第一篇：江東新城(胡)項目建議書

江東新城項目

一、項目簡介

1、項目名：長沙大河西先導區江東新城

2、基本情況：項目地處寧縣縣城東部，北臨219國道，西臨溈江，東至曾家河，二環南路穿地塊而過。用地面積3000畝。

二、項目定位

1、形象概念：以我縣“東進融城”戰略目標的實施為契機，依托寧鄉重點項目工程“溈江兩岸三洲“，以縣城二環南路、溜子洲大橋及溈水三橋的規劃修建為支撐，打造寧鄉城區占地最廣、品質最高、潛力最大的“山水新城”。

2、市場定位：

物業市場定位： 本項目定位于寧鄉城區次中心，在就醫、就學、購物、餐館等生活配套方面既依托城區又相對獨立而自成體系。物業業態包括住宅、學校、醫院、購物中心、休閑中心等，是一個相對完善的城市綜合體。

消費群體定位：本項目依山傍水，生態環境極佳，因此針對消費群體也相對廣泛。從消費類別來看，既包括小高層、小梯房的普通階層，也包括相對富有的獨立、雙拼、聯排別墅消費者，還包括有一定投資創業能力的商業業主；從消費地域來看，既包括寧鄉縣城及周邊人群，我們預計有超過50%的消費量，也包括益陽、常德、婁底等地級市人群，我們預計有15%左右的消費量，還包括長沙市特別是長沙河西及周邊地區的人群，我們預計有35%左右的消費量；單從投資商最為關心的住房一塊來看，主要消費應該包括：工業園區企業及機關事業單位員工安家型購房、鄉鎮人口進城購房、城區人口改善性購房、在外務工人員回鄉置業、投資性購房等。

3、功能定位：

依托溈水河畔獨有的山水魅力，打造寧鄉最宜居的居住社區。

依托項目所在地優越的地理位置及交通條件，打造寧鄉商業次中心。

依托長沙大河西先導區及“東進融城”戰略的提出，打造寧鄉新的城市綜合體。

三、項目公共建筑外部環境

1、項目主入口環境：項目以北入口為主要入口，入口臨319國道寧鄉城區段（楚溈路，為雙向六車道改性瀝青路面），與寧鄉四大廣場之一的東城廣場毗鄰。

2、項目交通環境：項目北臨319國道，東臨省道S208（寧鄉至韶山）及規劃中的二環南路穿項目地而過，距金洲大道4公里，距長（沙）張（家界）高速8公里，距長沙市區26公里。

3、針對本項目的其他公共環境及市政配套設施：項目邊有湘中最大的小商品集散地沙河市場，以規劃并即將啟動建設的歷經鋪九年制義務教育學校，縣中醫院擬選址搬遷至本項目用地邊，自來水、管道燃氣、通訊、網絡、電視等配套設施一應俱全。

四、項目投資優勢分析

（一）、優越的區位條件為本項目提供了成功的基礎條件。

1、生態環境宜人

項目用地以西，寧鄉母親河—溈江從雪峰山脈溈山的險峻峽谷中緩緩走來，千年古河道在此回望故土蜿蜒而去，溈江風光帶猶如一條綢緞將城市文明與自然風光編織成一副山水洲城的油畫；項目用地南部，草木豐盛的自然山體俯瞰富庶的寧鄉近郊。

2、交通條件便捷

規劃建設中的縣城二環南路穿項目地而過，將本項目與縣城行政板塊、開發區板塊連成一片，溜子洲大橋、沙河橋、溈水三橋將縣城商業中心融為一體，與日益現代化的寧鄉城區毗鄰，全面接受城市現代文明輻射，共享省會和縣城醫療、教育、休閑、飲食、居住、購物等社會服務體系。319國道、金洲大道可在20分鐘內直通長沙市區。

3、地理位置重要

項目處珠三角地區、大西南地區、中原地區、長三角地區等中國重要的消費市場、生產基地的地圖中心，是通往湖南2/5地區的必經之路，向東西南北四向均有國、省、縣干道輻射，1小時內可達上瑞高速、京珠高速、武廣高鐵、319國道、107國道等國內交通要道。

4、周邊開發火爆

項目周邊地段是長沙大河西先導區最火爆的開發區域，也是寧鄉未來最繁華的城市動脈。碧桂園、通程山莊、藍月谷、北斗山莊、假日摩洛哥、玉龍國際、嘉誠花園、華夏綜合市場、興業苑、溫泉度假區等樓盤相映成輝，別墅、多層商品房、高層商品房、商鋪等開發模式繽彩紛呈。

（二）、優化的經濟環境為本項目成功提供了堅實保障。

1、縣域經濟發達

寧鄉是一個人口大縣、經濟強縣，總人口達135萬，縣城人口30萬；2008年在全國縣域經濟基本競爭力排名第97位，2009年躍升至全國第84位，位列中部第7位，湖南省第3位；寧鄉工業經濟規模達550億元，增速居全省第一，規模居全省第二；2009年財政總收入18.4億元，寧鄉正在向中等發達的現代化城市邁進，有足夠的財政實力兌現對項目承諾的優惠政策。項目位于寧鄉城市北拓東進的主軸上，必然優先聚集強大的資金、政策及人流。寧鄉綜合經濟實力和大河西先導區高新技術產業競爭力近年顯著提升，這為實現先導區產業跨越式發展，進而為生產性服務業和生活性服務業的發展，順利實施本項目提供了穩定的經濟基礎。

2、運營成本低廉

寧鄉是“中國技工之鄉”，可以為本項目提供大量高素質的員工，寧鄉有長沙地區法定的最低工業用地出讓價格和最低勞動力工資標準，有長沙大河西先導區內最低的征地拆遷成本，是長沙地區最主要的建材供應基地，行政事業性收費標準在長沙地區最低，稅收環境寬松，項目建設、運營成本低廉。

3、消費潛力廣闊

寧鄉房地產起步較晚，發展迅猛，成績令人驚嘆。2009年，寧鄉完成房屋銷售9090套，銷售面積115萬多平米，創造了寧鄉歷年以來的新高。同時，寧鄉今年新開工房地產項目23個，續建項目32個，特別是省外開發商和知名品牌商紛紛搶灘進駐，僅福建開發商就有十家之多，成為一道亮麗的風景線，發展的勢頭是歷史上前所未有的。現在我縣商品房均價僅2759元/㎡，銷售價格上，將逐漸向長沙靠攏，未來3—5年內基本拉平房價，上升空間巨大，每平米升到4000元以上指日可待。僅寧鄉經開區已聚集企業高管、技術精英、普通員工等兩萬余人，建成投產企業達80多家，目前寧鄉城市化率不足30%，離中國平均城市化率50%尚有巨大的擴容空間，購房需求旺盛。

（三）、優秀的政府效能為本項目的成功提供了強大動力。

1、政務環境優良

寧鄉是湖南省率先實行強縣擴權的第一批省轄直管縣，是湖南省縣域經濟發展過程中著名的“兩個唯一理論”(內陸地區縣域經濟要實現超常規、跨越式發展，招商引資是唯一選擇,項目工程是唯一載體)的創造者和實踐者，是湖南省著名的“一辦四中心政務服務模式”的創造者和實踐者，有一批務實奮進、積極進取、懂經濟管理、會項目運作的干部隊伍，政務環境優良，商務氛圍濃厚。

2、政策經驗豐富

寧鄉及寧鄉經開區綜合開發產業和高科技產業已具備一定基礎，寧鄉對碧桂園等綜合開發項目已有成功的服務經驗，擁有扶持相關企業發展的成熟有效的政策體系，擁有成功引進、培育相關企業發展的成功經驗。

五、項目功能分區與業態分析

根據項目所處區域與定位，可以將項目劃分為四大功能分區。

功能分區一：商業娛樂區

打造最具寧鄉印象的文化活動區，成就最高尚的商業文化生活，促進“一江兩岸三洲”成為重要旅游目的地。

1、濱江商業區

以休閑購物為主要特色，沿江岸設置休閑購物業態，以綠化帶、雕塑、特色建筑等營造休閑氣氛，打造周末、下班時間寧鄉人享受文化、休閑的第一處所。

商業業態：集中商業（濱江購物街）、休閑街、酒吧街等

2、核心區精品商業街、品牌專賣店

分布在項目核心區域，臨近商務區與住宅區，提升商務取得區域價值感，成就地價峰值。

特色：小尺度步行系統，強調高品位、檔次和情調，特設街區商業。

3、傳統商業集散中心和大眾購物中心

依托沙河市場傳統集貿中心的提質改造和汽車東站運營帶來的龐大人流量，設置大型購物中心和較高檔次的小商品交易市場。

4、社區商業、街區商業

選址：分布在小區周圍，小尺度打造親切感，提升小區宜居程度

特色：小尺度步行系統，將街衢末端引向江邊，引導人流指引到江邊休閑購物，形成統一的商業體系。

功能分區二：商務辦公區

高品質、高形象打造具有城市標志意義的商務區。選址：昭示性強、交通便利的核心區域；是整個核心區形象最集中體現。特色：現代化寫字樓，配備完善的物業管理體系，開創寧鄉高端商務辦公的先河。

功能分區三：酒店服務區

引進國內外知名品牌酒店進駐，提升區域知名度和影響力。

選址：分布在核心商務區周圍的主要道路上或者臨江分布，通達性和昭示性良好。

特色：以中高級知名酒店為首選，體現核心區形象，提升區域價值。

功能分區四：人居住宅區

中高端住宅物業搭配，打造全新的城市生活概念

1、普通公寓以及酒店式公寓

以中高層電梯住宅為主，臨近主要干道，對景觀資源要求不太高。

主要客戶：中等以上收入普通家庭、單身白領精英以及經常出入寧鄉的商務人士。

2、城市高品質住宅（大戶型住宅）

選址：景觀資源較好，依山傍水，距離核心區適中，有一定的私密性，有能很好的融入繁華都市生活中。

主要客戶：成功人士，既不逃離繁華的都市又能保持尊貴的私人空間。

第二篇：長沙濱江新城項目建議書

長沙市濱江新城開發項目正式啟動了。想起去年五、六月間，我和岳麓區的幾個兄弟們，為寫這個項目建議書，不知逛了多少網站、熬了多少通宵。那是在我剛作完岳麓區工業園項目規劃后不久，身體還沒有恢復，興趣還比較濃厚的時候，好在據說后來的規劃大體上是沿襲了我這個思路。現將文本摘錄到博客上來，請廣大博友指教。

