第一篇：購買回遷房合同范本及注意事項

購買回遷房合同范本及注意事項

在城市建設中，回遷房很常見，其中回遷房中的一部分業主有可能把回遷房出售，而有些人可能會選擇回遷房。在選購回遷房時，雙方要簽訂回遷房合同，目前尚未有比較細致規范的合同。

有人找我做合同，我就做了，現在拿出來給大家分享。

上一篇就是合同范本，本篇主要講一下合同中的要點，一方面大家可以看到交易中的關鍵環節，另一面為大家自己擬定合同做一個參考。

要點一 明確原地址和現地址

這兩點在《回遷協議》上有，必須同時在轉讓協議上體現。一般而言，回遷后的地址會非常明確，但原地址有可能模糊，比如《回遷協議》中的原地址與真實原地址表述不一致，那么兩個地址都寫在轉讓協議中。

要點二 明確住宅面積

如果已經是現房，面積基本不會有什么問題；如果房子還沒有蓋好，開發商一般會給一個大約面積，這個面積不會有太大的浮動，可以合同上寫71±1平米，基本上保可以免除以后面積上帶來的麻煩。

要點三 明確繼承人

回遷房業主如果是中青年，這個就沒有必要了。現在回遷房的業主中大多數人都是老人，所以在最后房本辦理過程中會存在兩類問題：一是老人期間逝世，那么明確繼承人后房本辦理過程就有賣方的著落；二是多子女有可能搶奪回遷房出賣后的錢，讓眾子女簽字后，就表明買賣雙方已經將此房出售的事通知了眾子女，給與了他們知情權（眾子女是沒有對該房屋及出售后資金的支配權），這樣即使以后出現問題，進入調節或司法程序后，眾子女沒有任何發言權。

要點四 使用“定”還是“訂”

“定金”和“訂金”是不同的，法律上對“定金”有著嚴格而明確的定義，而對“訂金”的規定非常模糊。先說“定金”，簽訂合同后，賣方收了1萬買方1萬定金，余款沒有支付完突然來情況了：賣方不想賣了，擇應該退還1萬給買方，并且必須再支付買方1萬元；如果買方不買了，在余款支付期到后，可以視為買方放棄交易，則1萬元歸賣方所有，且賣方就可以把房子賣給其他人了。

如果用“訂金”的話，就沒有什么約束力，更準確的說法就是現在開發商常用的“誠意金”的概念，雙方有一人中斷交易，則訂金還要歸還買方。其實把訂金看成預付款的一部分，同樣條件下有優先購買權而已。

要點五 明確第一次辦房本的錢誰掏 回遷房辦理房本后正式成為商品房了，第一次辦房本到底是誰的名字呢？有兩種情況，第一種最簡單，就是在開發商上報房主姓名的時候，直接更改為買主的姓名，那么買主就成了一手房房主；第二種就比較麻煩了，開發商不允許修改戶主姓名，那么辦第一個房本的戶主就是賣方了，就要做二手房過戶了。

辦第一次房本的錢大頭分兩塊：一塊是契稅，另一塊是公共維修基金（這個根據城市不同多少差異很大）。需要提醒大家一點，按照規定，中間更改姓名的行為屬于偷稅行為。要點六 明確過戶費用誰出

更改不了合同的話，只能辦二手房過戶了。二手房過戶的費用誰出，這個要明確下來。其中注意兩點：一手房的原始價格，這個是政府收稅的依據，這個價格在《回遷協議》漲出面積的補交房款中有規定；二是你購買該回遷房的總價，這與一手房的差價是收稅的依據，所以如果你在做合同時想到這點，可以省不少過戶費用。除差價稅外，還要交一回契稅。但不需要交公共維修基金了。

我列出的合同是賣方出過戶費用，該房開發商多出面積購買價為2850元/平，賣出的均價是2854元，交營業稅和個稅大約45元，但契稅還是不少，要總價的0.75%。

需要大家注意一點，這個轉讓協議很能是房產部門或稅務部門審核的，所以擬寫的時候要注意不要有違法、違規的條款，否則合同被否定，引起的麻煩不好處理，受益者肯定是賣方。

要點七 明確違約金

現在中國房價總體是上漲的趨勢，為了防止在辦理房產證前賣方違約，要設立違約金條款。要點八 明確單證在誰手上

在沒有辦理房本前，《回遷協議》是一個開發商給住戶的憑證，所以這個《回遷協議》的持有是個問題。一般情況下，付過錢后買主希望自己拿著，這樣是沒有錯誤的，但賣主應該留一有復印件一份，同時買主拿到《回遷協議》后應給賣主打一張收據，以免因《回遷協議》丟失而產生的麻煩。

