第一篇：房地產策劃提成方案

房地產銷售提成方案一手代理項目策劃部人員架構及薪金、提成建議

一． 一手項目策劃部架構圖：

二． 薪金構成：

部門經理：基本工資+各項目基本津貼+按部門基數的一定比例計傭

項目經理：基本工資+項目基本津貼+項目每月銷售額計傭提成（部門公傭+項目私傭）

策劃主任：基本工資+項目基本津貼+項目每月銷售額計傭提成（部門公傭+項目私傭）

策劃助理：基本工資+項目基本津貼+項目每月銷售額計傭提成（部門公傭+項目私傭）

策劃文員：基本工資+崗位津貼+項目每月銷售額計傭提成（部門公傭+項目私傭）

三． 基本工資標準：

部門經理：基本工資5500元

項目經理：基本工資4500元

策劃主任：基本工資2800—3000元

策劃助理：基本工資2000—2300元

策劃文員：基本工資2000—2300元

四． 項目基本津貼（按實際跟進項目計）：

部門經理：300元

項目經理：250元

策劃主任：200元

策劃助理：180元

策劃文員崗位津貼:160元

五． 傭金提成比例：

傭金提成分別按總部收到的策劃費、銷售傭金（按每月銷售金額計）及服務代理費（月計）為基數。

提傭分配比例表：

部門經理計傭比例：以上述基數的0.7%計，不分公、私傭；?

項目經理計傭比例：私傭、服務代理費以項目組傭金的35%計，策劃費、公傭按個人工作比例分配；?

策劃主任計傭比例：私傭、服務代理費以項目組傭金的30%計，策劃費、公傭由項目經理按個人工作比例分配；?

策劃助理計傭比例：私傭、服務代理費以項目組傭金的25%計，策劃費、公傭由項目經理按個人工作比例分配；?

策劃文員計傭比例：私傭、服務代理費以項目組傭金的10%計，策劃費、公傭由項目經理按個人工作比例分配。?

第二篇：房地產銷售提成方案

房地產銷售提成方案

房地產銷售提成計劃 薪金組成：

部門司理：基礎人為+各項目基本津貼+按部門基數的必定比例計傭項目司理：基礎人為+項目基礎補房地產銷售談判技巧助+項目每月銷售額計傭提成（部門公傭房地產銷售提成+項目私傭）

策劃主任：基礎人為+項目基礎補助+項目每月銷售額計傭提成（部門公傭+項目私傭）

策劃助理：基礎人為+項目基礎補助+項目每月銷售額計傭提成（部門公傭+項目私傭）

策劃文房地產銷售提成員：基礎人為+崗位補助+項目每月銷售額計傭提成（部門公傭+項目私傭）

五．房地產銷售提成方案 銷售提成計劃-傭金提成比例：房地產銷售提成計劃

傭金提成分袂按總部收到策劃費房地產銷售提成方案、銷售傭金（按每月銷售金額計）及服務代理費（月計）為基數。

提傭分配比例表：房地產銷售提成計劃

部門經理計傭比例：以上述基數的0.7%計，不分公、私傭；項目經理計傭比例：私傭、服務代理費以項目組傭金的35%計，策劃費、公傭按房地產銷售提成個人使命比例調配；

策劃主任計傭比例：私傭、服務代理費以項目組傭金的30%計，策劃費、公傭由項目經理按個人使命比例調配；

策劃助理計傭比例：私傭、服務代理費以項目組傭金的25%計，策劃費、公傭由項目經理按個人使命比例調配；

策劃文員計傭比例：私傭、服務代理費以項目組傭金的10%計，策劃費、公傭由項目經理按個人使命比例調配。

第三篇：房地產策劃方案

青蓮家園策劃方案

青蓮家園位于鄭州市西北區，北臨連霍高速公路，西接河南工業大學和鄭州大學，南有蓮花街，整個區域201畝坐落于西開發區。

1市場分析

1.1.區域市場分析

一、地理位置

青蓮家園位于鄭州西區牡丹路與月季街交匯處，區位優勢明顯，距鄭州市中心約12公里，南挨310國道，北臨連霍高速公路，交通設施發達。并且處于鄭州市西開發區內，緊鄰西大學城，完全接受文化的熏陶。