一、項目背景

瀟湘大道北段濱江開發南起瀟湘嘴，北至二環線、三汊磯大橋，東臨湘江，西到銀杉路、老銀盆路，規劃面積7.2平方公里。近年來，長沙市城市建設大步躍進，經濟社會快速發展，隨著“三環六橋”及城市主干道建設基本完成、湘江東岸濱江區開發漸成規模和桔子洲開發的正式啟動，瀟湘大道北段的建設及其濱江開發的條件已經具備，時機已經成熟，任務迫在眉睫。項目建設與湘江東岸濱江區域、桔子洲、岳麓山的開發融為一體，是打造長沙城市名片的核心工程。

二、項目建設的意義

1、是建設湘江生態經濟帶的重要節點。湘江生態經濟帶建設是“十一五”期間全省經濟建設和環境保護的重點項目。長沙是長株潭一體化的中心，其經濟、政治、文化的首位度不可動搖。湘江長沙段濱江區處于生態經濟帶北端的龍頭，是生態經濟帶建設的核心。瀟湘大道北段及濱江開發是長沙“一江兩岸，濱江開發”的主體部分，只有完成該項目建設，長沙的濱江開發才能形成一個整體，從城市建設、產業發展、環境保護和城市防洪等方面引領湘江生態經濟帶的發展。瀟湘大道連通岳麓山風景名勝區、岳麓山大學城、長沙高新區麓谷產業基地和長沙市治周邊行政商務圈等眾多重點區域。該項目建設可以促進幾大區域的合作、交流與互補，加快這幾個板塊的發展，形成濱江“經濟走廊”。瀟湘大道北段承載著湘江長沙段的城市防洪和長沙河西污水處理的功能，建好該項目可以徹底解決岳麓防洪和污水處理問題，保育湘江母親河的生態環境。

2、是提升長沙城市形象的核心工程。過去幾年，長沙市的城市面貌發生了深刻變化，但是山水洲城融為一體的城市名片沒有很好的凸顯，城市“景眼”不夠搶眼。關鍵原因就是沒有完成瀟湘大道北段建設及濱江地區開發，導致湘江兩岸的開發一條腿長一條腿短。整個濱江區的夜景一邊燈火通明、熱鬧非凡，一邊黑燈瞎火、冷火秋煙，像一個“半身不遂”的巨人。啟動該項目建設，能加快實施“一江兩岸，濱水開發”戰略，使山水洲城融為一體，形成城市的標志性景觀。啟動該項目建設，能將岳麓山、桔子洲、龍王港、西湖、北津城三國古城墻遺址等眾多自然和人文景觀鏈接起來，促進各景區、景點的改建、擴建和新建，拓展內涵和外延，整合、提升旅游業品位，形成精品旅游線路，帶動長沙旅游業的發展。啟動該項目建設，能促進銀盆嶺大橋橋頭及其以北區域的城市建設、舊城改造和土地開發，建設地標性的商貿、商務和會展樓宇，發展以總部經濟、樓宇經濟為主體的現代都市服務業，實現沿江地區的產業結構由生產型向綜合服務型的功能轉換，構建能與上海陸家嘴中心商務區相媲美，與長沙新河三角洲遙相呼應的濱江生態商務區。

3、是帶動岳麓新城發展的龍頭項目。長沙市治西遷以后，岳麓區搶抓機遇，強力推進城市化進程，城市面貌日新月異。但市治周邊地區發展速度與其區位不相適應，該項目規劃范圍內總體上還處于半農村、半舊城區、半工業區的狀態，與湘江濱江區開發和岳麓新城的發展極不協調。加快該區域的開發建設，是岳麓新城發展的重點，具有牽一發而動全身的重要作用。可以加快該地區產業轉型。目前，該區域有企事業單位100余家，絕大部分國有工業企業效益下滑、資不抵債，使得該區域經濟落后、人心不穩。啟動該項目建設，這些企業完全可以利用拆遷補償資金和存量土地增值，完成企業改制，實現化蝶重生。同時，剩余土地可以用來發展現代商貿服務業，實現該區域“退二進三”的產業轉型，促進經濟發展。可以實現該區域的整體開發。目前，該區域大部分處于城鄉結合地帶，基礎設施滯后，城市建筑陳舊，棚戶區、貧民區較多，很多地方甚至連自來水都不通。由于瀟湘大道北段一直沒有啟動建設，該區域的項目建設標高無法確定，各類管網沒有配套，整個銀望東片、岳北漁場和桐梓坡S片有近7平方公里土地無法開發。瀟湘大道北段的建設可以直接帶來兩廂近4000畝土地升值約20億元，帶動地區的開發建設，成為岳麓區“十一五”期間經濟發展和城市建設的主戰場。可以帶動岳麓新城的整體發展。該區域扼守湘江兩座大橋的橋頭，與市治周邊行政商務圈和桔子洲相互配套，渾然一體；與長沙市高新區麓谷產業基地、岳麓山風景名勝區、岳麓山大學城和望城坡商貿物流圈聲氣相通、互為犄角，開發該區域可以實現河西經濟要素的有效聚集和合理配置，實現區域經濟協調健康發展。

三、項目概況

項目規劃面積7.2平方公里，區域范圍內有國有企事業單位100家。據初步調查，區域具有開發建設可行性的土地面積5.7平方公里，其中國有土地3.16平方公里，集體土地2.54平方公里。根據城市建設控制性詳細規劃和區域土地利用現狀核實，該區域的土地構成情況是：路網建設用地1.09平方公里，公園、綠地用地1.19平方公里，學校用地0.29平方公里，市政設施用地0.28平方公里，農民安置用地0.6平方公里，純開發建設土地2.25平方公里。

四、開發建設構想

（一）開發思路

按照“政府引導、社會參與、市場運作”的總體思路，以基礎設施建設帶動組團式開發的模式，立足土地資源和資本市場兩個根本點，形成政府支持、社會參與的多元化投融資機制，走“拆、改、留”并舉和滾動開發的路子，促進瀟湘大道北段濱江地區的功能向以商貿商務、生態居住、休閑旅游為主的功能和環境景觀功能轉變，實現濱江地區城市功能、生態環境和產業結構的歷史性跨越，帶動岳麓社會、經濟、環境的協調發展。

（二）開發原則

1、產業化與城市化相結合原則。項目建設按照“重塑功能，激發活力”的要求，根據濱江地區總體規劃，合理調整用地性質。依托基礎設施建設促進土地

升值，大力發展商務商貿、都市休閑和文化娛樂等現代服務業；依托土地升值招商引資，不斷完善該地區的城市服務功能，實現產業化與城市化相互促進、協調發展。

2、生活化與標志化相結合原則。把握湘江母親河人性化特質，突出濱江走廊、步行環境、開放空間及綠化景觀建設風格的感性、細膩、親切度，盡量避免城市與水面的視線阻隔，拉近居民與湘江的關系，提高親水性。凸顯標志性建筑的宏偉、大氣、壯觀，形成新的臨江天際線，使之成為湘江河畔醒目的幕景。

3、整體規劃與分步（項目）實施相結合原則。該項目是一項融城市建設、城市防洪、產業發展、環境治理、土地開發和舊城改造于一體的系統工程，項目多、工程量大、建設周期較長的項目，在強調規劃的統一性、開發建設的有序性、城市功能的配套性、環境功能的協調性、建筑風格的一致性、凸現地域特色的同時，又充分考慮項目開發建設的特殊性，根據項目的特性、投資主體的個性要求，有步驟地分單元、分項目逐步實施，突出單個項目的個性魅力，發揮以點帶面的輻射效應。

4、拆遷補償與企業改制相結合原則。利用拆遷補償資金，完成瀟湘大道北段濱江地區企業改制與職工安置。依靠道路建設帶來的土地升值效益，化解企業債務，引導企業實現產業轉型和二次創業，達到濱江開發和企業改制雙贏的效果。

5、現代與歷史相結合原則。在體現建筑景觀的現代美、文化美的同時，盡可能地保留城市的歷史痕跡，展示城市的發展脈絡，增加城市的縱深感。讓人們在特定的視覺范圍內可以看到自然生態與人文景觀交相輝映，歷史形態與現時狀態和諧共存。

（三）開發模式

濱江開發建設依照“政府引導，市場運作”的原則，采取開發公司招商開發模式，即政府投資公司、開發商等主體聯合成立綜合開發公司，負責土地拆遷、“三通一平”和公共基礎設施建設，負責土地的一級市場開發，負責濱江地區整體規劃的編制。

（四）開發理念

1、功能轉換，激活發展潛力。結合瀟湘大道北段等公共設施建設，融合現代都市多元服務元素，大力發展金融貿易、商業商務、旅游休閑、生態居住等現代服務業，實現產業結構轉型，激活產業支撐區域經濟社會可持續發展的活力和耐力。

2、以人為本，提升環境品質。把可持續發展的理念貫穿于綜合開發的始終，堅持人與自然和諧發展，改善濱江地區自然生態環境，開辟活躍的公共岸線，創造多種多樣的濱江活動空間，提高濱江地區的可達性和親水性。

3、延續歷史，豐富文化內涵。保護性開發反映地區發展軌跡的建筑物和濱水地區的歷史文化資源，設置特色風貌功能區，反映該地區深厚的湖湘文化底蘊。

4、重塑景觀，形成城市特色。利用湘江岸線優勢，通過整體設計，使建筑物、綠化和公共空間有機協調，使湘江西岸成為長沙市一道標志性的風景線。

（五）開發布局

根據“規劃一體化，功能分區化，特色多元化”的要求，結合湘江生態經濟帶的總體規劃和瀟湘大道北段濱江地區獨特的區位優勢，項目的功能定位為商務會展、金融貿易、旅游休閑和生態居住四大功能，著力發展商貿商務、生態地產和旅游休閑服務產業。瀟湘大道北段濱江開發功能分區布局如下：

1、望月湖親水商住區。規劃范圍為瀟湘嘴至咸嘉湖路，重點建設西湖文化園、龍王港風光帶、岳麓現代城、麓山才苑、濱江新府等項目，引導發展商貿、餐飲、娛樂、休閑等服務業，著力打造水景襯托、商業繁榮、生活時尚的濱水商住區。

2、銀盆嶺商貿休閑區。規劃范圍為咸嘉湖路至銀盆路。重點建設星藍灣、香海西岸等商住項目，加快銀建街棚戶改造。引導銀太、船舶廠等國有企業搬遷，合理布局賓館酒店、購物中心等商貿樓宇，引進商業摩爾和大型超市。啟動施家港水上公園、傅家洲淺水游樂區等水上游樂休閑項目建設，選擇一批建筑質量較好的碼頭、倉庫、廠房和船塢，改造成詮釋長沙工業發展進程的城市主題廣場，發展休閑旅游業。著力把現狀中的廠房、倉儲碼頭和棚戶區開發建設為大型商貿大廈、濱江高檔住宅，將該區段建成既彰顯現代都市商貿中心特質，又蘊含旅游休閑特色的濱江商貿區。