要點九 相關費用及票據的轉交和澄清 這個可以看合同范本。要點十 房產證辦理保證金

這個事給買方準備的，如果已經完成各交易款項，不管事中間更改合同名字，還是辦一手房本還是二手房本，都需要賣方的積極配合，為了保證賣方履行這個義務，需要保證金。具體格式如下：

保證金協議書 甲方：XXX 乙方：XXX 證明人：

為了保證甲乙雙方就XXXXXX回遷樓產權登記證明辦理順利進行，甲乙雙方達成如下協議： 第一條 甲乙雙方在簽訂該回遷房《轉讓協議》的基礎上簽訂本保證協議書。

第二條 甲方同意乙方要求抵押人民幣4000元保證金的要求，在本協議第三條、第四條中規定乙方向甲方返還4000元保證金的條件。

第三條 第一種情況：經過雙方努力及與開發商協調，將《拆遷房屋補償安置協議書》當中的戶主姓名XXX直接修改為XXXX，既首次房屋產權登記證明以XXXX名字辦理，在戶主姓名修改完3日內，乙方須將4000元保證金無條件反還給甲方。

第四條 第二種情況：雙方與開發商協調失敗，該回遷房轉讓過程以二手房過戶形式進行，甲乙雙方須一同按照之前的回遷房《轉讓協議》約定辦理首次房屋產權登記證明及二手房過戶手續，當完成二手房過戶手續后既乙方拿到房屋產權登記證明3日內須將4000元保證金無條件反還給甲方。

第五條 本協議僅一頁；本協議一式三份，甲乙雙方各執行一份，證明人執一份。甲方簽字： 乙方簽字： 時間： 時間：

甲方身份證號： 乙方身份證號： 甲方聯系方法： 乙方聯系方法： 甲方代理人簽字： 證明人簽字：

甲方代理人身份證號： 甲方代理人身份證號： 甲方代理人聯系方法： 甲方代理人聯系方法： 時間： 時間：

有些人會問，為什么這條不寫在轉讓協議中，因為這個保證金是同時保證《回遷協議》更名和房本辦理。因為回遷合同更名是一種偷稅的行為，所以最好另外協議標清。當然不要忘了打收條。

第二篇：回遷房指標購買方案

回遷房指標購買方案

一、回遷房指標是什么

1、顧名思義，就是開發商征收土地時賠給回遷戶的房子。

2、截至目前，我國有關法規和政策并沒有禁止回遷安置房的轉讓。拆遷安置房的購買指標僅是一種拆遷安置利益，將其轉讓只是一種財產權利的轉移，所以只要雙方當事人協商一致，是真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，該協議就應當是有效的。

3、為什么會有指標買賣。比方說，一戶村民的舊樓確權補償了1000平方未來的紅本商品房，舊樓被征收拆掉，該村民在這幾年中需要住的地方和一些現金做事情，所以他會和開發商協商，將一部分面積變更權利人，這就是回遷房指標的買賣。

二、購買標的是什么

首先我們購買的是深圳市關外的回遷房指標。為什么特別指出關外的概念，因為大家熟知的深圳舊改的案例：鹿丹村、木頭龍等之所以一改十幾年是因為這些都是原先的福利房或產權房，即俗稱有證的。這樣產權明晰的標的天然讓業主產生做釘子戶的沖動，所以舊改步履維艱。而關外的舊改項目大多是集體土地舊改，上面的房屋幾乎都是歷史遺留問題房屋和違建房屋，必須由開發商確權進行拆遷補償，而且由政府主導，所以關外舊改項目一般推進很快。

其次，我們選擇標的物投資邏輯非常簡單：歷史遺留+開發商確權+住建委備案，即目前我們購買的是已經走完拆遷前期工作的標的，即已經在拆遷或簽完村民意向（舊改最難點）即將進行拆遷的地塊上的房屋指標。

