第一篇：業主收樓需攜帶資料與驗房流程

驗房流程.業主收樓需攜帶資料與驗房流程樓主 驗房細則

業主需要帶的資料有： 1.身份證正本及復印件 ?2.購房合同

3.已付房款及稅費收據或發票

4.改動裝修費用收據

5.供樓存折，并請打印至最近的供款期

6.人民幣（入伙費用必須用人民幣交納）或磁卡若干，交必要的費用，切記要正式發票及物價局批號;7.彩色照片（2張）

8.收樓通知書(上面開發商注明了要業主帶齊的資料)9.驗樓工具

驗房前準備的工具：

(1)試電筆、帶二相／三相插頭和電源顯示開關的插座（小臺燈亦可）(2)鋼卷尺(3)小錘子(4)電筒(5)抹布(6)(7)(8)(9)盛水器具/乒乓球 計算器 筆 紙

(10)易貼便條一疊

(11)小鏡子: 用于觀察難以看到的地方，如門底有否上油漆(12)紙巾: 檢查馬桶排水功能，喉管有否滲水(13)鋁梯

(14)報紙，塑料袋: 做閉水試驗(15)收過房的朋友

正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。

過程

1)去物業部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：

A、房屋的《住宅質量保證書》--可帶走

屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間、外墻面的防滲漏為5年； 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為2年； 墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；

地面空鼓開裂、大面積起砂為1年；

門窗翹裂、五金件損壞為1年；

管道堵塞為2個月； 衛生潔具為1年；

燈器、電器開關為6個月；

其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。

住宅保修期從開發企業將竣工驗收合格的住宅交付用戶使用之日起計算，以上保修期限應在《住宅質量保證書》中明確約定。

B、《住宅使用說明書》--可帶走 要對住宅的結構、性能和下水、電、燃氣等設施的類型、性能和標準做出說明，并提出裝飾、裝修及設施、設備使用的注意事項。

C、《竣工驗收備案表》》（蓋章原件）

有此表方能說明該棟樓已經有關部門驗收合格。《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，缺少一項都不能入住的。您驗房時不能只看發展商有沒有這張表，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等

D、面積實測表（可為復印件但要有章）

E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)--可帶走

水電線路圖，撐重墻，保溫墻及其厚度。有線電視，電話，網線布線

F、《建筑工程質量認定書》和《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》如不能提供要在相關文件中寫明

如果房產商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。

注意：1.對發現的問題要詳細在驗樓單商予以注明。如果確實屬于不能收樓的。要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字，蓋章。

2)核實面積、合同及價錢多退少補問題。確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而變，時間為30--40分鐘

3）驗收房子 1．門：

(1)看門身內、外、頂面是否油漆，且平滑無磕碰。

(2)目測門四邊是否平行且緊貼門框，間隙是否太大（特別是門鎖的一邊）。

(3)試門是否運作自如、開關時有無特別聲音。

(4)試門鎖是否運作自如；看門鎖是否安裝牢固；看門匙與門鎖是否封口；看門插是否插入 太少或太長或太緊。不上鎖是否會自動關上或者打開。(5)關門聽隔音效果并了解密封程度。

(6)衛生間的門下方須油漆，且離地1.5厘米。(7)直角接合部是否嚴密。(8)四角是否呈直角(9)是否與墻在一個平面上2．窗：

(1)看窗的油漆質量有無流墜、漏刷和磕碰，色澤是否一致。

(2)目測窗四邊是否平行且緊貼窗框；框墻接縫處是否密實無縫隙。(3)看窗戶玻璃是否完好。

(4)試窗是否開關或推拉靈活自如。

(5)看關窗后窗體是否變形，密封膠條是否完好。

(6)試鎖銷是否運作自如，是否插入太少或太長或太緊。

(7)看窗臺下面有無水漬，如有則可能是窗戶漏水。

(8)留意窗臺云石是否崩裂，可用手輕觸窗臺，以不刮手為原則。(9)外窗框處理是否粗糙

3．墻壁、天花：

(1)目測墻身、頂棚是否橫平豎直（無裂縫、凹凸、傾斜。與房間橫梁平行的裂縫屬質量通 病，基本不礙使用；與墻角呈45度甚至垂直狀態的裂縫，說明房屋沉降嚴重，有嚴重 的結構性質量問題）。

(2)環視墻面或用手觸摸，看是否平整滑凈（抹灰表面應平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等 缺陷；油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象；墻身、墻角接位有無水漬 和裂痕）。

(3)用木棍輕敲墻壁聽有無空聲（“空空”的聲音說明面層與墻面有縫隙需返工；沉悶的碰擊

聲表明接觸良好。）。

(4)墻面是否有結露現象（有則說明保溫層有問題）。

(5)房間與陽臺的連接處有無裂縫（陽臺斷裂先兆，危險！），陽臺應比室內略低。

(6)看頂棚天花有無滲水、裂痕, 麻點（石灰爆點，石灰水沒有足夠熟化所致，對室內裝潢有不利

影響）。

(7)陰陽角是否平直

4．廚房、衛生間：

(1)龍頭是否出水流暢（大開龍頭觀察水壓及排水速度查漏、堵）。

(2)面盆表面有無劃痕。

(3)地漏排水是否通暢（沖水做試驗），地漏的篦子低于地面5毫米（坯房除外）。(4)地磚是否粘貼牢固無破損。防水是否有效（廚、衛生間泡24小時以上檢驗防水層；不 可行的話只能詢問并記錄）。(5)試排風扇。

(7)浴缸、花灑、馬桶、瓷磚、臺面、廚設等略。

5．電源插座、電源開關、電閘：

(1)試用所有的電源開關、插座和電閘（帶一個有顯示燈的插頭，電筆不合適）。(2)檢查閘具及戶表能否有效控制（總閘拉閘后完全斷電，分閘拉閘后分路斷電）。(3)空調插座應與其他線路分開。

(4)離地30厘米高的插座必須帶保險裝置（保護幼童）。

(5)廚、廁插座應就近通風道安裝；洗手盆上方不應有插座。(6)衛生間內插座應是防潮插座且防濺（待蓋），照明燈座必須是磁口安全燈座。(7)有可能的話打開電話和電視面板，用力拉一拉看是否虛設。

(8)詢問電力線（≥2.5平方）、空調線（≥4平方）、電話線、電視線等規格，一概記錄如下： “據工程人員介紹線路規格為??”。

7．管道

(1)各種管道表面鍍層是否完好無破損。(2)過墻線是否有導管，導管連接是否緊密

(3)彎頭、閥門處用手摸摸是否潮濕（滲漏）。

(4)排水管道尤其是陽臺排污口是否堵塞（器具盛水倒入排水管道，看排水是否流暢）。(5)看排污管是否有蓄水防臭彎頭以及防臭地漏。(6)放空調外飄小臺是否做好地漏及防水(潑水實驗)

8.地面

如是已鋪磚地面，要看地面磚灰縫大小是否均勻；看地面磚拼接線的曲、直程度，拼接線要整齊筆直；另外，還要看每塊地面磚是否粘牢，地板下是否空心。具體辦法是用一小錘輕敲地面磚，如出現空聲響，說明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，地面磚下面虛空。