3、茶山商務會展區。規劃范圍為銀盆路至坦山路。站在構建湘江西岸核心商務區的戰略高度，以大視角、大手筆的理念，規劃該區域的土地開發、項目建設，重點引導銀杉翠庭、秀山麗水、金麓小區等生態住宅項目調整用地性質，布局大型會展中心、綜合性商務樓宇、高檔賓館酒店、文化體育娛樂場所等地標性建筑物，突出商務、會展、金融和辦公的核心功能，著力發展總部經濟，將該區域建設成為媲美上海外灘，湘江生態經濟帶最具輻射力的商流、資金流、信息流、人才流、技術流的集散地。

4、北津城文化旅游區。規劃范圍為坦山路至三汊磯大橋。重點建設北津城文化主題公園、科技博覽館和文化教育特色商業街等重大項目，引導發展旅游、演藝、餐飲、娛樂、休閑等服務業，著力打造“走進歷史、體驗當代、感受未來”的時光隧道，形成與岳麓山、桔子洲互為補充的特色景區。

（六）開發時序

項目建設工程量浩大，預計投資額巨大，建議采取分期、分段滾動開發，時間8-10年（即2007-2015年）。

近期（2007-2009年），建設瀟湘大道北段和開發條件十分成熟的商貿、地產項目，重點開發岳麓大道以北，茶山路以南地區。

中期（2010-2012年），建設濱江地區道路等公共項目，重點開發坦山路以南，茶山路以北地區，瀟湘嘴以北，咸嘉湖路以南地區。

遠期（2013-2015年）重點開發咸嘉湖路以北、岳麓大道以南，坦山路以北、三汊磯大橋以南地區。

五、結論與建議

瀟湘大道北段濱江開發項目對建設湘江生態經濟帶，提升長沙城市的整體形象，帶動岳麓新城發展具有重要意義。該項目建設存在的主要困難和問題：一是拆遷任務艱巨；二是基礎設施建設資金籌措困難。建議采取如下措施：

1、成立機構。強有力的組織領導是事業成功的關鍵，是各項工作順利推進的保障，我們開發建設濱江地區，一要爭取市委、市政府成立以市級領導牽頭，市財政、國資委、國土、規劃、發改、建設、水利等有關部門和岳麓區等參與的高規格協調領導小組，負責研究解決開發建設重大問題，制定和實施政策性投入的有關政策，如開發土地出讓金、報建費、道路建設配套費等優惠政策。二是區委、區政府成立濱江開發建設領導小組，負責項目建設的統籌協調。三是組建以區城建投為主體的濱江開發公司，負責項目的論證、規劃編制、招商和資金籌措，項目具體運作等工作。

2、爭取政策。瀟湘大道北段濱江開發是一項浩大的系統工程，涉及政府、部門、企業和開發商，只有形成了“政府引導、市場運作、條塊結合、政策聚集、機制協調、利益共享”的機制，才能全面統籌各方力量，聚集各種資源和資金，形成開發合力。為此，我們一要爭取新河三角洲開發建設的政策，如土地出讓金返還、開發建設項目規費返還、開發建設稅收全額返還和土地增值部分用于公共項目建設等政策；二要爭取市委、市人大和市政府允許或出臺瀟湘大道北段收取土地開發項目道路配套費的政策；三要爭取市政府同意將該區域城市主次干道的管網建設全部列入市級公共財政投資計劃，由各專業部門（或公司）負責籌資和建設；四要爭取享有政策性銀行優先融資和土地抵押融資的政策；五要爭取省、市政府及其水利部門的支持，將瀟湘大道北段防洪設施列入防洪基金建設項目計劃。

3、控制規劃。規劃是濱江開發的龍頭，要實現濱江地區的城市功能、環境功能和產業功能的有機結合，就要充分發揮規劃的引導和控制作用，進行有序、合理開發。當前一要爭取市政府及其規劃部門暫緩對該區域各類建設項目的規劃審批；二要爭取市規劃部門將該區域概念性規劃列為明年的重點工程，并加快編制。

4、儲備土地。土地是不可再生資源，是城市建設融資的重要載體，濱江開發是一項投資巨大的實事工程，要解決資金問題，目前最有效的途徑就是經營土地，區政府要力爭壟斷土地一級市場，爭取通過收購、置換、征用、適當補償等方法儲備土地，利用綜合開發所帶來的土地升值，實現以地生財、以地養區，并運用市場機制將土地級差收入投入到城市公共設施建設。

5、狠抓當前。瀟湘大道北段是濱江開發的龍頭項目，已列入2007年市級重點工程，我區要加緊推進各項前期工作。一要迅速成立前期工作班子，啟動道建設立項、用地和規劃等申報、審批手續；二要委托專業機構開始編制道路修建性規劃；三要加緊匯報和協調爭取財政和信貸支持，聚集道路建設資金；四要深入開展前期調查，進一步摸清拆遷量、拆遷單位和可開發土地情況；五要加大招商力度，拓寬融資渠道，盡早確定投資主體和項目運作方式

第三篇：樂東“海濱新城”項目建議書

海南·樂東“海濱新城“旅游度假區項目建議書

海南·樂東“海濱新城”旅游度假區

項 目 建 議 書

項目發起人：天津××××有限公司

一、項目概要

（一）項目名稱：海南·樂東“海濱新城”旅游度假區項目（暫名）。

（二）項目性質：濱海旅游業及旅游城鎮、鄉村度假產品綜合開發。

（三）項目選址：海南省樂東縣九所鎮～佛羅鎮濱海地帶。

（四）規劃及開發范圍：

項目區東至樂東縣中灶灣與三亞市交界處，西至嶺頭灣，東、北抵海南西線高速公路及基本農田片區，西、南瀕臨南海北部灣海濱（鶯歌海鹽場范圍除外）。項目區海岸線長度約48公里（鶯歌海除外），其陸地控制性規劃

海南·樂東“海濱新城“旅游度假區項目建議書

游資源與濱海資源的基礎上，按照“硅谷式”的科技孵化與風險投資開發模式，進一步將樂東縣北部海濱地區建成促進海南南部旅游經濟與西部工業經濟相融合的、集中國熱帶海洋科技及熱帶農業科技研發、科技成果轉化及項目孵化、旅游度假為一體的海洋科技、企業會館區和風險投資者樂園。

（六）主要規劃建設內容及開發規模（項目啟動期）：

1．基礎配套設施系統工程：

主要包括：（1）樂東濱海新區（含九所）交通主干道建設工程；（2）項目區水源地保護及供水體系建設工程；（3）項目區污水（肥）處理分步建設工程；（4）項目區供（變）電系統工程；（5）項目區道路及管（線）網體系分步建設工程；（6）項目區公益服務設施、園林綠化系統工程；（7）濱海濕地、生態恢復與保護系統工程；（8）沙灘清理及環衛設施工程體系；（9）農莊項目區農業基礎設施及農貿物流設施建設工程。

2．功能區建設項目：

主要建設：（1）“創意海岸”海濱園林景觀帶與濱海濕地主題公園；（2）海濱浴場、西亞風情園和沙灘、沙漠運動娛樂區；（3）“藍硅谷”熱帶海洋與農業科技會館區；（4）旅游碼頭及國際游艇會館區；（5）嶺頭灣海濱高爾夫球場及國際高爾夫會館區；（6）三曲溝“烏托邦”現代農業度假公園示范項目區；（7）“太陽城”海濱TOWN HOUSE度假項目區；（8）高檔海濱度假酒店項目建設區；（9）中灶灣海濱全景公園及定制式半山別墅區；（10）“鄉村田園”國際康復療養中心；（11）九所鎮現代農貿物流中心及農產品加工區；（12）北部灣民俗文化與生態農莊旅游度假區，等。

3．用地規劃與土地整理規模：

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二、項目背景及項目建設的意義

（一）項目背景

海南島位于我國的最南端，是我國的第二大島。其地處南中國海與中國大陸的門戶，屬典型的熱帶、亞熱帶海洋性季風氣候區，是我國唯一的熱帶濱海旅游目的地。海南島陸地總面積約3.4萬平方公里，擁有1825公里長的海岸線，匯集了陽光、海水、沙灘、空氣、氣候、植被、溫泉、田園、風情等具有世界級品位的自然、人文旅游資源，是我國的“寶島”、“熱帶資源寶庫”和“中國與全世界人民共有的一顆明珠”。

海南島由于地處我國南疆，長期處于中國社會、經濟發展的邊緣地帶。直到1988年海南建省后，海南島才成為我國改革開放的前沿地區，其處女般得天獨厚的自然、人文資源寶藏方始被世人所注目。1993年國家宏觀經濟調控、海南九十年代初期經濟泡沫的破滅，使海南的經濟建設一度陷于長達十年的低谷期，僅旅游業呈現出一枝獨秀的發展局面。

進入21世紀后，海南旅游業的日益興旺，不僅重啟了海南當前百業待興的良好開端，而且促進了以島外人士“第二居所”為主要市場特征的海南第二支柱產業——旅游房地產業的形成和發展。“將海南建成中國的后花園、全中國與世界人民的度假村”的旅游房地產發展理念，已為海南新一輪的經濟建設注入了全新的產業動力，為投資者提供了正確的投資導向。

經過十多年來的旅游行業創建和市場開發，目前海南已成為我國旅游經濟比較發達的省份，并已躋身我國六大旅游目的地之列。2005年，海南全省旅游接待人數已達593萬人次，自1996年以來，年均客源增長率達17.3％。旅游業的高速發展，進一步改善了海南的人居環境和度假環境，吸引了大量

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促進海南南部旅游業向海南西部的縱深發展，促進海南西部旅游業和相關產業的共同繁榮，促進海南西部工業走廊工業生產環境、人居環境、旅游環境、投資環境的人性化改善，推進海南省委、省政府有關促進海南中、西部地區經濟、社會發展戰略舉措的實施，無疑具有深遠的戰略意義。

2、樂東縣是海南省的農業大縣，素有海南“魚米之鄉”、“香蕉王國”、“熱帶水果之鄉”的美譽。因此，將樂東縣的熱帶濱海資源和“大農業”優勢轉變為項目優勢、經濟優勢，在實施海南西部旅游開發戰略的基礎上，進一步實現中華五千年農業文明與海南鄉村度假旅游業的完美結合，使海南的農業生產環境、鄉村生態環境與旅游環境、人居環境、投資環境融為一體，必將開創出海南西部及鄉村旅游度假的鮮明特色，豐富海南旅游度假產品的時空內涵，提升海南旅游度假產業的市場競爭力。