三、回遷房指標優點

1、規避731新政中關于商品房3年禁售的條款，同時換一個角度來說，買正規商品房同樣要等3年后才能變現，沖淡了回遷房指標變現周期長的劣勢

2、不限購不限外，任何自然人都可以無限量購買

3、便宜。價格只有周邊商品房市場價5折到6折左右

4、紅本，正規產權

5、安全，與開發商簽合同，合同一式十多份，需要到政府備案

6、租金補貼，開發商按月按平方數予以補貼

7、原地回遷，優先選房，統一抽簽

8、回報率高，除了租賃補償還有確定的利差+時間增值的迭代

四、回遷房指標缺點

1、周期長，一般需要3年左右甚至5年（但關外舊改推進很快，一般3年左右）

2、無杠桿，一次性付全款，無法貸款（當然也不絕對，拆遷補償協議在一些金融機構可以貸款，但是利率較高）

五、購買流程

第一步：買方、中介、原業主三方簽訂回遷房指標購買意向合同 第二步：現場支付5-10萬元左右的定金（與原業主協商），開具收據

第三步：原業主聯系開發商預約進行更名事項，如因業主自身原因導致無法進行更名，則2倍退回定金 第四步：買方準備好6至8成的款項（與原業主協商）于與開發商簽約當日前支付給原業主

第五步:買方、中介、原業主三方到開發商處重新簽訂房屋拆遷補償協議 第六步：新的房屋拆遷補償協議在政府備案后，買方支付剩余款項及中介費用。

六、組團方案

購買標的一般在80平方左右，單價一般在20000到25000，所以總資金量約為200萬。

可以寫1到2個權利人姓名。方式一：1到2個權利人獨立購買

方式二：選定一到兩位牽頭人，組個5到10人團，有牽頭人進行組織，牽頭人作為權利人進行標的購買。整個團體簽訂一份眾籌買房協議，按照出資比例和眾人約定設計協議。然后可以約定，在未來等待房屋建成的過程中，成員的變現方式，如成員將所屬份額轉讓的事項等。

第三篇：買賣回遷房合同

買賣回遷房合同范本 篇1

出賣人（甲方）

買受人（乙方）

根據《中華人民共和國合同法》及相關法律、法規的規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本協議，以資共同信守執行。

1、因甲方的房屋被依法遷，甲方自愿將其回遷的樓房轉讓給乙方。乙方取得房屋后，甲方不得以任何理由反悔。

2、由于上述的房屋尚未施工，開發商出售的房屋處于預售階段。甲方同意乙方去開發商處按照房屋的出售的價格進行挑號，選擇房屋的樓層及位置。

3、根據開發商的要求，乙方自行應當支付房款（房屋平均價格為每平方米元，具體房款按所購的樓層及位置具體核算）。除此，作為乙方還應當按所購買的樓房建筑面積另行支付給甲方每平方米元的酬謝金。

4、乙方在挑完號選擇好房屋的樓層及位置后，支付給甲方酬謝金的三分之一；待房屋主體結構完成后再支付三分之一；基余的待樓房交付后十日內支付完畢。

5、上述所指的開發商開發的回遷樓房應當位于。如果回遷房屋位置不在上述地段，乙方有權利解除該協議，甲方應當退還已支付的酬謝金。

6、乙方有權利在甲方與拆遷辦結算完補償協議后直接與開發商簽訂購房協議，甲方不得無故阻攔。如果需要甲方方面的相關手續，甲方有義務協助提供。

7、如乙方不能與開發商直接簽訂購房協議或合同，以甲方名義簽訂購房協議，甲方應當協助乙方辦理過戶。乙方有辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續的需要，甲方應該提供一切與之有關的.手續及資料。如因甲方的延誤，致使影響產權過戶登記，因而使乙方遭受損失的，由甲方負賠償責任。

8、乙方如在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻撓。

9、本協議簽訂后，雙方應該共同遵守，甲方不得無故反悔，不得再對該房屋主張任何的權利。如果甲方違約，除了退還乙方交納的所有購房款和利息及酬謝金外，還應當支付元的違約金。

