第一篇：合作開發的所得稅分析

房地產企業所得稅分析 合作開發的稅務處理

房地產合作開發形式多種多樣，從是否成立項目公司角度分為成立項目公司的合作開發和不成立項目公司的合作開發，從經營成果分配角度分為分配開發產品的形式和分配利潤的形式。國稅發【2009】31號文對未成立項目公司的合作方式進行了具體規定。

不單獨成立項目公司的合作方式，不需要進行土地使用權的轉移，以企業作為各個稅種的納稅義務人，合作方投入資金并根據合作協議分配開發產品或者分配項目利潤。要求企業對合作開發項目進行獨立會計核算，以便準確及時反應合作項目的收入、成本、利潤情況。

企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：

（一）凡開發合同約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。

舉例說明： 甲房地產開發企業與乙公司于2014年5月份簽訂合作開發協議，雙方合作開發“陽光城”項目。甲以其取得的A地塊作為合作條件，項目開發過程中的所有成本費用支出（地價款除外）均由乙承擔，規劃建筑面積為20000平方米，項目建成后雙方五五分配開發產品，最終分配面積以實測報告為準。

1.實測面積20000平方米，乙分得10000平方米，乙總投資為20000萬元，假定開發產品計稅成本為10000萬元，則甲的企業所得稅處理為：

將20000-10000=10000萬元計入當期應納稅所得額。2.實測面積20000平方米，乙分得10000平方米，乙總投資為20000萬元，假定尚未結算計稅成本，則甲的企業所得稅處理為：

將20000萬元作為銷售預收款，根據規定的預計計稅毛利率計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

3.規劃面積20000平方米，截止2017年12月31日，已開發完成12000平方米，乙公司總投資為12000萬元，預計未來還需要投資8000萬元，根據合作協議，將已建完的12000平方米開發產品先行分配，假定尚未結算計稅成本，則甲的企業所得稅處理為：

將12000萬元作為銷售預收款，根據規定的預計計稅毛利率計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。4.甲房地產開發企業與乙公司于2014年5月份簽訂合作開發協議，雙方合作開發“陽光城”項目。甲以其取得的A地塊作為合作條件，乙以2個億的資金作為合作條件，規劃建筑面積為20000平方米，項目建成后雙方五五分成開發產品，最終分配面積已實測報告為準。

對于投資方以支付固定金額作為合作條件的，稅收上有兩種處理方式，一種按收取預收賬款處理，分配開發產品時作為銷售開發產品；另一種按借款處理，分配開發產品時屬于以房抵債按視同銷售處理。無論采用預收賬款還是以房抵債，企業所得稅處理同上。

（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：

1.企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。

該規定打破了《企業所得稅法》及《實施條例》所規定的居民企業直接投資于其他居民企業取得的股息、紅利等權益性投資收益免征企業所得稅的規定法人企業的限制。雖未成立項目公司，投資方不是法律意義上的股東，但投資方對于取得的項目利潤依然視同股息、紅利進行相關的稅務處理，享受企業所得稅的稅收優惠，但需要采用先稅后分的形式。

舉例說明：

甲房地產開發企業與乙公司于2014年5月份簽訂合作開發協議，雙方合作開發“陽光城”項目。甲以其取得的A地塊作為合作條件，乙以2個億的資金作為合作條件，根據項目最終實現的利潤雙方五五分成。假定2017年12月31日項目利潤為5000萬元，則乙最終應分得利潤為5000*（1-25%）*50%=1875萬元。

由于合作方不是企業的股東，在分配利潤時不能通過“利潤分配-未分配利潤”和“應付股利”會計科目核算，而只能記入當期損益并在進行所得稅匯算清繳時納稅調增。問題探討

假定2017年12月31日項目利潤為5000萬元，但甲企業截止2017年度累計未彌補虧損8000萬元，則乙企業是否依然可以分配項目利潤享受免征企業所得稅的優惠呢？ 公司法第一百六十六條規定：公司分配當年稅后利潤時，應當提取利潤的百分之十列入公司法定公積金。公司法定公積金累計額為公司注冊資本的百分之五十以上的，可以不再提取。

公司的法定公積金不足以彌補以前年度虧損的，在依照前款規定提取法定公積金之前，應當先用當年利潤彌補虧損。

公司彌補虧損和提取公積金后所余稅后利潤，有限責任公司依照本法第三十五條的規定分配；股份有限公司按照股東持有的股份比例分配，但股份有限公司章程規定不按持股比例分配的除外。

股東會、股東大會或者董事會違反前款規定，在公司彌補虧損和提取法定公積金之前向股東分配利潤的，股東必須將違反規定分配的利潤退還公司。

按照公司法的規定，企業存在尚未彌補虧損前，不得向股東分配利潤。【2009】31號文件也規定不得在稅前分配合作項目的利潤。所以此時合作方分得的收益不能視同股息、紅利享受免征企業所得稅的優惠，而應該作為利息收入或者提供勞務收入記入應納稅所得額。對于房地產開發企業則應根據取得的合規發票作為企業所得稅前扣除的憑據。實務篇11 房地產行業所得稅匯算清繳其他注意事項 01完工年度后發生成本的稅務處理

國稅發【2009】31號第二十八條第二款規定：對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。第三款規定：對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

舉例說明：

甲房地產公司開發陽光花園項目，其中住宅2017年度已完工，并取得竣工備案手續。已知住宅可售建筑面積26萬平方米，已售建筑面積22萬平方米。共計發生開發成本129080萬元，可售面積單位工程成本4965元/ m。2018年度該項目新發生開發成本支出2600萬元，新增銷售面積3萬平方米。則有

新增單位工程成本=2600萬元÷26萬m=100元/ m 應由以前年度已銷開發開品負擔的成本=22萬m×100元/ m=2200萬元

本年銷售開發產品計稅成本=3萬m×（100元/ m+4965元/ m）=15195萬元

在2018年度企業所得稅匯算清繳時，稅前扣除開發產品計稅成本

=（2200萬元+15195萬元）=17395萬元 上述計算方式個人稱之為“差額法”。

也可以采用重新計算單位工程成本，再按以前年度已售、本年銷售和未售區分以前年度已售開發產品計稅成本、本年銷售開發產品計稅成本。根據新計算出的以前年度已售開發產品計稅成本減去原以前年度開發產品計稅成本，得出因新增

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2成本導致前期完工成本變動應計入本期的扣除金額。這種計算方式個人稱之為“總額法”。02因土地增值稅清算引起虧損的處理

由于現行土地增值稅采用先預征后清算的征繳管理特殊規定，在每一納稅年度預征土地增值稅，待項目達到土地增值稅清算條件時再進行清算，多退少補。這就往往導致企業在預繳土地增值稅年度有利潤，而在土地增值稅清算年度，企業所得稅匯算清繳時出現虧損的現象。

根據國家稅務總局公告2016年第81號規定：1.企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損且有其他后續開發項目的，該虧損應按照稅法規定向以后年度結轉，用以后年度所得彌補。后續開發項目，是指正在開發以及中標的項目。2.企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損，且沒有后續開發項目的，可以按照文件所列舉的方法，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發各年度多繳企業所得稅稅款，并申請退稅。特別提醒：

1.文件列舉的方法中提到的“銷售收入”均為稅收上的收入，即“預收賬款”而非會計上的“業務收入”。同時銷售收入包括視同銷售房地產的收入，但不包括企業銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。2.將清算年度計算的土地增值稅向項目開發各年度進行分攤時，向前追溯的年度不受5年的限制

