第一篇：買賣合同解釋

買賣合同解釋

《買賣合同解釋》與司法考試

每個領域均有其王者。買賣合同是合同之王。所以呀，除了《商品房買賣合同解釋》，現在又有了《買賣合同解釋》。將來還會出現《電子商務買賣合同解釋》、《網絡虛擬財產買賣合同解釋》、《商品房買賣合同解釋》、《關于器官移植條例若干問題的解釋》等調整買賣合同的法律規范。

2014年5月10日最高人民法院頒布了《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，該解釋于2014年7月1日生效。2014年的司法考試不會直接考到《買賣合同解釋》，但很可能間接考到它。因為《買賣合同解

釋》確立的規則多為民法領域的通說觀點，在涉及買賣合同的司法考試考題中，出題人也許會不由自主地考察到《買賣合同解釋》確立的規范內容。

《買賣合同解釋》制定的規范可大別為三類：第一類，前所未有的規范。如：①保留所有權買賣；②送交買賣合同風險負擔規則。第二類，對此前規范的細化與補充。如：①在途貨物買賣合同風險負擔規則；②買受人及時檢驗并通知的義務；③動產一物數賣中的實際履行規則；④試用買賣。第三類，對此前規范的修改。如：①因無權處分訂立的買賣合同的效力；②買受人檢驗并通知的合理期間與最長期間。

根據司法考試的規律，前所未有的規范和對此前規范予以修改補充的規范皆為司法考試的重中之重，加之許多朋友十分關心該司法解釋。鐘某不揣淺陋，結合司法考試的特點，根據自己的理解，擬陸續對《買賣合同解釋》的幾個最重要制度予以解讀，期能有助于各位朋友 的備考。喜兮樂，快兮爽！

一、因無權處分訂立的買賣合同的效力

《買賣合同解釋》

第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

一、規則內涵

《買賣合同解釋》第3條規定的意思是：若無其他效力瑕疵，因無權處分訂立的買賣合同有效，但是所有權變動的效果效力未定，但善意取得除外。

這是對《合同法》第51條規則的修改。是《物權法》第15條規定的區分原則的延伸與擴展。

二、規則的準確把握

《買賣合同解釋》第3條的內容包

括以下幾個層次：①因無權處分訂立的買賣合同，買賣合同有效，不因買受人善意或惡意而受影響。②若買受人為惡意，即使買賣的動產已經交付或者不動產已經辦理過戶登記，其所有權變動的效果仍為效力待定。如果在合理期限內權利人追認或者出賣人取得處分權，則所有權自交付或者登記時發生移轉。反之，如果經過合理期間權利人拒絕追認或者處分人未取得處分權，則所有權不能發生移轉，買受人不能取得所有權。③若買受人為善意，且符合善意取得所有權的構成要件的，買受人直接依照法律的規定善意取得標的物的所有權；反之，買受人雖為善意，若不符合善意取得動產所有權的構成要件，則即使動產已經交付或者不動產已經辦理過戶登記，所有權移轉的效果仍為效力待定，須經權利人追認或者處分人取得處分權，才能發生所有權移轉的效果。④如果因為出賣人欠缺處分權致使買受人不能取得所有權，因買賣合同有效，買受

人有權對出賣人主張違約

責任或者解除合同并要求出賣人承擔賠償責任。

甲將相機交給乙保管，乙擅自將該相機以自己的名義出賣給知情的丙，并交付相機。①乙、丙的買賣合同屬于因無權處分訂立的買賣合同，因無其他效力瑕疵，乙、丙的買賣合同有效。②雖然乙、丙的買賣合同有效，且已經完成了相機的交付，但所有權變動的效果仍為效力待定。如果甲追認或者乙取得處分權，甲的無權處分得到補正，丙溯及至相機交付之時取得相機的所有權；反之，如果甲拒絕追認或者乙不能取得處分權，則丙確定不能取得相機所有權。③如果因為乙欠缺處分權致使丙不能取得相機的所有權，丙有權對乙主張違約責任或者解除買賣合同并要求乙承擔損害賠償。④須注意：根據《買賣合同解釋》第30條的規定，違約責任適用“過錯相抵”。因為丙為惡意受讓人，對于乙之違約的發生也有過錯，所以，在計算

乙的違約責任時，應相應扣減乙的賠償數額。

夫妻甲、乙婚后購買一套房屋，登記在甲名下。未經乙同意，甲以自己的名義將該房屋出賣給不知情的丙，并給丙辦理了過戶登記。①根據《物權法》第97條，甲、丙間的買賣合同屬于因無權處分訂立的買賣合同，但處分權的欠缺不影響買賣合同的效力，故甲、丙的買賣合同有效。②如果符合善意取得房屋所有權的構成要件，則丙直接依照法律規定善意取得房屋所有權。③如果不符合善意取得房屋所有權的構成要件，雖然已經完成了房屋的過戶登記，但丙能否取得房屋所有權仍屬于效力未定，如果乙追認或者甲取得處分權，則甲的無權處分得到補正，無權處分轉化為有權處分，丙可取得房屋所有權；反之，如果不符合善意取得的構成要件，且乙拒絕追認或者甲不能取得處分權，則丙確定不能取得房屋所有權。④若因甲欠缺處分權致使丙不能取得房屋所有權，因買賣合同有效，丙有權對甲主張違約責任；或者丙享有法定解除權，可解除合同并請求甲承擔損害賠償責任。

三、立法理由

因無權處分訂立的合同的效力，受一國物權變動模式的強烈影響。①由于法國采用意思主義的物權變動模式，故法國規定因無權處分訂立的買賣合同無效。②由于德國采用物權形式主義的物權變動模式，且將產生物權變動的法律行為區分為負擔行為與處分行為，所以，德國民法規定，因無權處分訂立的買賣合同，其負擔行為有效，處分行為效力待定，權利人追認或者處分人取得處分權的，物權行為自始有效。③我國采用債權形式主義的物權變動模式，這位我國將因無權處分訂立的買賣合同規定為有效提供了制度空間。

《合同法》第51條規定，因無權處分訂立的合同效力待定。這一規定固然注重了對所有權的保護，其缺陷是至為明顯的：①若權利人拒絕追認或者處

分人未取得處分權，則合同無效，受讓人只能對處分人主張締約過失責任，而不能主張違約責任，這不利于善意受讓人的保護。②造成了體系違反。《合同法》第51條的規定使得《合同法》第150條規定的“權利瑕疵擔保責任”幾成具文。

隨著認識的深入，《合同法》第51條規定的不妥當性至為明顯。特別是《物權法》第15條規定了基于法律行為的物權變動變動的區分原則，根據區分原則，在法律效果上應區分物權變動的原因與物權變動的效果。區分原則的確立使得《合同法》第51條的問題更為突出。已經到了非改不可的地步。故有《買賣合同解釋》第3條的問世，首先在買賣合同領域有所突破。

四、最后的強調

真理向前半步就是謬誤。當前，我國通說觀點不承認負擔行為與處分行為的區分。所以，《買賣合同解釋》第3條不應理解為德國模式。而應理解為：因無權處分訂立的買賣合同，買賣合同有

效，但物權變動的效果效力待定。

第二篇：買賣合同解釋（6篇）

寫寫幫會員為你精心整理了6篇《買賣合同解釋》的范文，但愿對你的工作學習帶來幫助，希望你能喜歡！

篇一：買賣合同的解釋

的新理論，極具創造性。1

解釋(二)(法釋〔2009〕5號)，著重于對合同法若干制度的解釋，如第7條解釋什么是“交易習慣”;第8條解釋有義務辦理申請批準或者申請登記等手續的一方無故未辦理有關手續的，屬于“違背誠實信用原則的行為”，人民法院可以判決相對人自己辦理有關手續;

第14條將“強制性規定”，區分為“效力性強制性規定”與“管理性強制性規定”;第15條解釋多重買賣的效力;第19條解釋合同法第74條債權人撤銷權;第20、21條解釋債務清償順序;第22條關于違反后契約義務的責任的解釋;第23條關于抵銷權的解釋;第24條為解除權行使和抵銷權行使增設3個月異議期間;第27-29條關于違約金調整的解釋。特別值得注意的是，解釋(二)為填補合同法的立法漏洞，新創兩項解釋規則：這就是第3條懸賞廣告，和第26條情事變更原則。

下面著重評述買賣合同解釋(法釋〔2012〕8號)2。最高人民法院在此項解釋文件中，不僅對買賣合同的生效、標的物交付和所有權轉移、標的物風險負擔、標的物檢驗、違約責任、所有權保留等重要合同制度，作一般性的解釋和釋義，而且大膽運用附屬于最高審判權的司法解釋權，總結合同法實施十多年來的民事裁判實踐經驗，并參考民法理論研究成果，新創了若干解釋規則。例如，第2條買賣預約規則、第3條買賣合同特別效力規則、第9、10條動