3、城鄉一體化是未來海南旅游度假產業發展的必然趨勢。隨著國民收入的不斷提高，我國的自駕車旅游和自助式度假旅游正在蓬勃興起，其旅游活動范圍、時間、度假休閑方式都發生了巨大的變化。預計當國民人均收入水平達到2000美元之后（2010年以后），我國的“自由（游）人”將超過團隊觀光游人數，成為我國旅游度假產業發展的市場主流。海南尤其是海南南部海濱地區作為我國最佳的避寒、度假、養老、休閑旅游勝地，其獨特、豐富的鄉村自然生態和旅游度假資源，將成為與其熱帶濱海旅游資源品位相齊的旅游度假之地。因此，樂東“海濱新城”旅游度假區及其周邊地區鄉村度假項目的開發，體現了我國旅游度假產業發展的必然趨勢，必將成為海南旅游度假產業發展的一個亮點，產生出巨大的旅游經濟效益和社會邊際效益。

4、通過規劃實施樂東“海濱新城”旅游度假區及周邊鄉村度假項目開

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國家的發展經驗，在某個中心城市的一小時車程范圍內，其莊園式物業、鄉村度假村（瑞海姆式度假村）、TOWN HOUSE等物業形式代表了富裕階層和中產者“第三次置業”的市場主流（而“一次置業”和“二次置業”一般均集中在城市范圍）。目前中國正處于小康時代“二次置業”的高峰期，“第三次置業”和“侯鳥式”置業也正逐漸興起，海南作為中國最理想的“侯鳥式”置業和“三次置業”之地，其鄉村居住與度假時代必將領先于全國到來。樂東縣濱海地區與三亞毗鄰、距三亞鳳凰國際機場僅半小時車程，具有發展中國富足時代“第三次置業”的極好的開發條件，因此，本計劃書建議在樂東縣“海濱新城”項目中，其旅游業和鄉村度假產品開發定位，應重點突出“三亞后花園”與自助式旅游度假特色。

四、項目區修建性規劃范圍與基本建設內容

樂東縣“海濱新城”旅游度假區的規劃開發范圍，東起九所鎮中灶灣與三亞市交界處，西至佛羅鎮嶺頭灣，東、北抵海南西線高速公路及基本農田片區，西、南瀕臨南海北部灣海濱（鶯歌海鹽場范圍除外）。項目區海岸線長度約48公里（鶯歌海除外），其陸地控制性規劃范圍包括樂東縣九所、利國、黃流、佛羅4鎮約150～200平方公里的濱海開發區域（包括海岸保護地帶、灘涂、生態林（山）地和自然村鎮規劃區）。其中，一期項目修建性規劃擬采取沿海組團式布局方式（避開基本農田、人口稠密區和生態修復與保護區），擬先期啟動九所新區基礎配套設施及TOWN HOUSE度假項目群、現代農貿物流區、中灶灣五星級度假會館區、三曲溝現代農業度假公園、嶺頭灣“藍硅谷”海洋科技城等項目，一期項目修建性規劃開發面積約45平方

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憩區和公共停車場地。

7、濱海濕地、生態恢復與保護系統工程：計劃對海岸線200米以內的全部蝦池、魚池、人工建筑物進行清理、拆遷，恢復濱海濕地和海濱生態林區，并適度進行人工景觀帶建設。

8、沙灘清理及環衛設施工程體系：需購置現代化的沙灘清潔設施設備，對海濱沙灘、沙漠項目區進行日常性的清潔維護；旅游度假區需設置充足的垃圾箱和公共垃圾堆放點。

9、農莊項目區農業基礎設施及農貿物流設施建設工程：對采取“公司＋農戶”方式進行度假項目合作開發的農業花、果種植園區、生態養殖區、農村生態示范區域和鄉村景區，成片開展農區道路（含道路兩側景觀綠化帶）、水利（含噴管、滴灌）、電網、電視等現代化農村基礎設施建設，同時在區域內合理分布農貿物流及科技服務網點，在九所鎮建設農貿物流中心和農業科技服務中心。

（二）功能區項目建設內容（初步設想）：

1、“創意海岸”海濱園林景觀帶與濱海濕地主題公園

（1）海岸生態防護林和園林景觀帶：計劃對樂東縣濱海區域的蝦池、魚池、人工建筑物進行清理、拆遷，恢復濱海濕地和海濱生態林區，并適度進行人工景觀帶建設。

（2）濱海濕地主題公園：計劃對樂東縣濱海區的傳統養殖業灘涂、河流入海口開展大規模的濱海濕地恢復工程，并在遠期進行濱海濕地主題公園開發，使之成為樂東濱海區生態旅游業發展的核心地帶。

（3）萬國風車博覽園及海岸風車小屋：建議在開發利用樂東縣海濱豐富

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業、生物技術等諸多領域的研究、開發），在此基礎上，采取“硅谷”式的園區運作模式，出臺、制定鼓勵科技風險投資的相關政策，將海南的旅游度假向心力轉變為地方經濟發展所需的投資、市場向心力，為國內外投資商開創更為廣闊的投資天地，使樂東縣濱海區成為我國科技產業發展的“南繁基地”和風險投資樂園。

“藍硅谷”熱帶海洋與農業科技會館區主要建設內容為：中心會館區（含四星級酒店）、科技企業會館區、科研實驗配套服務中心、科技成果及信息交流服務中心、科技產品展示中心、技術培訓中心、院士及專家流動工作站、風險投資企業會館區等，另外為園區科技企業或風險投資企業提供科技創新、成果轉化所需的各類中試實驗、示范推廣基地（部分在園區內設立）。

4、旅游碼頭及國際游艇會館區

望樓港、嶺頭港及項目區未來人工內海水域可開辟游艇碼頭，碼頭基礎配套設施由開發公司統一營建，游艇會館采取產權式營銷經營模式。旅游度假區內擬建設2～3個千噸級泊位、5～8個百噸級泊位和100余個小型私家游艇泊位。為吸引國內國際游艇專業經營機構的參與，碼頭區擬統一規劃產權式的國際游艇會館區，除游艇碼頭等公共配套設施外，各專業游艇經營機構的會館設施可以自行投資建設（其經營管理模式與產權酒店相似）。

5、海濱高爾夫球場及國際高爾夫會館區

旅游度假區內擬建設一座56洞國際頂級高爾夫球場和一個18洞高爾夫練習場，作為項目區重要的旅游度假功能設施。球場區還擬建五星級中心會館和與之相配套的高爾夫別墅群、高爾夫教習中心、高爾夫文化公園。

6、“烏托邦”現代農業度假公園示范項目區

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8、高檔海濱度假酒店項目建設區

該區擬吸引國際著名酒店投資管理集團在樂東縣參與高檔酒店項目開發，以此確立樂東縣在海南西部地區旅游服務業中的地位，充分利用樂東縣良好的濱海度假資源，適當規劃3～5家4星級以上高檔酒店，設計床位數量約2000～2500張。

9、中灶灣海濱全景公園及定制式半山別墅區

（1）中灶灣全景公園：項目區東部的中灶灣與三亞市東鑼灣接壤，其海濱山嶺是項目區主要制高點之一，登臨山頂，可了望南海萬頃碧波之上的東鑼、西鼓二島和三亞、樂東濱海新區。初步設想在此開辟登山步行道、熱帶植物園、石景園、山頂公園，熱帶蝴蝶谷、百鳥樂園、攀崖運動及蹦極運動娛樂區、野外生存極限娛樂區等山地旅游觀光、娛樂項目。遠期可考慮增設佛、道文化旅游觀光、服務設施和大型人文景點，建設可吸引游客的登山觀光電梯（扶梯或垂直梯）等項目，使之成為從三亞到樂東濱海新區的一個重要的景觀節點。

（2）定制式半山別墅區：結合中灶灣山嶺全景公園規劃，在公園山坡地帶分散規劃建設豪華度假會館及全景名人別墅群，利用中灶灣全景公園絕佳的半山環境與觀景效果，采用定制式營銷服務，為業主度身打造純粹的個性化度假豪宅。

半山別墅區由公園管理處統一物業配套和管理，使之成為真正的五星級公園化住宅。

10、“鄉村田園”國際康復療養中心

對于城市而言，鄉村田園是一種綠色、恬和、輕松、淳樸的休閑意境，5

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區4500公頃的土地可初步分類與整理如下：

（1）最高潮位線100米～200米以內的濱海帶狀防護林、濱海濕地恢復工程與園林景觀開發用地約480公頃（海岸生態環境恢復與保護區，其用地計入控規范圍內，并應由政府出臺相關的投資獎勵政策）；

（2）濱海主題公園及文化設施建設用地200公頃；

（3）市政綠化、公共休憩區用地650公頃（含高爾夫用地400公頃）；

（4）項目區道路及市政配套設施用地250公頃；

（5）規劃各類旅游服務設施項目開發用地150公頃；

（6）規劃各類濱海度假項目建設用地750公頃；

（7）規劃預留文教、衛生和其他公益性項目用地100公頃；（8）規劃海洋科研、農業科技項目用地100公頃；（9）規劃農產品加工、農貿、物流項目用地100公頃；

（10）規劃整合三曲溝現代農業綜合開發與鄉村度假核心項目（現代農業公園）用地2200公頃（其中用于鄉村度假核心項目的建設用地面積約200公頃，控規范圍內的自然村鎮、農業園區則為項目的外延部分）。

五、政企合作開發模式及開發步驟

（一）政企合作開發模式（建議性方案）

1、由政府主導、企業出資，分期進行項目區土地整理和基礎設施建設，對已經具備條件的項目建設用地，由政府采用招拍掛方式，對項目區商業性項目用地進行土地市場化出讓，土地出讓收益除按有關法律、法規規定需上繳國家的部分外，優先償還投資商的土地整理、基礎建設成本，其余利潤由

海南·樂東“海濱新城“旅游度假區項目建議書 的各類項目基本上已全面開始進行建設，項目區旅游度假服務設施已初具規模，城市化項目開始陸續啟動，旅游產品開發開始與國際化市場接軌，旅游景區和旅游服務設施的經營效益得到提高，并逐步向集約化經營時期過渡。

六、項目總投資及籌資計劃

（一）項目總投資的初步估算

根據本項目的基本建設構思，本項目的總投資量初步估算為150億元。其中：

1．項目區基礎配套設施滾動開發、土地分步整理需投入35億元左右； 2．旅游度假區的核心啟動項目，如濱海生態恢復工程、旅游景區、旅游農莊、主題公園、高爾夫球場、游艇碼頭、農貿物流中心等基本功能項目，需投入建設資金約40億元；

