第一篇：建設部《商品房銷售管理辦法》解讀

建設部解讀《商品房銷售管理辦法》

建設部住宅與房地產業司副司長 陸克華

編者按：4月13日，建設召開新聞通氣會，介紹建設部發布的《商品房銷售管理辦法》，以下是建設部住宅與房地產業司副司長陸克華在通氣會上提示的《辦法》的要點及特點。

為了規范商品房銷售行為，解決商品房銷售中存在的問題，從去年年初開始，在總結各地經驗的基礎上，根據《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》的有關規定，開始起草該《商品房銷售管理辦法》。經過反復征求各地、有關部門意見，并進行了大量的調研論證，出臺了該《辦法》。該《辦法》共7章48條，自2001年6月1日起施行。《辦法》主要包括以下幾個方面的內容：

1、規范了商品房銷售方式，杜絕非法銷售行為。近年來，一些開發企業以返本銷售、售后包租等方式銷售商品房。在市場法制環境尚不健全的情況下采取這種方法，極易出現因兌現不了承諾而侵犯消費者權益的現象，特別是對未竣工的商品房尤為嚴重。目前，已經有個別地方發生了因開發企業無法兌現承諾，又無力妥善處理由此帶來的后續問題而引發了老百姓集體上訪的案例。

為了杜絕此類問題的發生，《辦法》規定，房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。

另外，還有部分開發企業采取分割拆零銷售商品住宅的做法，拆零銷售實質上是誘導購買人對預期收益回報的增值進行投資，這具有相當大的風險，含有一定的非法“集資”性質。一旦市場變化，可能導致購房人既得不到預期的升值回報甚至本息，也得不到完整的產權，因此極易引發糾紛。這種做法也違反了建設部關于不得給一平方米單位產權頒發“房屋所有權證”的有關規定。而且，一套住宅由于拆零銷售，導致多人擁有產權，也不符合目前產權管理的有關規定。因此，《辦法》規定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

2、為解決抵押糾紛、一房多售等問題提供了依據。目前，商品房銷售中存在個別房地產開發企業在銷售已經設定了抵押權的商品房時，既不報請抵押權人同意，也不告知購買人的現象。一旦作為抵押人的房地產開發企業經營不善或因其他原因無法及時解除抵押權時，抵押權人將依法處置抵押財產并首先受償，這樣購房人既得不到所購房屋，也可能得不到已付購房款。使得抵押權人和購房人的權益都難以得到有效保障，特別是購買人的權益將會得到嚴重侵害。許多媒體包括中央電視臺對此進行過“曝光”。另外，還有部分房地產開發企業將商品房重復銷售，“一女多嫁”，導致了購房者掏了錢，卻得不到所購房屋。

為了解決此類問題，《辦法》規定，房地產開發企業銷售設有抵押權商品房的，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執行。房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。在處罰條款中還規定，在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告、責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

3、強化了商品房買賣合同的管理。商品房買賣糾紛有很大比例是由于合同不規范或者消費者對合同條款的內涵不清楚而貿然簽定合同引發的。由于購房人基本上處于弱勢地位，導致合同糾紛中的受害者往往是購房者。

為了解決這一問題，除推行《商品房買賣合同示范文本》外，《辦法》還要求房地產買賣合同中必須對事關購房者權益的一些重要內容進行明確，并規定房地產開發企業應當在訂立合同之前向購房人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；商品房采取預售的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。

4、明確了面積糾紛的處理原則。面積糾紛是目前消費者投訴的熱問題之一，也是購房者十分關注的問題。面積糾紛的產生除有關計算規范等制度不健全的原因外，主要還是部分不法開發商出于牟取私利的故意行為。面積糾紛的受害者多為購房者，要么沒有得到應有的面積，要么多得了不該得的公用建筑面積，或者得了自己并不想要的面積。

為了解決面積誤差問題，《辦法》主要從兩個方面進行了規定，一是增加了新的計價方式，即商品房銷售既可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價；二是規定合同中應當明確合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式，并規定了合同未作約定時的處理原則，即3％之內的部分多退少補，超過3％的部分，由房地產開發企業承擔，不足3％的部分，由開發企業按房價款雙倍返還購房人。

5、明確了規劃、設計變更的處理原則。商品房銷售后變更規劃、設計，導致變更后的商品房的套型、朝向、有關尺寸等不符合購房者決定購房時的意愿，實質上是對購房者權益的一種侵害。

為了解決這一問題，《辦法》規定，商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。對經規劃部門批準的規劃變更和設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能的，房地產開發企業應當在有關部門批準之日起10日內，書面通知購房人。購房人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。購房人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由之引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知購房人的，購房人有權退房。購房人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

6、明確了“定金”問題的解決辦法。目前，在商品房銷售中，房地產開發企業在與購房人訂約前向其收取一定費用的情形較為普遍。這種費用常被冠以“定金”、“訂金”、“押金”、“保證金”等名稱，而且一般在返還問題上都沒有明確規定。由于商品房在建設過程中存在許多可變因素，甚至有些項目本身就不具備預銷售條件，因此，一旦出現糾紛，消費者不愿購房時，已交付的費用很難退還。

為了解決這一問題，《辦法》規定，不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。

7、明確了延期交房的解決辦法。延期交房是目前房地產市場中比較普遍的問題之一。延期交房有不可抗力等特殊原因，但最主要還是由于房地產開發企業經營不規范造成的。

在《辦法》中規定，房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

8、明確了房地產開發企業在辦理產權問題上的責任。辦理房屋產權是購房人最關心的問題之一。目前，購房人“辦證”難的主要原因之一，就是房地產開發企業不能及時對已竣工的房屋實施測繪、不能及時將應由其提供的辦理產權所需的有效齊全的資料報送房地產行政主管部門。

為此，《辦法》規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，并將測繪成果報房地產行政主管部門，經審核后作為辦理權屬登記核定面積的依據。不需要由每一個購房人去申請測繪。當然，如果購房人對房地產開發企業提供并報房地產行政主管部門審核的測繪成果有異議，可以委托社會上有資質的測繪機構復測，并報房地產行政主管部門審核。這樣可以有效地避免測繪中的二次測量、重復收費，提高辦證效率。另外，為了確保及時辦理產權登記手續，避免開發企業與產權登記機關互相推卸責任，《辦法》還規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

9、規范了房地產中介服務機構的代理行為。房地產中介服務機構代理銷售商品房的行為不規范，也是當前購房人投訴的熱點問題之一。代理機構行為不規范主要表現一是銷售權屬不清、質量有問題的房屋；二是超越代理權進行銷售；三是未經委托人同意擅自進行承諾；四是違規進行“吞吐”經營，從中謀利等等。

針對這些問題，《辦法》規定，受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向購房人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書，應當如實向購房人介紹所代理銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房，在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

10、明確了“虛假廣告”引發問題的處理原則。商品房銷售廣告是房地產開發企業、房地產中介服務機構宣傳商品房、吸引購房人的主要方式。由于虛假廣告誤導，出現“貨不對板”，購房者得到的商品房與廣告宣傳不一致。

