這些法律、法規和政策有準確的把握和理解，才能避免投資遭遇不必要的風險。

（二）協助股東確定公司形式公司應該采取什么樣的形式與房地產項目的交易結構、投資者的身份和投資預期、對公司未來的發展預期等情況密不可分。比如，如果是外商投資，是采用合資公司形式還是采用合作公司形式，或者是外商獨資公司形式；如果是合作開發，是合作方共同成立項目公司還是以一方名義進行開發建設；如果股東希望公司能夠上市，是一開始就設立股份有限公司，還是先設立有限責任公司，而后改制為股份有限公司??采取不同的形式可能對投資各方的利益分配和公司的運營產生不同的影響，因此應該慎重考慮和設計。

（三）規范公司治理結構公司治理的重要性近年來已經被廣為認識，公司治理的主要目標在于健全公司營運及追求最大利益，優良公司治理的公司，有助提升企業競爭力與控管風險之應變力。公司治理結構是否合理、合法，直接影響到公司的決策體系是否健全、是否高效、是否能夠充分保護股東各方的利益，甚至關系到公司能否正常經營發展。對于準備上市的公司來說，規范的公司治理結構是能否被資本市場接納的核心條件之一。因此，對公司治理結構予以高度重視，是保證公司順利運轉、長治久安的根本要素之一。如何設計、規范公司治理結構，使其符合《公司法》、《證券法》以及資本市場的要求，是專業律師的另一個服務領域，也是公司設立中最為重要的一個環節。

（四）起草和審查公司設立的文件這其中最重要的是合同和公司章程。如果是雙方或者多方合作，合作合同的重要性自不待言，它不僅關系到合作各方的利益保障，也是確定各方權利義務最重要的依據。房地產開發企業應特別注意合同條款表述的準確性、合法性、完整性。由于房地產項目投資大、運作周期長，房地產開發涉及的法律關系相當復雜，與房地產有關的合同專業術語多、標的額大，所以簽訂房地產項目轉讓合同時務必有相關專業人員特別是專業律師的參與，確保合同用詞精確，內容完整、合法。在實踐中，發生爭議的合同大多數是因約定不清、用詞不準確或因內容違法而無效的合同，房地產開發企業應特別注意這些問題。同時，合作合同還必須符合我國法律、法規的規定，否則可能得不到主管部門的審批，導致項目無法進行。公司章程是公司組織和活動的基本準則,是申請成立公司的必備文件。以往公司對公司章程重視不夠，僅將其看作報批用的文件，沒有什么太大的作用，常用工商局的范本作一些簡單的填充和修改就去報批，導致在實踐中很多公司運營的癥結問題得不到很好的解決。新修訂的《公司法》本著降低行政干預、加強公司自治的精神大幅度減少了對公司運營的強制性規定，而改由公司自行在章程中約定，凸顯了公司章程內容及其地位的重要性。形象地描述公司章程的地位，就好像是公司的“憲法”，公司的經營管理都應該依據公司章程進行。因此，公司章程的起草和審查就十分重要，專業律師可以協助股東準備一份符合股東利益和有利于公司發展的公司章程。

（五）協助培訓公司員工對公司員工進行法律培訓是近年來公司管理中重要的一項活動。律師可以幫助企業給不同崗位的員工進行有針對性的專業培訓，幫助員工了解基本法律知識，避免在工作中由于對法律的不熟悉而造成不必要的損失。比如，對人事部門作勞動法方面的培訓，對工程部門作建設工程法律方面的培訓，對銷售人員作商品房銷售方面的知識培訓等。實踐證明，公司員工對于此類培訓普遍持歡迎態度，認為對實際工作幫助甚大。

（六）代為辦理公司設立各項手續房地產公司設立涉及的部門較多，準備的報批文件也較多，需要付出相當的時間和精力，有了律師的幫助，可以使公司減輕辦理手續的負擔。

第二章

房地產立項房地產項目開發應經過哪些審批程序

經營性房地產開發項目為什么必須通過招拍掛取得

建設項目用地預審制度

城市土地儲備制度的發展歷史

建立城市土地儲備制度的意義

房地產項目資本金制度

房地產項目手冊制度

開發項目質量責任制度

編制可行性研究報告的目的

可行性研究報告包括哪些具體內容

城市總體規劃的編制和法律效力

控制性詳細規劃包括哪些內容

選址意見書核發的程序

建設用地規劃許可證的法律意義

規劃意見書的審批

建設工程規劃許可證的法律意義

取得建筑工程施工許可證應具備哪些條件環境影響評價報告應包括哪些內容

消防安全的具體要求

地震安全評價報告包括哪些內容

建設工程勘察設計合同的簽訂有哪些規定

人防工程建設的要求有哪些

停車場建設有哪些規定

在開發立項審批階段律師提供的法律服務房地產開發經營全流程法律指引第二章房地產立項房地產開發經營全流程法律指引

14.房地產項目開發應經過哪些審批程序房地產開發程序是由法律、法規及相關部門的具體實施辦法規定的，由于每一個法規或辦法只能規定一個或幾個環節的開發程序或審批原則，因此，各地房地產開發程序及各環節有所差異，但大的原則和主要手續是基本一致的。在報行政機關審批之前，房地產開發公司應完成項目可行性研究報告，附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。根據我國當前的法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序分為下列九個階段：

（一）選址定點階段。由發展改革行政主管部門審查可行性研究報告或進行項目核準，國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查，建委辦理投資開發項目建設條件意見書，環保局辦理生產性項目環保意見書，文化和地震局等相關部門對建設工程相關專業內容和范圍進行審查，規劃部門辦理項目選址意見書。

（二）規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段。由人防辦進行人防工程建設布局審查，國土資源局辦理土地預審，消防和環保等相關部門對建設工程相關專業內容和范圍進行審查，規劃部門對規劃總圖進行評審并核發《建設用地規劃許可證》，規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

（三）頒發土地使用權證階段。這里對簽訂土地出讓合同之前的審批程序不予敘述，無論房地產企業是通過何種方式取得的土地，在簽訂《土地使用權出讓合同》并取得《建設用地規劃許可證》后，就可以依法申請辦理《國有土地使用權證》。

（四）初步設計和施工圖設計審查。由規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查，消防部門對初步設計的消防設計進行審查，交警部門對初步設計的交通條件進行審查，人防辦對初步設計的人防設計進行審查，國土資源局進行用地預審，環保局及地震等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查，建委制發初步設計批復并對落實初步設計批準文件的要求進行審查，建委對施工圖設計文件進行政策性審查并根據業主單位意見核發技術性審查委托通知單，建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

（五）規劃報建圖審查階段。由消防部門進行消防設計審查，人防辦進行人防設施審查，建委及園林等相關部門按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查，規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件并核發《建設工程規劃許可證》(副本)。

（六）施工報建階段。由建設單位辦理施工報建登記，建設方對工程進行發包并確定施工隊伍，建委組織職能部門對工程開工條件進行審查并核發《建筑工程施工許可證》。

（七）商品房預售許可階段。房地產開發企業提交土地使用權證書、建設工程規劃許可證、施工許可證、投入開發建設資金達到工程建設總投資的25％以上證明、開發企業的《營業執照》和資質等級證書、工程施工合同、商品房預售方案后，由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。

（八）建設工程竣工綜合驗收備案階段。建筑工程質量監督部門對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查，財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收，規劃部門和消防等相關部門對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

