第一篇：關于我區新建住宅小區物業管理問題的調研報告

關于我區新建住宅小區物業管理問題的調研報告

民建宣武區工委 2006年9月28日

十多年來，隨著住房制度的改革的不斷深入，物業管理作為城市房屋管理的新模式，在推進住房制度商品化、社會化，提高城市管理水平，改善居民居住環境，推動社區建設等方面發揮了積極作用。然而，隨著物業管理范圍的擴大；物業糾紛日益增多，嚴重影響了居民的正常生活及和諧社會的建設，并已經成為社會各界普遍關注的焦點和政府管理工作的難點，為此，我們就全區物業管理的情況進行了調研。

一、我區物業管理的發展及現狀

（一）、物業管理的概念及傳統房屋管理的區別

1、物業管理的概念。物業是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。而物業管理是指業主選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業，按照物業服務合同的約定，對房屋和配套的設施及相關場地進行維護、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和公共秩序的活動。物業管理的對象是物業，服務對象是人，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動，實行社會化、專業化、企業化經營之路，其最終目的是實現社會經濟、環境效益的同步增長。

2、物業管理和傳統房屋管理的區別。從管理體制上，傳統的房屋管理是計劃經濟條件下政府或各部門企事業單位采 用行政手段直接的進行福利型的封閉式管理；而物業管理專業化的企業是通過市場用經濟手段直接進行社會化管理的有償服務；簡言之，前者是計劃經濟下政府部門的福利型行為，后者是市場經濟下的企業有償行為。

從管理內容上看，傳統的房屋管理是以單一的“以租養房”為主要內容，而物業管理是對房屋、設備設施等實行多功能的經營管理服務，逐步減少政府投入，實現“造血”功能，走向良性循環。

從管理對象的產權關系看，傳統的住宅房屋產權大都是歸國家所有；然而隨著住房制度改革的不斷深入，物業管理對象的產權已形成國家、集體、個人多元化的格局。

從管理機制上看，傳統的房屋管理是以管房單位自身的意志去管理住戶，而物業管理是產權人和使用人有權選聘物業企業，通過簽訂合同明確權利義務。從專業上看，物業企業是房地產業的分支行業屬房地產業消費環節中的三級市場。

（二）、我區物業管理的發展及現狀 1994年3月，建設部為了改變現狀和滿足人民居住的需要，頒布了我國第一部《城市新建住宅小區管理辦法》，確立了社會化、專業化、經營型的物業管理新體制，以新建住宅小區為突破口，促使房地產的售后服務按市場經濟要求進行，使房地產的管理從簡單的修修補補、收收租金轉向綜合性、專業化和多功能的社會化服務，使新建住宅小區的整體管理水平有較大的提高，來推進物業管理工作。

隨著房地產市場的培育和發展，新建小區引發出對物業管理的長期需求。根據建設部的《管理辦法》，北京市政府結合北京的實際，在1995年頒布了《北京市居住小區物業管理辦法》，從此我區的物業管理有了很大的發展，從無到有、從小到大,發展到2005年底，全區共有129家物業管理企業，取得了資質等級證書。其中一級資質企業1家，二級資質企業8家，三級資質企業128家，擁有20000平方米以上的住宅小區137個，總面積達715.6萬平方米。我區的物業管理工作在促進房地產開發、危舊房改造、加快城市化進程發揮了重要的作用。同時，在近幾年開展的創建優秀物業項目活動中，有五個居住小區連續多年被評為北京市優秀物業管理小區。去年為了加強管理，在物業企業中又開展了“規范服務”“構建和諧社會”的主題活動，以“知情”、“真情”、“親情”、“社情”為主要內容，設立了24小時有人值守的服務電話，得到了廣大業主的理解和支持。提高了物業管理企業的服務意識，為優化區域發展環境起到了一定的推動作用。也推動了我區“重建輕管”的“建管脫節”的低水平行政性房屋管理體制的改革。不斷滿足了城鎮居民日益增長的住房需求，較好地解決了城市建設與管理的銜接，同時也積累了許多小區管理的經驗。實踐證明，物業管理這種集高度統一管理的全方位、多層次服務、市場化經營為一體的新型管理體制和房地產綜合開發的現代生產方式相配套，與住房制度改革配套而形成的產權多元化格局相銜接和社會主義市場經濟體制的建立相適應。

二、物業管理發展中存在的問題

物業管理是一項新生事物，作為市場經濟條件下的城市住房制度管理的新模式，在我區已經有十多年的發展歷程，經過多年的探索，對改善我區居民居住環境，提高生活質量，起到了推動作用，越來越多的人享受到物業管理給自己的生活帶來的便利。但在物業管理的發展過程中，隨著物業管理范圍的擴大，由于地理環境、經濟發展水平以及業主觀念認識上的不同，在全區發展也不平衡。如：商品房，經濟適用房，危改回遷房等老舊小區的物業管理差異相距甚遠，其法規的不配套、管理體制的不健全，服務不到位等問題逐漸地顯現出來，并已成為影響和諧社會的焦點，政府管理的難點，越來越受到社會各界的關注。眾所周知，當今物業管理已經成為城市建設與管理的基礎性工作，是社區服務的重要組成部分。然而物業糾紛的日益突出，影響了居民的正常生活，妨礙了和諧社會，經過我們的調查走訪綜合分析后認為：目前引起物業糾紛的議案原因很多，既有立法不完善，服務不到位，制度不銜接，體制不健全，也有居民消費觀念滯后等原因。業主大多以不繳物業費為主要表現形式，使一些小區的物業費收繳率僅為百分之十幾，造成物業服務難以持續，形成惡性循環。個別小區集體上訪，甚至出現暴力沖突事件。綜合分析小區糾紛的問題主要存在以下幾個問題：

（一）、開發建設遺留大量問題

開發建設遺留問題主要表現在：擅自變更規劃、設計不完善；拆遷中遺留的矛盾（含開發商的承諾不能兌現）；房屋及附屬設施質量缺陷??面積縮水、配套設施不全；物業管理配套設施權屬界定不清，不能按時發放產權證。據統計，80%的物業糾紛起因來源于開發建設遺留問題。主要有：開發企業為追求利潤最大化，而有意損害業主的利益，減少必備的配套設施建設。由于法規不完善，政府部門的失察，加之前期物業在接手管理時，不從業主利益出發，不做細致檢查，故意為開發商隱瞞存在的問題，使業主對開發商的不滿轉嫁到物業身上，給解決這些遺留問題更增加了難度。

1、擅自變更規劃、設計不完善及開發建設遺留的問題為小區開展物業管理留下了諸多后患。從調查來看，多數小區都遇到過開發建設遺留的問題，（1）擅自變更規劃、設計不完善為日后物業管理埋下禍根。如我區南線里小區的開發商將原計劃的停車場、綠地賣給了山西的一家企業蓋辦公樓，上百名業主冒雨推倒圍墻；又如新安中里小區，由于在規劃設計中，只考慮了機動車的存放，但忽視自行車的存放問題，使居民在回遷后，自行車無地存放便任意擺放。不僅影響了小區的整體環境，而且在居民入住不到一年時間里，電動自行車、殘摩、自行車，丟失數十輛。引起了居民的強烈不滿，以此為由拒絕繳納物業費。當物業公司千方百計籌集了資金準備建存車處時，個別居民出來阻止在自家樓前施工，反復拆蓋，僵持了半年之久無法解決。（2）開發建設中的配套設施不到位影響物業費的收繳。比如，2004年新入住的牛街西里二區的十幾棟樓2000多戶居民的燃氣未能入戶，業主只得采用電飯鍋或罐裝煤氣做飯，生活很不方便，居民也以拒絕繳納物業費來抵抗；又如，2004年11月15日 牛街西區居民樓11—12號樓由于施工方在交工時未對管道及時清理，致使500多名回遷居民家中暖氣不熱，晚上走出家門擁向馬路，造成交通擁堵，驚動了“中辦”和“國辦”。（3）開發建設單位不按規劃設計要求建設小區配套設施，房屋及附屬設備質量差，水電氣配套項目得不到落實。開發企業對一些遺留問題不能及時解決，采取能生就省，能不解決就不解決的策略；工程一旦完工，開發企業撤走后，問題都甩給了物業企業，從而造成物業企業與業主之間糾紛不斷。如：建功北里、四平園小區的臨電問題，多年得不到解決。居民正常用電無法保證。（4）多收的物業費無法退回。如椿樹園、小馬廠小區在回遷時開發商按照商品房收取的物業費至今無法追回。

2、邊開發邊回遷。有些企業由于開發面積大，致周期長。因此，有的開發企業為了盡早收回投資，在有些配套設施，尚未建設完或未驗收的情況下，邊開發、邊建設，邊回遷、邊出售，使得業主入住后，施工用電、用水等無法保證居民的正常使用。如：牛街西區居民入住一星期后就出現飲用水不足，業主和物業公司發生糾紛。

3、業主投訴得不到及時有效解決。對開發建設中的遺留問題，開發商與物業公司相互推委，業主反映強烈，但找不到有效解決的部門，業主不得不訴之法院或拒繳物業費。

4、承諾不兌現，產權證不能按期發放。有些開發商不按照規定向國家繳納土地出讓金，采取不交或緩繳的做法，使業主的房屋產權證也遲遲拿不到，影響了社會的穩定。如西豪逸景的開發商承諾入住半年發產權證，可業主入住20多個月了，至今尚未拿到產權證，多次找開發商也沒有明確的答復，致使百名業主排成人墻，阻止來往車輛通過所住小區樓下的馬路，造成交通擁堵。