9.水表 a.是否安裝 b.是否有水表空走 c.閥門關閉不嚴

d.閥門脫絲，連接件滴水 e.截止閥生銹影響水質

10.電表 a.是否安裝 b, 使用數目

10．其它

(1)測量室內使用面積尺寸。(2)目測大致地平。

(3)測量層高，與售房合同比較。

(4)查問客廳、南、北臥室的空調機位和孔洞（要記錄！！你要不給我留，就別怪我瞎打亂 掛了！）(5)有無專用垃圾道，其有無堵塞。

(6)驗收合格后抄電表、水表、煤氣表數值。

11.在您查看了房產后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽收《物業管理條約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業管理費到底由哪些方面構成，清潔費，保安費，綠化費怎么核定，做到明明白白。同事，考察一下您的小區物業管理公司的資質，是否具備您所要求的管理標準后記

在房屋接管驗收中發現質量問題，可根據其對房屋不同的影響程度分別處理：

1）影響房屋結構安全和設備安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理

2）如果發現不影響房屋及設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的方法，由接管單位處理

3）如果發現問題至少要在收樓文件上注明”室內情況尚不清楚”或”樓房狀況未明”等字樣。

注意： 廣州市建委再次重申，開發商無“交樓書”交樓被視為違法，業主可拒絕收樓，

第二篇：業主如何驗房收房

業主如何驗房收房

針對購房業主在收房時遇到的種種問題，為保護業主的合法權益，業主在開發商交房的時候應該注意以下問題：

根據律師專業建議最佳的收房流程應該是：

1、開發商及物業管理人員先核驗業主材料；

2、業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明；

3、業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》；

4、業主做綜合驗收；

5、業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案；

6、開發商與業主協商并達成書面協議；

7、根據協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協議；

8、業主簽署《入住交接單》。

驗房專家還提醒業主必須注意的是：一定要堅持先驗房，后辦理入住手續。如驗房時發現問題，如房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題，要書面呈送給開發商并讓其簽收，以免留下后患。而且，開發商在交房時向業主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。

政府官方提供的正規驗收流程

第一步 索要驗收合格表

《住宅工程質量分戶驗收管理規定》要求開發商在向購房者交房時，必須提供《住宅工程質量分戶驗收表》，該表必須詳細記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等8項內容的驗收過程、曾經存在的問題以及整改情況。

住宅工程質量分戶驗收的主要內容包括：依據設計圖紙的要求，在確保工程地基基礎和主體結構安全可靠的基礎上，檢查住宅觀感質量和使用功能質量。

分戶驗收合格后，開發商必須按戶出具由建設、施工、監理單位負責人簽字(簽章)確認的《住宅工程質量分戶驗收表》，并加蓋建設、施工、監理單位工程質量驗收專用章。住宅工程質量分戶驗收如果不合格，建設單位就不能組織整個工程竣工驗收。

第二步 業主自行檢查

買房人除收到相關驗收表格外，自己也可以對房屋進行檢查。自行檢查的部分主要包括以下幾大部分：

一、房屋尺寸。石峰介紹，房屋在尺寸、高度、寬度上最容易出問題，出現面積縮水的問題，因此需要特別檢查。

二、檢查衛生間是否漏水施工單位驗收需要進行蓄水試驗。購房人如果不放心，可在衛生間內蓄水，24小時后到下層住戶的衛生間向上觀察，如無漏水特征，即為合格。頂層住戶要在下雨時重點查看屋頂是否漏水，可看邊角是否有水印。

三、在驗房時要留心一下廚房是否有直接采光、自然通風。廚房應設置洗滌池、爐灶、排油煙機等設施或者預留位置。

四、是否按裝修標準進行交付。現在交付使用的房子基本是兩個標準，一是初裝修，二是精裝修。購房人可在建設部相關網站查詢清楚房子達到的標準要求。

五、室內各種構建交付的成品是否完好，包括室內墻面是否平整光澤；地面是否平整、清潔；窗戶玻璃及四周抹膠是否均勻等。

第三步 請專業人士驗收

雖然購房人可以通過相關資料和自己的相關知識進行自行驗房，可是對于一些細節的檢查還是需要相關的建筑專業單位來進行，因為這些檢查需要比較專業的知識和儀器。

1.房屋墻面平整度、垂直度，門窗四周是否順直平整。

驗房時應當注意的細節問題及準備工作：

交房房產商應給業主的資料:業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

一、建議收房日期

一般房產商通知我們小業主交房時間會比較早，建議大家不要在第一、第二天去收房，因為在那兩天，同時來收房的人會很多，而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比較好，需要帶的工具：

1）1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道

2）1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓

3）1只塞尺--用于測裂縫的寬度

4）1只5米卷尺--用于測量房子的凈高

5）1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通

6）1只計算器---用于計算數據

7）1只水筆--用于簽字

8）1把掃帚--用于打掃室內衛生

9）1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。

二、過程

1）去物業部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗： A房屋的《住宅質量保證書》--可帶走

B《住宅使用說明書》--可帶走

C《竣工驗收備案表》

D面積實測表

E管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結構）--可帶走

如果房產商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。

2）核實面積、合同及價錢多退少補問題。

確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異

三、驗收房子

看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，暫且先不要交付一些物業費用及相關費用，此時物業會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用.從物業處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠程抄表另）等幾把。接著就可以同物業人員一起去房子里了。（記得拿那些工具哦）

1）詳細檢查房屋質量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象；（陽臺裂縫危險大）

提示：由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了

2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫，凱文顧問提示：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。

3)仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況。如有空鼓，一定要責成陪同物業人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。

4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二、來試試排水速度。（一般新房子會配一個簡易龍頭給業主）。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。提示：關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

5）驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。

提示：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實（記得留一可拉扯掉的位置）。

6）驗收地面下水情況。在廁衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業主在24小時后查看其家廁衛的天花。

提示：在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數字，記錄下來，同時要記錄

電表數字。

7）核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符；

提示：通常在這方面，應該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。

8）測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數據來源地點與具體數據，最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。

四、最后，好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。

[重要]最佳收房流程：

核驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明→交納剩余房款→業主領取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商并達成書面協議→根據協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協議→業主簽署《入住交接單》。同時要求，開發商在交房時向業主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。第一：是房產開發商必須已經取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制要求的，我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產管理法》都規定了建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的標志取決于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管購房者和開發商在買房合同中是否約定將開發商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，開發商交房時都應提供。

第二：是我們常說的“兩書”———“質量保證書”和“使用說明書”，這是建設部2001年6月1日開始實施的《商品房銷售管理辦法》中要求的，現在交房時開發商都應提供。

第三：是開發商已取得國家認可的專業測繪單位對面積的實測數據，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早獲得解決。若符合交房的法定即合同約定的條件，購房人應做些什么？核對合同首先在接到入住通知后，應判斷開發商是否如期交房，若逾期交房，則應提出處理意見，并根據開發商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房，收房時，先檢查開發商所提供的文件是否符合上述要求，然后對要接收的房屋進行實地驗收，在與開發商交接時應注意以下問題：

1、檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋如與購房合同、附件及補充協議不符，入住前要向開發商提出，如不符合則應進行更換；

