第一篇：XX物業管理有限責任公司管理資料全套---消防安全管理制度

消防安全管理制度

一 總則

第一條 為了加強物業管理區域的消防管理，預防和減少火災的危害，保障用戶生命財產的安全，根據《中華人民共和國消防條例》、《高層建筑消防管理規則》制定本規則。

第二條 物業的消防管理，貫徹“預防為主，防消結合”的方針，本著自防自救的原則，實行嚴格的科學管理。

第三條 做好消防管理工作是物業每個員工和用戶應盡的責任。第四條 本規則適用于在寫字樓、商業用房進行施工、裝修、經營、使用單位和個人，物業管理機構的防火委員會實施監督。

二 管理責任

第一條 物業的消防工作實行逐級防火責任制，受上級防火委員會、地區公安、消防監督機關領導。

第二條 物業各用戶應把預防火災作為整個管理工作中的一個重要部分，使消防工作經常化、制度化。

第三條 各用戶法定代表人（負責人）為防火安全第一責任人，全面負責消防安全工作，接受消防部門和物業保安部的防火檢查。由物業管理機構牽頭，成立有關單位防火責任人參加的物業防火委員會，統一管理消防安全工作，防火委員會辦公室設在物業保安部。

第四條 物業內各用戶應有專人負責消防管理，安全措施落實到人。

第五條 防火負責人職責： 領導所屬單位、部門的安全消防組織，貫徹執行消防法規、制度，建立和健全各項消防規章制度。

組織部署、檢查、總結消防安全工作，并定期向物業防火委員會報告消防工作情況。

對員工進行消防安全知識宣傳教育，執行消防獎懲條例。

組織領導義務消防隊，開展防火安全檢查，消除火險隱患，管理和維修消防設施和器材。

組織制定緊急狀態下的疏散方案。

組織撲救火災和指導安全疏散，調查火災事故，協助公安消防監督機關調查、處理火災事故和追究當事人責任。

三 防火設計與施工

第一條 改建或分隔的防火設計必須符合《高層民用建筑設計防火規范》、《高層建筑消防管理規則》及其他有關消防法規的要求。

第二條 防火設計圖紙必須經物業防火委員會和消防部門審核批準方可交付施工。施工中不得擅自變更防火設計內容，確需要變更的，必須再次報防火委員會和消防部門批準。來自www.tmdps.cn 中國最大的資料庫下載

第三條 施工現場的消防安全管理，由用戶或其委托的施工單位與物業保安部、工程部等管理部門簽訂管理合同，并報物業防火委員會和消防部門備案。

第四條 辦公樓、裙樓等場所經營或使用單位的室內裝修，必須使用非燃或阻燃材料，并必須符合消防安全要求。第五條 用戶裝修施工完畢后，消防設施必須經物業防火委員會或消防部門檢查合格，方可交付使用，對不合格的項目要限制整改，任何單位和個人不得自行決定使用。

四 火災預防

第一條 在物業內動用明火作業，必須向物業防火委員會、公司保安部提出書面申請，并得到批準。動火單位應嚴格執行動火制度，采取防范措施和做好滅火準備工作。

第二條 辦公樓、裙房等對外營業場所，嚴禁超員營業。第三條 物業區域內禁止帶入或儲存易燃易爆化學物品。第四條 物業內嚴禁焚燒可燃物品，燃放煙花爆竹，在電梯、寫字樓走廊、配電室、中央控制室、消防控制室、倉庫、地下停車場等地禁止吸煙。

第五條 物業內禁止使用電爐、電烙鐵等電熱器具，禁止使用非阻燃材料制作的廢紙簍。在公共陽臺、消防通道、前室內嚴禁擺放辦公設備、雜品廢物，確因工作需要，應經物業防火委員會和消防部門批準。

第六條 用戶應掌握消防器材的使用方法，熟悉物業出入通道。第七條 用戶要按照電力技術規定，定期對電氣設備、開關、線路及照明燈具等進行檢查，凡不符合安全要求的，應及時維修或更換。用戶在離開物業辦公室、工作場所、公寓房時應關閉電源開關或拔下電器電源插頭。

第八條 煤氣管道系統的儀表、閥門、法蘭接頭、橡膠或塑料管等材料必須符合安全要求，定期進行檢查維修，使用者應注意安全使用煤氣，使用完畢應關閉開關。

第九條 物業內的走道、樓梯、出入口等處，嚴禁堆物，保持暢通，疏散標志和指示燈要完整醒目。

五 火災撲救

第一條 報警電話及其他報警設備必須保證靈敏可靠、暢通有效。

第二條 消防控制室設專人晝夜值班，隨時觀察、記錄消防控制設備的運行情況，及時處理火警信號。

第三條 物業內所有人員一旦發現火災，必須及時報警，并迅速采取撲救措施。

第四條 用戶的防火負責人以及義務消防隊員、員工聞警后必須及時趕到火場，撲滅火災。

第五條 物業服務臺員工在火災緊急情況下，負責引導賓客迅速安全轉移。來自www.tmdps.cn 中國最大的資料庫下載

六 消防設備

第一條 用戶在物業內嚴格按照《高層民用建筑設計防火規范》等有關規定，配置固定的消防設施。下列部位必須配置相應種類的輕便滅火器材: 1.辦公室、會議廳、商務中心、商場等公共場所；

2.消防控制室、中央控制室、配電室、空調機房、電梯機房等； 3.停車場、庫房等重要部位。第二條 自動報警裝置、噴淋系統、防排煙設備、防火門、消火栓等定期進行檢測，凡失靈損壞的，要及時維修或更換，確保完整可靠。

第三條 消防水泵、消防給水管道、消防水箱和消火栓等設施，未經批準不得任意改裝或挪作他用，除滅火搶險外，平時不得動用物業內任何消防設施。

第四條 消防給水系統需要停水維修，必須經物業防火委員會和消防部門批準。

第五條 認真做好消防設施、器材的維修養護工作，并建立檔案。

七 獎懲

第一條 消防委員會應定期檢查總結消防工作，對成績突出的集體和個人給予獎勵。

第二條 凡具備下列條件之一的集體和個人，可由用戶給予表揚和獎勵：

1．熱愛消防工作，積極參加防火、滅火訓練，成績優異，工作表現突出者；

2．模范執行消防安全制度和崗位防火責任制，在預防火災工作中做出貢獻者；

3．積極投入滅火搶險，搶救物業內財物和保護人身安全表現突出者；

4.積極鉆研消防業務，提出合理化建議和技術革新成績突出者； 5.發現和消除重大火險隱患，表現突出者； 6.及時發現和撲滅火災，避免重大損失者。

第三條 凡有下列情形之一，情節輕微的，由給予經濟處罰、行政紀律處分；情節嚴重的，由消防部門按照治安管理條例處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

1.擅自挪用或破壞消防設備及器材者； 2.違反消防法規、條例者； 3.對存在的火險隱患拒不整改者； 4.造成火災事故的直接責任者；

5．貫徹消防法規不力、管理不嚴或因玩忽職守而引起火災事故的經營或使用單位領導者。

八 附則

用戶可根據本規則結合實際情況，制定具體實施辦法，報物業公司防火委員會備案。

第二篇：物業管理全套資料

目 錄

第１章 前期物業管理標準文本

01-001 物業投標書綱要標準范例 01-002 前期物業管理服務合同 01-003 物業管理方案標準范例

第２章 入伙管理標準文本

02-001 入伙通知 02-002 入伙須知 02-003 收樓須知 02-004 大廈入伙通知書 02-005 大廈收樓須知 02-006 驗房（鋪）書 02-007 房（鋪）交接書 02-008 入住（租用）協議書 02-009 入戶聲明 02-010 入住認定書 02-011 入伙繳費通知書 02-012 委托銀行代收款協議書

第３章 業戶管理標準文本

03-001 住宅區業主委員會章程 03-002 住宅區業主公約 03-003 業戶手冊 03-004 業主（住戶）須知 03-005 精神文明公約

03-006 寫字樓裝修手冊標準范例 03-007 裝修工程隊安全責任書 03-008 裝修須知

03-009 住宅區管理費收繳協議 03-010 催繳房租通知書 03-011 住宅區房屋保修期滿通知 03-012 住宅區房屋保修期滿住戶簽認書 03-013 暫停電梯服務通知 03-014 暫時關閉垃圾槽通知 03-015 外墻維修清潔通知 03-016 暫停住戶煤氣供應通知 03-017 暫停住戶電力供應通知

第４章 物業驗收與接管管理標準圖表

04-001 擬接物業考察表 04-002 物業統計表 04-003 房屋接管驗收表

04-004 房屋接管驗收遺留問題統計表 04-005 公共配套設施接管驗收表

04-006 公共配套設施接管驗收遺留問題統計表 04-007 樓宇接管資料移交清單

第５章 業戶管理標準圖表

05-001 住戶入住管理流程 05-002 業主（住戶）入住驗房表 05-003 鎖匙發放登記表 05-004 鎖匙借還/看房登記表 05-005 業主/租戶收樓登記表 05-006 入伙資料簽收表 05-007 業主（住戶）入住登記表 05-008 業主（住戶）家庭情況登記表 05-009 房屋保修登記表 05-010 業戶維修委托單 05-011 物業維修報告單 05-012 維修（服務）任務單 05-013 維修（服務）匯總表 05-014 返修申請表 05-015 住戶房屋維修記錄卡 05-016 室內裝修程序 05-017 業戶裝修管理流程 05-018 裝修檔案建立流程 05-019 裝修申請表 05-020 住宅裝修審批表 05-021 05-022 05-023 05-024 05-025 05-026 05-027 05-028 05-029 05-030 05-031 05-032 05-033 05-034 05-035 05-036 05-037 室內裝修審批表 裝修施工人員登記表 臨時出入證 動用明火許可證 施工許可證 辦理裝修手續登記表 裝修驗收表

出入證發放、收回登記表違章通知單 處理違章記錄表 日巡視檢查記錄 房屋委托出租申請表 房地產租賃移交清單 出租房屋登記表 產權清冊 租賃清冊 物業租賃移交清單

05-038 供（停）水（電）申請表 05-039 臨時用電計劃申請表 05-040 旅行條

05-041 業主/租戶投訴處理登記表 05-042 業戶滿意率統計表

第６章 安全與應急管理標準圖表

06-001 月崗位安排表 06-002 保安交接班記錄表 06-003 保安值班記錄表 06-004 來訪登記表 06-005 保安工作班檢表 06-006 保安巡邏簽到卡 06-007 小區巡邏記錄表 06-008 大廈巡邏記錄表 06-009 班長巡查記錄表 06-010 保安日記 06-011 保安工作周檢表 06-012 保安工作月檢表 06-013 保安訓練考核表 06-014 保安請銷假報告單 06-015 治安案件報案登記表 06-016 消防中心值班記錄 06-017 消防巡邏記錄表 06-018 義務消防隊員名單 06-019 消防演練記錄表