（二）、業主委員會組建難

業主委員會組建難，業主自律機制不完善，業委會運作缺少有效監督機制。按照《物業管理條例》規定，全體業主組成的業主大會是小區的決策主體，業主大會的執行機構是業主委員會。物業企業作為服務的提供者，必須按照業主大會的決議開展工作，業委會負責監督，這是規范的物業管理體制。但在我區137個住宅小區中，成立業委會的只占10%，還有90%的小區沒有成立業委會。業委會組建難，有以下幾個方面的原因：街道辦事處和社區居委會指導和監督業主自我管理的實施辦法不明確；業主參與意識差；業主大會缺乏程序性法律規范；業主委員會目前法律地位還不能適應業主自我管理需要；政府有關部門的職能所限、物業公司因怕自己的利益受影響積極性不高。同時，還由于有些小區開發期較長，對物業區域難于明確；物業條例缺少操作性規定，業主大會和業委會在組織成立上缺乏細致的流程指導等。另有一些業主委會運作不規范，業主委員會的功能難以很好地實現，使一些小區出現物業公司越權管理。或業委會被少數業主操縱，致使多數業主合法權益得不到保障。

在我國社會發展的現階段，由于受傳統意識的影響，城市居民自治水平參差不齊，組織形式仍處于探索階段，業主內部利益階層在淺表層次上尚且存在法規不完善，體制不健全，社會法律地位含糊的情況下，不分情況“一刀切”的要求以其所居住的商品房或小區為單位，建立業主大會、業主委員會制度，并賦予許多難以運作的民主自我管理權限，與社會發展的實際水平有些距離。在這種狀態下，有些已經形成與物業管理企業的問題：一種無共同利益紐帶的相互戒備甚至對抗的關系，結果把看似美好的初衷變成了社會不安定因素。因此有些人認為，在業主自律機制尚未建立時，就成立業委會是在挑撥業主與物業的關系。如清芷園小區，沒成立業主委員會之前糾紛很少，成立后，個別業主開始鼓動部分業主拒交物業費。

（三）、物業公司服務不到位 物業公司管理的水平參差不齊、服務質量差、收支不透明，使業主不能明明白白消費。物業管理企業與業主是服務和被服務的關系，存在矛盾是必然的。（1）但目前的主要問題是矛盾產生后，無法有效地協調，缺少評判依據。業主與物業公司對物業的服務品質和收費標準存在分歧。一些物業管理公司服務理念有差異，收費至上，確服務不到位。同時，我區的物業收費大都采取包干制的形式，物業公司在物業維護上的開支不透明，業主對物業管理公司的服務缺少客觀評價依據。對物業的不滿，一些物業管理企業不是與業主主動溝通，積極化解矛盾，而是以管理者自居，態度強硬，造成物業糾紛。（2）有些公司在辦理完入住手續后不久，便減少服務，侵占業主利益，引起業主的不滿。如暢柳園。物業收費和服務項目質價不等。如西華經典，綠化面積及活動場所都不能達標，業主認為收費過高，物無所值，對此十分不滿。（3）部分物業從業人員服務意識差，沒有從根本上樹立為業主服務的觀念，甚至顛倒了業主與物業公司的關系，不能按照規章制度、崗位責任和應急方案服務，出現緊急情況時不能做到及時處理，保證居民的正常生活。

（四）、業主的觀念難于改變，物業消費意識淡薄

多年來，我國實行的是計劃經濟體 制。實施的是福利分房地租金制，房屋產權歸國家所有，職工只需交很低的房租，幾乎不用再交其它的服務費用，雖然住房制度改革了，福利分房停止了，大部分職工已從“無產者”變成了房屋所有權人，但職工不僅要拿出多年的積蓄買房，爾后每月還要按米數交納物業費。由過去的“無償服務”一下變成了“花錢買服務”，思想準備不足，商品意識和物業消費意識尚未確立。盡管他們在入住時都在合同上簽字同意按規定交納物業管理費，這是當前物業收費率低的重要原因之一。是物業企業的生存遇到了很大的問題。如天弘信物業管轄的廣外南街59號院，共有四個高層建筑，500余戶，其中有兩個為回遷戶，從2000年起，未交過物業費。因回遷居民無須交納維修基金，物業公司還要承擔維修支出。形成了收費少、服務差的物業管理的惡性循環。

（五）、老舊居住小區難以推行社會化物業管理

老舊居住小區，由于建設年代久，房屋及設施設備失修失養，配套設施嚴重不足，不能滿足廣大居民的生活需求。同時也缺乏有效的物業管理條件。政府雖然對一些老舊小區經多方籌集資金進行了整治改造，居住環境得到了改善。但由于產權關系的多元化，收費問題的復雜化。加之大部分居民受“福利制”傳統觀念的影響，缺乏對有償服務的認同，維保資金短缺。因此老舊小區的管理，難以推向市場，進行社會化管理。

三、對我區住宅物業管理的思考

物業管理是八十年代從國外和香港等地引進的對城市住宅小區實行有償服務、有償管理的做法。物業管理作為一種社會財產管理制度，對滿足人民生活水平的提高，促進住房制度改革是有積極意義的。相對于我國五十年代引進前蘇聯的政府全包式的房屋管理制度，是與計劃經濟相適應的。物業管理制度是市場經濟體制下住房制度的重要組成部分，這種制度從總體上講是適應了我國當前住房制度改革的發展方向。

然而，一種制度的實施，需要與環境相配合。作為一種公民財產制度的推行，需要政府行政管理體制的支持，需要法規的配套，需要人們觀念的轉變，或者說需要與本地的文化相協調、經濟發展水平相吻合。從我區物業管理中的各種糾紛的情況來看，目前的物業管理制度與制度的實施環境還有一定差距

1、有關物業管理方面的法律不完善、體制不健全是矛盾的根源。

（1）法規不完善。1993年9月1日國務院頒布的《物業管理條例》實施以來，市政府尚未結合實際出臺《北京市實施〈物業管理條例〉辦法》，因此業主大會、業委會的法律地位尚不明確；業主大會成立的操作程序不細致等配套政策也不完善。如小區驗收法規就不健全。95年以前住宅驗收，基本為整體結構驗收，而從今年起，實施分戶驗收制度。而規劃小區配套設施水、電、氣、熱等市政配套設施的驗收需要各相關部門協作完成，由于目前法規制度還不完善，小區的總體驗收還缺少綜合部門牽頭，這是業主入住后，飽受房屋質量差，小區配套設施不全等問題的困擾。（2）體制不健全。在我們貫徹市第四、五次城市管理工作會議精神，將小區物業管理納入社區建設的同時，真正的主管職責仍在區建委物業科，而真正與居民日常接觸的街道辦事處和社區居委會卻無明確的法定職責和管理缺位。

應盡快出臺〈北京市實施《物業管理條例》辦法〉，明確政府職能部門、業委會、物業公司各自的職責和操作程序，使三方都有法可依；在街道辦事處建立協調機制，加強市場監管。

2、服務收費缺少細化標準和可執行的制度基礎。去年出臺的“新辦法”中的部分條款缺乏相應的配套文件，缺少可執行性。物業管理公司通常由開發商確定，物業收費也由其單方制定，業主根本沒有“討價還價”的余地，而物業是拿政府批示當擋箭牌。我區還有90%業委會尚未成立，開發商和物業公司不支持成立業委會這是必然的。因業主委員會的成立必然對開發商和前期物業公司的利益造成極大的威脅。

制定分級服務標準和收費標準，便于業主選擇物業或協商服務收費標準，增加業主的知情權及物業服務的透明度，促進質價相符機制的形成，有利于政府的監督、考核與社會的監督。

3、房改政策缺乏連續性。老舊小區的物業問題，不僅在于建筑標準的落后，配套設施的不完善，更主要的是在于住房制度改革沒有進一步深化，售房后的維護費用沒有可靠來源。房改房的物業管理一直未能得到根本考慮。房屋租金的調整，近幾年也處于停滯狀態。老舊小區的物業無資金可靠來源。

四、關于對我區住宅物業管理的建議

1、貫徹執行物業管理實行公開招標制度，減少或杜絕“父子”企業，強化前期物業管理責任。對于參與前期物業管理的企業資質應有較高的要求。明確前期管理期間，物業管理企業除必須按照前期物業服務合同的約定提供物業服務外，對于發現的開發建設遺留問題，應當及時向全體業主公開并說明有關情況。業主因開發建設遺留問題與開發建設單位發生矛盾的，前期物業管理企業應當予以協調相關單位及時處理。對互相推委不負責任的企業，應有嚴厲的處罰措施。

2、加強政府對社區居委會的指導，建立有效的調處糾紛渠道，完善現行社區管理體制。把管人（業委會）與管物（各種配套設施）區分開來，各負其責。社區居委會要配合街道辦事處，組織召開業主大會，選舉業主委員會，并協助業委會按業主大會要求開展日常工作，使業委會的行為能夠代表大多數業主的意愿；社區居委會要協助業主依法維權，加強政府與業主的溝通與聯系，化解矛盾，維護社區乃至社會的穩定。同時，要增加對社區居委會建設的財政支持力度，以利于工作的開展。