為了解決這一問題，《辦法》從兩方面進行了規定，一是房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等相關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確；二是房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。另外，為了解決消費者反映所購商品房與樣板房不一致的情況，《辦法》還規定，房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

11、規定了商品房銷售條件,防止不合格、不合法的商品房進入銷售市場。前幾年，由于“樓盤爛尾”導致交了購房款的消費者不能及時或者根本得不到住房，開發企業又因效益不佳等原因無法償還購房者已付的購房款，因此消費者權益得不到有效保護。近年來通過加強預售環節管理，“樓盤爛尾”情況有所好轉，但在個別地方還時有發生。另外，對現房銷售條件一直沒有詳細規定。

為了防止不合法的商品房進入流通領域，《辦法》重申商品房預售實行預售許可制度，并要求房地產開發企業應當執行《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的相關規定。在商品房現售方面，為避免出現現售商品房開發主體資格不合法、房屋質量不合格等問題，《辦法》還對商品房現售的條件進行了規定。

12、明確了質量保修的責任及保修期限。商品房是居民最大的消費品之一，長期以來，由于對商品房的保修責任、保修期限缺乏必要的規定，致使出了質量問題后，開發企業、施工單位、設計單位、監理單位互推諉，購房者無所適從。

《辦法》規定，房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算，商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。

第二篇：商品房銷售管理辦法

商品房銷售管理辦法

建設部令88號

第一章 總則

第一條 為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。

第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。

第三條 商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。

本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

第四條 房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。

第五條 國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。

省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。

直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產行政主管部門（以下統稱房地產開發主管部門）按照職責分工，負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。

第二章 銷售條件

第六條 商品房預售實行預售許可制度。

商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。

第七條 商品房現售，應當符合以下條件：

（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業管理方案已經落實。

第八條 房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。

第九條 房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執行。

第十條 房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。第十一條 房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第十三條 商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。

第三章 廣告與合同

第十四條 房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

第十五條 房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

（一）當事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套建筑的產權歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產權登記有關事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。

第十七條 商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外。

第十八條 商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。

商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

第十九條 按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

第二十條 按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

合同未作約定的，接以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；

（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

面積誤差比＝（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%

因本辦法第二十四條規定的規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。

第二十一條 按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。

第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。

第二十三條 房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。

第二十四條 房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

第四章 銷售代理

第二十五條 房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。

房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

第二十六條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。第二十七條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。

受托房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。

第二十八條 受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

第二十九條 商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。

第五章 交付

第三十條 房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

第三十一條 房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

第三十二條 銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》），向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

第三十三條 房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。

在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。

第三十四條 房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。

房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。

房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

第三十五條 商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第六章 法律責任

第三十六條 未取得營業執照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》的規定處罰。

第三十七條 未取得房地產開發企業資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第三十八條 違反法律、法規規定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

第三十九條 在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十條 房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。

第四十一條 房地產開發企業未按規定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十二條 房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

（一）未按照規定的現售條件現售商品房的；

（二）未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的；

（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；

（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；

（五）分割拆零銷售商品住宅的；

（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；

（七）未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的；

（八）委托沒有資格的機構代理銷售商品房的。

第四十三條 房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十四條 國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附則

第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發企業以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。

本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。

第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據本辦法制定實施細則。

第四十七條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。

第四十八條 本辦法自2001年6月1日起施行。

第三篇：商品房銷售管理辦法

商品房銷售管理辦法

為了規范我公司商品房的銷售行為，調動銷售人員的積極性，特制定本銷售管理辦法。

1、商品房銷售人員必須嚴格遵守公司的規章制度及員工行為規范，維護公司利益和形象。

2、銷售部是公司的窗口，應保持環境整潔、優美。銷售人員在營業場所應做到著裝整齊、儀表大方、熱情周到、有禮有節、業務熟練、顧全大局、團結協作。

3、銷售人員聯系洽談客戶，在洽談過程中要禮貌并準確地介紹公司狀況及開發商品房的布局、結構、裝修和各樓盤的具體特征以及價格、付款辦法等，不得擅自承諾公司沒有承諾的事宜。

4、銷售人員在任何情況任何環境下，不得與客戶發生爭吵，不能在同事間搬弄是非，損害公司形象。

5、銷售人員應對公司的銷售政策，所推銷的產品及經辦的業務了如指掌，在推銷過程中做到實事求是、全面周到、不夸大、不無中生有。

6、銷售人員應嚴格在公司確定的優惠權限下進行推銷，不越權，不擅自向客戶承諾。

7、銷售人員要具有良好的素質，要保守公司的營銷手段，不得與客戶串通，不得從事中間倒房，接受賄賂等行為。

8、購房定金，住宅不得少于10000-20000元，商業用房不得少于20000-50000元，售樓員不得以任何借口預留空房，實行先將定金足額付至公司帳戶，簽訂合同者優先。如果由于價格、裝修標準未確定，可收取定金確定預售房，待價格、裝修標準確定后15日內簽訂商品房買賣合同，若逾期不簽合同者，預交訂金不退，房屋可再次出售。

9、購房戶若分期付款，可采用：（1）公司賒欠的辦法：須簽訂欠款償還協議并辦理公證，或由售樓員提供擔保，期限最長一年，月利率10‰；（2）銀行按揭貸款：住宅1—15年，首付款40%；商業用房1—5年，首付款40%-50%（首套房）。按揭貸款的具體要求（指期限、額度、利率及規定應承擔的相關費用等）均以銀行同期要求為準。在購房戶按要求已提供齊全有效的資料后，貸款未審批下來時，欠款不需付利息。對于貸款戶應辦未按要求辦相關手續的，暫扣售樓經辦人當月工資100元，待手續清理后如數退還；對于貸款戶連續2個月以上未辦相關手續的，每月暫扣售樓經辦人當月工資200元，待手續清理后如數退還。以上暫扣工資以戶為計算單位。

10、購房人及經辦人（必須持購房人授權委托書）持定單到財務部辦理付款、收款手續，收據（發票）付款人姓名應與合同約定購房人相符。否則不簽訂商品房買賣合同.11、簽訂商品房買賣合同時，一次性付清房款的必須全款交清方可在網上簽訂商品房買賣合同。分期以現金支付房款的首付款必須達到總房款的40%方可簽訂商品房買賣合同，并在合同付款方式中注明已付款數額和未付款后期如何支付。辦理按揭貸款的首付必須達到銀行要求的首付款比例方可簽訂商品房買賣合同。合同份數規定：一次性付清房款和分期以現金支付房款的商品房買賣合同一式四份：甲方二份，乙方一份，產權一份，辦理按揭貸款的商品房買賣合同一式五份，甲方二份，乙方一份，產權一份，銀行一份。銷售人員簽合同時必須認真仔細、數據準確、條款責任清楚，如房屋面積、付款方式、交房時間、利息計付、違約責任、銀行按揭應付費用等。合同條款要認真填寫，并給住戶做詳細解釋，不留后遺癥。辦理按揭貸款的相關手續及代收款項須向購房戶解釋清楚明白，資料（如辦理按揭貸款進行房屋登記時所需的商品房預告登記約定書、赤峰市商品房預告登記申請書、商品房預售許可證等）配備完整。銷售合同不缺項、漏項。如果因銷售人員計算不準確、合同填寫有誤，致使欠款不能按時清收，給公司造成損失，銷售人員應承擔全部責任。