3、旅游度假區的各類度假服務設施、高檔酒店、商業設施、旅游地產等項目，需投入建設資金70億元；

4．旅游度假區基礎配套設施和核心功能項目營運階段所需的初期流動資金投入約5億元。

（二）籌資計劃和資金來源保證

根據本計劃書確定的開發步驟，現將各開發階段的資金籌措計劃和資金來源保證概述如下：

第一階段（第1～2年）：擬投入項目區規劃設計費用、基礎設施建設和前期土地整理資金5億元。該項開發資金由××××公司自有資金提供資金來源保證。

920-

第四篇：關于新城物業公司管理建議書

關于新城物業公司管理建議書

一、收入方面

（一）收入明細劃分

收入按性質分：物業管理費收入、停車費收入和綠化等零星工程收入應為公司主營業務收入，其余為手續費收入等其他業務收入。

收入還應該按區域劃分：鶴平、金鶴等地理區域。

收入最好的情況是按產品類型服務分：住宅、商鋪或寫字樓等。物業公司的收入科目明細應該按上述要求盡量劃分，但新城物業公司的收入科目明細劃分有些混亂，讓人有點摸不著頭腦。而且發票收入統計明細賬和收入匯總表上統計開票收入存在不一致現象，會令人覺得缺乏專業操守。同時，人為劃分開票收入、不開票收入或當月不開下月才開票收入等做法會讓外界覺得公司在操縱收入。

無論是業務部提供的收入臺帳或是財務部核算方式，都應該是“外部形象良好”和“易于表達的”。

（二）收入完整性方面

從原始憑證細節方面，財務僅依靠業務部門提供的發票明細表和收入匯總表入賬不合適。上述所有的收入并無足夠詳細的數據提供給財務部，即便能在目前系統里獲得此詳實數據，那每個小區物業收費單價和物業數量是怎么核定的也無法獲得足夠的支撐。例如，物業服務收費價格是否合適，有無經過集團審批或物價局報備？物業服務小區的面積是否經過核準，有無相關文件資料佐證？這些都值得考慮。從會計師事務所審計角度，報表沒有風險，因有銀行存款現金等支持，收入的真實性不用質疑，但收入完整性方面，例如：是否存在因業主原因，沒有收上的物業費？是否存在業務員的原因，私設“小金庫”，臨時停車費不入賬或少入賬情形？這些漏洞很值得我們在管理方面重視。再者，站在稅務稽查角度，同樣蘊藏著高風險。例如，若收入完整性存在內部控制的缺失，那所謂的“代收代繳或上繳集團”的水電費、管理費或租金等，很有可能作為價外費用或收入來補稅。

二、成本方面

新城公司月度成本明細科目“水電費”出現負數的情形，報表的列報出現問題。

主要原因是物業公司代收某些水電費收入，是直接沖減當期“營業成本”，而不是作為“其他應付款”列示，并以公司名義繳納的水電費，增計當期“營業成本”。但因該水電費發票滯后問題，僅作為“預付款項”沒有進入成本，因而，出現了“營業成本”負數情形。況且，代收水電費因包含手續費的金額要高于公司自己繳納的水電費。故當期成本明細中“水電費”出現負數是很有可能的。

“代收費”沖減營業成本，實質上的“以收抵支”，在稅務上是存在風險。若采取“其他應付款”科目來過度，但需要業務部提供詳細的代收款的數據，并針對該筆代收款做賬務處理，實際操作起來會很繁瑣。如果代收款仍然沖減“營業成本”，期末差額部分，轉入“其他業務收入”，并按服務業繳納營業稅，則一切變得簡單易行。

三、總結和建議

從賬務審核的過程中可以發現很多問題，我們應進一步加強和完善公司的內部管理流程。

（一）財務角度

業務部門應提供的收入臺帳應該包含單價和數量的明細賬和總賬，以及按類別劃分收入臺帳和代收款項的明細賬。同樣，上述單價和數量均要有嚴格的審批支撐或現場核準，月度變化均可以跟蹤。

業務部門應積極提供并建立所有的業務成本臺帳，并時刻跟蹤成本支出的合理性。

當務之急，建議集團重新設立的物業服務公司成本和收入的科目明細模板。以便利于核算、預算和結算。現在財務核算使用“生產成本”科目很不合適。

（二）業務角度

為了有效有序的支撐財務數據，減輕公司賬務風險，加強流程管理。在管理方面建議做到如下方面：

（1）建立一個按區域劃分的統一物業收款系統，盡量避免現金或支票入賬。

（2）建立一個類似于臨時停車位的刷卡系統，按月出具臨時停車時間間隔和收費標準，并自動報出收入總額并與崗亭人員現金收款金額互相核對，防止手工撕發票那種人為入賬漏洞。

（3）建立一個完整的物業合同歸口管理責任部門，涵蓋對法人及個人的合同管理。并認真梳理上述合同風險。

（4）加強收入方面的發票管理。若常存在票據跨期開具，在增值稅模式下，后果會很嚴重。建議都及時開票。

（5）根據上述物業收入和成本詳細數據，建立監測系統，分析各區域各類型服務月度收入變化，形成績效考核機制。

第五篇：項目建議書建議書

1總論 1 1.1項目背景 1 1.2項目概況 2 2項目建設的背景和必要性 3 2.1項目建設的背景 3 2.2項目的建設必要性 5 3場址及建設條件 8 3.1地點與地理位置 8 3.2自然條件 8 3.3公用設施條件 10 3.4社會經濟條件 12 3.5交通條件 13 4建設方案 14 4.1項目總體規劃 14 4.2工程方案 15 5環境影響評價 20 5.1環境現狀 20 5.2采用的環境保護標準 20 5.3施工期環境影響分析 21 5.4營運期環境影響分析 24 6項目組織機構 26 7項目實施進度 27 7.1項目設施工期 27 7.2實施進度安排 27 8工程招投標 29 8.1概述 29 8.2招標組織形式 29 8.3招標方式 29 9投資估算及資金籌措 30 9.1投資估算 30 9.2資金籌措 32 11社會評價 33 11.1項目對社會影響分析 33

項目對所在地的互適性分析 3281.1項目背景 1.1.1項目名稱

象山縣半邊山旅游開發移民安置小區基礎設施建設項目。1.1.2承辦單位概況

本項目承辦單位為象山縣旅游開發有限公司。公司注冊資本1500萬元，由象山縣人民政府、象山縣旅游局共同組建，公司宗旨為“以優質的服務、良好的信譽開拓象山旅游資源，發展象山旅游業，促進象山經濟發展”。主要經營范圍涉及旅游資源市場開發、旅行社、建筑裝潢、飲食、住宿，兼營旅游產品營銷、旅游咨詢服務、旅游人才培訓、旅游汽車出租、旅游票務待售等。1.1.3報告編寫依據

1、《投資項目可行性研究指南》（試用版）；

2、《象山縣域總體規劃（2004-2020）》；

3、《石浦鎮總體規劃（調整）（2003-2020）》；

4、《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》；

5、《村鎮規劃標準》；

6、象山縣人民政府相關文件；

7、其他相關設計標準和規范；

8、委托方提供的相關基礎資料。1.2項目概況 1.2.1擬建地點

項目所在地為石浦鎮昌國南門桔場。地塊東臨沿海南線一級公路，其它方向為山地。1.2.2建設規模及內容

建設規模：項目規劃總用地面積176198.1m2。

建設內容：半邊山旅游項目二期、三期移民安置小區（石浦鎮昌國南門桔場移民安置地塊）“三通一平”基礎設施建設。1.2.3主要建設條件

本項目建設地點位于石浦鎮昌國南門桔場，昌國片區村莊供水、供電、通訊、交通等基礎設施配套完善，能滿足建設要求。1.2.4項目建設進度

本項目于2008年5月開始動工，至2008年12月竣工，建設工期為8個月。1.2.5項目建設投資和籌資方案

該項目總投資為2180萬元，資金來源為自籌。1.2.6主要經濟指標

表1-1

項目主要技術經濟指標

名稱 單位 規模 備注 1 總用地面積 m2 176198.1 2 建設工期 月 8 項目總投資 萬元 2180

2項目建設的背景和必要性 2.1項目建設的背景 2.1.1象山縣旅游發展概況

象山縣地處中國黃金海岸線的中心地帶,緊靠國際大都市上海.境內群山連綿,海域壯闊,千港百灣,島礁眾多,碧海金沙,旅游資源得天獨厚,是華東惟一擁有山,海,島,崖,灘,景,物七大特點的濱海資源地區。

象山縣委縣政府在1998年作出了全面發展海洋旅游的戰略決策.對全縣170多個自然,人文景觀進行了為期三個月的實地勘察,在此基礎上,按照“高起點,全方位”規劃的總體要求,先后編制了嚴密的規劃, 并啟動松蘭山旅游開發。2000年,召開第一次全縣旅游工作會議,提出了“大旅游,大產業,大發展”的思路,把旅游業作為全縣第三產業的先導和全縣經濟新增長點著力加以培育。2003年縣委,縣政府提出了“旅游富民”發展戰略,明確了把旅游業培育成為全縣經濟支柱之一的發展方向。2004年,召開全縣加快服務業發展大會,明確了把旅游業培育成為第三產業的主導產業和國民經濟的支柱產業。

近年來,象山縣始終堅持精品開發理念,注重挖掘地方特色,凸顯海洋,生態,文化主題,目前已形成松蘭山度假區,象山影視城,中國漁村,石浦漁港古城四大骨干旅游品牌。形成了比較完善的旅游綜合產業服務體系。2006年，全縣接待游客數達到232萬人次，旅游經濟總收入12.5億元，同比分別增長16%和17.5%。旅游業已成為縣域國民經濟中新的經濟增長點。隨著長三角經濟一體化進程的加快和杭州灣大橋,象山港大橋,浙江沿海高速通道的相繼建設,將使象山直接接軌上海,為象山的旅游發展帶來了前所未有的黃金機遇。2.1.2象山縣半邊山旅游項目概況

“象山半邊山旅游度假區”位于象山旅游生產力“一帶四區”布局中的石浦重點旅游開發區。該項目由新鶴、蛟龍、半邊山三個區域組成，規劃面積約10平方公里，南鄰中國漁村皇城沙灘，北與國家4A旅游景區松蘭山相呼應。區內濱海岸線曲折綿長，植被良好，海蝕地貌景觀獨特，是尚待開發的處女地。該項目擬建成以生態、文化、探險、運動、休閑為主題，具有商務會展、游樂健身、海洋娛樂、休閑度假功能的舒適旅游休閑度假區。度假區力求以國際一流的規劃設計、建設管理和服務，塑造獨具魅力的“東方夏威夷”，接納來自海內外的賓客。項目建成后將大大提高象山海洋旅游檔次。象山縣委縣政府在關于象山旅游的發展戰略中提到要重點推進半邊山旅游區的開發,該項目已列入象山縣重點工程。