（九）房地產項目權屬初始登記階段。房地產開發企業提交申請書、企業營業執照、用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、建設工程施工許可證、房屋竣工驗收資料、房屋測繪成果后，由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。15.經營性房地產開發項目為什么必須通過招拍掛取得從1987年著名的深圳土地拍賣第一槌開始，市場供應土地這一新生事物就顯示出強大的生命力。但在此后相當長的一段時間里，協議出讓土地的方式仍然占據著主導地位，土地一級市場運作中存在著很大的彈性空間，土地給誰、給什么價，都具有相當的隨意性，從而使土地過量供應、低價出讓、暗箱操作等現象得以發生，大量應由國家取得的土地收益白白流失。這不僅嚴重影響了對土地資源的保護和合理利用，也擾亂了土地市場秩序。2001年，國務院下發了《關于加強國有土地資產管理的通知》，要求“大力推行國有土地使用權招標、拍賣”。2002年5月9日，國土資源部公布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（即“11號令”），規定自2002年7月1日起，“商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”。土地招拍掛制度，從此廣泛建立起來。按照中央紀委第二次全會和國務院廉政工作會議的部署和要求，各地陸續普遍實行經營性土地招拍掛出讓制度。2003年，監察部、國土資源部印發了《關于開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作方案》，同年開始的土地市場秩序治理整頓工作也把落實“招拍掛”列為重要內容。2004年3月31日國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》（即“71號令”），要求各地“在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權”，這就是在業界引起極大震動的所謂“8·31大限”。通過上述幾個文件的頒布和實施，國家開始通過宏觀調控引導土地市場的規范化運作和良性發展，土地一級市場開始實行以招拍掛方式的公開交易。招拍掛是我國行政制度改革、市場制度改革及土地使用和出讓制度改革的產物。經營性土地出讓一律招拍掛，這是法律的要求，是建立社會主義市場經濟的客觀要求，是以市場為基礎配置土地資源，規范土地市場，促進合理用地，深化土地使用制度改革的必然要求。改革開放以來，我國土地的供應和使用先后發生過兩次重大變革，先是土地使用從“三無”（無償、無限期、無流動）到“三有”（有償、有限期、有流動），而后確立和推進土地招拍掛出讓方式。從以往全國土地出讓的實際看，大多采取的是協議出讓方式，這對深化土地使用制度改革，加快培育土地市場，產生了一定的制約，既不利于盤活國有存量土地，進一步顯化土地資產，也不利于使有限的土地資源發揮最佳效益；更不利于加強廉政建設。因此，對經營性用地實行公開招拍掛出讓，有利于建立和完善土地市場體系，實現政府對土地市場的有效管理和宏觀調控，進而實現國有土地資產的最大價值，是我國市場經濟發展到今天的必然之路。16.建設項目用地預審制度建設項目用地預審是指國土資源管理部門在建設項目審批、核準、備案階段，依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查。在建設項目用地預審制度確立之前，開發企業立項的基本審批程序是報發展改革行政主管部門立項，然后再報規劃局審批建設方案，在這其中，國土資源管理部門的作用是確認土地性質，評估土地出讓金，頒發《用地規劃許可證》。通常只要發展改革行政主管部門對建設項目進行了立項審批，國土資源管理部門就得供應土地，沒有對項目的否決權，處于從屬和被動地位。建設項目用地預審制度實際上是對建設項目審批程序的調整，也體現著政府對土地規劃問題的新角度和看法。建設項目用地預審內容包括審查建設項目用地選址是否符合土地利用總體規劃、審查建設項目是否符合國家供地政策、審查建設項目用地標準和總規模是否符合有關規定、審查是否占用耕地以及補充耕地初步方案是否可行等。建設用地單位向國土資源管理部門提出用地預審申請的程序與項目投資性質有關，對于政府投資審批類項目，建設單位應持項目建議書等材料向國土資源管理部門提出用地預審申請；對于非政府投資核準類的建設項目，發展改革行政主管部門對建設項目核準后，應向建設單位核發項目辦理用地預審告知單，建設單位持項目告知單等材料向國土資源管理部門提出用地預審申請；對于非政府投資備案類的建設項目，發展改革行政主管部門受理并對建設項目進行備案，核發項目備案表，建設單位持項目備案表向規劃行政主管部門申請規劃意見書，規劃行政主管部門核發規劃意見書后，建設單位持項目備案表和規劃意見書等材料向國土資源管理部門提出用地預審申請。國土資源管理部門對用地單位的申請依法進行審查，對符合規定的核發建設項目用地預審意見。建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。已通過用地預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整，應重新申請預審。17.城市土地儲備制度的發展歷史城市土地儲備制度是指，由城市政府委托或授權的機構通過征用、收購、置換、到期回收、土地整理等方式，將城市規劃用地或分散在用地者手中的城市土地集中起來，并由政府授權或由政府委托的機構完成其房屋拆遷等土地整治與開發等一系列前期開發工作后，再根據城市土地年度供應計劃，有計劃地將其儲備后的城市土地重新投入市場的制度安排。國外的土地儲備制度最早可追溯到1896年的荷蘭。自20世紀初以來，瑞典、瑞士等許多歐洲國家也相繼建立起了土地儲備制度。此外，加拿大、澳大利亞等國也實行土地儲備制度，美國的夏威夷、紐約等部分地區也推行過類似于土地儲備的制度。從建立土地儲備制度的動因看，大多數國家建立土地儲備是為了解決由于城市人口急劇增加，住房供給短缺、房屋和土地價格高漲，城市低收入家庭的居住、生活環境惡化等城市發展問題，如荷蘭的阿姆斯特丹市的土地儲備就是為涌入城市的工人提供公共住房的需要而建立的。從政策的目標看，各國實施儲備制度的目標基本定位在促進城市有序、均衡發展，提供住宅，改善城市生活環境，抑制土地投機和平抑地價上。1996年8月上海成立全國第一家城市土地收購儲備機構承擔城市土地的收購、整理、出讓工作。2001年國務院下發《關于加強國有土地資產管理的通知》，明確要求“有條件的地方要試行土地收購儲備制度”，許多城市紛紛成立土地儲備機構，累計共成立了2000多家。建立城市土地儲備制度是我國城市用地制度的再一次創新，是進一步深化我國城市用地制度改革的一種客觀要求。18.建立城市土地儲備制度的意義通過建立城市土地儲備制度，強化了政府壟斷土地一級市場的權力，增強了政府對土地市場的宏觀調控能力。政府在土地層面上的宏觀調控作用，主要是通過土地的規劃權、土地用途管制、農地轉用和農地征用的審批權、土地市場游戲規則的制定以及制定土地稅費政策等手段來實現的。城市土地儲備機構通過征用、收購、置換、回收、土地整理等方式將各類土地集中，直接進入城市土地儲備庫或經過開發后進入城市土地儲備庫，然后按照城市土地年度供應計劃并運用市場機制出讓和出租這些儲備的城市土地，使城市政府能夠完全壟斷城市土地一級市場。城市土地儲備制度改革了原來的城市土地供應渠道及土地供應的方式和手段，從而使城市土地市場的發育更加規范化，使之更加符合社會主義市場經濟的發展要求。通過對土地基金的運作和城市土地存量的調控，可以強化政府運用市場機制調節土地供求關系的功能；通過運用“收購、儲備、出讓”的城市土地儲備運行機制，有助于優化城市土地的資產化經營，顯化土地資產價值，從而保證了國家對國有土地資產的合法收益；通過直接控制的儲備土地，平抑城市土地市場的波動，調控城市地價的合理水平，以促進城市土地市場可持續地健康發展。城市土地儲備制度的建立，可以集中城市各種閑置、分散的土地，由土地儲備機構統一管理，這有利于政府實施土地利用總體規劃和城市總體規劃，進一步優化城市土地利用結構，從而確保在微觀上使城市每一塊用地都得到最合理、最有效的利用，提高土地利用率，而在宏觀上達到城市用地結構平衡的目的。土地儲備制度通過對城市存量土地進行統一收購和壟斷供應，可以盤活城市存量土地，防止土地資源的閑置和浪費，同時還可以抑制中間商的土地炒作行為，規范土地市場行為，創造平等競爭的公平市場環境。由于實行土地統一收購和壟斷供應，能提高土地市場透明度，提高招標、拍賣方式出讓土地的比例，最大限度地體現了每一宗土地的市場價格，防止國有土地資產流失。同時，凈地出讓政策還通過土地前期開發實現了土地增值，并且可以將土地增值收益轉移到政府手里，增加政府收入。土地儲備機構可以利用儲備土地進行抵押貸款，以及發行土地債券等來籌集城市建設基金，推動土地金融的發展，推動城市建設的步伐。城市土地儲備制度的建立，從法律上確定了政府委托或授權的城市土地儲備機構對土地的優先購買權，將從制度上抑制城市土地炒賣活動，促進城市土地市場的平穩發展。19.房地產項目資本金制度 投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出。項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權等出資，但必須經過有資格的資產評估機構依照法律、法規評估作價。以工業產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20%，國家對采用高新技術成果有特別規定的除外。1996年8月23日，國務院發布了《關于固定資產投資項目試行資本金制度的通知》(國發〔1996〕25號)，該通知規定，從1996年開始，對各種經營性投資項目，包括國有單位的基本建設、技術改造、房地產開發項目和集體投資項目試行資本金制度，投資的項目必須首先落實資本金才能進行建設。《城市房地產開發經營管理條例》規定：“房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。”房地產開發項目實行資本金制度，并規定房地產開發企業承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分企業的不規范行為，減少樓盤“爛尾”等現象的發生。2004年4月，為加強宏觀調控，調整和優化經濟結構，國務院下發了《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》（國發〔2004〕13號），將房地產開發項目（不含經濟適用房項目）資本金比例由20%提高到35%。20.房地產項目手冊制度《城市房地產開發經營管理條例》第19條規定，房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。這就是房地產項目手冊制度。房地產項目手冊制度是一種制度性、常規性的監控措施。實行項目手冊制度是政府部門對房地產開發企業是否按照有關法律、法規規定和合同的約定進行開發建設而采取的重要監督管理措施，房地產項目手冊記錄的內容包括房地產開發企業是否按申請預售許可證時許諾的時間進行開發建設、預售款項是否按期投入、拆遷安置是否按要求進行、工程項目是否發生變化等。通過項目手冊制度的實施，政府主管部門可以加強對房地產市場的監控，及時了解和掌握房地產開發項目的進展情況，督促開發企業按城市規劃實施開發，按要求分期投入開發所需資金，進行配套建設，完成拆遷安置；對工程質量是否符合預售條件等進行審核，可以有效地防止樓盤“爛尾”等現象的發生。21.開發項目質量責任制度按照《城市房地產開發經營管理條例》的規定，開發項目質量責任制度是指房地產開發企業建設的房地產開發項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。房地產開發企業應當對其開發建設的房地產項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監理等單位應當按照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。在房地產開發中，參與項目建設的主體有很多，造成工程質量問題的因素也可能包括勘察設計、施工等多方面，但是依據法律的規定，因工程質量問題對外承擔責任的主體是房地產開發企業，也就是建設單位。因為房地產開發企業作為房地產項目建設和營銷的主體，是整個活動的組織者，其他所有參與者都是開發企業選擇的，都和開發企業發生合同關系，因此，對外承擔責任的主體應當是開發企業。開發企業在承擔了相應的責任后，可以依據合同的約定向出現問題的一方提出追償請求。實施開發項目質量責任制度是為了更好地保護消費者的利益，使消費者在受到侵害時得到及時的救濟。在商品住宅銷售中，法律還規定了《住宅質量保證書》制度，這也是對房地產開發企業開發項目質量保證的進一步強化和落實。《城市房地產開發經營管理條例》第31條規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照《住宅質量保證書》的約定，承擔商品房保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。建設部于1998年5月12日發布的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》對此作出了進一步的規定，銷售商品房的房地產開發企業均應按照這個規定嚴格執行。22.編制可行性研究報告的目的在進行房地產項目開發建設之前，必須對房地產項目的可行性進行科學的分析論證，即對選定的房地產項目進行可行性研究和經濟評價，并在此基礎上作出正確的房地產投資決策，從而取得最好的投資經濟效益和社會效益。也就是說，可行性研究是指具體實施某一開發建設項目前，對擬建項目在技術上、經濟上、工程上的可行性進行論證、研究及評價。可行性研究的工作重點是研究新建或改建一個工程項目究竟是否可行，也就是通過調查研究，綜合論證一個投資建設項目在技術上是否先進、是否實用可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否能夠盈利，是否值得投資于這個項目。可行性研究是建設項目前期工作的重要內容，是房地產開發和基本建設程序中的重要組成部分，是項目立項申報、規劃設計、工程建設的重要依據；也是開發建設單位進行投資決策，編制設計任務書，與各有關部門商談合同、簽訂協議，進行工程設計、設備訂貨、施工準備，籌集資金、向銀行申請貸款，環保部門對項目環境影響審查等項工作的依據。可行性研究一般分為兩個步驟，即編制《項目建議書》和《可行性研究報告》。《項目建議書》和《可行性研究報告》的主要區別在于研究深度和范圍的不同。一般情況下，可以理解為《項目建議書》是初步的《可行性研究報告》，《可行性研究報告》是深化的《項目建議書》。《項目建議書》和《可行性研究報告》可以分階段單獨編制，也可以在條件成熟時合并編制《項目建議書（代可行性研究報告）》。在投資體制改革以前，不論政府投資還是企業投資，房地產開發項目都需要政府立項審批，編制可行性研究報告是房地產企業項目開發過程中必經的程序。投資體制改革后，企業投資房地產項目只需政府核準或備案，不再需要立項審批，但政府投資的項目仍然需要編制可行性報告并報政府立項審批。23.可行性研究報告包括哪些具體內容可行性研究報告應包括項目概況、市場需求分析、項目選址及建設條件、總體設想和規劃構思、建設規模和建設內容、物資供應、環境保護、經營管理組織安排、投資估算、資金來源和外匯平衡、效益評價及最終結論等組成部分，具體內容如下：

（一）項目概況包括項目背景及來源情況、開發建設單位基本情況、項目建設的必要性及目的、編制依據、項目概況及主要經濟技術指標情況。

（二）市場需求分析包括房地產開發業的現狀、前景預測和對本項目的影響。

（三）項目選址及建設條件包括開發項目位置及周圍環境、供水、排水、供熱、供電、燃氣、通信、道路等現狀及未來發展情況。

（四）總體設想和規劃構思包括總體設想、規劃方案、配套設施、交通組織、綠化方式、建筑風格、結構類型等。

（五）建設規模和建設內容包括總占地面積、規劃用地面積、規劃建筑面積、綠化面積、容積率、建筑密度、綠地率等各項主要經濟技術指標。

（六）物資供應包括建設項目工程所需主要原材料如鋼材、水泥、木材等的用量及水、電、氣等的用量。

（七）環境保護包括項目建設區域內的環境污染狀況以及項目在施工時的環境保護方案。

（八）經營管理組織安排包括經營管理體制、管理機構設置、人員配備、建設周期等。

（九）投資估算包括征地拆遷安置及補償等土地費用、城市基礎設施建設費、土地出讓金、前期工程費、紅線內基礎設施費、紅線外基礎設施費、建安工程費、公共設施費、環境及綠化工程費、項目開辦費、管理費、不可預見費、建設期利息、稅金等。