06-020 室內安防報警應急反應流程 06-021 突發事件應急處理流程 06-022 治安應急處理流程 06-023 火警、火災應急處理流程 06-024 電梯困人應急處理流程 06-025 水浸應急處理流程 06-026 停水停電應急處理流程

第７章 保潔和綠化管理標準圖表

07-001 清潔設備、設施清單 07-002 清潔員崗位安排表 07-003 清潔班作息時間表 07-004 垃圾清運服務質量記錄 07-005 小區室內清潔日檢表 07-006 小區室外清潔日檢表 07-007 消殺服務質量檢驗表 07-008 清潔工作日檢查表 07-009 綠化組織結構圖 07-010 綠化管理流程 07-011 綠化清單 07-012 綠化員崗位安排表 07-013 綠化班作息時間表 07-014 綠化工作日檢表 07-015 綠化養護月檢表

第８章 社區文化活動管理標準圖表

08-001 社區活動設施、設備清單 08-002 社區活動計劃申報表 08-003 社區活動登記表

08-004 社區活動記錄、質量檢查表 08-005 文化娛樂活動中心清潔工作日檢表 08-006 游泳場清潔工作日檢表 08-007 游泳場工作記錄表

08-008 游泳場凈化、消毒檢驗記錄表 08-009 網球場訂場表

08-010 文娛活動中心有償服務登記表 08-011 社區活動工作人員崗位安排表 08-012 文化娛樂活動中心作息時間表

第９章 設施設備管理標準圖表 09-001 公共設施維修養護流程 09-002 公共設施一覽表

09-003 公用設施定期檢查項目一覽表 09-004 公用設施定期保養項目一覽表 09-005 公共設施定期檢查記錄表 09-006 09-007 09-008 09-009 09-010 09-011 09-012 09-013 09-014 09-015 09-016 09-017 09-018 09-019 09-020 09-021 09-022 公共設施保養計劃表 公共設施維修養護審批記錄 公共設施配套完善項目申報記錄公共設施維修、保養記錄 汽車道閘月保養記錄 公共天線系統月保養記錄 防盜監視系統月保養記錄 對講報警系統月保養記錄 防盜報警對講電話保養記錄 保安閉路電視保養記錄 設備清單 設備臺賬 設備標識卡 設備保養計劃表

設備（機具）外委維修申請表 設備維修記錄

設備檢查保養計劃表

09-023 設備保養記錄表 09-024 設備事故報告單 09-025 故障報告單

09-026 機電設備基本情況記錄表 09-027 零部件更換及大修記錄 09-028 09-029 09-030 09-031 09-032 09-033 09-034 09-035 09-036 09-037 09-038 09-039 09-040 09-041 09-042 09-043 09-044 值班記錄表 操作票

機電安裝維修工程部周檢表配電房、水泵房巡查記錄 干式變壓器保養記錄 發電機季度保養記錄 配電柜、控制柜保養記錄 配電柜檢修工作票 發電機運行記錄 電梯日巡視記錄 電梯維修記錄 電梯故障維修登記表 電梯維修保養月考評表 中控室交接班記錄 空調運行記錄表 空調水泵運行記錄 空調停機通知單

09-045 中央空調系統運行記錄 09-046 空調月保養記錄 09-047 風機半年保養記錄 09-048 供水系統周檢保養記錄

09-049 水池、水箱清洗、消毒工作時間安排表 09-050 09-051 09-052 09-053 09-054 09-055 09-056 09-057 09-058 09-059

第１０章 10-001 10-002 10-003 10-004 10-005 水池（箱）清洗及消毒記錄表 水池（箱）加藥記錄 水泵電機半年保養記錄 水泵月保養記錄 測量、計量器具臺賬 計量器具檢定計劃 計量器具檢定臺賬 電表箱保養記錄 更換電表記錄 更換水表記錄

停車場（庫）固定車位登記表 車輛管理設備、設施清單 車輛管理工作日檢表 機動車輛出入登記表 自行車出入登記表 車輛管理標準圖表10-006 交接班記錄表 10-007 月卡收費登記表

第1章

前期物業管理標準文本

物業投標書綱要標準范例

一、公司簡介 1.機構設臵。2.管理規模。3.管理范圍。（1）投資企業。（2）顧問物業。（3）管理物業。4.公司信譽。5.服務理念。6.管理資質。7.管理人才。8.管理水平。

9.管理業績（公司主要物業管理業績及達標創優榮譽摘要）。10.質量管理體系。

二、綜合優勢

三、投標的前提

四、“ 物業”概況

五、總體構想與目標 1.管理模式 2.管理服務目標（1）總目標。（2）具體目標。（3）管理目標值。

六、接受過渡階段的管理工作及保證措施 1.“ 物業”進場接管期限。2.項目交接驗收責任界定。3.保證措施。

七、進駐后物業管理服務的范圍、內容及標準 1.業戶服務。2.禮儀服務。3.保安服務。4.保潔服務。5.綠化服務。

6.房屋設備、設備管理服務。

八、組織架構及人員配備

九、組織的運行方式、機構及要求 1.管理方式。2.組織運行機制。3.物業管理服務制度。（1）崗位標準。（2）綜合管理制度。

（3）管理處運作管理工作規程。

十、質量管理體系及激勵制約措施 1.質量管理體系。2.激勵制約措施。

十一、委托后的物業管理與服務費用預算 1.《開辦費用預算表》。

2.《物業管理費用預算表》。3.《人事費用預算表》。4.《辦公費用預算表》。5.《保潔費用預算表》。6.《保安費用預算表》。7.《綠化費用預算表》。

8.《房屋設備設施維修保養費用預算表》。9.《房屋設備運行費用預算表》。

十二、結束語

前期物業管理服務合同

第一章 總 則

第一條 本合同當事人 委托方（以下簡稱甲方）組織名稱： 法定代表人： 注冊地址： 聯系電話：

受委托方（以下簡稱乙方）

企業名稱： 物業管理公司 法定代表人： 注冊地址： 聯系電話：

根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將（物業）委托乙方實行物業管理，訂立本合同。

第二條

物業基本情況 物業類型：

坐落位臵： 市

區

路（街道）號； 占地面積：

ｍ； 建筑面積：

ｍ２。

第三條

乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。

２

第二章 委托管理事項

第四條

甲方就

住宅區域內的下列物業管理事項委托乙方管理： 1.房屋共用部位、共用設備的修繕和管理。2.公共設施的修繕和管理。

3.社區服務配套設施的經營和管理。

4.房屋修繕基金、高層住宅電梯水泵大修更新基金和街坊公共設施修繕基金的賬務管理。

5.物業檔案資料管理。6.建筑管理。7.公共環境衛生。8.保安。

9.高層住宅電梯、水泵運行服務管理。

第三章 委托管理期限

第五條

本合同自 年 月 日至 年 月 日止。

第四章 雙方權利義務

第六條

甲方權利義務

1.負責制定《住宅使用公約》和《住宅使用說明書》并將其作為房屋租賃合同的附件要求業主和物業使用人遵守。

2.審定乙方制定的物業管理方案。

3.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況。4.審議乙方在小區的管理計劃、資金使用計劃及決算報告。

5.保修責任范圍內的房屋、設施和設備的維修養護，按以下第 種方式處理：

（1）甲方負責返修。

（2）委托乙方返修，支付全部費用。（3）其他。

6.在合同生效之日起 日內向乙方提供平方米建筑面積管理用房（產權建筑面積管理用房，產權仍屬甲方），由乙方按下列第 項執行：

（1）無償使用。

（2）按建筑面積每月每平方米 元租用，其租金收入用于物業管理和服務。

7.負責歸集物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內向乙方提供。

8.當業主和物業使用人不按規定繳納物業管理費時，負責催交或以 方式償付。

9.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題。10.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。11.其他。

第七條 乙方權利義務

1.根據有關法律、法規及本合同的約定，制定物業管理方案。2.對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理。3.按本合同相關的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理。

4.選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方。

5.負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的維修養護計劃，經雙方議定后由乙方組織實施。

6.向業主和物業使用人書面告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關限制條件，并負責監督。

7.每 個月向全體業主和物業使用人公布一次維修養護費用收支使用情況。

8.對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施。

9.其他。

第五章 物業管理服務要求標準

第八條 乙方須按下列約定，實現管理目標，即業主和物業使用人對乙方的管理滿意率達到 %。

1.房屋外觀： 2.設備運行：

3.房屋及設施、設備的維修、養護： 4.公共環境： 5.綠化： 6.交通秩序： 7.保安： 8.急修：

小修：

第六章 物業管理服務費用

第九條 物業管理服務費（略）。

第十條 住宅區域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的 倍收取。

第十一條 車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收取： 1.露天車位： 2.車庫車位： 3.其他：

第十二條 乙方對業戶或物業使用人的房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務，由業主或物業使用人按實際發生的費用計劃。

第十三條 乙方向業主和物業使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下：（自定）。

第十四條 房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護費用按以下方式承擔：

1.保修期內屬保修范圍內的房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、保養費用由甲方承擔。

2.不屬保修范圍內的維修、養護費用由業戶按建筑面積承擔。

第七章 違約責任

甲乙雙方應嚴格履行本合同，一方違約，另一方有權解除本合同，違約方同時應承擔相應的違約責任。違約金按項目總額的20%由違約方承擔。造成一方損失的，應承擔相應的賠償責任。

第八章 附 件

第十五條 雙方約定自本合同成效之日起 天內，根據甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續。

第十六條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與合同具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。

第十七條 本合同的附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第十八條 本合同正本連同附件共 頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。

第十九條 因房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的堅定為準。

第二十條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第二十一條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請仲裁委員會裁決（當事人雙方沒達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴）。

