第一篇：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和商品房合同區(qū)別

商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同的比較分析

——魏大忠 內(nèi)容摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的急劇升溫，涉及到房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的案件也逐年遞增，而在此類(lèi)案件中商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同所引起的爭(zhēng)議高居首位。筆者在此試著從合同的性質(zhì)、生效要件、定金的性質(zhì)、訂立和履行中的民事責(zé)任等四個(gè)方面對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同進(jìn)行了比較分析，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)我國(guó)現(xiàn)有法律對(duì)這兩種合同的規(guī)制和審判實(shí)務(wù)中對(duì)這兩種合同處理時(shí)存在的問(wèn)題提出了自己的一些看法。關(guān)鍵詞：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議 商品房預(yù)售合同 買(mǎi)賣(mài)合同 預(yù)約合同 本合同 合同生效要件 定金 締約過(guò)失責(zé)任 違約責(zé)任近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和快速發(fā)展，在商品房交易過(guò)程中，不斷地出現(xiàn)新的交易方式，商品房預(yù)售作為新型的房屋銷(xiāo)售制度應(yīng)運(yùn)而生。而與此同時(shí)，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件也逐年遞增，在此類(lèi)案件中，由商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同所引起的爭(zhēng)議高居首位。但在實(shí)務(wù)中，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同由于外觀上非常相似很容易被混淆從而給司法審判帶來(lái)了一定的難度，因此，筆者將兩者的關(guān)系在此作一比較分析，以期有助于人們對(duì)二者的區(qū)分判斷。

一、從法律性質(zhì)上，對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同的關(guān)系進(jìn)行探討。

在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，當(dāng)購(gòu)房人選中自己滿(mǎn)意的樓盤(pán)，與開(kāi)發(fā)商達(dá)成購(gòu)房的初步意向后，開(kāi)發(fā)商通常都要求與購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是指商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人在簽署正式的商品房預(yù)售合同或商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的書(shū)面協(xié)議，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。一般來(lái)說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容包括當(dāng)事人的基本情況、房屋的共22頁(yè)

第1頁(yè) 基本情況（房屋方位、面積等）、價(jià)款計(jì)算、簽署正式合同的時(shí)限規(guī)定等。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽署只是商品房銷(xiāo)售的一個(gè)序曲，而商品房銷(xiāo)售包括現(xiàn)房銷(xiāo)售和期房銷(xiāo)售，現(xiàn)房銷(xiāo)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。期房銷(xiāo)售即商品房預(yù)售，它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并在將來(lái)約定的時(shí)間內(nèi)將該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，而由買(mǎi)受人支付定金或房?jī)r(jià)款并按期接受該房屋的行為。商品房預(yù)售合同的訂立一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況，預(yù)售商品房的基本情況（如商品房的坐落、土地使用權(quán)證號(hào)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等），預(yù)售商品房的價(jià)格及支付方式和期限，交付房屋的日期，違約責(zé)任及免責(zé)條款，糾紛解決的方法等。

由于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和商品房預(yù)售合同存在以上相似之處，因此，理論界對(duì)二者的關(guān)系存在以下幾種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是買(mǎi)賣(mài)合同，商品房預(yù)售合同是對(duì)其的補(bǔ)充和完善。

此種觀點(diǎn)認(rèn)為：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中明確了買(mǎi)賣(mài)雙方的身份、買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物、價(jià)錢(qián)、付款方式及日期，雖然商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議都會(huì)約定在某一具體時(shí)間簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)或預(yù)售合同，但房屋買(mǎi)賣(mài)或預(yù)售合同沒(méi)有強(qiáng)制使用文本，因此，簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同或預(yù)售合同完全是對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。對(duì)此筆者不敢茍同。雖然商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議明確了買(mǎi)賣(mài)雙方的身份及相應(yīng)的條款規(guī)定，有的甚至還約定了房屋的具體情況，但我們首先應(yīng)明確，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議本身就是一個(gè)合同，當(dāng)然應(yīng)具備合同所要具備的基本條款。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議并不要求所要買(mǎi)賣(mài)的房屋是處于正在建設(shè)中還是已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，還是尚不存在，而且也沒(méi)有規(guī)定合同雙

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第2頁(yè) 方承擔(dān)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的債權(quán)債務(wù)等實(shí)體權(quán)利義務(wù)，因?yàn)椋唐贩空J(rèn)購(gòu)協(xié)議是在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)或預(yù)售合同之前簽訂的，它是預(yù)購(gòu)人初步選定了自己將來(lái)要購(gòu)買(mǎi)的房屋，而一時(shí)又無(wú)法就該房屋的具體事宜進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)又不想喪失這一交易機(jī)會(huì)而同預(yù)售方簽訂的協(xié)議。所以，協(xié)議雙方要履行的義務(wù)即是在一定時(shí)間內(nèi)繼續(xù)協(xié)商簽訂正式的商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同。由此可以看出，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂的目的是保證雙方最終能夠簽訂正式的商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議本身是買(mǎi)賣(mài)雙方初步談判的一個(gè)意向性成果，又是為正式簽約所做的準(zhǔn)備。而商品房預(yù)售合同則是以正在建造中的房屋為標(biāo)的物的，簽訂的目的也是為了直接轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，而且不需要再繼續(xù)協(xié)商簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，因此，它屬于買(mǎi)賣(mài)合同的一種。另外，雖然商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有強(qiáng)制使用文本，但在《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法規(guī)中，對(duì)其的簽訂及合同內(nèi)容都有具體的規(guī)定。由此可知，商品房預(yù)售合同并不是商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的補(bǔ)充或完善，兩者是法律性質(zhì)完全不相同的兩個(gè)獨(dú)立的合同。

第二種觀點(diǎn)，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同同屬預(yù)約合同。此種觀點(diǎn)認(rèn)為：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同都是預(yù)備合同，即叫預(yù)約。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是為最終簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約，而商品房預(yù)售是預(yù)約交易行為，商品房預(yù)售合同即商品房交易預(yù)約合同。

對(duì)此筆者亦不敢茍同。為了便于分析此種觀點(diǎn)，在這里要首先明確一下預(yù)約合同的概念及其特征。從民法理論上講，合同從其功能上可分為預(yù)約合同和本合同，預(yù)約合同（或稱(chēng)“預(yù)約”）是指為將來(lái)要訂立某合同而訂立的合同，俗稱(chēng)“合同的合同”；本合同（或稱(chēng)“本約”）是與預(yù)約合同相對(duì)而言的，預(yù)約合同中約定的將來(lái)要訂立的確定性合同即為本合同或本約。在訂立預(yù)約合同時(shí)，本合同尚未成立，預(yù)約合同的成立和生效使當(dāng)事人負(fù)有在一定時(shí)期內(nèi)訂立本合同的義務(wù)。由于預(yù)約合同與所有的合同一樣，產(chǎn)

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第3頁(yè) 生于締約當(dāng)事人意思合意一致的有效行為，因此，其同樣歸屬于合同的范疇。但相對(duì)于本合同而言，預(yù)約合同有著自己鮮明的法律特征：

1、預(yù)約合同是諾成合同，即締約當(dāng)事人意思表示一致即告成立，而不受其它要式行為的約束。

2、預(yù)約合同的標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方為將來(lái)訂立本合同而積極誠(chéng)實(shí)地協(xié)商、談判的義務(wù)。