（十）資金來源和外匯平衡包括資本金、股東借款、銀行貸款、境外股東借款及投資等。

（十一）效益評價包括銷售收入預測分析、經營成本與費用分析、稅金及利潤預測、現金流量分析、不確定性分析、盈虧平衡分析、敏感性分析、財務效益綜合評價、社會效益評價、環境效益評價等。可行性研究報告通過對上述十一個方面的分析研究，總結出該項目的政治、經濟、社會意義及其必要性，運用上述各項數據，從技術、經濟、財務等方面論述該建設項目的可行性，推薦一個以上的可行方案，提供決策參數，指出項目存在的問題和改進建議。24.城市總體規劃的編制和法律效力《城市房地產管理法》第25條規定：“房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。”這一規定，既體現了房地產開發規劃的基本原則，也強調了房地產開發規劃的重要性。2005年12月31日建設部發布的《城市規劃編制辦法》中也提出：“城市規劃是政府調控城市空間資源、指導城鄉發展與建設、維護社會公平、保障公共安全和公眾利益的重要公共政策之一。”根據《城市規劃編制辦法》的規定，城市規劃分為總體規劃和詳細規劃兩個階段。大、中城市根據需要，可以依法在總體規劃的基礎上組織編制分區規劃，其中，城市總體規劃指綜合性的城市規劃，包括市域城鎮體系規劃和中心城區規劃。是確定一個城市的性質、規模、發展方向以及制訂城市中各類建設的總體布局的全面環境安排的城市規劃，在城市規劃中具有基礎性作用。

（一）編制城市總體規劃的要求政府提出編制城市總體規劃前，應當對現行城市總體規劃以及各專項規劃的實施情況進行總結，對基礎設施的支撐能力和建設條件作出評價；針對存在問題和出現的新情況，從土地、水、能源和環境等城市長期的發展保障出發，依據全國城鎮體系規劃和省域城鎮體系規劃，著眼區域統籌和城鄉統籌，對城市的定位、發展目標、城市功能和空間布局等戰略問題進行前瞻性研究，作為城市總體規劃編制的工作基礎。編制城市總體規劃，應當以全國城鎮體系規劃、省域城鎮體系規劃以及其他上層次法定規劃為依據，從區域經濟社會發展的角度研究城市定位和發展戰略，按照人口與產業、就業崗位的協調發展要求，控制人口規模、提高人口素質，按照有效配置公共資源、改善人居環境的要求，充分發揮中心城市的區域輻射和帶動作用，合理確定城鄉空間布局，促進區域經濟社會全面、協調和可持續發展。

（二）編制城市總體規劃的程序在組織前期研究的基礎上，按規定提出進行編制工作的報告，組織編制直轄市、省會城市、國務院指定市的城市總體規劃的，應當向國務院建設主管部門提出報告；組織編制其他市的城市總體規劃的，應當向省、自治區建設主管部門提出報告。組織編制城市總體規劃綱要，依法由省級或國務院建設主管部門組織審查；依據省級或國務院建設主管部門提出的審查意見，組織編制城市總體規劃成果，按法定程序報請審查和批準。在城市總體規劃的編制中，對于涉及資源與環境保護、區域統籌與城鄉統籌、城市發展目標與空間布局、城市歷史文化遺產保護等重大專題，應當在城市人民政府組織下，由相關領域的專家領銜進行研究。同時應當充分吸取政府有關部門和軍事機關的意見。在城市總體規劃報送審批前，城市人民政府應當依法采取有效措施，充分征求社會公眾的意見。

（三）城市總體規劃的期限城市總體規劃的期限一般為20年，同時可以對城市遠景發展的空間布局提出設想。確定城市總體規劃具體期限，應當符合國家有關政策的要求。

（四）城市總體規劃包括的內容城市總體規劃包括城鎮體系規劃綱要、城市規劃區范圍、城市職能及發展目標分析、禁限建區及適建區范圍、預測城市人口規模、研究中心城區空間增長邊界并提出建設用地規模和建設用地范圍、提出交通發展戰略及主要對外交通設施布局原則、提出重大基礎設施和公共服務設施的發展目標、提出建立綜合防災體系的原則和建設方針。25.控制性詳細規劃包括哪些內容根據2005年12月31日建設部發布的《城市規劃編制辦法》的規定，城市規劃分為總體規劃和詳細規劃兩個階段。大、中城市根據需要，可以依法在總體規劃的基礎上組織編制分區規劃。城市詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。其中，控制性詳細規劃由城市人民政府建設主管部門（城鄉規劃主管部門）依據已經批準的城市總體規劃或者城市分區規劃組織編制。控制性詳細規劃也是修建性詳細規劃編制的基礎。編制城市控制性詳細規劃，應當依據已經依法批準的城市總體規劃或分區規劃，考慮相關專項規劃的要求，對具體地塊的土地利用和建設提出控制指標，作為建設主管部門（城鄉規劃主管部門）作出建設項目規劃許可的依據。控制性詳細規劃主要包括確定規劃范圍內不同性質用地的界線，確定各類用地內適建、不適建或者有條件地允許建設的建筑類型；確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求；提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設計指導原則；根據交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其他交通設施。規定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標和標高；根據規劃建設容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設施的用地界線，進行管線綜合；確定地下空間開發利用具體要求；制定相應的土地使用與建筑管理規定。控制性詳細規劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎設施和公共服務設施配套規定應當作為強制性內容。26.選址意見書核發的程序我國對于開發項目選址實施規劃管理，這是因為開發項目的建設與規劃密切相關，必須使二者有機地結合，防止在建設過程中計劃與規劃脫節。《城鄉規劃法》規定，城市規劃區內的建設工程的選址和布局必須符合城市規劃，城市規劃行政主管部門應出具選址意見書；《外商投資項目核準暫行辦法》也規定，外商投資企業報送國家發展改革委的項目申請報告應附省級規劃部門出具的規劃選址意見書。在城市規劃區內新建、擴建、改建工程項目，編制、審批項目建議書和設計任務書時，應申請核發《建設項目選址意見書》。建設項目選址意見書，按建設項目計劃審批權限實行分級規劃管理，縣人民政府計劃行政主管部門審批的建設項目，由縣人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書；地級或縣級市人民政府計劃行政主管部門審批的建設項目，由該市人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書；直轄市、計劃單列市人民政府計劃行政主管部門審批的建設項目，由直轄市、計劃單列市人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書；省、自治區人民政府計劃行政主管部門審批的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書；中央各部門、公司審批的小型和限額以下的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書；國家審批的大中型和限額以上的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書，并報國務院城市規劃行政主管部門備案。27.建設用地規劃許可證的法律意義根據《城鄉規劃法》的有關規定，城市土地利用與建設工程的規劃管理實行法定許可證制度。為了體現建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的法律嚴肅性，促進城市規劃管理工作的規范化，確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益，建設部制定了全國統一的建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。其中，《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產開發企業的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。《城鄉規劃法》規定，在城市規劃區內進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規劃行政主管部門申請定點，由城市規劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經縣級以上人民政府審查批準后，由土地管理部門劃撥土地。同時規定，在城市規劃區內，未取得建設用地規劃許可證而取得建設用地批準文件、占用土地的，批準文件無效，占用的土地由縣級以上人民政府責令退回。28.規劃意見書的審批規劃意見書是規劃建設項目審批的依據，包括建設項目的占地面積、地上、地下的建筑面積、容積率、住宅建筑套型密度等規劃指標。規劃意見書由城市規劃行政主管機關負責核發。申請人按照規定準備相關資料、文件，向審批主管機關提交建設項目規劃審批申報表，提出審批申請。審批主管機關接受申請人提交的資料、文件，對于符合標準的即時受理，填寫“規劃意見書立案表”；對于不符合標準的不予受理，將需要補充材料的全部內容和要求等相關情況以書面形式告知申請人。審批主管機關對規劃意見書的審批申請進行初審，對符合標準的予以接收，對不符合標準的不予接收；其次，審批主管機關了解建設單位的建設要求，并對項目的建筑、道路、環境等情況進行現場踏勘，對審批申請進行審核。審批主管機關將審定的規劃意見書按照相關規定制作審批文書，檢驗建設單位繳納執照費通知單，預收執照費，向申請人核發《規劃意見書》。29.建設工程規劃許可證的法律意義根據《城鄉規劃法》的規定，在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件。建設工程規劃許可證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。不僅如此，《城鄉規劃法》還規定，在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證件的規定進行建設，嚴重影響城市規劃的，由縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施；影響城市規劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門責令限期改正，并處罰款。對未取得建設工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證件的規定進行建設的單位的有關責任人員，可以由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分。30.取得建筑工程施工許可證應具備哪些條件《建筑工程施工許可證》俗稱為“開工證”，是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有建筑工程施工許可證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。《建筑法》規定，建筑工程開工前，建設單位應當按照國家有關規定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證；但是，國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。根據1999年10月15日建設部頒布的《建筑工程施工許可管理辦法》規定，在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照本辦法的規定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證。工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據當地的實際情況，對限額進行調整，并報國務院建設行政主管部門備案。按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。申請辦理建筑工程施工許可證的前提條件是項目已取得建設工程規劃許可證、施工場地已經基本具備施工條件并且已經確定施工及監理企業、滿足施工需要的施工圖紙及技術資料并按規定進行了審查、制定了保證工程質量和安全的具體措施、建設資金已經落實。31.環境影響評價報告應包括哪些內容根據《環境影響評價法》的規定，環境影響評價是指對規劃和建設項目實施后可能造成的環境影響進行分析、預測和評估，提出預防或者減輕不良環境影響的對策和措施，進行跟蹤監測的方法與制度。在中華人民共和國領域和中華人民共和國管轄的其他海域內建設對環境有影響的項目，應當依法進行環境影響評價。環境影響評價制度是指關于環境影響評價、編制和審批以及環境影響評價報告書的內容和程序等方面的規定。

（一）環境影響評價的來源美國在1969年制定了《環境政策法》，是全世界第一個把環境影響評價制度用法律形式規定下來的國家。此后，瑞典、澳大利亞、法國、日本、加拿大、英國、德國、新西蘭等國也相繼建立了法定的環境影響評價制度。如今無論是工業國家還是發展中國家，均把環境影響評價制度納入法律的軌道。中國環境影響評價報告制度開始于1979年。這一年頒布了《中華人民共和國環境保護法（試行）》（簡稱《環保法（試行）》），其中第6條規定：一切企業、事業單位的選址、設計、建設和生產，都必須充分注意防止對環境的污染和破壞。在進行新建、改建和擴建工程時，必須提出對環境影響的報告書，經環境保護主管部門和其他有關部門審查批準后才能進行設計。《環保法（試行）》中的這一規定標志著中國環境影響評價報告制度的開端。以后在1982年5月，由國家計委、國家建委、國家經委和國務院環境保護領導小組聯合頒布了《基本建設項目環境保護管理辦法》。1984年國務院國發（1984）135號文件《關于加強鄉鎮企業、街道企業環境管理的規定》指出，所有新建、改建、擴建或轉產的鄉鎮企業、街道企業，都必須填寫環境影響報告表。1988年，國家環保局發布了《關于建設項目環境管理問題的若干意見》，對《基本建設項目環境保護管理辦法》中的一些問題作出解釋。1989年國家環保局修改和重新發表了《建設項目環境影響評價證書管理辦法》。這樣，中國環境影響評價報告制度正式確立。1989年12月26日《環境保護法》正式頒布，1990年國家環保局在《環境保護法》的基礎上又發布了《建設項目環境保護管理程序》，可視為一種完善與補充。