產多重買賣的履行順序規則、第30條違約責任的過失相抵規則、第31條損益相抵規則等。最能體現最高人民法院司法解釋的創造性，具有重大實踐意義和理論意義，值得實務界和理論界特別重視。

一、預約合同解釋規則

買賣合同解釋第2條：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”鑒于現行合同法未規定預約合同，致我國經濟生活中預約的法律地位不明，裁判實踐中發生應否認可預約有效的問題。本條解釋，創設關于買賣合同預約的解釋規則，為裁判實踐中，判斷買賣合同預約及認定買賣合同預約的效力，提供了判斷標準，填補了合同法的不足，具有重要理論和實踐意義。

(一)什么是預約

按照民法原理，合同(契約)有預約與本約之分，二者異其性質與效力。當事人訂立本約的目的，是要通過本約的履行，滿足各自生活目的;而訂立預約的目的，則是為了在一定期間內訂立本約。可見，預約是與本約相對應的概念，預約亦可稱為預備合同，本約亦可稱為正式合同。質言之，所謂預約，是使當事人間產生將來訂立

本約(正式合同)之債權債務的合同。3

在民法發展史上看，之所以在買賣合同本約之外訂立買賣預約，是因為早期的買賣合同屬于要物合同(實踐合同)，須以標的物的實際交付作為合同成立條件，不具有將來交貨、付款之約束的含義。假設當事人雙方約定將來某個時間交貨、付款，這樣的約定將不具有法律拘束力。因此之故，發明了買賣預約，即在將來某個時間訂立買賣合同的合同。

隨著社會的發展和法律的進步，合同形式自由的觀念逐漸得到承認，買賣合同由要物合同逐漸向諾成合同演變。合同自由原則最終確立之后，買賣合同成為典型的諾成合同，因當事人雙方一方愿買、一方愿賣的合意而成立。雙方達成將來買賣的合意，不再是所謂買賣預約，而是買賣合同自身。沒有必要再像早期那樣，先訂立買賣預約，然后再根據買賣預約訂立買賣合同本約。4

從近現代社會生活實踐看，絕大多數情形，當事人都是直接訂立買賣合同本約，通過履行買賣合同本約，實現各自的生活目的，無須訂立買賣預約。須先訂立預約，再通過履行預約而訂立本約，最終通過履行本約以實現目的，應有其特殊原因：例如買賣合同標的物尚未處于可以立即交付并移轉所有權的狀態，履行本約的某種條件尚未具備，履行本約的時間尚未到來。

但是，即便有這些特殊原因，也不是非先訂立預約不可，可以

訂立附生效條件或者附生效期限的買賣合同本約，或者為當事人履行交貨或付款義務規定期限(如商品房預售合同)，而無須訂立預約。有鑒于此，近現代民法，規定預約的立法例殊少。

據手邊的資料，規定預約的民法典有：法國民法典(第1588-1590條)、日本民法典(第556條)、瑞士債務法(第22條)、意大利民法典(第79、1337、1351、1352、2932條)、墨西哥民法典(第2243-2247條)、智利民法典(第1553、1554條)、秘魯民法典(第1414-1425條)。5

但須說明一點，民法典未規定預約，并不等于裁判實務中不承認預約。例如我國臺灣地區民法未規定預約，裁判實務中亦承認買賣預約的效力，且臺灣最高法院對買賣預約著有若干判例。6

(二)單方預約與雙方預約

值得注意的是，就規定預約的立法例而言，法民第1589條7、日民第556條8 僅規定買賣預約，瑞債第22條9 規定“預約合同”，而不限于買賣;日民第556條明定為“買賣單方預約”，法民第1589條雖稱“買賣預約”，亦應屬于“單方預約”10;瑞債第22條規定的“預約合同”屬于雙方當事人就將來訂立合同達成的合意，可以稱為“雙方預約”，而非所謂“單方預約”。

由此可知，預約有單方預約與雙方預約之別。在單方預約，僅

篇二：梁慧星：預約合同解釋規則――買賣合同解釋(法釋〔2012〕8號)第二條解讀

預約合同解釋規則――買賣合同解釋（法釋〔2012〕8號）第二條解讀 出處：中國法學網 關鍵詞：預約；違約；定金 寫作年份：2012 買賣合同解釋第2條：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”鑒于現行合同法未規定預約合同，致我國經濟生活中預約的法律地位不明，裁判實踐中發生應否認可預約有效的問題。本條解釋，創設關于買賣合同預約的解釋規則，為裁判實踐中，判斷買賣合同預約及認定買賣合同預約的效力，提供了判斷標準，填補了合同法的不足，具有重要理論和實踐意義。

一、什么是預約？

按照民法原理，合同（契約）有預約與本約之分，二者異其性質與效力。當事人訂立本約的目的，是要通過本約的履行，滿足各自生活目的；而訂立預約的目的，則是為了在一定期間內訂立本約。可見，預約是與本約相對應的概念，預約亦可稱為預備合同，本約亦可稱為正式合同。質言之，所謂預約，是使當事人間產生將來訂立本約（正式合同）之債權債務的合同。[1]

在民法發展史上看，之所以在買賣合同本約之外訂立買賣預約，是因為早期的買賣合同屬于要物合同（實踐合同），須以標的物的實際交付作為合同成立條件，不具有將來交貨、付款之約束的含義。假設當事人雙方約定將來某個時間交貨、付款，這樣的約定將不具有法律拘束力。因此之故，發明了買賣預約，即在將來某個時間訂立買賣合同的合同。

隨著社會的發展和法律的進步，合同形式自由的觀念逐漸得到承認，買賣合同由要物合同逐漸向諾成合同演變。合同自由原則最終確立之后，買賣合同成為典型的諾成合同，因當事人雙方一方愿買、一方愿賣的合意而成立。雙方達成將來買賣的合意，不再是所謂買賣預約，而是買賣合同自身。沒有必要再像早期那樣，先訂立買賣預約，然后再根據買賣預約訂立買賣合同本約。[2]

從近現代社會生活實踐看，絕大多數情形，當事人都是直接訂立買賣合同本約，通過履行買賣合同本約，實現各自的生活目的，無須訂立買賣預約。須先訂立預約，再通過履行預約而訂立本約，最終通過履行本約以實現目的，應有其特殊原因：例如買賣合同標的物尚未處于可以立即交付并移轉所有權的'狀態，履行本約的某種條件尚未具備，履行本約的時間尚未到來。

但是，即便有這些特殊原因，也不是非先訂立預約不可，可以訂立附生效條件或者附生效期限的買賣合同本約，或者為當事人履行交貨或付款義務規定期限（如商品房預售合同），而無須訂立預約。有鑒于此，近現代民法，規定預約的立法例殊少。

據手邊的資料，規定預約的民法典有：法國民法典（第1588－1590條）、日本民法典（第556條）、瑞士債務法（第22條）、意大利民法典（第79、1337、1351、1352、2932條）、墨西哥民法典（第2243－2247條）、智利民法典（第1553、1554條）、秘魯民法典（第1414－1425條）。[3]

但須說明一點，民法典未規定預約，并不等于裁判實務中不承認預約。例如我國臺灣地區民法未規定預約，裁判實務中亦承認買賣預約的效力，且臺灣最高法院對買賣預約著有若干判例。[4]

二、單方預約與雙方預約

值得注意的是，就規定預約的立法例而言，法民第1589條[5]、日民第556條[6]僅規定買賣預約，瑞債第22條[7]規定“預約合同”，而不限于買賣；日民第556條明定為“買賣單方預約”，法民第1589條雖稱“買賣預約”，亦應屬于“單方預約”[8]；瑞債第22條規定的“預約合同”屬于雙方當事人就將來訂立合同達成的合意，可以稱為“雙方預約”，而非所謂“單方預約”。

由此可知，預約有單方預約與雙方預約之別。在單方預約，僅一方享有預約權，有預約權一方一經表示訂立買賣合同本約的意思，相對方必須對此承諾而成立買賣合同本約。[9]在雙方預約，雙方均有要求對方履行訂立買賣合同本約義務的權利，亦均負有應對方的要求訂立買賣合同本約的義務。單方預約，僅一方當事人負擔義務，屬于片務預約；雙方預約，當事人雙方均負擔義務，屬于雙務預約。[10]

三、本條解釋對買賣預約的定性

依據買賣合同解釋第2條，雙方當事人約定在將來訂立買賣合同（本約）的協議，稱為“預約合同”，預約合同的雙方當事人，均負有在約定期間訂立買賣合同（本約）的義務。顯而易見，本條解釋所謂“預約合同”，非指一般的預約，僅指“買賣預約”，且屬于“雙方預約”、“雙務預約”。因此，既與瑞士債務法規定的一般“預約合同”有別，亦與法國民法、日本民法規定的“買賣單方預約”不同。[11]