10、本協議雙方應當共同執行，不得無故反悔。任何一方違反本協議的，應當支付對方元的違約金。

11、在本協議履行過程中，雙方發生分歧應該協商解決，協商不成，任一方均可向人民法院起訴。

12、本協議一式兩份，雙方各執一份為憑。

13、本協議自雙方簽字之日起生效。

甲方（公章）：_________

法定代表人（簽字）：_________

_________年____月____日

乙方（公章）：_________

法定代表人（簽字）：_________

_________年____月____日

買賣回遷房合同范本 篇2

賣方： (以下簡稱甲方)

買方： (以下簡稱乙方)

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及相關法律、法規的規定，甲、乙雙方就房屋買賣事項經過友好協商，自愿達成以下協議，以資共同信守執行。

一、甲方承諾并自愿將坐落于 省 市 區 小區 棟 室， 建筑面積為 ㎡(平方米)，使用面積 ㎡(平方米)自有回遷樓房，出售給乙方。乙方取得房屋后，甲方不得以任何理由反悔，否則甲方將向乙方支付相當于房屋總價款20%的違約金。

二、上述房屋包括附屬設施，經雙方約定房屋單價(人民幣)： 元/平方米;總價： 。

三、雙方約定，乙方分三次付清房款。本協議簽訂之日起至年 月 日，乙方付給甲方首付款(含定金)大寫： (小寫： )，甲方同時將房屋交付乙方，以及回遷安置協議原件、房屋原始產權證明及身份證復印件交付乙方。雙方應當為對方出具相應的憑證。乙方在 年 月 日前向甲方支付(第二次)房款 萬元，剩余房款 萬元在房產證辦理完畢 日內支付給甲方。乙方每次付給甲方房款均以銀行卡轉賬進行，甲方聲明以下作為本次交易銀行賬戶： 戶名： 開戶行： 賬號：

四、甲方保證其出賣給乙方的房屋，(原始)產權為其本人，有處分的權利，房屋上沒有任何第三方的抵押、擔保或其他任何形式的他項權利。且無其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產權有糾葛，影響乙方權利的行使，概由甲方負責清理，并賠償乙方因此而受到的經濟損失。

五、雙方對房屋質量無異議，房屋交付后，因房屋質量引起的糾紛，雙方不相互承擔賠償責任。

六、甲方所出售房屋為拆遷安置回遷房，甲方并未辦理產權登記手續，對此乙方完全知曉。乙方同意甲方關于房屋產權過戶的承諾：甲方在能辦理產權登記時應該第一時間辦理產權登記，甲方辦理完全產權登記后，應立即協助乙方辦理產權過戶手續。如屆時該房屋存在產權糾紛，由甲方承擔全部責任，并退換乙方支付的全部房款，同時支付相當于房屋總價款的20%的違約金。

七、甲方應配合爭取能在產權證辦理前直接將房屋所有人更改為乙方姓名，如乙方不能與開發商(拆遷辦)直接辦理更名手續，以甲方名義辦理產權證書，則辦理費用由甲方承擔，過戶費用由乙方承擔，且甲方應當無條件協助乙方辦理過戶手續，甲方知曉可辦理房產證事 宜后，應及時通知乙方，或接到乙方通知后，提供一切與之有關的資料。不得以任何理由借故要挾推辭，否則視甲方為違約，向乙方支付相當于房屋總價款的20%的違約金。如因甲方的延誤，致使影響產權過戶登記，因而使乙方遭受損失的，由甲方承擔賠償責任。

八、甲方承諾在合同簽訂之日起3年可辦理房產證且為乙方辦理房屋產權過戶，屆時因各種因素導致房產局不予辦理房屋產權證以及過戶，甲方應退還乙方支付的全部房款并支付相當于房屋總價款的20%的賠償金。如若遇到房屋產權證下發延遲再由雙方協商確定期限內辦理。

九、合同簽訂生效后，房屋升值與甲方無關，乙方享有該房屋占有、使用、收益、處分的權利。

十、本協議簽訂前或簽訂后，該房屋如有屬于甲方應繳納的一切稅收、費用，概由甲方承擔。

十一、本協議簽訂后，雙方應該共同遵守，甲方不得反悔，不得再對該房屋主張任何權利。如果甲方違約，除了退還乙方交納的全部房款，同時，應當支付相當于同期銀行貸款利率四倍的利息，并支付相當于房屋總價款的.20%的違約金。