（二）環境影響評價報告書環境影響評價報告書是環境影響評價工作成果的集中體現和載體，是預測和評估擬興建的工程對自然資源和生態環境可能造成的影響，提出防治或減少環境損失的方案，為工程的決策提供環境科學依據。經環境保護主管部門審查批準的環境影響報告書，是計劃部門和建設項目主管部門審批建設項目可行性研究報告或設計任務書的重要依據，是領導部門對建設項目作出正確決策的主要依據的技術文件之一。它是設計單位進行環境保護設計的重要參考文件，并具有一定的指導意義，對于建設單位在工程竣工后進行環境管理也有重要的指導作用。環境影響評價分為規劃的環境影響評價和建設項目的環境影響評價。所謂規劃影響評價是指國務院有關部門、設區的市級以上地方人民政府及其有關部門，對其組織編制的工業、農業、畜牧業、林業、能源、水利、交通、城市建設、旅游、自然資源開發的有關專項規劃，應當在該專項規劃草案上報審批前，組織進行環境影響評價，并向審批該專項規劃的機關提出環境影響報告書。專項規劃的環境影響報告書應當包括實施該規劃對環境可能造成影響的分析及預測評估、預防或者減輕不良環境影響的對策和措施、環境影響評價的結論等內容。所謂建設項目影響評價是指國家根據建設項目對環境的影響程度，對建設項目的環境影響評價實行管理。《環境保護法》規定，建設污染環境的項目，必須遵守國家有關建設項目環境保護管理的規定。建設項目的環境影響報告書，必須對建設項目產生的污染和對環境的影響作出評價，規定防治措施，經項目主管部門預審并依照規定的程序報環境保護行政主管部門批準。環境影響報告書經批準后，計劃部門方可批準建設項目設計任務書。建設項目的環境影響報告書包括建設項目概況、建設項目周圍環境現狀、建設項目對環境可能造成影響的分析及預測評估、建設項目環境保護措施及經濟論證、建設項目對環境影響的經濟損益分析、對建設項目實施環境監測的建議、環境影響評價的結論等內容。涉及水土保持的建設項目，還必須有經水行政主管部門審查同意的水土保持方案。建設項目的環境影響評價，應當避免與規劃的環境影響評價相重復。作為一項整體建設項目的規劃，按照建設項目進行環境影響評價，不進行規劃的環境影響評價。已經進行了環境影響評價的規劃所包含的具體建設項目，其環境影響評價內容建設單位可以簡化。近些年來，國家和社會對于環保的重視程度逐漸提高，對于環境利用的科學性和公益性也給予了法律保障，規定除國家規定需要保密的情形外，對環境可能造成重大影響、應當編制環境影響報告書的建設項目，建設單位應當在報批建設項目環境影響報告書前，舉行論證會、聽證會，或者采取其他形式，征求有關單位、專家和公眾的意見。建設單位報批的環境影響報告書應當附具對有關單位、專家和公眾的意見采納或者不采納的說明。2006年2月14日，國家環保總局還出臺了《環境影響評價公眾參與暫行辦法》，為推進和規范環境影響評價活動中的公眾參與，強化社會對于環境保護的監督提供了具體的操作依據。32.消防安全的具體要求消防安全與經濟建設緊密相連，與人民群眾的生產生活緊密相連，是精神文明建設的一項重要內容。火災不僅造成國家和人民群眾的財產損失，還會給社會穩定帶來不良影響。因此，保障消防安全是全社會，尤其是房地產開發建設單位的一項重要的責任。《消防法》對于建筑工程的消防安全要求作出了具體的規定，對于按照國家工程建筑消防技術標準需要進行消防設計的建筑工程，設計單位應當按照國家工程建筑消防技術標準進行設計，建設單位應當將建筑工程的消防設計圖紙及有關資料報送公安消防機構審核；未經審核或者經審核不合格的，建設行政主管部門不得發給施工許可證，建設單位不得施工；建筑工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收；未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。建筑構件和建筑材料的防火性能必須符合國家標準或者行業標準，公共場所室內裝修、裝飾根據國家工程建筑消防技術標準的規定，應當使用不燃、難燃材料的，必須選用依照《產品質量法》的規定確定的檢驗機構檢驗合格的材料。從事建筑工程的消防設計、施工的單位，必須具有相應的資質等級。33.地震安全評價報告包括哪些內容地震是威脅人類安全的最常見、破壞性最大的自然災害之一，尤其是對于建筑的破壞尤為嚴重。為了保障建筑和人類的安全，我國法律、法規明確規定房地產開發項目必須進行地震災害的預防和評價。1994年12月1日建設部發布的《建設工程抗御地震災害管理規定》以及1997年12月29日頒布的《防震減災法》對建設工程的防震事項作出明確規定，對新建、擴建、改建建設工程，應當避免對地震監測設施和地震觀測環境造成危害；新建、擴建、改建建設工程，必須達到抗震設防要求，除重大建設工程和可能發生嚴重次生災害的建設工程，必須按照國家頒布的地震烈度區劃圖或者地震動參數區劃圖規定的抗震設防要求，進行抗震設防；國務院地震行政主管部門負責制定地震烈度區劃圖或者地震動參數區劃圖，并負責制定各類房屋建筑及其附屬設施和城市市政設施的建設工程的抗震設計規范；建設工程必須按照抗震設防要求和抗震設計規范進行抗震設計，并按照抗震設計進行施工。2001年11月15日發布的《地震安全性評價管理條例》在《防震減災法》的基礎上確立了建設工程的地震安全性評價制度，明確規定對國家重大建設工程、水庫大壩等受地震破壞后可能引發嚴重次生災害的建設工程、受地震破壞后可能引發放射性污染的核電站和核設施建設工程、省級政府對本行政區域有重大價值或者有重大影響的其他建設工程必須進行地震安全性評價。建設單位應當將建設工程的地震安全性評價業務委托給具有相應資質的地震安全性評價單位，地震安全性評價單位對建設工程進行地震安全性評價后編制地震安全性評價報告，地震安全性評價報告包括工程概況和地震安全性評價的技術要求、地震活動環境評價、地震地質構造評價、設防烈度或者設計地震動參數、地震地質災害評價等內容，建設單位應當將地震安全性評價報告報送國務院地震工作主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府負責管理地震工作的部門或者機構審定。34.建設工程勘察設計合同的簽訂有哪些規定勘察設計工作是基本建設程序中的重要一個環節,建設單位取得立項審批或項目核準并辦理建設用地規劃許可證等手續后，應當將工程勘察設計業務委托給具有相應工程勘察設計資質證書且與其證書規定的業務范圍相符的承接方。建設工程勘察設計合同是委托方與承包方為完成一定的勘察設計任務，明確相互權利義務關系的協議。簽訂建設工程勘察設計合同須符合如下規定：

（一）簽訂勘察設計合同，應當采用書面形式，使用或對照使用國家制定的《建設工程勘察合同》和《建設工程設計合同》文本。合同內容應符合國家有關建設工程合同的規定和要求。

（二）勘察設計合同的發包人（以下簡稱甲方）應當是法人或者自然人，承接方（以下簡稱乙方）必須具有法人資格。甲方是建設單位或項目管理部門，乙方是持有建設行政主管部門頒發的工程勘察設計資質證書、工程勘察設計收費資格證書和工商行政管理部門核發的企業法人營業執照的工程勘察設計單位。

（三）乙方經甲方同意，可以將自己承包的部分工作分包給具有相應資質條件的第三人。第三人就其完成的工作成果與乙方向甲方承擔連帶責任。禁止乙方將其承包的工作全部轉包給第三人或者肢解以后以分包的名義轉包給第三人。禁止第三人將其承包的工作再分包。嚴禁出賣圖章、圖簽等行為。

（四）簽訂勘察設計合同的雙方，須將合同文本送交項目所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門或其委托機構備案。國家重點建設項目的勘察設計合同按有關規定辦理。

（五）勘察設計合同的主要條款包括建設工程名稱、規模、投資額、建設地點、委托方提供資料的內容及期限、勘察的范圍及質量、設計的進度及質量、取費的依據及付款方式、違約責任等。35.人防工程建設的要求有哪些人民防空建設是國防建設的重要組成部分，是國民經濟和社會發展的重要方面，是現代城市建設的重要內容，也是利國利民的社會公益事業。《人民防空法》明確規定城市人民政府應當制定人民防空工程建設規劃并納入城市總體規劃。城市新建民用建筑應當按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室，人民防空工程建設的設計、施工、質量必須符合國家規定的防護標準和質量標準。按照規定必須建設防空地下室的建設項目，由于地質條件限制不能修建防空地下室的，按照規定交納易地建設費，由人民防空主管部門統籌安排組織易地建設。新建人民防空工程的進出道路、孔口、出入口、口部管理房等設施的設計應當與城市建設規劃銜接。在已建成的人民防空工程的進出道路、孔口、出入口、口部管理房等設施周邊安排建設項目，影響人民防空工程使用的，應當采取相應措施后方可建設。人民防空工程建設的設計、施工、質量必須符合國家規定的防護標準和質量標準。人民防空工程竣工經驗收合格的，建設單位應當向人民防空主管部門備案。對用于人員掩蔽的人民防空工程和具有一定防護能力的城市地下交通干線、地下商業娛樂設施、地下停車場、地下過街道、共同溝等地下工程，建有或者使用人民防空工程的單位和個人應當設置明顯的掩蔽標識，掩蔽標識破損、丟失的，應當及時更換、補設。人民防空主管部門對人民防空工程的維護管理進行監督檢查。公用的人民防空工程的維護管理由人民防空主管部門負責，有關單位應當按照國家規定出工維護。有關單位出工確有困難的，按照市價格主管部門規定的標準出資，由人民防空主管部門組織有資質的單位進行維護。建有或者使用人民防空工程的單位和個人應當按照國家規定，對已經修建或者使用的人民防空工程進行維護管理，使其保持良好的使用狀態。鼓勵平時利用人民防空工程為經濟建設和人民生活服務。平時利用人民防空工程應當經所在地人民防空主管部門批準，不得影響其防空效能。36.停車場建設有哪些規定停車場是指供各種機動車和非機動車停放的露天或室內場所。停車場分為專用停車場和公共停車場。專用停車場是指主要供本單位車輛停放的場所和私人停車場所；公共停車場是指主要為社會車輛提供服務的停車場所。停車場的建設，必須符合城市規劃和保障道路交通安全暢通的要求，其規劃設計須遵守《停車場規劃設計規則》，停車場的設計方案須經城市規劃部門審核，并征得公安交通管理部門同意，方可辦理施工手續；停車場竣工后，須經公安交通管理部門參加驗收合格方可使用。新建、改建、擴建的大型旅館、飯店、商店、體育場（館）、影（劇）院、展覽館、圖書館、醫院、旅游場所、車站、碼頭、航空港、倉庫等公共建筑和商業街（區），必須配建或增建停車場；有條件的小型公共建筑須配建自行車停車場。停車場應與主體工程同時設計、同時施工、同時使用；大型公共建筑工程設計沒有停車場規劃的，城市規劃部門不予批準施工。規劃和建設居民住宅區，應根據需要配建相應的停車場。停車場的建筑面積按每輛小型汽車占25平方米計算，停車庫的建筑面積按每輛小型汽車占40平方米計算。因特殊情況不能按規定建設停車場的，經公安交通管理部門同意和規劃部門批準，可以適當減少停車場建筑面積，并按少建的停車場面積向公安交通管理部門交納停車場建設差額費。差額費上繳財政用于公共停車設施的建設。37.在開發立項審批階段律師提供的法律服務房地產開發項目的立項審批與核準，是政府計劃發展行政管理部門對固定資產投資進行宏觀管理和綜合平衡的重要手段，也是房地產開發的第一道程序，項目的立項批復或項目核準，標志著房地產開發項目的確立，是房地產開發公司從事項目開發工作的法律依據，也是其后進行規劃審批等的重要依據。在這個過程中，專業律師的幫助必不可少。在開發立項審批階段，律師可以為房地產開發企業提供下列的法律服務：