3、完善業主選舉程序，為業主自我管理提供制度保障。積極研究新的組織管理模式，鼓勵廣大業主積極參與，從而使業委會具有堅實的組織基礎。建議將社區居民管理中的組織形式與業主自我管理的組織方式相結合，使居委會和業委會的工作建立在共同的組織基礎上，保障業主和居民實現真正的自我管理。

4、成立建委指導下的區物業協會。積極協助政府完善物業自律機制。制定行規，監督企業的行為和服務質量，接受業主的投訴，解決企業之間的糾紛。

5、公布服務項目和收費標準。各物業公司應在自己所管轄的小區內設立“物業公示欄”，在宣傳物業常識的同時公布服務項目和收費標準。一方面便于廣大業主監督服務質量，業主又能夠明明白白消費。

6、依托社區居委會的社區建設，解決老舊小區物業管理的問題。在社區居委會的指導下，以保障居民住用安全為基本目標，建立保障型基本服務標準，從維護綠地、停車管理等無資金投入方面入手，由居民自治，實行自我服務。逐步建立有償服務機制。

第二篇：住宅小區物業管理調研報告

住宅小區物業管理調研報告

為了提升我縣城市品味，著力加強縣城小區物業管理，使我縣真正成為休閑、宜居、旅游縣城。在9月至10月間，縣政協組織部分政協常委、委員以及縣社區辦、縣房管局、縣城管局等部門組成調研組，實地考察我縣“好、中、差”多個小區物業管理情況，多次召開座談會，聽取小區業主和物業管理公司負責人的意見建議和縣房管局對全縣小區物業運行情況作的全面匯報，現將調研情況報告如下：

一、縣城居住小區基本情況

縣城小區建設形式：一是商品房開發小區：該類小區占縣城小區數量多，初步統計約有115個，22945套，其中200戶以上的小區有47個，通過開發程序基本形成封閉式小區，其硬件、設施、環境及管理要優于其他小區，有物業管理服務的基本上集中在這類小區。二是單位集資房小區：實施住房制度改革后，為解決干部職工住房問題而實施的全額集資建房形式而形成的小區，也是縣城建成最早的小區，大部分是在單位院內，初步統計有64個共4413戶。該類小區規模較小且硬件設施、環境稍次于商品房開發小區，此類小區基本由產權單位管理，隨著我縣城市改造升級和棚改的推動，此類小區的數量正不斷減少。三是合資建房、自建房小區：實施土地出讓招拍掛前，縣城有相當一部分居民通過合伙或拍賣形式取得宗地建成住宅而形成的小區。這類小區數量不多但大多住房已出租，居民不少。盡管政府在前幾年出資對該類小區實施道路、水電、雨污網、簡單綠化改造，但該類小區因基本上屬于開放式小區，難以實施封閉式管理，因此成了縣城最難管理的區域。四是保障房小區:這是政府為解決我縣低收入住房困難家庭而出資建成的居住小區，大約有5800余套，該類小區設施、環境較為完善，但居住人員均為低收入家庭。目前由房管部門委托物業企業實施物業管理。

小區目前管理模式：一是物業管理模式：商品房開發小區由房管部門通過預售許可證及辦證環節強制實施物業管理，該類小區在交付使用三年內基本都由物業企業實施管理，行業主管部門與小區業主及業主委員會共同監督物業企業的服務行為。在管理過程中，大多數規模小的小區物業企業因收費低，部分業主欠費不交等各種原因而先后撤離小區，撤離后小區業主自行請人管理。目前縣城規模較大及新建成小區均由物業企業實施市場化服務管理，全縣有37個小區實行物業公司服務管理。二是業主自治管理模式：小區業主或業主委員會自行聘請保安、保潔及維修維護人員對小區實施管理，目前縣城大部分小區是實施此類管理模式，此類管理模式收費較低，管理手段簡單，基本達到保潔及簡單的維修維護層次管理要求，全縣已有78個小區選舉產生了業主委員會，業主自治小區有69個。三是社區及環衛共同管理模式：該類小區均為開放式，房屋分散的建筑組成，大多數業主是通過合資建房形式取得房屋所有權，該類房屋主要集中縣城新華路兩側和贛江大道東段附近。該類小區因無法實施物業管理，也無法成立業委會進行自治管理，目前基本是由政府出資委托縣環衛所進行保潔服務。

二、存在的問題

近段時期，全縣通過創建全國衛生城市、全國文明城市等活動，城市管理水平得到了很大的提升，市民素質不斷提高，小區管理隨之得到了改善，從無物業到有物業，從無序到有序，小區居住環境不斷好轉。但是小區管理仍然存在一些問題和難點。

1.大局意識不強。從全縣現有的商品房開發小區、單位集資房小區、合資建房開放式小區和保障房小區等有179個小區中，能成立業主委員會的有78個，占43.5%，有物業管理公司的37個，占20.6%，由業委會自行管理的有69個，占38.5%。從以上數據分析，已成立業主委員會的、有物業公司進入管理的或業主自行管理的只占總小區的少數，說明居民和物業管理公司之間維護大局的意識還不夠，建立健全物業管理工作聯席會議等綜合協調機制不完善，業主的應盡義務不到位、物業公司管理職責不到位等問題引發矛盾，部分物業公司過度追求利益，不按協議規定提供相應服務。如小區設施、污水管道、房屋漏水等故障得不到及時維修，以及亂停車造成行車難、停車難等，造成業主不滿意，誘發業主群體性上訪。

2.小區配套設施不完善。我縣2010年以前開發的商品房小區配套設施不完善，如社區用房、業主活動用房基本上都沒有配置，小區的健身器材、安防系統、門禁系統、運動場等設施因年久失修大多損毀嚴重；小區停車位數量不夠，無法滿足需求；電動車棚、充電設備不完善，導致業主私拉電線進行充電，造成極大的安全隱患；地下雨污管網堵塞嚴重，污水四溢。這些都影響了小區業主的生活品質，帶來了管理上的困難。

3.物業費標準不一，繳費率較低有待提高統一。我縣物業費標準及收繳率一直在較低位停留，部分小區還是使用2003年省物價部門發布的物業費收費標準，隨著物價及人工工資的不斷上漲，物業費標準卻一直沒有調整，如井岡春天物業費是2005年定的0.28元/平方/月，廬陵小區0.32元/平方/月，歌之苑0.3元/平方/月，祥和園電梯房1元/平方/月等，導致物業公司的生存壓力太大，有些物業公司采取縮減人員，降低服務標準，減少經營成本的辦法，卻又引發業主對物業服務質量的不滿而拒繳物業費，最終導致物業企業撤出小區。

4.業主委員會成立及運轉困難。我縣共有78個小區成立了業委會，小區業委會無經費，成員無報酬，全憑公益心在為小區做公益事業，因此衍生出幾個問題：一是業主參與積極性不高，對成立業委會漠不關心；二是部分業主參與的動機不純，不是真正作為小區業主代表來監督物業做好服務，而是借助這一平臺和物業企業談條件，謀私利；三是部分業主對業委會的工作不信任，對業委會的決議有質疑甚至惡語相向，導致業委會換屆選舉時無以為繼，有些業委會成員還未到任期就辭職不干，或者不管不問小區事務拖到任期結束，這種現象在業委會自治管理的小區尤為突出。

三、幾點建議

1.實行小區分工協作自治管理。要加大宣傳力度，使廣大業主充分認識到物業公司既不是凌駕于業主之上的“管理者”，也不是逆來順受的“受氣包”，二者之間協作是“魚與水的關系”。業主不但要主動參與小區管理建設，還要支持業委會與物業公司建立起互相支持、互相配合的分工協作機制，加強溝通，形成合力，共同提高管理水平。

2.加強職能部門行政指導。社區辦、社區居委會要幫助小區加強業主委員會組織建設，完善業主公約、財務管理以及物業服務合同管理，幫助解決矛盾糾紛，共建和諧小區。對于沒有成立業主委員會的小區，政府住建部門、居委會要指導小區加快成立業主委員會，由業委會代表全體業主行使小區管理職權，發生物業管理方面的糾紛時，由業委會進行協調。

3.物業管理引入競爭機制。通過公開招標方式選聘物業公司，規范物業公司的管理行為，接受業主和業委會的公開監督，實行人性化管理，逐步樹立物業公司的責任意識、服務意識、質量意識。

4.建立規范的物業收費管理制度。根據部分小區存在的收費率偏低、入不敷出的實際，提倡按質論價、優質優價、質價相符的收費標準，對拒繳物業費的業主要制定一個完善的制約措施。每年年終由業主代表大會、居委會、物業公司等代表共同評議當年工作成績，根據合同服務項目的優劣給予獎勵和處罰。

5.完善小區設施，加強小區停車位配置和智能化建設。隨著社會的快速發展，我縣住宅小區停車位、電動車停車、充電問題日益突出，解決好小區停車位和電動車位的問題已迫在眉睫。建議開放地下車庫的轉讓手續。落實小區智能化建設，為順利實施新建小區智能化建設管理工作，建議政府在出讓土地條件里明確小區智能化、一體化建設一并納入規劃設計。加大改造完善老舊小區基礎設施，每年安排資金，力爭三年內完成老舊小區基礎設施功能。