二、市場背景

目前房地產市場開發商眾多，房源儲量過大，縣城城中村改造，而且國家調控房價，造成大部分客戶處于觀望狀態，市場形勢不容樂觀，但是政府整頓房地產市場，房地產市場日趨規范，隨著市場的穩定，未來市場處于上升態勢，青蓮家園所處地段發展趨勢正旺，是很多人所向往的好地段。

現在的房產市場有以下幾個特征：a產品結構過于單一大部分產品為多層的住宅項目，聯體、獨立別墅成為了市場的空白點，而對于別墅的需求確是實實在在存在的，從而累積了一部分別墅消費群體。b宣傳推廣理念落后，一些設計水平落后，低質的樓書，混亂的銷售現場管理，讓人覺得僅僅是在購置一套住宅，全然沒有感覺到這個樓盤能為你帶來身份地位的象征和對生活的享受。c現在市場成熟，知名度較高，涉及區域較廣擁有強大的商業籌碼和人群力量。近幾年經濟發展迅速，交通變得更加發達，人民的生活水平也有很大的提高，選擇一處好的居住環境體現著生活的品味和精神的向往，青蓮花園居住區近幾年還將加大商業建設拉動經濟的飛速發展。

1.2.定向市場分析

本項目位于新西區，但并不僅僅局限于西區，從近的看，涉及到金水區，二七區，以及整個鄭州市，從遠的看，輻射到周邊的市區。近幾年鄭州發展迅速，交通系統也正在升級，尤其是地鐵的建設。未來的鄭州將是中原地區的中心地帶，適中的房價，優越的地理環境和良好的氣候條件，將是人們購房置業的優先選擇。

1.3.青蓮家園項目分析

(1)項目規劃用途：整個面積201畝，用于住房建筑區域160畝，綠化面積30畝11畝用于其他用途（停車位，健身設施用地等等）

(2)項目戶型：適用于中高階層的中小型面積戶型

(3)用地性質：居民住宅用地

(4)銷售特征：以前銷售無整體營銷思路，盲目追求高利，定價一路走高，且無有效的表現及宣傳手法，不注重產品的培養和樹立。現在我們青蓮家園價格趨于合理，而且市場出現整合態勢，營銷理念隨專業銷售機構的介入逐步為市場接受，為此我們的人員更加專業化，宣傳手段也在不變化創新。

(5)客戶需求的變化:A客戶是已由先期的單純追求滿足居住要求，工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變；B客戶在追求上述要求的基本基礎上，更加注重樓盤的個性，內涵及升值潛力，對小區的整體規劃要求較嚴格；C客戶相對前兩種客戶來說已經有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發商的資質、樓盤的知名度以及社區環境也非常的注重。

(6)市場環境的變化

地理環境：逐步打破了地域限制，市場全方位發展，從傳統的利用地段創品牌，到創品牌而創地段。

產品環境：產品多元化，多層仍為主力，小高層發展較快，并逐漸為市場所接受。

(7)優勢

1出行路況良好，路線清晰、流暢，為以后私車業主的外出打下最重要的基石；

2具有現代化的交通網絡支持，為項目今后的業主出行提供了良好的交通條件；

3附近各類教育學校林立，充分保障了業主子女的就學問題；

4周圍有鄭州大學醫院，信息工程大學醫院，還有若干醫療場所，離市中心較近

方便人們出行購物游玩。

(8)劣勢

1城市生活配套設施缺乏；

2項目相對孤立，難以形成板塊效應；

3地理位置偏僻；

4區域發展緩慢，餐飲娛樂業等服務業較貧乏

(9)前景分析

國家的宏觀調控，提升了房市的穩定發展，樓市前景看好；整體區域的房市都正式處在上升期，供求關系維持較為平衡；政府加大衛星城的投入 項目周邊城鎮的人員具有購買欲望大學城的發展促進文化的進步