3.企業計算的累計退稅額，超過其在該項目開發各年度累計實際繳納的企業所得稅的部分作為項目清算年度產生的虧損，向以后年度結轉。但受5年的限制。03稅會差異的處理

由于國稅發【2009】31號文件對房地開發經營業務企業所得稅處理的特殊規定，導致企業稅會差異嚴重、納稅調整事項多而復雜，由某一因素而產生的稅會差異調整，有可能影響到以后若干年度。

舉例說明：

甲房地產開發企業開發產品中有一會所，建筑面積2000平方米，內設休閑、娛樂、餐飲、游泳、健身等設施或項目，采用會員制管理，根據收費的額度提供相應的服務項目。企業在會計處理時未記入固定資產，而是按公共配套設施進行處理，即賬面上未保留會所成本，稅法上需要將該會所作為固定資產處理，即其開發成本按折舊的方式在企業所得稅前扣除。

建議企業對于因稅會差異而產生的納稅調整事項，做備查賬進行管理，詳細記錄調整時間、調整事項、調整原因、差異金額、當期調整金額、累計調整額等，避免不必要的稅務風險和損失。

第二篇：2010所得稅分析

二0一0所得稅收入分析

二0一0年我局共組織入庫所得稅收入4915.4萬元，比上年同期的3527.5萬元增收1387.9萬元，增幅39.35%。其中十二月份入庫企業所得稅183.3萬元，比上年同期 54.3萬元增收129萬元,增幅237.6%，年累入庫企業所得稅1474.2萬元，比上年同期959.8萬元增收514.4萬元,增幅53.6%，；十二 月份入庫個人所得稅203.3萬元，比上年同期225.6萬元減收22.3萬元，降幅

9.9%，年累入庫個人所得稅3441.2萬元，比上年同期 2567.7萬元增收873.5萬元,增幅34%。

企業所得稅：

一、房地產、建筑安裝、交通運輸業分別所占企業所得稅總收入比例，同期增幅。

房地產業378.5萬元，占總收入26%，比上年同期302萬元增收77萬元，增幅25%；建筑業366萬元，占總收入25%，比上年同期168萬元增收198萬元，增幅118%；交通運輸業16萬元，占總收入1%，比上年同期14萬元增收2萬元，增幅17%。

二、其他重點行業企業所得稅收入情況，分行業占比重、增幅。

制造業435萬元，占總收入30%，比上年同期373萬元增收63萬元，增幅17%；批發和零售業69萬元，占總收入5%，比上年同期66萬元增收3萬元，增幅4%；住宿和餐飲業11萬元占總收入1%，比上年同期14萬元減收3萬元，降幅22%.三、重點企業收入情況（年所得稅50萬元以上）、占比重、增幅。

安徽龍盛化工有限公司已清算，本月無稅款入庫，累計已入庫417.6萬元。比上年同期349.9萬元增收67.7萬元，占總收入28.33%；滁州市綠園房地產有限公司定遠分公司本年累計49.3萬元，占總收入3.3%，比上年同期9.3萬元增收40萬元，增幅430%；滁州市會峰房地產開發有限公司定遠分公司本年累計35.8萬元，占總收入2.43%，比上年同期202.3萬元減收166.5萬元，降低82.3%；定遠光源電力實業公司84.3萬元，占總收入5.72%，比上年同期83萬元增收

1.3萬元，增幅1.57%；滁州市金鑫房地產開發有限公司106萬元占總收入7.19%，比上年同期62萬元增收44萬元，增幅70.97%。預計年所得稅50萬元以上的五戶企業693萬元占總收入1474萬元的47%。

四、其他增減因素

1、政策因素：一是農產品初加工所得稅的備案減免減收55萬元，二是由于受金融風暴影響房地產行業上半年所得稅大幅度下降，但征管范圍的重新劃定，對收入下降起到了一定的緩解作用。建筑業戶數由原來的臨時性戶增加了固定戶4戶稅款80萬元。

2、經濟發展因素：隨著縣域經濟的進一步發展，工商業的所得稅的增收必將呈上升趨勢，制造業、批發零售業勢必會小幅度增長。

3、企業自身生產經營變化情況：由于2009年受經濟大環境影響，大部分企業下半年效益才緩慢提高，2010年迅速擴展。制造業大幅增收主要由于安徽龍盛化工有限公司清算稅款417.6萬元入庫。

4、戶數變化：目前上半年有稅款入庫的戶數和去年同期基本持平。

五、2010年下半年收入預測及趨勢

2010年，受征管范圍的限定，原房地產開發與建筑安裝（包括新增）企業將是我局所得稅的增長點，其他行業也必將緩慢增長，預計收入1200萬元左右。

個人所得稅：

一、分稅目情況

工資、薪金所得484萬元，比上年同期 367萬元增收117萬元,增幅32%，占年收入14%；生產經營所得1556萬元，比上年同期 1899萬元減收343萬元,降低18%，占年收入45%；承包承租經營所得885萬元，比上年同期85萬元增收800萬元,增幅945%，占年收入26%；勞務報酬所得20萬元，比上年同期 13萬元增收7萬元, 增幅56%，占年收入1%；利息、股息、紅利所得377萬元，比上年同期57萬元增收320萬元，增幅557%，占年收入11%；財產租賃所得0.2萬元，比上年同期2.4萬元減收2.2萬元，占年收入0%；財產轉讓所得24.5萬元，比上年同期81.2萬元減收56.7萬元,降幅70%，占年收入1%；房屋轉讓所得84.5萬元，比上年同期51.1萬元增收33.4萬元，增幅65%，占年收入2%；偶然所得今年與去年均無數字，其他所得10.6萬元，比上年同期

1.7萬元增收8.9萬元，增幅5.37%，占年收入0%。

二、重點扣繳義務人

2010年我局扣繳義務人按扣繳數額30萬元統計計4戶，預計累計入庫稅款200萬元，其中中鹽東興鹽化股份有限公司累計入庫69.9萬元，農村信用合作聯社累計入庫53.7萬元，滁州天裕房地產開發有限公司累計入庫48.6萬元，安徽華塑股份有限公司累計入庫41.1萬元。2010年我局將120戶行政事業單位集中在會計核算中心統一全員全額扣繳，另外對其他企業單位按標準逐步納入扣繳范圍。

三、其他增減因素及2010年收入預測及趨勢

1、政策因素：一是隨著我縣扣繳義務人范圍的進一步擴大，工資薪金所得在稅前扣除費用不變的前提下，仍會有大幅度的提高。

2、企業自身生產經營變化情況：隨著房地產業逐步進入清算，利息股息紅利所得將大幅度增長；房地產二級市場交易日漸火爆，在管理逐步規范的前提下財產轉讓所得個人所得稅也將逐步提高。

3、戶數變化：目前我局管理的生產經營納稅人1600戶，工資薪金納稅人18000人，其他所得納稅人800人左右。按2010年初工作安排將對生產經營納稅人的不達起征點戶、漏征漏管戶、稅收優惠到期恢復征稅戶認真清理，增加800戶左右。

4、2011年收入預測及趨勢：預計各項所得累計將增加800萬元。

四、個人所得稅完稅證明開具情況

2010年6月我局由郵政局代開573份個人所得稅完稅證明，稅款約95萬元。

二〇一一年一月六日

第三篇：所得稅案例分析

江西宏泰房地產開發有限公司企業所得稅評估案例

一、對象描述

江西宏泰房地產開發有限公司于2006年7月辦理稅務登記，房地產開發、銷售；注冊資金：1億元；從業人員：146人；注冊類型：有限責任公司；企業所得稅征收方式：核定附征率征收。