十二、本協議簽訂后，雙方應該共同遵守。如違約，違約方除賠償對方相應經濟損失外，還應該賠償對方房屋總價款20%的違約金。

十三、在房產證辦理時若實際登記建筑面積小于甲方承諾的65平米，所產生的面積差，甲方應按照5000元/平方米返還乙方多付的房款并支付同期銀行貸款利率的利息。

十四、甲方法定繼承人一致同意此次房屋買賣交易，并且同意本協議所有條款，甲方法定繼承人無此房屋的繼承權與使用權。

十五、在本協議履行過程中，雙方發生分歧應該協商解決，可以簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。協商不成，任 一方均可起訴至房屋所在地人民法院。

十六、本協議自甲乙雙方夫妻現場出具結婚證明并共同簽訂之日起生效。

十七、本協議一式三份，雙方各執一份為憑，交一份于房屋所在地社居委備案留存。

甲方(簽字) 乙方(簽字)： 身份證號： 身份證號 通信地址： 通信地址： 電話： 電話：

日期： 日期： (法定繼承人意見/簽字)： 第三方(律師)(簽字)： 身份證號： 身份證號 通信地址： 通信地址： 電話： 電話：

日期： 日期：

第四篇：回遷房購房合同

回遷房購房合同3篇

回遷房購房合同1

甲方：______________

乙方：______________

證明人：_________________

為了保證甲乙雙方就________________回遷樓產權登記證明辦理順利進行，甲乙雙方達成如下協議：_________________

第一條甲乙雙方在簽訂該回遷房《轉讓協議》的基礎上簽訂本保證協議書。

第二條甲方同意乙方要求抵押人民幣4000元保證金的要求，在本協議第三條、第四條中規定乙方向甲方返還4000元保證金的條件。

第三條第一種情況：_________________經過雙方努力及與開發商協調，將《拆遷房屋補償安置協議書》當中的戶主姓名_______________直接修改為_____________，既首次房屋產權登記證明以_____________名字辦理，在戶主姓名修改完3日內，乙方須將4000元保證金無條件反還給甲方。第四條第二種情況：_________________雙方與開發商協調失敗，該回遷房轉讓過程以二手房過戶形式進行，甲乙雙方須一同按照之前的回遷房《轉讓協議》約定辦理首次房屋產權登記證明及二手房過戶手續，當完成二手房過戶手續后既乙方拿到房屋產權登記證明3日內須將4000元保證金無條件反還給甲方。第五條本協議僅一頁;本協議一式三份，甲乙雙方各執行一份，證明人執一份。

甲方簽字：_________________乙方簽字：_________________

甲方身份證號：_________________乙方身份證號：_________________

甲方聯系方法：_________________乙方聯系方法：_________________

甲方代理人簽字：_________________證明人簽字：_________________

甲方代理人身份證號：_________________甲方代理人身份證號：_________________

甲方代理人聯系方法：_________________甲方代理人聯系方法：_________________

_____年____月______日

回遷房購房合同2

甲方（賣方）：_____________身份證號：_____________________________

乙方（買方）：_____________身份證號：_____________________________

經甲乙雙方平等自愿協商一致，就房屋買賣事宜達成本協議內容如下：

一、甲方在____年____月____日購買了____村村民____的回遷樓。

房一套（該房產未抽號分房），甲方自愿將該房產出售給乙方，乙方已對該房產相關狀況做了充分了解自愿購買。甲方在本協議簽訂時將甲方與原賣方____簽訂的賣房協議等原件交付給乙方。

二、賣方的房產是____村____拆遷協議分得房產中的三樓以下房產，建筑面積約100平方米。

三、雙方確定上述房產出售價款共計人民幣（大寫）貳拾萬元整。乙方在合同簽訂、收到甲方與原賣方____簽訂的賣房協議等原件時，一次性將購房款支付給甲方。

四、甲方協助乙方辦理房屋交付等手續，雙方均不得反悔，如反悔賠償對方的'全部損失。

五、本協議自甲乙雙方簽字之日生效。協議一式兩份，雙方各持一份。

甲方：

乙方：

____年____月____日

回遷房購房合同3

甲方(出讓方)：

乙方(買受方)：

丙方(中間人)：

根據有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買位于_______樓_______單元_______室住宅回遷樓買賣事宜達成以下協議，雙方共同信守執行。