(10)前景威脅

鄭州政府的政策導向以及附近樓盤項目的發展都會使客戶的流向出現問題；樓盤自身影響力小，客戶無法得知青蓮家園的有關消息；

1.4.項目周邊配套狀況

學校：鄭州大學河南工業大學信息工程大學鄭州外國語學校

超市：丹尼斯超市

其他：鄭州高新區管委會

周圍交通：45路公交車，將建成的地鐵一號線

2.項目市場定位

2.1.市場地位

本案的均價在8000元/平方米，最低價可保持在5000元/平方米以上。隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成為我市西北區域樓盤的聚集之地，是這一塊地區成為居民住宅中心。

2.2.項目形象定位

戶型：

A:3室2廳1衛1廚

B:3室1廳1衛1廚

C:2室1廳1衛1廚

項目特色：住宅以多層為主的同時，小高層逐步為市場所認可，高層也占領一定的市場份額，地域限制日漸被打破，小區規劃區域合理，特色鮮明，并且小區品質不斷提升。

2.3.項目客戶定位

本項目201畝，客源定位：

1青年人：剛步入社會以及結婚等問題，需要房子，但收入較低，無太多存款，對住房面積要求不大。

2公司員工類：這部分人數眾多，是比較大的一個銷售人群；多數人有一定的經濟基礎，但不會太雄厚，對居住要求較低，對工程質量，價格比較在意。這部分人數眾多，是比較大的一個銷售人群；

3自主創業類：。經濟基礎較為雄厚，能承擔很大的經濟支出。社交圈較大，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業。對地段及相應升值潛力較為注重；

4公務員類：此類人物具有較高的社會地位，穩定的收入，大多已有單位分配或者自己購買的住房，但希望一個更為私密、高檔的生活空間，此類人群對檔次、安全、私密及小區的規劃、配套有較高的要求；

3.3.付款方式建議

（1）一次性付款：選擇一次性付款，可獲得高檔家居以及一年的免費停車時間

（2）分期付款：首付超過房價的40%以上，可享受免去半年物業費的優惠政策。

（3）銀行貸款：公司為其出示證件，向銀行貸款

3.銷售策略

3.1.市場氣氛培養

市場氛圍需要全方位的營造，采用相應的造勢方法使銷售推廣更具有效性，達到預期甚至意想不到的推廣目的。具體方法如下：

（一）視覺，運用雕塑、攝影、油畫、建筑等作品吸引客戶來欣賞；并夾雜各功能招牌：如銷售人員指示牌，接待處，簽訂協議，交款等，讓買家明確功能；不可缺少樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導客戶產生購買欲望；

（二）聽覺：背景音樂，選擇適合樓盤風格和特色的背景音樂。

（三）味覺：為來訪客戶奉上一杯清茶，寓意一份親情，使用茶具；

（四）觸覺：營銷中心內各接觸物面圓潤光滑，手感溫潤，一塵不染；

（五）嗅覺：嗅覺是有記憶的，在售樓處古典雋永的氛圍下，薰一爐香，淡雅清新，沁人心脾，同時可以擺上干花，服務員使用統一品牌的香水，營造清雅氛圍；

綜合感覺體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給客戶美好的心理感受，良好的專業素質確信項目的整體素質，從而對本項目充分認可。