二、分析案例

1.選案背景。房地產是南昌市經濟的重要增長點之一，也是地方稅收的重要來源。但是由于房地產行業的特點及企業財務人員業務水平參差不齊，導致可能存在申報不及時或少申報相關稅種的現象。

2.對象篩選。該房地產開發公司開發項目，總投資1億元，2006年5月開工，預計2008年6月全部竣工。該項目土地面積44817.5平方米，建筑面積80000平方米，共有樓房20棟，其中住宅659套，商鋪95間，車庫392間。期間采取收取購房戶定金、預收房款、銀行按揭等方式對外銷售，至2008年3月，該項目樓盤銷售情況良好。

3.分析基礎。通過查閱江西省地稅征管業務系統該企業納稅情況，審核該企業2006、2007、2008年企業納稅申報資料及財務報表后，稅收管理員對比日常管理所掌握的納稅人生產經營實際情況信息。

4.疑點列舉與分析

疑點一，2007年該公司標準住宅銷售收入總體呈下降的趨勢，2007年9月至12月車庫、商鋪的銷售收入為零，經分析該公司生產經營情況后，認為人為調節銷售收入的跡象較為明顯。審核資產負債表反映：2008年2月底“其他應付款”科目余額15317081元，長期掛賬金額過高。分析后認為該企業可能存在房屋已銷售，貨款收回后不入帳，掛“其他應付款”，不申報銷售收入的問題。應重點調查“其他應付款”科目的形成的原因和真實性。

疑點二根據稅收管理員日常管理得知該項目土地面積44817.5平方米，分兩次取得。其中第一塊土地2005年12月取得，第二塊土地2006年8月取得。企業2006年的土地使用稅一直是零申報。2007年申報繳納土地使用稅31270.49元，大大低于該公司實際應繳城鎮土地使用稅稅額。此種異常情況需要進一步核實。

疑點三通過查閱江西省地稅征管業務系統，評估人員發現企業所繳納的印花稅中，沒有建筑安裝工程的印花稅。由此稅收管理員判斷，該企業可能少繳建筑安裝工程的相關稅收。

5.評估對象確定

針對案頭分析疑點，承包發現該企業在2006、2007年的納稅情況存在問題。3月11日，稅收管理員根據以上疑點，選定該企業為納稅評估對象，著重評估該企業銷售收入情況，土地使用稅申報情況和建筑安裝工程情況等問題。形成《納稅評估對象選取審批表》報分局長批準后，稅收管理員對該企業進行初評分析，疑點核實，初評工作結束后，稅收管理崗制作《納稅評估分析情況表》，交納稅評估工作小組審核。

三、約談舉證

1.初評后，管理分局認為對發現的疑點問題需與企業相關人員進行約談，進一步核實異常申報原因。經分局長批準，稅收管理員向該企業發出了《納稅評估約談舉證通知書》，要求企業財務人員在規定的時間內，對以上疑點問題，到稅務機關進行舉證說明，并提供以下舉證資料：2007年房屋銷售明細表、房地產收據、土地使用證書、建筑安裝合同。

2.約談實施：針對分析存在的疑點，約談人員向企業財務人員詢問該企業07年的企業的銷售收入，土地使用稅的申報情況和建筑安裝工程情況等。在約談過程中，企業財務人員答復提出的問題時認為：

（1）對于2007銷售收入總體呈下降趨勢，企業的解釋是由于國家的宏觀調控，房地產行業處在淡季，銷售情況一直不好。“其他應付款”科目余額過高的問題，企業承認是因為部分銷售收入未及時申報，掛在“其他應付款”科目上。

（2）對于城鎮土地使用稅2006年零申報和2007年稅負過低的問題，企業財務人員解釋是因為2005年第一塊土地取得后，土地使用證一直未辦理，會計對稅法不熟悉所以沒有計算繳納土地使用稅。

（3）關于疑點三，企業財務人員解釋是因為對稅收政策不熟悉，導致未按規定計算繳納建筑安裝工程的相關稅收。

通過約談，以及和約談人員核對2007年1月至2008年2月期間賬目，確認存在以下方面事實：

一是企業當期申報的銷售收入不實，存在人為調節當期銷售收入的痕跡，將部分預收房款掛在“其他應付款”科目中，未計入銷售收入，造成少申報納稅的情況。具體數額需進一步核查。

二是企業未申報06年土地使用稅，少申報07年土地使用稅，應補繳城鎮土地使用稅。

三是企業總價款為44640000元的建筑安裝工程合同未計算繳納印花稅。應補繳印花稅。

3.實地調查和企業自查。經過評估分析及約談之后，評估人員認為該企業對于疑點的解釋并不能充分說明問題，對于企業實際少申報繳納的具體金額需到企業實地查閱相關帳務記錄，以便核實真實情況。在實地調查過程中，通過深入工地了解工程實際進展情況，并根據日常管理中已掌握的基本信息，進一步核實了該房地產項目開發成本、費用、商品房預售和實際銷售等情況。其中，重點核對了該企業已開具的《房地產預收收款收據》記帳聯的情況與我們通過調閱企業已繳回的《房地產預收收款收據》存根聯所掌握的情況，經過逐張逐戶地核實購房款的真實性，查實了該企業通過將部分預收房款掛往來科目，不計入當期收入，人為調節帳面銷售收入的事實，具體金額達：15317081元，致使少申報營業稅：765854.05元；城建稅：39292.71元；企業所得稅：536097.84元；土地增值稅：244469.65元；印花稅：7658.54元；教育費附加：22975.62元。通過我們用耐心與細心的工作，使該企業由被動到主動地配合我們，稅企關系更加融洽，相互之間更加信任，企業主動要求進行自查。3月17該企業向管理分局提交了自查報告。

（1）營業稅、城建稅和教育費附加：企業2007年4月-08年2月29日的應稅銷售收入總計50761275元，其中35444194元已申報納稅，15317081元未申報納稅。應補繳營業稅=15317081×5%=765854.05元。應補繳城建稅765854.05×5%=38292.7元，教育費附加765854.05×3%=22975.62元，調整應納稅所得額1624538.91元。

（2）企業所得稅：《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（根據國稅發[2006]31號文）和上饒市地稅局文件規定，該企業的企業所得稅按核定附征率3.5%征收，其預售收入15317081元按10.61%毛利率調增應納稅所得額1624538.91元。應補繳企業所得稅1624538.91×33%=536097.84元。

（3）土地增值稅：2008年企業未申報銷售收入15317081元，其中12928579元屬于標準住宅，212062元屬于車庫，2176440元屬于商鋪。共需補繳土地增值稅=12928579×1%+212062×3%+2176440×5%=244469.65元。

（4）土地使用稅：該企業土地使用面積44817.5平方米，其中第一塊土地32967平方米2005年12月取得，第二塊土地11850.5平方米06年8月取得。屬于三類土地，城鎮土地使用稅2006年為1元/平方米，2007年調整后為3元/平方米。建筑面積80000平方米，商品房的容積率44817.5/80000=0.56.對于未銷售出去的商品房，應通過容積率換算成實際占用的土地面積計算繳納城鎮土地使用稅。2006年應補繳土地使用稅=32967×1+11850.5×1×1/4=35929.5元；2007年一季度應補繳土地使用稅=（44817.5-1272.20×0.56）×1/4×3-8241.75=24837.05元；二季度應補繳土地使用稅=（44817.5-26775.24×0.56）×1/4×3-5884.12=16483.41元；三季度應補繳土地使用稅=（44817.5-33287×0.56）×1/4×3-5147.62=14484.97元；四季度應補繳土地使用稅=（44817.5-38896.76×0.56）×1/4×3-11997=5279.48元。共應補繳城鎮土地使用稅97014.41元。