12、購房人簽字后，由財務部審核無誤，銷售經理簽字，再由經辦人員到辦公室公章管理人員處審核、蓋章，并辦理存檔手續。合同購房人與簽字人必須是同一個人，當不一致時須出具合法委托書，并提供委托人、受委托人雙方身份證明。

13、未經銷售主管經理及經辦人、購房人簽字，辦公室公章管理人員不得蓋章，合同章應妥善保管，不得丟失或挪作他用，否則由合同章管理人員承擔責任。

14、銷售合同簽訂后，必須及時交財務部及公司合同管理人員保管，合同管理人員隨時登記造冊，并準確反饋空房的信息，妥善保管銷售合同資料，如因信息提供不準確，給公司造成損失，合同管理人員應承擔主要責任。銷售部合同管理人員每周六向售房部公布一次銷售情況，空房以銷售部合同管理人員公布為準。

15、銷售人員負責合同履行全過程，并承擔合同擔保責任，即：對合同簽字人員的簽字行為負責。如果出現購房戶與簽字人的行為糾紛，售房經辦人員承擔全部責任。

16、銷售提成辦法，凡公司內部人員、關系單位有關人員購房按公司規定的優惠比例成交的合同，銷售人員不享受提成。公司對外抵帳成交的合同銷售人員不享受提成，其余成交的合同，銷售人員可按公司確定的提成比例享受提成。銷售提成依據當期銷售資金全款現金入帳后實際數額計提。

17、銷售人員向購房戶移交商品房時必須嚴格按照合同規定，按程序辦理，認真填寫有關表格，并負責向購房戶解釋清楚商品房的使用須知、注意事項、保修范圍、期限等。

18、退房程序：由購房人到合同管理人員處領取退房審批單，填寫退房原因、申請，簽字按手印，并提供有效身份證明，由原售房經辦人簽署處理意見，說明是否同意退房。由售房經辦人持審批單到分管經理處審批，經分管經理同意后方可辦理退房手續。出具向當地房產管理局提供的紙質《退房申請》，并在網上登錄《內蒙古自治區商品房預銷售管理系統》提交退房申請，退房人夫妻雙方持身份證（原件、復印件）、結婚證（原件、復印件）、《退房申請》（原件）、原網簽的《商品房買賣合同》（原件）到房產交易大廳查檔、到房產局市場科退房。經當地房產管理局在《內蒙古自治區商品房預銷售管理系統》中審批同意退房后，由合同管理人員按退房審批單收回原《商品房買賣合同》加蓋作廢章，退房人持原收款票據由售房經辦人、合同管理人員、退房人簽字后按審批單處理意見到經理處辦理退款審批。房屋辦理退房手續后一律交由銷售部統一對外銷售，不得由原購房人出賣，否則不得退房。

19、換房程序：先按退房程序辦理后，再辦理購房手續，退、換房人都必須與原購房人為同一人，并且須持本人有效身份證明，售房業務員不得代辦，否則，不得辦理相關手續。

20、退換房違約金約定：購房人退房的如未在《內蒙古自治區商品房預銷售管理系統》網上簽訂《商品房買賣合同》的，收取購房人10000元違約金；如在《內蒙古自治區商品房預銷售管理系統》網上簽訂《商品房買賣合同》的收取30000元作為違約金。購房人換房的如未在《內蒙古自治區商品房預銷售管理系統》網上簽訂《商品房買賣合同》的，收取購房人5000元違約金；如在《內蒙古自治區商品房預銷售管理系統》網上簽訂《商品房買賣合同》的收取20000元作為違約金。退換房審批單中須寫明違約金數額。

21、本辦法自2011年4月1日起實施。

22、附件：合同簽訂審批單

退房審批單 換房審批單

第四篇：商品房銷售管理辦法記錄（范文模版）

第十三條

商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。

第二十三條

房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。第三十二條

銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》），向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

物業公司資質

（三）三級資質

1.注冊資本人民幣50萬元以上；

2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書

4.有委托的物業管理項目；

5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。

新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質：

（一）營業執照；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

物業管理企業分為專營企業與兼營企業。專營企業是指以物業管理為主營項目，實行行主經獨立核算、自負盈虧，能獨立承擔民事責任，具有企業法人資格的企業。兼營企業是指以其他經營項目為主，兼營物業管理(如房地產開發企業兼營物業管理)，或者不能獨立承擔民事責任，不具備企業法人資格的分公司。

既然經營范圍保護物業管理，可以依《武漢市物業管理企業資質管理辦法》所規定的條件申請物業管理資質證書

第五篇：建設部、國家工商局《商品房買賣合同》示本解讀

建設部、國家工商局《商品房買賣合同》示范文本解讀

關于《示范文本》封面

[解讀]這是最容易為購房者所忽略的內容。封面告知：“編號：GF-2000-0171”。這一信息告訴我們，2000年的《示范文本》是目前正在推行的《商品房買賣合同》最新版本。因為在此之前，建設部和國家工商局還曾發布過其它版本的《示范文本》。

封面信息還告訴購房者，《示范文本》是正規印刷裝訂的，不是用訂書機裝訂的，同時標明“中華人民共和國建設部、國家工商行政管理局制”字樣。

上述信息，可以幫助購房者判斷行將簽訂的文本是否是《示范文本》。需說明的是，目前法律并沒有規定商品房買賣雙方必須以《示范文本》簽約。但是，《商品房銷售管理辦法》第23條明確規定，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前，必須向購房者明示上述《示范文本》。法律之所以規定發展商必須向購房者明示《示范文本》，就是為了防止在發展商單方制訂的格式合同中設立合同陷井，欺詐購房者。無論購房者是否以《示范文本》簽約，自己簽約的合同和《示范文本》對照，從而發現有無問題，不失為一種自我保護的好辦法。

還需說明的是，《示范文本》本身也不能保證萬無一失，這既有對《示范文本》條文理解上的歧義問題，也有《示范文本》的缺陷問題，以下的解讀中將詳述。

關于《商品房買賣合同說明》

商品房買賣合同說明：

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地房地產開發主管部門咨詢。

2、本合同所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。

3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。

5、對合同文本【 】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。【 】中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。

6、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。

7、本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。

[解讀]《示范文本》第二頁就是《商品房買賣合同說明》，共有七點說明，實際是以《示范文本》簽約的注意事項，這一內容也同樣容易為購房者所忽略。《示范文本》的有些條款設訂了許多可供買賣雙方選擇的條款，未被選擇的，一定打×，以示刪除。《示范文本》的很多條款是以空白形式出現，由買賣雙方協商后，在空白處填寫雙方協商的內容。購房者此時應注意，未填寫內容的空白處，應加蓋“空白”章或劃掉，以免日后填寫其它內容。

需要特別說明的是，房產部門在辦理房產證時，堅持要求買賣雙方另行簽訂房產部門制訂的非《示范文本》合同，造成買賣雙方存在兩份合同。雖說房產部門簽訂的合同是為了辦證之用，因其未違反法律規定，同樣是合法有效的。在此種情況下，為了避免發生糾紛，建議購房者為辦證而在房產部門要求簽訂的合同中特別約定，此合同僅限辦證使用，雙方權利義務關系仍以原訂合同為準。