2、判斷面積有無發生誤差以及誤差比是否超過3％，應在入住前根據合同的約定向開發商提出自己的意見，是否退房；

3、自己對房屋質量進行檢查，如發現結構問題，應和開發商提出，并向政府有關部門反映；如發現非結構性問題，應和開發商交接時如實做好雙方簽字的書面記錄，并要求開發商承諾在一定的期限內進行維修；

4、按購房合同、附件及補充協議的約定對房屋內的設備進行清點，檢查水、電、氣、熱等設備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應在交接時要求開發商在交接清單上注明，并要求開發商書面確認具體更換和配齊的日期；

5、對開發商提供的物業交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應注明“暫不清楚”或“無法認定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。要注意房屋的保修期根據《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條規定：在正常使用條件下，房屋建筑工程的最底保修期限為：

1、地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用

年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為五年；

3、供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

4、電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；

5、裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。買尾房或現房的買房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。

2.專業管線的位置是否合理，質量是否過關。

3.房屋室內各種材料的質量是否合格。

4.房屋室內空氣質量、保溫情況、照明狀況等是否合格。

第三篇：業主收樓驗房需要查看的證件與程序

業主收樓驗房需要查看的證件與程序

一、收房必須查驗五證兩書兩表（原件）

五證：

國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證。

兩書：

住宅質量保證書、住宅使用說明書。

兩表：

房屋面積測繪表、竣工驗收備案表

二、住宅質量保證書：

是開發商承擔質量責任的法律文件。內容應有：

公司名稱、項目名稱、工程質量監督單位核驗的質量等級、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修、竣工驗收時間、交付使用時間、負責質量保修部門、保修項目、保修責任、保修期限、報修單位答復和處理的時限。

在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

㈠地基基礎和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

㈡屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

㈢供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期； ㈣電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年；

㈤裝修工程為2年。

建設部《商品房銷售管理辦法》第三十三條規定：“保修期從交付之日起計算。”

三、住宅使用說明書：

是開發商對住戶合理使用住宅提供提示的法律文件。對結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提示合理使用注意事項，應包含以下內容：

1、開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；

2、結構類型；

3、裝修、裝飾注意事項；

4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；

5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；

6、門、窗類型，使用注意事項；

7、配電負荷；

8、承重培、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

9、其他需說明的問題。

配置設備設施的使用說明書，應附于《住宅使用說明書》中。

四、房屋面積測繪表：

建設部《商品房銷售管理辦法》第三十四條規定：“房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。”

房屋面積測繪表包括：

1、房地產平面控制測量；

2、房產調查；

3、房產圖測繪；

4、面積計算；

5、變更測量；

6、成果資料的檢查、上交和驗收等。房地產測繪的主要成果有控制點成果資料、房地產現狀圖、分幅圖、權屬界址點等。在圖表資料上還需要房地產產權產籍調查表、面積測算表等。

五竣工驗收備案表：

開發商應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案，應提交下列文件：

(一)工程竣工驗收備案表；

(二)工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件 及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料；

(三)法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；

(四)施工單位簽署的工程質量保修書；

(五)法規、規章規定必須提供的其他文件。發現竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，應當在收訖竣工驗收備案文件15日內，責令停止使用，重新組織竣工驗收。

六、商品房交付使用：

開發商應當向買受人提供下列材料：

（一）房地產開發項目綜合驗收報告及備案證明；

（二）商品房質量保證書和使用說明書；

（三）具備相應資質的測繪單位出具的商品房面積測量證明文件；

（四）房地產開發合同約定的商品住宅性能認定文件；

（五）物業管理企業查驗承接物業共用部位、共用設施設備等證明材料；

（六）買受人共有的非經營性配套公共建筑和公共設施清單；

（七）商品房買賣合同約定的應當提供的其他材料。

買 受人應當按照合同約定對商品房進行交付驗收；經驗收符合要求的，應當與房地產開發企業簽署房屋驗收交付單。房屋驗收交付單的簽署，視為商品房的交付使用。交付的商品房質量有瑕疵的，應當及時予以維修。有樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修標準等與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商 品房應當與樣板房一致。

七延遲交房可退房得到賠償：

開發商應當按照商品房買賣合同的約定按期交付商品房；遲延交付的，應當承擔違約責任。經催告在三個月內仍未交付的，買受人有權解除合同，開發商應當賠償由此給買受人造成的實際損失。

延遲交房不退房的賠償標準：

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”

八、交房常見的程序：

1、開發商發出收房通知。收房通知中包括收房的時間和期限、所帶證件購房合同及身份證明等，須交納的各種費用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。最好使用特快轉遞的方式，購房者收到后會有回執。

2、購房者持收房通知書和證件，驗明身份，辦理收房手續，交納有關費用：如房屋價款結算、物業費、公共維修基金等。

3、驗房。購房者對房屋進行驗收，查驗存在的質量問題，向開發商提出整改后再由購房者驗房。

4、購房者接收房屋。房屋驗收合格后，開發商將鑰匙交給購房者，簽署收房單。

九、購房者應該如何收房：

1、接到收房通知書，應該在有效時間內做出是否收房的答復，最好采用特快轉遞的方式，說明正當理由，以備后查，否則無理由將視為收房。

2、如期收房時，帶齊相關證件。首先審查開發商交房的必備證件：五證兩書兩表。證件不全，購房者可以拒絕收房。由此造成逾期交房的責任由開發商承擔。

3、檢驗房屋的質量。看房屋是否與合同約定的交付標準一致，包括戶型、朝向、尺寸、結構等。如有變化，購房者可以要求退房賠償。房屋質量問題的檢驗，最好由專 業人員進行。憑國家認可的專用儀器和工具檢驗，發現的質量問題，開發商應在雙方認可的時間內修復，修復后再重新驗收。

4、房屋修復合格收房時，簽屬收房單，查對水電表數，同時簽訂前期物業管理合同和業主公約。

5、審查繳納合理的費用：房屋價款結算。按照房屋面積實測表數據，參照購房合同中約定的原則結算房款。發現面積不符，可向實測單位查詢和投訴。一般套內面積自 己可以測出。物業管理費。前期物業管理費應由市物價局批準，物業公司應出示批準文件。收房至實際入住期間繳納70％物業管理費。公共維修基金按總房款的 3%交納。可以協商在收房時或辦理房產證前繳納。

十、物業管理費的成本構成：

（1）管理服務人員工資和按規定提取的福利費；

(2)公共設施、設備日常運行、維護及保養費；

(3)綠化管理費；

(4)清潔衛生費；

(5)保安費；

(6)辦公費；

(7)固定資產折舊費；

(8)法定稅費；

（9）利潤。

十

一、拒絕不合理的交房程序：某些開發商以各種借口強迫購房人必須繳納公共維修基金、契稅、物業費、差額面積款等費用、簽訂物業管理合同、辦理房屋交接手續 后才給鑰匙驗房，購房人有權拒絕。根據我國《合同法》和《消費者權益保護法》的規定，開發商只能按購房合同中約定的交房標準無條件交房，不能利用自己掌握 鑰匙的有利地位脅迫購房人接受單方面提出的附加條件，因此影響交房，開發商必須承擔逾期交房的違約責任，向購房人支付違約金。

交房面積違反合同約定的賠償：

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差 比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約 定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