（5）印花稅：企業2007的建筑安裝工程合同44640000元未按規定貼花，共需補繳印花稅=44640000×0.03%=13392元；銷售合同應補繳印花稅=15317081×0.05%=7658.54元。合計應補繳21050.54元。個人所得稅、車船使用稅和房產稅均已按規定申報納稅。

四、評估處理

1.事實陳述：經過稅務機關約談、實地調查和企業的自查，該企業承認存在少申報營業稅、企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅、印花稅等問題。

（1）根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》之規定企業應補繳營業稅765854.05元。

（2）根據《中華人民共和國城建稅建稅暫行條例》之規定，企業應補繳城建稅38292.7元。

（3）根據《國務院關于征收教育費附加的決定》之規定，企業應補繳教育費附加22975.62元。

（4）根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》之規定企業應補繳企業所得稅536097.84元。

（5）根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《江西省地方稅務局關于房地產行業管理辦法》之規定，企業應補繳土地增值稅244469.65元。

（6）根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》之規定企業應補繳城鎮土地使用稅97014.41元。

（7）根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》之規定企業應補繳印花稅21050.54元。

2.處理意見：對上述存在的問題，主要是因為納稅人對稅收政策法規缺乏了解，會計處理與稅法規定不一致，非主觀故意。經報分局長批準，評估人員制作了《納稅評估認定結論書》和《責令限期繳納稅款通知書》。責令企業進行自糾，該企業查核后，及時主動補繳了稅款1725754.81元并繳納了滯納金22363.17元。

五、評估建議

（一）存在問題。我們發現房地產行業稅收管理普遍存在應稅收入申報不及時，申報稅種不全現象。表現在：

一是預收售房款存在未按規定及時申報繳納銷售不動產營業稅的現象。

二是房地產企業在土地使用稅方面都存在沒有按實際取得土地的時間和面積繳納土地使用稅的現象。

三是建筑安裝合同的印花稅未按規定及時申報。

六、案例點評

（一）選取對象有的放矢。抓住該行業的重點納稅戶，開展案頭分析，確定評估疑點，確保了納稅評估工作的針對性。應加強對房地產行業的管理，強化日常巡查和納稅輔導，尤其是稅收管理員應根據不同企業的財務人員的水平做出相應的輔導，促使企業及時足額納稅。

（二）建立豐富的納稅評估指標體系。科學的納稅評估指標體系必須貼近納稅人的財務核算實際，科學地確定每一指標的峰值和警戒值，為選取評估對象提供可靠的依據。

（三）加大信息共享，防止信息失真。通過從當地房管、土地等部門獲取數據，對評估對象申報情況的評估提供了有價值的線索。通過房地產稅收日常管理結合，要求評估人員在信息化的基礎上根據管理經驗和日常工作掌握的情況全面了解納稅人的生產經營狀況、財務指標及各類涉稅資料。

第四篇：房地產合作開發模式及風險分析

目錄

1.房地產合作開發的主要模式...............................................................................................................2 2.制作和簽定房地產合作開發合同應注意問題...................................................................................3 3.制作和簽定房地產項目轉讓合同應注意問題...................................................................................4 4.房地產合作開發合同主要條款...........................................................................................................5 5.房地產項目轉讓合同的主要條款.......................................................................................................6 6.房地產合作開發系列之一：房地產合作開發概念與類型................................................................7 7.房地產合作開發系列之二：房地產合作開發行為的特征及認定....................................................8 8.房地產合作開發系列之三：房地產合作開發的主體資格................................................................9 9.房地產公司如何選擇開發模式.........................................................................................................10 獨立開發........................................................................................................................................10 聯合開發........................................................................................................................................11 10.房地產合作開發中需注意的問題淺析...........................................................................................14

一、項目合法性考察....................................................................................................................14

二、項目開發主體問題考察........................................................................................................14

三、合作形式的選擇....................................................................................................................14

四、合作項目資金監控問題........................................................................................................16

五、審查項目的當地政府態度....................................................................................................16

六、項目合作合同條款................................................................................................................17

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1.房地產合作開發的主要模式

1、法人型合作開發：合作開發各方組成項目公司，并以項目公司名義辦理有關手續，合作開發的權利義務由公司項目章程具體明確。主要包括以下兩種模式：

A土地協議折價入股方式構成合作投資比； B土地評估作價入股方式構成合資投資比例。

2、合伙型合作開發：合作開發各方組成項目公司，以投資各方名義共同辦理有關手續，合作方式、投資及權益分配比例均由合作協議約定。包括： A合作開發涉及一個項目；

B合作開發涉及幾個用地性質規劃用途不一的項目；

C合作各方的回報方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地補償方式。

3、合作開發的其它方式：先合伙后轉為法人型的合作開發

4、房地產項目轉讓：已經獲得立項批準的房地產開發項目，在項目公司股東或合作開發的收益人互相之間，或向他人轉讓其股權或合作開發權益的行為。

5、房地產項目轉讓的模式：

（1）以項目公司股權并購（兼并或收購）方式轉讓房地產開發項目；（2）以項目合作各方權益比例的變更轉讓房地產開發權益：

A權益在合作各方內部轉讓； B權益轉讓給合作各方以外第三人。

6、合作開發的立項、規劃選址、規劃用地、建筑設計、施工許可，以及項目轉讓的土地使用人（股東或權益人）或者項目功能、用途等變更手續，均系要式的須經批準的行為,均需獲得政府有關主管部門的許可或批準，并持有批準文件或證照。

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2.制作和簽訂房地產合作開發合同應注意問題

（1）要明確合作各方的開發資質或取得資質的相應責任；

（2）約定先合伙或合作、后成立項目公司的方式，其承擔民事責任方式先后不同；要明確先后的權利義務關系及辦理相應手續的責任主體；

（3）組成項目公司合作開發的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；

（4）以土地使用權入股組成項目公司的，土地使用權須作評估；

（5）以籌建處或其它名義合作開發的，須使之成為能獨立承擔權利義務的其它經濟組織，并明確合作籌建各方的權利義務；

（6）合作開發一方以土地使用權作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質的變更登記手續，并明確有關費用的承擔方式和責任人；

（7）一個地塊上合作開發涉及幾個性質不同的項目，應分別立項、分別進行審批并辦理不同的證照；

（8）合作開發各方的投資回報的方式，應按是否以開發項目的房屋為標的分別規定權利義務，投資回報系約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報系分配利潤的，應約定利潤的計取方式；

（9）合作開發合同應約定建筑面積增加時的政府批準手續和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；

（10）合作開發合同由于需辦理相關手續，往往效力待定，合作合同應具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。

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3.制作和簽訂房地產項目轉讓合同應注意問題

（1）房地產開發項目轉讓必須由所有人轉讓、受讓的當事人以書面形式協商一致；

（2）轉讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規劃批文等；

（3）項目轉讓應符合開發不同階段的政府有關允許轉讓的條件；

（4）已成立項目公司以公司股權轉讓方式轉讓全部或部分房地產項目，應按公司法有關規定辦理工商變更登記手續，同時辦理房地產轉讓的變更登記手續；

（5）成立項目公司的轉讓方的債權債務要明確，潛在債務的澄清，要約定公告程序；

（6）未成立項目公司以合作各方的投資權益內部轉讓全部或部分房地產項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準手續；轉讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；