旅游開發應與移民安置有機結合起來。半邊山旅游度假區的開發征收蛟龍村、金山村、新鶴

做好半邊山旅游度假區的移民安置工作是項目開發的基礎和前提，是旅游開發項目健康發展的保證。為此象山縣征收集體所有土地房屋拆遷辦公室出臺了《象山縣半邊山旅游項目征收集體所有土地房屋拆遷實施方案》（以下簡稱《方案》）并通過了象山縣人民政府的審批。《方案》中提到安置方案以遷建安置為主，遷建安置由拆遷人提供遷建和費用，被拆遷人自行建造安置用房；拆遷人負責遷建用地的通水、通電、通路和場地平整，被拆遷人按照統一規劃、統一設計、統一管理的要求由所在村統一或自行建造單體或聯體住宅。2.1.2項目的規劃相關性

根據《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》，集體所有土地房屋拆遷，應當遵循依法管理、合理補償、妥善安置的原則，并符合土地利用總體規劃、城市規劃、村莊和集鎮規劃，有利于土地集約和節約利用。住宅用房的拆遷補償安置，可以實行調產安置，也可以實行貨幣安置，對符合市和縣（市）、區人民政府規定條件的被拆遷人，還可以實行遷建安置。被拆遷人有權選擇具體的補償安置方式。調產安置和遷建安置地點的確定必須符合土地利用總體規劃、城市規劃、村莊和集鎮規劃的要求。

《石浦鎮總體規劃（調整）》（2003-2020）提出，昌國區以居住和公共服務設施用地為主，建設文化中心和旅游服務中心，為半邊山－皇城沙灘旅游開發提供配套服務，并兼顧昌國組團的發展。

半邊山旅游度假區項目一期征收新鶴村集體土地，二期、三期征收蛟龍村、金山村集體土地。本項目為項目二期、三期移民安置小區基礎設施建設，安置地塊位于石浦鎮昌國南門桔場。安置方案符合《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》和《石浦鎮總體規劃（調整）》（2003-2020）。2.2項目的建設必要性

2.2.1該項目的建設是促進半邊山旅游項目開發的需要

象山縣委縣政府在關于象山旅游的發展戰略中提到要重點推進半邊山旅游區的開發,該項目已列入象山縣重點工程。作為象山縣旅游重點開發項目，半邊山旅游區項目對象山縣的經濟社會發展起到重大的影響作用。

移民工程是半邊山旅游區項目的重要組成部分，移民工作的順利實施關系到該項目的健康有序發展，也關系到象山經濟的發展和社會的穩定。做好移民安置工作，將為開發商提供好的投資環境和旅游資源，為當地居民解決旅游開發帶來的不良影響，切實把“旅游惠民”的政策落到實處，為半邊山旅游項目的開發贏得更大的支持。2.2.2該項目的建設是保障居民利益、維護社會穩定的需要

旅游開發要注重對開發區域資源及人文的影響，要實現“以人為本”。半邊山旅游區的開發對于當地人文產生的影響就是將占用當地居民的生存空間，客觀要求改變當地居民人文環境。解決該問題的措施需要保障并且改善當地居民的生活環境，摒除旅游項目對當地的居民造成的不利影響。

以保障居民利益為原則，合理確定安置方案，力求改變居民生活條件，發揮移民安置的積極效用，對于維護社會穩定，促進社會主義和諧社會的建設具有重大意義。2.2.3該項目的建設是引導村莊集聚，優化村莊布局的需要

該項目將蛟龍村、金山村兩個村莊集中安置，統一配置基礎設施，合理規劃建筑布局，有利于引導村莊布局的優化和人口集聚，促進城市化健康發展；有利于農村基礎設施和社會公共服務設施的統籌配置，改善人居環境；有利于農村住宅的集中建設和有序改造，節約土地資源。對于改善農民生產生活條件和農村建設面貌，促進社會主義新農村建設具有重大的意義。３ 場址及建設條件 3.1地點與地理位置

石浦鎮地處東海之濱、象山半島南端，位于東經121°48-121°57，北緯29°08-29°13，處于以上海為龍頭，浙江、江蘇為兩翼的長江三角洲經濟區，是寧波港口群的重要組成，目前為全國六大中心漁港之一。北接新橋、定塘等鄉鎮；西扼三門灣；南與鶴浦、高塘隔港相望；東臨大目洋、貓頭洋，是象山縣南部的區域中心。行政區域由鎮本土和檀頭山島、東門島、對面山島、半招列島、漁山列島等眾多島嶼組成，鎮本土呈東北-西南走向，帶狀形態，陸上海岸線長108km，全鎮陸地面積121.6k㎡（含海島面積19k㎡）。項目所在地為石浦鎮昌國南門桔場地塊，土地利用現狀為林地。3.2自然條件 3.2.1地型地貌

石浦鎮背山面海，大陸部分，東北屬沿海丘陵地貌，城區處濱海階地，西高東低，一般海拔20～28米，沿港3～4米，平均海拔15米；西南多為海積平原，面積約為30平方公里。地勢由東北向西南傾斜，大明山主峰海拔425.2米，為最高峰。島嶼部分，多屬海島丘陵，檀頭山地勢高峻，主峰海拔225米。打鼓峙及對面山、東門島有小塊平原，均圍墾而成，總面積約1.5平方公里。項目所在地塊地勢存在高差。3.2.2氣象條件

石浦鎮屬亞熱帶海洋性季風氣候，溫暖濕潤，四季分明，日照充足，雨量充沛，冬夏長春秋短。年平均氣溫16.2℃；多年平均降雨量為1393毫米，一年四季降雨主要集中在兩個雨期，即4-7月份的梅雨期和7-10月份的臺風期；沿海平均風速為5.6m/s（4級），冬季盛行偏北風，夏季多為偏南風，春秋兩季風向多變。災害性天氣較多，其中臺風、暴雨成災較為頻繁。臺風是主要的災害性天氣之一，5-11月為臺風影響季節，其中7-10月還可直接登陸象山。平均每年約出現2次。暴雨大多出現在6、8、9三個月，主要由臺風及梅雨造成，暴雨雨量集中，雨勢猛，時間短，強度大，易造成山洪爆發，農田積水內澇。3.2.3工程地質和水文

1、地質

象山縣地質構造屬閩浙隆起東南沿海褶皺帶，以新華系構造和緯向構造為主體構造，均以斷

地層主要為侏羅系上統陸相火山巖，次為白堊系火山沉積巖，第四系地層多見于濱海平原，泥盆系—下石炭統、第三系地層亦有出露。

2、水文 A 陸域水文

石浦鎮背山面海，自成獨立水系。山丘溪澗密布，大多源短流急。境內的地表水主要有大塘港河水系，為大塘港末端，大塘港河總蓄水量為8000萬立方米，1983年開通金石引河，引大塘港水入石浦港。鎮域內主要河流有4條：金石引河主流長11公里；雞鳴河主流長4.75公里；長塘河主流長6公里；坦塘河主流長1.75公里。主要特征為河流短促，水源不豐。石浦鎮地下水分兩種類型，即裂隙水和孔隙潛水，裂隙水分布在周圍山區，補給水源為大氣降水；孔隙水主要分布在平原區，含氟量較高，補給水源主要為大氣降水，其次是裂隙水。一年內地下水徑流高峰分別為4-7月（黃梅期）。7-10月（臺風期），深層地下水埋深一般在60m以下。B海洋水文

全年平均水溫為18.7度，冬季最低為6.4度，秋季最高為28度；海洋水鹽度為22.7～30.9度，石浦港屬半封閉式海港，潮汐屬非正規半日潮，潮差太大，平均潮差超過4米，是一個強潮差，港中大小潮流差異顯著，平均潮流流速在1m/s左右，小潮流速約0.4m/s，歷史實測最高潮位4.83米。石浦鎮沿海水域廣闊，灘涂遍布，水質肥沃，營養鹽豐富，水產資源品種繁多，是多種海洋生物繁殖、索餌、生長棲息的優良場所。3.3公用設施條件 3.3.1給水

石浦鎮現有四個水廠，石浦鎮用水水源主要來自四個水庫，分別為供水量180萬立方米的三家村水庫、88萬立方米的利民水庫、8萬立方米的文昌閣水庫及超過1000萬立方米的大塘港水庫。其中昌國片主要由小南門水庫及鎮北簡易水廠聯合供水，由金架山水庫引水供給。3.3.2排水

石浦鎮區帶狀布局，背山面海，鎮內溝河縱橫，現狀排水體制為雨污合流制。排水管道普及率在70%左右，現有排水管道總長54.38公里。3.3.3供電

石浦鎮現有主變兩臺，容量為2×3.15萬kVA。石浦110kV變電站由寧海躍龍變電站經一回路110kV供電，且有35KV出線。另外，丹城至石浦的110kV連線為備用線路。鎮區現狀電壓等級為110kV/10kV。石浦變電站有35kV出線二回路：一路送東溪變電所，并與110kV西周變相連；一路至定山變和高塘變，基本為郊區農村使用。3.3.4通訊

1、電信

鎮區內有電信母局一處。電信模塊局四處（昌國、延昌、東門島、金星），其中，石浦天門

2.4萬門。2000年后，因業務發展需要，用戶劇增，現電信母局設備已擴容至30480門，實裝24742門。

2、郵政

石浦鎮內設有郵政支局一個，郵政所3個，分別分布在昌國、新城區的漁港北路和金山路北側。

3、廣播電視

石浦鎮內現有石浦廣播電視一座，共擁有有線電視用戶1.6萬余戶，調頻廣播用戶7000余戶。已形成電視、廣播共纜傳輸，并具有衛星接受、多功能開發條件。3.4社會經濟條件

石浦鎮為象山縣轄鎮，系省歷史文化名鎮。鎮域面積121．6平方公里。下轄76個行政村，22個居委會，有常住人口9．3萬人，流動人口3萬余人，是象山縣域南部經濟、文化中心，以海洋經濟為主導的旅游和港口城鎮。石浦鎮由昌國、延昌、石浦老城、番頭新區、東門島五個組團組成。其中四個舊城區是在原鄉鎮政府所在地的基礎上，發展為各自為政的格局，并相對獨立地集中在海灣的山岙和海島上，經過歷代建設基本上形成了一定的居住規模和完善的服務體系。而番頭岙平坦的地形和廣闊的腹地，使新區于西南集中成片，形成了現代化的城鎮格局。

石浦鎮農漁業經濟發達，具山海、港口之利，物產豐富，城郊型效益農業發展較好，種植以水稻、蔬菜、柑桔為主，全鎮經濟作物種植面積達2.2萬畝。產業化水平不斷提高，培育了名特優農產品基地4個。漁業經濟發達，幾年來水產品年捕撈量一直保持在28萬噸左右，漁業產值維持13億元左右，約占寧波市的40%。