依據本條解釋，預約合同雙方當事人的權利，是請求對方履行訂立買賣合同（本約）的義務，而非請求對方履行買賣合同本約之交貨或者付款義務。預約合同，通常約定所要訂立

買賣合同（本約）的標的物及價金的計算標準，以作為將來訂立買賣合同的依據。簡而言之，買賣預約，是雙方“約定在將來一定期限內訂立買賣合同”的合同。

四、買賣預約的效力

（一）買賣預約雙方均享有請求對方履行訂立買賣合同本約的義務，而不得徑依預約合同所預定之本約內容請求履行（交貨或付款）。[12]

但須注意，此與日本民法上的買賣預約不同。按照日本的判例，如果預約義務人對于預約完結權人完成買賣的意思表示沒有回應，預約完結權人可向法院請求履行正式的買賣合同，如僅請求預約義務人承諾訂立買賣合同，將被認為不具有法律上的利益而不予受理。[13]

（二）買賣預約雙方所享有的此種權利，稱為“預約權”，性質上屬于債權，僅在預約當事人之間有效，不具有對抗第三人的效力。如買賣預約之出賣人將預約標的物出賣給第三人，預約買受人不得主張該買賣合同無效。[14]

但須注意，日本民法買賣預約上的權利，稱為“預約完結權”，性質上屬于“形成權”，其效力是：因預約完結權人行使權利的單方意思，即在預約雙方當事人之間成立買賣契約關系。此預約完結權具有財產權的性質，可以轉讓，可以成為扣押的對象，經辦理假登記（預登記），即具有對抗第三人的物權效力。[15]

（三）買賣預約一方當事人不履行訂立買賣合同本約之義務，構成違約，但對方當事人不得依據合同法第110條關于強制實際履行的規定，請求人民法院強制違約方當事人訂立買賣合同。

本條解釋未賦予預約權利人請求強制預約義務人履行訂立本約之權，是因為：依據合同法關于合同自由原則的規定，當事人對于是否訂立合同有完全的自由，不受他人和組織的強制。如法院強制當事人訂立買賣合同，將剝奪當事人的意思自由，而與合同自由原則相悖。因此，強制訂立本約，屬于合同法第110條第（1）項所謂“法律上不能履行”。

但須注意，我國臺灣地區裁判實務的做法與此不同：預約債務人負有訂立本約的義務，權利人得訴請履行，法院應命債務人為訂立本約的意思表示，債務人不為意思表示者，視同自判決確定時已為意思表示。本約成立后，債權人即有請求給付的權利，基于訴訟經濟原理，債權人得合并請求訂立本約及履行本約。[16]

（四）買賣預約一方當事人不履行訂立買賣合同本約之義務，構成根本違約，對方當事人可依合同法第107條關于違約責任的規定，追究違約方之違約責任；亦可依據合同法第94條的規定，行使法定解除權，解除預約合同并主張損害賠償。

但須注意，由預約合同之本質決定，無論追究違約責任的損害賠償，或者解除預約合同后的損害賠償，均僅限于賠償機會損失（信賴損失），而不包括可得利益（履行利益）。

（五）有定金收受的預約合同發生違約，僅應依據合同法第115條的規定執行定金罰則：交付定金一方不履行訂立買賣合同本約義務的，喪失定金；收受定金一方不履行訂立買賣合同本約義務的，雙倍返還定金。

五、如何區分預約與本約？

（一）判斷標準之一：是否須另外訂立買賣合同？

當事人所訂立的合同，究竟是買賣合同本約，抑或是買賣預約？應依當事人的意思決定。如果當事人的意思不明，則應通觀合同全部內容決定之。

如買賣合同全部要素均已達成合意，據此雙方均可履行各自義務，實現締約目的（一方獲得標的物所有權、他方獲得價金），而無須另外訂立合同，即使名為預約，亦應認定為買賣合同本約。反之，必須另行訂立合同，才能實現各自的締約目的，則應屬于買賣預約。簡而言之，無須另外訂立合同，為本約；反之，為預約。[17]

（二）判斷標準之二：交貨付款義務是否直接發生？

與判斷標準之一，角度稍有不同，可以交貨付款義務之是否直接發生，作為判斷預約與本約的標準：依合同“直接發生”各自交貨付款的義務，為買賣合同本約；“非直接發生”各自交貨付款的權利義務，必須通過一個中間環節（簽訂正式合同），則為買賣預約。

（三）判斷標準之三：違約時對方作何請求？

違反買賣預約，拒絕訂立買賣合同，構成根本違約。對方可依合同法第107條追究違約責任，亦可依據合同法第94條行使法定解除權。本條解釋明示預約的兩種救濟手段及非違約方的選擇權。據此，可以合同違反后對方當事人作何請求，作為判斷預約與本約的補充標準：請求違約方履行訂立合同的義務（然后再要求依所訂立的合同履行交貨付款義務），為買賣預約；請求違約方履行交貨、付款的合同義務，或者以不履行交貨付款義務為由追究違約責任或者解除合同，為買賣合同本約。

（四）區分買賣預約與買賣合同附條件（期限）

須待一定條件成就或一定期日到來，買賣合同才生效，才“終局的直接發生”各自交貨付款的權利義務，屬于買賣合同附生效條件（合同法第45條）、買賣合同附生效期限（合同法第46條）。

但須注意，不僅買賣合同本約可以附生效條件、生效期限，買賣合同預約也可以附生效條件、生效期限。因此，應當區別買賣合同附條件、附期限，與買賣預約附條件、附期限。

例如，合同內容，有合同須經批準，須待房屋騰空，須待出賣人取得房屋所有權等條件的約定，不能輕率認定為附條件買賣合同本約，或者附條件買賣預約。區別的關鍵，在合同內容中與所附條件（或期限）相匹配的“標志性文句”：有“訂立正式合同”文句，為附生效條件（或附生效期限）的買賣合同預約；有“合同生效”文句，為附生效條件（或附生效期限）的買賣合同本約。

六、預約與定金

現今民法上的定金，依據其效力不同分類：所謂證約定金，即以定金之交付作為合同成立之證據，德國、瑞士民法上的定金，屬于證約定金；所謂解約定金，即以定金作為解除契約之代價，法國、日本民法上的定金，即是解約定金；所謂違約定金，即以定金作為違約損害賠償之預定，交付定金一方違約，喪失定金，收受定金一方違約，應雙倍返還定金。且定金之交付，有證明合同成立的功能，故違約定金兼有證約定金的作用。我國臺灣地區民法上的定金，即是違約定金。

現行合同法第115條規定：“定金作為債權的擔保，債務人履行后，定金應當返還或者抵作價款。給付定金一方違約，無權要求返還定金；收受定金一方違約，應雙倍返還定金。”可見，我國合同法上的定金，性質上屬于違約定金，兼有證約定金的功能。[18]此與我國臺灣地區民法上的定金，同其性質。

依民法原理，違約定金為損害賠償之預定，性質上同于違約金，因此定金與損害賠償不得并用。但最高法院對此有不同解釋，即買賣合同解釋第28條：“買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。”此項解釋是否適當，非無可議，此處不作深論。

顯而易見，買賣合同本約可以有定金，買賣預約亦可有定金。定金之收受，可以作為成立買賣合同本約之證據，亦可作為成立買賣預約之證據。當然不得僅根據有定金之交付，而輕率認定為買賣合同本約，或輕率認定為買賣預約。

于存在定金收受情形，所成立之合同，究竟屬于買賣合同本約，抑或買賣預約，區分的關鍵，在定金條款的內容：如約定交付定金一方“不訂立”買賣合同，即喪失定金，收受一方“不訂立”買賣合同，應雙倍返還定金，則屬于買賣預約；如約定交付定金一方“不履行合同義務（交貨或付款）”則喪失定金，收受定金一方“不履行合同義務（交貨或付款）”應雙倍返還定金，則屬于買賣合同本約。

篇二：買賣合同的解釋

買 賣 合 同

合同編號：

買方：（以下簡稱買方）賣方：（以下簡稱賣方）買賣雙方經充分協商，本著自愿及平等互利的原則，訂立本合同。

第一條：名稱、品種、規格和質量條款

1、名稱：

2、品

種：

3、質量，按下列第 項執行

（1）按照 標準執行（須注明按照國家標準或部頒布或企業具體標準，如標準代號、編號和標準名稱）

（2）按樣本，樣本作為合同的附件（應注明樣本封存及保管方式，附附件）

（3）按雙方商定要求執行，具體為（應具體約定產品質量要求）。

產品保修期限為 年。除因 引起的產品質量損壞都應該免費負責維修。

第二條：數量和計量單位、計量方法條款

1、數量:

2、計量單位和方法：

3、交貨數量的正負尾差、合理磅差和在途中自然增（減）量規定及計算方法：

第三條：包裝方式和包裝品的處理條款

1、包裝方式，按下列第 項執行

（1）按照 標準執行（須注明按照國家標準或部頒布或企業具體標準，如標準代號、編號和標準名稱）

（2）按樣本，樣本作為合同的附件（應注明樣本封存及保管方式，附附件）

（3）按雙方商定要求執行，具體為（注：不需要專門進行包裝的物品，僅裸裝即可）

2、包裝所產生的費用由負擔。

第四條：運輸條款

1、運輸方式：

2、運輸費用的承擔：

第五條：交貨方式條款

1、交貨時間：

2、交貨地點：

3、運輸方式：（注明由誰負責代辦運輸）

4、保險：（注明按情況約定由誰負責投保并具體規定投保金額和投保險種）

5、與買賣相關的單證的轉移：

（雙方明確交貨付款的先后順序為：（1）賣方按合同要求發貨；（2）買方收到貨物后要求賣方開具向對應的增值稅發票；（3）賣方開具增值稅發票；（4）買方支付貨款。即賣方向買方開具增值稅發票意味著買方實際收到了與發票相得金額的貨物的事實）

第六條：驗收條款

1、驗收時間、地點：

2、驗收方法：（注；買方自提的，在提貨時當面點清驗收；賣方送貨或代運的，貨到后合理期間內驗收完畢，特殊情況的雙方在貨到時或者合理期間內驗收。）

3、驗收標準：

4、由誰負責驗收和試驗：

5、驗收如發生爭議，由 檢驗機構按檢驗標準和方法，對產品進行檢驗。

6、買方在驗收中如發現貨物的品種、型號、規格、花色和質量不和規定或約定，應在妥善保管貨物的同時，自收到貨物后 日向賣方提出書面異議；在異議期間，買方有權拒付不符合合同規定的貨物。買方未及時提出異議或者自收到貨物之日起 日內未通知賣方的，視為貨物合伙要求（注：對象不同，這條款的內容也要做相應的調整尤其在質量上）（如發現貨物沒有合格證或必要

的技術資料，買方有權拒付這部分產品的貨款）

買方因使用、保管、保養不善等造成產品質量下降的，不得提出異議。賣方在接到買方書面異議后，應在 日負責處理并通知買方處理情況，否則，即視為默認買方提出的異議和處理意見。

第七條：價格與貨款支付條款

1、單價： 總價：（中文大寫（阿拉伯數字））

2、貨款支付：

貨款的支付時間：

貨款的支付方式：

運雜費和其他費用的支付時間及方式：

3、預付貨款：

（4、為便于雙方之間對于貨物量的實際確認，雙方明確買方根據貨物的數量及金額開具增值稅發票，賣方的抵扣視為其已經收到票上所記載的貨物）

第八條：保密條款

1、雙方保證對從另一方取得且無法自公開渠道獲得的商業秘密（技術信息、經營信息及其他商業秘密）予以保密。未經該商業秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限為年

2、一方違反上述保密義務的，應承擔相應的違約責任并賠償由此造成的損失。

第九條：買方違約責任條款

1、買方中途退貨的，應向賣方賠償退貨部分貨款的%違約金

2、買方未按照合同約定的時間和要求提供有關技術資料、包裝物的，除交貨日期得以順延外，應按順延交貨部分貨款金額每日萬分之計算，向賣方支付違約金；如日內仍不能提供的，按中途退貨處理。

3、買方對于自提產品未按賣方通知的日期或合同約定日期提貨的，應按逾期提貨部分貨款金融每日萬分之計算，向賣方支付逾期提貨的違約金，并承擔賣方實際支付的代為保管、保養的費用。

4、買方逾期付款的，應按逾期貨款金融每日萬分之計算，向賣方支付逾期付款的違約金。

5、買方違反合同規定拒絕接受貨物的，應承擔因此給賣方造成的損失。

6、買方如錯填到貨的地點、接貨人、或對賣方提出錯誤異議，應承擔賣方因此所造成的實際損失。

7、其他約定：（違約金數額并不影響受損害方向違約方要求損害賠償，該等賠償以損害方實際遭受的損失為限）

第十條：賣方違約責任條款

1、賣方不能交貨的，向買方償付不能交換部分貨款%的違約金。

2、賣方所交貨物品種、型號、規格、花色、質量不符合合同規定的，如買方同意利用的，應按質論價；買方不同意或不能利用的，應根據具體情況，由賣方負責包換或包修或退貨，并承擔修理、調換貨退貨而支付的實際費用。

3、買方因貨物包裝不符合合同規定，須返修或重新包裝的，賣方負責返修或重新包裝，并承擔因此支出的費用。買方不要求返修或重新包裝而要求賠償損失的，賣方應賠償買方該不合格包裝物低于合格包裝物的差價部分。因包裝不當造成貨物損壞或滅失的，由賣方負責賠償。

4、賣方逾期交貨的，應按照逾期交貨金融每日萬分之 計算，向買方支付逾期交貨違約金，并賠償買方因此遭受的損失。如逾期超過日，買方有權終止合同并可就遭受的損失向賣方索賠。

5、賣方提前交的貨物、多交的貨物、如品種、型號、規格、花色、質量不符合約定，買方在代保管期間實際支付的保管、保養等費用以及非因買方保管不善而發生的損失，均應由賣方承擔。

6、貨物錯發到貨地點或接貨人的，賣方除應負責運到合同規定的到貨地點或接貨人外，還應承擔買方因此多支付的實際合理費用和逾期交貨的違約金。

7、賣方提前交貨的，買方接到貨物后，仍可按合同約定的付款時間付款；合同約定自提的，賣房可拒絕提貨。賣方逾期交貨的。賣方應在發貨前與買方協商，買方仍需要貨物的，賣方應按數補交，并承擔逾期交貨責任；買方不再需要貨物的，應在接到賣方通知后 日通知賣方，辦理解除合同手續，逾期不答復的，視為同意賣方發貨。

8、其他約定：（違約金數額并不影響受損害方向違約方要求損害賠償，該等賠償以損害方實際遭受的損失為限）

第十一條：不可抗力條款

本合同所稱不可抗力是指不能預見、不能克服、不能避免并對一方當事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災害如洪水、地震、火災和風暴等以及社會事件如戰爭、**、政府行為等

如因不可抗力事件的發生導致合同無法履行時，遇不可抗力的一方應立即將事故書面告知另一方，并應在天內，提供事故詳情及合同不能履行或需要延期履行的書面資料，雙方認可后協商終止合同或暫時延遲合同的履行。

第十二條：通知條款

1、根據本合同需要發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知要求等，必須書面形式，可采用（書信、傳真、電報、當面遞交等方式）傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。

2、各方通訊地址及指定聯系人：

3、一方變更通知形式或通訊地址或指定聯系人，應自變更之日起 日內，以書面形式通知對方；否則，由未通知方承擔由此引起的相應責任。

第十三條：爭議處理條款

本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可以由有關部門調解；協商或調解不成的，按下列第種方式解決：

（1）提交仲裁委員會仲裁

（2）依法向人民法院起訴

第十四條：解釋條款

本合同的理解與解釋應依據合同目的和文本原意進行，本合同的標題僅是為了閱讀方便而設，不影響本合同的解釋。

第十五條：補充與附件條款

本和同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，買賣雙方可以達成書面協議。本合同的附件和補充協議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

補充協議、附件：

篇三：買賣合同解釋第

一、買賣合同中所有權轉移的基本規定

（一）不動產：登記

（二）動產

原則：交付

交付的三種方式：現實交付、觀念交付（簡易交付、占有改定、指示交付）、擬制交付（交付權利憑證）

例外：所有權保留：支付全部價金時所有權發生轉移

二、買賣合同中的風險負擔

【相關法條】

《合同法》

第一百四十二條 標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第一百四十三條 因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。

第一百四十四條 出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。

第一百四十五條 當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第一百四十一條

第二款第一項的規定標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。

第一百四十六條 出賣人按照約定或者依照本法第一百四十一條第二款第二項的規定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔。

第一百四十七條 出賣人按照約定未交付有關標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉移。

第一百四十八條 因標的物質量不符合要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。

第一百四十九條 標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔的，不影響因出賣人履行債務

不符合約定，買受人要求其承擔違約責任的權利。

第十一條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項規定的?標的物需要運輸的?，是指標的物由出賣人負責辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十五條的規定處理。

第十二條 出賣人根據合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。

第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

第十四條 當事人對風險負擔沒有約定，標的物為種類物，出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的'物特定于買賣合同，買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