（7）轉讓的項目如尚未辦理土地出讓手續或雖已辦理了出讓手續，轉讓時尚未付清出讓金的，應約定辦理出讓手續的具體責任人及有關費用包括尚未付清的費用的承擔方式；

（8）項目轉讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進行開發，轉讓合同應約定補辦政府主管部門認可手續及具體責任人；

（9）項目轉讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉讓合同約定的土地使用年限應作相應扣除；

（10）房地產項目轉讓前已實行預售的，應約定轉讓雙方通知預購業主，并明確因此引起相應責任的處理方法。

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4.房地產合作開發合同主要條款

（1）合作開發當事人的名稱、姓名、住所；

（2）項目概況（包括：坐落地點、項目性質、四至、占地面積、有關規劃指標等）；

（3）項目現狀；

A、項目報批現狀包括規劃參數，并列明取得的批文；

B、項目動拆遷、開發現狀。

（4）合作方式；

A、共同組建項目公司方式

需約定：項目公司的注冊資金、出資比例、時間；組織機構的設立、運作程序、利潤分配等；

B、合作建房協議方式；

需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評估）、投入期限、投資比例、合作經營方式、運作機構的組成、利益（權益）分配等。

（5）項目公司成立前后的權利義務的轉移（包括項目公司成立前所發生費用的補償、土地使用權的轉移手續辦理等）；

（6）項目的總投資數額（包括成立項目公司的注冊資本及投資總額的差異）的投入方式；

（7）項目合作建設計劃（規模、進度等）；

（8）合作各方的權利義務（應約定有關審批手續的辦理、有關項目建設管理工作的分擔以及合作投資回報的分配方式）；

（9）違約責任；

（10）解決爭議的方法；

（11）合作當事人約定的其它事項。

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5.房地產項目轉讓合同的主要條款

（1）轉讓當事人的名稱、姓名、住所；

（2）項目概況（包括：坐落地點、項目性質、四至、占地面積、有關規劃指標等）；

（3）項目轉讓時土地使用權性質，獲得方式及使用期限；

（4）項目現狀；

A、項目報批現狀包括規劃參數，并列明取得的批文；

B、項目動拆遷、開發現狀（停建、緩建）；

C、項目涉及的土地或工程的權利限制情況；

（5）項目轉讓方式；

A、以開發項目轉讓方式；

需約定：轉讓費用的構成、數額、支付方式，項目的立項、用地、工程建設的有關審批程序重新辦理手續等；

B、以轉讓項目公司股權方式；

需約定：項目公司概況、股權轉讓比例、價格、支付方式，現有資產的認定，需出示原公司股東會決議并需辦理工商變更登記手續等。

（6）項目轉讓價格、支付方法和期限；

（7）項目標的物轉讓、交割日期及方式；

（8）轉讓前原有債權債務以及土地或工程的權利限制的處理；

（9）雙方的權利義務；

（10）違約責任；

（11）解決爭議的方法；

（12）轉讓當事人約定的其它事項。

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6.房地產合作開發系列之一：房地產合作開發概念與類型

房地產合作開發通常是地產和房產的共同開發，指提供土地使用權一方與土地開發進行投資一方，對特定地塊的建設項目以合資或合作方式進行共同開發的行為。實踐中，主要有三種方式：

一是以簽署聯合經營協議的合伙制聯建； 二是組建具有獨立法人資格的項目公司開發； 三是房屋參建。

三者在法律上的性質、所需要承擔的風險及運作方式等方面都有著相當大的區別。

房地產聯建是指提供資金、技術、勞務一方的與提供土地的另一方合作進行房地產開發，雙方在合同里明確約定按比例分配房屋和土地使用權，并以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任的房地產合作開發行為。由于該類合作開發，涉及法律審批手續復雜、繁瑣，同時雙方簽訂的項目合作開發合同過于簡單，在實踐中常常存在大量的法律糾紛，且相當部分行為因此而無效，不受到法律的保護。根據當前法律規定，房地產聯建行為要合法有效，合作雙方必須共同獲得政府有關部門對土地使用、規劃許可、項目施工許可等所有行政審批手續。同時，合作協議里的“保底條款”是無法律效力的。

項目公司開發是指提供資金、技術、勞務一方的與提供土地的另一方以組建法人資格的經濟實體來合作進行房地產開發的行為。在該種情況下，房地產合作開發的合作人即成為項目公司的股東，合作人之間的權利義務不再由合作協議書來規范，而是由項目公司的章程來明確各自的權利與義務。合作人不再以合伙的連帶責任承擔民事責任，而是以項目公司的注冊資本為限承擔有限責任。

房屋參建是指參建人以參建名義對已經成立的房地產項目參與投資或預購房屋的行為。該類參建行為往往因為沒有被政府的主管部門行政批準而被認定為行為無法律效力。實踐中常常表現為被參建人非法融資，即被參建人由于項目建設資金短缺，又無法通過其它合法途徑獲得周轉資金，在未取得商品房預售證情況下，打著“優惠價”“內部價”旗號，以商品房預售方式，吸引參建人投入資金，以獲得資金。

另外，現實中還存在不同以上類型的房屋建設方式，即安居工程合作建房。根據國務院住房制度改革領導小組、建設部、國家稅務局于1992年2月頒發的《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》規定：本辦法所稱住宅合作社，是指經市（縣）人民政府房地產行政主管部門批準，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以盈利為目的公益性合作經濟組織，具有法人資格。合作住宅是指住宅合作社通過社員集資合作建造的住宅。該類房屋建造行為不屬于房地產開發范疇，而是國家為緩解城市居民住房緊張狀況，彌補國家建設資金短缺而采取的一種政策性支持政策。房屋建造后如果職工不準備繼續居住，則應退還房屋或者補交國有土地出讓金后才可以到市場上自由轉讓。

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7.房地產合作開發系列之二：房地產合作開發行為的特征及認定

由于我國現行立法沒有對合作行為做出明確界定，從而導致在理論和實務中對合作行為的特征有不同認識。基于以往合作行為的實際做法和所形成的傳統認識，較為一致的觀點認為，合作行為具有四個特征，即合作方共同出資、共同經營、共享利潤、共擔風險。這在最高人民法院《關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》中即有明確體現。一般認為，合作方無論是以何種形式出資，共同出資作為認定合作的條件是毋庸置疑的，而且是必備的首要條件，但共同經營在目前的合作行為中已無足輕重，而且實際中許多合作方基于自身管理經驗、能力等方面的不足，也是不參與經營的，而是由其他合作方獨立經營，這也符合合同自由原則。考慮此現實情況，尊重當事人意思自由，因此，不應再將共同經營作為認定合作開發的條件。對共享利潤、共擔風險是否為認定合作開發的必要條件問題，本人認為應作為認定合作開發行為的必備要件。

如果合作一方在合作開發經營房地產中約定其只享有合作開發的收益，不承擔合作開發的虧損責任，在合作虧損時候，仍要收回其出資和收取固定利潤的，該條款為合同中的保底條款。對于這種保底條款，最高人民法院在《關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》中規定是違法的，該條款應當確認無效。該條款無效，并不一定影響合同中其他條款的效力，如果除保底條款外，其他條款無違法之處，那么房地產合作開發合同仍是有效的。此外，因當事人共同出資合作的目的就是要對合作成果所帶來的經濟利益共同分享，與此相應，對合作過程中以及合作的不利益后果和風險也要共同承擔，這也是民事權利義務相一致原則的內在必然要求和具體表現。