（一）法律文件的準備立項審批階段是房地產項目建設最重要的起始階段，后面的工程建設都必須依據前期經立項批準、簽訂的法律文件進行，因此，對于工程建設而言，關系重大。在準備前期的法律文件時，專業律師的協助可以幫助房地產開發企業降低法律風險，為以后的工程開工建設奠定一個良好的基礎。具體而言，律師可以協助房地產開發企業擬定項目可行性研究報告、制定合作開發方案，協助房地產開發企業草擬并修改辦理建設用地規劃許可證所需的申報文件，協助房地產開發企業草擬并修改辦理建設工程規劃許可證所需的申報文件，協助房地產開發企業草擬并修改辦理拆遷許可證所需的申報文件，協助房地產開發企業審查國有土地使用權或土地劃撥使用權出讓合同并領取土地使用權證書，協助房地產開發企業制定拆遷安置方案，協助房地產開發企業草擬并修改有關的合作協議，協助房地產開發企業洽談開發項目的保險事宜并準備有關法律文件。

（二）對房地產項目的合法性及需要辦理的法律手續提供法律咨詢在開發立項審批階段涉及的行政審批環節較多，即使在目前很多地方有審批大廳，簡化了辦理程序、審批事項、審批環節，但也大大小小涉及幾十項審批（各地有所不同）。在這個階段，需要準備報批的文件較多，而且這些文件都直接涉及能否通過審批以及工程能否如期順利開工、建設，專業律師的加入可以幫助建設單位對報批文件進行審查，確定這些文件形式上是否規范、齊備，是否符合主管部門的要求等。除此而外，律師可以幫助建設單位向有關主管部門請示、報告，規范審批申請程序，縮短審批時間，使得工程順利開工進展。

（三）代為辦理報批手續律師還可以代理房地產開發企業完成項目報批的有關手續，協助房地產開發企業擬定并提交相關文件，包括：申報規劃要點以獲取規劃要點通知書；獲取選址規劃意見通知書；進行可行性研究報告的編制及申請審批；申報建設用地規劃許可證；辦理建設用地批準書；申請建設用地規劃設計條件及建設項目規劃、設計方案；申報初步設計；獲取初步設計批復；申報建設工程規劃許可證；申請辦理建設工程規劃許可證；領取房地產開發項目手冊；辦理拆遷許可證等。......

第二篇：房地產開發全流程

第一部分：房地產開發流程 第一章：房地產開發總流程 獲取土地信息 市場調研、投資分析 90天 申領項目建議書 招標/拍賣取得土地使用權 簽訂土地出讓合同、辦理土地證 70天 方案設計 建設用地規劃許可證 建設工程規劃許可證 40天 施工圖設計 25天 高層780天、小高層580、多層340天 施工許可證 工程施工階段 30天 竣工驗收備案 40天 申領入戶許可證 20天 物業接管 15天 辦理初始登記 交房入住 注： 工程施工階段是指從打樁開始到交房結束的整個運作過程（高層按地上25層、地下兩層考慮，小高層按地下一層、地上13層考慮，多層按6層考慮。主體施工：框架結構按8天/層考慮，磚混按10天/層考慮）2 項目從拿地到交房入住的總周期為：高層建筑為1110天，小高層建筑為910天，多層建筑為670天 3 本總流程匯總了房地產開發的12個關鍵節點，詳細流程參加《全流程》 第二章：房地產項目開發全流程 一 房地產開發全流程（表格樣本）發展中心/開發部 設計管理 工程管理 成本控制 招標采購 策劃營銷 計劃管理 物業管理 招標/拍賣取得土地使用權 概念設計 投資估算 設計單位招標 項目及產品定位 項目初級計劃 建筑初步設計審查意見通知書 建筑方案設計審查意見書 建設用地規劃許可證 國土使用證 建設項目選址意見書 開發設想提供 土地拆遷 初步設計、景觀方案設計 初步設計任務書 方案設計 方案設計任務書 編制項目工程計劃 拉圍墻、地質勘探 目標成本制定 成本測算 地勘、文堪單位招標 項目工程招標計劃編制 銷售指標確定 銷售部施工管理 銷售部設計 銷售部選址 銷售部選址 營銷策劃 項目運營計劃完成 編制項目運營計劃初稿 施工圖審查備案 建筑工程規劃許可證 施工許可證 基礎施工圖 建筑施工圖設計 三通一平 總包單位確定 監理單位確定 甲供（指）材招標方案 施工圖審查備案 銷售準備（售房附圖、銷售道具、銷售附圖、售房合同配置標準）銷售推廣方案 項目班子配置 分項驗收（消防、人防、規劃、防雷、檔案、環評）裝修材料的選樣及封樣 設計變更 完成施工圖設計、景觀設計 主體結構驗收 一般裝修工程 外墻保溫、防水 門窗、欄桿、精裝修 外架拆除 室外配套管網 景觀道路 砌體工程施工 主體結構施工 基礎工程驗收 基礎工程施工 成本過程控制總結回顧 進度款審核 簽證變更審核 隱蔽工程收方 成本施工過程控制計劃 確定分包單位 招標工作階段性總結 招標評價 招標工作總結 招標評價 過程招標采購 業主開放日 銷售管理（強銷期、持續期、尾盤）開盤 產權測量 預售許可證 定價 開放 銷售培訓 運營管理總結、考核 項目施工階段運營管理（計劃、控制、調整、考核）項目初級計劃 物業檢查及接管 施工過程提前介入 綜合竣工驗收 竣工備案 向物業移交 竣工結算 交房 交房準備（交房方案、交房附圖）竣工結算 交房后的整改 物業管理商業經營 說明：

n 目的：

為規范房地產開發全流程的工作程序，明確房地產開發各個工作環節的邏輯關系、先后順序，使每個有關職能部門都明確自己的工作介入點、介入時緊前和緊后關系，減少工作環節、避免重復工作，特制定本流程 n 適用范圍：

本流程適用于房地產公司所有項目開發的流程節奏把控 n 定義：

《房地產項目開發全流程》：是指項目從簽訂土地出讓協議（招拍掛、取得土地使用權）至完成項目開發移交至業主為止的整個工作流程 n 工作程序：

詳見《工作流程說明》 n 支持性文件：

無 n 相關記錄：

無 二 房地產開發全流程 n（網絡計劃樣本）（一）工 作 類 別 制定目標成本 投資估算 成本測算、編制工程計劃 甲供（指）才招標方案 三通一平28 25 19 15 10 4 設計單位招標 地勘、文堪單位招標 拉圍墻、地質勘探 工程招標計劃 監理、總承包單位確定 臨建搭設 工程類 27 14 施工圖設計（有關 全套 21 7 3 可 概念設計 方案設計 初步設計、景觀方案設計 部門口頭確定）完成 景觀設計完成 技術類 行 性 調 查 結 26 24 22 束 項目選址 方案設計審查 建設用地規劃 建筑初步設計審查 施工圖審 建筑工程 6 18 13 11 2 1 形 簽訂土地協議 意見書 意見書 許可證 意見通知書 查備案 規劃許可證 施工許可證 發展類 成 報 按實際時間 17 8 告 土地拆遷 國土使用證 售樓部選址 銷售目標 銷售準備（售房附圖 道 29 23 16 20 12 9 5 產品定位 營銷策劃 售樓部設計 售樓部施工 確定 銷售方案推廣 具合同 配置標準）營銷類 0 時間 n（網絡計劃樣本）（二）工 作 類 別 44 施工過程中技術管控（設計變更、裝修材料選樣及封樣等）技術類 48 37 預售 許可證 發展中心/開發部做好正常的政府職能部門的溝通工作 發展類 46 成本階段性 成本施工過程中計劃控制、工程進度款審核、施工過程中的招標采購 控制總結 47 42 保溫、防水 門窗 外架 室外管網 45 43 41 40 36 35 33 31 30 土方工程施工 樁基工程 基礎工程 五層結頂 主體封頂 砌體工程 裝修工程 欄桿 拆除 配套工程 工程類 水、電、智能化等安裝工程 39 34 業主 產權測量 49 38 32 銷售培訓 開放1 定價 開盤 銷售管理（強銷期、持續期）營銷類 0 時間 n（網絡計劃樣本）（三）工 作 類 別 58 52 分項驗收（消防、人防、綜合竣工驗收 規劃、檔案、環評 竣工備案 發展類 57 55 成本控制工作總結 竣工結算 根據物業 66 63 60 56 54 51 50 景觀道路 工程資料準備 移交物業 反饋整改 配合交房 交房后整改 工程類 交房準備（交房59 67 65 64 61 物業驗收 方案、交房附圖）交房 業主投訴處理 進入物業管理程序 物業類 62 53 業主開放2 銷售收尾、配合交房工作 營銷類 0 時間 說明：為了更加直觀的了解房地產開發的整個程序，清楚地反應開發過程中每個環節之間的邏輯關系，特制定了該網絡關系圖。該網絡關系圖是以流程形式表現的，沒有標注時間節點。時間關系在各有關中心文件的編輯中再行詳細闡述 三 房地產開發全流程說明 步驟 是否為重點控制點 工作重點描述 時限 重要輸入 重要輸出 流程編號 責權事項編號 相關表格模板 1 發展中心/開發部已經對目標地塊簽訂土地出讓協議，且在營銷策劃中心的配合下編制完畢并通過審核審批的《可行性研究報告》、通過計委審查后并立項 《可行性研究報告》 2 ZD 營銷策劃中心（與代理商合作）做市場調查分析、進行產品定位，發展中心/開發部提供定位所需的前期有關資料。出具《項目定位策劃報告》，并按責權體系審核審批通過 《可行性研究報告》 《項目定位策劃報告》 3 設計管理中心根據《項目定位策劃報告》給設計院下達《概念設計任務書》進行概念設計，確定項目的樓體分配、容積率、綠化面積等，并通過有關部門的研究、討論，按責權體系審核、審批。