第二十二條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿 天前向對方提出書面意見。

第二十三條 本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章： 代表人： 代表人： 日期： 日期：

物業管理方案標準范例

前 言

第一章 物業管理要點 一、一種模式 二、二項承諾 三、三個重點 四、四項措施

第二章 擬采用的管理模式

一、物業管理架構

二、物業管理崗位編制

第三章 員工招聘

一、高層物業管理人員

二、綜合管理部

三、物業管理部

四、工程管理部

五、安全管理部

六、財務管理部

錄

目 第四章 物業管理人員培訓

一、新員工上崗培訓

二、在崗員工循環培訓

第五章 物業管理所需物質條件

一、辦公及員工住宿用房計劃

二、物業管理工具與裝備價格參照表

第六章 物業管理工作崗位職責

一、物業經理崗位職責

二、物業經理助理崗位職責

三、物業管理部經理崗位職責

四、物業管理文員崗位職責

五、物業管理員崗位職責

六、物業商務管理員崗位職責

七、物業清潔員崗位職責

八、工程管理部經理崗位職責

九、工程技術員崗位職責

十、強電技工崗位職責

十一、弱電技工崗位職責

十二、暖通技工崗位職責

十三、維修工崗位職責

十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責

十五、安全經理崗位職責

十六、安全管理員崗位職責

十七、財務經理崗位職責

十八、財務會計崗位職責

十九、財務出納崗位職責

二十、財務收費員崗位職責

第七章 物業管理費預算

一、物業管理開支分類預算表

二、物業管理處開支預算明細表

第八章 物業管理規章制度和檔案的建立與管理

一、管理規章制度

二、物業檔案建立與管理

第九章 各項專業管理工作方案

一、公共設施設備管理

二、安全管理

三、裝修管理

四、消防管理

五、車輛管理

六、清潔管理

前 言

物業簡介（略）

服務宗旨

以人為本、規范管理、追求創新、至誠服務。

追求目標

以公司經營為主導，為業戶推出完善的管理服務，為公司創造效益，為企業打造品牌。

第一章 物業管理要點

〃運用持續發展的戰略，確保物業的保值與升值。

〃人性化的管理方針為業戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽。

〃結合所轄的物業建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統思想觀念，“全心全意為業戶服務”。

〃為實現以上設想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。一、一種模式

針對所轄物業的特點制定出具有創造性的物業管理模式。物業顧問由本行業富有實際管理和操作經驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據本物業的實際特點采用有效的模式，并創造“管理由您評定，分分秒秒引證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應，力求更好地滿足業戶的需求。

建議采用的管理體制是：企業化、專業化、一體化。

管理思想是：安全服務第一、人性規范管理、提前服務業戶、打造管理精品。追求目標是：社會效益、環境效益、經濟效益。二、二項承諾

1.在一年內協助本物業通過“市優秀物業管理大廈”的評比。2.在兩年內協助本物業通過“省優秀物業管理大廈”的評比。三、三個重點 1.完善服務、誠信待人

物業管理是以服務為主的行業，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為業戶提供全方位、高品質的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與業戶建立良好的服務管理。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業戶享受到安心、舒心和稱心的居住（工作）環境。

2.環境管理責任到人

大廈的環境管理極為重要，如何為業主創造一個良好、舒適的居住（工作）環境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環抱意識，從而保證大廈的環境衛生狀況達到最佳狀態，為大廈所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風景。

3.安全、消防真抓實干

為確保業戶生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業先進的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業在長年平安的條件下為業戶服務。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責所轄物業的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。四、四項措施

1.根據歷年來的管理經驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到

物業的管理上。從本物業業戶的文化內涵、環境、行為、制度、道德方面加以分析，科學地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。

2.制定出詳盡的執行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規章制度及操作規程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規程，熟悉管理程序，達到規范、自我、服務業戶的目的。

3.時刻有著多方面的準備，永不間歇地實現物業管理項目的創新，不斷提出建設性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。

4.將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓——上崗——再培訓——再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質。

第二章 擬采用的管理模式

一、物業管理架構

物業管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配臵，以求達到降低管理成本、提供優質服務的目的。

本“物業管理中心”按“直線制”設定管理架構。中心設綜合管理部、物業管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優點是集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業初期管理的要求，又能為將來業務的發展留下充足的空間。

1.綜合管理部

（1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。

（2）負責員工工作考勤。

（3）負責收集、整理和保存物業管理公司籌備、建立和發展的資料及人事檔案管理。

（4）負責處理業主的咨詢、投訴，并提供協助。

（5）負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。（6）負責物業管理公司所需物品的后勤采購工作。（7）負責員工餐廳的監督、檢查和管理工作。（8）組織、開展企業文化活動。（9）總經理指派的其他工作。2.物業管理部

（1）負責籌建、管理員工餐廳。（2）負責會所及會議中心的管理。

（3）書寫給業戶的各類通知、通告，由總經理簽署發出。（4）負責物業的日常清潔工作。

（5）負責物業公共區域及周邊的綠化及環境布臵。（6）負責物業的除蟲滅害工作。（7）協助業主處理租賃工作。（8）負責業戶的搬入和遷出協調工作。（9）負責業戶檔案的建立與管理工作。

（10）負責物業的一切慶典服務的布臵，及為業戶的慶典活動提供必要的幫助。

（11）開展業戶文化交流，負責接待、介紹物業工作。（12）配合綜合管理部開展員工培訓工作。（13）總經理指派的其他工作。3.安全管理部

（1）負責物業的防火、防盜、防破壞和警衛工作。（2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系。（3）成立義務消防隊，定期舉行消防演習。（4）建立、健全、制定物業的各項安全規章制度。（5）與業主簽訂“消防安全責任書”。（6）負責物業大型活動的警衛布臵。

（7）負責物業的日常巡樓工作和固定崗位的安排。（8）負責地下停車場的安全秩序管理工作。（9）負責監控室管理工作。

（10）負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。（11）總經理指派的其他工作。4.工程管理部

（1）負責物業全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。（2）負責物業機電設備的日常維護保養工作。（3）制定長期和日常的維修保養計劃并付諸實施。

（4）負責物業土建、弱電系統、強電系統、給排水系統、消防系統、綜合布線系統及其他公共系統的日常維修保養工作。

（5）負責物業高低壓配電室、空調機房的值班和日常維修保養。（6）負責綜合管理部轉發的業主投訴的處理，及滿足業戶其他有關的服務要求。

（7）協助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。

（8）負責工程人員的管理、培訓、考核工作。（9）負責業主裝修方案的審核、監督、管理工作。（10）總經理指派的其他工作。5.財務管理部

（1）協調與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。（2）建立財務管理體系，做好管理公司的經濟核算工作。（3）征收管理費、水電費、電話費、加時空調費等其他管理費用。（4）征收和支付管理公司各類合同費用。

（5）制作財務報表、資金平衡表及固定資產損耗表，以及其他各種財務報表。

（6）按員工工資表發放員工工資。（7）小量現金的支出和日常采購。

（8）負責物業管理部轉發的業主投訴的處理，及滿足業主其他有關的服務要求。

（9）總經理指派的其他工作。

二、物業管理崗位編制

暫定本物業管理方針為：人性服務、培養人才、科學管理、走向市場。根據以上方針，特制定以下用人方案。

1.綜合管理部

（1）由1名綜合管理部經理和5名員工組成。

（2）綜合管理部經理1名，要求具有多年豐富的社會經驗和行政管理工作經驗，組織協調能力強。

（3）文員兼倉庫管理員1名，負責本部門文字處理工作和物品入庫保存、發放、領用工作。

（4）資料管理員1名，負責工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。（5）業戶接待員2名，負責咨詢及商務、票務的有償服務工作及信件、報紙、雜志的接收、分發工作，要求個人素質較好，是本物業樓宇的形象服務窗口。

2.物業管理部

（1）由1名物業經理和 名員工組成，負責大廈清潔、會所等項的物業管理工作。

（2）清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。白班 人負責維護所轄物業內外的公共場所及男女衛生間的常規清潔，要求個人素質較好；夜班 人，負責全面清潔樓宇內外的公共場所及男女衛生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質要求可適當放低。

（3）員工餐廳服務由 名廚師及 名工作人員組成，上班時間為，要求員工個人素質較高。

（4）業戶服務員 名，開展業戶文化交流，接待并介紹物業工作，要求形象素質較好。

（5）會所服務人員 名，負責健身、洗浴、美容等場所的接待服務工作，要求形象、素質較好。

3.安全管理部

（1）由1名安全管理經理和 名安全管理員組成，24小時負責大廈的安全管理工作。

（2）安全管理經理1名，要求由一位有多年物業管理經驗的轉業軍人擔任，具有帶領全體安全管理員完成所轄物業安全管理工作的能力。

（3）文員兼資料員1名，負責部門文字處理和檔案管理工作。

（4）主管3名，分三班，全面負責所轄物業的安全防范、監督檢查工作。（5）監控值班由3名員工組成，分三班，負責監控中心值班工作。（6）大堂值班由3名員工組成，分三班，負責樓宇大堂值班工作。（7）外圍值班由3名員工組成，分三班，負責外圍值班工作。（8）商場值班由4名員工組成，分二班，負責商場值班工作。

（9）停車場值班由3名員工組成，分三班，負責地下停車場出入口的值班工作。

（10）巡邏值班由6名員工組成，分三班，負責巡邏值班工作。4.工程管理部

（1）由1名工程管理部經理和 名員工組成。

（2）工程管理部經理1名，要求由一位有多年物業工程管理經驗的工程師擔任，具有較強的管理能力。

（3）文員兼資料管理員1名，負責工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。

（4）強電值班由 名強電技工組成，全天24小時值班，負責大廈強電設備的使用與維護，確保大廈用電系統正常工作。

（5）空調值班由 名空調技工組成，全天24小時值班，負責空調設備的正常運作與管理、維護。

（6）消防值班由 名弱電技工組成，全天24小時值班，專職負責消防設備的正常運作與管理、維護。

（7）電梯值班員 名，負責電梯設備的正常運作與維護。5.財務管理部

（1）由1名財務主管和 名員工組成，負責物業管理收繳各項費用。（2）會計由主管兼任。（3）出納員 名。（4）停車場收費員 名。

第三章 員工招聘

一、高層物業管理人員 1.物業經理

大學本科以上學歷，持有物業管理上崗證，具有5年以上大型物業管理實際工作經驗，熟悉物業管理有關法律、法規及企業基本管理工作，有較強的管理能力和組織協調能力及處理突發事件的能力，勤業、敬業、樂業。

2.物業經理助理

大專以上學歷，持有物業管理上崗證，有3年以上的物業管理實際工作經驗，有一定的管理、協調能力，工作管理、運作有較強的、系統的認識，能熟練操作電腦，文字功底強，具有較強的組織、策劃、溝通、分析、統計能力，熟悉公關業務，勤業、敬業、樂業。

二、綜合管理部 1.綜合管理部經理

本科以上學歷，持有物業管理上崗證，有3年以上工作經驗，具有豐富的社會經驗和行政管理工作經驗，組織協調能力強。

2.文員兼倉管

大專以上學歷，持有物業管理上崗證，熟悉日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的文件編輯和倉庫管理工作經驗，有較強的管理能力和組織協調能力，敬業、樂業、勤業。

3.資料管理員

大專以上學歷，持有物業管理上崗證，熟悉物業管理法律法規，具有豐富的資料、文檔管理工作經驗，組織協調能力強，吃苦耐勞。

4.業戶接待員

大專以上學歷，持有物業管理上崗證，具有1年以上業戶接待工作經驗，性格溫順，語言表達能力強，對工作認真負責、敬業、樂業。

三、物業管理部 1.物業管理部經理

大專以上學歷，持有物業管理上崗證，有2年以上工作經驗，具有豐富的社會經驗和較強的語言表達能力及大型會議接待能力，以及隨機應變處理突發事件的能力，對大廈清潔、綠化、養護知識有一定的了解，了解各清潔用品的使用規范。對工作認真負責，敬業、樂業。