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8.房地產合作開發系列之三：房地產合作開發的主體資格

在《城市房地產管理法》實施以前，最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第一條中，關于房地產開發的資格問題，是有明確的規定的：

1.從事房地產的開發經營者，應當是具備企業法人條件、經工商行政管理部門登記并發給營業執照的房地產開發企業(含中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業)。

2.不具備房地產開發經營資格的企業與他人簽訂的以房地產開發經營為內容的合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的，可認定合同有效。

“不具備房地產開發經營資格的企業與他人簽訂的以房地產開發經營為內容的合同，一般應當認定無效”這句話，實際上是一種對合同雙方的要求而不是對單方的要求。其中的“不具備房地產開發經營資格的企業”和“他人”是可以互換的。也就是說，合作雙方必須都同時具備房地產開發經營資格。

《城市房地產管理法》實施后，對此并沒明確規定。筆者認為房地產開發關系到國計民生和社會公共安全，作為一個特種行業，房地產的開發經營應受房地產市場準入許可限制，其經營者應是依照城市房地產管理法第二十九條規定設立的房地產開發企業法人，否則不得進行房地產開發經營。與此相應，對進行房地產開發經營的合作各方，也就必然要求至少其中一方必須具備房地產開發經營資格，否則，合作各方訂立的房地產合作開發經營合同無效。但就開發經營資格，存在一個如果是非經營性質的合作開發行為，是否也要受開發經營資格限定的問題。如，一方出地，一方出資，合作建房用于自用，不對外銷售的，對此合作行為能否要求合作方具備開發經營資格。筆者認為，此類合作行為不能認定為是開發經營房地產行為，只能看作是一般的合建、聯建房屋行為，合作方不需具備經營資格。

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9.房地產公司如何選擇開發模式

獨立開發

一、招拍掛方式：

土地進行過一級開發后，由市土地整理儲備中心進行公示，并確定項目地塊采用何種轉讓的一種方式

二、收購地產公司方式: 全資收購或超過50%收購一家有土地或項目的房地產開發公司（三級房地產開發資質以上）

三、與金融機構合作方式: 與銀行、投資公司、基金公司、海外資金進行土地或項目方面的全方面的合作

四、買斷物業: 一次性買斷未竣工的樓宇或已竣工的樓宇，進行全面包裝后，出租或出售

操

作

招拍掛方式:

1、到儲備中心購買標書；

2、由企業前期部、成本核算部、營銷部、財務部進行標書的全方位編訂；

3、按照投標時間和開標時間準備相關的文件和資金；

4、中標后交納土地款并簽署土地出讓合同。

收購地產公司方式:

1、由投資部考察要收購的房地產公司，由前期部審核地產公司名下的項目；

2、對地產公司名下的人員進行安排，財務進行審計；

3、公司法人變更，股權變更

4、運作公司名下地產項目。

與金融機構合作方式 :

1、選擇合作伙伴，并由投資部進行考察；

2、對實際需要合作的資金和模式進行確立；

3、獲得國家金融機構的審批后，進行全方位的合作。

買斷物業:

1、未竣工的樓宇買斷后，根據客戶的需求整體包裝出售；

2、已竣工的樓宇買斷后，可出售也可長期持有它的物業，進行長期的投資。

實

例

2007年11月27日金融街控股股份有限公司以83500萬元競得朝陽區大屯路224號住宅及代建公建項目用地的國有土地使用權。

2006年1月19日萬科以3.89億元的代價收購北京市朝陽區國資委持有的北京朝萬中心的60%股權，斬獲北京和東莞可開發土地面積73.62萬平方米。

2007年2月17日金地集團與荷蘭金融機構ING集團旗下的ING房地產建立戰略合作伙伴關系。公司與ING

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房地產設立并管理的ING基金合作投資金地天津格林世界項目的開發。

摩根士丹利攜手上海盛融以富盛利投資咨詢有限公司的名義買下價值4億元的富力雙子座TOWERⅡ；之后新加坡凱德置地買下中環世貿中心AB兩棟寫字樓；揚子基金并購遠洋新干線D座酒店式公寓。

優

勢

招拍掛方式:

1、土地已進行過一級開發，不需要開發商進行過多的人力、財力投入；

2、土地項目的獲得受其他因素影響的幾率較小；

3、開發商的資金投入和時間選擇可根據自己的實際情況進行選擇；

4、可選擇聯合競標的方式。

收購地產公司方式:

1、不具備房地產開發資質的投資公司適合采用；

2、缺少資金而生存不下去的許多地產公司名下有許多優良的地產項目；

3、不需要到市場中與大的地產公司爭奪土地項目；

4、可采取持續收購優良資產擴大資源和企業規模。

與金融機構合作方式 :

1、金融機構的資金實力會對房地產開發商起到保障作用；

2、幫助區域地產商可以快速擴張，行成資金流；

3、幫助地產商上市融資也起到了決定作用。買斷物業:

1、長線投資，長線收益，保證利潤增長點；

2、持有物業的擁有權，形成規模效益后可打包上市。

劣

勢

招拍掛方式:

1、受國家土地政策的影響；

2、受土地位置和規模的影響；

3、需要房地產開發資質，并連續開發地產項目3年以上。

收購地產公司方式:

1、人員問題和財務問題解決和審計，前期需要精力和時間；

2、防止收購過程中的陷阱。

與金融機構合作方式 :

1、金融機構的伙伴選擇比較苛刻；

2、受國家的金融政策影響比較大，特別是外資。

買斷物業:

1、需要擁有大量的資金；

2、需要擁有對房地產市場敏感的投資眼光；

聯合開發

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一、聯合報建，共同出資：

雙方以共同名義通過公開出讓方式或其他方式取得土地使用權，以雙方共同名義取得土地使用證，即該權利為雙方共同共有或按份共有，共同取得發改委的立項和規劃部門出具的規劃用地條件。雙方的合作基礎是共同出資，共同管理，共同決策(或按出資比例)。二、一方出地，一方出資：

主要適用于一方為在計劃經濟年代擁有大量土地的國有企業，另一方是擁有資金和開發實力的房地產開發公司之間。擁有土地的一方以其享有使用權的土地作為出資，不在投入任何資金，而資金的投入和前期手續的辦理，以及整個項目的管理和施工建設全部由開發公司負責。

三、組建項目公司

由合作雙方作為公司股東，共同組建項目公司來完成某個項目的開發。在合作開發協議中對開發模式、合作開發各方的投資回報的方式及風險的承擔、資金監管、雙方的權利與義務、違約責任等做出明確約定，盡量避免糾紛的產生。