3、預(yù)約是一種訂約程序，是本約成立過(guò)程中的一個(gè)先契約準(zhǔn)備階段。

4、預(yù)約合同對(duì)本合同的標(biāo)的不需詳細(xì)約定。

對(duì)照以上預(yù)約合同的概念及其特征可知，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議在其性質(zhì)上符合預(yù)約合同的全部法律特征，因而屬于預(yù)約合同；而商品房預(yù)售合同則不符合預(yù)約合同的法律特征，因而不是預(yù)約合同。商品房預(yù)售合同在簽訂時(shí)，由于房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”字樣，但其并不是預(yù)約交易行為。因?yàn)樵谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的一切情況都有詳細(xì)明確的約定，雙方無(wú)須將來(lái)再訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，就可以按照商品房預(yù)售合同的約定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，從而取得該房屋，達(dá)到交易的最終目的。因此，當(dāng)事人根據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂的商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬于本合同。

綜上所述，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房買(mǎi)賣(mài)合同有著本質(zhì)的區(qū)別，具體區(qū)別如下：

1、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是預(yù)約合同，而商品房預(yù)售合同是買(mǎi)賣(mài)合同，屬于本合同。

商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽訂是商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同的締約過(guò)程，是一個(gè)準(zhǔn)備行為，而商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同則是商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議履行的結(jié)果。因此，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約，而商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同則是本約。

2、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽訂是為了最終簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而商品房預(yù)售合同的簽訂則是為了買(mǎi)賣(mài)商品房，兩者履行義務(wù)的內(nèi)容不同。

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第4頁(yè) 商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議成立并生效后，雙方當(dāng)事人產(chǎn)生的履行義務(wù)是在一定時(shí)間內(nèi)要繼續(xù)進(jìn)行積極、誠(chéng)實(shí)地協(xié)商、談判，以便最終簽訂正式的商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同，因?yàn)椋炗喩唐贩空J(rèn)購(gòu)協(xié)議的行為不是一次性的，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)商品房，僅簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是不夠的，還要簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同才能最終取得所購(gòu)房屋。而商品房預(yù)售合同成立并生效后，雙方當(dāng)事人產(chǎn)生的履行義務(wù)則是直接轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，因?yàn)楹炗喩唐贩款A(yù)售合同的行為是一次性的，在商品房預(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的位置、面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，而且都采用國(guó)家房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)統(tǒng)一制訂的合同示范文本訂立并登記備案，雙方無(wú)須將來(lái)另行訂立一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，從而達(dá)到雙方交易的目的。

二、從商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同的生效要件對(duì)兩者的關(guān)系進(jìn)行比較分析。

商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同的法律效力，是指兩者在我國(guó)法律上的認(rèn)可效力，它包括合同有效、無(wú)效、可撤銷(xiāo)和效力待定。在此只就合同有效要件進(jìn)行比較分析。

如前所述，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是預(yù)約合同，是預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人訂立本合同（商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同）的預(yù)約，屬于債權(quán)合同，應(yīng)適用合同法的一般規(guī)則。因此，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議成立且生效的條件就是符合《中華人民共和國(guó)合同法》關(guān)于合同生效的有關(guān)規(guī)定即可。首先，由預(yù)約合同的特征可知，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是諾成性合同，只要合同雙方當(dāng)事人意思表示一致，合同即告成立。其次，根據(jù)我國(guó)《合同法》第44條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，共22頁(yè)

第5頁(yè) 依照其規(guī)定。因此，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議只要是在誠(chéng)實(shí)信用、確保公平的基礎(chǔ)上通過(guò)友好協(xié)商達(dá)成的，內(nèi)容不違反我國(guó)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，其就成立并生效。

而對(duì)于商品房預(yù)售合同，由于其標(biāo)的是我國(guó)嚴(yán)格管理的房地產(chǎn)，為了嚴(yán)格管理和規(guī)范我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家公權(quán)力因素便介入了本來(lái)屬于私人間意思自治領(lǐng)域的商品房預(yù)售合同，故其生效條件除了要滿(mǎn)足《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定外，還要滿(mǎn)足《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律、法規(guī)對(duì)其的強(qiáng)制性規(guī)定。由此，商品房預(yù)售合同的生效條件需具備以下幾點(diǎn)：

1、商品房預(yù)售合同的主體必須合格。

（1）預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備的條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備下列條件：①預(yù)售方必須是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)設(shè)立，并在工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須符合《城市房地產(chǎn)管理法》所要求的條件。如果不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人訂立了商品房預(yù)售合同，則該合同為無(wú)效合同。但是，如果不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，則可以認(rèn)定合同有效；〔最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》（以下稱(chēng)《解答》）第2條〕 ②預(yù)售方必須通過(guò)出讓的方式取得土地使用權(quán)，并交付了全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。只有這樣，預(yù)售方才能建造房屋，并與預(yù)購(gòu)方訂立商品房預(yù)售合同。如果預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證書(shū)而與他人訂立商品房預(yù)售合同，則該合同為無(wú)效合同。但是，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得土地使

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第6頁(yè) 用權(quán)證書(shū)，但投入了一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證書(shū)的，則可以認(rèn)定合同有效；（《解答》第25條）③預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開(kāi)發(fā)資金必須符合法律的要求。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是進(jìn)行工程建設(shè)的必備文件，是商品房建設(shè)的前提條件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件下，才能進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)商品房。否則，就是違法建筑，就此而訂立的商品房預(yù)售合同是無(wú)效合同。另外，預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；④預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售許可制度是我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行管理的必要措施。預(yù)售方必須向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。這是商品房預(yù)售的法定憑證。預(yù)售方?jīng)]有商品房預(yù)售許可證明而與他人訂立的商品房預(yù)售合同，屬于無(wú)效合同。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，則可以認(rèn)定合同有效。（《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》（以下稱(chēng)《解釋》）第2條）

（2）預(yù)購(gòu)方應(yīng)當(dāng)具備的條件。在商品房預(yù)售合同中，對(duì)預(yù)購(gòu)方主體資格的限制，我國(guó)現(xiàn)有法律中沒(méi)有特別規(guī)定，原則上，一切具有完全民事行為能力的自然人、法人和其他社會(huì)組織均可。

2、雙方當(dāng)事人簽訂商品房預(yù)售合同的意思表示必須真實(shí)。

意思表示真實(shí)是指行為人在未受外力強(qiáng)制或誘惑的情況下，根據(jù)自己的權(quán)利義務(wù)和內(nèi)心判斷自主地作出意思表示。意思表示真實(shí)是法律行為生效的必要條件。因此，商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人簽訂合同的意思表示也必須符合這一要求才能有效。

3、商品房預(yù)售合同內(nèi)容和形式的合法性。

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第7頁(yè) 商品房預(yù)售合同的內(nèi)容合法是指預(yù)售合同的內(nèi)容不得違反相關(guān)的法律、法規(guī)，任何人不得利用預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行非法活動(dòng)。預(yù)售方必須對(duì)預(yù)售合同所載內(nèi)容的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任，預(yù)購(gòu)方不得利用購(gòu)買(mǎi)商品房來(lái)轉(zhuǎn)移非法財(cái)產(chǎn)、牟取暴利等。買(mǎi)賣(mài)雙方不得惡意串通損害第三人的合法權(quán)益。

商品房預(yù)售合同的形式合法是指預(yù)售合同必須采取書(shū)面形式。實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的基本情況；預(yù)售商品房的基本情況；預(yù)售商品房的價(jià)格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責(zé)任及免責(zé)條款；糾紛的解決方式等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦規(guī)定：“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。”不過(guò)應(yīng)明確的是，該登記備案程序只是房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施行政管理的一種手段，而不是合同生效的要件。

由此可以得知：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽訂只要符合《中華人民共和國(guó)合同法》關(guān)于合同生效的相關(guān)規(guī)定即告成立并生效，我國(guó)其他法律、法規(guī)對(duì)其的簽訂及生效并無(wú)強(qiáng)制性規(guī)定；而商品房預(yù)售合同則需要同時(shí)滿(mǎn)足《中華人民共和國(guó)合同法》和《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》及《城市商品房預(yù)售管理辦法》關(guān)于合同生效的相關(guān)規(guī)定才能生效。