6.加強對物業企業的監管。繼續按照條令條例要求切實抓好物業企業的監督管理。建立物業公司星級信用等級評定及項目經理星級等級體系監管平臺，對評定不合格的物業公司納入黑名單，限制公司再聘機制。

7.加大部門執法力度。建設規劃、城管、工商等有關職能部門要大力支持小區建設，加大執法力度，對于破壞房屋結構、違章搭建、違法裝修、違法改變物業用途或破壞環境，侵害業主公共利益等違法行為要及時介入，依法予以處置。

第三篇：關于住宅小區物業管理情況的調研報告

**縣人大常委會

關于住宅小區物業管理情況的調研報告

為推動我縣住宅小區物業管理工作健康、規范發展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區的物業管理情況專題調研，并將此項工作列入常委會2012年工作要點。調研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發放調查問卷、走訪群眾、利用互聯網征求意見、赴**西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業管理的整體情況，分析現狀，查找問題，學習借鑒先進經驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調研工作任務。現將調研情況報告如下：

一、我縣住宅小區物業管理的現狀

1、住宅小區的基本情況

根據住建局提供的住宅小區情況，本次實際調研居民住宅小區54個，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。

分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個特點：

（一）住宅性質多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產權證，目前多數已經轉手。這類小區有40個，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶左右；三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。

（二）建設標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。

（三）規模差別較大。調研的54個小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶以下的小區有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個，100-200戶的有5個，500戶以上的2個。

（四）舊住宅多且分散。調研的54個小區中，2005年以前建成的小區占到35個，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。

2、物業管理的基本情況

（一）物業企業發展情況。目前我縣在工商注冊的物業公司有7家。其中目前在我縣開展服務業務的有4 家，服務小區6個，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%；目前還沒有一家企業具有相應從業資質。

（二）業主大會及業主員會成立情況

目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒有召開業主大會，通過逐戶上門認字、打電話征求意見等形式產生，目前都還沒有步入工作的正軌。

（三）小區的物業管理情況

調研的54個小區中，有3個由住建局的下屬物業服務部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區由建設單位負責管理。物業機構管理的有14個小區，業主自治的有8個。建管不分，物業服務從屬于建設單位，沒有工程驗收的圖紙及相關資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務項目少，大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，好一點的小區有保安服務和維修服務，服務質量相對都比較差，服務制度落實不到位，沒有明確的服務標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業從業人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業服務企業和從業人員都不穩定。

二、存在的主要問題

調研組認為，我縣城區居民住宅小區物業管理總體還處于起步階段，物業管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：

1、工程建設的遺留問題

小區工程建設的遺留問題是形成物業糾紛主因，也是物業管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產權證；二是工程質量把關不嚴，房屋在質保期內就出現一些質量問題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設施、物業用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉假到物業管理頭上，使得部分小區物業管理矛盾激化。

2、歷史原因形成的問題

一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價出售，按照現行政策，住戶沒有完整的產權，不能辦理房屋產權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責任權利不清，無法解決。如文筆小區政府還保留有部分產權，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。

3、專項維修基金收繳不到位

調研的54個小區中，僅有7個小區收繳了專項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設的文筆小區和政府定價出售的幸福小區目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專戶。

4、物業企業的發展嚴重滯后

通過當工商注冊的僅7家，掛靠服務的1家，都沒有取得相應的服務資質；物業服務人員素質偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。

5、物業管理模式落后，經營活動不規范

部分建設單位、開發商把自建小區的物業服務作為照顧自己親友就業的一個途徑，把物業服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區中，只有不到10個是聘請物業企業管理。這種模式的運行無形中加大了物業服務企業的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環機制無法建立。部分單位建設小區，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點報酬，有的是義務服務。部分物業企業管理人員簡單認為物業服務就是看大門、打掃衛生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的 54個小區，物業服務企業都沒有工程驗收的圖紙和相關資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒有制定物業管理活動的相關制度或公約，少有的部分也得不落實。

6、業主大會、業主委員會的運作機制尚未形成業主對物業管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關系。調研統計，有95%以上的業主對《物業管理條例》不了解或知道一點，對物管企業的服務要求往往會超出合理范圍。例如：在調查中，各個小區反映最多的頂層住戶出現樓頂漏水的問題，在業主與物業交涉未果時，往往會采取拒交物業費的方式來處理。有些業主認為我不交物業管理費是因為我不住或者不需要物業管理。使業主與物管企業之間關系僵化，陷入惡性循環的怪圈。

召開業主大會、成立業主委員會困難，業主委員會發展極度滯后。住房對業主大會缺乏認識，不愿意參加業主委員會，全縣成立業主委員會的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個，都是在相關部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產生。政府部門的宣傳教育和指導工作做的不夠。

三、意見和建議

針對物業管理中存在的突出問題，為了進一步加強我縣物業管理工作，提高物業管理水平，調研組提出如下意見與建議：

1、加強居民住宅小區的工程建設管理

工程建設的遺留問題是物業管理工作的源頭問題，相關職能部門要認真落實工程建設的各項監管措施，要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、對車位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質量關；組織驗收，應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。

2、加強對小區物業管理工作的管理和監督

一是督促開發商依法在銷售房屋之前選聘物業管理服務企業，制定臨時管理規約并將之明示房屋買受人；二是嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并向房管部門備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為；四是加大調處力度，及時化解各類物業管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。

3、要強化對物業管理工作的指導

一是要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，業主委員會建立并有效開展工作，促進規范的物業管理公司入駐小區有較大進展；二是加強物業服務企業的培育扶持，對物業企業的發展給予政策的扶持，組織好物業服務從業人員的崗前培訓，條件成熟時可以組織其成立行業協會，為其自我發展創造優越的條件。

按享受服務的等級收費機制沒有建立。區的物管運行成本不同、服務標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個小區之間互相參照，無論何種服務質量收取標準相差無己。

二是要加強引導，盡快形成以質論價、質價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規范物業管理企業和業主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，促進物業服務健康運行。積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現物業管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點，逐步推行。

4、要健全物業管理體制機制

首先，完善和規范物業管理行政管理體系，加強物業管理隊伍組織建設，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發揮城管委，居委會等在日常物業管理活動中的優勢作用。其次，要健全完善物業管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業管理工作健康運行。(本文來自于范-文-先-生-網)第三、要逐步建立一整套物業管理信息系統，全面、及時、準確反映我縣所有從事物業管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實施物業管理的物業管理企業情況、我縣所有物業的基礎情況、業主委員會情況等內容，為提高物業管理服務水平打下一個良好的基礎。

5、要深化物業管理法規宣教

縣政府及相關職能部門要運用互聯網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》等法規的宣傳活動，強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務；增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行應盡的義務。

6、要規范物業管理服務行為

物業管理服務企業要樹立質量意識，規范管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平。二是應當按規定實行明碼標價，統一收費，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業主明白消費。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，為廣大業主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業主和業委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業承接驗收制度，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，以減少工程建設遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。

7、要強力落實專項維修資金的收繳工作

新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區；對新開發的小區一定形成制度，確保落實；對政府及部門早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。

8、要積極推進舊住宅小區的物業管理

調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，促進其盡快開展正常的物業管理工作，改善舊住宅小區的居住環境。可著手先行對幾個無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。

第四篇：關于我區新建住宅小區物業管理問題的調研報告

關于我區物業管理問題的調研報告

2011年春行政管理專科何程菲

提綱

一、調查時間：2012.年3月17日

二、調查地點：成都龍泉全社區

三、調查對象：龍泉全社區物業管理公司

四、調查的原因及目的十多年來，隨著住房制度的改革的不斷深入，物業管理作為城市房屋管理的新模式，在推進住房制度商品化、社會化，提高城市管理水平，改善居民居住環境，推動社區建設等方面發揮了積極作用。然而，隨著物業管理范圍的擴大；物業糾紛日益增多，嚴重影響了居民的正常生活及和諧社會的建設，并已經成為社會各界普遍關注的焦點和政府管理工作的難點，為此，我對全區物業管理的情況進行了調研。

我區物業管理的發展及現狀

（一）、物業管理的概念及傳統房屋管理的區別

1、物業管理的概念。物業是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。而物業管理是指業主選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業，按照物業服務合同的約定，對房屋和配套的設施及相關場地進行維護、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和公共秩序的活動。物業管理的對象是物業，服務對象是人，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動，實行社會化、專業化、企業化經營之路，其最終目的是實現社會經濟、環境效益的同步增長。

2、物業管理和傳統房屋管理的區別。從管理體制上，傳統的房屋管理是計劃經濟條件下政府或各部門企事業單位采 用行政手段直接的進行福利型的封閉式管理；而物業管理專業化的企業是通過市場用經濟手段直接進行社會化管理的有償服務；簡言之，前者是計劃經濟下政府部門的福利型行為，后者是市場經濟下的企業有償行為。從管理內容上看，傳統的房屋管理是以單一的“以租養房”為主要內容，而物業管理是對房屋、設備設施等實行多功能的經營管理服務，逐步減少政府投入，實現“造血”功能，走向良性循環。