同時還要在綜合外在宣傳，可以采用懸掛彩旗，投放氫氣球營造銷售氣氛。

3.2.促銷手段建議

① 本項目以報紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發樓書；

② 工地現場、售樓處及樣板房精心裝修，增強客戶的購買欲望及視覺效果；

③ 電臺廣播，隨時隨地，可以起到強迫客戶接受廣告宣傳的效果；

3.3.媒體選擇

本項目廣告以報紙,電視,互聯網和傳單為主要媒介，同時輔以路牌、圍墻、車身廣告。報紙廣告基本采用半版與整版兩種模式，以大河報為主.鬧市區發傳單進行宣傳,提高項目的認知度.同時打出響亮的廣告語：“青蓮家園，你的夢，我的夢，我們共同編制的夢”。在媒體的選擇上我們力求以最低的投入，達到最佳的宣傳效果，引導市場消費為目的；在不同的推廣階段，采用不同的媒體組合；針對不同的客戶類型、區別選擇不同的媒體組合。為了更好的發揮媒體的效率，使有限的廣告經費收到最大的經濟效益，應將不同類型的媒體在綜合比較的基礎上，加以合理的篩選，組合，以期以長補短。

第四篇：房地產策劃方案

名城·御景綠洲樓盤營銷策劃方案

從化是著名的旅游勝地，溫泉及森林公園全國著名，市廣州北最佳的宜居城市；御景綠洲位于從化市區中心，處在旅游度假片區與高檔商業生活區的交匯處。緊鄰廣從14號線輕軌口，并在2015年通車，目前售價僅是天河區的1/3，是公認的樓市價格洼地與投資熱土，居家投資首選，作為從化市區第一大盤，發展商致力將樓盤打造成為廣州北60萬平榮耀城邦。

名城御景綠洲位于廣州從化市江埔鎮禾倉村“水閘尾”，其東至105國道，南至小海河，西至河東南路，北至江埔鎮禾倉村禾倉小學。該項目總用地面積為131787.55m2，用地使用性質為商業居住綜合用地。總建筑面積為567651.8 m2，其中住宅建筑面積為435760.8 m2，地下室建筑面積為81143 m2，綠化率為30.7%。

一．主要規劃指標

占地面積：132000平方米

總建筑面積：560000平方米

產權年限：70年產權

開發周期：分3年半3期開發，現開發第一期

總戶數：一期1000戶

建筑類別：普通住宅,別墅,小高層洋房

樓層狀況：一期為4-7棟27層驗方

容積率：3.60

地塊周邊規劃

中小學：和倉小學、河東中學、幼稚園：和倉幼兒園、名雅兒園、綜合商場：新世紀廣場、萬和購物中心、順心商場、惠河、鴻興、天寶、潤泰超市 醫院：從化中心醫院門診部、從化市中醫院、街口醫院

郵局：從化市郵電局

銀行：農商行、建行、農行、中行、工行

菜市場：七星市場、河東批發市場

交通：公交車 3、4、5路車，項目距離從化客運站步行約10分鐘路程，從從化客運站可前往省內各大車站。輕軌旁。

內部規劃

1990㎡的五星級會所，配有棋牌室、健身房、活動室等娛樂設施，項目自身有22000多㎡的商業配套，一期約13000㎡，現正與品牌商家洽談進駐事宜，是從化罕見的集中商業配套。項目自身擁有1.4萬㎡教育用地，將擁有社區內部小學及幼兒園，擁有羽毛球場、籃球場與泳池等運動配套。

環境分析：

區域環境：地塊位于從化汽車站附近，是規劃確定的城市發展方向，區域整體形象看好。居住環境：地塊所處區域為新區，交通條件便利通達，但接近從化汽車站，對居住有噪音污染、人流量大等方面的負性影響。