業主驗房收樓大體九步查驗法

一、門窗

1、檢查門窗的強度

2、檢查窗的功能: 門窗框，扇垂直，不彎曲。門窗推拉順滑，表面平整光潔，無嚴重劃痕，型材沒有開裂或斷裂現象。玻璃無污染，無破損，雙玻夾層無灰塵和水氣，分隔條均勻。窗 子排水孔是否打通了。未打通積水會流入型材里。門窗關閉時扇與框，扇與扇無明顯縫隙，密封條不松動，不脫落，不外露。五金配件：齊全，位置正確，牢固。

二、屋頂

1、檢查屋頂和墻面的陰陽角線是否是水平線，如果不是，在今后裝修中要先用粉刷石膏找低再用耐水膩子找平即可。

2、檢查屋頂是否有開裂。

三、墻面

1、檢查墻面是否有空鼓，用小木錘或其他東西敲墻，敲到空鼓時發出的聲音不實，很容易就可以聽出來。做上記號，裝修時用膩子填平。

2、檢查墻面是否有開裂。

3、檢查墻面的膩子，是否是防水膩子，可以帶瓶礦泉水，往墻上潑水，用手去摸，看手上是否有泥漿，沒有的話證明墻面的耐水膩子合格。

四、地面

1、檢查是否有開裂和反砂：地面用腳搓地面時是否出現沙粒。砂漿比或水泥質量不合格、攪拌不均勻都會出現此問題。

2、檢查地面是否平整

五、電路

1、檢查每個電燈開關和電源插座是否可以正常使用，帶個手機座充、或電筆插上就可檢驗電。源插座是否通電，當然專業人員會采用專用插座檢查。

2、檢查插座和開關是否設置的合理，電路在裝修中是否需要改造，一是看個人的需求，二是看房屋中插座和開關設置的是否合理，方便使用。

六、水路

水路主要是體現廚房、衛生間中。衛生間中一般情況是2個地漏、一個座便下水管、一個浴缸下水管、一個洗手盆的下水管，看設置是否合理，再根據自己裝修的需 要來決定是否可更改，但具體改造的方案就要聽專家的意見了。出現問題最多的是，很多人都想改動座便器的下水管，已獲得更多的空間，但改造座便器下水管需在 樓下頂部的下水管路道進行改造，容易引起很多麻煩，為防止以后出問題樓下業主很難同意做這樣的改動，所以不建議自己擅自改動（采用墊高地面的做法容易出現 排水不暢），要聽專業人士的意見。

七、驗防水

這里所說的防水，指的是廚衛的防水。當然，目前交付的房子，有一些事先已經聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經做了防水，那么我們就不得 不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發現漏水什么的，那么維護工程就大了。你不得不拆除已經裝修一新的地面來做一層新 的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛放水，淺淺就行了(大于2cm)。然后約好樓下的物業和業主在24小時后查看其家廁衛的天花有無滲漏。

八、燃氣管路

燃氣表是個很占空間的小東西，這個表的位置如何調整也要聽專業人士的意見，必須由燃氣公司改造，非常重要。

九、驗管道

這里所指的管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口。看看水是不是順利地流走。為什么要驗收 這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會“偷”這個工。把一些水泥渣倒進排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困 難。還有一種情況，不過就與驗收沒關了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經驗而言，如果排污管沒有蓄水防臭彎頭，那么整體房屋質量也就得打十二 分的精神了。為什么排污管需要這種彎頭，因為彎頭會蓄水，這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。而沒有彎頭的話，洗衣間和廁所的排水口就會散發 一種異味。也許會有開發商會認為用防臭地漏就行了，工程的實踐證明，防臭地漏遠遠不能滿足實際需要。而正因為這種小地方，往往最能體現建筑商的施工質量 的。

特別提醒：一般浴缸下部的排水管道有返水彎，而其他位置則沒有，需安裝防臭地漏！！

驗房師講解，收樓驗房問題如何應對

馬上年底了，又是一個收樓驗房高 峰時，從選房購樓開始等待了一年甚至更長時間的業主們，終于可以迎來屬于自己的新居所。隨著廣州商品房交樓標準的提高，一個全新的精裝修時代也已經來臨 ——如今的新業主們，收樓時除了要參照以往的各類“收樓寶典”、“收樓大全”外，因為發展商的交樓標準提高了，收樓流程也有變化了，新業主們遇到的收樓新 問題也越來越多，有的甚至更是之前完全意想不到的。面對精裝修時代——業主您準備好了嗎？ 俗話說“有備無患”，做足事前功夫始終是應對新問題的不二法寶。為讓更多業主收好樓，開開心心住新居，廣州惠康驗房公司陳工幫新業主們提前關注精裝修時代需更多留意的新問題，提前為精裝修時代的新業主們解惑析疑。

1.怎樣預防發展商借口預約拖延交樓？

發展商安排預約收樓本是很好的事情，既方便了業主 也讓物管部門的工作更加有序合理。但有的發展商無法按時交樓，卻以預約看樓的借口變相推遲交樓、避免交違約金，實在很讓業主惱火。像買了荔灣某盤的黃小 姐，本來按照合同是應該在2007年9月30日前將房屋交給業主使用。但黃小姐在9月30日前幾天才收到入伙通知書，里面要求業主9月30日前預約，并在 9月30日—10月30日之間收樓。黃小姐不解，打電話前后咨詢，物業管理部門還隨口回應業主說收樓有120天的寬限期。專業人士就分析，這種做法其實是 不符合合同規定的，即使發展商預約收樓，也應該將收樓預約期定在合同規定的收樓期限內，不能以入伙通知書派發期或其他諸如預定期為準。因此，為了防止發展 商這種變相的拖延交樓招數，業主可以提前一個月到半個月時間打電話向發展商咨詢催促，如果發展商確實無法如期交樓，就應該雙方商討賠償事項；一旦發展商不 愿承認延期交樓，業主就要及時留下證據尋求法律途徑解決，像電話錄音、收樓日到現場拍照等。

2.因維修耽誤了收樓應如何賠償？

通 常來說，維修往往會推遲交樓時間，短則一到二周；如今因為多了電器、石料、墻紙等各方面的問題，維修期往往會更長，有的可能長達1個月甚至半年。遇到這樣 的問題，業主如何才能合理要求發展商賠償，追回屬于自己的權益呢？因為目前大多數樓盤都要求簽了收樓紙才能看樓，業主們在要求維修后，再要求遲交樓賠償往 往會變得被動，因此業主要更加小心留意。業內人士提醒，如果維修時間短，就算要不回遲交樓的違約金，業主也應要求發展商在維修期間免除單位的管理費，管理 費從維修后的交樓時間計算，并要求發展商賠償一定的管理費補償一定的推遲交樓責任。如果維修時間長且影響到入住的，恐怕就是態度問題或嚴重的法律責任問題了。業主可參照遲交樓的條款，要求發展商進行有關延遲交樓的賠償。

那如何避免發展商“先簽紙、再看樓” 呢？驗房師陳 工提議，一般來說，先驗房后交費、簽文件的收樓程序是較合理的正常程序，但不少發展商為了獲得更大的主動性，大多數樓盤都采取先交錢填表、簽文件再驗樓的 方法。對此，業主們在簽購房合同時就應先多個“心眼”，將“先驗房再收樓”作為附加條款寫在合同里，不驗房不收樓。如當初合同未有約定的，則可采取變通方法，在 收樓文件中注明“房內情況未看”或“屋內情況未明”或“未驗房”等字樣，萬一在驗房時出現什么情況，也可保護自己的權益。如果發展商堅持先辦手續再驗樓，就要在簽名處寫明“本簽名為領鑰匙驗樓用，本人并未看到房屋情況，不代表就此收樓”等字樣。