操

作

一、聯合報建，共同出資：

1、由投資部和前期部對合作公司及合作項目進行全方位的考察；

2、按雙方出資比例成立房地產公司并實施項目進度；

3、雙方協商派駐進場管理人員并共同決策相關事宜。

二、一方出地，一方出資 ：

1、雙方就實際土地規模和出資金額通過協商達成共識；

2、土地方按照土地的規模作為實際出資，投資方完成項目的整體運作；

3、雙方最終按實際的出資比例進行利潤分成。

三、組建項目公司

1、公司投資部和前期部對雙方合作事宜進行實質性研究和探討

2、按雙方實際出資比例成立房地產項目公司并實施項目進度；

3、雙方就規劃、設計、施工、營銷和物業管理按項目公司操作。

實

例

2007年7月24日北京北辰實業股份有限公司和北京城建投資發展股份有限公司聯合競拍，以92億價格拍得長沙新河三角洲地塊。

2005年11月10日中糧集團與萬科集團將各公司的標牌齊齊插入廣州科學城的地塊上，此次合作是采取中糧拿地、萬科開發、最后雙方分利潤的方式進行

2007年12月3日綠景地產與佛山市瑞豐投資有限公司成立項目公司共同開發佛山市順德區北滘鎮三桂大道地塊，并簽署相關合作協議。

優

勢

1、體現優勢品牌的強大效應，達到“雙贏”的局面；

2、發揮各自的人才優勢、管理優勢、資源優勢等等；

3、有利于增強項目抵御風險的能力；

4、減少成本：時間成本；土地成本；資金成本；管理成本；經營成本；

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5、納稅（土地增值稅）。

劣

勢

1、合作開發前期需要大量的準備工作，具有很多不確定性；

2、雙方就投資比例、人員配屬、管理方法、資金監管等問題上都會影響項目的進程；

3、某一方的獨立品牌會大大弱化，初期會有些許的影響；

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10.房地產合作開發中需注意的問題淺析

目前，隨著國家宏觀調控政策的貫徹實施，一些中小房地產公司遇到了許多困難，在無法獨立獲得開發項目的情況下，不得不寄希望于與別人合作開發項目，但是，由于房地產項目是個資金密集、開發建設周期長的復雜化的系統工程，在其開始建設到銷售完畢這段時間內，需要承擔大量的可預測和不可預測的未知風險，因此，投資房地產項目，則必須要對該行業的運作全過程有完整的了解，對房地產開發過程中可能會遇到的風險有清醒的認識，那么，在合作開發時應注意哪些問題呢？

一、項目合法性考察

這是介入房地產項目中首要需要解決的法律問題。一個房地產項目的成立與開發要受到法律保護，必須滿足：一有通過出讓取得的國有土地使用權；二雙方至少一方具有房地產企業開發資質；三有該項目已經相關主管部門的行政批準。具備了以上條件，則可以說明該房地產項目的主體是合法的，受法律保護。當然，實際上，光看以上幾個方面是遠遠不夠的，比如說，經常會有房地產開發商將原來審批的項目用途、項目的規劃設計參數等私自更改，如果私自更改不能獲得政府的認可，則房地產項目就無法通過竣工驗收備案，也就意味著無法將房屋對外銷售和辦理產權證。就算可以獲得政府的最終認可，那也需要承擔一筆不菲的罰款等。這里需要說明的是，對項目的規劃設計參數，并非都是無法更改的。根據我國法律規定，有的可以修改，有的屬于國家房屋工程建設強制性標準，一旦審批后就不能更改和調整。當然，還有許多其它方面的合法性也需要審查。

二、項目開發主體問題考察

（一）審查房地產項目開發的真正法人主體與審批文件中的法人主體是否相吻合。曾有過這樣的案例：某開發商為圈資，利用集團公司與投資人簽訂合作經營協議，但房地產項目的實際建造的房地產公司是由該開發商聯合幾個股東另外投資成立，集團公司只占10%的股份。后雙方發生糾紛，投資人遭受了重大損失。

（二）審查投資的房地產項目與實際建造的項目是否吻合。有的開發商很狡猾，利用手中多個樓盤建設，耍移化接木之手段來套取投資額。比如說，用地段位置好的甲項目吸取投資人眼球，然后在簽訂合同時卻用地段差的乙項目來代替。而甲與乙兩項目的名稱往往非常相似，不仔細審查是無法察覺到的。

（三）是審查房地產開發商與建筑商或監理單位的關系。有的房地產開發商往往與建筑商或監理單位關系密切或者說背后的投資者為同一人。顯然，存在這樣的關系，則該項目的投資額就無法事先準確預算或者說用合同就能約束的。

三、合作形式的選擇

A、聯合開發：

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指由兩個投資主體共同對項目進行投資建設，項目立在雙方名下，由雙方共擔風險的開發模式。根據雙方的出資情況又可分為以下兩種開發模式：

（一）雙方聯合報建、共同出資。雙方以共同名義通過公開出讓方式或其他方式取得土地使用權，以雙方共同名義取得土地使用證，即該權利為雙方共同共有或按份共有，共同取得發改委的立項和規劃部門出具的規劃用地條件。雙方的合作基礎是共同出資，共同管理，共同決策（或按出資比例），此種合作的關鍵在于雙方的日常管理和決策，比如雙方應制定日常的人員配置任用制度、財務制度、重大事項的決策制度。該種開發模式是人合形式，雙方合作的當事人在合作中往往具有決定性作用，否則雙方的合作很難進行。從合作的最終分配方式來看可以有兩種方式：

1、利潤分成方式。

雙方按照出資比例進行利潤分配，這種分配方式合作起來比較復雜，雙方在合作中容易產生矛盾，這就需要有很好的制度加以約束雙方的行為，保證合作的順利進行。這種合作方式在最后的決算和利潤分配過程中產生糾紛的可能性極大，而且在我們接觸到的案件中這種糾紛產生的比例很高，因此，采用這種模式的合作，應當特別謹慎。

2、實物分配。

雙方在樓盤竣工后，按照各自的出資比例，分配已經建成的商品房，該種分配方式簡單易行，采用此種模式，是我們在該種合作模式中比較鼓勵的一種，容易取得較好的結果，避免了因結算中產生矛盾，導致分配不能或無法達成最終的雙方滿意分配結果。但如規劃變更，如事前無明確約定，也容易產生糾紛。

（二）一方出地，一方出資的聯合開發。

該種合作模式主要適用于一方為在計劃經濟年代擁有大量土地的國有企業，另一方是擁有資金和開發實力的房地產開發公司之間。擁有土地的一方以其享有使用權的土地作為出資，不在投入任何資金，而資金的投入和前期手續的辦理，以及整個項目的管理和施工建設全部由開發公司負責。按照分配方式，可分為以下三種：

1、實物分配。一方出資，一方出地的模式中，雙方采取實物分配的較多，以土地出資的一方通常不參與日常的經營、管理、決策，僅以土地出資為限，不承擔其他任何責任，待項目竣工后，按照雙方的約定的方式分配樓盤。該種合作模式雙方的權利義務關系明確，對雙方來說風險相對較小，容易取得預期的合作效果。該種合作模式適合于規模較大的房地產公司，是一種較為理想的合作模式。

2、利潤分成。

同上利潤分成模式，該種合作方式上文已經做過介紹，在此不再贅述。

3、出資一方享有租賃權（名為聯合開發實為租賃）。

此種合作模式適合于規模較小，但有一定的的資金優勢的開發公司，通常情況下沒有自己的在建項目，也沒有突出的業績，在合作中處于相對的劣勢地位。主要由開發公司一方進行項目的全程投資，以土地出資的一方通常也不作其他的投入，該項目的所有前期手續均是土地出資一方的當事人，投資的風險完全在開發公司一方，待項目竣工后，對方將整個樓盤或部分樓盤租賃該開發公司，由其享有一定期限的租賃使用權，當然，開發公司一方也不需要在現實的支付貨幣租金。此種模式對開發公司一方風險較大，類似于將自己的 15 / 17