景觀環境：項目旁有公園，河景，享有景觀優勢。

商業環境：汽車站開通將為本項目制造一定的商業氣氛，尤其是住宿、餐飲產業等。而且汽車站附近有商場項目正在開發中，樓盤亦是在尋找商家洽談中，所以商業環境是很看好的。

競爭環境：市場競爭環境比較激烈，從化的各大樓盤競爭中是日益劇烈的，但是名城御景綠洲價格在各大樓盤中有著價格優勢。

二．SWOT分析

1.優勢（STRENGTH）

地段優勢

項目地塊位于交通要道，近接從化汽車站，該區域為從化未來建設重點，各種新建項目和配套設施將逐步完善成熟。

交通優勢

公交車 3、4、5路車，項目距離從化客運站步行約10分鐘路程，從從化客運站可前往省內各大車站。

規模優勢

該項目總用地面積為131787.55m2，用地使用性質為商業居住綜合用地。總建筑面積為567651.8 m2，其中住宅建筑面積為435760.8 m2，地下室建筑面積為81143 m2，綠化率為30.7%。1990㎡的五星級會所，配有棋牌室、健身房、活動室等娛樂設施，項目自身有22000多㎡的商業配套。項目自身擁有1.4萬㎡教育用地，將擁有社區內部小學及幼兒園，擁有羽毛球場、籃球場與泳池等運動配套。