關于合同雙方當事人

合同雙方當事人：

出賣人:________________________________________________________________

注冊地址:______________________________________________________________

營業執照注冊號：________________________________________________________

企業資質證書號：________________________________________________________

法定代表人：____________________聯系電話：______________________________

郵政編碼：______________________________________________________________

委托代理人：____________________地址：__________________________________

郵政編碼：____________________聯系電話：________________________________

委托代理機構：__________________________________________________________

注冊地址：______________________________________________________________

營業執照注冊號：________________________________________________________

法定代表人：____________________聯系電話：______________________________

郵政編碼：______________________________________________________________

買受人：________________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍________________________

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【】___________________________________

地址：_________________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯系電話：_______________________________

【委托代理人】【 】姓名：____________________國籍：______________________

地址：__________________________________________________________________

郵政編碼：______________________電話：___________________________________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：

[解讀]出買人條款貌似簡單，實際極為關鍵，這也是經常為購房者所忽略從而引發糾紛之處，提請購房者注意以下問題：

1、查詢出賣人的營業執照，弄清出賣人是否具有商品房銷售的經營范圍。

2、查詢出賣人的房地產開發企業資質證書，弄清出賣人是否具有房地產開發企業資質證書，沒有資質的，不得進行房地產開發、銷售。

3、查清出賣人與房地產發展商是否是同一人，即出賣人是否有權出賣正在銷售之房產，這一點極為重要。在這一問題上，往往又表現為以下幾個方面：其一，出賣人與發展商幾塊牌子一班人馬，名稱相似，有的法人代表也相同，這樣最具有蒙敝性。其二，發展商為兩方或多方合作發展，應查清合作各方的合作關系，如無授權，出賣人只能銷售自己份額內房產。其三，發展商委托房地產中介機構銷售。此種情況下的銷售，又多了一層房地產中介法律關系，也最容易因此而引發糾紛，購房者對此種情況下的房地產買賣應慎之又慎。

查清出買人與發展商是否為同一人，或出賣人是否有權出賣其正在出賣之房產的有效辦法是，核實出賣人與“四證”即《土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》、《預售許可證》的關系。

第一條 項目建設依據。

出賣人以___________方式取得位于___________、編號為___________的地塊的土地使用權。【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為______________________。

該地塊土地面積為___________，規劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】___________。建設工程規劃許可證號為___________，施工許可證號為__________________________________。

__________________________________________________________________________。

[解讀]該條約定證明被告擁有所開發房產的相應土地使用權，其所開發的房地產項目已進行了規劃報建及施工報建。應注意審查《土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》上的單位名稱與出賣人的關系。同時注意建設用地的用途、使用年限及來源。如果是劃撥用地、軍用土地以及集體土地，必須改變土地使用的性質、用途，必須辦理相應的審批手續和變更登記手續。劃撥用地，還必須補交百分之四十的地價款，否則，不能做為商品用地，購房者將無法辦理房產證和土地使用權證。

在實踐中也有土地使用權被查封或因土地使用權發生糾紛而發生訴訟的房產，這將對辦理產權過戶有影響，應謹慎購買此類房產。

第二條 商品房銷售依據。

買受人購買的商品房為【現房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為___________，商品房預售許可證號為___________。

_________________________________________________________________________。

_____________________________________________________________________________________。

[解讀]該條有兩項可供購房者選擇，是現房買賣的選現房；是預售的，選擇預售商品房。關鍵是如何判斷是“現房”還是“預售”？“現售”是指所售商品房已竣工驗收合格，而“預售”則是指正在建設中尚未竣工驗收的商品房。既不能把“現售”當“預售”，也不能把“預售”當“現售”，原因在于“現售”與“預售”的條件不同，雙方的權利義務不同，發生了糾紛之后，承擔的法律責任也不同。

根據《商品房銷售管理辦法》第7條規定，必須符合下列條件才能銷售：其

一、具備營業執照和房地產資質。其二，取得土地使用權。其

三、持有建設工程規劃許可證及施工許可證。其

四、竣工驗收。其

五、拆遷安臵已落實。其

六、配套基礎設施具備交付使用條件。其

七、物業管理方案已落實。

根據《城市商品房預售管理辦法》第5、6條規定，必須符合下列條件才能預售：其

一、取得土地使用權。其

二、持有建設工程規劃許可證和施工許可證。其

三、工程量已達總投資的25%以上。其

四、取得商品房預售許可證。

2003年6月1日開始實施的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定，沒有預售許可證訂立預售合同的無效。第9條規定，故意隱瞞無預售許可證或提供虛假預售許可證的，導致合同無效，買受人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。特別提請購房者注意的是，除了核實相關證件上的單位與出賣人的關系外，必須核對原件，并要求出賣人在復印件上蓋章。在購房之初，就注意搜集與購房有關的證據。

第三條 買受人所購商品房的基本情況。

買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規定的項目中的：

第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。

該商品房的用途為___________，屬___________結構，層高為___________，建筑層數地上___________層，地下___________層。

該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。

_______________________________________________________________________________________________________________________________

______________________。

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________。

[解讀]第三條是24條《示范文本》中為購房者較為關心的一條，因為此條直接關系到購房面積的大小及公攤多少。簽訂此條應注意的問題是：

1、附件一即平面圖及附件二即公攤說明，很多合同都予省略，應堅持要求兩附件。

2、海南省建廳設近日已出臺相關政策，將附件一調整為合法測繪單位出具的“房屋測繪書”。測繪書的內容包括平面圖，又包括了比平面圖更多的內容。根據《商品房銷售管理辦法》第34條的規定，發展商在將商品房交付使用前應委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政部門審核后用于房屋權屬登記。現海南省建設廳明確把“房屋測繪書”做為買賣合同附件，無疑提高了對發展商的要求，當然是加強了對購房者的保護。事前要求發展商出具“房屋測繪書”，讓購房者買明白房、放心房，無疑將大量減少房地產面積糾紛的發生。

3、購房者實際簽訂的形形色色的購房合同中，只約定建筑面積，不約定套內建筑面積與公攤面積。有的是因發展商自制的合同根本無此內容，有的是合同雖有此內容，但被發展商全部或部分劃掉，故意不填，這都是對購房者不利的。

4、根據現行政策法律規定，關于公攤面積，購房者與發展商是可以協商確定的。如果雙方協商一致，可以約定公攤面積。

5、有些購房合同，用語不規范，例如使用“實得建筑面積”這樣不規范概念，從而引發面積糾紛。建議使用規范用語。

第四條 計價方式與價款。

出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：

1、按建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米______元，總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套內建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米__________元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。

4、____________________________________________________________。

[解讀]2001年5月18日，省建設廳《關于轉發商品房銷售管理辦法的通知中》，就已明確規定推行套內建筑面積計價，一律以套內建筑面積標價。目前，海南省建設廳頒發的文件中，再次明令必須按套內建筑面積計價。套內建筑面積計價的好處是，套內建筑面積能夠分套測量，發展商難以在套內建筑面積上做文章。推行套內建筑面積計價，對售價高低沒有任何影響。因為發展商在售房時，還是按其認定的建筑面積計價，然后將這個價格再換算成相應的套內建筑面積價格。