從管理對象的產權關系看，傳統的住宅房屋產權大都是歸國家所有；然而隨著住房制度改革的不斷深入，物業管理對象的產權已形成國家、集體、個人多元化的格局。

1從管理機制上看，傳統的房屋管理是以管房單位自身的意志去管理住戶，而物業管理是產權人和使用人有權選聘物業企業，通過簽訂合同明確權利義務。從專業上看，物業企業是房地產業的分支行業屬房地產業消費環節中的三級市場。

（二）、我區物業管理的發展及現狀

根據建設部的《管理辦法》，四川市政府結合四川的實際，在1995年頒布了《四川市居住小區物業管理辦法》，從此我區的物業管理有了很大的發展，在近幾年開展的創建優秀物業項目活動中，有五個居住小區連續多年被評為優秀物業管理小區。去年為了加強管理，在物業企業中又開展了“規范服務”“構建和諧社會”的主題活動，以“知情”、“真情”、“親情”、“社情”為主要內容，設立了24小時有人值守的服務電話，得到了廣大業主的理解和支持。提高了物業管理企業的服務意識，為優化區域發展環境起到了一定的推動作用。不斷滿足了城鎮居民日益增長的住房需求，較好地解決了城市建設與管理的銜接，同時也積累了許多小區管理的經驗。

五、調查方式：綜合分析

物業管理發展中存在的問題

物業管理的發展過程中，隨著物業管理范圍的擴大，由于地理環境、經濟發展水平以及業主觀念認識上的不同，在全區發展也不平衡。如：商品房，經濟適用房，危改回遷房等老舊小區的物業管理差異相距甚遠，其法規的不配套、管理體制的不健全，服務不到位等問題逐漸地顯現出來，并已成為影響和諧社會的焦點，政府管理的難點，越來越受到社會各界的關注。眾所周知，當今物業管理已經成為城市建設與管理的基礎性工作，是社區服務的重要組成部分。然而物業糾紛的日益突出，影響了居民的正常生活，妨礙了和諧社會，經過我們的調查走訪綜合分析后認為：目前引起物業糾紛的議案原因很多，既有立法不完善，服務不到位，制度不銜接，體制不健全，也有居民消費觀念滯后等原因。業主大多以不繳物業費為主要表現形式，使一些小區的物業費收繳率僅為百分之十幾，造成物業服務難以持續，形成惡性循環。個別小區集體上訪，甚至出現暴力沖突事件。綜合分析小區糾紛的問題主要存在以下幾個問題：

（一）、開發建設遺留大量問題

開發建設遺留問題主要表現在：擅自變更規劃、設計不完善；拆遷中遺留的矛盾（含開發商的承諾不能兌現）；房屋及附屬設施質量缺陷??面積縮水、配套設施不全；物業管理配套設施權屬界定不清，不能按時發放產權證。據統計，80%的物業糾紛起因來源于開發建設遺留問題。主要有：開發企業為追求利潤最大化，而有意損害業主的利益，減少必備的配套設施建設。由于法規不完善，政府部門的失察，加之前期物業在接手管理時，不從業主利益出發，不做細致檢查，故意為開發商隱瞞存在的問題，使業主對開發商的不滿轉嫁到物業身上，給解決這些遺留問題更增加了難度。

（二）、業主委員會組建難

業主委員會組建難，業主自律機制不完善，業委會運作缺少有效監督機制。按照《物業管理條例》規定，全體業主組成的業主大會是小區的決策主體，業主大會的執行機構是業主委員會。物業企業作為服務的提供者，必須按照業主大會的決議開展工作，業委會負責監督，這是規范的物業管理體制。但在我區137個住宅小區中，成立業委會的只占10%，還有90%的小區沒有成立業委會。業委會組建難，有以下幾個方面的原因：街道辦事處和社區居委會指導和監督業主自我管理的實施辦法不明確；業主參與意識差；業主大會缺乏程序性法律規范；業主委員會目前法律地位還不能適應業主自我管理需要；政府有關部門的職能所限、物業公司因怕自己的利益受影響積極性不高。另有一些業主委會運作不規范，業主委員會的功能難以很好地實現，使一些小區出現物業公司越權管理。或業委會被少數業主操縱，致使多數業主合法權益得不到保障。

（三）、物業公司服務不到位

物業公司管理的水平參差不齊、服務質量差、收支不透明，使業主不能明明白白消費。物業管理企業與業主是服務和被服務的關系，存在矛盾是必然的。（1）但目前的主要問題是矛盾產生后，無法有效地協調，缺少評判依據。業主與物業公司對物業的服務品質和收費標準存在分歧。一些物業管理公司服務理念有差異，收費至上，確服務不到位。對物業的不滿，一些物業管理企業不是與業主主動溝通，積極化解矛盾，而是以管理者自居，態度強硬，造成物業糾紛。（2）有些公司在辦理完入住手續后不久，便減少服務，侵占業主利益，引起業主的不滿。如暢柳園。物業收費和服務項目質價不等。如西華經典，綠化面積及活動場所都不能達標，業主認為收費過高，物無所值，對此十分不滿。（3）部分物業從業人員服務意識差，沒有從根本上樹立為業主服務的觀念，甚至顛倒了業主與物業公司的關系，不能按照規章制度、崗位責任和應急方案服務，出現緊急情況時不能做到及時處理，保證居民的正常生活。

（四）、老舊居住小區難以推行社會化物業管理

老舊居住小區，由于建設年代久，房屋及設施設備失修失養，配套設施嚴重不足，不能滿足廣大居民的生活需求。同時也缺乏有效的物業管理條件。政府雖然對一些老舊小區經多方籌集資金進行了整治改造，居住環境得到了改善。但由于產權關系的多元化，收費問題的復雜化。因此老舊小區的管理，難以推向市場，進行社會化管理。

四、關于對我區住宅物業管理的建議

1、貫徹執行物業管理實行公開招標制度，強化前期物業管理責任。對于參與前期物業管理的企業資質應有較高的要求。明確前期管理期間，物業管理企業除必須按照前期物業服務合同的約定提供物業服務外，對于發現的開發建設遺留問題，應當及時向全體業主公開并說明有關情況。業主因開發建設遺留問題與開發建設單位發生矛盾的，前期物業管理企業應當予以協調相關單位及時處理。

2、加強政府對社區居委會的指導，建立有效的調處糾紛渠道，完善現行社區管理體制。把管人（業委會）與管物（各種配套設施）區分開來，各負其責。社區居委會要協助業主依法維權，加強政府與業主的溝通與聯系，化解矛盾，維護社區乃至社會的穩定。同時，要增加對社區居委會建設的財政支持力度，以利于工作的開展。

3、完善業主選舉程序，為業主自我管理提供制度保障。積極研究新的組織管理模式，鼓勵廣大業主積極參與，從而使業委會具有堅實的組織基礎。建議將社區居民管理中的組織形式與業主自我管理的組織方式相結合，使居委會和業委會的工作建立在共同的組織基礎上，保障業主和居民實現真正的自我管理。

4、成立建委指導下的區物業協會。積極協助政府完善物業自律機制。制定行規，監督企業的行為和服務質量，接受業主的投訴，解決企業之間的糾紛。

5、公布服務項目和收費標準。各物業公司應在自己所管轄的小區內設立“物業公示欄”，在宣傳物業常識的同時公布服務項目和收費標準。一方面便于廣大業主監督服務質量，業主又能夠明明白白消費。

6、依托社區居委會的社區建設，解決老舊小區物業管理的問題。在社區居委會的指導下，以保障居民住用安全為基本目標，建立保障型基本服務標準，從維護綠地、停車管理等無資金投入方面入手，由居民自治，實行自我服務。逐步建立有償服務機制。

第五篇：關于解決住宅小區停車難和物業管理問題的調研報告

關于解決住宅小區停車難和物業管理問題的調研報告

住宅小區停車難與物業管理問題，是一件涉及千家萬戶市民群眾利益的難事情，也是一個涉及社會公共管理的大問題。為此，我們開展了認真細致的調研工作，現將主要研究情況報告如下。

一、我市住宅小區停車和物業管理的基本現狀與根源分析 今年4月，在市房管局和物業管理中心的支持配合下，我們開展了常州天寧、鐘樓和戚區三城區住宅小區汽車停放和物業管理現狀的普查工作。普查工作由市統計局城調隊實施，對城區的83家物業企業和260個住宅小區進行全面摸底調查。我們按照規劃設計上不同時期的公共設施配建標準，把260個住宅小區分為三類：1998年之前建造的老小區114個，1998年至2003年之間建造的次新區87個，2003年之后建造的新小區59個。從5月上旬開始，聯合房管、規劃、公安、建設、物價等部門，組成調研組，對15個樣本小區進行了實地調研；與政府相關部門、物業管理企業、開發企業、業主委員會分別召開了座談會，進一步聽取街道居委會、企業經營者和業主代表的建議和意見；我們還赴深圳、廣州、蘇州、無錫等城市學習取經，特別是到全國率先系統解決停車難的杭州市進行考察學習，與該市公安交警、房管、城管、物價等部門進行了深入的交流。在此，需要說明的是，物業管理的概念已經改為物業服務，小區保安改為秩序維護員，考慮到使用習慣，本課題仍沿用原先提法。