（一）合同履行中的風險

風險是指非由于任何一方當事人的過錯而導致的標的物的毀損滅失。

要點：1、發生了標的物毀損滅失的事實；

2、發生毀損滅失的原因如果是基于當事人，就不是風險，屬于過失

導致的損失。

（二）風險負擔的基本規則

原則：交付主義，包括不動產和動產的所有權保留

例外：1、一方當事人的特定違約

A、買受人違約（《合同法》第143、146條）：買受人承擔風險

B、出賣人根本違約（《合同法》第148條）：買受人拒收，風險由出賣人承擔；買受人收下，風險由買受人承擔，但仍可追究出賣人的違約責任

2、路貨買賣：合同成立時風險轉移，但出賣人惡意的由出賣人承擔風險

（三）需要運輸的買賣合同風險負擔

送貨上門：風險在買受人所在地隨交付轉移至買受人承擔

動產自提：風險在出賣人所在地隨交付轉移至買受人承擔

代辦運輸：貨交第一承運人后，風險轉由買受人承擔

《買賣合同解釋》第11條界定了“標的物需要運輸”的內涵，包括兩個要素：標的物由出賣人負責辦理托運；承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者。

《買賣合同解釋》第12條：“出賣人根據合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。”

三、所有權保留的買賣合同

所有權保留合同中，動產所有權自買受人付清全部價金時轉移，但風險適用《合同法》第142條的“交付主義”，自交付之時起移轉。

四、分期付款買賣

《合同法》

第一百六十七條 分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。

出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。

篇四：商品房買賣合同解釋

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定

第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條 件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。

第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

第十一條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;

(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

第十五條 根據《合同法》第九十四條 的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的.金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

篇五：淺談商品房買賣合同的解釋

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）共２８條，主要對商品房預售合同的效力，商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承擔、商品房質量、商品房包銷、商品房擔保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出明確的規定。其中，對出賣人嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規定可以適用懲罰性賠償原則。

適用要點一：集資房，房改房，經濟適用房不適用本解釋

法條原文第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

本條是司法解釋適用范圍的規定

適用要點：一，將商品房買賣合同的出賣人作了嚴格的限定，即僅僅指房地產開發企業；二，將商品房買賣合同的標的包括兩類：現房銷售和期房銷售。商品房買賣合同僅指買受人與開發商之間簽訂的期房或現房銷售合同。三，非房地產開發企業所開發的房屋，包括集資房、房改房、經濟適用房不適用本《解釋》。

我國目前存在著多種類型的房屋，有房地產開發企業建造的商品房、政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等。經濟適用房、房改房、集資房等房屋不能直接自由買賣，其交易要受到國家政策的調整，比如，需要補交土地出讓金或者相當于土地出讓金的價款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。從房地產交易市場的實際情況來看，房屋買賣的主流為商品房買賣，而且人民法院受理的房屋買賣糾紛主要也是商品房買賣糾紛。同時，由于此類糾紛不僅關系到國家住房制度改革措施的推進，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，《解釋》將其調整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預售和商品房現售。

適用要點二：開發商沒有取得預售許可證明，商品房買賣合同的效力及司法救濟

法條原文：1、《解釋》“第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”2、《解釋》“第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”

我國對商品房預售實行預售許可制度，開發經營企業進行商品房預售，應當依法向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》后才可進行預售。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。但現實中，由于種種原因，開發商卻經常違法操作，在未取得《商品房預售許可證》的情況下，與購房者簽訂買賣合同，預售商品房，嚴重損害購房者的合法權益，由此引發了許多糾紛。

對于未取得《商品房預售許可證》的，商品房買賣合同效力問題適用要點如下：

一、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，因為違反法律、行政法規的強制性規定，應該認定為無效。

《合同法》第五十二條規定“有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”

《城市商品房預售管理辦法》第九條“開發經營企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”

從上述法律法規可以看出，行政法規《城市商品房預售管理辦法》明確要求，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。而開發商在沒有取得《商品房預售許可證》的條件下，違規與買受人訂立的商品房預售合同的，此買賣合同的訂立違反了我國法律的強制性規定，屬無效合同。

二、在司法實務中，有一種情況是可以認定為有效的，那就是：在起訴前取得商品房預售許可證明的。《解釋》對此作了寬松的解釋，對這是從鼓勵交易原則出發而出臺的司法解釋。該條司法解釋明確規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”

三、司法救濟：

在商品房買賣合同訂立以后，買受人發現開發商沒有《商品房預售許可證》的，或者訂立合同時開發商提供虛假商品房預售許可證明的，如果買受人想反悔的，這時可以選擇下列方式：

第一、起訴申請認定該合同無效，并可以請求雙倍返還已付購房款。

如果選擇認定合同無效的，在實務中對購買人來說，還是有一定風險的，風險就在：在查詢后到起訴前，開發商取得了商品房預售許可證明，該訴訟請求可能就不會得到支持。因為按照該解釋第二條的規定，應當認定為有效。

第二、申請撤銷該合同，并可以請求雙倍返還已付購房款。

按照《民法通則》及《合同法》對撤銷民事行為的規定，買受人在訂立合同時只要在“意思表示”上有瑕疵，即“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”而開發商“故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；”顯然屬于欺詐行為。

“故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實”怎樣認定？

根據《城市商品房預售管理辦法》第九條規定：“開發經營企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。”開發商沒有按照該規定‘向買受人出示’和沒有在‘售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號’，均應當認定為“故意隱瞞”行為。

第三、如果開發商既有‘故意隱瞞’或‘提供假證’，又根本就不能取得《商品房預售許可證明》的，而導致商品房買賣合同的目的就根本不能實現的話，購買人還可以選擇“解除合同”，并可以請求雙倍返還。

但是，如果選擇解除合同的話，要特別慎重，因為合同的法定解除條件是有嚴格規定的。《合同法》第九十四條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。”

依據上述條款之規定，有兩種情形可以適用解除合同，一是因為未取得《商品房預售許可證》，而導致以后的商品房‘交付使用’或者‘產權辦證’遲延，經催告后在合理期限內仍未履行的；二是因為未取得《商品房預售許可證》，而導致不能實現合同目的。

附：相關知識：（摘自《宜昌律師寇志中房產支招系列》

第一、商品房預售

依據《城市商品房預售管理辦法》的規定，商品房預售，是指房地產開發經營企業（開發商）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第二、預售許可制度

我國對商品房預售實行預售許可制度，開發經營企業進行商品房預售，應當依法向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》后才可進行預售。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。但現實中，由于種種原因，開發商卻經常違法操作，在未取得《商品房預售許可證》的情況下，與購房者簽訂買賣合同，預售商品房，嚴重損害購房者的合法權益，由此引發了許多糾紛。

第三、沒有取得預售許可證商品房買賣合同的效力

1法律：《合同法》第五十二條“有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”

2行政法規：《城市商品房預售管理辦法》第九條“開發經營企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”

3司法解釋：最高人民法院《解釋》中明確規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”

適用要點三：商品房的銷售廣告和宣傳資料能否構成違約？

廣告銷售是樓盤的主要銷售途徑，廣大的購房者對樓盤的了解也多是從廣告和宣傳資料開始，有相當部分的購房人根據樓盤廣告所宣傳的各種條件而決定是否購買該樓盤。實際交付的房屋或多或少與宣傳不符，糾紛由此而生，但購房人維權難度大，這就是廣告宣傳內容和宣傳資料會成為商品房買賣中投訴的熱點的原因。本文從商品房的銷售廣告和宣傳資料能否構成違約，構成違約的條件以及怎樣維權方面做些討論，以對廣大的購房人以幫助。

法條原文：《解釋》第3條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。

篇六：淺談商品房買賣合同的解釋

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過。現予公布，自2003年6月1日起施行。

XX年四月二十八日

其中，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同（2001年4月4日由中華人民共和國建設部發布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規定：商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

（一）當事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套建筑的產權歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產權登記有關事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。

為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。

第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

第十一條對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的'其他損失由出賣人承擔。

第十四條出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。

第二十一條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

第二十二條對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。

第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

第二十六條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。

第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。

第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

第三篇：商品房買賣合同解釋

《商品房買賣合同解釋》第十四條適用要點 I．法律法規： ．法律法規： 1.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十四條： 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積 不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以 下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％）按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利 息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面 積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息 由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受 人。產權登記面積－合同約定面積 面積誤差比＝─────────────×１００％ 合同約定面積 II．深層導讀： ．深層導讀： 本條解釋主要解決的問題是“商品房買賣糾紛面積誤差的處理原則”。