3.裝修材料的品牌、顏色如何保證？

現在附送的裝修標準越來越高，從原先的1500元／平方米，到如今不少樓盤裝標動轍就達2500－4000元／平方米，檔次越來越高，就需要更仔細地檢查。特別是潔具的品牌是否符合？廚具的品牌顏色是否按 照當時的承諾？地板顏色是否與當時樣板房的顏色一致？等等，只有這些細節都對應了，整體效果才能良好。像市區中心某豪宅盤，業主買樓時對門柜、衣柜有深色和淺色兩種顏色可選擇。葉女士當時是選了淺色的白橡木，但收樓時才發現全屋的木柜、包括洗手間的儲物柜 都變成黃色，葉女士覺得完全破壞了室內的裝飾效果，感覺非常廉價，與4000元／平方米的裝修標準不符。對此，發展商解釋因為木料買進時是兩批貨，雖然葉 女士的單位與標準有些小差異，但不致賠償。后來葉女士也發現無論從合同等各方面都無法要求發展商更換重做，也只好啞巴吃黃連，有火無處發。因此，業主最好 在買樓時就先要求將裝修材料的品牌、顏色等寫入附件中的裝修標準中，以保證自己的合法權益。如果發展商堅持不寫或當時業主沒有將這些條款寫入合同附件，也 可以及時到樣板房拍照、錄像，以備在收樓中遇到爭議時留存證據。

4.發展商附送的家用電器，保修問題如何解決？

近年來，不斷提高的樓盤裝修標準除了體現在墻紙、地板選用等方面上，不少發展商在銷售時還承諾附送廚房、衛生間的電器，有的甚至還附送空調、冰箱等等。但這 些電器的質量問題和保修，往往成為新業主最頭疼的問題。有些業主在收樓時往往覺得反正電器都是送的，就算有問題也很難追究責任，收了問題家電也忍了。但要 知道“羊毛出在羊身上”，這些發展商附送的家用電器，實則上全都是包含在業主的房價中，也全是業主自己掏的錢，跟自己平時在商場里買的電器一樣，也需要較 真。首先，所有發展商附送的電器，交接時一定都要試用，有問題的可及時更換。有的業主可能光顧著看電器的品牌、型號是否對上而忘了試用，等到所有收樓手續都辦 齊才發現電器不能用，走保修程序會比較麻煩。同時，還要保管好發展商交樓時隨附的電器發票復印件和保修單。目前大多數發展商只向業主提供發票復印件，原件由發展商財務用于核賬。因此業主在收取復印件 時最好要求蓋上“與原件相同”的章，避免日后糾紛。電器在保修期內有故障，業主可憑發票復印件和保修單找廠家維修。另外，發展商對保修單的保管也有不同做法。有的會將所有電器保修單“打包”交還業主，有的會統一放在物業管理處，電器發生故障才找物管聯系廠方保修。所以 業主在收樓時一定要先問清楚。

驗房師講解驗房小貼士： 1.哪些費用可以不用交？

目 前，政府相關部門已有明文規定，發展商交樓時，燃氣初裝費、電視、電話開通費等已不能再向業主們收取費用，另外，水費、電費的押金也已停收。因此，業主在 收樓時，只需向發展商繳納以下幾項費用：購房所需的稅費（最大金額為契稅），向物業管理公司繳納三個月的管理費、裝修按金（可協商不交，裝修后也可退 回）、物業維修基金（也可以自己交，若由物業公司交要及時拿回維修基金卡）。

2.如何避免多交稅費

對一些購買了 144平方米左右的業主來說，收樓時要注意自己房屋的實測面積，謹防多交契稅。從2005年起，建筑面積在144平方米以上（含144平方米）的住宅需征 收3％的交易契稅，而144平方米以下的住宅就只征收1.5％的交易契稅。專業人士提醒業主們，目前廣州市的正常程序是發展商交樓前，相關的測繪工作需先 完成，也就是說各個單位的測繪面積已都出證，因此業主在預交契稅時一定要求發展商出具權威部門的測繪面積證明，按照準確數據來繳納契稅金額。一旦發展商無 法提供測繪面積證明，房屋是144平方米左右的業主可要求先交1.5％的契稅，等到有關測繪面積出來后證實超過144平方米才交另一半。

收樓驗房要驗哪些內容

電氣

1、電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導管連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣連成整體并有可靠的接地；

2、電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過規定值。制動器、限速器、報警器及其他安全設備應動作靈敏可靠；

3、應按套（單元）安裝電表或預留表位，并有接地裝置；

4、各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠；

5、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；

6、對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號微弱或高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共用天線；

7、配置有電話的住宅，應檢查電話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電話費用是否已經清繳完畢。另外還要驗水、衛、消防、配套設施等設備；

8、配置有空調機、洗衣機、電冰箱、電子熱水器、電子燃氣灶、電子監控報警系統的高級住宅，應檢查所配電器設備能否正常運行，各類管線是否安全可靠。購房面積

從房屋交接的實踐來看，由于對商品房銷售面積的計算方法不甚 了解，多數購房者只注重對房屋結構、裝修質量的驗收，而忽視對房屋面積的核實。實際上，房屋面積的大小不僅影響到最終產權，而且涉及房價，對購房者的經濟 利益產生直接影響。所以核查所購房屋的銷售面積也是房屋驗收工作中的一個重要環節，應當引起購房者的高度重視。應該依據建設部最新頒布實施的《商品房銷售 面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》，對購房面積進行計算。

地面

1、木樓地面應平整牢固，接縫密合；

2、面層與基層必須粘結牢固，不空鼓，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層（如柚木地板）應表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角；