目前，小區停車難和物業管理問題，已經演變成為社會熱點難點問題，情況錯綜復雜、不容樂觀。在停車方面——既存在“停車難”又存在“停車亂”。

從目前情況來看，小區停車矛盾十分突出。市民紛紛反應：上班單位車難停,下班回家停車難,出門到處難停車。停車泊位供需矛盾突出，截至今年3月底，260個小區入住總戶數19.1萬戶，汽車擁有量為4.17萬輛，而已開發完成的泊位只有2.1萬個，短缺1.97萬個，標準缺口率達48％；扣除區內道路規范劃線停車，加上部分機關、企事業單位車輛和未來增幅30％的增量車輛，缺口總量達2－3萬個。114個老小區基本沒有配建停車設施，1998至2003年之間建造的次新區，不僅規劃配建的車位只到位60％，而且車位需求量最高，缺口率達65％，如：潤德半島、世紀明珠園、人民家園、懷德苑等；2003年之后建造的小區，由于規劃車位比的調高和各項管理措施的到位，短缺矛盾并不十分突出，但使用率不高。許多小區停車處于混亂狀態,車輛充斥小區路面，擁擠不堪；路面雙向停車，占用消防通道，安全隱患嚴重；業主為“節省”養車開支，有庫不停、有位不用；擠占、破壞人行道和綠化帶；小區交通不暢，沖突時有發生。

根據我們的問卷調查和對問題的深入了解，造成我市住宅小區停車難、停車亂的根源，除了我市私家車每年以30％以上的速度增長的客觀因素之外，還有以下幾個方面：

一是規劃車位指標偏低。260個住宅小區平均規劃系數僅為0.14。二是規劃指標的實際執行率不高。2002年以前的小區規劃系數是0.15,而實際建設系數是0.11；2002－2005年，小區戶數車位比的規劃系數是0.47，而實際建設系數只有0.28。紫陽、新天地、河濱、銀河灣等小區規劃執行率都只在25％－38％之間。

三是已建車位（庫）未能物盡其用。260個小區中有21.9%的小區存在車位閑置或不能使用的情況，未使用車位數5849個，其中有60%的車位只售不租，有17%的車位處于閑置狀態，有7.8%的車位被改變用途，有16%的車位無法正常使用。安陽里、項家花園、虹景小區、花園西村50％－70％的車庫挪作他用，一些小區特別是次新區已建泊位因建筑質量和設計上的原因而不能使用，如錦繡南園、紅梅公寓等小區均存在類似的問題。

四是泊位購置價格過高。我市小區車庫價格均在10萬以上，香江華廷、河景花園等已建新小區以及核心城區在建小區的車庫價格均高達16－18萬。目前，一些開發商采取了一次性租斷的變相出售方式，業主難以承擔。

五是停車的管理主體和管理制度缺損。由于國家道路交通安全法未對小區的交通管理作出明確的規定，導致交警部門“無權”將管理的觸角伸進小區；省物業管理條例對物業企業的停車服務行為缺乏細則性的規定，致使物業企業的停車服務沒有規范性的管理標準；城市長效管理中未將小區的停車秩序納入考核范圍；缺乏對車主的制約制度，車主文明停車的意識不強。

物業管理方面——一方面業主對物業管理的滿意度不高，另一方面是物業企業難以生存。

業主對物業管理環境不滿的主要表現：老小區和次新區公用設施不到位，老小區短缺率為32%,次新區短缺率為22%；小區內存在亂開店、亂設攤、亂搭建、亂排放等現象；小區開發建設所遺留的問題常常得不到有效解決；開發商在售房時期以物業管理作為賣點，高價補貼物業，一旦開發完成后，就中斷補貼，造成物業管理水平大幅度下降；部分小區物業管理企業與開發商存在父子、輸血關系，隊伍素質不高，服務意識淡薄，服務水平低下；一些為小區配套的公共設施未能正常使用或擅自改變了使用功能，特別是部分業主因得不到停車泊位而拒交物業費；部分物業管理企業收費不透明，服務承諾不兌現；小區內盜竊頻發等治安問題，不僅極大地損害了居民的切身利益，而且促使業主與物業企業的矛盾十分緊張。

物業企業經營陷入困境：市區136家物業企業虧損面達56.62％，平均利潤只有2.3萬元。這次受調查的83家物業企業的經營情況更加困難，管理老小區和次新區的項目幾乎全部虧損，新小區情況略為好點。相當部分的小區居民不滿物業管理，紛紛采取拒繳物業費的極端方式，從而導致物業企業難以生存、居住環境質量日益下滑、居民抱怨情緒嚴重的惡性循環。截至3月底，全市天寧、鐘樓、戚區19萬住戶中有6.4萬戶欠繳物業費，比例高達三分之一以上。同時，物業管理收費標準的自然增長機制未能建立，用工成本逐年上升，水電等不合理負擔較多。一方面成本居高不下，不斷向上攀升，另一方面物業管理費收繳率逐年下降，從而導致物業企業經營陷入困境。

目前，我市許多小區業主與物業企業之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業的呼聲越發增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發生物業企業撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。

分析物業管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：

1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區物業管理和停車新的發展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業主委員會、物業管理企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現實上是從事黨政工作，但在處理業主與物業矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區居委會和物業企業在協調解決與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業主個體直接面對物業企業或開發商必然處于明顯弱勢，而我市目前業委會尚未普遍建立。業主自治意識不強，據調查，62％的業主對業主委員會不清楚、不參與。對業委會的設立、監督以及主要人員的權利和義務沒有形成統一有效的規范。業主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業委會成員服務全體業主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不愿加入業委會。另一方面，物業企業進入市場的門檻很低，實力不強，規模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低于全國水平，物業管理行業的誠信度和公信力不強。

4、市場環境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業管理行業存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休干部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業費，產生了一定的負面影響。

5、市場制度不健全。物業企業進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規范，對業主和物業企業制約有效的社會誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業難以維權。對開發企業的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉嫁給后進入的物業企業，開發項目前期的物業管理招投標制度有待全面推進。業主與開發商、物業企業的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業管理菜單式的分項消費制度未能建立，業主不能明白消費、透明監督。許多物業企業把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監管物業管理產業上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業管理這一勞動密集型產業的政策沒有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業，對物業管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。

7、公用設施不配套。在老小區和次新小區中，物業管理用房、社區服務用房、公共車庫等存在不配套不完善的現象，在調查中有34個小區要求解決公用設施不足的呼聲很高。與深圳標準比較來看，深圳社區辦公和服務設施的標準是國家建設部制定并即將出臺相關規定的重要參考。該市按每個社區管轄6000-10000人口規模，要求社區各類管理、服務用房是1100平方米以上，戶外文體廣場是1000平方米以上，而我市（不含武進區）社區各類管理服務用房平均規模僅為360平方米，500平方米以上的只有69個，223個社區設施低于500平方米以下。

總之，從根本上說，公用設施上的硬件不足和管理制度上的軟件不優，共同導致了停車難和物業管理矛盾。解決存量問題，一靠管理二靠建設；防范增量問題，靠的是規劃的執行和制度的創新。只有設施補起來、管理跟上去，才能解決好現實中的停車難和物業管理問題。

二、關于解決停車難和物業管理問題的目標、原則和工作思路的建議

重要意義：解決好停車難和物業管理問題，是人民群眾之所盼，物業企業之所愿，城市文明之所趨，固本強基之所需。總體目標：一是在解決停車難上逐步實現停車有位、停放有序、收費合理；二是在解決物業管理問題上，以有物業管理用房、有治安警務網點、有汽車停放泊位、有文化活動場所、有社區服務設施和自治好、秩序好、環境好、鄰里好、風尚好、治安好“五有六好”為目標，著力推進市場化、高水平物業管理的全覆蓋，使小區生活居住環境得到明顯改善。

此外，需要說明的是，許多有車家庭希望停放的車輛能夠得到安全保障。考慮到相關賠付保險制度已經建立，而建立管理單位的風險規避機制并非是地方政府所能解決的問題，因此我們建議，要強化管理單位的責任，在收費的同時履行好看管的義務，督促其為車主提供基本的安全防范服務。

近期目標：

1、圍繞停車有位，以老小區、次新小區為重點，三年增設停車泊位2－3萬個。

2、圍繞停放有序，規范停車秩序，保障無車群體的行路權，保證消防、緊急醫療通道的暢通，為車主提供基本的安全防范服務。

3、圍繞收費合理，建立合理價格體系，降低停車收費水平特別是車庫租用價格，減輕車主停車負擔，并對利用小區公用道路和設施停車而產生的經營收益，建立合理的分配制度，保障無車業主的合法權益。

4、完善老小區和次新區公用服務設施，分三年，為三城區60個矛盾突出的老小區和次新區補建一批停車和其他公用服務設施，并對人員混雜、盜竊頻發、有實施條件的開放式老小區實行整體或局部封合式改造，切實落實長效管理。