特別提請購房者注意，如果選擇非《示范文本合同》又選擇以套內建筑面積計價，必須在合同里做出明確約定，避免因計價方式發生糾紛，甚至因計價方式約定不明確而蒙受損失。

第五條 面積確認及面積差異處理。

根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建筑面積】【套內建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。

當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。

商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第__________種方式進行處理：

1、雙方自行約定：

（1）____________________________________________________________；

（2）____________________________________________________________；

（3）____________________________________________________________；

（4）____________________________________________________________。

2、雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；

（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產權登記面積－合同約定面積

面積誤差比=────────────────×100%

合同約定面積

因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。

[解讀]合同有兩項基本原則，即意思自治與合法原則。當事人約定了，就具有法律效力，但以不違法為前提。因此，合同有約定的，遵從合同約定;合同沒有約定的遵從法律規定。關于面積確認及差異處理問題，在發展商自制的格式合同里，很少有約定，但現行法律及司法解釋以及《示范文本》里，都做出了基本一致的詳細約定，建議選擇《示范文本》條款。但接下來的問題是，關于什么是誤差，往往在實踐上還要發生爭議。這樣就導致了因對誤差有爭議，即便關于誤差的條款約定的再具體、再充分，在實踐中往往難以適用的怪現象。有鑒于此，建議購房者在簽訂此條時，在選擇《示范文本》關于“誤差”約定的條款的同時，另行在補充協議里約定什么是“誤差”，在什么情況下適用“誤差”約定條款。《商品房銷售管理辦法》第19條第二款規定：“按套計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙不一致，相關尺寸在約定的誤差范圍之內，維持總價格不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買售人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。”從上述法律規定看，房屋面積誤差，應是指“套型”與“尺寸”引起的。如果不是因“套型”與“尺寸”引起的面積差異，不應算作面積誤差。

實踐中大量發生的面積糾紛，不是因“套型”、“尺寸”發生的，即便是因“套型”、“尺寸”發生的糾紛，也不會有太大的出入，大量的糾紛是因發展商非法進行公攤面積發生的。《示范文本》對發展商分攤的公攤面積，以附件的形式，要求發展商詳細告知購房者，這對制止售房面積欺詐防止大幅度面積縮水，無疑起到了很好的作用。但在發展商自制的格式售房合同里，發展商則根本不告知公攤面積的詳情，有的甚至不告知公攤面積的數額，購房者無法判斷發展商公攤面積的多少與真假。在此種情況下，建議使用《示范文本》以合同附件形式列出公攤面積的詳細情況，同時約定，如果因誤差以外的原因發生的面積糾紛，按發展商售房面積欺詐處理。

第六條 付款方式及期限。

買受人按下列第__________種方式按期付款：

1、一次性付款___________________________________________________。

2、分期付款_____________________________________________________。

3、其他方式_____________________________________________________。

[解讀]付款方式容易發生糾紛的是按揭付款。發展商自制的商品房買賣合同，往往約定首期及尾款的支付方式，其余款項只約定由銀行按揭，至于怎樣進行銀行按揭，則無具體約定，糾紛也往往因此產生。《示范文本》里也沒有關于按揭付款的約定，如果選擇銀行按揭的付款方式，建議補充如下幾項約定。

1、按揭付款的時間，即出賣人與購房者雙方同意何時由銀行按揭付款。

2、雙方同意的按揭付款時間與銀行實際的按揭時間往往不一致，有鑒于此，建議雙方約定雙方同意的按揭時間與銀行實際按揭時間不一致的處理方式。

3、除了時間外，還有按揭金額。雙方約定的按揭金額也往往和銀行實際的按揭金額不一致甚至不能貸款，建議雙方約定在兩者金額不一致及不能貸款的情況下的處理方式。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23款規定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品方擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或定金返還買受人。

4、關于按揭付款，除出賣人與購房者在商品房買賣合同中有約定外，按揭銀行也要和夠房者簽訂按揭合同或貸款合同，這樣由原來單一的商品房買賣合同關系，又引申出來了另一法律關系即按揭貸款關系。購房者為了購得房產必須同時履行兩個合同，在兩個合同履行過程中，經常發生出賣人、購房者甚至按揭銀行違約的情況。一旦一方出現違約，必定導致兩個合同履行障礙。上述司法解釋第24條規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤消、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”第25條第2款規定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤消、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金和利息分別返還擔保權人和買受人。”此時，關于違約責任的約定顯得尤為重要。建議購房者在簽訂商品房買賣合同及按揭合同時，都要約定相應的違約責任。

第七條 買受人逾期付款的違約責任。

買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在_____日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金，合同繼續履行；

（2）逾期超過_____日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

2._________________________________________________________________。

[解讀]簽訂此條，購房者應注意以下問題：

1、逾期付房的違約責任應與逾期交房款的違約責任對等。發展商自制的格式商品房買賣合同往往對逾期付款規定了較高的違約責任，而對逾期交房則規定較低甚至不規定違約責任。付款和交房應是買賣雙方對等的兩項主要合同義務，違約后的責任也應同樣對等。

2、出賣人解除合同的逾期日期應合理。

3、如果只按揭付款，還應約定出賣人解除合同導致按揭合同也無法履行的相應的違約責任。《示范文本》對此無規定，建議購房者補充約定。

4、此種情況除應在《商品房買賣合同》里做出約定外，還應在按揭合同里做出約定。按揭合同一般都是按揭銀行自制的格式合同，對此往往也無約定，建議購房者補充約定。

5、除出賣人提供保證的按揭合同外，按揭銀行制定的格式按揭合同里，只有按揭銀行與購房者雙方。按揭合同是為購房合同服務的，購房合同的履行順利與否，直接關系到按揭合同的履行，反之亦然。因此，建議購房、出賣人、按揭銀行三方簽訂按揭合同。

6、違約責任的約定要合理，不能過高，過高當事人無法承受；也不能過低，過低對當事人雙方起不到應有的制約作用，喪失了簽訂合同的目的。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約金造成的損失確定違約金數額。”雖然違約金過高過低可依法糾正，但并不是自動糾正，一般是通過訴訟途徑加

以糾正的。亡羊補牢，不如未雨綢繆。

7、《合同法》第67條規定：“當事人互付債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求”。這就是《合同法》上的“后履行抗辯權”的規定。根據該條法律規定，如果出賣人逾期交房，或交房不符合合同約定，購房者有權不付房款。

第八條 交付期限。

出賣人應當在_____年_____月_____日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1．該商品房經驗收合格。

2．該商品房經綜合驗收合格。

3．該商品房經分期綜合驗收合格。

4．該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

5．____________________________________________________________________________________。