2.劣勢（WEAKNESS）

距離廣州市區較遠，周邊配套設施有待完善；

交通要道，靠近從化汽車站，對居住有噪音污染，人流大等方面的影響。

3.機會點（opportunity）

政府改造力度逐步較大，為房產市場的發展提供了有力的支撐。

戶型可供選擇多，項目周邊配套齊全，有學校、醫院、市場、超市等。項目以準現樓發售，增強買家信心。發展潛力巨大。

4.威脅點（threaten）

配套設施仍然未成熟，發展還需要一段時間。

外來人員多，治安問題多，影響買家心理。

周邊樓盤較多，競爭激烈，影響銷售。

三．銷售目標定位

區位

位于從化汽車站附近的核心地段，未來的城市核心，規劃的重點，發展潛力大且具有較高的投資價值，市場前景看好。

建筑規劃設計

交通組織合理，功能分區明確，住宅布置合理，景觀系統明確，公建配置完善。

戶型

大社區，多樣化、人性化的戶型設計，供客戶多種選擇，可以提升客戶的居住品質。

環境

空氣清新，遠離城市的喧囂。

配套

高起點的配套功能，滿足人們日常生活物質和精神層面的雙重需求。

管理

專業管理公司的統一管理，為人們的生活提供安全、妥帖、管家式的多樣性服務，營造舒適、寧靜又不失私密的生活空間。

樓盤產品定位

根據對周圍競爭樓盤及該區域客戶潛在市場的判斷，將產品定位為中高檔品質，中高級物業管理的商品房。

四．營銷策略

利用項目居住環境的優勢大力吸引顧客注意力

1.塑項目形象，開展影響力大、關聯性強的事件行銷及公關營銷，形成口碑，以“勢”壓人，完成市場形象突破。

2.充分利用開盤前期的時間空隙，牢牢抓住核心客戶，同時影響其周邊人群，積累客戶。

3.注意市場變化、跟蹤客戶反饋，迅速調整行銷方式和推廣策略，密切觀察競爭對手策略調整，預判銷售態勢，及時應變。

4.用多種促銷手段，活躍現場氣氛，縮短銷售周期。

五．宣傳策略

開展有效的媒體攻勢

配合銷售進度，廣告宣傳有力引導和緊密配合銷售工作，按計劃逐步展開

具體的宣傳方式有：戶外看板，電子樓書。電視廣告。報紙廣告。

信函廣告/DM派發。車身廣告。橫幅。定點看板。電視報紙廣告。DM/海報。售樓處外包裝。網站等。

六.促銷策略

在售樓的前三個月購房者，有機會可以獲得優惠折扣。當天簽訂合同還可以參加我們的開盤優惠促銷活動。

開盤優惠促銷活動

①．贈送精美禮品：

開盤當天到售樓部來咨詢的意向客戶都可獲得贈送精美禮品。

②．轉盤抽獎

開盤日簽定合同的客戶可以獲得轉盤游戲資格一次，獎品包括鉑金鉆戒

（3000元）、昆明—大理—麗江雙人3日游（2000元）、家用電器（300元）、驚喜大禮包（188元）。（獎品按標定的金額折抵房款）

七．售樓服務

銷售員必須遵從以下

注意儀容、儀表

第五篇：房地產策劃方案

房地產策劃方案

第一章 項目投資策劃營銷

項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過

程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好

了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發經營就可以

事半功倍。

項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規避開發風險

進行策略提示，還對項目開發節奏提出專業意見。

一 項目用地周邊環境分析

1、項目土地性質調查

.地理位置土地面積及紅線圖

.地質地貌狀況土地規劃使用性質

.土地面積及紅線圖.七通一平現狀

2、項目用地周邊環境調查

.地塊周邊的建筑物.歷史人文景觀

.綠化景觀環境污染狀況

.自然景觀

3、地塊交通條件調查

.地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃

.項目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀

4、周邊市政配套設施調查

.購物場所娛樂、餐飲、運動

.文化教育.生活服務

.醫療衛生娛樂休息設施

.金融服務周邊可能存在的對項目不利的干擾

因素

.郵政服務歷史人文區位影響

二 區域市場現狀及其趨勢判斷

1、宏觀經濟運行狀況

.國內生產總值.固定資產投資總額

第一產業數量全國及項目所在地

第二產業數量其中房地產開發比重

第三產業數量社會消費品零售總額

房地產所占比例及數量居民消費價格指數

.房地產開發景氣指數商品住宅價格指數

國家宏觀金融政策中國城市房地產協作網絡信

息資源利用

貨幣政策房地產按揭政策

利率

2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規

.項目所在地的居民住宅形態及比重

.政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規

.政府關于商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規

.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃

3、項目所在地房地產市場總體供求現狀

4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異

5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現

6、商品住宅客戶構成及購買實態分析

.各種檔次商品住宅客戶分析

三 商品住宅客戶購買行為分析三 土地SWOT（深層次）分析

1、項目地塊的優勢

3、項目地塊的機會點

2、項目地塊的劣勢

4、項目地塊的威脅及困難點

四 項目市場定位

1、類比競爭樓盤調研

.類比競爭樓盤基本資料項目規劃設計及銷售資料.項目戶型結構詳析綜合評判

2、項目定位

.市場定位功能定位

區域定位建筑風格定位

主力客戶群定位

.五 項目價值分析

1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念

.商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）

選擇可類比項目

確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重

分析可類比項目價值實現的各要素之特征

對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值

根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價

.類比可實現價值決定因素：類比土地價值