5、為廉租房、低保家庭和特困職工家庭全免物業費，為經濟適用房家庭減半物業費。

我們建議政府，酌情將以上近期目標作為為民辦實事的主要內容。指導原則：

1、以民為本與兼顧各方相結合，積極穩妥地化解停車難中的矛盾。積極適應有車家庭飛速增長的大趨勢，因勢利導，以民為本，牢固樹立停車場和停車設施是公共產品和基礎設施的理念，各級政府部門和單位要讓利于民，更不能以停車謀利。要按照“滿足生活地停車、控制核心城區工作地停車”的城市停車現代管理理念，在滿足停放、規范停放的總原則下，拓展停車資源，規范停車秩序，總體降低收費水平，兼顧無車人群、開發商和物業管理企業的現實利益，兼顧停車產業化的需要，兼顧有關部門和城市基層組織的積極性，兼顧不同區域的地租差異、不同小區的服務等級，兼顧區外工作地的停車需求以及對城市動態交通的影響，滿足城市居民生活質量提高所產生的日益增長的停車需要，千方百計均衡和協調不同利益群體的矛盾。

2、培育主體與轉變職能相結合，推進物業管理市場化、產業化、規范化。物業管理中的矛盾實際上是反映了這個市場行業的不成熟性和成長的初級階段性，市場的供需矛盾需要市場機制來調解和配置，因此，必須把培育和規范業主的自治組織業主委員會和物業企業這兩大主體作為首要環節，緊緊依靠業主自治和市場機制解決物業矛盾，同時，政府也要切實解決社會公共管理在小區領域的錯位、越位和缺位問題，逐步償還歷史欠賬，積極滿足硬件需求，著力創新監管制度，以市場環境和市場制度的改善，促進物業管理產業的發展。

3、部門協作與重心下移相結合，充分發揮城市黨和行政基層組織的一線作用。當前，我市的城市管理取得了顯著成效，最重要的經驗就是通過“下放權力、重心下移”，實現了政府對社會管理的縱向延伸，但是面對寶塔型的社會結構，政府許多方面管理的觸角僅僅是下放到區和街道，小區圍墻外的管理到位了，而圍墻內的問題卻未能解決或解決不力。從理論上講，物業管理問題屬于社會管理的范疇；從實踐上講，物業管理問題是城市管理中最基礎的層面。要解決住宅小區面廣量大、繁瑣復雜的各種矛盾，“讓小區也動起來”，促進城市管理的再創新和再提升，就必須以社區黨支部和居委會為重要依托和載體，強化考核，激發動力，依托其把政府管理、協調和服務的觸角延伸到群眾的家門口，從而把物業管理中的矛盾消解在萌芽狀態。

4、加快建設與加強管理相結合，解決難停車和亂停車問題。嚴格管理才能制止停車亂，才能避免資源浪費。因此，要管理先行，建管并舉，以管促建。在管理上，以理順價格體系、深挖停車資源潛力為核心，以賦予基層派出所交警指導服務職能和強化居委會政府職能為基礎，以數字城管考核為手段，實現現有停車資源的充分利用和停車秩序的規范有序。在此基礎上，要通過增建補建、整合資源等多種辦法，加大停車泊位的供應量，緩解停車供求矛盾。

工作思路：我們建議，從明年起，把解決住宅小區停車難和物業管理問題作為為民辦實事的重要內容，作為我市城市管理工作的補缺、升華和再創新，作為構建和諧社會、建設文明城市的重要舉措，在全市開展“各方齊心協力、共建和美小區”的整治活動，一手圍繞硬件抓建設，補建公用設施；一手圍繞軟件抓管理，推進改革創新，凝聚各方之智，整合上下之力，共同破解難題，共創和美家園，力爭通過全市上下的共同努力，使停車難和物業管理問題得到明顯好轉。

三、關于緩解停車難和解決物業管理問題對策措施的建議 無論是治理停車難還是解決物業管理問題，都需要一個長期的過程。在相關法律法規不健全、市民文明素質有待提高、政府財力一時難以承擔的情況下，需要著眼當前、立足長遠，穩步加以推進。因此，我們從實際國情、市情出發，著重對今后一段時期，如何緩解停車難和有效解決物業管理問題提出建議，力圖在較短的時期內，使我市住宅小區停車和物業管理狀況得到明顯改觀。概括而言，即圍繞軟件抓管理，推動五個創新；圍繞硬件抓補建，實施一項工程。

“五個創新”的具體內容是：

（一）體制機制創新。一是重心下移到底，發揮基層管理組織作用，建立“四位一體”的物業管理新體制。家庭是社會的細胞，社區是社會的組織。就物業管理而言，社區黨支部和居委會是黨委、政府在城市管理中最基層最前沿的組織，是最靠近千家萬戶的關口。要解決好面廣量大的小區停車和物業矛盾，必須在繼續強化街道職能的同時，充分發揮社區的一線作用。為此，我們建議，進一步深化城市管理體制改革，建立大城管工作機制，著重抓好3個環節：

1、建立社區黨支部、居委會、業主委員會、物業企業相結合的“四位一體”小區物業管理體制，強化社區黨支部和居委會的職責，在業主委員會和物業企業之間充當組織者、監督者和協調者的角色，組織發動業主委員會的設立，指導業主委員會工作，協調解決業主與物業的矛盾。市區兩級房管部門要在建設規范規章、強化政策調控和考核的同時，加強對街道、社區的業務指導和人員培訓。

2、賦予社區黨支部和居委會監督評議權和協調權，可憑借數字城管、行政服務中心和有關部門專用信息系統等網絡平臺，要求有關部門和單位及時解決小區內應由政府解決的事項，并擁有對上級政府（含派出機構）和部門的評議監督權。

3、建立對社區組織的激勵考核機制，納入城市長效管理的考核范圍，為街道和區提供評價其工作業績的依據。二是建立數字城管與小區物業互聯互動的執法與服務體制。把數字城管的快速反應處置和客觀評價考核的功能，運用到小區圍墻內。特別是要利用信息化手段，建立小區物業與數字城管的互動信息平臺，使小區內應由政府解決的問題，諸如亂搭建、亂開店、亂排放、破壞綠化、市政設施運行與維護等等得到快速、有效解決，從而真正為物業企業減輕負擔，為市民群眾排憂解難。三是整合公安、房管等行政和執法力量，綜合運用有關法律法規，建立停車管理進小區的新體制。針對現行法律不支持交警進小區執法和警力不足的實際情況，在小區停車的前道管理上，要依托基層派出所的網絡優勢，賦予片警小區停車指導服務的職能，由片警負責小區泊位的規范劃定；在后道管理上，綜合運用消防法、治安管理條例、物權法和物業管理條例等法律規章，執行省公安廳2007年頒布的《關于加強和規范居民小區停車管理的意見》（該文件中制定了處罰條款），由公安派出所、房管部門依據不同情況、結合各自職責，進入小區監管執法。以上辦法主要適用封閉式、土地批租性質的小區，對開放式老小區則采用賦予派出所交警職能的辦法，直接把停車管理執法的全部流程延伸到小區的社會道路。還可以另辟途徑，由街道、社區居委會推動召開業主大會，在業主公約中委托交警執法管理小區停車秩序，從而利用市場契約關系推進停車管理進小區。

在這樣的體制下，建立三個工作機制：

1、以民主促民生的工作機制。杭州最近推行的停車新政取得了明顯成效。他們在解決停車難的過程中，采取政府與市民互動的方式，通過報紙征文、電視座談、網絡溝通，闡明目的，公示方案，征求意見，這種政府民主、透明的做法，贏得了廣大市民的支持和配合，促進了民生問題的解決。因此，我們要善于發動群眾，引導群眾，依靠群眾，建立政府、媒體、市民的民主互動機制，服從多數、關注少數，把營造良好的輿論氛圍作為治理停車難和物業管理問題的首要環節，并貫徹到底。

2、發揮三類人作用、促進五項工作進小區的工作機制。發揮三類人的作用：一是黨員干部、公職人員，利用我市5000黨員進社區的有利契機，完善具體內容和要求，號召并組織他們發揮模范帶頭作用，做到“參加業委會、兼職居委會、繳納物管費”，為黨員踐行為人民服務提供載體和平臺；二是各級人大代表、政協委員，組織他們與居民面對面，搭建與居民的連心橋；三是六老人員，即老干部、老教師、老專家、老戰士、老模范、老廠長。推行“五項工作”進小區：一是公共服務進小區，供電、給排水、通訊、信息網絡、燃氣等公用行業提高服務水平、理順價格體系，合理成本費用，不再轉嫁負擔；二是綜合執法進小區，在小區內把城市綜合長效管理中的禁止破墻開店、制止違章建筑、控制污染排放等工作落到實處；三是治安警務進小區，建立警務網點，與小區秩序維護員（原稱保安）互動互聯，加強治安管理，提供車管服務；四是停車管理進小區；五是司法調解進小區，各社區居委會設立人民調解室，同時司法機關要建立“多案并列”的投訴機制，降低物業企業對惡意欠費的追討成本。

3、交警、城建城管、社區相結合的工作機制。目前，我市許多老小區和次新區即使用足區內停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規范停車后，必然產生對部分車主的“擠出效應”。因此，依靠區外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現實選擇。建議，建立交警、城管、社區相結合的工作機制，先由街道組織社區公示并上報小區停車泊位的短缺數量，再由交警對動態交通影響作出評價后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區實施，同時建設部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進行評估。

總之，要通過體制機制的創新，推進政府的管理和服務貼近小區，使業主的訴求充分表達、意見民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區物業矛盾消解在基層。