但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起_____日內告知買受人的；

2、_____________________________________________________________；

3、____________________________________________________________。

[解讀]這是至為重要的一條，也是實踐中發生糾紛最多的一條。建議購房者簽訂此條時注意以下問題：

1、該條規定了4種交付使用的條件，但每一種交付使用的條件在法律上的規定并不十分明確，這是關于此條大量發生糾紛的原因所在。因此，也可以說是現行法律不健全不完善的問題。例如，什么“是商品房驗收合格”，什么部門出具的什么證明意味著商品房是驗收合格的？至少在目前有兩種證明，一是《初裝飾竣工驗收證明單》，二是《單位工程竣工驗收質量核驗證書》。再例如，“綜合驗收合格”的概念是什么？《房地產開發經營管理條例》第17條第二款規定：“房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部

門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等部門或單位進行驗收。”《房屋建筑工程和市政基礎設施竣工驗收暫行規定》第5條規定：“工程符合下列要求方可進行竣工驗收：

（一）完成工程設計和合同約定的各項內容。

（二）施工單位在工程完工后對工程質量進行了檢查，確認工程質量符合有關法律、法規和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應經項目經理和施工單位有關負責人審核簽字。

（三）對于委托監理的工程項目，監理單位對工程進行了質量評估，具有完整的監理資料，并提出工程質量評估報告。工程質量評估報告應經總監理工程師和監理單位有關負責人審核簽字。

（四）勘察、設計單位對勘察、設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進行了檢查，并提出質量檢查報告。質量檢查報告應經該項目勘察、設計負責人和勘察、設計單位有關負責人審核簽字。

（五）有完整的技術檔案和施工管理資料。

（六）有工程使用的主要建筑資料、建筑構配件和設備的進場試驗報告。

（七）建設單位已按合同約定支付工程款。

（八）有施工單位簽署的工程質量保修書。

（九）城鄉規劃行政主管部門對工程是否符合規劃設計要求進行檢查，并出具認可文件。

（十）有公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。

（十一）建設行政主管部門及其委托的工程質量監督機構等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。

鑒于“房屋驗收合格”及“房屋綜合驗收合格”的概念并不十分明確，現行法律又沒有明確規定取得何種文件是“驗收合格”及“綜合驗收合格”，建議購房者不要選取《示范文本》中的選擇，另行單獨做出明確具體的約定。筆者建議約定的內容是：“出賣人所交付使用的房必須取得《單位工程竣工驗收質量核驗證書》，同時取得人防、消防、交通、園林、城建、環保及規劃部門同意交付使用的書面意見。”

以前的商品房，有相當一部是毛坯房。關于毛坯房的驗收，有《初裝飾竣工驗收證明單》。但《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》第三條規定：“初裝飾是指住宅工程戶門以內的部分項目，在施工階段只完成初裝飾。房屋竣工驗收交付使用后，房屋進行再裝飾，按城市房屋裝飾管理有關規定執行。”第九條規定：“再裝飾的工程完成后，均應按國家和當地規定標準，由有關部門組織驗收。驗收不合格的不得報竣或交付使用”。根據上述法律規定，初裝飾驗收不等于建筑工程驗收，也不能代替建筑工程質量驗收。其法律含義，僅限于可以交付購房者進行二次裝修。但在實踐中，很多發展商以初裝飾驗收代替建筑工程質量驗收，欺騙購房者，應引以為戒。

房屋的交付條款，不僅關系到交付的期限、交付的責任、交付的質量等問題，還事關辦理房產證、交付房款等合同關鍵條款的執行，鑒訂好合同交付條款意義十分重要。

在鑒訂此條另需注意的問題是，發展商往往在自制的格式合同中，將不屬于不可抗力交房的情形也列入不可抗力條款，以此減輕或免除其逾期交房違約責任，購房者應注意對此提出異議。

第九條 出賣人逾期交房的違約責任。

除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：

1、按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過_____日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同繼續履行；

（2）逾期超過_____日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起____天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

2、_________________________________________________________________。

[解讀]發展商自制的早期格式合同，甚至不約定逾期交房的違約責任。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條規定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”如果雙方買賣合同沒有約定違約責任，發生糾紛以后，將按上述司法解釋的規定確定違約方的違約責任。

出賣人逾期交房除承擔違約金及陪償損失之責外，購房者還有權解除購房合同。解除購房合同的條件和程序，也首先尊重合同當事人自己的約定，如果沒有約定或約定不明確的，可以依照法律規定。最高人民法院前述司法解釋第15條規定：“根據《合同法》第94條的規定，出賣人延遲交付房屋或者買受人延遲支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內的未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。”催告并不是解除購房合同的法定程序，如果當事人合同有約定可以直接解除購房合同，就可以不催告。催告解除購房合同，只是在合同沒有約定的情況下，依照法律規定的解除購房合同的程序。

該條司法解釋第二款規定：“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”解除合同，必須依照合同約定或法律規定的條件和程序，解除合同的期限是，催告的，為三個月；沒有催告的，自有權解除之日起一年內。

合同第七條的注意事項，也同樣是該條的注意事項。

第十條 規劃、設計變更的約定。

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人：

（1）該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；

（2）___________________________________________________________；

（3）____________________________________________________________；

（4）____________________________________________________________；

（5）____________________________________________________________；

（6）____________________________________________________________；

（7）____________________________________________________________。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內將買受人已付款退還給買受人，并按 __________利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。

___________________________________________________________________________。

[解讀]關于因規劃、設計變更，發生的房產買賣糾紛也較多，購房者在簽訂、履行該條約定時，應注意以下問題：

1、該條約定了兩種變更，一種是規劃變更，一種是設計變更。設計的變更，直接影響房產的戶型、朝向、尺寸等，購房者一般較易察覺，而對規劃變更則反映不夠敏感。其實，規劃變更對購買房產的影響，不亞于有時甚至遠遠超出設計變更對購買房產的影響，建議購房者對此一并引起足夠的重視。

2、這兩種變更一定是經過批準的。規劃變更，要經規劃部門同意；設計變更，要經原設計單位同意。未經有權部門同意，發展商擅自進行的規劃、設計變更，不適用

本條約定。但如果購房者發現發展商未經有權部門批準擅自進行規劃、設計變更，應及時向發展商及有權部門提出異議。

3、設計變更較易發現，而規劃變更則不易察覺。因此，購房者在購房之初，就應向發展高索取小區報建規劃，并由發展商蓋章，以證明真實性。為了慎重起見，建議購房者將此內容寫進合同，專門做出約定，不允許發展商在出賣房產時向購房者出示的小區規劃內再加建任何建筑，或對原有綠地、假山、建筑等拆除，重新建設。

4、規劃變更方面，還有另一不易被購房者察覺、注意的問題是，小區是分期開發的，在未開發的土地上，發展商建起了綠地或停車場等設施。由于發展商不講明規劃報建的真相，而購房者又沒有多數情況下不知道去調查一下發展商的規劃報建情況，誤以為這些綠地、停車場等設施是為一期配套的。等購房者買了房，紛紛入住以后，發展商便把這此綠地、停車場等設施拆除。這樣，一期購房者的小區功能減弱了不說，也直接降低了一期房產的居住價值，房價也明顯因此而下降。實踐中，此類糾紛也不鮮見。為什么會出現此類糾紛，當然與發展商惡意欺詐有關，與購房者不注重小區規劃也明顯不無關系。這也再次提醒了購房者在購房之初關注小區規劃報建的重要性。一旦發生此類糾紛，購房者對因此貶值的房產價值部分，可以請求發展商雙倍賠償，但對提出諸如退房之類的訴訟請求，則很難獲得支持。