一、常見商品房房屋面積種類及計算 面積就是長寬之積。但在商品房買賣中面積是房屋使用價值和房屋交易價格的基 礎。在商品房買賣合同中面積的約定很復雜，經常會見到的有關面積方面的述語，大概就有這樣幾個：銷售面積、建筑面積、套內建筑面積、套內使用面積、公攤 面積或公用建筑面積等。銷售面積：來源于建設部制定的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規 則》，商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積(即套內 建筑面積)與應分攤公用建筑面積之和。即： 商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積 建筑面積：亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積 之和。它是表示一個建筑物建筑規模大小的經濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結算數據，所以對于購 房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。套內建筑面積：就是俗稱的“地毯面積”，陽臺如果是不封閉的，按照一半面積 算，如果是封閉的（包括飄窗）按照全部面積算。即成套房屋的套內建筑面積＝ 套內房屋使用面積＋套內墻體面積＋套內陽臺面積。套內使用面積：是指實際的房屋利用面積，

即使用面積。套內使用面積的計算應 符合下列規定：(1)套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積總和；(2)躍層住宅中的房內樓梯按 自然層樓的面積總和計入使用面積；(3)不包含在結構面積內的煙囪、通氣道等 面積。

公攤面積：公攤面積指的是直接為居住服務的公共空間，比如過道、樓梯等，這 部分空間分攤到每套房中，由買房人共攤，所以稱之為公攤面積。房屋銷售面積 一般都是由兩部分組成：一部分是室內面積，另一部分叫“公攤面積”。在消費 者購買商品房發生的糾紛中，公攤面積糾紛占有相當數量。針對這一點，建設部 頒布了《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》，該通知針對 因開發商多算分攤公共使用面積而引起的糾紛事件，詳細制定出了一定的計算標 準，從而讓百姓在購房時心中有數。以上面積種類繁多，購買人根本很難弄明白。

二、本條司法解釋對商品房買賣合同中面積的約定是怎樣規定的？ 本條司法解釋對商品房買賣合同中面積僅以“房屋套內建筑面積”或者“建筑面 積”兩種形式。房屋的套內建筑面積＝套內房屋使用面積＋套內墻體面積＋套內陽臺面積。

1、套內使用面積的計算應符合下列規定：(1)套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積總和；(2)躍層住宅中的房內樓梯按自然層樓的面積總和計入使用面積；(3)不包含在結構 面積內的煙囪、通氣道等面積。

2、套內墻體面積的計算：新建住宅各套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有 公用墻和非公用墻兩種。新建住宅各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括外 山墻)均為公用墻，公墻墻體按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非公用墻墻體也按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。內墻面裝修厚度均計入套內墻體面積。

3、陽臺建筑面積的計算：(1)原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算 建筑面積；(2)挑陽臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；(3)凹陽臺按其凈面積(含女兒墻墻體面積)的一半計算建筑面積；(4)半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一 半計算建筑面積。

三、“房屋套內建筑面積”和“建筑面積”有什么區別？ 很明顯，“房屋套內建筑面積”作為計價標準的，排除了公攤面積。而“建筑面 積”則在“房屋套內建筑面積”的基礎上，另外加上了“公攤面積”。近來，一 些城市

市出臺了按“套內面積”計價的新規定，解除了“公攤面積”的紛擾。

四、建設部《新商品房買賣合同示范文本》對面積約定是怎樣的？ 《新商品房買賣合同示范文本》第五條 面積確認及面積差異處理 ： 根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建筑面積】【套內建筑面積】（本條 款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿種方式進行處理： 1．雙方自行約定：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。2．雙方同意按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在 3％以內（含 3％）的，據實結算房價款；（2）面積誤差比絕對值超出 3％時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起 30 天內將買受人已付款退還給 買受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。（含 買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在 3％以內 3％）部分的房價款由買受人補足；超出 3％部分的房價款由出賣人承擔，產權 歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在 3％以內（含 3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出 3％部分的房價款由出賣 人雙倍返還買受人。產權登記面積－合同約定面積 面積誤差比＝─────────────×１００％ 合同約定面積 因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。

律師提醒：按不同面積標準計算房屋銷售價格的，差別會很大。所以當您聽到房 律師提醒 屋價格時，要查看一下“根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建筑面積】 【套內建筑面積】 本條款中均簡稱面積）（為依據進行面積確認及面積差異處理。” 中，勾是打在哪個面積上，叉掉得是哪個面積。還要注意一個問題是：產權登記是按建筑面積進行登記的；物業管理費等其他費 用也是按建筑面積收取的。

五、住宅公攤面積計算有什么新的規定？ 發展商在向業主交房時，常常為房高、外裝主體、斜面結構屋頂、不規范維護物、變形縫、非垂直墻體、公共通道中的面積測量引起糾紛，為了解決這些問題，

國 家建設部日前下發了通知。通知指出，自 2003 年 5 月起，對已有的《房產測量 規范》未作規定或規定不明確的部分，按《通知》新的規定進行房屋測量。《通 知》中明確規定：凡是計算建筑面積的房屋，層高均應在 2．20 米以上（含 2．20 米，下同）。房屋屋頂斜面結構的，層高 2．20 米以上的部位計算建筑面積。房 屋墻體向外傾斜以及陽臺、挑廊等水平投影超出底板外沿的，以投影計算建筑面 積。對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高 2． 米以上的部位計算建筑面積。20 房屋套內具有使用功能但層高低于 2．20 米的部分，在房屋權屬登記中應明確其 相應權利的歸屬。依照規定，同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主 墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分 別計算。樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維 護結構，均不計算建筑面積。

六、房屋計量有哪些規定？ 商品房面積“缺斤短兩”一直是消費者投訴的熱點。為此建設部制定了《商品房 銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，國家質量技術監督管理部門也制定了 《商品房銷售面積測量與計算》，對商品房的建筑面積、套內建筑面積及應合理 分攤的公用建筑面積，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相應規定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本 》均規定商品房可以按照套內建筑面積或建筑面積計價。商品房建筑面積是指層 高在 2.20 米（含 2.20 米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內建筑面積由套（單 元）內的使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。

（一）計算全部建筑面積的范圍： 1．永久性結構的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2．穿過房屋的通道、房屋內的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計算。3．樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算。4．封閉的陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算。

（二）計算一半建筑面積的范圍： 1．與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構 外圍水平投影面積一半計算。2．獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等永久性建筑，按其上蓋水平投 影面積的一半計算。3．未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。

（三）不計算建筑面積的范圍： 1

．凸出房屋墻面的構件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺階等。2．半園柱的雨篷。3．房屋的天面、挑臺，天面上的花園、游泳池。

（四）應分攤的共有建筑面積： 1．各產權戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共 門廳、過道、地下室、值班警衛室以及為整幢房屋服務的共有房屋和管理用房均 作為共有部位計算建筑面積。2．套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投 影面積的一半，為共有建筑面積。

（五）不應分攤的共有建筑面積： 1．從屬于人防工程的地下室、半地下室。2．供出租或出售的固定車位或專用車庫。

七、商品房買賣雙方因面積誤差產生糾紛的原因 商品房買賣合同約定的面積與產權證的面積常有誤差。其主要原因有：1.雙方簽 訂房屋買賣合同后因商品房開發項目的設計變更造成的房屋面積誤差；2.因產權 登記時露臺樓頂平臺 不計算為房屋建筑面積，而買賣雙方在房屋買賣合同中 將獨立或不獨立使用的露臺樓頂平臺 面積計入房屋建筑面積造成的面積誤 差；3.適用的測量規則標準不同造成的面積誤差。上述原因造成的面積誤差比絕 對值一般在 3％以上，買賣雙方往往因此產生糾紛。另外，由于施工、測繪規則 允許的誤差而造成的面積誤差在所難免，因誤差比值較小，雙方一般能協商解決。

八、什么是面積誤差？什么是面積誤差比？ 面積誤差，是指房屋在嚴格按照規劃核準、設計的要求進行建設，竣工后實測面 積與預測面積產生的誤差。房屋的面積誤差比，根據《商品房銷售管理辦法》相關規定，房屋的面積誤差比 的計算公式為： 產權登記面積－合同約定面積 面積誤差比＝─────────────×１００％ 合同約定面積

九、購房人怎么發現面積誤差？ “很難發現。可以說公攤面積方面的誤差幾乎無法發現，第一合同中往往不寫明 公攤部分在什么地方，沒有辦法確定總測量對象與總面積；第二消費者拿不到設 計與施工圖紙，連墻厚都不知道，怎么測量建筑面積？第三、測量就要將全樓測 量，每樓的最低測量費用大概不低于 3 萬元，哪個消費者會出 3 萬元來為一個整 樓進行測量呢，所以說讓消費者核實面積誤差不可能的。（著名房產律師秦兵）