2.物業管理文員

大專以上學歷，持有物業管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力，熟悉公關業務、各勞動法規及公司的各項規章制度，具有較強的調查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強的管理能力和組織協調能力，勤業、敬業、樂業。

3.保潔員

高中以上學歷，身體健康、品行端正，工作認真負責，能吃苦耐勞。4.寫字樓接待員

大專以上學歷，有1年以上物業管理接待工作經驗，性格溫順，自身素質較好，語言表達能力較強，英語達到國家四級水平。對工作認真負責，敬業、樂業。

5.收發員

中專以上文化，有2年以上工作經驗，懂電腦操作，工作作風嚴謹，具有較強的責任心和積極的工作態度。

四、工程管理部 1.工程管理部經理

大學本科以上學歷（工科專業），工程師職稱，有6年以上工作經驗，持有物業管理上崗證，有2年以上本職工作經驗，具有扎實的專業知識基礎，豐富的實際工作經驗，極強的動手操作能力以及較強的資源運用能力、組織管理能力和綜合事務管理能力，有電工操作證，勤業、敬業、樂業。

2.資料員兼文員、倉庫管理員

大專以上學歷，工科或資料管理專業，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強的文字功底，有2年以上工作經驗。

3.弱電技工

大專以上學歷，電子技術、計算機或相關專業，助理工程師職稱，有3年以上工作經驗，業務熟練，有較強的敬業精神，具有獨立完成工作的能力。

4.強電技工

身體健康，大專以上學歷，電力系統或相關專業，助理工程師職稱，有5年以上工作經驗，有大型企業設備管理經驗，業務熟練，有較強的敬業精神，具有獨立完成工作的能力。

5.空調技工

大專以上學歷，制冷專業，有5年以上工作經驗，有大型設備管理經驗，業務熟練，有較強的敬業精神，具有獨立完成工作的能力。6.維修工

高中以上學歷（水電專業），持有特種行業操作證，身體健康，品行端正，工作認真負責，有一定的口頭表達能力。

五、安全管理部 1.安全管理經驗

大專（或同等學歷），熟悉國家有關法律、法規和保安的有關知識，具有較強的管理能力。持有物業管理上崗證，有2年以上的本職工作經驗，具有豐富的社會經驗和較強的語言表達能力，以及隨機應變處理突發事件的能力，有一定的消防知識。工作認真負責，敬業、樂業，部隊復轉軍人優先選擇。

2.安全管理員

高中以上學歷，退伍軍人優先，身高175cm以上，身體健康、品行端正，工作認真負責，須有本地戶口擔保人。

3.監控管理員

高中以上學歷，男身高175cm以上，女身高165cm以上，身體健康，不矯正視力為1.5，品行端正，工作認真，需有本地戶口。

六、財務管理部 1.財務管理部經理

財經類專業 學歷，職稱，具有3年以上大型企業財務主管工作經驗，有較強的法律、法規意識，遵守國家各項法律、法規和財經制度，嚴守紀律，熟悉會計核算和財務管理的全過程，熟悉稅法。對物業工作有一定的了解，熟悉物業管理有關法規、財務法律、法規，敬業、樂業。

2.會計

大專以上學歷（會計專業），有3年以上大型企業工作經驗，懂電腦操作，有較強的法律意識，遵守國家各項法律、法規和財經制度，嚴守財經紀律，熟悉會計核算的全過程，熟悉稅法。對工作認真負責，敬業、樂業。

3.出納

大專以上學歷（會計專業），有2年以上本行業工作經驗，熟悉結算業務，具有較強的法律意識，對物業工作有一定了解，懂電腦操作。工作認真負責，敬業、樂業。

4.車場收費員

有物業管理工作經驗，懂簡單電腦操作，具有良好的語言表達能力、較強的服務意識和與業戶溝通的技巧，工作認真負責，敬業、樂業。

第四章 物業管理人員培訓

一、新員工上崗培訓

根據物業管理思想，為打造物業管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。

1.員工上崗培訓期15天為有薪培訓。

2.培訓內容包括：物業管理概述，大廈物業管理流程，現代物業管理服務理念，投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。

二、在崗員工循環培訓

1.通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。

2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業戶溝通的經驗。

3.上崗循環培訓的考核辦法。

（1）通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。

（2）在實際工作中，業戶的投訴率和員工違章、違規的行為是評議員工工作的基礎。

（3）通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優化管理的目的。4.培訓計劃及培訓內容提綱（略）。

第五章 物業管理所需物質條件

在投入物力方面建議如下：

一、辦公及員工住宿用房計劃 1.辦公用房 物業經理辦公室 物業經理助理辦公室

物業管理部 安全管理部 綜合管理部 財務管理部

2.住宿用房

由于大廈應急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內（跑步5分鐘內到達）安排物業安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。

二、物業管理工具與裝備價格參照表 序 號 1 2 3 4 5 6 7 8 萬用電表 電流表：300A 鉗式電流表：800A 3000A 對地阻值測試表

絕緣值測試表（500V～1000V）溫度計：電子數字式

酒精式

手提式室內溫度/濕度對比測量器 手提式風量和風速計

名稱及規格

單 價（元）

㎡ ㎡ ㎡

會客室1 會客室2 倉庫2（工程）

㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡

㎡ 儲物間1（物業清潔）㎡ ㎡

男女更衣室各一間 工程管理部工作間 9 10 電源測試電筆 卷尺：1m 5m 鋼尺：3m 1m 水平尺：600mm 角尺：300mm 高空工作安全帶：降傘式 50/500反光衣 耳塞：100dB 耳筒：500dB 安全過濾口罩：100CDN 護眼罩：眼鏡式

全護式

焊接用 21 護鏡（焊接用1000GDA）手套：棉布

皮革 鋁梯：1m 22 1.5m 4m 23 24 25 26 27 高空工作臺：10m全護式 高壓電工全護裝 運輸工具：軸流板式車 手推車 木鋤

扳手：活動150mm 28 活動200mm 活動300mm 活動450mm 29 30 31 菊花板身：3mm～36mm 組合式板身：4mm～45mm 夾具：大力鉗（平口）C形夾：100mm 32 150mm 200mm 300mm 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 虎鉗150mm 鋼管工具連彎頭 切割工具：水管用切刀 鐵皮用剪刀 界刀 剪刀

緊急爆破工具大手錘 斧頭（消防隊用）鐵筆 壓力鉗 潤滑油加油槍

六角起子（0.5mm～16mm）管子鉗：200mm 45 300mm 450mm 600mm 46 拉釘鉗

螺絲起子：平嘴形100mm 4mm 47 150mm 6mm 200mm 8mm 250mm 8mm

400mm 10mm 十字形：100mm 3mm 48 175mm 4.5mm 250mm 6mm 350mm 7.5mm 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 電子部件專用：平嘴 十字嘴平嘴鉗 尖嘴鉗 斜口鉗 導線開口鉗 剪線鉗 鯉魚鉗 水泵鉗

彈簧專用尖嘴鉗：平嘴 弓嘴

電線護套管鉗：100A以上 800A以上 手鋸：金屬450mm 62 150mm 木工600mm 250mm 手錘：電工

球形1kg 球形1.5kg 64 65 66 67 鐵鉆 木工專用工具 泥水工專用工具

電池式手電鉆：0mm～12mm

油壓式手電鉆：小

大 油壓式手電錘：小 鋸條式切割機 葉片式切割機：小

大

金屬磨輪式切割機：手提小

手提大 磨輪床 60A電焊機 小型電焊機 氣體焊槍：氧氣式 高壓氣泵（手提式）高壓吸塵機（手提式）手提射燈 氣動打釘槍 值班工作臺、椅 工具臺 工具柜 物料架 工具箱 文件架 警械

值班電筒（充電式）雨具 放火服 戰斗服 空氣呼吸器 頭盔

防毒面具 洗地機 高速拋光機 高壓沖洗槍 吸塵器 清潔小車及配件

水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等 清潔消耗品 吸塵吸水機

大垃圾筒（生活垃圾用）垃圾筒（樓層及大堂用）告示牌（大堂用）指示牌

大堂廣告欄/廣告牌 大堂用吸水/吸塵墊 地毯（電梯間）辦公桌椅 文件柜 打卡鐘及卡板 對講機（含備件）電腦

打印機（激光/針打各一臺）復印機 傳真機 保險箱 6人更衣柜 飲水機 裝訂機 照相機

注：物業管理工具與裝備價格表，所列項目根據物業管理實際開展工作所需為準。

第六章 物業管理工作崗位職責

一、物業經理崗位職責

1.全面負責對所管轄的物業實施一體化綜合管理、貫徹執行ISO 9000質量管理體系及ISO 14000環境管理體系，完成與公司簽訂的管理目標和經濟指標。

2.制定管理處、月度工作計劃并組織實施，業務上接受總公司和上級部門的指導和監督。

3.負責檢查、監督各項制度的執行情況。

4.合理調配人員，協調各崗位的分工協作，責任到人，同時關心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態度。

5.負責所管轄物業的裝修審批，協調違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。

6.協調本部門與供水、供電、工商等和物業管理有關的部門的關系，便于開展各項工作。

7.認真完成管理處其他工作職責內容和公司安排或委托的其他工作任務。

二、物業經理助理崗位職責

1.協調經理完成本管理處的各項工作。2.認真完成所分管的各項工作。3.當經理不在時，代理經理進行工作。4.有權向經理提出對下屬人員進行獎懲的建議。

5.遵照勞動部門人事有關規定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調員工的事務工作，對部門中的私招濫雇行為進行處理。

6.有權處理顧客對其分管工作范圍內的投訴。7.有權處理分管工作范圍內的突發事件。8.有權自行安排下屬工作人員的各項工作。

三、物業管理部經理崗位職責

1.以身作則，調動員工積極性，保質、保量地完成各項工作。2.檢查和監督大廈紅線范圍內的道路、綠化及公共區域地面的清潔。3.熱情接待業戶，及時處理顧客對服務的投訴，并做好記錄。

4.定期對本部門員工進行培訓和考核工作，不斷提高員工的業務水平和服務質量。

5.協調本部門與各部門的關系，合理調配人力和物力資源。

6.負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協助倉庫管理員合理貯存和使用保管。

7.負責業戶的租金及物業管理費用的催收工作。8.上級領導交辦的其他臨時任務。

四、物業管理文員崗位職責

1.向部門經理負責，主持辦公室全面工作，嚴格執行經理各項指令，有權詢問、檢查、督促各部門工作執行情況。

2.負責安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權檢查、督促崗位責任制在操作層的執行情況，及時發現問題，提出整改意見，落實獎懲制度。

3.加強與各部門的聯系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權協調各部門工作運作和人際關系。

4.加強業務學習，提高能力，促使各部門工作實施標準化、科學化、現代化，有權向公司領導提出創新改革的意見和建議。

5.恪守保密原則，督促有關部門及辦公室工作人員加強文件管理，嚴格會議制度，增強保密觀念，凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導等，無權傳播。