5、無論是規劃變更還是設計變更，這對購房雙方都是重要的變化，故該條約定，一定要書面通知，購房者也一定要書面答復發展商。關于什么是通知及書面通知，實踐中容易發生岐意，例如傳真、報紙公告、電子信函是否是書面通知？為避免岐意，建議約定書面通知的方式為掛號或特快專遞信函，雙方為此在合同中應明確約定通信的地址及通信地址變更的告知對方的義務。

第十一條 交接。

商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

___________________________________________________________________________。[解讀]《示范文本》里將“交付”房屋與“交接”房屋做了兩條約定，很多合同，特別是發展商自制的商品房買賣合同里，將二者混為一談。房屋的交付與交接，的確是

商品房買賣中的兩個重要環節和步驟，對其做出充分、詳細、具體的約定是十分必要和 有益的。因《示范文本》做出了兩條約定，就使得《示范文本》在這兩個問題上能夠做 出比較全面的約定，例如交付房屋的證明文件、交接單、《住宅質量保證書》及《住宅使 用說明書》的約定以及由此產生的責任的約定，都是成功吸取了房產買賣實踐中有益教 訓的經驗之談，這是值得給予充分肯定的。

該條第二款明顯是針對前款逾期交接所產生的違約責任的約定，而《示范文本》里

卻稱“未能按期交付”。如果是這樣，此約定將與第九條約定重復。因此，筆者建議購房者在簽定此條時，將“付”改為“接”。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條第1款規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”

購房者所購房產在交付使用時，不符合法律規定及合同約定，購房者出于裝修、無住房等原因，被迫先住進了不符合交付條件的房屋，這種情況在實踐中是普遍、大量存在的。根據最高人民法院上述司法解釋，如果商品房買賣合同里對此種情況不做出特別約定，發展商的交房責任便因購房者的急于入住而一住了之，這對購房者是極其不公平的，對發展商違法、違約交房也無異于一種變相的縱容。《示范文本》里對此種情況沒有做出約定，特別建議購房者對此種情況做出特別約定。

當然，購房者事先與發展商在合同里沒有做此約定，在事后可以達成補充協議，也具有同等法律效力。事前做出約定明顯比事后達成補充協議對購房者更有保護，如果發展商在事后與購房者達不成補充協議呢？

第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。__________________________________________________________________________。

[解讀]該條對購房者合法權益的保護是很好的一條，但因該條規定得太籠統，在實踐中不具有可操作性，使該條的價值、意義、作用大打折扣。在此條規定的情況下，“由出賣人承擔全部責任。”首先，該條規定的“沒有產權糾紛和債權債務糾紛”及“不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛”這兩種情況規定的就不夠全面，有掛一漏萬之感。其次，“全部責任”到底是什么責任？是退房責任？賠償責任？抑或兼而之？ 〈 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第８－１０條，很好地解決了該條應明確而未明確的問題，抄錄在此，建議購房

者參閱。〈 第8條：具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（（一）品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。/ 第9條：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同元首或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房以預售許可證明；（（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安臵房屋的事實。（第10條：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

第十三條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任。出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第______種方式處理：

1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。

2._____________________________________________________________。

3.______________________________________________________________。

［解讀］１、該條將商品房的裝飾、設備標準以附件形式加以約定，但很多合同不附此附件，應引以為誡。２、該條附件說是裝飾、設備的約定，但從附件內容看，基本上是裝飾建材的約定，關于設備幾乎未做約定。建議補充電話、電視、燃氣、寬帶等設施及采用的水、電器材、建筑及裝修材料等符合最新國家質量及設計標準、規范的約定。

第十四條出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：

1．__________________________________________________________________；

2．__________________________________________________________________；

3．__________________________________________________________________；

4．__________________________________________________________________；

5．__________________________________________________________________。

如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1．_________________________________________________________________；

2．__________________________________________________________________；

3．__________________________________________________________________。

［解讀］１、第14條約定與第８條約定存在銜接問題，應注意兩條在內容上的協調，不要重復或遺漏。

2、這兩條約定實際是關于交房責任及基礎設施、公用配套建筑責任的問題。質言之，要否把14條約定的內容，提到第8條即將其視為發展商的交房責任。需說明的是，關于第14條約定的“基礎設施、公用配套建筑”的有些內容，法律是有強制性規定的，不容當事人選擇，發展商在交房時必須完成。（《消防法》第10條規定：“按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程施工時，必須經公安機關進行消防驗收；未經驗收或驗收不合格的，不得投入使用。”（《建筑工程消防監督審核管理規定》第9條規定：“建設單位應當向公安消防監督機構提出工程消防驗收申請，送達建筑消防設施技術測試報告，填寫《建筑工程消防驗收申報表》，并組織消防驗收。消防驗收不合格的，施工單位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。”（《房屋建筑工程和市政基礎設施工程施工驗收暫行（根據有關消防的上述法律規定，發展商在交房時，消防必須驗收合格。規定》第5條規定：“工程符合下列要求方可進行施工驗收：……

（十）有公安、消防、環保等部門出具的認可文件或者準允使用文件。”

第十五條關于產權登記的約定。出賣人應當在商品房交付使用后______日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第______項處理：

1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。

2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金。

3．___________________________________________________________。

[解讀]關于產權登記的約定，也是商品房買賣中一個重要的環節、步驟，實踐中因關于此條的約定不夠完善，發生了大量的買賣糾紛，在此條的簽訂和履行過程中應特別引起購房者的注意：

1、關于在多長時間內發展商將辦證資料提交產權登記機關備案，現行法律有明確規定。《商品房銷售管理辦法》第34條第2款規定：“房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在土地房產行政主管部門。”《城市房屋權屬登記管理辦法》第16條規定：“新建的房屋，申請人應當在房屋施工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋施工驗收資料以及其他有關的證明文件。”建議購房者結合上述法律規定做出約定。

2、就“備案”事宜，建議購房者再做出進一步的約定。如，發展在“備案”后多少日內將“備案”資料復印并加蓋公章后提供給購房者一份。如果發展商不能向購房者提供“備案”資料，視為發展商沒有備案，應承擔沒有“備案”的違約責任。

3、該條還同時約定：如因出賣人的責任買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，……。此條規定，成了無源之水。因為在該條及《示范文本》的其他條款，均未約定購房者取得房地產權屬證書的時間。這應為《示范文本》的一種疏漏。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已施工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或損失數額難以確定的可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”第19條規定：“商品買賣合同約定或者《房地產開發經營管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人

無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”建議購房者根據上述司法解釋的精神，對發展商辦理房產證的時間及逾期辦理房產證的責任做出約定。

4、《房地產開發經營管理條例》第33條規定：“預售商品房的購房人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的（根據上述法律規定，房屋所有權證和土地使用權證是分開的，發展商除有義務為購房者辦理房屋所有權證外，還有義務辦理土地使用權證。但關于房屋所占用范圍內的土地使用權證的辦理及違約責任，包括本《示范文本》在內的絕大多數商品房買賣合同都沒有做出約定。建議購房者依據上述法律規定，并參照房屋所有權證的辦理及違約責任的約定，就土地使用取證的辦理及違約責任做出相應的約定。