三、從定金的法律性質(zhì)方面對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同的關(guān)系進(jìn)行比較分析。

在商品房預(yù)售過(guò)程中，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人不管是簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議還

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第8頁(yè) 是簽訂商品房預(yù)售合同，一般在合同簽訂之時(shí)都要求預(yù)購(gòu)方交付一定數(shù)量的定金。但關(guān)于這兩種合同中定金的法律性質(zhì)，存在著以下幾種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)是，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同中的定金的性質(zhì)都是違約定金性質(zhì)；另一種觀點(diǎn)是，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的定金是解約定金，商品房預(yù)售合同中的定金是違約定金；第三種觀點(diǎn)是，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的定金是立約定金，商品房預(yù)售合同中的定金是違約定金。從這三種觀點(diǎn)我們可以看出，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是這兩個(gè)合同中定金的性質(zhì)問(wèn)題。為了進(jìn)一步了解定金的性質(zhì)，這里有必要介紹一下定金的分類(lèi)。定金按其性質(zhì)可分為：成約定金、立約定金、證約定金、違約定金、解約定金五種。

1、成約定金：是指以定金的交付為合同成立的條件，不交付定金，合同則不成立。

2、立約定金：是指以交付定金作為將來(lái)訂立合約的保證，若一方拒絕訂立主合同，則適用定金罰則。

3、證約定金：指以定金證明合同的成立，具有證據(jù)的作用，通常用于口頭合同。

4、違約定金：指作為履行合同擔(dān)保的定金，即交付定金的一方不履行合同約定的，另一方可以沒(méi)收定金，收受定金的一方不履行合同義務(wù)雙倍返還定金。

5、解約定金：是指以定金作為保留合同解除權(quán)的條件，即交付定金的人可以?huà)仐壎ń饋?lái)解除合同，收受定金的人亦可雙倍返還定金來(lái)解除合同。

參照以上關(guān)于定金種類(lèi)的劃分，針對(duì)上述三種觀點(diǎn)，筆者贊成第三種觀點(diǎn)，即兩種合同中的定金的法律性質(zhì)并不相同。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的定金是立約定金，因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)協(xié)議是預(yù)約合同，是為簽訂本合同所作的預(yù)約，其中所規(guī)定的定金是為了保證簽訂正式商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同而交

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第9頁(yè) 付的，具有明顯的立約定金性質(zhì)。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”因此，商品房預(yù)購(gòu)人拒絕訂立正式商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；預(yù)售人拒絕訂立正式商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。不過(guò)，由于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中定金的主要作用僅是保證正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂，對(duì)其他條款的約定只是意向性的，雙方還需進(jìn)行繼續(xù)談判、磋商，因此，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂的雙方若僅是不履行協(xié)議規(guī)定的其他義務(wù)，而未導(dǎo)致正式的商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法簽訂，則不適用定金罰則。

商品房預(yù)售合同中的定金是違約定金，它是為了保證簽訂商品房預(yù)售合同的雙方履行合同規(guī)定之義務(wù)而交付的定金，當(dāng)合同雙方的任一方未履行合同任一條款的規(guī)定構(gòu)成違約的，都適用定金罰則。因此，它與商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的立約定金有著很大的區(qū)別。

四、對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和商品房預(yù)售合同在訂立、履行中產(chǎn)生的民事法律責(zé)任進(jìn)行比較分析。

合同在訂立和履行過(guò)程中，一般會(huì)產(chǎn)生兩種民事法律責(zé)任：一種是締約過(guò)失責(zé)任，一種是違約責(zé)任。由于論述的需要，在此將先對(duì)這兩種民事法律責(zé)任進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹。

（一）締約過(guò)失責(zé)任與違約責(zé)任

締約過(guò)失責(zé)任是指在締約過(guò)程中締約一方或雙方因過(guò)錯(cuò)違反了基于誠(chéng)實(shí)信用原則產(chǎn)生的先契約義務(wù)而給相對(duì)方合理信賴(lài)?yán)嬖斐蓳p失所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。它具有以下主要特征：①締約過(guò)失責(zé)任產(chǎn)生于合同締結(jié)的過(guò)

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第10頁(yè) 程中，即合同成立之前的磋商階段。②締約當(dāng)事人對(duì)合同的不能成立存在過(guò)錯(cuò)，包括故意和過(guò)失。③締約過(guò)失責(zé)任的產(chǎn)生是由于締約一方或雙方違反了基于誠(chéng)實(shí)信用原則而產(chǎn)生的先契約義務(wù)。先契約義務(wù)是雙方當(dāng)事人在合同關(guān)系尚未最終確立前基于誠(chéng)實(shí)信用原則而負(fù)有相互通知、告知、協(xié)作、誠(chéng)實(shí)、保密的義務(wù)。④違反先契約義務(wù)的一方給相對(duì)方的合理信賴(lài)?yán)嬖斐闪藫p失。信賴(lài)?yán)媸侵妇喖s當(dāng)事人因信賴(lài)其與對(duì)方簽訂合同的有效成立而產(chǎn)生的利益。

違約責(zé)任，即違反合同的民事責(zé)任，是指合同當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)所承擔(dān)的法律后果。它有以下主要特征：①違約責(zé)任產(chǎn)生于合同成立并生效后。②違約責(zé)任是合同當(dāng)事人違反了合同義務(wù)所產(chǎn)生的責(zé)任，主觀上一般不要求必須存在過(guò)錯(cuò)。③違約責(zé)任具有可約定性。

締約過(guò)失責(zé)任與違約責(zé)任有以下主要區(qū)別：

（1）產(chǎn)生的根據(jù)不同。締約過(guò)失責(zé)任產(chǎn)生的根據(jù)是先合同義務(wù)，而違約責(zé)任則只能產(chǎn)生于已成立并生效的合同。

（2）責(zé)任保護(hù)的利益不同。締約過(guò)失責(zé)任是為了保護(hù)締約雙方從開(kāi)始接觸、磋商到合同不能成立、合同無(wú)效、合同被撤銷(xiāo)時(shí)雙方之間為此而形成一種特殊的信賴(lài)關(guān)系，并基于這種特殊的信賴(lài)關(guān)系期望通過(guò)合同的訂立、履行去實(shí)現(xiàn)合同目的過(guò)程中產(chǎn)生的信賴(lài)?yán)妗６`約責(zé)任則重在保護(hù)合同當(dāng)事人的履行利益，所謂履行利益是指合同當(dāng)事人基于合同的生效，實(shí)際履行后所獲得的利益。

（3）責(zé)任的性質(zhì)不同。締約過(guò)失責(zé)任具有法定性，它是基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生的，而違約責(zé)任具有約定性，當(dāng)事人可以在合同中約定違約責(zé)任的形式，約定違約金及賠償損失的數(shù)額、計(jì)算辦法等；

（4）責(zé)任發(fā)生的時(shí)間不同。締約過(guò)失責(zé)任只產(chǎn)生在締結(jié)合同過(guò)程中，共22頁(yè)

第11頁(yè) 締結(jié)過(guò)程包括：①因一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)致使合同不能成立，即仍處在要約或承諾階段；②合同雖已成立但因其合同標(biāo)的不適法而無(wú)效；③合同雖已成立但因其意思表示的不真實(shí)，法律行為不能發(fā)生法律效力而被撤銷(xiāo)。而違約責(zé)任只能發(fā)生在合同已經(jīng)成立且生效后。

（5）歸責(zé)原則不同。締約過(guò)失責(zé)任的歸責(zé)原則是過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，而違約責(zé)任的歸責(zé)原則是嚴(yán)格責(zé)任原則。