A 市政交通及直入交通的便利性的差異

B 項目周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異社區素質的差異各種污染程度的差異

C 周邊市政配套便利性的差異

2、項目可提升價值判斷

A 建筑風格和立面的設計、材質D 小區配套和物業管理

B 單體戶型設計E 形象包裝和營銷策劃

C 建筑空間布局和環藝設計F 發展商品牌和實力

3、價值實現的經濟因素

A 經濟因素B 政策因素

4、項目可實現價值分析

.類比樓盤分析與評價價值提升和實現要素對比分析

.項目價值類比分析項目類比價值計算

六 項目定價模擬

1、均價的確定

.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法

有效需求成本加價法

A 分析有效市場價格范圍B 確保合理利潤率，追加有效需求價格運用以上兩種方法綜合分析確定均價

2、項目中具體單位的定價模擬

.商品住宅定價法：

差異性價格系數定價法（日照采光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系

數、隨機系數）

.各種差異性價格系數的確定：

確定基礎均價確定幅度

確定系數具體單位定價模擬

七 項目投入產出分析

1、項目經濟技術指標模擬

.項目總體經濟技術指標首期經濟技術指標

2、項目首期成本模擬

.成本模擬表及其說明

3、項目收益部分模擬

.銷售收入模擬：銷售均價假設、銷售收入模擬表

.利潤模擬及說明：模擬說明、利潤模擬表

模擬說明：利潤模擬表

.敏感性分析：可變成本變動時對利潤的影響、銷售價格變動時對利潤的影響

八 投資風險分析及其規避方式提示

1、項目風險性評價

.價值提升及其實現的風險性：項目的規劃和設計是否足以提升項目同周、邊項目的類比價值、項目形象包裝和營銷推廣是否成功

2、資金運作風險性

.減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本

.對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并

在最短的時間內實現資金回籠

3、經濟政策風險

.國際國內宏觀經過形勢的變化

.國家地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設

九 開發節奏建議

1、影響項目開發節奏的基本因素

.政策法規因素銷售策略、銷售政策及價格控制因素

.地塊狀況因素市場供求因素

.發展商操作水平因素上市時間要求

.資金投放量及資金回收要求

2、項目開發節奏及結果預測

.項目開發步驟結論

.項目投入產出評估

第二章 項目規劃設計策劃營銷

通過完整科學的投資策劃營銷分析，發展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。房地產經過多年的發展后，市場需求發生了根本性的變化，消費者對房地產的建筑規劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發展商將“以人為本”的規劃思想和提高人居環境質量作為目標去實現消費者的需求。項目規劃設計策劃營銷是基于市場需求而專業設計的工作流程。

項目規劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總體規劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，并對項目的環藝設計進行充分提示。

一 總體規劃

1、項目地塊概述

.項目所屬區域現狀項目地貌狀況

.項目臨界四周狀況

2、項目地塊情況分析

發展商的初步規劃和設想.土地SWOT分析在總體規劃上的利用和規避.影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素.項目市場定位下的主要經濟指標參數

3、建筑空間布局

.項目總體平面規劃及其說明

.項目功能分區示意及其說明

4、道路系統布局

地塊周邊交通環境示意：

地塊周邊基本路網項目所屬區域道路建設及未來發展狀況

.項目道路設置及其說明：項目主要出入口設置、項目主要干道設置、項目車輛分流情況說明、項目停車場布置

5、綠化系統布局

.地塊周邊景觀環境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

項目所屬地域市政規劃布局及未來發展方向

.項目環藝規劃及說明：項目綠化景觀系統分析、項目主要公共場所的環藝設計

6、公建與配套系統

.項目所在地周邊市政配套設施調查項目配套功能配置及安排.公共建筑外立面設計提示：

會所外立面設計提示

營銷中心外立面設計提示

物業管理公司、辦公室等建筑外立面設計提示

其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示

.公共建筑平面設計提示：

公共建筑風格設計的特別提示項目公共建筑外部環境概念設計

7、分期開發

.分期開發思路.首期開發思路

8、分組團開發強度

二 建筑風格定位

1、項目總體建筑風格及色彩計劃

.項目總體建筑風格的構思.建筑色彩計劃

2、建筑單體外立面設計提示

.商品住宅房外立面設計提示：

多層、小高層、高層外立面設計提示

不同戶型的別墅外立面設計提示

針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示

其他特殊設計提示

.商業物業建筑風格設計提示

三 主力戶型選擇

1、項目所在區域同類樓盤戶型比較

2、項目業態分析及項目戶型配置比例

3、主力戶型設計提示

.一般住宅套房戶型設計提示

.躍式、復式、躍復式戶型設計提示.別墅戶型設計提示

4、商業物業戶型設計提示

.商業群樓平面設計提示

.商場樓層平面設計提示

.寫字樓平面設計提示

四 室內空間布局裝修概念提示

1、室內空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五 環境規劃及藝術風格提示

1、項目周邊環境調查和分析

2、項目總體環境規劃及藝術風格構想.地塊已有的自然環境利用

.項目人文環境的營造

3、項目各組團環境概念設計

.組團內綠化及園藝設計

.組團內共享空間設計

.組團內雕塑小品設計提示

.組團內椅凳造型設計提示

.組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示

4、項目公共建筑外部環境概念設計.項目主入口環境概念設計

.項目營銷中心外部環境概念設計

.項目會所外部環境概念設計

.項目營銷示范中心沿途可營造環境概念設計.針對本項目的其他公共環境概念設計6