資金投入到別人的項目中，開發公司一方須提前做好擔保預案，由對方向其提供擔保，最大程度的減少風險。

B、組建項目公司

由合作雙方作為公司股東，共同組建項目公司來完成某個項目的開發。在合作開發協議中對開發模式、合作開發各方的投資回報的方式及風險的承擔、資金監管、雙方的權利與義務、違約責任等做出明確約定，盡量避免糾紛的產生。實踐中這也是一種不錯的合作模式。

四、合作項目資金監控問題

資金監管是合作中很重要的問題之一，這主要涉及如何保障投入項目中的資金真正應用到項目開發中去，而不被對方私下挪用或者用于其它目的。這是合作方最關心的問題，也是比較難以控制的問題，尤其在投資方沒有決策權時。一般地說，在對某項目決定進行投資時，都會要求對方提供詳細的最新的且經過法定審計事務所審計過的財務報表，從而來掌握該項目的債權債務關系。但該報表只表明投資前的債權債務，而無法解決對注入資金后的資金流向監控問題。實踐中，常常是一方派財務人員入住監控，雙方建立共同帳戶，對資金進行監管，或者說約定資金分階段注入，但這行為并不能根本解決問題。比較妥當的辦法應是：審查該開發商是否存在不良記錄、是否有訴訟或其它爭議糾紛、開發商的主要投資人的為人品德、該項目的市場銷售預測是否樂觀等角度來分析。

還有一點，就是在審查開發商提供的項目相關資料時，一定要仔細分析和計算整個項目最終需要的工程預算（分可行性研究投資估價、初步設計的概算、施工圖設計預算、合同實施的結算造價和竣工驗收的決策造價5種類型），否則就會吃大虧，尤其對那些手持有閑置資金但并不寬裕的投資者來說。比如曾有案例：某開發商在洽談時向投資者提供整個工程預算大概為8000萬元，增幅不超過10%。該投資者手頭寬余資金有2000萬元，就投資1000萬元，雙方在正式簽訂合作協議時約明：如工程預算增幅在10%之內，雙方按比例增資，如超過10%，則由開發商負責募集資金。后該投資者才發現，開發商提供的項目資料，只是通過了立項審批手續，工程預算大概為8000萬元，只是初步設計的概算造價。而在正式通過規劃部門的施工圖核準的預算造價竟然高達1.2億。1000萬元只能完成前期的拆遷，指望施工單位全部墊資完全不可能，顯然，這使得該投資者陷入了困境，雖然合同約定不需他負責募集短缺的資金，但在開發商表示無法募集到時，該工程的工期必然會受到嚴重的延期。而作為投資者，當然是追求資金回籠越快越好，好在該投資者只是剛剛支付定金，最后只能收回定金完事。

五、審查項目的當地政府態度

這實際上是開發商是否可以利用政府的支持或消極態度來合理避免政策性損害或爭取政策性利潤。因為在我國，由于各地區的發展差異大，中央政府對房地產開發的管理只是作了一般性規定，而更多的具體實施細則是授權當地政府制訂的，這就是所謂的政府潛意識規則。比如說對于房地產項目的超面積處理，不同城市有不同的規定。而實際上，許多地方政府沒有此類明文規定，如果是超面積，只要繳納相關費用或罰款后即可成為合法的建筑面積。

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六、項目合作合同條款

從以上來分析，一個成功的房地產項目合作經營，離不開一個完善的房地產合作開發合同。實踐中發生的大量的房地產合作經營糾紛，絕大部分是因為雙方簽訂的合作合同過于草率、簡單化，為今后糾紛的產生埋下了隱患。

我們經常會碰到這樣的條款：樓盤經竣工驗收后，根據雙方投資比例按建筑面積進行分配。這里就存在許多方面的爭議：建筑面積的價格因所處的層數、朝向等不同而是不同的，由于沒有明確約定，則在實際分配時必然會引起訴爭；其次，該建筑面積是以核準的規劃設計面積為準，還是以實際竣工的建筑面積為準？再次，該建筑面積是只指該樓盤的銷售建筑面積還是包括公攤建筑面積在內？尤其在計算商住混合樓的公攤面積時，該系數是有明顯區分的。

我們也經常碰到這樣的條款：雙方按利潤的一定比例分成，由于約定不明、利潤計算方法不一，最后釀成糾紛；一方違約，應承擔另一方的所有經濟損失，這樣的約定等于沒有約定，一旦出現違約，則必然會陷入到大量的艱難舉證和漫長的訴爭困境中去；再如，如果合同中沒有約定預期保障機制，那么，在履行過程中，明知對方存在違約行為，但如無法確鑿舉證，仍然無法預期保障自己的利益。

這里只是簡單舉例說明，實際上有許多方面，都是需要雙方在合同中明確約定，方可保障自己的投資利益。應該說，投資房地產是一項高風險高收益的項目，而這高風險，很大程度上取決于法律風險，法律風險又是通過合同條款的是否詳細和完備體現出來，因此，奉勸哪些合作開發者，合作前期一定要簽訂好合作開發協議，為項目的順利開發奠定基礎。

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第五篇：【案例分析-企業所得稅】

【案例分析-企業所得稅】

【案例簡介】

某集團公司持有乙公司股份，由于股票轉換確認投資收益，集團公司僅就其所實際持有的部分股份繳納了相應所得稅。

其中代其子公司持有的投資收益由子公司繳納所得稅。【案例分析】

關于法人之間代持股的納稅人是法律上的持有人，還是實際持有人，沒有直接的法律規定，但是有一些相關政策條文可以參考。

《國家稅務總局關于企業轉讓上市公司限售股有關所得稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第39號，以下簡稱“39號公告”）“

二、企業轉讓代個人持有的限售股征稅問題”規定，因股權分置改革造成原由個人出資而由企業代持有的限售股，企業在轉讓時按以下規定

（一）企業轉讓上述限售股取得的收入，應作為企業應稅收入計算納稅。

上述限售股轉讓收入扣除限售股原值和合理稅費后的余額為該限售股轉讓所得。企業未能提供完整、真實的限售股原值憑證，不能準確計算該限售股原值的，主管稅務機關一律按該限售股轉讓收入的15%，核定為該限售股原值和合理稅費。

依照本條規定完成納稅義務后的限售股轉讓收入余額轉付給實際所有人時不再納稅。

（二）依法院判決、裁定等原因，通過證券登記結算公司，企業將其代持的個人限售股直接變更到實際所有人名下的，不視同轉讓限售股。

39號公告“

三、企業在限售股解禁前轉讓限售股征稅問題”規定，企業在限售股解禁前將其持有的限售股轉讓給其他企業或個人（以下簡稱受讓方），其企業所得稅問題按以下規定

（一）企業應按減持在證券登記結算機構登記的限售股取得的全部收入，計入企業當應稅收入計算納稅。

（二）企業持有的限售股在解禁前已簽訂協議轉讓給受讓方，但未變更股權登記、仍由企業持有的，企業實際減持該限售股取得的收入，依照本條第一項規定納稅后，其余額轉付給受讓方的，受讓方不再納稅。【溫馨提示】

集團公司應按其實際及代持的股份繳納企業所得稅。

（1）代持股可以通過信托計劃或法院判決對代持股情況進行梳理，各家按照自己持有的股份繳納自己應該承擔的稅收，不要造成重復納稅。

（2）有實際判例，實際持股人沒有繳納稅款，會判處逃避納稅的罪責。（3）代持股方在財務核算時，“應交稅金”應該掛往來科目核算。