甲方在_______有一套回遷房，具體房屋編號為：_______室，建筑面積暫登記為_______平方米(最后以甲方辦理產權證面積為準)。因目前該房暫不能到房地產管理處辦理《房屋所有權證》手續，而甲方又急于對空閑住宅加以利用，經甲乙雙方充分協商達成以下協議，具體內容如下：

第一條_______因本回遷房戶主為_______，配偶：_______二人均同意出售給乙方。

第二條_______房屋作價：_______經過甲乙雙方多次協商，甲方同意乙方以人民幣_______元整(￥_______元)向甲方購買該回遷房。

第三條_______付款方式：房款乙方分_______次付給甲方。第一次：乙方于_______年_______月_______日向甲方支付購房款人民幣_______元整(￥_______元)。同時甲方將該房的《拆遷補償協議》、《進戶證》、身份證復印件等所有回遷手續全部交給乙方保管。待開發商通知甲方可以到房地產管理處辦理該房《房屋所有權證》時，甲方第一時間取得該房屋《房屋所有產權》后，甲方將該《房屋所有權證》交給乙方保管，待甲方無條件協助乙方將該房《房屋所有權證》過戶到乙方名下，所有過戶手續辦完后，乙方將余下購房款人民幣_______元整(￥_______元)一次性付給甲方。

第四條_______甲方收到乙方所交的購房款人民幣_______元整(￥_______元)時，將該房鑰匙、拆遷協議書、進戶證等所有手續交給乙方保管。

第六條_______甲方取得房產《房屋所有權證》后，必須在7個工作日內與乙方一同到房地產管理處辦理該房過戶到乙方名下手續。此次過戶所產生的全部費用由乙方承擔。如甲方故意不協助的，導致增加過戶手續費及稅費的或不能過戶到乙方名下，所有費用由甲方承擔，并承擔違約責任。

第六條_______乙方向甲方支付完全部房款后，該回遷房產權歸乙方所有。雙方應該共同遵守，甲方不得以任何理由反悔，不得再對該房屋主張任何的權利。

第七條_______違約責任：甲方必須保證有權利出賣該房產，對該房享有完全所有權，其他人不得對該房有任何主張權利。甲方必須保證該房沒有進行抵押、沒有“一房多賣”的現象，甲方更不準將房屋另行轉讓給他人。如出現其他權利人對該房產主張權利，造成乙方損失的，均由甲方承擔責任。如果因甲方原因導致該房無法辦理過戶至乙方名下，屬甲方違約。乙方有權不買此房。甲方除了退還乙方交納的所有購房款和利息及有關費用外，還須支付乙方違約金人民幣_______元整(￥_______元)，雙方買賣合同終止。如果乙方違約，甲方在扣除_______元違約金后將其余_______元房款退還乙方，雙方買賣合同終止。

第八條_______回遷手續：甲方在_______年_______月_______日本協議簽訂后，乙方接收該回遷房時，同時拿到_______張收據和一份《拆遷房屋補償安置協議書》、《進戶證》等手續。_______第九條_______本協議簽字之日，甲方應將該房鑰匙、_______張收據、《拆遷房屋補償安置協議書》、《進戶證》等所有手續轉交給乙方保管。將該協議交給乙方保管后出現丟失或者毀損，導致不能進行房產登記等后果由乙方完全負責。

第十條、在本協議履行過程中，雙方發生分歧應該協商解決，協商不成，可向人民法院起訴。乙方因甲方違約，需聘請律師起訴的，律師費應由甲方承擔。

第十一條_______本協議共三頁;本協議一式三份，甲乙雙方各執行一份，證明人執一份。

甲方簽字：_______乙方簽字：_______

甲方身份證號：_______乙方身份證號：_______

甲方電話：_______乙方電話：_______

證明人簽字：_______

簽字時間：_______年_______月_______日_______簽字時間：_______年_______月_______日

第五篇：回遷房買賣注意事項

回遷房買賣注意事項

作者：裴凈凈 河南煥廷律師事務所

導讀：

由于回遷房的購買價格比商品房要便宜很多，因此有很多想方設法想去購買回遷房。不過回遷房的購買也存在著一定的風險，所以在購買回遷房時一定要注意，下面是煥廷法律服務集團小牛整理的回遷房買賣的注意事項，希望對大家有所幫助！