6.從節約出發，審批各部門辦公用品的購臵。

五、物業管理員崗位職責

1.在物業管理部經理領導下，具體行使管理、監督、協調服務的職能。2.負責管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。3.全面掌握大廈物業公共設施、設備的使用過程。4.協調經理送發物業管理方面的文件。

5.參加經理主持的部門例會，總結當月工作，制定下月計劃。

6.負責發現運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業戶投訴。7.收集有價值的物業信息，為推動公司物業管理工作的發展出謀劃策。8.完成經理交辦的各項任務。

六、物業商務管理員崗位職責

1.負責大廈業戶接待工作，做到儀表端莊、態度和藹，熱情大方，反應敏捷，處事穩健。

2.負責為業戶辦理入伙、入住、裝修手續。

3.按接待來訪規定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關領導或部門，對突然來訪者，要報告有關領導或部門后，再約時間接待。

4.負責接待及處理業戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪工作。5.負責為大廈業戶商務、票務收發等項服務工作。6.完成辦公室臨時交辦的工作。

七、物業清潔員崗位職責 1.負責本轄區的清潔衛生工作。2.負責公司及管理處業戶的服務工作。3.負責大廈各區域的垃圾收集工作。4.完成領導交辦的其他工作。

八、工程管理部經理崗位職責

1.在經理助理的直接領導下，負責機電安裝維修工程的全面管理工作。2.負責大廈設施、設備的運行、保養、維修，安全檢查工作的安排與落實。3.履行管理處簽訂的設備管理合同，完成下達的各項管理指標和經濟指標。4.貫徹執行公司制定的《機電設備管理工作手冊》，確保機電安裝維修工程管理的設施、設備處于安全、良好的運行狀態。

5.執行政府部門的有關行業法規，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發生安全事故。

6.對設施、設備的運行、維修和保養的正常運行每月必須進行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。

7.負責員工的政治思想教育和專業技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和素質。

8.負責組織對公司接管的機電設施、設備的驗收及其配套設施的完善工作。9.負責組織技術文件和設備檔案的接管、建立和管理工作。

10.負責業戶對機電工作的投訴處理，負責本部門不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施、跟蹤、檢查。

11.定期向經理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務。

九、工程技術員崗位職責

1.負責對大廈機電設備的運行值班，處理一般性故障，參與協助設施、設備的維修、保養工作，對發生的問題及時向上級領導或管理處匯報。

2.值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調、智能設施、設備的情況，掌握相關設備的操作程序和應急處理措施。禁止與本部門無關人員進入機房。

3.定時巡視設施、設備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。4.配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關系，記錄維修投訴情況，并及時處理。

5.保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設備房的清潔及物品的有序擺放。6.負責設備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設備房管理規定的行為。

7.遇到突發停電或發生其他突發事故時，應從容鎮定，按規定和操作程序及時排除故障，或采取應急措施，迅速通知相關人員處理。

8.加強防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作。

9.協助供電局抄表確認用電量，并進行月度用電分析對比，及時發現問題，杜絕浪費。

10.完成上級交辦的其他臨時任務。

十、強電技工崗位職責

1.協助工程經理開展工作，貫徹執行經理下達的各項指示。

2.制定供電系統的最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設備24h正常運行，出現故障能立即排除；出現緊急停電時，應能隨時啟動柴油發電機，在5min內將發電機電源送至用電設備。

3.負責供電系統的維保操作及制定供電設備的大、中、小修計劃。4.根據系統運行情況進行必要的技術改造，制定切實可行的節約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優。

5.負責大廈系統業戶二次裝修工程的監管工作。6.完成上級交辦的其他工作。

十一、弱電技工崗位職責

1.協助經理開展工作，貫徹執行經理下達的各項指示。

2.負責消防自動報警系統、通風系統、樓宇自控系統、保安監控系統、廣播系統等弱電系統的運行，維護管理工作。

3.根據實際需求，開展各項弱電專業工程的增效、改造工作。4.完成上級交辦的其他工作。

十二、暖通技工崗位職責

1.協助經理開展工作，貫徹執行經理下達的各項指標。

2.負責空調系統、給排水系統的運行、維保管理工作，保證空調系統正常運行，保證各類末端空調設備的完好，無超標噪音和嚴重滴漏現象，各類管道、閥門無嚴重的跑、冒、滴、漏現象及事故隱患，保證給排水管道通暢。

3.負責按規定做好空調、給排水系統的維護保養及制定設備的大、中、小修計劃。

4.根據運行實際情況，提出設備運行節能措施，并保證實施，使系統能運行在最優狀態。

5.完成上級交辦的工作任務。

十三、維修工崗位職責

1.執行管理部制定的《機電設備管理手冊》和有關技術規范、規定，熟練掌握設施、設備的結構、性能、特點和維修、保養方法，做一名合格的維修人員。

2.定期清潔所管理的設備和設備房，確保設備、設施、設備機房的整潔。3.嚴格遵守安全操作規程，防止發生安全事故。

4.發生突發情況，應迅速趕往現場，及時采取應急措施，保證設施、設備的正常、完好。

5.定期對設施、設備進行全面巡視、檢查，發現問題及時處理。6.積極完成上級交辦的各項臨時任務。

十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責

1.負責本部門文件、圖紙及技術資料的管理，建檔和統一管理工作。2.負責收發各種通知、文件以及設備運行記錄的管理。3.負責部門考勤統計工作。

4.負責維修單的接收及跟蹤檢查匯報工作。5.負責本部門文件打印、校對，及傳真工作。6.負責管理處工程、物業、辦公倉庫管理工作。7.完成上級交辦的其他工作。

十五、安全經理崗位職責

1.接受經理助理的工作安排，認真完成各項工作。

2.對治安、車輛管理員日常工作進行檢查、監督、考核和安排管理處的臨時工作任務。

3.協助安全管理經理制定每月工作計劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執行情況，做好檢查、考核記錄。

4.檢查、監督大廈治安、消防工作并巡視記錄。5.負責處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時向管理處經理助理或經理匯報。

6.定時、不定時（晚上零點之后的檢查，一周不少于1次）對各崗位執勤人員的工作進行巡查、督導。

7.對因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊規定，導致業戶投訴或造成較大損失的，負領導責任。

8.做好安全管理員的培訓、考核工作。

9.熱情接待業戶，及時處理顧客對治安的投訴，并做好記錄。10.熟練掌握消防器材的使用，發生火警，應立即采取應急措施。

十六、安全管理員崗位職責

1.服從領導，聽從指揮，以軍人的風度處事。

2.負責本轄區車輛進出、停放管理，遇事要向上級報告。3.負責本轄區人員的進出管理。

4.模范遵守國家法令、法規，做到依法辦事。

5.熟悉本崗位職責和工作程序，掌握本轄區內每一個角落，圓滿完成工作任務。

6.熟悉有關消防器械的使用。

7.負責大廈安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。8.負責大廈應急處理的搶救工作。

9.負責大廈物業、工程、清潔、咨詢等各項服務工作。10.完成上級交辦的各項任務。

十七、財務經理崗位職責

1.根據國家財務制度和財經法規，結合公司實際情況，制定適用的財務管理辦法。

2.按照國家統一的會計制度設臵和使用會計科目。除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并會計科目。

3.圍繞公司的經營發展規劃和工作計劃，負責編制公司財務計劃和費用預算，有效地籌劃和運用公司資金。

4.做好公司各項資金的與支出管理。

5.定期匯總管理處的經濟運作情況，提出合理化建議，為公司發展決策提供參考依據。

6.做好財務統計和會計賬目、報表及年終結算工作，并妥善保管會計憑證，賬簿、報表和其他檔案資料。

7.定期檢查財務計劃、費用預算執行情況，監督各部門的財務活動，分析存在問題，查明原因，及時解決。

8.統一歸口管理公司各種票據和賬目，杜絕管理處資金流失。9.負責財務人員的業務培訓和考核監督工作。10.保守公司管理處機密，維護公司利益。11.負責向公司領導及政府部門作出財務報表。

十八、財務會計崗位職責

1.對規定的會計科目名稱、編號、核算內容和對應關系，不得任意改變。2.對發生的每一項經濟業務須取得或填制原始憑證，并根據審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。

3.要嚴格審核會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經濟業務不合法的憑證，應拒絕受理，并及時報告領導處理。

4.按照規定設臵總賬，明細賬。啟用會計賬簿時，應在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿扉頁上應附“啟用表”。

5.根據審核無誤的會計憑證登記賬簿。賬簿記錄發生錯誤時，不準涂改、刮擦，刪除的文字或數字劃線注銷（必須使字跡清晰可辨），然后在劃線上方填寫正確方案或數字，并由記賬人員蓋章（簽字）。

6.按照規定，定期（月、季、年）核對賬目、結賬、編制會計報表，并做到報表數字真實、計算準確、內容完整、說明清楚。任何人都不得篡改或指使他人篡改會計報表數字。

7.按照規定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。

十九、財務出納崗位職責

1.負責登記現金日記賬、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結。2.負責保管現金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關資料。3.負責管理銀行帳戶，辦理銀行結算業務，月終及時對賬，并根據需要編制銀行存款余額調節表。

4.負責統一管理管理處的發票和收據。做好各下屬部門領用和核銷工作。5.加強貨幣資金的管理，嚴格執行國家有關現金管理和銀行賬戶管理法規制度，不得挪用公款，不得出借公司賬戶。

二十、財務收費員崗位職責

1.協助會計、出納做好各項費用的收取、統計、核算工作，在業務上接受公司財務管理部的指導和監督，保證做到工作日清月結，賬表相符，錢據相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達98%。