（6）責(zé)任形式不同。依據(jù)合同法第42條的規(guī)定，“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”締約過(guò)失責(zé)任的責(zé)任形式只能是損害賠償。違約責(zé)任的責(zé)任形式則很多，合同法在第七章違約責(zé)任中主要規(guī)定了如下幾種責(zé)任形式：繼續(xù)履行；采取補(bǔ)救措施；賠償損失；支付違約金；定金罰則；

（7）賠償損失的范圍不同。締約過(guò)失責(zé)任賠償?shù)氖切刨?lài)?yán)娴膿p失，既包括因他方的締約過(guò)失而導(dǎo)致信賴(lài)人的直接財(cái)產(chǎn)的減少，如費(fèi)用的支出，也包括信賴(lài)人的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)增加而未增加的利益，信賴(lài)合同有效而失去的某種應(yīng)得到的機(jī)會(huì)。信賴(lài)?yán)尜r償?shù)慕Y(jié)果是使當(dāng)事人達(dá)到合同未曾發(fā)生時(shí)的狀態(tài)。違約責(zé)任賠償?shù)氖锹男欣娴膿p失，即合同成立且生效后，而違約方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)給非違約方造成的損失，履行利益賠償?shù)慕Y(jié)果是使當(dāng)事人達(dá)到合同完全履行時(shí)的狀態(tài)。一般而言，違約責(zé)任的賠償范圍要比締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍大。

（二）商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議在訂立和履行中產(chǎn)生的民事法律責(zé)任 商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議作為依據(jù)平等自愿原則合法訂立的合同，是一個(gè)獨(dú)立有效的合同，當(dāng)然適用我國(guó)合同法的一般規(guī)定，對(duì)締約過(guò)失責(zé)任和違約責(zé)任兩種民事責(zé)任形式的適用也不例外。然而，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議又不同于一般合同，如前所述，它是預(yù)約合同，預(yù)約合同的特殊性使得商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議在適用這兩種民事責(zé)任形式上有著自己的特點(diǎn)。

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1、締約過(guò)失責(zé)任的適用

商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議作為商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同（本合同）的預(yù)約合同，其本身的締結(jié)就是后者的磋商過(guò)程，如果承認(rèn)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議可以適用締約過(guò)失責(zé)任，對(duì)于作為本合同的商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同而言，承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的時(shí)間將大大提前，這意味著，為簽訂商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同（本合同）目的而進(jìn)行磋商簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議（預(yù)約合同）之前的初步接觸或協(xié)商也將受到締約過(guò)失責(zé)任的約束，如果締約當(dāng)事人在初步接觸或協(xié)商后，因一方的過(guò)錯(cuò)而沒(méi)能繼續(xù)協(xié)商簽訂預(yù)約合同的，即構(gòu)成違反先合同義務(wù)，從而產(chǎn)生締約過(guò)失責(zé)任，須注意的是，該締約過(guò)失責(zé)任為雙重責(zé)任，即預(yù)約合同與本合同共同的締約過(guò)失責(zé)任。若真是這樣，所謂的“先合同義務(wù)”將大大地限制了本合同當(dāng)事人在締結(jié)合同時(shí)選擇相對(duì)人的自由，因?yàn)椋坏┍竞贤囊环竭x訂了另一方，哪怕對(duì)于本合同而言才是剛剛進(jìn)入初步交涉、商談，雙方當(dāng)事人仍需就簽訂預(yù)約合同事宜繼續(xù)協(xié)商下去，而不管彼此的情況是否發(fā)生了變化，也就是說(shuō)，他們必須一條路走到天黑，否則，將面臨著承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的危險(xiǎn)。

然而，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議畢竟是一個(gè)獨(dú)立的合同，雖然性質(zhì)上它是預(yù)約合同，經(jīng)締約雙方當(dāng)事人意思表示一致即告成立并生效而不受其它效力因素的影響，但是，這并不能排除為達(dá)成該預(yù)約合同而付出的努力，只要這種努力使其中一方產(chǎn)生了信賴(lài)?yán)妫喖s過(guò)失責(zé)任就有適用的余地，只不過(guò)適用時(shí)要更加嚴(yán)格，必須有現(xiàn)實(shí)的信賴(lài)?yán)鎿p失且對(duì)方主觀上存在故意，損失賠償?shù)姆秶矐?yīng)限制于直接損失范圍內(nèi)。

2、違約責(zé)任的適用

當(dāng)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議成立并生效后，其中一方違反協(xié)議約定的義務(wù)時(shí)要向非違約一方承擔(dān)違約責(zé)任。在違約責(zé)任的構(gòu)成、歸責(zé)原則、免責(zé)條件等方面與其它一般合同并無(wú)太大差異，然而，由于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是預(yù)約合共22頁(yè)

第13頁(yè) 同，它在違約責(zé)任形式和損害賠償范圍方面與其它一般合同仍存在著較大的差別。

首先，違約責(zé)任形式方面。一般合同的違約責(zé)任形式有：①繼續(xù)履行；②采取補(bǔ)救措施；③賠償損失；④支付違約金；⑤定金罰則。對(duì)于一般的合同，如果它具備以上責(zé)任形式中的任何一種或幾種，非違約方便可請(qǐng)求法院判決違約一方承擔(dān)其中一種或幾種違約責(zé)任。對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，適用以上責(zé)任形式中的②、③、④、⑤并無(wú)太多疑問(wèn)，而適用①的爭(zhēng)議則比較大。

關(guān)于繼續(xù)履行，有時(shí)又稱(chēng)“強(qiáng)制履行”。我國(guó)合同法規(guī)定此種違約責(zé)任形式的原意是想對(duì)那些能夠繼續(xù)履行的合同通過(guò)強(qiáng)制的手段使其繼續(xù)履行直至履行完畢，從而實(shí)現(xiàn)合同簽訂的目的。而商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議作為預(yù)約合同，其標(biāo)的極為特殊，是合同雙方當(dāng)事人應(yīng)于將來(lái)約定的時(shí)間內(nèi)為簽訂本合同（商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同）而進(jìn)行積極、真誠(chéng)地協(xié)商的行為，至于最終能否成功簽訂本合同，在所不問(wèn)。顯然，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的標(biāo)的指向的仍然是一個(gè)不確定的行為。如果適用強(qiáng)制履行，則并不能保證一定能實(shí)現(xiàn)合同的目的，亦即不能保證本合同一定能成功地簽訂。這也與“強(qiáng)制履行”的立法本意不符。另外，預(yù)約合同違約一方的違約行為已表明了其不愿再繼續(xù)簽訂本合同的意思，因?yàn)轭A(yù)約合同簽訂的目的就是為了簽訂本合同，如果一方當(dāng)事人已經(jīng)違反了預(yù)約合同，就證明其已無(wú)意再簽訂本合同，這時(shí)即使通過(guò)強(qiáng)制履行預(yù)約合同也不能實(shí)現(xiàn)簽訂本合同的目的。因此，從保護(hù)合同雙方當(dāng)事人的利益來(lái)講，預(yù)約合同不宜適用強(qiáng)制履行。故而，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議也以不適用強(qiáng)制履行為宜。

其次，損害賠償范圍方面。違約責(zé)任中的損害賠償是指履行利益損失的賠償，即通過(guò)損害賠償使合同當(dāng)事人達(dá)到合同完全履行時(shí)的狀態(tài)。對(duì)于一般合同而言，合同全部履行后便能實(shí)現(xiàn)其締結(jié)合同的目的。而對(duì)于預(yù)約

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第14頁(yè) 合同而言，即使它得到全部履行也并不能保證必然就能簽訂本合同，就是簽訂了本合同也不能以本合同的履行利益來(lái)主張預(yù)約合同的違約損害賠償，因?yàn)轭A(yù)約合同與本合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同，預(yù)約合同中關(guān)于對(duì)本合同標(biāo)的的約定都是意向性的。因此，預(yù)約合同中的非違約方主張的損害賠償只能是直接損失，而不包括尚未發(fā)生的履行利益。對(duì)此，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議同樣適用。