3、衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

屋面

1、陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口平密，不滲漏；

2、各類屋面均需排水暢通，無積水、不滲漏；

3、平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。

樓經驗談

一、照明用電工程的驗收

1、檢查房內電源總開關和漏電保護裝置的靈敏度（一般是以按動電器自有的檢測鈕觀察保護器能否工作為準）；

2、三線插座是否已安裝接好地線；

3、燈具開關正常，插座可通電（用三相相位儀可以檢測）；

4、檢查戶內電線鋪設走向是否合理與美觀；

5、門鈴、報警系統工作正常；

二、土建工程的驗收

1、樓宇整體外觀不出現傾斜，房間內的梁、柱、墻無明顯的尺寸偏差（請帶上鋼卷尺）；

2、墻面、樓板面、天花等不出現明顯的裂縫；批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷；

3、門窗與墻身之間結合部的處理應平整，無缺棱掉角。

三、給排水工程的驗收

1、廚房、衛生間、陽臺地面坡度足夠，地漏無阻塞，排水迅速；

2、所有水喉出水情況正常，抽水馬桶不漏水，水管無破裂，各接口處密封良好；

3、給排水管之間的接駁處無滲水，尤其是塑膠管的接駁位；

4、在廚、廁做泡水試驗24小時，無滲漏現象，其中：（1）地漏出墻管處不應有水滲出至外墻；

（2）不應有水從廚廁沿墻腳滲到廳、房墻面、墻腳；

（3）上層住戶廚廁、陽臺內的水不應滲下至您家相應的天花（特別要檢查天花燈座、豎管口周圍）；

（4）屋面下的天花和墻角、墻面（尤其是窗周圍）不應有雨水滲入的痕跡（在大雨過后兩天內來檢查為宜）。

收樓驗房中比較容易出現的問題匯總

最近廣州惠康驗房公司在廣州的一些新交樓的樓盤做了一些調查，發現驗過的房子出現問題比較集中，驗房師梁工總結了一些廠出現的問題如下：

1、防盜門：多數變形、銹澀、無貓眼門鈴、密封條缺失、灌漿普遍不實、材質以次充好。

2、窗戶：普遍存在變形、滲水，材質以次充好。

3、玻璃：多數不按規定安裝安全玻璃，材質以次充好。

4、墻面和地面：普遍存在空鼓，有的累計面積很大。

5、衛生間：少數頂棚、地面滲水。

6、陽臺：很少做防水處理。

7、管墨線：地面很少有水電走向管墨線，少數開發商不向業主提供原始水電圖。

8、空調洞：很少有套管、戶外冷凝管。

9、漏電保護器：少數失靈、不注明回路。

10、煤氣表：很少有表支架、入戶防火圈。

11、護欄：少數飄窗、陽臺不按規范設置。

12、外墻：有的開裂滲水，殘留水跡、霉班。

13、少數開發商不按規定向業主提供“三書一證一表”。

14、少數開發商強制業主先交錢、先簽字，后驗房。

綜上問題比較常見，各位即將收樓的業主可以仔細參詳一下，為將來的驗房做好準備。

收樓驗房必看的20個細節

1、每間居室的門在開啟關閉的時候是否順暢？有些粗糙的樓盤偏偏就是門關不上。

2、窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。

3、房屋內各處開關窗戶是否太緊？開啟關閉是否順暢？

4、帶裝修的房屋地板有無松動、爆裂、撞凹、行走時是否吱吱作響？

5、屋頂上是否有裂縫？一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題。

6、看屋頂部是否有麻點？這種麻點專業稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內裝潢將帶來很大的不利影響。

7、墻身頂棚有無部分隆起？用木棍敲一下有無空聲？

8、坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？

9、浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當？

10、衛生間、廚房內是否有地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內。試一下房屋內所有的開關、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應仔細了解。30%的火災是由于電氣事故引起的，這與電氣線路 的設置有相當的關系。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設計規范》，規定每套住宅回路數不宜少于5個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火 災事故的發生。

12、頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。

13、供水管的材質？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。銅可以抑制細茵生長，增長水中的銅含量，有益健康。

14試煤氣熱水器開關是否妥當？

15、居室、客廳各種管線是否外露？是否有管線穿過？因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。

16、自來水水質怎么樣？注意區分市政水和小區自供水。

17、墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最簡單的辦法是拿手電筒照射墻面和頂棚，有無凹凸一眼就能看出來。

18、檢查屋內是否清潔？有無殘留建筑垃圾？查看所有可以拆開的空間內是否有垃圾？

19、要求開發商出具該樓盤的竣工備案表和測繪單位實測面積明細表。

20、索要廚衛精裝修物品的使用說明書，同時詢問這些物品有關的保修事宜

收樓驗房需要看哪里

一、看手續

所有的手續文件要進一步落實，以免日后麻煩。

二、看墻

墻當然應橫平豎直，嚴肅均勻。若墻身出現裂紋或有被刮花的痕跡，可能是裝修工干活比較馬虎，也可能是質量問題。看墻時，還要注意相關位置有沒有空調管孔。

三、看門

門最起碼要開關自如。除了要留意門身修飾平滑與否外，還要試下門鎖，看看鎖舌兒與鎖鼻兒是否對位，鑰匙轉動是否方便。門與門框的間隙要適 中，小了太緊，大了漏風。還要留意門與地的縫隙，要預留出地面裝飾的縫隙，否則，水泥地面時開關自如，鋪了磚或地毯后，開門可費勁了。

四、看窗

窗最怕滲水，一下雨，雨水順著窗縫流得四處都是。如果開發商同意你在外墻以水管噴射10分鐘或以上檢驗一下當然好了，可這招兒一來人家未必 同意，二來要是高層的話，這招兒就不靈了。所以，看的時候，一定要細看窗的工藝，縫堵得嚴不嚴，條壓得平不平等。當然，如果有可能的話，雨天看房，或雨后 兩、三天去看房，應該不錯。此外，看窗還要留意窗臺，窗臺應平滑，不刮手。

五、看踢腳

踢腳一要看高度是否合理，是否能保護墻體不受污染；二要看踢腳板是否平滑。

六、看坐廁

若水箱滲水，容易出現銹跡。水箱應是節能型的，因為水價繼續上漲不是不可能的，而樓房最廢水的地方，就是馬桶沖洗引起的。

七、看浴缸

放半缸水浸過夜，隔天便知浴缸會否滲水，當然馬上就能知道排水順暢與否。

八、看洗面臺

臺面打磨修飾是否光身平滑？另外，水龍頭位置是否合適，下方的排水管是否通暢也要親手試一試

九、看櫥柜

開關櫥柜柜門，看看是否方便，還要看看開門后，廚房通道是否暢順，櫥柜高度是否便于取存物品。

十、看地漏

不妨在衛生間放點水觀察一下。

十一、看不銹鋼洗盆

有些樓房使用的是不銹鋼洗盆，這種盆的下水管如漏水，肉眼不易找到破口，可以用手順著管子摸一下，干爽就可以了。買家還可用手輕摸水喉表面有否滲水。

十二、是二手房要留意原住戶的自行改造

若購買的是二手樓，要看露臺有否被改為廚房？是否危及建筑物安全？電路是否正常 ——應留意單位內的電源開關有否被更改，電路容量是否足以負荷電器設備。

第四篇：業主收房流程

一、業主收房流程

收房的過程并不復雜，主要有以下幾個步驟：

開發商和物業核驗業主材料。雙方確認收房流程。

業主領取《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》（此三項必須為原件）以及《房屋土地測繪技術報告書》，并由開發商加以說明。3 業主對新房做綜合驗收，即最重要的驗房環節。

業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案。雙方協商并達成書面協議，根據協議內容解決交房中存在的問題。無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協議。

開發商出具《實測面積測繪報告》，雙方確認面積誤差后結算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等。

業主領取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》。

與物業公司簽署物業協議、向物業公司交納物業費并索要發票或蓋章確認的收據。

辦理產權證有關的事項。若業主委托開發商辦理產權證，則可由開發商代收契稅和房屋產權登記費。代辦費金額雙方協商。業主也有權拒絕代辦。9 業主簽署《入住交接單》，收房完成。

二、詳解如何驗房

1、在檢查完整棟樓座的外墻瓷磚牢固性、單元門是否完好，樓道樓梯安全性和公用設備完好性后，開啟戶門。

2、檢查防盜門有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關應靈活。檢查入戶門門鈴，裝上自帶的電池，檢查是否正常工作。觀察貓眼是否有松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現象。