臨港型工業特色明顯。全鎮現有工業企業640余家，規模以上企業達60多家，已形成水產品加工、機電制造、船舶修造、食品生產、石油化工等為主、其它為輔，門類比較齊全的工業產業結構。2006年完成工業產值61億元，規模以上企業實現產值25.5億元。3.5交通條件

石浦鎮城區現狀道路體系為南北交通依賴性較強，以漁港路為骨架貫穿延昌組團、老城組團和新城組團。東西交通以金山路為主干，在新城組團基本上按照2000年的總規形成比較完整的方格形路網。3.5.1對外交通

A對外交通主干線：由沿海南線石浦段和沿海高速公路石浦連接線構成，其中沿海南線為穿越式交通，由北向西南在石浦城區沿山一側穿越，是石浦城區各組團對外交通主要通道。B對外交通次干線：陸島交通東線，石浦港區域陸島交通的一部分，擔負著石浦港區域北部和島嶼的對外交通的職能。3.5.2城區交通

A城區交通主干線：漁港路-興港路，貫穿石浦城區大部分組團交通并兼有疏港通道的職能。

城區交通次干線：五新公路、大明河西路，輔助聯系石浦城區大部分組團交通的職能。3.5.3區間交通

A區間交通主干線：金山路、葛峙西路、望鶴路、漁港東路、皇城大道、漁村大道等，主要為組團區間交通聯系。

B區間交通次干線：主要解決各組團內部交通聯系。

4建設方案 4.1安置方案 4.1.1安置方式及規模

1、安置方式

安置方式主要有遷建安置、調產安置和貨幣安置，本項目為安置方式以遷建安置為主。

2、安置規模

本項目為半邊山旅游開發二期、三期項目蛟龍村、金山村移民安置項目。共計安置人口1440人，戶數580戶。其中安置蛟龍村人口780人，戶數310戶；安置金山村人口660人，戶數270戶。按照《村鎮規劃標準》（以下簡稱《標準》）中村鎮規模等級分類，該安置小區屬于大型中心村等級。4.1.2安置規劃要求

1、基礎設施工程

按照《方案》要求，拆遷人負責遷建用地的通水、通電、通路和場地平整等基礎設施工程。通水、通電管線敷設至規劃住宅基地戶外墻體位置為止；安置區內主要道路要求達到硬化標準；主要安置區進行場地平整，達到建房要求。

2、建筑工程

根據《方案》，被拆遷人按照統一規劃、統一設計、統一管理的要求由所在村統一或自行建造單體或聯體住宅。

戶型設計：遷建安置用地面積分為三種戶型：大戶型用地面積125m2，中戶型用地面積100m2，小戶型用地面積62m2。

房屋結構：要求統一高度、統一立面、原則上按樣本房設計要求建造。4.2項目規劃 4.2.1項目總平面布置

該移民安置小區主要分為住宅、會所、商業服務、公共綠地四個功能分區，總用地面積176198.1m2。

會所及商業服務區沿小區入口處主干道兩側布置，規劃設計建筑層數為三層。公共綠地布置在會所及商業服務用地以西。

其它區域為住宅區，規劃大、中、小戶型相對集中成排沿區內道路布置。

口。

主要技術經濟指標如下：

地塊總用地面積

176198.1m2 凈用地面積

166464m2 總建筑面積

151758m2 建筑基底面積

50082m2 容積率

0.86 建筑密度

28.1% 綠地率

30％安置總人口

1440人

安置總戶數

580戶 其中：大戶型

240戶 中戶型

220戶 小戶型

120戶

人均建設用地

115.6m2 室外停車位

20輛 詳見“項目規劃總平面圖”。4.2.2場地平整工程

場地平整的目的是為了通過平整使土地更適合用途的需要。土地平整工程一般由土石方開挖、土石方回填、土石方運輸和平整土地等組成。根據《標準》要求，村鎮建設用地的豎向規劃要充分利用自然地形，保留原有水面和綠地，有利于地面水的排出，符合道路坡度設計，減少工程量。

本項目區域為林地，地勢存在高差，根據要求隨形就勢進行場地平整，所需土石方均就近采購。

工程規模：土地平整總涉及面積176198.1m2，平整對象為現有林地、坡地。4.2.3道路交通工程

1、對外交通

項目所在地為石浦鎮昌國南門桔場。地塊東臨沿海南線一級公路，其它方向為山地。本區塊將在沿海南線一級公路上設置主干道出口，小區內支路與沿海南線一級公路相通。

2、區內交通

區內交通要求處理好沿海南線一級公路與內部道路網之間的關系，建立等級明確、布局合理、網絡貫通的道路網。

1、道路等級

4級，本項目區內道路應設3級、4級道路，可設2級道路。

區內主要道路分主干道、次干道、支路三級。主干道按照村鎮道路級別的3級標準設計，紅線寬度12米，次干道按照4級標準設計，車行道寬度為6米，支路道路寬度為4米。

2、路網結構：區內結合地形采用方格網狀路網，主干路系統為一橫，次干路為五縱，支路為宅前道路。

3、路面：村莊主要道路路面實行硬化標準，根據需要設置路燈。

4、村口：村內主干道與沿海南線一級公路交叉口作為村口，村口設置綠化景觀

5、停車位：小區商業服務區設室外停車位20輛。道路交通系統用地面積為63533m2。4.2.4供電工程

1、用電量預測

根據用電性質和單位面積用電量指標，預測本區塊電力負荷。住宅按10KW/戶計，路燈照明按村莊道路面積1W/m2考慮，其它公建用電負荷按100KW計取，估算負荷總量為5964KW。同時率以0.6計，區塊內用電計算負荷為3578KW。

2、電力設施

根據基地用電負荷，小區內設配電房兩座，分別布置在公共綠地區域及住宅區域，與電力管線相接。每座變電所配置2臺1000KVA的變壓器。

3、電源及線路布置

小區供電來源為石浦110kV變電站，10KV電力線沿道路架桿敷設。

住宅及其它建筑物380/220V線路由配電房采用電纜埋地方式敷設。電力管線成網狀布置，主要沿小區主干道、次干道敷設，根據供電需要敷設至支路。4.3.5供水工程

1、用水量預測

根據《象山縣城市總體規劃》制定的用水量指標結合實際情況進行用水量預測；人均生活用水量按最高日220升/人?日，用水普及率100%，共計生活日用水量為316.8噸；公建、消防、綠化及未預見用水量按生活用水量的10%計，則用水量為31.68噸。綜上，本區塊內最高日用水量為348.48噸/日。

2、水源

本項目由小南門水庫供水。

3、供水管網

本規劃區采用集中供水系統，給水管網主要沿小區主干道、次干道敷設，根據供水需要敷設至支路。

小區供水主管道管徑為DN200，次管道管經為DN150、DN100。

排水工程

1、排水體制

本區塊排水體制為雨污合流制。

2、排水管網

雨水：雨水排放充分利用地形,通過溝渠就近排入水體。

污水：污水量按給水量的80%計，本區塊的污水量為278.78噸/日。生活污水經化糞沉淀后由排水溝排入附近水域。５ 環境影響評價 5.1環境現狀 5.1.1水環境現狀

象山縣大、小水庫水質基本保持良好，7個水源保護區基本保持在Ⅰ～Ⅱ類水質范圍內，部分水區水源受到污染。石浦鎮域內金石引河水質及石浦港域近岸海水水體污染比較嚴重，主要超標因子為COD、總磷、總氧、非離子氨。5.1.2大氣環境現狀

象山大氣環境的主要污染物是總懸浮顆粒物，其次是氮氧化物、降塵、二氧化硫；二氧化硫河氮氧化物的年均值和日均值符合大氣二級標準。石浦漁港有魚腥臭味空氣污染。5.1.3聲環境現狀

目前象山聲環境污染主要來源于交通、工業、建筑施工、社會生活和其他聲源。中心城區的噪聲功能達標區域是居民文教區、混合區、工業集中區，二超標較嚴重的是交通干線兩側。石浦鎮隨著建設、發展等功能日趨合理，聲環境質量有了一定程度的改善。項目所在地聲環境質量較好。

5.2采用的環境保護標準 5.2.1環境質量標準

大氣環境：執行《環境空氣質量標準》（GB3095-1996）二級標準； 水環境：執行《地表水環境質量標準》（GB3838-2002）中的Ⅲ類標準； 聲環境：執行《城市區域環境噪聲標準》GB3096-93中Ⅰ類標準。5.2.2污染物排放標準（1）廢氣

廢氣執行《大氣污染物綜合排放標準》（GB16297-1996）二級標準。（2）廢水

項目廢水排放可執行《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）中的二級標準。（3）噪聲

施工期噪聲執行《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523-90）。5.3施工期環境影響分析

施工期噪聲污染分析

1、施工期噪聲污染源

施工期間噪聲污染分為機械噪聲、施工作業噪聲及施工車輛噪聲。本項目主要施工噪聲源是：施工過程使用推土機、挖土機、混凝土震動機、混凝土攪拌機等以及道路施工時鏟用機、壓路機、瀝青砼推鋪機等機械設備及運輸車輛。

2、施工期噪聲污染防治措施

合理放置施工機械，盡可能布置在對場界外造成影響最小的地點，并在高噪聲設備周圍設置掩蔽物。加強施工管理，合理安排施工作業時間，禁止夜間進行高噪聲作業。以液壓工具代替氣壓工具，打樁應采用液壓鉆孔、澆注樁頭的低噪聲施工方法。5.3.2施工期水污染分析

1、施工期水污染源

施工期間將產生施工人員生活污水、打樁泥漿水和施工設備的沖洗廢水，給施工區環境造成一定影響。

項目施工人員人數按20人/天計，平均每人每天120L的生活污水排放量計算,施工期生活污水排放量為2.4t/d；在現場施工過程中，將會涉及鉆孔、澆筑等工程，工程施工過程產生少量的泥漿、砂漿等，如處理不當會在一定程度上影響水環境；施工時如遇降雨，雨水沖刷施工現場，雨水徑流含有大量懸浮固體物，也會短暫性的影響水體。

2、施工期水污染防治措施

在施工前期應同步設計好排水溝和沉淀池，將建筑泥漿水和沖洗水經沉淀分離后的上清夜排入污水管網，沉淀泥漿應定期外運。建筑廢物應按指定地點堆放并及時清理，避免因暴雨沖刷而流入附近水體。建議在施工場地設置簡易廁所和化糞池，對施工隊伍居住地的食堂、浴室和廁所污水進行處理。5.3.3施工期空氣污染分析