招標采購中心組織確定后的設計單位 《概念設計任務書》 概念設計成果 4 成本管理中心根據概念設計成果組織編制《項目投資估算表》，對整個項目成本、利潤進行初步分析 《項目投資估算表》 5 ZD 發展中心/開發部負責溝通規劃部門辦理《項目選址意見書》 計委審查進行項目立項 國土資源局通過土地利用總體規劃和土地供應方式審查 建委辦理《投資開發項目建設條件意見書》 環保部門辦理生產性項目環保意見書文化局、地震局園林局、水利局對工程相關專業內容范圍進行審查 《項目選址意見書》 6 設計管理中心根據審批審核通過的《概念設計成果》進行分析，給設計院下達《方案設計任務書》，并負責監督完成《方案設計》 《方案設計任務書》 《方案設計》 7 在方案設計過程中，發展中心/開發部與土地所屬相關單位協調進行地上附屬物拆遷工作 8 發展中心/開發部負責通過規劃局的《方案設計》審查、取得《方案設計審查意見書》 9 ZD 規劃局辦理《建設用地規劃許可證》、確定建設工程規劃設計條件 人防辦完成人防工程建設布局審查 國土資源局完成土地預審 完成公安消防、交警、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對工程相關專業內容范圍進行審查 10 成本管理中心根據方案設計做《成本測算》，招標采購中心負責完成地勘、文堪單位的招標工作 《成本測算書》 《地勘（文堪）中標單位確認書》 11 設計管理中心負責督促設計單位完成初步設計、景觀方案設計 初步設計 景觀方案設計 12 項目部（項目公司）在發展中心/開發部的溝通協調下拉圍墻、組織地質勘探、文物勘探 13 ZD 發展中心/開發部協調、溝通國土資源局辦理《國有土地使用證》 《國有土地使用證》 14 建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求內容進行審查，核發《建筑初步設計審查意見通知書》 規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查 公安消防支隊對初步設計的消防設施進行審查 公安交警支隊對初步設計的交通條件進行審查 完成國土資源局土地預審 市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關內容進行審查 《建筑初步設計審查意見通知書》 15 設計管理中心根據初步設計審查意見督促設計單位完成施工圖設計 16 發展中心/開發部溝通協調建委辦理施工圖設計審查備案 《建筑初步設計審查意見通知書》 建委對施工圖設計文件進行政策性審查，并根據地產商意見核發技術性審查委托通知書 建委根據施工圖設計審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》 17 在此階段成本管理中心完成制定目標成本計劃、編制工程招標計劃、工程管理中心編制工程計劃 制定目標成本計劃 編制工程計劃 編制工程招標計劃 18 ZD 發展中心/開發部溝通協調，負責辦理完成《建筑工程規劃許可證》，規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在繳納有關規費后核發《建設工程規劃許可證》副本 公安消防支隊進行消防設計審查 人防辦進行人防設計審查 建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局等相關部門按職責劃分對相關專業的相關內容進行審查 《建筑工程規劃許可證》副本 19 在完成18項同時，招標采購中心制定甲指（供）材招標方案，組織完成監理單位、主體施工單位的招標工作（異地項目公司以項目公司為主，總公司招標采購中心全程跟蹤監督并提供資源服務）甲指（供）材招標方案 《監理單位中標確認書》 《（主體）施工單位中標確認書》 20 ZD 發展中心/開發部與建委溝通協調，建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》 辦理施工報建登記 完成對工程進行發包、確定施工隊伍 《建筑工程施工許可證》 21 項目部（項目公司）在證件辦理期間完成三通一平、臨建搭設等基礎工作施工單位辦理完成質檢、安監部門的報檢工作 22 設計管理中心組織監督完成《景觀設計施工圖》 《景觀設計施工圖》 23 營銷策劃中心在《建設用地規劃許可證》辦理期間完成《營銷策劃方案》、臨時售樓部的選址、設計、施工 24 營銷策劃中心在建筑初步設計審查期間完成銷售目標的計劃確定 25 營銷策劃中心在《施工許可證》辦理完成前做好《銷售方案推廣》，做好銷售準備工作（售房附圖、銷售道具、銷售合同、配置標準等）26 設計管理中心組織甲方有關人員、設計單位、監理單位、施工單位進行圖紙會審 《圖紙會審紀要》 27 ZD 工程開工：項目部（項目公司）組織施工單位正式開始建筑工程施工，監理單位下達《開工令》 辦理完成開工前各類證件 完成施工圖紙會審 施工單位的《施工組織設計》按責權體系審查、審批通過 施工單位做好開工準備 28 招標采購中心組織指定有關主要材料（如：水泥、鋼材、防水卷材等）《甲指（供）材料確認單》 29 設計管理中心負責項目工程全過程的技術監控和技術指導工作，負責審核、審查設計變更、技術核定、施工方案等內容 《設計變更單》 《技術核定單》 特殊工種《施工方案》 30 土方工程施工（暫按有地下室（-1）高層住宅考慮）挖土深度按設計樁基頂標高、保證有效樁長為準（具體以施工方案為準）31 樁基施工 在第一層土挖完后開始，整個樁基施工階段包括：打試樁、打正式樁、第二次土方開挖、破綻將頭、樁基試驗、土壤檢測等過程 32 基礎工程施工 樁基試驗通過后，開始基礎工程施工，原則上是以±0.00為分界點，正負零以下（含地下室）在進度計劃編制時均劃入基礎工程，在基礎工程完成（含檢驗資料）后及時報檢、做好《基礎結構工程驗收》 《基礎結構工程驗收》記錄 33 營銷策劃中心負責組織完成銷售培訓，完成產權測量定價 34 成本管理中心完成樁基施工單位、土方施工單位的結算工作，做好合同節點造價統計工作，在施工過程中審核節點造價付款審核 結算依據資料 《（樁基）工程結算單》《（土方）工程結算單》 35 ZD 五層結頂 36 ZD 發展中心/開發部與房地產管理部門溝通協調辦理預售登記，由房地產管理部門核發《商品房預售許可證》 提供資料（證明材料）：

已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書 持有建設工程規劃許可證和施工許可證 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期 公司的《營業執照》和《資質等級證書》 工程施工合同 商品房預售方案 《商品房預售許可證》 37 砌體工程完成 38 ZD 項目部（項目公司）協調組織《建筑工程主體結構驗收》 主體結構有關證明資料 原材料復驗報告 混凝土最后一批澆筑的試驗資料 施工過程控制資料 其他有關資料 《建筑工程主體結構驗收》記錄 39 招標采購中心組織完成裝飾材料、保溫材料、安裝設備、電纜、電線等合同約定的材料指定（供應）異地項目公司則在總公司招標采購中心的全程監督下完成此項工作 《甲指（供）材料確認單》 40 ZD 裝飾、裝修工程完成、外架拆除 41 室外管網等配套工程進場施工 42 景觀道路施工 43 發展中心/開發部溝通協調有關政府職能部門進行分項驗收（消防、人防、規劃、檔案、環評）異地項目以項目公司為主導，總公司發展中心/開發部全力提供支持 各分項驗收報告 44 項目部（項目公司）做好工程資料準備工作。物業公司開始介入驗房 45 ZD 發展中心/開發部溝通協調質監部門、組織項目綜合驗收，做好竣工備案。異地項目以項目公司為主導，總公司發展中心/開發部全力提供支持 各項環檢工作完成，取得合格資料 項目工程資料齊全 項目工程全部結束 竣工備案證書 46 工程移交物業公司，物業公司根據驗收標準進行驗收，對驗收發現的問題書面提交項目部（項目公司），項目部（項目公司）安排整改落實 47 物業公司管理方準備工作（交房方案、交房附圖、交房道具等）營銷部核和項目部（項目公司）全力配合 48 ZD 交房 以物業公司為主導、項目部（項目公司）、營銷策劃中心全力配合。有必要時取得總公司有關領導（及有關人員）的全力支持 49 營銷策劃中心（營銷部）交房前做好房源銷控、完成商品房銷售計劃 50 物業公司受理交房后的業主各類投訴，并且進行分類處理 51 項目公司根據業主投訴的工程質量問題組織維修 項目和物業進行最后交接，并負責組織有關參戰單位召開移交會議，明確移交后的責任 項目移交資料目錄 各施工單位質保金以及質保期明細表 52 項目進入正常的物業管理程序 編制《房地產開發流程計劃》作業指引（各個項目）1.目的 1-1 目的：明確公司個項目開發流程計劃的編制、審核、發布流程，確保項目運作的計劃性、科學性、嚴謹性 1-2 作用：通過流程計劃的實施，使項目中上百個環節高效地有序地協調地工作，達到預定的目標。當項目完成后，這張記錄著歷次實際進度前鋒線和調整痕跡的流程計劃可以對整個項目的進度管理作出評價，也可以檢討原計劃編制的科學性和準確性，為今后的計劃管理提供依據。

2.適用范圍 本指引適用于房地產公司新項目開發的全流程編制工作 3.定義（暫無）4.職責 地產事業部總經理：負責批準計劃和批準計劃調整。

主管崗位：

計劃管理中心負責人 與工程管理中心負責人、總監協商一致的前提下負責落實在項目前期策劃階段的計劃編制，優化，過程檢查和調整。

負責工程師：在與設計管理中心、成本管理中心協商一致的前提下負責落實在項目實施階段的計劃編制，優化，過程檢查和調整。

協管崗位? 工程管理中心負責人，總監：分別向計劃管理中心提供分管范圍內的進度目標和調整意見。

主辦崗位? 營銷策劃 負責在標準流程計劃的基礎上按本項目的個性特點編制網絡計劃，并根據負責人、總監的意見修改完善。

項目經理：在計劃實施過程中，根據具體情況提出調整意見，經各有關負責人、總監批示后報總經理批準。

5.程序 5-1 根據公司通用的計劃模板、標準圖式、項目目標要求，計劃管理中心在土地中標后十天內組織完成編制《**項目開發流程計劃》。公司負責人和工程總監的主辦交接界限為規劃方案定稿之后。并負責定期檢查和調整（半年計劃調整、一年計劃調整），遇緊急情況可以隨時檢查調整。

5-2 計劃編制建議使用雙代號座標網絡計劃，以更加直觀的體現各個環節之間的邏輯關系 5-2-1編制網絡計劃的要素是：

5-2-1-1 工作要素 事件的內容稱為工作，也就是按需要的粗細程度拆分而成的消耗時間或同時也消耗資源的一個子項目或子任務。在座標雙代號網絡計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表示某一項工作。圓圈中的編號從左向右依此排列。整個計劃中編號不容許重復，所以某號到某號就能代表某一項特定的工作。

5-2-1-2 時間要素 在網絡計劃的頂端設計一排以一個日歷天為單位的橫座標，稱為時間坐標軸。它的起始原點對應著第一項工作的開始日期，它的終點對應著最后一項工作的結束日期。也可以把原點設計為零，依此以天數后續，那么時間座標軸的最后刻度就表示為項目的負責人期天數。

一項工作從開始到完成需要的合理時間稱為該工作的持續時間。在網絡圖中以連線的長度來表示，其起始端對應著該項工作在時間座標上的開始日期，結尾端對應著該項工作在時間座標上的結束日期。

兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為時距。在關鍵路線上，時距和工作的持續時間是相等的。在非關鍵路線上，工作的持續時間小于時距。也就是說在時距里存在一定數量的可利用的時間空間，這段機動時間稱之為該項工作的自由時差。在網絡圖上用波形線表示并對應著時間座標。如何合理利用這段自由時差往往是在優化網絡計劃時最先考慮的潛力所在。

5-2-1-3 邏輯要素 左側的工作必須完成后才有條件去完成右側相鄰的工作。同一垂直面內的工作必須同步完成，它們之間沒有先后依賴的關系。

持續時間和時距相同的工作稱為關鍵工作，自始至終全部由關鍵工作連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續時間最長的線路稱之為關鍵線路。各項工作的次序位置和連線表示著工作相互之間的邏輯關系，這是網絡計劃的精髓所在。如果邏輯出現錯誤，網絡計劃也就從根本上失去了可操作性。