（三）商品房預(yù)售合同在訂立和履行中產(chǎn)生的民事法律責(zé)任 由于商品房預(yù)售合同相對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議而言是本合同，合同簽訂的直接目的就是為了轉(zhuǎn)移商品房的所有權(quán)，是完全意義上的買(mǎi)賣(mài)合同，因此，在適用締約過(guò)失責(zé)任和違約責(zé)任這兩種基本民事責(zé)任時(shí)，與一般合同沒(méi)有什么太大的差別。唯獨(dú)需要說(shuō)明的地方是，商品房預(yù)售合同除了受《合同法》調(diào)整外，還受《房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等行業(yè)法律、法規(guī)的調(diào)整，因此，在效力上它必須同時(shí)具備相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的生效要件才能生效，否則便是無(wú)效合同。然而，實(shí)際生活中締約當(dāng)事人在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)卻常常忽視了這一點(diǎn)，而導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛時(shí)本可追究相對(duì)方違約責(zé)任的卻只能要求其承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，從而使自己的合法利益受到了極大的損害卻又無(wú)法彌補(bǔ)。

實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商由于急于收回投資或者擴(kuò)大融資的需要，在尚不具備商品房預(yù)售的條件和資格時(shí)，就急忙將還只存在于圖紙上而在現(xiàn)實(shí)中尚不存在的商品房進(jìn)行預(yù)售，同購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同。由于合同文本都是由開(kāi)發(fā)商提前準(zhǔn)備，房屋的具體情況也根據(jù)設(shè)計(jì)圖的設(shè)計(jì)作了詳細(xì)的約定，再加上開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品房之前進(jìn)行的大量的廣告宣傳，各種因素使廣大購(gòu)房者放松了警惕，也因而促使開(kāi)發(fā)商很快就能同廣大購(gòu)房者就商品房預(yù)售合同內(nèi)容達(dá)成一致，順利簽訂，從而使開(kāi)發(fā)商順利收回投資或獲得融資，購(gòu)房者也因買(mǎi)到了自己心意已久的房屋而松了一口氣，表面看上去，共22頁(yè)

第15頁(yè) 雙方似乎都皆大歡喜。在沒(méi)有產(chǎn)生糾紛時(shí)，雙方都相安無(wú)事，一切都顯得平靜而和諧，而一旦產(chǎn)生了糾紛，購(gòu)房者方才如夢(mèng)初醒，可這時(shí)已經(jīng)為時(shí)已晚。因?yàn)椋谶@種情形下，所簽訂的商品房預(yù)售合同一般會(huì)因不具備法定的生效條件而成為無(wú)效合同，而一旦合同無(wú)效，購(gòu)房者就只能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任而不能要求其承擔(dān)違約責(zé)任。又由于一般情況下締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍要比違約責(zé)任的賠償范圍小，購(gòu)房者遭受的損失一般會(huì)比合同生效后對(duì)方違約造成的損失大。對(duì)于這種結(jié)局，購(gòu)房者雖然痛苦卻很無(wú)奈，不過(guò)，好在相關(guān)的司法性文件（如前面提到的《解答》）和新的司法解釋?zhuān)ㄈ纭蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》）對(duì)商品房預(yù)售合同在幾種特定情形下的效力作出了一定的修正，從而在一定程度上提高了對(duì)購(gòu)房者利益的保護(hù)。

（四）商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的違約責(zé)任與商品房預(yù)售合同的締約過(guò)失責(zé)任的競(jìng)合

商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同均為獨(dú)立的合同，它們的締結(jié)一般都要經(jīng)過(guò)協(xié)商訂立、履行等合同的不同階段，因而均可適用締約過(guò)失責(zé)任和違約責(zé)任，前面的論述也已證明了這一點(diǎn)。若單獨(dú)就一個(gè)合同而言，由于締約過(guò)失責(zé)任與違約責(zé)任分別產(chǎn)生于合同的不同階段，對(duì)于締約當(dāng)事人的同一過(guò)錯(cuò)行為來(lái)說(shuō)，要么產(chǎn)生的是締約過(guò)失責(zé)任，要么產(chǎn)生的是違約責(zé)任，而不會(huì)發(fā)生兩者競(jìng)合的問(wèn)題。但由于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和商品房預(yù)售合同之間是預(yù)約合同于本合同的關(guān)系，而預(yù)約是相對(duì)于本約而言的，其本身就是本約的一個(gè)締結(jié)過(guò)程，因而，從本約的角度來(lái)講，違反預(yù)約的行為可視為是本約的締約過(guò)失行為。可見(jiàn)，如果將預(yù)約與本約同時(shí)考慮，就有可能發(fā)生預(yù)約的違約責(zé)任與本約的締約過(guò)失責(zé)任相競(jìng)合的問(wèn)題。在此種競(jìng)合情形下，應(yīng)如何保護(hù)受損失一方的利益呢？由于一般情況下違約責(zé)任的賠償范圍要比締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍大，從保護(hù)合同中受損一方的利益而

共22頁(yè)

第16頁(yè) 言，筆者以為，應(yīng)允許受損一方當(dāng)事人根據(jù)最佳救濟(jì)原則來(lái)選擇適用締約過(guò)失責(zé)任或違約責(zé)任。就商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同而言，購(gòu)房人在與售房人簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)應(yīng)對(duì)如何締結(jié)預(yù)售合同以及在一方違反商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議而使預(yù)售合同不能訂立時(shí)的違約責(zé)任進(jìn)行詳細(xì)約定，只有這樣，才能避免在商品房預(yù)售合同不能簽訂時(shí)只能要求對(duì)方承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的尷尬困境，從而更大程度地保護(hù)購(gòu)房者的利益。

五、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同的法律規(guī)制與實(shí)務(wù)審判的問(wèn)題。通過(guò)以上從合同的性質(zhì)、合同生效條件、定金的性質(zhì)、合同訂立和履行中的民事法律責(zé)任等四個(gè)方面對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同之間的關(guān)系進(jìn)行的比較分析，兩者之間的關(guān)系已不再難于區(qū)分。但在司法實(shí)踐中，對(duì)涉及兩者的法律糾紛的處理仍然比較混亂，不夠清晰。造成這種狀況的原因可能有多方面，但最主要的則是對(duì)兩者進(jìn)行規(guī)制的法律、法規(guī)不夠完善和審判實(shí)務(wù)界的態(tài)度問(wèn)題，下面分別論述。

（一）法律規(guī)制問(wèn)題

由于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是諾成性合同，一經(jīng)雙方當(dāng)事人意思表示一致即告成立并生效，而不受其它效力因素的影響，因此，法律適用上主要是受《合同法》調(diào)整。同時(shí)，由于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是預(yù)約合同，標(biāo)的是為簽訂本合同而進(jìn)行協(xié)商的行為，不涉及房屋的實(shí)體權(quán)利義務(wù)，因此，不直接適用《房地產(chǎn)管理法》等行業(yè)法律、法規(guī)。目前直接對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議作出規(guī)定的是2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下稱(chēng)《解釋》），而關(guān)于預(yù)約合同，我國(guó)目前的法律、法規(guī)中對(duì)此尚無(wú)明確規(guī)定，僅限于理論上的探討。因此，實(shí)務(wù)審判中，《合同法》和《解釋》便成了處理商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的首選。

商品房預(yù)售合同作為買(mǎi)賣(mài)合同的一種，與商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議相比，法律規(guī)制的相對(duì)比較完善，直接適用的有《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《商

共22頁(yè)