2.根據業戶需要提供上門收費服務，在預約時間內準時到達。

3.對拖欠費用的業戶以電話聯系、上門催收或下發催費通知單等方式使拖欠費款項及時回收。

4.完成管理處經理交辦的其他任務。

第七章 物業管理費預算

一、物業管理開支分類預算表 序號 一 1 2 3 4 支出項目名稱 寫字樓支出 員工薪金

公共設施、設備保養費 綠化租用、管理費 物業管理清潔費

月支出

年支出

備注

物業管理辦公費

公共區域保險費

固定資產折舊費

公共水電費

管理公司合理利潤 法定稅金

每月管理費支出合計

二 商場支出

員工薪金

中央空調費

商場專用貨梯費

商場專用手扶梯費

商場公共用水費

員工制服費

設施維修、保養費

綠化設施管理費

節假日活動宣傳費

管理公司合理利潤 法定稅金

每月管理費支出合計

三 車場費用

員工薪金

照明電費

公共用水費

每月管理費支出合計

四 商務會所費用

員工薪金

會所用電費

會所用水費

元/㎡

元/㎡

元/㎡

每月管理費支出合計 五 員工餐廳費用 1 餐廳用水費 2 餐廳用電費 3 餐廳用煤氣費 4 每月管理費支出合計

二、物業管理處開支預算明細表 序號 支出項目名稱 一 管理部員工薪金

經理辦公室 1 物業總經理 2 總經理助理

綜合管理部 3 管理部經理 4 文員兼倉管 5 資料管理員 6 業戶接待員

工程管理部 7 工程經理 8 工程主管 9 強電技工 10 弱電技工 11 空調水電工 12 萬能工 13 文員兼倉管

物業管理部 14 物業經理

元/㎡

元/㎡

支出金額（人民幣元）月支出 年支出

算式

第三篇：公司全套管理制度

通遼向陽新天地商貿有限公司規章制度匯編一

人事行政管理制度

一、員工入職

1、入職人員需提交以下資料

1.1身份證復印件，董事長助理驗原件；

1.2畢業證書、職稱證書等復印件，董事長助理驗原件；

1.3一張1寸免冠彩照；

1.4保安員需提供戶口轄區派出所或居委會提供的無犯罪記錄證明；

1.5當地擔保人身份證復印件及擔保書；

注：以上資料均須與原件一起校核，待使用完畢歸還于本人。（如發生與實際情況不符者，根據情節輕重給予相應處理）

2、新入職人員須繳納崗位保證金500元，入職后從每月工資中扣除100元，由財務

部門出具收據，離職一個月后無任何遺留問題到財務部領取。

4、凡有下列情形者，不予錄用：

4.1經身體檢查，證實身體狀況不佳，或患有精神病、傳染病者；

4.2曾被本公司開除、自動離職或經正常手續離職但時間不滿半年者；

4.3不滿十六周歲的未成年人；

4.4經查實被錄用人所提供資料虛假者；

4.5與本公司以外單位尚未解除勞動關系者；

4.6剝奪政治權利尚未恢復者；

4.7被公安部門通緝者；

4.8吸食毒品者；

4.9有其它劣跡者。

二、員工試用

1、新入職員工的試用期一般為2個月（最長不超過3個月；在試用期工作不滿7日辭職者，不計發薪資），優秀者可提前結束試用期。公司對試用期內無法達到規定的工作標準，或行為不良者，或身體不健康者，可延長試用期或終止試用。

2、在試用期內，公司與員工不滿意對方，均可提前終止試用。新員工在試用期內，因表現不佳或能力不符合工作要求的，經核準后可隨時予以辭退。員工在辦理完相關離職手續后，公司將按其當月實際工作天數結算工資，并在下月發薪日統一發放。

3、原則上，新員工在試用期內不得請假；特殊情況下（如生病等），其試用期根據請假時間長短相應延長。

4、試用期滿（或未滿但表現突出）的新員工可填寫《轉正申請表》申請轉正，由所在部門

填寫《績效考評表》進行考評、審核，并交董事長助理審批，確定轉正日期及薪資標準后，報總經理批準。經考核不符合公司要求者，將視情況延長試用期、調換工作崗位或予以辭退。

三、薪酬福利

1、發薪日公司按員工的實際工作天數支付薪金，付薪日期為每月的5日，支付的是上個

月1日至30（31）日的薪金。若付薪日逢周日或公眾假日，則順延至下個工作日支付。

2、薪資結構：崗位工資（底薪）＋績效獎金

2.1 崗位工資（底薪）＝基本工資＋職務（崗位）津貼+工齡工資

（根據公司“工資標準方案”發放）

2.2績效獎金：根據考勤及各部門工作完成情況以及公司整體運營情況發放績效獎金

四、調動與晉升

1、內部調動

1.1公司可根據下列情況調動員工的職位及工作地點，須有相關領導審批（填制《員工調動

審批單》），并完備調離原部門手續，交接好工作。任何私人協議調動都是公司不允許的，違

者將給予嚴肅處理。

1.1.1部門工作量的增減；

1.1.2為員工職業生涯發展的需要，進行的職位輪換；

1.1.3工作急需；

1.1.4員工不能勝任現任職位；

1.1.5其他工作需要。

1.2對公司做出的正常的崗位調動，請遵照執行，否則將視為自動離職；

2、晉升機制

2.1公司鼓勵員工努力工作，為工作勤奮、表現出色、能力出眾的員工提供晉升和發展的機

會；

2.2如符合下列至少六項條件，可以由部門主管推薦或自薦，經董事長助理審核，報總經理

批準后，予以晉升：

2.2.1之前半年內無曠工、被投訴、工作失誤的記錄；

2.2.2具備良好的職業道德、服務意識；

2.2.3有強烈的責任感、進取心及敬業精神；

2.2.4工作勤奮，工作表現優秀，業績突出；

2.2.5對相關職務工作內容充分了解；

2.2.6有較強的分析、解決問題和圓滿達成目標任務的能力；

2.2.7有良好的協作、溝通能力；

2.2.8具備其他與職務要求相關的綜合能力；

2.2.9已參加過擬晉升職務須接受的系列培訓，成績合格；

2.2.10達到擬晉升職務所規定的工作閱歷要求等。

2.3晉升的員工將有三個月的晉升評估期，在此期間，員工工資按新崗位試用期標準執行

2.5晉升評估期表現不合格者，晉升將被取消，返回原職位。

五、辭職與辭退

1、辭職

1.1員工辭職應提前15天向公司提交書面申請，經批準并按公司規定辦理相關手續。未

獲批準前必須堅守工作崗位，否則以曠工論處；

1.2仍存在需經員工本人親自處理的工作或尚未處理完的工作（如帳目尚未結算或別人難

以替代的工作），員工不得離職，須待工作處理完畢，完成交接手續后方可離職；

1.3員工辭職時如與公司賬物未結清者，不批準辭職；

1.4員工提出辭職未經批準擅自離崗者，作自動離職處理，不計當月工資及其它任何經濟

補償。造成商業秘密、技術信息等流失，或經濟手續未清，造成公司利益損失，或有其它經

濟問題，公司保留追究其法律責任的權力。

2、辭退

2.1公司依有關規定，通過一定程序，解除員工全部職務關系，以公司意愿為原則；

2.2凡有下列情形之一，公司可以隨時予以辭退，并不獲任何經濟補償：

2.2.1試用期間被證明不符合公司用人要求的；

2.2.2嚴重違犯國家法律、違反公司規章制度、影響生產、工作秩序的；

2.2.3因公司調整、縮減編制名額需要調整工作，員工拒絕合理安排的；

2.2.4違犯操作規程，故意損壞設備、浪費原材料和能源的；

2.2.5服務態度惡劣，故意損壞設備、浪費原材料和能源的；

2.2.6有貪污、賭博、盜竊、徇私舞弊行為；

2.2.7違反職業道德，泄露公司內部商業機密，給公司造成重大損失的；

2.2.8以欺詐手段使用假證明、證書，騙取公司信任上崗的；

2.2.9嚴重失職，給公司造成重大損失的；

2.2.10無理取鬧，打架斗毆，消極怠工或犯有其它嚴重錯誤的；

2.2.11法律、法規規定的其它情形，或受到公司一次行政處分再次違反的。

2.3辭退員工，必須嚴格按照有關規定處理，呈報事實要清楚，理由要充分，部門提出意

見后報總經理批準；

2.4被辭退人員由公司發出離職通知書后，即刻辦理移交工作和財物清還手續。

2.5被辭退員工如有涉及法律、經濟等問題，給公司造成重大損失者，除辭退外，公司保

留追究其法律責任的權利。

2.6被辭退員工的當月薪金按實際工作天數結算。

3、完備離職手續

3.1所有員工辭職必須填寫《員工離職審批表》和《員工離職交接清單》，經所在部門審批

方可（主管級或以上員工辭職須經總經理審批）；

3.2員工申請辭職，部門主管應及時與員工進行離職面談，了解何種原因離職，并感謝員

工為公司做過的工作和貢獻；

3.3離職員工上完最后一天班后，持已審批過的《員工離職審批表》和《員工離職交接清

單》與部門主管等其它相關人員進行工作交接或核實手續，最后由董事長助理審核無誤后，方給予辦理結算工資手續，但工資在下月的發薪日統一發放；

3.4員工的辭職手續必須于辭職3天內辦理完畢；

六、消防須知

為了保證公司正常運作，使全體員工能在一個安全的工作環境中愉快工作和休息，請記

住：

1、熟記消防安全平面圖，留意消防通道、安全出口等標訓；

2、發現火情迅速報警119；

3、按動附近的報警器；

4、使用滅火器等消防器材。

5、當緊急疏散時，將由樓內報警系統發出通知，請確保遵循以下規則：

5.1 沿著最近的樓梯快步下到一層；

5.2在保衛人員或緊急救援人員的指引下從大樓出口或緊急出口迅速離開并到指定地點集合；

5.3 切記不要使用樓內電梯。

七、內部溝通

1、公司一貫提倡良好、融洽、簡單的人際關系，重視信息溝通，強調資源共享；

2、如有疑問，應在各類會議上提出，或咨詢相關領導，經常進行溝通交流。

第四篇：保定供熱有限責任公司消防安全管理制度

消防安全管理制度

為加強公司消防安全工作的組織管理、責任劃分、明火管理、電源電氣管理、消防器材管理、消防安全檢查及突發安全事件響應等過程的管理，加強對消防安全的控制，保障企業的健康、穩定發展，特制定本制度。