3、檢查戶內門窗、陽臺等部位有無開裂現象(陽臺裂縫危險最大)，油漆是否刷全。注意用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些地方是否也刷過油漆。檢查門窗的密封是否良好，可用一長紙條放在密封點上，關門壓住紙條用力抽出，多點試驗看密封條的壓力是否均勻。推拉窗上的紗窗和窗扇，確認是否推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水。雙層玻璃里外都擦不干凈時應提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。

4、檢查層高是否符合合同。最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記下。檢查房頂是否傾斜，可在房頂取4－5個點用盒尺進行測量，若數值一致說明沒有傾斜。

5、檢查墻壁是否平整，是否有滲水，是否有劃痕裂紋，是否有爆點（生石灰在發成熟石灰時因攪拌不勻，抹在墻上干后會形成爆點）。檢查地面是否平整，是否有滲水和空殼開裂情況。如有空鼓，要責成陪同物業人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板。

6、如是精裝房，還要檢查廚衛吊頂是否安裝牢固。墻磚、地磚、地板是否平整，是否有空鼓（以小錘敲擊），是否有色差，縫隙是否符合規范。木地板要檢查木龍骨安裝是否牢固。櫥柜開啟是否靈活順暢，配件是否齊全。

7、檢查上下水。盡量開大上水龍頭，檢查是否正常工作。用盆盛水向各個下水處灌水，如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，每個下水口應灌入兩盆水左右，聽到咕嚕咕嚕的聲音表明通暢，確定表面沒有積水。確認沒問題后要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)用塑料袋罩著水口，加以捆實。地漏等下水則需要塞實并留下可拉扯的位臵。

8、檢查衛生間地面坡度是否能讓積水順利往地漏方向流，而不至于流入其他房間。將水倒在衛生間地面上（高度約2厘米），通知樓下的業主24小時后查看其房間內廁衛的天花板是否有滲水。全部用完水后打開水表，記錄下水表的數字。同時也要記錄電表數字。

9、檢查電氣開關箱內的各開關是否有明顯標示，是否安裝牢固，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。檢查插座，如自備有插排（帶有指示燈的五孔插座），可根據指示燈明滅測定是否正常通電。如有可能配備搖表，可測試插座對地絕緣情況是否良好。

10、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現象。檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

11、檢查管道通風。廚房煙道可用冒煙的紙卷放在煙道口下方十厘米左右，看煙是否上升到煙道口能立即吸走。衛生間應在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手電查看是否具備安裝性，同時用與測廚房煙道同樣的辦法測抽力。用手電查看煙道、通風口中是否存有建筑垃圾。

12、用冒煙的紙卷放到管道煤氣報警裝臵附近，看報警裝臵是否靈敏動作，報警聲光提示應同時關閉進氣閥。

13、檢查暖氣管道安裝是否通暢和密封。使勁晃動暖氣管和上水管確定是否牢固。打開水閥看排水是否流暢，放水同時用衛生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。確認暖氣片上方的排氣孔是否可以擰動。

14、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符。驗房過程發現問題及時記錄，并與物業人員確定解決方案和解決日期。如果驗房后認為質量問題較多且需較大整改，則業主可要求開發商簽收“關于房屋存在質量問題要求限期整改的確認函”后中止辦理手續。

三、繳納稅費

1、交易過程中需交費用 印花稅：房價款的萬分之五

2、申辦產權證過程中需交費用

登記費、房屋所有權證工本費、印花稅、契稅、住宅公用部分共有設備維修基金等 >>>市地稅局統一契稅口徑 新規同江寧版最高3%

3、入住過程中需交費用 物業管理費及供暖費

4、辦理按揭須繳納的費用

保險費：財險保險費=總房款*年費率*年限系數。保費一次性交。

5、辦理公積金需繳納費用

1）、評估費：評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%，以上部分0.25%。2）、保險費：財險：保險費=貸款額*年費率*年限系數

綜合險：保險費=貸款人年限對應系數*貸款額

四、《住宅裝飾裝修工程施工規范》中隱蔽工程的規定

本章適用于廚房、衛生間的洗滌、潔身等衛生器具的安裝以及分戶進水閥后給水管段、戶內排水管段的管道施工。

1、衛生器具、各種閥門等應積極采用節水型器具。

2、各種衛生設備及管道安裝均應符合設計要求及國家現行標準規范的有關

規定。

3、衛生器具的品種、規格、顏色和排水管材、件應符合設計要求并應有產品合格證書。

4、各種衛生設備與地面或墻體的連接應用金屬固定件安裝牢固。

5、衛生器具安裝驗收合格后應采取適當的成品保護措施。

6、管道敷設應橫平豎直，管卡位臵及管道坡度等均應符合規范要求。各類閥門安裝應位臵正確且平正，便于使用和維修。

7、嵌入墻體、地面的管道應進行防腐處理并用水泥砂漿保護，其厚度應符合下列要求：墻內冷水管不小于10mm、熱水管不小于15mm，嵌入地面的管道不小于10mm。嵌入墻體、地面或暗敷的管道應作隱蔽工程驗收。

8、冷熱水管安裝應左熱右冷，平行間距應不小于200mm。當冷熱水供水系統采用分水器供水時，應采用半柔性管材連接。

9、各種新型管材的安裝應按生產企業提供的產品說明書進行施工。電氣安裝工程

本章適用于室內電路布線及電器、燈具安裝。

1、電氣安裝施工人員應持證上崗。

2、配電箱戶表后應根據室內用電設備的不同功率分別配線供電；大功率家電設備應獨立配線安裝插座。

3、電路配管、配線施工及電器、燈具安裝除遵守本規定外，尚應符合國家現行有關標準規范的規定。

4、工程竣工時應向業主提供電氣工程竣工圖。

5、電器、電料的包裝應完好，材料外觀不應有破損，附件、備件應齊全。

6、塑料電線保護管及接線盒必須是阻燃型產品，外觀不應有破損及變形。

7、金屬電線保護管及接線盒外觀不應有折扁和裂縫，管內應無毛刺，管口應平整。

8、通信系統使用的終端盒、接線盒與配電系統的開關、插座，宜選用同一系列產品。

9、暗線敷設必須配管。當管線長度超過15m或有兩個直角彎時，應增設拉線盒。

10、同一回路電線應穿入同一根管內，但管內總根數不應超過8根，電線總截面積(包括絕緣外皮)不應超過管內截面積的40%。

11、電源線與通訊線不得穿入同一根管內。

12、穿入配管導線的接頭應設在接線盒內，接頭搭接應牢固，絕緣帶包纏應均勻緊密。

13、當吊燈自重在3kg及以上時，應先在頂板上安裝后臵埋件，然后將燈具固定在后臵埋件上。嚴禁安裝在木楔、木磚上。

五、業主如何自己辦理新商品房的房產證

正常情況下，從向房地局提交文件之日起，大約兩個月后可領取產權證。如果是一次性付款，則可自辦產權證。大致流程如下：到房地局領表和交納公共維修基金等費用，到開發商指定的房屋面積計量站出測繪圖，根據測繪圖填好表格拿到開發商處蓋章、領取正本合同，然后約開發商一起共同到房地局提交前述相關文件即可。

需注意：要向開發商確認，你所購房屋的產權證在哪個房地局辦理，然后再辦或者直接向該局查詢。

如果是按揭貸款買房，根據幾大商業銀行的借款合同，均有需委托開發商代辦產權證的條款，即產權證只能委托開發商代辦，自己不能辦理。

六、辦理商品房產權證需經過哪些程序

居民在辦理商品房產權證時，一般按照下列程序進行:

(1)鑒證。購房者在與開發商簽訂購房合同后15天內，將合同送房地產交易所辦理交易鑒證備案手續；

(2)登記。購房者在使用所購商品房后3個月內，到房屋產權監理所辦理產權登記手續。登記時，須提交下列材料：購房者的身份證和私章，鑒證過的購房合同以及由開發商出具的購買商品房辦理產權證明書、購房發票、紅線圖、位臵圖(藍圖)、平面圖(藍圖)。登記完畢領取收件收據。

(3)交費。受理登記15個工作日后，到房屋產權所交齊登記費、鑒證費等有關費用；

(4)領證。房屋所有人憑身份證、私章、收件收據和收款票據領取《房屋所

有權證》。

七、不辦產權登記對權利人會產生什么影響

許多人不重視產權登記，特別是居住祖屋的人。須知道，這樣會給以后的生活帶來麻煩，自己的權益得不到有效的維護，其影響主要有：

(1)未經登記的房屋所有權轉讓時，受讓方無法了解擬受讓產權的狀況，交易就難以成功，即使私下成交，也難以辦理產權交易過戶手續；

(2)未經登記的房地產因無法向貸款方提交房地產權證書，不能抵押、投典；(3)當權利人因房屋所有權、土地使用權與他人發生糾紛或遭到非法侵害時，因無法向行政、仲裁或司法機關提交有效的法律憑證，增加了司法實踐的困難，而且有可能使自己的權益得不到有效保護；

(4)當權利人將自己所擁有的房屋進行抵押、投典，由于未對他項權利進行登記，一旦抵押人需處分抵押物時，由于未經登記房屋他項權利，其優先受償權不受法律保護；

(5)房屋建筑及使用情況發生的變化不及時登記，一旦遇到拆遷時，當事人因缺乏依據就會得不到有關補償，造成不必要的損失。

第五篇：業主收房流程j是怎么樣的,如何驗房

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業主收房流程j是怎么樣的,如何驗房

好不容易買了套房,可是還有一堆流程需要了解,這過程中你真的知道嗎?

一、業主收房流程

收房的過程并不復雜,主要有以下幾個步驟:

1、開發商和物業核驗業主材料。雙方確認收房流程。

2、業主領取《竣工驗收備案表住宅質量保證書住宅使用說明書房屋土地測繪技術報告書》,并由開發商加以說明。

3、業主對新房做綜合驗收,即最重要的驗房環節。

4、業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案。雙方協商并達成書面協議,根據協議內容解決交房中存在的問題。無法在15日內解決的,雙方應當就解決方案及期限達成書面協議。

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5、開發商出具《實測面積測繪報告》,雙方確認面積誤差后結算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等。

6、業主領取新房鑰匙,簽署《住宅鑰匙收到書》。

7、與物業公司簽署物業協議、向物業公司交納物業費并索要發票或蓋章確認的收據。

8、辦理產權證有關的事項。若業主委托開發商辦理產權證,則可由開發商代收契稅和房屋產權登記費。代辦費金額雙方協商。業主也有權拒絕代辦。

9、業主簽署《入住交接單》,收房完成。

二、詳解如何驗房

1、在檢查完整棟樓座的外墻瓷磚牢固性、單元門是否完好,樓道樓梯安全性和公用設備完好性后,開啟戶門。

2、檢查防盜門有無劃痕,門邊是否變形,門與框的密封是否嚴密,門和鎖開關應靈活。檢查入戶門門鈴,裝上自帶的電池,檢查是否正常工作。觀察貓眼是否有松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚

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等現象。

3、檢查戶內門窗、陽臺等部位有無開裂現象(陽臺裂縫危險最大),油漆是否刷全。注意用鏡子放到門頂部和門底部,檢查這些地方是否也刷過油漆。檢查門窗的密封是否良好,可用一長紙條放在密封點上,關門壓住紙條用力抽出,多點試驗看密封條的壓力是否均勻。推拉窗上的紗窗和窗扇,確認是否推動靈活,相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽,防止異物堵塞影響排水,導致下雨時窗戶進水。雙層玻璃里外都擦不干凈時應提出拆換玻璃清潔,否則以后不易解決。

4、檢查層高是否符合合同。最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記下。檢查房頂是否傾斜,可在房頂取4-5個點用盒尺進行測量,若數值一致說明沒有傾斜。

5、檢查墻壁是否平整,是否有滲水,是否有劃痕裂紋,是否有爆點(生石灰在發成熟石灰時因攪拌不勻,抹在墻上干后會形成爆點)。檢查地面是否平整,是否有滲水和空殼開裂情況。如有空鼓,要責成陪同物業人員盡快修復,否則在裝修中會很容易打穿樓板。

6、如是精裝房,還要檢查廚衛吊頂是否安裝牢固。墻磚、地磚、地板是否平整,是否有空鼓(以小錘敲擊),是否有色差,縫隙是否符合規

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范。木地板要檢查木龍骨安裝是否牢固。櫥柜開啟是否靈活順暢,配件是否齊全。

7、檢查上下水。盡量開大上水龍頭,檢查是否正常工作。用盆盛水向各個下水處灌水,如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等,每個下水口應灌入兩盆水左右,聽到咕嚕咕嚕的聲音表明通暢,確定表面沒有積水。確認沒問題后要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)用塑料袋罩著水口,加以捆實。地漏等下水則需要塞實并留下可拉扯的位置。

8、檢查衛生間地面坡度是否能讓積水順利往地漏方向流,而不至于流入其他房間。將水倒在衛生間地面上(高度約2厘米),通知樓下的業主24小時后查看其房間內廁衛的天花板是否有滲水。全部用完水后打開水表,記錄下水表的數字。同時也要記錄電表數字。

9、檢查電氣開關箱內的各開關是否有明顯標示,是否安裝牢固,檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。檢查插座,如自備有插排(帶有指示燈的五孔插座),可根據指示燈明滅測定是否正常通電。如有可能配備搖表,可測試插座對地絕緣情況是否良好。

10、檢查有線電視插座、寬帶插座,插進去有無松動或插不進現象。檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

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11、檢查管道通風。廚房煙道可用冒煙的紙卷放在煙道口下方十厘米左右,看煙是否上升到煙道口能立即吸走。衛生間應在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手電查看是否具備安裝性,同時用與測廚房煙道同樣的辦法測抽力。用手電查看煙道、通風口中是否存有建筑垃圾。

12、用冒煙的紙卷放到管道煤氣報警裝置附近,看報警裝置是否靈敏動作,報警聲光提示應同時關閉進氣閥。

13、檢查暖氣管道安裝是否通暢和密封。使勁晃動暖氣管和上水管確定是否牢固。打開水閥看排水是否流暢,放水同時用衛生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。確認暖氣片上方的排氣孔是否可以擰動。

14、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏,品牌、數量是否相符。驗房過程發現問題及時記錄,并與物業人員確定解決方案和解決日期。如果驗房后認為質量問題較多且需較大整改,則業主可要求開發商簽收“關于房屋存在質量問題要求限期整改的確認函”后中止辦理手續。

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