5-2-1-4 責任要素 相關的工作可以列在對應部門和崗位的水平線上，使每個部門和崗位清楚地了解自己在整個項目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時候必須開始，到什么時候必須結束，其中有沒有機動的時間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關系，等等。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上級的檢查和職責考核。

5-2-2 編制網絡計劃的要點 5-2-2-1 定目標工期和計劃工期 根據對計劃執行的信心程度，將目標工期適當壓縮后作為計劃工期，以便給實施過程中的調整留有余地。

5-2-2-2 建立座標系統（這與運營計劃中的網絡設置有所不同，運營計劃的縱橫坐標體現的是項目開發的主要節奏驟和配合工作之間邏輯關系）橫座標是工期，如果以天為單位，則起始原點是零，終點是目標工期的總天數。如以日歷的日期為單位，則原點是項目啟動的首日日期，終點是項目結束的日期。

縱座標是部門和崗位設置。網絡計劃中所有的工作都能對應縱座標上的具體負責操作的崗位。同時，所有的崗位都能歸屬在上一個管理層次的責任范圍內，而管理層又歸集到決策層。

5-2-2-3 分解出項目的具體工作，落實到崗位，限定它的持續時間，明確它與其他工作的順序邏輯關系。可以預先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫到座標網上。

5-2-2-4 檢查各工作的邏輯關系，所有節點自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續時間不足時距長度的，用波形線補足。

5-2-2-5 把沒有自由時差的關鍵工作用粗黑線連接起來，形成關鍵路線。關鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續時間相對緊張的關鍵工作適當延長。盡端如超出工期，則把持續時間尚有潛力的關鍵工作適當壓縮。反復調整到關鍵路線的盡端正好和工期平齊。重新謄清圖式，雙代號座標網絡計劃到此初步完成。

5-3 網絡計劃的優化和調整 5-3-1 事先優化 5-3-1-1 成本目標，進度目標和質量目標，只能三者兼顧，有所側重，而不可能三者兼得。質量要求的結果會使某些工藝性工作的持續時間延長和材料人工費用增加；

壓縮工期的結果會導致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現安全和質量事故的概率提高；

而削減成本又會打擊承攬企業的積極性，誘發偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。計劃的優化能使三者兼顧，有所側重的原則得到充分的體現。

5-3-1-2 在計劃優化后如果仍達不到預期的進度目標，這只能說明預定的要求是不客觀和盲目的，需要請示或說服上級領導加以修正。

5-3-2 過程檢查 5-3-2-1 在實施過程中會發生各種事先難以預料的事情，使實際進度發生變化。所以定期的檢查和及時地調整計劃不僅是難免的也是必須的。固定不變的計劃只能作為流于形式的裝飾品。

5-3-2-2 過程檢查可以采用前鋒線方法，按檢查時點從時間座標上的相應刻度起向下畫一道垂直線，稱之為檢查時點基準線，然后再把各項工作在檢查時點時的實際進度所達到的前鋒點連接起來，形成一條垂直方向的折線，這條折線稱為實際進度前鋒線。前鋒線曲折越多，說明各項工作的同步性越差。其中折線段處在基準線左邊的工作進度為拖延，處在右邊的工作進度為提前，其幅度可按前鋒點到基準線的距離從時間坐標軸上量化而得。前鋒線是寶貴的信息資料，應該一直保留在圖上。

5-3-2-3 經多次的定期檢查后，通過對前后兩次前鋒線的對比分析，就可以在一定范圍內對項目未來的進度和變化趨勢作出定量的預測。在某個線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度（天數）除以前后兩次檢查的時間間隔（天數），所得的比值稱之為進度比。該比值大于1，小于1或等于1分別表示某線路的實際進展速度與原計劃相比是快，慢或者相等。如果保持實際的進展速度不變（即進度比不變），那么就不難預測若干天以后，線路的前鋒將要到達的位置。

5-3-2-4 用進度比這種方法預測未來的進度，有其一定的局限性。因為同一條水平線路上的不同工作，進展的速度可能很不相同，也就是說某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。但是，對于同一道工作，特別是持續時間較長的工作（例如工程的結構階段），采用進度比預測方法對于指導施工，控制進度將是十分實用可靠的。

5-3-2-4 檢查在于摸清情況，分析在于找出原因，預測在于掌握趨勢，明確責任在于激勵崗位的責任感，在這些基礎上提出調整意見應該是胸有成竹了。

5-3-3 及時調整：調整的原則是使各條線路同步均衡地進展，這不僅是為了確保工期不拖延，對減少資源投入，控制工程成本同樣具有非常重要的意義。

5-3-3-1關鍵工作拖延的，一定會影響負責人期。常用的辦法是在后續的各項關鍵工作中選擇一項持續時間相對較長或資源投入率相對較小的關鍵工作，壓縮它的持續時間，這樣做有利于減少趕工費用，當然最好不要由此改變與其他工作的邏輯關系，否則容易引起負責人期延長。

5-3-3-2非關鍵工作拖延的，如果僅消耗了原有的自由時差，當然無關大局，計劃不需作調整。如果超出了時距范圍，就可能發生兩種情況，一種是后續是關鍵工作的，那勢必引起關鍵路線的改變。另一種后續也是非關鍵工作而且可以借用其自由時差進行彌補的，計劃也不需要調整。如果不足以彌補的，就要設法盡量壓縮它的持續時間，避免使它變為關鍵工作而進入關鍵路線。

5-3-3-3當關鍵路線的實際進度比計劃進度提前時，先要確定計劃負責人期是否也要縮短。打算縮短的，應把后續計劃當作一個新的計劃重新編排。其中有些工作可以參照以前已證明是合理的穩定的速度比來調整持續時間。要求保持原計劃負責人期不變的，則可利用這個機會降低資源強度和費用。方法是選擇后續關鍵工作中資源占用量大的或直接費用高的予以適當延長。

5-3-3-4 對于牽涉面不大的調整有時也采用以不變應萬變的做法，可以假設下一次檢查時點的前鋒線和基準線重合，要求承擔各項工作的部門和崗位自行調節持續時間，在下一次的檢查時點前達到原計劃的同步狀態。

5-4 調整、優化后的《**項目開發流程計劃》（網絡計劃）報總裁辦公會審核、批準后正式發布實施 6、支持性文件 《土地出讓合同》 《物業發展建議》 《項目運營計劃》 《規劃設計文件》 《營銷策劃方案》 7、相關記錄 《**項目開發流程計劃》 僅供參考 您好，歡迎您閱讀我的文章，本WORD文檔可編輯修改，也可以直接打印。閱讀過后，希望您提出保貴的意見或建議。閱讀和學習是一種非常好的習慣，堅持下去，讓我們共同進步。

第三篇：房地產開發全流程詳解2014

07565797988 *** *** 房地產開發全流程詳解

無論你在自己的領域內曾經多么輝煌，只要你試圖進入地產行業，你就得遵循這個行業的行規。任何試圖改變現行房地產管理規則的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業里面，遵循規則比任何行業都要顯得重要！

1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段

土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。

簡單的說，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。

一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現實中呢，這個想法只能是理想狀態。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。

我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規劃這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。

2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。再次強調：不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。

再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現在各地由于市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。總之我自己一看到這些手續，頭就痛得厲害。

房地產開發資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業技術人員難找。現在這些專業技術人員資料都是省內聯網了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什么專業資質任職什么公司。現在結構類的工程師難找啊，3、總平面審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規劃審查”。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建筑密度是多少，進出小區的道路怎么安排，是不是符合消防規范，等等等等，這些東西都是非常的專業啊專業。

舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。

再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。

其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環形消防車道。但是這么一搞，小區的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個：本人不才，曾經試過在10天內完成這個工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一，我現在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據各項設計規范科學統籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區，然后怎么把生活污水和雨水排出小區；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統統都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業人士，要判斷一個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：

1、你就這么走進一個小區，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區你就可以考慮放棄了。

為什么我要這么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網絡整天出問題，小區網絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網絡運營商想進來提供優質服務都不行，而現在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網了。再然后，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。你說，這樣的小區，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？我現在告訴你們，無論開發商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發現那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發的，專門針對小區的排水。現在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。我就不多說了。

5、單體審查、建筑工程規劃許可證

規劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規劃，就比較容易通過一點。

單體設計是啥呢？就是在總平面規劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是些啥內容呢？我個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數。但是單體階段就不一樣了，就開始數了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數開發商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。

那么，為什么開發商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。規劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規律。

當然我這個是大概經驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規律。嘿嘿。

審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。這個過程比較沒什么技術含量。不值得多說。我就一筆帶過了

6、消防和人防專項審查

這兩樣東西搞死人。我直接這么下兩個結論：沒有哪個小區的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區的消防和人防設備是合格。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰的東西，都心存惡感。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業主進進出出來講，是非常不方便的。基本上來講，消防設計絕對不可能嚴格按規范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發展商都是委托消防施工企業代理報建。為什么呢？因為這些企業長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規范已經是鐵律。我個人沒見過有開發商能繞得過這些強制性規范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個人日后的職業生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經的一樣中國特色的東西。我不知道這個東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的神經們。我現在告訴你們，所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產權，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業主。

因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、節能審查、施工圖審查

在領取建設工程規劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做一個節能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節能審查，在我的個人經驗里面，是怎么審都行的事情。我國現在越來越強調可持續發展，建筑節能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血。現在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養孩子，一養孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有。現實就是這么滴殘酷。客觀規律就是如此。

現在有些公司為了規避這個9070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發商昧著良心做事。我個人無言以對。

恩，說個節能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。現在開始說施工圖審查。施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設局檢查組帶人檢查施工現場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設計查起。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規范吧，它也不違反。但是不違反強制性規范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。現在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥排放現在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財道路了。運輸施工余泥的車輛，只能在規定時間，規定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本人曾經見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規定時間，用規范的，噪音較輕的方式施工。這個是環境保護部門管著的。現在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經濟的。只要沒人管，開發商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續施工的，更要予以管制。現在在一些城市，這個夜間連續施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。

我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環保局，噪音排放和夜間連續施工怎么辦手續啊？結果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。

9、質量監督、安全監督

我為了把施工許可證這一節趕緊搞出來，已經寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業驗收、項目備案驗收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發這種神經寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。在我看來，質量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題？我反正說不清楚。總之兩個機構都得好好的哄著。當然在若干細節上這兩部門還是有所區別。比如有些安全問題的確跟建筑質量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規定亂堆啦，這些。但在我看來，安監把質監吃掉，并成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的困難。

在現實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發現毛病的，就屬于安監的職責。由于質監搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監大多得靠這些收費項目養活自己。收人錢手軟，云云。安監基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現在在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續往上建。各位的，明白？

不過呢，絕大多數的城市，這個功能被質量監督站牢牢的把持著。這個也是建設部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投標、監理報建

首先，我必須說明，按照我國現行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。我個人對此一直持非常反感的態度。在大多數城市，私營企業只要能提供私營企業證明，既可免除施工招投標手續。啥是私營企業證明呢？去工商局打一張股東結構書就行了。

在必須要做施工招投標的時候，我必須得說，這個領域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個故事哈。施工企業必須把自己的專業技術人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質量員和安全員。施工投標的其中一個材料是專業技術人員，根據項目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業圍一個標，另外一個不識相企業就想進去，材料一準備，然后發現自己的技術人員不夠了，于是馬上到建設局備案新增人員資料。本來這種新增技術人員備案實在是非常簡單的事情。結果，連交件都交不進去。總之就是不受理。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復印得不清晰，全部材料退件。這個企業的老板氣得吐血。到最后當然這個標是投不進去了。我這里講的還只是個小手段。暗地里啥招數都用得出來。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。