（二）政策創新。一是制定扶持停車產業的投資與經營政策。投入大、回收慢這一影響停車產業化的最大難題，對此我們建議兩條對策措施：第一條，針對公用設施嚴重缺乏的小區，將停車設施與居委會、業主委員會、物業辦公用房等公用設施以及商業設施三者捆綁建設，給予優惠政策，以副業補助主業，一舉多得，既解決停車問題，又為居民營造良好的生活環境，也為小區增強造血功能。第二條，對區外單獨建設公共停車場庫的，將之作為市政設施，土地采用劃撥方式；政府可以土地投入，吸引外來資本建造，以合作的方式組建項目公司，優先保證投資者的資金回收和適當盈利。為了培育和推動停車產業發展，可以以街道為單位，整合現有停車資源和土地資源，注入專業化公司，依靠規模化經營和現代信息管理技術，降低成本，增強抗風險能力，吸引社會投資。同時，在審批、規費減免、貸款貼息等方面，給予扶持。二是制定扶持和規范物業管理產業發展的政策。以政策扶持，促進物業管理產業加快發展；以制度規范，引導物業管理企業提供優質服務。三是創新財政政策。推行政府購買服務，對低保戶、企業職工特困戶、零就業家庭等困難人群，以及廉租房、經濟適用房家庭實行物業管理費減免政策，對所減免的物業費在由行業主管部門考核物業企業服務質量后再作支付，既彰顯社會公平，又體現財政資金的使用效益。四是完善對區、街道和社區居委會的激勵考核政策。僅針對本課題而言，一方面，通過對小區的數字化考核，為區和街道考核社區居委會業績提供量化依據，從而形成市考核區、區考核街道、街道考核社區居委會、居委會監管物業企業這樣一個層層有責任、縱向管到底的管理格局；另一方面，借鑒杭州經驗，按照費隨事移的原則，把城市道路道板和公共空地的停車泊位的收費管理（杭州是把白天和夜間兩種不同收費管理方式全部下放到區，建議我市可根據實際情況，把夜間包月收費下放帶街道和社區），統一下放到街道、社區，調動基層組織的積極性。為幫助收費困難的物業企業改善經營，也可委托物業企業負責夜間包月制停車的收費管理。

（三）價格體系創新。一是發揮價格杠桿作用，建立多數業主能夠承擔的生活地停車價格體系。充分考慮車主的承受能力，依據停車方便程度和安全性，建立泊位租用價格區內場庫>區內道路停放>區外封閉空間包月停放(主要是周邊場庫和單位)>道路道板與公共空地的價格體系。建議，在4個環節改革探索：

1、多管齊下，兼顧各方，建立小區停車地下場庫的統一收費價格。第一，降低人防車庫現實租用價格，切實改變人防車庫被開發商或物業企業作為經營資源的做法，充分利用人防車庫這一國有資產為民服務，對其實行政府指導價；第三，鑒于開發商產權車庫占用業主的公共資源，不能簡單地實行開發商單方面自主定價，也要實行政府調控；第三，將地下人防車庫、開發商產權車庫和公用配套車庫的不同價格，加權平均，制定出統一的租用價格，但是要以每月300－350元為上限區間（杭州360元，蘇州400元），不準上浮，只能下浮，并根據不同性質的所有權，對收益分配進行合理規定，其中人防車庫收益必須歸政府分配使用。這種加權平均、統一定價的辦法，不僅增強可操作性，促進小車進車庫，也均衡了業主、開發商和物業企業的利益。與此同時，要對占用業主公共空間的開發商產權車庫，強化成本核定特別是土地成本的核定，遏制出售價格不斷攀升的勢頭，并發揮政府對開發商的“窗口指導作用”，規定開發商產權車庫2年內未能出售就必須出租，抑制其只售不租或變相強制出售的行為，引導小車停放進場庫。

2、穩定當前小區路面停放收費價格水平；

3、對于城市道路道板和公共空地停車，實行包月制；

4、對生活時段與周邊單位合作停車和使用經營性車庫停車，也實行包月制。對于后兩者停放方式，管理單位應提供基本的安全防范服務。二是建立物業管理菜單式價格體系。將衛生保潔、安全防范、綠化管養、公用設施維護等具體服務項目的價格，按服務等級標準量化，讓業主自主選擇、透明消費，改變信息不對稱狀況，促進物業市場公平交易。市物價、房管部門正在積極推進這項工作。

（四）科技創新。一是小區與城管聯動，將數字城管的信息傳輸、處置、監督的功能覆蓋到小區；二是建設停車信息誘導系統，提高停車設施周轉率，既使車主能夠在最近的地方停車，又減輕道路動態交通的壓力；三是推進“城運一卡通”建設，在加油、洗車、停車收費、年檢、繳納罰款、行車引導及停車信息誘導服務等方面，為車主提供便捷的服務；四是建設小區治安視頻監視系統，促進小區治安狀況好轉。

（五）制度創新。制度建設是解決停車難和物業管理矛盾的根本舉措。建議，從8個方面加以推進：

1、推進社會誠信系統建設，將業主、物業企業、開發商的信用行為納入其中，特別是要發揮輿論監督和消費者維權機構的作用，加大對惡意欠繳、“霸王物業”、開發商違規違約行為的曝光力度。

2、推進規劃指標的適應性調整，出臺新的車位配建指標體系，并加強規劃執行的管理，確保規劃車位的建設到位、數量到位、功能到位。

3、借鑒北京經驗，規范商品房買賣合同文本，將房屋質量、公用設施以及停車位細化。

4、建立城市道路、綠化與停車設施同步規劃、同步建設的制度，在新建改造城市道路時，利用邊角地塊增設泊位；將綠化建設與地下空間開發統籌規劃，調整綠化形態，實施立體開發建設，增建停車設施。

5、建立部門責任明確、嚴格規范的住宅小區綜合驗收制度，嚴肅追究開發商擅自改變規劃的責任。

6、是建立統一規范的物業企業財務核算制度，便于帳務公開，有效監督。

7、公安交警、房管、物價等部門加強協同配合，切實執行住宅小區停車泊位的備案制度和收費核算制度，確保汽車停放有序、收費合理。

8、建立交警、公交提前介入審查小區規劃設計的制度，以公交站點的優化配置，促使車主改變出行方式；以停車場庫出入口的合理布局，促使靜態交通與動態交通的協調運行。建議，圍繞上述制度，加大規范性文件的制定力度，緊緊依靠法制建設，解決現實工作中的管理不到位、建設不統籌等問題。

“一項工程”指的是以老小區和次新區為重點的公用設施完善工程。工程主要包括三項內容：一是停車設施；二是小區公共服務用房及設施；三是部分老小區封合式改造。我們根據本次普查的結果，并結合輕重緩急和現實可行性，提出停車設施和公共服務用房嚴重不足的小區名單，供政府決策參考。需要指出的是，我們把問題相似、地緣相近的相鄰小區作為一個項目提出，目的就是為了分片規劃、統籌安排，實現建設的集約化。此外，市規劃部門已經編制了《常州市停車場規劃》，但主要是針對工作地的公共停車設施，對于住宅小區的停車需求考慮的不多。因此，對住宅小區停車設施和公用設施的規劃布局，市規劃部門和街道社區要協同推進，切實增強可行性。

對于如何最大程度增加停車泊位，我們按照“先區內、再區外”、“先地下、后地面”、“先盤活、后增建”的思路，從盤活存量、整合資源、增設補建三個方面，提出了10條措施:

1、盤活存量：①開展專項整治，恢復停車設施功能；②明確政策導向，將開發商產權車庫的“只售不租”轉變為合理價位租售；③利用城市道路及道板和公共空地劃線包月制停車；④區內區外實施“保持綠化總量、調整綠化形態”，探索綠色停車。

2、整合資源：⑤與周邊單位合作，簽訂資源共享協議，推行雙向錯時停放；⑥周邊經營性車庫和公共泊位為車主提供生活時段的包月停放。

3、增建補建：⑦停車設施、小區公共服務設施和商業設施等三大設施捆綁建設；⑧小區內建設機械立體停車庫；⑨針對小區周邊單位工作時段停車泊位也十分緊張的實際情況，建設公共停車場、庫、樓，以夜間包月和白天計時兩種價格，滿足工作和生活雙重停車需求，并積極探索利用綠地、廣場、學校操場建設地下停車庫。⑩對停車設施和公用設施嚴重缺乏的小區，“以增量開發帶動存量不足”。就是在對停車困難小區的周邊地塊進行規劃開發時，劃出一塊用地以零價格出讓給開發商，允許開發商在其地面以上進行商業開發并在地面以下建設停車場庫，或將一部分店面以上的樓層作為停車場庫，但是必須將一定數量的停車泊位產權交給政府，還可以用提高容積率的方式鼓勵開發商建設，這樣可以節省政府的投入，加快停車設施和公用設施的增設、建設進程。

綜上所述，我們建議，市政府從明年起，把緩解住宅小區停車難和解決物業管理矛盾作為為民辦實事項目，一手抓創新管理、健全制度，一手抓盤活存量、補建增建，既為市民群眾營造和美舒適的生活環境，又為停車產業和物業服務產業的發展創造條件。