1、施工期空氣污染源

按起塵原因可分為風力揚塵和動力揚塵。風力揚塵主要是露天堆放的建材（如黃沙、水泥等）及裸露的施工區表層浮土由于天氣干燥及大風，產生風力揚塵。動力揚塵主要在車輛行使時產生。

施工過程中由于挖土、填土、推土及搬運泥土和水泥、石灰等裝卸、運輸、攪拌過程中有大量塵埃散逸到空氣中；道路施工時運送物料對汽車引起道路揚塵污染；物料堆放期間由于風吹引起的揚塵；在路面施工時由于推鋪瀝青混凝土可能產生瀝青煙污染；根據建筑施工工地的有關數據，當風速較大時，周圍一定范圍內TSP濃度將超過環境空氣質量二級標準水平。此外，人員、工具、建筑材料、土方的運輸汽車以及一些動力設備會排放少量NOX、CO和THC，對大氣環境也有一定影響。

2、施工期空氣污染防治措施

使其保持一定濕度，以減少揚塵量；開挖的泥土和建筑垃圾要及時運走，避免長期堆放；確需較長時間堆放在戶外的散粒建筑材料，如黃沙、碎石等，應采用雨布覆蓋或經常灑水保持濕潤，減少揚塵。對施工現場實行合理化管理，使砂石料統一堆放，并盡量減少搬運環節。防止運輸車輛裝載過滿，并盡量采取遮蓋、密閉措施，減少沿途拋灑，并及時清掃散落在路面上的泥土和建筑材料，定時灑水壓塵，以減少運輸過程中的揚塵。施工現場要進行圍欄或部分圍欄，縮小施工揚塵擴散范圍。當風速過大時，應停止施工作業，并對堆存的砂粉等建筑材料采取遮蓋措施。5.3.4施工期固廢污染分析

1、施工期固廢污染源

建設項目施工期間固體廢氣物：一類為建筑垃圾，另一類為生活垃圾。本項目從事場地平整，所需土石方均就近采購。施工過程中基本無廢土石方產生，施工過程中主要固廢為生活垃圾。施工期生活垃圾若處理不當隨意扔置，對周圍環境將產生污染。預計生活垃圾產生量為40kg/d。

2、施工期固廢污染防治

生活垃圾收集到指定的垃圾箱內，由環衛部門及時進行統一處理，避免出現垃圾長時間堆置腐爛產生異味和招引蚊蠅。施工期間產生的建筑垃圾應堆放或填埋到指定位置。在運輸過程中應避免垃圾散落在路面上，以免產生二次污染。

此外施工期須設置施工人員的臨時衛生場所，以免污染環境。

施工期產生的污染對其環境的影響是短暫的，一旦施工結束，其影響隨之消失。5.4營運期環境影響分析 5.4.1營運期水污染分析

1、營運期水污染源

本項目正常運轉后，產生的廢水主要生活污水。預測本區塊的污水量為278.78噸/日。

2、營運期水污染防治措施

廁所廢水經化糞池處理，餐飲廢水經隔油池處理后通過溝渠排放。5.4.2營運期固體廢棄物環境影響分析

居民廚房產生的少量油煙廢氣，可將其經油煙凈化裝置處理后排放。5.4.3營運期固體廢棄物環境影響分析

1、營運期固體廢棄物污染源

營運期主要廢棄物為居民生產和生活過程中產生的廢材及生活垃圾。生活垃圾按每人每天2kg計，生活垃圾日排放量2.9t。

2、營運期固體廢棄物污染防治措施

針對生活性廢物，區域內合理分布垃圾收集處和垃圾桶等設施，以利垃圾的收集和清運。

合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織結構和配置人力資源是保證項目建設和生產經營順利進行、提高勞動率的重要條件。

本項目的承辦單位為象山縣旅游開發有限公司，公司組織機構圖如下： 圖6-1

公司組織機構圖

7項目實施進度 7.1項目設施工期

本項目建設包括工程前期、工程建設期等過程。工程前期工作包括項目審批、土地審批、規劃設計、工程設計及現場準備，工期為5個月，工程建設從工程施工到工程竣工總工期為8個月。

7.2實施進度安排

項目建設前期為2007年12月至2008年4月；建設期為2008年5月至2008年12月，建設工期為8個月。

為加快項目的建設進度，本項目在項目審批結束后，立即組織進行初步設計、施工圖設計等工作。項目具體實施進度安排見表7-1。

表7-1

項目實施進度 序號 名稱 2007年 2008年

Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 1 立項審批土地審批規劃設計及審批工程設計及招標工程施工場地平整道路及管線 其它設施工程

工程竣工驗收

8工程招投標 8.1概述

依據《中華人民共和國招標投標法》和《工程建設項目招標范圍和規模標準值規定》（國家發展計劃委員會第3號令），本項目屬于“必須進行招標的工程建設項目”中的“使用國有資金投資項目”的范圍，工程建設實施階段的勘察設計和施工等均采取招標方式。根據《工程建設項目可行性研究報告增加招標內容和核準招標事項

暫行規定》（國家發展計劃委員會第9號令）和《寧波市工程建設項目招標方案核準暫行辦法》（甬發改投資[2006]450號），本項目編制工程招標內容。8.2招標組織形式

招標的組織形式有自行招標和委托招標兩種形式。本項目業主委托具有相應資質證書的建設工程招標代理機構代理招標。8.3招標方式

招標方式分為公開招標、邀請招標二種類型。本項目各項工程擬采取的招標方式均為公開招標方式。具體招標情況見表8-1。

表8-1 象山縣半邊山旅游開發移民安置小區工程招標說明表 序號 招標內容 招標范圍 招標組織形式 招標方式 1 勘察、設計 部分 委托招標 公開招標 2 施工工程 部分 委托招標 公開招標 3 監理 部分 委托招標 公開招標

9投資估算及資金籌措 9.1投資估算 9.1.1投資估算依據

1．《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）； 2．《投資項目可行性研究指南》（試用版）； 3．《浙江省工程建設其他費用定額（2003）》； 4．建筑工程費用參考當地類似的工程建筑造價指標估算； 5．設備購置及安裝費按項目建設單位的提供價格估算；

6．其他費用參照《浙江省工程建設其他費用定額》及當地有關取費標準估算； 7．預備費按工程費用與其他費用之和的5%估算； 8．業主方提供的有關資料。9.1.2建設投資估算

《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）的規定，將建設投資的估算分為工程費用、工程建設其他費用和預備費三部分，分別估算。

1、工程費用

建筑工程費依據相關專業所提供的建（構）筑物工程量和單位造價指標估算，單位造價指標的確定參照浙江建筑工程費用估算表 序號 名稱 數量(m2)單位造價 金額（萬元）場地平整 176198.1 15 264 2 道路交通工程 63533 80 508 3 綠化工程 52859 60 317 4 供水工程 176198.1 20 352 5 供電工程 176198.1 18 317 6 排水工程 176198.1 10 176 7 合計 1935

2、工程建設其他費用

根據《浙江省工程建設其他費用定額（2003）》，本項目工程建設其他費用中主要包括地價、建設管理費、可行性研究費、勘察設計費、環境評估費、臨時設施費等，總估算金額141萬元，具體估算如下表：

表9-2

工程建設其它費用估算表 單位：萬元 序號 名稱 計費依據 費率 金額 1 建設單位管理費 工程總費用 1.2% 23 勘察設計費 工程總費用 3% 58 2 可行性研究費 項目總投資 1 3 環境影響評價費 項目總投資 0.1‰ 0.19 4 工程監理費 工程總費用 2% 39 5 建設單位臨時設施費 工程總費用 1% 19 7 合計 141

4、預備費

預備費包括基本預備費和漲價預備費。根據國家有關規定，目前一般不計漲價預備費；基本預備費按照工程建設費用和其他費用之和的5%計算，其估算值為104萬元。

5、建設投資

以上各項合計為建設投資，其估算值為2180萬元。9.1.3建設期利息估算

本項目資金來源為自籌，故不存在建設期利息。

總投資

本項目總投資＝建設投資+建設期利息。本項目總投資為2180萬元。9.2資金籌措

資金是每一個建設項目中的重要問題。工程項目中的主要資金包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設備等固定資產，流動資金主要用于購買工程所需要的材料、支付勞務工資和其他費用等。隨著項目的不斷推進，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產資料價值和勞動者所創造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要問題。本項目總投資為2180萬元,資金來源為自籌。

11社會評價

該項目是為社會生產和公共生活服務的，是以創造社會效益為主的非生產性建設項目，本報告對項目的綜合分析側重于社會評價。11.1項目對社會影響分析 11.1.1對居民生活質量的影響

項目建成后將安置半邊山旅游區移民1440人。安置小區實行同意哦規劃，將改善移民的生活環境和生存條件，有利于提高半邊山移民的生活質量。11.1.2對當地基礎設施、社會服務容量的影響

項目完成后，區域基礎設施條件得到極大改善，相配套的生活服務設施也將完善。項目建成后產生的輻射作用也將使周邊區域的服務功能得到提升。對當地的基礎設施、社會服務容量產生正面影響。

11.1.3對當地經濟社會發展的影響

半邊山旅游區作為象山縣旅游重點開發項目，對象山縣的經濟社會發展起到重大的影響作用。移民工程是半邊山旅游區項目的重要組成部分，移民工作的順利實施關系到該項目的健康有序發展，也關系到象山經濟的發展和社會的穩定。11.2項目對所在地的互適性分析 11.2.1不同利益群體對項目的適應性分析

隨著象山旅游業的發展，象山人民對旅游業的支持度和積極性也越來越高。半邊山旅游區的建設也得到了當地居民的認同。移民工作關系到移民對象的切身利益，在實施過程中做好移民的溝通工作，充分尊重移民意愿，保障移民利益，將會取得移民的認可和支持。建議項目建設期內，加強內外部監測，建立高效通暢的反饋機制和渠道，接受群眾監督，以保障工程實施過程出現的各種問題得到及時解決。11.2.2當地組織機構對項目的適應性分析

該項目對象山經濟社會的發展意義重大，移民工程得到了縣委、縣政府和各有關部門的大力支持和關心。

為更好地保證本項目的功能實現，按照國家有關規定及時辦理各種手續，與各相關政府部門保持溝通十分必要。

11.2.3當地技術文化條件對項目的適應性分析

本項目建設牽涉到設計和施工等系列技術問題，象山縣建筑業發達，是建設部命名的“建筑之鄉”，擁有建筑企業54家，其中國家一級資質企業5家。獨特的象山建筑業能滿足本項目對設計施工、建材等方面的高質量要求，有利于保證建筑工程設計和施工的質量，保障工程安全，降低建設成本。省同類項目造價水平，并按現行價格水平予以調整。本項目建筑工程費用估算為1935萬元。詳見表9-1。