一、什么是回遷房，回遷房可以買賣嗎？

（一）什么是回遷房？

回遷房就是發展商征收土地時，賠給回遷民的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。買回遷房的費用都比商品房要便宜，敢于承擔風險，那就買回遷房比較劃算。

（二）回遷房可以買賣嗎？

回遷房在辦理了房屋產權證書后可進行買賣，購買未取得產權證書的回遷房則可能面臨極大的風險，買賣時要注意以下內容：要求賣方提供回遷協議及其身份證明，并對回遷房的真實性進行核實，同時要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設定抵押權。

另外須查明該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷。如果該回遷房所占用土地是劃撥用地，在辦理回遷房的產權過戶手續時，將由買受人補交土地出讓金。在和賣房簽定合同的時候可以訂立附期限的合同，以產權過戶為合同生效條件及付款條件，也可以與賣方協商將購房款辦理提存公證，在該房屋取得房屋所有權證并辦理過戶手續后，由公證處向出賣方支付房屋價款，最后，買方要注意讓賣方將戶口遷走，否則，買方的戶口遷不進來。

二、如何購買回遷房？

只要是出賣人有《拆遷協議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產證》之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效。

另外，回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納，一次是原房主取得房屋所有權證書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉讓時產生的稅費，這兩次稅費應當如何承擔，應當在合同中予以明確約定。

三、回遷房買賣的其他注意事項：

1.未取得房產證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協議能否有效

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定：“下列房地產，不得轉讓：??(六)未依法登記領取權屬證書的??”。該條真實的立法意圖不在于禁止預售商品房的再轉讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規范。只要是出賣人有《拆遷協議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產證》之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效。

2.房屋交易稅由買方負擔的約定是否有效

自從二手房市場出現至今，本來應由賣家來支付的營業稅、個人所得稅，卻通過約定轉嫁到了買家頭上，而熟悉二手房市場的人都知道，這是二手房交易市場的“潛規則”。對于房屋交易雙方的該項約定是否合法有效呢?房屋交易雙方的這種約定并不違反相關法律、法規的強制性規定。雖然我國稅收管理方面的法律、法規對于各種稅收的征收均明確規定了稅種、稅率、稅額及納稅義務人，但是并未禁止納稅義務人與合同相對人或第三人約定由合同相對人或第三人繳納稅款，即對于實際由誰繳納稅款并未作出強制性或禁止性規定。因此，如果合同當事人約定由合同相對人或第三人實際繳納稅款，并不違反法律規定，也不損害國家利益，對其約定應認定為有效。

值得注意的是，回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納：一次是原房主取得房屋所有權證書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉讓時產生的稅費，這兩次稅費應當如何承擔，應當在合同中予以明確約定。

3.特別需要注意的問題

上述幾點，一般的房屋買賣合同中也會涉及，但對于回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點，并約定相應的違約責任。（1）嚴防“一房數賣”

回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。

當前我國民事立法采用的是債權形式主義的物權變動模式，即當事人之間存在著有效的債權合同并辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續的買受人取得商品房的所有權;其次是出賣人先行交付，買受人已經合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;如果數買受人均未占有房屋，依法成立在先的買賣合同的買受人請求履行合同的請求應予以支持。

因此，出賣人不得將房屋另行轉讓給他人，相應的違約責任的規制顯得十分重要。

（2）一定要約定房產過戶和交房的時間

簽訂回遷房買賣協議時，出賣人并沒有取得房產證，無法辦理過戶手續。因此，一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。

簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。

（3）買方要留尾款

沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。

（4）要求賣方的配偶簽名

實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，根據婚姻法的有關規定，該房產應屬于夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產生兩類法律后果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律后果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。

（5）盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字

因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性，在取得房產證之前，若賣方發生不測，該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割。因此，回遷房買賣協議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。