十、發現面積誤差，怎么處理？ 現在，有不少房產開發商在房屋面積上做文章，往往會有實測面積少于圖紙上住 房面積的情況出現。由于購房金額巨大，這樣會使買受人造成不少的損失。面積誤差的處理原則： 第一、依據合同約定的處理原則處理。購房時應在合同中寫明銷售房屋包括套內面

積和公攤面積在內的暫測總建筑面 積，并明確約定：“預售時根據甲方暫測面積付款，最終以房地局認定的實測面 積為準”。以及實測面積與暫測面積誤差比及其處理原則。第二、據實結算。如合同無約定或者約定不明確，面積誤差比絕對值在 3%以內（含 3%），按照 合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。第三、退房還款。面積誤差比絕對值超過 3%，買受人請求解除合同，返還已付 購房款及利息的，應予支持。第四、不退房，分別對待。如買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同 約定面積的，面積誤差比在 3%以內（含 3%）部分的房價由買受人按照約定的 價格補足，面積誤差比超出 3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人。第五、還款與雙倍返還。房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在 3% 以內（含 3%）部分的房價款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過 3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。附一：秦兵律師對本條的釋義： 釋義：中國的商品房買賣合同中會出多少個面積方面的述語，據我所知大概有以 下五個：銷售面積、建筑面積、套內建筑面積、套內實用面積、公攤面積，其實 面積就是長寬之積，為什么要做得這么復雜呢？其中一個重要的基本原理是：將 簡單的事情復雜化后就可以獲得暴利。所以說北京現在的業主，幾乎人人都知道 自己房屋的建筑面積是多少，但是能夠知道自己的建筑面積中分攤的公用面積是 多少、公用部位又在何處的人可以說是萬里挑一。為什么實用面積這么簡單的內 容推廣不開，而建筑面積這么復雜的概念卻大行其事，就是因為實用面積太容易

核實了，開發企業很難做假；而建筑面積不僅容易做假，而且即使被查出來也可 以以“由第三方測量”為理由開脫責任；所以說中國的房地產市場是欺詐者的天 堂，再老實的企業到中國搞房地產也要學著搞點小動作，而且往往從面積開始。這個司法解釋早就開始準備了，我本來以為會在面積問題上有所突破，例如：業 主是否有權選擇測量單位、測量失誤的責任是否應當由開發企業與測量企業共同 承擔、面積測量報告是否應當附圖等具體問題上進行規定，但是很顯然，司法解 釋依然沒有說清楚這一點，例如：如果套內實用面積減少 10%，但總建筑面積僅 減少 2%，能不能解除合同？看來這又給我們留下了很多工作；中國消費者維權 的道路已經很漫長了，中國商品房消費者維權的道路會更加漫長。附二： 《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》 建住房[2002]74 號 各省、自

第四篇：國際貨物買賣合同解釋

國際貨物買賣合同解釋

在國際貨物買賣合同中,標的物所有權何時起從賣方轉移到買方,是一個十分重要的問題。由于各個國家的立法角度和立法背景不盡相同,對買賣合同標的物所有權轉移有不同的規定。隨著全球經濟一體化進程的加劇,各國之間的經濟交往越來越密切,國際貿易活動越來越頻繁,為促進各國之間貿易活動的順利進行,盡量減少因各國法律規定不同而造成的貿易障礙,有必要對如何確定買賣合同中標的物所有權轉移的問題進行探討。以下是小編為大家精心準備的：。歡迎參考閱讀!

國際貨物買賣合同解釋如下：

(一)國際貨物買賣合同及其必要條款

國際貨物買賣合同是營業地處于不同國家境內的買賣雙方當事人之間，買賣貨物、支付貨款的協議。根據不同的劃分標準和劃分方法，國際貨物買賣合同可以劃分為若干類型。如本合同范本中就從當事人所在國的角度劃分國際貨物買賣合同，將其分為進口合同和出口合同，對我國當事人來說，進口合同就是為購進外國商品而簽訂的合同;而出口合同就是為把我國的商品銷往國外而訂立的合同。此外，國際貨物買賣合同還可依其他標準加以劃分，如依交貨地點的不同劃分為內陸交貨合同、啟運地交貨合同、目的地交貨合同，又如依合同當事人運用的國際貿易術語的不同，分為fca合同、fob合同、cif合同等等。

雖然國際貨物買賣合同可根據不同標準分為若干種，但無論分類如何，它們總有許多共同性，這也就決定種種國際貨物買賣合同都應具備一些基本條款(也可稱為必要條款)，這些條款主要有：

1.合同各方 即介紹簽訂合同的各方當事人的具體情況，如名稱、住址、法定代表人等。

2.標的物條款 也就是指特定的合同貨物，是當事人雙方買賣的對象。主要包括商品的名稱、牌號、品質、規格、數量、包裝等等。這一部分條款是國際貨物買賣合同的重要條款，在具體合同中往往要分為許多詳細的內容，對于我國當事人，在簽訂進口合同中尤其要注意詳細說明貨物的這一部分條款，從而避免在收貨這一問題上處于不利地位。

3.價格條款 這是對外簽訂國際貨物合同的又一核心問題，價格條款一般應包括價格的計量單位，單位價格金額，計價的貨幣和標明交貨地點的價格術語。

4.交貨條款 通常規定合同標的物交付的期限(多是定于×年×月×日)以及交付的地點(如目的港、裝運港等)和方式(以陸運、海運、或其他方式)。

5.支付條款 主要說明支付工具、支付時間和支付方式。

6.商檢條款 規定檢驗權、檢驗時間、地點、檢驗的機構、證書以及檢驗的方法、標準等，有時還需規定復驗權和復驗的期限、機構等。

7.不可抗力與免責 規定不可抗力及免責的范圍及法律后果。

8.合同爭議的解決方式 主要說明履行合同出現爭議時有關索賠的提出，以及爭議應如何解決，一般多以仲裁方式解決，而當時就要明確仲裁地點、機構、適用的法律、仲裁的效力等問題。

9.合同的文字及效力 簽訂國際貨物買賣合同因涉及中外雙方當事人，因此多以中、英兩種文字簽訂，而且多規定近兩種文字有同等效力。

(二)有關條款的解釋與說明

1.價格條件

價格條件是國際貨物買賣合同中的主要內容。而在國際貨物買賣實務中，確定價格條件時多用國際貿易術語，這有利于簡化交易程序，節省交易時間和費用，減少合同糾紛。因此，在進行國際貨物買賣時，當事人必須熟練掌握有關國際貿易術語。

根據《1990年國際貿易術語解釋通則》(inco-terms 1990)有13種貿易術語，按賣方義務由小到大分為四組。e組為發貨，f組為運費未付，c組為運費已付，d組為貨到。而在我國的國際貨物買賣實踐中，最常用的有兩種：fob與cif，下面就簡單介紹一下這兩種術語。

(1)f.o.b合同條件

f.o.b.即free on board.又稱裝運港船上交貨條件或離岸價格條件。根據fob，賣方要在指定的裝運港將貨物裝船越過船舷后，履行其交貨義務。而買方則必須從貨物裝船越過自己船舷時起承擔一切費用以及貨物滅失或損壞的一切風險。這一術語要求賣方辦理貨物出口結關手續。而且這一術語只能適用于海運或內河運輸。

(2)c.i.f.合同條件

cif即cost insurance and freight也稱為成本加保險費加運費條件或到岸價格條件。根據這一術語，賣方必須支付成本費和將貨物運至指定的目的港所需的運費，以及辦理貨物在運輸途中應由買方承擔的貨物嘜頭或損壞風險的海運保險，而且賣方要訂立保險合同并支付保險費。在這里，買方要注意，根據該術語只能要求賣方取得最低的保險險別。另外，cif術語要求賣方辦理貨物出口結關手續。且該術語只能用于海運和內河運輸。

上述可以看出，國際貿易術語不僅含有價格條件，而且涉及裝運條款及風險轉移等內容，所以在訂立國際貨物負責合同中使用這些術語時一定要弄清其具體含義，以避免因此而遭受損失。

2.支付條款

在支付條款中最主要的也是最復雜的問題就是支付方式的確定。在國際貨物買賣的實踐中比較常見的支付方式有：①匯款(remittace)，它包括票匯(d/d)、信匯(m/t)及電匯(t/t)三類。②托收(collec-

tion)分為光票托收和跟單托收兩類，而跟單托收又分為付款交單(d/d)和承兌交單(d/a)兩種。一般來說，承兌交單的風險比付款交單的風險要大，因此，當事人一定要注意這一問題。③信用證(l/c)。這一方式在國際貨物買賣中運用較多，而且因其引入銀行信用，所以對賣方來說是最安排迅捷的方式。信用證也有許多類，當事人可以根據需要開立不同種類的信用證，另外，當事人雙方為統一認識，還可以在這一條款中設定依國際商會《跟單信用證統一規則》(第400號出版物)進行解釋。