恩，監理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。

監理報建是完成這個監理免招標或招標手續之后的事情，做一個監理規劃和監理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發一個監理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

監理規劃和監理細則，老實講，在我個人的經驗里面，我從來沒看到建設部門真的做過審核。在我個人的從業經驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。

11、施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續一個匯總。缺一不可。在我個人的職業生涯中，我從來沒有經歷過能辦齊上面所有的手續，再申領施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續，再來辦施工許可手續的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環節出了任何問題，直接就GAME OVER。

在改革開發之初，外資企業剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。

現在改革開發這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業服務嗎？

到了今時今日，還有什么企業抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環節太復雜嗎？聽不到了。為什么？因為大家統統都已經適應了這個游戲規則。大家已經在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。

我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經把潛規則當成了規則。這些規則維系著房地產這個產業。在每一個程序中，在每一個環節中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統在經過10多年的運做之后，它本身已經具有了生命力，絕對是牽一發而動全身。

因此，我們經常可以看到，除了一些管理相對規范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發一個單獨的施工許可證，然后再發地下室部分的施工許可證，再發地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協的結果。政府要是把企業都給玩死了，他們就沒得玩了。

12、放線、驗線

這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發達城市也已經把這個工作半市場化了。嘿嘿，又來一個半市場化。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發出一份放線冊。

在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。

這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。

13、預售許可證

終于說到這個了。預售現在的管理已經比較嚴格了。我所知道的，在房地產已經成為了一個產業的城市，預售許可都要求在網上辦理，全程公示。現在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。

預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數高低，全部封頂才能放貸。因此現在高層建筑往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之后，開發商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧。

現在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產交易價格進行管制。在辦理預售手續時所申報的價格，開發商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。我每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。

在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據開發商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統計有誤差，這些都有可能。但要說是開發商的故意造成的，我個人沒有見過。開發商也沒這種能力或故意去故意做假，當然我個人不排除有些頭被門夾了的開發商被某些運氣極好的人撞到。

現在為了避免這種糾紛，各大開發商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。總之無論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。

唉，又出來一個“做通”工作。

14、關于預售中的土地解押

昨天在寫預售的時候，關于土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個房地產從業人員，討論這個話題，顯得比較不合適。這個話題非常敏感。這其中有無數的道道兒。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點吧。

先從土地抵押說起。現在關于土地抵押的規則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現在基本上都是根據施工許可證載建筑規模來確定和發放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。不多說了。

根據現在越來越嚴厲的銷售管理規則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。

還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經拿去抵押融資了，還等到現在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。現在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。

我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。現在絕大多數的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對不會主動向對方查詢對方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數空子可以鉆的的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。總之，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產，在房地產行業，那得算是真理啊。

15、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓

其實，在說了這許多之后，大家應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協調工作，結識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現在，如果還不能完成現在的工作，就就真是白混了。

規劃驗收主要是驗收各項規劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數一數層數，哦，是這個層數，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發商不敢得罪這三大專業的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個電的事情。在報裝的時候，說定了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業的工程款。這個企業也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。這怎么得了啊？業主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項專業的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。

質量驗收現在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發商、監理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質監站備案。這就完成了。現在監理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數的施工過程中，監理公司都沒人出現的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監理的活給干了。這是普遍現象。到時候就負責簽字蓋章。

質量驗收和各專業驗收都完成了，規劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什么好多說了。

竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業主可以拒絕收樓。我看到很多在未辦理竣工備案手續的樓盤就強迫業主收樓的報道，一直覺得比較奇怪。我反正沒親眼見過這種事情。但是我國在這些問題上一直存在大量的不良媒體，所以我也不很關注這個事情。

物業管理這一塊，我就不多說了。各項手續基本上到這里就結束了。

16、結束語

首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。實在是想太監掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。不過這個結尾很倉促就是了。

這整個過程，也只不過是個大概，而已。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。譬如工程造價的預算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。

我最近這兩年經常看到什么合作建房的倡議。我往往都報以冷笑。連專業房地產公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？

憤青們會和我說，房地產公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數次的臺底交易和私下勾結。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。憤青們又會說，我就規規矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。這整個房地產開發流程，已經結成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。這種事情我真不是沒見過。我親眼見過一個年輕的民營企業家想搞房地產，從04年開始領取了規劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規劃要點，但是總規剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個身家過億的民營企業家卑微著站在規劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。

無論你們在各自的領域內是多么的優秀。你們可能是電子行業的巨子，是網絡經濟的領頭人，引領了化工行業的風暴，只要你們試圖進入地產行業，你們就要遵循這個行業的行規。任何試圖改變現行房地產管理規則的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業里面，遵循規則比任何行業都要顯得重要。

第四篇：【實習】房地產開發流程全圖

房地產開發項目開發流程

項目招拍掛程序,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協議及合同書

向規劃管理部門申領規劃要點,以獲取規劃要點通知書,編制項目建議書

發改委函至規劃局計委下文同意立項并要求可行研究，此文經建委開發辦會簽

發改委、建委、首規委及各專業局審查可研報告

對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用“營銷策劃展示設計系統”進行融資運作

據此辦理征地及前期規劃準備工作，開規劃設計任務通知

規劃局發征地意見函

到土地管理部門及土地使用部門征求意見

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新征地到土地局、規劃局、鄉政府、村公所舊城改造到區地政科

結果報市房地局結果報市房管局

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市政府下文批地

畫樁位并給釘樁條件，測繪院規劃局辦理建設用地規劃據此到地政部門辦理 釘樁，成果給設計人許可證用地批準書,評估項目建設用地地價

┃┃

申請確定規劃設計條件凍結戶口并抄戶口,交納地價款,取得土地使用證

┃┃

按規劃設計條件征詢意地政部門審查安置方案、見表到區配套部門征求意見安置房

┃┃

規劃局審查后下規劃條件通知單發拆遷許可證

┃┃

委托進行規劃方案設計動遷會及拆遷安置

┃┃

到規劃局領設計方案送審書場地三通一平,領取房地產開發手冊

┃┃

規劃局審方案提出意見

1、到園林局申請伐樹許可證

┃

2、了解線路情況與供電局運行班協商改造、移線方案

修改后送首規委審圖

3、煤氣、道路、上下水改路由

┃

4、到供電局業擴處申請用電報裝，做正式供電方案，首規委召開市政協調會申請臨時施工用電，委托施工。

出市政會議紀要

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進行個體設計（大公共建筑首規委審查）

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領建筑工程規劃許可證出施工圖開節能證明

┃┃┃

運用“營銷策劃展示設計系統” 制作資料到計委申請，列入計劃（建委會簽）到稅務局取稅單

┃┃┃

報價小組審查,領取銷售到建委工程處領開工持計劃、稅單到區計、許可證審批表經委領投資許可證登記卡，┃登記并取得許可證

建委、物價局下文批價

┃

運用“營銷策劃展示設計系統”┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛

“房地產營銷管理系統” 銷售到市政部門蓋章證明市政條件落實

┃

四源費繳納

┃

到開發辦市政處核實任務

┃

開發辦工程處同意招標

┃

填招標申請書并到市招標辦登記

┃

招標辦看現場

┃

運用“投資項目概預算系統” 編制標底

┃

招標辦審查標底

┃

開標會

┃

定合同，寫評標報告，發中標通知書

┃

招標辦蓋章同意

┏━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━┻━━━━┳━━━━━━━━┓

施工單位質量總站受理市統計局市審查局審核市開發辦秘書

同意施工質量監督落實任務資金來源，任務處登記

來源及一切手續

┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛施工單位進場開始施工，小區紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電，委托設計、施工

┏━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┓

1、小區內線

1、通知區園

1、按道路

1、到自來

1、到熱力（自建鍋

1、到煤氣公司

路委托設林局綠化方案進水業務公司報爐房)報裝 計辦行施工科報裝裝

1、環保

2、到規劃科定

2、委托施工

2、交綠化費

2、市政辦委托線

2、委托線局同線路方案

3、配電室土

3、綠化施工事處養路設計、路設計意鍋

3、設計 建工程驗路隊驗施工及

3、施工及爐房

4、看現場 收收驗收驗收規劃

5、施工

4、設備安裝

2、到市政位置

6、業務科檢驗 及驗收監理所

2、委托同意接氣

5、送電下水報設計

7、憑通氣單到

裝

3、到勞管網所辦固

3、規劃設動局報裝定資產轉移

計

4、環保手續及通氣

4、竣工驗局審查消音除塵設備手續

收

5、竣工

8、憑接氣單到

驗收液化氣公司

辦各戶通氣

手續

9、通氣

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

全部工程竣工

四方驗收、檢驗單簽字蓋章

┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓

憑驗收通知書入庫房屋確定房屋管理形式

房屋驗收

┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛

辦理入住手續,辦理產權證

運用 “房地產物業管理系統”,進入物業管理階段

運用“房屋租賃管理系統”進行項目的二次開發

第五篇：《房地產開發與經營全流程沙盤模擬》實訓心得 - 副本

《房地產開發與經營全流程沙盤模擬》實訓心得 在兩天時間里，公司組織開展《房地產開發與經營全流程沙盤模擬》實訓。在導師的指導下，采用小組分工模式，分為總經理、財務總監、投資總監、營銷總監、項目總監等多企業職位。通過學習理論知識，針對我們所學的知識，動手實踐，模擬房地產公司運營，對構成公司各個組成部分進行沙盤模擬演練。

實踐操作過程中，導師帶領我們做了第零年的模擬，然后從第一年由我們自己完成開發運營。在團隊中我擔任了項目總監的角色。我的主要任務是每年年初監督及開展項目啟動、規劃設計及安排施工。在操作過程中，我意識到做項目管理必須要有過硬的業務知識、管理技能，以及良好的工作協調能力和嚴密謹慎的業務操作。

在整個房地產開發及經營過程中，從拿地開始，必須做到細心和謹慎，前期的市場研判、企業發展定位、成本測算、資金流等內容環環相扣，缺一不可，否則都有可能導致企業開發經營出現系列問題。每發生一筆經濟業務的同時就得在相對應的會計科目上如實登記，做到賬實相等，這也是后面計算費用、編制利潤表和資產負債表的基礎；每一年的年末，資產負債表是一定要做到資產=負債+所有者權益，簡單地說做到收支平衡方能使企業良性發展。

通過對房地產開發與經營中的各個環節進行模擬訓練，使我們結合自身所學知識，對房地產項目的開發和經營過程有了更深層次的了解，項目分析與決策的能力也有了明顯的提高。而且這次培訓也特別針對我國房地產行業發展歷程、現狀及發展前景設置了相關情景，并進行了相應的環境和市場特征描述，使我們提升了對市場的應變、開拓、競爭策略的能力。過程中，導師還結合實際，根據所學內容，就X城市一地產進行分析測算，研究地塊市場可行性分析。

實訓雖然只進行了短短兩天，但過程中知識及技能的實訓濃縮了整整5年企業運行經歷。使我們從中了解到房地產開發與運營的奧秘，結合工作實際，今后針對自身在實訓中發現的不足之處及短板技能進行后續的學習強化，提高綜合素質能力，積極參與到企業的發展過程中來。