第17頁(yè) 品房銷(xiāo)售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》及《解答》、《解釋》等。這些法律、法規(guī)共同構(gòu)成預(yù)售合同審理時(shí)的依據(jù)，適用上一般爭(zhēng)議也不大。但當(dāng)案件同時(shí)涉及商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和商品房預(yù)售合同時(shí)，審理時(shí)便不那么容易，這主要是由于直接規(guī)定商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的法律、法規(guī)較少和對(duì)兩者的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清造成的。

因此，在實(shí)務(wù)審判中，當(dāng)遇到同時(shí)涉及商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和商品房預(yù)售合同的案件時(shí)，首先要弄清兩者之間的關(guān)系，然后再依據(jù)法律、法規(guī)以及有關(guān)的法律理論來(lái)分析、審理，這樣，案子便不會(huì)再那么棘手。

（二）實(shí)務(wù)審判問(wèn)題

實(shí)務(wù)審判中，由于沒(méi)有固定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)同一個(gè)案件，不同的法院審理就有可能得出不同的判決結(jié)果。造成這種狀況的主要原因，仍然是對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同之間的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清造成的。下面主要針對(duì)審判實(shí)踐中出現(xiàn)的一些觀點(diǎn)談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

1、在實(shí)際審判中，有這樣一種觀點(diǎn)：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備商品房預(yù)售合同的某些條款，并且交付了定金，外觀上完全符合商品房預(yù)售合同的特征，因此，也應(yīng)將其視為是商品房預(yù)售合同。

筆者認(rèn)為此觀點(diǎn)太過(guò)片面。由于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容一般也包括當(dāng)事人的基本情況、房屋的基本情況、價(jià)款計(jì)算、簽署正式合同的時(shí)限規(guī)定等，這在外觀上與商品房預(yù)售合同非常相似。在實(shí)際審判中遇到這種情況時(shí)，有的法院便以商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容及簽訂行為符合商品房銷(xiāo)售的行為為由，將商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議界定為商品房預(yù)售合同，從而將商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的糾紛按照審理商品房預(yù)售合同糾紛來(lái)進(jìn)行處理。筆者認(rèn)為這種做法顯然是不妥的，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)或預(yù)售合同的預(yù)約，是對(duì)將來(lái)要簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)或預(yù)售合同的簡(jiǎn)單約定，其必然會(huì)預(yù)約商品房買(mǎi)賣(mài)合同的部分內(nèi)容作為將來(lái)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條件，但是約定的內(nèi)容并

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第18頁(yè) 不完整，有的雖有約定但還不明確，不能成為商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)《解釋》第五條規(guī)定：“認(rèn)購(gòu)協(xié)議只有具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議才能被認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。”也就是說(shuō)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議只有具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容并且收受的為購(gòu)房款時(shí)才被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同，兩者缺一不可。因此，簡(jiǎn)單地認(rèn)為商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備商品房預(yù)售合同的某些條款，并且交付了定金，其就是商品房預(yù)售合同，這種觀點(diǎn)太過(guò)片面了。另外，我們?cè)诖诉€要注意定金與購(gòu)房款的區(qū)別。在實(shí)際審判中應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合《解釋》第五條的規(guī)定進(jìn)行解決。

2、在現(xiàn)實(shí)生活中，作為預(yù)售方的房地產(chǎn)企業(yè)在取得銷(xiāo)售資格之前，為了融資而與預(yù)購(gòu)方以簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議并交納定金的形式進(jìn)行交易。簽合同時(shí)，預(yù)售方在商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中明確寫(xiě)明還未取得商品房預(yù)售許可證，同時(shí)規(guī)定在一定期限內(nèi)取得商品房預(yù)售許可證之后再與預(yù)購(gòu)方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)或預(yù)售合同。但到期后預(yù)售方還未取得商品房預(yù)售許可證，所以導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)或預(yù)售合同無(wú)法簽訂。這種情況下，預(yù)購(gòu)方便根據(jù)合同的約定要求預(yù)售方雙倍返還定金，而此時(shí)預(yù)售方卻以其未取得商品房預(yù)售許可證為由辯解說(shuō)所簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效，只能返還定金。遇到此類(lèi)案件，法院的判決并不一致：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，預(yù)售方不具備商品房預(yù)售許可證，即不具備銷(xiāo)售商品房的主體資格，因此應(yīng)認(rèn)定商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效，預(yù)售方只須返還定金；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的生效不受商品房買(mǎi)賣(mài)合同生效條件的限制。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，法律、行政法規(guī)對(duì)其的簽訂沒(méi)有任何強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議一經(jīng)簽訂即告成立并生效。由于預(yù)售方的原因而導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法簽訂，所以應(yīng)適用定金罰則，預(yù)售方應(yīng)

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第19頁(yè) 向預(yù)購(gòu)方雙倍返還定金。

筆者贊成第二種觀點(diǎn)。根據(jù)《解釋》第四條的規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可規(guī)責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是當(dāng)事人在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同前預(yù)先約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的協(xié)議，屬于預(yù)約合同，法律、行政法規(guī)對(duì)其的簽訂沒(méi)有任何強(qiáng)制性規(guī)定。而定金是預(yù)售人通過(guò)認(rèn)購(gòu)方式向預(yù)購(gòu)人收受的作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的立約定金。此處預(yù)售方未取得商品房預(yù)售許可證而導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法簽訂，顯然是因預(yù)售方單方的原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，所以預(yù)售方應(yīng)承擔(dān)不能訂立本合同（商品房買(mǎi)賣(mài)合同）的責(zé)任，雙倍返還定金。

另外，在實(shí)際審判中，《解釋》第四條的規(guī)定還存在不明確之處，其中“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同”的規(guī)定比較籠統(tǒng)，因?yàn)樗鼉H規(guī)定了“當(dāng)事人一方原因”，而沒(méi)有對(duì)其行為是否存在過(guò)錯(cuò)進(jìn)行區(qū)分。若在實(shí)際商品房銷(xiāo)售中，雙方未能簽訂商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同是由于預(yù)售方提出不合理?xiàng)l款，預(yù)購(gòu)方無(wú)法接受而提出不予訂立商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同的，根據(jù)以上規(guī)定預(yù)售方可不予退還定金。這樣一來(lái)顯然有失公平，不符合該條款的立法本意，導(dǎo)致惡人得利。同樣預(yù)購(gòu)方也可以利用同樣的方法獲得雙倍定金返還。總之，這種模糊規(guī)定會(huì)給一些不法分子留下了可乘之機(jī)，從而讓他們?cè)谶M(jìn)行房屋交易時(shí)從中作梗獲取非法利益。因此，建議將《解釋》第四條修改為：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方過(guò)錯(cuò)未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則；因不可規(guī)責(zé)于當(dāng)事人雙方的事

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第20頁(yè) 由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”

結(jié)束語(yǔ)：對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同在理論上所作的區(qū)分也許意義不大，但在司法審判實(shí)踐中，對(duì)兩者能否正確區(qū)分界定，將直接影響到對(duì)兩者的審理，而審理的結(jié)果又將直接影響到合同當(dāng)事人的切身利益。因此，在實(shí)務(wù)中處理兩者的關(guān)系時(shí)，一定要將兩者正確區(qū)分開(kāi)來(lái)，只有這樣，才能最大限度地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

（1）《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋。

（2）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》。

（3）《論商品房預(yù)售合同的幾個(gè)問(wèn)題》1998年03月《煙臺(tái)大學(xué)學(xué)報(bào)（哲社版）》 房紹坤、杜甲華。

（4）《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中定金的性質(zhì)及法律風(fēng)險(xiǎn)》賀耀輝律師。（5）《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議是無(wú)效合同嗎？》2003年4月10日每日商報(bào)。（6）《認(rèn)購(gòu)協(xié)議中定金的效力》商品房買(mǎi)賣(mài)合同諸法律問(wèn)題系列專(zhuān)題 律師在線(xiàn) 王旭紅。