3.合同適用的法律

關于合同適用的法律的問題，是所有涉外經濟合同都要涉及的問題，根據我國《民法通則》的規定，涉外經濟合同，原則上允許當事人選擇適用法律，而當事人來作選擇時，應適用與合同有密切聯系的國家的法律。國際貨物買賣合同作為一種涉外經濟合同，也不例外地運用該原則。而根據這一原則，國際貨物買賣合同的當事人在選擇適用法律時則一定要注意選擇自己較熟悉，并且對自己較有利的法律。另外，由于在國際貨物買賣領域有《聯合國國際貨物買賣合同公約》，而且我國也已加入了該公約，所以我國當事人在與其他締約國的當事人簽訂貨物買賣合同時，也可以協議適用該公約。

相關文章：

1.國際貨物買賣合同參考格式

2.國際貨物買賣協議

3.涉外購貨合同

4.國際貿易合同的主要內容是什么

5.買賣合同

第五篇：買賣合同解釋3

《買賣合同解釋》與司法考試

（一）每個領域均有其王者。買賣合同是合同之王。所以呀，除了《商品房買賣合同解釋》，現在又有了《買賣合同解釋》。將來還會出現《電子商務買賣合同解釋》、《網絡虛擬財產買賣合同解釋》、《商品房買賣合同解釋

（二）》、《關于器官移植條例若干問題的解釋》等調整買賣合同的法律規范。

2012年5月10日最高人民法院頒布了《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同解釋》），該解釋于2012年7月1日生效。2012年的司法考試不會直接考到《買賣合同解釋》，但很可能間接考到它。因為《買賣合同解釋》確立的規則多為民法領域的通說觀點，在涉及買賣合同的司法考試考題中，出題人也許會不由自主地（或下意思地）考察到《買賣合同解釋》確立的規范內容。

《買賣合同解釋》制定的規范可大別為三類：第一類，前所未有的規范。如：①保留所有權買賣（第34—37條）；②送交買賣合同風險負擔規則（第12條）。第二類，對此前規范的細化與補充。如：①在途貨物買賣合同風險負擔規則（第13條）；②買受人及時檢驗并通知的義務（第15—20條）；③動產一物數賣中的實際履行規則（第9—10條）；④試用買賣（第41—43條）。第三類，對此前規范的修改。如：①因無權處分訂立的買賣合同的效力（第三條）；②買受人檢驗并通知的合理期間與最長期間（第17條）。

根據司法考試的規律，前所未有的規范和對此前規范予以修改補充的規范皆為司法考試的重中之重，加之許多朋友十分關心該司法解釋。鐘某不揣淺陋，結合司法考試的特點，根據自己的理解，擬陸續對《買賣合同解釋》的幾個最重要制度予以解讀，期能有助于各位朋友的備考。喜兮樂，快兮爽！

一、因無權處分訂立的買賣合同的效力

《買賣合同解釋》

第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

一、規則內涵

《買賣合同解釋》第3條規定的意思是：若無其他效力瑕疵，因無權處分訂立的買賣合同有效，但是（即使動產已經交付或者不動產已經辦理過戶登記）所有權變動的效果效力未定（所有權人追認或者無權處分取得處分權的，所有權發生移轉；否則，所有權不能發生移轉），但善意取得除外。

這是對《合同法》第51條規則的修改。是《物權法》第15條規定的區分原則的延伸與擴展。

二、規則的準確把握

《買賣合同解釋》第3條的內容包括以下幾個層次：①因無權處分訂立的買賣合同，買賣合同有效，不因買受人善意或惡意而受影響。②若買受人為惡意，即使買賣的動產已經交付或者不動產已經辦理過戶登記，其所有權變動的效果仍為效力待定。如果在合理期限內權利人追認或者出賣人取得處分權，則所有權自交付或者登記時發生移轉。反之，如果經過合理期間權利人拒絕追認或者處分人未取得處分權，則所有權不能發生移轉，買受人不能取得所有權。③若買受人為善意，且符合善意取得所有權的構成要件的，買受人直接依照法律的規定善意取得標的物的所有權；反之，買受人雖為善意，若不符合善意取得動產所有權的構成要件，則即使動產已經交付或者不動產已經辦理過戶登記，所有權移轉的效果仍為效力待定，須經權利人追認或者處分人取得處分權，才能發生所有權移轉的效果。④如果因為出賣人欠缺處分權致使買受人不能取得所有權，因買賣合同有效，買受人有權對出賣人主張違約

責任或者解除合同并要求出賣人承擔賠償責任。

【例1】甲將相機交給乙保管，乙擅自將該相機以自己的名義出賣給知情的丙，并交付相機。①乙、丙的買賣合同屬于因無權處分訂立的買賣合同，因無其他效力瑕疵，乙、丙的買賣合同有效。②雖然乙、丙的買賣合同有效，且已經完成了相機的交付，但所有權變動的效果仍為效力待定。如果甲追認或者乙取得處分權，甲的無權處分得到補正，丙溯及至相機交付之時取得相機的所有權；反之，如果甲拒絕追認或者乙不能取得處分權，則丙確定不能取得相機所有權。③如果因為乙欠缺處分權致使丙不能取得相機的所有權，丙有權對乙主張違約責任或者解除買賣合同并要求乙承擔損害賠償。④須注意：根據《買賣合同解釋》第30條的規定，違約責任適用“過錯相抵”。因為丙為惡意受讓人，對于乙之違約的發生也有過錯，所以，在計算乙的違約責任時，應相應扣減乙的賠償數額。

【例2】夫妻甲、乙婚后購買一套房屋，登記在甲名下。未經乙同意，甲以自己的名義將該房屋出賣給不知情的丙，并給丙辦理了過戶登記。①根據《物權法》第97條，甲、丙間的買賣合同屬于因無權處分訂立的買賣合同，但處分權的欠缺不影響買賣合同的效力，故甲、丙的買賣合同有效。②如果符合善意取得房屋所有權的構成要件，則丙直接依照法律規定善意取得房屋所有權（原始取得）。③如果不符合善意取得房屋所有權的構成要件，雖然已經完成了房屋的過戶登記，但丙能否取得房屋所有權仍屬于效力未定，如果乙追認或者甲取得處分權，則甲的無權處分得到補正，無權處分轉化為有權處分，丙可取得房屋所有權（繼受取得）；反之，如果不符合善意取得的構成要件，且乙拒絕追認或者甲不能取得處分權，則丙確定不能取得房屋所有權。④若因甲欠缺處分權致使丙不能取得房屋所有權，因買賣合同有效，丙有權對甲主張違約責任；或者丙享有法定解除權（因為甲的違約行為致使丙訂立買賣合同的目的不能實現），可解除合同并請求甲承擔損害賠償責任。

三、立法理由

因無權處分訂立的合同的效力，受一國物權變動模式的強烈影響。①由于法國采用意思主義的物權變動模式，故法國規定因無權處分訂立的買賣合同無效（相對無效）。②由于德國采用物權形式主義的物權變動模式，且將產生物權變動的法律行為區分為負擔行為與處分行為，所以，德國民法規定，因無權處分訂立的買賣合同，其負擔行為（也就是買賣合同）有效，處分行為（也是就是移轉所有權的合意）效力待定，權利人追認或者處分人取得處分權的，物權行為自始有效。③我國采用債權形式主義的物權變動模式，這位我國將因無權處分訂立的買賣合同規定為有效提供了制度空間。

《合同法》第51條規定，因無權處分訂立的合同效力待定。這一規定固然注重了對所有權的保護，其缺陷是至為明顯的：①若權利人拒絕追認或者處分人未取得處分權，則合同無效，受讓人只能對處分人主張締約過失責任（賠償信賴利益），而不能主張違約責任（賠償履行利益），這不利于善意受讓人的保護。②造成了體系違反。《合同法》第51條的規定使得《合同法》第150條規定的“權利瑕疵擔保責任”幾成具文。

隨著認識的深入，《合同法》第51條規定的不妥當性至為明顯。特別是《物權法》第15條規定了基于法律行為的物權變動變動的區分原則，根據區分原則，在法律效果上應區分物權變動的原因（即：法律行為的生效）與物權變動的效果（即：物權變動）。區分原則的確立使得《合同法》第51條的問題更為突出。已經到了非改不可的地步。故有《買賣合同解釋》第3條的問世，首先在買賣合同領域有所突破。

四、最后的強調

真理向前半步就是謬誤。當前，我國通說觀點不承認負擔行為與處分行為的區分。所以，《買賣合同解釋》第3條不應理解為德國模式。而應理解為：因無權處分訂立的買賣合同，買賣合同有效，但物權變動的效果效力待定（善意取得的除外）。