1、公司總經理對消防安全工作全面負責；

2、辦公室作為公司消防安全管理的歸口部門，負責指導、檢查、督促各部門消防安全管理；

3、人力資源部負責實施消防安全宣傳教育和培訓； 各部門、班組負責所管工作范圍內的消防安全管理；

4.5安全科在辦公室領導下，負責公司消防安全的具體管理和監督工作。

5、內容

5.1方針和原則：消防安全管理以“預防為主，防消結合”為基本方針；實行“誰管理，誰負責；誰使用，誰維護”的原則。

5.2組織管理

5.2.1公司實行總經理領導下的消防安全責任制，各部門、班組實行逐級消防安全責任制。

5.2.2公司應當建立、健全職工崗位消防安全責任制，明確各崗位的防火責任區和消防職責，簽訂《消防安全責任書》。

5.2.3公司應當對職工進行經常性的消防安全宣傳教

育，普及消防知識，增強安全觀念。讓職工懂得本崗位有什么火災危險，懂得預防措施，懂得滅火方法；會報警，會使用消防器材，會處理事故苗頭。

5.2.4公司應建立義務消防隊，倉庫等防火重點部位的職工都應參加義務消防隊，義務消防隊要定期開展消防演練。

5.3消防安全責任

5.3.1公司總經理作為公司消防安全第一責任人，應當履行下列消防安全職責：

a、執行消防法規，保障本公司消防安全符合規定，掌握本公司的消防安全情況。

b、統籌安排本公司的消防安全管理工作，為本公司的消防安全工作提供必要的經費和組織保障。

c、逐級落實消防安全責任，組織開展消防安全檢查，督促落實安全隱患整改，及時處理涉及消防安全的重大問題。

5.3.2公司辦公室作為公司消防安全管理的歸口部門，應當履行下列消防安全職責：

a、組織實施日常消防安全管理工作。

b、擬訂消防安全資金投入及組織保障方案。

c、組織實施消防安全檢查和火險隱患整改工作。

d、組織實施對本公司消防設施、滅火器材和消防安全標識的維護保養，確保其完好有效，確保疏散通道和安全出口暢通。

e、組織滅火和應急疏散預案的實施和演練。

f、及時向消防安全責任人報告消防安全情況，報告涉及消防安全的重大問題。

g、公司消防安全責任人委托的其它消防安全管理工作。

5.3.2人力資源部組織開展消防知識、消防操作技能的宣傳、教育和培訓。

5.3.3安全科作為公司消防安全的直接管理部門，應當履行下列消防安全職責：

a、按照國家消防法律法規及其他消防安全相關規定的要求，結合公司發展實際情況，制定完善公司消防安全管理相關規章制度；

b、督促各部門、班組落實消防安全責任制，明確消防安全職責；

c、監督各部門、班組落實實施公司消防安全管理制度的情況；

第五篇：企業全套管理資料

營銷公司工作項目表 月份客戶狀況表 分公司(或辦事處通路開戶計劃表 產品年銷售計劃表 營銷公司銷售計劃表 業務員工作周報表 業務員工作報告內容要求細則

一、本月工作完成情況 A、銷售量(銷售月報表 B、回款

C、對客戶拜訪情況

二、銷售費用(個人差旅費用報表

三、廣告和促銷活動效果

四、重點客戶情況

五、新客戶情況

六、異常客戶或信譽不佳客戶

七、待開發客戶及其情況

八、競爭對手動態

九、問題與合理化建議

十、下月工作計劃

注:每月向分公司經理(或辦事處主任交書面報告一份,報告應在每 月 30日交公司經理(或辦事處主任 , 在異地的業務員可提前幾天用 快信寄到分公司(或辦事處。月(周預訂計劃表 選擇客戶

1、選 擇客戶的程序流程圖

2、選 擇經銷商要素

3、選 擇經銷商資訊要素

4、批 發商資料卡

5、終 止客戶報告書

6、新 市場信息反饋表

7、購 買心理七階段 選擇客戶的程序流程圖

選擇經銷商要素

一、經銷產的地理區位是否利于產品的儲存與運輸。

二、經銷商的鋪貨能力:經銷商有多少個分銷點,能把我們的產品輻 射到多大的區域。

三、經銷商的信譽,信譽調查包括:

1、通過行業協會等組織中的親密朋友了解。

2、通過與經銷商做生意的其它企業的業務了解。

3、委托資信公司調查。

4、從個體市場了解。

四、經銷商的經濟實力。

五、經銷商是否本地區行業中的佼佼者。

六、經銷商的預期合作程度。

七、如果商家對與我們合作很感興趣,就會積極主動地推銷企業的產 品。選擇經銷商資訊考察要素

一、分銷商的基本情況

1、組織結構(總經理、□□□業務部經理、財務人員、后勤等所 有與□□□有關的重要人物

2、所有權 /注冊資本 /流動資金

3、業務范圍

4、主營業務

5、雇員人、權

二、銷售情況

1、所 經營的品牌權2、96、97年至今營業總額

3、各 品牌(或各公司如、、銷售額4、97年至今為止□□□的銷量、總銷量、總訂貨額

三、分銷商業務員

1、專 屬□□□的業務人、權 /其它品牌業務人員人、權

2、□ □□和其它品牌業務人員的分工(多少人跑零售、多少人跑 批發等

3、業 務員有沒有經過專門培訓

4、業 務員獎金數目?誰負擔(公司還是分銷商?

5、業 務員基本工資

4和 5注意了解競爭品牌的情況

四、覆蓋率

1、A /B/C/D店的覆蓋權

2、□ □□對覆蓋率的要求

3、業 務員有沒有劃分區域

4、鄉 鎮覆蓋情況

5、二 級分銷系統

五、銷售運則

1、客 戶名單

2、拜 訪程序卡

3、客 戶拜訪卡

4、每 月銷售指標

5、銷 售情況報告系統

六、資金

1、□□□和其它競爭品牌的專屬營運資金

2、放給零售商昨批發產的帳期

3、與□□□公司每月結帳的日期

4、最新□□□庫存報告

七、供應鏈

1、訂貨周期

2、誰負責下定單

3、收到訂貨所需時間

4、誰負責送貨給客戶(送貨車輛、人員權

5、壞貨情況

6、分銷商倉庫的管理情況(費用、開放時間等

八、1、分銷商售貨給不同渠道的價格結構及其毛利

2、分銷商經營費用(辦公費、車輛費等

3、競爭品牌的情況

九、假貨情況

1、哪種產品有假貨?

2、假貨集中在哪里?零售?批發?

3、對我們的影響(價格

十、分銷商與□□□關系

價格

1、歷史

2、資金 /人員投入程度

3、經驗

4、合作態度

5、是否經營競爭品牌或水貨 /假貨

6、誰有決定權(下定單、結款方面

十一、1、工作職責

2、促銷的管理

3、對分銷商的管理

4、主要困難 16

公 司業務情況

新市場信息反饋表 推銷過程與顧客之購買心理變化七階段

推銷四過程 19 合同管理

1、合 同簽訂流程圖。

2、合 同預算單。

3、合 同執行狀態表。

4、營 銷公司經濟合同管理暫行規定。

5、合 同糾紛訴訟申請單。

6、合 同檔案表。合同簽訂流程圖

合同預算單

月合同執行狀態表 促銷活動管理

1、促 銷活動流程圖

2、促 銷活動申請表

3、贈 品管理表

4、商 場銷量及贈品贈送報表

5、贈 品管理暫行規定 促銷活動流程圖

促銷活動申請表

贈品管理表

商場銷量及贈品贈送報表 商場:年 月 日至 年 月 日

贈品管理暫行規定

一、贈 品嚴禁私自轉賣、送禮。

二、贈 品嚴格執行申請領用制度,不得多領多報。

三、贈 品分配實行專人負責制。

四、每 日如實填寫銷售記錄及贈品發放記錄表。

五、嚴 格按公司要求保管和發入贈品。

六、以 上規定,各業務員應嚴格執行,若有違反行為,一經發現,即交 營銷公司嚴肅處理。

招 聘

1、招聘柜臺促銷人員流程圖

2、聘促銷人員申請表

3、聘用人員工資報表

4、招聘登記表

5、申請支付促銷人員工資報表

6、聘用協議

7、培訓教材 1基本銷售技藝 2銷售人員儀表

招聘柜臺促銷人員流程圖

聘促銷人員申請表 分公司(或辦事處 :年 月 日

年 月聘用人員工資報表

招聘登記表

聘用協議 甲方: 乙方: 為做好產品在 地區的銷售工作,甲方現聘用乙方 經雙方協商,達成以下協議:

一、甲 方免費為乙方進行進行產品銷售培訓。

二、自 年 月 日起,乙方按甲方有關制度要求開始正常上崗工 作,試用期 期。

三、乙 方為甲方工作期間,必須積極向客戶和消費者推介產品,不得擅 自離崗,不得有任何損害甲方形象及利益的行為,如對甲方造成經 濟損失或其他損失,應負責全部賠償,直至追究型事責任。

四、乙 方為甲方工作期間, 由于非為甲方工作原因造成的人身安排問題, 甲方概不負責。

五、甲 方向乙方支付如下勞動報酬:底薪 元 /月, 辦公費 元 /月,獎金 元 /月(注:辦事處與其協商后報請公司同意再以獎 金發放辦法,辦公費包括市內交通、通訊等。

六、乙 方為甲方工作期間所需辦公用品,由甲方定時、定量發送,非一 次性辦公用品乙方應在聘用期滿后歸還甲方。

七、未 盡事宜,雙方協商解決。

八、本 合同一式兩份,雙方各執一份。

九、本 合同自 年 月 日起生效,有效期 年 月 日至 年 月 日,逾期自動失效。甲方:章(簽字 乙方:章(簽字 年 月 日 年 月 日 公司銷售人員聘用與培訓

一、聘 用銷售人員準則: 慎選、勤教、嚴管

慎選:是擇人的基礎。公司聘用的銷售人員必須要有良好的素質, 優質的品質,獨特的才智。

勤教:是育人的關鍵。公司對聘用銷售人員必須做到經常性,有計 劃、有步驟的培訓,幫助他們不斷吸收新的信息資料,改進 舊的工作方法,糾正錯誤的觀點、行動,提高行事效率。嚴管:用人的保證。公司要求自己的銷售隊伍樹立軍隊的風格,要 有鐵的紀律, 賞罰分明的制度。公司銷售人員對公司的大政方 針必須絕對地服從和執行, 以保證公司市場策略的統一性和完 整性。

二、銷 售人員必備工作精神:責任心

責任心是一切力量的源泉,是一切事業成功的根本保證。一個有責 任心的人才會盡職于自己的工作,才會不怕吃苦,不怕承受不平和 委屈,才會不折不撓的耐心對待工作中的困難,才會有上進心,不 斷鉆研業務,才會有事業獻身的熱情和勇氣。

基本銷售技巧

一、熟 悉自己要賣的產品

每個銷售人員走向市場的第一個要點是要熟悉自己要賣的產品,包 括產品的制作原理、材料、功能及區別于同類產品的特性、質量可 靠程度等,這樣才能有系統地向客戶和消費者進行清、準確的銷售 介紹和回答他們的問題,增強說服力和可信度,要讓他們在心目樹 立起你的“這方面產品專家”形象。關于產品介紹將在第二章詳述。

二、良 好的人際關系

一個好的銷售人員應該是與客戶有著朋友般關系的人,要關心客戶 的喜好,善解他們的心意,滿足他們合理的對你來說可行的要求, 要記住你的目的就是要保持你和客戶之間的友好合作關系。

三、熟 練的交流溝通技巧

熟練的交流溝通技巧是一個銷售員必備的技能。一個好的銷售員要 善于言辭,當然,這絕不是指銷售員的夸夸其談,而是指銷售人員 應該有效地向客戶傳達清楚自己要發布的信息,并能從言辭行為中 了解客戶的意圖,接納他們合理的意見、建議及

要求。對說他們收 回不合理的意見、要求,并讓他們感到你是站在他們立場上來考慮 問題的,從而接納你的主張,并把你視為真誠可信的朋友。

四、處 理反對意見的辦法: 四個步驟:

1、確認所遇到的反對意見是真實的——前提

2、了解真實的反對意見產生的背景——下一步的基礎

3、把反對意見轉化為一個可以回答的問題——成功的一半

4、想辦法解決這個問題——圓滿成功!反對意見是銷售工作中經常會遇到的情況,對于反對意見不能一味

地反感和排拆,要時刻注意運用以上四個步驟讓它成為解決問題的 一種有效模式,從而化干戈為玉帛,不斷改善和密切與客戶的關系。

五、“ 說服性銷售模式”運用于實踐

1、概述情況

2、陳述主意

3、解釋主意

4、強調好處

5、建議下一步

六、良 好的售后服務

七、筆 錄

拜訪客戶時,帶上本子,盡量把談話記下來,讓客戶看到你對他的 重視,清楚不同客戶的需求。

八、客 戶資料

每個銷售員應有一個完善的資料系統,包括客戶名單、電話、地址、銷售能力、信用情況和公司關系程度等。

銷售人員儀表

“第一印象是最重要的印象” ,別人對您最初的評價是基于您的裝 束、談吐和舉動。您要有適當的儀表,產品是一流的產品,您就要用一 流的儀表去銷售它。與客戶相對,不管是立、是坐、還是行,一定要具 備一種吸引對方的魅力。

☆立 姿: ◇ 錯 誤的站立姿勢

1、垂頭

7、聳肩

2、垂下巴

8、駝背

3、含胸

9、曲腿

4、腹部松馳

10、斜腰

5、肚腩凸出

11、依靠物體

6、臂部凸出

12、雙手抱在胸前 ◇ 正 確的站立姿勢

1、頭正、頸直、兩眼平視前方,表情自然明朗,收下頦、閉嘴。

2、挺胸、雙肩平,微向后張,使上體自然挺撥,上身肌肉微微放松。

3、收腹。收腹可以使胸部突起,也可以使臀部上抬,同時大腿肌肉會出 現緊張感,這樣會給人以“力度感”。

4、收臀部,使臀部略為上翹。

5、兩臂自然下垂,男士手背在身后,或垂于體側。

6、兩腿挺直, 膝蓋相碰, 腳跟略為分開, 對男士來講, 雙腿張開與肩寬。

7、身體重心通過兩腿中間、腳的前端的位置上。☆坐 姿: ◇ 不 美坐姿

1、脊背彎曲。

2、頭伸過于向下。

3、聳肩

4、癱坐在椅子上。

5、翹二郎腿時頻繁搖腿。

6、雙腳大分叉或呈八字形:雙腳交叉;足尖翹起:半脫鞋;兩腳在地上 蹭來蹭去。

7、坐時手中不停地擺弄東西,如頭發、飾品、手指、戒指之類。◇ 正 確坐姿

1、坐 下之前應輕輕拉椅子,用右腿抵住椅背,輕輕用右手拉出,切忌開 出大聲。

2、坐 下的動作不要太快或太慢、太重或太輕,太快顯得有失教養,太慢 則顯得無時間觀念;太重給人粗魯不雅的印象;太輕給人謹小慎微的 感覺。應大方自然。不卑不亢輕輕落座。

3、坐 下后上半身應與桌子保持一個拳頭左右的距離,坐滿椅子的 2/3, 不要只坐一個邊或深陷椅中。

4、坐 下后上身應保持直立,不要前傾或后仰,更不要搭拉肩膀、駝背、含胸等,給人以萎靡不振的印象。

5、肩 部放松、手自然下垂,交握在膝上,五指并攏,或一手放在沙發或 椅子扶干上,另一只手放在膝上。

6、兩 腿、膝并攏,一般不要翹腿,千萬不要抖動肢尖;兩腳踝內側互相 并攏,兩足尖約距 10cm 左右。

7、坐 著與人交談時,雙眼應平視對方,但時間不易過長或過短;也可使 用手勢,但不可過多或過大。☆走 姿: ◇ 錯 誤的走姿

1、速度過快或過慢

2、笨重

3、身體擺動不優美,上身擺動過大

4、含胸

5、歪脖

6、斜腰

7、挺腹

8、扭動臂部幅度過大

◇ 正 確的走姿

1、速 度適中,不要過快或過慢,過快給人輕浮印象,過慢則顯得沒有時 間觀念,沒有活力。

2、頭 正頸直,兩眼平視前方,面色爽朗。

3、上 身挺直,挺胸收腹。

4、兩 臂收緊, 自然前后擺動, 前擺稍向里折約 35度, 后擺向后約 15度。

5、男 性腳步應穩重、大方、有力。

6、身 份重心在腳掌前部, 兩腿跟走在一條直線上, 腳尖偏離中心線約 10度。◇ 眼 神禮儀

眼睛是大腦的延伸,大腦的思想動向、內心想法等都可以從眼睛中看出 來。第一、不 能對關系不熟或一般的人長時間凝視,否則將被視為一種無禮 行為。第二、與 新客戶的談話,眼神禮儀是:眼睛看對方眼睛或嘴巴的“三角 區”標準注視時間是交談時間的 30%-60%,這叫“社交注視”。第三、眼 睛注視對方的時間超過整個交談時間的 60%,屬于超時注視, 一般使用這種眼神看人是失禮的。

第四、眼 睛注視對方的時間低于整個交談時間的 30%,屬低時型注視, 一般也是失禮的注視,表明他的內心自卑或企業掩飾什么或對人 對話都不感興趣。

第五、眼 睛轉動的幅度與快慢都不要太快或太慢,眼睛轉動稍快表示聰 明、有活力,但如果太快由表示不誠實、不成熟、給人輕浮、不 莊重的印象,如“擠眉弄眼”、“賊眉鼠眼”指的就是這種情況, 但是,眼睛也不能轉得太慢,否則就是“死魚眼睛”。

第六、恰 當使用親密注視,和親近的人談話,可以注視他的整個上身, 叫:“親密注視”。

◇ 手 勢禮儀

很多手勢都可以反映人的修養、性格。所以銷售人員要注意手勢的幅度、次數、力度等。

手勢禮儀之一,大小適度。在社交場合,應注意手勢的大水幅度。手勢 的上界一般不應超過對方的視線,下界不低于自己的胸區,左右擺的范 圍不要太寬,應在人的胸前或右方進行。一般場合,手勢動作幅度不宜 過大,次數不宜過多,不宜重復。

手勢禮儀之二,自然親切,與人交往時,多用柔和曲線的手勢,少用生 硬的直線條手勢,以求拉近心理距離。

手勢禮儀之三:避免不良手勢:

1、與 人交談時,講到自己不要用手指自己的鼻尖,而應用手掌按在胸口 上。

2、談 到別人時, 不可用手指別人, 更忌諱背后對人指點等不禮貌的手勢。

3、初 見新客戶時,避免抓頭發、玩飾物、掏鼻孔、剔牙齒、抬腕看表、高興時拉袖子等粗魯的手勢動作。

4、避 免交談時指手劃腳、手勢動作過多過大。手勢禮儀之四,標準禮儀握手應是:

1、場 全:一般在見面和離別時用。冬季握手應摘下手套, 以示尊重對方。一般應站著握手, 除非生病或特殊場合, 但也要欠身握手, 以示敬意。

2、誰 先伸手:一般來說,和婦女、長者、主人、領導人、名人打交道時, 為了尊重他們,把是否愿意握手的主動權賦予了他們。但如果另一方 先伸了手,婦女、長者、主人、領導人、名人等為了禮貌起見也應伸 出手來握。見面時對方不伸手,則應向對方點頭或鞠躬

以示敬意。見 面的對方如果是自己的長輩或貴賓,先伸了手,則應該快步走近,用 雙方握住對方的手, 以示敬意, 并問候對方 “您好” , “見到您很高興” 等。

3、握 手方式:和新客戶握手時,應伸出右手,掌心向左虎口向上,以輕 觸對方為準(如果男士和女士握手,則男士應輕輕握住女士的手指部 分。時間 1-3秒鐘,輕輕搖動 1-3下。

4、握 手力量輕重:根據雙方交往程度確定。和新客戶握手應輕握,但不 可綿軟無力;和老客戶應握重些,表明禮貌、熱情。

5、握 手時表情應自然、面帶微笑,眼睛注視對方。總之公司銷售人員應盡量避免不良動作。公司銷售人員著裝要求: 拜訪客戶時,您一定要穿著營銷公司規定的服裝,讓客戶一看就知道您 是為何而來的。進行銷售工作時,男士應穿深色西裝、結領帶、穿白襯 衫和西褲。女士最好穿白襯衫和裙子。總的著裝要求是: 合規

營銷公司銷售人員應按公司規定著裝。

第一, 在 銷售工作中,衣著要適合自己的身材,要整潔、自然、大方, 穿在身上自我感覺舒服。

第二, 服 裝應當適合自己的年齡。第三, 服 裝應適合自己的職業和身份。合規

服飾應體現一種禮貌。在銷售工程中,應選擇符合環境和禮節的服飾。西裝是目前世界各地最常見、最標準的銷售人員用服。西裝與襯衫、領 帶、皮鞋、襪子、褲帶等是一個統一的整體,它們彼此之間的統一協調, 能使穿著者顯得穩重高雅,自然瀟灑。

八、貨架管理

1、貨架管理流程圖。

2、貨架商品周報表。

3、陳列面知識。貨架管理流程圖

貨架商品周報表 填報人:日期:199 年 月 日

陳列面知識

商品陳列的重要性包括:

一、商 品陳列的好壞關系店鋪的格調與形象。

二、商 品陳列方式足以影響業績好壞。

三、成 功的商品表現能夠激發顧客的消費意念。

四、良 好的陳列對商品而言即是最佳的廣告。

五、商 品陳列面好比業務員的代言人,一個好的陳列面容易吸引顧客購 買,業務員對陳列面應存在有何種觀念,要如何呢? 下面列出幾項商品陳列的基本原則:

1、選擇合適的商品組合和適當的商品陳列量。

2、將季節性或銷售好的主力商品,陳列在黃金位置(即陳列架上, 人的目光最容易看到,手最容易拿到的位置。

除此之外,業務員尚須注意下列幾點:

1、應 注意保持面之清潔及商品包裝的完整性, 業務員應隨身攜帶抹 布及包裝配件,服務你的陳列面商品。

2、時 時清潔陳列面商品,勿使規格不齊全,造成貨架缺貨。

3、即 使換季時, 亦不要將陳列面全部上季商品撤換, 應保留小部分, 爭取部分商機。

4、新 商品上市應懂得藉機向店頭要求擴大列面, 同時新產品鋪貨后 業務員應更勤快拜訪客戶,以了解銷量狀況。

5、退 貨時不要將陳列面商品全退,放空后再來爭取將費時費事。

6、業 務員應懂得貨品調節,甲店之退貨或許乙店需要,業務員須掌 握各店的銷貨狀態,以便做為調度參考,減少貨品退回公司增加 管理成本并爭取時效。

7、竭 力維護處有品牌之陳列位置及陳列面積之使用權益, 防止他牌 入侵。

8、研 究零售店的視線規劃, 適時要求店老板盡量將陳列置于客戶的 視線附近。