（7）張偉東《試論締約過(guò)失責(zé)任》載于《學(xué)術(shù)交流》1996年第5期。（8）王新、秦芳華《論預(yù)約及其責(zé)任》載于《民商法學(xué)》1998年第7期。

共22頁(yè)

第21頁(yè)（9）《中國(guó)合同責(zé)任研究》楊立新 人民日?qǐng)?bào)網(wǎng)。

（10）葉林：博士論文《違約責(zé)任及其比較研究》中國(guó)人民大學(xué)出版社，1997年版。

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第22頁(yè)

第二篇：商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)合同

商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)合同

出賣(mài)人：_________________________________________________________ 注冊(cè)地址：_______________________________________________________ 項(xiàng)目地址：營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：_________________________________________________ 企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：_________________________________________________ 法定代表人：____________________聯(lián)系電話(huà)：_______________________ 郵政編碼：_______________________________________________________ 買(mǎi)受人：________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________國(guó)籍______________

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】_______________________

常住地址：________________________________________________________ 郵政編碼：______________________聯(lián)系電話(huà)：______________________

【委托代理人】【 】姓名：____________________國(guó)籍：_____________ 常住地址：________________________________________________________ 郵政編碼：______________________聯(lián)系電話(huà)：________________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、公平守信的原則上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條

出賣(mài)人以___________方式取得位于__________，編號(hào)為_(kāi)__________的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】

【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為_(kāi)_____________________。

該地塊土地面積為_(kāi)__________，規(guī)劃用途為_(kāi)__________，土地使用年限自

______年_____月_____日至______年_____月______日。

出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】___________。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi)__________，施工許可證號(hào)為_(kāi)__________。

____________________________________________________________________。

第二條

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)商品房）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

第______區(qū)______ 幢層 _________號(hào)房，產(chǎn)權(quán)面積暫定為㎡(實(shí)際面積以驗(yàn)收前房管局實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn))。該商品房的用途為_(kāi)【商業(yè)】【住宅】。

第三條出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述方式結(jié)算該商品房?jī)r(jià)款：

1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（￥）______元/平方米，總金額

（￥）_____仟_____佰_____拾_____萬(wàn)_____千_____佰_____拾_____元整（小寫(xiě)：元）。出賣(mài)人與買(mǎi)受人必須按照以下方式付款：

（1）、買(mǎi)受人認(rèn)購(gòu)簽訂合同后三天內(nèi)交總房?jī)r(jià)的30%；

（2）、買(mǎi)受人主體結(jié)頂交納總房?jī)r(jià)的50%；

（3）、買(mǎi)受人竣工驗(yàn)收后交納總房?jī)r(jià)的10%；

(4)、買(mǎi)受人剩余的10%房款在出賣(mài)人辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)一并結(jié)清；

（5）、買(mǎi)受人交定金報(bào)名后不認(rèn)購(gòu)的，出賣(mài)人在5天內(nèi)退回報(bào)名押金（不

計(jì)利息）；

第四條

簽訂合同后，三天內(nèi)不交購(gòu)房款的，出賣(mài)人收取購(gòu)房者的滯納金（十五

天內(nèi)月息5分），超過(guò)十五天的視購(gòu)房者自動(dòng)放棄，合同作廢，定金由公司沒(méi)

收 ；

第五條

本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以提交溫州市仲裁委員會(huì)仲裁或依法向產(chǎn)權(quán)所在地人民法院起訴。

第六條本合同為認(rèn)購(gòu)合同，在辦理產(chǎn)權(quán)登記前需簽訂最終購(gòu)房合同。未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議具有同等法律效力。

第七條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

第八條本合同共______頁(yè)，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣(mài)人______份，買(mǎi)受人______份，______份，____________份。

第九條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

出賣(mài)人（簽章）：買(mǎi)受人（簽章）：

【法定代表人】：【法定代表人】：

【委托代理人】：【委托代理人】：

（簽章）：（簽章）

______年______月______日______年______月______日 簽于簽于

注：對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

第三篇：商品房認(rèn)購(gòu)合同轉(zhuǎn)讓協(xié)議

商品房認(rèn)購(gòu)合同轉(zhuǎn)讓協(xié)議

出讓方（下稱(chēng)甲方）：身份證號(hào)碼：

受讓方（下稱(chēng)乙方）：身份證號(hào)碼：

中介方（下稱(chēng)丙方）：

甲乙雙方就購(gòu)買(mǎi)位于房產(chǎn)，面積平方（實(shí)際面積以售樓部為準(zhǔn)），達(dá)成如下協(xié)議：

1、乙方已實(shí)地察看了該房屋并明白甲方目前中擁有《誠(chéng)意金預(yù)約單》，合同上標(biāo)明認(rèn)購(gòu)單價(jià)為￥元/平方。

2、乙方自愿購(gòu)買(mǎi)上述房產(chǎn)并在簽訂本協(xié)議時(shí)，乙方下定金人民幣貳萬(wàn)元整于丙方監(jiān)管。乙方承諾于辦理甲方名下的《誠(chéng)意金預(yù)約單》變更手續(xù)前將剩余定金人民幣壹拾萬(wàn)元整補(bǔ)齊至丙方處監(jiān)管。在乙方取得開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的《誠(chéng)意金預(yù)約單》后的當(dāng)天，丙方將乙方所下的定金轉(zhuǎn)入甲方帳戶(hù)。

3、甲乙雙方約定于日至年月 陪同下到開(kāi)發(fā)商售樓部辦理甲方名下的《誠(chéng)意金預(yù)約單》變更手續(xù)，逾期屬于違約行為。若不能辦理，本協(xié)議解除，甲乙丙三方互不承擔(dān)違約責(zé)任，中介方退件退款。

4元/M2.5、甲方支付中介方傭金（含服務(wù)費(fèi)）人民幣元。

6、乙方支付中介方傭金（含服務(wù)費(fèi)）人民幣。

7、乙方于辦理甲方名下的《誠(chéng)意金預(yù)約單》變更手續(xù)前將人民幣元整［即合同的轉(zhuǎn)讓費(fèi)（差價(jià)款）］打入丙方帳戶(hù)。在乙方取得開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的預(yù)收款發(fā)票（收據(jù)）后的當(dāng)天，丙方將此款項(xiàng)轉(zhuǎn)入甲方帳戶(hù)，甲方同意。

8、本協(xié)議一式叁份，甲乙丙三方各執(zhí)壹份，簽字蓋章后生效。

9、在乙方取得開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的預(yù)收款發(fā)票（收據(jù)）后，本協(xié)議自動(dòng)失效。

10、甲方須配合乙方去開(kāi)發(fā)商處辦理甲方名下的《誠(chéng)意金預(yù)約單》變更手續(xù)。

甲方：乙方 ：丙方：

年月日年月日年月日

第四篇：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議

XXXX房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議

賣(mài)方（甲方）： 通訊地址：

法定代表人：，職務(wù)： 聯(lián)系電話(huà)： 買(mǎi)方（乙方）：

身份證號(hào)碼/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼： 通訊地址： 電話(huà)/手機(jī)號(hào)碼： 雙方就乙方購(gòu)買(mǎi)甲方開(kāi)發(fā)的 事宜初步達(dá)成一致，簽訂本協(xié)議：

一、認(rèn)購(gòu)房屋位置、面積： 位置：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。

住宅： 棟 號(hào)，建筑面積 ㎡。商鋪： 區(qū) 號(hào)，建筑面積 ㎡。

二、房屋價(jià)格：

按建筑面積算單價(jià)為 元/㎡，房屋總價(jià)為￥ 元（人民幣大寫(xiě)： 元整）。

三、定金和正式合同：

乙方簽訂本認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)向甲方支付定金￥ 元（人民幣大寫(xiě)： 整）。