5、無論是關于房屋所有權證還是關于土地使用權證辦理的違約責任的一個普遍性問題是，雙方沒有就裝修損失的賠償做出約定，這也是《示范文本》的又一不足之處。發展商逾期辦證后，購房者已裝修、入住。如果此時購房者選擇退房，發展商應賠償購房者的裝修損失。建議購房者對此做出約定。證明文件。”《商品房銷售管理辦法》第34條第3款規定：“房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”

第十六條 保修責任。（買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。（買（在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。[ 受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。

[解讀]

1、該條第2款不是一條合同約定，更象一條法律規定。做為合同約定，雙方只需在合同主文或合同附件里做出約定即可，而該示只要求雙方做約定，并未提示雙方怎么約定，沒有起到《示范文本》的應有作用。

2、《住宅質量保證書》及《住宅使用說明書》是商品房買賣合同的補充約定，是發展商對商品住宅承擔質量責任的法律文件。但“兩書”又往往是發展商自制的格式文本，為了確保購房者的利益，購房者應將“兩書”上的內容與《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第5條、8條加以核實。1

2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修； 1

3、正常使用情況下各部門、部件保修內容與保修（第5條規定：《住宅質量保證書》應當包括以下內容： 1

1、工程質量監督部門核驗的質量等級；

期； 屋面防水3年； 墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；

墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

門窗翹裂、五金件損壞1年； 管道堵塞2個月； 燈具、電器開關6個月； 其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。1

4、用戶報修的單位，答復和處理的時限。1 第8條規定：《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容： 1、3、裝修、裝飾注意事項；

4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配臵的說明；

5、有關設備、設施安裝預留位臵的說明和安裝注意事項；

6、門、窗類型，使用注意事項；

7、配電負荷；

8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

9、其他需說明的問題。供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期； 衛生潔具1年；

開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；

2、結構類型；

第十七條 雙方可以就下列事項約定：

1、該商品房所在樓宇的屋面使用權_____________________________________________________；

2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權___________________________________________________；

3、該商品房所在樓宇的命名權_________________________________________________________；

4、該商品房所在小區的命名權_________________________________________________________；

5、________________________________________________________；

6、________________________________________________________。

[解讀]屋面的使用權應歸業主共有。但實踐中，發展商為了促銷，往往將屋面的使用權做為花園贈于某個業主，此種做法侵害了全體業主的利益。除屋面外，露于停車位、停車庫、地下室，甚至綠地、花園等，發展商為了促銷，也有將上述歸業主共有的設施贈與某個業主的現象，這同樣是侵權行為。

第十八條 買受人的房屋僅作__________________使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。_________________________________________________________________________。[ [解讀]根據《海南省住宅區物業管理條例》第33條規定，在業主委員會成立后，發展商負有向業主委員會移交物業管理權、屬于全體業主共有的房屋及其他財產以及各類文件、圖紙、竣工驗收資料的義務。根據國家《物業管理條例》第55條的規定，征得業主、業主大會、物業管理公司的同意后，可以利用物業共用部位、共用設施設備進行經營，所得收益主要用于補充專項維修資金，也可按照業主大會的決定使用。實踐中存在發展商擅自改變公共部位及設施以及擅自出租使用業主共有的設施問題，此條雖做了限制性約定，但未約定相應的違約責任。建議購房者在簽訂此條時做出補充約定。

第十九條 本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，按下述第______種方式解決：

1.提交____________仲裁委員會仲裁。

2.依法向人民法院起訴。[

[解讀]此條是關于爭議解決方式的約定。在約定仲裁時，關于仲裁機構的名稱一定要填寫準確，否則視為無效約定。仲裁雖時間短，雙方可選定仲裁員，但一方對仲裁不服的，可以另行向人民法院起訴，這樣使得仲裁結果不具有確定性，比一開始便向人民法院起訴反多了一道仲裁程序。為了避免此類尷尬，建議直接采用訴訟程序。

第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議（附件四）。

第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條 本合同連同附件共______頁，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣人______份，買受人______份，______份，____________份。

第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

[解讀]

1、發展商往往以標準格式為由，拒絕對合同條款做出修改和補充，這是錯誤的。

2、合同文本及其附件應加蓋騎縫章，以免增減合同頁數和內容。

3、約定合同份數也具有法律意義，實踐中曾發生合同一方稱沒有收到合同的情況。約定了合同的份數及持有情況后，無論異議方是否持有合同，均不影響合同的效力。

第二十四條 商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向__________________申請登記備案。

出賣人（簽章）：

買受人（簽章）： 【法定代表人】：

【法定代表人】：

【委托代理人】：

【委托代理人】：

（簽章）

【

】：

（簽章）

______年______月______日

______年______月______日 簽于

簽于

附件一： 房 屋平面 圖 附件二： 公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明

附件三： 裝飾、設備標準 1．外墻：

2．內墻： 3．頂棚：

4．地面： 5．門窗：

6．廚房： 7．衛生間： 10．其他：

附件四：合同補充協議 8．陽臺： 9．電梯：

[解讀]《最高人民法院關于審理商品房買賣糾紛合同案件適用法律若干問題的解釋》第6條規定：“當事人以商品房預售合同未按法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的從其約定，但當事人一方不履行主要義務，對方接受的除外。”

預售備案登記是保護購房雙方的一種規范手段，鑒于存在上述司法解釋，為保障預售備案的有效，應約定預售備案為合同生效的前提。同時應特別注意，在預售備案尚未辦理之前，暫時先不用履行合同。否則，即便約定了預售備案這一合同生效的前提，因已實際履行，按上述司法解釋第二條仍是認可的。當然，預售備案是有一個時間過程的，每個購房者應根據自己的實際情況做出選擇。

《示范文本》的尾部 出賣人（簽章）：

買受人（簽章）：

【法定代表人】：

【法定代表人】： 【委托代理人】：

【委托代理人】：（簽章）

（簽章）年 月 日

年 月 日

簽于

簽于

[解讀]合同的尾部也往往為購房者所忽視，建議購房者注意以下問題：

1、簽字、蓋章的出賣人，一定與合同首部的出賣人相同。實踐中往往發生簽字蓋章的人與出賣人不一致的情況，此種情況已在首部注意事項中詳談，此不重復。

2、根據現行法律及司法解釋，只要加蓋了公章，無論法人代表其委托代理人是否簽字，或委托代理人是否獲得授權，都承認合同的成立及有效。如果不加蓋公章，則不能視為企業法人行為，除非是企業法人代表本人簽字，而其簽字時又是履行職責的行為。

3、合同簽訂的時間、地點也具有法律意義，不能省略。

4、關于合同的公證問題。現行法律并沒有規定房地產買賣合同一定要辦理公證，所以，只要合同內容不違法，不辦理公證也不影響合同的效力。不論是否辦理公證，聘請律師、公證員等法律專業人士起草、審查、修改、簽訂商品房買賣合同是十分必要的。不僅在合同簽訂階段，在合同的履行階段，同樣離不開法律專業人士的幫助。