乙方承諾：在本協(xié)議簽訂后 日內(nèi)前來(lái)簽訂正式的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，交清購(gòu)房總價(jià)款（如屆時(shí)乙方選擇首付+按揭的則交清首付款，并配合辦理完貸款手續(xù)）。

三、雙方約定：

1、本協(xié)議適用《中華人民共和國(guó)合同法》定金法則，即乙方支付定金后，雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系即成立。

2、在本協(xié)議簽訂后雙方簽訂正式《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》前，如甲方又將所售房屋銷(xiāo)售給其他人或雖未銷(xiāo)售但拖延或拒絕簽訂正式《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。如乙方不在承諾時(shí)間內(nèi)前來(lái)簽訂正式《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》并辦理配套手續(xù)的，則本協(xié)議合同效力終止，甲方所收定金不予退還。

3、甲乙雙方的通訊地址、聯(lián)系電話(huà)以本協(xié)議所載明的為準(zhǔn)，如乙方通訊地址、聯(lián)系電話(huà)有變更，應(yīng)以書(shū)面形式通知甲方，否則，由此引起的后果由乙方負(fù)責(zé)。

4、乙方其后來(lái)交付購(gòu)房款（含首付）時(shí)，本次所收定金可以沖抵購(gòu)房款（含首付）。

四、附則：

本協(xié)議一式三份，甲方持二份，乙方持一份，各份具有同等法律效力。

本協(xié)議經(jīng)雙方簽字或蓋章后，待乙方交付完畢定金時(shí)生效，待雙方簽訂正式《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》后失效。

甲方簽章： 乙方簽章：

年 月 日 年 月 日

置業(yè)顧問(wèn)： 聯(lián)系電話(huà)： / 1

第五篇：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)

商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)

出賣(mài)方（簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）________________

買(mǎi)受方（簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）________________

甲、乙雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列事項(xiàng)訂立本《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，以資甲、乙雙方共同遵守：

一、乙方認(rèn)購(gòu)甲方開(kāi)發(fā)的位于________________________住宅小區(qū)的下列物業(yè)：

1.商品住宅：______號(hào)樓______座______號(hào)，建筑面積______平方米。

2.商鋪：______號(hào)樓______號(hào)，建筑面積______平方米。

3.車(chē)位（庫(kù)）______號(hào)，建筑面積______平方米。

二、上述房屋的價(jià)格

1.商品住宅：人民幣每平方米 ______元，合計(jì)人民幣：____________

元。優(yōu)惠價(jià)為_(kāi)___________，實(shí)際成交價(jià)格為人民幣：____________元。（買(mǎi)受人如選擇公積金按揭貸款方式，商品住宅的優(yōu)惠價(jià)為 ____________元，成交價(jià)格為_(kāi)___________元）

2.商鋪：人民幣每平方米____________元，合計(jì)人民幣：____________元。優(yōu)惠價(jià)為_(kāi)___________，實(shí)際成交價(jià)格為人民幣：______元。

3.車(chē)位：人民幣每間（位）______元，合計(jì)人民幣：______元。

以上______項(xiàng)合計(jì)人民幣：______元（大寫(xiě)）______ 佰______拾______萬(wàn)______仟______佰______拾______元整。

三、乙方應(yīng)于簽訂本協(xié)議書(shū)的同時(shí)向甲方交付簽約定金人民幣_(tái)_____萬(wàn)元整（其中住宅定金______萬(wàn)元，商鋪定金______萬(wàn)元，車(chē)位定金 ______萬(wàn)元）甲方另開(kāi)《收款收據(jù)》。

四、乙方選擇的付款方式

1.一次性付款：乙方須在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的同時(shí)，一次性付清購(gòu)房款（已付的定金抵作價(jià)款）

2.分期付款：

（1）首期付款：乙方須在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)交付總房?jī)r(jià)款的______%，計(jì)人民幣_(tái)_____元。（已付的定金抵作首期付款）

（2）第二期付款：乙方須于簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后______天以?xún)?nèi)，交付總房?jī)r(jià)款______%，計(jì)人民幣_(tái)_____元。

（3）第三期付款：乙方須于簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后______天以?xún)?nèi)，交付總房?jī)r(jià)款______%，計(jì)人民幣_(tái)_____元。

（4）第四期付款：乙方必須在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的交房時(shí)間之前十天付清余款，即人民幣：____________元，乙方付清余款后，方可辦理房屋交接手續(xù)，甲方通知延期交房的，交款時(shí)間順延。

3.銀行按揭（商品房個(gè)人按揭貸款）

（1）乙方在簽訂本協(xié)議書(shū)時(shí)已充分了解個(gè)人辦理銀行按揭貸款應(yīng)具備的條件。

（2）乙方須在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，交付不低于總房?jī)r(jià)款的______%作為首期付款（已付的定金抵作首期付款），計(jì)人民幣_(tái)_____元，余額計(jì)人民幣_(tái)_____元，由乙方向銀行辦理個(gè)人銀行住房貸款。（買(mǎi)受人的按揭申請(qǐng)由銀行審批確定，如銀行認(rèn)為需要買(mǎi)受人增加首付款或不同意放貸，買(mǎi)受人須增加首付款或更換付款方式。）

（3）按揭的具體手續(xù)按貸款銀行有關(guān)規(guī)定辦理。

五、乙方在簽訂本協(xié)議書(shū)時(shí)已仔細(xì)閱讀了甲方提供的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《商品買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》及《業(yè)主臨時(shí)公約》，完全清楚合同內(nèi)容并予以接受。

六、乙方應(yīng)在簽訂本協(xié)議書(shū)之次日

起______日內(nèi)主動(dòng)到____________售樓部與甲方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》及簽署《業(yè)主臨時(shí)公約》。甲方可以另行指定簽約地點(diǎn)。

七、乙方前來(lái)簽訂上述合同等法律文件時(shí)，應(yīng)當(dāng)攜帶下述證照及文件：

（1）個(gè)人購(gòu)房的，須持本人身份證及本協(xié)議書(shū)；

（2）委托他人代購(gòu)房產(chǎn)的，代理人須另持購(gòu)房人簽署的授權(quán)委托書(shū)和本人身份證；

（3）單位購(gòu)房的，須持單位證明、法定代表人證書(shū)及本協(xié)議書(shū)，經(jīng)辦人不是該單位法定代表人的，須持該單位授權(quán)委托書(shū)及經(jīng)辦人的身份證。

八、非因甲方原因，乙方在本協(xié)議書(shū)第六條約定的期限內(nèi)未與甲方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》及簽署《業(yè)主臨時(shí)公約》并交納相應(yīng)的購(gòu)房款的，視為乙方不履行本協(xié)議并自動(dòng)放棄該套物業(yè)的認(rèn)購(gòu)權(quán)，甲方有權(quán)將乙方原認(rèn)購(gòu)的物業(yè)轉(zhuǎn)售他

人，乙方無(wú)權(quán)收回所交定金。

九、如甲方在本協(xié)議書(shū)第六條約定的期限內(nèi)，未經(jīng)乙方同意而將乙方認(rèn)出購(gòu)的上述物業(yè)另售他人的，雙方的認(rèn)購(gòu)關(guān)系即行解除，甲方應(yīng)雙倍返還乙方所交定金，不承擔(dān)其他賠償責(zé)任。

十、雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同等法律文書(shū)后，簽約定金即轉(zhuǎn)為履約定金。

十一、本協(xié)議書(shū)所有手書(shū)之?dāng)?shù)據(jù)、文字內(nèi)容均已經(jīng)乙方核對(duì)無(wú)誤。